Violazione del diritto di prelazione nell'acquisto di una quota di un appartamento. Quando si vende un'azione in violazione del diritto di prelazione all'acquisto, qualsiasi altro partecipante alla proprietà condivisa ha il diritto, entro tre mesi, di chiedere in tribunale il trasferimento dei diritti su di essa e

L'abitazione può appartenere a più persone in base al diritto di proprietà comune. E se uno dei comproprietari vuole vendere la sua parte, gli altri proprietari lo fanno diritto di prelazione per l'acquisto di una quota di un appartamento. Tuttavia, viene spesso violato dal venditore.

Gli avvocati conoscono diversi schemi per aggirare il privilegio di acquisire una quota. Ad esempio, viene effettuata una donazione a fronte di un prestito concesso. Ci sono anche relazioni collaterali.

Recentemente, la Corte Suprema della Federazione Russa ha esaminato il ricorso in cassazione di uno dei proprietari. Ha chiesto di riconoscere come fittizio il contratto di donazione per una quota dell'appartamento. Inoltre, una delle richieste era il trasferimento all'attore dei diritti dell'acquirente sulla parte contestata dell'immobile e il recupero da parte sua del costo della quota precedentemente depositata presso il tribunale.

In questo articolo:

L'essenza del conflitto o cosa fare se viene violato il diritto di prelazione nell'acquisto della quota venduta

Il cittadino Ivanov ha presentato ricorso al tribunale distrettuale contro gli imputati Sidorova e Semenov (i nomi dei partecipanti al caso sono stati cambiati).

La ricorrente nei documenti presentati ha affermato che Sidorova ha donato la sua quota a Semenov per saldare un debito con quest'ultimo. Pertanto, l'operazione di donazione nascondeva in realtà un'operazione di acquisto e vendita di un'azione.

E se è così, Sidorova ha tentato di vendere la quota dell'appartamento senza il consenso dei proprietari, il che ha violato i requisiti dell'articolo 250 del codice civile della Federazione Russa. L'attore ha ritenuto che il contratto di donazione fosse in realtà una farsa e questa transazione lo ha privato dei vantaggi derivanti dall'acquisizione di una certa parte dell'appartamento.

Il giudice di primo grado, con decisione del 30 luglio 2017, ha integralmente accolto le pretese. Il ricorso, però, si è comportato diversamente e, con sentenza del 30 novembre dello stesso anno, 2017, ha respinto la domanda.

L'argomento principale era che l'accordo di donazione copre il prestito e il rapporto collaterale tra Sidorova e Semenov. Pertanto, l'atto di donazione non deve essere considerato immaginario. Inoltre, la restituzione (la restituzione di tutto ciò che è stato ricevuto nell'ambito della transazione) non porterà al ripristino dei diritti del ricorrente.

Ivanov non era d'accordo con l'opinione della corte d'appello e ha preparato un ricorso in cassazione alla Corte Suprema. Dopo il suo esame, nel caso n. 33-KG18-4 è apparsa la sentenza del 21 agosto 2018. Di conseguenza, il caso è stato trasferito per l'esame del nuovo ricorso.

Principali conclusioni della Corte di cassazione

Considerando la denuncia di Ivanov, la Corte Suprema ha fatto riferimento a una serie di violazioni delle norme legali commesse durante i lavori con il ricorso. Allo stesso tempo, alcuni punti stabiliti nella definizione sono importanti per la pratica delle forze dell’ordine.

Pertanto, secondo l'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa, quando si acquista e si vende una quota di proprietà comune, gli altri proprietari hanno il diritto primario di acquisirla.

A questo proposito, l'istanza di cassazione ha precisato che tale norma si applica non solo alle vendite, ma anche ad altri accordi di natura compensativa. Ciò include possibili garanzie.

Durante l'esame del caso, Ivanov ha sottolineato che l'appartamento era in realtà una proprietà di compensazione. Si è trattato quindi di un'operazione compensata.

Nel frattempo, il ricorso non ha chiarito a quali condizioni e finalità fosse stato concesso il prestito (se davvero ce n'era uno). E anche l'importo dei fondi trasferiti da Semenova a Sidorov come importo immaginario del debito non è stato stabilito.

L'appello nella sentenza ha insistito anche sull'esistenza di un rapporto collaterale tra le parti. A questo proposito, l'art. 338 Codice Civile della Federazione Russa. Le sue regole stabiliscono che la garanzia rimane a disposizione del suo proprietario.

Il trasferimento dei diritti su di esso non viene registrato immediatamente. Inoltre, il pignoramento è consentito solo dopo aver ricevuto comunicazione scritta da parte del creditore ipotecario. Nell’ambito della controversia in esame ciò non è avvenuto.

Dopo aver analizzato tutti gli errori contenuti nel ricorso, la Corte Suprema ha rinviato la causa per un nuovo processo. Tuttavia, ora un nuovo collegio di giudici dovrà risolvere la controversia nel merito.

Violazione del diritto di prelazione nell'acquisto di una quota

Quindi, nell'ambito dei rapporti di proprietà condivisa comune, esiste un diritto di prelazione per acquisire parte della proprietà in caso di sua alienazione. Ciò è chiaramente indicato nelle disposizioni dell'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa.

La Suprema Corte ha precisato che tale regola si applica ad ogni operazione di compensazione:

• impegno;
• compenso;
• contributo al capitale sociale dell’impresa.

