Ministère de l'Agriculture de la Fédération de Russie

FSBEI HPE "ÉTAT D'ORENBOURG

UNIVERSITÉ AGRICOLE"

INSTITUT DE GESTION

Département d'État et de l'administration municipale

PROJET DE DIPLÔME

Développement du secteur de l'habitat comme facteur de stabilité sociale d'une commune

(en utilisant l'exemple de la formation municipale « Ville d'Orenbourg »)

Diplômé R.F. Saïtov

Superviseur A.A. Pronina

Tête département D.V. Koulaguine

Orenbourg – 2015

Feuille de travail

Introduction…………………………………………………………………………………...4

Chapitre 1. Fondements théoriques du développement du secteur du logement comme facteur de stabilité sociale dans la Fédération de Russie…………….………….….7

Le concept et l'essence du secteur du logement en Russie......7

Cadre législatif et réglementaire pour réglementer le secteur du logement dans la Fédération de Russie……………………………………………………17

Réglementation étatique du secteur du logement en Russie……26

Chapitre 2. Caractéristiques des principales orientations de développement du secteur du logement en tant que facteur de stabilité sociale sur le territoire de la formation municipale « Ville d'Orenbourg »…………………………………..……… ….….36

2.1Analyse de l'état actuel du parc immobilier de la ville…………………………………………………………………………………36

2.2Mise en œuvre des programmes municipaux ciblés pour le développement du secteur de l'habitat…………………………………………………………….………45

2.3 Évaluation de la mise en œuvre des travaux de construction de logements, de structures et d'éléments de l'infrastructure sociale de la ville…………………..54

Chapitre 3. Améliorer les principales orientations de développement du secteur du logement en tant que facteur de stabilité sociale sur le territoire de la formation municipale « Ville d'Orenbourg »…………………………………………………………………… …………...….64

3.1 Développement de l’entretien et de l’assurance du parc immobilier de la ville…64

3.2 Assurer la disponibilité des prêts hypothécaires dans la ville……………………………………………………….………...74

3.3 Accroître le rôle des gouvernements locaux dans la régulation du secteur du logement de la ville……………………………83

Conclusion…………………………………………………………….………93

Liste des sources utilisées………………………………………………………...…98

Candidatures……………………………………………………………………………….……107

Introduction

Pertinence Le sujet de recherche est déterminé par le stade actuel de développement de la société russe, qui est déterminé par la mise en œuvre de transformations socio-économiques et de transformations constantes dans l'économie des relations marchandes basées sur diverses formes de propriété.

Actuellement, la mise en œuvre de la politique du logement s'effectue dans des conditions de soutien de l'État et de contrôle de l'entrepreneuriat, conçues pour former non seulement un marché de biens et de services, mais également un marché de construction de logements. Sur le territoire de la municipalité « Ville d'Orenbourg », il existe une pénurie de logements répondant aux exigences réglementaires et de consommation pour une partie importante de la population.

L'importance de l'étude tient également au fait que des changements fondamentaux se produisent actuellement dans les sphères économiques et politiques de la société russe, tels que l'expansion de la démocratie et de la bureaucratie, la formation de la société civile et les changements dans les domaines matériels et économiques. base spirituelle pour le développement personnel. Dans la situation actuelle, les aspects importants du secteur du logement de la ville d'Orenbourg sont la pénurie de logements, l'écart entre la structure du parc de logements et la structure démographique des familles, et l'écart entre le parc de logements existant de la ville et le exigences en matière de qualité de logement pour les consommateurs.

L'un des aspects importants de ce sujet de recherche est que l'offre moyenne de logements dans la ville d'Orenbourg est de 21,4 mètres carrés par personne. La municipalité « Ville d'Orenbourg » se classe au 80e rang en Russie en termes d'offre de logements par habitant. Une partie de la population possède moins de 9 m². par habitant, les résidents vivent souvent dans des appartements communaux. De telles conditions nuisent au développement socio-économique de la ville. C'est pourquoi cette question est pertinente dans les activités des autorités gouvernementales de la région d'Orenbourg et des organes gouvernementaux locaux de la ville d'Orenbourg.

Cible projet de diplôme - une étude des principales orientations de développement du secteur du logement en tant que facteur de stabilité sociale sur le territoire de la formation municipale "Ville d'Orenbourg"

Tâches projet de diplôme:

donner le concept et révéler l'essence du secteur du logement en Russie ;

étudier le cadre législatif et réglementaire de réglementation du secteur du logement dans la Fédération de Russie ;

déterminer les orientations de la réglementation étatique du secteur du logement en Russie ;

analyser l'état actuel du parc immobilier de la ville ;

analyser la mise en œuvre des programmes municipaux ciblés pour le développement du secteur du logement

évaluer la mise en œuvre de la construction d’immobilisations de logements, de structures et d’éléments de l’infrastructure sociale de la ville ;

déterminer les orientations pour le développement de l’entretien et de l’assurance du parc immobilier de la ville ;

faire des propositions pour améliorer la disponibilité des prêts hypothécaires dans la ville ;

déterminer le rôle des gouvernements locaux dans la régulation du secteur du logement de la ville

Un objet recherche - les activités des organes d'autonomie locale pour mettre en œuvre la politique municipale dans le secteur du logement sur le territoire de la formation municipale "Ville d'Orenbourg"

Article recherche - problèmes de développement du secteur du logement comme facteur de stabilité sociale sur le territoire de la formation municipale "Ville d'Orenbourg".

Méthodes recherche. Dans le processus d'étude et d'analyse du secteur du logement de la formation municipale « Ville d'Orenbourg », une approche structurelle-fonctionnelle pour étudier le problème a été utilisée, des méthodes d'analyse systémique, historique et sociologique, ainsi que des méthodes de recherche empiriques ont été appliquées.

Une grande contribution à l'étude du secteur du logement a été apportée par des scientifiques tels que : V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I. Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Soloviev , E. Shomina, V. Yakimets.

Structure le projet de thèse se compose d'une introduction, de trois chapitres, d'une conclusion, d'une liste de sources utilisées et d'applications.

Chapitre 1. Fondements théoriques du développement du secteur du logement en tant que facteur de stabilité sociale dans la Fédération de Russie

1.1 Le concept et l'essence du secteur du logement en Russie

Le secteur du logement a toujours eu une importance sociale particulière, c'est pourquoi la politique socio-économique moderne de l'État russe place la résolution du problème du logement parmi ses priorités les plus importantes. L'importance sociale et l'urgence de ce problème sont mises en évidence par les messages annuels adressés à l'Assemblée fédérale du Président de la Fédération de Russie, dans lesquels la tâche de fournir aux citoyens un logement abordable et confortable est « l'une des tâches les plus urgentes ».

Le secteur du logement est un domaine de l'économie nationale qui comprend la construction et la reconstruction de logements, de structures et d'éléments d'ingénierie et d'infrastructures sociales, la gestion du parc immobilier, son entretien et sa réparation.

La définition ci-dessus du secteur du logement reflète assez pleinement l'essence des processus de création et de consommation de logements et dans son contenu est proche du concept de « secteur du logement », largement utilisé à l'étranger.

Cependant, il n'existe actuellement pas de compréhension unifiée du secteur du logement en tant qu'objet de recherche dans le domaine de la gestion dans des sources scientifiques et spécialisées. Le secteur de l'habitat est souvent identifié au logement et aux services communaux (ensemble d'habitation et communal, logement et services communaux), il est étudié comme un élément de la sphère sociale. Mais l'idée du secteur du logement en tant qu'ensemble d'activités liées au logement et formant un secteur indépendant dans l'économie de l'État prévaut toujours.

Comprendre le secteur du logement uniquement comme un domaine de l'économie nationale met l'accent sur sa composante économique, mais ne reflète pas pleinement son orientation sociale.

À cet égard, la définition suivante est plus large et plus précise, selon l'auteur : « le secteur du logement est un système complexe et multiforme, une zone de concentration non seulement d'intérêts économiques particuliers, mais aussi d'intérêts sociaux particuliers, déterminés par le importance primordiale du logement dans la vie des gens. Il souligne le rôle social particulier du secteur du logement dans le développement de la société.

Il s’ensuit que le secteur du logement doit être considéré comme un système socio-économique. Dans le même temps, ce qui est fondamentalement important pour révéler l’essence du secteur du logement, c’est son objectif : répondre aux besoins de logement de la population. À partir de ces positions, le secteur du logement des mégapoles apparaît comme un système de relations socio-économiques émergeant dans la communauté urbaine concernant l'acquisition, la propriété et l'utilisation du logement.

À partir de ces prémisses théoriques, il convient de constater que le secteur du logement possède des propriétés caractéristiques de systèmes socio-économiques complexes :

intégrité,

collecteur

la relation de ses éléments,

dynamisme, ouverture d'esprit,

adaptabilité et auto-organisation.

Mais en même temps, le secteur du logement présente également des caractéristiques particulières et spécifiques en raison de son importance sociale et économique :

une orientation sociale clairement exprimée liée à la satisfaction du besoin de logement, un bénéfice vital ;

l'effet multiplicateur du développement, affectant la croissance économique des villes et les revenus de la population grâce à l'emploi d'une partie importante de la population active ;

le caractère local des problèmes et le rôle prioritaire des autorités locales dans la régulation du développement du secteur du logement ;

demande croissante des consommateurs, puisque le besoin de logement est pratiquement insatisfait (agrandissement de la famille, désir d'améliorer le logement, etc.).

Dans le secteur du logement, les intérêts des autorités, de la population et des entreprises, et donc de divers segments de la théorie de la gestion, apparaissent et entrent en contact.

Les caractéristiques spécifiques du logement sont particulièrement évidentes dans le processus d'entretien et de réparation des logements, ce qui implique leur division en sociaux, économiques et techniques.

Les caractéristiques sociales du logement se manifestent, premièrement, dans le fait que le logement est un bien vital dont le droit est inscrit dans la Constitution de la Fédération de Russie. C’est pourquoi les autorités de l’État et les collectivités locales créent toutes les conditions nécessaires à l’exercice du droit au logement.

Le secteur du logement est un système de production intersectoriel complexe, qui comprend une partie du secteur de la production et une partie du secteur des services liés à la conception, à la construction, aux grosses réparations et à la reconstruction du parc de logements, à son entretien, à la fourniture de services publics et d'autres services à la population. afin d'assurer les conditions de vie dans le fonds de logement des représentants de toute forme de propriété.

Le secteur du logement n'est pas seulement un secteur de l'économie, mais un secteur de l'économie à vocation sociale, dont le but est de garantir la survie des citoyens russes en tant que facteur déterminant de l'état de la sécurité nationale.

La figure 1 montre la structure du parc immobilier situé sur le territoire de la Fédération de Russie au 1er janvier 2015.

Figure 1 - Structure du parc immobilier situé sur le territoire de la Fédération de Russie au 01/01/2015.

Comme le montre l'analyse de la figure 1, tous les locaux d'habitation situés sur le territoire de la Fédération de Russie (parc de logements), selon la forme de propriété, sont divisés (article 19 du Code du logement de la Fédération de Russie) en :

parc de logements privés - un ensemble de locaux d'habitation appartenant à des citoyens et appartenant à des personnes morales ;

parc immobilier public - un ensemble de locaux résidentiels appartenant à la Fédération de Russie (parc immobilier de la Fédération de Russie) et de locaux résidentiels appartenant à des entités constitutives de la Fédération de Russie (parc immobilier des entités constitutives de la Fédération de Russie);

parc immobilier municipal - un ensemble de locaux d'habitation appartenant aux communes.

parc de logements en propriété collective.

La figure 2 montre la structure des locaux d'habitation par type de propriété dans la Fédération de Russie au 1er janvier 2015.

Figure 2 - Structure des locaux d'habitation par type de propriété dans la Fédération de Russie au 1er janvier 2015

Comme le montre l'analyse de la figure 2, le parc de logements est la totalité de tous les locaux d'habitation, quel que soit leur régime de propriété, comprenant :

bâtiments résidentiels;

maisons spécialisées (dortoirs, hôtels-refuges, maisons à stock flexible, locaux d'habitation du parc de logements pour l'installation temporaire des citoyens qui ont perdu leur logement à la suite d'une saisie de locaux d'habitation, maisons spéciales pour personnes âgées seules, pensions pour personnes handicapées , anciens combattants et autres);

appartements;

locaux d'habitation de service;

autres locaux d'habitation dans d'autres bâtiments habitables.

Le parc immobilier comprend, outre ceux répertoriés, également des locaux qui ne correspondent pas à des locaux d'habitation en termes de conditions sanitaires et techniques, mais qui sont occupés par des citoyens pour y vivre.

La figure 3 montre la structure du parc de logements par destination d'utilisation dans la Fédération de Russie au 1er janvier 2015.

Figure 3 - Structure du parc immobilier de la Fédération de Russie par destination d'utilisation dans la Fédération de Russie au 01/01/2015

Comme le montre l’analyse de la figure 3, selon la finalité d’usage, le parc immobilier se répartit en :

parc de logements à usage social - un ensemble de locaux d'habitation du parc de logements publics et municipaux mis à disposition des citoyens dans le cadre de contrats de location sociale ;

parc de logements spécialisés - un ensemble de locaux d'habitation des fonds de logement de l'État et des municipalités destinés à la résidence de certaines catégories de citoyens ;

parc de logements individuels - un ensemble de locaux résidentiels d'un parc de logements privés, qui sont utilisés par les citoyens - propriétaires de ces locaux pour leur résidence, la résidence des membres de leur famille et (ou) la résidence d'autres citoyens sur la base d'une utilisation gratuite, ainsi que les personnes morales - propriétaires de tels locaux destinés à la résidence des citoyens dans des conditions d'utilisation spécifiées (locaux d'habitation privatisés) ;

parc de logements à usage commercial - un ensemble de locaux d'habitation qui sont utilisés par les propriétaires de ces locaux pour la résidence des citoyens selon des conditions d'utilisation payante, fournis aux citoyens dans le cadre d'autres accords, fournis par les propriétaires de ces locaux à des personnes pour possession et (ou) l'utilisation (en cours de location).

Ces dernières années, dans les documents réglementaires aux niveaux fédéral et régional, des concepts adéquats au logement et aux services communaux ont été appliqués - logement et complexe communal, et directement aux services publics - complexe communal.

