Ekonomsko bistvo in glavne oblike hipotekarnega kreditiranja. Bistvo pojma in klasifikacija hipotekarnega kreditiranja

Hipoteka (zastava nepremičnine kot sredstvo za zagotovitev izpolnitve različnih civilnih obveznosti) tradicionalno služi v državah z razvitim tržnim gospodarstvom kot eden najpomembnejših dejavnikov stabilizacije civilnega prometa, učinkovito orodje za vzdrževanje finančne in plačilne discipline v državi. ustrezni ravni ter zanesljiv porok za pravice in zakonite interese upnikov.

Hipoteka ima v svoji vsebini dve sestavini - ekonomsko in pravno.

Hipoteka je v ekonomskem smislu tržni instrument za promet lastninskih pravic na nepremičninah v primerih, ko so druge oblike odtujitve (nakup in prodaja, menjava) pravno in poslovno neizvedljive in vam omogoča, da pritegnete dodatna finančna sredstva za izvedbo. različnih projektov.

V pravnem smislu je hipoteka zastava nepremičnine z namenom pridobitve hipotekarnega posojila, ko nepremičnina ostane v rokah dolžnika.

Hipotekarni kredit je dano posojilo (posojilo) za nakup nepremičnine, zavarovano s to nepremičnino kot zavarovanje obveznosti. Terjatvene pravice iz posojila se lahko overjajo in prenašajo s hipoteko - imenskim vrednostnim papirjem menične vrste.

Ob upoštevanju hipoteke kot ekonomske kategorije je treba poudariti, da je sestavljena iz treh pojmov in hkrati izraža:

Lastninska razmerja;

Kreditna razmerja;

Finančni odnosi.

Lastninska razmerja se izražajo v prenosu lastninske pravice in premoženja, ne pa tudi pravice do posesti, do konca plačila dolga oziroma izvršitve obveznosti v primeru zavrnitve plačila. Hipoteka spodbuja promet in prerazporeditev nepremičnin ter zagotavlja uresničitev lastninske pravice na predmetih, kadar so druge oblike odtujitve v teh posebnih primerih neprimerne.

Kreditna razmerja se izražajo v dajanju hipotekarnih posojil, zavarovanih z nepremičnino. Zastava nepremičnin deluje kot orodje za pridobivanje potrebnih finančnih sredstev za razvoj proizvodnje. Hkrati so značilnosti hipotekarnih posojil naslednje:

1. Obvezna varščina.

2. Trajanje posojila.

3. Ciljni znak.

4. Hipotekarni kredit je razmeroma nizko tvegan bančni posel.

5. Notarizacija in državna registracija.

Finančna razmerja se izražajo v refinanciranju hipotekarnih kreditov, med katere sodi tudi hipoteka, ki potrjuje pravico hipotekarnega upnika na nepremičnini in je vrednostni papir z vsemi svojimi značilnostmi – lastninsko izolacijo, dokumentacijo in prenosljivostjo. Finančna razmerja, ki temeljijo na vrednostnem papirju, ustvarjajo večstopenjski fiktivni kapital, tako da ko lastnik nepremičnine izda primarno, sekundarno hipoteko, izvedene hipotekarne vrednostne papirje, pride do povečanja obratnega kapitala oziroma višine fiktivnega kapitala.

Sistem hipotekarnih posojil je sistem odnosov glede oblikovanja primarnih in sekundarnih trgov hipotekarnih posojil ter odnosov s trgi nepremičnin, zavarovanj in hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki izhajajo iz aktivne interakcije subjektov, ki delujejo na hipotekarnem trgu.

Sistem hipotekarnega kreditiranja naj bo sestavljen iz naslednjih segmentov:

Nepremičninski trg, ki ima potrebne lastnosti za sodelovanje pri hipotekarnih posojilih;

Primarni trg hipotekarnih posojil, ki zajema celoten nabor dejavnosti upnikov in dolžnikov, ki med seboj sklepajo ustrezne obveznosti, pri katerih dolžnik (hipotekarni upnik) zagotovi, upnik (hipotekarni upnik) pa sprejme nepremičnino v zastavo;

Sekundarni trg hipotekarnih posojil, ki zagotavlja prenos pravic na hipotekah in hipotekarnih posojilih (prodaja že izdanih hipotekarnih posojil) ter reinvestiranje že izdanih hipotekarnih posojil. Sekundarni trg je povezava med posojilodajalci na primarnem hipotekarnem trgu in vlagatelji na trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki zagotavlja kopičenje sredstev vlagateljev in usmerjanje finančnih tokov v hipotekarna posojila;

Trg hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki zagotavlja preoblikovanje personificiranih pravic iz naslova kreditnih obveznosti in hipotekarnih pogodb (hipotekarne obveznice) v neosebne donosne vrednostne papirje (obveznice) in njihovo plasiranje med dolgoročne vlagatelje. Z drugimi besedami, na trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev posamezniki in pravne osebe pridobivajo, kopičijo in plasirajo hipotekarne vrednostne papirje, ki jih ponujajo posredniki, da bi z njimi prejeli dohodek;

Zavarovalniški trg, ki zagotavlja zavarovanje tveganj v sistemu hipotekarnega kreditiranja.

Udeleženci hipotekarnega kreditnega razmerja:

1. Posojilojemalci - posamezniki, ki so z bankami (kreditnimi organizacijami) sklenili posojilne pogodbe, pod katerimi se sredstva, prejeta v obliki posojila, uporabljajo za nakup stanovanja. Izvedba tovrstnih pogodb je zavarovana s hipoteko na pridobljeno stanovanje. Najvišji znesek kredita za posameznega kreditojemalca se določi na podlagi ocene njegove plačilne sposobnosti in zagotovljenega zavarovanja vračila kredita ter ob upoštevanju njegove zanesljivosti in stanja dolga po prej prejetih kreditih;

2. Prodajalci stanovanj - fizične in pravne osebe, ki prodajajo nepremičnine v njihovi lasti ali lasti drugih fizičnih ali pravnih oseb in jih prodajajo v njihovem imenu, vklj. gradbene organizacije;

3. Posojilodajalci - glavni upniki so seveda banke, ki so lahko specializirane (hipotekarne) ali univerzalne. Kot upniki lahko nastopajo tudi druge pravne osebe, ki državljanom dajejo ciljna dolgoročna posojila za nakup stanovanja;

Tabela 1. Pravni okvir ureditve bančništva.

Ime	Vsebina
Sestava bančnega sistema
Kreditna organizacija	Pravna oseba, ki ima zaradi pridobivanja dobička kot glavnega cilja svoje dejavnosti na podlagi posebnega dovoljenja (licence) Centralne banke Ruske federacije pravico opravljati bančne posle, določene z Zvezni zakon "O bankah in bančni dejavnosti". Kreditna organizacija se oblikuje na podlagi katere koli oblike lastništva kot poslovnega subjekta
Banka	Kreditna institucija, ki ima izključno pravico do skupnega opravljanja naslednjih bančnih poslov: zbiranje sredstev fizičnih in pravnih oseb v depozite, polaganje teh sredstev v svojem imenu in na lastne stroške pod pogoji plačila, odplačila, urgentnost, odpiranje in vodenje računov fizičnih in pravnih oseb
Nebančna kreditna organizacija	Kreditna institucija, ki ima pravico opravljati določene bančne dejavnosti, določene z zveznim zakonom. Dovoljene kombinacije bančnih operacij za nebančne kreditne institucije določi Banka Rusije
tuja banka	Banka, ki je kot taka priznana po zakonih tuje države, na ozemlju katere je registrirana

4. Upravljavci sekundarnega trga hipotekarnih posojil (agencije za stanovanjska hipotekarna posojila) - specializirane organizacije, ki refinancirajo upnike, ki izdajajo dolgoročna hipotekarna posojila. Upravljavci sekundarnega trga poleg refinanciranja upnikov izdajajo lastniške hipotekarne vrednostne papirje, zbirajo sredstva investitorjev na področju stanovanjskega kreditiranja in pomagajo upnikom pri izvajanju racionalne politike hipotekarnega kreditiranja. Če agencije odkupijo hipoteke od upnikov, njihove dejavnosti ne zahtevajo dovoljenja Banke Rusije. Če bodo agencije poslovale s hipotekarnimi terjatvami, morajo imeti licenco kot nebančna posojilna institucija;

5. Organi državne registracije pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, ki registrirajo transakcije za nakup in prodajo stanovanjskih prostorov, formalizirajo prenos lastništva na novega lastnika, registrirajo hipotekarne pogodbe in hipotekarne pravice, hranijo in zagotavljajo informacije o lastninske pravice in bremena stanovanjskih hipotekarnih prostorov;

6. Zavarovalnice, ki izvajajo zavarovanje stanovanjskih nepremičnin, osebnih zavarovanj posojilojemalcev in zavarovanje civilne odgovornosti udeležencev hipotekarnega trga;

7. Cenilci - pravne in fizične osebe, upravičene do strokovnega ocenjevanja nepremičnin, katerih dejavnosti ureja zvezni zakon "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji". Dejavnost poklicnih ocenjevalcev je dovoljena, organ, ki je dovoljenje izdal, pa mora izvajati nadzor nad skladnostjo ocenjevalcev z zakonodajo.

Pri hipotekarnem kreditiranju je v primeru spora o vrednosti predmeta hipoteke ocena obvezna.

Cenilna dejavnost je ena redkih dejavnosti, za katero je predvideno obvezno zavarovanje civilne odgovornosti cenilcev. Predvsem cenilec ni upravičen opravljati ocenjevalne dejavnosti brez sklenjene zavarovalne pogodbe. Zavarovani primer bo povzročitev škode tretjim osebam v zvezi z izvajanjem njegovih dejavnosti s strani ocenjevalca, ugotovljeno z odločbo arbitraže ali arbitražnega sodišča, ki je začela veljati.

8. Nepremičninska družba - profesionalni posrednik na nepremičninskem trgu, ki opravlja storitve iskanja predmetov, sestave pogodb in priprave paketa dokumentov, potrebnih za predložitev banki. Nepremičninska dejavnost ima licenco. Zlasti je omenjeno v zakonu o licenciranju določenih vrst dejavnosti. Poleg državnih organov, ki izvajajo nadzor nad dejavnostmi nepremičninskih podjetij, ga izvajajo tudi javne organizacije. Med njimi je Ruski ceh nepremičninskih posrednikov.

Nepremičnine, ki delujejo kot blago posebne vrste, imajo določeno denarno vrednost. Ponavadi se ta ocena oblikuje spontano, pod vplivom subjektivnih dejavnikov (predvsem pod vplivom ponudbe in povpraševanja). Hkrati pa pri vrednotenju vsake nepremičnine obstajajo določeni objektivni dejavniki, ki jih morata stranki upoštevati pri sklenitvi konkretne pogodbe.

Na hipotekarnem trgu deluje več poklicnih udeležencev. Hkrati lahko samo visoko usposobljeni strokovnjaki z uporabo sodobnih konceptov finančnega upravljanja, proizvodnih dejavnosti in virov podjetja uspešno prilagodijo napredne tehnike upravljanja obstoječim gospodarskim razmeram. Svetovne izkušnje kažejo, da je bistvena hrbtenica hipotekarnega kreditiranja dejavnost kreditnih institucij, predvsem poslovnih bank, ki so eden najpomembnejših subjektov na trgu hipotekarnega kreditiranja.

