Lakásrészesedési elővásárlási jog megsértése. Az üzletrész vételi elővásárlási jogát megsértő értékesítése esetén a közös tulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróság előtt követelni a rá vonatkozó jogok átruházását, és

A lakás közös tulajdoni jogon több személyhez is tartozhat. És ha az egyik tulajdonostárs el akarja adni a részét, akkor a többi tulajdonos megteszi elővásárlási jog egy lakásrész vásárlására. Ezt azonban gyakran megsérti az eladó.

Az ügyvédek számos konstrukciót ismernek a részvényszerzési kiváltság megkerülésére. Például az adományozás a nyújtott kölcsön számlájára történik. Léteznek járulékos kapcsolatok is.

Nemrég az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága megvizsgálta az egyik tulajdonos fellebbezését. Kérte, hogy a lakásrészre vonatkozó adományozási szerződést színleltnek ismerjék el. Ezen túlmenően a követelések között szerepelt a vevőt megillető jogok átruházása a felperesre a vitatott ingatlanrészben, valamint a korábban bíróságnál letétbe helyezett üzletrész költségének behajtása.

Ebben a cikkben:

A konfliktus lényege, vagy mi a teendő, ha az értékesített részvény vásárlási elővásárlási joga sérül

Ivanov állampolgár keresetet nyújtott be a kerületi bírósághoz Sidorova és Semenov alperesekkel szemben (az ügy résztvevőinek neve megváltozott).

A kérelmező a benyújtott dokumentumokban azt állította, hogy Sidorova a részesedését Semenovnak adományozta, hogy az utóbbival szemben fennálló tartozását kifizesse. Így az adományozási ügylet tulajdonképpen részvény adásvételi ügyletet rejtett.

És ha igen, akkor Sidorova megpróbálta eladni a lakásban lévő részesedést a tulajdonosok beleegyezése nélkül, ami megsértette az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének követelményeit. A felperes úgy ítélte meg, hogy az ajándékozási szerződés valójában színlelt, és ezzel a tranzakcióval megfosztotta a lakás egy részének megszerzésével járó előnyöktől.

Az elsőfokú bíróság 2017. július 30-án kelt határozatával a kereseteket maradéktalanul támogatta. A fellebbezés azonban másként járt el, és ugyanazon év, 2017. november 30-án kelt határozatával elutasította a keresetet.

A fő érv az volt, hogy az ajándékozási szerződés a Sidorova és Semenov közötti kölcsön- és biztosítéki viszonyra vonatkozik. Ezért az ajándékozási szerződést nem szabad képzeletbelinek tekinteni. Ezenkívül a restitúció (mindennek az ügylet alapján kapott visszaszolgáltatása) nem vezet a felperes jogainak helyreállításához.

Ivanov nem értett egyet a fellebbviteli bíróság véleményével, és a Legfelsőbb Bírósághoz készített fellebbezést. Megfontolását követően 2018. augusztus 21-én kelt ítélet jelent meg a 33-KG18-4. Ennek megfelelően az ügyet újbóli fellebbezési eljárásra átadták.

A semmítőszék főbb következtetései

Ivanov panaszát figyelembe véve a Legfelsőbb Bíróság a fellebbezéssel kapcsolatos munka során számos jogszabálysértésre hivatkozott. A definícióban megfogalmazott egyes pontok ugyanakkor fontosak a rendészeti gyakorlat szempontjából.

Így az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke szerint a közös tulajdonban lévő részesedés vásárlásakor és eladásakor a többi tulajdonosnak elsődleges joga van annak megszerzésére.

E tekintetben a kasszálószék jelezte, hogy ez a szabály nem csak az értékesítésre vonatkozik, hanem az egyéb kompenzációs jellegű megállapodásokra is. Ez magában foglalja az esetleges biztosítékokat is.

Az ügy tárgyalása során Ivanov hangsúlyozta, hogy a lakás valójában kárpótlási tulajdon. Ezért ez egy ellentételezett tranzakció volt.

Eközben a fellebbezésből nem derült ki, hogy milyen feltételekkel és céllal nyújtották a kölcsönt (ha valóban volt). És azt sem állapították meg, hogy a Semenova mennyi pénzeszközt utalt át Sidorovnak képzeletbeli tartozásként.

A fellebbezés határozatában a felek közötti járulékos jogviszony meglétéhez is ragaszkodott. E tekintetben az Art. 338 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Szabályai kimondják, hogy a biztosíték a tulajdonosa rendelkezésére áll.

A rá vonatkozó jogok átruházása nem történik meg azonnal. Ezenkívül a letiltás csak a jelzálogjogosult írásbeli értesítése után megengedett. A szóban forgó vitában nem volt szó ilyesmiről.

A fellebbezés összes hibájának elemzése után a Legfelsőbb Bíróság az ügyet újbóli tárgyalásra visszaküldte. Most azonban egy új bírói testületnek kell érdemben megoldania a vitát.

Részvényvásárlási elővásárlási jog megsértése

Tehát a közös tulajdoni viszonyok között elővásárlási jog illeti meg az ingatlan egy részét annak elidegenítése esetén. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének rendelkezései egyértelműen kimondják.

A Legfelsőbb Bíróság jelezte, hogy ez a szabály minden kártérítési ügyletre vonatkozik:

• fogadalom;
• kártérítés;
• hozzájárulás a vállalkozás jegyzett tőkéjéhez.

És még akkor is, ha képzeletbeli, színlelt megállapodások vannak a dolgok valós állapotának elrejtése érdekében, a bíróság az érdekelt fél álláspontját képviselheti.

