Pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu saham dalam suatu apartemen. Ketika menjual suatu saham yang melanggar hak membeli terlebih dahulu, setiap peserta lain dalam kepemilikan bersama berhak, dalam waktu tiga bulan, untuk menuntut di pengadilan pengalihan hak atas saham tersebut dan

Perumahan dapat menjadi milik beberapa orang berdasarkan hak kepemilikan bersama. Dan jika salah satu pemilik ingin menjual bagiannya, pemilik lainnya harus menjualnya hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli bagian suatu apartemen. Namun seringkali dilanggar oleh pihak penjual.

Pengacara mengetahui beberapa skema untuk menghindari hak istimewa untuk memperoleh suatu saham. Misalnya, sumbangan diberikan karena pinjaman yang diberikan. Ada juga hubungan jaminan.

Baru-baru ini, Mahkamah Agung Federasi Rusia mempertimbangkan permohonan kasasi dari salah satu pemilik. Dia meminta agar perjanjian sumbangan sebagian apartemen itu diakui sebagai palsu. Selain itu, salah satu tuntutannya adalah pengalihan kepada penggugat hak-hak pembeli atas bagian real estat yang disengketakan dan pemulihan darinya atas harga saham yang sebelumnya dititipkan ke pengadilan.

Dalam artikel ini:

Hakikat konflik atau apa yang harus dilakukan jika hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual dilanggar

Warga negara Ivanov mengajukan gugatan ke pengadilan distrik terhadap terdakwa Sidorova dan Semenov (nama peserta dalam kasus tersebut telah diubah).

Pemohon dalam dokumen yang diserahkan menyatakan bahwa Sidorova menyumbangkan bagiannya kepada Semenov untuk melunasi hutangnya. Dengan demikian, transaksi donasi sebenarnya menyembunyikan transaksi jual beli suatu saham.

Dan jika demikian, maka Sidorova mencoba menjual bagian apartemen tersebut tanpa persetujuan pemiliknya, yang melanggar persyaratan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia. Penggugat menilai bahwa perjanjian hibah itu sebenarnya palsu, dan transaksi ini menghilangkan keuntungannya untuk memperoleh bagian tertentu dari rumah susun.

Pengadilan tingkat pertama, dengan putusannya pada tanggal 30 Juli 2017, mendukung sepenuhnya tuntutan tersebut. Namun, banding tersebut bertindak berbeda, dan berdasarkan putusan tertanggal 30 November tahun yang sama, 2017, gugatan tersebut ditolak.

Argumen utamanya adalah bahwa perjanjian donasi mencakup hubungan pinjaman dan agunan antara Sidorova dan Semenov. Oleh karena itu, akta hibah tidak boleh dianggap khayalan. Selain itu, restitusi (pengembalian segala sesuatu yang diterima berdasarkan transaksi) tidak akan memulihkan hak penggugat.

Ivanov tidak setuju dengan pendapat pengadilan banding, dan menyiapkan kasasi ke Mahkamah Agung. Setelah dipertimbangkan, muncul putusan tertanggal 21 Agustus 2018 dalam perkara Nomor 33-KG18-4. Oleh karena itu, kasus tersebut dialihkan untuk pertimbangan banding ulang.

Kesimpulan utama pengadilan kasasi

Mempertimbangkan pengaduan Ivanov, Mahkamah Agung merujuk pada sejumlah pelanggaran norma hukum yang dilakukan selama proses banding. Pada saat yang sama, beberapa poin yang tercantum dalam definisi tersebut penting untuk praktik penegakan hukum.

Jadi, menurut Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, ketika membeli dan menjual bagian milik bersama, pemilik lain mempunyai hak utama untuk memperolehnya.

Dalam hal ini, dalam kasus kasasi disebutkan bahwa aturan ini tidak hanya berlaku pada penjualan, tetapi juga pada perjanjian-perjanjian lain yang bersifat kompensasi. Ini termasuk kemungkinan jaminan.

Dalam pertimbangan kasus tersebut, Ivanov menegaskan bahwa apartemen tersebut sebenarnya adalah properti kompensasi. Oleh karena itu, yang terjadi adalah transaksi kompensasi.

Sementara itu, pihak yang mengajukan banding tidak mengetahui syarat dan tujuan pemberian pinjaman tersebut (kalau memang ada). Dan juga jumlah dana yang ditransfer oleh Semenova ke Sidorov sebagai jumlah utang imajiner belum ditentukan.

Banding dalam putusannya juga menegaskan adanya hubungan agunan antar para pihak. Dalam hal ini, Seni. 338 KUH Perdata Federasi Rusia. Aturannya menyatakan bahwa agunan tetap berada di tangan pemiliknya.

Pengalihan hak atasnya tidak serta merta didaftarkan. Selain itu, penyitaan hanya diperbolehkan setelah mendapat pemberitahuan tertulis dari penerima hipotek. Dalam konteks sengketa yang sedang dipertimbangkan, hal tersebut tidak terjadi.

Setelah menganalisis seluruh kesalahan dalam permohonan banding, Mahkamah Agung mengembalikan kasus tersebut untuk diadili ulang. Namun, kini majelis hakim baru harus menyelesaikan perselisihan tersebut berdasarkan manfaatnya.

Pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu saham

Jadi, dalam rangka hubungan kepemilikan bersama, terdapat hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperoleh sebagian harta jika terjadi pemindahtanganan. Hal ini dinyatakan dengan jelas dalam ketentuan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia.

Mahkamah Agung mengindikasikan bahwa aturan ini berlaku untuk semua transaksi kompensasi:

sumpah;
kompensasi;
kontribusi terhadap modal dasar perusahaan.

Dan bahkan ketika ada perjanjian khayalan dan pura-pura untuk menyembunyikan keadaan sebenarnya, pengadilan dapat mengambil posisi sebagai pihak yang berkepentingan.

Pada gilirannya, ia harus membuktikan dalam tuntutannya bahwa ada unsur pembayaran dalam semua transaksi yang dilakukan. Ini bisa lebih dari sekedar uang.

