Come cambiare la società di gestione di un condominio in un altro o in un'associazione di proprietari di case. Cambiamo la società di gestione: una procedura passo passo e una descrizione delle caratteristiche

Gestione della casa

Nonostante la riforma degli alloggi e dei servizi comunali in Russia sia iniziata ufficialmente nel 2008, il grado di soddisfazione della popolazione per le trasformazioni in corso non ha fretta di salire. Ci sono diverse ragioni per questo, ma una di quelle chiave è il coinvolgimento estremamente debole dei proprietari di case nel processo di gestione di un condominio. Questo fattore contribuisce a un basso livello di consapevolezza dei propri diritti.

Quindi si scopre: camminiamo, sputiamo su un odore sgradevole da uno scivolo della spazzatura o su serbatoi traboccanti in un sito di container, nel buio cerchiamo il nostro buco della serratura, possiamo persino discutere di questi piccoli problemi con un vicino, senza imbarazzarci nelle espressioni. Ma la questione non va oltre le conversazioni carrabili.

Nel frattempo, la situazione può e deve essere cambiata. Più precisamente, non una situazione, ma una società di gestione che non fa fronte ai propri doveri. Chi dice che ciò comporti la necessità di guadare attraverso mostruosi boschetti burocratici ti sta fuorviando. L'unico avvertimento è che puoi cambiare la società di gestione non prima di un anno dalla conclusione del contratto. Lo stato le ha concesso un'indulgenza di 12 mesi, motivandola con la necessità di immergersi nel corso delle cose e mettere a punto il suo lavoro. A proposito, il contratto tra i proprietari di un condominio e la società di gestione è concluso per un periodo da uno a 5 anni.

Se improvvisamente non hai un contratto nelle tue mani, ovviamente non hai mai partecipato alle riunioni dei proprietari di case, dove sono state prese decisioni per te, e in seguito hai pagato per queste decisioni. Da qualche parte con i nervi e il tempo, da qualche parte con i soldi. Quindi reclama subito il contratto e studiane attentamente il testo. Il documento esplicita le responsabilità della società di gestione. Il mancato adempimento o la loro inadeguata qualità e violazione dei termini dà motivo ai titolari di pretese o di rifiuto dei servizi dell'azienda:

• manutenzione impropria dei beni comuni,
• violazione della qualità dei servizi pubblici,
• adempimento prematuro delle richieste di riparazione da parte della popolazione,
• nascondere le loro attività e così via.

Sull'ultimo punto, una piccola spiegazione dovrebbe essere data. Il Codice dell'edilizia richiede alle società di gestione di presentare una relazione sui risultati delle loro attività all'assemblea generale dei proprietari di abitazione nel primo trimestre. Se questi rapporti non sono disponibili o la loro completezza non soddisfa l'obbligo di informativa, ciò può servire come base per sostituire l'organizzazione di gestione.

Algoritmo per cambiare la società di gestione:

• Ricorda che qualsiasi proprietario può avviare il cambio della società di gestione. Ma in ogni caso, il destino della società di gestione dovrà essere deciso collettivamente in un'assemblea generale. Quando si pianifica di abbandonare i servizi di una società di gestione esistente, decidere chi la sostituirà. Analizzare il mercato per le società di gestione, fare le richieste necessarie, ottenere risposte alle domande che ti permetteranno di avere un quadro chiaro dell'affidabilità della società di gestione: quante case sono sotto la sua gestione, l'azienda dispone di un servizio di spedizione di emergenza, quanto velocemente vengono elaborate le domande dei cittadini. Non essere troppo pigro per comunicare con i proprietari che vivono in una casa gestita dall'azienda. Porre domande di interesse direttamente al management della società di gestione. È importante concordare con il codice penale sul supporto legale per ulteriori passaggi in merito al trasferimento della casa alla nuova società.

• Le informazioni sull'incontro programmato devono essere trasmesse a ciascun proprietario. Manca almeno uno: la società di gestione avrà un motivo per impugnare la decisione attraverso i tribunali. Consegnare l'apposito avviso contro firma a ciascun proprietario di mq o inviarlo a mezzo raccomandata con avviso per indirizzo. Quando si informano i proprietari della riunione pianificata, assicurarsi di indicare chiaramente la data e l'ora della sua tenuta, l'elenco delle questioni da discutere e la composizione della commissione di conteggio. Non dimenticare di affiggere annunci entro e non oltre 10 giorni prima della data annunciata della riunione. Non dimentichiamo che spesso tra i proprietari compare il comune, i cui rappresentanti devono essere avvisati anche prima dell'assemblea.

