자본에 대한 현금 흐름: 계산 방법은 무엇입니까? 잉여현금흐름: 정의, 계산 기능 지분 공식에 대한 현금흐름.
잉여현금흐름(영어로. 잉여현금흐름또는FCF)는 수익성, 효율성을 나타내는 지표입니다.관리회사가 창출하는 현금의 양을 계산하는 유동성사업활동 확대를 위한 운영비 및 투자금 지급 후. FCF영업현금흐름에서 Capex를 차감하여 계산. 즉, FCF는 기업이 영업비용과 Capex를 모두 지불하고 얻는 잉여금이다. 이는 다음을 보여주기 때문에 중요한 개념입니다.
1) 얼마나 효과적인지하지만사업은 현금을 창출한다 2) 할 수 있다회사가 수입을 제공합니까?모든 비용을 지불한 후 투자자에게사업 활동의 확장을 고려하여.
무슨 문제 있어?무료현금 흐름?
투자자와 대출 기관은 이 지표를 사용하여 회사의 가치를 평가합니다. FCF– 지수 측정법, 회사의 실제 수익성을 반영. 기타 재무 비율은 회계 원칙을 조작하여 조정하거나 변경할 수 있습니다. FCF를 계산할 때는 이러한 조작이 불가능합니다. 따라서 분석가들은 FCF를 살펴보며 비즈니스가 얼마나 잘 수행되고 있는지, 더 중요하게는 회사가 투자 수익을 창출할 수 있는지 여부를 평가합니다.반면, 대출 기관은 이 측정값을 사용하여 회사의 현금 흐름을 분석하고 부채 의무 이행 능력을 평가합니다.
이제 이 비율이 왜 중요한지 알았으니 FCF가 무엇인지에 대한 질문에 답해 보겠습니다.
공식
FCF를 계산하려면 영업현금흐름(“현금흐름”이라고도 함)을 찾아야 합니다.번째 흐름영업 활동에서”) 현금 흐름표에서 현재 운영에 필요한 자본 지출을 뺍니다.
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잉여현금흐름 = 영업현금흐름– 설비투자 잉여현금흐름= 운영현금흐름 – 자본 지출 |
예. 2017년 보고연도 결과를 바탕으로 영업현금흐름은알파벳$37에 도달했습니다.. 910억., 자본 비용은$13.184 10억. 따라서, 보고서에 따르면10 K 회사 홈페이지의 무료현금흐름알파벳2017년에:
FCF =$37.091 – $13.184 = $23.907 10억.
대체 계산 방법FCF
FCF를 다르게 계산하려면 손익계산서와 대차대조표가 필요합니다. 순이익부터 시작하여 감가상각비와 상각비를 합산하세요. 유동자산에서 유동부채를 차감하여 운전 자본의 변동을 추가로 조정합니다. 그런 다음 자본 비용을 뺍니다.
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당기순이익 |
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마모/상각 |
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운전 자본의 변화 |
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자본 지출 |
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= 잉여현금흐름 |
해석
Alphabet에는 배당금 지급, 운영 확장, 대차대조표 축소에 사용할 수 있는 잉여 현금 흐름이 많았음을 알 수 있습니다.이자형. 부채감소.
FCF를 계산할 때명심해라그 의미는받았다 일회성 부동산 판매로 인해그리고장비는 계산에 포함되지 않습니다.a가 표시되어 있습니다 "투자 활동으로 인한 현금 흐름"섹션,왜냐하면이는 일회성 이벤트이며 일일 현금 흐름 운영의 일부가 아닙니다.
잉여현금흐름의 증가는 종종 이익 증가의 신호입니다. 매출 성장, 효율성 개선, 비용 절감, 자사주 매입, 배당금 분배 또는 부채 청산으로 인해 강력한 FCF 성장을 경험한 기업은 투자자에게 보상을 줄 수 있습니다. 이것이 바로 많은 분석가들이 긍정적 FCF를 긍정적으로 보는 이유입니다. 기업의 주가가 낮을 때,ㅏ잉여현금흐름이 증가하고 있어 이익과 주가도 곧 상승할 가능성이 높습니다.반대로 FCF가 감소하면 기업이 이익 성장을 유지할 수 없다는 의미일 수도 있습니다. FCF가 부족하여 수익을 늘릴 수 없으면 회사의 부채 수준이 늘어나거나 유동성이 불리하게 운영될 수 있습니다.
분석
초과 현금 보유액이 항상 회사가 잘 운영되고 있거나 미래에 성장할 것임을 의미하는 것은 아니라는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 회사는 새 장비에 돈을 지출하지 않기 때문에 FCF가 양수일 수 있습니다. 결국, 장비는 파괴될 것이며 장비를 교체할 수 있을 때까지 사업체 운영을 중단해야 할 수도 있습니다. 예를 들어, 트럭 운송 회사는 트럭을 교체해야 할 수 있습니다. 트럭이 작동하지 않으면 회사는 주문을 잃게 됩니다.