A keresetében viszont bizonyítania kell, hogy minden végrehajtott tranzakcióban volt fizetési elem. Ez több lehet, mint csak pénz.

A másik fél által végzett munka, nyújtott szolgáltatások, vagyonátruházás továbbra is azt jelzi, hogy az ingatlanrész elidegenítésére irányuló ügylet ellenszolgáltatás jellegű volt.

Szakértői vélemény

A Legfelsőbb Bíróság elemzett ítélete több okból is jelentős. Így a semmítő bíróság rámutatott, hogyan kell helyesen alkalmazni az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének rendelkezéseit.

Emellett maguk az eljárások is fontosak a képzeletbeli és színlelt ügyletekkel. A bíróságoknak dokumentumokra és egyéb bizonyítékokra hivatkozva megbízhatóan meg kell állapítaniuk, hogy a felek között ténylegesen milyen kapcsolat állt fenn.

De minden egyes részesedés elidegenítésével járó helyzetnek egyéni jellemzői vannak. Egyes esetekben nehéz lehet megvédeni az ingatlanrészre vonatkozó elővásárlási jogot. A tárgyalt precedens pedig jelentős segítséget jelenthet.

Öröklés

Kérdés:
Kérem, mondja meg, mi a legjobb, amit tehetek. A bátyám és én örököltünk, és mindketten kaptunk egy második részt egy egyszobás lakásban. A lakás piaci értéke 1200 ezer rubel, felajánlok neki 400 ezer rubelt - nem ért egyet. Mondja meg, hogyan lehet ezt a kérdést megoldani, és el tudja-e adni a részesedését egy kívülállónak az én beleegyezésem nélkül? És mi lehet az ő részesedésének értéke?

Válasz:
A testvérednek joga van eladni a részesedését vagy sem. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. cikke értelmében a tulajdonosnak joga van birtokolni, használni és rendelkezni vele.

Részesedését az Ön hozzájárulása nélkül, de az elővásárlási szabályok betartása mellett értékesítheti.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikkével összhangban a közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a megosztott tulajdon fennmaradó résztvevői elővásárlási joggal rendelkeznek az eladott részvény azon az áron történő megvásárlására, értékesített, és egyéb azonos feltételekkel, kivéve nyilvános árverésen történő értékesítés esetén.

Az üzletrész eladója köteles a részesedése eladásának szándékát a többi közös tulajdonban lévővel írásban értesíteni, és megjelölni az eladási árat és egyéb feltételeket. Ha a közös tulajdonban maradó résztvevők egy hónapon belül megtagadják a lakás tulajdoni hányadának megvásárlását, vagy nem szerzik meg ezt a részesedést, az eladónak jogában áll eladni részesedését bárkinek.

A részvény elővásárlási jogát megsértő eladásakor a közös tulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását. Ez azt jelenti, hogy ha a testvére ennek ellenére megpróbálja eladni a részesedését anélkül, hogy értesítené Önt, Önnek jogában áll három hónapon belül megtámadni ezt a tranzakciót, és kivásárolni testvére részesedését.

Válás

Kérdés:
Kérem, mondja el, hogyan lehet megoldani a helyzetet. Férjemmel 2000 óta elváltunk. A lakást 2005 óta egyenlő arányban privatizálták - én, a lányom és a volt férjem. 2007-ig éltek együtt. Aztán elment. Négy éve nem lakik lakásban. Egész idő alatt nem fizetett érte.

Aztán beperelt a foglalás miatt, és a bíróság megállapította a helyiség használati jogát. Három szobás lakás. Nem egyedül akar beköltözni, hanem újdonsült hölgyéhez, és gyerekük lesz.

Feladom a lakást eladásra, de minden abból adódik, hogy a volt férjem sokkal többet követel, mint amennyit a harmadik része ér. És állandóan azzal ijesztget minket, hogy ha beköltöznek, kiadja a részét.

Válasz:
A teljes lakást, beleértve a volt férje részesedését is, csak az ő beleegyezésével adhatja el. Ha nem adja beleegyezését az eladáshoz, mindegy, hogy milyen okból, akkor nem tudja eladni az egész lakást. Az Ön helyzetében egyetlen kiút van: eladni a részesedését és a lánya részesedését, miután korábban felajánlotta, hogy kivásárolja volt férjének.

Nyilvánvaló, hogy ez sokkal olcsóbb lesz, mint az egész lakás eladása, de nincs más lehetőség.

Megosztás eladó

Kérdés:
Hogyan adja el a ház felét (részesedést), milyen dokumentumok szükségesek?

Válasz:
A házrész eladása előtt a tulajdonostársak részére elővásárlási jogot kell biztosítani az Ön részére - pontosan ugyanúgy, mint egy lakás esetében (lásd fent). A részvény eladási szándékát írásban kell jeleznie feléjük, és meg kell jelölnie annak értékét.

Ha megtagadják a részvény megvásárlását, vagy nem válaszolnak az ajánlatára, akkor bárkinek eladhatja ingatlanát.

Egy házrész eladásához a kezében kell lennie a jogok állami regisztrációjáról szóló igazolásnak, egy dokumentumnak - a tanúsítvány megszerzésének alapjául, valamint az épület műszaki útlevelének.

Lakás szerelmeseknek

Kérdés:
Helló! Lakást veszek a barátommal. Megközelítőleg azonos részesedéssel rendelkezünk mind az ő, mind az én részemről. Hogyan intézzük el a vásárlást úgy, hogy mindenki hozzájárulása megmaradjon például nézeteltérés esetén?