E anche quando esistono accordi immaginari e finti per nascondere la realtà delle cose, il tribunale può assumere la posizione di parte interessata.

A sua volta lei deve dimostrare nella sua richiesta che in tutte le transazioni effettuate c'era un elemento di pagamento. Può essere più che un semplice denaro.

I lavori eseguiti, i servizi prestati o il trasferimento dell'immobile da parte della controparte indicano comunque che l'operazione di alienazione di una quota immobiliare era di natura compensativa.

Opinione di un esperto

La pronuncia analizzata della Suprema Corte è significativa per diversi motivi. La corte di cassazione ha quindi sottolineato come applicare correttamente le disposizioni dell'articolo 250 del codice civile della Federazione Russa.

Inoltre, sono importanti anche i procedimenti stessi con transazioni immaginarie e finte. Il giudice deve stabilire in modo attendibile, con riferimento a documenti e altre prove, quale tipo di rapporto effettivamente esistesse tra le parti.

Ma ogni situazione con l'alienazione di una quota ha caratteristiche individuali. In alcuni casi può essere difficile difendere il diritto di prelazione a possedere una quota della proprietà. E il precedente discusso può essere di notevole aiuto.

Eredità

Domanda:
Per favore dimmi qual è la cosa migliore da fare per me. Mio fratello ed io abbiamo ereditato e ciascuno ha ricevuto una seconda quota in un monolocale. Il valore di mercato dell'appartamento è di 1200mila rubli, gli offro 400mila rubli - non è d'accordo. Dimmi come si può risolvere questo problema e sarà in grado di vendere la sua quota a un estraneo senza il mio consenso? E quale potrebbe essere il valore della sua quota?

Risposta:
È diritto di tuo fratello vendere o meno la sua quota. In virtù dell'articolo 209 del Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario ha il diritto di possedere, utilizzare e disporre della sua proprietà.

Potrà vendere la sua quota senza il tuo consenso, ma nel rispetto delle regole sulla prelazione.

Ai sensi dell'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa, quando si vende una quota di proprietà comune a un estraneo, i restanti partecipanti alla proprietà condivisa hanno il diritto di prelazione di acquistare la quota venduta al prezzo per il quale è venduto, e ad altre parità di condizioni, salvo il caso di vendita all'asta pubblica.

Il venditore di un'azione è tenuto a comunicare per iscritto agli altri partecipanti alla comproprietà che intende vendere la sua azione, indicando il prezzo e le altre condizioni alle quali la vende. Se i restanti partecipanti alla proprietà condivisa rifiutano di acquistare o non acquisiscono questa quota di proprietà dell'appartamento entro un mese, il venditore ha il diritto di vendere la sua quota a qualsiasi persona.

In caso di vendita di azioni in violazione del diritto di prelazione, qualsiasi altro partecipante alla proprietà condivisa ha il diritto, entro tre mesi, di chiedere in tribunale il trasferimento dei diritti e degli obblighi dell'acquirente a lui. Cioè, se tuo fratello tenta comunque di vendere la sua quota senza avvisarti, hai il diritto di contestare questa transazione entro tre mesi e di acquistare la quota di tuo fratello.

Divorzio

Domanda:
Per favore dimmi come risolvere la situazione. Mio marito ed io siamo divorziati dal 2000. L'appartamento è stato privatizzato dal 2005 in parti uguali: io, mia figlia e il mio ex marito. Hanno vissuto insieme fino al 2007. Poi se n'è andato. Non vive in un appartamento da quattro anni. Per tutto questo tempo non ha pagato per questo.

Poi fece causa per l'occupazione e il tribunale stabilì il diritto di usare la stanza. Appartamento trilocale. Vuole trasferirsi non da solo, ma con la sua nuova donna, e avranno un figlio.

Metto in vendita l'appartamento, ma tutto dipende dal fatto che il mio ex marito pretende molto di più del valore della sua terza quota. E per tutto il tempo ci spaventa con il fatto che se si trasferiscono, affitterà la sua parte.

Risposta:
Puoi vendere l'intero appartamento, compresa la quota del tuo ex marito, solo con il suo consenso. Se non dà il suo consenso alla vendita, qualunque sia il motivo, non potrai vendere l'intero appartamento. Nella tua situazione, c'è solo una via d'uscita: vendere la tua quota e la quota di tua figlia, avendo precedentemente offerto di riscattarle al tuo ex marito.

È chiaro che sarà molto più economico che vendere l'intero appartamento, ma non c'è altra opzione.

Condividi in vendita

Domanda:
Come vendere la tua metà di casa (quota), quali documenti sono necessari?

Risposta:
Prima di vendere una parte della casa, è necessario concedere ai comproprietari il diritto di prelazione per l'acquisto della vostra parte, esattamente come nel caso di un appartamento (vedi sopra). È necessario notificarli per iscritto della propria intenzione di vendere la quota e indicarne il valore.

Se si rifiutano di acquistare la quota o non rispondono alla tua offerta, puoi vendere la tua proprietà a chiunque.

Per vendere una quota di una casa, devi avere tra le mani un certificato di registrazione statale dei diritti, un documento - la base per ottenere questo certificato, nonché un passaporto tecnico dell'edificio.

Appartamento per innamorati

Domanda:
Ciao! Comprerò un appartamento con il mio ragazzo. Abbiamo più o meno le stesse quote sia da parte mia che da parte sua. Come organizzare un acquisto in modo che il contributo di tutti sia preservato in caso, ad esempio, di disaccordo?

