Բնակարանում բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունքի խախտում. Գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ բաժնետոմս վաճառելիս բաժնետիրական սեփականության ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի երեք ամսվա ընթացքում դատարանում պահանջել իր նկատմամբ իրավունքների փոխանցում և

Բնակարանը կարող է պատկանել մի քանի անձանց ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով: Իսկ եթե համասեփականատերերից մեկը ցանկանում է վաճառել իր մասը, ապա մյուս սեփականատերերը ունեն բնակարանի բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունք. Այնուամենայնիվ, այն հաճախ խախտվում է վաճառողի կողմից:

Փաստաբանները գիտեն բաժնետոմս ձեռք բերելու արտոնությունը շրջանցելու մի քանի սխեմաների մասին։ Օրինակ՝ նվիրատվությունը կատարվում է տրամադրված վարկի հաշվին։ Կան նաև գրավային հարաբերություններ։

Օրերս Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանը քննարկել է սեփականատերերից մեկի վճռաբեկ բողոքը։ Նա խնդրել է բնակարանի մի մասի նվիրատվության պայմանագիրը կեղծ ճանաչել։ Բացի այդ, պահանջներից էր հայցվորին անշարժ գույքի վիճելի մասում գնորդի իրավունքները փոխանցելը և նրանից դատարանում նախկինում ի պահ հանձնված բաժնեմասի արժեքը։

Այս հոդվածում.

Հակամարտության էությունը կամ ինչ անել, եթե խախտվում է վաճառվող բաժնետոմսը գնելու նախապատվության իրավունքը

Քաղաքացի Իվանովը հայց է ներկայացրել շրջանային դատարան ամբաստանյալներ Սիդորովայի և Սեմենովի դեմ (գործի մասնակիցների անունները փոխված են)։

Դիմումատուն ներկայացված փաստաթղթերում պնդում էր, որ Սիդորովան իր բաժինը նվիրաբերել է Սեմենովին՝ վերջինիս պարտքը մարելու համար։ Այսպիսով, նվիրատվության գործարքը փաստացի թաքցրել է բաժնետոմսի առքուվաճառքի գործարքը:

Եվ եթե այո, ապա Սիդորովան փորձել է վաճառել բնակարանի բաժնեմասը առանց սեփականատերերի համաձայնության, ինչը խախտում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի պահանջները: Հայցվորը համարել է, որ նվերի պայմանագիրն իրականում կեղծիք է, և այս գործարքը նրան զրկել է բնակարանի որոշակի մասի ձեռքբերման առավելություններից։

Առաջին ատյանի դատարանը 2017 թվականի հուլիսի 30-ի որոշմամբ հայցերն ամբողջությամբ հիմնավորել է։ Սակայն վերաքննիչ բողոքն այլ կերպ է գործել, և 2017 թվականի նոյեմբերի 30-ի վճռով հայցը մերժել է։

Հիմնական փաստարկն այն էր, որ նվերի պայմանագիրը ներառում է Սիդորովայի և Սեմենովի փոխառության և գրավի փոխհարաբերությունները։ Ուստի նվերի ակտը երեւակայություն չի կարելի համարել։ Բացի այդ, փոխհատուցումը (գործարքով ստացված ամեն ինչի վերադարձը) չի հանգեցնի հայցվորի իրավունքների վերականգնմանը:

Իվանովը չհամաձայնեց վերաքննիչ դատարանի կարծիքի հետ և վճռաբեկ բողոք էր պատրաստել Գերագույն դատարան։ Քննարկումից հետո թիվ 33-ԿԳ18-4 գործով 21.08.2018թ. Ըստ այդմ՝ գործը փոխանցվել է վերաքննիչ բողոքարկման։

Վճռաբեկ դատարանի հիմնական եզրակացությունները

Գերագույն դատարանը, հաշվի առնելով Իվանովի բողոքը, անդրադարձել է բողոքի հետ աշխատանքի ընթացքում թույլ տրված իրավական նորմերի մի շարք խախտումների։ Միևնույն ժամանակ, սահմանման մեջ շարադրված որոշ կետեր կարևոր են իրավապահ պրակտիկայի համար։

Այսպիսով, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի համաձայն, ընդհանուր սեփականության բաժնեմաս գնելիս և վաճառելիս այլ սեփականատերերն ունեն այն ձեռք բերելու առաջնային իրավունքը:

Այս առնչությամբ վճռաբեկ ատյանը նշել է, որ այս կանոնը վերաբերում է ոչ միայն առուվաճառքի, այլ նաև հատուցվող բնույթի այլ պայմանագրերին։ Սա ներառում է հնարավոր գրավը:

Գործի քննության ժամանակ Իվանովն ընդգծել է, որ բնակարանն իրականում փոխհատուցման սեփականություն է։ Հետեւաբար, դա փոխհատուցված գործարք էր, որը տեղի ունեցավ։

Մինչդեռ բողոքարկումը չի պարզել, թե ինչ պայմաններով ու նպատակներով է վարկը տրամադրվել (եթե իսկապես եղել է)։ Եվ նաև Սեմենովայի կողմից Սիդորովին փոխանցված միջոցների չափը որպես պարտքի երևակայական գումար չի հաստատվել։

Վերաքննիչ բողոքն իր վճռում պնդել է նաև կողմերի միջև գրավային հարաբերությունների առկայությունը։ Այս առումով Արվեստ. 338 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք. Դրա կանոնները նշում են, որ գրավը մնում է իր սեփականատիրոջ տրամադրության տակ:

Նրա նկատմամբ իրավունքների փոխանցումը անմիջապես չի գրանցվում։ Բացի այդ, բռնագանձումը թույլատրվում է միայն հիփոթեքի գրավոր ծանուցում ստանալուց հետո: Քննվող վեճի համատեքստում նման բան չի եղել։

Վերլուծելով բողոքարկման բոլոր սխալները՝ Գերագույն դատարանը գործը վերադարձրեց վերաքննության։ Այնուամենայնիվ, այժմ դատավորների նոր կազմը պետք է լուծի վեճն ըստ էության:

Բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունքի խախտում

Այսպիսով, ընդհանուր բաժնային սեփականության հարաբերությունների շրջանակներում գոյություն ունի գույքի մի մասի օտարման դեպքում ձեռք բերելու նախապատվության իրավունք։ Դա հստակ նշված է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթներում:

Գերագույն դատարանը նշել է, որ այս կանոնը կիրառվում է փոխհատուցման ցանկացած գործարքի նկատմամբ.

• գրավ;
• փոխհատուցում;
• ներդրում ձեռնարկության կանոնադրական կապիտալում.