Válasz:
A házasságkötés előtt szerzett vagyon azt a személyt illeti meg, akinek a nevére bejegyezték. Vagyis ha az Ön által vásárolt lakás közös tulajdonként van bejegyezve (mindegyik egy második részesedés), akkor nézeteltérés esetén ezek a részesedések változatlanok maradnak.

Részvényei felett saját belátása szerint rendelkezhet, de ha adásvételi szerződés megkötéséről beszélünk, akkor emlékeznie kell a második tulajdonostárs elővásárlási jogára a második részvény kivásárlására. Kifizetődőbb a lakást nem részarányosan, hanem egészben eladni, a kapott pénzeszközök további felosztásával, de ez csak a tulajdonostársak közös megegyezésével lehetséges.

Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246., 250. cikke meghatározza a megosztott tulajdon elidegenítésének sajátosságait. Az első norma különösen kimondja, hogy az ilyen tárgyakkal folytatott tranzakciókat az összes résztvevő egyetértésével kell végrehajtani.

Ezzel egyidejűleg a részével rendelkezni kívánó alany számára korlátozást állapítottak meg. Tiszteletben kell tartania azt, ami a többi részvényesé elővásárlási jog. Művészet. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve meghatározza e feltétel teljesítésének sajátosságait. Nézzük meg közelebbről.

Általános információ

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint egy részvény kívülállónak történő elidegenítése (különösen eladása) esetén a fennmaradó tulajdonosok elővásárlási joggal rendelkeznek azon az áron, amelyen azt eladták, és más azonos feltételek mellett. Kivételt képez a nyilvános árverések során történő ügyletek megkötése, valamint az ilyen telken elhelyezkedő építmény/épület vagy az abban lévő helyiség egy részének tulajdonosa által a telekrész eladása.

Valamennyi részvénytulajdonos beleegyezésének hiányában a cikk 2. 255. részében meghatározott esetekben, valamint a törvényben meghatározott egyéb esetekben megszervezhető.

Az eladó kötelezettségei

(2) bekezdésében megállapított részesedését elidegenítő szervezet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a alapján írásban értesítenie kell a többi résztvevőt a tervezett ügyletről. Az értesítésben köteles feltüntetni az ügylet költségét és egyéb lényeges feltételeit.

A válaszadásra a részvényesek ingatlanértékesítés esetén 30 napot, ingó vagyon elidegenítésekor 10 napot kapnak. Ha a megállapított időtartam lejártával az ingatlan résztvevői nem szerzik meg a részesedést, az érintett személynek joga van azt külső személynek eladni.

pontjában foglaltak szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint, ha a részvényesek megtagadják a vásárlást, a részvény a határidő előtt (a törvényben meghatározott időszak lejárta előtt) értékesíthető. Ebben az esetben az elutasítást írásban kell kiadni.

Az ingatlan résztvevőinek értesítésére más szövetségi törvények is rendelkezhetnek.

Korlátozások és felelősség

Ha valaki megsérti a részvény elővásárlási jogát, (3) bekezdése szerint. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, az ingatlan többi résztvevője három hónapon belül keresetet nyújthat be a bírósághoz a vevő kötelezettségeinek és jogainak átruházására.

A törvény tiltja az elővásárlási jog engedményezését.

A 250. cikk rendelkezései a részvények csereszerződés alapján történő elidegenítésének eseteire is vonatkoznak.

Művészet. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve megjegyzésekkel

Az elemzett norma közvetlenül kimondja, hogy az elővásárlási jog az ingó és ingatlan tárgyakra is kiterjed. Ezen túlmenően az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke vonatkozik az igazolt értékpapírokkal (zárt részvénytársaság részvényei), tőkerészesedésekkel (például egy LLC-ben) végzett tranzakciókra.

Érdemes elmondani, hogy a részvényekkel kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vételét szabályozó speciális szabályt a 218. sz. szövetségi törvény írja elő. Kezdetben megállapította, hogy a tranzakciók nyilvántartásba vételéhez csatolni kell a többi tulajdonos beleegyező nyilatkozatát. Távollétük esetén a felhatalmazott köteles az eljárást 60 napra felfüggeszteni, és 3 napon belül értesítenie kellett mindazon résztvevőket, akik az ügylethez nem járultak hozzá.

Ez a megfogalmazás a rendelkezésekhez képest jelentősen korlátozta a közös tulajdonos jogait Művészet. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Változtatások cikkben szerepel. 24 218. sz. szövetségi törvény lehetővé tette a 250. cikkel való összhangba hozását.

Tranzakció kategóriák

Az elővásárlási jog a Ptk. 1. részének hatálybalépését követően az üzletrész csereszerződés alapján történő elidegenítésére irányuló ügyletekre is vonatkozik. Ezen kívül, ahogy az ábrán látható bírói gyakorlat, Art. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a közös tulajdon elidegenítésének egyéb eseteire vonatkozik.

A résztvevőnek joga van saját belátása szerint, a 250. §-ban meghatározott szabályok betartásával a részesedést hagyatékozni, eladni, elzálogosítani, elajándékozni, a részesedéssel eltérően rendelkezni. Például az ingatlan egy részének kártérítés formájában történő elidegenítésekor tiszteletben kell tartani a fennmaradó tulajdonosok részesedésének megszerzésére vonatkozó elővásárlási jogot.

Mindeközben a Legfelsőbb Választottbíróság Elnöksége a 2005. évi 102. számú tájékoztató levelében megjegyezte, hogy a vitatott jogviszonyok nem adásvételnek minősítése nem tekinthető feltétlen alapnak a Ptk. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.