• Decidere chi redigerà il verbale della riunione. Prima della trattazione degli argomenti all'ordine del giorno mediante votazione semplice, è necessario approvare il segretario e il presidente dell'assemblea. Il protocollo deve essere redatto per iscritto, firmato dal presidente e dal segretario, nonché dai membri della commissione di conteggio. Il verbale deve indicare la data e il luogo dell'assemblea generale dei proprietari, l'ordine del giorno, il quorum. Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari devono essere portate all'attenzione di tutti i proprietari dei locali, compresi quelli che non hanno preso parte all'assemblea, entro dieci giorni dalla data in cui sono state adottate tali decisioni.

• L'assemblea sarà considerata valida se interverranno i titolari con più del 50% dei voti. È importante ricordare che il voto dipende dalle dimensioni dello spazio abitativo di proprietà del cittadino. Se meno del 50% dei voti viene espresso a sostegno del cambio della società di gestione, esiste la possibilità di votare per assente. I proprietari dovranno essere informati di nuovo di questo evento tramite indirizzo, indicando nel messaggio gli stessi argomenti che erano all'ordine del giorno in preparazione dell'incontro di persona, un invito a votare, nonché l'ora e il luogo per la raccolta delle votazioni fogli. Si prega di notare che ogni proprietario deve partecipare al voto per assente. Non dimenticare che per ogni voce di votazione dovrebbero esserci le opzioni di risposta "Favorevole", "Contrario", "Astenuto". Se, di conseguenza, l'iniziativa ottiene più del 50% dei voti, i suoi oppositori saranno costretti a sottomettersi alla maggioranza e la società di gestione caduta in disgrazia è obbligata a consegnare gli affari della nuova entro 30 giorni. Inoltre, l'incontro dovrebbe determinare le persone autorizzate - rappresentanti dei residenti del condominio, che potranno firmare atti di lavoro eseguiti per conto dei residenti, ricevere le informazioni necessarie dalla società di gestione, ecc.

• Avendo familiarizzato con il verbale della riunione di tutti i proprietari, assicurati di inviarne copie alla precedente e alla nuova società di gestione. Pertanto, si comunica ad alcuni la risoluzione del contratto, il secondo all'intenzione di concluderne uno nuovo. Dopo la conclusione del contratto, assicurarsi che la società di gestione fornisca il contratto a ciascun proprietario per la firma in due copie. I compiti della nuova società di gestione includono la necessità di concludere contratti con organizzazioni fornitrici di risorse.

In alcuni casi, la vecchia società di gestione può rifiutarsi di lasciare volontariamente il territorio abitato. Quindi tutte le controversie vengono risolte in tribunale. È per questo motivo che si dovrebbe essere estremamente attenti ai requisiti del Codice abitativo della Federazione Russa relativi alla questione della scelta di un metodo per la gestione di un condominio e al cambiamento di una società di gestione. È meglio nella prima fase assumere un avvocato qualificato come assistente, che, a proposito, può vivere a casa tua e fornire servizi gratuitamente.

Secondo il Centro studi sull'opinione pubblica, il 10% dei cittadini considera i problemi dell'alloggio e dei servizi comunali uno dei principali guai dello Stato. I residenti della città risentono dell'inflazione dei prezzi delle utenze e dello scarso adempimento degli obblighi imposti alla società di gestione. Ti diciamo come cambiare società di gestione in un condominio o scegliere un nuovo modo di gestire un condominio.

Metodi di controllo

Esistono 3 tipi di controllo:

1. Controllo diretto.
2. Gestione di un'associazione di proprietari di appartamenti o di una cooperativa abitativa.
3. Gestione del Regno Unito.

Qual è la differenza tra ciascun metodo?

Il controllo diretto è possibile solo in case piccole con un massimo di 30 appartamenti. Ci sono poche case di questo tipo nelle grandi città, quindi la maggior parte dei grattacieli è servita da HOA e società di gestione.

In una casa gestita dall'HOA, il presidente del consiglio è pienamente responsabile dell'esecuzione di riparazioni, paesaggistica e altre attività. ZhSK o HOA possono concludere un accordo con il codice penale senza modificare la forma di gestione della casa. In questo caso, la società assunta sarà responsabile.

In una casa sotto la direzione della società di gestione, l'azienda stabilisce da sola tutte le condizioni di lavoro: tariffe, salari dei subordinati. Inoltre, la società di gestione ha il diritto di servire un numero qualsiasi di edifici residenziali.