Եվ նույնիսկ երբ կան մտացածին, շինծու պայմանավորվածություններ՝ իրերի իրական վիճակը թաքցնելու համար, դատարանը կարող է շահագրգիռ կողմի դիրք գրավել։

Իր հերթին նա պետք է ապացուցի իր հայցում, որ կատարված բոլոր գործարքներում եղել է վճարման տարր: Դա կարող է լինել ավելին, քան պարզապես գումար:

Կատարված աշխատանքները, մատուցված ծառայությունները կամ հակառակ կողմի գույքի փոխանցումը դեռ վկայում են այն մասին, որ անշարժ գույքի բաժնեմասի օտարման գործարքը կրել է փոխհատուցվող բնույթ։

Փորձագիտական ​​կարծիք

Գերագույն դատարանի վերլուծված որոշումը նշանակալի է մի քանի պատճառներով. Այսպիսով, վճռաբեկ դատարանը մատնանշեց, թե ինչպես ճիշտ կիրառել Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթները:

Բացի այդ, կարևոր են նաև երևակայական և շինծու գործարքներով վարույթները։ Դատարանները պետք է արժանահավատորեն, հղում կատարելով փաստաթղթերին և այլ ապացույցներին, հաստատեն, թե իրականում ինչ հարաբերություններ են եղել կողմերի միջև։

Բայց բաժնետոմսի օտարման հետ կապված յուրաքանչյուր իրավիճակ ունի անհատական ​​առանձնահատկություններ: Որոշ դեպքերում կարող է դժվար լինել պաշտպանել սեփականության բաժնեմաս ունենալու նախապատվության իրավունքը: Իսկ քննարկված նախադեպը կարող է էական օգնություն լինել։

Ժառանգություն

Հարց:
Խնդրում եմ, ասա ինձ, թե որն է ինձ համար լավագույնը: Ես ու եղբայրս ժառանգություն ենք ստացել և յուրաքանչյուրը ստացել է մեկ սենյականոց բնակարանի երկրորդ բաժինը։ Բնակարանի շուկայական արժեքը 1200 հազար ռուբլի է, ես նրան առաջարկում եմ 400 հազար ռուբլի՝ նա համաձայն չէ։ Ասա ինձ, թե ինչպես կարելի է լուծել այս հարցը, և նա կկարողանա՞ առանց իմ համաձայնության իր մասնաբաժինը վաճառել կողմնակի անձին։ Իսկ ի՞նչ կարող է լինել նրա բաժնեմասի արժեքը։

Պատասխան.
Ձեր եղբոր իրավունքն է՝ վաճառել իր բաժինը, թե ոչ։ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 209-րդ հոդվածի ուժով սեփականատերը իրավունք ունի տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իր գույքը:

Նա կկարողանա վաճառել իր բաժնեմասը առանց ձեր համաձայնության, սակայն նախապատվության կանոններին համապատասխան:

Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի, ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասը օտարին վաճառելիս, բաժնետիրական սեփականության մնացած մասնակիցները նախապատվության իրավունք ունեն գնելու վաճառված բաժնետոմսը այն գնով, որի համար այն նախատեսված է: վաճառվել է և այլ հավասար պայմաններով, բացառությամբ հրապարակային աճուրդով վաճառքի:

Բաժնետոմս վաճառողը պարտավոր է բաժնետիրական մյուս մասնակիցներին գրավոր ծանուցել իր բաժնեմասը վաճառելու մտադրության մասին և նշել այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն: Եթե ​​ընդհանուր սեփականության մնացած մասնակիցները հրաժարվում են գնել կամ մեկ ամսվա ընթացքում ձեռք չեն բերել բնակարանի սեփականության այս բաժնեմասը, ապա վաճառողն իրավունք ունի վաճառել իր բաժինը ցանկացած անձի:

Նախապատվության իրավունքի խախտմամբ բաժնետոմս վաճառելիս բաժնային սեփականության ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի եռամսյա ժամկետում դատարանում պահանջել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել իրեն: Այսինքն, եթե ձեր եղբայրը, այնուամենայնիվ, փորձում է վաճառել իր մասնաբաժինը առանց ձեզ ծանուցելու, դուք իրավունք ունեք երեք ամսվա ընթացքում վիճարկել այս գործարքը և գնել ձեր եղբոր բաժնեմասը:

Ամուսնալուծություն

Հարց:
Խնդրում եմ, ասեք ինձ, թե ինչպես կարգավորել իրավիճակը: Ես և ամուսինս ամուսնալուծված ենք 2000թ.-ից: Բնակարանը սեփականաշնորհվել է 2005թ.-ից հավասար բաժնեմասերով՝ ես, աղջիկս և նախկին ամուսինս: Նրանք միասին ապրել են մինչև 2007 թվականը, հետո նա հեռացել է։ Չորս տարի է՝ բնակարանում չի ապրում։ Այս ամբողջ ընթացքում նա չի վճարել դրա համար։

Հետո նա դատի տվեց զբաղեցրած լինելու համար, և դատարանը որոշեց սենյակից օգտվելու իրավունքը։ Երեք սենյականոց բնակարան. Նա ցանկանում է տեղափոխվել ոչ միայնակ, այլ իր նոր տիկնոջ հետ, և նրանք երեխա կունենան։

Բնակարանը հանել եմ վաճառքի, բայց ամեն ինչ հանգում է նրան, որ նախկին ամուսինս պահանջում է շատ ավելին, քան իր երրորդ բաժինն արժե։ Եվ անընդհատ մեզ վախեցնում է նրանով, որ եթե տեղափոխվեն, ինքը վարձով կտա իր մասը։

Պատասխան.
Դուք կարող եք վաճառել ամբողջ բնակարանը, ներառյալ ձեր նախկին ամուսնու բաժինը, միայն նրա համաձայնությամբ։ Եթե ​​նա իր համաձայնությունը չտա վաճառքին, անկախ նրանից, թե ինչ պատճառով, ապա դուք չեք կարողանա վաճառել ամբողջ բնակարանը։ Ձեր իրավիճակում միայն մեկ ելք կա՝ վաճառել ձեր բաժինը և ձեր աղջկա բաժինը՝ նախկինում առաջարկելով դրանք գնել ձեր նախկին ամուսնուն։

Հասկանալի է, որ սա շատ ավելի էժան կլինի, քան ամբողջ բնակարանը վաճառելը, բայց այլ տարբերակ չկա։

Վաճառվում է բաժնետոմս

Հարց:
Ինչպե՞ս վաճառել ձեր տան կեսը (բաժնետոմսը), ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ:

Պատասխան.
Նախքան տան բաժնեմասը վաճառելը, անհրաժեշտ է համասեփականատերերին տրամադրել ձեր մասը գնելու նախապատվության իրավունք՝ ճիշտ այնպես, ինչպես բնակարանի դեպքում (տես վերևում): Դուք պետք է գրավոր տեղեկացնեք նրանց բաժնետոմսը վաճառելու ձեր մտադրության մասին և նշեք դրա արժեքը:

Եթե ​​նրանք հրաժարվում են գնել բաժնետոմսը կամ չեն արձագանքում ձեր առաջարկին, դուք կարող եք վաճառել ձեր գույքը ցանկացած անձի:

Տան բաժնեմասը վաճառելու համար դուք պետք է ունենաք իրավունքների պետական ​​գրանցման վկայական, փաստաթուղթ՝ այս վկայականը ստանալու հիմքը, ինչպես նաև շենքի տեխնիկական անձնագիր:

Բնակարան սիրահարների համար

Հարց:
Բարեւ Ձեզ! Ես պատրաստվում եմ բնակարան գնել ընկերոջս հետ։ Մոտավորապես նույն բաժնետոմսերն ունենք թե՛ նրա, թե՛ իմ կողմից։ Ինչպե՞ս կազմակերպել գնումներ, որպեսզի բոլորի ներդրումը պահպանվի, օրինակ, անհամաձայնության դեպքում:

Պատասխան.
Մինչ ամուսնությունը ձեռք բերված գույքը պատկանում է այն անձին, ում անունով այն գրանցված է։ Այսինքն, եթե բնակարանը, որը դուք գնում եք, գրանցված է որպես ընդհանուր բաժնետիրական սեփականություն (յուրաքանչյուրի համար մեկ երկրորդ բաժնետոմս), ապա անհամաձայնության դեպքում այդ բաժնետոմսերը կմնան անփոփոխ:

Դուք կարող եք տնօրինել ձեր բաժնետոմսերը ձեր հայեցողությամբ, բայց եթե խոսքը գնում է առքուվաճառքի պայմանագիր կնքելու մասին, ապա պետք է հիշեք երկրորդ համասեփականատիրոջ՝ երկրորդ բաժնետոմսը գնելու նախապատվության իրավունքը։ Ավելի շահավետ է բնակարանը վաճառել ոչ թե բաժնետոմսերով, այլ ամբողջությամբ՝ ստացված միջոցների հետագա բաժանմամբ, սակայն դա հնարավոր է միայն համասեփականատերերի փոխադարձ համաձայնությամբ։

Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246, 250-ը սահմանում է ընդհանուր գույքի տնօրինման առանձնահատկությունները: Առաջին նորմում, մասնավորապես, ասվում է, որ նման օբյեկտների հետ գործարքները պետք է իրականացվեն բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ։

Միաժամանակ սահմանափակում է սահմանվել իր մասը տնօրինել ցանկացող սուբյեկտի համար։ Նա պետք է հարգի այն, ինչ պատկանում է մյուս բաժնետերերին առաջին մերժման իրավունքը. Արվեստ. 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքսահմանում է այս պայմանի կատարման առանձնահատկությունները. Եկեք մանրամասն նայենք դրան:

Ընդհանուր տեղեկություն

Ինչպես սահմանված է Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը բաժնետոմսերի օտարման (մասնավորապես, վաճառքի) դեպքում մնացած սեփականատերերն ունեն առաջին մերժման իրավունք այն գնով, որով այն վաճառվում է և այլ նույնական պայմաններով: Բացառություն է նախատեսված հրապարակային սակարկությունների ժամանակ գործարքներ կնքելու, ինչպես նաև նման հողամասում գտնվող կառույցի/շենքի կամ դրանում գտնվող տարածքի սեփականատիրոջ կողմից հողամասի մասնաբաժնի վաճառքը:

Բոլոր բաժնետերերի համաձայնության բացակայության դեպքում դրանք կարող են կազմակերպվել սույն հոդվածի 255-րդ մասով սահմանված դեպքերում և օրենքով նախատեսված այլ դեպքերում:

Վաճառողի պարտականությունները

Իր բաժնեմասը օտարող կազմակերպությունը, ինչպես սահմանված է Արվեստի 2-րդ կետում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը պետք է գրավոր տեղեկացնի մյուս մասնակիցներին առաջարկվող գործարքի մասին: Ծանուցման մեջ նա պարտավոր է նշել գործարքի արժեքը և այլ էական պայմաններ։

Պատասխանելու համար բաժնետերերին տրվում է 30 օր՝ անշարժ գույք վաճառելիս, իսկ 10 օր՝ շարժական գույքն օտարելիս։ Եթե ​​սահմանված ժամկետի վերջում սեփականության իրավունքով մասնակիցները ձեռք չեն բերում բաժնեմասը, ապա անձը իրավունք ունի այն վաճառել արտաքին անձի:

Արվեստի դրույթների համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, եթե բաժնետերերը հրաժարվում են գնելուց, բաժնետոմսը կարող է վաճառվել ժամանակից շուտ (մինչև օրենքով սահմանված ժամկետի ավարտը): Այս դեպքում մերժումը պետք է տրվի գրավոր:

Գույքի մասնակիցներին ծանուցելու առանձնահատկությունները կարող են նախատեսվել այլ դաշնային օրենքներով:

Սահմանափակումներ և պատասխանատվություն

Եթե ​​անձը խախտում է բաժնետոմսերի նախնական գնման իրավունքը. Արվեստի 3-րդ կետի համաձայն. 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք, գույքի մյուս մասնակիցները եռամսյա ժամկետում կարող են պահանջ ներկայացնել դատարան՝ գնորդի պարտավորություններն ու իրավունքները իրենց փոխանցելու վերաբերյալ։

Օրենքն արգելում է նախապատվության նշանակումը.

250-րդ հոդվածի դրույթները տարածվում են նաև փոխանակման պայմանագրերով բաժնետոմսերի օտարման դեպքերի վրա։

Արվեստ. 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք մեկնաբանություններով

Վերլուծված նորմում ուղղակիորեն նշվում է, որ նախապատվության իրավունքը տարածվում է շարժական և անշարժ առարկաների վրա։ Բացի այդ, Արվեստի դրույթները. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը կիրառվում է վավերացված արժեթղթերով (փակ բաժնետիրական ընկերության բաժնետոմսեր), կապիտալում բաժնետոմսերի (օրինակ, ՍՊԸ-ում) գործարքների նկատմամբ:

Հարկ է նշել, որ բաժնետոմսերի հետ գործարքների պետական ​​գրանցումը կարգավորող հատուկ կանոն նախատեսված է թիվ 218 դաշնային օրենքով: Սկզբում սահմանվել էր, որ գործարքները գրանցելիս անհրաժեշտ էր կցել այլ սեփականատերերի համաձայնության հայտարարությունները: Նրանց բացակայության դեպքում լիազոր ծառայողից պահանջվել է 60 օրով կասեցնել ընթացակարգը և 3 օրվա ընթացքում ծանուցումներ ուղարկել բոլոր մասնակիցներին, ովքեր համաձայնություն չեն հայտնել գործարքին:

Այս ձևակերպումը էապես սահմանափակեց բաժնետիրոջ իրավունքները դրույթների համեմատ Արվեստ. 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք. Փոփոխություններներառված Արվեստ. 24 Դաշնային օրենքը թիվ 218, հնարավորություն տվեց այն համապատասխանեցնել 250-րդ հոդվածին:

Գործարքների կատեգորիաներ

Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի ուժի մեջ մտնելուց հետո նախապատվության իրավունքը տարածվում է նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնեմասի օտարման գործարքների վրա։ Բացի այդ, ինչպես ցույց է տրված դատական ​​պրակտիկա, հոդ. 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքկիրառվում է ընդհանուր գույքի օտարման այլ դեպքերում:

Մասնակիցն իրավունք ունի իր հայեցողությամբ կտակել, վաճառել, գրավ դնել, նվիրաբերել իր մասը, տնօրինել բաժնեմասը` պահպանելով 250-րդ հոդվածով սահմանված կանոնները: Օրինակ՝ գույքի մի մասը փոխհատուցման տեսքով օտարելիս անհրաժեշտ է պահպանել մնացած սեփականատերերի կողմից բաժնեմասը ձեռք բերելու նախապատվության իրավունքը։

Մինչդեռ Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահությունը 2005 թվականի թիվ 102 իր տեղեկատվական նամակում նշել է, որ վիճելի հարաբերությունները ոչ առուվաճառք որակելը չի ​​կարող համարվել Արվեստի չկիրառման անվերապահ հիմք։ 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք.