Lorsqu'on considère les problèmes de gestion du parc de logements, en règle générale, l'efficacité de la gestion du logement et des services communaux (complexes) est étudiée conjointement, et le développement des services communaux proprement dits (chaleur, eau, approvisionnement en énergie) est compris comme le développement des infrastructures de logement. Cela confirme l'opinion de nombreux spécialistes dans le domaine de la gestion selon laquelle le logement et les services communaux, ou plus précisément le logement séparé et les services communaux séparés (complexe municipal) sont des composantes d'un seul secteur de l'économie - le secteur du logement.

L'un des domaines de transformation socio-économique les plus importants du pays est la réforme et le développement du secteur du logement, qui crée les conditions nécessaires à l'habitation et à la vie humaine. L'objectif stratégique du fonctionnement de cette industrie est de créer les conditions d'une rotation économique durable et efficace du parc de logements, dans le cadre desquelles les besoins en logement des citoyens sont satisfaits, les normes de qualité pour la construction et l'entretien des logements sont maintenues et développées, et des impulsions positives sont reproduites pour le développement d’autres secteurs.

Toutes ces activités sont réalisées dans le cadre de la mise en œuvre de la politique nationale du logement.

La politique du logement fait référence aux activités de l'État et des municipalités visant à fournir aux citoyens de la Fédération de Russie un logement de qualité, à la fois en participant directement à la construction ou en subventionnant l'achat de logements, et en créant des mécanismes efficaces qui facilitent la solution indépendante des citoyens aux problèmes de logement. le problème du logement.

Le secteur du logement se trouve actuellement dans un état de transition, caractérisé par le passage d'un système de distribution administrative et de gestion centralisée à un système ouvert et gratuit, basé sur la transformation du logement en marchandise, sur l'interaction indépendante des entités économiques, augmentant le statut de consommateur de logement, répondant aux besoins de logement de la population en fonction de l'offre et de la demande.

Malgré les difficultés de développement et de prise de décisions commerciales, le secteur du logement a entamé un mouvement actif vers la formation d'un marché du logement et s'adapte rapidement aux principes du marché.

L’une des caractéristiques les plus importantes de la politique du logement est la participation (l’activité) de l’État.

La figure 4 montre la manière dont l'État influence la politique du logement de la Fédération de Russie au 1er janvier 2015.

Figure 4 - Moyens d'influence de l'État sur la politique du logement de la Fédération de Russie au 01/01/2015

Comme le montre l'analyse de la figure 4, classifiant le degré d'influence de l'État sur l'économie, on peut distinguer quatre manières principales d'influencer l'État sur la politique du logement et le système dans son ensemble.

1. Service direct.

Ici, évidemment, il convient de noter le système d'entretien technique et d'entretien du parc immobilier, qui, bénéficiant d'une part importante dans les subventions des budgets locaux, est essentiellement propriété de l'État.

2. Régulation et contrôle.

L'État réglemente le développement de l'entrepreneuriat privé dans le secteur du logement au moyen d'un système d'incitations fiscales préférentielles et d'attraction concurrentielle pour exercer certaines fonctions. La réglementation est également nécessaire dans le domaine des infrastructures d'ingénierie, où la production est de nature monopolistique (approvisionnement en eau, approvisionnement en énergie, transports, etc.).

Les autorités gouvernementales permettent à ces organisations de réaliser un bénéfice raisonnable, mais limitent leur capacité à augmenter les prix puisque la société dépend de la fourniture de ce type de service.

3. Stabilisation et développement.

Les organismes gouvernementaux tentent de contrôler les fortes fluctuations de la production de construction, de la croissance au déclin, en établissant des conditions fiscales préférentielles, en créant un soutien juridique approprié et adapté au marché et en investissant dans la construction de logements et les infrastructures techniques.

4. impact direct.

L'État fournit un soutien social sous la forme de subventions au logement pour financer le logement et les services publics, ainsi que l'achat et la construction de logements par le biais de programmes d'assistance ciblés pour les pauvres, les militaires et les migrants.

L'orientation déterminante qui influence fondamentalement le problème de l'offre de logements aux citoyens à revenu moyen est le prêt hypothécaire. Les autorités locales régulent le développement du marché des prêts hypothécaires et interagissent avec toutes les parties impliquées dans le processus de prêt au logement : emprunteurs, prêteurs et investisseurs qui fournissent des fonds sous une forme ou une autre pour la construction ou l'achat de logements.

Ainsi, le secteur du logement est un domaine de l'économie nationale, comprenant la construction et la reconstruction de logements, de structures à partir d'éléments d'ingénierie et d'infrastructures sociales, la gestion du parc de logements, son entretien et sa réparation. Le parc immobilier constitue une composante importante du secteur du logement. De son niveau de développement dépend la qualité de vie de la population et l'offre de logements aux citoyens russes.

La politique nationale du logement est une composante importante des transformations socio-économiques en Russie et l'une des principales activités des organismes gouvernementaux. Dans le processus de transition vers une économie de marché, le contenu de cette activité est la réforme du secteur du logement, la place centrale dans laquelle appartient la réforme du secteur du logement.

L'un des domaines de transformation socio-économique les plus importants du pays est la réforme et le développement du secteur du logement, qui crée les conditions nécessaires à l'habitation et à la vie humaine. Conformément à la loi de la Fédération de Russie « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement », le secteur du logement est une branche de l'économie nationale, qui comprend la construction et la reconstruction de logements, de structures et d'éléments d'infrastructures techniques et sociales, la gestion du le parc immobilier, son entretien et sa réparation.

La base du secteur immobilier de la ville est le parc de logements : immeubles d'habitation, bâtiments spécialisés (dortoirs, logements flexibles, pensions pour anciens combattants, etc.), locaux d'habitation et de bureaux dans d'autres immeubles propices à l'habitation.

Le parc immobilier est réparti selon les types suivants :

privé - un fonds appartenant à des citoyens ou à des personnes morales : immeubles résidentiels individuels, appartements et maisons privatisés, construits et achetés ;

État - un fonds qui est la propriété de l'État ou des entités constitutives de la Fédération de Russie, ainsi qu'un fonds départemental qui est sous le contrôle économique total d'entreprises d'État ou sous la direction opérationnelle d'institutions d'État liées au type de propriété correspondant ;

municipal - un fonds appartenant aux communes, ainsi qu'un fonds départemental constitué de la gestion économique complète des entreprises communales ou de la gestion opérationnelle des institutions communales ;

public - un fonds qui est la propriété d'associations publiques ;

collectif - un fonds qui est en propriété commune ou commune de divers sujets de propriété privée, étatique, municipale et de propriété d'associations publiques.

Pendant longtemps, le secteur du logement urbain a fait partie du secteur public de l’économie, après avoir connu un développement important au cours de la période soviétique. Dans le même temps, la qualité des bâtiments résidentiels et leur niveau d’exploitation restent faibles. La plupart des citoyens ont reçu un nouveau logement gratuitement, selon le principe du premier arrivé, premier servi, et le paiement de celui-ci et des services publics ne correspondait pas aux coûts de son entretien.

Le développement rapide des villes et du secteur du logement au tournant du 21e siècle. a été brusquement interrompue pendant la révolution et la guerre civile qui a suivi. De plus, de nombreuses villes, notamment les plus grandes, tombèrent en décadence. Presque tous les systèmes économiques urbains ont été détruits et la population a fui à l'étranger, vers le sud, ou a mené une existence misérable et s'est tout simplement éteinte. C'est à cette époque qu'a eu lieu l'installation massive des pauvres dans les appartements de citoyens riches, à la suite de laquelle l'installation communale est devenue prédominante. Les loyers ont été abolis, car l’argent ne valait absolument rien et aucun service n’était fourni aux habitants de la ville. Le parc immobilier a été pratiquement laissé à la merci du sort.

Une certaine reprise économique et une certaine rationalisation de la vie publique ont créé les conditions nécessaires à la renaissance des grandes villes et à la restauration du parc immobilier et des services publics. Pour résoudre les problèmes économiques, le NKVD, qui a remplacé la Tchéka, a créé un département des services publics, qui a assumé les fonctions de coordinateur de la restauration des logements et des équipements communaux dans les villes. Diverses formes de propriété des logements et des équipements communaux ont été autorisées et les loyers pour l'utilisation des logements et des services communaux ont été rétablis.

Introduction

1.1 Concept de logement et de services communaux

Conclusion

Bibliographie

Introduction

Parmi les domaines de transformation socio-économique les plus importants du pays, se distinguent la réforme et le développement du secteur du logement, qui crée les conditions nécessaires à la vie humaine. Les principales industries dans ce domaine sont la construction de logements et les services de logement, qui assurent la reproduction et l'entretien du parc immobilier, ainsi que la fourniture de logements et de services communaux aux consommateurs directs. En Russie, le niveau de développement du secteur du logement ne répond pas aux exigences : les tâches qui lui sont assignées sont loin d'être pleinement remplies, ce qui affecte considérablement la baisse de la qualité de vie de la population. À cet égard, le problème du logement reste l’un des problèmes sociaux les plus urgents du pays.

Le secteur du logement connaît des difficultés importantes liées à une grave pénurie de financement, à une base matérielle et technique faible, à des qualifications insuffisantes du personnel, à l'absence d'une politique de logement bien pensée et à une élaboration insuffisante des aspects réglementaires et juridiques des activités. des organisations dans leurs relations avec les autorités et les consommateurs.

Le manque du soutien économique et juridique nécessaire entrave le développement de la construction de logements, ce qui rend extrêmement difficile la résolution du problème du logement. Le logement, ainsi que d'autres services publics, reste subventionné ; son entretien pèse lourdement sur le budget de la ville. Le monopole départemental, la faible qualité des services fournis et la gestion inefficace déterminent également la nécessité de réformer le secteur du logement en le démonopolisant, en le transférant au seuil de rentabilité et en se concentrant sur l'amélioration de la qualité du travail et des services fournis aux consommateurs.

réforme des services publics du logement

La mise en œuvre de la réforme du logement dans les villes est d'une importance primordiale, car elles abritent un énorme parc de logements, vivent la majorité de la population du pays et abritent les principales capacités des organismes de construction et de logement. C'est ici que se manifestent le plus clairement les aspects négatifs déjà évoqués du secteur du logement : monopole départemental ; qualifications insuffisantes du personnel; un retard technique et technologique et, par conséquent, un niveau de travail insatisfaisant ; ignorer les intérêts de la population et la faible qualité du travail effectué et des services fournis aux consommateurs. Cela concerne tout d'abord le secteur du logement, qui est directement lié à la population et est essentiellement leader dans la chaîne technologique du logement et des services communaux pour la population. La première étape de la réforme vise donc à accroître l’efficacité de la restructuration du système de logement. Non moins importante est la tâche consistant à créer le cadre économique et juridique nécessaire pour stimuler la construction de logements, qui constitue le levier le plus important pour résoudre le problème du logement et peut devenir un maillon clé pour sortir l’économie du pays de la crise.

L'aggravation du problème du logement et la situation insatisfaisante du secteur du logement dans la plupart des grandes villes du pays déterminent la nécessité de réformes radicales et de transformations profondes du système de logement. Atteindre ces objectifs nécessite une étude minutieuse des principales orientations et mesures de la réforme, une justification des mécanismes économiques, organisationnels et juridiques pour sa mise en œuvre pratique.

La base réglementaire et juridique existante pour la mise en œuvre de la politique du logement pendant la période de transition au niveau fédéral et, tout d'abord, la loi « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement », les principales orientations de la nouvelle étape de mise en œuvre de l'État Le programme cible « Logement », ainsi que les décrets pertinents du Président et les décrets du gouvernement de la Fédération de Russie déterminent le plan stratégique de réforme du secteur du logement. Mais mener une réforme du logement au niveau d'une ville spécifique nécessite des études plus détaillées, prenant en compte les caractéristiques et les spécificités de la situation socio-économique d'un territoire donné, le niveau de développement du secteur du logement et l'état du parc immobilier. et les systèmes utilitaires.

La pertinence de considérer les enjeux économiques les plus importants du fonctionnement et du développement du secteur de l'habitat s'explique par le manque de travaux pédagogiques, scientifiques et méthodologiques sur cette question, qui sont de nature complexe. De plus, aucune analyse globale du problème du logement n’a été abordée dans la littérature scientifique et pédagogique au cours de la dernière décennie.

Chapitre 1. L'état du logement et des services communaux

1.1 Concept de logement et de services communaux

Département du logement et des services publicsest une branche de l'économie nationale dont l'objectif principal est de répondre aux besoins de la population en services qui assurent ses conditions normales de vie et de travail.

Le logement et les services communaux sont un objet de gestion complexe.

Les entreprises et les organisations du complexe de survie des colonies sont très diverses. En même temps, ils peuvent être regroupés en deux groupes :

Entreprises de services publics et organisations produisant des produits matériels (systèmes d'approvisionnement en eau, installations de gaz, réseaux électriques) ;

Entreprises de services publics fournissant des services (organismes de logement et d'entretien qui créent des conditions favorables à la vie dans les immeubles d'habitation, transport urbain de passagers, entreprises de nettoyage sanitaire)

Le secteur du logement et des services communaux comprend :

industrie du logement - une industrie qui comprend :

parc de logements urbains;

parc de logements privés

département de réparation et de construction

département de réparation et d'entretien

approvisionnement en ressources - complexe :

approvisionnement en eau - un ensemble de mesures visant à fournir de l'eau aux consommateurs dans les quantités et la qualité requises ;

assainissement (évacuation des eaux) - un ensemble de mesures et d'ouvrages d'art qui assurent la réception, la collecte et l'évacuation des eaux du consommateur, ainsi que leur épuration et leur neutralisation avant leur élimination ou leur rejet dans un réservoir ;

approvisionnement en chaleur - production et vente d'énergie thermique pour les besoins de chauffage et d'approvisionnement en eau chaude ;

approvisionnement en gaz - un ensemble de mesures pour le transport, le stockage, la fourniture de gaz directement à ses consommateurs ;

alimentation - transmission de l'énergie électrique :

réseaux de gaz;

chauffage des chaufferies;

entreprises de transports :

construction d'aménagements extérieurs :

installations sanitaires

Les secteurs du logement et des services communaux peuvent être divisés en deux groupes :

Secteurs compétitifs du secteur du logement et des services communaux (production de logements, de réparation et de construction, collecte et élimination des déchets, etc.), où les prix du marché peuvent servir de tarifs économiquement justifiés ;

Industries monopolistiques (services d'approvisionnement en eau et d'assainissement, énergie municipale) - établies de manière centralisée, déterminées sur la base de méthodes scientifiquement prouvées utilisant des normes et standards pertinents.

