Brott mot företrädesrätten att köpa andel i lägenhet. Vid försäljning av en andel i strid med företrädesrätten till köp har varje annan delägare i delat ägande rätt att inom tre månader i domstol kräva överlåtelse av rättigheter till den och

Bostaden kan tillhöra flera personer med delad delad äganderätt. Och om någon av delägarna vill sälja sin del så har de andra ägarna företrädesrätt att köpa andel av lägenhet. Det bryts dock ofta av säljaren.

Advokater känner till flera system för att kringgå privilegiet att förvärva en andel. Till exempel görs en donation på grund av ett lån. Det finns också säkerhetsförhållanden.

Nyligen övervägde Ryska federationens högsta domstol ett kassationsöverklagande från en av ägarna. Han bad att få erkänna donationsavtalet för en andel av lägenheten som bluff. Ett av yrkandena var dessutom överlåtelse till käranden av köparens rättigheter i den omtvistade delen av fastigheten och återkrav från honom av kostnaden för den andel som tidigare deponerats hos rätten.

I den här artikeln:

Kärnan i konflikten eller vad man ska göra om företrädesrätten att köpa den aktie som säljs kränks

Medborgaren Ivanov lämnade in en talan till tingsrätten mot de tilltalade Sidorova och Semenov (namnen på deltagarna i målet har ändrats).

Sökanden hävdade i de inlämnade handlingarna att Sidorova skänkte sin del till Semenov för att betala av en skuld till den senare. Således dolde donationstransaktionen faktiskt en transaktion för köp och försäljning av en andel.

Och i så fall försökte Sidorova sälja andelen i lägenheten utan samtycke från ägarna, vilket bröt mot kraven i artikel 250 i den ryska federationens civillag. Målsäganden ansåg att gåvoavtalet i själva verket var en bluff och denna transaktion fråntog honom fördelarna med att förvärva en viss del av lägenheten.

Domstolen i första instans, genom sitt beslut av den 30 juli 2017, stödde yrkandena till fullo. Överklagandet agerade dock annorlunda och avslog genom ett beslut den 30 november samma år 2017 yrkandet.

Huvudargumentet var att gåvoavtalet omfattar låne- och säkerhetsförhållandet mellan Sidorova och Semenov. Därför ska gåvobrevet inte anses vara tänkt. Dessutom kommer återbetalning (återlämnande av allt som mottagits under transaktionen) inte att leda till återställande av kärandens rättigheter.

Ivanov höll inte med om appellationsdomstolens åsikt och förberedde ett kassationsöverklagande till Högsta domstolen. Efter dess prövning förekom ett beslut den 21 augusti 2018 i mål nr 33-KG18-4. Följaktligen överfördes målet till förnyad prövning.

Kassationsdomstolens huvudsakliga slutsatser

Med tanke på Ivanovs klagomål hänvisade Högsta domstolen till ett antal brott mot juridiska normer som begåtts under arbetet med överklagandet. Samtidigt är vissa punkter som anges i definitionen viktiga för brottsbekämpande praxis.

Sålunda, enligt artikel 250 i den ryska federationens civillagstiftning, när man köper och säljer en andel i gemensam egendom har andra ägare den primära rätten att förvärva den.

Kassationsinstansen angav härvidlag att denna regel inte bara gäller försäljning, utan även andra avtal av kompenserad karaktär. Detta inkluderar eventuella säkerheter.

Vid behandlingen av ärendet framhöll Ivanov att lägenheten egentligen var ersättningsegendom. Därför var det en kompenserad transaktion som ägde rum.

Under tiden fick överklagandet inte reda på vilka villkor och syften lånet gavs (om det verkligen fanns något). Och även mängden medel som överförts av Semenova till Sidorov som ett imaginärt skuldbelopp fastställdes inte.

Överklagandet i sin dom insisterade också på att det skulle finnas ett säkerhetsförhållande mellan parterna. I detta avseende har art. 338 civillagen i Ryska federationen. Dess regler säger att säkerheten står till dess ägares förfogande.

Överlåtelsen av rättigheter till den registreras inte omedelbart. Dessutom är utmätning tillåten först efter att ha erhållit skriftlig underrättelse från panthavaren. Inom ramen för den aktuella tvisten fanns inget sådant.

Efter att ha analyserat alla fel i överklagandet, återlämnade Högsta domstolen målet för ny prövning. Men nu måste en ny domarpanel lösa tvisten på dess meriter.

Brott mot företrädesrätten att köpa aktie

Så inom ramen för delade ägandeförhållanden finns det en företrädesrätt att förvärva en del av fastigheten vid överlåtelse av den. Det anges tydligt i bestämmelserna i artikel 250 i Ryska federationens civillagstiftning.

Högsta domstolen angav att denna regel gäller för alla ersättningstransaktioner:

• lova;
• ersättning;
• bidrag till företagets auktoriserade kapital.

Och även när det finns imaginära, låtsade överenskommelser för att dölja det verkliga tillståndet kan domstolen ta ställning som en intresserad part.

Hon ska i sin tur bevisa i sitt yrkande att det fanns ett inslag av betalning i alla utförda transaktioner. Det kan vara mer än bara pengar.