반대로 잉여현금흐름이 마이너스라는 것은 단순히 기업이 새로운 장비와 기타 고정 자산에 막대한 투자를 하고 있어 잉여 현금이 사라지는 것을 의미할 수 있습니다. 모든 재무 비율과 마찬가지로 FCF는 비즈니스를 평가하는 주요 재무 지표 중 하나입니다. 각주를 포함하여 진술 내용을 자세히 검토하여 이해해야 합니다.회사는 지금 어디에 있고 어디로 가고 있는가.
자기자본에 대한 잉여현금흐름
FCFE는 얼마나 많은지 측정합니다.돈회사가 주주를 위해 생성하고 세금을 공제한 후 계산한 금액대출 이자, 수도엑스 비용 및 결제/매력부채 대출.
FCFE= FCF – 이자
FCFE= EBIT – 이자 – 세금 + 감가상각 – NWC 변화 – 설비 투자 – 부채 상환 + 새로운 부채
FCFE = 순이익 + 감가상각 – NWC 변화 – 부채 상환 + 신규 부채
기업의 현금 흐름 유형을 분석해 보겠습니다. 지표의 경제적 의미 - 순 현금 흐름(NCF) 및 잉여 현금 흐름, 구성 공식 및 실제 계산 예입니다.
순현금흐름. 경제적 감각
순현금흐름 (영어그물현금흐름,그물값NCF, 현재가치) – 투자 분석의 주요 지표이며 선택한 기간 동안의 긍정적인 현금 흐름과 부정적인 현금 흐름의 차이를 보여줍니다. 이 지표는 기업의 재무 상태와 기업의 가치 및 투자 매력을 높이는 능력을 결정합니다. 순현금흐름은 기업의 운영, 자금 조달, 투자 활동으로 인한 현금 흐름의 합계입니다.
순현금흐름지표 소비자
순현금흐름은 투자자, 소유자 및 채권자가 투자 프로젝트/기업에 대한 투자의 효율성을 평가하는 데 사용됩니다. 순현금흐름 지표의 가치는 기업이나 투자 프로젝트의 가치를 평가하는 데 사용됩니다. 투자 프로젝트는 실행 기간이 길 수 있으므로 모든 미래 현금 흐름은 현재 가치(할인)로 이어져 NPV 지표( 그물현재의값). 프로젝트가 단기인 경우 현금 흐름을 기준으로 프로젝트 비용을 계산할 때 할인을 무시할 수 있습니다.
NCF 지표 값 추정
순현금흐름 가치가 높을수록 투자자와 대출 기관의 눈에는 해당 프로젝트가 더 투자 매력이 있는 것입니다.
순현금흐름 계산 공식
순현금흐름을 계산하는 두 가지 공식을 고려해 보겠습니다. 따라서 순현금흐름은 기업의 모든 현금흐름과 유출액의 합으로 계산됩니다. 그리고 일반식은 다음과 같이 표현될 수 있다.
NCF – 순현금흐름;
C.I. (현금 유입) – 들어오는 현금 흐름은 양의 부호를 가지고 있습니다.
콜로라도 (현금유출) – 음수 부호가 있는 나가는 현금 흐름;
n - 현금 흐름을 평가하는 기간 수입니다.
기업 활동 유형별 순 현금 흐름을 더 자세히 설명하면 공식은 다음과 같은 형식을 취합니다.
어디:
NCF – 순현금흐름;
CFO – 운영 활동으로 인한 현금 흐름;
CFF – 재무 활동으로 인한 현금 흐름;
순현금흐름 계산 예
순현금흐름을 계산하는 실제적인 예를 살펴보겠습니다. 아래 그림은 영업, 자금 조달, 투자 활동에서 현금 흐름을 생성하는 방법을 보여줍니다.
기업의 현금 흐름 유형
순현금흐름을 형성하는 기업의 모든 현금흐름은 여러 그룹으로 나눌 수 있습니다. 따라서 사용 목적에 따라 평가자는 기업의 다음과 같은 유형의 현금 흐름을 구별합니다.
- FCFF는 회사(자산)의 잉여현금흐름입니다. 투자자와 대출 기관을 위한 평가 모델에 사용됩니다.
- FCFE – 자본으로 인한 무료 현금 흐름. 기업의 주주 및 소유자의 가치를 평가하기 위한 모델에 사용됩니다.