1.2 Essence socio-économique du logement et des services communaux

La politique de l'État dans le secteur du logement a été à plusieurs reprises « repensée », et les inévitables hésitations dans cette affaire ont amené les acteurs et les résidents à avoir la ferme conviction que la réforme du logement et des services communaux n'ira pas au-delà des paroles. Le Code du logement adopté par la Fédération de Russie a dissipé ces croyances. Il vise à établir des relations qualitativement nouvelles dans l'industrie, qui doivent correspondre à une économie de marché. Le Code, malgré toutes ses lacunes, est capable de mettre en pratique le principe « qui paie l'appel », qui répond à la nouvelle situation économique et aux besoins urgents de la population.

Le nouvel ensemble de lois élimine le monopole municipal sur la gestion des organismes de logement et de services communaux, dont nous avons hérité des époques passées et qui existe encore aujourd'hui. Cela a créé de telles conditions en matière de tarification, de fiscalité et de financement de l’industrie que les citoyens, au lieu de vivre normalement dans leurs appartements, ont été contraints de survivre. Par exemple, peut-on compter sur une qualité de service décente s'il y avait une énorme dette budgétaire à tous les niveaux envers les entreprises de logement et de services communaux pour rembourser les prestations ? Sur cette base, des conflits ont même éclaté entre les fournisseurs d'énergie et les autorités. Les coopératives d'habitation et les associations de propriétaires se sont retrouvées dans une situation particulièrement difficile, dans laquelle les autorités n'ont pas jugé nécessaire de verser de l'argent aux anciens combattants et aux personnes handicapées qui bénéficient de prestations en vertu de la loi fédérale. Près de 50 % des personnes vivant dans la HOA sont des anciens combattants et des bénéficiaires. Et il s'est avéré que les autorités ont en fait modifié leurs obligations de verser des prestations aux propriétaires, puisque les HOA et les coopératives d'habitation sont obligées de calculer le montant des prestations et des paiements de transfert pour le logement et les services communaux dans le délai imparti et dans leur intégralité. En conséquence, les fonds manquants ont été payés grâce aux frais d'entretien et d'entretien de la maison. Les propriétaires ont ainsi accordé des prêts à l'État.

Avec le paiement à 100 % du logement et des services communaux par la population de l'industrie, leurs coûts sont remboursés bien moindrement. Cela se produit également parce que les prestations et les subventions pour les catégories de citoyens qui y ont droit conformément à la loi sont toujours « virtuelles », tandis que les prestataires de logements et de services communaux ont le droit d'exiger des paiements réels. La situation est aggravée par le fait que la population, qui a droit à l'aide de l'État, n'est pas en mesure de vérifier la réception des informations et des fonds. L’introduction d’une procédure par laquelle les prestations et les subventions en termes monétaires seront transférées sur les comptes bancaires des citoyens contribuera à corriger la situation. La nécessité d'introduire des comptes personnalisés a été évoquée en février 2004. Cela résoudrait plusieurs problèmes, notamment celui de la dette envers la population pour les services fournis. Dans certaines entités territoriales, cette dette atteint des dizaines de millions de roubles. L'augmentation des tarifs du logement et des services communaux place les citoyens à faible revenu dans une situation désespérée : ils ne peuvent pas payer leurs prestataires de services parce que l'État ne les a pas indemnisés à temps pour leurs prestations, et même s'ils les compensaient, ont constaté les autorités locales d'autres utilisations de ces fonds.

La qualité des services fournis par les organismes de logement et de services communaux ne répond pas aux exigences de la population et est nettement en retard par rapport à la croissance des tarifs. Cela provoque une attitude négative envers les travailleurs du logement et des services communaux en général. Il existait même un certain stéréotype du plombier qui était toujours ivre et extorquait de l'argent aux résidents. Mais franchement, il est difficile d’imaginer que les quatre millions de personnes qui travaillent dans cette industrie soient ainsi.

Les fonds pour l'entretien et la réparation des logements sont collectés auprès des propriétaires d'appartements par des organismes autorisés à cet effet par les autorités, les tarifs sont approuvés par les gouvernements locaux et le service client unique est également autorisé par eux. Dans le même temps, la plupart des fonds des citoyens destinés à financer le logement sont utilisés par les autorités à d’autres fins. Les habitants se posent légitimement la question : dans le « paiement » il y a une colonne « Grosses réparations ». Pourquoi n'y a-t-il aucune réparation ? Les habitants restent impuissants face au système administratif-commandant et ne reçoivent qu'une infime partie des services requis, puisque les autorités municipales génèrent indépendamment la demande de services de logement. Cette situation peut modifier l'approbation des tarifs : sans décision de l'organisme habilité du sujet de la Fédération, la commune n'a pas le droit de les modifier de manière indépendante.

Paradoxe : 70 % des logements appartiennent à des propriétaires privés, les résidents paient pratiquement 100 % des coûts de production des logements et des services communaux, et la société de gestion est déterminée par les autorités municipales, combien et quels fonds envoyer où - l'administration. Lorsque le niveau de paiement par la population des frais de logement et de services publics était insignifiant, cet état de fait ne posait aucune question. Mais aujourd'hui, la situation a radicalement changé : le budget n'est pas calculé pour la population, mais la population paie intégralement les services qu'elle consomme. C’est la principale contradiction que la réforme élimine.

La réforme du logement et des services communaux vise à assurer la comptabilité des dépenses et des revenus, ainsi que le reporting annuel de l'organisme de gestion aux propriétaires. La liste des travaux à effectuer dans la maison et la liste des services à fournir aux résidents seront approuvées lors d'une assemblée générale des résidents. De cette manière, il est possible de réguler et de limiter la croissance des tarifs - le choix offert aux résidents rendra la concurrence entre les prestataires de services non pas virtuelle, comme elle l'est actuellement, mais réelle.

En outre, l'objectif principal des réformes dans le secteur du logement et des services communaux est de créer les conditions nécessaires au développement de l'initiative privée et d'un environnement concurrentiel dans le domaine de la gestion du logement, le retrait des autorités étatiques et municipales du secteur du logement. Le premier pas dans cette direction a été fait il y a 10 ans, lorsqu'on a commencé à organiser des concours pour l'entretien du parc de logements. Mais ce qui est caractéristique, c’est que les responsables ont « adapté » les principes du marché pour réguler les relations dans cette industrie à leurs besoins et à leurs objectifs. Au fil du temps, les concours sont devenus une formalité qui procurait des avantages « incontestables » aux entreprises municipales qui, malgré le soutien des administrations municipales, restaient non rentables. Et il était avantageux pour les gouvernements locaux d'avoir de telles entreprises - ils conservaient un effet de levier non seulement sur ces entreprises, mais aussi sur la population.

Un signe certain que la situation a commencé à changer peut être considéré comme l'intérêt manifesté par le capital privé, y compris de grandes entreprises comme RAO UES, RAO Gazprom représenté par ses filiales. Ils sont attirés par l'intégralité du paiement, de nouvelles conditions qui leur permettent de « gagner » de l'argent dans l'industrie subventionnée. Pour certains, cela provoque la panique : ils disent que désormais ces entreprises vont tirer le « dernier jus » de l'industrie et de la population ; personne ne pourra « les tenir par la manche » dans leur volonté d'augmenter constamment les tarifs. Ne tirons pas de conclusions hâtives. Il est bon que le capital privé ait commencé à considérer le logement et les services communaux comme une source potentielle de profit. Ce n'est pas un hasard si ces entreprises soulèvent avec persistance la question de la location à long terme des biens immobiliers et des communications. Il est tout simplement impossible d'en tirer un quelconque profit dans l'état dans lequel ils se trouvent : des pertes colossales de chaleur et d'eau témoignent d'une extrême détérioration des immobilisations. Certains experts parlent même d’une catastrophe inévitable d’origine humaine. Avec l'arrivée de capitaux importants dans l'industrie, on peut compter sur le fait que ces entreprises commenceront à investir dans la reconstruction des logements et des services communaux vétustes.

Les entreprises privées, qui ont été les premières à entrer dans le secteur du logement et des services communaux, étaient également prêtes à investir dans la réparation des réseaux intra-maison, des entrées et des toits afin qu'il n'y ait plus de problèmes d'entretien des logements. Et au début, c'est exactement ce qu'ont fait un certain nombre d'entreprises en installant des portes métalliques aux entrées, en remplaçant les tuyaux pourris dans les sous-sols et en achetant l'équipement nécessaire. Par exemple, un projet a été développé pour un toit métallique en pente léger, qui a été installé à la place d'un toit plat sur l'un des immeubles d'habitation du parc de logements avec services et qui a résisté avec succès à plusieurs hivers. Sa construction, comme le montrent les calculs, est bien plus efficace que les grosses réparations utilisant des matériaux de toiture traditionnels. Malheureusement, l’affaire n’a pas dépassé le stade de l’expérimentation. Les politiques incohérentes menées ces dernières années dans le secteur du logement et des services communaux ont découragé les entreprises privées d'investir leur argent dans ce secteur, qui est un instrument de manipulation du gouvernement. Pour ceux qui travaillent dans ce secteur, nous avons besoin de règles du « jeu » claires et précises qui garantiraient un retour sur investissement, stimuleraient le désir d’améliorer la qualité du logement et des services publics fournis et protégeraient les consommateurs contre l’arbitraire du commandement et de l’administration. Et ces règles sont désormais établies par le Code du logement de la Fédération de Russie.

Le logement et les services communaux affectent directement la qualité de vie de la population. Mais aujourd’hui, c’est précisément le cas rare où les habitants ont le droit de déterminer le sort de l’industrie. En observant avec quelle passivité la population réagit à la mise en œuvre des nouveaux droits qui se sont ouverts à elle, on peut douter du succès des premiers pas de sa transformation. Mais ce n'est pas la faute, mais très probablement le malheur des citoyens qui ont été privés de la propriété et de la gestion de leur logement pendant de nombreuses années. Aujourd’hui, les autorités locales, sur lesquelles repose la principale charge de la réforme, ne sont pas désireuses de s’engager dans des réformes.

1.3 Secteur du logement. Essence, composition et structure

L'un des domaines de transformation socio-économique les plus importants du pays est la réforme et le développement du secteur du logement, qui crée les conditions nécessaires à l'habitation et à la vie humaine. Conformément à la loi de la Fédération de Russie « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement », le secteur du logement est une branche de l'économie nationale, qui comprend la construction et la reconstruction de logements, de structures et d'éléments d'infrastructures techniques et sociales, la gestion du le parc immobilier, son entretien et sa réparation.

La base du secteur immobilier de la ville est le parc de logements : immeubles d'habitation, bâtiments spécialisés (dortoirs, logements flexibles, pensions pour anciens combattants, etc.), locaux d'habitation et de bureaux dans d'autres immeubles propices à l'habitation.

Le parc immobilier est réparti selon les types suivants :

privé - un fonds appartenant à des citoyens ou à des personnes morales : immeubles résidentiels individuels, appartements et maisons privatisés, construits et achetés ;

État - un fonds qui est la propriété de l'État ou des entités constitutives de la Fédération de Russie, ainsi qu'un fonds départemental qui est sous le contrôle économique total d'entreprises d'État ou sous la direction opérationnelle d'institutions d'État liées au type de propriété correspondant ;

municipal - un fonds appartenant aux communes, ainsi qu'un fonds départemental constitué de la gestion économique complète des entreprises communales ou de la gestion opérationnelle des institutions communales ;

public - un fonds qui est la propriété d'associations publiques ;

collectif - un fonds qui est en propriété commune ou commune de divers sujets de propriété privée, étatique, municipale et de propriété d'associations publiques.

Pendant longtemps, le secteur du logement urbain a fait partie du secteur public de l’économie, après avoir connu un développement important au cours de la période soviétique. Dans le même temps, la qualité des bâtiments résidentiels et leur niveau d’exploitation restent faibles. La plupart des citoyens ont reçu un nouveau logement gratuitement, selon le principe du premier arrivé, premier servi, et le paiement de celui-ci et des services publics ne correspondait pas aux coûts de son entretien.

Le développement rapide des villes et du secteur du logement au tournant du 21e siècle. a été brusquement interrompue pendant la révolution et la guerre civile qui a suivi. De plus, de nombreuses villes, notamment les plus grandes, tombèrent en décadence. Presque tous les systèmes économiques urbains ont été détruits et la population a fui à l'étranger, vers le sud, ou a mené une existence misérable et s'est tout simplement éteinte. C'est à cette époque qu'a eu lieu l'installation massive des pauvres dans les appartements de citoyens riches, à la suite de laquelle l'installation communale est devenue prédominante. Les loyers ont été abolis, car l’argent ne valait absolument rien et aucun service n’était fourni aux habitants de la ville. Le parc immobilier a été pratiquement laissé à la merci du sort.

Une certaine reprise économique et une certaine rationalisation de la vie publique ont créé les conditions nécessaires à la renaissance des grandes villes et à la restauration du parc immobilier et des services publics. Pour résoudre les problèmes économiques, le NKVD, qui a remplacé la Tchéka, a créé un département des services publics, qui a assumé les fonctions de coordinateur de la restauration des logements et des équipements communaux dans les villes. Diverses formes de propriété des logements et des équipements communaux ont été autorisées et les loyers pour l'utilisation des logements et des services communaux ont été rétablis.

1.4 Problèmes de logement du logement et des services communaux et moyens de les résoudre

Marché du logement : les prix des logements dépendent du nombre de familles souhaitant acheter une maison et du nombre de logements disponibles sur le marché. Ainsi, lorsque la demande augmente, les prix augmentent, et lorsque l’offre augmente, les prix diminuent. L'offre de nouveaux logements provient du secteur de la construction et dépend du rapport entre les prix des logements et le coût de leur construction (modernisation). À long terme, le marché immobilier devrait aligner les prix des logements sur les coûts de construction. À court terme, des écarts surviennent en raison des retards inhérents au processus de construction. Ainsi, si la demande de logements augmente fortement et que l’offre de logements reste constante, alors les prix augmentent. Tant que les prix sont supérieurs aux coûts, les logements sont mis en service. À mesure que le parc de logements nouvellement introduits entre sur le marché, la demande est satisfaite, les prix baissent et se rapprochent des coûts. Le facteur le plus important qui influence la demande de parc de logements est le revenu (loyer potentiel) provenant des biens immobiliers achetés.