Več na temo 1.1. Pojem in bistvo hipotek in hipotekarnih posojil:

Pojem in značilnosti sodnega postopka; razlogi za izdajo sodne odredbe; pojem in bistvo sodne odredbe; faze izdelave naročila
Pojem in bistvo izvršilnega postopka; udeleženci v izvršilnem postopku; splošna pravila izvršilnega postopka; postopek za izvedbo izvršilnega postopka; varstvo pravic izterjatelja, dolžnika in drugih oseb pri opravljanju dejanj izvršbe
POGLAVJE 1. POJEM IN BISTVO PRAVNEGA MEHANIZMA POVEČANJA UČINKOVITOSTI DELOVANJA ČLANOV ORGANOV UPRAVLJANJA GOSPODARSKIH DRUŽB.
§ 1. Pojem in bistvo sredstev in metod varstva zasebnega prava
POJEM IN BISTVO »PRODIRNE ODGOVORNOSTI« V PRAVNIH REDIH CELINSKO-EVROPSKEGA IN ANGLO-AMERIŠKEGA TIPA
POJEM IN BISTVO "PENETRATNE ODGOVORNOSTI" V RUSKEM KORPORACIJSKEM PRAVU
§ 1. Pojem in bistvo pravičnosti v kazenskem postopku
§ 1.1 Koncept in bistvo informacijske podpore potnim listom in vizumskim dejavnostim Ministrstva za notranje zadeve Rusije na področju migracij

- Avtorska pravica - Odvetništvo - Upravno pravo - Upravni proces - Protimonopolno in konkurenčno pravo - Arbitražni (gospodarski) postopek - Revizija - Bančni sistem - Bančno pravo - Gospodarstvo - Računovodstvo - Stvarno pravo - Državno pravo in upravljanje - Civilno pravo in postopek - Denarni obtok, finance in kredit - Denar - Diplomatsko in konzularno pravo -

Toda posojanje je nemogoče brez resne varnosti interesov upnika. Razvoj kreditnega razvoja je to pokazal najboljše interese upnika je lahko zavarovana z uporabo zavarovanja nepremičnine, zaradi:

nepremičnine so razmeroma malo izpostavljene nevarnosti uničenja ali nenadnega izginotja;
vrednost nepremičnin se nenehno povečuje;
visoka cena nepremičnine in tveganje njene izgube sta močna spodbuda, ki dolžnika spodbuja, da natančno in pravočasno izpolni svoje obveznosti do upnika.

Eno od orodij za zaščito interesov upnikov z uporabo zastave nepremičnin je bila hipoteka.

Hipoteka - pojem in bistvo

Izraz "hipoteka" v pravnem prometu običajno zajema dva pojma:

Hipoteka kot pravno razmerje je zastava nepremičnin (zemljišča, osnovna sredstva, zgradbe, stanovanja) z namenom pridobitve kredita.

Hipoteka kot zavarovanje- pomeni: dolžniško listino, ki potrjuje pravice zastavnega upnika na nepremičnini.

Posojanje hipotekarnih kreditov- gre za kreditiranje z zavarovanjem nepremičnine, to je kreditiranje s hipoteko kot zavarovanje vračila kreditnih sredstev.

Če posojilo ni odplačano, postane upnik lastnik nepremičnine. Tako je hipoteka posebna oblika zavarovanja posojila.

Značilnosti hipotekarnega posojila:

hipoteka je zastava nepremičnine;

dolgoročnost hipotekarnega posojila (20 - 30 let);
zastavljeno premoženje za čas trajanja hipoteke praviloma ostane pri dolžniku;
Zastavi se lahko samo premoženje, ki pripada zastavitelju na lastninski pravici ali na pravici gospodarskega gospodarjenja;
pravna podlaga za hipotekarno posojilo je zastavna pravica, na podlagi katere se sestavi hipotekarna pogodba in izvede prodaja premoženja, prenesenega na upnika;
razvoj hipotekarnega kreditiranja predpostavlja obstoj razvite institucije za njegovo presojo;
Hipotekarna posojila praviloma izvajajo specializirane hipotekarne banke.

Udeleženci v sistemu hipotekarnih posojil:

Zastavitelj - fizični. ali pravna oseba, ki je dala nepremičnino v zavarovanje svojega dolga.
Hipotekarni upnik (hipotekarni upnik) je pravna oseba, ki daje posojila, zavarovana z nepremičnino.

Pravna podlaga za hipotekarna posojila v Rusiji:

Zvezni zakon Ruske federacije "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" z dne 16. julija 1998;
Zvezni zakon Ruske federacije "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji" z dne 29.07.98.

Hipoteka je predmet državne registracije pravosodnih institucij v Enotnem državnem registru pravic do nepremičnin.

Hipoteke in banke

Hipotekarne banke - specializirane banke za dolgoročno kreditiranje z zavarovanjem nepremičnin.

Prednosti hipotekarnih posojil za banke:

razmeroma nizko tveganje pri izdajanju posojil, saj so zavarovana z nepremičninami;
dolgoročno kreditiranje osvobaja banke zasebnih pogajanj s strankami;
hipotekarna posojila zagotavljajo banki precej stabilno stranko;
s hipotekami se lahko aktivno trguje na sekundarnem trgu, kar banki omogoča razpršitev tveganja s prodajo hipoteke po izdaji posojila.

Slabosti hipotekarnih posojil za banke:

potreba po ohranjanju ozkih strokovnih strokovnjakov v osebju - cenilcev nepremičnin, ki so predstavljene kot zavarovanje, kar povečuje stroške banke;
dolgoročno preusmerjanje sredstev;
dolga ročnost kredita je velika grožnja za prihodnje dobičke banke, saj je zelo težko napovedati dinamiko tržnih obrestnih mer za desetletja naprej.

Mehanizem hipotekarnih posojil

Hipoteka je posojilo, zavarovano z nepremičnino.

Glavna dokumenta za pridobitev posojila, ki določata razmerje med posojilodajalcem in posojilojemalcem, sta posojilna pogodba in zastavna pogodba.

Sporazum o posojilu določa namen najema posojila, rok in višino posojila, postopek najema in odplačevanja posojila, instrumente posojanja (obrestna mera, pogoji in pogostost njenega spreminjanja), pogoje zavarovanja posojila, način in obliko preverjanja zavarovanja. in namensko porabo posojila, sankcije za zlorabo in nepravočasno odplačilo posojil, znesek in postopek za plačilo kazni, postopek za odpoved pogodbe, dodatne pogoje po dogovoru posojilodajalca in posojilojemalca.

Hipotekarna pogodba določa obliko, velikost in postopek zavarovanja kredita.

Hipotekarni depozit

Razvoj hipotek predpostavlja obstoj posebnih vrst vrednostnih papirjev - hipotek in hipotekarnih obveznic.

Hipoteka— to je pravni dokument o zastavi (zastavi) nepremičnine, ki potrjuje vrnitev predmeta v zavarovanje obveznosti iz posojila.

Predmet zavarovanja je nepremičnina, ki služi kot zavarovanje obveznosti kreditojemalca. Predmet posojanja je določen cilj. za katero je posojilo zagotovljeno.

Tako so možne različne kombinacije predmeta zavarovanja in predmeta posojanja. Na primer: posojilo za gradnjo stanovanja, zavarovano z zemljiščem.

Mehanizem hipotekarnih posojil bistveno razlikuje od mehanizma oblikovanja kreditnih virov v poslovni banki. V razvitih državah banka ustvarja sredstva predvsem za odobritev posojila s prodajo obveznic in lastnega kapitala.

Hipotekarni listi - gre za dolgoročne zavarovanje obveznosti banke, ki dajejo zanesljiva (ali agregatna) hipotekarna posojila, na katera se plačajo fiksne obresti.

Hipotekarne obveznice prodajajo hipotekarne banke na sekundarnem trgu vlagateljem - drugim kreditnim institucijam (v nekaterih državah - kateremu koli vlagatelju).

Sekundarni trg je postopek nakupa in prodaje hipotekarnih vrednostnih papirjev, izdanih na primarnem trgu. Zagotoviti primarnim posojilodajalcem možnost, da prodajo prvotno hipoteko, in zagotoviti drugo posojilo na dohodek, prejet na istem trgu - to je glavna naloga hipotekarnega kapitala.

Naložbe v hipotekarne obveznice veljajo za zanesljivo naložbo kapitala, saj je vlagatelj poleg stabilnega obrestnega dohodka s hipoteko zavarovan pred tveganjem. Seveda lahko tržna vrednost zastavljenega premoženja sčasoma pade, a tu lahko banke ponudijo različne možnosti zavarovanja (zmanjšanje tveganja) pri unovčevanju hipotek.

Posojilodajalec po prodaji hipoteke izkupiček uporabi za zagotavljanje novih hipotekarnih posojil.

Odplačilo hipotekarnega kredita povezanih z rokom in obrestmi na unovčljive hipoteke. Če je veljavnost hipotek 10 let, fiksna obrestna mera pa 6,5%, mora biti posojilo izdano po stopnji najmanj 7% letno za kritje stroškov izdaje hipotek in plačila obresti vlagateljem. Sprememba % obrestne mere, odvisno od tržnih razmer, se bo zgodila po 10 letih, če je hipoteka daljša. Odplačevanje se izvaja na obroke, interval (mesečno, trimesečno, šestmesečno, letno) se določi s posojilno pogodbo.

Hipotekarna posojilna shema

Dinamika stanja posojila

Vloga hipotek v gospodarstvu

Hipotekarna posojila so bistveni element. Odraža vzorce razvoja globalne bančne industrije in je eno od prednostnih razvojnih orodij.

Hipoteke in krize

Svetovne izkušnje kažejo, da je hipotekarna posojila prispevala k revival, okrevanje, premagovanje brezposelnosti in navsezadnje iz krize Združene države Amerike - v 30-ih, Kanada in Nemčija - v 40-50-ih, Argentina in Čile - v 70-80-ih, pa tudi pospeševanje gospodarskih reform v številnih državah. Na hipoteke kot orodje za reševanje stanovanjskega problema tudi v Rusiji polagajo določene upe.

Hipoteka in realni sektor gospodarstva

Razvoj hipotekarnega poslovanja pozitivno vpliva na delovanje industrije, gradbeništva, kmetijstva itd. Kot kaže svetovna praksa, je širjenje hipotekarnih posojil kot učinkovit način financiranja kapitalskih naložb lahko prispeva k premagovanju naložbene krize.

Hipotekarni in bančni sistem

Hipotekarna posojila so velikega pomena neposredno za razvoj bančnega sistema države. Hipoteka je najpomembnejši instrument, ki zagotavlja odplačilo posojila. Hipotekarna posojilnica, ki deluje v okviru sistema hipotekarnega kreditiranja, je razmeroma stabilen in dobičkonosen gospodarski subjekt. Zato je več takih kreditnih institucij v bančnem sistemu, bolj stabilna in učinkovita je njena dejavnost v gospodarskem sistemu države kot celote.

Hipoteka in socialna skrb

Hipotekarna posojila, do neke mere preusmerjanje sredstev iz tekočega prometa v notranje varčevanje prispeva k zmanjšanjuinflacija.

V sodobnih razmerah pomen hipotek za. Stanovanjska hipotekarna posojila prispeva k zagotavljanju državljanom cenovno dostopne zasebne stanovanjske lastnine, saj je močan dejavnik v razredu družbe.

Pomen stanovanjskega hipotekarnega posojila je posledica dejstva, da vam njegova uporaba omogoča reševanje protislovij:

med visokimi cenami nepremičnin in trenutnimi dohodki prebivalstva;
med prihranki denarja pri eni skupini gospodarskih subjektov in potrebo po njihovi porabi pri drugi.

70-letna odsotnost instituta za nepremičnine in instituta hipoteke v naši državi je povzročila negativne posledice - izkušnje z organizacijo hipotekarnega kreditiranja so bile v veliki meri izgubljene tako na ravni kreditne institucije kot na ravni države. kot celota.

Če je bil prej edini način za izboljšanje življenjskih pogojev pridobitev javnih stanovanj, danes ta problem rešujejo državljani predvsem z nakupom ali gradnjo stanovanja na račun lastnih prihrankov. Omejenost proračunskih sredstev je usmerila pozornost države v reševanje stanovanjske problematike le določenih skupin prebivalstva. Večina pa si zaradi pomanjkanja potrebnih prihrankov trenutno ne more izboljšati življenjskih razmer.

Vzpostavitev sistema hipotekarnih posojil bo nakup stanovanja naredil dostopen za večino prebivalstva; bo zagotovil razmerje med denarnimi sredstvi prebivalstva, bank, finančnih, gradbenih podjetij in podjetij gradbene industrije ter usmerjal finančna sredstva v realni sektor gospodarstva.

Infrastruktura za hipotekarna posojila

Učinkovito delovanje sistema hipotekarnih kreditnih institucij je nemogoče brez razpoložljivosti ustreznih podpornih elementov (infrastrukture). Posebnost hipotekarnega kreditiranja je njegova najtesnejša povezanost z vrednotenjem, zavarovanjem in evidentiranjem prometa nepremičnin ter s sekundarnim trgom hipotekarnih kreditov. V zvezi s tem je delovanje sistema hipotekarnih institucij nemogoče brez prisotnosti v državi:

sistemi za registracijo prometa z nepremičninami;
zavarovalne organizacije (podjetja);
organizacije, ki se poklicno ukvarjajo z vrednotenjem nepremičnin.

