Violation du droit de préemption sur l'achat d'une part dans un appartement. Lors de la vente d'une action en violation du droit préférentiel d'achat, tout autre participant à la copropriété a le droit, dans un délai de trois mois, d'exiger en justice le transfert des droits sur celle-ci et

Le logement peut appartenir à plusieurs personnes sur le droit de propriété commune. Et si l'un des copropriétaires souhaite vendre sa part, les autres propriétaires ont droit de préemption pour acheter une part d'un appartement. Cependant, il est souvent violé par le vendeur.

Les avocats connaissent plusieurs stratagèmes permettant de contourner le privilège d'acquérir une action. Par exemple, un don est effectué au titre d'un prêt accordé. Il existe également des relations collatérales.

Récemment, la Cour suprême de la Fédération de Russie a examiné un pourvoi en cassation formé par l'un des propriétaires. Il a demandé que l'accord de donation d'une part de l'appartement soit reconnu comme une imposture. En outre, l'une des revendications était le transfert au demandeur des droits de l'acheteur sur la partie litigieuse du bien immobilier et le recouvrement auprès de lui du coût de la part préalablement déposée auprès du tribunal.

Dans cet article:

L'essence du conflit ou que faire si le droit de préemption sur l'achat de l'action vendue est violé

Le citoyen Ivanov a déposé une plainte auprès du tribunal de district contre les accusés Sidorova et Semenov (les noms des participants à l'affaire ont été modifiés).

Dans les documents soumis, la requérante a affirmé que Sidorova avait fait don de sa part à Semenov pour rembourser une dette envers ce dernier. Ainsi, l'opération de donation dissimulait en réalité une opération d'achat et de vente d'une action.

Et si tel est le cas, Sidorova a tenté de vendre la part de l'appartement sans le consentement des propriétaires, ce qui a violé les exigences de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. Le demandeur considérait que le contrat de donation était en fait une imposture et que cette transaction le privait du bénéfice de l'acquisition d'une certaine partie de l'appartement.

Le tribunal de première instance, par sa décision du 30 juillet 2017, a pleinement soutenu les demandes. Cependant, le recours a agi différemment et, par un arrêt du 30 novembre de la même année 2017, il a rejeté la demande.

L'argument principal était que l'accord de donation couvre la relation de prêt et de garantie entre Sidorova et Semenov. L’acte de donation ne doit donc pas être considéré comme imaginaire. De plus, la restitution (le retour de tout ce qui a été reçu dans le cadre de la transaction) n’entraînera pas le rétablissement des droits du demandeur.

Ivanov n'était pas d'accord avec l'avis de la cour d'appel et a préparé un pourvoi en cassation devant la Cour suprême. Après examen, un arrêt en date du 21 août 2018 est paru dans le dossier n°33-KG18-4. En conséquence, l’affaire a été transférée pour examen en vue d’un nouvel appel.

Principales conclusions de la cour de cassation

Considérant la plainte d'Ivanov, la Cour suprême a évoqué un certain nombre de violations des normes juridiques commises au cours des travaux d'appel. Dans le même temps, certains points énoncés dans la définition sont importants pour la pratique répressive.

Ainsi, selon l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, lors de l'achat et de la vente d'une part de la propriété commune, les autres propriétaires ont le droit principal de l'acquérir.

À cet égard, l'instance de cassation a indiqué que cette règle s'applique non seulement aux ventes, mais également à d'autres accords à caractère rémunéré. Cela inclut d’éventuelles garanties.

Lors de l'examen de l'affaire, Ivanov a souligné que l'appartement était en réalité un bien d'indemnisation. C’est donc une transaction compensée qui a eu lieu.

Pendant ce temps, l'appel n'a pas permis de savoir à quelles conditions et à quelles fins le prêt avait été accordé (s'il y en avait vraiment un). De plus, le montant des fonds transférés par Semenova à Sidorov en tant que montant imaginaire de la dette n'a pas été établi.

L'appel dans son arrêt insistait également sur l'existence d'une relation collatérale entre les parties. À cet égard, l'art. 338 Code civil de la Fédération de Russie. Ses règles stipulent que le collatéral reste à la disposition de son propriétaire.

Le transfert des droits sur celui-ci n'est pas immédiatement enregistré. De plus, la saisie n’est autorisée qu’après réception d’un avis écrit du créancier hypothécaire. Dans le contexte du différend à l’examen, une telle chose n’existait pas.

Après avoir analysé toutes les erreurs contenues dans l'appel, la Cour suprême a renvoyé l'affaire pour un nouveau procès. Cependant, un nouveau collège de juges doit désormais résoudre le différend sur le fond.

Violation du droit préférentiel d'achat d'une action

Ainsi, dans le cadre de relations de copropriété, il existe un droit de préemption pour acquérir une partie du bien en cas d'aliénation. Cela est clairement indiqué dans les dispositions de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie.

La Cour suprême a indiqué que cette règle s'applique à toute opération de compensation :

• gage;
• compensation;
• contribution au capital social de l'entreprise.

Et même lorsqu'il existe des accords imaginaires et simulés pour cacher la réalité, le tribunal peut adopter la position d'une partie intéressée.

