Як грамотно уникнути однієї керуючої компанії до іншої. Перехід за законом: як із ТСЖ перейти до керуючої компанії? Як вибрати та організувати, поради щодо заміни товариства

Якщо власники квартир у багатоквартирному будинку незадоволені організацією, що управляє, вони можуть змінити її. Існують спеціальна процедура та певні правила щодо того, як грамотно змінити керуючу компанію, або перейти на безпосередню форму управління власниками приміщень багатоквартирним будинком, або створити для цього ТСЖ. У цій статті поговоримо про те, як змінити організацію, що управляє, правильно.

Що потрібно, щоб змінити керуючу компанію

Непоодинокі випадки, коли власники квартир вважають, що керуюча компанія надає їм послуги низької якості або в неповному обсязі. У такій ситуації мешканці багатоквартирного будинку мають право пред'явити вимогу про переукладання договору управління з метою його зміни та доповнення. Які розділи документа найчастіше потребують редагування? Насамперед це перелік робіт та послуг керуючої компанії за утриманням будинку, який не відповідає вимогам Держбуду. Крім того, нерідко договір необхідно доповнити інформацією про те, як здійснюється контроль виконання керуючої організацією її зобов'язань, що входить до складу спільного майна, а також у якому порядку змінюється розмір плати за послуги КК.

Для того, щоб переукласти договір управління, необхідно:

1. вимагати у керуючій компанії договір управління для вивчення;
2. порівняти зміст договору з нормами, що містить Житловий кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
3. описати розбіжності у протоколі та пред'явити його КК;
4. якщо є така необхідність – сформувати робочу групу за участю керуючої організації для укладання узгодженого тексту договору;
5. розглянути питання про прийняття погодженого договору управління на загальних зборах мешканців;
6. вимагати від КК копії погодженого договору;
7. надати погоджений текст договору власникам квартир для вивчення та підписання;
8. затвердити основні положення договору на загальних зборах мешканців;
9. якщо керуюча компанія відмовляється провести погодження договору з власниками квартир, вони можуть ухвалити рішення змінити керуючу компанію та починають відповідну процедуру.

Чому власники вирішують змінити керуючу компанію у багатоквартирному будинку

Обов'язки компанії, що управляє, повинні бути чітко позначені в договорі, який укладають з нею мешканці багатоквартирного будинку. Підставою заміни КК найчастіше стає невиконання нею своїх обов'язків чи виконання їх над належному рівні. Рішення змінити організацію, що управляє, власники квартир часто приймають через недоступність і непрозорість інформації про діяльність компанії (закон зобов'язує КК розкривати перед мешканцями відомості про свою роботу).

Отже, до найпоширеніших причин, що спонукає змінити керуючу компанію, належать такі.

• Низька якість наданих послуг:

• недотримання теплового режиму в холодну пору року;
• нерегулярне водопостачання; відсутність гарячої води;
• вивіз сміття із затримками та ін.

• Утримання спільного майна у незадовільному стані:

• усунення поломок загальнобудинкового майна та обладнання невчасно (існують суворі тимчасові ліміти виконання даних робіт);
• відсутність чи неякісне проведення ремонту, прибирання території та інших робіт.

• Приховування данихпро свою роботу.
• Несвоєчасне реагування на скарги власників квартир, невиконання своїх зобов'язань.

Якщо факти бездіяльності керуючої компанії очевидні, власникам квартир слід подавати скарги. Кожен випадок невиконання КК своїх обов'язків необхідно оформляти документально зі складанням актів, які надалі послужать підставою змінити керуючу компанію.

Якщо КК не реагує на скарги та продовжує ігнорувати свої прямі обов'язки, співпрацю з нею необхідно закінчувати. Закон передбачає право власників змінити керуючу компанію після закінчення терміну договору. Розривати його протягом першого року роботи КК заборонено.

Думка експерта

Діяльність хорошої керуючої компанії має бути прозорою для власників квартир

Ю.М. Федоров,

експерт журналу «Управління багатоквартирним будинком»

Профілактика появи заборгованостей серед мешканців багатоквартирного будинку є більш ефективною тактикою, ніж її стягнення. Чим якісніше КК виконує свої зобов'язання, тим вищий обсяг зібраних платежів, то більшою довірою компанія користується серед власників квартир. Складаючи стратегію своєї роботи, керуюча організація повинна ретельно проаналізувати потреби та побажання мешканців МКД.

Чи можливо змінити керуючу компанію у новобудові

Після здачі будинку в експлуатацію його починає обслуговувати відповідна організація - компанія, що управляє. Найчастіше забудовник, дбаючи про свою вигоду, пропонує і всіляко рекламує послуги дочірньої організації. Крім того, компанія, яка побудувала МКД, може залучити до співпраці ту КК, яка задіяна в обслуговуванні будинків у цьому районі.

Чим вигідне залучення до роботи дочірньої компанії забудовника?

• Комунальні послуги надаються одразу після того, як власники отримали ключі від квартир.
• З високою ймовірністю забудовник контролюватиме роботи з утримання будинку в хорошому технічному стані, адже це безпосередньо вплине на його репутацію.
• Дочірня керуюча компанія компетентна у вирішенні будь-яких інженерних питань.

Співпраця з дочірньою компанією забудовника має і свої недоліки, серед яких такі:

• фінансові потоки проходитимуть як через КК, а й через забудовника;
• керуюча організація зможе штучно завищувати розмір комунальних платежів;
• використовуючи "кишенькову" організацію, КК отримає можливість ігнорувати претензії мешканців;
• компанія зможе розпоряджатися прибудинковою територією так, як вважає за необхідне будівельна фірма.

При складанні договору з керуючою компанією мешканці мають право позначити у ньому перелік тих робіт та послуг, які вони очікують отримати з її боку. Однак дана можливість є недоступною при роботі з дочірньою організацією, що управляє, забудовника.