Razvita infrastruktura sistema hipotekarnih posojil zagotavlja učinkovitost hipotekarnih operacij, povečuje zaščito pravic subjektov hipotekarnih posojil.

Beseda hipoteka je grškega izvora. Prvič je bil uporabljen v zakonodaji Solona (VII stoletje pr. n. št.), po katerem je steber vdrl v dolžnikovo zemljo, tako da so vsi vedeli, da ta zemlja služi kot jamstvo za pravice upnika. Po zgodovinskih dokazih se je hipoteka zemljišč in prodaja zemljišč v Egiptu začela široko izvajati v prvem tisočletju pred našim štetjem.

Obstajata dve vrsti hipotek. Hipoteka je v ožjem pomenu besede zastava nepremičnine, v širšem pomenu pa je ena od oblik premoženjskega zavarovanja dolžnikove obveznosti, pri kateri nepremičnina ostane v lasti slednjega in upnik v primeru, da dolžnik ne izpolni svoje obveznosti, pridobi pravico dobiti zadoščenje na račun prodaje tega premoženja. V skladu s tem je hipotekarni kredit kredit, zavarovan z zastavo nepremičnine. Glavne značilnosti hipotek so naslednje.

Prvič, hipoteka je, tako kot vsaka zastava, način za zagotovitev pravilne izpolnitve druge (glavne) obveznosti - posojila ali posojilne pogodbe, najemne pogodbe, pogodbe, nadomestila škode itd. Zato je hipoteka odvisna od te osnovne obveznosti, saj brez te odvisnosti izgubi svoj pomen.

Drugič, predmet hipoteke je vedno nepremičnina. Nepremičnine vključujejo zemljišča in vse, kar je z njimi tesno povezano - podjetja, stanovanjske zgradbe, druge zgradbe in objekte.

Tretjič, predmet hipoteke ostane v lasti dolžnika. Slednji ostaja lastnik, uporabnik in dejanski lastnik te nepremičnine.

Četrtič, sporazum med upnikom in dolžnikom o ustanovitvi hipoteke je sestavljen v posebnem dokumentu - hipoteki, ki je predmet notarizacije in državne registracije. Hipoteka - imenski vrednostni papir, ki potrjuje naslednje pravice njegovega imetnika: pravico do izpolnitve denarne obveznosti, zavarovane s hipoteko, brez predložitve drugih dokazov o obstoju te obveznosti; pravica do zastave nepremičnine, obremenjene s hipoteko. Hipotekarna obveznica lahko pod določenimi pogoji pridobi lastnosti vrednostnega papirja, ki lahko prehaja od enega lastnika k drugemu in se dovolj »odtrga« od prvotne terjatve.

Nazadnje ima upnik v primeru neizpolnitve obveznosti, zavarovane s hipoteko, pravico zahtevati prodajo zastavljene nepremičnine na javni dražbi. Pri prodaji nepremičnine, zastavljene na podlagi hipotekarne pogodbe, ima hipotekarni posojilodajalec prednost pred drugimi upniki v znesku, določenem v hipoteki.

Hipotekarni kredit je posebna vrsta gospodarskih odnosov pri dajanju dolgoročnih kreditov, zavarovanih z nepremičnino. Udeleženci kreditnega posla so lahko banka upnica, kreditojemalec, prodajalec nepremičnine v nakupno-prodajnem finančnem poslu in imetnik hipoteke na nepremičnini, če obstaja.

Na hipotekarnem trgu so štirje glavni akterji: posojilojemalec, posojilodajalec, vlagatelj in vlada.

Hipotekarni posojilodajalci so hipotekarne banke ali posebne hipotekarne družbe, društva, kreditne družbe, pa tudi običajne poslovne banke, specializirane za dajanje dolgoročnih posojil, zavarovanih z nepremičninami. Kreditni viri hipotekarnih posojilnih institucij so lahko vloge (depoziti) strank, izdaja in prodaja hipotekarnih obveznic, preprodaja hipotekarnih potrdil itd.

Posojilojemalci so fizične in pravne osebe, ki imajo v lasti predmet hipoteke. Značilnosti zastave so, prvič, da ima posojilojemalec premoženje, in drugič, da mora to premoženje lastniku prinašati dohodek, in tretjič, da mora biti povpraševanje po njem na trgu. Pri zastavitvi nepremičnine dolžnik nominalno obdrži svojo lastninsko pravico.

Posojilodajalci - banke (kreditne organizacije) in druge pravne osebe, ki dajejo hipotekarna posojila posojilojemalcem na način, ki ga določa zakon.

Vlagatelji - pravne in fizične osebe, ki kupujejo hipotekarne vrednostne papirje, ki jih posnemajo posojilodajalci ali upravljavci sekundarnega trga. Sem spadajo investicijski skladi, zavarovalnice, vzajemni skladi.

Vlada ustvarja pogoje za zanesljivo delovanje sistema hipotekarnega kreditiranja, nadzoruje delovanje upnikov in pomaga določenim skupinam prebivalstva pri nakupu stanovanj.

Na hipotekarnem trgu je tudi veliko manjših udeležencev, kot so prodajalci stanovanj, operaterji sekundarnega hipotekarnega trga (agencije za stanovanjska hipotekarna posojila), državni organi za registracijo nepremičninskih pravic in transakcij z njimi, zavarovalnice, cenilci, nepremičninska podjetja.

Prodajalci stanovanj so fizične in pravne osebe, ki prodajajo stanovanjske prostore v svoji lasti ali lasti drugih fizičnih ali pravnih oseb. Upravljavci sekundarnega trga so specializirane organizacije, ki refinancirajo posojila.

Zavarovalnice izvajajo premoženjska zavarovanja (zavarovanje zastavljenega stanovanja), osebna zavarovanja kreditojemalcev in zavarovanje civilne odgovornosti udeležencev hipotekarnega trga.

Cenilci - pravne in fizične osebe, ki imajo pravico opravljati strokovno oceno stanovanjskih prostorov, ki so predmet zavarovanja za hipotekarna posojila.

Nepremičninske družbe so pravne osebe, poklicni posredniki na trgu nepremičnin.

Infrastrukturne povezave sistema hipotekarnih posojil - notarji, storitve potnih listov, organi skrbništva in skrbništva, pravno svetovanje itd.

Hipotekarno kreditiranje je kreditiranje z zavarovanjem nepremičnine, to je kreditiranje s hipoteko kot zavarovanjem vračila posojilnih sredstev.

Pri obravnavanju hipoteke kot elementa gospodarskega sistema je treba izpostaviti tri njene najbolj značilne lastnosti:

1. Zastava nepremičnin deluje kot orodje za privabljanje potrebnih finančnih sredstev za razvoj proizvodnje.
2. Hipoteka je sposobna zagotoviti uresničitev lastninske pravice na predmetih, kadar so druge oblike (na primer nakup in prodaja) pod temi posebnimi pogoji neustrezne.
3. Oblikovanje fiktivnega kapitala na podlagi vrednostnega papirja s pomočjo hipoteke (ko lastnik nepremičnine izda primarno, sekundarno ipd. hipoteko, se obratna sredstva povečajo za znesek oblikovanega fiktivnega kapitala).

Hipoteka je v ekonomskem smislu tržni instrument za promet lastninskih pravic na nepremičninah v primerih, ko so druge oblike odtujitve (nakup in prodaja, menjava) pravno ali poslovno neizvedljive in vam omogoča, da pritegnete dodatna finančna sredstva za izvedbo. različnih projektov.

Posebej je treba izpostaviti funkcije hipotekarnega kreditiranja in značilnosti tovrstnega kreditiranja, ki mu dajejo prednost pred drugimi načini kreditiranja.

Funkcije, ki jih opravlja hipotekarna posojila, je mogoče formulirati na naslednji način:

funkcija finančnega mehanizma za privabljanje naložb na področju materialne proizvodnje;

funkcija zagotavljanja vračila izposojenih sredstev;

funkcija spodbujanja prometa in redistribucije nepremičnin, kadar drugi načini (nakup in prodaja itd.) niso ekonomsko izvedljivi ali pravno nemogoči;

funkcija oblikovanja večnivojskega fiktivnega kapitala v obliki hipotek, izvedenih finančnih instrumentov hipotekarnih vrednostnih papirjev itd.

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki bazo znanja uporabljajo pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Gostuje na http://www.allbest.ru/

Uvod

V okviru hipotekarnih posojil V svetovni praksi razumemo sistem, ki vključuje posojila, izdana proti zavarovanju nepremičnine (hipoteka), vpis zastave v državni register nepremičninskih pravic, pa tudi elemente refinanciranja upnikov, ki so izdali hipotekarna posojila. Zaradi množične uporabe mehanizma hipotekarnih posojil v gospodarsko razvitih državah nastaja trg hipotekarnih posojil.

Pod hipotekarnim trgom se nanaša na trg, na katerem krožijo le dolžniški vrednostni papirji s hipotekarnimi jamstvi, zagotovljenimi za olajšanje refinanciranja zavarovanih posojil.

Pred prehodom na tržne odnose so bili glavni viri dopolnitve stanovanjskega fonda Ruske federacije državna stanovanjska gradnja in stanovanjska gradnja podjetij in organizacij, medtem ko sta zadružna in individualna stanovanjska gradnja igrala podporno vlogo. Vendar pa je v zgodnjih 1990 država, podjetja in organizacije so močno omejili hitrost stanovanjske gradnje, kar je privedlo do skoraj popolnega izginotja kakršne koli podpore prebivalstvu v stanovanjskem sektorju. Poleg tega se je zaradi finančne krize v Rusiji močno povečala dohodkovna diferenciacija prebivalstva. Zaradi tega je danes eden od družbenih problemov stanovanjska oskrba prebivalstva. V Rusiji je stanovanje drag predmet in nakup tega izdelka z enkratnim dohodkom (plačo) je za mnoge Ruse skoraj nemogoč.

Ustvarjanje pogojev za dolgoročno hipotekarno posojilo je privlačna alternativa za prebivalstvo, saj vam omogoča, da v začetni fazi dobite stanovanje v uporabo.

Poleg tega imajo hipoteke velik potencial za gospodarski razvoj kreditnega sistema. Omogoča, da se nepremičnine spremenijo v obratna sredstva, s čimer posojilodajalcem omogočijo zajamčen dohodek, prebivalstvu pa financiranje nakupa stanovanj.

Hipotekarna posojila so eden najbolj preizkušenih in zanesljivih načinov privabljanja zasebnih naložb v stanovanjski sektor na svetu. V tuji praksi hipotekarna posojila bankam prinašajo stabilen dohodek z relativno nizkimi tveganji, kar omogoča najbolj ugodno kombinacijo interesov prebivalstva za izboljšanje stanovanjskih razmer, komercialnih bank in drugih posojilodajalcev - za učinkovito in donosno delo, gradbeništvo - za ritmične obremenitve proizvodnje in seveda interes države za celotno gospodarsko rast.

Tako lahko sklepamo, da je problem razvoja sistema hipotekarnih posojil v Rusiji pomemben v socialno-ekonomskem smislu.

Namen te naloge je opredeliti koncept in funkcije hipoteke, analizirati trenutno stanje hipotekarnih posojil v Ruski federaciji, poudariti najpomembnejše težave in razvojne možnosti pri delovanju hipotekarnih posojil v Ruski federaciji.

Za dosego tega cilja je potrebno opraviti naslednje naloge:

1. Razširite koncept in bistvo hipotekarnega kreditiranja.

2. Razmislite o glavnih instrumentih hipotekarnih posojil.

3. Izvedite analizo razvoja trga hipotekarnih posojil, analizirajte trenutno stanje hipotekarnega trga.

4. Razmislite o težavah in možnostih za razvoj hipotek v Ruski federaciji.

Predmet preučevanja te naloge je hipotekarna posojila v Ruski federaciji.

Predmet študije so organizacijski in ekonomski odnosi, ki nastajajo v procesu hipotekarnega kreditiranja, in mehanizmi za njihovo izvajanje na finančnem trgu.

