Les promoteurs et les agents immobiliers transfèrent la crise sur les épaules des acheteurs d’appartements. Pour protéger les actionnaires

Les prix sur le marché immobilier sont restés inchangés pendant une longue période, tandis que la tendance à la baisse se poursuit. Sur la base des résultats de 2017, on peut dire que des conditions favorables sont apparues pour l'achat d'un bien immobilier, ce qui est également associé à une baisse des taux hypothécaires, qui atteignent 7 % par an. Il existe des programmes préférentiels, des subventions gouvernementales et des réductions accordées par les développeurs. Alors, vaut-il la peine d’acheter une maison ou vaut-il mieux reporter la transaction à l’année prochaine ? Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier ? Investir dans le logement est-il rentable et économiquement justifié ?

La situation du marché immobilier à fin 2017

Fin 2017, le marché immobilier montre une tendance à la baisse des prix, ce qui permet d'acheter un logement à un prix modéré. La demande démographique est limitée et l’offre ne cesse de croître. À Moscou, la situation suivante se présente :

Les développeurs organisent constamment des promotions, des partenariats et des réductions de prix pour les clients, en raison de la concurrence féroce dans le secteur. Fin 2017, les prix n'ont pas augmenté, mais les mises en service de nouveaux bâtiments ont considérablement augmenté.

Les habitants de la capitale doivent-ils acheter des appartements avec une hypothèque ou vaut-il mieux attendre l'année prochaine ? Les experts estiment que la situation actuelle du marché immobilier est la plus favorable à l'achat d'un logement. Le taux hypothécaire le plus bas est de 6,75%, il est subventionné par le promoteur. Bien sûr, on peut s'attendre à ce que dans les années à venir un taux promotionnel de 6% soit appliqué, mais il est déjà rentable d'acheter des appartements.
Aujourd’hui, les taux hypothécaires ont considérablement baissé et les banques mettent en œuvre divers programmes d’achat de propriétés. Même si le crédit immobilier s'avère plus rentable en 2018, vous pouvez refinancer le prêt existant.
Dois-je acheter une maison avec un prêt hypothécaire ou vaut-il mieux économiser le montant requis ? Bien entendu, chaque personne en décide indépendamment. Si vous trouvez un appartement qui vous convient parfaitement au prix, cela vaut la peine de contracter un emprunt. S’il n’existe pas encore d’offres optimales sur le marché, vous pouvez continuer à économiser. Il existe certes un risque de crise financière et de perte d’épargne, comme ce fut le cas en 2014. Pour ceux qui épargnent, il est préférable de convertir plus de la moitié de leurs économies en devises étrangères et de les déposer à la Sberbank ou à VTB - en espèces dans un coffre-fort.

Le prix du logement du promoteur s'avère inférieur en raison de la faible demande et du volume impressionnant de mètres carrés mis en exploitation. Combien d’argent faut-il pour acheter une résidence principale ?

En général, l’achat d’un appartement auprès d’un promoteur est l’option la plus attractive. Non seulement des promotions et des tarifs réduits vous attendent, mais les prix sont abordables. Ainsi, en choisissant un appartement dans le nouveau complexe Liner et en payant 100 % de son coût, vous bénéficierez de finitions design et d'une cuisine équipée d'appareils modernes.

Faut-il s’attendre à ce que les prix de l’immobilier à Moscou diminuent et que l’achat d’appartements soit beaucoup plus rentable qu’aujourd’hui ? Cette tendance existe, mais faire des prévisions à long terme est problématique. Les experts estiment que d’ici 2021, les prix atteindront les niveaux suivants :

Mais cela ne vaut pas la peine de parler du prix moyen, car il dépend non seulement des perspectives de développement du marché, du niveau de l'offre et de la demande, mais également de l'objet sélectionné, de son emplacement et de la disponibilité des infrastructures.
L'attractivité des investissements immobiliers, bien que réduite au regard des résultats des années précédentes, demeurera néanmoins. Il est toujours conseillé d'investir de l'argent au stade de la construction puis de revendre les appartements en mission. Il existe encore sur le marché des investisseurs classiques qui achètent des mètres carrés pour les revendre dans quelques années, ainsi que pour les louer.
Il n'est pas nécessaire de s'attendre à une forte baisse des prix en 2018, même si les acheteurs peuvent trouver une offre intéressante grâce aux remises impressionnantes du promoteur. Cependant, les promotions ne s'appliquent généralement pas à l'ensemble du volume d'appartements - il est impossible de garantir que l'offre vous conviendra. On ne peut pas compter sur une baisse significative des prix - le coût du logement est déjà extrêmement bas, et compte tenu de la hausse constante du prix des terrains, des matériaux de construction et de la construction, les promoteurs ne peuvent tout simplement pas se permettre des remises encore plus importantes.
Cela vaut vraiment la peine d’acheter un appartement avec une hypothèque aujourd’hui, surtout si votre épargne ne croît pas assez vite. Si vous parvenez à économiser au moins 100 000 à 200 000 par mois, vous devez attendre pour ne pas emprunter une somme importante à la banque.
les perspectives du marché immobilier,

La situation du marché immobilier fin 2017 Le marché immobilier fin 2017 montre une tendance à la baisse des prix, ce qui permet d'acheter un logement à un prix raisonnable. La demande démographique est limitée et l’offre ne cesse de croître. À Moscou, la situation suivante se présente :

L’immobilier intéresse de moins en moins les investisseurs et spéculateurs envisageant d’investir de l’argent à court terme ;
Contrairement au marché d'autres villes, les logements de luxe sont très demandés dans la capitale : les promoteurs construisent des immeubles haut de gamme. Ainsi, plus de 140 000 m² apparaîtront bientôt à Ramenki. logements de classe affaires;
Il est conseillé d'investir de l'argent dès les premiers stades de la construction, par exemple, dans le complexe Garden Quarters, le prix d'un compteur est initialement de 450 000 roubles et, au stade de préparation, il passe à 600 000 ;
La qualité des installations s'est considérablement améliorée par rapport à la dernière décennie. À mesure que la concurrence augmente, le niveau de confort augmente également : les installations de classe confort sont équipées d'infrastructures développées et de solutions de planification inhabituelles ;
Les frontières entre les classes de logement s'estompent et vous pouvez acheter un appartement de niveau confort encore moins cher que le segment économique.
Les appartements avec de petites surfaces et les prix correspondants sont toujours très demandés. Tout le monde n’a pas les moyens d’acheter immédiatement un appartement spacieux et confortable à Moscou.