Az utódlás jellemzői

Az elővásárlási jog a törvényben nem minősül nem vagyoni jellegűnek. Eközben az örökléssel kapcsolatos viszonyok keretein belül különösen fontos egy ilyen értékelés. A bírói gyakorlatban az elővásárlási jog nem minősül nem vagyoninak, és nem vonatkozik azokra a jogi lehetőségekre, amelyekkel kapcsolatban az 1112. cikk értelmében az öröklés elfogadhatatlan.

A Legfelsőbb Bíróság felvilágosítást adott ebben a kérdésben. A Bíróság különösen rámutatott arra, hogy az elővásárlási jog származéka a közös tulajdonos azon képessége, hogy követelje a vevő jogkörének átruházását rá, ha egy másik részvényes nem tesz eleget a Polgári Törvénykönyv 250. cikkében foglalt rendelkezéseknek. . Ennek megfelelően nem lehet alanyi jog, amelynek öröklése lehetetlen.

A szóban forgó jog érvényesülése nem kapcsolódik elválaszthatatlanul egy adott személyhez. Ebből következően azt a közös tulajdonos örökösei a törvényben meghatározott keretek között korlátozás nélkül végezhetik.

A rendelkezések végrehajtásának sajátosságai

A gyakorlatban bizonyos nehézségek merülnek fel olyan viták elbírálásakor, amelyek tárgya a lakóépülethez való jog részesedése. A Legfelsőbb Bíróság felvilágosítást adott az ügyben.

A bíróság a következőket állapította meg:

• A Ptk. 252. §-ának rendelkezései értelmében a vagyonban résztvevő követelheti a közös vagyonból való részének kiutalását. Ennek megfelelően ezt követően a közös tulajdon megszűnik. Ez viszont azt jelenti, hogy egy személy elveszti elővásárlási jogát az ingatlan egy részének megszerzésére.
• A Polgári Törvénykönyv 250. §-ának rendelkezései nem alkalmazandók az eltartottakkal való élethosszig tartó tartásra vonatkozó megállapodás megkötésére, valamint a törvényben meghatározott esetekben az üzletrész nyilvános árverés útján történő elidegenítésére.
• A 250. cikk rendelkezéseinek megsértése esetén az ingatlan egy másik résztvevője számára a megszerző kötelezettségeinek és jogainak átruházására vonatkozó igények benyújtására biztosított három hónapos határidőt attól a naptól kell számítani, amikor az alany vált vagy kellett. tudomást szereztek a jogsértésről.

A határidő alkalmazása, felfüggesztése, helyreállítása és megszakítása a Kódex 199-205. cikkében foglalt általános szabályok szerint történik.

A kereset benyújtásának jellemzői

Az elővásárlási jog megsértése esetén az érdekelt keresetét az előírt határidőn belül benyújtja a bírósághoz. Ezzel egyidejűleg köteles az érintett régió Igazságügyi Osztálya számláján letétbe helyezni az üzletrészért fizetett vételárat, a törvényben meghatározott illetékeket és illetékeket, valamint a jóhiszemű vásárlónak fizetendő egyéb összegeket. az ügylet megszüntetésével kapcsolatban felmerült költségek megtérítése érdekében.

Ezt a Polgári Törvénykönyv 91. cikke (2) és (91) bekezdésének szabályai szerint kell meghatározni.

A feltételek teljesülése esetén a korábban megkötött megállapodás érvénytelennek nyilvánítható. Az ügyet érdemben elbíráló bíró a határozatban megjelöli a vevő helyettesítését az ügyletben és az egységes állami nyilvántartásba történő bejegyzésben, valamint az általa fizetett összegek alperes javára történő behajtását. az ügylet megkötését. Az alperes ilyen esetekben ennek megfelelően a jóhiszemű vásárló.

A jogszabály nem állapít meg egységes formanyomtatványt az ingatlantulajdonosok bejelentésére egy részvény elidegenítésével kapcsolatos közelgő ügyletről. Úgy tűnik, hogy tartalmaznia kell az ügylet lényeges feltételeit, valamint azokat a rendelkezéseket, amelyekben a felek megállapodtak. Közöttük:

• A megállapodás tárgya.
• Az a cím, ahol az ingatlan található, amelynek tulajdoni hányadát elidegenítik.
• Az az ár, amelyen a jogból származó részesedést eladják, vagy annak a konkrét tárgynak a neve, amelyre módosítják.
• Ha a szerződés részletfizetési tervet/halasztást ír elő, annak feltételeit és feltételeit feltüntetik.
• Az a határidő, amelyen belül a résztvevőknek választ kell adniuk. Ez azonban nem lehet kevesebb, mint a Ptk. által meghatározott határidők.

A hirdetmény tartalmazhat egyéb olyan rendelkezéseket is, amelyeket az ügyletben részt vevő felek jelentősnek tartanak.

Amennyiben a többi résztvevő értesítése után az ügylet feltételei megváltoztak, erről a tulajdonostársakat tájékoztatni kell.

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy ez a határozat fellebbezéssel fellebbezhető és hatályon kívül helyezhető

MOSZKVA VÁROSI BÍRÓSÁG

Bíró: Fedyunina S.V.