Risposta:
I beni acquistati prima del matrimonio appartengono alla persona a nome della quale sono registrati. Cioè, se l'appartamento che stai acquistando è registrato come proprietà condivisa comune (una seconda quota per ciascuno), in caso di disaccordo tali quote rimarranno invariate.

Puoi disporre delle tue azioni a tua discrezione, ma se stiamo parlando di concludere un contratto di compravendita, allora devi ricordare il diritto di prelazione del secondo comproprietario di acquistare la seconda quota. È più redditizio vendere l'appartamento non in quote, ma nel suo insieme, con un'ulteriore divisione dei fondi ricevuti, ma ciò è possibile solo di comune accordo tra i comproprietari.

Arte. 246, 250 del Codice Civile della Federazione Russa stabiliscono le specifiche della disposizione della proprietà condivisa. La prima norma, in particolare, prevede che le transazioni con tali oggetti debbano essere effettuate previo accordo di tutti i partecipanti.

Contestualmente è stato stabilito un vincolo per il soggetto che voglia disporre della propria parte. Deve rispettare ciò che appartiene agli altri azionisti diritto di prelazione. Arte. 250 Codice Civile della Federazione Russa stabilisce le specifiche per soddisfare questa condizione. Diamo un'occhiata più da vicino.

informazioni generali

Come stabilito dall'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, in caso di alienazione (vendita, in particolare), di una quota a un estraneo, i restanti proprietari hanno il diritto di prelazione al prezzo al quale viene venduta, e ad altre identiche condizioni. È prevista un'eccezione per la conclusione di transazioni durante aste pubbliche, nonché per la vendita di una quota di un terreno da parte del proprietario di una parte della struttura/edificio o dei locali in esso situati su tale terreno.

In mancanza del consenso di tutti i soci, essi possono essere organizzati nei casi previsti dalla Parte 2, 255 dell'articolo, e nelle altre situazioni previste dalla legge.

Responsabilità del venditore

L'ente alienante la propria quota, secondo quanto stabilito dal comma 2 dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, deve informare per iscritto gli altri partecipanti dell'operazione proposta. Nella notifica è tenuto ad indicare il costo e gli altri termini essenziali dell'operazione.

Per rispondere, agli azionisti vengono concessi 30 giorni in caso di vendita di beni immobili e 10 giorni in caso di alienazione di beni mobili. Se, al termine del periodo stabilito, i partecipanti alla proprietà non acquisiscono la quota, la persona ha il diritto di venderla a un soggetto esterno.

Secondo quanto disposto dall'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, se gli azionisti rifiutano di acquistare, la quota può essere venduta prima del previsto (prima della fine del periodo stabilito dalla legge). In questo caso il rifiuto dovrà essere espresso per iscritto.

Specifiche per la notifica ai partecipanti alla proprietà possono essere previste in altre leggi federali.

Limitazioni e responsabilità

Se una persona viola il diritto di acquisizione anticipata di una quota, secondo il comma 3 dell'art. 250 Codice Civile della Federazione Russa, gli altri partecipanti alla proprietà possono, entro tre mesi, presentare una domanda al tribunale per trasferire loro gli obblighi e i diritti dell'acquirente.

La legge vieta la cessione della prelazione.

Le disposizioni dell'articolo 250 si applicano anche ai casi di alienazione di azioni nell'ambito di accordi di scambio.

Arte. 250 Codice Civile della Federazione Russa con commenti

La norma analizzata afferma direttamente che il diritto di prelazione si estende alle cose mobili e immobili. Inoltre, le disposizioni dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa si applica alle transazioni con titoli certificati (azioni di una società per azioni chiusa), azioni di capitale (ad esempio, in una LLC).

Vale la pena dire che una regola speciale che regola la registrazione statale delle transazioni con azioni è prevista dalla legge federale n. 218. Inizialmente, stabiliva che quando si registravano le transazioni era necessario allegare dichiarazioni di consenso di altri proprietari. In caso di loro assenza, il delegato era tenuto a sospendere la procedura per 60 giorni e ad inviare comunicazioni entro 3 giorni a tutti i partecipanti che non avessero espresso il consenso all'operazione.

Questa formulazione limita notevolmente i diritti del comproprietario rispetto alle disposizioni Arte. 250 Codice Civile della Federazione Russa. I cambiamenti incluso nell'art. 24 Legge federale n. 218, ha consentito di adeguarlo all'articolo 250.

Categorie di transazioni

Dopo l'entrata in vigore della prima parte del codice civile, il diritto di prelazione si applica anche alle operazioni di alienazione di un'azione nell'ambito di un accordo di scambio. Oltre a questo, come mostrato pratica giudiziaria, art. 250 Codice Civile della Federazione Russa si applica negli altri casi di disposizione di beni comuni.

Il partecipante ha diritto di lasciare in eredità, vendere, impegnare, donare la sua parte, disporre diversamente della quota a propria discrezione, rispettando le norme stabilite dall'articolo 250. Ad esempio, quando si aliena parte della proprietà sotto forma di risarcimento, è necessario osservare il diritto di prelazione per l'acquisto della quota da parte dei restanti proprietari.

Nel frattempo, il Presidium della Corte Suprema Arbitrale, nella nota informativa n. 102 del 2005, ha rilevato che la qualificazione dei rapporti controversi non come compravendita non può considerarsi base incondizionata per la disapplicazione dell'art. 250 Codice Civile della Federazione Russa.