Pekerjaan yang dilakukan, jasa-jasa yang diberikan, atau pengalihan harta benda oleh pihak lawan tetap menunjukkan bahwa transaksi pemindahtanganan suatu saham dalam suatu real estat bersifat kompensasi.

Pendapat ahli

Putusan Mahkamah Agung yang dianalisis ini penting karena beberapa alasan. Dengan demikian, pengadilan kasasi menunjukkan bagaimana menerapkan ketentuan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia dengan benar.

Selain itu, proses transaksi imajiner dan pura-pura juga penting. Pengadilan harus dapat diandalkan, dengan mengacu pada dokumen dan bukti lainnya, menetapkan hubungan seperti apa yang sebenarnya ada di antara para pihak.

Tetapi setiap situasi dengan pemindahtanganan suatu bagian memiliki karakteristik tersendiri. Dalam beberapa kasus, sulit untuk mempertahankan hak memesan efek terlebih dahulu untuk memiliki sebagian properti. Dan preseden yang dibahas dapat sangat membantu.

Warisan

Pertanyaan:
Tolong beri tahu saya apa hal terbaik yang harus saya lakukan. Saya dan saudara laki-laki saya mewarisi dan masing-masing menerima bagian kedua di apartemen satu kamar. Nilai pasar apartemen adalah 1.200 ribu rubel, saya menawarkannya 400 ribu rubel - dia tidak setuju. Katakan padaku bagaimana masalah ini bisa diselesaikan, dan apakah dia bisa menjual sahamnya kepada pihak luar tanpa persetujuanku? Dan berapa nilai bagiannya?

Menjawab:
Saudaramu berhak memutuskan apakah akan menjual sahamnya atau tidak. Berdasarkan Pasal 209 KUH Perdata Federasi Rusia, pemilik mempunyai hak untuk memiliki, menggunakan, dan membuang propertinya.

Dia akan dapat menjual bagiannya tanpa persetujuan Anda, tetapi tunduk pada aturan pre-emption.

Sesuai dengan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, ketika menjual suatu saham dalam kepemilikan bersama kepada pihak luar, peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama mempunyai hak memesan terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual dengan harga yang sesuai. dijual, dan dengan syarat-syarat lain yang dipersamakan, kecuali dalam hal penjualan melalui pelelangan umum.

Penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada para peserta lain dalam kepemilikan bersama bahwa ia bermaksud menjual sahamnya, dan menunjukkan harga serta syarat-syarat lain di mana ia menjualnya. Jika peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli atau tidak memperoleh bagian kepemilikan apartemen ini dalam waktu satu bulan, penjual berhak menjual bagiannya kepada siapa pun.

Apabila suatu saham dijual dengan melanggar hak memesan efek terlebih dahulu, setiap peserta lain dalam kepemilikan bersama berhak, dalam waktu tiga bulan, untuk menuntut di pengadilan pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepadanya. Artinya, jika saudara Anda tetap mencoba menjual sahamnya tanpa memberi tahu Anda, Anda berhak menantang transaksi ini dalam waktu tiga bulan dan membeli kembali saham saudara Anda.

Perceraian

Pertanyaan:
Tolong beri tahu saya cara mengatasi situasi ini. Suami saya dan saya telah bercerai sejak tahun 2000. Apartemen tersebut telah diprivatisasi sejak tahun 2005 dengan bagian yang sama - saya, putri saya, dan mantan suami saya. Mereka hidup bersama hingga tahun 2007. Lalu dia pergi. Dia tidak tinggal di apartemen selama empat tahun. Selama ini dia belum membayarnya.

Kemudian dia menggugat hunian tersebut, dan pengadilan menentukan hak untuk menggunakan ruangan tersebut. Apartemen tiga kamar. Dia ingin tinggal tidak sendirian, tetapi dengan wanita barunya, dan mereka akan memiliki anak.

Saya menjual apartemen itu, tetapi semuanya bermuara pada kenyataan bahwa mantan suami saya menuntut lebih dari nilai bagian ketiganya. Dan sepanjang waktu dia menakuti kita dengan fakta bahwa jika mereka pindah, dia akan menyewakan bagiannya.

Menjawab:
Anda dapat menjual seluruh apartemen, termasuk bagian mantan suami Anda, hanya dengan persetujuannya. Jika dia tidak memberikan persetujuannya untuk penjualan, apa pun alasannya, Anda tidak akan bisa menjual seluruh apartemen. Dalam situasi Anda, hanya ada satu jalan keluar: menjual bagian Anda dan bagian putri Anda, setelah sebelumnya menawarkan untuk membelinya kepada mantan suami Anda.

Jelas bahwa ini akan jauh lebih murah daripada menjual seluruh apartemen, tetapi tidak ada pilihan lain.

Bagikan untuk dijual

Pertanyaan:
Bagaimana cara menjual separuh rumah (berbagi), dokumen apa saja yang diperlukan?

Menjawab:
Sebelum menjual bagian rumah, Anda perlu memberikan hak memesan efek terlebih dahulu kepada pemilik bersama untuk membeli bagian Anda - persis sama seperti dalam kasus apartemen (lihat di atas). Anda perlu memberi tahu mereka secara tertulis tentang niat Anda untuk menjual saham tersebut dan menunjukkan nilainya.

Jika mereka menolak membeli saham tersebut atau tidak menanggapi tawaran Anda, Anda dapat menjual properti Anda kepada siapa pun.

Untuk menjual bagian rumah, Anda harus memiliki Sertifikat Pendaftaran Negara Hak, dokumen - dasar untuk memperoleh Sertifikat ini, serta paspor teknis bangunan tersebut.

Apartemen untuk kekasih

Pertanyaan:
Halo! Saya akan membeli apartemen dengan pacar saya. Kami memiliki bagian yang kira-kira sama baik di pihaknya maupun di pihak saya. Bagaimana cara mengatur pembelian sehingga kontribusi semua orang tetap terjaga jika terjadi, misalnya, perselisihan?

