Naruszenie prawa pierwokupu udziału w mieszkaniu. W przypadku sprzedaży udziału z naruszeniem prawa pierwokupu każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo w terminie trzech miesięcy żądać przed sądem przeniesienia prawa do niego oraz

Mieszkanie może należeć do kilku osób na prawie wspólnej współwłasności. A jeśli jeden ze współwłaścicieli będzie chciał sprzedać swoją część, pozostali właściciele to zrobią prawo pierwokupu udziału w mieszkaniu. Jednak często jest on łamany przez sprzedawcę.

Prawnicy znają kilka schematów obejścia przywileju nabycia akcji. Na przykład darowizna przekazywana jest w związku z udzieloną pożyczką. Istnieją także powiązania poboczne.

Niedawno Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej rozpatrzył skargę kasacyjną jednego z właścicieli. Prosił o uznanie umowy darowizny na udział w mieszkaniu za fikcję. Ponadto jednym z żądań było przeniesienie na powoda praw kupującego do spornej części nieruchomości i odzyskanie od niego wartości udziału złożonego wcześniej w sądzie.

W tym artykule:

Istota konfliktu, czyli co zrobić w przypadku naruszenia prawa pierwokupu sprzedawanej akcji

Obywatel Iwanow złożył pozew do sądu rejonowego przeciwko oskarżonym Sidorowej i Semenowowi (imiona i nazwiska uczestników sprawy zostały zmienione).

Skarżąca w przedłożonych dokumentach twierdziła, że ​​Sidorova przekazała Semenowowi swój udział w celu spłacenia długu wobec niego. Zatem za transakcją darowizny w rzeczywistości kryła się transakcja kupna i sprzedaży udziału.

A jeśli tak, to Sidorova próbowała sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody właścicieli, co naruszyło wymogi art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Powód uznał, że umowa podarunkowa była w rzeczywistości fikcją i transakcja ta pozbawiła go korzyści wynikających z nabycia określonej części mieszkania.

Sąd I instancji postanowieniem z dnia 30 lipca 2017 roku uwzględnił żądania w całości. Odwołanie postąpiło jednak inaczej i postanowieniem z dnia 30 listopada tego samego roku 2017 r. oddaliło powództwo.

Głównym argumentem było to, że umowa podarunkowa obejmuje relację pożyczki i zabezpieczenia pomiędzy Sidorową a Semenowem. Dlatego aktu podarunku nie należy uważać za wyimaginowany. Ponadto restytucja (zwrot wszystkiego, co otrzymano w ramach transakcji) nie doprowadzi do przywrócenia praw powoda.

Iwanow nie zgodził się z opinią sądu apelacyjnego i przygotował skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Po jego rozpatrzeniu ukazało się orzeczenie z dnia 21 sierpnia 2018 r. w sprawie nr 33-KG18-4. W związku z tym sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania.

Główne wnioski sądu kasacyjnego

Rozpatrując skargę Iwanowa Sąd Najwyższy odniósł się do szeregu naruszeń norm prawnych popełnionych w toku prac nad apelacją. Jednocześnie niektóre punkty zawarte w definicji są istotne dla praktyki egzekwowania prawa.

Zatem zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przy zakupie i sprzedaży udziału we wspólnej nieruchomości inni właściciele mają pierwszeństwo do jego nabycia.

W tym zakresie instancja kasacyjna wskazała, że ​​zasada ta dotyczy nie tylko sprzedaży, ale także innych umów o charakterze odpłatnym. Obejmuje to możliwe zabezpieczenia.

Rozpatrując sprawę Iwanow podkreślił, że mieszkanie stanowi w rzeczywistości majątek kompensacyjny. Zatem była to transakcja kompensowana.

Tymczasem w apelacji nie wskazano, na jakich warunkach i celu została udzielona pożyczka (o ile w ogóle taka była). Nie ustalono również kwoty środków przekazanych przez Semenovą Sidorovowi jako urojonej kwoty długu.

W apelacji w swoim orzeczeniu podniesiono także kwestię istnienia stosunku pobocznego pomiędzy stronami. W tym zakresie art. 338 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jej zasady stanowią, że zabezpieczenie pozostaje do dyspozycji jego właściciela.

Przeniesienie praw do niego nie jest natychmiast rejestrowane. Ponadto wykluczenie jest dozwolone wyłącznie po otrzymaniu pisemnego powiadomienia od wierzyciela hipotecznego. W kontekście rozpatrywanego sporu nic takiego nie miało miejsca.

Po przeanalizowaniu wszystkich błędów apelacji Sąd Najwyższy przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Jednak teraz nowy skład sędziowski musi rozstrzygnąć spór co do istoty.

Naruszenie prawa poboru akcji

Zatem w ramach stosunków współwłasności wspólnej istnieje prawo pierwokupu do nabycia części nieruchomości w przypadku jej przeniesienia. Jest to jasno określone w przepisach art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Sąd Najwyższy wskazał, że zasada ta ma zastosowanie do wszelkich transakcji kompensacyjnych:

• zastaw;
• odszkodowanie;
• wkład na kapitał zakładowy przedsiębiorstwa.

I nawet gdy dochodzi do wyimaginowanych, pozorowanych porozumień mających na celu ukrycie prawdziwego stanu rzeczy, sąd może zająć stanowisko zainteresowanej strony.

Z kolei musi w swoim pozwie wykazać, że we wszystkich dokonanych transakcjach występował element płatniczy. To może być coś więcej niż tylko pieniądze.