회사 및 자본의 무료 현금 흐름 FCFF, FCFE
A. Damodaran은 기업의 잉여현금흐름을 두 가지 유형으로 구분합니다.
- 회사의 무료 현금 흐름 (무료현금흐름에게단단한,FCFFFCF)은 고정 자본에 대한 투자를 제외한 기업의 영업 활동으로 인한 현금 흐름입니다. 기업의 잉여현금흐름은 흔히 간단히 잉여현금흐름이라고 불립니다. FCF = FCFF. 이러한 유형의 현금 흐름은 회사가 자본 자산에 투자한 후 남은 현금의 양을 나타냅니다. 이 흐름은 기업의 자산에 의해 생성되므로 실제로는 이를 자산의 잉여현금흐름이라고 합니다. FCFF는 회사의 투자자가 사용합니다.
- 자기자본으로의 잉여현금흐름 (무료현금흐름에게형평성,FCFE)는 기업의 자기자본만으로 이루어진 기업의 현금흐름입니다. 이 현금 흐름은 일반적으로 회사의 주주가 사용합니다.
기업의 가치를 평가하는 데에는 기업의 잉여현금흐름(FCFF)이 사용되는 반면, 주주 가치를 평가하는 데에는 자본에 대한 잉여현금흐름(FCFE)이 사용됩니다. 가장 큰 차이점은 FCFF는 자본과 부채의 모든 현금 흐름을 평가하는 반면 FCFE는 자본의 현금 흐름만 평가한다는 것입니다.
회사의 잉여현금흐름을 계산하는 공식(FCFF)
영업이익( 이자 및 세금 전 수입) – 세금 및 이자 전 수입;
СNWC( 순운전자본의 변화) – 운전 자본의 변화, 새로운 자산 취득에 지출된 돈;
수도 지출) .
J. English(2001)는 기업의 잉여현금흐름에 대한 공식의 변형을 다음과 같이 제안합니다.
CFO( 씨금연 건강 증진 협회운영 흐름)– 기업 운영 활동으로 인한 현금 흐름
비싼 이자 - 이자 비용
세금 – 소득세 이자율;
CFI – 투자 활동으로 인한 현금 흐름.
자본으로부터의 잉여현금흐름을 계산하는 공식(FCFE)
자본의 잉여현금흐름을 추정하는 공식은 다음과 같습니다.
NI ( 그물 소득) – 기업의 순이익;
DA – 유형 및 무형 자산의 감가상각;
ΔWCR – 순 자본 비용, Capex라고도 함( 수도 지출);
투자 – 투자 금액
순차입은 상환된 대출과 받은 대출의 차이입니다.
투자 프로젝트를 평가하기 위한 다양한 방법으로 현금 흐름을 사용
현금 흐름은 다양한 프로젝트 성과 지표를 평가하기 위해 투자 분석에 사용됩니다. 모든 유형의 현금 흐름(CF)을 기반으로 하는 주요 세 가지 방법 그룹을 고려해 보겠습니다.
- 투자 프로젝트 평가를 위한 통계적 방법
- 투자 프로젝트의 회수 기간 (PP,회수기간)
- 투자 프로젝트의 수익성 (ARR, 회계수익률)
- 현재 가치 ( N.V.그물값)
- 투자 프로젝트를 평가하는 동적 방법
- 순현재가치 (NPV그물현재의값)
- 내부 수익률 ( IRR, 내부수익률)
- 수익성 지수 (PI, 수익성지수)
- 연간 연금 상당액 (NUS, 네트 유니폼 시리즈)
- 순수익률( NRR, 순수익률)
- 순미래가치( NFV,그물미래값)
- 할인된 투자 회수 기간 (DPP할인됨회수 기간)
- 할인과 재투자를 고려한 방법
- 수정된 순수익률( MNPV, 수정 순수익률)
- 수정된 수익률( MIRR, 수정된 내부 수익률)
- 수정된 순현재가치( MNPV,수정됨현재의값)
프로젝트 성과를 평가하기 위한 이러한 모든 모델은 현금 흐름을 기반으로 하며 이를 기반으로 프로젝트 효율성 정도에 대한 결론이 도출됩니다. 일반적으로 투자자는 회사의 잉여현금흐름(자산)을 사용하여 이러한 비율을 평가합니다. 계산 공식에 자기자본으로 인한 잉여현금흐름을 포함시키면 우리는 주주를 위한 프로젝트/기업의 매력을 평가하는 데 집중할 수 있습니다.
요약
이 기사에서 우리는 순현금흐름(NCF)의 경제적 의미를 조사하고 이 지표를 통해 프로젝트의 투자 매력도를 판단할 수 있음을 보여주었습니다. 우리는 기업의 투자자와 주주 모두를 위한 가치 평가에 집중할 수 있도록 잉여현금흐름을 계산하는 다양한 접근 방식을 검토했습니다. 투자 프로젝트 평가의 정확성을 높이려면 Ivan Zhdanov가 함께했습니다.