Щоб жодна з вищеописаних ситуацій не трапилася, при заселенні в новобудови багато власників квартир вирішують змінити керуючу компанію і віддають перевагу незалежним організаціям. Право це зробити у них з'являється лише після того, як щонайменше 50% мешканців заселяться у свої квартири. За такого показника власники отримають право формувати різні товариства, які на зборах і вирішують питання про те, як змінити керуючу компанію.

2 способи змінити керуючу компанію в будинку

Спосіб 1.Коли термін дії договору минув

Момент, коли термін дії договору добігає кінця, є оптимальним для того, щоб змінити керуючу компанію.

Якщо жодна зі сторін не виявила бажання розірвати угоду, вона продовжується автоматично. Щоб уточнити термін дії договору, необхідно звернутися безпосередньо до органів адміністрації або до керівництва.

Спосіб 2.Коли договір продовжує діяти

Значно складніше змінити організацію, що управляє, якщо строк дії договору ще не закінчився. Якщо власники квартир МКД вже визначилися з вибором нового КК, розірванням колишнього договору займеться саме вона. Однак у тому випадку, якщо ТСЖ поки що не обрано, за справу доведеться братися самим власникам.

Відповідно до ст. 450 Цивільного кодексу Росії перервати дію договору до закінчення терміну можна декількома способами.

1. По згоді сторін.

Застосовується в тому випадку, якщо власники всіх квартир згодні змінити організацію, що управляє. Спочатку необхідно скласти та підписати з чинною компанією угоду, яка розкриває алгоритм передачі наступникам усієї документації щодо МКД, коштів на розрахунки з постачальниками послуг, невитрачених матеріалів, коштів на ремонт тощо. Після того, як прийом здійснено, потрібно укласти договір з новою організацією, що управляє.

1. Відповідно до чинного договору.

Деякі договори обслуговування МКД містять інформацію про правила їх розірвання. Зазвичай, якщо власники за місяць повідомили КК про намір припинити співпрацю, компанія автоматично звільняється від своїх обов'язків.

1. Відповідно до ст. 45 Цивільного кодексу РФ.

Ця стаття є підставою для розірвання договору у разі непередбаченого розвитку подій. Якщо одна із сторін не визнає наявність цього, розірвати договір можна, звернувшись до суду.

1. За іншими законами.

Житловий кодекс РФ (ст. 161) закріплює право власників квартир змінити організацію, що управляє. Зробити це можна шляхом створення ТСЖ, яке відмовиться від послуг КК та займеться управлінням МКД.

Однак за такого перебігу подій алгоритм розірвання договору законодавчо не регламентований. Якщо ці правила не прописані і в договорі на обслуговування, його припинення необхідно проводити на загальних зборах у порядку, описаному раніше.

1. В судовому порядку.

За значних порушень умов угоди з боку КК власники квартир мають право подати до суду позов про розірвання договору про обслуговування. Стаття 450 Цивільного кодексу розкриває поняття суттєвих порушень, які полягають у:

• недотримання температурного режиму у квартирах;
• наявності непрацюючих ліфтів;
• нерегулярному водо- та електропостачанні;
• зношеності даху та ін.

КК порушує умови договору обслуговування не лише тоді, коли вона не діє за наявності порушень, а й у разі недотримання нею термінів. Розглянувши надані докази, якими служать скарги та акти мешканців саму керуючу організацію чи контролюючі інстанції, суд розриває угоду.

Договір з КК підписують власники всіх квартир, тому рішення про звернення до суду має бути ухвалено загальними зборами мешканців. Під час обговорення формується уповноважена група, кожен із учасників якої отримує доручення від власників усіх квартир. Закон не передбачає для власників можливості звернення до суду свого імені.

Довгий час російські суди не визнавали права загальних зборів мешканців приймати рішення змінити керуючу компанію за відсутності доказів суттєвого порушення нею умов договору. Але, спираючись на Постанову Президії ВАС РФ від 22.11.2011 р. № 7677/11 у справі № А65-11798/2010-СГ3-14, суди змінили свою позицію протягом кількох останніх років.

Сьогодні договори управління МКД мають змішану структуру, включаючи елементи договору надання послуг і підряду з переважанням першого. Цей факт означає, що односторонній порядок розірвання угоди будь-коли може бути застосований власниками не тільки тоді, коли КК не виконує його умови. Підставами припинення дії договору може бути вибір мешканцями загальних зборах іншого методу управління будинком чи рішення змінити організацію.

Іншими словами, обравши одного разу певну КК та спосіб управління МКД, власники квартир не позбавляються можливості змінити їх, і для цього абсолютно не обов'язково документально підтверджувати факти порушень з боку управлінців. До речі, КК також може відмовитись від своїх повноважень щодо того чи іншого будинку в односторонньому порядку.

Змінити керуючу компанію ЖКГ та підібрати нову КК

При виборі нової компанії, що управляє, ініціативній групі мешканців слід передбачити наступні фактори:

• наявність ліцензії (ФЗ № 255 від 21.07.2014 р. свідчить, що керуюча організація може провадити діяльність лише за наявності державної ліцензії);
• характер відносин з адміністрацією та досвід роботи;
• рівень організаційної роботи;
• обсяги фондів; засновники;
• скільки будинків перебуває у віданні цієї організації;
• в якому стані містяться матеріальна база та документація підприємства;
• наскільки діяльність організації відкрита та прозора;
• чи прагне КК застосовувати індивідуальний підхід під час роботи з власниками житла;
• наскільки оперативно компанія реагує на заявки власників квартир;
• кваліфікація та досвід співробітників;
• співвідношення числа технічних працівників та керівників;
• алгоритм роботи із постачальниками комунальних послуг, тарифна політика.

Державні реєстри суб'єктів РФ містять інформацію про всіх керуючих компаніях, які мають ліцензію. Дані є відкритими, ви можете знайти їх на офіційних сайтах органів Житлового нагляду державної виконавчої влади.