Հաջորդության առանձնահատկությունները

Նախապատվության իրավունքը օրենքով չի որակվում որպես ոչ գույքային անձնական: Մինչդեռ նման գնահատականն առանձնահատուկ նշանակություն ունի ժառանգության հետ կապված հարաբերությունների շրջանակներում։ Դատական ​​պրակտիկայում նախապատվության իրավունքը չի համարվում ոչ գույքային և չի վերաբերում այն ​​իրավական հնարավորություններին, որոնց առնչությամբ 1112 հոդվածի իմաստով իրավահաջորդությունն անընդունելի է։

Այս հարցի վերաբերյալ Գերագույն դատարանը պարզաբանում է տվել։ Մասնավորապես, Դատարանը նշել է, որ բաժնետիրոջ՝ քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթները չկատարելու դեպքում գնորդի լիազորությունները իրեն փոխանցելու պահանջելու բաժնետիրոջ կարողությունը հանդիսանում է նախապատվության իրավունքի ածանցյալը: . Ըստ այդմ, դա չի կարող լինել անձնական իրավունք, որի իրավահաջորդությունն անհնար է։

Քննարկվող իրավունքի իրականացումը անքակտելիորեն կապված չէ կոնկրետ անձի հետ։ Հետևաբար, այն կարող է իրականացվել բաժնետիրոջ ժառանգների կողմից՝ առանց որևէ սահմանափակման՝ օրենքով սահմանված շրջանակներում։

Դրույթների իրականացման առանձնահատկությունները

Գործնականում որոշակի դժվարություններ են առաջանում վեճերը քննարկելիս, որոնց առարկան բնակելի շենքի իրավունքի բաժնետոմսերն են: Այս կապակցությամբ Գերագույն դատարանը պարզաբանում է տվել։

Դատարանը հայտարարեց հետևյալը.

• Քաղաքացիական օրենսգրքի 252-րդ հոդվածի դրույթների ուժով գույքի մասնակիցը կարող է պահանջել ընդհանուր գույքից իր մասի հատկացումը։ Ըստ այդմ, դրանից հետո բաժնետիրական սեփականությունը դադարեցվում է։ Սա իր հերթին նշանակում է, որ անձը կորցնում է սեփականության մի մասը ձեռք բերելու իր նախապատվության իրավունքը։
• Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթները չեն կիրառվում խնամակալների հետ ցմահ պահպանման մասին պայմանագրեր կնքելիս և օրենքով սահմանված դեպքերում բաժնեմասը հրապարակային աճուրդով օտարելիս։
• 250-րդ հոդվածի դրույթները խախտելու դեպքում գույքի մեկ այլ մասնակցին ձեռք բերողի պարտավորությունները և իրավունքները նրան փոխանցելու պահանջներ ներկայացնելու համար հատկացված եռամսյա ժամկետը հաշվարկվում է այն օրվանից, երբ սուբյեկտը դարձել է կամ պետք է. խախտման մասին տեղեկացել են.

Ժամկետի կիրառումը, կասեցումը, վերականգնումը, դրա ընդհատումն իրականացվում են օրենսգրքի 199-205-րդ հոդվածներով ամրագրված ընդհանուր կանոններով:

Հայց ներկայացնելու առանձնահատկությունները

Նախապատվության իրավունքի խախտման դեպքում շահագրգիռ կողմը պահանջներ է ներկայացնում դատարան՝ սահմանված ժամկետում։ Միաժամանակ նա պարտավոր է համապատասխան մարզի դատական ​​դեպարտամենտի հաշվին մուտքագրել գումար, որը ներառում է բաժնետոմսի համար վճարված գնման գինը, օրենքով նախատեսված տուրքերը և տուրքերը և բարեխիղճ գնորդին վճարման ենթակա այլ գումարներ: գործարքի դադարեցման հետ կապված ծախսերը նրան փոխհատուցելու նպատակով:

Այն պետք է որոշվի Քաղաքացիական օրենսգրքի 91-րդ հոդվածի 2-րդ և 91-ին կետերի կանոններով:

Եթե ​​պահանջները բավարարվեն, ապա ավելի վաղ կնքված պայմանագիրը չի կարող անվավեր ճանաչվել։ Գործն ըստ էության լուծած դատավորը որոշման մեջ նշում է գնորդի փոխարինումը գործարքում և միասնական պետական ​​գրանցամատյանում գրանցման մեջ, ինչպես նաև պատասխանողի օգտին իր կողմից վճարված գումարների վերադարձը ժ. գործարքի կնքումը. Նման դեպքերում պատասխանողը, համապատասխանաբար, բարեխիղճ գնորդն է։

Օրենսդրությունը չի սահմանում սեփականության մասնակիցներին բաժնետոմսերի օտարման առաջիկա գործարքի մասին ծանուցելու ստանդարտ ձև: Թվում է, թե այն պետք է պարունակի գործարքի էական պայմանները, ինչպես նաև այն դրույթները, որոնց շուրջ կողմերը պայմանավորվել են։ Նրանց մեջ:

• Համաձայնագրի առարկան.
• Հասցեն, որտեղ գտնվում է գույքը, որի սեփականության բաժնեմասը օտարվում է.
• Գինը, որով վաճառվում է իրավունքի բաժնետոմսը կամ կոնկրետ օբյեկտի անվանումը, որի համար այն փոխվում է:
• Եթե ​​պայմանագրով նախատեսված է ապառիկ պլան/տարկետում, ապա նշվում են դրա պայմաններն ու ժամկետները:
• Ժամկետը, որի ընթացքում մասնակիցները պետք է պատասխան ներկայացնեն: Սակայն այն չի կարող պակաս լինել Քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանված ժամկետներից։

Ծանուցումը կարող է պարունակել նաև այլ դրույթներ, որոնք գործարքի կողմերը կարևոր են համարում:

Եթե ​​մյուս մասնակիցներին ծանուցելուց հետո գործարքի պայմանները փոխվել են, ապա այս մասին պետք է տեղեկացվեն համասեփականատերերին։

Ձեր ուշադրությունն ենք հրավիրում այն ​​փաստի վրա, որ այս որոշումը կարող է բողոքարկվել վերադաս դատարան և բեկանվել

ՄՈՍԿՎԱ ՔԱՂԱՔԱՅԻՆ ԴԱՏԱՐԱՆ

Դատավոր՝ Ֆեդյունինա Ս.Վ.