이 아름답고 매력적인 이름은 "돈이 어디에 있습니까?"라는 핵심 질문에 답하는 중요한 비즈니스 지표를 암호화합니다. 이 기사에서는 이 지표의 구성 요소를 더 자세히 해독하고 계산 공식을 도출하며 순 현금 흐름 평가를 기반으로 방법을 정당화합니다.
순현금흐름(NCF)이란 무엇입니까?
이 용어는 영어에서 유래되었습니다. 원본에서는 이름이 Net Cash Flow처럼 들리며 약어 NCF가 허용됩니다. 전문 문헌에서는 때때로 "현재 가치"라는 순 가치라는 명칭이 사용됩니다.
현금 흐름그들은 조직의 현금 흐름을 재정의 유입 및 유출과 이에 상응하는 것으로 부릅니다. 들어오는 자금은 양의 현금 흐름(Cash Inflow, 약어 CI)을 형성하고, 나가는 자금은 음의 현금 흐름 또는 유출(Cash Outflow, CO)을 형성합니다. 언제 그가 “깨끗하다”고 여겨질 것인가?
정의.일정 기간 동안 돈의 유입과 유출을 추적하여 양의 흐름과 음의 흐름을 합산하면 결과 값은 다음과 같습니다. 순현금흐름즉, 자금 유입과 유출의 차이입니다.
이는 다음을 결정할 수 있는 투자 분석의 핵심 위치입니다.
- 잠재적 투자자를 위한 조직의 매력(투자 프로젝트의 경제적 효율성)
- 현재 재정 상황;
- 조직의 가치를 높이는 능력.
순현금흐름의 구성요소
회사는 자금 유출이 필요하고 유입을 제공하는 다양한 유형의 활동을 수행합니다. 각 유형의 활동에는 고유한 현금 흐름이 "수행"됩니다. NPV를 결정하려면 다음 사항이 고려됩니다.
- 수술실 – OSF 흐름;
- 금융 – FCF;
- 투자 - ICF.
안에 영업현금흐름다음이 포함됩니다:
- 상품이나 서비스 구매자가 지불한 자금;
- 공급자에게 지급되는 돈;
- 급여 지급;
- 사회공헌;
- 임대료 지불;
- 운영 활동을 유지합니다.
안에 금융 현금 흐름포함하다:
- 대출 및 차입금 획득 및 상환;
- 대출 및 차입에 대한이자;
- 배당금 지급 및 수령;
- 이익 분배를 위한 기타 지급.
투자 현금 흐름다음이 포함됩니다:
- 비유동자산에 대한 공급자 및 계약자에 대한 보상;
- 비유동자산 인도 및 설치에 대한 대금 지급;
- 비유동자산 대출 이자;
- 각종 금융자산(채권 등)의 발행 및 상환
메모!때로는 특정 영수증이나 지불이 다른 현금 흐름에 기인할 수 있습니다. 예를 들어, 지속적인 사업을 확보하기 위해 대출을 받았다면 FCF로 분류되어야 하고, 그 목적이 새로운 사업 방향이라면 이미 ICF로 분류되어야 합니다. 특정 상황을 항상 고려해야 합니다.
순현금흐름 공식
NPV를 계산하는 일반 공식은 다음과 같이 나타낼 수 있습니다.
NPV = CI – CO, 어디:
- CI – 들어오는 흐름;
- CO – 나가는 흐름.
보고 기간별로 지불 그룹을 고려하면 공식은 다음과 같은 형식을 취합니다.
NPV = (CI 1 – CO 1) + (CI 2 – CO 2) + … + (CIN– 콜로라도N).
일반화된 형태로 공식은 다음과 같이 표현될 수 있습니다.
NPV =나는=1 N ( CI 나는 – CO 나는), 어디:
- CI – 들어오는 흐름;
- CO – 나가는 흐름;
- n – 현금 흐름 평가 번호.
NPV를 조직의 다양한 활동 유형(운영, 재무 및 투자)의 흐름 집합으로 상상할 수 있습니다.
NPV = (CI – CO) OSF + (CI – CO)FCF + (CI – CO)ICF.
이 구분에는 중요한 의미가 있습니다. 최종 결과는 어떤 유형의 활동이 최종 흐름에 영향을 미쳤는지, 어떤 특정 프로세스가 이러한 영향을 미쳤는지, 추세는 무엇인지 보여주지 않습니다.
NPV 계산 방법
계산 방법은 보고 데이터의 완성도와 목적에 따라 선택됩니다. 사용자는 직접 및 간접 NPV 계산 중에서 선택합니다. 두 경우 모두 활동별로 흐름을 분리하는 것이 중요합니다.
