Apa satu-satunya perumahan praktik peradilan debitur. Penyitaan pada tempat tinggal tunggal

Hampir semua orang tahu bahwa satu-satunya perumahan debitur tidak dapat diambil alih selama proses penegakan hukum, dengan pengecualian penagihan utang yang dijamin dengan hipotek. Namun, apakah semuanya begitu sederhana dalam formulasi ini?

Kekebalan properti dari satu tempat tinggal

Berdasarkan par. 1 jam 1 sdm. 446 KUHPerdata, eksekusi berdasarkan dokumen eksekutif tidak dapat dikenakan atas tempat tinggal (bagian-bagiannya) milik warga negara-debitur di atas hak milik, jika bagi warga negara-debitur dan anggota keluarganya tinggal bersama di rumah milik tempat, itu adalah satu-satunya yang cocok untuk tempat tinggal permanen, dengan pengecualian properti yang ditentukan dalam paragraf ini, jika itu adalah subjek hipotek dan eksekusi dapat ditagih di atasnya sesuai dengan undang-undang tentang hipotek.

Dengan demikian, dari interpretasi literal norma di atas, maka tempat milik debitur dilindungi dari pemulihan jika:

tempat tinggal sesuai dengan tujuannya dan digunakan untuk tujuan yang ditentukan dalam Pasal 17 Kode Perumahan Federasi Rusia, yaitu untuk tempat tinggal warga negara, dan dalam beberapa kasus juga untuk pelaksanaan kegiatan profesional atau kewirausahaan individu. kegiatan oleh warga negara yang bertempat tinggal secara sah di dalamnya. Real estat non-perumahan (real estat komersial, serta bangunan tambahan tambahan, garasi, dll.) tidak dilindungi dari penyitaan;
tempat tersebut cocok untuk tempat tinggal permanen: penting bahwa tempat tersebut memiliki status tempat tinggal tidak hanya di atas kertas, tetapi juga dalam kehidupan nyata;
tempat itu adalah satu-satunya, yaitu, debitur tidak memiliki kesempatan untuk menggunakan tempat tinggal lain miliknya dengan hak kepemilikan atau berdasarkan perjanjian sewa sosial;
tempat tersebut tidak digadaikan.

hipotek perumahan

Hipotek adalah pengecualian terhadap kekebalan properti satu-satunya tempat tinggal debitur, sebagaimana dinyatakan secara tegas dalam par. 1 jam 1 sdm. 446 Kode Acara Perdata Federasi Rusia.

Patut diperhatikan bahwa pinjaman (pinjaman) yang dijamin dengan hipotek tidak harus ditargetkan sama sekali agar penggugat memiliki kesempatan untuk memenuhi kebutuhannya dengan mengorbankan tempat tinggal debitur.

“Penyitaan atas apartemen yang digadaikan dimungkinkan baik dalam kasus ketika apartemen tersebut digadaikan berdasarkan perjanjian hipotek (terlepas dari tujuan pemberian pinjaman (kredit)), dan di bawah hipotek berdasarkan hukum.”
Penetapan Mahkamah Agung Federasi Rusia 4 September 2018 No. 5-KG 18-149

Hipotek dapat timbul baik dari kontrak atau dengan operasi hukum. Khususnya, hipotek berdasarkan hukum timbul jika tempat tinggal diperoleh atau dibangun seluruhnya atau sebagian dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lain atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain untuk akuisisi atau pembangunan tempat tinggal tersebut (paragraf 1 Pasal 77 Undang-Undang Federal No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998 "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)").

Kekebalan properti dalam kebutuhan perumahan yang wajar

Pengecualian berikut dari larangan penyitaan di satu-satunya tempat tinggal debitur tidak dirumuskan dalam undang-undang, tetapi mengikuti dari posisi hukum Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia.