Una casa può servire più società di gestione contemporaneamente? E capita che più metodi di controllo operino contemporaneamente in una casa?

In base alla parte 2 dell'art. 161 del Codice abitativo della Federazione Russa, i proprietari devono scegliere uno dei metodi di gestione. Solo una società può gestire un condominio.

Abbastanza spesso, gli organismi di ispezione rilevano violazioni degli standard stabiliti. Ad esempio, la stessa casa è servita da più organizzazioni contemporaneamente. Tali violazioni portano ai seguenti problemi:

• manutenzione impropria della casa;
• diversi modi di costituire un fondo di riparazione del capitale per una casa e, di conseguenza, diverse scadenze per l'esecuzione dello stesso lavoro.

In aggiunta a quanto sopra, vengono violati i diritti dei cittadini di possedere, utilizzare e disporre di beni comuni condivisi.

Qual è il metodo di gestione più diffuso?

A San Pietroburgo, il Regno Unito è il leader. Sulla base dei dati analitici del comitato per l'edilizia abitativa, ci sono oltre 23.000 grattacieli in città, di cui 5.000 case sono state create da HOA, le restanti 18.000 case sono servite da società di gestione. Di questi, 16.000 sono serviti da società di gestione con la partecipazione del cofinanziamento cittadino, il resto sono enti privati.

Questo metodo di gestione esiste da più di un anno e raramente qualcuno vuole cambiare qualcosa in questo sistema consolidato. Il desiderio di cambiare la società di gestione o di creare una propria associazione di proprietari di case è più spesso accolto dai residenti di nuovi edifici, in cui è già stato nominato il codice penale.

Quando ha senso cambiare il modo in cui gestisci?

Per fare ciò, esistono indicatori oggettivi dai quali si può comprendere che il codice penale non sta rispettando gli obblighi ad esso assegnati. Ad esempio, se le riparazioni in corso non vengono eseguite o non ci sono informazioni sulle attività finanziarie ed economiche su fonti ufficiali.

Se c'è un forte dirigente d'azienda nel patrimonio della casa, puoi trasferire la gestione della casa nelle mani dell'HOA.

Come cambiare la società di gestione o passare a un altro sistema?

Questo problema viene deciso in assemblea generale. I proprietari devono redigere un verbale dell'assemblea, scegliere un'altra società di gestione o modalità di gestione del condominio e approvare i termini dell'accordo contrattuale. Occorre inoltre discutere i termini, il costo della manutenzione, la composizione della proprietà comune. Successivamente, la precedente società di gestione deve trasferire tutti i documenti alla nuova organizzazione.

In questa fase possono sorgere difficoltà, poiché la società di gestione rifiutata può ritardare il trasferimento dei documenti tecnici alla casa. Questa è una violazione, per la cui soluzione è necessario contattare l'ispettorato abitativo. L'ispettorato immobiliare può sequestrare una casa dal codice penale senza lunghe contenziosi.

Riunione dei proprietari di abitazione. Da quale momento l'acquirente di un appartamento può prendervi parte attiva?

In precedenza, all'assemblea dei proprietari potevano partecipare solo coloro che avevano già registrato un appartamento e ricevuto un certificato di proprietà. Ora è tutto diverso e gli azionisti che non hanno ancora il diritto di possedere un appartamento possono votare per un cambio nella società di gestione.

Chi può avviare un'assemblea dei residenti?

Qualsiasi proprietario può farlo. Secondo la normativa vigente, il codice penale, l'HOA e la cooperativa immobiliare devono sottoporgli un elenco di proprietari di appartamenti, senza di esso l'assemblea non avrà valore legale.

Il registro dei condomini è allegato obbligatorio al verbale dell'assemblea. In sua assenza, l'assemblea sarà considerata eseguita con violazioni, il che significa che le decisioni assunte in assemblea saranno annullate.

Come riunire tutti gli inquilini per un'assemblea generale?

È estremamente problematico riunire tutti gli inquilini per discutere di una questione così importante come il cambiamento della società di gestione. Ma per raggiungere questo obiettivo, è necessario ottenere il consenso di almeno la metà dei proprietari.

Pertanto, con i proprietari che non hanno potuto partecipare all'incontro, è possibile condurre un'indagine faccia a faccia.

Avete domande? Lascia i tuoi dati di contatto e i nostri specialisti ti richiameranno.

In caso contrario, gli inquilini possono rifiutare congiuntamente i servizi di un'organizzazione a favore di un'altra. Scopriremo come è possibile e se ha senso cambiare la società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali in un condominio residenziale in un altro, per comodità, dividendo la procedura in più fasi.