NPV를 계산하는 직접적인 방법
이는 회계 계정, 총계정원장에 반영된 조직 계정의 자금 이동에 대한 회계에 의존하며 각 활동 유형에 대해 별도로 분개를 주문합니다. 주요 지표는 회사의 매출입니다.
직접 방법을 사용하면 조직 자금의 유입 및 유출을 신속하게 추적하고 자산의 유동성 및 지불 능력을 제어할 수 있습니다.
귀하의 정보를 위해!이 방법은 러시아 재무부가 개발하고 2000년 1월 13일자 명령 번호 4N No. 4N "조직의 회계 보고서 형식"에 의해 승인된 현금 흐름 보고 양식에 사용됩니다.
이 방법을 사용하여 NPV를 계산하려면 양의 흐름(수익, 기타 소득)을 더하고 비용, 세금 납부 및 기타 음의 흐름을 빼야 합니다.
불행하게도 직접적인 방법은 최종 재무 결과(순이익)를 화폐 자산의 변화와 연결하는 것을 허용하지 않습니다.
NPV를 계산하는 간접적인 방법
이 방법은 직접적인 방법과 달리 현금 흐름과 재무 결과 간의 관계를 보여줍니다.
순이익은 현금 흐름 증가와 정확히 동일하지 않습니다. 보다 심층적인 연구에 따르면 이익은 NPV보다 작을 수도 있고 초과할 수도 있습니다. 예를 들어, 분석 기간 동안 새 장비를 구입했습니다. 즉, 비용이 증가하여 이 기간이 아닌 다음 기간에만 이익이 증가합니다. 대출을 받았습니다. 현금 흐름은 증가했지만 순이익은 증가하지 않았습니다. NPV와 순이익의 주요 차이점은 표 1에 나와 있습니다.
테이블 1 순현금흐름과 순이익의 차이
| № | NPV | 순이익 |
|---|---|---|
| 1. | 실시간 자금 이동 | 보고기간말의 금액 |
| 2. | 일정기간(보고기간) 동안 실제 자금을 수령한 내역을 보여줍니다. | 해당 기간 동안의 수입을 표시합니다. |
| 3. | 모든 자금 수령에 대한 계정 | 현금영수증(대출, 보조금, 후원, 투자 등)의 수는 고려하지 않습니다. |
| 4. | 모든 자금 지불을 고려합니다. | 현금 지불 횟수 (대출 상환, 대출)를 고려하지 않습니다. |
| 5. | 다수의 현금비용(감가상각비, 이연비)은 포함되지 않습니다. | 모든 비용을 고려합니다 |
| 6. | 높은 점수는 재정적 안녕을 나타냅니다. | 높은 지표가 반드시 잉여현금흐름을 의미하는 것은 아닙니다. |
간접 방법은 다음과 같은 조정을 통해 순이익을 현금 흐름 지표로 변환합니다.
- 감가상각비;
- 부채의 움직임;
- 자산의 변화.
지표는 대차대조표와 그 부록, 재무제표, 총계정원장에서 가져옵니다.
간접법을 사용하여 NPV를 계산하려면 순이익 지표와 유형 및 무형 자산의 감가상각액, 지급 계정과 적립금의 델타(감소 또는 증가)를 합산한 다음 계정의 델타를 빼야 합니다. 미수금과 재고. 따라서 대차 대조표의 수치 이동, 즉 자산과 부채 가치의 변화가 순 현금 흐름에 어떤 영향을 미치는지 확인할 수 있습니다.
NPV 지표 추정
NPV가 0보다 큼(양의 현금 흐름)은 부채 증가 또는 자산 감소로 인해 발생할 수 있습니다. 어쨌든 자금 유입은 유출보다 큽니다. 이는 해당 기간 회사의 투자 매력을 나타냅니다. 투자 프로젝트를 평가하려면 투자 회수 기간을 포함한 장기간을 고려하여 신청해야 합니다. 가치가 높을수록 프로젝트가 투자자에게 더 매력적입니다.
서로 다른 두 조직의 순현금흐름을 비교할 때 가치가 더 높은 조직이 투자에 더 매력적인 것으로 간주됩니다.
NPV가 0에 가깝습니다.– 이 지표는 조직이 가치를 높일 만큼 자금이 충분하지 않음을 나타냅니다. 투자자들은 그러한 프로젝트를 거부합니다.
NPV가 0보다 작습니다.(음의 현금 흐름) – 자금 유출이 유입을 초과합니다. 기업은 재정적으로 수익성이 없으며 당연히 투자가 허용되지 않습니다.