Якщо власники квартир не змогли самостійно обрати організацію, органами місцевого самоврядування проводиться відкритий конкурс для визначення компанії, яка займеться управлінням МКД. Закон свідчить, що конкурс має бути оголошений протягом 3 днів після загальних зборів, під час яких мешканці оголосили про рішення змінити керуючу компанію, та проведено через 30 днів після його оголошення.

Порядок проведення процедури зміни

Етап 1.Формування ініціативної групи

До складу ініціативної групи власників, організацією якої за зміни КК займається рада багатоквартирного будинку, можуть входити члени правління ТСЖ або будь-які інші власники квартир даного МКД. Вона має законний доступ до будь-яких документів, що належать до будинку, у тому числі до договору про співпрацю з керуючою організацією.

Етап 2.Збір необхідних документів

Ініціативна група власників приступає до збору документів для того, щоб довести необхідність змінити керуючу компанію. Закон зобов'язує управлінців на запит власників квартир у МКД надати для ознайомлення всі необхідні папери. У разі відмови власникам слід вимагати офіційної письмової відповіді.

КК має надати:

• акти виконаних робіт та наданих послуг (за останній рік);
• акти огляду інженерних мереж будинку (за останні 2 роки);
• договір обслуговування чи управління.

У разі відсутності документів ЖК РФ зобов'язує організацію, що управляє, за свій рахунок оформити відсутні акти.

Після вивчення документації та оформлення списку претензій ініціативною групою власників проводяться загальні збори мешканців. Щоб забезпечити кворум, повідомлення про цей захід розсилають на адреси не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення. Ініціативна група власників готує рекомендовані листи із оповіщенням, вручає кожному господарю під розпис. Збори визнаються недійсними в тому випадку, якщо навіть один власник не отримав офіційного попередження.

Крім того, для інформування кожного мешканця слід розмістити оголошення, Що містить таку інформацію:

• у якій формі проводиться збори – очної чи заочної (голосування);
• ПІБ та паспортні дані кожного ініціатора цих зборів;
• час, місце проведення, дату заходу;
• місце проведення, дату початку та закінчення прийому бюлетенів - при заочному голосуванні;
• порядок денний заходу. Законом заборонено на загальних зборах змінювати перелік питань, а також розглядати аспекти, які не були включені до плану зборів;
• у разі заочного голосування слід вкласти у повідомлення бюлетені для голосування, в яких зазначаються ПІБ голови, членів лічильної комісії, а також секретаря;
• яким із способів власники квартир були сповіщені про місце та час проведення заходу.

Етап 3.Скликання зборів

Щоб змінити компанію, що управляє, необхідно розірвати з нею договір про обслуговування. Це рішення може бути прийняте виключно загальними зборами власників квартир МКД. Інтереси наймачів житла у разі представляють члени муніципалітету. У протоколі загальних зборів слід зазначити факти порушень КК умов договору, і навіть обґрунтувати всі претензії щодо управлінців.

Рішення загальних зборів власників мають чинність, якщо у заході брали участь господарі квартир у цьому МКД або їхні представники, які мають більш ніж 50% голосів від їх загальної кількості. Рішення щодо зміни КК приймає проста більшість власників, які були на голосуванні (у тому випадку, якщо «за» висловиться більше половини присутніх). Іншими словами, якщо на зборах знаходилося більше половини мешканців і більше 50% з них висловилися за те, щоб змінити керуючу компанію, решта має підкоритися. При цьому кількість голосів того чи іншого власника залежить не від кількості людей, а від того, скільки квадратних метрів квартири та загальної площі будинку належить даному мешканцю.

Питання вибору нового КК є обов'язковим пунктом порядку денного зборів.

Етап 4.Вибір нових управлінців

Перед проведенням загальних зборів власників ініціативна група готує список можливих кандидатів, а також звертається до них із проханням подати пропозиції щодо:

• форми договору обслуговування;
• ремонту МКД;
• переліку послуг із утримання будинку;
• тарифної політики та ін.

До дати проведення загальних зборів власників МКД необхідно підготувати договір із компанією. Список робіт та послуг із утримання та ремонту будинку, які мають забезпечувати його безпеку та придатність проживання людей, мають право визначати самі власники квартир. Для того, щоб правильно скласти мінімальний перелік, доцільно звернутися до послуг спеціаліста. Житловий кодекс РФ (ст. 162) визначає список пунктів, які мають бути обов'язково включені до договору:

• склад загального майна МКД, яке входитиме у сферу відповідальності управлінців удома. Наприклад, на загальних зборах власники квартир можуть вирішити передати будівельні конструкції та інженерне обладнання на утримання КК. При цьому включати в кероване майно прибудинкову територію зовсім не обов'язково, мешканці можуть найняти двірника або доглядати її самостійно;
• список робіт та послуг із утримання та ремонту загальнобудинкового майна, а також комунальних послуг; порядок внесення змін до даних переліків;
• алгоритм обчислення розміру внесків за комунальні послуги, а також за утримання та ремонт МКД; вказівку способів внесення платежів.
  Увага! Тарифи на оплату комунальних благ затверджуються регіональною та місцевою владою, а перелік житлових послуг та їх вартість – самостійно власниками квартир;
• хід здійснення контролю над діяльністю КК. Закон захищає права мешканців та зобов'язує керуючу компанію щорічно надавати власникам квартир звіт про роботу з виконання договору.

Етап 5.Оформлення протоколу зборів

У Житловому кодексі РФ немає чітких вимог до оформлення протоколу зборів мешканців МКД. Він має бути складений письмово і підписаний членами лічильної комісії, головою та секретарем. У ході загального заходу мають розглядатися лише питання, що містяться на порядку денному. Іншими словами, рішення про вибір нових управлінців може бути визнано недійсним, якщо воно було прийняте, проте не було внесено до плану проведення зборів.