A Moszkvai Városi Bíróság polgári ügyeinek bírói testülete a következőkből áll:
Shubina I.I.
bírók Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
titkár alatt S.A.
Podvisotskaya T.I. ügyész részvételével.
miután nyilvános tárgyaláson meghallgatta Batalova I.S. bíró jelentését.
polgári ügyben K.M. a Moszkvai Lefortovo Kerületi Bíróság 2013. november 8-án kelt határozatáról, amely úgy határozott:
K. M. keresetének kielégítésekor hogy K.V., S.L., S.N. az üzletrész vevő adásvételi szerződés alapján történő átruházásáról, 2/2 lakásrész vásárlási elővásárlási jogának elismeréséről, lakásrészre vonatkozó adományozási szerződés érvénytelenítéséről, kilakoltatásáról - elutasítani

telepítve:

Felperes K.M. szerinti igények pontosítását figyelembe véve K.V., S.L., S.N.-vel szemben keresetet nyújtott be. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 39. §-a alapján kérte, hogy a 2012. december 3-án kelt, K. V. között létrejött adásvételi szerződés alapján ruházza át neki a 2/3 részvényre vonatkozó vevő jogait. és S.L.; ismerje el a Moszkva, ... proezd, d... bldg... apt... címen található lakás közös tulajdonának 2/3-os részarányának vásárlására vonatkozó elővásárlási jogát; érvénytelenítse a vitatott lakás 1/3-os tulajdoni hányadának 2012. november 8-án kelt, S. L. között megkötött adományozási szerződését. és S. N.; kilakoltatás S.L., S.N. a vitatott lakásból.
A hivatkozott igényeket az indokolja, hogy a felperes a vitatott lakás 1/3 részének tulajdonosa a címen:<...>, az üzletrész 2/3-ának tulajdonosa fia, K.V.
A felperes 2012. december 11-én szerzett tudomást a K. V. eladásáról. a vitatott lakás tulajdonjogában harmadik személyek részére történő részesedést. A felperes 2011. január 05-én értesítést kapott K. V. üzletrészének értékesítéséről. a vitatott lakásban... rubel áron, ezen értesítés kézhezvétele után a felperes bíróságon megtámadta K. V. tulajdonjogát. a lakást, az ügy elbírálása keretében a lakást lefoglalták.
Amint azt a felperes jelezte, ezt követően K.V. olyan cselekményeket követett el, amelyek arra utaltak, hogy nem volt hajlandó a vitatott lakásban lévő részesedését eladni, bérbe adni az általa lakott szobákat.
2012-ben K.V. eladta a részét... dörzsölje. S.L., míg a felperest nem értesítették az üzletrész eladásáról vételi elővásárlási joga gyakorlására tett ajánlattal.
A bírósági tárgyaláson a felperes képviselője K.L. a megfogalmazott igényeket, azok pontosításait figyelembe véve, maradéktalanul támogatta.
Az alperesek K.V., S.N. a bírósági tárgyaláson kifogásolták a követelések kielégítését.
Felperes K.M., alperes S.L. a bírósági tárgyaláson nem jelentek meg, szabályszerű értesítésükre figyelemmel az ügyet távollétükben a bíróság a Kbt. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 167. cikke.
A bíróság a fenti határozatot, amelynek hatályon kívül helyezését K. M. kéri a fellebbezés érvei alapján, hivatkozva a bíróság eljárásjogi szabálysértésére, amely az ügyésznek az ügyben való részvételének hiányában nyilvánul meg. anyagi jog szabálysértéseként utalt arra, hogy a felperes az elidegenített üzletrész árára vonatkozó feltételt megváltoztatva az ügyletet anélkül bonyolította le, hogy a közös tulajdon elővásárlási jogával rendelkező résztvevőt értesítette volna, amely cikk abszolút megsértése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a alapján, és a követelés kielégítését vonja maga után.
Az ügy anyagának ellenőrzése, a felperes képviselőinek meghallgatása, K. V., S. N. alperesek, akik megbeszélték az ügy K. M. felperes távollétében történő elbírálásának lehetőségét, S. L. alperes, akiket megfelelően értesítettek az ügy elbírálásáról, meghallgatás után Podvysotskaya T. I. ügyész következtetését, aki a bíróság határozatát jogszerűnek és indokoltnak ítélte, a fellebbezés érvei megtárgyalása után a bírói testület nem talál okot a bírósági határozat hatályon kívül helyezésére, amelyet a tényállásnak megfelelően hozott. az eset körülményei és a törvény követelményei.
(1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. cikke értelmében csak a tulajdonosnak van egyidejűleg joga birtokolni, használni és elidegeníteni tulajdonát. Más törvényes tulajdonosoknak nincs joguk elidegeníteni azokat a vagyontárgyakat, amelyek nem tartoznak a tulajdonukba.
(2) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. §-a szerint a megosztott tulajdonban részt vevőnek joga van saját belátása szerint eladni, adományozni, hagyatékot adni, elzálogosítani, vagy más módon elidegeníteni a részesedését a 250. cikkben meghatározott szabályok szerint. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a kártérítési elidegenítés során.
Az Art. 1-3. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint a közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a megosztott tulajdon fennmaradó résztvevőinek elővásárlási joguk van az eladott részvény megvásárlására azon az áron, amelyen eladták, és egyéb egyenlő feltételekkel, kivéve nyilvános árverésen történő értékesítés esetén.