À son tour, elle doit prouver dans sa réclamation qu'il y avait un élément de paiement dans toutes les transactions effectuées. Cela peut être bien plus que de l’argent.

Les travaux exécutés, les services fournis ou le transfert de propriété par la partie adverse indiquent encore que l'opération d'aliénation d'une part du bien immobilier avait un caractère rémunéré.

Opinion d'expert

L’arrêt analysé de la Cour suprême est important pour plusieurs raisons. Ainsi, la cour de cassation a indiqué comment appliquer correctement les dispositions de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie.

En outre, les procédures elles-mêmes avec des transactions imaginaires et simulées sont également importantes. Les tribunaux doivent établir de manière fiable, en se référant aux documents et autres preuves, quel type de relation existait réellement entre les parties.

Mais chaque situation d'aliénation d'actions a des caractéristiques individuelles. Dans certains cas, il peut être difficile de défendre le droit de préemption sur la propriété d’une part du bien. Et le précédent évoqué peut être d’une grande aide.

Héritage

Question:
S'il vous plaît, dites-moi quelle est la meilleure chose que je fasse. Mon frère et moi avons hérité et avons chacun reçu une deuxième part dans un appartement d'une pièce. La valeur marchande de l'appartement est de 1 200 000 roubles, je lui propose 400 000 roubles - il n'est pas d'accord. Dites-moi comment ce problème peut être résolu et pourra-t-il vendre sa part à un étranger sans mon consentement ? Et quelle pourrait être la valeur de sa part ?

Répondre:
C'est le droit de ton frère de vendre ou non sa part. En vertu de l'article 209 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire a le droit de posséder, d'utiliser et de disposer de ses biens.

Il pourra vendre sa part sans votre accord, mais sous réserve des règles de préemption.

Conformément à l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, lors de la vente d'une part du droit de propriété commune à un étranger, les participants restants à la propriété commune disposent d'un droit de préemption pour acheter l'action vendue au prix pour lequel elle est vendu, et à d'autres conditions égales, sauf en cas de vente aux enchères publiques.

Le vendeur d'une action est tenu d'informer par écrit les autres participants à la copropriété qu'il a l'intention de vendre sa part, et d'indiquer le prix et les autres conditions dans lesquelles il la vend. Si les participants restants à la copropriété refusent d'acheter ou n'acquièrent pas cette part dans la propriété de l'appartement dans un délai d'un mois, le vendeur a le droit de vendre sa part à toute personne.

Lors de la vente d'une action en violation du droit de préemption, tout autre participant à la copropriété a le droit, dans un délai de trois mois, d'exiger en justice le transfert des droits et obligations de l'acheteur à son profit. Autrement dit, si votre frère tente néanmoins de vendre sa part sans vous en informer, vous avez le droit de contester cette transaction dans un délai de trois mois et de racheter la part de votre frère.

Divorce

Question:
S'il vous plaît dites-moi comment résoudre la situation. Mon mari et moi sommes divorcés depuis 2000. L'appartement est privatisé depuis 2005 à parts égales - moi, ma fille et mon ex-mari. Ils ont vécu ensemble jusqu'en 2007. Puis il est parti. Il n’a pas vécu dans un appartement depuis quatre ans. Pendant tout ce temps, il n’a pas payé pour cela.

Il a ensuite intenté une action en justice pour obtenir l'occupation et le tribunal a déterminé le droit d'utiliser la chambre. Appartement de trois pièces. Il veut emménager non pas seul, mais avec sa nouvelle dame, et ils auront un enfant.

J'ai mis l'appartement en vente, mais tout cela se résume au fait que mon ex-mari exige bien plus que ne vaut sa troisième part. Et tout le temps, il nous fait peur en nous disant que s'ils emménagent, il louera sa part.

Répondre:
Vous ne pouvez vendre l’appartement entier, y compris la part de votre ex-mari, qu’avec son accord. S'il ne donne pas son consentement à la vente, quelle qu'en soit la raison, vous ne pourrez alors pas vendre l'intégralité de l'appartement. Dans votre situation, il n'y a qu'une seule issue : vendre votre part et celle de votre fille, après avoir préalablement proposé de les racheter à votre ex-mari.

Il est clair que cela coûtera beaucoup moins cher que de vendre l’appartement entier, mais il n’y a pas d’autre option.

Partager à vendre

Question:
Comment vendre votre moitié de maison (partage), quels documents sont nécessaires ?

Répondre:
Avant de vendre une part de la maison, il est nécessaire de ménager aux copropriétaires un droit de préemption sur l'achat de votre part - exactement le même que dans le cas d'un appartement (voir ci-dessus). Vous devez les informer par écrit de votre intention de vendre l'action et indiquer sa valeur.

S'ils refusent d'acheter la part ou ne répondent pas à votre offre, vous pouvez vendre votre propriété à n'importe qui.

Pour vendre une part d'une maison, vous devez avoir entre les mains un certificat d'enregistrement public des droits, un document - base d'obtention de ce certificat, ainsi qu'un passeport technique de l'immeuble.