Alla scoperta dei motivi

Il primo passo da compiere è quello di analizzare le ragioni che danno diritto alla modifica del codice penale. Nel contratto stipulato tra l'organizzazione ei proprietari, gli obblighi sono chiaramente esplicitati. Se almeno alcuni di essi non vengono rispettati, o il lavoro viene svolto in ritardo o francamente male, gli inquilini hanno il diritto di sporgere denuncia e scegliere un'altra società. I motivi possono essere:

• La fine del periodo durante il quale l'esecutore deve gestire.
• Mancata esecuzione del lavoro necessario o fornitura di qualsiasi servizio.
• Ignorare le richieste dei proprietari in merito alla riparazione o eseguire lavori di restauro in violazione dei termini.
• Adempimento degli obblighi in modo improprio.

I proprietari dell'appartamento possono risolvere il contratto senza la partecipazione della seconda parte, se una qualsiasi clausola del contratto non è osservata dal codice penale. Ma va notato che l'accordo è concluso per un periodo da 1 a 5 anni. Entro 12 mesi dalla conclusione, non è possibile la risoluzione su iniziativa degli inquilini, poiché questo periodo è concesso all'azienda per stabilire il lavoro.

Riceviamo i documenti necessari

Prima di modificare il codice penale a casa, è necessario riunire un gruppo di proprietari che presenteranno un'iniziativa del genere. Può accedervi chiunque possieda uno o più appartamenti. La comunità formata, per legge, può chiedere la revisione del contratto e di altri atti ufficiali relativi all'immobile residenziale. Devi mettere le mani su:

• certificati di ispezione dei sistemi di comunicazione dell'edificio negli ultimi 2 anni;
• un accordo con il Regno Unito;
• certificato di lavoro svolto e servizi resi negli ultimi 12 mesi.

Se l'organizzazione non dispone di quanto sopra, secondo l'LCD della Federazione Russa, è obbligata a ripristinare i documenti necessari a proprie spese.
Dopo aver studiato le carte, puoi iniziare la procedura per la modifica del codice penale. Di solito l'ex organizzazione non è d'accordo su questo volontariamente, quindi dovrai agire da solo.

Come notificare ai residenti la necessità di una procedura

Prima di modificare il codice penale di un condominio o di un nuovo edificio, è necessario tenere una riunione dei residenti. Per fare ciò, tutti dovrebbero essere informati in anticipo sull'evento pianificato. Affinché questa procedura possa essere eseguita senza violare la LC RF, entro e non oltre 10 giorni prima dell'incontro, tutti i proprietari devono già essere a conoscenza dell'incontro previsto. Pertanto, la notifica deve essere inviata per indirizzo. Questo può essere fatto inviando lettere raccomandate, distribuendo una notifica contro firma. Non sarà superfluo pubblicare annunci su apposite bacheche all'ingresso dell'ingresso. L'avviso deve contenere le seguenti informazioni:

• Agenda. La decisione può essere presa solo per le questioni che sono incluse nell'elenco approvato.
• Informazioni sull'iniziatore della riunione e sui membri del gruppo di iniziativa - nome completo e dati dal documento di identità.
• Forma di partecipazione (accordo di assenza o riunione).
• Data, ora e luogo dell'evento. O il luogo in cui le schede vengono accettate e il periodo durante il quale vengono raccolte.
• Informazioni su come i residenti vengono informati del luogo e dell'ora dell'evento.
• In caso di votazione, le schede sono incorporate nell'avviso. Devono includere i nomi completi di tutti i membri del gruppo che conteranno i voti. Separatamente, è necessario individuare il presidente e il segretario dell'assemblea.

Se le notifiche non contengono alcuna informazione dall'elenco, l'assemblea e le decisioni in essa prese possono essere dichiarate illegali.

Requisiti per l'incontro

La procedura per cambiare la società di gestione di un condominio prevede che la decisione venga presa dai proprietari con più del 50% dei voti. È importante notare che i voti non vengono conteggiati dal numero di proprietari di abitazione, ma dalle riprese degli appartamenti relative all'intera zona giorno dell'edificio. Ovvero, i presenti all'evento devono possedere più della metà di tutti i metri quadrati affinché la loro iniziativa non sia in contraddizione con la legge.
Se questo requisito è soddisfatto, tutti i partecipanti all'evento diventano uguali e hanno un voto. Se più della metà dei membri dell'assemblea vota per cambiare società, il resto dovrà obbedire.

