Jak kompetentnie przejść z jednej firmy zarządzającej do drugiej. Przejście przez prawo: jak przejść z HOA do spółki zarządzającej? Jak wybierać i organizować, wskazówki dotyczące zastępowania partnerstw

Jeśli właściciele mieszkań w apartamentowcu są niezadowoleni z organizacji zarządzającej, mogą to zmienić. Istnieje specjalna procedura i pewne zasady dotyczące kompetentnej zmiany firmy zarządzającej lub przejścia na bezpośrednią formę zarządzania właścicielami lokali budynku mieszkalnego lub stworzenia w tym celu HOA. W tym artykule porozmawiamy o tym, jak poprawnie zmienić organizację zarządzającą.

Czego potrzebujesz, aby zmienić firmę zarządzającą

Nierzadko zdarza się, że właściciele mieszkań uważają, że firma zarządzająca świadczy im usługi niskiej jakości lub niekompletne. W takiej sytuacji najemcy apartamentowca mają prawo złożyć żądanie renegocjacji umowy o zarządzanie w celu jej zmiany i uzupełnienia. Które sekcje dokumentu najczęściej wymagają edycji? Przede wszystkim jest to lista prac i usług firmy zarządzającej w zakresie utrzymania domu, która nie spełnia wymagań Państwowego Komitetu Budowlanego. Ponadto często konieczne jest uzupełnienie umowy o informacje, w jaki sposób organizacja zarządzająca monitoruje wypełnianie swoich zobowiązań, co wchodzi w skład majątku wspólnego, a także w jakiej kolejności zmienia się wysokość opłat za usługi spółki zarządzającej .

Aby renegocjować kontrakt menedżerski, musisz:

1. wymagać od spółki zarządzającej przestudiowania umowy o zarządzanie;
2. porównać treść umowy z normami zawartymi w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (część 3 artykułu 162);
3. opisać rozbieżności w protokole i przedstawić go w kodeksie karnym;
4. jeśli zajdzie taka potrzeba - powołanie grupy roboczej z udziałem organizacji zarządzającej w celu opracowania uzgodnionego tekstu umowy;
5. rozważyć przyjęcie uzgodnionej umowy o zarządzanie na walnym zgromadzeniu mieszkańców;
6. zażądać od Kodeksu Karnego kopii uzgodnionej umowy;
7. przekazać uzgodniony tekst umowy właścicielom mieszkań do przestudiowania i podpisania;
8. zatwierdzić główne postanowienia umowy na walnym zgromadzeniu lokatorów;
9. jeśli firma zarządzająca odmówi negocjacji umowy z właścicielami mieszkań, mogą oni podjąć decyzję o zmianie firmy zarządzającej i wszczęciu odpowiedniej procedury.

Dlaczego właściciele decydują się na zmianę firmy zarządzającej w apartamentowcu?

Obowiązki spółki zarządzającej muszą być wyraźnie wskazane w umowie, którą zawierają z nią najemcy budynku mieszkalnego. Powodem zastąpienia kodeksu karnego w większości przypadków jest niewykonanie przez niego obowiązków lub nienależyte ich wykonanie. Decyzję o zmianie organizacji zarządzającej często podejmują właściciele mieszkań ze względu na niedostępność i nieprzejrzystość informacji o działalności spółki (prawo zobowiązuje spółkę zarządzającą do ujawniania mieszkańcom informacji o jej pracy).

Tak więc najczęstsze powody zmiany firmy zarządzającej to:

• Niska jakość zapewnione usługi:

• niezgodność z reżimem termicznym w zimnych porach roku;
• nieregularne zaopatrzenie w wodę, brak ciepłej wody;
• wywóz śmieci z opóźnieniami itp.

• Utrzymanie majątku wspólnego W słabym stanie:

• eliminacja awarii majątku wspólnego i wyposażenia domu jest przedwczesna (istnieją ścisłe terminy wykonania tych prac);
• brak lub złej jakości naprawa, sprzątanie terenu i inne prace.

• Ukrywanie danycho własnej pracy.
• Nieterminowe reagowanie na reklamacje właścicieli mieszkań, niewywiązywanie się z zobowiązań.

Jeśli istnieją fakty bezczynności firmy zarządzającej, właściciele mieszkań powinni składać skargi. Każdy przypadek niewypełnienia przez spółkę zarządzającą swoich obowiązków musi być udokumentowany sporządzeniem aktów, które będą później stanowić podstawę do zmiany spółki zarządzającej.

Jeżeli Kodeks Karny nie odpowiada na skargi i nadal lekceważy swoje bezpośrednie obowiązki, należy zakończyć z nim współpracę. Prawo przewiduje prawo właścicieli do zmiany spółki zarządzającej po zakończeniu umowy. Zabrania się jej wypowiadania w ciągu pierwszego roku obowiązywania Kodeksu Karnego.

Opinia eksperta

Działania dobrej firmy zarządzającej powinny być przejrzyste dla właścicieli mieszkań

Yu.M. Fiodorow,

ekspert magazynu „Zarządzanie apartamentowcem”

Zapobieganie powstawaniu długów wśród najemców apartamentowca jest skuteczniejszą taktyką niż jego ściąganie. Im lepiej spółka zarządzająca wywiązuje się ze swoich zobowiązań, im wyższy wolumen pobranych płatności, tym większym zaufaniem cieszy się firma wśród właścicieli mieszkań. Opracowując strategię swojej pracy, organizacja zarządzająca musi dokładnie przeanalizować potrzeby i życzenia mieszkańców MKD.

Czy można zmienić firmę zarządzającą w nowym budynku?

Po oddaniu domu do użytku zaczyna być obsługiwana przez odpowiednią organizację - firmę zarządzającą. W większości przypadków deweloper, dbając o własną korzyść, oferuje i w inny sposób reklamuje usługi spółki zależnej. Dodatkowo firma, która zbudowała MKD może zaangażować do współpracy firmę zarządzającą, która zajmuje się serwisowaniem domów w okolicy.

Jaka jest korzyść z zaangażowania spółki zależnej zarządzającej deweloperem?

• Media są dostarczane natychmiast po odebraniu przez właścicieli kluczy do mieszkań.
• Deweloper z dużym prawdopodobieństwem będzie kontrolował utrzymanie domu w dobrym stanie technicznym, ponieważ wpłynie to bezpośrednio na jego reputację.
• Zależna spółka zarządzająca jest kompetentna w rozwiązywaniu wszelkich problemów inżynieryjnych.

Współpraca z zależną spółką zarządzającą dewelopera ma swoje wady, wśród których można wymienić:

• przepływy finansowe będą przechodzić nie tylko przez spółkę zarządzającą, ale także przez dewelopera;
• organizacja zarządzająca będzie mogła sztucznie zawyżać wysokość opłat za media;
• korzystając z organizacji „kieszonkowej”, firma zarządzająca będzie mogła zignorować roszczenia mieszkańców;
• firma będzie mogła rozporządzać przyległym terenem, jeśli firma budowlana uzna to za konieczne.

Sporządzając umowę ze spółką zarządzającą, mieszkańcy mają prawo wskazać w niej listę prac i usług, których oczekują od niej. Ta opcja nie jest jednak dostępna w przypadku współpracy z zależną organizacją zarządzającą dewelopera.