Menjawab:
Harta yang diperoleh sebelum perkawinan adalah milik orang yang namanya didaftarkan. Artinya, jika rumah susun yang Anda beli terdaftar sebagai kepemilikan bersama (masing-masing satu bagian kedua), maka jika terjadi perselisihan, bagian tersebut tidak akan berubah.

Anda dapat melepaskan saham Anda sesuai kebijaksanaan Anda sendiri, tetapi jika kita berbicara tentang membuat perjanjian jual beli, maka Anda harus mengingat hak memesan efek terlebih dahulu dari pemilik bersama kedua untuk membeli saham kedua. Lebih menguntungkan untuk menjual apartemen bukan dalam bentuk saham, tetapi secara keseluruhan, dengan pembagian lebih lanjut dari dana yang diterima, tetapi ini hanya mungkin dengan kesepakatan bersama dari pemilik bersama.

Seni. 246, 250 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan secara spesifik pembuangan properti bersama. Norma pertama, khususnya, menyatakan bahwa transaksi dengan benda-benda tersebut harus dilakukan atas persetujuan seluruh peserta.

Pada saat yang sama, pembatasan telah ditetapkan bagi subjek yang ingin membuang bagiannya. Ia harus menghormati apa yang menjadi milik pemegang saham lainnya hak penolakan pertama. Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan secara spesifik pemenuhan kondisi ini. Mari kita lihat lebih dekat.

Informasi Umum

Sebagaimana ditetapkan oleh Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, ketika suatu saham diasingkan (khususnya dijual) kepada pihak luar, pemilik yang tersisa mempunyai hak untuk menolak terlebih dahulu dengan harga penjualannya, dan dengan syarat-syarat lain yang serupa. Pengecualian diberikan untuk penyelesaian transaksi pada pelelangan umum, serta penjualan sebagian sebidang tanah oleh pemilik suatu bagian dari suatu bangunan/bangunan atau bangunan di dalamnya yang terletak di atas bidang tanah tersebut.

Dengan tidak adanya persetujuan dari semua pemilik saham, mereka dapat diselenggarakan dalam kasus-kasus yang ditentukan dalam Bagian 2, 255 pasal, dan dalam situasi lain yang ditentukan oleh hukum.

Tanggung jawab penjual

Entitas yang memindahtangankan bagiannya, sebagaimana ditetapkan dalam ayat 2 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, harus memberi tahu peserta lain secara tertulis tentang transaksi yang diusulkan. Dalam pemberitahuan tersebut, ia wajib mencantumkan biaya dan syarat-syarat penting lainnya dari transaksi tersebut.

Untuk menjawabnya, pemegang saham diberi waktu 30 hari pada saat menjual real estat dan 10 hari pada saat pemindahtanganan barang bergerak. Jika pada akhir jangka waktu yang ditentukan para peserta kepemilikan tidak memperoleh saham tersebut, maka orang tersebut berhak menjualnya kepada pihak luar.

Menurut ketentuan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, jika pemegang saham menolak untuk membeli, saham tersebut dapat dijual lebih cepat dari jadwal (sebelum berakhirnya jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang). Dalam hal ini penolakan harus dilakukan secara tertulis.

Ketentuan khusus untuk memberi tahu peserta properti mungkin diatur dalam undang-undang federal lainnya.

Keterbatasan dan tanggung jawab

Jika seseorang melanggar hak untuk memperoleh suatu saham terlebih dahulu, menurut paragraf 3 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, peserta lain dalam properti dapat, dalam waktu tiga bulan, mengajukan tuntutan ke pengadilan untuk mengalihkan kewajiban dan hak pembeli kepada mereka.

Undang-undang melarang pemberian hak pre-emption.

Ketentuan Pasal 250 juga berlaku dalam hal pemindahtanganan saham berdasarkan perjanjian pertukaran.

Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia dengan komentar

Norma yang dianalisis secara langsung menyatakan bahwa hak memesan efek terlebih dahulu berlaku terhadap benda bergerak dan benda tidak bergerak. Selain itu, ketentuan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia berlaku untuk transaksi dengan sekuritas bersertifikat (saham di perusahaan saham gabungan tertutup), saham modal (misalnya, di LLC).

Patut dikatakan bahwa aturan khusus yang mengatur pendaftaran negara atas transaksi dengan saham diatur dalam Undang-Undang Federal No. 218. Awalnya, ditetapkan bahwa ketika mendaftarkan transaksi, perlu melampirkan pernyataan persetujuan dari pemilik lain. Jika mereka tidak hadir, pejabat yang berwenang wajib menunda prosedur selama 60 hari dan mengirimkan pemberitahuan kepada semua peserta yang tidak menyatakan persetujuan atas transaksi tersebut dalam waktu 3 hari.

Rumusan ini sangat membatasi hak-hak pemilik bersama dibandingkan dengan ketentuan Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia. Perubahan termasuk dalam Seni. 24 Undang-Undang Federal No. 218, memungkinkan untuk mematuhi Pasal 250.

Kategori transaksi

Setelah berlakunya Bagian 1 KUHPerdata, hak memesan efek terlebih dahulu juga berlaku terhadap transaksi pemindahtanganan suatu saham berdasarkan perjanjian pertukaran. Selain itu, seperti yang ditunjukkan praktik peradilan, Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia berlaku dalam kasus lain pelepasan properti bersama.

Peserta mempunyai hak untuk mewariskan, menjual, menggadaikan, menyumbangkan bagiannya, membuang bagian itu secara berbeda-beda atas kebijaksanaannya sendiri, dengan menaati peraturan yang ditetapkan dalam Pasal 250. Misalnya, dalam hal pemindahtanganan sebagian harta dalam bentuk ganti rugi, perlu diperhatikan hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperoleh bagian tersebut oleh pemilik yang tersisa.