Appartement pour les amoureux

Question:
Bonjour! Je vais acheter un appartement avec mon copain. Nous avons à peu près les mêmes parts de sa part que de la mienne. Comment organiser un achat pour que la contribution de chacun soit préservée en cas de désaccord par exemple ?

Répondre:
Les biens acquis avant le mariage appartiennent à la personne au nom de laquelle ils sont enregistrés. Autrement dit, si l'appartement que vous achetez est enregistré en copropriété commune (une seconde part pour chacune), alors en cas de désaccord, ces parts resteront inchangées.

Vous pouvez disposer de vos actions à votre discrétion, mais s'il s'agit de conclure un contrat d'achat et de vente, vous devez alors vous rappeler le droit de préemption du deuxième copropriétaire pour racheter la deuxième action. Il est plus rentable de vendre l'appartement non pas en actions, mais dans son ensemble, avec une répartition ultérieure des fonds reçus, mais cela n'est possible que d'un commun accord entre les copropriétaires.

Art. 246, 250 du Code civil de la Fédération de Russie établissent les spécificités de la disposition des biens partagés. La première norme, en particulier, stipule que les transactions portant sur de tels objets doivent être effectuées avec l'accord de tous les participants.

Parallèlement, une restriction a été instaurée pour le sujet souhaitant disposer de sa part. Il doit respecter ce qui appartient aux autres actionnaires droit de premier refus. Art. 250 Code civil de la Fédération de Russieétablit les spécificités du respect de cette condition. Regardons-le de plus près.

informations générales

Comme l'établit l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, lors de l'aliénation (vente notamment) d'une action à un étranger, les propriétaires restants ont le droit de préemption au prix auquel elle est vendue, et à d'autres conditions identiques. Une exception est prévue pour la conclusion de transactions lors d'enchères publiques, ainsi que pour la vente d'une part d'un terrain par le propriétaire d'une partie d'un bâtiment/bâtiment ou de locaux situés sur un tel terrain.

A défaut de consentement de tous les actionnaires, elles peuvent être organisées dans les cas prévus au titre 2, 255 de l'article, et dans d'autres situations prévues par la loi.

Responsabilités du vendeur

L'entité aliénant sa part, telle qu'établie au paragraphe 2 de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, doit informer par écrit les autres participants de la transaction proposée. Dans l'avis, il est tenu d'indiquer le coût et les autres conditions essentielles de la transaction.

Pour répondre, les actionnaires disposent d'un délai de 30 jours lors de la vente d'un bien immobilier et de 10 jours lors de l'aliénation d'un bien meuble. Si, à la fin du délai imparti, les actionnaires n'acquièrent pas l'action, la personne a le droit de la vendre à une entité extérieure.

Selon les dispositions de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, si les actionnaires refusent d'acheter, l'action peut être vendue plus tôt que prévu (avant la fin du délai fixé par la loi). Dans ce cas, le refus doit être émis par écrit.

Les modalités de notification des participants à la propriété peuvent être prévues dans d'autres lois fédérales.

Limites et responsabilité

Si une personne viole le droit d'acquisition préférentielle d'une action, conformément au paragraphe 3 de l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie, les autres participants à la propriété peuvent, dans un délai de trois mois, demander au tribunal de leur transférer les obligations et les droits de l'acheteur.

La loi interdit la cession de préemption.

Les dispositions de l'article 250 s'appliquent également aux cas d'aliénation d'actions dans le cadre de conventions d'échange.

Art. 250 Code civil de la Fédération de Russie avec commentaires

La norme analysée précise directement que le droit de préemption s'étend aux objets meubles et immeubles. En outre, les dispositions de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie s'applique aux transactions sur titres certifiés (actions d'une société par actions fermée), actions de capital (par exemple, dans une SARL).

Il convient de noter qu'une règle spéciale régissant l'enregistrement public des transactions sur actions est prévue dans la loi fédérale n° 218. Initialement, elle prévoyait que lors de l'enregistrement des transactions, il était nécessaire de joindre des déclarations de consentement des autres propriétaires. En cas d'absence, le mandataire était tenu de suspendre la procédure pendant 60 jours et d'adresser des notifications à tous les participants n'ayant pas exprimé leur consentement à l'opération dans un délai de 3 jours.

Cette formulation limitait considérablement les droits du propriétaire partagé par rapport aux dispositions Art. 250 Code civil de la Fédération de Russie. Changements inclus dans l'art. 24 La loi fédérale n° 218 a permis de la mettre en conformité avec l'article 250.

Catégories de transactions

Après l'entrée en vigueur de la partie 1 du Code civil, le droit de préemption s'applique également aux opérations d'aliénation d'actions dans le cadre d'un contrat d'échange. En plus de cela, comme le montre pratique judiciaire, art. 250 Code civil de la Fédération de Russie s'applique dans les autres cas de disposition de biens communs.

Le participant a le droit de léguer, vendre, mettre en gage, donner sa part, disposer de la part différemment à sa discrétion, dans le respect des règles établies par l'article 250. Par exemple, lors de l'aliénation d'une partie du bien sous forme d'indemnisation, il est nécessaire de respecter le droit de préemption sur l'acquisition de la part par les propriétaires restants.