Aby zapobiec wystąpieniu którejkolwiek z powyższych sytuacji, wielu właścicieli mieszkań, przeprowadzając się do nowych budynków, decyduje się na zmianę firmy zarządzającej i preferuje niezależne organizacje. Mają do tego prawo dopiero wtedy, gdy co najmniej 50% mieszkańców wprowadzi się do ich mieszkań. Dzięki temu wskaźnikowi właściciele będą mieli prawo do tworzenia różnych partnerstw, które na spotkaniach decydują o tym, jak zmienić spółkę zarządzającą.

2 sposoby na zmianę firmy zarządzającej w domu

Metoda 1. Kiedy umowa wygasła

Moment wygaśnięcia umowy to najlepszy czas na zmianę firmy zarządzającej.

Jeżeli żadna ze stron nie wyraziła chęci rozwiązania umowy, jest ona automatycznie przedłużana. Aby wyjaśnić ważność umowy, musisz skontaktować się bezpośrednio z administracją lub kierownictwem.

Metoda 2. Kiedy umowa nadal obowiązuje

Dużo trudniej jest zmienić organizację zarządzającą, jeśli warunki umowy jeszcze się nie skończyły. Jeśli właściciele mieszkań MKD zdecydowali się już na wybór nowej spółki zarządzającej, to to ona wypowie dotychczasową umowę. Jednak w przypadku, gdy HOA nie został jeszcze wybrany, sami właściciele będą musieli zająć się sprawą.

Zgodnie z art. 450 Kodeksu Cywilnego Rosji można rozwiązać umowę przed upływem terminu na kilka sposobów.

1. Za zgodą stron.

Ma zastosowanie w przypadku, gdy właściciele wszystkich mieszkań wyrażą zgodę na zmianę organizacji zarządzającej. W pierwszej kolejności należy sporządzić i podpisać umowę z operatorem, która ujawnia algorytm przekazywania następcom wszelkiej dokumentacji dotyczącej MKD, środków na rozliczenia z usługodawcami, niewykorzystanych materiałów, środków na naprawy itp. Po przeprowadzeniu akceptacji należy zawrzeć umowę z nową organizacją zarządzającą.

1. Zgodnie z obecną umową.

Niektóre umowy serwisowe MKD zawierają informacje o zasadach ich rozwiązywania. Zazwyczaj, jeśli właściciele z miesięcznym wyprzedzeniem powiadomili spółkę zarządzającą o zamiarze zakończenia współpracy, spółka jest automatycznie zwalniana ze swoich zobowiązań.

1. Zgodnie z art. 45 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Artykuł ten służy jako podstawa do rozwiązania umowy w przypadku nieprzewidzianego rozwoju wydarzeń. Jeżeli jedna ze stron nie uzna istnienia tego, umowa może zostać rozwiązana na drodze sądowej.

1. Według innych przepisów.

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (art. 161) zapewnia właścicielom mieszkań prawo do zmiany organizacji zarządzającej. Można to zrobić, tworząc HOA, który odmówi usług kodeksu karnego i będzie zarządzał MKD.

Jednak przy takim przebiegu wydarzeń algorytm wypowiedzenia umowy nie jest prawnie uregulowany. Jeżeli zasady te nie są sprecyzowane w umowie o świadczenie usług, jej wypowiedzenie musi nastąpić na walnym zgromadzeniu w sposób opisany wcześniej.

1. Sądowo.

W przypadku rażących naruszeń warunków umowy przez spółkę zarządzającą, właściciele mieszkań mają prawo wnieść do sądu pozew o wypowiedzenie umowy o świadczenie usług. Artykuł 450 Kodeksu Cywilnego ujawnia pojęcie istotnych naruszeń, które są:

• niezgodność z reżimem temperatury w mieszkaniach;
• obecność niedziałających wind;
• nieregularne dostawy wody i energii elektrycznej;
• uszkodzenie dachu itp.

Spółka zarządzająca narusza warunki umowy o świadczenie usług nie tylko wtedy, gdy jest nieaktywna w przypadku naruszeń, ale także w przypadku niedotrzymania terminów. Po rozpatrzeniu przedstawionych dowodów, jakimi są skargi i działania mieszkańców do samego organu zarządzającego lub do organów kontrolnych, sąd rozwiązuje umowę.

Umowę ze spółką zarządzającą podpisują właściciele wszystkich mieszkań, więc decyzję o skierowaniu sprawy do sądu musi podjąć walne zgromadzenie mieszkańców. Podczas dyskusji tworzy się upoważniona grupa, z której każdy uczestnik otrzymuje pełnomocnictwa od właścicieli wszystkich mieszkań. Prawo nie przewiduje, aby właściciele zwracali się do sądu we własnym imieniu.

Przez długi czas sądy rosyjskie nie uznawały prawa walnych zgromadzeń lokatorów do decydowania o zmianie spółki zarządzającej w przypadku braku dowodów na istotne naruszenie przez nią warunków umowy. Jednak opierając się na Dekrecie Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 22 listopada 2011 r. nr 7677/11 w sprawie nr A65-11798 / 2010-SG3-14, sądy zmieniły swoje stanowisko w ostatnich kilku lat.

Kontrakty menedżerskie MKD mają dziś strukturę mieszaną, obejmującą elementy umowy o świadczenie usług oraz umowy z przewagą tej pierwszej. Fakt ten oznacza, że ​​jednostronna procedura wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie może być stosowana przez właścicieli nie tylko wtedy, gdy spółka zarządzająca nie przestrzega jej warunków. Podstawą rozwiązania umowy może być wybór przez najemców na walnym zgromadzeniu innego sposobu zagospodarowania domu lub decyzja o zmianie organizacji.

Innymi słowy, po wybraniu pewnego kodeksu karnego i sposobu zarządzania MKD, właściciele mieszkań nie są pozbawieni możliwości ich zmiany, a do tego wcale nie jest konieczne dokumentowanie faktów naruszeń przez menedżerów. Nawiasem mówiąc, kodeks karny może również jednostronnie zrzec się swoich uprawnień w stosunku do konkretnego domu.

Zmień firmę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi i wybierz nową firmę zarządzającą

Wybierając nową spółkę zarządzającą, grupa inicjatywna mieszkańców powinna wziąć pod uwagę następujące czynniki:

• dostępność licencji (FZ nr 255 z 21 lipca 2014 r. stwierdza, że ​​organizacja zarządzająca może działać tylko wtedy, gdy posiada licencję państwową);
• charakter relacji z administracją i staż pracy;
• poziom pracy organizacyjnej;
• wielkości funduszy, założyciele;
• ile domów zarządza ta organizacja;
• jaki jest stan bazy materiałowej i dokumentacji firmy;
• jak otwarte i przejrzyste są działania organizacji;
• czy spółka zarządzająca stara się stosować indywidualne podejście podczas pracy z właścicielami domów;
• jak szybko firma reaguje na prośby właścicieli mieszkań;
• kwalifikacje i doświadczenie pracowników;
• stosunek liczby pracowników technicznych i kierowników;
• algorytm pracy z dostawcami mediów, polityka taryfowa.

Rejestry państwowe podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej zawierają informacje o wszystkich spółkach zarządzających posiadających licencję. Informacje te są jawne, można je znaleźć na oficjalnych stronach internetowych organów Nadzoru Mieszkaniowego państwowej władzy wykonawczej.

Jeśli właściciele mieszkań nie mogli samodzielnie wybrać organizacji zarządzającej, samorządy ogłaszają otwarty konkurs, aby wyłonić firmę, która będzie zarządzała MKD. Prawo stanowi, że konkurs musi zostać ogłoszony w ciągu 3 dni od walnego zgromadzenia, na którym lokatorzy ogłosili decyzję o zmianie spółki zarządzającej, i odbył się 30 dni po jej ogłoszeniu.