Sementara itu, Presidium Mahkamah Arbitrase Agung dalam surat keterangannya Nomor 102 Tahun 2005 mencatat bahwa kualifikasi hubungan yang disengketakan bukan sebagai jual beli tidak dapat dianggap sebagai dasar tanpa syarat untuk tidak diterapkannya Pasal. 250 KUH Perdata Federasi Rusia.

Ciri-ciri suksesi

Hak memesan efek terlebih dahulu tidak memenuhi syarat menurut undang-undang sebagai non-properti pribadi. Sementara itu, penilaian semacam itu sangat penting dalam kerangka hubungan yang berkaitan dengan warisan. Dalam praktik peradilan, hak memesan efek terlebih dahulu tidak dianggap bukan milik dan tidak berkaitan dengan kemungkinan-kemungkinan hukum yang menurut pengertian Pasal 1112, suksesi tidak dapat diterima.

Mahkamah Agung memberikan klarifikasi mengenai masalah ini. Secara khusus, Pengadilan menyatakan bahwa kemampuan seorang pemilik bersama untuk menuntut pengalihan kekuasaan pembeli kepadanya dalam hal pemegang saham lain tidak mematuhi ketentuan Pasal 250 KUH Perdata merupakan turunan dari hak memesan efek terlebih dahulu. . Oleh karena itu, hak tersebut tidak dapat menjadi hak pribadi yang tidak mungkin diwariskan.

Pemenuhan hak yang dimaksud tidak dapat dipisahkan dari orang tertentu. Oleh karena itu, hal itu dapat dilakukan oleh ahli waris dari pemilik bersama tanpa ada batasan dalam batas-batas yang ditetapkan undang-undang.

Kekhususan pelaksanaan ketentuan

Kesulitan-kesulitan tertentu dalam prakteknya timbul ketika mempertimbangkan sengketa-sengketa yang pokoknya adalah hak atas suatu bangunan tempat tinggal. Mahkamah Agung memberikan klarifikasi mengenai hal tersebut.

Pengadilan menyatakan hal berikut:

Berdasarkan ketentuan Pasal 252 KUHPerdata, seorang partisipan dalam harta dapat menuntut pembagian bagiannya dari harta bersama. Oleh karena itu, setelah itu, kepemilikan bersama dihentikan. Hal ini, pada gilirannya, berarti bahwa seseorang kehilangan hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperoleh sebagian dari properti tersebut.
Ketentuan-ketentuan Pasal 250 KUHPerdata tidak berlaku pada saat mengadakan perjanjian nafkah seumur hidup dengan tanggungan dan pada saat pemindahtanganan suatu bagian melalui pelelangan umum dalam hal-hal yang ditentukan oleh undang-undang.
Dalam hal terjadi pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 250, jangka waktu tiga bulan yang diberikan kepada peserta lain dalam harta itu untuk mengajukan tuntutan pengalihan kewajiban dan hak pihak pengakuisisi kepadanya, dihitung sejak tanggal benda itu menjadi atau seharusnya. telah mengetahui pelanggaran tersebut.

Penerapan jangka waktu, penangguhan, pemulihan, dan penghentiannya dilakukan sesuai dengan aturan umum yang tercantum dalam Pasal 199-205 Kode Etik.

Fitur pengajuan klaim

Dalam hal terjadi pelanggaran terhadap hak memesan efek terlebih dahulu, pihak yang berkepentingan mengajukan tuntutan ke pengadilan dalam jangka waktu yang ditentukan. Pada saat yang sama, ia wajib menyetor ke rekening Departemen Kehakiman daerah yang bersangkutan sejumlah jumlah yang mencakup harga pembelian yang dibayarkan untuk saham, bea dan biaya yang ditentukan oleh undang-undang, dan jumlah lain yang harus dibayarkan kepada pembeli yang bonafid di perintah untuk menggantinya atas biaya-biaya yang timbul sehubungan dengan penghentian transaksi.

Hal itu harus ditentukan menurut aturan ayat 2 dan 9 1 Bagian 91 Pasal KUH Perdata.

Apabila syarat-syarat itu dipenuhi, maka perjanjian yang dibuat sebelumnya tidak dapat dinyatakan tidak sah. Hakim yang menyelesaikan perkara berdasarkan kelayakan, dalam putusannya, menunjukkan penggantian pembeli dalam transaksi dan pencatatan dalam Daftar Negara Bersatu, serta pemulihan untuk kepentingan tergugat sejumlah jumlah yang dibayarkan olehnya di kesimpulan transaksi. Oleh karena itu, tergugat dalam kasus tersebut adalah pembeli yang bonafid.

Undang-undang tidak menetapkan bentuk standar untuk memberi tahu peserta properti tentang transaksi pemindahtanganan suatu saham yang akan datang. Nampaknya harus memuat syarat-syarat pokok transaksi, serta ketentuan-ketentuan yang telah disepakati para pihak. Diantara mereka:

Subyek perjanjian.
Alamat di mana harta benda itu berada, yang bagian kepemilikannya dialihkan.
Harga di mana suatu saham dijual atau nama objek tertentu yang diubah.
Jika kontrak mengatur rencana angsuran/penangguhan, syarat dan ketentuannya disebutkan.
Jangka waktu peserta harus menyampaikan tanggapan. Namun tidak boleh kurang dari batas waktu yang ditetapkan KUH Perdata.

Pemberitahuan tersebut juga dapat memuat ketentuan-ketentuan lain yang dianggap penting oleh para pihak dalam transaksi.

Jika, setelah memberi tahu peserta lain, ketentuan transaksi telah berubah, pemilik bersama harus diberitahu tentang hal ini.

Kami menarik perhatian Anda pada fakta bahwa keputusan ini dapat diajukan banding ke pengadilan yang lebih tinggi dan dibatalkan

PENGADILAN KOTA MOSKOW

Hakim: Fedyunina S.V.

