Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu przez najemcę

W literaturze prawniczej rozważana jest dzierżawa umowa pomiędzy dwiema stronami: wynajmującym i najemcą, polegająca na przekazaniu przez pierwszą stronę odpłatnie mienia określonego w umowie drugiej stronie, na prawie czasowego użytkowania i posiadania lub po prostu używania.

Musi być sporządzony zgodnie z rosyjskim ustawodawstwem i zawierać wszystkie istotne dla niego warunki. Wraz z prawidłowo sporządzoną umową zdarzają się okoliczności, w których najemca ma pilny charakter rozwiązania umowy. Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu bardziej szczegółowo.

Przypadki wypowiedzenia przez najemcę

Prawo przewiduje kilka możliwości wypowiedzenia umowy zainicjowanej przez najemcę. Może zostać wypowiedziana w następujących przypadkach:

Po pierwsze gdy sama umowa najmu zawiera warunki pozasądowego rozstrzygnięcia procedury wypowiedzenia umowy. W takim przypadku już na etapie tworzenia projektu przewiduje możliwość wypowiedzenia: procedury zgłoszeniowej, terminów, ewentualnych kar, procedury zwrotu, dzierżawy i innych.
Po drugie gdy termin nie jest wyraźnie określony w umowie najmu, to zgodnie z art. 610 Kodeksu Cywilnego, zostanie zawarta na czas nieokreślony i być może z łatwością rozwiązana we właściwym czasie. W takim przypadku konieczne będzie powiadomienie wynajmującego o wypowiedzeniu z miesięcznym wyprzedzeniem, a jeśli umowa dotyczy najmu nieruchomości – z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.
Po trzecie, w przypadku poważnego naruszenia przez wynajmującego warunków zawartych w umowie, jego powództwo może zostać zakończone na drodze sądowej.

Lista tych naruszeń jest zapisana w prawie, rozważymy je bardziej szczegółowo:

W przypadku, gdy wynajmujący stworzy warunki uniemożliwienie najemcy korzystania z wynajmowanego lokalu lub innej nieruchomości określonej w zawartej umowie.
Jeżeli wynajmowana nieruchomość nie spełnia określonych wymagań, w umowie lub ma poważne braki, o których obecności wynajmujący wiedział, ale milczał, a wynajmujący nie widział ich w trakcie oględzin, uniemożliwiając korzystanie z niego zgodnie z jego przeznaczeniem.
Gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich bezpośrednich zobowiązań do naprawy głównej przekazanego mienia w terminach przewidzianych umową lub w rozsądnym terminie, jeżeli nie zostało to określone.
W sytuacji, gdy nieruchomość będąca własnością wynajmującego, nagle staje się bezużyteczny, w okolicznościach, w których najemca nie ponosi odpowiedzialności.

Błędy przy sporządzaniu umowy

Główny błąd co do zasady przejawia się w przygotowaniu tekstu warunków odstąpienia od umowy najemcy. Umowa jest podpisana bez zastanowienia się nad znaczeniem tekstu lub nie są w stanie poprawnie go pojąć z punktu widzenia interpretacji prawnej.

W efekcie okazuje się, że w umowie zapisuje się jedynie prawo do wyrażenia woli wypowiedzenia, ale nie gwarantuje tego w żaden sposób.

W takim przypadku wypowiedzenie będzie możliwe tylko za zgodą wynajmującego. Sąd bardzo często rozpatruje takie sprawy, w których sąd zmuszony jest do podjęcia decyzji prawnej i staje po stronie wynajmującego.

Zapisana w umowie musi dokładnie oddawać znaczenie uzgodnionych stron.

Pożądane jest zabezpieczenie pozasądowego prawa najemcy nieruchomości do wcześniejszego rozwiązania dotychczasowej umowy z własnej inicjatywy. Konieczne jest omówienie i uwzględnienie w umowie procedury wypowiedzenia, różnych kosztów materiałowych itp. W ten sposób możesz spróbować uchronić się przed sporami sądowymi.

Aby uniknąć tego błędu, sformułowanie powinno brzmieć mniej więcej tak: „Zgodnie z tą umową najemcy przysługuje pełne prawo do wypowiedzenia wcześniej zawartej umowy najmu bez podania przyczyn na własną prośbę. Wynajmujący ze swojej strony zobowiązuje się nie ingerować w wypowiedzenie i dobrowolnie podpisuje umowę bez wchodzenia na drogę sądową.

Skutkiem wprowadzenia klauzuli bezpłatnego wypowiedzenia będzie prawdopodobnie chęć zamieszczenia przez wynajmującego klauzuli przewidującej zapłatę kary za wcześniejsze wypowiedzenie.

Zgodnie z zasadą dobrowolności umowy i jej warunków, kara może zostać uwzględniona w warunkach wypowiedzenia, w takim przypadku zgodność z prawem tej klauzuli będzie musiała zostać zakwestionowana w sądzie.

Lub, jeśli najemca początkowo zgadza się zapłacić, możesz to odnotować jako inne odszkodowanie z tytułu rozwiązania umowy. To będzie najbardziej poprawne rozwiązanie.

Jeśli kara nie była określona w umowie, a wynajmujący wysuwał takie żądania, ważne będzie tutaj odwołanie się do obowiązujących przepisów, która przewiduje karę jako odszkodowanie za naruszenie zobowiązań umownych.