Hypothèque : est-ce que ça vaut la peine de souscrire en 2017 ?

Les habitants de la capitale doivent-ils acheter des appartements avec une hypothèque ou vaut-il mieux attendre l'année prochaine ? Les experts estiment que la situation actuelle du marché immobilier est la plus favorable à l'achat d'un logement. Le taux hypothécaire le plus bas est de 6,75%, il est subventionné par le promoteur. Bien sûr, on peut s'attendre à ce que dans les années à venir un taux promotionnel de 6% soit appliqué, mais il est déjà rentable d'acheter des appartements. Aujourd’hui, les taux hypothécaires ont considérablement baissé et les banques mettent en œuvre divers programmes d’achat de propriétés. Même si le crédit immobilier s'avère plus rentable en 2018, vous pouvez refinancer le prêt existant. Dois-je acheter une maison avec un prêt hypothécaire ou vaut-il mieux économiser le montant requis ? Bien entendu, chaque personne en décide indépendamment. Si vous trouvez un appartement qui vous convient parfaitement au prix, cela vaut la peine de contracter un emprunt. S’il n’existe pas encore d’offres optimales sur le marché, vous pouvez continuer à économiser. Il existe certes un risque de crise financière et de perte d’épargne, comme ce fut le cas en 2014. Pour ceux qui épargnent, il est préférable de convertir plus de la moitié de leurs économies en devises étrangères et de les placer à la Sberbank ou à VTB - en espèces dans un coffre-fort.

Qu'est-ce qui est le plus rentable : loger en dehors du périphérique de Moscou ou à l'intérieur de celui-ci ?

Si la proximité du centre n'est pas importante, vous pouvez trouver de nombreuses options intéressantes en dehors du périphérique de Moscou. Par exemple, à Nouveau Moscou, dans le complexe résidentiel Quartiers espagnols, les appartements de trois pièces sont vendus pour 6,5 millions de roubles ;
Si vous recherchez un logement avec des infrastructures développées à proximité, les appartements d'une pièce sont l'option budgétaire la plus abordable. Pour 5,3 millions, vous pouvez acheter un studio sur Khodynskoe Field avec le centre commercial Aquapark, des écoles et des jardins d'enfants à proximité ;
Les logements secondaires sont vendus à un prix qui dépend directement de la localisation du bâtiment et des envies du propriétaire.

Perspectives d'évolution du marché immobilier : à quoi s'attendre ?

Logement secondaire – 100 à 140 000 roubles par m² ;
Nouveaux bâtiments de classe économique – 100 000 ;
Logement du segment confort – 120-140 mille ;
Classe affaires – moins de 200 mille.

Mais cela ne vaut pas la peine de parler du prix moyen, car il dépend non seulement des perspectives de développement du marché, du niveau de l'offre et de la demande, mais également de l'objet sélectionné, de son emplacement et de la disponibilité des infrastructures. L'attractivité des investissements immobiliers, bien que réduite au regard des résultats des années précédentes, demeurera néanmoins. Il est toujours conseillé d'investir de l'argent au stade de la construction puis de revendre les appartements en mission. Il existe encore sur le marché des investisseurs classiques qui achètent des mètres carrés pour les revendre dans quelques années, ainsi que pour les louer. Il n'est pas nécessaire de s'attendre à une forte baisse des prix en 2018, même si les acheteurs peuvent trouver une offre intéressante grâce aux remises impressionnantes du promoteur. Cependant, les promotions ne s'appliquent généralement pas à l'ensemble du volume d'appartements - il est impossible de garantir que l'offre vous conviendra. On ne peut pas compter sur une baisse significative des prix - le coût du logement est déjà extrêmement bas, et compte tenu de la hausse constante du prix des terrains, des matériaux de construction et de la construction, les promoteurs ne peuvent tout simplement pas se permettre des remises encore plus importantes. Cela vaut vraiment la peine d’acheter un appartement avec une hypothèque aujourd’hui, surtout si votre épargne ne croît pas assez vite. Si vous parvenez à économiser au moins 100 000 à 200 000 par mois, vous devez attendre pour ne pas emprunter une somme importante à la banque. perspectives du marché immobilier" >

Les experts sont convaincus que la hausse des prix de l'immobilier se poursuivra, et cela sera facilité par la nouvelle loi, et les gens, effrayés par les problèmes du marché boursier, recommencent à investir dans le logement.

Les promoteurs qualifient l'année 2016 de plutôt prospère, en particulier dans le contexte de l'année de crise de 2015, tout en notant un léger changement dans la demande tant dans le ratio de logements primaires et secondaires qu'en termes de superficie et de géographie. Les participants au brunch d'affaires de Realnoe Vremya affirment que même s'il ne faut pas s'attendre à des miracles à partir de 2017, il y aura quand même une croissance et une croissance stable : la population du pays semble avoir accepté la situation actuelle, ne percevant plus la réalité comme une crise, mais comme une nouvelle réalité économique.

Beaucoup de petits, peu de grands

L'année 2016 a été marquée par une demande dynamique et surtout efficace dans presque tous les segments de l'immobilier : studios miniatures et grands appartements, logements principaux et appartements d'occasion.

À bien des égards, le marché a été stimulé par un programme gouvernemental de subvention d’une partie du taux d’intérêt des prêts hypothécaires. Selon le directeur de l'agence immobilière Premier, Ruslan Sadreev, elle a attiré environ 20 à 25 % des acheteurs du marché secondaire vers le marché des nouveaux bâtiments. Son collègue de l'atelier, directeur de l'Académie des sciences « Nouveaux bâtiments de Kazan » Oleg Zakharov, est convaincu que ce phénomène est temporaire et qu'en l'absence de soutien gouvernemental, la demande pourrait se déplacer vers le marché secondaire.