“[Menetapkan] batas-batas kekebalan properti (eksekutif) sehubungan dengan tempat tinggal (bagian-bagiannya), jika untuk warga negara debitur dan anggota keluarganya yang tinggal bersama di tempat tinggal ini, itu adalah satu-satunya yang cocok untuk tempat tinggal permanen, untuk memastikan kemungkinan kepuasan kepentingan properti kreditur (kolektor) dalam hal, menurut karakteristiknya, objek real estat yang relevan jelas melebihi tingkat yang cukup untuk memenuhi kebutuhan yang wajar dari warga negara debitur dan anggotanya. keluarga untuk perumahan, serta untuk memberikan jaminan pemeliharaan kondisi perumahan yang diperlukan untuk kehidupan normal bagi orang-orang tersebut."
Keputusan Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia 14 Mei 2012 No. 11-P “Tentang pemeriksaan konstitusionalitas ketentuan paragraf dua bagian pertama Pasal 446 KUHAP Federasi Rusia sehubungan dengan dengan keluhan dari warga F.Kh. Gumerova dan Yu.A. Shikunov"

Dengan kata lain, satu-satunya tempat tinggal debitur hanya dilindungi dari penyitaan sejauh mereka pada tingkat dasar mampu memenuhi kebutuhan perumahan debitur dan anggota keluarganya. Penanggung memiliki hak untuk menyita barang-barang mewah debitur di bagian yang tersisa setelah debitur memperoleh tempat baru yang lebih sederhana, yang terdiri, misalnya, 2 kamar, dan bukan 12. Klaim penggugat dan debitur kebutuhan akan tempat tinggal harus dipenuhi secara memadai.

Namun, sampai saat ini pembuat undang-undang belum mengembangkan mekanisme pertukaran perumahan mewah dengan tempat tinggal standar, dan oleh karena itu penerapan posisi hukum Mahkamah Konstitusi di atas praktis tidak mungkin. Rancangan undang-undang tentang melengkapi KUH Perdata Federasi Rusia dengan pasal baru 447 tentang penyitaan di satu-satunya perumahan dikembangkan oleh Kementerian Kehakiman pada akhir 2016, tetapi belum diserahkan ke Duma Negara Rusia. Federasi.

Meskipun tidak ada peraturan legislatif, Pengadilan Distrik Nikulinsky Moskow memenuhi persyaratan penyitaan bagian dari tempat tinggal yang dimiliki oleh debitur, karena area apartemen ini secara signifikan melebihi norma akuntansi untuk area tersebut. dari tempat tinggal (Keputusan Pengadilan Distrik Nikulinsky Moskow tertanggal 16.09. 2016 dalam kasus No. 02-3730/2016, dikuatkan oleh keputusan Banding Pengadilan Kota Moskow tertanggal 16/12/2016). Sementara itu, saat ini tidak ada praktik peradilan yang mapan yang serupa dengan keputusan Pengadilan Distrik Nikulinsky Moskow yang dijelaskan, dan keputusan ini unik dengan caranya sendiri.

Debitur dengan sengaja menciptakan situasi di mana eksekusi klaim penggugat tidak mungkin dilakukan dengan cara lain

Pada tanggal 29 November 2018, Mahkamah Agung Federasi Rusia mengadopsi putusan No. 305-ES 18-15724 dalam kasus kepailitan, di mana ia menyimpulkan bahwa jika debitur berperilaku dengan itikad buruk, menyalahgunakan hak dan menciptakan keadaan. mencegah penyitaan apartemen yang disengketakan , maka haknya untuk kekebalan properti dari satu-satunya tempat tinggal tidak mutlak.

Dengan demikian, Mahkamah Agung Federasi Rusia mengizinkan satu pengecualian lagi untuk larangan penyitaan pada satu-satunya perumahan debitur: dalam kasus penyalahgunaan hak oleh debitur, pengadilan memiliki hak untuk menolak perlindungan hukum atas haknya atas perumahan.

Posisi Mahkamah Agung Federasi Rusia ini sangat diperdebatkan, karena konsep "itikad baik" dan "penyalahgunaan hak" bersifat evaluatif. Menemukan keseimbangan antara nilai-nilai stabilitas sirkulasi sipil dan itikad baik, di satu sisi, dan hak atas perumahan, di sisi lain, sangat sulit.

