Pristopi in metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Pristopi in metode pri vrednotenju nepremičnin Primerjalni pristop in donos pri vrednotenju nepremičnin

Preden preidemo na vsebinski prikaz različnih pristopov k vrednotenju nepremičnin in uporabljenih metod vrednotenja, naj pojasnimo, kaj je vsebina teh pojmov.

Spodaj pristop k vrednotenju nepremičnin se nanaša na določen metodološki pogled na naravo vrednosti nepremičnine, ki odraža določen ekonomski in teoretični koncept vrednosti in cene.

V skladu s tem lahko govorimo o treh glavnih pristopih k določanju vrednosti nepremičnin: stroškovnem (temelji na konceptu stroškov), donosnem (temelji na teoriji koristnosti in pričakovanjih) in primerjalnem (teoretična osnova je teorija ponudbe in povpraševanja).

Za razliko od pristopa je metoda vrednotenja nepremičnin aplikativni koncept.

Metoda vrednotenja nepremičnin- to je posebna metoda, algoritem za izračun vrednosti vrednosti nepremičnine.

Na podlagi enega pristopa k ocenjevanju je mogoče razviti več metod, ki se med seboj razlikujejo po zaporedju izračunov, uporabljenih podatkih in natančnosti izračunov. Dohodkovni pristop je na primer mogoče izvesti z uporabo metode množitelja bruto najemnin, metode kapitalizacije neposrednega dohodka in metode diskontiranih denarnih tokov. S stroškovnim pristopom se lahko za določitev trenutnih stroškov stavb uporablja metoda ocene stroškov, metoda primerjalne enote itd.. V tem primeru bo uporaba vsake od metod dala individualen rezultat, ki se razlikuje od drugih metod. .

Treba je opozoriti, da noben od pristopov ne more podati povsem ustreznih tržnih razmer sodb o vrednosti vrednosti nepremičnine. V praksi se to kaže v tem, da mora ocenjevalec v skladu s standardi uporabiti bodisi vse tri pristope ocenjevanja vrednosti bodisi (vsaj) dva, pri čemer utemelji razlog za svojo izbiro. Hkrati je treba končno presojo o vrednosti predmeta opraviti ne na podlagi aritmetične sredine, temveč ob upoštevanju pomena enega ali drugega pristopa v vsakem posameznem primeru (ta postopek se imenuje "postopek odobritve" ").

Preden se lotimo pristopov in metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, je treba podati še eno pripombo.

Že zgoraj je bilo poudarjeno, da lahko vrednotenje nepremičnin delimo na množično vrednotenje nepremičnin in individualno vrednotenje nepremičnin.

Individualno ocenjevanje je zgodovinsko in metodološko pred množičnim ocenjevanjem, tehnološko pa se opazno razlikujeta.

Individualna ocena vključuje upoštevanje vseh dejavnikov, ki so pomembni z vidika oblikovanja vrednosti predmeta, individualnih značilnosti predmeta, njegovega pravnega statusa, trenutnega stanja na trgu na dan ocenjevanja itd.

Množično vrednotenje temelji na upoštevanju glavnih dejavnikov, ki vplivajo na stroške predmetov, in široki uporabi metod statistične obdelave informacij o stanju na trgu v okviru teh dejavnikov.

Individualna ocena daje natančnejši rezultat, zahteva pa tudi več stroškov. Zato se uporablja pri sprejemanju individualnih odločitev na trgu. Masovno odmero praviloma uporablja država v interesu obdavčitve, včasih, kot je prikazano v pogl. 6 učbenika, za določanje najemnin za množično oddajo nepremičninskih objektov ipd. Vsekakor ne more upoštevati vseh lastnosti objektov (na primer družbenega okolja).

Razmislite o pristopih in metodah vrednotenja glede na posamezno vrednotenje nepremičnin.

Stroškovni pristop. Konceptualno stroškovni pristop temelji na teoriji stroškov kot osnovi vrednosti blaga, njegova uporaba pa temelji na principu substitucije.

Pomembno si je zapomniti

Glavna ideja stroškovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je, da objekt ne more stati več, kot bi moral porabiti za ustvarjanje podobnega.

Praktično pristop temelji na izračunu stroškov obnove (zamenjave) predmeta, ki se ocenjuje, ob upoštevanju amortizacije in ločene ocene tržne vrednosti zemljišča.

Obseg stroškovnega pristopa : novogradnja, rekonstrukcija, ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovanje, obdavčitev, ocenjevanje vrednosti nepremičnin na "pasivnih" trgih.

Razmislite algoritem uporabe stroškovne metode.

stopnja ITrenutna ocena stroškov zamenjave (okrevanje ) zgradbe, strukture. Oceno trenutnih nadomestnih stroškov zgradbe je mogoče izvesti z različnimi metodami.

Ocenjena metoda sestoji iz priprave ocene stroškov gradnje. Stroški vključujejo:

• neposredni stroški (PC) (gradbeni materiali in izdelki, amortizacija opreme, plače delavcev in strokovnjakov, drugi stroški in dobiček izvajalca);
• posredni stroški (IC) (stroški zavarovanja, projektiranja, izdelave študije izvedljivosti, pridobivanja gradbenih dovoljenj, stroški promocije blaga na trgu itd.);
• normalni dobiček razvijalca za dane tržne razmere (PD).

Tako formula za določitev sedanje vrednosti stavbe (PV)

kot sledi:

TS = PZ + KZ + PD.

Ocenjena metoda daje najbolj natančne rezultate (z napako približno 5–10%), vendar je povezana z velikimi vložki časa, dela in navsezadnje financ, zato je v praksi precej redka.