Det arbete som utförts, de tjänster som tillhandahållits eller motpartens överlåtelse av egendom tyder ändå på att transaktionen för avyttring av en andel i fastigheten var av kompenserad karaktär.

Expertutlåtande

Den analyserade domen från Högsta domstolen är betydelsefull av flera skäl. Således påpekade kassationsdomstolen hur man korrekt tillämpar bestämmelserna i artikel 250 i den ryska federationens civillag.

Dessutom är själva förfarandet med imaginära och låtsade transaktioner också viktiga. Domstolarna ska på ett tillförlitligt sätt, med hänvisning till handlingar och annan bevisning, fastställa vilken typ av relation som faktiskt fanns mellan parterna.

Men varje situation med alienering av en aktie har individuella egenskaper. I vissa fall kan det vara svårt att försvara företrädesrätten att äga en andel av fastigheten. Och det prejudikat som diskuteras kan vara till stor hjälp.

Arv

Fråga:
Snälla berätta för mig vad som är bäst för mig att göra. Jag och min bror ärvde och fick varsin andra andel i en ettrumslägenhet. Marknadsvärdet på lägenheten är 1200 tusen rubel, jag erbjuder honom 400 tusen rubel - han håller inte med. Berätta för mig hur detta problem kan lösas och kommer han att kunna sälja sin andel till en utomstående utan mitt medgivande? Och vad kan värdet av hans andel vara?

Svar:
Det är din brors rätt att sälja sin andel eller inte. Enligt artikel 209 i den ryska federationens civillagstiftning har ägaren rätt att äga, använda och förfoga över sin egendom.

Han kommer att kunna sälja sin andel utan ditt samtycke, men enligt reglerna om förköpsrätt.

I enlighet med artikel 250 i den ryska federationens civillagstiftning, vid försäljning av en andel i den gemensamma äganderätten till en utomstående, har de återstående deltagarna i delat ägande en företrädesrätt att köpa den sålda andelen till det pris för vilket det är säljs, och på andra lika villkor, utom vid försäljning på offentlig auktion.

Säljaren av en aktie är skyldig att skriftligen meddela övriga deltagare i delat ägande att han avser att sälja sin andel samt ange priset och övriga villkor under vilka han säljer den. Om återstående deltagare i delat ägande vägrar att köpa eller inte förvärvar denna andel i äganderätten till lägenheten inom en månad, har säljaren rätt att sälja sin andel till vilken som helst.

Vid försäljning av andel i strid med företrädesrätten har varje annan delägare i delat ägande rätt att inom tre månader kräva att köparens rättigheter och skyldigheter överlåts till honom. Det vill säga, om din bror ändå försöker sälja sin andel utan att meddela dig, har du rätt att bestrida denna transaktion inom tre månader och köpa ut din brors andel.

Äktenskapsskillnad

Fråga:
Berätta för mig hur jag ska lösa situationen. Jag och min man har varit skilda sedan 2000. Lägenheten har privatiserats sedan 2005 i lika delar - jag, min dotter och min exman. De bodde ihop till 2007. Sedan lämnade han. Han har inte bott i lägenhet på fyra år. Hela denna tid har han inte betalat för det.

Sedan stämde han om inflyttning, och rätten fastställde rätten att använda lokalen. Trerumslägenhet. Han vill flytta in inte ensam, utan med sin nya dam, och de ska få ett barn.

Jag lade ut lägenheten till försäljning, men allt beror på att min exman kräver mycket mer än vad hans tredje del är värd. Och hela tiden skrämmer han oss med att om de flyttar in så kommer han att hyra ut sin del.

Svar:
Du kan sälja hela lägenheten, inklusive din före detta makes andel, endast med hans samtycke. Om han inte ger sitt samtycke till försäljningen, oavsett av vilken anledning, så kommer du inte att kunna sälja hela lägenheten. I din situation finns det bara en utväg: att sälja din andel och din dotters andel, efter att du tidigare erbjudit dig att köpa ut dem till din exman.

Det är klart att detta blir mycket billigare än att sälja hela lägenheten, men det finns inget annat alternativ.

Aktie till salu

Fråga:
Hur man säljer sin halva huset (andel), vilka dokument behövs?

Svar:
Innan man säljer en andel av huset är det nödvändigt att ge delägarna en förköpsrätt att köpa sin del – precis som vid lägenhet (se ovan). Du måste meddela dem skriftligen om din avsikt att sälja aktien och ange dess värde.

Om de vägrar att köpa andelen eller inte svarar på ditt erbjudande kan du sälja din fastighet till vilken person som helst.

För att sälja en andel av ett hus måste du ha i dina händer ett certifikat för statlig registrering av rättigheter, ett dokument - grunden för att erhålla detta certifikat, samt ett tekniskt pass för byggnaden.

Lägenhet för älskare

Fråga:
Hallå! Jag ska köpa en lägenhet med min pojkvän. Vi har ungefär samma andelar från både hans och min sida. Hur ordnar man ett köp så att allas bidrag bevaras vid till exempel oenighet?