Wykonana praca, świadczone usługi czy też przeniesienie własności przez stronę przeciwną w dalszym ciągu wskazują, że transakcja przeniesienia udziału w nieruchomości miała charakter odpłatny.

Opinia eksperta

Analizowane orzeczenie Sądu Najwyższego jest istotne z kilku powodów. Tym samym sąd kasacyjny wskazał, jak prawidłowo stosować przepisy art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Poza tym istotne są także same postępowania z transakcjami wyimaginowanymi i pozornymi. Sądy muszą rzetelnie, odwołując się do dokumentów i innych dowodów, ustalić, jaki rodzaj stosunku faktycznie istniał między stronami.

Ale każda sytuacja z alienacją udziału ma indywidualne cechy. W niektórych przypadkach obrona prawa pierwokupu do udziału w nieruchomości może być trudna. A omawiany precedens może być znacząco pomocny.

Dziedzictwo

Pytanie:
Proszę, powiedz mi, co jest dla mnie najlepsze. Mój brat i ja odziedziczyliśmy i każdy otrzymał drugi udział w jednopokojowym mieszkaniu. Wartość rynkowa mieszkania wynosi 1200 tysięcy rubli, oferuję mu 400 tysięcy rubli - nie zgadza się. Powiedz mi, jak można rozwiązać tę kwestię i czy będzie mógł sprzedać swój udział osobie z zewnątrz bez mojej zgody? A jaka może być wartość jego udziału?

Odpowiedź:
Twój brat ma prawo sprzedać swój udział lub nie. Na mocy art. 209 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej właściciel ma prawo do posiadania, użytkowania i rozporządzania swoją własnością.

Będzie mógł sprzedać swój udział bez Twojej zgody, ale z zachowaniem zasad pierwokupu.

Zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, sprzedając udział w prawie wspólnej własności osobie z zewnątrz, pozostali uczestnicy współwłasności mają prawo pierwokupu do nabycia sprzedanego udziału po cenie, za jaką jest on sprzedane i na innych równorzędnych warunkach, z wyjątkiem sprzedaży na aukcji publicznej.

Sprzedawca udziału ma obowiązek pisemnie zawiadomić pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału i wskazać cenę oraz inne warunki, na jakich go sprzedaje. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub nie nabędą tego udziału we własności mieszkania w ciągu miesiąca, sprzedający ma prawo sprzedać swój udział dowolnej osobie.

Sprzedając udział z naruszeniem prawa poboru, każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo w terminie trzech miesięcy żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków kupującego na niego. Oznacza to, że jeśli Twój brat mimo to spróbuje sprzedać swój udział bez powiadamiania Cię, masz prawo zakwestionować tę transakcję w ciągu trzech miesięcy i wykupić udział swojego brata.

Rozwód

Pytanie:
Proszę o informację jak rozwiązać sytuację. Mój mąż i ja jesteśmy rozwiedzeni od 2000 roku. Mieszkanie jest prywatyzowane od 2005 roku w równych częściach - ja, moja córka i mój były mąż. Mieszkali razem do 2007 roku. Potem wyjechał. Od czterech lat nie mieszkał w mieszkaniu. Przez cały ten czas za to nie zapłacił.

Następnie złożył pozew o zajęcie lokalu, a sąd zadecydował o prawie do korzystania z pokoju. Mieszkanie trzypokojowe. Chce zamieszkać nie sam, ale ze swoją nową damą i będą mieli dziecko.

Wystawiłam mieszkanie na sprzedaż, ale wszystko sprowadza się do tego, że mój były mąż żąda znacznie więcej, niż jest warta jego trzecia część. I cały czas straszy nas tym, że jak się wprowadzą, to wynajmie swoją część.

Odpowiedź:
Możesz sprzedać całe mieszkanie, łącznie z częścią byłego męża, tylko za jego zgodą. Jeśli nie wyrazi zgody na sprzedaż, bez względu na powód, nie będziesz mógł sprzedać całego mieszkania. W Twojej sytuacji wyjście jest tylko jedno: sprzedać swój udział i udział swojej córki, po wcześniejszym zaoferowaniu ich wykupienia byłemu mężowi.

Wiadomo, że będzie to znacznie tańsze niż sprzedaż całego mieszkania, ale innej opcji nie ma.

Udział na sprzedaż

Pytanie:
Jak sprzedać połowę domu (udział), jakie dokumenty są potrzebne?

Odpowiedź:
Przed sprzedażą części domu należy zapewnić współwłaścicielom prawo pierwokupu swojej części – dokładnie tak samo, jak w przypadku mieszkania (patrz wyżej). Należy ich powiadomić na piśmie o zamiarze sprzedaży udziału i wskazać jego wartość.

Jeśli odmówią zakupu udziału lub nie odpowiedzą na Twoją ofertę, możesz sprzedać swoją nieruchomość dowolnej osobie.

Aby sprzedać część domu, musisz mieć w rękach Certyfikat Państwowej Rejestracji Praw, dokument będący podstawą do uzyskania tego Certyfikatu, a także paszport techniczny budynku.

Mieszkanie dla zakochanych

Pytanie:
Cześć! Mam zamiar kupić mieszkanie z chłopakiem. Mamy mniej więcej takie same udziały zarówno z jego, jak i mojej strony. Jak umówić się na zakup tak, aby wkład wszystkich został zachowany w przypadku np. nieporozumienia?