Come scegliere un nuovo MC

Gli organizzatori dell'incontro dovrebbero selezionare in anticipo le organizzazioni a cui sono interessati e studiare le loro proposte in merito all'elenco dei servizi forniti, alle tariffe, ai moduli di contratto, ecc. Entro la data del raduno dei residenti, dovrebbe già essere preparato un accordo con ciascuna organizzazione candidata.
I proprietari dei locali hanno il diritto di determinare autonomamente l'elenco dei lavori e dei servizi che dovrebbero diventare compiti del nuovo appaltatore. Deve garantire la sicurezza della vostra casa e la sua abitabilità. Pertanto, ti consigliamo di coinvolgere un avvocato per compilare l'elenco. Alcuni elementi devono essere presenti nel documento per legge:

• La composizione della proprietà che ricade nel dipartimento dell'organizzazione. Cioè, i proprietari devono decidere quali servizi fornirà la società di gestione e quale lavoro si prenderanno cura di se stessi. Ad esempio, le comunicazioni di ingegneria possono essere trasferite all'organizzazione di gestione e la pulizia dell'area intorno alla casa può essere concordata con i membri del gruppo di iniziativa o possono essere assunti bidelli senza l'ausilio del codice penale.
• L'elenco dei lavori e dei servizi che devono essere eseguiti in relazione all'immobile specificato nel paragrafo precedente. È inoltre necessario indicare l'ordine in cui è possibile apportare modifiche a questo elenco ed elencare le utilità di cui l'organizzazione selezionata dovrebbe occuparsi.
• La procedura in base alla quale verrà determinato l'importo per la manutenzione dell'edificio e l'esecuzione dei lavori di riparazione, nonché l'importo del pagamento per le utenze. Dovrebbe indicare come e con quale frequenza gli inquilini sono obbligati a effettuare i pagamenti.
• Caratteristiche del monitoraggio delle attività dell'azienda. Per legge, deve fornire almeno una volta all'anno una relazione sul proprio operato in relazione agli obblighi previsti dal contratto.

Per saperne di più su tutte le clausole dell'accordo, leggi l'articolo 162 della RF LC sul sito web di ConsultantPlus o altre risorse simili.

Verbale della decisione di cambiare la società di gestione in un condominio

Il documento, che rifletterà la decisione dei proprietari, è redatto per iscritto e firmato dalle seguenti persone:

• il presidente della riunione;
• persone incaricate del conteggio dei voti;
• segretario di commissione.

Non ci sono requisiti speciali per l'aspetto di un certificato scritto. Ma non dimenticare che se la questione della scelta del codice penale non fosse stata inclusa nell'ordine del giorno, in futuro il protocollo potrebbe essere considerato non valido. È inoltre necessario verificare che vengano presi in considerazione diversi punti importanti:

• Tutti i proprietari di immobili devono essere informati dell'assemblea generale.
• Deve essere redatto un ordine del giorno.
• È necessario condurre correttamente la procedura di voto (ogni inquilino deve lasciare la propria firma nel documento corrispondente).
• È importante informare tutti i proprietari di appartamenti della decisione presa durante la riunione degli inquilini.
• Successivamente, è necessario portare al codice penale le informazioni sulla decisione presa e la data in cui dovrebbe completare i suoi lavori in relazione all'edificio.

La procedura per cambiare azienda richiede che tutte le azioni necessarie siano eseguite in conformità con la legge e eseguite in modo tempestivo. Questo è l'unico modo per evitare complicazioni e la necessità di ripeterle.

Notifica delle organizzazioni di gestione sulla decisione dei proprietari

Quando il verbale dell'adunanza è pronto, deve essere consegnato sia al vecchio codice penale che a quello nuovo. Questo dovrebbe essere fatto affinché l'attuale codice penale sappia che gli inquilini stanno finendo la cooperazione con esso e quello nuovo - che vuoi iniziare a collaborare con esso.
Si precisa che entro un mese dal momento in cui si è deciso di modificare il codice penale, l'ex appaltatore deve trasferire tutte le pratiche relative allo stato tecnico della casa a quella nuova. Questo punto è meglio controllarlo da solo. Se la vecchia società rifiuta di trasferire le carte al candidato scelto dai proprietari, allora può rivolgersi al Tribunale Arbitrale con richiesta di assistenza al trasferimento degli atti per l'edificio. Può anche essere utile contattare l'ufficio del pubblico ministero.
Se il vecchio codice penale promette di migliorare, puoi crederci e continuare a collaborare con esso. Ma come dimostra la pratica, un'organizzazione che in precedenza non ha svolto correttamente i propri compiti non rispetterà tutte le clausole del contratto in futuro.