Jika Anda mengikuti aturan umum penyitaan, maka setiap properti debitur yang dimiliki olehnya dapat ditangkap dan dijual di lelang berikutnya, dalam jumlah hutang. Namun, ada pengecualian untuk aturan ini - satu-satunya perumahan, kelayakan untuk mengambil alih yang benar-benar terbatas, kecuali dalam kasus di mana perumahan ini digadaikan dan penagihan hutang yang dijamin dengan gadai ini.

Sampai baru-baru ini, ketentuan undang-undang yang membatasi itu sebenarnya berlaku baik untuk penyitaan properti maupun tata cara penagihan atas biayanya (penjualan dan pelunasan dari jumlah utang yang diterima). Pendekatan ini menyebabkan interpretasi ambigu oleh pengadilan, juru sita dan pengacara, sering menjadi subjek litigasi dalam semua kasus. Namun, apapun kedudukan hukumnya, praktek umum adalah tegas: sejauh tidak mungkin untuk menyita satu-satunya perumahan, tidak mungkin, atau lebih tepatnya tidak bijaksana, untuk menangkapnya.

Semuanya berubah pada November 2015, dengan adopsi Keputusan Pleno Mahkamah Agung Federasi Rusia, di mana klarifikasi diberikan tentang masalah penegakan hukum dalam rangka proses penegakan hukum dan, khususnya, mengenai kekuasaan untuk menangkap dan menyita satu-satunya tempat tinggal debitur.

Bisakah satu-satunya perumahan disita untuk hutang ke bank?

Dengan keputusannya, Mahkamah Agung mengakhiri masalah ini - ya, mereka bisa. Tindakan seperti itu di pihak juru sita diakui sebagai kompeten, terlepas dari apakah perumahan adalah satu-satunya untuk debitur.

Penangkapan satu-satunya perumahan dianggap sebagai tindakan sementara yang mengatur pengenaan pembatasan pelepasan real estat dalam jangka waktu sampai debitur melunasi utangnya secara penuh. Larangan pembuangan satu-satunya perumahan berlaku tidak hanya untuk pelaksanaan transaksi, tetapi juga untuk pendaftaran dan (atau) perpindahan orang setelah pembatasan diberlakukan. Secara formal, peminjam-debitur dan anggota keluarganya hanya akan memiliki hak untuk tinggal di apartemen (rumah) dan menggunakan perumahan. Perlu dicatat di sini bahwa bahkan jika debitur mengubah pendaftarannya dan mengosongkan sendiri perumahan yang ditahan, status yang terakhir tidak akan berubah dengan cara apa pun dan tidak akan menyebabkan pencabutan tindakan pembatasan.

Bagaimana putusan pengadilan seperti itu dapat dijelaskan?

Pertama, ketentuan undang-undang (Pasal 446 KUHAP), yang membatasi penyitaan satu-satunya rumah, dan tanpa klarifikasi dari pengadilan tertinggi, hanya menyangkut penyitaan, dan langkah-langkah yang diambil untuk memastikannya secara formal berbeda. prosedur sebelum prosedur penyitaan. Harus dikatakan bahwa bahkan sebelumnya beberapa juru sita menggunakan penangkapan satu-satunya perumahan sebagai tindakan sementara, namun pengadilan tidak selalu memenuhi mereka di tengah jalan dan tidak membatalkan pengenaan tindakan ini berdasarkan keluhan dari debitur. Oleh karena itu, juru sita tidak memiliki praktik yang luas dalam menggunakan tindakan semacam ini.
Kedua, aturan "tempat tinggal tunggal" sangat sering menjadi batu sandungan dan merampas kesempatan kreditur untuk memaksa debitur memenuhi kewajibannya. Sementara banyak peminjam-debitur tidak tinggal di "Khrushchev", tetapi rumah pedesaan yang mahal. Pada saat yang sama, sebelum penerapan tindakan sementara lainnya, mereka berhasil menciptakan semua kondisi untuk menerapkannya, tidak ada apa-apa. Menyadari bahwa pengadilan masih akan membuat keputusan untuk menghapus penangkapan dari rumah berdasarkan keluhan debitur, juru sita tidak melakukan apa-apa, bahkan jika kreditur menerima pernyataan yang sesuai tentang penangkapan tempat tinggal. Akibatnya, debitur dapat dengan baik membuang hartanya sesuka hatinya, dan berhasil mengabaikan semua tuntutan lisan dan tertulis untuk pelunasan utang.