W tym przypadku nie można o tym mówić, ponieważ dobrowolne wypowiedzenie będzie przewidziane w samej umowie, co oznacza, że nie dochodzi do naruszenia zobowiązań.

Ten problem należy rozwiązać „na lądzie”, w przeciwnym razie nadal będziesz musiał udać się do sądu i udowodnić bezprawność tego roszczenia wynajmującego.

Warto również zwrócić uwagę na następującą cechę dotyczącą czasu trwania umowy.

Najemca powinien wiedzieć, że umowa najmu sporządzona na okres dłuższy niż rok wymaga rejestracji państwowej.

A to dodatkowo komplikuje proces wypowiedzenia, ponieważ konieczne będzie złożenie wniosku o wypowiedzenie rejestracji. Ponadto transakcja staje się całkowicie przejrzysta. Dlatego wielu najemców wskazuje okres nieprzekraczający roku, po którym sporządza i podpisuje nową umowę.

Dla najemcy najkorzystniejsze jest przekonanie wynajmującego do zawarcia umowy bez określenia okresu ważności, wtedy w ogóle nie będziesz musiał rozwiązywać tej kwestii, ponieważ wypowiedzenie będzie zapisane w prawie.

Powiadomienie listowne o wypowiedzeniu umowy przez najemcę

Jeżeli wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich bezpośrednich zobowiązań wynikających z umowy najmu, prawo przewiduje procedurę zawiadomienia pierwszego w drodze zawiadomienia.

Zawiadomienie takie doręcza się osobiście, przesyła listem poleconym z opisem załącznika lub doręcza do urzędu w dwóch egzemplarzach, na każdym z których strona otrzymująca umieszcza datę, swój podpis i w razie potrzeby pieczęć organizacji, rejestruje się jako przychodzące w swoim dzienniku.

Pisemne zawiadomienie musi zawierać:

imię i nazwisko oraz dane osoby lub organizacja wynajmującego, do której jest adresowana;
szczegóły i dane kontaktowe najemca;
link do umowy wynajem;
samych wymagań i terminów ich realizacji.

Jeżeli wynajmujący nie odpowiedział w terminie lub nie wywiązał się ze swoich zobowiązań, należy jednostronnie wysłać drugie zawiadomienie o przymusowym rozwiązaniu umowy. Takie wypowiedzenie wysyłane jest w sytuacjach, gdy najemca sam chciał rozwiązać umowę.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę

Wypowiedzenie następuje poprzez sporządzenie i podpisanie pomiędzy najemcą a wynajmującym nowej umowy wypowiedzenia oraz akt zwrotu (przekazania) lokalu wynajmującemu. Taka umowa musi być sporządzona na piśmie i zawierać: nazwę, datę i miasto sporządzenia, dane wynajmującego i najemcy, wskazywać umowę, w odniesieniu do której jest sporządzona. Powinna również zawierać opis przedmiotu najmu, oddawać istotę umowy ze wskazaniem przyczyn rozwiązania umowy, odesłań do przepisów prawa.

Próbka

Umowa nr 002

O rozwiązaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego do umowy nr 001 z dnia 33 lipca 2015 r.

Moskwa

15 stycznia 2016

Iwanow Inokenty Karpowicz, ur. 1 stycznia 1950 r., seria paszportu 5454 numer 076538, Moskwa, ul. Lenina, dom 09, lok. 080 (zwany dalej „Wynajmującym”) i Parovozov Siemion Grigorievich ur. 01.11.1975, seria paszportu 0892 numer 546372, Krasnodar, ul. Khakurate, 18 apt. 50 (zwany dalej „Najemcą”), zwanymi dalej Stronami, zawarły niniejszą umowę w następujący sposób:

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 001 z dnia 33 lipca 2015 r. Moskwa (zwanej dalej Umową Najmu)
Wszystkie główne zobowiązania Stron działających w ramach Umowy Najmu wygasają z chwilą podpisania niniejszej umowy, w tym zapłata rachunków za media.
Umowa ta jest jednocześnie aktem przeniesienia (zwrotu) wynajmowanego lokalu Wynajmującemu. Podpisując go Wynajmujący akceptuje lokal, potwierdzając tym samym, że jego stan techniczny i kosmetyczny jest w pełni zgodny z Umową Najmu.
Dokument ten wejdzie w życie z chwilą jego wzajemnego podpisania przez wszystkie Strony.
Umowa została sporządzona w dwóch całkowicie jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Podpis I:

__________________ /_________/________

Uwagi

W samej umowie nie można wskazać, że jest to również akt zwrotu wynajmowanego lokalu, ale sporządzić odrębny akt. W samej umowie wskaż, że wejdzie ona w życie z chwilą podpisania obu dokumentów przez strony.
Jeżeli umowa najmu określa okres dłuższy niż rok, to umowa będzie musiała być sporządzona w trzech całkowicie identycznych egzemplarzach: jeden dla jednej strony i jeden dla organu rejestrującego, ponieważ taka umowa podlega wpisowi do rejestru a umowa również będzie musiała zostać zarejestrowana.
Na końcu umowy należy wpisać imię i nazwisko, podpis i datę, ponieważ data zawarcia umowy może nie pokrywać się z datą podpisania, a tym samym zwrotu lokalu.
Jeżeli jedną ze stron umowy jest osoba prawna, to trzeba założyć pieczęć i wpisać szczegóły.