Les experts notent que le marché est quelque peu surchauffé dans le segment des petits appartements et studios : dans le but de rendre le logement accessible au plus grand nombre d'acheteurs potentiels possible, les entreprises ont réduit la superficie en pieds carrés. La faillite de Tatfondbank a également alimenté la demande : après avoir reçu à peine les 1,4 millions de roubles d’indemnisation requis, les anciens déposants de la banque sont entrés sur le marché du logement de petite taille. Le directeur de la Premier Academy of Sciences dit généralement que la plus grande demande a été observée dans le segment des chambres - Sadreev affirme qu'il est presque impossible d'acheter de tels logements maintenant.

Le revers du phénomène est la pénurie émergente sur le marché des appartements de deux et trois pièces. Confirmant cette tendance, la directrice commerciale de la société Kamastroyinvest, Natalya Zaitseva, a évoqué sa propre expérience :

Bien entendu, selon le segment et la localisation de la maison, les ventes peuvent suivre différents scénarios. Mais dans le district de construction aéronautique, il y a maintenant une certaine pénurie de logements confortables - du moins dans notre maison en construction dans la rue Lukin « Pomme Rouge », il n'y a pas beaucoup de « trois roubles », mais ils se vendent très rapidement.

Selon Ruslan Sadreev, le programme de subventions hypothécaires a attiré environ 20 à 25 % des acheteurs du marché secondaire vers le marché des nouveaux bâtiments.

Se référant aux commentaires des acheteurs, Zaitseva constate une pénurie de bons appartements dans le centre-ville, mais là-bas, cela est davantage dû au manque de terrains constructibles.

Dans le même temps, les experts notent également le fait suivant : ceux qui recherchent peuvent trouver un appartement même dans une maison louée, même si au début des années 1990, lorsque la plupart des appartements en construction étaient vendus au stade initial de la construction, un tel la situation était difficile à imaginer. Les convives du brunch attribuent cela au fait qu'un grand nombre d'investisseurs ont quitté le marché, ce qui a alimenté la demande : selon les calculs d'Oleg Zakharov, leur part dans le nombre total d'acheteurs est désormais passée de 50 % à 5 % :

Les grandes entreprises, comme Unistroy ou Suvar Development, ont concentré leur travail sur les investisseurs et non sur l'acheteur de masse, précise le responsable des Nouveaux Bâtiments de Kazan.

Les biens primaires deviendront plus chers, mais les biens secondaires deviendront moins chers

Les acteurs du marché notent également une hausse émergente des prix de l’immobilier, qui a remplacé près de deux années de stagnation. Lentement mais sûrement, le prix des mètres carrés de logements neufs a augmenté l’année dernière. Ils vont croître tout aussi sûrement en 2017 :

Cela est dû, premièrement, au fait que les gens se sont habitués aux nouvelles réalités et ont appris à y vivre, même si le besoin de nouveaux logements n'a pas disparu », explique Vladimir Mikhaïlov, directeur du complexe résidentiel Ostrova du ZhiK. Groupe de compagnies. - Oui, ils disposent désormais de moins de fonds disponibles qu'ils pourraient investir dans l'achat d'un logement, mais ceux-ci seront récupérés par les promoteurs - en leur proposant une aide pour la vente d'un logement secondaire, pour trouver un prêt hypothécaire bon marché, etc. réduire la solvabilité Nous n'attendons pas de demande. Deuxièmement, le coût de la construction a augmenté, au moins du montant de l’inflation, que les promoteurs doivent « récupérer ».

Caractérisant les perspectives immédiates du marché secondaire du logement, Ruslan Sadreev de la Première Académie des Sciences a noté que ce segment est désormais entré dans une étape d'un certain équilibre :

Là où il est né, il s'y est installé

Nous avons déjà noté plus haut que le marché connaît une reprise de la demande de logements dans le District de la Construction Aéronautique. Les experts reconnaissent que l'ouverture de la station de métro Aviastroitelnaya a insufflé une nouvelle vie à un site auparavant peu attrayant. Aujourd'hui, en rêvant d'améliorer leurs conditions de vie, les gens rêvent de les améliorer ici, dans le District de Construction Aéronautique.

Selon mes estimations, le prix moyen des logements à Aviastroy est presque égal aux prix des logements situés dans le quartier de la rue Chuikov, dans le district de Novo-Savinovsky », explique Ruslan Khabibrakhmanov, directeur de l'Académie Flat.

Les agents immobiliers et les promoteurs sont également satisfaits du quartier Kirovsky : la construction de nouvelles routes, en particulier la reconstruction de la rue Serov, a soudainement rendu la vie ici attrayante. Dans le même temps, l'ancien district de Kirovsky devient le centre du « grand » district de Kirovsky, dont la périphérie est le village de Zalesny, qui est actuellement en construction active (ici, rappelons-le, les complexes résidentiels « Raduzhny » et « Salavat Kupere » sont en construction).

Selon les participants au brunch, une nouvelle vie attend la zone de la forêt Gorki-Ametyevsky et de la rue Rodina (ici, en particulier, le projet résidentiel de l'IC "Gran" prévoit de mettre en œuvre). La zone de la rue Daurskaya, où sont désormais concentrées un grand nombre de parcelles de bases de production, offre des perspectives assez vastes, mais, certes, pas immédiates. Salmachi n'est pas non plus désespérée, actuellement étouffée dans les embouteillages, mais qui connaîtra un nouveau développement avec la mise en service d'un échangeur de transport au début des années 20.

En général, les experts constatent une pénurie assez grave de terrains pour la construction résidentielle. Voici ce qu'en dit Olga Volchkova, responsable du département commercial chez IC « Gran » :

Il existe une demande de terrains de la part des promoteurs, mais il n'y a pas beaucoup de terrains intéressants prêts à être construits - débarrassés des bâtiments, avec une infrastructure prête à l'emploi. Oui, il existe de nombreuses parcelles dans la zone industrielle, mais pour y construire des logements, il est nécessaire de réaliser des travaux qui prendront plus d'un an. Par exemple, notre entreprise envisage de construire deux maisons en centre-ville, nous avons donc passé avec eux toutes les formalités nécessaires depuis plus d'un an.