Rinnovo del contratto

Non sempre è necessario ricorrere a una soluzione così radicale come cambiare la società di gestione. Se i proprietari sono insoddisfatti della qualità del lavoro svolto o del fatto che non vengono forniti tutti i servizi necessari, può essere avanzata richiesta di rinegoziare l'accordo con la società di gestione. In questo caso, può essere modificato e integrato.
I documenti ufficiali spesso mancano di informazioni sulla proprietà che la società di gestione dovrebbe monitorare o su come dovrebbe cambiare l'importo del pagamento per i servizi forniti dall'organizzazione. A volte il loro elenco potrebbe non essere nemmeno conforme alla normativa vigente. Per concludere nuovamente un contratto, è necessario:

• Rivendica la versione attuale del documento nel codice penale.
• Studiarlo e confrontarlo con i requisiti che gli vengono proposti dalla normativa (art. 162 LC RF).
• Per iscritto, dichiarare l'insoddisfazione e i disaccordi esistenti e presentare il protocollo allo studio da parte dell'azienda.
• Se necessario, insieme al codice penale, formare un gruppo di persone che raggiungeranno un accordo sul testo del nuovo trattato.
• Presentare la questione dell'adozione della nuova versione all'assemblea dei proprietari.
• Richiedere al codice penale di riprodurre il testo del documento concordato e consegnarlo ai residenti per la firma.
• Approvare in assemblea le disposizioni del nuovo contratto.

Se non è stato possibile raggiungere un consenso con l'attuale codice penale, l'unico modo per cambiare la situazione è rifiutare i suoi servizi.
Ora sai come cambiare correttamente la società di gestione in un condominio, per quali motivi e se ci sono difficoltà nel processo di rifiuto dei servizi. La cosa principale è affrontare la questione in modo responsabile, non aver paura di difendere i tuoi diritti in situazioni di conflitto ed essere l'iniziatore della procedura descritta nell'articolo, se necessario.

Se fate una domanda a qualcuno di voi: avete scelto una società di gestione per la vostra casa, probabilmente il 90% risponderà che non solo non ha scelto, ma non ha nemmeno sentito parlare di elezioni per la società di gestione.

La ragione di questa situazione è che durante il periodo in cui è iniziata la riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali ed è stato introdotto il Codice abitativo della Federazione Russa, nuove società di gestione sono state create sulla base dei vecchi ZhEK, approfittando dell'analfabetismo legale e della disorganizzazione di la maggior parte dei residenti si è semplicemente “assicurata” il diritto alla gestione delle case, senza nemmeno avvisare i proprietari.

Quindi i proprietari di MKD sono rimasti come "servi della gleba" sotto il vecchio ufficio abitativo, solo in una nuova veste: sotto forma di società di gestione. A causa del fatto che tutti i condomini erano "assegnati" a tali società di gestione, non c'erano nuovi "attori" nel mercato degli alloggi e dei servizi comunali. Si è creata una sorta di mercato monopolistico delle società di gestione.

Ed è iniziato: senza il consenso dei proprietari, cambiano il tasso di mantenimento degli alloggi; inserire la tariffa target; lavare l'ingresso una volta al trimestre e riscuotere mensilmente il canone per la donna delle pulizie; includere nel calcolo dell'eccesso SDI (bisogni generali della casa), ecc.

Nella teoria economica, una delle proprietà di un mercato monopolizzato è la capacità del monopolista di mercato di discriminare i consumatori fissando il prezzo del proprio prodotto a propria discrezione. E con tutto questo, non assumersi la responsabilità per la manutenzione impropria della proprietà comune di un condominio!

Tuttavia, la vita non si ferma. Cresce l'insoddisfazione dei residenti per la qualità dei servizi (e spesso la mancanza di questi servizi), le persone cercano vie d'uscita: qualcuno crea un HOA, qualcuno cerca di trovare una nuova e moderna società di gestione sul mercato. Per fortuna hanno cominciato ad affacciarsi sul mercato società di gestione di nuovo tipo, che possono sopravvivere tra i grandi monopoli solo se gli inquilini sono soddisfatti del proprio lavoro.

Allora come si fa a sfuggire alla "servitù della gleba"? Te lo diremo nella nostra guida qui sotto.

MODALITÀ DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI GESTIONE CON L'ORGANIZZAZIONE DI GESTIONE

Il codice abitativo della Federazione Russa non ci dà il diritto di svegliarci una mattina e rifiutare i servizi di una determinata società di gestione.