홈 > 개요자기자본에 대한 현금흐름 계산
| 액션 사인 | 지표 |
| 세후 순이익 | |
| 을 더한 | 감가상각 공제 |
| 플러스(마이너스) | 자체 운전자본 감소(증가) |
| 플러스(마이너스) | 고정자산투자 감소(증가) |
| 플러스(마이너스) | 장기부채의 증가(감소) |
| 총 | 현금 흐름 |
- 자기자본 현금흐름의 경우, 소유주가 요구하는 투자 자본 수익률과 동일한 할인율이 적용됩니다. 모든 투자 자본에 대한 현금 흐름에 대해 할인율은 자기 자본 수익률과 차입 자금의 가중 수익률의 합과 동일하게 적용됩니다(차입 자금 수익률은 은행의 대출 이자율임). 여기서 가중치는 자본 구조에서 차입금 및 주식 자금의 지분. 이 할인율을 가중평균자본비용이라고 합니다.
표 3
가중 평균 자본 비용 결정
| 보다 | 가격,% | 공유하다 | 가중 비용 |
| 차입금 우선주 보통주 | 9 10 14 | 0,2597 0,1558 0,5845 | 1,636 1,558 8,183 |
, (24)
여기서 J b - 기본 요율(위험이 없거나 덜 위험한 요율) dJ i – i-교정. 부동산 시장이 발달한 경우 기준금리 개정을 결정하는 주요 방법은 다음과 같습니다. 전문가 평가 방법. 나열된 위험에 대한 평가는 이러한 위험에 대한 적절한 보험료 결정으로 이어져야 합니다. 이 결정은 전문가가 내립니다. 일반적으로 자기자본(Jc)에 대한 할인율은 다음과 같습니다.
Jc =Jb +Jn +Jp +Jd, (25)
여기서 Jb는 무위험 이자율입니다. J n - 비유동성 위험에 대한 프리미엄 요율; J p - 투자 관리 실패에 대한 프리미엄 요율; ] d - 기타 (추가) 위험에 대한 프리미엄 요율. 부동산 시장에 대한 전문가의 지식이 특징인 선진 시장에서는 누적 건설 방식이 상당히 좋은 결과를 제공합니다. 예.시골 별장의 가치는 $100,000이며, 평가 당시 외화 예금에 대한 Sberbank 금리는 연 10%인 것으로 알려져 있습니다. 감정사에 따르면 일반적인 투자자는 부동산 투자 위험을 위해 연간 최소 7%의 외화를 요구합니다. 전문가 분석에 따르면 투자운용 보상 및 낮은 유동성에 대한 일반적인 비율은 각각 1.5%입니다. 투자자는 20년 이내에 투자한 자본을 반환하기를 원하므로 정액법을 사용한 연간 수익률은 5%가 됩니다. 할인율을 결정합니다. 초기 데이터와 계산은 다음과 같이 표시될 수 있습니다.
| 무위험이자율 | 10,0% |
| 위험보상 | 7,0% |
| 투자 관리 | 1,5% |
| 낮은 유동성 | 1,5% |
| 총 이자율 | 20,0% |
| 자본 반환 | 5,0% |
소득 자본화 방법
이 방법을 사용하는 기업 부동산 단지의 현재 가치 계산은 세 가지 연속 단계로 수행됩니다. 1단계. 연간 순이익 계산.순 운영 소득(NOI)의 개념은 모든 운영 비용과 적립금을 공제하고 모기지 부채를 상환하고 감가상각비를 고려하기 전 평가 대상 부동산에서 받을 것으로 예상되는 연간 순 소득의 지속 가능한 가치를 계산한 것입니다. NER는 해당 부동산이 시장 임대료로 임대될 것이며 이 수입이 특정 연도 동안 예상된다는 가정을 기반으로 합니다. NIR 계산은 평가 연도(또는 가장 대표적인 연도)까지의 시장 임대료 및 기타 소득의 예상 총 가치인 잠재 총 소득(GPI) 계산으로 시작됩니다. PVD는 평가 날짜에 해당 부동산이 비어 있고 임대 가능하다는 가정하에 해당 부동산의 운영에서 파생될 수 있습니다. PPV를 계산하려면 평가자는 평가 대상 부동산이 속한 임대 시장을 알아야 합니다. 감정인은 평가 대상 부동산을 다른 유사한 임대 부동산과 비교하고 이들 간의 차이점을 조정해야 합니다. 조정을 수행하는 가장 좋은 방법은 시장에서 비슷한 임대 부동산 쌍을 선택하는 것입니다. 해당 항목이 하나 이상의 중요한 구성요소의 차이를 제외하고 유사한 경우 시장 데이터를 기반으로 조정이 계산될 수 있습니다. 시장자료로 조정금액을 확인할 수 없는 경우에는 감정평가사가 전문가의 방법으로 조정액을 결정합니다.