Panel Yudisial untuk Kasus Perdata Pengadilan Kota Moskow terdiri dari:
Memimpin Shubina I.I.
hakim Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
di bawah sekretaris S.A.
dengan partisipasi jaksa Podvysotskaya T.I.
setelah mendengarkan di pengadilan terbuka laporan hakim Batalova I.S.
kasus perdata di tingkat banding oleh K.M. atas keputusan Pengadilan Negeri Lefortovo Moskow tanggal 8 November 2013 yang memutuskan:
Dalam memenuhi klaim K.M. kepada K.V., S.L., S.N. tentang pengalihan hak pembeli suatu saham berdasarkan perjanjian jual beli, pengakuan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli 2/2 bagian suatu rumah susun, batalnya perjanjian sumbangan satu bagian rumah susun, penggusuran - untuk menolak

dipasang:

Penggugat K.M. mengajukan tuntutan terhadap K.V., S.L., S.N., dengan mempertimbangkan klarifikasi tuntutan sesuai dengan Art. 39 Kode Acara Perdata Federasi Rusia, diminta untuk mengalihkan kepadanya hak pembeli 2/3 saham berdasarkan perjanjian jual beli tertanggal 3 Desember 2012, yang dibuat antara K.V. dan SL; mengakui hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli 2/3 bagian dalam hak kepemilikan bersama atas sebuah apartemen di alamat: Moskow, ... proezd, d... bldg... apt...; membatalkan perjanjian sumbangan 1/3 bagian hak milik bersama atas rumah susun yang disengketakan tanggal 8 November 2012, yang dibuat antara S.L. dan S.N.; mengusir S.L., S.N. dari apartemen yang disengketakan.
Gugatan tersebut dilatarbelakangi oleh kenyataan bahwa penggugat adalah pemilik 1/3 bagian dari rumah susun yang disengketakan di alamat:<...>, pemilik 2/3 bagiannya adalah putranya K.V.
Pada tanggal 11 Desember 2012, penggugat mengetahui adanya penjualan K.V. pembagian kepemilikan rumah susun yang disengketakan kepada pihak ketiga. Pada tanggal 05 Januari 2011, penggugat menerima pemberitahuan penjualan saham K.V. di apartemen yang disengketakan dengan harga... rubel, setelah menerima pemberitahuan ini, penggugat menantang kepemilikan K.V. di pengadilan. apartemen, sebagai bagian dari pertimbangan kasus ini, apartemen tersebut disita.
Seperti yang ditunjukkan oleh penggugat, selanjutnya K.V. melakukan perbuatan yang menunjukkan bahwa ia tidak mempunyai kemauan untuk menjual bagiannya dalam rumah susun yang disengketakan, menyewakan kamar-kamar yang ditempatinya.
Pada tahun 2012 K.V. menjual bagiannya seharga... gosok. S.L., sedangkan penggugat tidak diberitahu tentang penjualan saham tersebut dengan tawaran untuk menggunakan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli.
Dalam sidang pengadilan, perwakilan penggugat K.L. mendukung klaim yang disebutkan, dengan mempertimbangkan klarifikasinya, secara penuh.
Terdakwa K.V., S.N. di sidang pengadilan mereka keberatan dengan pemenuhan tuntutan tersebut.
Penggugat K.M., tergugat S.L. tidak hadir di sidang pengadilan, dengan mempertimbangkan pemberitahuan yang tepat, kasus tersebut dipertimbangkan oleh pengadilan tanpa kehadiran mereka sesuai dengan Art. 167 Kode Acara Perdata Federasi Rusia.
Pengadilan memutuskan putusan di atas, yang pembatalannya diminta oleh K.M. berdasarkan dalil-dalil banding, mengacu pada pelanggaran pengadilan terhadap aturan hukum acara, yang dinyatakan dengan tidak dilibatkannya jaksa dalam perkara tersebut, serta sebagai pelanggaran pengadilan terhadap aturan hukum substantif, yang menunjukkan bahwa penggugat, setelah mengubah kondisi harga saham yang diasingkan, menyelesaikan transaksi tanpa memberi tahu peserta dalam properti bersama yang memiliki hak penolakan pertama, yaitu pelanggaran mutlak terhadap Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia dan memerlukan kepuasan klaim.
Setelah memeriksa berkas perkara, setelah mendengarkan wakil penggugat, tergugat K.V., S.N., membahas kemungkinan mempertimbangkan perkara tanpa kehadiran penggugat K.M., tergugat S.L., yang diberitahu dengan baik tentang pertimbangan perkara tersebut, setelah mendengar Kesimpulan Jaksa Podvysotskaya T. I. yang menilai putusan pengadilan sah dan beralasan, setelah membahas dalil-dalil banding, majelis hakim tidak menemukan alasan untuk membatalkan putusan pengadilan yang dibuat sesuai dengan kenyataan. keadaan kasus dan persyaratan hukum.
Menurut paragraf 1 Seni. 209 KUH Perdata Federasi Rusia, hanya pemilik yang secara bersamaan berhak memiliki, menggunakan, dan membuang propertinya. Pemilik sah lainnya tidak mempunyai hak untuk melepaskan harta benda yang bukan miliknya.
Sesuai dengan paragraf 2 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia, seorang peserta dalam kepemilikan bersama berhak, atas kebijakannya sendiri, untuk menjual, menyumbangkan, mewariskan, menjaminkan bagiannya atau membuangnya sesuai dengan aturan yang diatur dalam Pasal 250 dari KUH Perdata Federasi Rusia selama pemindahtanganannya untuk mendapatkan kompensasi.
Berdasarkan paragraf 1 - 3 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, ketika menjual suatu saham dalam kepemilikan bersama kepada pihak luar, peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual dengan harga penjualannya, dan pada syarat-syarat lain yang dipersamakan, kecuali dalam hal penjualan melalui pelelangan umum.
Penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada para peserta lain dalam kepemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada pihak luar, dengan menyebutkan harga dan syarat-syarat lain di mana ia menjualnya. Jika sisa peserta dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli atau tidak memperoleh bagian yang dijual dalam hak kepemilikan real estat dalam waktu satu bulan, dan dalam hak kepemilikan atas barang bergerak dalam waktu sepuluh hari sejak tanggal pemberitahuan, penjual memiliki hak untuk menjual bagiannya kepada siapa pun.
Apabila suatu saham dijual dengan melanggar hak memesan efek terlebih dahulu, setiap peserta lain dalam kepemilikan bersama berhak, dalam waktu tiga bulan, untuk menuntut di pengadilan pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepadanya.
Sebagai berikut dari bahan perkara dan ditetapkan oleh pengadilan tingkat pertama, apartemen tiga kamar yang disengketakan di alamat: Moskow, ... pr., d... bldg... apt... Penggugat memiliki.. .bagian dalam kepemilikan rumah susun tersebut.... bagian dalam kepemilikan rumah susun tersebut adalah milik terdakwa K.V.
Sehubungan dengan keputusan yang diambil oleh K.V. keputusan untuk menjual bagiannya dalam hak milik kepada penggugat, penjabat notaris Moskow S.O. pemberitahuan telah dikirimkan kepada penggugat K.M. diusulkan untuk membeli... saham di apartemen yang disengketakan dengan harga... rubel, penggugat dijelaskan bahwa dalam waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya pemberitahuan dia harus menyatakan niatnya mengenai transaksi yang diusulkan, jika tidak, properti tersebut akan dijual tanpa persetujuannya.
Pemberitahuan ini diterima oleh K.M. 01/05/2011, tetapi tidak ada tanggapan yang diterima. Dari berita acara sidang tanggal 8 November 2013 (berkas perkara 148), diketahui bahwa penggugat, setelah menerima pemberitahuan penjualan, tidak memperoleh saham yang diusulkan untuk pemindahtanganan karena kurangnya peluang finansial. Sertifikat penyampaian pemberitahuan kepada penggugat K.M. diterima terdakwa dari notaris pada tanggal 28 April 2011.
16/11/2012 antara terdakwa K.V. dan S.L. perjanjian jual beli telah disepakati... bagian di apartemen yang ditentukan dengan harga... gosok.
Selanjutnya antara S.L. dan S.N. perjanjian sumbangan telah disepakati... sebagian kepemilikan apartemen yang disengketakan.
Saat ini pemilik apartemen adalah K.M., S.L., S.N. dalam 1/3 bagian masing-masing.
Dalam mengajukan tuntutannya, penggugat mengacu pada fakta bahwa dia belum menerima pemberitahuan penjualan saham tersebut, dan tergugat, tanpa alasan apapun, secara mandiri mengubah harga saham yang ditawarkan.
Saat menyelesaikan tuntutan tersebut, pengadilan tidak menemukan alasan untuk memuaskannya, dengan mempertimbangkan bahwa K.V. sesuai dengan prosedur yang ditetapkan, memberitahu penggugat tentang penjualan saham, memenuhi persyaratan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, dan penggugat, setelah menerima pemberitahuan penjualan, tidak menggunakan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang diasingkan.
Pada saat yang sama, pengadilan mempertimbangkan bahwa lamanya jangka waktu penjualan saham kepada pihak ketiga dan berakhirnya perjanjian jual beli adalah karena setelah menerima pemberitahuan penjualan saham tersebut. , penggugat mengajukan tuntutan ke pengadilan untuk mengakui penolakannya atas warisan berupa bagian dari rumah susun yang disengketakan untuk kepentingan K .IN. tidak sah, batalnya sertifikat pendaftaran negara hak atas 2/3 bagian rumah susun untuk terdakwa K.V.
Sebagai bagian dari pertimbangan perkara perdata tersebut, dilakukan penyitaan terhadap rumah susun tersebut untuk menjamin tuntutan, yang dicabut pada tanggal 18 Oktober 2011 (berkas perkara 128). Keadaan ini menghalangi penjualan K.V. bagiannya dalam kepemilikan apartemen.
Pengadilan juga mempertimbangkan bahwa K.V. Iklan penjualan saham pada rumah susun yang disengketakan diterbitkan, apartemen tersebut berulang kali diperlihatkan kepada pembeli, yang juga membutuhkan waktu tertentu.
Dengan dalil penggugat mengenai pelanggaran tergugat terhadap Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia karena tidak adanya pemberitahuan penjualan bagian di apartemen sebesar... gosok. pengadilan tidak setuju, dengan menyatakan bahwa undang-undang tidak mengatur pemberitahuan berulang kali kepada pemilik tentang penjualan suatu saham setelah jangka waktu tertentu, dan penjualan suatu saham dengan harga yang lebih tinggi kepada pihak ketiga tidak melanggar. hak penggugat, yang mempunyai kesempatan untuk membeli saham yang diasingkan dengan harga lebih rendah, tetapi tidak memanfaatkannya.
Setelah menolak memenuhi tuntutan penggugat untuk mengalihkan kepadanya hak dan kewajiban pembeli berdasarkan perjanjian jual beli tanggal 3 Desember 2012, pengadilan juga tidak menemukan alasan untuk memenuhi tuntutan pembatalan perjanjian hibah, mengusir S.L., S.N. dari rumah susun yang disengketakan, karena syarat-syarat tersebut berasal dari syarat-syarat yang disebutkan sebelumnya.
Majelis hakim sependapat dengan kesimpulan pengadilan tingkat pertama, didasarkan pada kajian yang menyeluruh, lengkap dan obyektif terhadap bukti-bukti yang ada dalam perkara, yang penilaian hukumnya diberikan oleh pengadilan menurut aturan Pasal . 67 Kode Acara Perdata Federasi Rusia, dan mematuhi norma-norma hukum substantif yang mengatur hubungan hukum yang disengketakan.