Informacijska in metodološka podlaga študije so bile določbe in zaključki v delih vodilnih domačih in tujih strokovnjakov s področja stanovanjskega trga in hipotekarnega kreditiranja.

Pri delu so bile uporabljene splošne znanstvene metode: klasifikacija vrst, primerjave, sistematični pristop, zgodovinsko, ekonomsko in matematično modeliranje ter statistična analiza. Celotna uporabljena metodološka osnova je omogočila končno zagotovitev zanesljivosti in veljavnosti zaključkov in praktičnih rešitev.

To delo je sestavljeno iz treh poglavij. Prvo poglavje obravnava teoretične vidike obstoja kredita. Drugo poglavje je posvečeno obravnavi hipotekarnega posojila v Ruski federaciji in trendom razvoja hipoteke. V tretjem poglavju bodo opredeljene najpomembnejše težave pri delovanju hipotekarnih posojil ter upoštevane napovedi in možnosti za razvoj hipotekarnih posojil v Ruski federaciji.

1. Teoretične osnove za obstoj kredita

ekonomsko hipotekarno posojilo

Posojilo je ekonomsko razmerje, ki nastane med posojilodajalcem in posojilojemalci glede izposojene vrednosti, prenesene v začasno uporabo pod pogoji nujnosti, odplačnosti in odplačnosti.

Kredit je lahko v blagovni in denarni obliki. V blagovni obliki gre za prenos za začasno uporabo vrednosti v obliki določene stvari, opredeljene z generičnimi lastnostmi. V gotovini se kredit odobri in odplača v denarni obliki. Pri kreditnem poslu ne gre za enakovredno blagovno-denarno menjavo, gre pa za prenos vrednosti za začasno uporabo s pogojem vrnitve po določenem času in plačila obresti za uporabo te vrednosti. Povračilo posojene vrednosti, ki je ni mogoče preklicati po volji enega od subjektov kreditnega posla, je sestavni del kredita kot ekonomske kategorije.

Kredit kot posebna oblika vrednostnih razmerij nastane, ko sproščena vrednost iz enega gospodarskega subjekta nekaj časa ne more vstopiti v nov reprodukcijski cikel in se uporabiti v poslovnem prometu. Zahvaljujoč posojilu se ta vrednost prenese na drug subjekt, ki ima začasno potrebo po dodatnih sredstvih, in tako nadaljuje z delovanjem v okviru reprodukcijskega procesa.

Kredit predstavlja gibanje posojilnega sklada skozi bančni sistem in posebne finančne in kreditne institucije. Banke kopičijo prosta denarna sredstva podjetij in prebivalstva ter jih na podlagi varnosti, odplačnosti, plačilnosti in nujnosti prenašajo podjetjem, ki jih potrebujejo.
Za razliko od financ, ki izražajo enostransko in neodplačno gibanje vrednosti, je treba posojilo vrniti posojilodajalcu v določenem roku s plačilom vnaprej določenih obresti.

Obstaja še en pogled na opredelitev kredita kot ekonomske kategorije: kredit je gibanje posojilnega kapitala. Posojilni kapital je denarni kapital, ki ga lastnik posodi z odplačilom v obliki obresti. To je posebna zgodovinska oblika kapitala. Njegova kvalitativna razlika od denarnega kapitala je v tem, da je posojilni kapital ena od oblik samonaraščajoče vrednosti, medtem ko denar sam po sebi ne daje rasti.

Viri posojilnega kapitala so:

Denarne rezerve (začasno prosta denarna sredstva), sproščena v procesu kroženja sredstev podjetja;

Denarne rezerve v obliki posebnih skladov (amortizacijski sklad);

Državne denarne rezerve;

Denarna sredstva prebivalstva;

Izdajanje bankovcev v skladu s potrebami trgovine.

Možnost nastanka in razvoja kredita je povezana s kroženjem in kroženjem kapitala. V procesu gibanja stalnega in obtočnega kapitala prihaja do sproščanja virov oziroma denarnega kapitala, ki se sprošča v procesu cirkulacije industrijskega in komercialnega kapitala.

Pojav začasno prostih sredstev je objektivna nujnost. Toda začasno prosta sredstva pridejo v nasprotje s potrebo po učinkoviti porabi sredstev v tržnem gospodarstvu. To protislovje se razreši s posojilom, tj. začasno sproščeni denarni kapital se prenese v posojilo. Možnost razrešitve tega protislovja je povezana z dejstvom, da na drugem polu obstaja potreba po delovnih sredstvih in dokaj velikih enkratnih naložbah. Nekateri subjekti imajo začasen presežek sredstev, drugi pa čutijo njihovo pomanjkanje.

Da bi možnost posojila postala resničnost, so potrebni določeni pogoji:

Udeleženci v kreditnem poslu naj delujejo kot subjekti, ki materialno jamčijo za izpolnitev obveznosti, ki izhajajo iz njihovih gospodarskih vezi;

Posojilo postane potrebno in možno, če se interesi posojilodajalca in posojilojemalca ujemajo.

Tako je potreba po posojilu posledica:

Potreba po premagovanju nasprotij med stalnim oblikovanjem rezerv v posameznih gospodarskih subjektih in njihovo učinkovito uporabo za potrebe reprodukcije;

V pogojih makroekonomije - potreba po zagotavljanju kontinuitete kroženja kapitala v pogojih delovanja panog z različnim trajanjem kroženja;

Potreba po ustvarjanju krožnega sredstva in razvoju plačil na podlagi kreditne narave izdaje znakov in negotovinskih sredstev (kakšen denar je v vašem žepu);

Potreba po upravljanju podjetij na komercialni osnovi, pri kateri obstaja bodisi začasna potreba po dodatnih virih bodisi, nasprotno, začasno sprostitev denarnih virov.

Tudi element strukture kreditnih odnosov je predmet prenosa - nekaj, kar se prenese od posojilodajalca do posojilojemalca in se vrne od posojilojemalca do posojilodajalca.

Predmet prenosa je izposojena vrednost kot posebni del vrednosti. Najprej predstavlja neko neuresničeno vrednost. Ima posebne značilnosti, ki ga označujejo kot predmet kreditnih razmerij.

Povratna narava gibanja izposojene vrednosti predpostavlja njeno ohranitev na vseh stopnjah tega gibanja. Kreditno razmerje, ki je vrednostno, namreč zahteva spoštovanje enakovrednosti v razmerju med posojilodajalcem in posojilojemalcem. To pomeni, da mora posojilojemalec po uporabi posojila v procesu reprodukcije posojilodajalcu vrniti vrednost, ki je enaka tisti, ki jo je prejel na posojilo.

1 .2 Oblike in vrste kredita

Oblike kredita so različice kredita, ki izhajajo iz bistva kreditnih razmerij.

Razvrstitev posojila se izvaja glede na osnovne značilnosti, kot so narava posojene vrednosti, kategorije posojilodajalcev in posojilojemalcev, oblika rezervacije in usmeritve potreb posojilojemalcev.

Glede na naravo izposojene vrednosti:

1) Blagovna oblika kredita je zgodovinsko pred denarno obliko. Pri tej obliki kredita je blago izposojeno. Blago postane last posojilojemalca šele po odplačilu posojila in plačilu obresti.

2) Denarna oblika kredita - klasična oblika kredita, kar pomeni, da se posojila dajejo začasno prosta denarna sredstva. To obliko kredita uporabljajo tako država kot posamezniki tako znotraj države kot v zunanjem gospodarskem prometu.

3) Mešana (blagovno-denarna) oblika kredita. V tem primeru se posojilo zagotovi v obliki blaga in se vrne v gotovini ali obratno.

Glede na status posojilodajalca in posojilojemalca:

1) Bančno posojilo - zagotavljajo izključno finančne in kreditne institucije, ki imajo dovoljenje Centralne banke Ruske federacije za izvajanje te vrste dejavnosti.

2) Komercialno posojilo - posojilodajalec ni kreditna institucija, ampak se posojilo zagotovi v okviru trgovskega posla, zato se imenuje tudi trgovina. Glavni namen tega obrazca - pospešitev procesa prodaje blaga in posledično pridobivanje dobička, ki je v le-tem.

3) Državni kredit se zagotavlja na račun proračunskih sredstev.

4) Mednarodni kredit - niz kreditnih odnosov, ki delujejo na mednarodni ravni, katerih neposredni udeleženci so država in mednarodne finančne institucije.

5) Civilna oblika kredita - se izvaja z dajanjem kreditov fizičnim osebam, pa tudi poslovnim subjektom, ki nimajo ustreznega dovoljenja centralne banke.

Glede na ciljne potrebe posojilojemalca:

1) Proizvodna oblika kredita - za podjetniške namene: širitev obsega proizvodnje, del, storitev, sredstev. Proizvodni kredit neposredno vpliva na povečanje ponudbe blaga, del, storitev, sredstev, proizvodnih dejavnikov in dvig življenjskega standarda prebivalstva.

2) potrošniški kredit- značilnost je razmerje tako denarnega kot blagovnega kapitala, posamezniki pa so potencialni posojilojemalci.

Za razliko od produkcijske oblike ta kredit prebivalstvo uporablja za namene potrošnje, ni namenjen ustvarjanju nove vrednosti.

Za druge vrste posojil:

1) Neposredna oblika kredita odraža neposredno izdajo posojila določenemu uporabniku brez posrednikov.

2) Posredna oblika kredita vključuje najem kredita za posojanje drugim subjektom. Običajno se uporablja pri kreditiranju nakupa kmetijskih pridelkov.

3) Eksplicitna oblika kredita pomeni posojilo z vnaprej določenim namenom.

4) Razvite in nerazvite oblike kredita označujejo stopnjo njegovega razvoja. Lombardni kredit lahko pripišemo nerazviti obliki kredita.

Ob upoštevanju oblik kreditov je mogoče analizirati njihove vrste po nekaterih merilih (tabela 1).

Tabela 1 - Vrste kreditov

znaki
Po skupinah posojilojemalcev	Poslovni subjekti Posojila fizičnim osebam Za finančne in kreditne organizacije Javnim organom
Namen	Potrošnik Industrijski Trgovina Kmetijsko Naložba
Po področju delovanja	Za reprodukcijo in širitev osnovnih sredstev Krediti udeležencev pri organizaciji obnovljivih skladov
Glede na obdobje uporabe	Kratek dolgoročno Poste restante
Varnost	Zavarovano Nezavarovano
Z načinom izdaje	Kompenzacijska posojila Posojila za plačilo
Po načinu odplačevanja	Enkrat Po delih

Razmislite o nekaterih vrstah posojil.

Zavarovana posojila - oblika blagovnega kredita, ki je sestavljena iz dejstva, da blago, ki ga kupi posojilojemalec, ostane v lasti upnika - prodajalca blaga, dokler blago ni v celoti plačano. Zavarovano posojilo predvideva plačilo stroškov blaga in obresti na posojilo v obrokih. Izdelek je zavarovanje posojila.

Investicijski kredit je ena od vrst bančnih kreditov za pravne osebe, namenjenih posodobitvi podjetja in proizvodnih procesov.

Potrebo po investicijskem posojilu imajo proizvodna podjetja, samostojni podjetniki, trgovska podjetja - z eno besedo vsi, ki morajo opremiti nov proizvodni obrat ali posodobiti obstoječega.

Kompenzacijsko posojilo je finančni koncept, ki ima dva glavna pomena:

1) medsebojno posojilo, ki si ga zagotovijo podjetja iz različnih držav v svoji nacionalni valuti za enakovredne zneske;

2) posojilo, ki ga eno podjetje zagotovi drugemu podjetju (obe podjetji v različnih državah), pogosto se posojanje izvaja v različnih valutah, pri čemer se banka ali druga finančna institucija uporablja kot posrednik pri zagotavljanju posojila (v običajni praksi v tem primeru sredstva prihajajo od tretje osebe).

Enkratni potrošniški kredit je vrsta univerzalnega potrošniškega kredita. Tako kot posojilo za nujne potrebe lahko tudi to vrsto posojila dobi skoraj vsak sposoben državljan, vendar v znesku, ki ga določi banka in se izračuna na podlagi ocene plačilne sposobnosti posojilojemalca.