Lahko se uporabi kot različica ocenjene metode metoda cene na enoto (glede na cene za določene vrste del in materialov), metoda virov (na podlagi tržnih cen za dela ali njihove sklope), indeksna metoda.

Indeksna metoda je sestavljena iz določitve nadomestitvene vrednosti ocenjevanega predmeta z množenjem knjigovodske vrednosti z ustreznim indeksom. Ena izmed pogostih možnosti uporabe indeksne metode je uporaba tako imenovanih koeficientov gradnje, pri katerih se strošek gradnje (stroški izvajalca, vključno z njegovim dobičkom) izračuna s pretvorbo osnovnih cen gradnje v tekoče.

Elementna metoda (metoda razčlenitve objekta na ločene komponente) vključuje primerjavo predmeta, ki se ocenjuje, s podobnim glede na posamezne elemente stroškov gradnje stavbe. Stroški gradnje so v tem primeru določeni kot vsota stroškov ustvarjanja posameznih elementov stavbe: temeljev, ograjenih konstrukcij, stropov, streh, inženirske opreme.

Podatke za izračun lahko vzamemo na podlagi uporabe informacij o podobnih novozgrajenih objektih, projektne dokumentacije, tehničnih meritev.

Metoda po elementih daje manj natančne rezultate od ocenjene (odstopanja v 10-15%), vendar zahteva bistveno manj časa in drugih stroškov.

Metoda primerjalne enote določa, da se stroški za ustvarjanje podobnih predmetov vzamejo kot osnova na določeno mersko enoto predmeta (primerjalno enoto). Takšne enote so lahko stroški ustvarjanja enega sedeža v restavraciji, enega sedeža v garaži ali pogosteje na 1 m2 stanovanjske ali celotne stavbne površine na 1 m3 prostornine stavbe. Metoda je najučinkovitejša, napaka pri njeni uporabi je 15-20%.

Če so znani skupna površina (prostornina) analogne zgradbe in skupni stroški, potem je enostavno določiti stroške na 1 m2, 1 m3.

V prihodnosti se dobljeni rezultat pomnoži s površino ocenjene stavbe:

TC = C S(V),

kjer je C strošek na enoto primerjave; S(V) je površina (volumen) ocenjene stavbe.

Pomembno je razumeti dejstvo, da tako metoda po elementih kot metoda primerjalne enote pomenita pravilno metodo za izbiro analogov - istega tipa, približno enake vrednosti (sicer so možna znatna izkrivljanja).

Poleg tega je treba zapomniti, da so vsi stroški, kot veste, razdeljeni na fiksne in spremenljive. Fiksni stroški vključujejo stroške vodenja projekta, inženirskih komunikacij itd. Zato je treba pri uporabi podatkov za podobne objekte prilagoditi obseg predmeta.

Stopnja II. Ugotavljanje akumulirane amortizacije zgradbe. Akumulirana amortizacija se razume kot znesek izgube predmeta tržne vrednosti skozi čas zaradi vpliva (izboljšave) notranjih in zunanjih dejavnikov na predmet.

Pojem "amortizacija" se v oceni uporablja v drugačnem pomenu kot v računovodstvu. V računovodstvu je amortizacija postopek razporejanja začetnih stroškov v življenjski dobi sredstva.

Pri vrednotenju je amortizacija dejavnik, ki določa nadomestno sedanjo vrednost predmeta, ne glede na njegovo prvotno vrednost. Amortizacija se ugotavlja glede na tekoče stroške, obračunane v prvi fazi uporabe nabavne metode.

Vrednotenje razlikuje med tremi metodami za ugotavljanje zneska akumulirane amortizacije: metodo ločevanja, metodo življenjske dobe in tržno metodo.

Metoda ločevanja vključuje delitev obrabe (zastarelosti) na tri komponente: fizično obrabo, funkcionalno obrabo in zunanjo obrabo.

Telesno poslabšanje. - izguba potrošniških lastnosti predmeta zaradi izkoriščanja ali naravnih (naravnih) dejavnikov. Fizična obraba se lahko določi tako za objekt kot celoto kot za njegove posamezne elemente.

funkcionalna obraba - izguba potrošniških lastnosti predmeta glede na zahteve potrošnikov, sodobne tržne standarde. Na primer, zastarela postavitev, pomanjkanje potrebne opreme. Upoštevajte, da so izboljšave, ki so glede na stanje trga in njegovega segmenta nepotrebne, lahko pripisane tudi funkcionalni obrabi.

Zunanji (včasih imenovano gospodarsko) nositi - izguba potrošniških lastnosti predmeta zaradi spremembe okolja.

Fizična in funkcionalna obraba se deli na odstranljivo in nepopravljivo.

Odstranljiva obleka - ta vrsta amortizacije, katere stroški odprave so manjši od vrednosti istočasno dodanega predmeta. Odstranljiva obraba se upošteva v višini stroškov, potrebnih za njeno odpravo.

Nepopravljiva obraba - pri kateri je strošek odprave obrabe nemogoč ali višji od dodane vrednosti. Očitno se upošteva pri količini obrabe.

Tako merilo odstranljivosti ni samo fizična možnost odprave obrabe, ampak predvsem ekonomska izvedljivost takšne odprave.

Pomembno si je zapomniti

Skupna količina akumulirane obrabe pri uporabi metode ločevanja se določi s seštevanjem posameznih vrst obrabe:

Akumulirana obraba + Fizična obraba (odstranljiva + neodstranljiva) + + Funkcionalna obraba (odstranljiva + neodstranljiva) + Zunanja obraba.