Marché des services de logement : Les résidents peuvent être propriétaires ou simples locataires. La demande de services de logement dépend du revenu familial et du rapport entre le prix du logement et le coût d'autres biens (nourriture, vêtements, etc.). Coût des services de logement (montant payé pour l'utilisation du logement) Pour un locataire, il s'agit d'un loyer, pour un propriétaire, des revenus de propriété. La demande de services de logement dépend du niveau des loyers, des niveaux de revenus et du nombre de familles. Toutes choses égales par ailleurs, si le nombre de familles augmente, alors la demande de services de logement augmente, et si l'offre est constante, les loyers augmentent. Ce sont les lois du marché du logement et des services de logement dans le monde civilisé. La Russie, en raison de son développement historique particulier, présente un certain nombre de caractéristiques distinctives.

En Russie, il n’existe pas de catégorie de véritables propriétaires ; les autorités municipales agissent comme des entrepreneurs chargés de l’entretien des logements, rien de plus. Des entreprises privées peuvent également agir en tant qu’organisations. Cette circonstance, ainsi que la volonté de se débarrasser des pertes dans le secteur du logement et des services communaux, qui sont couvertes par les fonds budgétaires, ont constitué la base de la réforme du logement et des services communaux proposée par le gouvernement. En fait, cela peut se réduire aux activités principales suivantes : organiser un service client unique. Le rôle du « client unique » est la commune elle-même (ou son représentant ; si la ville est grande, alors les services du client unique sont organisés en quartiers, quartiers), qui propose un contrat de desserte d'un groupe d'immeubles résidentiels ( immeuble, microquartier, cour). Certaines exigences concernant la qualité du service sont établies ainsi que le montant qui sera transféré au contractant si les services concernés sont fournis avec succès. On s'attend à ce qu'une concurrence s'installe entre les entreprises municipales et privées qui rivaliseront pour obtenir un tel contrat, qui permettra notamment de renforcer le contrôle du niveau des tarifs dans le secteur du logement et des services communaux ; une augmentation progressive des tarifs des services publics et une augmentation des loyers pour éliminer progressivement la non-rentabilité du secteur des services publics. Dans ce cas, le loyer est augmenté jusqu'à un niveau qui couvre les frais d'exploitation de l'immeuble et ses réparations courantes ; Étant donné que, comme déjà mentionné ci-dessus, il n'y a pas de propriétaire dans ce projet, les coûts des grosses réparations et de la reconstruction du bâtiment seront soit imputés au budget, soit ne seront pas du tout imputés. De plus, une situation contradictoire se développe dans le travail des services publics : ils pratiquent actuellement la pratique du subventionnement croisé - une partie des coûts de fourniture de services à un groupe de consommateurs (la population) est transférée à un autre groupe (entreprises, organisations).

À proprement parler, une augmentation des tarifs pour la population devrait impliquer leur réduction pour d'autres groupes de consommateurs de services publics, cependant, une telle formulation de la question n'est pas explicitement énoncée dans les mesures proposées. Cette formulation du cas dans son ensemble témoigne d'un manque de compréhension de la différence entre le loyer (loyer) et les frais de fonctionnement de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement. En particulier, les coûts d’exploitation du parc de logements et des dortoirs délabrés (avec une densité d’habitants relativement plus élevée par mètre carré de surface totale de construction) sont nettement plus élevés que les coûts d’entretien du nouveau parc de logements de luxe. En conséquence, le montant du paiement pour vivre sur un «mètre carré» d'une auberge s'avère plusieurs fois plus élevé que pour la même superficie d'appartements confortables ordinaires, et dans ces derniers, d'autant plus élevé que dans «l'élite» appartements parc de logements. Néanmoins, le loyer d’un appartement représente un loyer (ou plus précisément un quasi-loyer) du propriétaire. La taille de ces derniers est réglée par d'autres raisons ; il n'est directement lié ni aux coûts d'exploitation du bâtiment ni au coût de sa construction. L’absence des propriétaires dans ce dispositif de régulation des services de logement ne signifie naturellement pas la suppression des revenus locatifs dus à la localisation et aux différents niveaux de confort du logement. Or, désormais, ces revenus sont appropriés par les résidents, et de manière implicite. Cela entraîne un certain nombre de conséquences importantes et pas tout à fait évidentes, qui ne se révèlent qu'à long terme.

Premièrement, l’absence de revenus locatifs explicites directement pris en compte en termes monétaires réduit l’assiette fiscale de la ville. De plus, le poste de recettes du budget de la ville (revenus de la location des biens communaux) se transforme en poste de dépenses : même après la mise en œuvre réussie de la réforme du logement et des communes, de grosses réparations des immeubles d'habitation devront être effectuées aux frais des fonds budgétaires d’une manière ou d’une autre.

Deuxièmement, outre le problème des réparations majeures, se pose également le problème de la construction de nouveaux logements et/ou de la reconstruction de l'ancien parc de logements. Il devient impossible d'arrêter le processus de détérioration des logements tout en poursuivant les nouvelles constructions : des volumes élevés de construction de logements conduisent tôt ou tard à des volumes tout aussi élevés de cession de logements dans un parc immobilier délabré. La formation progressive de bidonvilles urbains devient inévitable. Même si le loyer était fixé au moins au niveau des déductions pour amortissement pour rénovation, des fonds centralisés permettraient de réaliser de nouvelles constructions et de réinstaller des maisons vétustes. Dans cette situation, le logement passe du capital reproducteur à un bien exclusivement de consommation avec une longue période d'utilisation. Cela en soi ne soulève pas d'objections, notamment dans le cas d'une maison individuelle (chalet), mais le fait est qu'avec un tel mécanisme d'inclusion du parc immobilier dans les échanges marchands, ce fonds ne peut pas devenir un capital, c'est-à-dire qu'il ne peut pas apporter de profit à son propriétaire. Ainsi, à proprement parler, les investissements dans la construction de logements deviennent impossibles, puisqu'il s'agit uniquement de l'acquisition de biens de consommation ; En conséquence, prêter pour ce processus est également impossible (si l'on ne prend pas en compte le domaine relativement étroit du crédit à la consommation). En conséquence, le volume total des investissements diminue, ce qui affecte également le taux de croissance économique du pays dans son ensemble.

Enfin, troisièmement, la situation actuelle réduit considérablement la mobilité du marché du travail, car en général, le loyer n'est toujours pas inclus dans le prix du travail. Les loyers élevés qui accompagnent le petit marché des appartements résidentiels, proposés principalement par les particuliers propriétaires de logements privatisés et les intermédiaires, compliquent considérablement la migration. Les déséquilibres territoriaux s’aggravent, ce qui nuit également à la croissance économique. Les villes, surtout les petites, deviennent une sorte de « piège pour les chômeurs ».

Ainsi, les principales mesures de la réforme proposée du logement et des services communaux indiquent seulement une volonté de libérer les budgets de l'État et des collectivités locales d'une partie des coûts, mais ne résolvent en rien les principaux problèmes dans ce domaine. Afin de parvenir au lancement du mécanisme capitaliste de développement urbain, des changements institutionnels beaucoup plus profonds sont nécessaires (par exemple, l'abolition du droit au logement, l'introduction de délais pour la privatisation du logement et d'autres mesures plutôt impopulaires dans la Russie moderne. ). En outre, des changements structurels sont également nécessaires : le coût extrêmement élevé de la construction d'un mètre carré de logement, associé à sa très faible qualité, conduit au fait que le volume des nouvelles constructions dans les villes russes est en constante diminution. De plus, le faible niveau des salaires moyens en général ne permet pas à de larges pans de la population de manifester une demande de nouveaux logements. Au final, le prix de construction de 1 m². m de logements neufs devrait être inférieur au prix de 1 m². m. starog (c'est-à-dire niveaux de prix moyens) ; de plus, même le salaire minimum devrait permettre au salarié de louer un logement. C'est seulement dans ce cas que l'on peut parler de lancement d'un mécanisme de marché. Malheureusement, les tendances actuelles de l’économie russe sont directement opposées ; Le résultat est une accumulation constante de déséquilibres. Il devient de plus en plus difficile d'éliminer ces derniers ; le résultat de cette évolution de la situation pourrait être un retour à la distribution bureaucratique d'une partie des biens économiques et au rationnement de la consommation d'une partie de plus en plus importante des services. Les disproportions sont loin d'être aussi inoffensives qu'elles pourraient paraître à première vue - en particulier, le manque de logements disponibles ne permet pas de résoudre les problèmes de fermeture d'un certain nombre de mines non rentables dans l'industrie charbonnière, même avec certains fonds alloués par le gouvernement. pour la reconversion et l'adaptation des mineurs.

À son tour, la protestation sociale des travailleurs qui, par la volonté du destin, se retrouvent dans des villes et des régions en dépression peut finalement conduire à un changement de cap politique et à l’arrêt des réformes de marché qui semblaient irréversibles. Il est clair que l’État et l’élite économique ne comprennent pas l’essence de la question du logement dans une économie en transition. Il semble que cela rende inévitables de futurs phénomènes négatifs dans le développement des villes russes.

Chapitre 2. Réforme du secteur du logement et des services communaux

2.1 Principaux objectifs de la réforme du secteur du logement et des services communaux

L'objectif principal de la réforme du logement et des services communaux est de garantir aux citoyens une fourniture de logements et de services communaux de haute qualité, fiable et abordable. En raison du changement de formation du pays, la participation de l'État à l'économie a fortement diminué. Le deuxième objectif de la réforme est donc d'optimiser les dépenses budgétaires dans le domaine du logement et des services communaux.

Essentiellement, le logement et les services communaux cessent d'être un bien public, mais deviennent un produit de consommation personnelle, tandis que le rôle de l'État se transforme en garantissant la disponibilité d'un certain niveau social de logement et de services communaux. L’État offre également à ses citoyens un cadre de vie confortable et sûr. Dans la liste des outils permettant de mettre en œuvre cette responsabilité, assurer l'approvisionnement en eau, l'assainissement et le chauffage est loin d'être le moins important, c'est pourquoi l'État doit assurer, à travers les mécanismes de régulation étatique, la sécurité et la fiabilité de la fourniture des services publics.

Les objectifs initiaux de la réforme du logement déterminaient ses trois tâches principales :

Développement des relations marchandes dans le logement et les services communaux afin d'améliorer la qualité et l'accessibilité des logements et des services communaux ;

Augmenter l'efficacité des dépenses budgétaires ; un soutien ciblé aux citoyens qui en ont réellement besoin en fournissant un certain niveau de logement et de services communaux ;

Régulation du complexe utilitaire pour assurer sa performance et son développement, la fiabilité et la sécurité des services fournis.

2.2 À propos de la transition vers un nouveau système de paiement pour le logement et les services publics

Conformément à l'article 15 de la loi de la Fédération de Russie « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement » et afin d'augmenter le niveau de logement et de services communaux pour la population, le Conseil des ministres - Gouvernement de la Fédération de Russie décide :

Approuver le calendrier d'une transition progressive vers un nouveau système de paiement pour le logement et les services publics conformément à l'annexe.

Maintenir pendant la période transitoire la procédure existante de financement des coûts des grosses réparations du parc immobilier de l'État et des communes et ne pas inclure ces coûts dans le logement et les services communaux payés par les citoyens.

Établir qu'une augmentation du montant du paiement pour le logement et les services publics s'effectue avec l'utilisation simultanée de mesures de protection sociale pour les citoyens sous la forme de leur fournir une compensation (subventions) pour le paiement du logement et des services publics dans le cadre de la norme sociale pour le logement superficie et normes de consommation des services publics, en tenant compte du revenu familial total et des prestations existantes.

Approuver le règlement ci-joint sur la procédure d'octroi aux citoyens d'indemnisations (subventions) pour payer le logement et les services publics.

Réaliser, à partir du 1er janvier 2014, la transition vers des relations contractuelles entre les propriétaires de logements et de services publics avec des entités commerciales - réparation et entretien des logements et entreprises de services publics.

Établir que la perception des paiements pour les services publics et le paiement des logements mis en location ou en location est effectuée par les propriétaires de logements ou un organisme autorisé à exercer ces fonctions.

Établir que l'approbation des normes de consommation du logement et des services communaux, des taux et tarifs du logement et des services communaux dans les conditions et niveaux de paiement des citoyens en pourcentage des coûts d'entretien et de réparation du logement et des services publics, déterminés par la présente résolution , est effectué par l’administration locale.

Fixer à partir du 1er janvier 2014 le montant des pénalités pour retard de paiement pour le logement et les services publics à raison de un pour cent pour chaque jour de retard.

Au Comité de la Fédération de Russie sur l'économie municipale dans un délai de 2 mois :

a) approuver :

méthodologie de détermination des normes de consommation pour le logement et les services communaux ;

méthodologie de calcul des taux et tarifs économiquement réalisables pour le logement et les services communaux ;

b) soumettre des propositions au Conseil des ministres - Gouvernement de la Fédération de Russie :

sur le passage à la détermination de l'offre de logements et au paiement de l'utilisation des locaux d'habitation en fonction de la superficie totale des appartements ;

sur l'organisation du contrôle de l'État sur l'usage et la sécurité du parc immobilier.

Le ministère du Travail de la Fédération de Russie soumet dans un délai de 2 mois au Conseil des ministres - le gouvernement de la Fédération de Russie des propositions sur la procédure de calcul du revenu familial total moyen.

Le ministère des Finances de la Fédération de Russie doit maintenir, pendant la période de transition progressive vers un nouveau système de paiement du logement, la procédure d'octroi de subventions aux administrations locales pour l'entretien et la réparation des logements, ainsi que pour le logement et les services communaux, dans la mesure où ils ne sont pas couverts par les fonds provenant des paiements des citoyens pour le logement.

Confier au Comité de la Fédération de Russie pour l'économie municipale la coordination du travail des autorités exécutives des républiques de la Fédération de Russie, des territoires, des régions, des régions autonomes, des districts autonomes, des villes de Moscou et de Saint-Pétersbourg pour mettre en œuvre une transition progressive vers un nouveau système de paiement pour le logement et les services publics.