Մոսկվայի քաղաքային դատարանի քաղաքացիական գործերով դատական ​​կոլեգիան բաղկացած է.
Նախագահող Շուբինա Ի.Ի.
դատավորներ Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
քարտուղարի տեղակալ Ս.Ա.
մասնակցությամբ դատախազ Պոդվիսոցկայա Տ.Ի.
բաց դատարանում լսելով դատավոր Բատալովա Ի.Ս.
քաղաքացիական գործով վերաքննիչ Կ.Մ. Մոսկվայի Լեֆորտովոյի շրջանային դատարանի 2013 թվականի նոյեմբերի 8-ի որոշման վերաբերյալ, որը որոշել է.
Պահանջը բավարարելիս Կ.Մ. Կ.Վ.-ին, Ս.Լ.-ին, Ս.Ն. առքուվաճառքի պայմանագրով բաժնետոմսի գնորդի իրավունքի փոխանցման, բնակարանի 2/2 բաժնետոմսերի գնման նախապատվության իրավունքի ճանաչման, բնակարանի մասնաբաժնի նվիրատվության պայմանագիրն անվավեր ճանաչելու, վտարման մասին. հրաժարվել

Տեղադրվել:

Հայցվոր Կ.Մ. հայց է ներկայացրել Կ.Վ., Ս.Լ., Ս.Ն.-ի դեմ՝ հաշվի առնելով պահանջների պարզաբանումը հ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 39-ը, խնդրել է իրեն փոխանցել 2/3 բաժնետոմսերի գնորդի իրավունքները 2012 թվականի դեկտեմբերի 3-ի առքուվաճառքի պայմանագրով, որը կնքվել է Կ.Վ. և Ս.Լ. ճանաչել բնակարանի ընդհանուր սեփականության իրավունքի 2/3 բաժնեմասը գնելու նրա նախապատվության իրավունքը՝ Մոսկվա, ... proezd, d... bldg... apt...; Ս.Լ.-ի միջեւ կնքված վիճելի բնակարանի ընդհանուր սեփականության իրավունքում 2012 թվականի նոյեմբերի 8-ի 1/3 բաժնեմասի նվիրատվության պայմանագիրն անվավեր ճանաչել։ և Ս.Ն. վտարել Ս.Լ., Ս.Ն. վիճելի բնակարանից.
Նշված պահանջները պատճառաբանված են նրանով, որ հայցվորը հանդիսանում է վիճելի բնակարանի 1/3 բաժնեմասի սեփականատեր՝ հասցեով.<...>, բաժնեմասի 2/3-ի սեփականատերը եղել է որդին՝ Կ.Վ.
2012 թվականի դեկտեմբերի 11-ին հայցվորը տեղեկացել է Կ.Վ. բաժնետոմսեր վիճելի բնակարանի սեփականության մեջ երրորդ անձանց: 2011 թվականի հունվարի 5-ին հայցվորը ծանուցում է ստացել Կ.Վ.-ի բաժնետոմսերի վաճառքի մասին: ռուբլու գնով վիճելի բնակարանում, այս ծանուցումը ստանալուց հետո հայցվորը դատարանում վիճարկել է Կ.Վ.-ի սեփականության իրավունքը։ բնակարանը, սույն գործի քննության շրջանակներում, բնակարանը կալանք է դրվել։
Ինչպես նշել է հայցվորը, հետագայում Կ.Վ. կատարել է գործողություններ՝ մատնանշելով, որ վիճելի բնակարանում իր մասնաբաժինը վաճառելու կամք չի ունեցել՝ վարձակալությամբ տալով իր զբաղեցրած սենյակները։
2012 թվականին Կ.Վ. իր բաժինը վաճառել է... ռուբով. Ս.Լ.-ին, մինչդեռ հայցվորը չի ծանուցվել բաժնետոմսի վաճառքի մասին՝ գնելու իր նախապատվության իրավունքից օգտվելու առաջարկով:
Դատական ​​նիստին հայցվորի ներկայացուցիչ Կ.Լ. հիմնավորել է նշված պնդումները՝ հաշվի առնելով նրանց պարզաբանումները, ամբողջությամբ։
Ամբաստանյալներ Կ.Վ., Ս.Ն. դատական ​​նիստին առարկեցին պահանջների բավարարմանը։
Հայցվոր Կ.Մ., պատասխանող Ս.Լ. չեն ներկայացել դատական ​​նիստին, հաշվի առնելով նրանց պատշաճ ծանուցումը, գործը դատարանը քննել է նրանց բացակայությամբ՝ համաձայն հ. 167 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգիրք.
Դատարանը վճռել է վերոնշյալ որոշումը, որի վերացումը վերաքննիչ բողոքի փաստարկների հիման վրա պահանջում է Կ. որպես դատարանի կողմից նյութական իրավունքի կանոնների խախտում՝ նշելով, որ հայցվորը, փոխելով օտարված բաժնետոմսի գնի պայմանը, գործարքն ավարտել է առանց ընդհանուր սեփականության առաջին մերժման իրավունք ունեցող մասնակցին ծանուցելու, որը. Արվեստի բացարձակ խախտում. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը և ենթադրում է հայցի բավարարում:
Ստուգելով գործի նյութերը՝ լսելով հայցվորի ներկայացուցիչներին՝ ամբաստանյալներ Կ.Վ.-ին, Ս.Ն.-ին, քննարկելով գործը քննելու հնարավորությունը հայցվոր Կ.Մ.-ի բացակայությամբ, պատասխանող Ս.Լ.-ն, որոնք պատշաճ ծանուցվել են գործի քննության մասին՝ լսելով. Դատախազ Պոդվիսոցկայա Տ.Ի.-ի եզրակացությունը, ով դատարանի որոշումը համարել է օրինական և հիմնավորված, քննարկելով վերաքննիչ բողոքի փաստարկները, դատական ​​կազմը որևէ հիմք չի գտնում փաստացի կայացված դատարանի որոշումը վերացնելու համար. գործի հանգամանքները և օրենքի պահանջները։
Արվեստի 1-ին կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 209-ը, միայն սեփականատերը միաժամանակ իրավունք ունի տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իր գույքը: Այլ օրինական սեփականատերերը իրավունք չունեն տնօրինելու իրենց չպատկանող գույքը:
Արվեստի 2-րդ կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246-րդ հոդվածի համաձայն, բաժնային սեփականության մասնակիցն իրավունք ունի, իր հայեցողությամբ, վաճառել, նվիրաբերել, կտակել, գրավ դնել իր բաժինը կամ այլ կերպ տնօրինել այն՝ համաձայն սույն օրենքի 250-րդ հոդվածով նախատեսված կանոնների: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը փոխհատուցման համար դրա օտարման ժամանակ:
Արվեստի 1-3-րդ կետերի ուժով. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասը օտարին վաճառելիս, բաժնետիրական սեփականության մնացած մասնակիցները նախապատվության իրավունք ունեն գնելու վաճառված բաժնետոմսը այն գնով, որով այն վաճառվում է, և այլ հավասար պայմաններ, բացառությամբ հրապարակային աճուրդով վաճառքի:
Բաժնետոմս վաճառողը պարտավոր է բաժնետիրական մյուս մասնակիցներին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու իր մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն: Եթե ​​բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցները հրաժարվում են գնել կամ ձեռք չեն բերել անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի վաճառված բաժինը մեկ ամսվա ընթացքում, իսկ շարժական գույքի սեփականության իրավունքում՝ ծանուցման օրվանից տասն օրվա ընթացքում, վաճառողը պարտավոր է. իր բաժինը ցանկացած անձի վաճառելու իրավունք.
Նախապատվության իրավունքի խախտմամբ բաժնետոմս վաճառելիս բաժնային սեփականության ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի եռամսյա ժամկետում դատարանում պահանջել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել իրեն:
Գործի նյութերից և առաջին ատյանի դատարանի կողմից հաստատված վիճելի երեք սենյականոց բնակարանը՝ Մոսկվա, ... պր., դ... թաղ... բն... բաժնետոմսեր նշված բնակարանի սեփականության մեջ... Բնակարանի սեփականության բաժնետոմսերը պատկանել են պատասխանող Կ.Վ.
կայացրած որոշման կապակցությամբ Կ.Վ. որոշումը սեփականության իրավունքում իր մասնաբաժինը վաճառելու հայցվոր, Մոսկվայի Ս.Օ. նոտարի ժամանակավոր պաշտոնակատարին. ծանուցագիր է ուղարկվել հայցվոր Կ.Մ. առաջարկվել է գնել... վիճելի բնակարանի բաժնետոմսերը... ռուբլով, հայցվորին բացատրվել է, որ ծանուցումը ստանալու օրվանից մեկամսյա ժամկետում պետք է իր մտադրությունը հայտնի առաջարկվող գործարքի վերաբերյալ, հակառակ դեպքում գույքը. կվաճառվի առանց նրա համաձայնության։
Այս ծանուցումը ստացել է Կ.Մ. 01/05/2011թ., սակայն պատասխան չի ստացվել։ նոյեմբերի 8-ի դատական ​​նիստի արձանագրությունից (գործի 148) բխում է, որ հայցվորը, ստանալով վաճառքի մասին ծանուցում, ֆինանսական հնարավորություն չունենալու պատճառով ձեռք չի բերել օտարման առաջարկվող բաժնեմասը։ Հայցվոր Կ.Մ.-ին ծանուցման հանձնման վկայական. պատասխանողը նոտարից 28.04.2011թ.
16.11.2012թ.-ի միջեւ ամբաստանյալ Կ.Վ. եւ Ս.Լ. կնքվել է առքուվաճառքի պայմանագիր նշված բնակարանում բաժնեմասի... ռուբ.
Հետագայում Ս.Լ. եւ Ս.Ն. կնքվել է նվիրատվության պայմանագիր... վիճելի բնակարանի սեփականության բաժնեմասի.
Ներկայումս բնակարանի սեփականատերերն են՝ Կ.Մ., Ս.Լ., Ս.Ն. յուրաքանչյուրը 1/3-ով:
Հայցվորն իր պահանջները ներկայացնելիս վկայակոչել է այն փաստը, որ բաժնետոմսի վաճառքի մասին ծանուցում չի ստացել, և պատասխանողն առանց որևէ հիմքի ինքնուրույն փոխել է առաջարկվող բաժնետոմսի գինը։
Նշված պահանջները լուծելիս դատարանը դրանք բավարարելու հիմքեր չի գտել՝ հաշվի առնելով, որ Կ.Վ. սահմանված կարգով հայցվորին ծանուցել է բաժնեմասի վաճառքի մասին՝ կատարելով Արվեստի պահանջները։ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, և հայցվորը, ստանալով վաճառքի մասին ծանուցում, չի օգտվել օտարված բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունքից:
Միևնույն ժամանակ, դատարանը հաշվի է առել, որ բաժնեմասը երրորդ անձին վաճառելու և առքուվաճառքի պայմանագրի կնքման երկար ժամանակահատվածը պայմանավորված է նրանով, որ բաժնետոմսի վաճառքի մասին ծանուցում ստանալուց հետո. , հայցվորը դիմել է դատարան՝ հօգուտ Կ.Ի.Ն.-ի վիճելի բնակարանի բաժնեմասի տեսքով իրեն ժառանգությունից հրաժարվելը ճանաչելու պահանջով։ անվավեր, պատասխանող Կ.Վ.-ի համար բնակարանի 2/3 բաժնեմասի իրավունքի պետական ​​գրանցման վկայականն անվավեր ճանաչել.
Նշված քաղաքացիական գործի քննության շրջանակներում հայցի ապահովման նպատակով բնակարանի վրա դրվել է արգելանք, որը վերացվել է 2011 թվականի հոկտեմբերի 18-ին (գործ 128): Այս հանգամանքը խոչընդոտել է Կ.Վ. նրա բաժնետոմսերը բնակարանի սեփականության մեջ:
Դատարանը հաշվի է առել նաեւ, որ Կ.Վ. հրապարակվել են վիճելի բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի հայտարարություններ, բնակարանը բազմիցս ցուցադրվել է գնորդներին, ինչը նույնպես որոշակի ժամանակ է պահանջում։
Հայցվորի փաստարկով՝ պատասխանողի կողմից Արվեստի խախտման վերաբերյալ: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի մասին իր ծանուցման բացակայության պատճառով... ռուբլու չափով: դատարանը չհամաձայնեց՝ նշելով, որ օրենքը չի նախատեսում բաժնետոմսի վաճառքի մասին սեփականատիրոջ կրկնակի ծանուցում որոշակի ժամկետից հետո, իսկ բաժնետոմսի ավելի թանկ գնով երրորդ անձին վաճառելը չի ​​խախտում. հայցվորի իրավունքները, ով հնարավորություն է ունեցել ավելի ցածր գնով ձեռք բերել օտարված բաժնետոմսը, սակայն չի օգտվել դրանից:
Հրաժարվելով բավարարել հայցվորի պահանջները՝ իրեն փոխանցելու գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները 2012 թվականի դեկտեմբերի 3-ի առքուվաճառքի պայմանագրով, դատարանը նաև հիմքեր չի գտել բավարարելու նվերի պայմանագիրն անվավեր ճանաչելու, Ս.Լ., Ս.Ն. վիճելի բնակարանից, քանի որ նշված պահանջները բխում են նախկինում նշվածներից։
Դատավորների կոլեգիան համաձայն է առաջին ատյանի դատարանի եզրակացությունների հետ, դրանք հիմնված են գործում առկա ապացույցների համակողմանի, ամբողջական և օբյեկտիվ ուսումնասիրության վրա, որոնց իրավական գնահատականը դատարանը տվել է Արվեստի կանոնների համաձայն. . Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 67-ը և համապատասխանում է վիճելի իրավական հարաբերությունները կարգավորող նյութական իրավունքի նորմերին:
Բացի այդ, դատական ​​կոլեգիան անհրաժեշտ է համարում նշել, որ Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի 06/10/1980թ. N 4 որոշման 1.2 կետը (փոփոխվել է 02.06.2007թ.) «Որոշ հարցերի վերաբերյալ. Բնակելի շենքի ընդհանուր սեփականության մասնակիցների միջև ծագած վեճերը դատարանների կողմից քննարկելու պրակտիկան» բացատրվում է, որ բաժնետիրական սեփականության մասնակցի կողմից սեփականության բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունքի իրականացման հետ կապված վեճերը լուծելիս (հոդված. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250), անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ նման հայց ներկայացնելիս հայցվորը պարտավոր է նպաստել Արվեստի 1-ին մասի համանմանությամբ: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 96-րդ հոդվածը Ռուսաստանի Դաշնության համապատասխան բաղկացուցիչ սուբյեկտում դատական ​​դեպարտամենտի վարչակազմի (բաժանմունքի) բանկային հաշվին գնորդի կողմից տան, վճարների և տուրքերի համար վճարված գումարը, ինչպես նաև. ինչպես նաև այլ գումարներ, որոնք պետք է վճարվեն գնորդին՝ որպես տուն գնելու ժամանակ կատարված անհրաժեշտ ծախսերի փոխհատուցում:
Գործի նյութերից հետևում է, որ նշված դրամական միջոցները չեն մուտքագրվել Դատական ​​դեպարտամենտի բանկային հաշվին։ Գործի նյութերում առկա 10/02/2013 JSCB Interprobank-ի տեղեկանքում միայն նշվում է, որ 10.02.2013թ.-ի դրությամբ հայցվորի բանկային հաշվում առկա միջոցների մնացորդը կազմում է... ռուբլի, ինչը չի վկայում առկայության մասին: նշված գումարը դատարանի որոշման և գործը վերաքննիչ դատարանում քննարկելու օրը, բանկային հաշվին դրամական միջոցների մուտքագրումը չի երաշխավորում դրանց անվտանգությունը գործի քննության ողջ ընթացքում և որոշման կատարման փուլում. քանի որ դա չի բացառում հաշվի սեփականատիրոջ հնարավորությունը՝ օգտվելու միջոցները տնօրինելու իր իրավունքից։ Տեղեկություն չկա, որ միջոցներ են ձեռնարկվել այս բանկային հաշվի հետ կապված պահանջի ապահովման համար՝ միջոցների անվտանգությունը երաշխավորելու համար: Հաշվի առնելով վերոգրյալը՝ դատարանի որոշումը հայցը մերժելու մասին ճիշտ է։
Քննարկելով հայցվորի կողմից վերաքննիչ բողոքում ներկայացված փաստարկները՝ դատական ​​կազմը գալիս է հետևյալի.
Ըստ հայցվորի, բաժնետոմսի վաճառքի մասին ծանուցումն ուղարկվել է համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը բաժնային սեփականության մասնակցին, հիմնական պայմանների թվում պարունակում է պայմանագրի գինը, եթե այն փոխվում է, ապա համապատասխան ծանուցում, որը նշում է նոր գինը, պետք է ուղարկվի ամբողջ բաժնետիրոջը:
Դատավորների կոլեգիան չի կարող համաձայնվել այս փաստարկի հետ, քանի որ հայցվորը, որպես բնակարանի բաժնեմասի սեփականատեր, երբ մեկ այլ սեփականատեր օրենքի ուժով վաճառում է իր բաժինը, ունի գնման նախապատվության իրավունք, մինչդեռ գործող օրենսդրությունը չունի. նախատեսել բաժնետոմս վաճառողի պարտավորությունը բաժնետիրական սեփականության իրավունքով` անշարժ գույքի իր բաժնեմասը հաղորդագրության մեջ նշված գնով վաճառելու մտադրության մասին ծանուցում ուղարկելուց հետո, հետագայում չփոխել պայմանագրի պայմանները և գինը. քանի որ հրապարակային առաջարկի կանոնները ենթակա չեն կիրառման կողմերի կնքած պայմանագրի վրա, երբ գույքը որոշակի գնով և պայմաններով վաճառելու առաջարկ ուղարկած կողմն իրավունք չունի փոխելու այդ պայմաններն ու գները։
Հայցվորի այն փաստարկները, որ պատասխանողը, գինը նշելով նախնական հաղորդագրություն ուղարկելուց հետո, իրավունք չունի այն հետագայում բարձրացնելու, հիմնված են նյութական իրավունքի կանոնների ոչ ճիշտ մեկնաբանության վրա, քանի որ վաճառողը ոչ միայն իրավունք ունի փոխել ակնկալվող գինը՝ ավելացնելով այն, բայց նաև իրավունք ունի հրաժարվել իր բաժնեմասի անշարժ գույքը վաճառելուց կամ այլ կերպ տնօրինել այն։
Հայցվորի նկատմամբ պատասխանողի կողմից անօրինական գործողությունների նշաններ չկան։
Բացի այդ, պահանջելով իր իրավունքի խախտում՝ արտահայտված պատասխանողի կողմից հայցվորին նախկինում առաջարկված գնից բարձր գնով բաժնեմասի վաճառքով, հայցվորը խախտում է Արվեստի Արվ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 56-ը չի ներկայացրել ապացույցներ, որ նա մտադրություն ուներ ձեռք բերել բաժնեմասը և համապատասխան միջոցները ձեռք բերելու նշված բաժնետոմսը դրա օտարման պահին, ինչպես նաև ապացույցներ, որ բաժնետոմսի վաճառքը. ավելի բարձր գնով խախտել է նրա իրավունքները։
Արվեստի 4-րդ կետի համաձայն գործին առաջին ատյանի դատարանում դատախազին չներքաշելու մասին բողոքի փաստարկը. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 45-րդ հոդվածը հերքվում է Մոսկվայի Լեֆորտովոյի միջտարածքային դատախազության կողմից ներկայացված գործի նյութերով և առարկություններով, որոնցից պարզ է դառնում, որ դատախազը պատշաճ կերպով տեղեկացվել է գործի քննարկման մասին՝ ուղարկելով ցուցակներ։ Դատախազի մասնակցությամբ քննված քաղաքացիական գործերով դատական ​​նիստին չներկայանալը պայմանավորված է եղել այլ դատավարությամբ զբաղված լինելու պատճառով, դատախազը ծանոթ է դատարանի որոշմանը, վերաքննիչ բողոք ներկայացնելու հիմքեր չկան։
Վերաքննիչ բողոքում պարունակվող փաստարկները կասկածի տակ չեն դնում որոշման օրինականությունը, այլ հանգում են դատարանի եզրակացությունների վերագնահատմանը հայցերի և գործով հավաքագրված ապացույցների բավարարումից հրաժարվելու վերաբերյալ։
Դատարանի կողմից գործը քննելիս չի եղել նյութական կամ դատավարական իրավունքի խախտում կամ ոչ ճիշտ կիրառում, որը հանգեցրել է անօրինական որոշման կայացման, բողոքի փաստարկներով դատարանի որոշումը վերացնելու հիմքեր չկան։
Ելնելով վերոգրյալից՝ առաջնորդվելով արվեստ. Արվեստ. 328, 329 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգիրք, դատական ​​կոլեգիա