Caratteristiche della successione

Il diritto di prelazione non è qualificato dalla legge come non patrimoniale. Nel frattempo, tale valutazione è di particolare importanza nel quadro delle relazioni legate all'eredità. Nella pratica giudiziaria il diritto di prelazione non è considerato impatrimoniale e non riguarda quelle possibilità giuridiche rispetto alle quali, ai sensi dell'articolo 1112, la successione è inaccettabile.

La Suprema Corte ha fornito chiarimenti su questo tema. In particolare, la Corte ha sottolineato che è derivata dal diritto di prelazione la facoltà del comproprietario di esigere in suo favore il trasferimento dei poteri dell'acquirente in caso di mancato rispetto da parte di un altro socio delle disposizioni di cui all'articolo 250 del codice civile . Non può quindi trattarsi di un diritto personale, la cui successione è impossibile.

L'attuazione del diritto in questione non è indissolubilmente legata ad una persona specifica. Di conseguenza, può essere effettuato dagli eredi del comproprietario senza alcuna restrizione nell'ambito stabilito dalla legge.

Specifiche di attuazione delle disposizioni

Nella pratica sorgono alcune difficoltà quando si considerano le controversie aventi ad oggetto le quote del diritto all'edilizia abitativa. La Suprema Corte ha fornito chiarimenti in merito.

La Corte ha affermato quanto segue:

• In virtù delle disposizioni dell'articolo 252 del codice civile, un partecipante alla proprietà può chiedere la destinazione della sua parte del patrimonio comune. Successivamente, pertanto, la proprietà condivisa cessa. Ciò, a sua volta, significa che una persona perde il suo diritto di prelazione ad acquisire parte della proprietà.
• Le disposizioni dell'articolo 250 del codice civile non si applicano quando si concludono accordi sugli alimenti vitalizi con familiari a carico e quando si aliena una quota mediante asta pubblica nei casi stabiliti dalla legge.
• In caso di violazione delle disposizioni dell'articolo 250, il termine di tre mesi concesso ad un altro partecipante alla proprietà per presentare istanze per il trasferimento degli obblighi e dei diritti dell'acquirente nei suoi confronti si computa dalla data in cui il soggetto è diventato o dovrebbe sono venuti a conoscenza della violazione.

L'applicazione del termine, la sospensione, il ripristino e la sua interruzione si effettuano secondo le norme generali sancite dagli articoli 199-205 del Codice.

Caratteristiche di presentazione di un reclamo

In caso di violazione del diritto di prelazione, l'interessato propone ricorso al giudice nel termine prescritto. Allo stesso tempo, è tenuto a depositare sul conto del Dipartimento Giudiziario della regione interessata un importo che comprende il prezzo di acquisto pagato per la quota, i diritti e le tasse previsti dalla legge e altri importi dovuti all'acquirente in buona fede in al fine di risarcirlo per le spese sostenute in relazione alla conclusione della transazione.

Dovrebbe essere determinato secondo le norme dei commi 2 e 9 1 della parte 91 dell'articolo del codice civile.

Se i requisiti sono soddisfatti, il contratto concluso in precedenza non può essere dichiarato nullo. Il giudice che ha deciso nel merito, nella decisione, indica la sostituzione dell'acquirente nell'operazione e nell'iscrizione nel registro dello Stato unificato, nonché il recupero in favore del convenuto delle somme da lui versate in via la conclusione della transazione. In questi casi il convenuto è quindi l'acquirente in buona fede.

La legislazione non stabilisce un modulo standard per la notifica ai partecipanti immobiliari di un'imminente transazione per l'alienazione di un'azione. Sembra che dovrebbe contenere i termini essenziali della transazione, nonché le disposizioni su cui le parti hanno concordato. Tra loro:

• Oggetto dell'accordo.
• L'indirizzo in cui si trova l'immobile la cui quota di proprietà è alienata.
• Il prezzo al quale viene venduta una quota del diritto o il nome dell'oggetto specifico per il quale viene modificato.
• Qualora il contratto preveda una rateizzazione/dilazione, ne sono indicate le condizioni ed i termini.
• Il periodo entro il quale i partecipanti devono inviare una risposta. Tuttavia non può essere inferiore ai termini stabiliti dal Codice Civile.

L'avviso può contenere anche altre disposizioni che le parti dell'operazione ritengano significative.

Se, dopo aver informato gli altri partecipanti, i termini della transazione sono cambiati, i comproprietari devono esserne informati.

Attiriamo la vostra attenzione sul fatto che questa decisione potrebbe essere impugnata davanti a un tribunale superiore e annullata

TRIBUNALE CITTADINO DI MOSCA

Giudice: Fedyunina S.V.