Ci sono diversi modi per farlo legalmente:

1) Selezione di una nuova organizzazione di gestione al termine del contratto di gestione con la vecchia società di gestione.

2) Violazioni significative del contratto di gestione del vecchio organismo di gestione.

Ai sensi del comma 8.2 dell'art. 162 del Codice abitativo della Federazione Russa, i proprietari di locali in un condominio, sulla base di una decisione dell'assemblea generale, hanno unilateralmente il diritto di rifiutarsi di adempiere al contratto per la gestione di un condominio se l'organizzazione di gestione lo fa non rispettare i termini di tale accordo. E prendi la decisione di scegliere un'organizzazione di gestione diversa o di cambiare il modo in cui questa casa è gestita.

3) Modifica del codice penale sulla base di un'assemblea generale dei proprietari di MKD durante il periodo del contratto e senza commenti significativi sul suo lavoro.

A questo proposito, esiste una risoluzione del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 22 novembre 2011 n. 7677/11. Il quale interpreta il comma del Codice della Casa in modo tale che i proprietari possano modificare il Codice Penale qualora lo decidano in assemblea, anche se non vi sono state violazioni significative del contratto di gestione da parte del Codice Penale.

4) Cambiamento nel modo di gestire un condominio.

Ad esempio, in un'assemblea generale dei proprietari, si decide di creare un HOA o TSN, ma successivamente la partnership non gestisce un condominio da sola, ma assume per questo una società di gestione ai sensi del paragrafo 1 della parte 1 dell'articolo 137 del Codice abitativo della Federazione Russa. A proposito, questo metodo ha un vantaggio importante: se il nuovo codice penale non è all'altezza delle aspettative, sarà possibile cambiarlo tenendo una sola riunione del Consiglio HOA, se ciò è previsto dallo statuto di la partnership.

5) Risoluzione del contratto per accordo delle parti, se il vecchio codice penale si impegna a risolvere il contratto.

6) Privazione della licenza della società di gestione per gestire la tua casa, ai sensi dell'articolo 199 del codice abitativo della Federazione Russa.

COME SCEGLIERE L'AZIENDA DI GESTIONE "GIUSTA"?

FASE 1. SELEZIONE DI UNA NUOVA SOCIETÀ DI GESTIONE

La determinazione della cerchia dei candidati è uno dei momenti più importanti e cruciali. Di solito o il Consiglio della Camera o un gruppo di iniziativa si occupano di questo problema.

Assicurati di discutere la questione della modifica del codice penale con i vicini e i proprietari di altri locali nell'MKD.

Suggerimento 1

Scarta tutti i dubbi sul fatto che la tua casa non sia di interesse per nessuna società di gestione. La pratica del Centro per la protezione dei diritti dei cittadini "Fair Russia" mostra il contrario.

Anche le vecchie case cosiddette "problematiche" sono interessanti per le organizzazioni di gestione. Tale interesse può essere causato da vari motivi e non importa quale, ma è importante che quasi tutte le case siano interessanti a modo loro per l'una o l'altra società di gestione.

L'elenco degli enti gestori, di regola, è pubblicato sul sito ufficiale del comune. In ogni caso, presso l'Assessorato agli alloggi e ai servizi comunali dell'Amministrazione della tua città, puoi avere un elenco aggiornato di tutti i Codici Penali operanti nella città.

Suggerimento 2

Non trascurare le organizzazioni sconosciute o giovani.

Spesso le nuove organizzazioni sono più orientate al cliente, le loro attività sono più trasparenti e hanno un grande desiderio di prendere piede in questo mercato dei servizi, scacciando i grandi "mostri".

Consiglio 3

Studia tutti i tipi di rating e anti-rating, le cosiddette "liste nere". Queste valutazioni sono spesso pubblicate su fonti aperte, su Internet, sulla base dei risultati del lavoro di GZhI, Rospotrebnadzor e altri dipartimenti governativi.

PASSO 2. PRIMA INTRODUZIONE

Chiama quante più aziende possibili e parla con il loro management della possibilità di gestire la tua casa.

Chiedi una visita alla direzione della tua potenziale organizzazione di gestione prescelta e discuti tutte le tue domande. Inoltre, è meglio andare al bene del Consiglio della casa o di un gruppo di inquilini scettici.

Prova a scoprire quanto sia interessante la tua casa per la società di gestione che hai scelto, valuta i principali vantaggi commerciali delle aziende.

Lo scopo del primo passaggio è formare un'opinione generale sull'azienda richiedente e selezionare 2-5 aziende tra tutti i candidati.