Dolgoročna vrsta posojila in njene značilnosti:

Dolga odplačilna doba omogoča vračilo velikega zneska v majhnih obrokih;

Podjetja imajo možnost poplačati svoje dolgove z denarjem, ki so ga zaslužila z nakupom nove opreme ali širitvijo proizvodnje na račun kreditnega denarja.

Visoke obresti na posojila. Pri dolgoročnem posojilu se preplača velik znesek, ki je lahko enak znesku posojila;

To posojilo je dolgotrajen proces.

Dolgoročno kreditiranje državljanov, torej posameznikov, je hipoteka.

2. Hipotekarni kredit in njegova uporaba v sodobnih razmerah Rusije

2.1 Pojem in bistvo hipotekarnega kreditiranja

Izraz "hipoteka" se uporablja v naslednjih primerih:

1) ko gre za zastavo nepremičnine v lasti zastavitelja (na primer zemljišča, zgradbe in objekti), da bi pridobili hipotekarno posojilo;

2) ko zainteresirana oseba od kreditne institucije prejme sredstva za nadaljnjo pridobitev nepremičnine (stanovanja). Hkrati je posojilo ciljno usmerjeno, kar je pomembno za nadaljnjo pravno ureditev nastajajočih pravnih razmerij, navedeno premoženje pa je zastavljeno pri kreditni instituciji.

Skupno v obeh primerih je zastava nepremičnin (zemljišča, podjetja, zgradbe, objekti, stanovanja itd.) Za prejem sredstev (posojila, kredit).

Hipoteka je torej vrsta zastave, pri kateri zastavljeno premoženje (gre za nepremičnine, praviloma je to zemljišče in zgradbe na njem) ostane v lasti zastavitelja do dneva zapadlosti.

V prvem primeru ta formalnopravna definicija pomeni naslednje: z izbrano banko sklenete pogodbo o hipotekarnem posojilu in na podlagi te pogodbe vam da denar, ki ga potrebujete za nakup stanovanja (ali drugega posestvo).

Druga oblika zavarovanja pri hipotekarnem kreditiranju je, ko po isti pogodbi zastavite ne novo, kupljeno stanovanje, temveč staro, ki ste ga že imeli v lasti pred sklenitvijo posojilne pogodbe.

Za koriščenje izdanega posojila banki plačujete obresti, določene v posojilni pogodbi, izposojena sredstva pa vračate v obliki mesečnih plačil banki, prav tako določenih s posojilno pogodbo. Nepremičnina, na primer stanovanje, kupljeno na kredit, ostane zastavljena (hipoteka) pri banki, dokler posojilo ni v celoti poplačano, čeprav boste formalno vi lastnik stanovanja.

Če pa se vaše finančno stanje spremeni, zaradi česar na primer ne boste več mogli izpolnjevati posojilnih obveznosti, bo banka stanovanje prodala in vrnila svoj denar.

Ta pravica je predvidena v čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije), v skladu s katerim ima banka, ki je izdala posojilo, kot upnik po zavarovani obveznosti pravico, če dolžnik ne izpolni obveznosti. izpolniti to obveznost, da prejme zadoščenje iz vrednosti zastavljenega premoženja prednostno pred drugimi upniki te osebe.

Ker zaradi vpisa hipoteke nastanejo nova pravna razmerja, je treba posvetiti pozornost številnim pravnim vprašanjem. To mora storiti pred podpisom ustrezne pogodbe z banko, da se zaveda vseh možnih posledic določenih dejanj.

Zastava je - način zavarovanja obveznosti (skupaj s kaznijo, poroštvom, bančno garancijo in depozitom, ki v tem primeru niso obravnavani) [Civilni zakonik Ruske federacije], tj. za zavarovanje glavne obveznosti se lahko vzpostavi hipoteka kot možnost zavarovanja:

1) po posojilni pogodbi;

2) po posojilni pogodbi;

3) druga obveznost, vključno s tisto, ki temelji na prodaji, najemu, pogodbi, drugi pogodbi, ki povzroča škodo, razen če zvezni zakon ne določa drugače.

Zemljiške parcele, razen zemljiških parcel, ki so v državni ali občinski lasti, pa tudi zemljiške parcele, katerih velikost je manjša od najmanjše velikosti, ki jo določajo predpisi sestavnih subjektov Ruske federacije ali lokalnih oblasti za zemljišča tak ali drugačen namen in dovoljena uporaba;

Podjetja, zgradbe, strukture in druge nepremičnine, ki se uporabljajo v poslovnih dejavnostih;

Stanovanjske hiše, stanovanja, izolirani deli stanovanjskih zgradb in stanovanja;

Vikendice, vrtne hiše, garaže in druge potrošniške stavbe;

Zračna in pomorska plovila, plovila za celinsko plovbo in vesoljski objekti.

Po pogodbi o zastavi nepremičnine (hipotekarni pogodbi) ima ena stranka - zastavni upnik, ki je upnik iz naslova obveznosti, zavarovane s hipoteko, pravico prejeti poplačilo svojih denarnih terjatev do dolžnika iz te obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke - zastavitelja, pretežno nad drugimi upniki zastavitelja.

Hipotekarna pogodba je lahko samostojna (tj. ločena od pogodbe, na podlagi katere nastane zavarovana obveznost) ali pa so lahko pogoji o zastavi vključeni v pogodbo, na podlagi katere nastane zavarovana obveznost (na primer določba o zagotavljanju pravočasnega odplačila stanovanjsko posojilo stanovanjska hipoteka).

Bistveni pogoji hipotekarne pogodbe so:

1. Predmet pogodbe;

2) njeno oceno;

3) zavarovana obveznost;

4) višino in rok izpolnitve obveznosti.

Hipoteka spodbuja prodajo zgrajenih hiš, medtem ko rast gradbeništva povzroči oživitev proizvodnje gradbenih materialov in konstrukcij, gradbeništva in cestnega inženiringa, lesarstva in proizvodnje pohištva itd. Industrijska hipotekarna posojila omogočajo posodobitev proizvodnje, kar vodi do povečanja kakovosti in konkurenčnosti izdelkov - vse to vodi do povečanja gospodarskega potenciala države.

Razvoj hipotekarnega kreditiranja pozitivno vpliva na premagovanje socialne nestabilnosti.

Hipoteka vpliva na problem zaposlovanja (dodatna delovna mesta v gradbeništvu in drugih panogah) in pomaga zadovoljiti potrebe prebivalstva po stanovanju.

Hipoteke so velikega pomena tudi za povečanje stabilnosti in učinkovitosti bančnega sistema v državi. Posojila, zavarovana z nepremičninami, so za banke varnejša, saj v primeru nepoplačanega posojila banka proda zavarovanje in vrne svoja sredstva. Seveda pa to pri hipotekah zahteva ustrezno oceno nepremičnine, pa tudi razvit nepremičninski trg. K zmanjšanju tveganja pri hipotekarnem kreditiranju prispeva tudi ciljna narava posojil. Nepremičninski posli so pogosto manj tvegani od sedanjega kreditiranja poslovnih bank.

Tako je hipotekarno posojilo posojilo, zavarovano z določeno nepremičnino, hipotekarno posojilo pa posojilo, zavarovano z nepremičnino. Hipotekarna posojila so obetavno področje bančne dejavnosti.

2.2 Instrumenti za hipotekarna posojila

Pri hipotekarnem kreditiranju ima pomembno vlogo izbira finančnih instrumentov in tehnologij, ki se uporabljajo v različnih fazah finančnega procesa. Njihovo izbiro določajo splošne gospodarske razmere, razvitost hipotekarnega poslovanja v državi, finančne zmožnosti in želje udeležencev v poslih ter vrsta posla.

Od pravilne izbire in uporabe instrumentov hipotekarnega kreditiranja je v veliki meri odvisna učinkovitost hipotekarnega poslovanja, zmanjšanje tveganja, večja dostopnost hipotekarnih kreditov in njihova likvidnost.

Instrument hipotekarnega posojila je način odplačevanja dolga (amortizacija posojila). Amortizacijski načrt prikazuje stanje dolga posojila v vsakem časovnem obdobju. Odraža tudi del plačila, ki gre za plačilo obresti, in kakšen del - za plačilo glavnice dolga.

Glede na način amortiziranja se hipotekarna posojila delijo na trajna hipotekarna posojila in hipotekarna posojila s spremenljivimi plačili. Slednja se deli na hipoteke z balonskim plačilom, hipoteke s fiksnim plačilom in hipoteke s postopnim plačilom. Obstajajo tudi alternativni instrumenti hipotekarnih posojil.

Stalna hipotekarna plačila zagotavljajo periodična enaka plačila. Posojilojemalec vsak mesec plača enak znesek, del katerega gre za odplačilo posojila, del pa za plačilo natečenih obresti za mesec. Obresti se zaračunajo na stanje neporavnanega zneska posojila.

Skladno s tem ta postopek odplačevanja posojila daje posojilojemalcu stabilnost v višini njegovih stroškov tega posojila.

Poleg tega se, ker ni postopnega odplačevanja glavnice, povečuje tveganje nevračila izdanega posojila ob koncu posojilne dobe.

Hipotekarna posojila s plačilom "žoga" so lahko strukturirana na naslednji način:

Neplačilo obresti do izteka posojila;

Plačila samo obresti, nato pa - plačilo "žoga";

Delna amortizacija s končnim plačilom "žoga".

Nekatere hipoteke imajo enaka plačila glavnice in obresti na neporavnani znesek. Zneski obresti se lahko spremenijo. Mesečno fiksno plačilo posojilojemalca se bo zmanjšalo, kar ga bo razbremenilo. Skupni znesek plačanih obresti bo manjši kot pri stalnih plačilih.

Hipoteke z inkrementalnimi plačili (v nadaljevanju IIP) predvidevajo variabilna plačila. V prvih treh letih na primer ostanejo plačila po njih nizka, v naslednjih letih pa dosežejo raven, ki omogoča popolno amortizacijo posojila.

V prvih letih daje IIR negativno amortizacijo (hipotekarna konstanta pod obrestno mero). V tem primeru se stanje glavnice dolga poveča. Za popolno amortizacijo morajo plačila IIR zadnjih let presegati raven plačil standardne hipoteke. Tovrstni instrumenti kreditiranja omogočajo upoštevanje spreminjajočih se pogojev kreditiranja, zmanjševanje obrestnega in likvidnostnega tveganja ter zagotavljanje učinkovitosti dolgoročnega kreditiranja.

Plačila z indeksacijo neporavnanega zneska dolga omogočajo odplačilo posojila v enakih zneskih v realnih zneskih, ko se spremenijo nominalna plačila. Neplačani dolg se prilagodi na podlagi izbranega indeksa, kot so: cene življenjskih potrebščin; tečaj ameriškega dolarja; stroški potrošniške košarice; minimalna plača (skrajšano minimalna plača); in drugi finančni indeksi, ki odražajo dinamiko inflacije. Posledično bo obrestna mera odražala dejansko ceno posojila v času izdaje. Plačila se izračunajo glede na dejansko vrednost neporavnanega zneska dolga.

Kapitalizacija neprejetih zneskov plačil posojila v začetni fazi odplačevanja posojila bankam zagotavlja višjo donosnost stanovanjskih posojil v primerjavi z drugimi posojilnimi posli. Zmanjšanje zneska plačil v začetni fazi odplačevanja posojila poveča razpoložljivost kredita. Hkrati povečanje vplačil nominalno povečuje tveganje »plačilnega šoka«, do katerega pride, če stopnja rasti dohodkov gospodinjstev močno zaostaja za stopnjo inflacije, kar povečuje tveganje neplačila že odobrenih posojil.

3. Težave in možnosti hipotekarnih posojil v Rusiji na sedanji stopnji

V Ruski federaciji se hipotekarna posojila v zadnjih desetih letih hitro razvijajo.

Danes je v Ruski federaciji med prebivalstvom oblikovano povpraševanje po hipotekarnih posojilih, vzpostavljen zakonodajni okvir in infrastrukturna podlaga. Stroški likvidnih nepremičnin v Rusiji po mnenju strokovnjakov znašajo približno 500 milijard dolarjev, kar bo z zadostno stopnjo hipotekarnih posojil zagotovilo stanovanja za pomemben del prebivalstva s povpraševanjem po nepremičninah.