Entre-temps, le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage, dans sa lettre d'information n° 102 de 2005, a noté que la qualification des relations litigieuses non comme une vente et un achat ne peut être considérée comme une base inconditionnelle pour la non-application de l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie.

Caractéristiques de la succession

Le droit de préemption n'est pas qualifié par la loi de non-propriétaire. Or, une telle évaluation revêt une importance particulière dans le cadre des relations liées à l'héritage. Dans la pratique judiciaire, le droit de préemption n'est pas considéré comme non patrimonial et ne concerne pas les possibilités juridiques pour lesquelles, au sens de l'article 1112, la succession est inacceptable.

La Cour suprême a apporté des éclaircissements sur cette question. En particulier, la Cour a indiqué que la faculté d'un copropriétaire d'exiger le transfert des pouvoirs de l'acheteur à son profit en cas de non-respect par un autre actionnaire des dispositions de l'article 250 du Code civil est un dérivé du droit de préemption. . Il ne peut donc s’agir d’un droit personnel dont la succession est impossible.

La mise en œuvre du droit en question n’est pas inextricablement liée à une personne spécifique. Par conséquent, elle peut être réalisée par les héritiers du copropriétaire sans aucune restriction dans le cadre fixé par la loi.

Particularités de la mise en œuvre des dispositions

Certaines difficultés pratiques surviennent lors de l'examen de litiges ayant pour objet des parts dans le droit à un immeuble d'habitation. La Cour suprême a apporté des éclaircissements à ce sujet.

Le tribunal a déclaré ce qui suit :

• En vertu des dispositions de l'article 252 du Code civil, un participant à la propriété peut exiger l'attribution de sa part sur la propriété commune. En conséquence, après cela, la propriété partagée prend fin. Cela signifie à son tour qu'une personne perd son droit de préemption sur l'acquisition d'une partie de la propriété.
• Les dispositions de l'article 250 du Code civil ne s'appliquent pas lors de la conclusion de contrats d'entretien à vie avec des personnes à charge et lors de l'aliénation d'une action par voie d'enchères publiques dans les cas prévus par la loi.
• En cas de violation des dispositions de l'article 250, le délai de trois mois imparti à un autre participant à la propriété pour présenter des demandes de transfert des obligations et des droits de l'acquéreur à son égard est calculé à compter de la date à laquelle le sujet est devenu ou devrait ont pris connaissance de la violation.

L'application du terme, la suspension, le rétablissement et son interruption s'effectuent selon les règles générales consacrées aux articles 199 à 205 du Code.

Caractéristiques du dépôt d'une réclamation

En cas de violation du droit de préemption, l'intéressé saisit le tribunal dans le délai prescrit. Parallèlement, il est tenu de déposer sur le compte du Service Judiciaire de la région concernée un montant qui comprend le prix d'achat payé pour l'action, les droits et honoraires prévus par la loi et les autres sommes payables à l'acheteur de bonne foi en afin de l'indemniser des frais engagés dans le cadre de la résiliation de la transaction.

Il doit être déterminé selon les règles des paragraphes 2 et 9 1 de la partie 91 de l'article du Code civil.

Si les conditions sont remplies, l'accord conclu antérieurement ne peut être déclaré invalide. Le juge qui a tranché l'affaire au fond, dans la décision, indique le remplacement de l'acheteur dans la transaction et dans l'inscription au registre d'État unifié, ainsi que le recouvrement en faveur du défendeur des sommes payées par lui à la conclusion de la transaction. Le défendeur dans de tels cas est donc l’acheteur de bonne foi.

La législation n'établit pas de formulaire standard pour informer les participants à la propriété d'une transaction à venir pour l'aliénation d'une action. Il semble qu'il devrait contenir les termes essentiels de la transaction, ainsi que les dispositions sur lesquelles les parties se sont mises d'accord. Parmi eux:

• Objet de l'accord.
• L'adresse à laquelle se trouve le bien dont la part de propriété est aliénée.
• Le prix auquel une part du droit est vendue ou le nom de l'objet spécifique pour lequel elle est modifiée.
• Si le contrat prévoit un échelonnement/un report, ses conditions et modalités sont indiquées.
• Le délai dans lequel les participants doivent soumettre une réponse. Il ne peut toutefois être inférieur aux délais fixés par le Code civil.

L'avis peut également contenir d'autres dispositions que les parties à la transaction considèrent comme importantes.

Si, après en avoir informé les autres participants, les termes de la transaction ont changé, les copropriétaires doivent en être informés.

Nous attirons votre attention sur le fait que cette décision pourrait faire l'objet d'un appel devant une juridiction supérieure et être annulée.

TRIBUNAL VILLE DE MOSCOU

Juge : Fedyunina S.V.