La loi actualisée pour les promoteurs touchera les poches des acheteurs d'appartements

Le début de l'année pour les promoteurs a été marqué par de nouvelles modifications apportées à la loi fédérale sur la construction en participation - certaines d'entre elles sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017, d'autres entreront en vigueur le 1er juillet. Rappelons qu'il s'agit de la 13e édition de la loi fédérale-214, adoptée en 2004.

Cette fois, huit dispositions principales ont été introduites dans la loi. Tous introduisent des outils supplémentaires pour protéger les participants à la construction partagée. Cependant, les participants au brunch ont été unanimes pour dire que la loi sera mise en œuvre aux dépens des actionnaires eux-mêmes - presque toutes les innovations augmentent la charge financière du développeur, ce qui signifie qu'elles seront toutes incluses dans le coût du mètre carré. .

Il est trop tôt pour parler de l’impact de la loi sur le marché, estime Olga Volchkova. - Tous les changements s'appliqueront uniquement aux installations dont la construction a commencé après le 1er janvier de cette année. On pourra donc en juger plus ou moins clairement en 2018-2019.

Examinons de plus près certaines des nouvelles lois.

Premièrement, les développeurs sont désormais tenus de publier des informations détaillées sur Internet dans le cadre de la déclaration de projet. Dans le même temps, la responsabilité du développeur pour la fourniture d'informations non pertinentes ou inexactes est indiquée séparément.

Mais un promoteur consciencieux n'a rien à cacher à ses acheteurs, explique Volchkova.

À cet égard, il est recommandé aux invités du brunch d’affaires de ne pas se limiter à étudier la déclaration de projet sur le site Internet du promoteur, mais de vérifier plus en profondeur l’entreprise à laquelle une personne entend confier son argent. Malheureusement, un grand nom et une longue histoire de présence sur le marché ne garantissent plus que la maison sera achevée et que les gens emménageront dans de nouveaux appartements : les histoires des sociétés Svey et Fon en sont une claire confirmation.

À cet égard, je recommande de s'intéresser au parcours financier et immobilier du promoteur. S'il commence à se laisser trop emporter par l'acquisition d'actifs non essentiels, cela entraîne invariablement une augmentation de sa charge de crédit. À un moment donné, l'entreprise cesse de s'appartenir à elle-même - elle commence à appartenir à la banque, recommande Ruslan Khabibrakhmanov.

Garanties à vos frais

Deuxièmement, la loi prescrit la création d'un fonds d'indemnisation (bien que le règlement indique vaguement « peut être créé ») - une sorte d'analogue du DIA pour les déposants bancaires lésés. La « cagnotte » devrait être constituée d'apports obligatoires des promoteurs, dont le montant est de 1 % du coût de chaque accord de participation au capital. Les sommes doivent être considérables : selon les estimations de l'industrie, environ 30 à 35 milliards de roubles pour l'ensemble du pays. Cependant, contrairement au DIA, le montant de l'indemnisation n'est pas limité : l'actionnaire potentiellement fraudé doit recevoir tout ce qu'il a réussi à investir. Cependant, dans quelle banque tout cela sera stocké, quelles sont les garanties de sécurité des fonds du fonds de compensation et, surtout, le mécanisme de réception des fonds par les actionnaires en cas de problèmes avec le promoteur n'est pas encore précisé. dans la loi.

La nouvelle loi contribuera très probablement à accroître la confiance des actionnaires dans le chantier de construction, mais cette confiance sera payée avec leur propre argent, estime Vladimir Mikhaïlov

Le fonds de compensation remplace, hélas, le mécanisme d'assurance responsabilité civile des promoteurs, instauré en janvier 2014, qui ne s'est pas justifié malgré toutes les bonnes intentions. Étant donné que la loi n'a pas d'effet rétroactif, la nouveauté de l'assurance ne s'appliquait qu'aux objets dont la construction a commencé en 2014 - juste à une époque où les promoteurs étaient extrêmement méfiants à l'idée de démarrer de nouveaux projets. De plus, les compagnies d’assurance elles-mêmes sont extrêmement réticentes à assurer les promoteurs en raison des risques élevés.

Cependant, la norme la plus controversée, selon les experts de Realnoe Vremya, est la disposition entrée en vigueur le 1er juillet, selon laquelle une entreprise de construction est obligée de collecter des fonds auprès des citoyens via des comptes séquestres spéciaux dans les banques. La société de développement ne peut recevoir des fonds de l'actionnaire qu'après avoir transféré l'appartement achevé à l'actionnaire. Le promoteur n'a plus qu'une chose : le financement du projet, ce qui signifie le coût du service du prêt et la dévaluation de l'idée même de construction partagée, dans le cadre de laquelle les fonds des actionnaires sont utilisés par le promoteur comme une alternative sans intérêt à un prêt bancaire.

Seules les banques qui satisfont aux exigences du gouvernement concernant les établissements de crédit où les fonds budgétaires peuvent être placés auront le droit d'ouvrir des comptes séquestres. Cependant, l’exemple de Tatfondbank, dans lequel la participation de l’État était de plus de la moitié, démontre clairement que « rien n’est éternel sous le soleil ». Comment le retour des fonds propres au promoteur est-il garanti en cas de faillite bancaire ?Cette question n'a pas encore de réponse.

Les développeurs trouveront des solutions de contournement

En adoptant une nouvelle loi, l'État tente de résoudre d'une manière ou d'une autre le problème le plus aigu des actionnaires fraudés (selon l'agence de notation du complexe de construction RASK, au 1er janvier 2017, en Russie, 61 promoteurs étaient en phase de faillite sous capitaux propres. accords de participation, au bilan desquels figurent un total de 50,9 mille appartements inachevés - environ. éd.), - Natalya Zaitseva de la société Kamastroyinvest en est sûre. - Le blocage total ou partiel des fonds propres d'une banque est une pratique assez courante en Europe.