Camera giudiziaria per le cause civili del tribunale della città di Mosca composta da:
Presiedere Shubina I.I.
giudici Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
sotto il segretario S.A.
con la partecipazione del procuratore Podvysotskaya T.I.
ascoltata in pubblica udienza la relazione del giudice Batalova I.S.
causa civile in appello di K.M. sulla decisione del tribunale distrettuale di Lefortovo di Mosca dell'8 novembre 2013, che ha deciso:
Nel soddisfare la richiesta di K.M. a K.V., S.L., S.N. sul trasferimento del diritto dell'acquirente di una quota nell'ambito di un contratto di compravendita, riconoscimento del diritto di prelazione sull'acquisto di 2/2 quote di un appartamento, invalidazione di un accordo di donazione per una quota di un appartamento, sfratto - per rifiutare

installato:

Il querelante K.M. ha presentato ricorso contro K.V., S.L., S.N., tenendo conto del chiarimento delle rivendicazioni ai sensi dell'art. 39 del Codice di procedura civile della Federazione Russa, ha chiesto di trasferirle i diritti dell'acquirente di 2/3 azioni ai sensi del contratto di compravendita del 3 dicembre 2012, concluso tra K.V. e S.L.; riconoscere il suo diritto di prelazione per l'acquisto di una quota pari a 2/3 del diritto di proprietà comune di un appartamento all'indirizzo: Mosca, ... proezd, d... bldg... apt...; invalidare il contratto di donazione di 1/3 della quota di proprietà comune dell'appartamento contestato dell'8 novembre 2012, concluso tra S.L. e SN; sfrattare S.L., S.N. dall'appartamento contestato.
Le pretese esposte sono motivate dal fatto che l'attore è proprietario di una quota di 1/3 dell'appartamento contestato all'indirizzo:<...>, il proprietario dei 2/3 della quota era suo figlio K.V.
L'11 dicembre 2012 l'attore è venuto a conoscenza della vendita di K.V. quote di proprietà dell'appartamento contestato a terzi. Il 5 gennaio 2011 l’attore ha ricevuto l’avviso della vendita delle azioni di K.V. nell'appartamento contestato al prezzo di... rubli, dopo aver ricevuto questa notifica, l'attore ha contestato in tribunale la proprietà di K.V. l'appartamento, nell'ambito dell'esame di questo caso, l'appartamento è stato sequestrato.
Come indicato dal querelante, successivamente K.V. ha commesso atti indicanti che non aveva la volontà di vendere la propria quota dell'appartamento contestato, affittando i locali da lui occupati.
Nel 2012 K.V. ha venduto la sua quota per... rub. S.L., mentre alla ricorrente non è stata notificata la vendita della quota con offerta di esercizio del diritto di prelazione nell'acquisto.
All'udienza in tribunale, il rappresentante del querelante K.L. ha sostenuto pienamente le affermazioni formulate, tenendo conto dei loro chiarimenti.
Gli imputati K.V., S.N. in udienza si sono opposti alla soddisfazione delle pretese.
Il querelante K.M., il convenuto S.L. non si sono presentati all'udienza, tenuto conto della loro corretta notifica, il caso è stato esaminato dal tribunale in loro assenza ai sensi dell'art. 167 Codice di procedura civile della Federazione Russa.
Il tribunale ha statuito sulla decisione di cui sopra, il cui annullamento è chiesto da K.M. sulla base degli argomenti del ricorso, facendo riferimento alla violazione da parte del tribunale delle norme di diritto procedurale, espressa anche nel mancato coinvolgimento del pubblico ministero nel caso, nonché come violazione da parte del tribunale delle norme di diritto sostanziale, indicando che l'attore, avendo modificato la condizione sul prezzo della quota alienata, ha concluso l'operazione senza avvisare il partecipante alla proprietà comune che ha il diritto di prelazione, che è assoluta violazione dell’art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa e comporta la soddisfazione del reclamo.
Dopo aver controllato il materiale del caso, dopo aver ascoltato i rappresentanti dell'attore, gli imputati K.V., S.N., dopo aver discusso la possibilità di esaminare il caso in assenza dell'attore K.M., convenuto S.L., che è stato debitamente informato dell'esame del caso, dopo aver ascoltato la conclusione del pubblico ministero Podvysotskaya T. I., che ha ritenuto legittima e giustificata la decisione della corte, dopo aver discusso gli argomenti del ricorso, la camera giudiziaria non trova alcun motivo per annullare la decisione della corte, presa in conformità con la realtà circostanze del caso e le prescrizioni di legge.
Secondo il comma 1 dell'art. 209 del Codice Civile della Federazione Russa, solo il proprietario ha contemporaneamente il diritto di possedere, utilizzare e disporre della sua proprietà. Gli altri proprietari legali non hanno il diritto di disporre di beni che non appartengono a loro.
Ai sensi del comma 2 dell'art. 246 del Codice Civile della Federazione Russa, un partecipante alla proprietà condivisa ha il diritto, a sua discrezione, di vendere, donare, lasciare in eredità, impegnare la sua quota o altrimenti disporne in conformità con le regole previste dall'articolo 250 del il Codice Civile della Federazione Russa durante la sua alienazione per risarcimento.
In forza dei commi 1 – 3 dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, quando si vende una quota del diritto di proprietà comune a un estraneo, i restanti partecipanti alla proprietà condivisa hanno il diritto di prelazione di acquistare la quota venduta al prezzo al quale è stata venduta, e altre parità di condizioni, salvo il caso di vendita all'asta pubblica.