Formation judiciaire pour les affaires civiles du tribunal municipal de Moscou, composée de :
Président Shubina I.I.
juges Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
sous-secrétaire S.A.
avec la participation du procureur Podvysotskaya T.I.
après avoir entendu en audience publique le rapport de la juge Batalova I.S.
affaire civile en appel par K.M. sur la décision du tribunal du district de Lefortovo de Moscou en date du 8 novembre 2013, qui a décidé :
En satisfaisant la demande de K.M. à K.V., S.L., S.N. sur le transfert du droit de l'acheteur d'une part dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente, reconnaissance du droit préférentiel d'achat de 2/2 parts d'un appartement, invalidation d'un contrat de donation pour une part d'un appartement, expulsion - refuser

installée:

Le demandeur K.M. a déposé une réclamation contre K.V., S.L., S.N., en tenant compte de la clarification des réclamations conformément à l'art. 39 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie, a demandé de lui transférer les droits de l'acheteur des 2/3 des actions en vertu du contrat d'achat et de vente du 3 décembre 2012, conclu entre K.V. et S.L. ; reconnaître son droit de préemption sur l'achat des 2/3 des parts du droit de propriété commune d'un appartement à l'adresse : Moscou, ... proezd, d... bldg... apt... ; invalider la convention de donation de 1/3 de part du droit de propriété commune de l'appartement litigieux en date du 8 novembre 2012, conclue entre S.L. et SN ; expulser S.L., S.N. de l'appartement litigieux.
Les prétentions exprimées sont motivées par le fait que le demandeur est propriétaire d'un tiers de la part de l'appartement litigieux à l'adresse :<...>, le propriétaire des 2/3 des actions était son fils K.V.
Le 11 décembre 2012, le demandeur a pris connaissance de la vente de K.V. parts dans la propriété de l'appartement litigieux à des tiers. Le 5 janvier 2011, le demandeur a reçu un avis de vente des actions de K.V. dans l'appartement litigieux au prix de... roubles, après avoir reçu cette notification, le demandeur a contesté la propriété de K.V. devant le tribunal. l'appartement, dans le cadre de l'examen de cette affaire, l'appartement a été saisi.
Comme l'a indiqué le demandeur, K.V. commis des actes indiquant qu'il n'avait pas la volonté de vendre sa part dans l'appartement litigieux, en louant les chambres qu'il occupait.
En 2012, K.V. a vendu sa part pour... frotter. S.L., alors que la demanderesse n'a pas été informée de la vente de l'action avec une offre d'exercice de son droit préférentiel d'achat.
Lors de l'audience, le représentant du plaignant, K.L. a pleinement soutenu les affirmations formulées, en tenant compte de leurs éclaircissements.
Défendeurs K.V., S.N. lors de l'audience, ils se sont opposés à la satisfaction des demandes.
Le demandeur K.M., le défendeur S.L. ne s'est pas présenté à l'audience du tribunal, compte tenu de leur notification en bonne et due forme, l'affaire a été examinée par le tribunal en leur absence conformément à l'art. 167 Code de procédure civile de la Fédération de Russie.
Le tribunal a statué sur la décision ci-dessus, dont l'annulation est demandée par K.M. sur la base des arguments de l'appel, faisant référence à la violation par le tribunal des règles de procédure, exprimée dans la non-implication du procureur dans l'affaire, ainsi comme la violation par le tribunal des règles du droit matériel, indiquant que le demandeur, ayant modifié la condition sur le prix de l'action aliénée, a réalisé la transaction sans en avertir le participant à la propriété commune qui a le droit de premier refus, ce qui est une violation absolue de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie et entraîne la satisfaction de la créance.
Après avoir vérifié les pièces du dossier, après avoir entendu les représentants du demandeur, les défendeurs K.V., S.N., après avoir discuté de la possibilité d'examiner l'affaire en l'absence du demandeur K.M., le défendeur S.L., qui ont été dûment informés de l'examen de l'affaire, après avoir entendu la conclusion du procureur Podvysotskaya T. I., qui a considéré la décision du tribunal comme légale et justifiée, après avoir discuté des arguments de l'appel, le collège judiciaire ne trouve aucune raison d'annuler la décision du tribunal, rendue conformément à la réalité circonstances de l’affaire et les exigences de la loi.
Selon le paragraphe 1 de l'art. 209 du Code civil de la Fédération de Russie, seul le propriétaire a simultanément le droit de posséder, d'utiliser et de disposer de sa propriété. Les autres propriétaires légaux n'ont pas le droit de disposer des biens qui ne leur appartiennent pas.
Conformément au paragraphe 2 de l'art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie, un participant à la propriété partagée a le droit, à sa discrétion, de vendre, de donner, de léguer, de mettre en gage sa part ou d'en disposer de toute autre manière conformément aux règles prévues à l'article 250 du le Code civil de la Fédération de Russie lors de son aliénation contre rémunération.
En vertu des paragraphes 1 à 3 de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, lors de la vente d'une part du droit de propriété commune à un étranger, les participants restants à la propriété commune ont un droit de préemption pour acheter l'action vendue au prix pour lequel elle est vendue, et sur autres conditions égales, sauf en cas de vente aux enchères publiques.