Procedura przeprowadzania procedury zmiany

Scena 1. Tworzenie grupy inicjatywnej

W skład grupy inicjatywnej właścicieli, którą organizuje rada budynku mieszkalnego przy zmianie Kodeksu karnego mogą wchodzić członkowie zarządu HOA lub inni właściciele mieszkań wchodzących w skład tego MKD. Posiada dostęp prawny do wszelkich dokumentów związanych z domem, w tym do umowy o współpracy z organizacją zarządzającą.

Etap 2. Zbieranie niezbędnych dokumentów

Grupa inicjatywna właścicieli zaczyna zbierać dokumenty w celu uzasadnienia konieczności zmiany firmy zarządzającej. Prawo zobowiązuje zarządców, na prośbę właścicieli mieszkań w MKD, do dostarczenia wszelkich niezbędnych dokumentów do wglądu. W przypadku odmowy właściciele powinni wymagać formalnej pisemnej odpowiedzi.

CC musi dostarczyć:

• akty wykonanej pracy i świadczonych usług (za ostatni rok);
• akty kontroli sieci inżynieryjnych w domu (za ostatnie 2 lata);
• umowa o świadczenie usług lub zarządzanie.

W przypadku braku dokumentów Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej zobowiązuje organizację zarządzającą do wydania brakujących aktów na własny koszt.

Po zapoznaniu się z dokumentacją i sporządzeniu listy roszczeń grupa inicjatywna właścicieli organizuje walne zgromadzenie mieszkańców. Aby zapewnić kworum, zawiadomienia o tym wydarzeniu są wysyłane na adresy nie później niż 10 dni przed datą wydarzenia. Grupa inicjatywna właścicieli przygotowuje listy polecone z zawiadomieniem, wręczając je każdemu właścicielowi za podpisem. Spotkanie jest uznawane za nieważne, jeśli chociaż jeden właściciel nie otrzymał oficjalnego ostrzeżenia.

Ponadto, aby poinformować każdego najemcę, a zapowiedź zawierające następujące informacje:

• w jakiej formie odbywa się spotkanie – osobiście czy zaocznie (głosowanie);
• Pełne imię i nazwisko oraz dane paszportowe każdego inicjatora tego spotkania;
• czas, miejsce, data wydarzenia;
• miejsce, data rozpoczęcia i zakończenia przyjmowania kart do głosowania - w przypadku głosowania nieobecnego;
• program wydarzenia. Prawo zabrania zmiany spisu spraw na walnym zgromadzeniu, a także uwzględniania aspektów, które nie zostały ujęte w planie zgromadzenia;
• w przypadku głosowania nieobecnego do wiadomości należy dołączyć karty do głosowania, w których wskazuje się imiona i nazwiska przewodniczącego, członków komisji skrutacyjnej oraz sekretarza;
• w jaki sposób właściciele apartamentów zostali powiadomieni o miejscu i czasie imprezy.

Etap 3. Zwołanie spotkania

Aby zmienić firmę zarządzającą, musisz rozwiązać z nią umowę o świadczenie usług. Taką decyzję może podjąć wyłącznie walne zgromadzenie właścicieli mieszkań MKD. Interesy najemców w tym przypadku reprezentowane są przez członków gminy. W protokole z walnego zgromadzenia należy wskazać fakty naruszeń warunków umowy przez Kodeks karny, a także uzasadnić wszelkie roszczenia wobec menedżerów.

Decyzje walnego zgromadzenia właścicieli są ważne, jeżeli w wydarzeniu wzięli udział właściciele lokali w tym MKD lub ich przedstawiciele, którzy posiadają ponad 50% głosów ogólnej ich liczby. Decyzję w sprawie zmiany kodeksu karnego podejmuje zwykła większość właścicieli, którzy brali udział w głosowaniu (w przypadku, gdy zagłosuje za nim ponad połowa obecnych). Innymi słowy, jeśli na spotkaniu była ponad połowa najemców, a ponad 50% z nich opowiadało się za zmianą spółki zarządzającej, reszta powinna być posłuszna. Jednocześnie liczba głosów jednego lub drugiego właściciela nie zależy od liczby osób, ale od tego, ile metrów kwadratowych mieszkania i całkowitej powierzchni domu należy do tego najemcy.

Kwestia wyboru nowej spółki zarządzającej jest obowiązkowym punktem porządku obrad.

Etap 4. Wybór nowych menedżerów

Przed odbyciem walnego zgromadzenia właścicieli grupa inicjatywna przygotowuje listę możliwych kandydatów, a także prosi ich o złożenie propozycji dotyczących:

• formularze umów o świadczenie usług;
• naprawa MKD;
• wykaz usług utrzymania domu;
• polityka taryfowa itp.

Do dnia walnego zgromadzenia właścicieli MKD konieczne jest sporządzenie umowy ze spółką. Wykaz robót i usług związanych z konserwacją i remontem domu, które powinny zapewnić jego bezpieczeństwo i przydatność do zamieszkania, mają prawo sami ustalić właściciele mieszkania. Aby poprawnie skompilować minimalną listę, wskazane jest skontaktowanie się z usługami specjalisty. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (art. 162) określa: wykaz pozycji, które muszą być zawarte w umowie:

• skład majątku wspólnego MKD, za który odpowiedzialni będą zarządcy domu. Na przykład na walnym zgromadzeniu właściciele mieszkań mogą podjąć decyzję o przekazaniu konstrukcji budowlanych i urządzeń inżynieryjnych firmie zarządzającej. Jednocześnie nie ma konieczności włączania do zarządzanej nieruchomości przyległego terenu, mieszkańcy mogą wynająć dozorcę lub samodzielnie się nim zaopiekować;
• wykaz robót i usług związanych z utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego domu oraz mediów; procedurę dokonywania zmian w tych wykazach;
• algorytm obliczania wysokości składek za media, a także za konserwację i naprawę MKD; wskazanie metod płatności.
  Uwaga! Taryfy za rachunki za media są zatwierdzane przez władze regionalne i lokalne, a wykaz usług mieszkaniowych i ich koszt są niezależnie zatwierdzane przez właścicieli mieszkań;
• postęp kontroli nad działalnością Kodeksu karnego. Ustawa chroni prawa lokatorów i zobowiązuje spółkę zarządzającą do przekazywania właścicielom mieszkań rocznego sprawozdania z prac związanych z realizacją umowy.

Etap 5. Protokoły ze spotkania

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie zawiera jasnych wymagań dotyczących wykonania protokołu ze spotkania mieszkańców MKD. Musi być sporządzony na piśmie i podpisany przez członków komisji liczącej, przewodniczącego i sekretarza. Podczas walnego zgromadzenia należy rozpatrywać tylko sprawy zawarte w porządku obrad. Innymi słowy, decyzja o wyborze nowych menedżerów może zostać unieważniona, jeśli została podjęta, ale nie była ujęta w planie spotkania.

Przy sporządzaniu protokołu należy wziąć pod uwagę następujące aspekty:

• powiadomienie zainteresowanych i właścicieli wszystkich mieszkań o spotkaniu właścicieli MKD;
• postęp w głosowaniu;
• porządek obrad;
• procedura informowania kodeksu karnego o tym, jakie decyzje zostały podjęte na posiedzeniu i kiedy wygasają uprawnienia kierowników (art. 45 LC RF);
• procedurę informowania mieszkańców i zainteresowanych, w tym tych, którzy nie brali udziału w spotkaniu.