Az üzletrész eladója köteles a részesedése kívülálló részére történő eladási szándékát írásban bejelenteni a többi résztulajdonosnak, megjelölve az eladási árat és egyéb feltételeket. Ha a közös tulajdonban maradó résztvevők a bejelentéstől számított egy hónapon belül megtagadják vagy nem szerzik meg az eladott ingatlan tulajdonjogában, az ingó tulajdonjogában pedig tíz napon belül az eladott részesedést, az eladó joga van részesedését bárkinek eladni.
A részvény elővásárlási jogát megsértő eladásakor a közös tulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását.
Az ügy irataiból és az elsőfokú bíróság által megállapítottak szerint a vitatott háromszobás lakás a következő címen: Moszkva, ... pr., d... bldg... apt... A felperes tulajdonában... A megjelölt lakás tulajdoni hányadrésze... a lakás tulajdoni hányadrésze K. V. alperes tulajdonát képezte.
A K.V. által hozott határozattal kapcsolatban határozatot a tulajdonjogból való részesedésének eladásáról a felperesnek, a Moscow S.O. megbízott közjegyzőjének. K. M. felperesnek értesítést küldtek. javasolták a vitatott lakásban lévő... részvények megvásárlását... rubel áron, a felperesnek elmagyarázták, hogy az értesítés kézhezvételétől számított egy hónapon belül jelezze szándékát a tervezett ügylettel kapcsolatban, ellenkező esetben az ingatlan beleegyezése nélkül adják el.
Ezt az értesítést K.M. 2011.01.05., de válasz nem érkezett. A 2013. november 8-án kelt bírósági tárgyalás jegyzőkönyvéből (148. ügyirat) az következik, hogy a felperes az adásvételről szóló értesítést megkapva anyagi lehetőség hiányában nem szerezte meg az elidegenítésre javasolt üzletrészt. K. M. felperes értesítésének kézbesítéséről szóló igazolás. alperes 2011. április 28-án kapta meg a közjegyzőtől.
alperes K.V. között 2012.11.16. és S.L. adásvételi szerződést kötöttek... a megadott lakásban lévő részesedésről... dörzsölje áron.
Ezt követően S.L. és S.N. adományozási szerződést kötöttek... a vitatott lakás tulajdoni hányadáról.
Jelenleg a lakás tulajdonosai K.M., S.L., S.N. egyenként 1/3-ban.
A felperes keresete benyújtásakor hivatkozott arra, hogy nem kapott értesítést az üzletrész eladásáról, az alperes pedig minden indok nélkül önállóan megváltoztatta a felajánlott részvény árát.
A bíróság a felhozott igények eldöntése során nem talált kielégítő alapot, tekintettel arra, hogy K.V. a megállapított eljárási rend szerint értesítette a felperest az üzletrész értékesítéséről, teljesítve a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. §-a alapján, és a felperes az eladásról szóló értesítést követően nem élt az elidegenített részvény megvásárlására vonatkozó elővásárlási jogával.
A bíróság ugyanakkor figyelembe vette, hogy az üzletrész harmadik személy részére történő értékesítésének és az adásvételi szerződés megkötésének hosszú időtartama annak tudható be, hogy az üzletrész eladásáról szóló értesítés kézhezvételét követően , a felperes bírósághoz fordult azzal a követeléssel, hogy ismerje el a vitatott lakásból való részesedés formájában való öröklést K .IN. alperes K. V. lakásrész 2/3-ára való jogosultság állami bejegyzési igazolásának érvénytelenítése, érvénytelenítése.
Az említett polgári ügy elbírálása keretében a lakáson a követelés biztosítása érdekében lefoglalásra került sor, amelyet 2011. október 18-án feloldottak (128. ügyirat). Ez a körülmény megakadályozta a K.V. a lakás tulajdonában lévő részesedését.
A bíróság figyelembe vette azt is, hogy K.V. a vitatott lakásban lévő üzletrész adásvételi hirdetései jelentek meg, a lakást többször is bemutatták a vevőknek, ami szintén meghatározott időt igényelt.
A felperes azon érvelésével, hogy az alperes megsértette a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a miatt nem kapott értesítést a lakásrész eladásáról... dörzsölje összegért. a bíróság ezzel nem értett egyet, rámutatva arra, hogy a törvény nem írja elő a tulajdonos ismételt bejelentését az üzletrész eladásáról bármely idő elteltével, és az üzletrész harmadik személy részére magasabb költséggel történő értékesítése nem sérti a felperes jogai, akinek lehetősége volt alacsonyabb áron megvásárolni az elidegenített üzletrészt, de ezzel nem élt.
Miután a bíróság megtagadta a felperes azon követeléseinek teljesítését, hogy a vevő 2012. december 3-án kelt adásvételi szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit átruházta rá, a bíróság az ajándékozási szerződés érvénytelenítésére irányuló igények kielégítésére sem talált alapot, S.L., S.N. a vitatott lakásból, mivel a meghatározott követelmények a korábban megfogalmazottakból származnak.
Az ítélőtábla egyetért az elsőfokú bíróság következtetéseivel, azok az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékok átfogó, teljes és tárgyilagos tanulmányozásán alapulnak, amelyek jogi értékelését a bíróság a Ptk. . Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 67. cikkének megfelelően, és megfelel a vitás jogviszonyokra vonatkozó anyagi jogi normáknak.