Dengan memisahkan konsep penangkapan satu-satunya tempat tinggal" dan " penyitaan pada tempat tinggal tunggal”, MA justru mengukuhkan norma perundang-undangan yang sudah ada dan mengubah tindakannya menjadi praktik penegakan hukum yang bersifat wajib. Pada saat yang sama, masalah penyalahgunaan hak oleh debitur juga diselesaikan. Mempertahankan status pemilik, mereka sekarang berkewajiban untuk mengamati keamanan hukum dan integritas perumahan mereka, tidak bertindak untuk keuntungan mereka sendiri, tetapi merugikan kepentingan kreditur.

Keputusan untuk menangkap satu-satunya perumahan debitur dan tindakan pembatasan khusus diambil oleh juru sita - ini adalah haknya. Keputusan dapat ditentang di pengadilan, tetapi kemungkinan memenangkan kasus ini rendah.

Kemungkinan perselisihan meliputi:

Referensi fakta bahwa biaya perumahan tidak proporsional dengan jumlah utang.
Pembenaran persyaratan untuk menghapus penangkapan dari perumahan dengan adanya properti lain yang dapat diambil alih, dan pada saat yang sama cukup untuk melunasi hutang.

Ada peluang seperti ini sebelumnya. Tetapi implementasinya setelah klarifikasi dari Mahkamah Agung kemungkinan akan sangat rumit.

Menurut undang-undang, nilai barang yang disita (apa saja) harus sepadan dengan jumlah utangnya.. Jadi, jika utangnya, katakanlah, 100 ribu rubel, dan biaya perumahan beberapa juta, maka ketidakseimbangan itu jelas. Namun, Mahkamah Agung mengakui bahwa dalam kasus-kasus luar biasa ketidakseimbangan antara harta yang disita dan utang tidak dapat diperhitungkan. Contoh situasi seperti itu- kasus di atas dari debitur yang tinggal di sebuah pondok mahal. Pada saat yang sama, menentang penangkapan satu-satunya tempat tinggal dengan alasan bahwa debitur memiliki properti lain, dengan biaya yang pemulihannya dapat dilakukan, cukup mampu memenangkan gugatan. Benar, dalam situasi seperti itu, Mahkamah Agung mengalihkan kepada debitur kebutuhan untuk memberikan informasi yang relevan kepada juru sita tentang keberadaan properti tersebut, secara resmi menghapus kewajiban juru sita untuk mencarinya untuk tujuan membuat atau tidak membuat keputusan untuk merebut perumahan.

Saat ini, masih sulit untuk mengatakan apa yang akan menjadi praktik peradilan untuk menyelesaikan perselisihan yang timbul dari penerapan penangkapan dalam kaitannya dengan satu-satunya perumahan pemilik. Ada kemungkinan debitur sendiri akan mencari celah untuk mengelak dari aturan baru, yang tampaknya berpotensi, bahkan tanpa melanggar hukum. Perampasan tempat tinggal yang berstatus properti kompleks (saham, properti perkawinan yang diperoleh bersama, properti yang diperebutkan) dapat menciptakan kondisi untuk banyak perselisihan. Tetapi berdasarkan kedudukan Mahkamah Agung, yang bagaimanapun, adalah tipikal dari kegiatan juru sita sebelumnya, apa pun perselisihan yang muncul, beban utama untuk membuktikan kedudukan mereka dan tidak sahnya tindakan juru sita akan jatuh pada debitur. , anggota keluarga yang tinggal bersamanya, orang lain yang terdaftar di perumahan dan (atau) pemilik bersama.