Življenjska metoda temelji na uporabi konceptov kot so: rok fizične življenjske dobe stavbe, rok ekonomske življenjske dobe stavbe, efektivna starost.

Fizično življenje stavbe - čas, v katerem je objekt fizično mogoč za uporabo.

Ekonomska življenjska doba stavbe - obdobje, v katerem lahko stavba ustvarja dobiček (prihodki iz obratovanja so višji od odhodkov).

Efektivna starost - starost, ki ustreza fizičnemu stanju objekta v času ocenjevanja. Ker je stanje stavbe odvisno od kakovosti njenega delovanja, je lahko efektivna starost večja ali manjša od njene fizične starosti.

Naloga cenilca je ugotoviti efektivno starost objekta in na tej podlagi stopnjo njegove dotrajanosti:

Amortizacija = efektivna starost / ekonomska življenjska doba.

Tržna metoda predvideva primerjavo ocenjene stavbe z analogi, za katere je že obračunan znesek amortizacije (pred kratkim prodani objekti na trgu).

Stopnja III. Prilagoditev izračunane nadomestitvene vrednosti za amortizacijo in pridobitev nadomestitvene sedanje vrednosti objekta. Prilagoditev se izvede po formuli

BC = TS-NI,

kjer je BC nadomestitvena sedanja vrednost; TS - stroški zamenjave; PI - akumulirana obraba.

Faza IV.Ugotavljanje vrednosti zemljišča. Stroški zemljišča po nabavni metodi se določijo kot vrednost zemljišča, ki ni zazidano, na podlagi načela najboljše uporabe z uporabo naslednjih metod.

Metoda primerjave prodaje temelji na podatkih o prodajnih cenah zemljišč, ki so analogi ocenjenega zemljišča.

Uporaba metode vključuje:

• izbor primerljivih zemljišč z znanimi prodajnimi cenami;
• prilagajanje prodajnih cen primerljivih zemljišč, ki omogočajo upoštevanje razlik med predmetom ocenjevanja in primerljivim objektom glede na dejavnike oblikovanja cen;
• izračun nabavne vrednosti zemljišča kot povprečje ali tehtano povprečje prilagojenih prodajnih cen primerljivih nepremičnin.

Način prenosa (distribucija ) predvideva uporabo podatkov o prodaji nepremičnin, ki se nahajajo na podobnih lokacijah, pod pogojem, da obstaja ali se lahko izračuna razmerje med vrednostjo zemljišča in vrednostjo izboljšav.

Metoda temelji na načelu ravnovesja, po katerem obstaja normalno oziroma tipično razmerje med vrednostjo zemljišča in vrednostjo nepremičnin nasploh.

Metoda kapitalizacije rent temelji na izračunu vrednosti zemljišča z kapitalizacijo tipičnega zneska najemnine za podobna zemljišča.

Metoda (tehnika ) ostanek za zemljo temelji na uporabi načela preostale produktivnosti zemljišča na podlagi najboljše rabe zemljišča.

Stopnja V Seštevek vrednosti zemljišča in sedanje vrednosti objekta. Vrednost nepremičnine (SN) se določi po formuli

CH \u003d BC + NW,

kjer je BC trenutni nadomestitveni strošek stavbe; SZ - stroški zemljišča.

Pomembno si je zapomniti

Vrednost nepremičnine se določi po stroškovni metodi kot vsota stroškov izboljšav in stroškov zemljišča.

Uporabo algoritma stroškovnega pristopa lahko obravnavamo na primeru (tabela 8.3).

Tabela 8.3

Izračun vrednosti nepremičnine po stroškovni metodi

Tržni (primerjalni) pristop. Konceptualno je osnova pristopa teorija ponudbe in povpraševanja, v praksi pa metoda temelji na uporabi principa substitucije.

Pomembno si je zapomniti

Glavna ideja pristopa je, da racionalen kupec za nepremičnino ne bo plačal več, kot je mogoče kupiti podobno nepremičnino.

Aplikacija Tržni pristop vključuje ugotavljanje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti, s primerjavo z nepremičninami, ki so bile nedavno prodane na trgu. Tržni pristop v največji meri temelji na ažurnih tržnih informacijah in za svojo uporabo zahteva dovolj veliko količino informacij.

Obseg tržnega pristopa - množični trgi: stanovanjski trg, nepremičninski trg za mala podjetja.

Uporaba tržnega pristopa vključuje naslednje glavne korake.

• 1. Zbiranje informacij o nedavnih prodajah na trgu in izbiranje prodaj z nepremičninami, primerljivimi z nepremičnino, ki se ocenjuje.
• 2. Preverjanje prejetih informacij (cena, fizične lastnosti, pogoji financiranja, lokacija ipd.).
• 3. Primerjalna analiza prodanih predmetov z ocenjenimi po prodajnih pogojih, lokaciji, fizičnih lastnostih.
• 4. Prilagoditev prodajnih cen za primerljive objekte glede na razlike med njimi.
• 5. Usklajevanje usklajenih cen in določitev vrednosti nepremičnine, ki se ceni. Vrednost nepremičnine, ki se ocenjuje, se tako izračuna po naslednji splošni formuli:

CH \u003d Tsa ± ΣP,

kjer je Tsa cena podobnega predmeta (skupine podobnih predmetov); P - popravki cen predmetov-analogov.

Vsak od teh korakov je nujen za določitev vrednosti nepremičnine, še posebej pomembna pa je pravilna prilagoditev razpoložljivih podatkov o ceni pri določanju vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.