Il Fair Russia Center for the Protection of Citizens' Rights può assisterti nella selezione iniziale delle aziende e organizzare una piattaforma per la conoscenza e la presentazione di queste aziende per il Consiglio MKD o un gruppo di iniziativa.

PASSO 3. CONOSCERE I CANDIDATI SELEZIONATI

In questa fase è necessario conoscere il più da vicino possibile i candidati, ottenere di proposito informazioni sulle aziende da fonti aperte. Se l'azienda è inclusa nell'anti-rating, specificarne le ragioni.

È altamente auspicabile comunicare con i residenti (Consiglio MKD) di quelle case gestite dai candidati che hai scelto, perché queste informazioni saranno le più obiettive per te.

Le domande a tali residenti possono essere diverse. Un elenco indicativo di domande potrebbe includere quanto segue: in che modo l'azienda serve la casa nel suo insieme; Con quale frequenza vengono pulite le aree comuni? come l'azienda reagisce ai suggerimenti e ai commenti dei residenti; quanto sia accessibile la gestione dell'azienda per comunicare con i residenti; quanto velocemente reagisce agli incidenti; quanto bene viene eseguita la riparazione; come l'azienda riporta ai residenti; quali sono le pretese generali nei confronti dell'azienda.

Lo scopo di questa fase è classificare i candidati selezionati e determinare le preferenze.

Raccolta di informazioni tecniche sulla tua casa

Questo passaggio può essere eseguito prima, prima dell'azione di richiamo, ma non deve essere successivo al passaggio 3 (conoscere i candidati selezionati).

In questa fase, devi raccogliere informazioni sulla tua casa. Più dettagliate sono le informazioni, meglio è. Tu stesso, come proprietario, devi capire le condizioni della tua casa.

Puoi richiedere informazioni sulle caratteristiche tecniche della tua casa nel tuo codice penale, ad esempio leggere il passaporto tecnico della casa, puoi anche ottenere queste informazioni dall'ITV, ma questo servizio è a pagamento.

Individuazione dei problemi urgenti in casa

È improbabile che questa fase causi difficoltà ai proprietari, perché i loro problemi più scottanti sono noti in anticipo.

Potrebbe essere la necessità di riparazioni urgenti al tetto, che perde da molto tempo, potrebbe essere la necessità di cambiare l'area locale e aumentare i parcheggi per le auto, o l'installazione di un parco giochi.

A questo punto è necessario fare un elenco, classificando i problemi in base alla loro importanza.

FASE 4. VAI ALLA DISCUSSIONE DEI PRINCIPALI TERMINI DEL CONTRATTO DI GESTIONE

In questa fase, i proprietari procedono a determinare le capacità della società di gestione di servire la loro proprietà comune.

Per fare ciò, proponiamo di inviare un questionario (questionario) a ciascun richiedente Regno Unito.

Il questionario contiene le domande più interessanti dei residenti sul mantenimento della loro proprietà comune nel MKD. Naturalmente, per rispondere a molte domande, l'ente gestore dovrà studiare le caratteristiche tecniche della casa, ed eventualmente il suo sopralluogo.

PASSO 5. DETERMINAZIONE DEL VINCITORE

Sulla base dei risultati dell'indagine, il Consiglio della Camera o il gruppo di iniziativa determina il vincitore del concorso indetto e procede alla discussione dei termini del futuro contratto, della sua forma, dell'elenco dei servizi forniti, delle tariffe, ecc. casa.

FASE 6. TENERE UN'ASSEMBLEA GENERALE PER SELEZIONARE UNA NUOVA SOCIETÀ DI GESTIONE

Se tutti i passaggi precedenti sono stati completati, non sarà difficile spiegare ai proprietari in assemblea generale perché è necessario scegliere una nuova società di gestione. La procedura per lo svolgimento dell'assemblea generale dei proprietari di locali è disciplinata dall'art. Arte. 44-48 del Codice abitativo della Federazione Russa.

La procedura per cambiare la società di gestione di un condominio prevede che la decisione venga presa dai proprietari con più del 50% dei voti. È importante tenere conto del fatto che i voti non vengono conteggiati dal numero dei proprietari di abitazione, ma dalle riprese degli appartamenti relative all'intera zona giorno dell'edificio.

In tutte le fasi del concorso, gli specialisti del Just Russia Center for the Protection of Citizens' Rights sono pronti a fornire consulenza e assistenza organizzativa ai residenti delle case nella scelta di una nuova società di gestione.

Ricorda, la scelta e la decisione spetta solo a te!