Odpowiedź:
Majątek nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego należy do osoby, na którą jest zarejestrowany. Oznacza to, że jeśli kupowane przez Ciebie mieszkanie jest zarejestrowane jako wspólna własność (po jednym drugim udziale na każde), to w przypadku braku porozumienia udziały te pozostaną niezmienione.

Swoimi udziałami możesz rozporządzać według własnego uznania, jeśli jednak mówimy o zawarciu umowy kupna-sprzedaży, to musisz pamiętać o prawie pierwokupu drugiego współwłaściciela do wykupienia drugiego udziału. Bardziej opłaca się sprzedać mieszkanie nie w udziałach, ale w całości, z dalszym podziałem otrzymanych środków, ale jest to możliwe tylko za obopólną zgodą współwłaścicieli.

Sztuka. 246, 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej określają specyfikę rozporządzania majątkiem wspólnym. W szczególności pierwsza norma stanowi, że transakcje takimi przedmiotami muszą być przeprowadzane za zgodą wszystkich uczestników.

Jednocześnie ustanowiono ograniczenie dla podmiotu chcącego zbyć swoją część. Musi szanować to, co należy do innych akcjonariuszy prawo pierwokupu. Sztuka. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej określa szczegóły spełnienia tego warunku. Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Informacje ogólne

Jak ustalono w art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku przeniesienia (w szczególności sprzedaży) udziału na rzecz osoby z zewnątrz, pozostali właściciele mają prawo pierwokupu po cenie, za jaką jest on sprzedawany, i na innych identycznych warunkach. Wyjątek stanowi zawieranie transakcji w ramach przetargów publicznych, a także sprzedaż udziału w działce przez właściciela części budowli/budynku lub lokalu w nim znajdującego się na takiej działce.

W przypadku braku zgody wszystkich właścicieli akcji można je zorganizować w przypadkach określonych w części 2 art. 255 oraz w innych sytuacjach przewidzianych przez prawo.

Obowiązki sprzedawcy

Podmiot zbywający swój udział, o którym mowa w ust. 2 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ma obowiązek pisemnie powiadomić pozostałych uczestników o proponowanej transakcji. W ogłoszeniu ma obowiązek wskazać koszt oraz inne istotne warunki transakcji.

Na ustosunkowanie się akcjonariusze mają 30 dni na sprzedaż nieruchomości i 10 dni na przeniesienie majątku ruchomego. Jeżeli po upływie ustalonego okresu uczestnicy majątku nie nabędą udziału, ma on prawo sprzedać go podmiotowi zewnętrznemu.

Zgodnie z postanowieniami art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli akcjonariusze odmówią zakupu, udział może zostać sprzedany przed terminem (przed upływem terminu określonego przez prawo). W takim przypadku odmowa musi zostać wydana w formie pisemnej.

Szczegóły dotyczące powiadamiania uczestników zajmujących się nieruchomościami mogą być określone w innych przepisach federalnych.

Ograniczenia i odpowiedzialność

Jeżeli ktoś naruszy prawo pierwokupu akcji, zgodnie z ust. 3 art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej pozostali uczestnicy nieruchomości mogą w terminie trzech miesięcy wystąpić do sądu z żądaniem przeniesienia na nich obowiązków i praw kupującego.

Prawo zabrania cesji pierwokupu.

Przepisy art. 250 stosuje się także w przypadkach zbycia akcji na podstawie umów zamiany.

Sztuka. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej z komentarzami

Analizowana norma wprost stwierdza, że ​​prawo pierwokupu rozciąga się na rzeczy ruchome i nieruchome. Ponadto przepisy art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczy transakcji certyfikowanymi papierami wartościowymi (udziały w zamkniętej spółce akcyjnej), udziałami w kapitale (na przykład w spółce LLC).

Warto powiedzieć, że szczególny przepis regulujący państwową rejestrację transakcji akcjami przewiduje ustawa federalna nr 218. Początkowo ustalono, że przy rejestracji transakcji konieczne jest dołączenie oświadczeń zgody innych właścicieli. W przypadku ich nieobecności uprawniony funkcjonariusz miał obowiązek zawieszenia postępowania na 60 dni i wysłania w ciągu 3 dni zawiadomień do wszystkich uczestników, którzy nie wyrazili zgody na transakcję.

Sformułowanie to znacznie ograniczało uprawnienia współwłaściciela w porównaniu z przepisami Sztuka. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zmiany zawarte w art. 24 Ustawa federalna nr 218 umożliwiła dostosowanie jej do art. 250.

Kategorie transakcji

Po wejściu w życie art. 1 Kodeksu cywilnego prawo poboru przysługuje także w przypadku transakcji przeniesienia własności akcji na podstawie umowy zamiany. Poza tym, jak pokazano praktyka sądowa, art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stosuje się w pozostałych przypadkach zbycia wspólnego majątku.

Uczestnik ma prawo zapisać, sprzedać, zastawić, darować swoją część, rozporządzać udziałem w inny sposób według własnego uznania, z zachowaniem zasad określonych w art. 250. Przykładowo, zbywając część nieruchomości w formie odszkodowania, należy respektować prawo pierwokupu udziału do nabycia udziału przez pozostałych właścicieli.