Il venditore di un'azione è tenuto a notificare per iscritto agli altri partecipanti alla comproprietà la sua intenzione di vendere la sua azione a un esterno, indicando il prezzo e le altre condizioni alle quali la vende. Se i restanti partecipanti alla comproprietà rifiutano di acquistare o non acquisiscono la quota venduta nel diritto di proprietà sui beni immobili entro un mese e nel diritto di proprietà sui beni mobili entro dieci giorni dalla data della notifica, il venditore ha il diritto di vendere la propria quota a chiunque.
In caso di vendita di azioni in violazione del diritto di prelazione, qualsiasi altro partecipante alla proprietà condivisa ha il diritto, entro tre mesi, di chiedere in tribunale il trasferimento dei diritti e degli obblighi dell'acquirente a lui.
Come risulta dagli atti del caso e stabilito dal tribunale di primo grado, l'appartamento di tre stanze contestato all'indirizzo: Mosca, ... pr., d... bldg... apt... Il querelante possiede.. ... quote di proprietà dell'appartamento indicato.... quote di proprietà dell'appartamento appartenevano all'imputato K.V.
In connessione con la decisione presa da K.V. decisione di vendere la sua quota nei diritti di proprietà al querelante, notaio ad interim di Mosca S.O. è stata inviata una notifica al ricorrente K.M. è stato proposto di acquistare... azioni dell'appartamento contestato al prezzo... rubli, alla ricorrente è stato spiegato che entro un mese dalla data di ricevimento della comunicazione avrebbe dovuto esprimere la sua intenzione in merito alla transazione proposta, altrimenti la proprietà sarà venduto senza il suo consenso.
Questo avviso è stato ricevuto da K.M. 01/05/2011, ma non è stata ricevuta alcuna risposta. Dal verbale dell'udienza dell'8 novembre 2013 (fascicolo 148) risulta che l'attore, avendo ricevuto l'avviso di vendita, non ha acquisito la quota proposta per l'alienazione per mancanza di opportunità finanziarie. Certificato di consegna dell'avviso al querelante K.M. l'imputato ha ricevuto dal notaio il 28 aprile 2011.
16.11.2012 tra l'imputato K.V. e S.L. è stato concluso un contratto di compravendita... di una quota dell'appartamento indicato al prezzo... strofinare.
Successivamente tra S.L. e S.N. è stato concluso un accordo di donazione... di una quota della proprietà dell'appartamento contestato.
Attualmente i proprietari dell'appartamento sono K.M., S.L., S.N. in 1/3 di condivisione ciascuno.
Nel presentare le sue pretese, la ricorrente ha fatto riferimento al fatto che non aveva ricevuto avviso della vendita delle azioni e la convenuta, senza alcuna motivazione, ha modificato autonomamente il prezzo delle azioni offerte.
Pur risolvendo le pretese sollevate, la corte non ha trovato alcun motivo per soddisfarle, tenendo conto che K.V. secondo la procedura stabilita, ha notificato all'attore la vendita della quota, adempiendo ai requisiti di cui all'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, e l'attore, ricevuta l'avviso di vendita, non ha esercitato il diritto di prelazione per l'acquisto della quota alienata.
Allo stesso tempo, il tribunale ha tenuto conto del fatto che il lungo periodo di tempo per la vendita delle azioni a terzi e la conclusione del contratto di compravendita era dovuto al fatto che dopo aver ricevuto l'avviso di vendita delle azioni , la ricorrente si è rivolta al tribunale chiedendo il riconoscimento del suo rifiuto di ereditare sotto forma di quota dell'appartamento contestato a favore di K .IN. non valido, annullamento del certificato di registrazione statale del diritto a una quota di 2/3 dell'appartamento per l'imputato K.V.
Nell'ambito dell'esame della suddetta causa civile, è stato disposto il sequestro dell'appartamento a garanzia della pretesa, che è stata revocata il 18 ottobre 2011 (fascicolo 128). Questa circostanza ha impedito la vendita di K.V. le sue quote nella proprietà dell'appartamento.
La corte ha anche tenuto conto del fatto che K.V. sono stati pubblicati annunci per la vendita di una quota dell'appartamento contestato, l'appartamento è stato più volte mostrato agli acquirenti, il che ha richiesto anche un certo tempo.
Con la tesi ricorrente della violazione da parte della convenuta dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa a causa della mancanza del suo avviso di vendita di una quota dell'appartamento per l'importo di... rub. il tribunale non è stato d'accordo, sottolineando che la legge non prevede la notifica ripetuta al proprietario della vendita di una quota dopo un certo periodo di tempo, e la vendita di una quota a un terzo a un costo più elevato non viola il diritti dell'attore, che ha avuto la possibilità di acquistare la quota alienata a un prezzo inferiore, ma non ne ha approfittato.
Avendo rifiutato di soddisfare le richieste della ricorrente di trasferire a lei i diritti e gli obblighi dell'acquirente ai sensi del contratto di compravendita del 3 dicembre 2012, il tribunale non ha inoltre trovato motivi per soddisfare le richieste di invalidare il contratto di donazione, sfrattare S.L., S.N. dall'appartamento contestato, poiché i requisiti specificati derivano da quelli precedentemente indicati.
Il collegio giudicante concorda con le conclusioni del tribunale di primo grado; esse si basano su uno studio approfondito, completo e obiettivo delle prove disponibili nel caso, la cui valutazione giuridica è stata data dal tribunale secondo le regole dell'art. . 67 del Codice di procedura civile della Federazione Russa e rispetta le norme di diritto sostanziale che regolano i rapporti giuridici controversi.