Svar:
Egendom som förvärvats före äktenskapet tillhör den i vars namn den är registrerad. Det vill säga om lägenheten du köper är registrerad som gemensamt delat ägande (en sekundandel för varje) så kommer dessa andelar att förbli oförändrade vid oenighet.

Du kan förfoga över dina aktier efter eget gottfinnande, men om vi pratar om att sluta ett köp- och försäljningsavtal så ska du komma ihåg den andra delägarens företrädesrätt att köpa ut den andra aktien. Det är mer lönsamt att sälja lägenheten inte i aktier, utan som helhet, med en ytterligare uppdelning av de mottagna medlen, men detta är endast möjligt efter ömsesidig överenskommelse mellan delägarna.

Konst. 246, 250 i den ryska federationens civillag fastställer detaljerna för att avyttra delad egendom. Särskilt den första normen anger att transaktioner med sådana objekt måste utföras efter överenskommelse mellan alla deltagare.

Samtidigt har en begränsning fastställts för den som vill förfoga över sin del. Han måste respektera det som tillhör andra aktieägare förköpsrätt. Konst. 250 civillagen i Ryska federationen fastställer detaljerna för att uppfylla detta villkor. Låt oss ta en närmare titt på det.

Allmän information

Såsom fastställs i art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning, vid överlåtelse (särskilt försäljning), av en andel till en utomstående, har de återstående ägarna förköpsrätt till det pris för vilket den säljs och på andra identiska villkor. Undantag föreskrivs för att slutföra transaktioner under offentliga auktioner, samt för försäljning av en andel av en tomt av ägaren av en del av en byggnad/byggnad eller lokal i denna belägen på sådan tomt.

I avsaknad av samtycke från alla aktieägare kan de organiseras i de fall som anges i del 2, 255 i artikeln, och i andra situationer som föreskrivs i lag.

Säljarens ansvar

Den enhet som avyttrar sin andel, i enlighet med punkt 2 i art. 250 i den ryska federationens civillag, måste skriftligen meddela de andra deltagarna om den föreslagna transaktionen. I meddelandet är han skyldig att ange kostnaden och andra väsentliga villkor för transaktionen.

För att svara ges aktieägare 30 dagar vid försäljning av fastighet och 10 dagar vid överlåtelse av lös egendom. Om ägardeltagarna vid utgången av den fastställda perioden inte förvärvar andelen har personen rätt att sälja den till en utomstående instans.

Enligt bestämmelserna i art. 250 i Ryska federationens civillagstiftning, om aktieägare vägrar att köpa, kan andelen säljas i förväg (före utgången av den period som fastställs i lag). I detta fall ska avslaget utfärdas skriftligt.

Specifika uppgifter för att meddela fastighetsdeltagare kan föreskrivas i andra federala lagar.

Begränsningar och ansvar

Om en person bryter mot rätten till företrädesförvärv av en aktie, enligt punkt 3 i art. 250 civillagen i Ryska federationen, kan övriga deltagare i fastigheten inom tre månader framställa yrkande hos rätten att överlåta köparens skyldigheter och rättigheter till dem.

Lagen förbjuder upplåtelse av förköpsrätt.

Bestämmelserna i artikel 250 gäller även fall av överlåtelse av aktier enligt bytesavtal.

Konst. 250 Civil Code of the Russian Federation med kommentarer

Den analyserade normen anger direkt att förmånsrätten sträcker sig till lösa och fasta föremål. Dessutom gäller bestämmelserna i art. 250 i den ryska federationens civillag tillämpas på transaktioner med certifierade värdepapper (andelar i ett stängt aktiebolag), aktier i kapital (till exempel i en LLC).

Det är värt att säga att en speciell regel som reglerar den statliga registreringen av transaktioner med aktier föreskrivs i federal lag nr 218. Inledningsvis fastställde den att vid registrering av transaktioner var det nödvändigt att bifoga uttalanden om samtycke från andra ägare. I händelse av deras frånvaro var den behörige tjänstemannen skyldig att avbryta förfarandet i 60 dagar och skicka meddelanden till alla deltagare som inte uttryckte sitt samtycke till transaktionen inom 3 dagar.

Denna formulering begränsade avsevärt den delade ägarens rättigheter i jämförelse med bestämmelserna Konst. 250 civillagen i Ryska federationen. Ändringar ingår i art. 24 federal lag nr 218, gjorde det möjligt att bringa den i överensstämmelse med artikel 250.

Transaktionskategorier

Efter ikraftträdandet av del 1 i civillagen gäller företrädesrätten även vid transaktioner för överlåtelse av en aktie enligt ett bytesavtal. Förutom detta, som visas rättspraxis, art. 250 civillagen i Ryska federationen gäller i andra fall av omhändertagande av gemensam egendom.

Deltagaren har rätt att testamentera, sälja, pantsätta, donera sin del, disponera andelen på annat sätt efter eget gottfinnande, i enlighet med reglerna i artikel 250. Vid avyttring av del av fastigheten i form av ersättning är det exempelvis nödvändigt att iaktta företrädesrätten att förvärva andelen av kvarvarande ägare.