Le vendeur d'une action est tenu de notifier par écrit aux autres participants à la copropriété son intention de vendre sa part à un étranger, en indiquant le prix et les autres conditions dans lesquelles il la vend. Si les participants restants à la propriété commune refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part vendue du droit de propriété immobilière dans un délai d'un mois et du droit de propriété mobilière dans les dix jours à compter de la date de notification, le vendeur doit le droit de vendre sa part à toute personne.
Lors de la vente d'une action en violation du droit de préemption, tout autre participant à la copropriété a le droit, dans un délai de trois mois, d'exiger en justice le transfert des droits et obligations de l'acheteur à son profit.
Comme il ressort des pièces du dossier et établi par le tribunal de première instance, l'appartement de trois pièces litigieux à l'adresse : Moscou, ... pr., d... bldg... apt... Le demandeur est propriétaire.. . parts dans la propriété de l'appartement spécifié.... les parts dans la propriété de l'appartement appartenaient au défendeur K.V.
Dans le cadre de la décision prise par K.V. décision de vendre sa part des droits de propriété au demandeur, notaire agissant de Moscou S.O. un avis a été envoyé au demandeur K.M. il a été proposé d'acheter... des actions dans l'appartement litigieux à un prix... roubles, il a été expliqué à la plaignante que dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de l'avis, elle devrait exprimer son intention concernant la transaction proposée, sinon la propriété sera vendu sans son consentement.
Cet avis a été reçu par K.M. 01/05/2011, mais aucune réponse n'a été reçue. Il ressort du procès-verbal de l'audience du 8 novembre 2013 (dossier 148) que le demandeur, ayant reçu avis de vente, n'a pas acquis l'action proposée à l'aliénation faute d'opportunité financière. Certificat de remise de l'avis au demandeur K.M. le défendeur a reçu du notaire le 28 avril 2011.
16/11/2012 entre le prévenu K.V. et S.L. un contrat d'achat et de vente a été conclu... d'une part dans l'appartement spécifié à un prix... frotter.
Par la suite entre S.L. et S.N. un accord de donation a été conclu... d'une part dans la propriété de l'appartement litigieux.
Actuellement, les propriétaires de l'appartement sont K.M., S.L., S.N. en 1/3 de part chacun.
En déposant ses réclamations, la plaignante a fait référence au fait qu'elle n'avait pas reçu d'avis de vente de l'action et que le défendeur, sans aucun motif, avait modifié de manière indépendante le prix de l'action proposée.
Tout en résolvant les demandes formulées, le tribunal n'a trouvé aucun motif pour les satisfaire, compte tenu du fait que K.V. conformément à la procédure établie, a notifié au demandeur la vente de l'action, en remplissant les exigences de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, et le demandeur, ayant reçu un avis de vente, n'a pas exercé son droit de préemption pour acheter l'action aliénée.
Dans le même temps, le tribunal a pris en compte que le long délai nécessaire à la vente de l'action à un tiers et à la conclusion du contrat d'achat et de vente était dû au fait qu'après avoir reçu l'avis de vente de l'action , la plaignante s'est adressée au tribunal avec une demande de reconnaissance de son refus d'héritage sous la forme d'une part de l'appartement litigieux en faveur de K .IN. invalide, invalidation du certificat d'enregistrement public du droit aux 2/3 de la part de l'appartement pour le défendeur K.V.
Dans le cadre de l'instruction de ladite affaire civile, une saisie a été effectuée sur l'appartement afin de garantir la créance, qui a été levée le 18 octobre 2011 (dossier 128). Cette circonstance a empêché la vente de K.V. ses parts dans la propriété de l'appartement.
Le tribunal a également pris en compte le fait que K.V. des annonces pour la vente d'une part de l'appartement litigieux ont été publiées, l'appartement a été montré à plusieurs reprises aux acheteurs, ce qui a également nécessité un certain temps.
Avec l’argument du demandeur concernant la violation par le défendeur de l’art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie en raison de l'absence de son avis de vente d'une part de l'appartement pour le montant de... frotter. le tribunal n'a pas été d'accord, soulignant que la loi ne prévoit pas de notification répétée au propriétaire de la vente d'une action après un certain temps et que la vente d'une action à un coût plus élevé à un tiers ne viole pas le droits du demandeur, qui avait la possibilité d'acheter l'action aliénée à un prix inférieur, mais n'en a pas profité .
Ayant refusé de satisfaire aux demandes de la plaignante de lui transférer les droits et obligations de l'acheteur en vertu du contrat d'achat et de vente du 3 décembre 2012, le tribunal n'a également trouvé aucun motif de satisfaire aux demandes d'annulation du contrat de donation, d'expulsion de S.L., S.N. de l'appartement litigieux, puisque les exigences spécifiées découlent de celles énoncées précédemment.
Le collège des juges partage les conclusions du tribunal de première instance; elles se fondent sur une étude approfondie, complète et objective des preuves disponibles dans l'affaire, dont l'appréciation juridique a été donnée par le tribunal selon les règles de l'art. . 67 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie et est conforme aux normes du droit matériel régissant les relations juridiques controversées.