Cependant, comme nous le savons, la Russie se trouve dans une « situation particulière » : l'opinion selon laquelle les développeurs trouveront un moyen de contourner la norme est assez répandue dans le milieu professionnel.

L'une des options est de créer une coopérative, d'achever la construction de la maison et de vendre les appartements seulement après son achèvement, précise le directeur de la Flat Academy of Sciences.

Les experts sont presque sûrs que les innovations de la loi fédérale 214 pousseront le marché vers la consolidation : les petites entreprises partiront ou seront absorbées par les grands acteurs.

Oui, la nouvelle loi contribuera très probablement à accroître la confiance des actionnaires dans le chantier de construction, mais cette confiance sera payée avec leur propre argent - tous les coûts associés aux nouvelles normes que supporteront les promoteurs tomberont dans le coût par carré mètre. Et cela ne cadre pas vraiment avec la nécessité de rendre le logement abordable pour la majorité des familles russes, déclarée au plus haut niveau, estime Vladimir Mikhaïlov, directeur du complexe Ostrov du groupe d'entreprises ZhiK.

Et les actionnaires ? Sont-ils satisfaits, après avoir appris de l'amère expérience des clients de Sveya et Fon, des nouvelles garanties ? Selon les participants au brunch, les personnes les plus « avancées » sont encore au courant des innovations. A titre d'illustration, Mikhailov donne l'exemple d'une déposante de Tatfondbank, devenue l'héroïne de la vidéo : « On dit que tous les dépôts sont assurés, mais personne ne dit où s'assurer.

Tatiana Kolchina, photo de Maxim Platonov, vidéo de Kamil Ismailov

Les modifications de la législation sur la construction en participation, entrées en vigueur le 1er juillet 2018, renforcent considérablement les exigences imposées aux promoteurs. On s'attend à ce que cette approche évite l'émergence de nouveaux actionnaires fraudés et réduise considérablement le nombre de « projets de construction à long terme ». Cependant, les développeurs eux-mêmes estiment que les conséquences des changements seront négatives: les coûts de construction augmenteront, des difficultés d'exploitation surgiront, qui affecteront même les acteurs stables.

Les modifications législatives modifient considérablement les règles du jeu dans la construction d’immeubles à appartements. Le projet de construction doit être séparé en une société de projet distincte. Une telle entreprise doit répondre à des exigences strictes - avoir au moins 3 ans d'expérience sur le marché de la construction et mettre en exploitation au moins 10 000 m². m) Un seul permis peut être obtenu, ce qui permettra un contrôle ciblé sur chaque projet.

Cependant, ce nouveau principe « un permis - un objet » compliquera les activités des grands promoteurs qui réalisent plusieurs projets de grande envergure à la fois. Auparavant, il existait un moyen simple de sortir de cette situation : une personne morale était enregistrée à partir de zéro, dans laquelle la propriété du terrain était enregistrée. Cependant, les exigences imposées aux organismes de conception excluent cette option. Cela pourrait véritablement provoquer un effondrement de l’industrie, car peu d’organismes de conception répondent à toutes les exigences.

Les promoteurs devront probablement obtenir l'autorisation non pas de construire 2 ou 3 maisons (comme c'est le cas actuellement), mais d'en construire le plus grand nombre possible. Cependant, le problème est qu’il sera très difficile de prédire les performances attendues en matière de construction dans ce cas. La seule issue sera l'approbation supplémentaire des permis, ce qui, compte tenu des délais et de la bureaucratie, peut considérablement ralentir la construction des installations. En conséquence, les mêmes projets de construction à long terme peuvent également apparaître parmi les grands acteurs stables qui ne peuvent tout simplement pas faire face aux documents d'autorisation pour leurs projets à grande échelle.

Les promoteurs critiquent également vivement les exigences renforcées en matière de performance financière. Le compte de la société de projet doit contenir au moins 10 % des fonds provenant du coût de construction lors du dépôt trimestriel de la déclaration. Les exigences relatives au montant des fonds propres du promoteur ont également été augmentées - elles doivent également représenter au moins 10 % du coût de construction du projet. La nécessité d'accumuler 10 % de tous les investissements sur le compte, ainsi que l'allocation de fonds importants au capital autorisé, entraîneront une augmentation du coût de construction.

Il convient également de rappeler la nécessité de cotiser au fonds de compensation. À l’avenir, tous ces coûts supplémentaires seront probablement répercutés sur les acheteurs. En principe, on peut s'attendre dans les années à venir à la fois à une réduction des volumes de construction et à une augmentation des prix des appartements dans les nouveaux immeubles. Certes, au début, cela ne deviendra pas un gros problème - le marché est actuellement sursaturé et à Nouveau Moscou, par exemple, il y a des bâtiments pratiquement vides, dans lesquels les appartements sont vendus à des prix minimes.

Le contrôle des activités financières des promoteurs sera renforcé. L'entreprise devra disposer d'un compte ouvert auprès d'une banque spécialisée (la liste des banques sera publiée par la Banque Centrale). La capacité du promoteur à abuser des fonds sera réduite au minimum - les entreprises ne pourront pas conclure de transactions non liées à la construction. Les banques contrôleront strictement toutes les opérations des développeurs, ce qui peut entraîner des problèmes dans la réalisation des activités opérationnelles.

On peut également noter les aspects positifs des changements attendus. Le secteur de la construction sera débarrassé des acteurs peu fiables et un contrôle accru des activités financières réduira le nombre de fraudes sur le marché immobilier. Cependant, l'effet négatif peut encore devenir plus perceptible - les exigences peuvent entraîner des problèmes pour des joueurs auparavant stables, ce qui entraînera au contraire une augmentation du nombre d'objets problématiques. Une solution possible serait de réorienter le secteur vers le financement de projets, ce qui accroîtrait le rôle des établissements de crédit dans la construction en fonds propres.