Za prilagoditve se lahko uporabijo kvantitativne in kvalitativne metode.

Uporaba kvantitativne metode cenilec mora določiti višino popravkov. Za določitev teh "cen" se uporablja več metod: analiza prodaje v paru; regresijska analiza; izračun stroškov elementa, za katerega je potrebna sprememba.

Po določitvi vrednosti potrebnih popravkov lahko nadaljujete z določitvijo vrednosti predmeta tako, da ga primerjate z analognim predmetom.

Vrednost predmeta vrednotenja se določi s prilagoditvijo znane cene predmeta-analoga.

Prilagoditev se lahko proizvaja v treh glavnih različicah:

• v denarnem smislu;
• odstotek;
• splošno združevanje.

Najbolj natančna metoda je uporaba denarnih prilagoditev. A to je mogoče le, če jih je mogoče definirati. Če to ni mogoče, se uporabi odstotna prilagoditev. Ta možnost zahteva upoštevanje razlik v vrstnem redu sprememb.

Obstajata dve možnosti:

• 1) kumulativno (vsaka naslednja prilagoditev se prišteje k že prilagojeni ceni);
• 2) neodvisna osnova (seštevek).

Izkušnje v tujini

Ameriški inštitut cenilcev nepremičnin priporoča naslednje zaporedje prilagoditev (prilagoditev prodajnih cen primerljivih nepremičnin po artiklih primerjave):

• 1. Sestava lastninske pravice.
• 2. Pogoji financiranja posla (uporaba pri nakupu kreditnih sredstev pod pogoji, ki ne ustrezajo tržnim).
• 3. Pogoji prodaje (netipični motivi oz. netipični pogoji posla, kot je sorodstvena povezanost med kupcem in prodajalcem, prodaja v stečaju).
• 4. Čas sklenitve posla z analognim predmetom.
• 5. Lokacija in okolje.
• 6. Fizične lastnosti.
• 7. Ekonomske značilnosti objekta.

Bistveno vprašanje je, katere spremembe je treba narediti kumulativno in katere samostojno.

Pravila, razvita na podlagi izkušenj ocenjevanja, rešujejo ta problem na naslednji način.

Spremembe, ki odražajo pogoje posla uporabljati na kumulativni osnovi. Ti vključujejo spremembe:

• na prenosljive pravice;
• pogoji financiranja (gotovina, negotovina, izposojena sredstva);
• pogoji prodaje (popusti, obroki);
• čas prodaje (upoštevaje spremembe cen v času po prodaji).

Spremembe v zvezi z značilnostmi predmeta, prispeval neodvisno:

• lokacija;
• stanje predmeta;
• dodatni elementi;
• ekologija.

Za kvalitativne metode določanje obsega popravkov vključuje metodo splošnega grupiranja in metodo individualnega raziskovanja.

Splošna metoda združevanja se uporablja, kadar obstajajo podatki o dovolj velikem številu prodaj z majhnim razmikom cen.

V tem primeru ima ocenjevalec pravico, da ne izvaja posameznih sprememb, temveč oceni razlike med ocenjevanim predmetom in tistimi, ki so predstavljeni na trgu kot celota ("boljši - slabši"). Če je razpon cen majhen, je uporaba te tehnike lahko upravičena.

Metoda individualnih anket temelji na analizi mnenj udeležencev trga nepremičnin o vrednostih enega ali drugega cenovnega dejavnika.

Uporabo primerjalne metode lahko ponazorimo z naslednjim primerom. Treba je določiti tržno vrednost koče s savno in vgrajeno garažo (objekt št. 1). Analiza je pokazala naslednje prodaje:

• 1. Objekt št. 2 je bil letos prodan po ceni 2900 tisoč rubljev, ima savno in bazen.
• 2. Objekt št. 3 je bil pred letom dni prodan za 2600 tisoč rubljev, ima vgrajeno garažo.
• 3. Objekt št. 4 je bil letos prodan za 3000 tisoč rubljev, ima bazen in vgrajeno garažo.

Z metodo prodaje v paru je bilo ugotovljeno, da je prispevek savne k stroškom 50 tisoč rubljev; bazen - 60 tisoč; garaža - 90 tisoč rubljev. Povečanje vrednosti je 10% letno. (Glejte tabelo 8.4 za primer rešitve.)

Tabela 8.4

Določanje vrednosti nepremičnine s primerjalnim pristopom

Parameter		Objekt št. 1	Objekt št. 2	Objekt št. 3
Cena, tisoč rubljev
Časovno prilagojena cena, tisoč rubljev			2600 1,1 = = 2860
podzemna garaža
Skupne prilagoditve
Prilagojena cena, tisoč rubljev

Ker se prilagojene cene med seboj nekoliko razlikujejo, je treba izračunati tehtano povprečno ceno. Največjo težo ima objekt, ki je po svojih parametrih najbližji ocenjevanemu. Stopnjo bližine lahko ocenimo z metodo strokovnih ocen. V odsotnosti strokovnjakov je mogoče težo vsakega analoga določiti s številom prilagoditev njegove cene. Ker vsaka prilagoditev vsebuje potencialno napako, več kot je prilagoditev cene analoga, manjša je njegova teža pri določanju končne cene ocenjevanega predmeta.

Cena prvega predmeta je bila podvržena eni prilagoditvi, cena drugega in tretjega pa dvema prilagoditvama. Glede na to, da bi morala teža analoga

obratno sorazmerna s številom prilagoditev, se za njegov izračun uporablja naslednje pravilo:

kje k 1, k 2, k 3 - število prilagoditev verige prvega, drugega in tretjega analoga.