Samtidigt noterade Högsta skiljedomstolens presidium i sin informationsskrivelse nr 102 från 2005 att kvalificeringen av omtvistade förhållanden inte som försäljning och köp inte kan anses vara en ovillkorlig grund för att inte tillämpa art. 250 civillagen i Ryska federationen.

Funktioner av succession

Förköpsrätten kvalificeras inte i lag som icke-egendomspersonlig. Samtidigt är en sådan bedömning av särskild betydelse inom ramen för arvsförhållanden. I rättspraxis betraktas inte företrädesrätten som egendomsfri och hänför sig inte till de rättsliga möjligheter i förhållande till vilka, i den mening som avses i artikel 1112, arv är oacceptabelt.

Högsta domstolen gav ett klargörande i denna fråga. I synnerhet angav domstolen att möjligheten för en delägare att kräva att köparens befogenheter överförs till honom i händelse av att en annan aktieägare underlåter att följa bestämmelserna i artikel 250 i civillagen är ett derivat av företrädesrätten . Följaktligen kan det inte vara en personlig rättighet, vars arv är omöjligt.

Utförandet av den aktuella rättigheten är inte oupplösligt förknippad med en specifik person. Det kan följaktligen utföras av den delade ägarens arvingar utan några begränsningar inom de ramar som fastställs i lag.

Specifikt för genomförandet av bestämmelser

Vissa svårigheter i praktiken uppstår vid prövning av tvister vars föremål är andelar i rätten till bostadshus. Högsta domstolen gav ett klargörande i denna fråga.

Domstolen anförde följande:

• Med stöd av bestämmelserna i artikel 252 i civillagen kan en deltagare i egendom kräva tilldelning av sin del från den gemensamma egendomen. Följaktligen, efter detta, upphör delat ägande. Detta innebär i sin tur att en person förlorar sin företrädesrätt att förvärva en del av fastigheten.
• Bestämmelserna i artikel 250 i civillagen gäller inte vid ingående av avtal om livslångt underhåll med anhöriga och vid överlåtelse av en andel genom offentlig auktion i fall som fastställts i lag.
• Vid överträdelse av bestämmelserna i artikel 250 beräknas den tremånadersperiod som tilldelats en annan deltagare i fastigheten för att framställa krav på överlåtelse av förvärvarens skyldigheter och rättigheter till denne från den dag då föremålet blev eller borde har fått kännedom om överträdelsen.

Tillämpningen av termen, avstängning, återställande och avbrott av den utförs enligt de allmänna reglerna i artiklarna 199-205 i koden.

Funktioner för att lämna in ett krav

Vid kränkning av företrädesrätten framställer intressenten yrkanden till rätten inom föreskriven tid. Han är samtidigt skyldig att på rättsavdelningens konto i den aktuella regionen deponera ett belopp som inkluderar köpeskillingen som erlagts för aktien, tullar och avgifter som föreskrivs i lag och andra belopp som ska betalas till den godtroende köparen i förplikta att ersätta honom för de kostnader som uppkommit i samband med att transaktionen avslutades.

Det bör bestämmas enligt reglerna i punkterna 2 och 9 1 i del 91 i artikeln i civillagen.

Om kraven är uppfyllda kan det tidigare ingångna avtalet inte ogiltigförklaras. Domaren som löste fallet i sak, i beslutet, indikerar ersättningen av köparen i transaktionen och i posten i Unified State Register, samt återvinning till förmån för svaranden av de belopp som betalats av honom vid slutförandet av transaktionen. Svaranden i sådana fall är följaktligen den goda köparen.

Lagstiftningen fastställer inte ett standardformulär för att meddela fastighetsdeltagare om en kommande transaktion för överlåtelse av en andel. Det förefaller som om det bör innehålla de väsentliga villkoren för transaktionen, liksom de bestämmelser som parterna har kommit överens om. Bland dem:

• Avtalets föremål.
• Den adress på vilken fastigheten är belägen, vars andel i äganderätten är avyttrad.
• Det pris till vilket en andel i rättigheten säljs eller namnet på det specifika objekt för vilket den ändras.
• Om avtalet föreskriver en avbetalningsplan/anstånd, anges dess villkor och villkor.
• Den period inom vilken deltagarna måste lämna ett svar. Det får dock inte vara mindre än de tidsfrister som fastställs i civillagen.

Meddelandet kan även innehålla andra bestämmelser som parterna i transaktionen anser vara väsentliga.

Om villkoren för transaktionen efter anmälan till övriga deltagare har ändrats ska delägarna informeras om detta.

Vi uppmärksammar er på att detta beslut kan överklagas till högre domstol och upphävas

MOSKVA STADSDOMSTOL

Domare: Fedyunina S.V.