Les promoteurs moscovites ont expliqué la hausse prochaine des prix par l'augmentation du coût des matériaux de construction et l'inflation différée

Au second semestre 2017, le coût du logement en Russie augmentera fortement, ont prédit de grands promoteurs lors du forum RBC Real Estate in Russia. German Yelyanyushkin, vice-président du gouvernement de la région de Moscou, est arrivé à la même conclusion. Les promoteurs et les responsables gouvernementaux ont expliqué leurs attentes par la hausse des prix des matériaux de construction, une pénurie attendue de l'offre et une inflation différée.

La première vague d'augmentation des prix des appartements aura lieu à la fin de l'été 2016, a prédit Alexandre Khrustalev, président du conseil d'administration de la société d'investissement et de construction NDV Group. "La hausse des prix des matériaux de construction fonctionne déjà - elle fait grimper les prix [finaux] des logements de 5 à 7%", a soutenu son collègue Ivan Romanov, membre du conseil d'administration de la société de développement LSR Group. «Cette semaine, j'ai envoyé une lettre au Service fédéral antimonopole en raison de la forte augmentation du coût des matériaux de construction. Par exemple, le prix des équipements a augmenté de 75 %. De ce fait, les prix de l’immobilier résidentiel vont augmenter », a déclaré German Elyanushkin.

La prochaine vague d'augmentation des prix des appartements sera déclenchée par un manque d'offre, ont déclaré les promoteurs et les participants au forum. «À mon avis, la réduction de l’offre fonctionnera au second semestre 2017. Nous assisterons à une augmentation des prix de 20 à 30 % », a déclaré Ivan Romanov. - Cela permettra de récupérer l'inflation non épuisée résultant de la longue durée des prix que nous observons depuis l'année dernière. C'est comme un ressort qui ne cesse de se comprimer et de se comprimer. Il est important que les consommateurs ne manquent pas l’occasion de s’asseoir et de rouler ce printemps et de récolter d’excellents retours sur leur investissement immobilier.

La diminution de l'offre sera due au fait que pendant la crise, les développeurs gèlent ou réduisent les images des nouveaux projets, a expliqué Leonid Kazinets, président du conseil d'administration de la société de développement Barkley. « Le volume des constructions commencées en 2016 est inférieur de 20 % à celui de la même période de l'année dernière. Les prix ont chuté et l’attractivité des investissements a également diminué. Cette situation va durer longtemps et il n’est pas facile d’inverser une telle tendance. La situation ne changera pas avant 2017, voire 2018. À ce moment-là, la tendance s'inversera : le nombre d'offres sur le marché sera si faible que le prix augmentera fortement », a déclaré Kazinets.

La hausse des prix des appartements pourrait atteindre 100 % dans deux ans, en est convaincu le patron de la société Barkley. « Souvenez-vous de 2007 et 2008 : puis, en un an et demi, les prix de l'immobilier résidentiel dans le pays ont doublé. Nous pouvons facilement répéter cette situation et voir comment, en un an seulement, les prix de l'immobilier en Russie vont doubler », a conclu Kazinets.

L’expression « reprise non durable » est la mieux adaptée pour décrire les résultats de 2017 sur le marché immobilier de Moscou. Le segment des nouveaux bâtiments dans le « vieux » Moscou n’a cessé de croître tout au long de l’année. Cependant, une étude minutieuse de la structure interne de sa croissance et de la situation dans d'autres segments et différents domaines ne permet pas encore d'enregistrer une tendance confiante vers la reprise du marché immobilier dans l'ensemble de la région de Moscou. Le centre d'analyse CIAN a analysé quels indicateurs du marché immobilier ont augmenté, lesquels ont diminué et lesquels sont restés pratiquement inchangés fin 2017.

Indicateurs de marché qui ont montré une croissance en 2017

Le rythme des ventes de nouveaux bâtiments, les revenus des promoteurs et la facture moyenne sur le marché primaire de Moscou à l'intérieur des « anciennes » frontières ont augmenté

La croissance record du nombre de transactions sur le marché des immeubles neufs de la capitale a été assurée, en premier lieu, par les complexes résidentiels de classe confort dans les zones périphériques de Moscou à l'intérieur des « anciennes » frontières (+37 % en nombre de transactions, +44% de chiffre d'affaires par rapport à la même période en 2016 dans les communes de la capitale pour MKAD). La combinaison optimale des prix au mètre carré, la présence d'un métro, les infrastructures existantes et le statut métropolitain ont déterminé la plus forte concentration de transactions dans ces complexes résidentiels. Parmi les 5 premiers en termes de taux de vente parmi tous les complexes résidentiels de la capitale, 4 objets sont situés en dehors du périphérique de Moscou, mais à l'intérieur des limites de la ville avant l'agrandissement de 2012.

À Mitino, Solntsevo, Severny, Butovo, Nekrasovka, grâce à ces projets de développement intégrés (« Luchi », « Severny », « Meshchersky Forest », « Grinada », « Capital Polyany », « Nekrasovka »), à moyen terme, pas non seulement l'apparence extérieure de certains quartiers, mais aussi la structure de la composition sociale de ces communes dans leur ensemble.

Fin 2017, le coût moyen des biens immobiliers vendus à Moscou a également augmenté. Une contribution importante à la croissance de cet indicateur a été apportée par la reprise de la demande de propriétés haut de gamme (827 lots ont été vendus en janvier-novembre 2017, soit 1,5 fois plus qu'au cours de la même période en 2016).

La part des transactions des principaux promoteurs et de leurs plus grands complexes résidentiels a augmenté

Les ventes de nouveaux bâtiments en construction dans la région de Moscou sont de plus en plus concentrées parmi les leaders du marché (tant parmi les promoteurs que dans les complexes résidentiels individuels). Cela pourrait réduire les revenus des développeurs de projets de « second rang », ce qui comporte des risques pour la reprise du marché. À Moscou, les 10 principaux développeurs représentent 54 % des transactions, à Nouveau Moscou 93 % et dans la région de Moscou 62 %. Il y a un an, les chiffres étaient respectivement de 51 %, 91 % et 51 %.

Les 10 principaux complexes résidentiels de Moscou concentrent 31 % des inscriptions préscolaires dans les anciennes frontières, 76 % dans la Nouvelle Moscou, 28 % dans la région de Moscou (paramètres similaires en 2016 - 27 %, 74 % et 24 %).