Tandis que les autorités de l'État des entités constitutives de la Fédération de Russie et les gouvernements locaux conservent le droit d'établir les paramètres de base de la transition vers un nouveau système de paiement pour le logement et les services publics, un système sera créé dans lequel le montant du financement du gouvernement fédéral Le budget (principalement sous forme de transferts) sera calculé sur la base des normes fédérales. Dans le même temps, il est recommandé aux entités constitutives de la Fédération de Russie d'utiliser un mécanisme similaire pour répartir les fonds budgétaires entre les municipalités.

Norme fédérale de norme sociale pour la zone d'habitation. Les autorités publiques des entités constitutives de la Fédération de Russie ont le droit, conformément à la législation de la Fédération de Russie, d'établir des normes régionales pour les normes sociales des zones d'habitation, ainsi que de déléguer ce droit aux organes d'autonomie locale. Toutefois, lors de la redistribution des fonds du budget fédéral entre les entités constitutives de la Fédération de Russie, le gouvernement de la Fédération de Russie sera guidé par la norme fédérale.

La norme fédérale pour la norme sociale de la zone d'habitation est déterminée sur la base des normes suivantes pour la fourniture de logements à la population : 18 m². mètres de surface totale d'habitation par membre d'une famille de trois personnes ou plus, 42 m². mètres - pour une famille de deux personnes, 33 m². mètres - pour les citoyens vivant seuls.

Norme fédérale pour le coût de la fourniture de logements et de services communaux par m². mètre de surface totale d'habitation. La norme spécifiée est calculée sur la base de l'ensemble standard du logement et des services communaux : entretien et réparation du logement, y compris les grosses réparations, l'approvisionnement en chaleur, l'approvisionnement en eau, l'assainissement, l'approvisionnement en gaz, l'approvisionnement en électricité, en tenant compte des normes de consommation moyennes en vigueur, comme ainsi que le coût marginal moyen en vigueur pour la fourniture de logements et de services communaux dans les régions économiques de la Fédération de Russie. Cette norme est révisée chaque année, et il convient d'établir que les modifications de la valeur de la norme fédérale doivent être effectuées en tenant compte du niveau général d'inflation (sauf en cas d'annulation des subventions croisées, ainsi que de fortes variations des prix de l'énergie des prix).

2.3 Contrôle public dans le secteur du logement et des services communaux

Le ministère russe de la Construction surveille et soutient le développement d'un réseau de centres de contrôle publics régionaux dans le secteur du logement et des services communaux. Des centres de contrôle publics ont été créés dans 71 entités constitutives de la Fédération de Russie.

Le contrôle public dans le secteur de l'habitat et des services communaux s'exerce sous les formes suivantes :

· suivi des pratiques répressives dans le secteur du logement et des services communaux ;

· mener des activités pour analyser les problèmes individuels dans le secteur du logement et des services communaux, à la fois dans la Fédération de Russie dans son ensemble et au sein d'une région spécifique ;

· effectuer des inspections, y compris des inspections sur place, pour examiner les recours des citoyens ;

· fournir une assistance aux citoyens dans la protection de leurs intérêts devant les tribunaux ;

· procéder à un examen public des actes juridiques réglementaires aux niveaux fédéral et régional ;

· surveiller la mise en œuvre des programmes régionaux de réinstallation des logements délabrés et la mise en œuvre des programmes régionaux de réparations majeures dans les immeubles d'habitation.

Des organisations à but non lucratif travaillant dans le domaine de l'éducation au logement et protégeant les droits des consommateurs de services de logement et de services publics existent dans toutes les entités constitutives de la Fédération de Russie. NP « Contrôle du logement et des services communaux » a dressé un registre de ces organisations, qui est accessible au public sur le site Web gkhkontrol.ru. Le registre a été publié sous la forme d'un annuaire regroupant 323 organisations spécialisées à but non lucratif.

Depuis le 1er janvier 2014, l'accueil public du PN « Logement et Contrôle Communal » et les accueils publics régionaux ont reçu plus de 2 500 demandes de citoyens, et plus de 400 événements pédagogiques et pédagogiques ont été organisés, notamment sur la constitution d'une nouvelle capitale. système de réparation.

2.4 Changements fondamentaux dans le financement du logement et des services communaux dans la Fédération de Russie

Comme on le sait, avant la réforme, environ 98 % des coûts d'entretien et de développement du secteur du logement et des services communaux de l'industrie incombaient au budget des ministères, départements, entreprises ou organismes en charge du logement et des services communaux. installations.

La dépendance financière presque totale du secteur du logement et des services communaux à l'égard du budget, ainsi que des départements et entreprises concernés, a eu un impact extrêmement négatif sur son travail, à la fois en raison de l'allocation résiduelle de fonds et, dans une moindre mesure, en raison au manque d'intérêt pour leur utilisation rationnelle. Il n’y avait aucune capacité à coordonner le travail et à manœuvrer les ressources en raison d’une désunion généralisée au sein du ministère. Les pertes énormes dans les entreprises de logement et de services communaux étaient courantes. Les budgets des territoires et départements connaissent des difficultés financières considérables. Les dépenses en matière de logement et de services communaux représentaient entre 30 et 70 % des budgets de nombreux territoires, villes et communes, ce qui rendait difficile la satisfaction des besoins.

Les entreprises de l'industrie, de l'agriculture, de la construction et d'autres secteurs de l'économie, au bilan desquelles se trouvaient les logements et les services communaux, ont été contraintes d'exercer des fonctions inhabituelles pour elles. Des ressources en main-d'œuvre, matérielles et financières ont été dépensées, qui auraient pu être utilisées avec une plus grande efficacité pour le développement et l'amélioration de la production, augmentant ainsi son efficacité.

Par conséquent, l'industrie elle-même, ainsi que d'autres secteurs et domaines de l'économie, les organismes gouvernementaux et les budgets de tous les niveaux, étaient principalement intéressés à éliminer tous ces phénomènes négatifs, et donc à réformer le secteur du logement et des services communaux.

Actuellement, plus de 90 % des logements départementaux et des équipements publics ont été transférés à la propriété communale. Ainsi, la majorité des entreprises qui ont transféré des logements et des services communaux aux collectivités locales se sont déjà affranchies des fonctions non productives qui leur étaient inhabituelles, en se concentrant sur l'efficacité de la production. Un autre résultat positif de ce travail a été le transfert de la majeure partie des sociétés de logement et de services publics à la propriété municipale, ce qui a largement éliminé les phénomènes négatifs associés à la désunion départementale de l'industrie. Dans le même temps, les budgets territoriaux engagent des coûts supplémentaires importants pour l'entretien des objets admis en propriété municipale, dépassant dans de nombreux cas les capacités de l'assiette fiscale de nombreux territoires. Les versements de subventions ont augmenté et le nombre de budgets de subventions a augmenté.

Par conséquent, la nécessité d'une solution rapide à la tâche principale de la réforme s'est intensifiée - la transition des entreprises du secteur du logement et des services communaux vers l'autosuffisance, la réduction puis l'élimination de leur dépendance à l'égard du financement budgétaire. Pour stimuler le logement et la réforme communale, des leviers sont également utilisés pour fournir une aide financière temporaire aux entités constitutives de la Fédération de Russie, notamment lors de l'octroi de prêts sur le budget fédéral pour combler le déficit de trésorerie, pour rembourser les dettes sur les salaires et autres prestations sociales. .

2.5 Modernisation du complexe de services publics. Attirer les investissements privés dans l’industrie

La modernisation du complexe de services publics est l'un des domaines de travail clés du ministère russe de la Construction. En raison de la nécessité de moderniser le secteur du logement et des services communaux tout en limitant la croissance des tarifs et avec une utilisation minimale des fonds budgétaires, l'État prend des mesures pour attirer les investissements privés dans l'industrie.

À l'heure actuelle, les travaux sont effectivement achevés pour élaborer un cadre réglementaire visant à créer les conditions permettant d'attirer les investissements privés dans le logement et les services communaux.

Une trentaine d'actes juridiques réglementaires ont été adoptés, dont 16 au cours des six derniers mois. Un cap a été fixé pour la transition vers une planification des investissements à long terme et une réglementation tarifaire. Des modifications législatives clés ont été approuvées visant à créer les conditions nécessaires pour attirer les investissements privés dans le secteur du logement et des services communaux, formant ainsi de nouvelles « règles du jeu ».

Aujourd'hui, la tâche principale est d'apporter un soutien méthodologique à la mise en œuvre de ces règles, ainsi qu'à la mise en œuvre effective de la nouvelle législation par les autorités régionales et locales.

À cet égard, pour les entités constitutives de la Fédération de Russie, le ministère russe de la Construction a préparé un ensemble modèle de mesures (« feuille de route ») pour le développement du logement et des services communaux des entités constitutives de la Fédération de Russie, contenant un liste détaillée des mesures visant à assurer la mise en œuvre aux niveaux régional et communal de toutes les décisions fédérales dans le domaine du logement et des services communaux (modernisation des infrastructures utilitaires, amélioration de la qualité des services publics, travail des systèmes régionaux de grosses réparations des biens communs dans les immeubles d'habitation, la mise en œuvre de programmes de relocalisation des citoyens du parc de logements délabrés, l'augmentation de la transparence de l'industrie, etc.). De tels ensembles de mesures doivent être approuvés dans chaque région au cours de l'année 2014 et deviendront l'une des conditions pour fournir un soutien financier aux régions du Fonds d'aide à la réforme du logement et des services communaux.

Pour les acteurs du marché, les régions, les municipalités, les banques et les investisseurs, le ministère russe de la Construction a organisé des travaux visant à créer un registre des meilleures pratiques d'investissement privé dans l'industrie, qui offrira l'occasion d'étudier, d'utiliser et de reproduire des expériences réussies.

Déjà, plus de 70 projets d'investissement totalisant plus de 227 milliards de roubles sont mis en œuvre dans les régions. Sur ce montant, plus de 139 milliards de roubles (61 %) proviennent d'investisseurs privés.

Conclusion

L'économie mondiale n'est pas une stratégie des entreprises de logement et de services communaux elles-mêmes, mais des autorités à leur égard, légitime en raison de leur dépendance financière et administrative à l'égard de l'administration municipale. L'économie mondiale ne prévoit pas de réduction directe à court terme des fonds budgétaires alloués ni d'augmentation des tarifs, toutes choses étant égales par ailleurs.

Les énormes dépenses courantes pour le logement et les services communaux et le besoin d'investissements en capital visent à la formation d'un système de sources multivariées pour leur financement.

Pour former un système de développement multivarié des infrastructures urbaines, un ensemble de mesures doivent être élaborées au sein du gouvernement local pour faciliter l'afflux de ressources financières. Ce complexe repose sur des outils marketing. Les fonds reçus sont utilisés pour l'introduction de technologies économes en ressources, l'automatisation, la mécanisation, l'assurance et d'autres mesures qui réduiront à l'avenir les coûts actuels dans le secteur du logement et des services communaux.

L'orientation principale de la stratégie globale d'épargne en ce qui concerne les organismes de logement est la diversification connexe des activités des logements et des entreprises communales. Une offre de services large mais harmonieuse permettra l'émergence de nouvelles sources de financement des entreprises d'habitat et de services communaux tout en maintenant le profil de leurs activités et en répondant mieux aux besoins de la population.

La stratégie de l'économie mondiale est la stratégie des autorités vis-à-vis des entreprises unitaires municipales de logement et de services communaux, qui implique une réduction globale des coûts grâce à la mise en œuvre d'une stratégie de diversification au sein de l'entreprise, de réingénierie organisationnelle et financière et de mécanisation. Pour les entreprises de services publics, la stratégie de l’économie mondiale s’exprime dans l’introduction de technologies économes en énergie.

Une évaluation comparative du niveau de développement du logement et des services communaux en Russie et dans les pays étrangers développés démontre un niveau insuffisant de qualité de service à la population et un mécanisme de gestion inefficace dans le secteur du logement et des services communaux en Russie. Le développement et la mise en œuvre d'approches qualitativement nouvelles de l'organisation et de la gestion de ce complexe devraient être réalisés en tenant compte de l'expérience des pays étrangers développés.

Ces dernières années, il est devenu évident que le seul moyen de mettre en œuvre les tâches de logement et de services communaux est une approche systématique, puisque le ralentissement des réformes n'est pas associé à des échecs individuels des dirigeants, mais est devenu un phénomène qui a eu un impact important. nombre de régions du pays. Il existe une certaine contradiction dans le fait que la gestion du processus de réforme du secteur du logement et des services communaux au niveau fédéral est essentiellement de nature sectorielle, alors qu'au niveau municipal elle est véritablement globale. Les experts notent un faible lien entre la réforme du logement et des communes et le processus de gestion immobilière urbaine, la réforme du système budgétaire et fiscal et la formation d'une base municipale de normes socio-techniques. La sortie de crise n'est possible que par un changement dans le fonctionnement global du secteur du logement et des services communaux et dans la gestion de ce domaine. Une approche systématique doit prendre en compte la restructuration structurelle de l'industrie et les changements dans les relations entre les acteurs interagissant dans ce domaine.

Le concept d'un programme détaillé de réforme et de modernisation du logement et des services communaux, présenté dans les principaux points sur la base du modèle universel de marché social formulé pour le développement sans subventions de ses entreprises et organisations constitutives, révèle les principales orientations, méthodologiques approches et calculs des mesures proposées. Et des recommandations spécifiques élaborées sur cette base pour la formation d'une nouvelle qualité de logement et de services communaux, leurs tarifs doux socialement vérifiés contribueront à accroître la modernisation technologique de la production, à mettre à jour les équipements, les systèmes de communication et, surtout, à améliorer le confort et le niveau. du mode de vie des Russes.

Les principaux objectifs de la réforme du logement et des services communaux sont :

offrir des conditions de vie répondant aux normes de qualité;

réduire les coûts des prestataires de services et, par conséquent, les tarifs tout en maintenant les normes de qualité des services fournis ;

atténuation pour la population du processus de réforme du système de paiement du logement et des services publics lors de la transition de l'industrie vers un mode de fonctionnement à l'équilibre.

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L'état du secteur du logement dans la Fédération de Russie.