Izračunamo uteži vsakega analoga po formuli (8.1):

Ob upoštevanju "prispevka" vsakega predmeta bo vrednost nepremičnine enaka tisoč rubljev:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75 ali zaokroženo 3120.

• Razlikovanje med pristopi k vrednotenju in metodami vrednotenja je tudi v Zveznih standardih vrednotenja - v FSO št. 1 (glej: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Indekse gibanja cen v gradbeništvu redno pregledujejo in objavljajo na spletu državni organi, ki urejajo gradbeno dejavnost.

  (trenutno - Ministrstvo za gradnjo Rusije).

Tema 5. Metode vrednotenja nepremičnin in njihova praktična uporaba

testna vprašanja

1. Kakšna je razlika med stroški, vrednostjo in ceno nepremičnine?

4. Kateri dejavniki odločilno vplivajo na vrednost nepremičnine?

7. Kateri so glavni akti, ki urejajo evalvacijske dejavnosti?

V teoriji vrednotenja donosnih nepremičnin obstajajo trije glavni pristopi k vrednotenju, na podlagi katerih so zgrajene posebne metode vrednotenja nepremičnin. Ti pristopi so znani kot stroškovni pristop, prihodkovni pristop in tržni pristop (znan tudi kot pristop SAP). Razmislite o bistvu in obsegu vsakega od treh pristopov.

Stroškovni pristop k vrednotenju premoženja (nepremičnine) temelji na uporabi obračunavanja stroškov, ki so povezani z nastankom in pridobitvijo tovrstnega premoženja. Pri vrednotenju premoženja se lahko uporabljajo različne metode izračuna vrednosti premoženja, na primer izračun z analizo bilančnih postavk podjetja. Z uporabo stroškovnega pristopa lahko uporabite tako dejanske stroške, ki so bili povezani z nakupom in delovanjem določene nepremičnine, kot stroške, ki so potrebni za pridobitev nepremičnine, podobne lastnostim.

Dohodkovni pristop k vrednotenju temelji na predpostavki, da obstaja določeno razmerje med vrednostjo nepremičninskega predmeta in dohodkom, ki ga ta predmet lahko prinese. Različne metode vrednotenja, ki temeljijo na dohodkovnem pristopu, se razlikujejo glede na to, kako se to razmerje določi. To je razlika med metodami vrednotenja, kot so multiplikator bruto najemnine, metoda neposredne kapitalizacije in metoda diskontiranih denarnih tokov.

Za pristop primerjalne analize prodaje je značilna analiza tržnih prodaj podobnih in podobnih določeni nepremičnini. Da bi bil ta pristop uporaben v konkretni situaciji, so potrebne obsežne tržne informacije o prodaji nepremičninskih objektov, kar je mogoče le, če sta nepremičninski trg in njegova informacijska infrastruktura visoko razviti.

Imamo torej tri glavne pristope k reševanju problema vrednotenja nepremičnin. Posebne metode vrednotenja nepremičnin praviloma ne uporabljajo enega, temveč več pristopov k vrednotenju. Na primer, pri vrednotenju stavbe z uporabo stroškovnega pristopa je mogoče stroške materialov, uporabljenih pri gradnji stavbe, ovrednotiti z uporabo tržnih podatkov. Ali, na primer, pri uporabi metode primerjalne analize prodaje se lahko uvedejo uteži za različne možnosti prodaje, odvisno od tega, koliko dohodka je prinesel ta ali oni predmet v primerjavi s predmetom vrednotenja.

Pravilna izbira pristopa k cenitvi posamezne nepremičnine je ključ do ustrezne cenitve. Ob razviti tržni in informacijski infrastrukturi bi morali vsi trije pristopi teoretično podajati enako oceno vrednosti nepremičnine. Vendar je takšna situacija precej redek pojav. To je posledica dejstva, da je trg nepremičnin, z izjemo posameznih segmentov, nepopoln trg. Ko začnemo preučevati pristope k vrednotenju nepremičnin, bomo najprej razmislili o stroškovnem pristopu, saj je načeloma uporaben za vrednotenje katere koli nepremičnine. Vendar taka vloga ni v vseh primerih upravičena.

Nato si bomo ogledali dohodkovni pristop, ki se uporablja, kadar je nepremičnina namenjena uporabi za namene ustvarjanja dohodka.

Nazadnje je treba upoštevati pristop prodajnega primerjalnega (tržnega) pristopa, ki na razvitem trgu nepremičnin daje dobre rezultate.

1. Primerjalni pristop

Primerjalni pristop k ocenjevanju vrednosti je niz metod ocenjevanja vrednosti, ki temeljijo na primerjavi predmeta vrednotenja z njegovimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.

Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa:

1. Objekt ne sme biti edinstven.

2. Informacije morajo biti izčrpne, vključno s pogoji za sklepanje transakcij.

3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogij vrednotenega premoženja, morajo biti primerljivi.

Osnovne zahteve za analogno:

Analog je podoben predmetu ocenjevanja glede na glavne ekonomske, materialne, tehnične in druge značilnosti;

podobni pogoji posla.

Primerjalni pristop temelji na načelih:

zamenjave;

ravnovesje;

Povpraševanje in ponudba.

Faze primerjalnega pristopa:

Tržna raziskava;

Zbiranje in preverjanje točnosti informacij o ponujenih v prodajo ali nedavno prodanih analogih predmeta ocenjevanja;

Primerjava podatkov o izbranih analogih in predmetu presoje;

Prilagoditev prodajnih cen izbranih analogov glede na razlike od predmeta ocenjevanja;

Ugotovitev vrednosti predmeta cenitve.