Etap 6. Zawiadomienie o dawnym i nowo wybranym kodeksie karnym

Po walnym zgromadzeniu mieszkańcy MKD muszą poinformować nową organizację o chęci pozostania pod jej zarządem, a starą o zamiarze jej opuszczenia. W tym celu właściciele przekazują protokoły ze spotkania obu firmom.

Po tym, jak walne zgromadzenie mieszkańców podjęło decyzję o zmianie spółki zarządzającej, kierownicy mają 30 dni na przekazanie nowej spółce zarządzającej całej dokumentacji technicznej dotyczącej tego MKD.

W niektórych przypadkach właściciel lokalu w MKD może odwołać się do sądu od decyzji podjętych przez walne zgromadzenie mieszkańców nie później niż 6 miesięcy po ich zatwierdzeniu. W jakich sytuacjach jest to możliwe?

• jeżeli właściciel był obecny na zgromadzeniu i brał udział w głosowaniu, ale był w mniejszości, a jego prawa i interesy zostały naruszone;
• gdy z jakiegoś powodu właściciel lokalu był nieobecny na spotkaniu i nie zgadza się z podjętymi decyzjami, uważając, że naruszają one jego prawa i interesy.

Pozew nie może zostać przyjęty przez sąd, jeżeli:

• naruszenia nie są znaczące;
• decyzja, że ​​jeden z właścicieli chce się odwołać, nie przyniosła mu żadnej straty;
• głos tego lokatora nie może zmienić wyniku głosowania.

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (część 6, artykuł 20) stanowi, że organy kontroli mieszkań komunalnych i państwowego nadzoru mieszkaniowego mogą wystąpić do sądu w celu:

• uznać umowę o zarządzanie MKD za nieważną;
• zlikwidować spółkę;
• uznać za nieważne decyzje podjęte przez walne zgromadzenie właścicieli mieszkań.

Odwołanie do sądu w tej sprawie jest możliwe w następujących sytuacjach:

• po wykryciu naruszeń procedur tworzenia spółki osobowej właścicieli, wybór spółki zarządzającej, przygotowanie i podpisanie umowy o zarządzanie MKD;
• gdy polecenia usunięcia niezgodności statutu spółki i wprowadzonych w nim zmian z obowiązkowymi wymogami nie zostały wykonane w ustalonych terminach.

Przeniesienie dokumentacji z jednej firmy zarządzającej do drugiej

Tak więc na 30 dni przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie MKD spółka zarządzająca musi przekazać swoim następcom informacje związane z zarządzaniem tym domem. Jednak w rzeczywistości zainteresowane strony często muszą wnosić pozew, bo zdarzają się przypadki, kiedy menedżerowie nie chcą przekazać dokumentacji technicznej lub po prostu jej nie mają.

Kierując się dekretem Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 30 marca 2010 r. Nr 17074/09 w sprawie nr A40-73182/08-19-483, w większości przypadków sądy podejmują następujące decyzje w sprawie takich roszczeń:

• dostarczyć nowej organizacji zarządzającej dokumentację dotyczącą domu, jeśli firma zarządzająca, która podjęła decyzję o zmianie, posiada ją;
• przywrócić utracone dokumenty pod ich nieobecność i przekazać je nowym menedżerom.

Dodatkowo obowiązuje zasada zastąpienia egzekucji, zgodnie z którą „nowy” MC może samodzielnie przywrócić utracone dokumenty, odzyskując poniesione koszty od poprzedniej firmy. Prawidłowo wykonane i podpisane przez strony akty przyjęcia i przekazania MKD do zarządu będą dowodem, że dotychczasowa organizacja zarządzająca nie posiada całej niezbędnej dokumentacji.

Zarządca może skorzystać z upływu ogólnego terminu przedawnienia w przypadku, gdy jego następcy zażądali przekazania dokumentacji po upływie trzech lat od dnia wygaśnięcia umowy o zarządzanie. Zasada ta nie ma jednak zastosowania przy przekazywaniu kart meldunkowych obywateli. Zgodnie z dekretem Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2011 r. Nr 1089/11 w sprawie nr A60-5559 / 2010-C3 dokumenty te są sporządzane podczas rejestracji obywateli w mieszkaniu lokali komunalnych, państwowych i prywatnych zasobów mieszkaniowych i mają charakter publiczny.

Procedura wykonania orzeczenia sądowego w sprawie przywrócenia i przekazania utraconej dokumentacji technicznej wybranej spółce zarządzającej jest dość skomplikowana. W tym przypadku prawnicy zalecają, aby powodowie wystąpili do sądu o ustalenie astrent jako odpowiedzialności byłej organizacji zarządzającej za niewykonanie orzeczenia sądu. Paragraf 3 Dekretu Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 4 kwietnia 2014 r. Nr 22 stanowi, że astrenet to suma pieniężna, którą pozwany musi zapłacić na rzecz powoda w przypadku niewykonania egzekucji orzeczenie sądu dobrowolnie przed terminem.

W praktyce bardzo często zdarzają się przypadki, gdy spółki zarządzające odmawiają przekazania spraw nowo wybranej organizacji, nie uznając w ten sposób decyzji walnego zgromadzenia mieszkańców. Dlatego właściciele lokali w MKD, którzy chcą zmienić Kodeks karny, powinni podjąć tę kwestię z najwyższą odpowiedzialnością. Każde naruszenie praw najemców musi być odnotowane na piśmie. Pakiet dokumentów, które będą wymagane do usunięcia organizacji z zarządzania domem, musi zawierać:

• kopie skarg właścicieli mieszkań do organów kontroli państwowej lub bezpośrednio do organizacji zarządzającej;
• akty niezgodności z normami;
• odpisy uchwał o pociągnięciu Kodeksu Karnego do odpowiedzialności za nienależyte wykonanie lub niewykonanie przez niego swoich obowiązków.

Nowo wybrana organizacja zarządzająca ma prawo złożyć skargę do inspekcji mieszkaniowej i prokuratury, a także wystąpić do sądu polubownego, jeżeli dotychczasowy Kodeks karny nie uzna wyników walnego zgromadzenia mieszkańców MKD.

Jeżeli zmiana zarządu staraniem mieszkańców MKD nie jest możliwa, właściciele mieszkań mogą złożyć skargę do Wydziału Gospodarki Komunalnej. Zgodnie z art. 165 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej organizacja ta sprawdzi działania kodeksu karnego i, jeśli potwierdzą się fakty naruszeń, zainicjuje walne zgromadzenie właścicieli mieszkań w tym domu.

Jeśli chcesz zmienić spółkę zarządzającą w jak najkrótszym czasie i w minimalnym czasie, skontaktuj się z usługami firm pośredniczących, które pomagają mieszkańcom MKD w radzeniu sobie z pozbawionymi skrupułów spółkami zarządzającymi. Koszt ich usług może wynosić od 30 do 100 tysięcy rubli.