Juridisk panel för civilmål vid Moskvas stadsdomstol bestående av:
Presiderande Shubina I.I.
domare Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
under sekreterare S.A.
med deltagande av åklagaren Podvysotskaya T.I.
efter att ha hört rapporten från domaren Batalova I.S.
tvistemål på överklagande av K.M. om beslutet från Lefortovo distriktsdomstol i Moskva den 8 november 2013, som beslutade:
För att tillgodose yrkandet av K.M. till K.V., S.L., S.N. om överlåtelse av rätt för köparen av andel enligt köpe- och försäljningsavtal, erkännande av företrädesrätt att köpa 2/2 andelar av lägenhet, ogiltigförklaring av donationsavtal för andel av lägenhet, avhysning - att vägra

installerat:

Målsägande K.M. väckte talan mot K.V., S.L., S.N., med beaktande av klargörandet av yrkandena enligt art. 39 i den ryska federationens civilprocesslag, ombedd att till henne överföra rättigheterna för köparen av 2/3 aktier enligt köp- och försäljningsavtalet daterat den 3 december 2012, som ingicks mellan K.V. och S.L.; erkänna hennes företrädesrätt att köpa 2/3 andel i den gemensamma äganderätten till en lägenhet på adressen: Moskva, ... proezd, d... byggnad... apt...; ogiltigförklara det mellan S.L. och S.N.; vräka S.L., S.N. från den omtvistade lägenheten.
De angivna yrkandena motiveras av att käranden är ägare till 1/3 andel av den omtvistade lägenheten på adressen:<...>, ägare till 2/3 av andelen var hennes son K.V.
Den 11 december 2012 fick käranden kännedom om försäljningen av K.V. andelar i äganderätten till den omtvistade lägenheten till tredje man. Den 5 januari 2011 erhöll käranden besked om försäljning av K.V:s andel. i den omtvistade lägenheten till ett pris av... rubel, efter att ha mottagit denna anmälan, bestred käranden äganderätten till K.V. lägenheten, som ett led i behandlingen av detta mål beslagtogs lägenheten.
Som käranden antytt har därefter K.V. begått handlingar som tydde på att han inte hade viljan att sälja sin andel i den omtvistade lägenheten och hyrde ut de rum han ockuperade.
År 2012 har K.V. sålde sin andel för... gnugga. S.L., medan käranden inte underrättades om försäljningen av aktien med erbjudande om att utnyttja sin företrädesrätt till köp.
Vid rättegången har målsägandeombudet K.L. stödde de angivna påståendena, med beaktande av deras förtydliganden, fullt ut.
Tilltalade K.V., S.N. vid domstolsförhandlingen invände de mot yrkandenas tillfredsställelse.
Målsäganden K.M., svaranden S.L. inte infann sig vid domstolsförhandlingen, med hänsyn till deras vederbörliga anmälan, prövades målet av domstolen i deras frånvaro i enlighet med art. 167 Code of Civil Procedure i Ryska federationen.
Rätten dömde ovanstående beslut, vars upphävande begärs av K.M. med stöd av överklagandets argument, med hänvisning till domstolens brott mot processrättsliga regler, uttryckt i att åklagaren inte varit inblandad i målet, liksom som domstolens brott mot de materiella rättens regler, vilket tyder på att käranden, efter att ha ändrat villkoret om priset på den överlåtna aktien, genomfört transaktionen utan att meddela den deltagare i den gemensamma egendomen som har förköpsrätt, vilket är ett absolut brott mot art. 250 i Ryska federationens civillagstiftning och innebär tillfredsställelse av anspråket.
Efter att ha kontrollerat ärendet, efter att ha lyssnat på företrädare för målsäganden, svarandena K.V., S.N., efter att ha diskuterat möjligheten att pröva ärendet i frånvaro av målsägande K.M., svarande S.L., som var vederbörligen underrättad om behandlingen av målet, efter att ha hörts. slutsatsen från åklagaren Podvysotskaya T. I., som ansåg domstolens beslut vara lagligt och berättigat, efter att ha diskuterat argumenten för överklagandet, finner den rättsliga panelen inga skäl för att upphäva domstolens beslut, fattat i enlighet med den faktiska omständigheterna i ärendet och lagens krav.
Enligt punkt 1 i art. 209 i den ryska federationens civillagstiftning har endast ägaren samtidigt rättigheter att äga, använda och förfoga över sin egendom. Andra juridiska ägare har inte rätt att förfoga över egendom som inte tillhör dem.
I enlighet med punkt 2 i art. 246 i den ryska federationens civillagstiftning har en deltagare i delat ägande rätt att efter eget gottfinnande sälja, donera, testamentera, pantsätta sin andel eller på annat sätt förfoga över den i enlighet med reglerna i artikel 250 i ryska federationens civillag under dess alienation för ersättning.
Med stöd av punkterna 1-3 i art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning, vid försäljning av en andel i den gemensamma äganderätten till en utomstående, har de återstående deltagarna i delat ägande en företrädesrätt att köpa den sålda andelen till det pris för vilket den säljs, och på andra lika villkor, utom vid försäljning på offentlig auktion.