Tymczasem Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego w piśmie informacyjnym nr 102 z 2005 roku zauważyło, że zakwalifikowanie stosunków spornych jako niesprzedaży i kupna nie może być traktowane jako bezwarunkowa podstawa niestosowania art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Cechy sukcesji

Prawo pierwokupu nie jest w świetle prawa kwalifikowane jako niemające charakteru osobistego. Tymczasem taka ocena ma szczególne znaczenie w ramach stosunków związanych z dziedziczeniem. W praktyce sądowej prawo pierwokupu nie jest uznawane za niemajątkowe i nie dotyczy tych możliwości prawnych, w stosunku do których w rozumieniu art. 1112 dziedziczenie jest niedopuszczalne.

Wyjaśnienia w tej kwestii udzielił Sąd Najwyższy. W szczególności Trybunał wskazał, że możliwość żądania przez współwłaściciela przeniesienia na niego uprawnień kupującego na wypadek niezastosowania się innego wspólnika do przepisów art. 250 Kodeksu cywilnego jest pochodną prawa pierwokupu . Nie może więc być prawem osobistym, którego następstwo nie jest możliwe.

Realizacja przedmiotowego prawa nie jest nierozerwalnie związana z konkretną osobą. W związku z tym mogą go wykonywać spadkobiercy współwłaściciela bez żadnych ograniczeń w ramach określonych przez prawo.

Specyfika realizacji postanowień

Pewne trudności w praktyce pojawiają się przy rozpatrywaniu sporów, których przedmiotem są udziały w prawie do lokalu mieszkalnego. Wyjaśnienia w tej kwestii udzielił Sąd Najwyższy.

Sąd stwierdził, co następuje:

• Na podstawie przepisów art. 252 Kodeksu cywilnego uczestnik majątku może żądać podziału swojej części z majątku wspólnego. W związku z tym po tym wygasa współwłasność. To z kolei oznacza, że ​​dana osoba traci prawo pierwokupu do nabycia części nieruchomości.
• Przepisów art. 250 Kodeksu cywilnego nie stosuje się przy zawieraniu umów o alimenty dożywotnie z osobami pozostającymi na utrzymaniu oraz przy zbyciu udziału w drodze licytacji publicznej w przypadkach przewidzianych przez prawo.
• W razie naruszenia przepisów art. 250 trzymiesięczny termin wyznaczony innemu uczestnikowi nieruchomości na zgłoszenie roszczeń o przeniesienie na niego obowiązków i praw nabywcy liczy się od dnia, w którym przedmiot stał się lub powinien dowiedziały się o naruszeniu.

Stosowanie terminu, zawieszenie, przywrócenie i jego przerwanie następuje na zasadach ogólnych zawartych w art. 199-205 Kodeksu.

Funkcje składania reklamacji

W przypadku naruszenia prawa pierwokupu zainteresowany zgłasza roszczenia do sądu w wyznaczonym terminie. Jednocześnie jest on zobowiązany do zdeponowania na rachunku Wydziału Sądowego właściwego rejonu kwoty obejmującej zapłaconą cenę nabycia udziału, cła i opłaty przewidziane przepisami prawa oraz inne kwoty należne kupującemu w dobrej wierze w w celu zrekompensowania mu kosztów poniesionych w związku z zakończeniem transakcji.

Należy je ustalić zgodnie z przepisami § 2 i 9 1 części 91 art. Kodeksu cywilnego.

Jeżeli przesłanki zostaną spełnione, wcześniej zawarta umowa nie może zostać uznana za nieważną. Sędzia, który rozstrzygnął sprawę merytorycznie, w swoim postanowieniu wskazuje zastąpienie kupującego w transakcji i wpisie do Jednolitego Rejestru Państwowego, a także odzyskanie na rzecz pozwanego kwot zapłaconych przez niego na zawarcia transakcji. Pozwanym w takich sprawach jest zatem nabywca działający w dobrej wierze.

Ustawodawstwo nie ustanawia standardowego formularza powiadamiania uczestników nieruchomości o zbliżającej się transakcji przeniesienia własności udziału. Wydaje się, że powinien on zawierać istotne warunki transakcji, a także postanowienia, na które strony się zgodziły. Pomiędzy nimi:

• Przedmiot umowy.
• Adres, pod którym znajduje się nieruchomość, której udział we własności zostaje zbyty.
• Cena, za jaką zbywany jest udział w prawie lub nazwa konkretnego przedmiotu, dla którego jest on zmieniany.
• Jeżeli umowa przewiduje rozłożenie spłaty na raty/odroczenie, wskazane są jego warunki i terminy.
• Termin, w którym uczestnicy muszą złożyć odpowiedź. Nie może być jednak krótszy niż terminy określone w Kodeksie cywilnym.

Zawiadomienie może zawierać także inne postanowienia, które strony transakcji uznają za istotne.

Jeżeli po powiadomieniu pozostałych uczestników warunki transakcji uległy zmianie, należy poinformować o tym współwłaścicieli.

Zwracamy uwagę, że decyzja ta może zostać zaskarżona do sądu wyższej instancji i unieważniona

SĄD MIASTA W MOSKWIE

Sędzia: Fedyunina S.V.