En outre, la formation judiciaire estime nécessaire de noter que l'article 1.2 de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 10/06/1980 N 4 (telle que modifiée le 06/02/2007) « Sur certaines questions de la pratique de l'examen par les tribunaux des litiges survenant entre les participants à la propriété commune d'un immeuble résidentiel" est expliquée, que lors de la résolution des litiges liés à l'exercice par un participant de la propriété partagée du droit de préemption sur l'achat d'une part de propriété (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie), il faut tenir compte du fait que lors du dépôt d'une telle réclamation, le demandeur est tenu de contribuer, par analogie avec la partie 1 de l'art. 96 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie sur le compte bancaire de l'administration (département) du département judiciaire de l'entité constitutive concernée de la Fédération de Russie le montant payé par l'acheteur pour la maison, les frais et taxes, ainsi que ainsi que d'autres sommes à verser à l'acheteur en compensation des dépenses nécessaires engagées lors de l'achat de la maison.
Il ressort des éléments du dossier que les fonds spécifiés n'ont pas été déposés sur le compte bancaire du département judiciaire. Un certificat de JSCB Interprombank daté du 10/02/2013, disponible dans le dossier, indique seulement qu'au 10/02/2013 le solde des fonds sur le compte bancaire du demandeur est de... roubles, ce qui n'indique pas la présence de du montant précisé à la date de la décision de justice et de l'examen de l'affaire devant la cour d'appel, le dépôt des fonds sur un compte bancaire ne garantit pas leur sécurité pendant tout l'examen de l'affaire et au stade de l'exécution de la décision, puisqu'il n'exclut pas la possibilité pour le titulaire du compte d'exercer son droit de disposer des fonds. Il n'y a aucune information selon laquelle des mesures ont été prises pour sécuriser la créance relative à ce compte bancaire afin de garantir la sécurité des fonds. Compte tenu de ce qui précède, la décision du tribunal de rejeter la demande est correcte.
En discutant des arguments présentés par le demandeur dans l'appel, la formation judiciaire arrive à ce qui suit.
Selon le demandeur, l'avis de vente de l'action, envoyé conformément à l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie à un participant à la copropriété, contient parmi les conditions essentielles le prix du contrat, s'il change, un avis correspondant indiquant le nouveau prix doit être envoyé à l'ensemble du copropriétaire.
Le collège de juges ne peut souscrire à cet argument, puisque le demandeur, en tant que propriétaire d'une part de l'appartement, lorsqu'un autre propriétaire vend sa part par la force de la loi, dispose d'un droit de préemption sur l'achat, alors que la législation en vigueur ne le permet pas. stipuler l'obligation du vendeur de la part du droit de propriété partagée, après l'envoi d'un avis d'intention de vendre sa part immobilière au prix précisé dans le message, de ne pas modifier les termes et le prix du contrat à l'avenir , puisque les règles relatives à une offre publique ne sont pas soumises à application au contrat conclu par les parties, lorsque la partie qui a envoyé l'offre de vente du bien à un certain prix et conditions , n'a pas le droit de modifier ces conditions et prix.
Les arguments du demandeur selon lesquels le défendeur, après avoir envoyé le message initial indiquant le prix, n'a pas le droit de l'augmenter ultérieurement, reposent sur une interprétation erronée des règles du droit matériel, puisque le vendeur a non seulement le droit de modifier le prix attendu en l'augmentant, mais a également le droit de refuser de vendre sa part du bien immobilier, ou d'en disposer d'une autre manière.
Il n'y a aucun signe d'actions illégales de la part du défendeur par rapport au demandeur.
De plus, en invoquant une violation de son droit, exprimée par la vente d'une action par le défendeur à un prix supérieur au prix précédemment proposé au demandeur, le demandeur viole l'art. 56 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie n'a pas fourni la preuve qu'elle avait l'intention d'acquérir l'action et les fonds correspondants pour acquérir l'action spécifiée au moment de son aliénation, ni la preuve que la vente de l'action à un prix plus élevé violait ses droits.
L'argument de l'appel concernant la non-implication du procureur dans l'affaire devant le tribunal de première instance conformément au paragraphe 4 de l'art. 45 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie, est réfuté par les pièces du dossier et les objections présentées par le bureau du procureur interdistrict de Lefortovo de Moscou, d'où il ressort clairement que le procureur a été dûment informé de l'examen de l'affaire en envoyant des listes dans les affaires civiles examinées avec la participation du procureur, sa non-présentation à l'audience du tribunal était due à son emploi dans un autre procès, le procureur connaît la décision du tribunal, il n'y a aucune raison de faire appel.
Les arguments contenus dans l’appel ne remettent pas en question la légalité de la décision, mais se résument à une réévaluation des conclusions du tribunal concernant le refus de satisfaire aux exigences et aux preuves recueillies dans l’affaire.
Lors de l'examen de l'affaire par le tribunal, il n'y a eu aucune violation ou application incorrecte du droit matériel ou procédural ayant entraîné la prise d'une décision illégale ; il n'y a aucune raison d'annuler la décision du tribunal sur la base des arguments de l'appel.
Sur la base de ce qui précède, guidé par l'art. Art. 328, 329 Code de procédure civile de la Fédération de Russie, collège judiciaire