Razmislite o prednostih hipotekarnih stanovanjskih posojil. Kreditojemalec pridobi stanovanje v kratkem času, dolgoročno odplačano in ima dohodninske ugodnosti. Torej je mogoče rešiti stanovanjski problem velike skupine prebivalstva. Vendar v praksi ni vse tako gladko kot v teoriji. Posojilojemalec ima velike stroške in dejansko plača dvojno ceno za stanovanje, tudi trenutno so v Ruski federaciji obrestne mere precej visoke. Nestabilnost plač povečuje tveganja, ki nastanejo pri vlogi za hipotekarni kredit. Po statističnih podatkih so stanovanjske hipoteke na voljo tistim državljanom, katerih mesečni dohodek je 40-50 tisoč rubljev. Do danes hipoteke niso na voljo za 70% prebivalstva Ruske federacije.

Treba je uporabiti izkušnje tujine in razumeti, da so hipoteke rešitev tako za gospodarske kot socialne probleme. Banke imajo željo po hipotekarnih posojilih in poznajo tehnologijo, vendar očitno ni dovolj denarja za rešitev problema zagotavljanja stanovanj prebivalstvu po vsej državi.

Da bi se sistem hipotekarnih posojil razvijal hitro, je treba uporabiti takšne državne programe, kot so hipoteke, na primer z materinskim kapitalom, vojaške hipoteke in hipoteke za državne uslužbence.

Velika težava na trgu hipotekarnih posojil so še vedno visoke obrestne mere. Trenutno se stopnje gibljejo od 10 do 17 %. Prav tako si vsi državljani ne morejo privoščiti plačila znatnega pologa za nepremičnine, nimajo vsi čiste kreditne zgodovine in uradne plače. Posledično se razvija hipotekarno kreditiranje, vendar ne kot množičen produkt, saj je kreditiranje na voljo le posojilojemalcem z nadpovprečnimi dohodki.

Na stanovanjskem trgu je problem z monopoli. Primarni stanovanjski trg je še vedno nepregleden. Pogosto ima možnost gradnje novih stanovanjskih objektov ozek krog podjetij. Zaradi pomanjkanja konkurence so stroški kvadratnih metrov previsoki, da bi bili dostopni navadnemu potrošniku. Ko bo trg delniške gradnje prenehal biti monopoliziran, bo to samodejno povzročilo rešitev številnih problemov hipotekarnega kreditiranja - cene nepremičnin se bodo znižale v skladu s tržnimi razmerami. Poleg tega je na nepremičninskem trgu akutno pomanjkanje stanovanj v ekonomskem razredu.

Pomanjkanje gospodarske stabilnosti, nizke plače, težave pri oblikovanju srednjega razreda, razmeroma visoke obrestne mere za hipotekarna posojila - vse to ovira stabilen razvoj sistema hipotekarnih posojil v Ruski federaciji.

Razmislite o možnostih za razvoj trga hipotekarnih posojil v Ruski federaciji. Brez velikih nihanj na svetovnih finančnih trgih bo sektor ohranil stabilno stopnjo rasti. V naslednjih 1-1,5 letih bo povpraševanje po hipotekah podprto s pozitivno dinamiko, ki se pojavlja v stanovanjski gradnji. Ključna omejitev rasti hipotekarnega kreditiranja je trend naraščanja obrestnih mer za posojila, tudi za tista iz državnih programov. Zlasti v začetku druge polovice leta 2013 je večina vodilnih na trgu v povprečju presegla stopnje za najbolj priljubljene programe za 1-3 odstotne točke (to je vplivalo predvsem na posojila z začetnim plačilom, nižjim od 50%). Od 3. septembra 2013 so bili revidirani pogoji posojila v okviru standardnega programa Agencije za hipotekarna stanovanjska posojila (v nadaljevanju AHML): najnižje obrestne mere, ko so določene za celotno obdobje posojila, so se povečale v povprečju za 2% točke. Po napovedih se bo dostopnost hipotek zmanjšala: inflacija se pospešuje, Banka Rusije pa je v boju proti njej že zvišala ključne obrestne mere. Posledično je bilo do konca leta 2013 doseženo zvišanje hipotekarnih obrestnih mer. Po napovedih strokovnjakov bodo letne stopnje rasti na ravni 50-60%. Posledično bo do konca leta 2013 obseg hipotekarnih posojil presegel mejo 1 bilijona. rubljev in bo znašal 1,1 bilijona. rubljev.

V letu 2014 bo lahko vpliv obrestnih mer opaznejši: nekateri posojilojemalci bodo nakup stanovanja odložili »na boljše čase« ali pa bodo skušali privarčevati sredstva za višji polog in si tako zagotoviti nižjo obrestno mero. V zvezi s tem se pričakuje nadaljnja upočasnitev rasti trga, ki glede na obseg ne bo presegla 40 % na letni ravni.

Po napovedih bo delež velikih bank na hipotekarnem trgu vztrajno naraščal. Velike banke, ki poslujejo po lastnih programih, praviloma odlikujeta učinkovitost pri odločanju in zanimivejša ponudba produktov. Učinek bo imel tudi padec deleža srednjih in malih bank v najbolj priljubljenem programu AHML. Ne gre samo za povečanje stroškov posojil v okviru takih programov. Trenutne aktivnosti AHML vse bolj pričajo o želji inštituta, da omeji svojo prisotnost na klasičnem trgu in se osredotoči na inovativne izdelke. Zlasti v obdobju januar-junij 2013 je AHML kupila hipoteke za 26,1 milijarde rubljev, kar je 17% več kot v enakem obdobju lani. Hkrati se je delež AHML v skupnem obsegu kreditiranja zmanjšal z 8% na 6%.

Banke, ki sodelujejo z AHML, imajo znatne težave in številne formalnosti, ki spremljajo postopek refinanciranja hipoteke. Novi pogoji za odkup hipotek nakazujejo, da se bodo morale partnerske banke vnaprej odločiti o obsegu izdaje in opcijo plačati agenciji. Očitno je, da bodo srednje in majhne banke, ki bodo prešle na lastne programe, ponudile višje obrestne mere kot po standardih AHML in izgubile v konkurenci z velikimi bankami.

Da bi spodbudili povpraševanje po hipotekarnih posojilih, je treba sprejeti naslednje ukrepe:

1) zagotoviti, da se obrestne mere ohranjajo na sprejemljivi ravni za posojilojemalca;

2) povečati cenovno dostopnost stanovanj v ekonomskem razredu;

3) zagotoviti zanesljivim posojilojemalcem možnost znižanja pologa z razvojem hipotekarnega zavarovanja;

4) spodbujanje razvoja programov socialnega hipotekarnega posojila, namenjenih določenim kategorijam posojilojemalcev (mlade družine, prejemniki materinskega kapitala).

Zaključek

Hipotekarni kredit je kredit, zavarovan z določeno nepremičnino, hipotekarni kredit pa kredit, zavarovan z nepremičnino.

Trenutno je v Ruski federaciji stabilno povpraševanje po nepremičninah, vendar nimajo vsi možnosti za nakup stanovanja. Hipoteka je najboljša možnost za reševanje stanovanjskih težav. Poleg tega zanimanje za hipoteke vsako leto narašča, kar kaže na obete za rast trga hipotekarnih posojil v prihodnosti.

Prisotnost razvitega sistema hipotekarnih posojil v državi kaže na razvoj gospodarstva, možnosti za rast in visoko stopnjo razvoja družbe kot celote.

Hipoteka je tista povezava nacionalnega gospodarskega sistema, ki lahko zagotovi razmerje med denarnimi sredstvi prebivalstva, bank, gradbenih podjetij in podjetij gradbene industrije ter usmerja finančna sredstva v realni sektor gospodarstva. Do danes je treba s pomočjo hipotekarnih posojil rešiti problem zagotavljanja stanovanj prebivalstvu. S pomočjo hipotekarnega mehanizma se bo povečal dotok sredstev na stanovanjski trg, aktiviralo se bo gradbeništvo in z njim povezane panoge industrije, kar pomeni, da se bodo povečala delovna mesta, povečali dohodki prebivalstva in proračunov vseh ravni ter gospodarstvo kot celota bo raslo. Zato je treba izkoristiti realne pogoje in priložnosti, ki jih imajo regije, ustvariti potrebne organizacijske, pravne in finančne predpogoje za razvoj množične stanovanjske gradnje z uporabo tržnih in državnih mehanizmov za regulacijo procesov v tem družbeno pomembnem sektorju gospodarstva. .

Samo s podporo države, nižjimi obrestnimi merami za hipotekarna posojila, uvedbo socialnih programov in intenziviranjem gradnje varčnih stanovanj lahko nastane stabilen in vzdržen sistem hipotekarnega kreditiranja.

V tem tečaju so bila proučena glavna vprašanja na področju hipotekarnega kreditiranja, analizirane so bile razmere na trgu, opredeljene so bile najpomembnejše težave pri delovanju hipotekarnega kreditiranja ter napovedi in možnosti za razvoj hipotekarnega kreditiranja v trenutnih razmerah. upoštevana Ruska federacija.

Seznam rabljenihviri

Civilni zakonik Ruske federacije (prvi del): Zvezni zakon Ruske federacije
z dne 30. novembra 1994, št. 51-FZ. [Elektronski vir]. - Dostop iz pravnega referenčnega sistema "Svetovalec Plus". - Način dostopa: http://www.consultant.ru

Zvezni zakon št. 102-FZ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (s spremembami 17. julija 2009 št. 166-FZ). [Elektronski vir]. - Dostop iz pravnega referenčnega sistema "Svetovalec Plus". - Način dostopa: http://www.consultant.ru

Zvezni zakon št. 152-FZ z dne 11. novembra 2003 "O hipotekarnih vrednostnih papirjih". [Elektronski vir]. - Dostop iz pravnega referenčnega sistema "Svetovalec Plus". - Način dostopa: http://www.consultant.ru

Zvezni zakon št. 188-FZ z dne 29. decembra 2004 "Stanovanjski zakonik Ruske federacije". [Elektronski vir]. - Dostop iz pravnega referenčnega sistema "Svetovalec Plus". - Način dostopa: http://www.consultant.ru

Zvezni zakon št. 214-FZ z dne 30. decembra 2004 "O udeležbi pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije." [Elektronski vir]. - Dostop iz pravnega referenčnega sistema "Svetovalec Plus". - Način dostopa: http://www.consultant.ru

Bančništvo [Besedilo]: učbenik / ur. E.F. Žukova, N.D. Eriašvili. - M.: UNITI-DANA: Enotnost, 2009. - 575 str.

Bančništvo [Besedilo]: učbenik / ur. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 str.

Bančništvo [Besedilo]: učbenik / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - Sankt Peterburg: Piter, 2009. - 400 str.

Bančne operacije [Besedilo]: učbenik / Pečnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 str.

Vse o hipotekah [Besedilo]: učbenik / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 str.

Goremikin, V.A. Hipotekarna posojila: [Besedilo] Učbenik. - M.: MGIU, 2009. - 368 str.

Denar, kredit, banke [Besedilo]: učbenik / Ed. Žukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 str.

Hipoteka. Kredit. Komentar stanovanjske zakonodaje [Besedilo]: učbenik / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M.: Eksmo, 2006. - 368 str.

Hipoteka: samo o kompleksu [Besedilo]: učbenik / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 str.

Organizacija dejavnosti poslovne banke [Teks] / Učbenik / M.S. Maramigin, E.G. Šatkovskaja, 2013. - 182 str.

Lukjanov, A.V. Analiza trga hipotekarnih posojil [Besedilo] / A.V. Lukyanov // Revija za denar in kredit. - 2010. - št. 8. - Z. 10-15.

Razvoj hipotekarnih posojil v Ruski federaciji [Besedilo]: učbenik / Ed. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 str.

Razumova, I.A. Posojanje hipotekarnih kreditov. [Besedilo] / 2. izd. - Sankt Peterburg: Piter, 2009. - 304 str.

Trg hipotekarnih posojil in socialno-ekonomski kazalniki v Rusiji (2005-2010) // Raziskava analitičnega centra družbe "Rusipoteka" LLC, Moskva. - 2010. - št. 11. - Z. 34-37.

Rusipoteka: posojanje in listinjenje [Besedilo] // Analitični pregled Rusipoteka LLC. - 2011. - št. 1.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Hipotekarna posojila v prvi polovici leta 2011: od renesanse do obskurnosti [Besedilo] // Bančne storitve. 2011. - Št. 11. - Z. 38-49.