Säljaren av en aktie är skyldig att skriftligen underrätta övriga deltagare i delat ägande om sin avsikt att sälja sin andel till en utomstående, med angivande av pris och andra villkor under vilka han säljer den. Om återstående deltagare i delad äganderätt vägrar att köpa eller inte förvärvar den sålda andelen i äganderätten till fast egendom inom en månad, och i äganderätten till lös egendom inom tio dagar från dagen för anmälan, har säljaren rätten att sälja sin andel till vem som helst.
Vid försäljning av andel i strid med företrädesrätten har varje annan delägare i delat ägande rätt att inom tre månader kräva att köparens rättigheter och skyldigheter överlåts till honom.
Som följer av rättegångsmaterialet och fastställt av domstolen i första instans, äger den omtvistade trerumslägenheten på adressen: Moskva, ... pr., d... byggnad... apt... Käranden äger.. . andelar i äganderätten till den angivna lägenheten.... andelar i äganderätten till lägenheten tillhörde svaranden K.V.
I samband med det beslut som K.V. beslut att sälja sin andel i äganderätten till käranden, tillförordnad notarie i Moskva S.O. ett meddelande skickades till målsäganden K.M. det föreslogs att köpa... aktier i den omtvistade lägenheten till ett pris... rubel, käranden förklarades att hon inom en månad från dagen för mottagandet av meddelandet skulle uttrycka sin avsikt angående den föreslagna transaktionen, annars fastigheten kommer att säljas utan hennes medgivande.
Detta meddelande inkom till K.M. 2011-05-01, men inget svar inkom. Av protokollet från rättegångsförhandlingen den 8 november 2013 (mål 148) följer att käranden, efter att ha fått besked om försäljningen, inte förvärvat den aktie som föreslagits för avyttring på grund av bristande ekonomisk möjlighet. Intyg om leverans av meddelande till käranden K.M. svaranden erhöll från notarie den 28 april 2011.
2012-11-16 mellan tilltalade K.V. och S.L. slöts ett köp- och försäljningsavtal... av andel i angiven lägenhet till pris... rub.
Därefter mellan S.L. och S.N. slöts ett donationsavtal... om andel i äganderätten till den omtvistade lägenheten.
För närvarande är ägare till lägenheten K.M., S.L., S.N. i 1/3 del vardera.
Vid framställningen av sina yrkanden har käranden hänvisat till att hon inte fått besked om försäljningen av aktien och svaranden, utan några skäl, självständigt ändrat priset på den erbjudna aktien.
Vid prövningen av de angivna yrkandena fann rätten inte skäl att tillgodose dem med hänsyn till att K.V. i enlighet med det fastställda förfarandet, underrättade käranden om försäljningen av andelen, som uppfyller kraven i art. 250 i den ryska federationens civillag, och käranden, efter att ha fått meddelande om försäljningen, utövade inte företrädesrätten för att köpa den överlåtna andelen.
Samtidigt tog rätten hänsyn till att den långa tiden för försäljning av aktien till tredje man och ingående av köp- och försäljningsavtalet berodde på att efter att ha erhållit besked om försäljning av aktien. , gick käranden till domstol med yrkande om erkännande av hennes arvsvägran i form av andel av den omtvistade lägenheten till förmån för K .IN. ogiltig, ogiltigförklaring av intyget om statlig registrering av rätten till 2/3 andel av lägenheten för svaranden K.V.
Som ett led i behandlingen av nämnda tvistemål har beslag lagts på lägenheten för att säkerställa fordran, vilket hävdes den 18 oktober 2011 (mål 128). Denna omständighet hindrade försäljningen av K.V. hans andelar i äganderätten till lägenheten.
Rätten tog även hänsyn till att K.V. annonser om försäljning av andel i den omtvistade lägenheten publicerades, lägenheten visades upprepade gånger upp för köpare, vilket också krävde en viss tid.
Med kärandens argument angående svarandens kränkning av art. 250 i den ryska federationens civillag på grund av frånvaron av hennes meddelande om försäljning av en andel i lägenheten för mängden... rub. domstolen höll inte med, och påpekade att lagen inte föreskriver upprepade meddelanden till ägaren om försäljning av en andel efter en viss tid, och att försäljning av en andel till en högre kostnad till en tredje part inte strider mot rättigheter för käranden, som hade möjlighet att köpa den avyttrade andelen för ett lägre pris, men inte utnyttjat detta .
Efter att ha vägrat att tillgodose kärandens krav att till henne överlåta köparens rättigheter och skyldigheter enligt köpe- och försäljningsavtalet daterat den 3 december 2012 fann rätten inte heller skäl att tillgodose kraven på ogiltigförklaring av gåvoavtalet, vräker S.L., S.N. från den omtvistade lägenheten, eftersom de angivna kraven härrör från de tidigare angivna.
Domarnämnden instämmer i förstainstansrättens slutsatser, de bygger på en omfattande, fullständig och objektiv studie av de bevis som finns tillgängliga i målet, vars rättsliga bedömning gjordes av domstolen enligt reglerna i art. . 67 i Ryska federationens civilprocesslag och följer normerna för materiell rätt som styr kontroversiella rättsliga förhållanden.