Prilagoditev primerljivih prodaj je nujna za določitev končne vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje. Izračun in popravki so narejeni na podlagi logične analize predhodnih izračunov ob upoštevanju pomembnosti posameznega kazalnika. Najpomembnejša je natančna določitev korekcijskih faktorjev.

Prednosti primerjalnega pristopa:

1. Končni strošek odraža mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev.

2. Prodajne cene odražajo spremembe finančnih razmer in inflacijo.

3. Statistično utemeljeno.

4. Naredijo se prilagoditve za razlike v primerjanih objektih.

5. Relativno enostaven za uporabo in daje zanesljive rezultate.

Slabosti primerjalnega pristopa:

1. Prodajne razlike.

2. Težave pri zbiranju informacij o dejanskih prodajnih cenah.

3. Težave pri zbiranju informacij o posebnih pogojih transakcije.

4. Odvisnost od tržne dejavnosti.

5. Odvisnost od stabilnosti trga.

6. Težave pri usklajevanju podatkov o bistveno različnih prodajah.

2. Stroškovni pristop

Stroškovni pristop - = to je niz metod ocenjevanja, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo predmeta ocenjevanja, ob upoštevanju akumulirane amortizacije. Temelji na predpostavki, da kupec za končni predmet ne bo plačal več kot za ustvarjanje predmeta podobne uporabnosti.

Pri uporabi tega pristopa se upoštevajo stroški investitorja in ne izvajalca.

Ta pristop temelji na načelu zamenjave.

Informacije, potrebne za uporabo stroškovnega pristopa:

Raven plače;

Znesek režijskih stroškov;

stroški opreme;

Stopnje dobička gradbenikov v določeni regiji;

Tržne cene gradbenih materialov.

Faze stroškovnega pristopa:

Izračun stroškov zemljišča ob upoštevanju najučinkovitejše uporabe (С з);

Izračun stroškov novogradnje objektov, ki se ocenjujejo (С ns);

Izračun akumulirane obrabe (I n):

Fizična amortizacija - amortizacija, povezana z zmanjšanjem učinkovitosti predmeta zaradi naravnega fizičnega staranja in vpliva zunanjih škodljivih dejavnikov;

Funkcionalna obraba - obraba zaradi neskladnosti s sodobnimi zahtevami za tovrstne predmete;

Zunanja amortizacija - amortizacija kot posledica sprememb zunanjih ekonomskih dejavnikov;

Izračun stroškov izboljšav ob upoštevanju akumulirane amortizacije

Su \u003d C ns -C in

Ugotavljanje končne vrednosti nepremičnine

C zp \u003d C s + C y.

Prednosti stroškovnega pristopa:

1. Pri vrednotenju novih objektov je najbolj zanesljiv stroškovni pristop.

2. Ta pristop je primeren oziroma edini možen v naslednjih primerih:

Analiza najboljše in najučinkovitejše parcele;

Študija izvedljivosti novogradenj in izboljšav;

Vrednotenje javno-državnih in posebnih objektov;

Vrednotenje predmetov na nedelujočih trgih;

Vrednotenje za zavarovalne in davčne namene.

Slabosti stroškovnega pristopa:

1. Stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti.

2. Poskuse doseči natančnejši rezultat ocenjevanja spremlja hitro povečanje stroškov dela.

3. Neusklajenost med stroški pridobitve vrednotene nepremičnine in stroški novogradnje popolnoma iste nepremičnine, saj se v postopku vrednotenja od cene gradnje odšteje akumulirana amortizacija.

4. Problematičen izračun stroškov reprodukcije starih objektov.

5. Težave pri določanju količine akumulirane obrabe starih zgradb in objektov.

6. Ločena ocena zemljišča od stavb.

7. Problematična ocena zemljiških parcel v Rusiji.

3. Dohodkovni pristop

Dohodkovni pristop temelji na dejstvu, da mora vrednost nepremičnine, v katero je vložen kapital, ustrezati trenutni oceni kakovosti in količine dohodka, ki ga ta nepremičnina lahko ustvarja.

Dohodkovni pristop je skupek metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnine na podlagi ugotavljanja trenutne vrednosti pričakovanega dohodka od nje.

Glavni predpogoj za izračun vrednosti tega pristopa je najem nepremičnine. Kapitalizacija dohodka se izvaja za pretvorbo bodočega dohodka od nepremičnine v trenutno vrednost.

Kapitalizacija dohodka je proces, ki določa razmerje med prihodnjim dohodkom in trenutno vrednostjo predmeta.

Formula osnovnega dohodkovnega pristopa (IRV - formula):

cenitev vrednosti nepremičnine

kjer je V vrednost nepremičnine,

I - pričakovani dohodek od nepremičnine, ki se vrednoti. Dohodek se običajno nanaša na neto dohodek iz poslovanja, ki ga nepremičnina lahko prinese v določenem obdobju

R - stopnja donosa ali dobiček - je razmerje ali stopnja kapitalizacije.

Razmerje kapitalizacije - stopnja donosa, ki odraža razmerje med dohodkom in vrednostjo predmeta ocenjevanja.

Obstajata dve vrsti velikih začetnic:

Neposredna kapitalizacija;

Kapitalizacija dohodka po stopnji donosnosti kapitala.

Pri neposredni kapitalizaciji se upoštevata dve količini: letni dohodek in stopnja kapitalizacije.

Stopnja kapitalizacije je razmerje med tržno vrednostjo nepremičnine in čistim dohodkom, ki ga prinaša.

Pričakovani dohodek se določi z analizo dohodka v obdobju lastništva nepremičnine.