Centralna banka Ruske federacije: [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www.cbr.ru

Hipotekarna posojila v Rusiji [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www.ipocredit.ru

Sberbank of Russia [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www. sbrf.ru

Ruska hipoteka [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www.russianipoteka.ru

Agencija za hipotekarna stanovanjska posojila [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www.ahml.ru

Portal "Vse o hipoteki" [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www.vse-obipoteke.ru

"RosBusinessConsulting" [Elektronski vir]. - Način dostopa: http://www.rbc.ru

Gostuje na Allbest.ru

Podobni dokumenti

Teoretične osnove in bistvo hipotekarnega kreditiranja. Kratek opis in ekonomska analiza delniške komercialne hranilnice Ruske federacije. Glavne težave in načini za izboljšanje pogojev hipotekarnih posojil v Ruski federaciji.

diplomsko delo, dodano 05.09.2011

Bistvo hipotekarnega kreditiranja, njegova zgodovina, vloga v gospodarstvu. Instrumenti hipotekarnega posojila, sheme za izračun plačila posojila. Privabljanje naložb v stanovanjski in komunalni sektor. Trg stanovanjskih hipotekarnih posojil v regiji Kursk.

diplomsko delo, dodano 06.05.2012

Pojem hipotekarnega kredita kot posebne oblike kreditiranja. Modeli hipotekarnih posojil, značilnosti njihovega razvoja v Rusiji. Analiza sistema hipotekarnih posojil v JSC "SKB-Bank". Glavni problemi in načini razvoja sistema hipotekarnih posojil.

diplomsko delo, dodano 01.07.2013

Bistvo in pomen hipotekarnega kreditiranja v gospodarstvu. Analiza in ocena hipotekarnih posojil v bančnem sektorju Republike Belorusije. Organizacijske in ekonomske značilnosti proučevane banke. Sestava in struktura hipotekarnih posojil v panogi.

seminarska naloga, dodana 12.3.2012

Bistvo hipotekarnega kreditiranja in njegova vloga v gospodarstvu. Pojem trga hipotekarnih posojil in njegovi elementi. Stanje ruskega trga hipotekarnih posojil na sedanji stopnji, njegove težave. Glavni programi hipotekarnih posojil v Rusiji.

seminarska naloga, dodana 8.12.2014

Bistvo in zgodovina razvoja hipotekarnega posojila, njegove glavne vrste in oblike, ocena vloge in pomena v tržnem gospodarstvu. Analiza tovrstnega kreditiranja v predkriznem, kriznem in pokriznem obdobju, primerjava obnašanja udeležencev na trgu.

seminarska naloga, dodana 24.11.2014

Bistvo hipotekarnega posojila in njegova vloga v ruskem gospodarstvu, faze in smeri tega trga, modeli refinanciranja. Analiza trga hipotekarnih posojil v sodobni Rusiji: dinamika, vladni programi, težave in obeti.

diplomsko delo, dodano 17.10.2013

Značilnosti sistema hipotekarnih posojil v JSC "Temirbank". Analiza posojilnega portfelja Temirbank JSC. Bistvo in vloga hipotekarnega kreditiranja v dejavnosti banke. Sistem hipotekarnih posojil v Republiki Kazahstan, možnosti razvoja.

seminarska naloga, dodana 17.03.2010

Značilnosti hipotekarnega posojila. Osnove hipotek. Funkcije hipotekarnih posojil. Analiza sistema hipotekarnih posojil v Ruski federaciji. Postopek za odobritev hipotekarnega posojila za nakup stanovanja, težave s hipoteko.

povzetek, dodan 30.10.2014

Splošne določbe, zgodovina razvoja, državna podpora hipotekarnih posojil. Izkušnje tujih držav na področju hipotekarnega kreditiranja. Glavni problemi sodobnega hipotekarnega kreditiranja in načini izboljšanja hipotekarnega kreditiranja.

O obstoju trga hipotekarnih posojil lahko govorimo od leta 1998, ko je bil sprejet zvezni zakon z dne 16. julija 1998 N 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnine)". Od tega trenutka naprej poteka nenehno delo za izboljšanje sistema hipotekarnega kreditiranja in zagotavljanje njegovega delovanja.

Pred opredelitvijo pojma hipotekarnega posojila je logično razkritje bistva hipoteke.

Hipoteka je zastava nepremičnine2Dovdienko I.V. Hipoteka. M., 2003. S. 3. Hipoteka ali zastava nepremičnine je pravno razmerje, na podlagi katerega ima zastavni upnik pravico izpolniti svojo denarno terjatev do dolžnika po zavarovani obveznosti iz vrednosti hipoteke. nepremičnine pretežno pred drugimi upniki.

Kot je razvidno iz navedenega, je hipoteka sredstvo zavarovanja obveznosti, pri katerem dolžnik obdrži pravico lastnine in uporabe zastavljene stvari, ne glede na to, ali je ta premičnina ali nepremičnina. Najbolj pa je bil razširjen pri zastavitvi nepremičnin, predvsem pa zemljišč, iz naslednjih razlogov. Zemljišč in drugih nepremičnin ni mogoče prenesti drugam, za razliko od premičnin. Poleg tega so nepremičnine glavno proizvodno sredstvo, če jih izgubi, dolžnik praktično ne bo mogel izpolniti svojih obveznosti do upnika. Zato so se hipoteke začele množično uporabljati prav pri zastavitvi nepremičnin in jih razlagati kot lastninsko pravico.

Hkrati pa v zvezni zakonodaji ni definicije hipotekarnega posojila in je mogoče najti le definicijo hipotekarne pogodbe kot pogodbe, po kateri ima zastavni upnik, ki je upnik iz naslova obveznosti, zavarovane s hipoteko, pravico prejeti izpolnitev svojih denarnih terjatev do dolžnika v okviru te obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke - hipotekarja, predvsem pred drugimi upniki hipotekarja, z izjemami, ki jih določa zvezni zakon (1. člen 1 zveznega zakona). Zakon z dne 16. julija 1998 N 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnine)" .

2. člen zveznega zakona o hipoteki določa, katere obveznosti so lahko zavarovane s hipotekami, pa tudi potrebo, da pravne osebe (upniki-dolžniki) evidentirajo obveznosti, zavarovane s hipotekami, v računovodskih evidencah na način, ki ga določa računovodska zakonodaja. Ruske federacije 3.

Po tem členu se lahko hipoteka ustanovi za zavarovanje obveznosti iz posojilne pogodbe, iz posojilne pogodbe ali druge obveznosti, vključno z obveznostjo na podlagi kupoprodajne, najemne, pogodbene, druge pogodbe, ki povzroči škodo, če ni drugače določeno. z zveznim zakonom. Veljavna zakonodaja omogoča zavarovanje vseh zakonskih zahtev s hipoteko, kar je v skladu z mednarodno prakso. Na primer, ni nobenih omejitev glede vrste terjatev, ki jih je treba zavarovati, zlasti v zakonodaji Belgije, Nemčije, Španije13 Gerasin S.I. Dejanski problemi hipoteke kmetijskih zemljišč // Pravo. 2007. št. 1. S. 58..

Hipoteka se lahko ustanovi, razen če zvezni zakon ne določa drugače, za zavarovanje:

- obveznosti iz posojilne pogodbe,
- obveznosti iz posojilne pogodbe,
- druga obveznost, vključno z obveznostjo na podlagi prodaje, nakupa, zakupa, pogodbe, drugega dogovora,
- odgovornost na podlagi povzročitve škode.

Tako posojilojemalec pri hipotekarnem kreditiranju prejme posojilo za nakup nepremičnine. Njegova obveznost do upnika je vračilo posojila, izpolnitev te obveznosti pa zagotavlja zastava nepremičnine. Hkrati lahko kupite in zastavite ne samo stanovanje, ampak tudi druge nepremičnine - zemljišče, avto, jahto itd. Nepremičnina, kupljena v okviru hipotekarnega programa, je od trenutka nakupa last posojilojemalca.

Po posojilni pogodbi se banka ali druga kreditna organizacija (upnik) zavezuje, da bo posojilojemalcu zagotovila sredstva (kredit) v višini in pod pogoji, določenimi s pogodbo, posojilojemalec pa se zavezuje vrniti prejeti znesek denarja in plačati obresti. o tem Civilni zakonik Ruske federacije: 2. del z dne 30. novembra 1994 št. 51-FZ (s spremembami 30. decembra 2004) // Zbirka zakonodaje Ruske federacije. 2006. št. 1. čl. 819.. Posojilna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Neupoštevanje pisne oblike pomeni neveljavnost posojilne pogodbe. Tak dogovor se šteje za ničnega. Umetnost. 820..

S posojilno pogodbo ena stranka (posojilodajalec) prenese drugi stranki (posojilojemalcu) v last denar ali druge stvari, opredeljene z generičnimi lastnostmi, posojilojemalec pa se zaveže posojilodajalcu vrniti enak znesek denarja (posojilni znesek). ali enako količino drugih stvari, ki jih je prejel iste vrste in kakovosti. Posojilna pogodba se šteje za sklenjeno od trenutka prenosa denarja ali drugih stvari. Tuja valuta in denarne vrednosti so lahko predmet posojilne pogodbe na ozemlju Ruske federacije v skladu s pravili členov 140, 141 in 317 Civilnega zakonika Ruske federacije Ibid čl. 807.

S hipoteko je mogoče zavarovati skoraj vsako denarno obveznost na podlagi civilnopravne pogodbe.

Hipoteka zagotavlja plačilo hipotekarnemu upniku glavnice dolga po posojilni pogodbi ali druge obveznosti, zavarovane s hipoteko, v celoti ali v delu, določenem s hipotekarno pogodbo.

Hipoteka, ustanovljena za zavarovanje izpolnitve posojilne pogodbe ali posojilne pogodbe s pogojem plačila obresti, zagotavlja tudi plačilo upniku (posojilodajalcu) obresti, ki mu pripadajo za uporabo posojila (izposojenih sredstev).

Če s pogodbo ni drugače določeno, se s hipoteko zagotovi tudi plačilo zastavnemu upniku zneskov, ki mu pripadajo kot nadomestilo za izgube ali kot kazen (globa, penal) zaradi neizpolnitve, zamude pri izpolnitvi ali druge nepravilne izpolnitve. obveznost, zavarovana s hipoteko.

Oseba, ki ji je bila kršena pravica, lahko zahteva popolno povrnitev škode, ki ji je bila povzročena, razen če zakon ali pogodba določa povrnitev škode v manjšem znesku.

Treba je opozoriti, da je hipoteka, tako kot druga zastavna pravna razmerja, strogo akcesorno (dodatno) pravno razmerje glede na glavno obveznost, zavarovano z zastavo11 Ronzhin A.A. Dodatek ruske hipoteke in potrebe prakse // Odvetnik. 2004. št. 7. str.25.

Prvič, zastavno razmerje izhaja iz glavne obveznosti. Izvedena narava zastavnega pravnega razmerja se izraža v nezmožnosti njegovega samostojnega nastanka, t.j. ki izhajajo iz povezave z zavarovano obveznostjo.

Drugič, na podlagi 3. odstavka čl. 329 Civilnega zakonika Ruske federacije neveljavnost glavne obveznosti pomeni neveljavnost obveznosti, ki jo zavaruje (pogodba o zavarovanju glavne obveznosti z zastavo) in, nasprotno, v skladu z 2. odstavkom čl. 329 Civilnega zakonika Ruske federacije neveljavnost pogodbe o zavarovanju izpolnitve glavne obveznosti (vključno z neveljavnostjo zastavne pogodbe) ne pomeni neveljavnosti glavne obveznosti.

Tretjič, zastava preneha s prenehanjem obveznosti, zavarovane z zastavo22 Civilni zakonik Ruske federacije: 1. del z dne 30. novembra 1994. (s spremembami dne 14.10.2006). Št. 51-FZ // Zbirka zakonodaje Ruske federacije. 1994. št. 32. čl. 352, 1. odst. eno.

3 Civilni zakonik Ruske federacije: 1. del št. 51-FZ z dne 30. novembra 1994. // Zbirka zakonodaje Ruske federacije. št. 32. Art. 355..