Ezenkívül a bírói testület szükségesnek tartja megjegyezni, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 1980.10.06. N 4 (a 2007.02.06-án módosított) határozatának 1.2. a lakóépület közös tulajdonában részt vevők között felmerülő jogviták bírósági mérlegelésének gyakorlatát” fejti ki, hogy a közös tulajdonban lévő résztulajdonos által az ingatlanrész vásárlására vonatkozó elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban felmerült viták rendezése során. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke) figyelembe kell venni, hogy ilyen kereset benyújtásakor a felperes köteles hozzájárulni az Art. 1. részéhez hasonlóan. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 96. §-a szerint az Orosz Föderáció illetékes szervének Igazságügyi Osztályának adminisztrációjának (osztályának) bankszámlájára a vevő által a házért fizetett összeget, díjakat és illetékeket, valamint mint egyéb, a vevőnek fizetendő összeg a ház megvásárlásakor felmerült szükséges kiadások ellentételezéseként.
Az ügy anyagából kitűnik, hogy a meghatározott pénzeszközök nem kerültek az Igazságügyi Osztály bankszámlájára. A JSCB Interprombank 2013. 02. 10-i, az ügy anyagai között elérhető igazolása csak azt jelzi, hogy 2013. 02. 10-én a felperes bankszámláján lévő pénzeszközök egyenlege... rubel, ami nem utal a meghatározott összeg a bírósági határozat meghozatalának és az ügy másodfokú bírósági tárgyalásának napján, a pénzeszközök bankszámlán történő elhelyezése nem garantálja azok biztonságát az ügy teljes elbírálása és a határozat végrehajtásának szakaszában, mivel nem zárja ki a számlatulajdonos pénzeszköz feletti rendelkezési jogának gyakorlását. Nincs információ arról, hogy intézkedéseket tettek volna a követelés biztosítására ezzel a bankszámlával kapcsolatban a pénzeszközök biztonságának garantálása érdekében. A fentiekre tekintettel a bíróságnak a keresetet elutasító határozata helytálló.
A felperes által a fellebbezésben előadott érveket tárgyalva a bírói testület a következőkre jut.
A felperes álláspontja szerint az üzletrész eladásáról szóló hirdetmény, amelyet a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a a megosztott tulajdonban részt vevőknek az alapvető feltételek között tartalmazza a szerződés árát, ha az megváltozik, az új árat megjelölő megfelelő értesítést kell küldeni a teljes megosztott tulajdonosnak.
A bírói testület ezzel az érveléssel nem érthet egyet, mivel a felperest, mint a lakásrész tulajdonosát, amikor egy másik tulajdonos a törvény erejénél fogva eladja a részesedését, vételi elővásárlási jog illeti meg, míg a hatályos jogszabályok nem. köti ki a közös tulajdoni hányad eladójának azt a kötelezettségét, hogy az ingatlanrészét az üzenetben meghatározott áron történő eladási szándék megküldését követően a szerződés feltételein és árán a jövőben ne változtasson. , mivel a nyilvános ajánlattételre vonatkozó szabályok nem vonatkoznak a felek által kötött szerződésre, amikor az ingatlan meghatározott áron és feltételekkel történő eladására ajánlatot tevő fél nem jogosult ezen feltételek és árak megváltoztatására.
A felperes azon érvei, miszerint az alperesnek az árat feltüntető kezdeti üzenet elküldése után nincs joga azt utólag emelni, az anyagi jog szabályainak téves értelmezésén alapulnak, hiszen az eladónak nem csak az árat feltüntető árat meg kell változtatnia. elvárt árat annak növelésével, de jogában áll megtagadni a részesedése ingatlan eladását, vagy más módon elidegeníteni azt.
Az alperes részéről a felperessel szemben jogellenes cselekményre utaló jelek nem mutatkoznak.
Ezen túlmenően a felperes azáltal, hogy jogának megsértésére hivatkozik, amely abban nyilvánul meg, hogy az alperes a korábban a felperesnek felajánlott árnál magasabb áron értékesít egy részvényt, megsérti a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 56. §-a nem szolgáltatott bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy szándékában állt volna a részvény megszerzéséhez és a megfelelő pénzeszközök megszerzéséhez a meghatározott részvény megszerzéséhez az elidegenítés időpontjában, valamint bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a részvény értékesítése magasabb áron megsértette a jogait.
(4) bekezdése szerinti fellebbezés érvelése az ügyésznek az elsőfokú ügyben való részvétel hiányára vonatkozóan. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 45. §-a cáfolja a Moszkvai Lefortovo Járásközi Ügyészség által előterjesztett ügy anyagai és kifogásai, amelyekből egyértelműen kitűnik, hogy az ügyészt listák megküldésével megfelelően értesítették az ügy elbírálásáról. az ügyész részvételével tárgyalt polgári ügyek közül a tárgyaláson való megjelenésének elmaradását más eljárásban való foglalkoztatása okozta, az ügyész ismeri a bírósági határozatot, fellebbezésnek nincs helye.
A fellebbezésben foglalt érvek nem kérdőjelezik meg a határozat jogszerűségét, hanem az igények kielégítésének megtagadásával kapcsolatos bírósági következtetések és az ügyben összegyűjtött bizonyítékok újraértékelésébe torkollik.
Az ügy bírósági elbírálásakor nem történt olyan anyagi jogi vagy eljárási jog megsértése vagy helytelen alkalmazása, amely jogellenes határozat meghozatalához vezetett, a fellebbezés indoka alapján a bírósági határozat hatályon kívül helyezése nem indokolt.
A fentiek alapján a művészettől vezérelve. Művészet. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 328., 329. cikke, bírói testület

