Як укладається договір міни квартири, автомобіля або земельної ділянки

Однією з найпоширеніших угод між громадянами є договір міни. Це може бути і обмін нерухомого майна, і міна якихось невеликих предметів. Звичайно ж, такий договір використовується між юридичними особами. Правила складання та укладання цього документа регламентується цивільним законодавством Росії.

На відміну від раніше чинного законодавства

Цивільний кодекс РРФСР, який діяв до ухвалення нині чинного кодексу, уміщав міни лише в одну статтю. У новому законодавстві договір міни (автомобіля, нерухомості, іншого майна) регулюється п'ятьма статтями, додано нові положення, які раніше відсутні.

Так, раніше правовідносини, що виникають внаслідок міни, регулювалися статтею 255. У ній, зокрема, йшлося, що в результаті обговорюваного договору між його учасниками відбувається обмін певного майна на інше. Цивільне законодавство РРФСР до мене застосовувало кілька норм, що регулюють купівлю-продаж. Учасник, який укладав договір міни квартири або чогось іншого, одночасно був продавцем предмета, який він віддавав, та покупцем речі, яка переходила йому у власність. Крім цього, коло суб'єктів розглядуваного договору було суттєво обмежене у зв'язку з тим, що він у ситуаціях, за яких стороною (або обома) були державні організації, міг бути здійснений лише у прямо встановлених законодавцем випадках.

Концепція

Що таке договір міни? Це визначення закріплено у статті 567 Цивільного кодексу. Під це поняття підпадають взаємні обов'язки учасників цього правовідносини, які у передачі певного майна з одного боку інший за будь-яке інше майно. У цьому слово «інший» застосовано у цьому визначенні двічі. Перший раз воно належить до суб'єктів договору, тобто до учасників, удруге – до об'єкта.

Крім розглянутого визначення, термін «обмін товару» зустрічається в нормативному акті, що регулює як назву 502 статті. Ця норма присвячена лише одному з кількох можливих результатів, що виникають у процесі купівлі-продажу товарів, які не є продовольчими.

Дефініція договору міни, встановлена в раніше чинному кодексі, відмінна від поняття, що визначає цей договір зараз. Тому деякі твердження про те, що договір міни земельної ділянки або якогось іншого об'єкта є традиційним і відповідає старому законодавству, є помилковими. Поняття договору міни у цьому ЦК є новелою.

Мена у житлових відносинах

Обмін таким майном, як житлові приміщення, є особливим різновидом цивільних правовідносин. Договір міни квартири чи іншої нерухомості регламентується житловим законодавством Росії. Насправді такий обмін виробляється з допомогою спеціалізованих організацій, агентств, хоча то, можливо здійснений без таких. Норми житлового законодавства передбачають, що наймач і особи, що з ним проживають, можуть зробити обмін свого житла на інше, що належить іншому наймачеві. Така процедура може бути виконана і між членами житлових кооперативів. При цьому право на такий обмін не обмежується межами якогось одного населеного пункту, тобто учасники договору можуть проживати у різних містах, і об'єкти, відповідно, також можуть перебувати у різних місцевостях. Порядок та правила, за яких реалізується договір міни нерухомості, встановлені у Житловому кодексі.

Помилкове застосування терміна

Примітно, що у Росії діє безліч про обмінних пунктів, які нібито обмінюють різні іноземні валюти на російські рублі. Однак, по суті, такі операції не є зміною, а вважаються купівлею-продажем. Єдине, що можна віднести до мене, це поширена нещодавно практика обміну старих банкнот іноземної валюти на новіші з отриманням за цю операцію певного

Застосування норм купівлі-продажу

Хоча у главі Цивільного кодексу, присвяченої і визначальною договір міни нерухомості чи рухомого майна, встановлено, що до нього можуть бути застосовані певні правила купівлі-продажу, одночасно пояснюється, що такі правила повинні не бути в протиріччі з цим розділом і в цілому з істотою мени. Наприклад, до таких можна віднести статті, які передбачають оплату будь-якої продукції чи товару. Відомо, що міна не має на увазі та не супроводжується грошовими розрахунками. Єдиний виняток становлять ситуації, у яких обмінюються об'єкти майна, різні між собою вартості. Тоді, відповідно, провадиться доплата в ціні.

Товарна угода

Встановлена законодавством можливість застосування до мене норм, що регулюють купівлю-продаж, пояснюється схожістю цих правовідносин. Мена як і, купівля-продаж, вважається товарної угодою. Водночас її поширення не таке велике. Це з різними труднощами як із скоєнні договору, і у його виконанні. Визначення товару також надано законодавцем у цивільному праві. Під ним маються на увазі будь-які речі, але не вилучені з громадянського обороту. Якщо об'єкт підпадає під це визначення, він може відчужуватися. Прикладом, коли відбувається договір міни часток, може бути ситуація між урядом Росії та банком «Менатеп», що сталася 1996 року. Тоді останній отримав пакет акцій кількох нафтових компаній, а у відповідь передав уряду частку у статутному капіталі організації.