Skład orzekający do spraw cywilnych Sądu Miejskiego w Moskwie w składzie:
Przewodnicząca Shubina I.I.
sędziowie Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
pod sekretarzem S.A.
z udziałem prokuratora Podvysotskiej T.I.
po wysłuchaniu na posiedzeniu jawnym raportu sędzi Batalovej I.S.
sprawa cywilna z apelacji K.M. na postanowieniu Sądu Rejonowego Lefortowo w Moskwie z dnia 8 listopada 2013 r., który orzekł:
Zaspokajając żądanie K.M. do K.V., S.L., S.N. w sprawie przeniesienia prawa nabywcy udziału z umowy kupna-sprzedaży, uznania prawa pierwokupu do nabycia 2/2 udziałów mieszkania, unieważnienia umowy darowizny na udział w mieszkaniu, eksmisji - odmówić

zainstalowany:

Powód K.M. złożył pozew przeciwko K.V., S.L., S.N., uwzględniając wyjaśnienia roszczeń zgodnie z art. 39 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, z prośbą o przeniesienie na nią praw nabywcy 2/3 akcji wynikających z umowy kupna-sprzedaży z dnia 3 grudnia 2012 r. zawartej pomiędzy K.V. i S.L.; uznać jej prawo pierwokupu do nabycia 2/3 udziału w prawie współwłasności mieszkania pod adresem: Moskwa, ... proezd, d... bldg... apt...; unieważnić umowę darowizny 1/3 udziału w prawie współwłasności spornego mieszkania z dnia 8 listopada 2012 roku, zawartą pomiędzy S.L. i SN; eksmitować S.L., S.N. ze spornego mieszkania.
Podnoszone roszczenia uzasadnione są faktem, że powód jest właścicielem 1/3 udziału w spornym mieszkaniu pod adresem:<...>, właścicielem 2/3 udziału był jej syn K.V.
W dniu 11 grudnia 2012 roku powód dowiedział się o sprzedaży K.V. udziałów we własności spornego mieszkania na rzecz osób trzecich. W dniu 05 stycznia 2011 roku powód otrzymał zawiadomienie o sprzedaży udziału K.V. w spornym mieszkaniu za cenę... rubli, po otrzymaniu tego zawiadomienia, powód zakwestionował w sądzie własność K.V. mieszkania, w ramach rozpatrywania tej sprawy dokonano zajęcia mieszkania.
Jak wskazał powód, następnie K.V. dopuścił się działań wskazujących, że nie miał woli sprzedaży swojego udziału w spornym mieszkaniu, wynajmując zajmowane przez siebie pomieszczenia.
W 2012 roku K.V. sprzedał swój udział za... rub. S.L., natomiast powódka nie została zawiadomiona o sprzedaży udziału z ofertą skorzystania z prawa pierwokupu.
Na rozprawie pełnomocnik powoda K.L. w pełni podtrzymał przedstawione twierdzenia, uwzględniając zawarte w nich wyjaśnienia.
Pozwani K.V., S.N. na rozprawie sądowej sprzeciwili się zaspokojeniu roszczeń.
Powód K.M., pozwany S.L. nie stawił się na rozprawę, biorąc pod uwagę ich prawidłowe zawiadomienie, sprawa została rozpoznana przez sąd pod ich nieobecność zgodnie z art. 167 Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Sąd orzekł powyższe postanowienie, którego uchylenia wnosi K.M. na podstawie argumentacji apelacji, powołując się na naruszenie przez sąd zasad prawa procesowego, wyrażające się w niezaangażowaniu prokuratora w sprawę, a także jako naruszenie przez sąd przepisów prawa materialnego, wskazujące, że powód, zmieniając warunek dotyczący ceny zbywanego udziału, dokonał transakcji bez powiadamiania uczestnika majątku wspólnego, któremu przysługuje prawo pierwokupu, czyli absolutne naruszenie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i pociąga za sobą zaspokojenie roszczenia.
Po zapoznaniu się z materiałami sprawy, po wysłuchaniu przedstawicieli powoda, pozwanych K.V., S.N., po omówieniu możliwości rozpoznania sprawy pod nieobecność powoda K.M., pozwanego S.L., którzy zostali prawidłowo powiadomieni o rozpatrzeniu sprawy, po wysłuchaniu konkluzja prokurator Podvysotskiej T. I., która uznała orzeczenie sądu za zgodne z prawem i uzasadnione, po omówieniu argumentacji apelacji skład orzekający nie widzi podstaw do uchylenia orzeczenia sądu, wydanego zgodnie ze stanem faktycznym okoliczności sprawy i wymogi prawa.
Zgodnie z ust. 1 art. 209 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej tylko właściciel ma jednocześnie prawo do posiadania, użytkowania i rozporządzania swoją własnością. Inni prawni właściciele nie mają prawa rozporządzać majątkiem, który do nich nie należy.
Zgodnie z ust. 2 art. 246 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnik współwłasności ma prawo według własnego uznania sprzedać, darować, przekazać, zastawić swój udział lub rozporządzać nim w inny sposób zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 250 art. Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej podczas alienacji w celu uzyskania odszkodowania.
Na mocy ust. 1 – 3 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, przy sprzedaży udziału w prawie wspólnej własności osobie z zewnątrz, pozostali uczestnicy współwłasności mają prawo pierwokupu do nabycia sprzedawanego udziału po cenie, za jaką jest on sprzedawany, oraz innych równorzędnych warunkach, z wyjątkiem sprzedaży na aukcji publicznej.