Selain itu, majelis hakim menganggap perlu untuk mencatat bahwa klausul 1.2 Keputusan Pleno Mahkamah Agung Federasi Rusia tanggal 10/06/1980 N 4 (sebagaimana diubah pada 06/02/2007) “Tentang beberapa masalah praktek pertimbangan oleh pengadilan atas perselisihan yang timbul antara peserta dalam kepemilikan bersama atas suatu bangunan tempat tinggal” dijelaskan, bahwa ketika menyelesaikan perselisihan yang timbul sehubungan dengan pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu oleh peserta dalam kepemilikan bersama untuk membeli bagian dari properti (Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia), harus diingat bahwa ketika mengajukan klaim seperti itu, penggugat wajib memberikan kontribusi, dengan analogi dengan Bagian 1 Seni. 96 Kode Acara Perdata Federasi Rusia ke rekening bank administrasi (departemen) Departemen Kehakiman di entitas konstituen terkait Federasi Rusia jumlah yang dibayarkan oleh pembeli untuk rumah, biaya dan bea, serta sebagai jumlah lain yang harus dibayarkan kepada pembeli sebagai kompensasi atas biaya-biaya yang diperlukan saat membeli rumah.
Dari berkas perkara, dana tersebut tidak disetorkan ke rekening bank Departemen Kehakiman. Sertifikat dari JSCB Interprombank tertanggal 02.10.2013, yang tersedia dalam bahan perkara, hanya menunjukkan bahwa pada 02.10.2013 saldo dana di rekening bank penggugat adalah... rubel, yang tidak menunjukkan adanya jumlah yang ditentukan pada tanggal putusan pengadilan dan pertimbangan perkara di pengadilan banding, penyetoran dana ke rekening bank tidak menjamin keamanannya selama seluruh pertimbangan perkara dan pada tahap pelaksanaan putusan, karena tidak menutup kemungkinan pemilik rekening untuk menggunakan haknya dalam membuang dana. Tidak ada informasi bahwa tindakan telah diambil untuk mengamankan klaim sehubungan dengan rekening bank ini untuk menjamin keamanan dana. Mengingat hal-hal di atas, maka keputusan pengadilan untuk menolak gugatan adalah tepat.
Membahas dalil-dalil penggugat dalam kasasi, majelis hakim berpendapat sebagai berikut.
Menurut penggugat, pemberitahuan penjualan saham, dikirimkan sesuai dengan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia kepada peserta dalam kepemilikan bersama, memuat di antara syarat-syarat penting harga kontrak, jika berubah, pemberitahuan terkait yang menunjukkan harga baru harus dikirim ke seluruh pemilik bersama.
Majelis hakim tidak dapat menyetujui dalil tersebut, karena penggugat sebagai pemilik suatu saham dalam suatu rumah susun, apabila karena undang-undang menjual bagiannya oleh pemilik lain, mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu, sedangkan peraturan perundang-undangan yang berlaku tidak. menetapkan kewajiban penjual saham dalam hak kepemilikan bersama, setelah mengirimkan pemberitahuan niat untuk menjual sahamnya dalam real estat dengan harga yang ditentukan dalam pesan, untuk tidak mengubah syarat dan harga kontrak di kemudian hari. , karena aturan-aturan tentang penawaran umum tidak tunduk pada penerapan kontrak yang dibuat oleh para pihak, ketika pihak yang mengirimkan penawaran untuk menjual properti dengan harga dan syarat-syarat tertentu, tidak mempunyai hak untuk mengubah syarat-syarat dan harga-harga tersebut.
Dalil-dalil penggugat bahwa tergugat, setelah mengirimkan pesan awal yang menyebutkan harga, tidak berhak untuk selanjutnya menaikkannya, didasarkan pada salah tafsir terhadap kaidah hukum substantif, karena penjual tidak hanya berhak mengubah. harga yang diharapkan dengan menaikkannya, tetapi juga berhak menolak untuk menjual real estat bagiannya, atau melepaskannya.
Tidak ada tanda-tanda perbuatan melawan hukum dari pihak tergugat terhadap penggugat.
Selain itu, dengan menuntut pelanggaran atas haknya, yang dinyatakan dalam penjualan suatu saham oleh tergugat dengan harga yang lebih tinggi dari harga yang sebelumnya ditawarkan kepada penggugat, penggugat melanggar Art. 56 Kode Acara Perdata Federasi Rusia tidak memberikan bukti bahwa ia mempunyai niat untuk memperoleh suatu saham dan dana terkait untuk memperoleh saham tersebut pada saat pemindahtanganannya, serta bukti bahwa penjualan saham tersebut dengan harga yang lebih tinggi melanggar haknya.
Dalil banding atas tidak dilibatkannya jaksa dalam perkara di pengadilan tingkat pertama sesuai dengan ayat 4 Seni. 45 Kode Acara Perdata Federasi Rusia, dibantah oleh materi kasus dan keberatan yang diajukan oleh Kantor Kejaksaan Antar Distrik Lefortovo Moskow, yang darinya jelas bahwa jaksa telah diberitahu tentang pertimbangan kasus tersebut dengan mengirimkan daftar perkara perdata yang dipertimbangkan dengan melibatkan jaksa, ketidakhadirannya di sidang pengadilan disebabkan oleh pekerjaannya di sidang lain, jaksa mengetahui putusan pengadilan, tidak ada alasan untuk mengajukan banding.
Dalil-dalil yang terkandung dalam banding tidak mempertanyakan keabsahan putusan, tetapi bermuara pada penilaian kembali kesimpulan pengadilan tentang penolakan untuk memenuhi tuntutan dan bukti-bukti yang dikumpulkan dalam perkara tersebut.
Dalam pertimbangan perkara di pengadilan, tidak ada pelanggaran atau kesalahan penerapan hukum substantif atau hukum acara yang mengakibatkan dikeluarkannya putusan yang tidak sah, tidak ada alasan untuk membatalkan putusan pengadilan berdasarkan dalil-dalil banding.
Berdasarkan hal tersebut di atas, berpedoman pada seni. Seni. 328, 329 Kode Acara Perdata Federasi Rusia, panel peradilan