Dessutom anser den rättsliga panelen att det är nödvändigt att notera att klausul 1.2 i resolutionen från plenum vid Ryska federationens högsta domstol daterad 06/10/1980 N 4 (som ändrad den 02/06/2007) "I vissa frågor om praxis för domstolsprövning av tvister som uppstår mellan deltagare i gemensamt ägande av en bostadsbyggnad” förklaras, att vid lösning av tvister som uppstår i samband med att en deltagare utövar delat ägande av företrädesrätten att köpa en andel av fastigheten (artikel 250 i den ryska federationens civillag) är det nödvändigt att ta hänsyn till att när käranden lämnar in ett sådant krav är käranden skyldig att bidra, analogt med del 1 i art. 96 i Ryska federationens civilprocesslag till bankkontot för administrationen (avdelningen) för rättsavdelningen i den relevanta konstituerande enheten i Ryska federationen, det belopp som betalas av köparen för huset, avgifter och avgifter, samt som andra belopp som ska betalas till köparen som ersättning för nödvändiga utgifter som uppstår vid köp av huset.
Av fallets material framgår att de angivna medlen inte satts in på rättsavdelningens bankkonto. Ett intyg från JSCB Interprombank daterat den 10/02/2013, tillgängligt i ärendet, indikerar endast att den 10/02/2013 saldot på kärandens bankkonto är... rubel, vilket inte indikerar närvaron av det angivna beloppet på dagen för domstolsbeslutet och behandlingen av målet i hovrätten, insättning av medel på ett bankkonto garanterar inte deras säkerhet under hela behandlingen av ärendet och vid verkställighetsstadiet av beslutet, eftersom det inte utesluter kontohavarens möjlighet att utöva sin rätt att förfoga över medel. Det finns ingen information om att åtgärder vidtagits för att säkra fordran i förhållande till detta bankkonto för att garantera säkerheten för medel. Med hänsyn till det anförda är domstolens beslut att ogilla yrkandet riktigt.
Genom att diskutera de argument som käranden framförde i överklagandet kommer juridikpanelen fram till följande.
Enligt käranden har meddelandet om försäljning av andelen, avsänt i enlighet med art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning till en deltagare i delat ägande, innehåller bland de väsentliga villkoren priset på kontraktet, om det ändras måste ett motsvarande meddelande som anger det nya priset skickas till hela den delade ägaren.
Domarnämnden kan inte instämma i detta argument, eftersom käranden som ägare av en andel i lägenheten, när en annan ägare säljer sin andel i lag, har företrädesrätt till köp, medan nuvarande lagstiftning inte har föreskriva skyldighet för säljaren av andelen i delade äganderätten att efter att ha skickat meddelande om avsikt att sälja sin andel i fastighet för det pris som anges i meddelandet inte i framtiden ändra villkoren och priset för avtalet. , eftersom reglerna om offentligt erbjudande inte är föremål för tillämpning av det avtal som parterna träffat, när den som skickat erbjudandet att sälja fastigheten för ett visst pris och villkor , inte har rätt att ändra dessa villkor och priser.
Kärandens argument att svaranden, efter att ha skickat det första meddelandet som anger priset, inte har rätt att i efterhand höja det, bygger på en felaktig tolkning av de materiella rättsreglerna, eftersom säljaren inte bara har rätt att ändra förväntat pris genom att höja det, men har också rätt att vägra sälja sin andel fast egendom, eller på annat sätt förfoga över den.
Det finns inga tecken på olagliga handlingar från svarandens sida i förhållande till käranden.
Dessutom, genom att hävda en kränkning av dess rätt, uttryckt i försäljning av en andel av svaranden till ett pris som är högre än det pris som tidigare erbjudits käranden, bryter käranden mot art. 56 i den ryska federationens civilprocesslag gav inte bevis för att hon hade för avsikt att förvärva andelen och motsvarande medel för att förvärva den angivna andelen vid tidpunkten för dess överlåtelse, samt bevis för att försäljningen av andelen till ett högre pris kränkte hennes rättigheter.
Överklagandets argument om att åklagaren inte var inblandad i målet i första instans i enlighet med punkt 4 i art. 45 i den ryska federationens civilprocesslag, vederläggs av fallets material och invändningar som presenterats av Lefortovo Interdistrict Prosecutor's Office i Moskva, av vilken det framgår att åklagaren vederbörligen underrättades om behandlingen av ärendet genom att skicka listor av tvistemål som behandlats med åklagarens medverkan, hans underlåtenhet att inställa sig vid domstolsförhandlingen berodde på att han anställdes i en annan rättegång, åklagaren är insatt i domstolsbeslutet, det finns inga skäl att överklaga.
Argumenten i överklagandet ifrågasätter inte beslutets laglighet, utan handlar om en omprövning av domstolens slutsatser om vägran att uppfylla kraven och den insamlade bevisningen i målet.
När domstolen prövade ärendet förelåg ingen överträdelse eller felaktig tillämpning av materiell eller processrättslig lagstiftning som ledde till utfärdandet av ett olagligt beslut; det finns inga skäl att upphäva domstolsbeslutet baserat på argumenten för överklagandet.
Baserat på ovanstående, styrd av konst. Konst. 328, 329 Code of Civil Procedure i Ryska federationen, rättspanel