• Trzy zasady zawierania umów z organizacjami dostarczającymi zasoby przy przyjmowaniu / przekazywaniu MKD

Opinia eksperta

W sprawie przekazania dokumentów rejestracji obywateli

TAK. Niestierenko,

ekspert systemu referencyjnego „Zarządzanie budynkiem mieszkalnym”, prawnik

Jeżeli dawna spółka zarządzająca w trakcie swojej pracy przyjmowała i przekazywała dokumenty dotyczące rejestracji obywateli do odpowiednich organów, jej obowiązkiem jest przekazanie tych dokumentów organizacji następcy. Po otrzymaniu odmowy nowo wybrany KM ma prawo do:

• złożyć pozew do sądu polubownego o przeniesienie dokumentów meldunkowych obywateli do dawnego Kodeksu Karnego. Praktyka pokazuje, że w większości przypadków sądy zaspokajają takie roszczenia. Potwierdza to m.in. orzeczenie apelacyjne Sądu Okręgowego w Murmańsku z dnia 7 sierpnia 2013 r. nr 33-2614-2013, a także postanowienia FAS Obwodu Moskiewskiego z dnia 21 września 2011 r. w sprawie sygn. A40-73182/08-19-483 oraz z dnia 17 września 2013 r. w sprawie nr А41-53549/12;
• zgłosić władzom GZhN o naruszeniu przez poprzednią firmę Zasad Utrzymania Ruchu w zakresie przekazywania dokumentacji technicznej, pociągając ją do odpowiedzialności administracyjnej zgodnie z wymogami Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej (art. 7.23.2 ).

Jak uzyskać zwrot pieniędzy po zmianie firmy zarządzającej?

Jeżeli właściciele mieszkań regularnie opłacali wszystkie rachunki, jednak z powodu złej jakości obsługi zdecydowali się na zmianę spółki zarządzającej, wówczas mają prawo zwrócić do bilansu MKD środki, które pozostały na rachunkach MKD. menedżerowie. Co należy w tym celu zrobić? Przede wszystkim konieczne jest złożenie wniosku do Kodeksu karnego o przekazanie sprawozdania z działalności finansowo-gospodarczej, na który składa się:

• wykaz wykonanych prac ze wskazaniem ich kosztów;
• umowy z wykonawcami;
• dokumentacja budżetowa;
• świadectwa wykonanej pracy itp.

Przestudiowanie raportu da właścicielom mieszkań MKD wyobrażenie o tym, jakie prace zostały wykonane i przez kogo, ile wydano pieniędzy, a co najważniejsze, ile zostało na rachunkach spółki zarządzającej. Obowiązkiem organizacji zarządzającej jest przekazanie tej kwoty na konto spółki następcy lub HOA (w przypadku zmiany formy zarządzania). W takiej sytuacji wydarzenia mogą rozwijać się według następujących scenariuszy.

1. Istnieje możliwość bezproblemowej zmiany firmy zarządzającej. Pracownicy sporządzają akt przyjęcia i przekazania MKD, dostarczają raport, który nie budzi pytań od właścicieli mieszkań, oraz przelewają niewykorzystane środki na konto nowej spółki zarządzającej (HOA).

2. Procedurze zmiany kierowników towarzyszą trudności. Często firma zarządzająca nalega na dalsze utrzymanie domu lub stara się wykorzystać pozostałe środki na papierze, dlatego w raportach pojawiają się informacje o zaległych usługach lub pracy.

Jeżeli istnieje podejrzenie, że właściciele mieszkań w MKD zostali oszukani, to prawnicy nowej organizacji zarządzającej lub przewodniczący HOA mogą zlecić ekspertyzę budowlano-techniczną. Po przedłożeniu jej wyników do sądu możesz żądać odszkodowania z dawnego Kodeksu Karnego:

• niewykorzystane środki;
• opłaty prawne, jeśli są wymagane;
• wydatki na ekspertyzy budowlane i techniczne.

3. W niektórych przypadkach właściciele mieszkań w MKD znajdują ujemne saldo na koncie swojego domu. W tym przypadku dawny kodeks karny nakłada na lokatorów dług, którego wysokość może sięgać setek tysięcy rubli.

Jakie mogą być przyczyny tej sytuacji?

1. Mieszkańcy MKD podczas głosowania postanowili przeprowadzić remont „ze względu na przyszłe wpłaty”. W takim przypadku firma zarządzająca ma okazję wpędzić właścicieli mieszkań w dziurę zadłużenia. Przed zmianą firmy zarządzającej lub utworzeniem HOA właściciele będą musieli zapłacić menedżerom za świadczone usługi i wykonaną pracę.
2. Zarząd przeprowadził remont bez uprzedniego poddania tej kwestii pod głosowanie mieszkańców. Jednak zgodnie z wymogami Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej koszty bieżących napraw muszą zostać zatwierdzone przez właścicieli mieszkań na walnym zgromadzeniu. Jeśli naprawa nie była pilna, prawo nie zobowiązuje właścicieli do jej zapłaty.

Bez względu na scenariusz, wydarzenia, należy pamiętać, że każdy rubel wymieniony w Kodeksie karnym musi być używany wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem.

Opinia eksperta

Oszustwa kryminalne to powszechna sprawa

Wiaczesław Wieliczko,

dyrektor firmy konsultingowej w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych LLC „ZhKS-PRIMORYE”

W sektorze mieszkaniowym i użyteczności publicznej istnieje wiele schematów oszustw, o których doskonale wiedzą doświadczeni menedżerowie. Niezwykle trudno jest laikowi samodzielnie zrozumieć szacunki i raporty, jednak jeśli przystąpisz do pracy, najpierw przestudiuj pewne aspekty.

1. Prace naprawcze

Często w raportach firm zarządzających koszt wykonanej pracy jest naprawdę zawyżony. Jak? Na przykład, zgodnie z dokumentami, w piwnicy wymieniono 5 metrów rur, ale w rzeczywistości - tylko 2 metry. Albo w ogóle nikt nie zmieniał rur. W tym przypadku zarządcy mają nadzieję, że żaden z właścicieli mieszkań nie będzie biegał po piwnicach z centymetrem w ręku. Aby rozwiązać tę sytuację, konieczne jest przeprowadzenie dokładnej wstępnej kontroli MKD. Tutaj mieszkańcy będą musieli wziąć akty w swoje ręce i sprawdzić wszystko: czy wymieniono rury, ile nowych plastikowych okien pojawiło się w wejściu itp. Jeżeli w trakcie audytu okaże się, że według raportów prace zostały wykonane, ale w rzeczywistości tak nie było, to właściciele mieszkań powinni sporządzić roszczenie wzajemne i skontaktować się z firmą zarządzającą z żądaniem zwrotu pieniędzy.

1. „Rozdęte” szacunki

Często zdarza się, że prace zostały ukończone, ale raporty odbijają się na nieracjonalnie wysokich kosztach. Jakie są najczęściej zawyżone wydatki? Przede wszystkim jest to koszt paliwa i smarów, a także cena materiałów budowlanych. Dodatkowo w cenie może zostać doliczony podatek VAT, nawet jeśli firma działa w uproszczonym systemie podatkowym.

1. Usługi niewykonane

Co zrobić, jeśli raport organizacji zarządzającej wskazuje na pensję sprzątaczki, ale nikt jej nigdy nie widział w Twoim domu? Innymi słowy, KM regularnie pobierał od mieszkańców opłaty za pracę, ale usługa nie była świadczona. Aby udowodnić fakt naruszenia własnych praw i żądać ponownej kalkulacji, właściciele muszą posiadać pisemne skargi do Kodeksu Karnego, a także akty stwierdzające, że wejście nie zostało oczyszczone.