Penjualan suatu saham dalam real estat milik beberapa orang dilakukan secara ketat menurut aturan khusus. Semua pemilik harus menyadari hak memesan terlebih dahulu agar tidak terjadi benturan dengan hukum dalam proses penjualan bagiannya kepada pihak luar.

Malam pertama benar

Penjualan bagian dalam hak milik bersama diatur oleh Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia. Pasal ini menjelaskan mekanisme pelaksanaan hak membeli terlebih dahulu, yang menurutnya peserta dalam kepemilikan bersama mempunyai hak “penebusan pertama” atas suatu saham yang direncanakan untuk dijual kepada pihak luar.

Intinya adalah bahwa hak untuk membeli suatu saham pada dasarnya adalah milik pemegang saham lain, dan hanya jika mereka belum menggunakan hak tersebut maka saham tersebut dapat dijual kepada pihak luar.

Namun pembatasan ini tidak berlaku untuk mendonasikan suatu saham, sehingga Anda dapat mendonasikan properti Anda tanpa persetujuan pemegang saham lainnya. Namun, pemilik bersama dapat mengajukan ke pengadilan dengan tuntutan untuk mengakui transaksi hadiah sebagai palsu. Oleh karena itu, dalam kasus “sumbangan” tersebut, ketika pembayaran benar-benar dilakukan tetapi tidak diiklankan, pemilik baru mempunyai risiko kehilangan baik bagian maupun uang yang dibayarkan tanpa persetujuan.

Dalam praktiknya, seringkali ada kasus ketika calon pembeli pertama-tama diberi bagian kecil, dan kemudian dia, sebagai peserta dalam kepemilikan bersama, memperoleh bagian sisanya. Dalam hal ini nilai pokok saham akan disahkan secara resmi dengan perjanjian jual beli.

Ngomong-ngomong, menurut Pasal 421 KUH Perdata Federasi Rusia, warga negara bebas membuat perjanjian jual beli, sehingga penjual bebas memilih pembeli dari antara pemilik bersama properti yang ingin membeli. membeli bagiannya, atas kebijakannya sendiri.

Keputusan dengan pemberitahuan

Sesuai dengan paragraf 2, 3 Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada peserta lain dalam kepemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada pihak luar, dengan menyebutkan harganya. dan kondisi lain di mana dia menjualnya. Jika sisa peserta dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli atau tidak memperoleh bagian yang dijual dalam kepemilikan real estat dalam waktu satu bulan, penjual berhak untuk menjual bagiannya kepada pihak ketiga mana pun. Aturan-aturan ini juga berlaku ketika mengasingkan suatu saham berdasarkan perjanjian pertukaran.

Anda dapat memberitahukan tentang penjualan, misalnya melalui telegram dengan tanda terima pengiriman atau melalui surat tercatat dengan pemberitahuan dan inventaris. Anda juga dapat mengirimkannya melalui notaris, dan beberapa di antaranya dalam hal ini mengeluarkan konfirmasi pengiriman pemberitahuan tersebut.

Undang-undang saat ini tidak merinci isi pemberitahuan kepada penjual saham. Akan tetapi, pemberitahuan tersebut harus memuat semua syarat-syarat penting yang menjadi dasar tercapainya kesepakatan antara para pihak yang bertransaksi, termasuk subjek penjualan (pertukaran); alamat lokasi barang, bagian dalam kepemilikan bersama atas barang yang diasingkan; harga dimana saham tersebut dijual (atau properti yang ditukarkannya). Saat menjual saham dengan cara mencicil atau ditangguhkan, syarat pembayaran ditentukan. Syarat-syarat lain dari transaksi yang dianggap penting oleh para pihak juga dapat ditentukan. Permohonan juga harus menentukan batas waktu untuk meresponsnya.

Detail yang kasar

Dalam hal setelah diberitahukan kepada para pemilik bersama tentang syarat-syarat jual beli (penukaran), syarat-syarat itu berubah, setidak-tidaknya ke arah perbaikan hak-hak pembeli, misalnya harga turun atau rencana angsuran. telah disediakan, para peserta dalam kepemilikan bersama harus diberitahu lagi tentang perubahan ini.

Jika saham tersebut dijual dengan melanggar hak memesan efek terlebih dahulu (misalnya, penjual tidak memberi tahu pemilik bersama lainnya tentang penjualan saham tersebut, tidak menunggu masa tunggu berakhir, atau menjual saham tersebut kepada pihak luar. dengan syarat-syarat lain yang lebih menguntungkan daripada yang ditawarkan kepada pemilik bersama), maka peserta lain dalam kepemilikan bersama dalam waktu tiga bulan dapat secara sah menuntut pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepadanya.

Dalam tenggat waktu

Jika peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli atau tidak memperoleh bagian yang dijual dalam kepemilikan real estat dalam waktu satu bulan, penjual berhak untuk menjual bagiannya kepada siapa pun. Artinya, jika Anda telah memberi tahu pemegang saham dengan benar tentang rencana Anda, maka dalam sebulan Anda dapat menjual dengan persyaratan yang sama kepada pembeli pihak ketiga lainnya.

Undang-undang mewajibkan penjual untuk memberitahukan kepada para pemilik bersama tentang penjualan saham tersebut, oleh karena itu, jika pemilik bersama tersebut diberitahu, ia dapat menggunakan haknya untuk membeli saham yang diasingkan itu dalam waktu satu bulan, bahkan ketika berada di rumah sakit, untuk Misalnya dengan mewakili kepentingannya oleh orang lain berdasarkan surat kuasa.

Di seberang hukum

Menurut Pasal 24 Undang-Undang Federal 21 Juli 1997 N 122-FZ "Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya", perselisihan antara peserta dalam kepemilikan bersama yang timbul selama pendaftaran negara atas hak atas suatu saham dalam harta bersama harus diputuskan di pengadilan.

Apabila suatu saham dijual dengan melanggar hak memesan efek terlebih dahulu, maka undang-undang memberikan jangka waktu tiga bulan bagi pemilik bersama untuk mengajukan tuntutan ke pengadilan menuntut agar hak dan kewajiban pembeli dialihkan kepadanya. .

Konstantin Kozhevin, konsultan hukum organisasi hak asasi manusia ANO "Fair Medicine"