Une nouvelle approche pour façonner la politique du logement

(Revue analytique)

N.P. Koshman, président de l'Association russe des constructeurs,

K.K. Glinsky, directeur adjoint du Département du logement abordable et du marché hypothécaire, constructeur honoraire,

V.N. Ponomarev, vice-président, directeur du Département du logement abordable et du marché hypothécaire, docteur en sciences physiques et mathématiques, professeur

Extrait de la Charte des constructeurs de Russie

« Si le gouvernement assure le processus d'acquisition de logements en tant que propriété personnelle, alors il remplit son obligation envers ses citoyens et élargit les possibilités de leur participation à la prospérité de l'État »

F.Roosevelt

I. Etat du parc immobilier

Un demi-siècle s'est écoulé depuis l'adoption en 1957 de la résolution du Comité central du PCUS et du Conseil des ministres de l'URSS « Sur le développement de la construction de logements en URSS ».

La politique d'avant la réforme dans le secteur du logement reposait sur une réglementation étatique stricte des relations en matière de logement, basée sur le financement budgétaire de la construction de logements et sur le système étatique de distribution des logements achevés.

En 1980, les logements privés représentaient 33,3 pour cent du parc total de logements (1 861 millions de mètres carrés), y compris dans les villes - 19 pour cent et dans les zones rurales - 66 pour cent, respectivement, des fonds de logement urbain et rural.

Conformément à la Constitution de l'URSS de 1977, le droit des citoyens au logement était assuré par le développement et la protection du parc de logements publics et publics, la promotion de la construction de logements coopératifs et individuels, la répartition équitable sous contrôle public de l'espace de vie fourni comme le programme de construction de logements confortables a été mis en œuvre, ainsi que le loyer modique d'un appartement et des services publics.

Les nouvelles relations économiques fondées sur les principes du marché ont radicalement modifié les approches du secteur du logement.

En 1993, la Constitution de la Fédération de Russie a confié à l'État l'obligation d'encourager la construction de logements et de créer les conditions nécessaires à l'exercice du droit des citoyens au logement. Dans le même temps, une nouvelle clause importante est apparue : « … les personnes à faible revenu et les autres citoyens spécifiés dans la loi qui ont besoin d'un logement en bénéficient gratuitement ou à un prix abordable auprès de l'État, des municipalités et d'autres fonds de logement. (Article 40).»

Le transfert libre vers la propriété des citoyens des locaux d'habitation occupés par eux dans les fonds publics de logement (privatisation) a permis en peu de temps de former une immense couche de propriétaires, qui est ensuite devenue la base du marché du logement existant.

Déjà en 2000, la part du parc de logements appartenant aux citoyens s'élevait à 58 pour cent (1 620 millions de m²). Au cours des cinq années suivantes, ce chiffre a atteint 73,7 pour cent et a dépassé celui de la plupart des pays développés du monde, résultat des changements dans la politique nationale du logement et du refus de l’État de financer directement la construction massive de logements.

Si en 1990 la superficie des logements construits par la population avec ses fonds propres et empruntés s'élevait à 6,0 millions de m². sur 61,7 millions de m². de logements construits en tenant compte des zones rurales (9,7 pour cent), puis en dix ans cette part est passée à 41,6 pour cent, et en 2006 elle était de 47 pour cent, ce qui démontre, depuis les années 90, le retrait rapide de l'État de ce secteur du économie .

Depuis 1987, la part du parc de logements sociaux est passée de 80 à 15 pour cent. Si en 1990, 14 pour cent des familles enregistrées comme nécessiteuses recevaient de nouveaux appartements, en 2005, cette part n'était que de 4 pour cent.

Ainsi, par rapport au milieu du siècle dernier, les changements survenus au début du nouveau siècle dans la structure politique et économique de notre pays ont influencé de manière significative toutes les composantes du secteur du logement.

Malheureusement, lors de la première étape de la formation du nouveau cadre législatif, les processus de transfert effectif des immeubles d'habitation et des terrains adjacents aux propriétaires des locaux à des fins de gestion n'étaient pas logiquement achevés.

Même aujourd'hui, deux ans après l'adoption du Code du logement de la Fédération de Russie, la division organisationnelle des fonctions de gestion et d'entretien du parc de logements n'est pas vraiment achevée.

Après une percée significative dans le domaine de la construction de logements dans les années 60 et 80, la Fédération de Russie est entrée dans le XXIe siècle en portant sur ses épaules le fardeau des problèmes qui s'étaient accumulés dans le secteur du logement au cours des dernières décennies et ont atteint une masse critique.

L'état catastrophique du parc immobilier, l'état extrêmement insatisfaisant du système de logement et de services communaux, l'état d'urgence presque universel des réseaux d'ingénierie et de communication, la faible solvabilité de l'écrasante majorité de la population - tels sont les principaux problèmes qui se posent chaque jour. ont un impact plus important sur la stabilité sociale de la société.

Il n’est plus nécessaire de convaincre qui que ce soit de l’importance économique et sociale du logement.

Aujourd'hui, huit personnes sur dix dans la liste des concepts de leur richesse mettent en premier lieu la présence d'un appartement confortable ou d'une maison personnelle. Il y a près de quarante ans, même le célèbre personnage négatif du film populaire « Soleil blanc du désert » Abdullah, décrivant sa compréhension d'une vieillesse heureuse, mettait « un bon foyer » à la première place.

Au début de la perestroïka en URSS, 14 millions de familles (environ 40 millions de personnes) étaient sur la liste d'attente pour un logement.

Le plus grand nombre de personnes dans le besoin se trouvait dans la RSFSR - plus de 8 millions de familles. Dans le même temps, 17 pour cent du parc immobilier total en Russie (30 millions de mètres carrés) étaient des bâtiments délabrés et peu sûrs, et plus de 14 pour cent du parc immobilier de l'État et des municipalités avaient besoin de réparations urgentes.

II. Changements dans le secteur du logement

Quels changements ont eu lieu dans le secteur du logement au cours des vingt dernières années ?

Sur les 19 millions de bâtiments résidentiels qui composent le parc immobilier total en Russie (2,956 milliards de mètres carrés), plus de 60 % ont plus de 30 ans.

Le stock délabré et de secours a quadruplé (jusqu'à 120 millions de m²) et continue de croître au rythme de 20 à 24 millions de m². mètres par an. Rien qu'en 2006, plusieurs catastrophes se sont produites dans de vieilles maisons, entraînant des pertes de vies humaines.

5,3 millions de familles vivent dans des maisons à panneaux construites dans les années 50 et 60, dont la durée de vie standard est expirée.

Cinq millions de Russes vivent dans des immeubles à plusieurs appartements, ce qui nécessite des réparations majeures immédiates.

Environ 40 millions de personnes se blottissent dans des locaux qui, en principe, ne peuvent pas être qualifiés de « résidentiels », car ils ne disposent pas des équipements ménagers de base : sur l'ensemble du parc immobilier, 24 pour cent des logements n'ont pas d'eau courante, 29 pour cent n'ont pas d'égouts et 20 pour cent n’ont pas de chauffage. 19 pour cent des locaux urbains ne disposent ni de baignoire ni de douche.

Dans ces conditions, il est tout à fait naturel qu'une enquête auprès de la population de 100 localités de 44 régions, territoires et républiques de Russie, menée en mars 2006 par la Fondation Opinion publique (www.fom.ru), ait confirmé la conclusion de nombreux experts. que la question du logement est l'un des problèmes sociaux les plus urgents.

Deux tiers des personnes interrogées (65 %) estiment que là où ils vivent, la population bénéficie d'un logement « médiocre ». Un répondant sur quatre a qualifié la situation de « satisfaisante » et seulement 4 % de bonne.

La part des évaluations négatives de la situation du logement est la plus élevée parmi les habitants des zones rurales (71 %), ainsi que parmi les personnes interrogées de Sibérie (72 %) et d'Extrême-Orient (75 %).

Même à Moscou, la moitié des personnes interrogées estiment que la population est mal dotée en logements.

Seulement 10 pour cent des Russes constatent des changements positifs dans ce domaine ces derniers temps, tandis que 28 pour cent des personnes interrogées soutiennent le point de vue opposé : la situation s'aggrave. La majorité (51 %) estime que la situation dans le secteur du logement n'a pas changé au cours des deux dernières années.

La dépréciation des immobilisations dans le logement, les infrastructures communales et l'énergie a presque franchi le seuil critique et s'élève à 70 pour cent. Selon les experts, cela entraînera des catastrophes d’origine humaine à grande échelle dans les années à venir.

Pour la première fois ces dernières années, une pénurie de capacité énergétique a commencé à se développer à Moscou, dans l'Oural et dans plusieurs autres grandes régions, et cette pénurie continue de s'aggraver.

En général, depuis 1995, dans la structure de production des principales industries de l'industrie de l'énergie électrique, il y a eu une diminution des indicateurs volumétriques : si en 1995 l'industrie de l'énergie électrique représentait 10,5 pour cent du volume total des produits manufacturés, alors en 2004, ce chiffre est tombé à 7,6 pour cent, soit 0,5 pour cent de moins que le niveau de 1992.

Tout cela nécessitait une réforme de l’industrie électrique russe. L'objectif principal était d'améliorer l'efficacité des entreprises du secteur, de créer les conditions de son développement basées sur la stimulation des investissements et de garantir un approvisionnement énergétique fiable et ininterrompu aux consommateurs.

Des changements radicaux ont déjà commencé : le système de régulation étatique de l'industrie change, un marché de l'électricité compétitif se forme et de nouvelles entreprises sont créées. Le concept de la stratégie de l'OAO RAO UES de Russie pour 2003-2008 a été adopté. « 5+5 », selon lequel la structure cible de l'industrie sera formée en 2008.

Nous ne pouvons qu’espérer que la réforme atteindra les étapes prévues et que le secteur de l’énergie sera en mesure de fournir tout le nécessaire au secteur du logement et des services communaux du pays, qui croît simultanément avec le parc immobilier.

L'offre moyenne de logements en Russie est de 20,9 mètres carrés. m par personne, soit près de deux à trois fois moins que dans les pays européens développés, où ce chiffre est de 40 m². par personne ou plus, et aux USA - environ 80 m². par personne.

Mais cette sécurité, comme on dit en Russie, est « moyenne pour la région ».

Une petite partie des citoyens vit dans des appartements de luxe offrant de grandes surfaces et un confort accru (le nombre d'appartements de quatre pièces ou plus est de 4,1 millions). 16,8 millions de familles vivent dans des appartements de trois pièces et la grande majorité - 36,5 millions de familles - vivent dans des appartements d'une ou deux pièces.

Il s'agit principalement d'appartements reçus pendant la période des réformes de Khrouchtchev. Au fil des années, les premiers propriétaires ont vieilli, leurs enfants ont grandi, ils ont fondé leur propre famille, leurs petits-enfants ont déjà grandi et ils continuent tous à vivre ensemble, attendant des décennies pour avancer dans la voie de meilleures conditions de vie. Par conséquent, l’indicateur moyen national de l’offre d’espace de vie ne reflète pas fidèlement la situation réelle.

Si en 1980, 0,43 m² par personne a été introduit dans les villes et villages, en 2005, cette valeur est tombée à 0,33 m². Par conséquent, pour que nous puissions atteindre au moins le niveau européen d'offre d'espace de vie, il est nécessaire d'augmenter le volume de mise en service des logements à au moins 1 m². par personne et par an.

III. Projet national prioritaire « Des logements abordables et confortables pour les citoyens russes »

1. Parc de logements.

L'état catastrophique du parc immobilier, le droit de millions de nos concitoyens à vivre dans des conditions humaines, qui n'a pas été réalisé depuis des décennies, et donc la tension sociale qui couve dans la société, n'ont laissé aux autorités d'autre alternative que d'inclure le la question du logement parmi les projets sociaux prioritaires.

Le projet national « Des logements abordables et confortables pour les citoyens russes » (ci-après dénommé le projet) en cours de mise en œuvre est aussi important que difficile à mettre en œuvre.

L'abordabilité du logement conformément au programme cible fédéral « Logement » pour 2002-2010 (ci-après dénommé le programme), qui constitue la base du projet, est considérée du point de vue des obligations légales de l'État envers certaines catégories de citoyens. , se distinguant de la population générale selon certaines caractéristiques fédératrices (habitants du Nord, victimes de Tchernobyl, militaires, migrants de Baïkonour ou jeunes familles). En termes simples, ce sont des catégories de bénéficiaires.

Pour eux, un soutien de l'État est mis en place, ce qui, selon les développeurs du programme, est capable d'assurer une augmentation suffisante du pouvoir d'achat.

De toute évidence, les problèmes énumérés ci-dessus nécessitaient, lors de l'élaboration d'un projet de cette envergure, la justification financière, économique, technique et sociologique la plus sérieuse des mesures et mécanismes prévus pour assurer la réalisabilité des résultats finaux.

Bien que les indicateurs financiers de la deuxième étape du programme (2005-2010) aient été clarifiés sur la base des résultats des années précédentes, partiellement modifiés structurellement, et qu'il ait lui-même acquis un seul client étatique et reçu de nouveaux indicateurs, le programme a conservé le principe d'origine - fournir un soutien financier de l'État pour l'achat d'un logement uniquement à des catégories sélectionnées de citoyens.

Les principaux mécanismes financiers de mise en œuvre du programme sont des subventions et des prêts qui, selon ses promoteurs, devraient augmenter la demande effective de la population, accélérer la formation du marché du logement et ainsi atténuer rapidement l'acuité du problème du logement. Selon le schéma classique, la demande devrait influencer la croissance de l’offre et attirer des investissements importants dans la construction de logements abordables et confortables.

Dans ce contexte, l'opinion de A.S. Starovoitov, dans un passé récent chef du Département national de la politique du logement du Gosstroi de Russie, et maintenant chef adjoint du Rosstroi, l'un des principaux spécialistes dans ce domaine, qui en 2003 - 2006 était membre du Réseau consultatif sur les questions urbaines, mérite une attention particulière et de l'Administration du logement de la Commission économique des Nations Unies pour l'Europe : « Le terme « abordabilité » est apparu relativement récemment dans le vocabulaire des spécialistes russes du logement, lorsque beaucoup d'entre eux ont commencé à coopérer activement avec diverses organisations internationales et experts travaillant dans le domaine de la politique du logement. Dans l'usage professionnel international, deux mots anglais sont utilisés, traduits en russe par « disponibilité » : « abordable » et « accessibilité ».

L'accessibilité au sens de l'anglais « abordable » a une interprétation sans ambiguïté de l'orientation sociale en matière de fourniture de logement et est interprétée comme la capacité de fournir un logement adéquat aux catégories de la population qui ne peuvent pas l'acheter de manière indépendante aux conditions du marché, c'est-à-dire comme synonyme de logement social.