Perumahan tunggal dan hipotek

Dalam hal kemungkinan perampasan dan perampasan atas satu-satunya rumah yang dijaminkan (hipotek), tidak ada yang berubah. Mengambil tindakan untuk membayar utang dengan mengorbankan real estat yang digadaikan adalah hak bank, yang, tergantung pada karakteristik hipotek, dapat dilaksanakan secara mandiri atau berdasarkan keputusan pengadilan.

Apakah mungkin untuk merebut satu-satunya perumahan dari debitur jika dia tidak memiliki properti lain? Jika memungkinkan, bagaimana melakukannya? Apakah pengadilan memiliki hak untuk mengakui hak kepemilikan tempat tersebut kepada penggugat? Pengadilan dua contoh menjawab pertanyaan-pertanyaan ini secara berbeda sampai Mahkamah Agung datang untuk menyelamatkan.

Irina Shinkareva* meminjam 3 juta rubel dari Igor Solodovkin* dengan bunga. Pinjaman ini dikonfirmasi oleh sertifikat hak warisan Shinkareva di bawah hukum. Shinkareva tidak mengembalikan hutang dalam periode yang ditentukan, dan Solodovkin pergi ke pengadilan. mengeluarkan keputusan untuk memulihkan dari peminjam 3 455 027 RUB. pinjaman dan bunga. Proses penegakan hukum dimulai terhadap Shinkareva, tetapi properti yang dapat dipungut tidak dapat diidentifikasi. Dalam hal ini, proses penegakan hukum telah selesai, dan surat perintah eksekusi dikembalikan kepada yang memulihkan.

Kemudian Solodovkin pergi ke pengadilan dengan klaim untuk menyita warisan Shinkareva - sebuah apartemen. Dia percaya bahwa apartemen ini bertindak sebagai jaminan untuk pemenuhan kewajiban. Shinkareva, sebaliknya, menentang kesimpulan dari perjanjian janji. Dia menunjukkan bahwa isi literal dari tanda terima pinjaman tidak menyiratkan jaminan properti tidak bergerak, subjek hipotek tidak ditunjukkan, penilaiannya, dan pendaftaran negara dari janji yang disediakan oleh hukum tidak dilakukan. .

Pengadilan Distrik Prikubansky di Krasnodar menolak klaim Solodovkin. Pada saat yang sama, pengadilan melanjutkan dari fakta bahwa tempat tinggal yang disengketakan adalah satu-satunya yang cocok untuk tempat tinggal, yang berarti bahwa eksekusi tidak dapat dikenakan di atasnya.

KASUS No. 18-KP 7-216

PLAINIT: Igor Solodovkin*

TERDAKWA: Irina Shinkareva*

PENGADILAN: Mahkamah Agung Federasi Rusia

RINCIAN: Klaim penyitaan apartemen

KEPUTUSAN: Batalkan putusan banding, kirim kasus untuk persidangan baru ke pengadilan banding

Dia membatalkan keputusan pengadilan tingkat pertama dan memenuhi klaim Solodovkin. Dia tidak hanya memutuskan untuk mentransfer apartemen ke penggugat dan mengakui kepemilikannya, tetapi juga memulihkan dari Solodovkin demi Shinkareva 1.140.974 rubel. perbedaan antara jumlah utang yang dikumpulkan dan biaya apartemen, ditentukan berdasarkan pemeriksaan komoditas. Pada saat yang sama, majelis hakim melanjutkan dari fakta bahwa Shinkareva dalam tanda terima mengkonfirmasi pinjaman dengan properti turun-temurun, yaitu, pada kenyataannya, menunjukkan tempat tinggal ini sebagai jaminan.