Sprzedawca udziału ma obowiązek pisemnie zawiadomić pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki, na jakich go sprzedaje. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub nie nabędą zbywanego udziału w prawie własności nieruchomości w ciągu miesiąca, a w prawie własności ruchomości w ciągu dziesięciu dni od dnia zawiadomienia, sprzedający ma obowiązek prawo do sprzedaży swojego udziału dowolnej osobie.
Sprzedając udział z naruszeniem prawa poboru, każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo w terminie trzech miesięcy żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków kupującego na niego.
Jak wynika z materiałów sprawy i ustalonej przez sąd I instancji, sporne trzypokojowe mieszkanie pod adresem: Moskwa, ...pr., d... bldg... apt... Powód jest właścicielem.. .udziały we własności wskazanego mieszkania.... Udziały we własności mieszkania należały do ​​pozwanego K.V.
W związku z decyzją podjętą przez K.V. decyzja o sprzedaży swojego udziału w prawach majątkowych powodowi, pełniącemu obowiązki notariusza Moskwy S.O. zawiadomienie zostało wysłane do powoda K.M. zaproponowano nabycie... udziałów w spornym mieszkaniu za cenę... rubli, powoda wyjaśniono, że w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia powinna wyrazić swój zamiar co do proponowanej transakcji, w przeciwnym razie nieruchomość zostaną sprzedane bez jej zgody.
Zawiadomienie to otrzymał K.M. 01.05.2011, ale nie otrzymano odpowiedzi. Z protokołu rozprawy z dnia 8 listopada 2013 roku (sygn. akt 148) wynika, że ​​powód po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży nie nabył proponowanego do przeniesienia udziału ze względu na brak możliwości finansowych. Zaświadczenie o doręczeniu zawiadomienia powodowi K.M. pozwany otrzymał od notariusza w dniu 28 kwietnia 2011 roku.
16.11.2012 pomiędzy pozwanym K.V. i S.L. została zawarta umowa kupna-sprzedaży... udziału w wskazanym mieszkaniu za cenę... rub.
Następnie pomiędzy S.L. i S.N. została zawarta umowa darowizny... udziału we własności spornego mieszkania.
Obecnie właścicielami mieszkania są K.M., S.L., S.N. w 1/3 udziału każdy.
W pozwie powódka powołała się na fakt, że nie otrzymała zawiadomienia o sprzedaży udziału, a pozwany bezpodstawnie samodzielnie zmienił cenę oferowanego udziału.
Rozstrzygając podniesione roszczenia, Sąd nie znalazł podstaw do ich zaspokojenia, biorąc pod uwagę fakt, że K.V. zgodnie z ustalonym trybem zawiadomił powoda o sprzedaży udziału, spełniając wymogi art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a powód po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży nie skorzystał z prawa pierwokupu nabycia zbywalnego udziału.
Jednocześnie sąd wziął pod uwagę, że długi termin sprzedaży udziału osobie trzeciej i zawarcia umowy kupna-sprzedaży wynikał z faktu, że po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży udziału , powódka wystąpiła do sądu z żądaniem uznania odmowy przyjęcia spadku w postaci udziału w spornym mieszkaniu na rzecz K.IN. nieważne, unieważnienie zaświadczenia o rejestracji państwowej prawa do 2/3 udziału w mieszkaniu na rzecz pozwanego K.V.
W ramach rozpatrywania przedmiotowej sprawy cywilnej dokonano zajęcia mieszkania w celu zabezpieczenia roszczenia, które w dniu 18 października 2011 roku zostało cofnięte (akta sprawy 128). Okoliczność ta uniemożliwiła sprzedaż K.V. jego udziały we własności mieszkania.
Sąd wziął także pod uwagę, że K.V. ukazały się ogłoszenia o sprzedaży udziału w spornym mieszkaniu, mieszkanie było wielokrotnie pokazywane kupującym, co również wymagało określonego czasu.
Odnosząc się do twierdzeń powoda dotyczących naruszenia przez pozwanego art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w związku z brakiem zawiadomienia o sprzedaży udziału w mieszkaniu za kwotę... rub. sąd się z tym nie zgodził, wskazując, że prawo nie przewiduje ponownego powiadamiania właściciela o zbyciu udziału po jakimkolwiek terminie, a sprzedaż udziału po wyższej cenie osobie trzeciej nie narusza prawa praw powoda, który miał możliwość nabycia zbytego udziału za niższą cenę, lecz z niej nie skorzystał.
Odmawiając zaspokojenia żądań powoda przeniesienia na nią praw i obowiązków kupującego wynikających z umowy kupna-sprzedaży z dnia 3 grudnia 2012 roku, Sąd nie znalazł także podstaw do zaspokojenia żądań unieważnienia umowy darowizny, eksmisji S.L., S.N. ze spornego mieszkania, ponieważ określone wymagania wynikają z wcześniej określonych.
Skład orzekający zgadza się z ustaleniami sądu I instancji, opierają się one na kompleksowym, kompletnym i obiektywnym badaniu materiału dowodowego dostępnego w sprawie, którego ocena prawna została dokonana przez sąd zgodnie z przepisami art. . 67 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej i przestrzega norm prawa materialnego regulujących kontrowersyjne stosunki prawne.