Försäljning av andel i fastighet som ägs av flera personer sker strikt enligt särskilda regler. Alla ägare bör vara medvetna om förköpsrätten för att undvika kollisioner med lagen i processen att sälja sin andel till en utomstående.

Första natten rätt

Försäljningen av en andel i gemensamma äganderätter regleras av artikel 250 i den ryska federationens civillag. Denna artikel förklarar mekanismen för att utöva företrädesrätten till köp, enligt vilken deltagare i gemensamt delat ägande har rätt till "första inlösen" av en aktie som är planerad att säljas till en utomstående.

Summan av kardemumman är att rätten att köpa en aktie i första hand tillkommer andra aktieägare och endast om de inte har utnyttjat denna rätt kan aktien säljas till en utomstående.

Dessa begränsningar gäller dock inte för att donera en andel, så du kan donera din egendom utan samtycke från andra aktieägare. Delägare kan dock vända sig till domstolen med krav på att erkänna gåvoaffären som sken. Därför riskerar den nya ägaren vid en sådan ”donation”, när betalning faktiskt sker men inte annonseras, att förlora både andelen och de pengar som betalats för den utan överenskommelse.

I praktiken förekommer ofta fall då den blivande köparen först får en mindre andel, och sedan förvärvar han som deltagare i den gemensamma ägandet resterande del. I det här fallet kommer aktiens huvudvärde att bekräftas officiellt av köp- och försäljningsavtalet.

Förresten, enligt artikel 421 i den ryska federationens civillagstiftning är medborgarna fria att ingå ett köp- och försäljningsavtal, så säljaren är fri att välja en köpare bland delägarna av fastigheten som vill köpa sin andel, efter eget gottfinnande.

Beslut med besked

I enlighet med punkterna 2, 3 i artikel 250 i Ryska federationens civillagstiftning är säljaren av en aktie skyldig att skriftligen meddela de andra deltagare i delat ägande om sin avsikt att sälja sin andel till en utomstående, med angivande av priset och andra villkor under vilka han säljer den. Om återstående deltagare i delat ägande vägrar att köpa eller inte förvärvar den sålda andelen i äganderätten till fast egendom inom en månad, har säljaren rätt att sälja sin andel till tredje man. Dessa regler gäller även vid överlåtelse av en aktie enligt ett bytesavtal.

Du kan meddela om försäljningen till exempel via telegram med leveransbekräftelse eller rekommenderat brev med avisering och inventering. Du kan också skicka det genom en notarie, och några av dem utfärdar i det här fallet en bekräftelse på att ett sådant meddelande har skickats.

Den nuvarande lagstiftningen anger inte innehållet i meddelandet till säljaren av aktien. Ett sådant meddelande måste dock ange alla väsentliga villkor om vilka en överenskommelse nåddes mellan parterna i transaktionen, inklusive föremålet för försäljning (utbyte); adress till fastighetens läge, andel i den gemensamma äganderätten till den egendom som avyttras; det pris som andelen säljs till (eller den egendom som den byts mot). Vid försäljning av andel på avbetalning eller anstånd anges betalningsvillkor. Andra villkor för transaktionen som parterna har bedömt vara betydande kan också specificeras. Ansökan bör också ange tidsfristen för att svara på den.

Hårda detaljer

För det fall att dessa villkor efter att ha meddelat delägarna om försäljningsvillkoren (byte) ändrats, åtminstone i riktning mot att förbättra köparens rättigheter, till exempel att priset har sjunkit eller en avbetalningsplan har lämnats, ska deltagarna i det gemensamma ägandet åter underrättas om dessa förändringar.

Om andelen säljs i strid med företrädesrätten (säg att säljaren inte har meddelat de övriga delägarna om försäljningen av andelen, inte väntat på att karenstiden löper ut eller sålt andelen till en utomstående på andra förmånligare villkor än de som erbjöds delägarna), kan varje annan deltagare i den gemensamma ägandet inom tre månader lagligen kräva att köparens rättigheter och skyldigheter överförs till denna.

Inom tidsfristerna

Om återstående deltagare i delat ägande vägrar att köpa eller inte förvärvar den sålda andelen i äganderätten till fast egendom inom en månad, har säljaren rätt att sälja sin andel till vem som helst. Det vill säga, om du har informerat aktieägaren på rätt sätt om dina planer, kan du inom en månad sälja på samma villkor till vilken annan tredje part som helst.

Lagen ålägger säljaren att underrätta delägarna om försäljningen av andelen, därför kan han, om sådan delägare underrättas, utnyttja sin rätt att köpa den avyttrade andelen inom en månad även när han befinner sig på sjukhuset, t.ex. till exempel genom att företräda sina intressen av en annan person enligt en fullmakt.

Tvärs över lagen

Enligt artikel 24 i den federala lagen av den 21 juli 1997 N 122-FZ "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den", tvister mellan deltagare i delat ägande som uppstod under den statliga registreringen av rätten till en andel i gemensam egendom är föremål för beslut i domstol.

Om andelen säljs i strid med företrädesrätten föreskrivs i lagen en tremånadersperiod för delägaren att lämna in ett yrkande i domstol med krav på att köparens rättigheter och skyldigheter ska överföras till honom. .

Konstantin Kozhevin, juridisk konsult för människorättsorganisationen ANO "Fair Medicine"