Inoltre, il collegio giudiziario ritiene necessario notare che la clausola 1.2 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 06/10/1980 N 4 (come modificata il 02/06/2007) “Su alcune questioni di la pratica dell'esame da parte dei tribunali delle controversie sorte tra i partecipanti alla proprietà comune di un edificio residenziale” si spiega che quando si risolvono controversie sorte in relazione all'esercizio da parte di un partecipante alla proprietà condivisa del diritto di prelazione sull'acquisto di una quota di proprietà (articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa), è necessario tenere conto del fatto che nel presentare tale reclamo, il querelante è obbligato a contribuire, per analogia con la Parte 1 dell'Art. 96 del Codice di procedura civile della Federazione Russa sul conto bancario dell'amministrazione (dipartimento) del Dipartimento giudiziario nell'entità costituente della Federazione Russa l'importo pagato dall'acquirente per la casa, le tasse e i dazi, nonché come altre somme da corrispondere all'acquirente a titolo di risarcimento delle spese necessarie sostenute per l'acquisto della casa.
Dai materiali del caso risulta che i fondi specificati non sono stati depositati sul conto bancario del Dipartimento Giudiziario. Un certificato della JSCB Interprombank datato 02/10/2013, disponibile tra i materiali del caso, indica soltanto che al 02/10/2013 il saldo dei fondi nel conto bancario del querelante è... rubli, il che non indica la presenza di l'importo specificato alla data della decisione del tribunale e l'esame del caso in corte d'appello, il deposito di fondi su un conto bancario non garantisce la loro sicurezza durante l'intero esame del caso e nella fase di esecuzione della decisione, poiché non esclude la possibilità per il titolare del conto di esercitare il proprio diritto a disporre di fondi. Non ci sono informazioni che siano state adottate misure per proteggere il credito in relazione a questo conto bancario per garantire la sicurezza dei fondi. Alla luce di quanto sopra, la decisione del tribunale di respingere la domanda è corretta.
Analizzando le argomentazioni presentate dalla parte attrice nel ricorso, il collegio giudicante giunge a quanto segue.
Secondo ricorrente, l'avviso di vendita della quota, inviato ai sensi dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa ad un partecipante alla comproprietà, contiene tra le condizioni essenziali il prezzo del contratto, se cambia, deve essere inviata all'intero comproprietario una corrispondente comunicazione indicante il nuovo prezzo.
Il collegio giudicante non può condividere questa tesi, poiché l'attore, in quanto proprietario di una quota dell'appartamento, quando un altro proprietario vende la sua quota per forza di legge, ha un diritto di prelazione sull'acquisto, mentre la normativa attuale non lo prevede stipulare l'obbligo del venditore della quota nel diritto di proprietà condivisa, dopo aver inviato una notifica di intenzione di vendere la sua quota immobiliare al prezzo indicato nel messaggio, di non modificare in futuro i termini e il prezzo del contratto , poiché le regole sull'offerta pubblica non sono soggette ad applicazione al contratto concluso dalle parti, quando la parte che ha inviato l'offerta per vendere la proprietà a un determinato prezzo e condizioni, non ha il diritto di modificare tali condizioni e prezzi.
L'argomentazione dell'attore secondo cui il convenuto, dopo aver inviato il messaggio iniziale indicante il prezzo, non ha il diritto di aumentarlo successivamente, si basa su un'errata interpretazione delle norme di diritto sostanziale, poiché il venditore non solo ha il diritto di modificare il prezzo prezzo atteso aumentandolo, ma ha anche il diritto di rifiutarsi di vendere il suo immobile quotato, o comunque di disporne.
Non ci sono segni di azioni illegali da parte dell'imputato nei confronti del querelante.
Inoltre, deducendo una violazione del suo diritto, espresso nella vendita di una quota da parte della convenuta ad un prezzo superiore a quello precedentemente offerto all'attore, l'attore viola l'art. 56 del Codice di procedura civile della Federazione Russa non ha fornito la prova che lei avesse intenzione di acquisire la quota e i fondi corrispondenti per acquisire la quota specificata al momento della sua alienazione, nonché la prova che la vendita della quota a un prezzo più alto ha violato i suoi diritti.
L'argomento del ricorso relativo all'estraneità del pubblico ministero nella causa di primo grado ai sensi del comma 4 dell'art. 45 del codice di procedura civile della Federazione Russa, è confutato dai materiali del caso e dalle obiezioni presentate dalla Procura interdistrettuale di Lefortovo di Mosca, da cui risulta chiaramente che il pubblico ministero è stato debitamente informato dell'esame del caso mediante l'invio di elenchi delle cause civili esaminate con la partecipazione del pubblico ministero, la sua mancata comparizione all'udienza è dovuta al suo impiego in un altro processo, il pubblico ministero ha familiarità con la decisione del tribunale, non vi sono motivi per presentare ricorso.
Gli argomenti contenuti nel ricorso non mettono in discussione la legalità della decisione, ma si riducono a una rivalutazione delle conclusioni della corte sul rifiuto di soddisfare i requisiti e sulle prove raccolte nel caso.
Nell'esame del caso da parte del tribunale, non vi è stata alcuna violazione o applicazione errata del diritto sostanziale o procedurale che abbia portato all'emissione di una decisione illegale; non ci sono motivi per annullare la decisione del tribunale sulla base degli argomenti del ricorso.
Sulla base di quanto sopra, guidati dall'art. Arte. 328, 329 Codice di procedura civile della Federazione Russa, collegio giudiziario