Dodatkowo skład orzekający uważa za konieczne odnotowanie, że klauzula 1.2 Uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 06.10.1980 N 4 (ze zmianami z dnia 02.06.2007) „W niektórych kwestiach praktykę rozpatrywania przez sądy sporów powstałych pomiędzy uczestnikami współwłasności budynku mieszkalnego” wyjaśnia się, że przy rozstrzyganiu sporów powstałych w związku z wykonywaniem przez uczestnika współwłasności prawa pierwokupu do nabycia udziału w nieruchomości (art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), należy wziąć pod uwagę, że składając takie roszczenie, powód jest zobowiązany do wniesienia wkładu, analogicznie do części 1 art. 96 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej na rachunek bankowy administracji (wydziału) Wydziału Sądownictwa w odpowiednim podmiocie Federacji Rosyjskiej kwotę zapłaconą przez kupującego za dom, opłaty i cła, a także jak inne kwoty, które mają zostać zapłacone kupującemu w ramach rekompensaty za niezbędne wydatki poniesione przy zakupie domu.
Z materiałów sprawy wynika, że ​​wskazane środki nie zostały wpłacone na rachunek bankowy Wydziału Sądowego. Z zaświadczenia JSCB Interprombank z dnia 10.02.2013 r., dostępnego w materiałach sprawy, wynika jedynie, że na dzień 10.02.2013 r. stan środków na rachunku bankowym powoda wynosi... rubli, co nie wskazuje na obecność określonej kwoty w dniu wydania postanowienia sądu i rozpoznania sprawy w sądzie apelacyjnym, zdeponowanie środków na rachunku bankowym nie gwarantuje ich bezpieczeństwa w trakcie całego rozpatrywania sprawy i na etapie wykonywania orzeczenia, gdyż nie wyłącza to możliwości skorzystania przez właściciela rachunku z prawa do dysponowania środkami. Brak jest informacji, aby w związku z tym rachunkiem bankowym podjęto działania mające na celu zabezpieczenie roszczenia gwarantującego bezpieczeństwo środków. Mając na uwadze powyższe, postanowienie sądu o odrzuceniu pozwu jest prawidłowe.
Omawiając argumentację przedstawioną przez powoda w apelacji skład orzekający doszedł do następującego wniosku.
Zdaniem powoda zawiadomienie o sprzedaży udziału przesłane w trybie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do uczestnika współwłasności, wśród istotnych warunków znajduje się cena umowy, w przypadku jej zmiany należy przesłać odpowiednie powiadomienie wskazujące nową cenę całemu współwłaścicielowi.
Skład orzekający nie może zgodzić się z tą argumentacją, gdyż powód jako właściciel udziału w mieszkaniu, w przypadku sprzedaży swojego udziału przez innego właściciela z mocy prawa, ma prawo pierwokupu, podczas gdy obowiązujące przepisy tego nie przewidują. określić obowiązek zbywcy udziału w prawie współwłasności, po przesłaniu zawiadomienia o zamiarze sprzedaży swojego udziału w nieruchomości za cenę wskazaną w wiadomości, do niezmieniania w przyszłości warunków i ceny umowy , gdyż do umowy zawartej przez strony nie mają zastosowania zasady dotyczące oferty publicznej, gdy strona, która wysłała ofertę sprzedaży nieruchomości za określoną cenę i na określonych warunkach, nie ma prawa zmiany tych warunków i cen.
Argumenty powoda, jakoby pozwany po przesłaniu wstępnej wiadomości wskazującej cenę nie miał prawa jej później podnieść, opierają się na błędnej interpretacji przepisów prawa materialnego, gdyż sprzedający nie tylko ma prawo zmienić cenę, oczekiwaną cenę poprzez jej podwyższenie, ale ma także prawo odmówić sprzedaży swojej udziałowej nieruchomości lub rozporządzania nią w inny sposób.
Nie istnieją żadne przesłanki wskazujące na bezprawne działania pozwanego w stosunku do powoda.
Ponadto, podnosząc zarzut naruszenia jego prawa, wyrażonego w sprzedaży przez pozwanego udziału po cenie wyższej niż cena poprzednio zaoferowana powodowi, powód naruszył art. 56 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej nie przedstawiła dowodów na to, że w momencie przeniesienia własności miała zamiar nabyć udział oraz odpowiednie środki finansowe na nabycie określonego udziału, a także dowód, że sprzedaż udziału za wyższą cenę naruszył jej prawa.
Argument apelacyjny o niezaangażowaniu prokuratora w sprawę toczącą się przed sądem pierwszej instancji zgodnie z paragrafem 4 art. 45 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, odpierają materiały sprawy i zastrzeżenia przedstawione przez Moskiewską Prokuraturę Międzyrejonową Lefortowo, z których wynika, że ​​prokurator został należycie powiadomiony o rozpatrzeniu sprawy poprzez przesłanie list spraw cywilnych rozpatrywanych z udziałem prokuratora, jego niestawiennictwo na rozprawie było spowodowane zatrudnieniem na innej rozprawie, prokurator zapoznał się z orzeczeniem sądu, nie ma podstaw do wniesienia apelacji.
Argumenty zawarte w apelacji nie podważają legalności decyzji, lecz sprowadzają się do ponownej oceny wniosków sądu co do odmowy zaspokojenia roszczeń i zebranego w sprawie materiału dowodowego.
Przy rozpatrywaniu sprawy przez sąd nie doszło do naruszenia lub nieprawidłowego zastosowania prawa materialnego lub procesowego, które doprowadziłoby do wydania decyzji niezgodnej z prawem, nie ma podstaw do uchylenia orzeczenia sądu w oparciu o argumentację zaskarżenia.
Na podstawie powyższego, kierując się art. Sztuka. 328, 329 Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, panel sądowy