При оформленні протоколу обов'язково повинні враховуватися такі аспекти:

• повідомлення зацікавлених сторін та власників усіх квартир про проведення зборів власників МКД;
• перебіг голосування;
• порядок денний;
• процедура інформування КК у тому, які рішення було прийнято зборах і коли повноваження управлінців припиняються (ст. 45 ЖК РФ);
• процедура інформування мешканців та зацікавлених сторін, у тому числі тих, хто не брав участі у зборах.

Етап 6.Оповіщення колишньої та новообраної КК

Після загальних зборів мешканці МКД повинні повідомити нову організацію про своє бажання перебувати під її керуванням, а також стару – про намір покинути її. Для цього власники вручають протокол зборів обом компаніям.

Після того як загальні збори мешканців прийняли рішення змінити керуючу компанію, управлінці мають 30 днів, щоб здійснити передачу нової КК всієї технічної документації про дане МКД.

У деяких випадках власник приміщення в МКД може оскаржити в суді рішення, прийняті загальними зборами мешканців, не пізніше 6 місяців після їх затвердження. У яких ситуаціях це можливе?

• якщо власник був присутній на зборах та брав участь у голосуванні, однак був у меншості, а його законні права та інтереси були ущемлені;
• коли з тих чи інших причин власник приміщення був відсутній на зборах та не згоден з тими рішеннями, які були прийняті, вважаючи, що вони порушують його права та інтереси.

Позов може бути не прийнятий судом, якщо:

• порушення не суттєві;
• рішення, яке один із власників бажає оскаржити, не завдало йому збитків;
• голос цього мешканця не здатний змінити результат голосування.

Житловий кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) говорить, що органи державного житлового контролю та державного житлового нагляду можуть звернутися до суду з метою:

• визнати договір управління МКД недійсним;
• ліквідувати товариство;
• визнати рішення, прийняті загальними зборами власників квартир, які не мають сили.

Звернення до суду в даному випадку можливе у таких ситуаціях:

• при виявленні порушень процедур формування товариства власників, вибору КК, підготовки та підписання договору управління МКД;
• коли приписи про усунення невідповідності статуту товариства та внесених до нього змін обов'язковим вимогам не було виконано у встановлений термін.

Передача документації від однієї керуючої компанії до іншої

Отже, за 30 днів доти, як договір управління МКД припинить свою дію, керуюча компанія повинна здійснити передачу відомостей, пов'язаних з управлінням даним будинком, своїм наступникам. Проте насправді зацікавленим особам часто доводиться подавати позов до суду, адже випадки, коли управлінці не бажають передавати технічну документацію або просто не мають у ній, досить поширені.

Керуючись Постановою Президії ВАС РФ від 30 березня 2010 р. № 17074/09 у справі № А40-73182/08-19-483, у більшості випадків суди виносять такі рішення за подібними позовами:

• надати новій керуючій організації документацію додому, якщо керуюча компанія, яку вирішено змінити, має в своєму розпорядженні нею;
• відновити втрачені документи за їх відсутності та передати новим управлінцям.

Крім того, існує правило про заміну виконання, згідно з яким «нова» КК може відновити втрачені документи власними силами, стягнувши витрати з компанії-попередниці. Правильно оформлені та підписані сторонами акти прийому-передачі МКД на управління послужать доказом того, що колишня керуюча організація не має всієї необхідної документації.

Керівна компанія може скористатися фактом закінчення загального терміну позовної давності у разі, якщо її наступники зажадали передати документацію після закінчення трьох років із закінчення дії договору управління. Однак це правило не діє при передачі карток реєстраційного обліку громадян. Відповідно до Постанови Президії ВАС РФ від 6 вересня 2011 р. № 1089/11 у справі № А60-5559/2010-С3 дані документи оформляються під час реєстрації громадян у житлові приміщення муніципального, державного та приватного житлового фонду та мають публічний характер.

Процедура виконання ухвали суду про відновлення та передачу втраченої технічної документації обраної КК є досить складною. У цьому випадку юристи рекомендують позивачам клопотати про встановлення судом астрента як відповідальність колишньої керуючої організації за невиконання рішення суду. Пункт 3 Постанови Пленуму ВАС РФ від 4 квітня 2014 р. № 22 говорить, що астрент є грошовою сумою, яку відповідач повинен сплатити на користь позивача у разі невиконання рішення суду в добровільному порядку до встановленої дати.

Насправді дуже поширені випадки, коли керівники підприємства відмовляються передавати відносини новообраної організації, не визнаючи в такий спосіб рішення загальних зборів жителей. Тому власники приміщень у МКД, які бажають змінити КК, мають з максимальною відповідальністю поставитися до цього питання. Необхідно фіксувати кожне порушення прав мешканців у письмовій формі. Пакет документів, який буде потрібний для усунення організації від управління будинком, повинен містити:

• копії скарг власників квартир до органів державного контролю або безпосередньо до керуючої організації;
• акти про невідповідність нормативам;
• копії ухвал про притягнення КК до відповідальності за неналежне виконання або невиконання нею своїх обов'язків.

Знову обрана керуюча організація має право скаржитися до житлової інспекції та прокуратури, а також звернутися із заявою до арбітражного суду, якщо колишня КК не визнає результатів загальних зборів мешканців МКД.

Якщо змінити управляючу компанію силами мешканців МКД неможливо, власники квартир можуть подати скаргу до департаменту міського господарства. Відповідно до ст. 165 Житлового кодексу РФ дана організація перевірить діяльність КК, і якщо факти порушень підтвердяться, ініціює проведення загальних зборів власників квартир даного будинку.

Якщо ви хочете змінити керуючу компанію в максимально стислі терміни та з мінімальними витратами часу, зверніться до послуг посередницьких фірм, які допомагають мешканцям МКД боротися з несумлінними КК. Ціна їх послуг може варіювати від 30 до 100 тис. рублів.