La vente d'une part d'un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes s'effectue strictement selon des règles particulières. Tous les propriétaires doivent être conscients du droit de préemption afin d'éviter des conflits avec la loi lors de la vente de leurs actions à un étranger.

Première nuit, c'est vrai

La vente d'une part des droits de propriété commune est régie par l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. Cet article explique le mécanisme d'exercice du droit préférentiel d'achat, selon lequel les participants à la propriété commune disposent d'un droit de « premier rachat » d'une action dont la vente est envisagée à un tiers.

L'essentiel est que le droit d'acheter une action appartient principalement aux autres actionnaires, et ce n'est que s'ils n'ont pas exercé ce droit que l'action peut être vendue à un étranger.

Cependant, ces restrictions ne s'appliquent pas au don d'actions, vous pouvez donc faire don de vos biens sans le consentement des autres actionnaires. Cependant, les copropriétaires peuvent s'adresser au tribunal pour demander que l'opération de donation soit reconnue comme une imposture. Par conséquent, dans le cas d’un tel « don », lorsque le paiement est effectivement effectué mais n’est pas annoncé, le nouveau propriétaire court le risque de perdre à la fois la part et l’argent payé pour celle-ci sans accord.

Dans la pratique, il arrive souvent que le futur acheteur se voit d'abord attribuer une petite part, puis qu'il acquière, en tant que participant à la propriété commune, la part restante. Dans ce cas, la valeur principale de l'action sera officiellement confirmée par le contrat d'achat et de vente.

Soit dit en passant, selon l'article 421 du Code civil de la Fédération de Russie, les citoyens sont libres de conclure un contrat d'achat et de vente, le vendeur est donc libre de choisir un acheteur parmi les copropriétaires du bien qui souhaite acheter sa part, à sa seule discrétion.

Décision avec préavis

Conformément aux paragraphes 2, 3 de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, le vendeur d'une action est tenu de notifier par écrit aux autres participants à la copropriété son intention de vendre sa part à un étranger, en indiquant le prix. et d'autres conditions dans lesquelles il le vend. Si les participants restants à la propriété partagée refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part vendue dans la propriété immobilière dans un délai d'un mois, le vendeur a le droit de vendre sa part à tout tiers. Ces règles s'appliquent également lors de l'aliénation d'une action dans le cadre d'un accord d'échange.

Vous pouvez notifier la vente, par exemple, par télégramme avec accusé de réception ou par lettre recommandée avec notification et inventaire. Vous pouvez également l'envoyer par l'intermédiaire d'un notaire, et certains d'entre eux délivrent dans ce cas une confirmation de l'envoi d'un tel avis.

La législation en vigueur ne précise pas le contenu de l'avis au vendeur de l'action. Toutefois, un tel avis doit indiquer toutes les conditions essentielles sur lesquelles un accord a été conclu entre les parties à la transaction, y compris l'objet de la vente (échange) ; adresse de localisation du bien, part dans la propriété commune du bien aliéné ; le prix auquel l'action est vendue (ou le bien contre lequel elle est échangée). Lors de la vente d'une action à tempérament ou en différé, des modalités de paiement sont précisées. D'autres termes de la transaction que les parties ont jugés importants peuvent également être précisés. La candidature doit également préciser le délai pour y répondre.

Détails durs

Dans le cas où, après avoir informé les copropriétaires des conditions de vente (échange), ces conditions ont changé, au moins dans le sens d'une amélioration des droits de l'acheteur, par exemple, une diminution du prix ou un plan de versement a été fournie, les participants à la propriété commune doivent à nouveau être informés de ces modifications.

Si l'action est vendue en violation du droit de préemption (par exemple, le vendeur n'a pas informé les autres copropriétaires de la vente de l'action, n'a pas attendu l'expiration du délai d'attente ou a vendu l'action à un étranger) à d'autres conditions plus avantageuses que celles qui ont été proposées aux copropriétaires), alors tout autre participant à la propriété commune peut dans un délai de trois mois exiger de plein droit le transfert des droits et obligations de l'acheteur à son profit.

Dans les délais

Si les participants restants à la propriété partagée refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part vendue dans la propriété immobilière dans un délai d'un mois, le vendeur a le droit de vendre sa part à toute personne. Autrement dit, si vous avez correctement informé l'actionnaire de vos projets, vous pourrez alors vendre dans les mêmes conditions à tout autre acheteur tiers dans un mois.

La loi oblige le vendeur à notifier les copropriétaires de la vente de la part, donc, si un tel copropriétaire est notifié, il peut exercer son droit d'acheter la part aliénée dans un délai d'un mois, même à l'hôpital, pour par exemple, en représentant ses intérêts par une autre personne munie d'une procuration.

À travers la loi

Conformément à l'article 24 de la loi fédérale du 21 juillet 1997 N 122-FZ "Sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci", les litiges entre les participants à la propriété partagée survenus lors de l'enregistrement par l'État du droit à une action dans la propriété commune sont soumis à une résolution judiciaire.

Si l'action est vendue en violation du droit de préemption, alors la loi prévoit un délai de trois mois pour que le copropriétaire dépose une déclaration en justice exigeant que les droits et obligations de l'acheteur lui soient transférés. .

Konstantin Kozhevin, consultant juridique de l'organisation de défense des droits de l'homme ANO "Fair Medicine"