Według Ośrodka Badania Opinii Publicznej 10% obywateli uważa problemy mieszkalnictwa i usług komunalnych za jeden z głównych problemów państwa. Mieszkańcy miasta cierpią z powodu zawyżonych cen za media oraz złego wykonywania obowiązków nałożonych na spółkę zarządzającą. Podpowiadamy, jak zmienić firmę zarządzającą w apartamentowcu lub wybrać nowy sposób zarządzania apartamentowcem.

Metody kontroli

Istnieją 3 rodzaje kontroli:

1. Bezpośrednia kontrola.
2. Zarządzanie stowarzyszeniem właścicieli mieszkań lub spółdzielnią mieszkaniową.
3. Zarządzanie w Wielkiej Brytanii.

Jaka jest różnica między każdą metodą?

Bezpośrednie sterowanie jest możliwe tylko w małych domach liczących do 30 mieszkań. W dużych miastach takich domów jest niewiele, więc większość wieżowców jest obsługiwana przez HOA i firmy zarządzające.

W domu zarządzanym przez HOA przewodniczący zarządu jest w pełni odpowiedzialny za przeprowadzanie napraw, kształtowanie krajobrazu i inne czynności. ZhSK lub HOA może zawrzeć umowę z Kodeksem Karnym bez zmiany formy zarządzania domem. W takim przypadku zatrudniona firma będzie odpowiedzialna.

W domu zarządzanym przez spółkę zarządzającą firma sama ustala wszystkie warunki pracy: taryfy, płace podwładnych. Ponadto spółka zarządzająca ma prawo do obsługi dowolnej liczby budynków mieszkalnych.

Czy jeden dom może obsługiwać jednocześnie kilka firm zarządzających? A czy zdarza się, że w jednym domu działa jednocześnie kilka metod sterowania?

Na podstawie części 2 art. 161 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej właściciele muszą wybrać jedną z metod zarządzania. Tylko jedna firma może zarządzać apartamentowcem.

Dość często organy kontrolne wykrywają naruszenia ustalonych standardów. Na przykład ten sam dom jest obsługiwany przez kilka organizacji jednocześnie. Takie naruszenia prowadzą do następujących problemów:

• niewłaściwa konserwacja domu;
• różne sposoby tworzenia funduszu naprawy kapitału dla jednego domu, a co za tym idzie różne terminy wykonania tej samej pracy.

Oprócz powyższego, naruszane są prawa obywateli do posiadania, używania i rozporządzania wspólną własnością wspólną.

Jaka jest najpopularniejsza metoda zarządzania?

W Petersburgu liderem jest Wielka Brytania. Na podstawie danych analitycznych komitetu mieszkaniowego w mieście znajduje się ponad 23 000 wieżowców, z czego 5 000 domów zostało stworzonych przez HOA, pozostałe 18 000 domów jest obsługiwanych przez firmy zarządzające. Spośród nich 16 tys. obsługiwanych jest przez spółki zarządzające przy współudziale miejskiego dofinansowania, reszta to organizacje prywatne.

Ta metoda zarządzania istnieje od ponad roku i rzadko ktoś chce coś zmienić w tym ugruntowanym systemie. Chęć zmiany firmy zarządzającej lub stworzenia własnego stowarzyszenia właścicieli domów coraz częściej odwiedzają mieszkańcy nowych budynków, w których został już ustanowiony kodeks karny.

Kiedy zmiana sposobu zarządzania ma sens?

Aby to zrobić, istnieją obiektywne wskaźniki, dzięki którym można zrozumieć, że kodeks karny nie radzi sobie z przypisanymi mu obowiązkami. Na przykład, jeśli nie są przeprowadzane bieżące naprawy lub nie ma informacji o działalności finansowej i gospodarczej w oficjalnych źródłach.

Jeśli w aktywach domu znajduje się silny dyrektor biznesowy, możesz przekazać zarządzanie domem w ręce HOA.

Jak zmienić firmę zarządzającą lub przejść na inny system?

Kwestia ta jest rozstrzygana na walnym zgromadzeniu. Właściciele muszą sporządzić protokół ze spotkania, wybrać inną spółkę zarządzającą lub sposób zarządzania apartamentowcem oraz zatwierdzić warunki umowy. Konieczne jest również omówienie warunków, kosztów utrzymania, składu majątku wspólnego. Następnie poprzednia firma zarządzająca musi przenieść wszystkie dokumenty do nowej organizacji.

Na tym etapie mogą pojawić się trudności, ponieważ odrzucona firma zarządzająca może opóźnić przekazanie dokumentów technicznych do domu. Jest to naruszenie, dla którego rozwiązania należy skontaktować się z inspekcją mieszkaniową. Inspektorat mieszkaniowy może przejąć dom z Kodeksu karnego bez długotrwałego postępowania sądowego.

Spotkanie właścicieli domów. Od jakiego momentu nabywca mieszkania może brać w nim czynny udział?

Wcześniej w spotkaniu właścicieli domów mogli wziąć udział tylko ci, którzy już zarejestrowali mieszkanie i otrzymali świadectwo własności. Teraz wszystko jest inne, a akcjonariusze, którzy nie mają jeszcze prawa do mieszkania, mogą głosować za zmianą w zarządzie.

Kto może zainicjować Spotkanie Mieszkańców?

Każdy właściciel może to zrobić. Zgodnie z obowiązującym prawem, kodeksem karnym, HOA i spółdzielnia mieszkaniowa muszą przedstawić mu listę właścicieli mieszkań, bez której spotkanie nie będzie miało mocy prawnej.

Rejestr właścicieli mieszkań jest obowiązkowym załącznikiem do protokołu posiedzenia. W przypadku jego braku spotkanie zostanie uznane za przeprowadzone z naruszeniem, co oznacza, że ​​decyzje podjęte na spotkaniu zostaną anulowane.

Jak zebrać wszystkich najemców na walne zgromadzenie?

Zebranie wszystkich najemców do omówienia tak ważnej kwestii, jak zmiana firmy zarządzającej, jest niezwykle problematyczne. Aby jednak osiągnąć ten cel, trzeba uzyskać zgodę co najmniej połowy właścicieli.

Dlatego z właścicielami, którzy nie mogli uczestniczyć w spotkaniu, istnieje możliwość przeprowadzenia ankiety twarzą w twarz.

Czy masz jakieś pytania? Zostaw swoje dane kontaktowe, a nasi specjaliści oddzwonią.

Jeśli właściciele mieszkań w apartamentowcu nie są zadowoleni z organizacji zarządzającej, mogą to zmienić. Czy jednak mogą zmienić więcej niż jedną firmę zarządzającą na inną, ale na przykład stworzyć własne HOA? Lub odwrotnie, przejść z kodeksu karnego na HOA? Jak zmienić firmę zarządzającą w apartamentowcu i wiele innych kwestii zostanie omówionych w tym artykule.

Czy można zmienić spółkę zarządzającą na inną?

Właściciele mają prawo wybrać sposób rządzenia: na przykład mogą zorganizować partnerstwo właścicieli domów lub oddać zarząd w ręce organizacji zarządzającej.

Od 2015 r. znacznie zaostrzyły się zasady prowadzenia działalności dla spółek zarządzających: na przykład wymaga się posiadania licencji. Jednak ich praca nie zawsze przynosi satysfakcję właścicielom mieszkań, zwłaszcza że płacą przyzwoite pieniądze na utrzymanie domu. Dlatego pytanie, jak zmienić firmę zarządzającą w apartamentowcu, jest tak dotkliwe.

Czy można zmienić kodeks karny na HOA i odwrotnie?