• Три правила укладання договорів з ресурсопостачальними організаціями під час приймання/передачі МКД

Думка експерта

Про передачу документів реєстрації громадян

Д.А. Нестеренко,

експерт довідкової системи «Управління багатоквартирним будинком», юрист

Якщо колишня керуюча компанія під час своєї роботи приймала та передавала документи з обліку реєстрації громадян у відповідні інстанції, її обов'язком є ​​передача даних паперів організації-наступниці. Отримавши відмову, новообрана КК має право:

• подати позов до арбітражного суду з вимогою про передачу колишньої КК документів реєстраційного обліку громадян. Практика показує, що у більшості випадків суди задовольняють такі позовні вимоги. Підтвердженням цього є, наприклад, апеляційне ухвалу Мурманського обласного суду від 7 серпня 2013 р. № 33-2614-2013, а також постанови ФАС Московського округу від 21 вересня 2011 р. у справі № А40-73182/08 від 17 вересня 2013 р. у справі № А41-53549/12;
• заявити до органів ДЖН про порушення компанією-попередницею Правил утримання частини передачі технічної документації, притягнення її до адміністративної відповідальності відповідно до вимог КоАП РФ (ст. 7.23.2).

Як повернути гроші після зміни керуючої компанії

Якщо власники квартир справно оплачували всі рахунки, проте через неякісне обслуговування вирішили змінити керуючу компанію, вони мають право повернути на баланс МКД ті кошти, які залишилися на рахунках управлінців. Що для цього потрібно зробити? Насамперед необхідно подати запит до КК щодо надання звіту про фінансово-господарську діяльність, який складається з:

• списку виконаних робіт із зазначенням їх вартості;
• договорів із підрядниками;
• кошторисної документації;
• актів виконаних робіт та ін.

Вивчення звіту дасть власникам квартир МКД уявлення про те, які роботи було проведено та ким, скільки коштів було витрачено, а головне – яка сума залишилася на рахунках КК. Обов'язком управляючої організації є перерахування цієї суми з цього приводу підприємства-наступниці чи ТСЖ (у разі зміни форми управління). У цій ситуації події можуть розвиватися за такими сценаріями.

1. Змінити керуючу компанію вдається без проблем. Співробітники оформлюють акт приймання-передачі МКД, надають звіт, який не викликає питань у власників квартир, та перераховують невикористані кошти на рахунок нової КК (ТСЖ).

2. Процедура зміни управлінців супроводжується труднощами. Часто КК наполягають на подальшому обслуговуванні будинку або прагнуть освоїти кошти, що залишилися на папері, через що у звітах з'являється інформація про невиконані послуги або роботи.

Якщо є підозра, що власників квартир у МКД обрахували, то юристи нової організації, що управляє, або голова ТСЖ можуть замовити проведення будівельно-технічної експертизи. Після надання її результатів на розгляд суду можна вимагати від колишнього КК відшкодування:

• невикористаних коштів;
• витрат на послуги юриста, якщо вони були потрібні;
• Витрат на проведення будівельно-технічної експертизи.

3. У деяких випадках власники квартир у МКД виявляють мінусовий залишок на рахунку їхнього будинку. І тут колишня КК пред'являє мешканцям борг, розмір якого може сягати сотень тисяч рублів.

З яких причин може виникнути ця ситуація?

1. Мешканці МКД у ході голосування ухвалили рішення про проведення ремонту «за рахунок майбутніх платежів». І тут у керуючої компанії з'являється можливість загнати власників квартир у боргову яму. Перш ніж змінити керуючу компанію або створити ТСЖ, власники мають розрахуватися з управлінцями за надані послуги та виконані роботи.
2. Керівна організація провела ремонт без попереднього винесення цього питання голосування мешканців. Проте згідно з вимогами Житлового кодексу РФ витрати на поточний ремонт повинні бути затверджені власниками квартир на загальних зборах. Якщо ремонт був аварійним, закон не зобов'язує власників оплачувати його.

За яким сценарієм не розвивалися події, важливо пам'ятати, що кожен рубль, перерахований в КК, повинен бути використаний строго за призначенням.

Думка експерта

Махінації КК - справа звичайна

В'ячеслав Величко,

директор консалтингової компанії у сфері ЖКГ ТОВ «ЖКС-ПРИМОР'Я»

У сфері ЖКГ існує безліч схем для махінацій, про які чудово обізнані досвідчені управлінці. Обивателю вкрай складно самостійно розібратися у кошторисах та звітах, проте, якщо взялися до справи, насамперед вивчіть певні аспекти.

1. Роботи з проведення ремонту

Часто у звітах керівників підприємств вартість проведених робіт реально завищено. Яким чином? Наприклад, відповідно до документів у підвалі замінили 5 метрів труби, а фактично - всього 2 метри. Або труби взагалі ніхто не міняв. У цьому випадку керівники сподіваються на те, що жоден із власників квартир не стане бігати з рулеткою в руках по підвалах. Щоб вирішити цю ситуацію, необхідно здійснити ретельний первинний огляд МКД. Тут мешканцям належить взяти в руки акти і звірити всі: чи замінили труби, скільки нових пластикових вікон з'явилося в під'їзді тощо. Якщо в ході перевірки з'ясується, що за звітами роботи були проведені, але насправді - ні, то власникам квартир слід скласти зустрічний акт і звернутися до компанії з претензією про повернення коштів.

1. «Роздуті» кошториси

Нерідко трапляється так, що роботи були виконані, проте у звітах відображені за невиправдано високою вартістю. Які витрати найчастіше завищуються у кошторисах? Насамперед це витрати на ПММ, а також ціна будматеріалів. Крім того, у вартість може бути включений і ПДВ, навіть якщо компанія працює за спрощеною системою оподаткування.