La vendita di una quota di un immobile di proprietà di più persone viene effettuata rigorosamente secondo regole speciali. Tutti i proprietari dovrebbero essere consapevoli del diritto di prelazione al fine di evitare collisioni con la legge nel processo di vendita della propria quota a un estraneo.

Prima notte, giusto

La vendita di una quota dei diritti di proprietà comune è regolata dall'articolo 250 del Codice civile della Federazione Russa. In questo articolo viene spiegato il meccanismo di esercizio del diritto di prelazione d'acquisto, secondo il quale i partecipanti alla proprietà comune hanno il diritto di “primo riscatto” di un'azione prevista per la vendita a un outsider.

La conclusione è che il diritto di acquistare un'azione appartiene principalmente ad altri azionisti e solo se questi non hanno esercitato questo diritto l'azione può essere venduta a un outsider.

Tuttavia, queste restrizioni non si applicano alla donazione di una quota, quindi puoi donare la tua proprietà senza il consenso degli altri azionisti. Tuttavia, i comproprietari possono rivolgersi al tribunale chiedendo che la transazione relativa al regalo venga riconosciuta come fittizia. Pertanto, nel caso di tale “donazione”, quando il pagamento viene effettivamente effettuato ma non pubblicizzato, il nuovo proprietario corre il rischio di perdere sia la quota che il denaro versato per essa senza accordo.

In pratica, ci sono spesso casi in cui al futuro acquirente viene prima assegnata una piccola quota e poi lui, come partecipante alla proprietà condivisa comune, acquisisce la parte rimanente. In questo caso, il valore principale della quota sarà ufficialmente confermato dal contratto di compravendita.

A proposito, secondo l'articolo 421 del Codice Civile della Federazione Russa, i cittadini sono liberi di stipulare un contratto di compravendita, quindi il venditore è libero di scegliere un acquirente tra i comproprietari dell'immobile che desidera acquistare la sua quota, a sua discrezione.

Decisione con preavviso

Ai sensi dell'articolo 250, paragrafi 2 e 3, del Codice Civile della Federazione Russa, il venditore di azioni è tenuto a notificare per iscritto agli altri partecipanti alla proprietà condivisa la sua intenzione di vendere la propria azione a un estraneo, indicando il prezzo e altre condizioni alle quali lo vende. Se i restanti partecipanti alla proprietà condivisa rifiutano di acquistare o non acquisiscono la quota venduta della proprietà immobiliare entro un mese, il venditore ha il diritto di vendere la sua quota a terzi. Queste regole si applicano anche in caso di alienazione di azioni nell'ambito di un accordo di scambio.

Potete avvisare della vendita, ad esempio, tramite telegramma con avviso di consegna o tramite lettera raccomandata con avviso e inventario. Puoi anche inviarlo tramite un notaio, e alcuni di loro in questo caso rilasciano conferma dell'invio di tale avviso.

La normativa vigente non specifica il contenuto della comunicazione al venditore della quota. Tuttavia, tale avviso deve indicare tutte le condizioni essenziali in merito alle quali è stato raggiunto un accordo tra le parti della transazione, compreso l'oggetto della vendita (scambio); indirizzo di ubicazione dell'immobile, quota di proprietà comune dell'immobile oggetto di alienazione; il prezzo al quale viene venduta l'azione (o l'immobile con il quale viene scambiata). Quando si vende un'azione a rate o in differimento, vengono specificati i termini di pagamento. Possono essere specificati anche altri termini dell'operazione che le parti ritengano significativi. La domanda dovrà inoltre specificare il termine entro il quale rispondere.

Dettagli duri

Nel caso in cui, dopo aver informato i comproprietari delle condizioni di vendita (scambio), queste condizioni siano cambiate, almeno nella direzione di migliorare i diritti dell'acquirente, ad esempio, che il prezzo è diminuito o un piano di rateizzazione è stato fornito, i partecipanti alla proprietà condivisa comune devono essere nuovamente informati di tali modifiche.

Se l'azione viene venduta in violazione del diritto di prelazione (ad esempio, il venditore non ha informato gli altri comproprietari della vendita dell'azione, non ha aspettato la scadenza del periodo di attesa o ha venduto l'azione a un estraneo a condizioni più favorevoli di quelle offerte ai comproprietari), allora qualsiasi altro partecipante alla proprietà comune entro tre mesi può esigere legalmente il trasferimento dei diritti e degli obblighi dell'acquirente a lui.

Entro i termini

Se i restanti partecipanti alla proprietà condivisa rifiutano di acquistare o non acquisiscono la quota venduta della proprietà immobiliare entro un mese, il venditore ha il diritto di vendere la sua quota a qualsiasi persona. Cioè, se hai adeguatamente informato l'azionista dei tuoi piani, in un mese potrai vendere alle stesse condizioni a qualsiasi altro acquirente terzo.

La legge obbliga il venditore a dare comunicazione ai comproprietari dell'avvenuta vendita della quota, pertanto, se tale comproprietario viene avvisato, potrà esercitare il diritto di acquisto della quota alienata entro un mese, anche durante la degenza in ospedale, per ad esempio, rappresentando i suoi interessi presso un'altra persona mediante procura.

Attraverso la legge

Ai sensi dell'articolo 24 della legge federale del 21 luglio 1997 N 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso", controversie tra partecipanti alla proprietà condivisa sorte durante la registrazione statale del diritto a una quota nei beni comuni sono soggetti a decisione giudiziale.

Se la quota viene venduta violando il diritto di prelazione, la legge prevede un termine di tre mesi affinché il comproprietario possa presentare ricorso in tribunale chiedendo che i diritti e gli obblighi dell'acquirente gli siano trasferiti .

Konstantin Kozhevin, consulente legale dell'organizzazione per i diritti umani ANO "Fair Medicine"