공부하다이 연구는 연구 프로젝트 "러시아 고등 교육의 혁신 프로세스: 지역 및 산업 측면" No. 08-02-64205 a/T의 틀 내에서 러시아 인도주의 기금의 재정적 지원을 받아 수행되었습니다.
Doroshin Boris Anatolyevich, 역사 과학 후보자, Penza State Technological Academy 철학과 부교수. 주요 주제 영역 상품 모델 및 관성 시나리오
대본Konovalov Alexey Petrovich, 역사 과학 후보자, 카자흐스탄 공화국의 명예 과학자, Semipalatinsk 주립 대학 사회 모니터링 및 예측 센터 소장.
2008년 Seversk State Technological Academy에서 교육 및 방법론 제품의 출시 및 등록 계획 No.
문서P. 구매 물류 및 재고 관리. 130 9월 50일 FTU 4 Lutsenko A.V. Seversk의 청소년 가족의 문제. 80 6월 50일 FTU 우표 UMO 1 Gaman L이 있는 교육 보조 도구
많은 사람들은 기업 성과의 척도가 수익성이라고 믿습니다. 그러나 대차대조표에 기록되는 비용과 수입 항목 중 상당수는 실제 돈과 연결되어 있지 않습니다. 자산의 감가상각비와 환율 재평가에 대해 이야기하고 있습니다. 또한 이익의 일부는 자본 비용과 지속적인 활동에 사용됩니다. 무료 현금 흐름을 통해 귀하가 벌어들이는 금액을 실제로 이해할 수 있습니다.
기타 재무지표 중 잉여현금흐름이 차지하는 위치
기업을 운영하는 동안 여러 유형의 현금 흐름이 발생합니다. 총 (총액) 금액은 회사의 투자, 재무 및 운영 활동에서 발생하는 모든 긍정적 및 부정적 금융 거래의 합계를 기반으로 형성된 NCF () 표시기에 기록됩니다. 그러나 또 다른 지표는 훨씬 더 표현력이 뛰어납니다.
잉여현금흐름(FCF – )은 모든 세금과 자본 투자를 공제한 후 소유자와 투자자가 처분할 수 있는 금액입니다. 실제로 회사의 주주 가치를 높이고 자산 기반을 확대하는 것은 현금입니다. FCF에 긍정적인 지표가 있으면 회사는 신제품을 개발 및 생산하고, 배당금을 늘리고, 자산을 취득하여 주주들에게 더욱 매력적으로 보일 수 있습니다.
잉여현금흐름은 어떻게 계산되나요?
모든 기업의 활동에는 두 가지 주요 유형의 잉여 현금 흐름이 있습니다.
- FCFF(Free Enterprise Flow)는 자본 지출과 세금을 빼고 이자를 계산하기 전의 현금입니다. 이는 기업 자체의 실제 가치를 이해하는 데 사용되며 대출 기관과 투자자에게 중요합니다.
- FCFE(Free Flow On Equity)는 차입이자, 세금, 운영 비용을 빼고 남은 현금입니다. 이 지표는 회사의 주주 가치를 평가하므로 소유주와 주주에게 중요합니다.
- 운전 자본에 대한 순투자;
- 고정 자본에 대한 순투자;
- 세금을 낸 후 기업의 운영 활동으로 얻은 돈.
처음 두 항목은 대차대조표에서 가져옵니다. 
표시기를 검색하려면 기업의 자유로운 흐름가장 일반적으로 사용되는 공식은 다음과 같습니다.
여기서:
- 세금 – 소득세 금액
- DA – 자산 감가상각 지표(무형 및 유형)
- EBIT – 모든 세금 전 이익;
- ΔWCR – 자본 지출 금액, CAPEX라는 용어도 사용할 수 있습니다.
- CNWC – 영업순자본(신규 자산 구매 비용)의 역학. 이 원칙에 따라 계산됩니다. (Zi + ZDi – ZKi) – (Zo + ZDo – ZKo),여기서 Z – 재고, ZD – 미수금, ZK – 지급 계정. 현재 기간에 대한 이러한 지표의 합계에서 (지수 나) 이전 기간에 대한 유사한 값의 합을 뺍니다(지수영형).
다른 지불 옵션이 있습니다. 예를 들어, 2001년에 다음 방법론이 제안되었습니다.
여기서:
- CFO는 회사의 운영 활동으로 얻은 금액을 나타냅니다.
- 세금 - 소득세(이자율)
- 비싼 이자 – 이자 비용;
- CFI – 투자 활동으로 얻은 자금.