Dans les documents de l'ONU, le terme « abordabilité » du logement est interprété comme suit : « Un logement abordable est un logement de qualité standard, fourni à des prix inférieurs à ceux généralement proposés sur le marché immobilier local. Il peut s'agir de logements locatifs subventionnés, de logements privés subventionnés à bas prix, y compris de logements en copropriété, et, dans certaines situations de marché, de logements à bas prix à vendre. Les plans d’urbanisme et de logement des autorités locales devraient prévoir la fourniture d’un nombre suffisant de logements abordables au sens ci-dessus du terme.

La définition britannique du logement abordable est la suivante : « Le logement abordable » peut être classé comme un logement social proposé à un loyer inférieur aux prix du marché, et peut également inclure d'autres formes de logements inférieurs au marché, tels que les « locations intermédiaires ». » (lorsque les taux de location sont supérieurs aux loyers sociaux, mais inférieurs aux loyers du marché). D'une manière générale, le logement abordable fait référence aux logements subventionnés ou « à faible coût », quelle que soit la forme de propriété.

Le terme « accessibilité » au sens de « disponibilité » a un sens complètement différent : une offre suffisante de logements sur le marché libre pour tous les mécanismes de marché pour son acquisition ou sa location.

Il est évident que dans le programme « Logement », les auteurs utilisent le terme « abordabilité » principalement pour désigner la création d'une offre de logement suffisante sur le marché pour diverses options abordables.

L’analyse des mécanismes proposés pour la mise en œuvre du programme nous permet de conclure que presque toutes les mesures prévues par le gouvernement de la Fédération de Russie visent uniquement à développer et à améliorer les relations commerciales dans le secteur du logement du pays.

Sur la base des données initiales du programme, nous pouvons conclure que sur les 61 pour cent de familles en Russie ayant besoin de meilleures conditions de logement, environ la moitié des familles (30 pour cent du nombre total de familles) au cours des cinq prochaines années seront capable de résoudre le problème du logement grâce à une forte augmentation de la disponibilité des prêts hypothécaires au logement . Environ 9 % des familles (soit 4,5 millions de familles) sont sur une liste d'attente pour de meilleures conditions de logement et pourraient être en mesure d'obtenir un logement grâce aux fonds sociaux de l'État et des municipalités d'ici cinq à sept ans.

Mais même sur la base de ces prévisions optimistes, le programme ne propose aucune mesure pour résoudre le problème du logement pour les 22 pour cent restants de familles nécessiteuses, soit 32 millions de personnes.»

2. Problèmes nouveaux et anciens.

La composante démographique du problème du logement, qui auparavant n'avait pas reçu suffisamment d'attention, influence de plus en plus la politique et l'économie du pays au fil du temps. Étant donné que les processus de migration externe dans notre pays n'ont pas encore acquis une ampleur significative, les principaux problèmes démographiques sont liés à la population indigène.

Les tendances constatées par le Comité des établissements humains de la CEE-ONU sont caractéristiques des pays d'Europe occidentale et orientale, y compris la Russie : une augmentation du nombre de ménages accompagnée d'une diminution simultanée de leur taille moyenne conduit à un taux de croissance de la demande de logements supérieur à la croissance démographique ; une augmentation du nombre de familles monoparentales, et donc une augmentation du nombre d'enfants vivant dans des familles monoparentales ; le vieillissement rapide de la population et l’augmentation de la dépendance qui en résulte, ce qui génère des coûts supplémentaires qui doivent être supportés par l’État.

Il s'ensuit que les plans de construction de logements doivent également prendre en compte les contradictions démographiques existantes liées à l'histoire de la formation du parc immobilier, notamment dans les grandes villes.

Dans le document de S.M. Lyzhin « Caractéristiques de l'évolution de la structure par âge de la population dans les maisons de construction de masse », publié sur le site Web www.asm.rusk.ru, et dans un certain nombre d'autres publications, une analyse est donnée, basé sur les éléments d'une étude menée par l'auteur en 1986-2005.

La formation de la structure du parc immobilier des villes est envisagée sur des périodes de temps significatives correspondant aux étapes socio-économiques de développement du pays. Dans le processus de constitution du parc immobilier de la ville, la population est répartie proportionnellement à la durée de construction et d’occupation du logement.

Les zones résidentielles sont constituées de différents types de bâtiments datant de différentes périodes de construction et d’occupation. La majorité des citadins qui ont reçu un logement de leur entreprise n'ont pratiquement pas changé de lieu de travail et de résidence, y restant jusqu'à leur mort.

Selon le recensement de la population de 2002 en Russie, 58,1 pour cent des hommes et des femmes en âge de travailler vivent continuellement dans leur lieu de résidence permanente depuis leur naissance, et 14,2 pour cent ont dépassé l'âge de travailler (à titre de comparaison, la famille américaine moyenne change de lieu de résidence et de travail au cours de sa vie 6 à 7 fois).

De ce fait, dans les grandes villes, sur les territoires des quartiers résidentiels construits dans les années 60-70, divers problèmes sociaux s'aggravent : il y a un manque catastrophique de cliniques pour personnes âgées, le nombre d'établissements préscolaires diminue, ce qui, notamment au cours de la dernière décennie, ont tout simplement disparu, laissant la place à des bureaux privés ou gouvernementaux, ou à leur place, des maisons avec des logements de luxe se sont développées.

En outre, l'expansion des zones résidentielles crée des problèmes de transport : la construction de grands supermarchés coûteux et difficiles d'accès pour les personnes âgées est devenue à la mode, tandis que les petits commerces de proximité familiers aux habitants ferment.

La raison de tels phénomènes réside dans le fait que le besoin évolue dans le temps, reflétant l'évolution démographique de la population, les caractéristiques d'âge des habitants de la ville et même des territoires.

Si auparavant les entreprises qui attiraient les citoyens à travailler elles-mêmes participaient à la construction de logements et d'infrastructures sociales, cela est désormais devenu l'affaire uniquement des autorités locales, qui, ayant reçu des pouvoirs suffisants, dans les conditions d'un changement radical du cadre législatif économique dans le domaine de l'urbanisme, n'a pas eu le temps de préparer de nouveaux plans d'urbanisme et de formuler des terrains pour une construction de masse. Si (en règle générale) la construction est réalisée localement sur le site de bâtiments démolis, il est alors pratiquement très difficile d'améliorer l'infrastructure sociale existante.

Les résultats des études sur la structure démographique de la population dans chaque type de bâtiment résidentiel aux principales étapes de la construction massive de logements ont révélé un certain nombre de caractéristiques et de phénomènes réguliers :

1. Chaque étape de la construction de logements a sa propre structure démographique de la population.

2. Chaque tranche d'âge de la population nécessite la création de conditions de service et de confort appropriées.

3. Au cours de la période de construction massive de logements de types industriels, de vastes territoires de développement résidentiel de masse avec une composition démographique spécifique de la population se sont formés, ce qui nécessite aujourd'hui de prendre en compte les caractéristiques d'âge lors de la formation de la structure de la nouvelle construction de logements et de la système de services sociaux.

Chaque âge d'une personne crée ses propres relations particulières. Qu'il s'agisse d'un petit enfant, d'un écolier, d'un jeune ou d'une personne âgée, ils ont tous leurs propres caractéristiques, besoins, habitudes et désirs qui doivent être satisfaits.

La culture du logement doit assurer un tel niveau de confort et de qualité de vie non seulement dans l'unité résidentielle elle-même - l'appartement, mais aussi sur le territoire, dans la structure générale de l'enseignement résidentiel, afin que les besoins de chaque tranche d'âge de la population sont satisfaites. Ignorer ces facteurs peut conduire à une augmentation du mécontentement social au sein de la population.

Par conséquent, les critiques du programme cible fédéral « Logement » sont entendues dans une large mesure en raison du fait que, tout en développant des instruments financiers qui augmentent la possibilité d'acheter un logement (hypothèque), il a complètement laissé en coulisses les questions d'obtention d'un logement stable. revenus sur une longue période (présence d'une production ou création d'une nouvelle), disponibilité ou manque d'infrastructures de transport, développement de services médicaux, éducatifs et autres services sociaux. Autrement dit, il n'existe pas de chiffre général concernant le volume des travaux de construction qui doivent être achevés aux étapes de mise en œuvre du projet. Tout est placé sous la responsabilité des autorités régionales et locales et il est impossible d'imaginer l'ampleur de la tâche.

S'il existe une infrastructure d'ingénierie et de transport développée, la demande peut effectivement augmenter l'offre et le marché fonctionne selon le schéma classique.

Si les problèmes énumérés n'ont pas été résolus et que nous savons à quel point la disproportion est grande dans le développement des différentes régions, y compris en termes de revenu régional par habitant de la population, alors la tâche des développeurs du programme est de résoudre le problème du logement était de le lier étroitement à d’autres projets nationaux prioritaires.

Il est donc clair pourquoi une attention particulière a été récemment accordée aux questions d'âge et de structure sociale de la population et s'est finalement reflétée lors de l'examen des approches des projets nationaux prioritaires.

En juillet 2006, le Conseil auprès du Président de la Fédération de Russie pour la mise en œuvre des projets nationaux prioritaires a été renommé et s'appelle désormais « Conseil auprès du Président de la Fédération de Russie pour la mise en œuvre des projets nationaux prioritaires et de la politique démographique ».

Parlant de l'avancement de la mise en œuvre du projet national, le premier vice-Premier ministre de la Fédération de Russie, D.A. Medvedev, a déclaré : « Il ne s'agit pas d'obtenir un appartement gratuit de l'État, mais de gagner de l'argent pour l'acheter. De telles opportunités sont créées partout dans le monde en obtenant un logement à crédit contre certaines garanties. Ce que nous appelons simplement une hypothèque.

Par conséquent, nous étions en droit de nous attendre à ce qu'il existe un programme à long terme (puisqu'un prêt hypothécaire peut être émis pour une durée d'au moins 25 ans) (ou une prévision socio-économique) de croissance de l'emploi, offrant l'opportunité à des millions de aux gens de « gagner de l’argent pour acheter un appartement ».

Si l'on prend en compte le fait qu'au cours des 15 dernières années de l'histoire du pays, pas un seul programme d'État n'a été pleinement mis en œuvre, alors on peut supposer que sans ajustements significatifs du projet, la gravité du « problème du logement » ne diminuera pas dans un avenir proche pour 30 à 40 pour cent de la population.

3. Enjeux de l'urbanisme et du complexe constructif.

Une certaine idéalisation des relations marchandes existant dans le pays n'a pas permis aux auteurs du programme de prendre en compte en temps opportun la situation réelle dans les entités constitutives de la Fédération de Russie, de corréler le taux de croissance de la construction avec les plans d'urbanisme, le disponibilité des terrains à bâtir, état du complexe de construction et secteur de la construction.

En fait, la question de l’amélioration des conditions de vie de millions de nos citoyens (en particulier d’âge moyen et âgés) qui ne sont pas des « survivants de Tchernobyl », des « habitants du Nord » ou des « personnes déplacées » est restée ouverte jusqu’à récemment. Un an seulement après le début du projet, ce sujet a commencé à apparaître dans les plans du ministère russe du Développement régional.

Les conséquences négatives d'une transition ponctuelle vers une nouvelle législation en matière d'urbanisme et de logement n'étaient pas non plus prévues.

Les codes de l'urbanisme et du logement de la Fédération de Russie, adoptés en 2004, ont certainement constitué une étape importante vers la création de conditions juridiques répondant aux exigences modernes du marché (procédures concurrentielles ouvertes pour l'attribution de terrains à construire, simplification de l'approbation et examen par l'État de l'urbanisme et de la conception). documentation, nouvelles relations juridiques dans le domaine de l'immobilier résidentiel, etc.).

Le projet a démarré dans des conditions où ces lois n'étaient pas soutenues par le cadre réglementaire approprié aux niveaux fédéral, régional et local.

En outre, les codes de l’urbanisme et du logement contiennent de nombreuses contradictions internes et nécessitent des modifications urgentes.

Étonnamment, ni dans la partie générale du programme ni dans la description des méthodes du programme, il n'y avait de place pour les questions de construction elle-même. Les sous-programmes inclus dans le programme de formation de terrains pour la construction et l'amélioration des logements et des services communaux, à partir desquels commence réellement la construction proprement dite, fixent des indicateurs de contrôle pour le marché sur le calendrier et le volume de la mise en service des logements, mais en même temps laissent se pose la question de savoir dans combien de temps le marché répondra à l'offre d'investir dans la construction de logements à l'échelle requise et le secteur de la construction est-il capable de fournir au chantier de construction tout le nécessaire ?

Le programme ne répond même pas à la question avec quelles forces et au détriment de quelles ressources les autorités locales devraient-elles simultanément résoudre le problème du logement pour les citoyens à faible revenu, à partir de quoi constituer un fonds maniable, et ainsi de suite ?

Dans les conditions actuelles, atteindre à temps les indicateurs de construction prévus sans un programme public spécial à grande échelle basé sur des méthodes de construction industrielle et le développement de la construction de logements de faible hauteur, sans attirer d'énormes investissements dans la production de matériaux de construction et l'introduction de les nouvelles technologies (y compris grâce aux investissements directs du gouvernement), sans préparation de personnel hautement qualifié pour la construction, sont presque impossibles.

Le marché est en effet capable de s'adapter rapidement à la situation, à condition qu'il existe toutes les incitations nécessaires prévues par la loi pour cela, mais pour le moment, les prévisions du ministère russe du Développement économique, même à moyen terme, ne prédisent pas des avancées significatives dans l’économie.

Quels problèmes faut-il résoudre pour parvenir à une accélération significative de l'augmentation du volume de la construction de logements ?

L'un des facteurs négatifs les plus graves qui freinent le démarrage de projets de construction à grande échelle est le fort retard des régions en matière d'urbanisme : aménagement du territoire, zonage urbain, aménagement du territoire, conception architecturale et constructive, construction, grosses réparations, reconstruction. de projets de construction d'immobilisations.

Étant donné que le Code d'urbanisme de la Fédération de Russie n'autorise pas l'attribution de terrains pour la construction d'immobilisations en l'absence de réglementations d'urbanisme et que les plans d'urbanisme élaborés au cours de la période précédente sont déjà obsolètes, leur développement nécessitera des coûts supplémentaires et des coûts importants. temps.