1. Невиконані послуги

Як вчинити, якщо у звіті керуючої організації вказано зарплату прибиральниці, проте у вашому будинку її ніхто ніколи не бачив? Іншими словами, КК регулярно стягувала з мешканців оплату за роботи, але послуга при цьому не надавалась. Щоб довести факт порушення власних прав і вимагати перерахунок, власники повинні мати письмові скарги в КК, а також акти про те, що прибирання в під'їзді не проводилося.

За даними центру вивчення громадської думки, 10% громадян вважають проблеми житлово-комунального господарства одним із найголовніших бід держави. Міські жителі страждають від завищених цін на комунальні послуги та від неякісного виконання покладених на керуючу компанію зобов'язань. Розповідаємо, як поміняти керуючу компанію в багатоквартирному будинку або вибрати новий спосіб керування багатоквартирним будинком.

Способи управління

Існує 3 типи управління:

1. Безпосереднє управління.
2. Управління товариством власників квартир чи житлово-будівельним кооперативом.
3. Управління КК.

У чому відмінність кожного способу?

Безпосереднє управління можливе лише у невеликих будинках, у яких до 30 квартир. У великих містах таких будинків небагато, тому більшість багатоповерхівок обслуговують ТСЖ та КК.

У будинку під управлінням ТСЖ на голову правління покладається вся відповідальність за проведення ремонту, благоустрою території та інших заходів. ЖБК чи ТСЖ можуть укласти договір з КК, не змінюючи форму управління будинком. У такому разі відповідальність нестиме наймана компанія.

У будинку під управлінням КК усі умови роботи компанія встановлює самостійно: тарифи, зарплата підлеглих. Крім того, керуюча компанія має право обслуговувати будь-яку кількість житлових будинків.

Чи може один будинок обслуговувати відразу кілька компаній, що управляють? І чи буває так, що в одному будинку діє одразу кілька методів керування?

Виходячи із ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, власники повинні обрати один із способів управління. Управляти багатоквартирним будинком може лише одна компанія.

Нерідко органи, що перевіряють, виявляють порушення встановлених нормативів. Наприклад, той самий будинок обслуговують відразу кілька організацій. Подібні порушення призводять до таких проблем:

• неналежне утримання будинку;
• різні методи формування фонду капремонту одному будинку і, як наслідок, різні терміни проведення тих самих робіт.

Крім перерахованого, порушуються права громадян на володіння, користування та розпорядження спільним пайовим майном.

Який спосіб управління найбільш затребуваний?

У Петербурзі лідером є КК. З аналітичних даних житлового комітету, у місті понад 23 000 багатоповерхівок, їх у 5 тисячах створено ТСЖ, решта 18 000 будинків обслуговуються КК. У тому числі 16 000 обслуговують управляючі підприємства з участю міського співфінансування, інші - приватні організації.

Такий спосіб управління існує не один рік, і рідко хтось хоче щось змінювати в цій налагодженій системі. Бажання змінити керуючу компанію або створити своє товариство власників житла найчастіше відвідує мешканців новобудов, у яких вже призначено КК.

Коли є сенс змінити спосіб управління?

І тому є об'єктивні показники, якими можна зрозуміти, що КК не справляється з покладеними неї зобов'язаннями. Наприклад, якщо не виконується поточний ремонт або офіційних джерелах відсутня інформація про фінансово-господарську діяльність.

Якщо в активі будинку є міцний господарник, можна передати керування будинком до рук ТСЖ.

Як змінити керуючу компанію або перейти до іншої системи?

Це питання вирішується на загальних зборах. Власники повинні скласти протокол зборів, вибрати іншу керуючу компанію або спосіб управління багатоквартирним будинком та затвердити умови договірної угоди. Також слід обговорити терміни, вартість обслуговування, склад спільної власності. Після чого попередня керуюча компанія має передати всі документи нової організації.

На цьому етапі можуть виникнути складності, оскільки знехтувана керуюча компанія може відтягувати час передачі технічних документів додому. Це є порушенням, на вирішення якого необхідно звернутися до житлової інспекції. Вилучити будинок у КК житлова інспекція може і без тривалих судових розглядів.

Збори власників житла. З якого моменту покупець квартири може брати активну участь?

Раніше могли брати участь у зборах власників житла лише ті, хто вже зареєстрував квартиру та отримав свідоцтво на право власності. Зараз же все інакше, голосувати за зміну компанії, що управляє, можуть і пайовики, у яких поки що немає права власності на квартиру.

Хто може стати ініціатором зборів мешканців?

Це може зробити будь-який власник. Відповідно до чинного закону, КК, ТСЖ та ЖБК мають надати йому список власників квартир, без нього збори не будуть мати законної сили.

Реєстр власників квартир – обов'язковий додаток до протоколу зборів. За його відсутності, збори будуть вважатися оформленими з порушеннями, а це означає, що прийняті на зборах рішення будуть анульовані.

Як зібрати всіх мешканців на загальні збори?

Зібрати всіх мешканців для обговорення такого важливого питання, як зміна компанії, що управляє, вкрай проблематично. Але щоб досягти поставленої мети, потрібно отримати згоду як мінімум від половини власників.

Тому із власниками, які не змогли відвідати збори, можна проводити очно-заочне опитування.

Залишились питання? Залиште контактні дані, і наші спеціалісти вам передзвонять.

Якщо власників квартир у багатоквартирному будинку не влаштовує керуюча організація, вони можуть її змінити. Однак, чи можуть вони змінити не одну керуючу компанію на іншу, а, наприклад, створити ТСЖ? Чи, навпаки, перейти з КК на ТСЖ? Як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку і багато інших питань розглянемо в даній статті.

Чи можна змінити керуючу компанію на іншу

Власники вправі вибрати метод правління: так, вони можуть організувати товариство власників житла, або ж віддати правління до рук керуючої організації.