일부는 가장 간단한 공식을 사용하여 원하는 지표의 값을 계산합니다.
FCFF = NCF – CAPEX , 어디
- NCF – 순현금흐름;
- CAPEX – 자본 지출.
FCFF 흐름은 회사의 자산(운영 및 생산)에 의해 생성되어 투자자에게 전송되므로 그 가치는 지불 총액과 동일하며 이 규칙은 역순으로도 적용됩니다. 이 규칙을 현금 흐름 항등식이라고 하며 다음과 같이 그래픽으로 작성됩니다. FCFF =FCFE(소유주에 대한 금융) +FCFD(채권자에 대한 금융)
색인 자본의 자유로운 흐름(FCFE)는 기업 운영 활동에 대한 모든 납세 의무 및 의무 투자가 완료된 후 주주 및 소유자가 처분할 수 있는 남은 금액을 나타냅니다. 여기서 가장 중요한 기준은 다음과 같습니다.
- NI(순이익) – 회사의 순이익, 그 가치는 회계 보고서에서 가져옵니다.
- DA(고갈, 감가상각 및 상각) - 감가상각, 고갈 및 마모, 회계 지표;
- ΔWCR(CAPEX) – 현재 활동 비용(자본 지출)은 투자 활동 보고서에서 확인할 수 있습니다.
최종적으로 일반 공식은 다음과 같습니다.
위에서 설명한 약어 외에도 여기에는 몇 가지 약어가 더 사용됩니다.
- 투자 – 회사가 단기 자산에 투자한 금액, 출처 – 대차대조표
- 순 차입은 이미 상환된 대출과 새로 받은 대출 사이의 델타입니다. 출처는 재무제표입니다.
그러나 일부 "지출" 항목(예: 감가상각비)은 실제 자금 지출로 이어지지 않으므로 이 지표를 계산하는 데 약간 다른 시스템이 사용되는 경우가 많습니다. 여기서는 운전 자본, 순이익의 변화를 이미 고려한 생산 운영의 현금 흐름 금액을 사용하며 지표는 감가상각 및 기타 비현금 거래에 대해서도 조정됩니다.
FCFE = CFFO - ΔWCR + 순차입금
실제로 논의된 잉여현금흐름 유형의 주요 차이점은 FCFE는 부채를 받은(지불) 후에 계산되고 FCFF는 그 전에 계산된다는 것입니다.
억만장자 워렌 버핏은 이 지표를 평가하기 위해 가장 보수적인 방법을 사용하는데, 이를 소유자 소득이라고 합니다. 그의 계산에서는 일반적인 지표 외에도 장기적으로 시장 경쟁력과 생산량을 유지하기 위해 고정 자산에 투자해야 하는 연간 평균 자금 금액도 고려합니다.
FCF는 실제로 어떻게 사용됩니까?
이상적으로는 정상적인 경제 상황에서 안정적으로 운영되는 기업은 연말이나 기타 보고 기간에 긍정적인 FCF 지표를 가져야 합니다. 이러한 상황을 통해 회사는 모든 의무를 적시에 상환하고 확장(신제품 생산, 장비 현대화, 시장 다각화, 새 시설 개설)할 수 있습니다.
즉, 소유자는 회사의 자본금 감소 및 시장 지위 상실 위험 없이 유통되는 FCF 금액을 인출할 수 있습니다.
FCF가 0보다 크면 다음을 의미합니다.
- 주주들에게 적시에 배당금을 지급합니다.
- 회사 유가증권 가치의 증가;
- 추가 주식 발행 가능성;
- 기업의 소유자와 경영진은 효과적인 관리자입니다.
잉여현금흐름이 음수인 경우 이는 회사 상태에 대해 두 가지 가능한 옵션을 나타낼 수 있습니다.
- 기업은 수익성이 없습니다.
- 기업 경영진은 개발에 많은 돈을 투자하며, 이는 높은 수익성으로 인해 장기적으로 수익을 제공할 수 있습니다.
회사의 실제 상황을 이해하려면 현재 상황과 더불어 개발 전략도 연구해야 합니다. 회사의 가치를 높이려면 다음과 같은 성장 수단을 사용해야 합니다.
- 세금 최적화;
- 자본 투자 방향 검토;
- 수익을 늘리고 비용을 줄여 EBIT를 늘립니다.
- 효율성을 높여 자산을 허용 가능한 최소 수준으로 끌어올립니다.
투자자는 종종 잉여현금흐름 지표를 사용하여 IRR(내부 수익률), DPP(할인된 투자 회수 기간), ARR(투자 프로젝트 수익성)을 포함하여 기업의 운영 효율성과 수익성을 평가하는 다양한 통계 및 동적 계수를 계산합니다. , NV(현재값).
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