Sprzedaż udziału w nieruchomości będącej własnością kilku osób odbywa się ściśle według odrębnych zasad. Każdy właściciel powinien być świadomy prawa pierwokupu, aby przy sprzedaży swojego udziału podmiotowi zewnętrznemu uniknąć kolizji z prawem.

Pierwsza noc, prawda

Sprzedaż udziału we wspólnych prawach majątkowych reguluje art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W artykule wyjaśniono mechanizm realizacji prawa pierwokupu, zgodnie z którym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo „pierwszego umorzenia” akcji przeznaczonej do sprzedaży podmiotowi zewnętrznemu.

Konkluzja jest taka, że ​​prawo do nabycia akcji przysługuje przede wszystkim innym akcjonariuszom i dopiero w przypadku, gdy z tego prawa nie skorzystają, będzie można sprzedać akcję podmiotowi zewnętrznemu.

Ograniczenia te nie dotyczą jednak przekazania udziału, dlatego możesz przekazać swój majątek bez zgody pozostałych akcjonariuszy. Współwłaściciele mogą jednak zwrócić się do sądu z żądaniem uznania transakcji podarunkowej za pozorowaną. Zatem w przypadku takiej „darowizny”, gdy wpłata faktycznie została dokonana, ale nie została ogłoszona, nowy właściciel naraża się na ryzyko utraty zarówno udziału, jak i wpłaconych za niego pieniędzy bez umowy.

W praktyce często zdarza się, że przyszłemu nabywcy najpierw zostaje przyznany niewielki udział, a następnie on, jako uczestnik współwłasności wspólnej, nabywa pozostałą część. W takim przypadku główna wartość udziału zostanie oficjalnie potwierdzona umową kupna-sprzedaży.

Nawiasem mówiąc, zgodnie z art. 421 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obywatele mają swobodę zawierania umowy kupna-sprzedaży, więc sprzedawca ma swobodę wyboru kupującego spośród współwłaścicieli nieruchomości, którzy chcą nabył jego udział według własnego uznania.

Decyzja z zawiadomieniem

Zgodnie z paragrafami 2, 3 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej sprzedający udział jest obowiązany pisemnie powiadomić pozostałych uczestników współwłasności o swoim zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę oraz inne warunki, na jakich je sprzedaje. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub w terminie miesiąca nie nabędą zbytego udziału we własności nieruchomości, sprzedający ma prawo sprzedać swój udział jakiejkolwiek osobie trzeciej. Zasady te obowiązują także w przypadku zbycia akcji na podstawie umowy zamiany.

O sprzedaży możesz powiadomić np. telegramem z potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym z powiadomieniem i inwentarzem. Można je wysłać także za pośrednictwem notariusza, a niektórzy z nich w tym przypadku wystawiają potwierdzenie przesłania takiego zawiadomienia.

Obowiązujące przepisy nie określają treści zawiadomienia sprzedającego udział. Jednakże w takim zawiadomieniu należy wskazać wszystkie istotne warunki, co do których doszło do porozumienia pomiędzy stronami transakcji, w tym także przedmiot sprzedaży (wymiany); adres położenia nieruchomości, udział we współwłasności nieruchomości, która podlega alienacji; cena, za jaką udział jest sprzedawany (lub nieruchomość, na którą jest wymieniany). Przy sprzedaży udziału na raty lub z odroczeniem określone są warunki płatności. Można również określić inne warunki transakcji, które strony uznały za istotne. We wniosku należy także określić termin na ustosunkowanie się do niego.

Ostre szczegóły

W przypadku, gdy po powiadomieniu współwłaścicieli o warunkach sprzedaży (wymianie) warunki te ulegną zmianie, choćby w kierunku poszerzenia praw kupującego, np. o obniżeniu ceny lub o planowaniu ratalnym zostało dostarczone, uczestnicy współwłasności muszą zostać ponownie powiadomieni o tych zmianach.

Jeżeli udział zostanie sprzedany z naruszeniem prawa poboru (np. sprzedający nie powiadomił pozostałych współwłaścicieli o sprzedaży udziału, nie poczekał do upływu terminu karencji lub sprzedał udział osobie z zewnątrz) na innych, korzystniejszych warunkach niż te, które zostały zaoferowane współwłaścicielom), wówczas każdy inny uczestnik współwłasności może w terminie trzech miesięcy zgodnie z prawem żądać przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego.

W terminach

Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub w ciągu miesiąca nie nabędą zbytego udziału we własności nieruchomości, sprzedający ma prawo sprzedać swój udział dowolnej osobie. Oznacza to, że jeśli odpowiednio powiadomiłeś akcjonariusza o swoich planach, to za miesiąc będziesz mógł sprzedać na tych samych warunkach dowolnemu innemu kupującemu będącemu stroną trzecią.

Prawo zobowiązuje sprzedającego do zawiadomienia współwłaścicieli o sprzedaży udziału, zatem w przypadku powiadomienia takiego współwłaściciela może on skorzystać z prawa nabycia zbywanego udziału w ciągu miesiąca, nawet podczas pobytu w szpitalu, np. przykładowo poprzez reprezentowanie jego interesów przez inną osobę na podstawie pełnomocnictwa.

W poprzek prawa

Zgodnie z art. 24 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. N 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” spory między uczestnikami współwłasności powstałe podczas państwowej rejestracji prawa do akcji w majątku wspólnym podlegają rozstrzygnięciu sądowemu.

Jeżeli udział zostanie sprzedany z naruszeniem prawa pierwokupu, prawo przewiduje trzymiesięczny termin dla współwłaściciela na złożenie pozwu do sądu z żądaniem przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego .

Konstantin Kozhevin, konsultant prawny organizacji praw człowieka ANO „Fair Medicine”