Договір міни. Законодавче регулювання

Слід знати, що разом із положеннями, встановленими у статті про договір міни, окремі норми про ці правовідносини встановлено у Цивільному кодексі з метою регламентації інших відносин, серед яких: переважне право купівлі, розпорядження майном підопічного, підстави набуття права власності та деякі інші. Застосовувані до договору становища містяться у ДК, а й у інших нормативних актах. Так, згідно із Законом про конкуренцію, забороняється вчиняти будь-які дії, видавати акти, які встановлюватимуть певні заборони на обмін, купівлю, продаж якихось товарів з однієї області (краю, міста тощо) в інший регіон.

Бартерні угоди

Прикладом іншого документа, що регулює договір міни товарів, може бути федеральна програма розвитку експорту, яка була встановлена урядом. Згідно з цим документом, бартерні контракти, що укладаються з іноземними особами, за якими виробляється експорт за кордон підакцизних товарів, є одним із заходів економічного стимулювання. Під бартерними контрактами у своїй мається на увазі договір міни, ця назва досить часто застосовується у цивільному обороті, а тим паче у сфері зовнішньої торгівлі.

Визначення таких зовнішньоторговельних операцій у час представляє значний інтерес. Термін таких правовідносин викладено в Указі президента Росії, який називається "Про Державне регулювання зовнішньоторговельних бартерних угод". При цьому уважна людина одразу побачить значні відмінності від поняття, яке пропонує Цивільний кодекс. Відповідно до Указу під названими угодами маються на увазі контракти, що укладаються при здійсненні, які передбачають обмін однаковими за ціною товарами, продукцією, послугами та іншим. Нормативний документ відразу підкреслює, що якщо у процесі виконання угод будуть використані грошові розрахунки, то такі контракти та договори не будуть бартерними.

Істотні умови бартерних угод

У зазначеному правовому акті у вигляді названі об'єкти бартерних угод. Такого узагальнення та вказівки немає у Цивільному кодексі. Указ президента відносить бартерні угоди до двостороннього договору міни, одночасно він вимагає визначення у контракті істотних умов, до яких зараховуються:

вартість кожної одиниці товару, його якість, кількість та номенклатуру, умови та терміни імпорту, експорту;
список послуг, робіт, результатів інтелектуальної діяльності, ціна, терміни виконання, а також часу надання таких робіт чи послуг, момент переходу на результати інтелектуальної діяльності;
список документів, що будуть передані російській стороні, на підставі яких буде підтверджено факт виконання послуг або робіт, прав на результати інтелектуальної діяльності.

Сторони договору міни у бартерних угодах - це російська особа та іноземна.

Ціни та витрати

Цивільний кодекс встановлює диспозитивні правила, що стосуються двоякого виду щодо витрат сторін за договором, що розглядається. У першому випадку норма закону поширюється на обмін майном, ідентичним за ціною, у другому правила визначають витрати при обміні нерівноцінних товарів.

Законодавець передбачає, що товари, що обмінюються, є рівноцінними. Однак у угоду, що укладається між сторонами, можливе включення дещо іншої умови. Учасники правочину мають право відійти від тексту закону, включивши, наприклад, до договору міни земельної ділянки або іншого майна своє рішення про те, як проводитиметься передача майна, що обмінюється, як відшкодовуватимуться витрати. Законом при цьому не забороняється відносити до таких витрат вартість оформлення цін на перевезення. Сюди може бути віднесена і реєстрація договору міни. На практиці застосування, що здійснюється між громадянами, поширений варіант, при якому витрати з прийому майна, що надходить у власність, покладаються на той бік, кому воно надходить. Іноді громадяни ділять такі витрати навпіл.

Компенсація при нерівноцінності

У тих ситуаціях, коли товари, що обмінюються, нерівнозначні за вартістю, то, природно, на учасника, що отримує більш дорогу річ, покладається обов'язок по доплаті різниці своєму контрагенту. Проте слід зазначити, що така доплата може бути зроблена необов'язково грошима. Сторони мають право встановити у договорі та інші варіанти доплати, інший порядок компенсації. Наприклад, якщо укладено договір міни автомобіля на інший автотранспортний засіб, але дорожчий, то учасники угоди можуть погодитися з тим, що доплата буде здійснена грошима, а можуть домовитися про компенсацію, наприклад, автозапчастин або якимось іншим майном.

Терміни обміну

Законодавець не встановлює певних термінів для обміну майном. У тому числі такі умови відсутні і застосовуються до одномоментності передачі майна обома сторонами. Одна сторона може передати товар сьогодні, інша через якийсь час, визначений угодою. Водночас права сторони, яка передала майно першою, законом захищаються. Зокрема охорона інтересів такої сторони регулюється нормою 328 ЦК. Ця стаття описує умови, за яких перша сторона може зупинити виконання свого зобов'язання або зовсім відмовитися від такого виконання, а ще й вимагати відшкодування збитків. До таких умов відноситься непредставлення контрагентом виконання зобов'язання, а також всілякі обставини, які можуть прямо вказати на факт того, що таке зобов'язання вчасно не буде виконане.

Право власності

Договір міни - це одне з можливих на предмет, річ тощо. З моменту обміну майном, а точніше, після виконання обома сторонами своїх зобов'язань за договором міни, настає право власності на отримані речі. Водночас законодавець дає можливість сторонам встановити й інші умови для визначення моменту переходу та виникнення цього права.