Četrtič, prenos pravic iz zastavne pogodbe s strani zastavnega upnika na drugo osebo je veljaven, če je ista oseba odstopila terjatve do dolžnika iz obveznosti, zavarovane z zastavo3.

Hipoteka je lahko pogodbena, če je nastala na podlagi pogodbe, in zakonita. Zakon, ki ureja nastanek hipoteke, mora vsebovati navedbe, na podlagi katere obveznosti in katere nepremičnine je treba obremeniti s hipoteko. Takšna navodila so na primer v čl. 587 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa, da ko se zemljišče ali druga nepremičnina prenese za plačilo najemnine, prejemnik najemnine zaradi zavarovanja obveznosti plačnika najemnine pridobi pravico zastaviti to nepremičnino.

Stranki hipotekarne pogodbe sta:

zastavitelj - pravna oseba-dolžnik, ki prenese premoženje v zastavo;

hipotekarni upnik - banka ali druga organizacija, ki sprejme nepremičnino kot zavarovanje.

Pravica do zastave nepremičnine na podlagi hipotekarne pogodbe je opredeljena v čl. 6. člena zakona o hipoteki. Hipoteka se lahko ustanovi samo na nepremičnini, ki hkrati izpolnjuje naslednje pogoje:

- če je ta nepremičnina lahko predmet hipoteke (3. točka 6. člena zakona o hipoteki);
- če ta nepremičnina pripada zastavitelju na lastniški pravici ali na pravici gospodarskega upravljanja (1. člen 6. člena zakona "O hipoteki").

Po določbah zakona o hipoteki hipoteka ni dovoljena:

- premoženje, umaknjeno iz obtoka, premoženje, na katerem v skladu z zveznim zakonom ni mogoče izvršbe, kot tudi premoženje, v zvezi s katerim je po postopku, ki ga določa zvezni zakon, predvidena obvezna privatizacija ali katere privatizacija je prepovedano (2. člen 6. člena zakona "o hipoteki");
- zemljišča v državni ali občinski lasti (1. člen 63. člena zakona "o hipoteki");
- del zemljišča, katerega površina je manjša od najmanjše velikosti, ki jo določajo predpisi sestavnih subjektov Ruske federacije in predpisi lokalnih oblasti za zemljišča za različne namene in dovoljeno uporabo (odstavek 2 , člen 63 zakona "O hipoteki");
- stanovanjske stavbe in stanovanja, ki so v državni ali občinski lasti (2. točka 74. člena).

Zastavna pravica ne velja za pravico do trajne uporabe zemljišča, na katerem se nahaja podjetje, zgradba ali objekt. št. 213. str 7. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. 19. junija.

Treba je opozoriti, da ima vsebina civilnih pravnih razmerij na podlagi hipotekarne pogodbe določene značilnosti. Zastavitelj ostane lastnik te nepremičnine in obdrži pravico do uporabe. Ima pravico do izkoriščanja ugodnosti in dohodka. O hipoteki (hipoteka nepremičnine): Zvezni zakon z dne 26. junija 2007 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4. julij. Obveznosti zastavitelja so vzdrževati nepremičnino v dobrem stanju, nositi stroške njenega vzdrževanja, izvajati tekoča in večja popravila v rokih, ki jih določa zvezni zakon, razen če zakon o hipotekarni pogodbi ne določa drugače. 26. junij 2007 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4. julij.

Praviloma je hipotekarni upnik dolžan na svoje stroške zavarovati to nepremičnino pred tveganjem izgube in škode v polni vrednosti, če pa presega znesek obveznosti, zavarovane s hipoteko, v znesku, ki ni nižji od zneska to obveznost. To je potrebno zaradi varstva interesov zastavnega upnika, ki ima pravico ugoditi svojo terjatev iz obveznosti, zavarovane s hipoteko, neposredno iz zavarovalnine za izgubo ali poškodbo zastavljene stvari, ne glede na to, v čigavo korist je zavarovana.

Prav tako je zastavitelj dolžan sprejeti ukrepe za zagotovitev varnosti zastavljenega premoženja, vključno z zaščito pred posegi tretjih oseb, požarom, naravnimi nesrečami. In v primeru realne nevarnosti izgube škode na zastavljeni stvari je zastavitelj dolžan o tem obvestiti zastavnega upnika, če ga pozna.

Treba je biti pozoren na eno značilnost, če je pridobitelj premoženja, zastavljenega na podlagi hipotekarne pogodbe, to prenesel od tretje osebe, to je od osebe, ki ni dolžnik po glavni obveznosti, potem ostane tretja oseba. Pridobitelj je tretja oseba tudi v primeru, da je premoženje nanj prešlo od zastavitelja, ki je hipotekarno zavarovani dolžnik, s prodajo, podaritvijo, zamenjavo, vložkom v premoženje poslovne družbe. družbe ali družbeni vložek v premoženje proizvodne zadruge.

Tretja oseba je torej tista, ki je, ne da bi bila osebno odgovorna za plačilo pripadajočega dolga, odgovorna le kot lastnik s hipoteko obremenjene nepremičnine v višini njene vrednosti.

Samo v univerzalnem dednem redu, to je zaradi reorganizacije pravne osebe ali z dedovanjem, prevzemnik nastopi namesto dolžnika-zastavnega upnika in nosi vse obveznosti slednjega tako iz naslova glavne obveznosti kot in po hipotekarni pogodbi.

Druga stranka hipotekarne pogodbe je hipotekarni upnik. Osnovna pravica zastavnega upnika je, da dobi poplačilo svojih denarnih terjatev do dolžnika iz naslova obveznosti, zavarovane s hipoteko, iz vrednosti zastavljenega premoženja druge stranke - zastavitelja, če za to obstajajo pravni razlogi, prednostno pred drugimi upniki zastavitelj.

Zastavni upnik ima pravico zahtevati od zastavitelja, da izpolni vse svoje obveznosti, določene z zakonom in pogodbo, ter preveriti dejansko prisotnost, stanje in pogoje vzdrževanja nepremičnine, zastavljene po hipotekarni pogodbi, ne glede na to, ali kdo je lastnik.

Treba je opozoriti, da določbe zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" upoštevajo interese posojilodajalca in posojilojemalca. Posebna značilnost hipotekarnega posojila, ki zagotavlja njegovo visoko kreditno zanesljivost, je zmožnost posojilodajalca (hipotekarja), da doseže zadovoljitev svojih potreb po posojilu s prodajo zavarovanja. Opozoriti je treba tudi, da zakon daje možnost strankam, ki so sklenile hipotekarno pogodbo, da samostojno urejajo svoje pravice in obveznosti v zvezi s predmetom zastave. št. 3604 p - P13. // Dokument ni bil objavljen.

Zastava nepremičnine ni podlaga za odvezo osebe, ki je nastopala kot zastavitelj po hipotekarni pogodbi, od izpolnjevanja pogojev, pod katerimi je sodelovala na investicijskem (komercialnem) razpisu, dražbi ali kako drugače v postopku lastninjenja nepremičnine, ki je predmet te zastave (5. člen 6. člena zakona o hipoteki) O hipoteki (hipoteka nepremičnine): Zvezni zakon št. 118-FZ z dne 26. junija 2007. // Ruski časopis. 2007. 7. julij..

Značilnosti hipoteke so torej:

prvič, hipoteka je, tako kot vsaka zastava, v bistvu način za zagotovitev pravilne izpolnitve druge (glavne) obveznosti - posojilne ali kreditne pogodbe, najemne pogodbe, pogodbe, nadomestila škode itd.;

drugič, predmet hipoteke je vedno nepremičnina. Nepremičnine vključujejo zemljišča in vse, kar je z njimi trdno povezano: zgradbe, objekti, trajnice itd .;

tretjič, predmet hipoteke ostane v lasti dolžnika. Slednji ostaja lastnik, uporabnik in dejanski lastnik te nepremičnine;

četrtič, sporazum med upnikom in dolžnikom o ustanovitvi hipoteke je sestavljen v posebnem dokumentu - hipoteki, ki je prav tako predmet državne registracije;

petič, če vrednost zavarovanja presega znesek izdanega posojila, hipoteka omogoča pridobitev dodatnih hipotekarnih posojil, zavarovanih z isto nepremičnino (druga, tretja hipoteka).

In končno, v primeru neizpolnitve obveznosti, zavarovane s hipoteko, ima upnik pravico zahtevati prodajo zastavljenega premoženja na javni dražbi.

Tako je hipotekarno posojilo posojilo, obveznosti, katerih vračilo je zavarovano z zastavo nepremičnine (hipoteka).

Hipotekarna posojila so celovit mehanizem za izvajanje odnosov, ki izhajajo iz organizacije, prodaje in servisiranja hipotekarnih posojil.

V sistemu stanovanjske hipoteke, stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja se uporabljajo številne vrste pogodb in sporazumov. Med glavnimi pogodbami, ki jih sklenejo subjekti hipotekarnega posojila, skupaj s hipotekarno pogodbo, so kreditne pogodbe, nakup in prodaja stanovanjskih prostorov (pogodba o prodaji stanovanja (stanovanjske stavbe) s plačilom na račun bančnega posojila). ), pogodba o udeležbi v skupni gradnji, različne vrste zavarovanj, pogodbe z nepremičninskimi posredniki, za opravljanje njihovih storitev, zastavne investicijske pogodbe, pogodbe o odstopu terjatev (cesije) itd. Paket pogodb in njihovih predmetna sestava je odvisna od razmerij, ki jih vzpostavljajo (urejajo), pa tudi od predmeta zastave - stanovanja, ki je na voljo ali ga je treba zgraditi.

V vseh shemah stanovanjskega hipotekarnega posojila je glavna pogodba posojilna pogodba. Po čl. 819 Civilnega zakonika Ruske federacije se v skladu s posojilno pogodbo banka ali druga kreditna organizacija (upnik) zavezuje, da bo posojilojemalcu zagotovila sredstva (kredit) v višini in pod pogoji, določenimi s pogodbo, posojilojemalec pa se zavezuje vrniti prejeti znesek denarja in nanj plačati obresti. Kot zastavni upnik lahko nastopa tudi pravna oseba, ki je dala ciljno posojilo za nakup ali gradnjo stanovanjske hiše ali stanovanja. Posojilodajalci ali upravljavci sekundarnega trga vključujejo na primer pokojninske sklade, zavarovalnice, investicijske banke, vzajemne sklade Shevchuk D.A. Pravna ureditev pogodbenih razmerij na področju hipotekarnih posojil // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1..

V skladu z odstavkom 12 Pravilnika o stanovanjskih posojilih, odobrenega z Odlokom predsednika Ruske federacije z dne 10.06.1994 N 1180 Predpisi o stanovanjskih posojilih: Odlok predsednika Ruske federacije z dne 10. junija 1994 N 1180., V posojilni pogodbi so določeni naslednji pogoji:

namen posojila;

rok in znesek posojila;

postopek za izdajo in odplačilo posojila;

instrument posojanja (obrestna mera, pogoji in pogostost njene spremembe);

zavarovanje kreditne obveznosti posojilojemalca;

pogoji zavarovanja posojila;

način in oblike preverjanja zavarovanja in namenske porabe posojila;

sankcije za zlorabo in zamudo pri odplačevanju posojil;

znesek in postopek plačila glob;

postopek odpovedi pogodbe, drugi pogoji po dogovoru posojilodajalca in posojilojemalca.

Posojilna pogodba je konsenzualna (odplačna). Tako kot posojilna pogodba je tudi posojilna pogodba vzročni posel.

Tako sta pojma "hipoteka" in "hipotekarna posojila" tesno povezana, vendar nista enaka. Hipotekarno kreditiranje kot sistem finančnih in ekonomskih odnosov vključuje hipoteko kot osnovni podsistem – sestavni del ali bistveni element v obliki tehnologij neposrednega zavarovanja.

Po drugi strani pa je hipotekarno posojilo ena od vrst transakcij z nepremičninami, katere obveznosti so zavarovane s hipoteko.

Hipotekarni kredit (hipoteka) je zagotovljen za nakup stanovanja (stanovanja, koče ali podeželske hiše). Predmet kreditiranja je zavarovanje hipoteke, ki mora ustrezati zahtevam banke, ki daje hipotekarni kredit.

Priporočamo tudi

Nalaganje...

domov > Podjetje