Diskontna stopnja - obrestna mera, ki se uporablja pri preračunu v določenem trenutku vrednosti denarnih tokov, ki izhajajo iz uporabe nepremičnine.

Faze dohodkovnega pristopa:

1. Izračun vsote vseh možnih prejemkov od predmeta ocenjevanja.

2. Izračun dejanskega bruto dohodka.

3. Izračun stroškov, povezanih s predmetom ocenjevanja:

Pogojno trajno;

Pogojne spremenljivke (operativne);

Rezerve.

4. Ugotavljanje višine čistih poslovnih prihodkov.

5. Pretvorite pričakovane donose v sedanjo vrednost.

Uvod

Poglavje 1. Metodološke osnove za ocenjevanje vrednosti premoženja

1.1 Pojem vrednotenja nepremičnin, predmeti vrednotenja, vrste ocenjevanja vrednosti

1.2 Zakonodajni in pravni okvir, cilji in faze vrednotenja nepremičnin

Poglavje 2. Glavni pristopi in metode, ki se uporabljajo pri vrednotenju nepremičnin in njihova uporaba

2.1 Bistvo in značilnosti pristopov in metod vrednotenja nepremičnin

2.2 Prednosti in slabosti uporabe različnih pristopov k vrednotenju nepremičnin

Zaključek

Bibliografija

Uvod

Danes v Rusiji obstajajo različne oblike lastništva, ki lastniku omogočajo, da razpolaga s svojo lastnino po lastni presoji. Pri tem se porajajo vprašanja o vrednosti premoženja, o nujnosti reševanja premoženjskih sporov, v katerih so bile stranke prisiljene posegati po storitvah neodvisnih cenovnih arbitrov za ugotavljanje objektivne vrednosti določenega premoženja.

Razvoj dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji je neposredno odvisen od razvoja tržnih odnosov. Vrednotenje premoženja različnih vrst premoženja vse bolj postaja sestavno in učinkovito orodje tržnega gospodarstva.

V okviru razvoja tržnega gospodarstva postaja vrednotenje strojev, opreme in vozil vse bolj pomembno. Pomen te vrste ocenjevalne dejavnosti je odvisen od širitve sektorja zasebne lastnine in potrebe po povečanju naložb.

Treba je opozoriti, da je za stroje in opremo praviloma značilno veliko število različnih parametrov in raznolika nomenklatura. Število strojev in naprav v državi in ​​celo v ločeni regiji je zelo veliko.

Določitev tržne vrednosti strojev in opreme je zapleten proces, saj je v postopku vrednotenja pogosto nemogoče najti popolnoma enak analog za nepremičnino, ki se vrednoti.

Za čim natančnejšo oceno premoženja se uporabljajo posebne tehnike in metode, ki so obravnavane v tem tečaju.

Tečajna naloga je sestavljena iz uvoda v dve poglavji in zaključka. V prvem poglavju so obravnavani pojem ocenjevanja vrednosti nepremičnin, predmeti ocenjevanja vrednosti, vrste ocenjevanja vrednosti ter pravni okvir ocenjevalne dejavnosti, cilji in faze ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Drugo poglavje obravnava glavne pristope in metode, ki se uporabljajo pri vrednotenju nepremičnin, in njihovo uporabo.

Pri pisanju seminarske naloge so bila uporabljena naslednja gradiva: zvezni zakon "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji", zvezni standardi vrednotenja, državni standardi vrednotenja, učbeniki o vrednotenju nepremičnin, gradiva iz revije "Voprosy vrednotenja", itd.

Poglavje 1. Metodološke osnove za ocenjevanje vrednosti premoženja

1.1 Pojem vrednotenja nepremičnin, predmeti vrednotenja, vrste ocenjevanja vrednosti

Lastnina – predmeti okoliškega sveta, ki imajo uporabnost, in pravice do njih. .

Vrednotenje nepremičnine je urejen, namenski postopek ugotavljanja denarne vrednosti zadevne nepremičnine ob upoštevanju potencialnega in realnega dohodka, ki ga prinaša v določenem trenutku na posameznem segmentu trga.

Vrednotenje nepremičnin je najsplošnejši izraz, ki se uporablja za ocenjevalno dejavnost in vse njene možne predmete.

V skladu s členom 5 zveznega zakona " O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji» Vrednotenje nepremičnin št. 135-FZ se lahko uporablja za naslednje predmete:

1. Ločite materialne stvari (stanovanje, avto, zbirka mineralov itd.);

2. celota stvari, ki sestavljajo premoženje pravne ali fizične osebe (sem spada tudi podjetje kot predmet ocenjevanja);

3. lastninska pravica in druge premoženjske pravice;

4. Terjatvene pravice, obveznosti (dolgovi);

5. Delo, storitve, informacije;

6. Drugi predmeti civilnih pravic, v zvezi s katerimi zakonodaja Ruske federacije določa možnost njihovega sodelovanja v civilnem prometu.

Praviloma je vrednotenje nepremičnin razdeljeno v štiri velike skupine:

1. Vrednotenje podjetja (posla);

2. Cenitev nepremičnin;

3. Vrednotenje opreme (vključno s stroji, vozili);

4. Vrednotenje neopredmetenih sredstev in intelektualne lastnine.

Vrednotenje - določitev vrednosti predmeta v določenem trenutku v skladu z izbranim standardom vrednosti.

Cena je strošek proizvodnih dejavnikov, utelešenih v tem predmetu.

Vrednost nepremičnine se lahko spreminja. Ugotovljena vrsta vrednosti določa namen ocenjevanja, način ocenjevanja pa uresničevanje namena ocenjevanja.