Les grands projets réalisés par des développeurs de premier plan occupent les 10e à 20e places du classement en termes de taux de vente, mais leurs taux de vente en termes absolus sont faibles ; la rapidité de vente des appartements ne permettra pas la vente de la plupart des bâtiments de ces complexes résidentiels dans le cycle de développement standard de 3 ans, ce qui entraînera la formation de soldes invendus de la part des promoteurs après la mise en service du projet.

La part des transactions hypothécaires a augmenté dans tous les segments de marché et dans toutes les localisations

En 2017, la part des transactions hypothécaires sur le marché des bâtiments neufs a augmenté régulièrement dans tous les segments et sur tous les sites. Pour l'ensemble du marché, il est passé de 41% en février à 53% en novembre. Dans certains complexes résidentiels de la région de Moscou, les transactions utilisant le financement bancaire représentent plus des 2/3 des transactions (les leaders sont les complexes résidentiels « Vidny Bereg », « Two Capitals », « Pyatnitskie Kvartals » ; en 2017, 79 %, 78 % et 75% de DDU du nombre total d'inscriptions).

À Moscou, les leaders en part des transactions hypothécaires sont le complexe résidentiel Leader de Chertanovo (74 %), Yasenevaya 14 (67 %) et à Nouveau Moscou, le complexe résidentiel Yuzhnoye Bunino (67 %). Parmi les banques de la région de Moscou, Sberbank et VTB sont en tête avec confiance (respectivement 46 % et 30 % des transactions), la Bank Vozrozhdenie (5 % des enregistrements de fiducies résidentielles avec hypothèques) occupe la 3e place.

Les prix d'offre sur le marché primaire ont augmenté dans la plupart des endroits

À l’automne 2017, une tendance est apparue sur le marché : « les prix augmentent, les remises augmentent ». L'augmentation des prix de base sur l'ensemble du marché est associée à un plus petit nombre de bâtiments mis en vente cette année par rapport à l'année dernière. En conséquence, le prix moyen du mètre carré à Moscou a augmenté de 6 % par rapport à décembre 2016 ; une augmentation similaire a été enregistrée dans les municipalités de la capitale situées en dehors du périphérique de Moscou et dans la Nouvelle Moscou.

Parallèlement à l'augmentation des prix de base de l'exposition, les remises ont commencé à augmenter. Si au printemps et à l'été 2017, la remise moyenne était de 4 à 5 % par rapport à la liste de prix, à la fin de l'automne, ce chiffre était proche des valeurs à deux chiffres.

Le plus grand développeur de la région de Moscou, la société PIK, offre aux acheteurs une remise du Nouvel An de 10 %, qui est devenue une référence pour les autres développeurs. Des réductions de 10 à 20 % en classe économique et confort sont une preuve indirecte du lancement prématuré du processus de croissance organique des prix par certains promoteurs ; l'acheteur n'est pas encore prêt à payer trop cher sur un marché surstocké, de sorte que certaines des décisions imprudentes en matière d'indexation des prix doivent être masquées par des promotions ultérieures.

Les prix de l'offre ont augmenté sur le marché secondaire du centre de Moscou, ainsi que dans les zones de la capitale situées au-delà du périphérique de Moscou (y compris la Nouvelle Moscou).

Fixer la hausse des prix d’offre sur le marché secondaire n’est rien d’autre qu’un exercice statistique. Une explication claire de la hausse des prix affichés sur le marché secondaire ne peut être trouvée que dans le centre de Moscou, à l'intérieur de la Ceinture des Jardins, où d'importants travaux d'aménagement paysager ont été achevés à l'automne. L'augmentation des prix enregistrée dans d'autres lieux et types de séquences n'est pertinente que pour les paramètres des prix d'offre.

Un résultat important de 2017 est la valeur record de l’ajustement pour les négociations. Il a augmenté tout au long de la crise de 2014-2017, atteignant 9,6 % à Moscou et 7,7 % dans la région de Moscou à la fin de l'année. C'est l'évolution du coefficient de négociation qui reflétera mieux la dynamique du marché secondaire au cours des prochains trimestres, et non l'évolution habituelle des prix d'offre.

Les tarifs de location ont augmenté

Au cours des 3 dernières années (2015, 2016, 2017), les locataires essayaient habituellement d'augmenter les prix en août, mais au cours des mois d'hiver, l'élan du premier mois de la saison commerciale s'est estompé et les tarifs hivernaux ont fluctué autour des niveaux de prix existants (29- 31 et 40 à 42 000 roubles pour les « appartements d'une pièce » et les « appartements de deux pièces » ordinaires dans les quartiers résidentiels de Moscou, respectivement).

Cette année, la légère augmentation des tarifs de location ne s'est pas épuisée même en décembre. Les tarifs ont augmenté de 2 à 3 % dans presque tous les types d'appartements et zones de l'agglomération de Moscou. Les demandes des propriétaires d'appartements de 2 à 3 pièces dans des quartiers prestigieux ont augmenté plus fortement, la croissance dans la classe économique est moins prononcée.

Des indicateurs de marché en baisse en 2017

Le nombre de nouveaux projets sur le marché primaire a diminué

Le durcissement des exigences légales à l'hiver 2017 a considérablement réduit le nombre de nouveaux projets lancés au cours de l'année écoulée. Par exemple, à Nouveau Moscou, pas un seul nouveau complexe résidentiel n'a été lancé au cours des 6 premiers mois de cette année. La concentration de la demande des consommateurs dans les complexes résidentiels de Moscou a réduit l'intérêt des promoteurs pour les projets dans la région de Moscou.

Dans la région de Moscou en 2017, 2 fois moins de nouveaux produits commercialisés ont été lancés qu'en 2016, ce qui a rapproché la parité du volume de l'offre active entre la capitale et sa banlieue (42 000 lots ont été mis en vente à Moscou, 10 000 lots dans la Nouvelle Moscou et 73 000 lots dans la région de Moscou sont exposés en décembre 2017).