Починаючи з 2015 року правила ведення діяльності для керівників підприємств сильно посилилися: так, вони повинні проходити ліцензування. Проте їхня робота не завжди приносити задоволення власникам квартир, тим більше, що вони платять за обслуговування будинку пристойні гроші. Саме тому так гостро стоїть питання про те, як поміняти керуючу компанію у багатоквартирному будинку.

Чи можна змінити КК на ТСЖ і навпаки

Якщо вас цікавить коротка відповідь, то вона позитивна: можна!

Найпоширенішими причинами, чому власники вирішують змінити КК на ТСЖ, є неналежне виконання послуг, а також завищені тарифи. Завищені тарифи - це та причина, яка може бути зрозуміла. КК – це комерційні організації і отже вони можуть працювати не отримуючи прибутку. Неналежне надання послуг довести досить складно, проте все реалізовано, якщо власники знайомі з нормами, яких КК повинна дотримуватися.

Деякі керівники організації не виконують всі свої зобов'язання зазначені в договорі з власниками, і тоді перед власниками житлових приміщень також постає питання і тому, чи можна поміняти керуючу компанію, і якщо можна, то краще її поміняти на іншу подібну або створити товариство власників житла. Створити товариство після роботи з КК можна і навіть іноді просто необхідно.

Для того щоб поміняти КК на ТСЖ, потрібно ухвалити рішення про створення товариства власників житла, а також набратися терпіння, адже на практиці більшість управляючих компаній не поспішають передавати кермо влади товариствам власників житла.

Також можлива зміна та ТСЖ на КК.

Зміна ТВЖ

Питання, як змінити ТСЖ інше товариство немає великого сенсу. У будинку, який довірив кермо влади ТСЖ, зазвичай є тільки одне товариство власників і перейти в інше не вдасться. Проте, можна переобрати голову товариства власників житла, якщо робота попереднього не влаштовує вас.

Щоб змінити голову ТСЖ за всіма правилами, необхідно розіслати кожному власнику повідомлення про збори рекомендованим листом. Можна і просто сповістити всіх у будинку про майбутні збори. На зборах для його легітимності повинні бути присутніми не менше 50% членів ТСЖ і також не менше 50% власників житла.

У ході зборів має відбутися виборчий процес за формою відкритого чи закритого голосування, за результатами якого буде обрано нового голову. Обов'язковий елемент будь-яких зборів ТВЖ – це протокол. Після призначення нового голови необхідно розіслати повідомлення у ФНП та інші інстанції про зміну голови. ІНФС також має внести коригування в ЄДРЮЛ товариство щодо його керівника.
Також на зборах може бути прийняте рішення про переведення обслуговування до будь-якої керуючої компанії.

Вам також можливо корисно ознайомитися з даною схемою:

Законодавча база

Зміна керуючої компанії в багатоквартирному будинку - це питання, яким ставився кожен другий власник житла. Проте змінити КК насправді може виявитися набагато складнішим і тому власники житла мають розумітися на законодавчій базі цієї дії. Основним нормативним актом, що виступає як регулятор діяльності управляючих компаній, є Житловий кодекс РФ. За чинним житловим кодексом можна дізнатися про обов'язки КК, а також причини, з яких власники можуть змінити КК.

Основи

Власники квартир у багатоквартирному будинку можуть змінити керуючу компанію з наступних причин:

• за бажанням більшості власників, вираженому під час загальних зборів (у разі доречно говорити про невиконання КК своїх зобов'язань чи завищенні КК тарифів обслуговування);
• відсутність ліцензії у КК;
• якщо КК не виконує своїх зобов'язань чи виконання, але неналежним чином.

Навіть однієї причини буде більш ніж достатньо для того, щоб власники могли перейти в іншу керуючу компанію або повністю змінити тип правління.

Порядок дій щодо зміни КК у багатоквартирному будинку

Порядок зміни одного КК на інше передбачає проходження кількох етапів. Розглянемо їх:

1. Прийняття власниками квартир рішення про те, що настав час змінити керуючу компанію.
2. Вибір нової компанії, що управляє.
3. Передача протоколу зборів старої та нової КК.

Окрім цих кроків маються на увазі і проміжні етапи, а саме проведення зборів власників квартир житлового будинку. Може бути проведено кілька проміжних зборів, а також одне основне в ході якого буде прийнято рішення про відмову від послуг попередньої компанії, а також за результатами якого буде прийнято рішення про вибір нової організації.

повідомлення

Для того, щоб основна нарада вважалася законною, повідомлення про зміну керуючої компанії має бути направлене кожному власнику будинку рекомендованим листом не раніше ніж за 10 днів до очікуваної дати зборів.

Якщо не повідомити хоча б одного власника квартири, то й сама нарада, та її результати можуть вважатися незаконними. Також для того, щоб результати зборів були законними, на ньому має бути присутнім не менше половини від загальної кількості власників житла.

Порядок передачі документів

Вибрана уповноважена особа, або обрана КК або голова ТСЖ має звернутися до старої КК із заявою про передачу документації. До заяви слід додати паспорт, протокол про зміну КК, а також свідоцтво про реєстрацію (якщо до старої КК звертається представник від ТСЖ або нового КК).

Якщо нарада, на якій було прийнято рішення обрати керуючу компанію, була заочною, то крім усього іншого до заяви прикріплюється реєстр власників приміщень у нежитловому будинку, документ, що підтверджує їхнє сповіщення про майбутні збори, а також документи, що підтверджують проведення голосування та набір достатньої кількості голосів.

Відповідно до чинного законодавства (2017 рік) стара КК може продовжувати виконувати свої функції не більше двох місяців після ухвалення власниками рішення про її зміну.

Перевірити документи від представника нового КК або ТСЖ стара КК зобов'язана протягом 2 днів з дня їхнього прийому. Якщо стара КК виявить у яких помилки, вона зобов'язана повідомити про них відправника.