Ketika sampai, ia memperhatikan hal-hal berikut: dalam hal tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban yang dijamin dengan gadai, penerima gadai tidak memperoleh subjek gadai, tetapi hak untuk menerima kepuasan dari nilai barang gadai. subjek gadai, yang direalisasikan untuk tujuan ini. Oleh karena itu, menurut undang-undang, penyitaan rumah harus dilakukan dengan menjualnya secara pelelangan umum dengan penetapan harga jual awal. Namun, Kolegium Yudisial untuk Kasus Perdata Pengadilan Daerah Krasnodar tidak memperhitungkan hal ini dan mengeluarkan keputusan tentang pengalihan apartemen ke kepemilikan Solodovkin melewati lelang publik, yang tidak dapat diterima. Tentu saja, dalam beberapa hal, pelunasan piutang kreditur atas kewajiban yang dijamin dengan gadai dapat dilakukan dengan mengalihkan pokok gadai menjadi milik si penerima gadai (ayat 1 pasal 334 KUHPerdata), tetapi banding tidak menunjukkan kasus ini. Ia juga tidak menyebutkan undang-undang yang membimbingnya ketika mengalihkan subjek gadai kepada penerima gadai. Selain itu, menurut Mahkamah Agung, kasasi harus menetapkan sifat hubungan hukum yang timbul antara para pihak dan sifat kewajiban yang dipikul oleh para pihak. Oleh karena itu, Kolegium Yudisial Perdata Mahkamah Agung membatalkan putusan kasasi dan mengirimkan kasus tersebut untuk sidang baru ke pengadilan banding (No. 18-KP 7-216). Kasusnya saat ini sedang dalam proses.

"Putusan banding yang dibatalkan setidaknya membingungkan. Di sini kita bisa melihat pelanggaran yang agak jelas terhadap ketentuan undang-undang yang menetapkan prosedur penyitaan tempat tinggal dan persyaratan untuk bentuk jaminan real estat. Di sisi lain, dari murni sehari-hari, situasi saat ini tampaknya tidak adil.Mungkin, ini adalah alasan untuk fakta bahwa, pertama-tama, Mahkamah Agung menyoroti pelanggaran prosedur penyitaan subjek gadai, dan hanya setelah itu relatif ringan mempersoalkan pendaftaran ikrar hubungan,” kata partner Ph.D. n. Romawi Zaitsev. "Perlu dicatat bahwa keputusan yang jelas tidak adil dibuat di tingkat banding. Mahkamah Agung menegaskan bahwa, pertama, hipotek tidak dapat timbul dari tanda terima (sebaliknya, undang-undang mengharuskan kepatuhan dengan formulir tertulis untuk kontrak hipotek), dan, kedua, subjek hipotek harus dijual di lelang, kecuali undang-undang menetapkan opsi lain. Patut dicatat bahwa pengadilan tidak berkomentar sama sekali tentang kurangnya pendaftaran hipotek negara. Ada dua penjelasan untuk ini: baik pelanggaran yang diidentifikasi dari bentuk kontrak dan prosedur penjualan properti yang dijaminkan begitu mengerikan sehingga perhatian hakim untuk pendaftaran negara tidak lagi cukup, atau prinsip keandalan publik dari daftar USRN kehilangan bobotnya dalam menyelesaikan perselisihan tentang hak atas real estat, "kata Sergey Patrakeev, mitra KA" ".

Kesimpulan Mahkamah Agung tentang tidak adanya agunan sesuai dengan praktik penegakan hukum yang mapan. Pada saat yang sama, apartemen itu dengan jelas disebutkan dalam tanda terima dengan tepat untuk mengamankan kewajiban peminjam. Dan meskipun, karena kurangnya pendaftaran, janji tidak muncul, namun, pengadilan perlu menyelidiki pertanyaan apakah ada mekanisme keamanan lain. Memang, dalam Seni. 329 KUHPerdata tidak menentukan cara-cara untuk mengamankan kewajiban, yang membuka kemungkinan bagi peserta dalam sirkulasi sipil untuk secara mandiri merancang berbagai struktur keamanan.