A több személy tulajdonában lévő ingatlanban lévő részesedés értékesítése szigorúan speciális szabályok szerint történik. Minden tulajdonosnak tisztában kell lennie az elővásárlási joggal, hogy elkerülje a törvénnyel való ütközést a részesedése kívülállónak történő eladása során.

Első éjszaka igaz

A közös tulajdonjogokból származó részesedés eladását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke szabályozza. Ez a cikk ismerteti a vételi elővásárlási jog gyakorlásának mechanizmusát, amely szerint a közös tulajdonban lévőket megilleti a külső személy részére eladásra tervezett részvény „első visszaváltási” joga.

Ennek lényege, hogy a részvényvásárlás joga elsősorban a többi részvényest illeti meg, és csak akkor lehet a részvényt kívülállónak eladni, ha nem éltek ezzel a jogukkal.

Ezek a korlátozások azonban nem vonatkoznak a részvény adományozására, így tulajdonát más részvényesek hozzájárulása nélkül is adományozhatja. A tulajdonostársak azonban bírósághoz fordulhatnak azzal a követeléssel, hogy ismerjék el az ajándékozást színleltnek. Ezért egy ilyen „adományozás” esetén, amikor a kifizetés ténylegesen megtörténik, de nem hirdetik meg, az új tulajdonosnak fennáll a kockázata, hogy megegyezés nélkül elveszíti a részesedést és az érte kifizetett pénzt is.

A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy a leendő vevő először egy kis részesedést kap, majd a közös tulajdonrészben ő szerzi meg a fennmaradó részt. Ebben az esetben a részvény fő értékét az adásvételi szerződés hivatalosan is megerősíti.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. cikke szerint egyébként az állampolgárok szabadon köthetnek adásvételi szerződést, így az eladó szabadon választhat vevőt az ingatlan társtulajdonosai közül, akik szeretnének részesedését saját belátása szerint vásárolja meg.

Döntés értesítéssel

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének (2) és (3) bekezdésével összhangban a részvény eladója köteles írásban értesíteni a részvénytulajdonban lévő többi résztvevőt arról a szándékáról, hogy a részesedését kívülállónak kívánja eladni, az ár feltüntetésével. és egyéb feltételek, amelyek mellett értékesíti. Ha az osztott tulajdonban megmaradt résztvevők megtagadják a vásárlást, vagy egy hónapon belül nem szerzik meg az eladott ingatlan tulajdoni hányadát, az eladó jogosult részesedését harmadik személynek eladni. Ezek a szabályok érvényesek a részvény csereszerződés alapján történő elidegenítésére is.

Az eladásról például táviratban, átvételi elismervénnyel, vagy ajánlott levélben értesítést és leltárt lehet jelezni. Közjegyzőn keresztül is elküldheti, és néhányan ebben az esetben visszaigazolást adnak ki az ilyen értesítés elküldéséről.

A hatályos jogszabályok nem határozzák meg a részvény eladójának szóló értesítés tartalmát. Az ilyen értesítésnek azonban fel kell tüntetnie mindazokat a lényeges feltételeket, amelyek tekintetében az ügyletben részt vevő felek megállapodást kötöttek, beleértve az adásvétel (csere) tárgyát is; az ingatlan helyének címe, az elidegenítés alatt álló ingatlan közös tulajdonában való részesedés; az az ár, amelyen a részvényt (vagy az ingatlant, amelyre elcserélik) eladják. Részvény részletre vagy halasztásra történő eladásakor a fizetési feltételeket meghatározzák. Az ügylet egyéb, a felek által jelentősnek ítélt feltételei is meghatározhatók. A kérelemben meg kell határozni a válaszadás határidejét is.

Durva részletek

Abban az esetben, ha az adásvételi (csere) feltételekről a tulajdonostársak értesítése után ezek a feltételek legalább a vevő jogainak javítása irányában módosultak, például az árcsökkenés vagy a részletfizetés a közös tulajdonban résztvevőket ismét értesíteni kell ezekről a változásokról.

Ha az üzletrész eladása az elővásárlási jog megsértésével történik (mondjuk az eladó nem értesítette a többi tulajdonostársat az üzletrész eladásáról, nem várta meg a várakozási idő lejártát, vagy eladta a részesedést külső személynek a tulajdonostársaknak felajánlotttól eltérő kedvezőbb feltételekkel), akkor a közös tulajdon bármely más résztvevője három hónapon belül jogerősen követelheti a vevőt megillető jogok és kötelezettségek átruházását.

A határidőkön belül

Ha az osztott tulajdonban megmaradt résztvevők megtagadják a vásárlást, vagy egy hónapon belül nem szerzik meg az eladott ingatlan tulajdoni hányadát, az eladó jogosult részesedését bárkinek eladni. Vagyis, ha megfelelően értesítette a részvényest a terveiről, akkor egy hónapon belül ugyanazokkal a feltételekkel értékesíthet bármely harmadik fél vevőnek.

A törvény kötelezi az eladót, hogy az üzletrész eladásáról értesítse a tulajdonostársakat, ezért ilyen tulajdonostárs bejelentése esetén egy hónapon belül élhet az elidegenített üzletrész vételi jogával, akár kórházban is, például úgy, hogy meghatalmazás alapján más személy képviseli érdekeit.

Törvényen át

Az 1997. július 21-i N 122-FZ „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott tranzakciókról” szóló szövetségi törvény 24. cikke szerint a megosztott tulajdonjog résztvevői közötti viták, amelyek a részesedéshez való jog állami bejegyzése során merültek fel. a közös tulajdonban bírósági határozat tárgyát képezik.

Ha az üzletrész eladása az elővásárlási jog megsértésével történik, a törvény három hónapos határidőt ír elő a tulajdonostárs számára, hogy keresetet nyújtson be a bírósághoz, amelyben követeli a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását. .

Konstantin Kozhevin, az ANO "Fair Medicine" emberi jogi szervezet jogi tanácsadója