Якщо ж із документами все гаразд, то стара КК приступає до процесу передачі документів новому КК або ТСЖ. Документи мають бути передані новим КК або ТСЖ протягом місяця до того, як у нового правління настане обов'язок управління багатоквартирним будинком.

Ще не всі зрозуміли? Подивіться відео, у ньому теж все розказано як слід:

Порядок зміни ТСЖ на КК

Щоб змінити товариство на КК необхідно, як і у разі зі зміною КК, організувати збори власників, під час яких необхідно розглянути питання ліквідації товариства, і навіть визначиться з управляючою компанією. Алгоритм дій схожий на вище описаний.

1. Перше, що потрібно зробити, це сповістити всіх власників про проведення зборів. Коли кворум зібраний, можна розпочинати збори.
2. За його результатами повинен бути складений протокол, який надалі відіграватиме важливу роль у передачі документів від товариства власників житла КК.
3. Перший також має два місяці на те, щоб завершити всі справи і передати їх в руки нової керуючої організації.

Як бачимо, перейти з ТСЖ до керуючої компанії не складно.

Осібно стоїть таке питання, як відмова попередньої КК від передачі документів новому КК. У такому разі можна звернутися із позовною заявою до суду.

Вибір нової керуючої компанії

Вибір нового КК складається з кількох етапів. Розглянь кожен із них:

1. Підготовчі заходи. Так, необхідно ще до проведення зборів знати яку керуючу організацію варто вибрати, на яку бажаєте змінити існуючу. Також до підготовчих заходів входить розсилка повідомлень про майбутні збори та його порядок денний.
2. Проведення зборів. Для того, щоб нарада вважалася законною на ній, повинні бути присутні як мінімум 50% від загальної кількості власників. Вихідним матеріалом вважається протокол. Рішення приймається просто більшістю голосів.
3. Після проведення зборів необхідно зробити копії протоколу та надіслати і до старої та нової КК.
4. Укладання договору з новим КК.
5. Передача документів від старої КК до нового.
6. Укладання нової КК договорів із ресурсопостачальними підприємствами.

Якщо мешканців не влаштовує робота керуючої організації (УО), варто подумати про її зміну. Наприклад, «відходять» гроші, призначені на загальнобудинкові потреби. Або керуюча компанія визнана банкрутом.

Поміняти керуючу компанію у багатоквартирному будинку не так складно, як здається. Як зробити це правильно розглянуто у статті.

Способи зміни керуючої компанії

Право на зміну керуючої компанії без причин РК не дає. Є кілька обумовлених обмежень, які потрібно врахувати. Після ознайомлення з ними, мешканці самостійно обирають спосіб зміни КК для максимально полегшення проходження процесу. До таких відносять:

1. Будь-які порушення договору управління УО можуть призвести до розірвання домовленостей, але у односторонньому порядку.
2. Після закінчення терміну дії договору стара КК може бути замінена на нову.
3. Якщо УО йде на поступки та готова самостійно розірвати договір.
4. Позбавлення ліцензії діяльність керуючої організації (див. 199 ст. ЖК РФ);
5. Зміна способу керування будинком у зв'язку з переходом від ТСЖ до управління коштами КК чи навпаки.

На замітку: Норми роботи компанії, що управляє, регулюються 162 статтею ЖК РФ, на їх підставі можна відмовитися від надання послуг. Термін дії договору, що укладається з КК, не може бути меншим за рік і більше п'яти років.

Якщо компанія не може обслуговувати виділену їй територію, забезпечити комфортне проживання для всіх мешканців багатоквартирного будинку – це вже вагома причина до її зміни.

Проведення зборів власників

Щоб змінити компанію, що управляє в багатоквартирному будинку, потрібно провести загальні збори. На ньому повинні бути присутні всі мешканці багатоквартирного будинку. Тому заздалегідь готуються повідомлення із зазначенням місця та часу. Бажано зробити це за два-півтора тижня до самої дати.

Читайте також: Зменшення кадастрової вартості земельної ділянки

Якщо оповіщення отримають не всі жителі, хтось буде відсутній без поважної причини – збори вважаються незаконними, і рішення ухвалено не буде. Відповідно, запротоколовані відомості не враховуватимуться.

На збори має бути запрошено лічильну комісію. Вона потрібна для того, щоб запротоколювати кількість голосів за і проти. Рішення власників квартир вносяться до документа, який потім підписується як комісією, так і власниками.

Важливо: Рішення ухвалює саме ця комісія. Основний фактор – кількість голосів мешканців. Якщо більше половини вирішили відмовитися від чинного КК, то розпочинається безпосередній етап її зміни.

Вибір нової УО

До підбору компанії, для укладання нового контракту варто підійти з особливою увагою. Заздалегідь підбирається кілька варіантів, ще до офіційної відмови від діючої послуги.

У такому разі можна уникнути всіх можливих проблем та чергової заміни КК. Щоб не помилитися з вибором, слід приділити увагу тим організаціям, які вже давно знаходяться на ринку послуг та мають досить позитивні відгуки.

Після збору відомостей про нового постачальника послуг проводиться нарада мешканців, де надається інформація про діяльність КК, відгуки та інші дані. Якщо мешканці схвалять запропонований варіант, можна розпочинати переукладання договору.

Процес переоформлення

Якщо потрібно просто внести поправки до чинного договору про надання послуг, краще пройти менш трудомісткий процес переукладання. Щоб процедура пройшла успішно, наперед складається зразок договору і пред'являється всім власникам. Питання виноситься на порядок денний на зборах мешканців. Якщо у деяких з них виникають запитання чи сумніви, краще вирішити все заздалегідь.

Питання, як змінити КК багатоквартирного будинку, великий. В цілому весь процес можна розділити на кілька етапів:

1. Вибір нової компанії обслуговування багатоквартирного будинку.
2. Збір мешканців на нараду із проведенням голосування.
3. Укладання договору, підписання його власниками.
4. Повідомлення наглядових органів та старої КК про факт зміни.