Մի քանի անձանց պատկանող անշարժ գույքի բաժնեմասի վաճառքն իրականացվում է խիստ հատուկ կանոններով։ Բոլոր սեփականատերերը պետք է տեղյակ լինեն նախապատվության իրավունքի մասին, որպեսզի խուսափեն օրենքի հետ բախումից՝ իրենց բաժնեմասը օտարին վաճառելու գործընթացում։

Առաջին գիշերը ճիշտ է

Ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասի վաճառքը կարգավորվում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածով: Այս հոդվածը բացատրում է գնման նախապատվության իրավունքի իրականացման մեխանիզմը, ըստ որի՝ ընդհանուր բաժնետիրական սեփականության մասնակիցներն իրավունք ունեն «առաջին հետգնել» բաժնետոմսը, որը նախատեսված է օտարին վաճառելու համար:

Հիմնական բանն այն է, որ բաժնետոմս գնելու իրավունքը հիմնականում պատկանում է այլ բաժնետերերին, և միայն այն դեպքում, եթե նրանք չեն օգտվել այս իրավունքից, բաժնետոմսը կարող է վաճառվել կողմնակի անձին:

Այնուամենայնիվ, այս սահմանափակումները չեն վերաբերում բաժնետոմս նվիրելուն, այնպես որ դուք կարող եք նվիրաբերել ձեր գույքը առանց այլ բաժնետերերի համաձայնության: Այնուամենայնիվ, համասեփականատերերը կարող են դիմել դատարան՝ նվեր գործարքը կեղծ ճանաչելու պահանջով։ Հետևաբար, նման «նվիրատվության» դեպքում, երբ վճարումն իրականում կատարվում է, բայց չի գովազդվում, նոր սեփականատերը վտանգված է կորցնելու և՛ բաժնեմասը, և՛ դրա դիմաց առանց համաձայնության վճարված գումարը։

Գործնականում հաճախ են լինում դեպքեր, երբ ապագա գնորդին սկզբում տրվում է փոքր մասնաբաժին, իսկ հետո նա, որպես ընդհանուր բաժնային սեփականության մասնակից, ձեռք է բերում մնացած մասը։ Այս դեպքում բաժնետոմսի հիմնական արժեքը պաշտոնապես կհաստատվի առքուվաճառքի պայմանագրով:

Ի դեպ, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 421-րդ հոդվածի համաձայն, քաղաքացիներն ազատ են առքուվաճառքի պայմանագիր կնքելիս, ուստի վաճառողն ազատ է գնորդ ընտրել գույքի համասեփականատերերից, ովքեր ցանկանում են. գնել իր բաժնեմասը՝ իր հայեցողությամբ։

Որոշում ծանուցմամբ

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի 2-րդ, 3-րդ կետերի համաձայն, բաժնետոմս վաճառողը պարտավոր է գրավոր տեղեկացնել բաժնետոմսերի բաժնետոմսերի մյուս մասնակիցներին օտարին վաճառելու իր մտադրության մասին՝ նշելով գինը: և այլ պայմաններ, որոնց դեպքում նա վաճառում է այն: Եթե ​​բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցները հրաժարվում են գնել կամ մեկ ամսվա ընթացքում ձեռք չեն բերում անշարժ գույքի սեփականության վաճառված բաժնեմասը, ապա վաճառողն իրավունք ունի վաճառել իր բաժնեմասը ցանկացած երրորդ անձի: Այս կանոնները կիրառվում են նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնետոմսերի օտարման ժամանակ:

Վաճառքի մասին կարող եք տեղեկացնել, օրինակ, հեռագրով՝ առաքման հաստատմամբ կամ պատվիրված նամակով՝ ծանուցմամբ և գույքագրմամբ։ Այն կարող եք ուղարկել նաև նոտարի միջոցով, և նրանցից ոմանք այս դեպքում տալիս են նման ծանուցում ուղարկելու հաստատում:

Գործող օրենսդրությունը չի նշում բաժնետոմսի վաճառողին ուղղված ծանուցման բովանդակությունը: Այնուամենայնիվ, նման ծանուցման մեջ պետք է նշվեն բոլոր այն էական պայմանները, որոնց վերաբերյալ համաձայնություն է ձեռք բերվել գործարքի կողմերի միջև, ներառյալ վաճառքի (փոխանակման) առարկան. գույքի գտնվելու վայրի հասցեն, օտարվող գույքի ընդհանուր սեփականության բաժնեմասը. գինը, որով վաճառվում է բաժնետոմսը (կամ գույքը, որի հետ այն փոխանակվում է): Բաժնետոմսերը տարաժամկետ կամ տարկետում վաճառելիս նշվում են վճարման պայմանները: Կարող են սահմանվել նաև գործարքի այլ պայմաններ, որոնք կողմերը որոշել են որպես նշանակալի: Դիմումում պետք է նշվի նաև դրան պատասխանելու վերջնաժամկետը։

Դաժան մանրամասներ

Այն դեպքում, երբ վաճառքի (փոխանակման) պայմանների մասին համասեփականատերերին ծանուցելուց հետո այդ պայմանները փոխվել են, գոնե գնորդի իրավունքների բարելավման ուղղությամբ, օրինակ, որ գինը նվազել է կամ ապառիկ. տրամադրվել է, ընդհանուր բաժնային սեփականության մասնակիցները կրկին պետք է ծանուցվեն այդ փոփոխությունների մասին:

Եթե ​​բաժնետոմսը վաճառվում է նախապատվության իրավունքի խախտմամբ (ասենք, վաճառողը չի ծանուցել մյուս համասեփականատերերին բաժնետոմսի վաճառքի մասին, չի սպասել սպասման ժամկետի ավարտին կամ բաժնետոմսը վաճառել է կողմնակի անձին. այլ ավելի շահավետ պայմաններով, քան այն պայմանները, որոնք առաջարկվել են համասեփականատերերին), ապա ընդհանուր սեփականության ցանկացած այլ մասնակից երեք ամսվա ընթացքում կարող է օրինական կերպով պահանջել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել իրեն:

Ժամկետներում

Եթե ​​բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցները հրաժարվում են գնել կամ մեկամսյա ժամկետում ձեռք չեն բերում անշարժ գույքի սեփականության վաճառված բաժնեմասը, ապա վաճառողն իրավունք ունի իր բաժնեմասը վաճառել ցանկացած անձի: Այսինքն, եթե դուք պատշաճ կերպով տեղեկացրել եք բաժնետիրոջը ձեր ծրագրերի մասին, ապա մեկ ամսից դուք կարող եք նույն պայմաններով վաճառել ցանկացած այլ երրորդ կողմի գնորդին:

Օրենքը պարտավորեցնում է վաճառողին բաժնետոմսի վաճառքի մասին ծանուցել համասեփականատերերին, հետևաբար, եթե այդպիսի համասեփականատերը ծանուցվի, նա կարող է օգտվել օտարված բաժնեմասը ձեռք բերելու իր իրավունքից մեկ ամսվա ընթացքում, նույնիսկ հիվանդանոցում գտնվելու ժամանակ, օրինակ՝ իր շահերը այլ անձի կողմից լիազորագրով ներկայացնելու միջոցով։

Օրենքով մեկ

Համաձայն 1997 թվականի հուլիսի 21-ի N 122-FZ «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» Դաշնային օրենքի 24-րդ հոդվածի, բաժնետոմսերի իրավունքի պետական ​​գրանցման ժամանակ ծագած բաժնետիրական սեփականության մասնակիցների միջև վեճերը. ընդհանուր սեփականությունում ենթակա են լուծման դատական ​​կարգով։

Եթե ​​բաժնետոմսը վաճառվում է նախապատվության իրավունքի խախտմամբ, ապա օրենքը նախատեսում է եռամսյա ժամկետ, որպեսզի համասեփականատերը հայցադիմում ներկայացնի դատարան՝ գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցելու պահանջով։ .

Կոնստանտին Կոժևին, ANO «Արդար բժշկություն» իրավապաշտպան կազմակերպության իրավախորհրդատու