Jeśli interesuje Cię krótka odpowiedź, to na pewno: możesz!

Najczęstszymi powodami, dla których właściciele decydują się na zmianę spółki zarządzającej na HOA, są niewłaściwe wykonanie usług, a także zawyżone stawki. Zawyżone taryfy - to jest powód, który można wyjaśnić. MC są organizacjami komercyjnymi i dlatego nie mogą działać bez osiągania zysku. Raczej trudno jest udowodnić niewłaściwe świadczenie usług, jednak wszystko jest możliwe, jeśli właściciele znają normy, których musi przestrzegać spółka zarządzająca.

Niektóre organizacje zarządzające nie wypełniają wszystkich swoich obowiązków określonych w umowie z właścicielami, a wtedy właściciele lokali mieszkalnych stają również przed pytaniem, czy możliwa jest zmiana spółki zarządzającej, a jeśli to możliwe, lepiej ją zmienić na inny podobny lub stworzyć stowarzyszenie właścicieli domów. Po pracy z Kodeksem Karnym można zawiązać partnerstwo, a nawet czasami jest to po prostu konieczne.

Aby zmienić kodeks karny na HOA, musisz podjąć decyzję o utworzeniu stowarzyszenia właścicieli domów, a także uzbroić się w cierpliwość, ponieważ w praktyce większość firm zarządzających nie spieszy się z przekazaniem sterów rządowych stowarzyszeniom właścicieli domów.

Możliwa jest również zmiana HOA na Kodeks Karny.

Zmiana HOA

Pytanie, jak zmienić HOA na inną spółkę, nie ma większego sensu. W domu, który powierzył wodze rządów HOA, zwykle jest tylko jedna spółka partnerska i przeniesienie do innej nie będzie działać. Możesz jednak ponownie wybrać przewodniczącego stowarzyszenia właścicieli domów, jeśli praca poprzedniego nie odpowiada ci.

W celu zmiany przewodniczącego HOA zgodnie ze wszystkimi zasadami konieczne jest przesłanie każdemu właścicielowi zawiadomienia o spotkaniu listem poleconym. Możesz po prostu powiadomić wszystkich w domu o nadchodzącym spotkaniu. Aby spotkanie zostało zalegalizowane, musi być obecnych co najmniej 50% członków HOA, a także co najmniej 50% właścicieli domów.

W trakcie posiedzenia musi odbyć się proces wyborczy w formie głosowania otwartego lub zamkniętego, zgodnie z wynikami którego zostanie wybrany nowy przewodniczący. Obowiązkowym elementem każdego posiedzenia HOA jest protokół. Po wyznaczeniu nowego przewodniczącego konieczne jest wysłanie zawiadomień do Federalnej Służby Podatkowej i innych organów o zmianie przewodniczącego. INFS powinien również dokonać korekty w Jednolitym Państwowym Rejestrze Osób Prawnych spółki osobowej dotyczącej jej szefa.
Również na spotkaniu można podjąć decyzję o przekazaniu utrzymania domu dowolnej firmie zarządzającej.

Pomocne może okazać się również przeczytanie tego diagramu:

Ramy prawne

Zmiana firmy zarządzającej w apartamentowcu to pytanie, które zadawał sobie co drugi właściciel domu. Jednak zmiana kodeksu karnego w rzeczywistości może być znacznie trudniejsza, dlatego właściciele domów powinni rozumieć podstawy prawne tego działania. Głównym aktem regulacyjnym pełniącym funkcję regulatora działalności spółek zarządzających jest Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z obowiązującym kodeksem mieszkaniowym możesz poznać obowiązki kodeksu karnego, a także powody, dla których właściciele mogą zmienić kodeks karny.

Podwaliny

Właściciele mieszkań w apartamentowcu mogą zmienić spółkę zarządzającą z następujących powodów:

• na wniosek większości właścicieli, wyrażony podczas walnego zgromadzenia (w tym przypadku należy mówić o niewypełnieniu przez spółkę zarządzającą swoich zobowiązań lub podwyższeniu taryf usługowych przez spółkę zarządzającą);
• brak licencji z Kodeksu Karnego;
• jeżeli kodeks karny nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań lub wypełnia, ale w sposób niewłaściwy.

Nawet jeden powód będzie więcej niż wystarczający, aby właściciele przenieśli się do innej firmy zarządzającej lub całkowicie zmienili rodzaj rządu.

Procedura zmiany kodeksu karnego w budynku mieszkalnym

Procedura zmiany jednego CC na inny obejmuje przejście kilku etapów. Rozważ je:

1. Decyzja właścicieli mieszkań, że nadszedł czas na zmianę firmy zarządzającej.
2. Wybór nowej spółki zarządzającej.
3. Przekazanie protokołu z posiedzenia starego i nowego kodeksu karnego.

Oprócz tych etapów zakłada się również etapy pośrednie, czyli spotkania właścicieli mieszkań w budynku mieszkalnym. Odbyć się może kilka spotkań pośrednich, a także jedno spotkanie główne, podczas którego zostanie podjęta decyzja o odmowie świadczenia usług poprzedniej firmie, a także na podstawie ich wyników zostanie podjęta decyzja o wyborze nowej organizacji .

Powiadomienie

Aby główne spotkanie zostało uznane za legalne, zawiadomienie o zmianie spółki zarządzającej musi zostać wysłane do każdego właściciela domu listem poleconym nie wcześniej niż 10 dni przed przewidywaną datą spotkania.

Jeżeli chociaż jeden właściciel lokalu nie zostanie powiadomiony, to samo spotkanie i jego wyniki mogą zostać uznane za niezgodne z prawem. Ponadto, aby wyniki spotkania były legalne, musi być na nim obecna co najmniej połowa ogólnej liczby właścicieli domów.

Procedura przekazywania dokumentów

Wybrana upoważniona osoba lub wybrana Wielka Brytania lub przewodniczący HOA musi złożyć wniosek do starej Wielkiej Brytanii z wnioskiem o przekazanie dokumentacji. Do wniosku należy dołączyć paszport, protokół o zmianie kodeksu karnego, a także zaświadczenie o wpisie do rejestru (jeśli przedstawiciel z HOA lub nowego kodeksu karnego dotyczy starego kodeksu karnego).

Jeśli spotkanie, na którym podjęto decyzję o wyborze spółki zarządzającej, odbyło się zaocznie, wówczas m.in. rejestr właścicieli lokali w budynku niemieszkalnym, dokument potwierdzający ich zawiadomienie o zbliżającym się posiedzeniu, a także dokumenty potwierdzające głosowanie i zebranie wystarczającej liczby głosów są dołączone do podanie.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami (2017 r.) stara spółka zarządzająca może nadal pełnić swoje funkcje nie dłużej niż dwa miesiące po tym, jak właściciele zdecydują się na jej zmianę.

Stary Kodeks Karny ma obowiązek sprawdzić dokumenty od przedstawiciela nowego Kodeksu Karnego lub HOA w ciągu 2 dni od daty ich otrzymania. Jeżeli stary Kodeks Karny znajdzie w nich błędy, to ma obowiązek zawiadomić o nich nadawcę.

Jeśli wszystko jest w porządku z dokumentami, stary kodeks karny rozpoczyna proces przenoszenia dokumentów do nowego kodeksu karnego lub HOA. Dokumenty muszą zostać przekazane nowej spółce zarządzającej lub HOA w ciągu miesiąca przed przejściem nowego zarządu do zarządzania apartamentowcem.