Les volumes de ventes et les revenus des développeurs de la région de Moscou ont chuté

Une augmentation du nombre de transactions sur le marché des bâtiments neufs de Moscou est constatée dans le contexte d'une baisse d'intérêt des acheteurs pour les propriétés de la région de Moscou. Ces processus sont en partie interconnectés, puisque c'est le développement à grande échelle des zones industrielles de la capitale, la construction de complexes résidentiels sur des terrains vagues et des territoires de réserve à la périphérie de Moscou avec un rapport qualité/prix attractif qui ont attiré vers ces emplacements. ceux qui auparavant ne pouvaient se concentrer que sur la région de Moscou ou pas du tout, j'ai envisagé le scénario de l'achat d'une maison, mais j'ai préféré la louer.

Cela a entraîné une contraction du marché de la région de Moscou, qui s'est traduite à la fois par une diminution du nombre de transactions et par une baisse des revenus. Ceci est plus prononcé dans les villes de la région moyenne et lointaine de Moscou ; la demande de complexes résidentiels de faible hauteur diminue.

L'offre neuve sur le marché secondaire du logement a diminué

Sur le marché secondaire, le nombre d'appartements nouvellement lancés dans l'ensemble de la région de Moscou a diminué de 15 % en 2017 (et sur le segment locatif de 25 à 30 %). Certains endroits (par exemple les quartiers de Moscou au-delà du périphérique de Moscou) ont coulé encore plus (de 24 %). Cela s'explique en partie par un changement de politique des sites intégrateurs d'annonces (les prix de placement et la qualité de la modération augmentent), qui réduit la contribution des appartements inexistants au volume de l'offre.

Mais cela trouve également une justification dans le marché intérieur. Une tendance à long terme sur le marché immobilier russe est la diminution de l'attractivité des appartements sur le marché secondaire par rapport aux nouveaux bâtiments. La raison en est non seulement des offres de prix plus attractives, mais aussi une augmentation notable de la qualité du produit sur le marché primaire dans le contexte de l'obsolescence morale et physique des maisons et des quartiers de construction soviétique.

Des indicateurs de marché quasiment inchangés à fin 2017

Les prix des nouveaux bâtiments neufs restent pratiquement inchangés

L'augmentation des prix sur l'ensemble du marché des bâtiments neufs se produit avant tout en raison de l'augmentation des prix au sein des bâtiments individuels avec une augmentation de leur état de construction. En 2017, les promoteurs ont abordé l'indexation des prix avec beaucoup de prudence. Dans la région de Moscou, la hausse des prix au cours du processus de construction des bâtiments dans lesquels plus de 10 lots étaient exposés chaque mois s'est élevée à 8,8 % (contre le même chiffre en 2016 de 9,4 %). Autrement dit, même dans un contexte d'amélioration des conditions macroéconomiques, les promoteurs ont peur d'augmenter les prix en raison du risque de perdre un client face à une concurrence intense avec d'autres complexes résidentiels. L'absence de croissance organique des prix est perceptible lorsque l'on compare les prix moyens des nouveaux projets (bâtiments lancés cette année).

Dans les zones périphériques de la capitale, tant en 2016 qu'en 2017, les promoteurs ont lancé des projets pour 110 à 120 000 roubles. par m² m. Dans la région de Moscou en décembre 2016, un mètre carré de lots dans des bâtiments commencés en janvier-décembre 2016 coûtait 76,6 mille roubles, en décembre 2017 le même chiffre (coût d'un mètre dans les projets de l'année en cours) - 75,8 mille roubles. Dans les nouveaux projets, la dispersion des prix entre les secteurs de la ville est également moins prononcée. Les complexes résidentiels des quartiers est de la capitale restent moins chers que ceux de l’ouest, mais la différence s’est réduite ces dernières années. Le développement de projets d'infrastructures (MCC, troisième circuit d'échange du métro, autoroutes à cordes), le développement de zones industrielles égalisent les différences à long terme de niveau de prestige entre les quartiers ouest et est de Moscou.

Le volume de l’offre active sur le marché primaire est stable

Malgré la réduction du volume de l'offre neuve, le nombre de lots en vente active (appartements uniques dans les tarifs des promoteurs et des agences) est resté quasiment inchangé tout au long de l'année. Cela est dû au grand nombre d'appartements et d'appartements que les promoteurs ont en réserve. Certains de ces volumes sont progressivement introduits sur le marché, qui maintient son volume entre 125 et 130 000 lots tout au long de l'année. Comme toutes les dernières années, il existe un risque de surstockage sur le marché.

Le volume actuel de l'offre active et des réserves pourra quitter le marché au rythme de vente actuel dans 30 mois à Moscou dans les anciennes frontières, dans 11 mois à la Nouvelle Moscou, dans 20 mois dans la région de Moscou. Bien que les délais indiqués soient plus longs (de 3 à 4 mois pour chaque sous-marché) qu'au début de l'année, ils s'inscrivent toujours dans le scénario de développement durable du marché, puisqu'ils ne dépassent pas le niveau sensible de 36 mois ( le cycle de vie moyen d’un projet de développement).

La superficie moyenne des lots sur le marché primaire a cessé de diminuer

Une diminution de la superficie moyenne d'un appartement (tant en offre des promoteurs qu'en réalité vendu) a accompagné le développement du marché pendant la crise des 3 dernières années. Le désir d'augmenter la part des studios et des appartements d'une pièce plus liquides pour attirer de nouveaux acheteurs sur le marché a rendu la superficie moyenne des lots dans les nouveaux bâtiments inférieure à celle des maisons à panneaux soviétiques. Les bâtiments constitués entièrement de lots présentant des superficies les plus réduites possibles peuvent être des sources potentielles de formation d'un environnement socialement défavorisé à moyen terme.

Au cours de l’année écoulée, la superficie moyenne des appartements est restée pratiquement inchangée, ce qui peut déjà être considéré comme un indicateur positif. Les acteurs du marché ont pu vendre cette année plus d'appartements et d'appartements à part entière qu'en 2014-2016. La décision de subventionner les taux hypothécaires pour les familles avec 2 enfants ou plus en 2018 pourrait encore accroître la demande d'appartements de 2 à 3 pièces.