Pri uporabi pojma vrednosti pri izvajanju dejavnosti ocenjevanja vrednosti je navedena posebna vrsta vrednosti, ki je določena z namensko uporabo rezultatov vrednotenja.

Pri izvajanju dejavnosti ocenjevanja se uporabljajo naslednje vrste vrednosti ocenjevanega predmeta:

· tržna cena;

· stroški naložbe;

· likvidacijska vrednost;

katastrsko vrednost.

1. Pri določanju trgu vrednost predmeta vrednotenja je določena z najverjetnejšo ceno, po kateri je mogoče predmet vrednotenja na dan vrednotenja odtujiti na prostem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in morebitne izredne okoliščine se ne odražajo v vrednosti transakcijske cene, takrat je:

2. Pri določanju naložba vrednost predmeta ocenjevanja je določena z vrednostjo za določeno osebo ali skupino oseb za naložbene namene uporabe predmeta ocenjevanja, ki jo določi ta oseba (osebe).

3. Pri določanju likvidacija vrednost predmeta ocenjevanja je določena z ocenjeno vrednostjo, ki odraža najverjetnejšo ceno, po kateri je mogoče ta predmet ocenjevanja odtujiti za obdobje izpostavljenosti predmeta ocenjevanja, ki je krajše od tipične dobe izpostavljenosti za tržne razmere, v pogojih ko je prodajalec prisiljen skleniti posel za odtujitev premoženja.

4. Pri določanju katastrski vrednost predmeta ocenjevanja se določi z metodami množičnega ocenjevanja tržne vrednosti, ki so določene in odobrene v skladu.

Glavni parametri, ki določajo vrednost premoženja, so: uporabnost, povpraševanje, ponudba, pomanjkanje, možnost prenosa pravic do premoženja, stroški ustvarjanja premoženja.

1.2 Zakonodajni in pravni okvir, cilji in faze vrednotenja nepremičnin

Zakonodajne podlage za dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji so:

1) Zvezni zakon z dne 29. julija 1998 št. 135 - FZ "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji" (zadnja izdaja zveznega zakona z dne 24. julija 2007 št. 220 - FZ). Temeljne določbe.

2) Zvezni standard vrednotenja "Splošni koncepti vrednotenja, pristopi in zahteve za vrednotenje" (FSO št. 1), odobren z Odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. julija 2007 št. 256. Glavne določbe.

3) Zvezni standard vrednotenja "Namen vrednotenja in vrste vrednosti" (FSO št. 2), odobren z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. julija 2007 št. 255. Glavne določbe.

4) Zvezni standard vrednotenja "Zahteve za poročilo o vrednotenju" (FSO št. 3), odobren z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. julija 2007 št. 254. Glavne določbe.

V skladu z zveznim zakonom št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" so ocenjevalne dejavnosti predmet obveznega licenciranja.

Cenitev nepremičnin izvajajo pooblaščeni ocenjevalci na podlagi pogodbe o cenitvi nepremičnin z obvezno uporabo vseh treh klasičnih pristopov k ocenjevanju vrednosti nepremičnin - donosnega, primerjalnega (tržnega) in stroškovnega.

Spremembe zveznega zakona "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji" določajo prenos pomembnega dela nadzora nad dejavnostmi na tem področju z državnih organov na samoregulativne organizacije ocenjevalcev, kar je povezano z odpravo licenciranja ocenjevalne dejavnosti. Cenilec je sprejet v člana samoregulativne organizacije ocenjevalcev s sklepom njenega kolegijskega organa upravljanja. Zaradi kršitve zakona in zveznih standardov vrednotenja se lahko ocenjevalec tudi izključi iz članstva organizacije s sklepom kolegijskega organa.

Po čl. 8 FZ-135 je vrednotenje predmetov ocenjevanja obvezno, če so v transakciji vključeni predmeti ocenjevanja, ki so v celoti ali delno v lasti Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije ali občin.

Običajno so nameni vrednotenja nepremičnin:

Določitev vrednosti premoženja med njegovo privatizacijo, prenosom v skrbniško upravljanje, najemom, nacionalizacijo;

uporaba lastnine kot zavarovanja;

prodajo ali drugo odtujitev premoženja;

· Odstop dolžniških obveznosti v zvezi s predmeti odmere;

prenos premoženja kot vložek v odobreni kapital, sredstva pravnih oseb;

Hipotekarna posojila fizičnim in pravnim osebam;

odkup ali drug odvzem premoženja od lastnika, ki ga določa zakon za državne ali občinske potrebe;

opravljanje cenitve premoženjskih predmetov za kontrolo pravilnosti plačevanja davkov v primeru spora o izračunu davčne osnove;

· priprava poročnih pogodb, delitev premoženja razvezanih zakoncev na zahtevo ene od strank ali obeh strank v primeru spora o vrednosti tega premoženja;

Tako so lahko nameni vrednotenja nepremičnin zelo različni, zelo pogosto pa je vrednotenje potrebno za različne transakcije.

Ocena nepremičnine vključuje naslednje korake:

1) Opredelitev nalog.

Na tej začetni stopnji ocenjevalnega dela je eno najpomembnejših vprašanje oblikovanja namena ocenjevanja. V procesu komunikacije med stranko in ocenjevalcem na stopnji postavitve naloge se določi predmet ocenjevanja, to je, kaj želi stranka oceniti v obliki nabora materialnih predmetov in (ali) pravic; namen in cilji ocenjevanja predmeta ocenjevanja ter vrsta vrednosti.