Nie masz jeszcze wszystkiego? Obejrzyj wideo, mówi też wszystko tak, jak powinno:

Procedura zmiany HOA na Kodeks karny

W celu przekształcenia spółki osobowej w spółkę zarządzającą konieczne jest, podobnie jak w przypadku zmiany spółki zarządzającej, zorganizowanie zgromadzenia właścicielskiego, na którym należy rozważyć kwestię likwidacji spółki, a także zdecydować o spółce zarządzającej. Algorytm działań jest podobny do opisanego powyżej.

1. Pierwszą rzeczą do zrobienia jest powiadomienie wszystkich właścicieli o spotkaniu. Po osiągnięciu kworum spotkanie może się rozpocząć.
2. Na podstawie jego wyników należy sporządzić protokół, który później odegra ważną rolę w przekazywaniu dokumentów ze stowarzyszenia właścicieli domów kodeksu karnego.
3. Pierwszy ma też dwa miesiące na załatwienie wszystkich spraw i przekazanie ich w ręce nowej organizacji zarządzającej.

Jak widać, przejście z HOA do firmy zarządzającej nie jest trudne.

Odrębną kwestią jest odmowa dotychczasowego kodeksu karnego przeniesienia dokumentów do nowego kodeksu karnego. W takim przypadku możesz wnieść pozew do sądu.

Wybór nowej firmy zarządzającej

Wybór nowego MC składa się z kilku etapów. Rozważ każdy z nich:

1. działania przygotowawcze. Tak więc jeszcze przed spotkaniem trzeba wiedzieć w przybliżeniu, którą organizację zarządzającą wybrać, na którą chcesz zmienić istniejącą. Działania przygotowawcze obejmują również wysyłanie zawiadomień o zbliżającym się spotkaniu i jego programie.
2. Prowadzenie spotkania. Aby spotkanie zostało uznane za legalne, musi na nim być obecnych co najmniej 50% ogólnej liczby właścicieli. Protokół jest uważany za wyjście. Decyzję podejmuje się zwykłą większością głosów.
3. Po spotkaniu należy sporządzić kopie protokołu i przesłać je zarówno do starego, jak i do nowego CK.
4. Zawarcie umowy z nowym Kodeksem Karnym.
5. Przeniesienie dokumentów ze starego kodeksu karnego na nowy.
6. Zawarcie nowych kontraktów menedżerskich z przedsiębiorstwami dostarczającymi surowce.

Jeśli najemcy nie są zadowoleni z pracy organizacji zarządzającej (IZ), warto pomyśleć o jej zmianie. Na przykład pieniądze przeznaczone na ogólny dom potrzebują „urlopów”. Lub ogłoszono upadłość spółki zarządzającej.

Zmiana firmy zarządzającej w apartamentowcu nie jest tak trudna, jak się wydaje. Jak to zrobić poprawnie, omówiono w artykule.

Sposoby zmiany firmy zarządzającej

LCD nie daje prawa do zmiany spółki zarządzającej bez podania przyczyny. Istnieje kilka określonych ograniczeń, które należy wziąć pod uwagę. Mieszkańcy po zapoznaniu się z nimi samodzielnie wybierają sposób zmiany Kodeksu Karnego, aby proces był jak najłatwiejszy. Obejmują one:

1. Jakiekolwiek naruszenie umowy o zarządzanie IZ może prowadzić do rozwiązania umów, ale jednostronnie.
2. Pod koniec obowiązywania umowy stary MC może zostać zastąpiony nowym.
3. Jeśli IZ idzie na ustępstwa i jest gotowa do samodzielnego rozwiązania umowy.
4. Pozbawienie licencji na działalność organizacji zarządzającej (patrz art. 199 LC RF);
5. Zmiana sposobu zarządzania domem w związku z przejściem z HOA na zarządzanie funduszami Kodeksu Karnego lub odwrotnie.

Uwaga: Standardy działania spółki zarządzającej reguluje art. 162 RF LC, na ich podstawie można odmówić świadczenia usług. Okres obowiązywania umowy zawartej z Kodeksem karnym nie może być krótszy niż rok i dłuższy niż pięć lat.

Jeśli firma nie może obsłużyć przydzielonego jej terytorium, zapewnić wygodne życie wszystkim mieszkańcom budynku mieszkalnego, to jest to już ważny powód, aby to zmienić.

Zorganizowanie spotkania właścicieli

Aby zmienić spółkę zarządzającą w apartamentowcu, musisz odbyć walne zgromadzenie. Muszą w nim uczestniczyć wszyscy najemcy budynku mieszkalnego. Dlatego zawiadomienia są przygotowywane z wyprzedzeniem, wskazując miejsce i godzinę. Wskazane jest, aby zrobić to dwa do półtora tygodnia przed samą datą.

Przeczytaj także: Zmniejszenie wartości katastralnej gruntu

Jeśli nie wszyscy mieszkańcy otrzymają powiadomienia, ktoś będzie nieobecny bez uzasadnionego powodu – spotkanie jest uznawane za nielegalne, a decyzja nie zostanie podjęta. W związku z tym zarejestrowane informacje nie będą brane pod uwagę.

Na spotkanie należy zaprosić komisję rachunkową. Jest ona potrzebna do zarejestrowania liczby głosów „za” i „przeciw”. Decyzje właścicieli lokali wpisuje się do dokumentu, który następnie podpisuje zarówno komisja, jak i właściciele.

Ważne: to ta komisja podejmuje decyzję. Głównym czynnikiem jest liczba głosów mieszkańców. Jeśli ponad połowa zdecyduje się odstąpić od obowiązującego kodeksu karnego, rozpoczyna się natychmiastowy etap jego zmiany.

Wybór nowego MA

Na szczególną uwagę zasługuje wybór firmy do zawarcia nowej umowy. Kilka opcji jest wybieranych z góry, nawet przed oficjalną odmową usług obecnego.

W takim przypadku możesz uniknąć wszelkich możliwych problemów i kolejnej wymiany kodeksu karnego. Aby nie popełnić błędu przy wyborze, należy zwrócić uwagę na te organizacje, które są na rynku usług od dłuższego czasu i mają wystarczająco dużo pozytywnych recenzji.

Po zebraniu informacji o nowym usługodawcy odbywa się spotkanie najemców, na którym przekazywane są informacje o działalności spółki zarządzającej, recenzje i inne dane. Jeśli najemcy zaakceptują proponowaną opcję, możesz przystąpić do renegocjacji umowy.

Proces ponownej rejestracji

Jeśli potrzebujesz tylko zmienić istniejącą umowę serwisową, najlepiej przejść przez mniej czasochłonny proces renegocjacji. Aby procedura zakończyła się sukcesem, z góry sporządzana jest przykładowa umowa, którą przedstawia się wszystkim właścicielom. Sprawa zostaje umieszczona w porządku obrad na spotkaniu najemców. Jeśli któryś z nich ma pytania lub wątpliwości, lepiej wszystko z góry zadecydować.

Pytanie, jak zmienić kodeks karny budynku mieszkalnego, jest obszerne. Ogólnie cały proces można podzielić na kilka etapów:

1. Wybór nowej firmy do obsługi apartamentowca.
2. Zebranie lokatorów na spotkanie z głosowaniem.
3. Sporządzenie umowy, podpisanie jej przez właścicieli.
4. Zawiadomienie organów nadzorczych i starego Kodeksu Karnego o fakcie zmiany.