L'irrégularité et le retard dans l'adoption des règlements du gouvernement de la Fédération de Russie, garantissant la mise en œuvre des normes du Code d'urbanisme de la Fédération de Russie, ainsi que constituant la base du marché du logement abordable et de la réglementation technique, ont provoqué le manque de préparation des gouvernements locaux à commencer le travail.

Un autre problème concerne les règles existantes en matière de circulation des terres à bâtir. Selon le Service fédéral antimonopole, plus de 90 pour cent des terrains destinés à la construction de logements en Russie en 2005 et début 2006 ont été attribués en violation de la loi.

Une analyse du respect de la législation au niveau local, réalisée par le Bureau du Procureur général de la Fédération de Russie, indique la prévalence d'infractions spécifiquement dans le cadre du projet de logement. Tout d'abord, lors de la fourniture de terrains pour la construction de logements, lors de l'enregistrement et de la mise en œuvre des droits d'utilisation des terres. Les terrains sont retirés de la circulation en vue d'une revente spéculative ultérieure.

En attendant, les sites restent inactifs, attendant que les prix augmentent, et aucune sanction fiscale ne peut compenser les bénéfices possibles.

A cette occasion, le Premier Vice-Premier Ministre de la Fédération de Russie, D.A. Medvedev, lors d'une réunion du 31 mars 2006 sur la question « Sur la volonté des entités constitutives de la Fédération de Russie et des municipalités de mettre en œuvre le projet national prioritaire « Des logements abordables et confortables pour les citoyens russes », a déclaré :

« Ce type d’accords crée la base de systèmes pyramidaux et de l’instabilité du marché immobilier dans son ensemble. Il est clair que dans un tel marché immobilier, cela ne sera jamais abordable. Réfléchissons donc à la manière d’encourager les propriétaires à utiliser rapidement le terrain conformément à sa destination, c’est-à-dire à construire simplement des maisons.»

Jusqu'à présent, le Bureau du Procureur général de la Fédération de Russie mène des inspections dans les entités constitutives de la Fédération de Russie selon toutes les procédures établies et, par conséquent, la circulation des terres a considérablement ralenti.

Le prochain facteur négatif est le sous-développement infrastructurel des petites villes et des agglomérations, qui conduit à la migration de la population vers les grandes villes. Il existe une triste réalité : selon le recensement de la population de 2002, plus de 8 pour cent des colonies sont répertoriées comme « sans population ».

Étant donné que les grandes villes ne disposent généralement pas de programmes de développement d'investissement à long terme, une telle migration aggrave encore les problèmes sociaux qui y existent (chômage, manque de logements, d'établissements médicaux et éducatifs, situation de criminalité, etc.).

L'afflux d'investissements dans le développement des infrastructures de logement et de services communaux est entravé par deux raisons principales : la dépréciation de ses immobilisations et les énormes comptes créditeurs des entreprises de logement et de services communaux, qui ont atteint 307,5 ​​milliards de roubles à la fin de 2004.

Adoptée en 2005 aux fins du redressement financier des entreprises de logement et de services communaux, la loi fédérale « sur les accords de concession » exige l'élaboration et l'approbation d'actes juridiques réglementaires aux niveaux fédéral, régional et local, sans lesquels elle ne deviendra pas un instrument. des activités commerciales et d'investissement dans ce domaine. Par conséquent, les délais de réforme du logement et des services communaux sont repoussés, mais personne n’a annulé le lien classique « temps = argent » et personne n’a envisagé les pertes que cela entraînerait.

4. Industrie des matériaux de construction.

Du point de vue du monde de la construction, le développement d’un chantier ne dépend pas seulement de la disponibilité des chantiers. Une forte accélération du rythme de construction n'est possible que si elle est assurée par une augmentation adéquate du rythme de production des matériaux de construction.

Aujourd'hui, jusqu'à 60 à 70 pour cent de la capacité de production des entreprises existantes sont épuisées, les technologies utilisées sont obsolètes et les coûts des matériaux et de l'énergie sont extrêmement élevés. Compte tenu des délais de récupération existants (au moins 8 à 10 ans) et des indicateurs de rentabilité, la production, par exemple, d'un million de tonnes supplémentaires de ciment nécessitera plus de 4 milliards de roubles, ce qui est impossible sans investissement direct de l'État, bien que Dans certains milieux, il existe une opinion de principe selon laquelle l'investissement sur le marché relève uniquement du capital privé.

Aujourd'hui, 60 pour cent des entreprises produisant des matériaux de construction sont concentrées dans la partie européenne de la Russie, de sorte que leurs livraisons aux régions de Sibérie et d'Extrême-Orient entraînent une augmentation significative des coûts de construction. Afin de localiser correctement et de manière optimale la base de production du secteur de la construction, un programme de construction de logements clair et détaillé est nécessaire, basé sur les besoins réels de types spécifiques de logements dans les entités constitutives de la Fédération de Russie.

Enfin, après de nombreux discours de l'Association des constructeurs de Russie fin 2006, un ensemble spécifique de mesures pour le développement de l'industrie des matériaux de construction dans la Fédération de Russie a commencé à être envisagé au niveau gouvernemental, prévoyant diverses mesures d'État soutien à l'industrie.

5. Problèmes de sécurité dans la construction.

La construction d'un logement confortable implique à la fois sa fiabilité et sa sécurité lors d'un fonctionnement à long terme.

À cet égard, on ne peut s'empêcher de qualifier de critique la situation avec l'élaboration et l'adoption de réglementations techniques dans le domaine de la sécurité de la construction, qui, à partir du 1er janvier 2010, conformément à la loi fédérale « sur la réglementation technique », devraient remplacer les anciens SNiP. développé par le Comité national de la construction de Russie, mais en raison de retards bureaucratiques à un moment donné, non enregistré par le ministère russe de la Justice.

L'élaboration de réglementations techniques est en cours depuis 2003, mais le processus d'élaboration et d'adoption a été retardé de manière injustifiée et, par conséquent, aujourd'hui, la construction ne bénéficie pas d'un cadre réglementaire légitime.

Dans le même temps, les concepteurs de réglementations techniques sont confrontés à des problèmes systémiques.

La différence la plus significative entre la loi fédérale « sur la réglementation technique » et les lois similaires adoptées dans les pays de l'Europe et de la CEI réside dans le champ d'application de son application.

Le champ d'application de la loi fédérale n° 184-FZ du 27 décembre 2002 s'étend à la sécurité des processus de production. En conséquence, les questions de réglementation technique commencent à inclure notamment les questions de protection et de sécurité du travail, qui appartiennent à un domaine juridique complètement différent. Lors de la mise en œuvre de la loi, il n'existe pas de méthodologie unifiée, à la suite de laquelle des réglementations techniques spéciales sont élaborées en l'absence de réglementations techniques générales.

En outre, lors de l'élaboration des réglementations techniques, des problèmes sont apparus qui, selon les spécialistes du département de construction d'ASR, dirigé par M.I. Kaykov, sont de nature systémique.

Des conclusions similaires ont été tirées par les participants de la conférence internationale « La normalisation internationale : un moyen d'accroître l'efficacité économique des entreprises russes du complexe pétrolier et gazier », organisée par l'Union russe des industriels et des entrepreneurs :

« ... les principes de réglementation technique proposés sont fondamentalement différents des principes de réglementation technique approuvés par la Commission économique des Nations Unies pour l'Europe (CEE-ONU ; adoptés par les pays de l'UE et presque tous les pays de la CEI ; ainsi, la réforme technique en cours ne tenir compte en fait du fait que la part des pays européens La grande majorité du chiffre d'affaires commercial de la Russie provient de la CEI ;

Contrairement aux pays de l'UE, de la CEI et de l'EurAsEC, le champ d'application des réglementations techniques inclut la sécurité des processus de production non seulement en termes de garantie de la sécurité des produits, mais également en termes de santé et de sécurité au travail, ce qui nécessite des changements radicaux dans la législation actuelle en d'autres domaines juridiques, ainsi que l'élaboration et l'adoption par les lois fédérales d'un nombre de réglementations beaucoup plus important que nécessaire (selon certaines estimations, jusqu'à 700) ;

dans la pratique internationale de la réglementation technique, les problèmes de sécurité des produits sont résolus par type de danger, mais en Russie, une approche à l'échelle de l'industrie de la création de réglementations techniques est mise en œuvre, ce qui conduit à la répétition répétée d'exigences de sécurité identiques dans des réglementations similaires de chaque système industriel;

Contrairement aux directives européennes, où seules les exigences générales en matière de sécurité des produits sont données et où toutes les caractéristiques spécifiques sont données dans des normes harmonisées avec cette directive, la Fédération de Russie propose une méthode de « déballage des normes », c'est-à-dire qu'une partie importante des normes spécifiques est supprimée. et transférées des normes aux réglementations techniques, ce qui entraînera à l'avenir de multiples réécritures des réglementations et la nécessité de leur adoption par des lois fédérales à chaque fois que ces normes changent avec l'émergence de nouveaux produits ou de nouvelles technologies... »

L'Association des constructeurs de Russie a soulevé à plusieurs reprises la question des erreurs systémiques inhérentes à cette loi et liées à la construction.

Par exemple, la loi contient l'obligation d'élaborer des réglementations techniques générales dans la construction intitulée « Sur l'exploitation sûre des bâtiments, des structures, des structures et l'utilisation sûre des territoires adjacents », ce qui signifie que les exigences de sécurité pour la recherche, la conception et les constructions ne sont pas incluses dans le règlement technique général. Cette approche est dangereuse, surtout dans le contexte de la récente augmentation des accidents lors des travaux de construction, souvent accompagnés de pertes humaines.

Par conséquent, sans attendre les décisions finales au niveau de l'État, le Conseil de l'Association russe des constructeurs a pris une décision sur le respect obligatoire par tous ses membres des 14 SNiP fondamentaux. Ces normes visent à assurer la protection de la vie et de la santé des citoyens, des biens des personnes physiques et morales, des biens de l'État et des municipalités, la protection de l'environnement, le respect des normes environnementales et la prévention des actions induisant les consommateurs en erreur.

Dans un contexte où le cadre réglementaire de la construction est de nature purement consultative, l'ACP s'est engagé à se conformer aux normes de construction qui ne fonctionnent pas aujourd'hui en Russie et a obligé tous les fondateurs et membres de l'ACP à s'y conformer.

Ces codes et règles de construction, jusqu'à ce que l'État adopte les réglementations techniques pertinentes, deviendront obligatoires pour toutes les organisations incluses dans l'ASR et leur permettront d'exercer des activités de construction dans un cadre juridique unifié avec la responsabilité nécessaire pour les travaux effectués.

Une autre caractéristique notée par de nombreux experts. Parmi les rédacteurs des lois relatives à la construction, il n'existe pas de constructeurs et d'architectes professionnels ayant une expérience pratique dans ce domaine, d'où le grand nombre d'erreurs qui nécessitent une correction immédiate.

6. Projet national et tâches pour les constructeurs.

Quelles tâches les constructeurs devraient-ils résoudre dans les années à venir afin d'atténuer au moins l'acuité du problème du logement ?

Les besoins en logements se caractérisent par les chiffres suivants :

plus de 60 pour cent de la population du pays souhaiterait améliorer ses conditions de vie ;

environ 5 millions de familles (près de 15 millions de personnes), dont la plupart sont des citoyens à faible revenu, font la queue pour recevoir un appartement ;

à 1 014 000 citoyens (y compris les anciens combattants et les handicapés - 306 000 personnes, les citoyens appartenant à d'autres catégories - 708 000 personnes), la Fédération de Russie, conformément à la législation fédérale, a l'obligation de fournir un logement à l'État.

En 2005, 43,2 millions de m² de logements ont été mis en service. (avec une prévision prévue de 45 à 46 millions de m²). Dans le même temps, le taux de croissance a diminué de moitié : si en 2004, 13 pour cent de logements en plus ont été mis en service par rapport à 2003, alors en 2005, ce n'était que 6,2 pour cent de plus qu'en 2004.

Les volumes maximaux de mise en service de logements en Russie ont été atteints en 1987 et s'élevaient à 76 millions de mètres carrés. mètres, une forte réduction du volume de construction de logements a commencé en 1992 et s'est poursuivie jusqu'en 1999 ; depuis 2002, il y a eu une augmentation lente mais régulière du volume de mise en service de logements. Le résultat de 2006 est de 50,2 millions de m².

Dans la structure actuelle des logements en service, la construction de masse (dense) représente environ 60 pour cent, c'est-à-dire environ 27 millions de m². par an, les volumes et rythmes de construction de logements existants ne couvrent donc que faiblement la cession du parc de logements en raison du transfert de logements vers un stock vétuste et d'urgence (20-24 millions de m²).

Dans les régions, la construction de logements est extrêmement inégale. Ainsi, dans 76 régions de la Fédération de Russie (à l'exception des régions de Moscou, Saint-Pétersbourg, Moscou, Leningrad, Sverdlovsk, Samara, Astrakhan, les républiques du Tatarstan et du Bachkortostan), pas plus de 14 à 16 millions de mètres carrés d'économie- des logements de classe sont en construction. m.par an. Il existe une disproportion particulièrement forte entre les grandes et les petites villes.

Dans le même temps, ces dernières années, la structure des logements nouvellement construits a changé en termes de confort.

Si l'on parle du confort du logement comme l'une des priorités du projet national de logement, compte tenu de l'amélioration de ses qualités de consommation, alors il y a déjà des tendances dans ce sens : en 1995 et 2004, le nombre de logements construits était presque égal , mais en 2004, 125 000 familles ont reçu moins d'appartements, ce qui est dû à la construction d'appartements plus grands. En 1995 et 2004, 41,0 millions de mètres carrés ont été mis en service. espace vital.

En 1995, la taille moyenne de la superficie totale des appartements était de 68,2 m².

En 2004, la taille moyenne de la superficie totale des appartements était de 86,0 m².

Dans ce cas, le marché a rapidement répondu à la demande, tout en formant une nouvelle attitude de la population à l'égard des concepts de confort.

Mais du point de vue de l'accessibilité financière (disponible), le marché du logement a développé une situation extrêmement défavorable.

Le coefficient d'accessibilité adopté pour les évaluations du programme cible fédéral « Logement » (le rapport entre le coût moyen d'un appartement, calculé selon les normes sociales adoptées dans la Fédération de Russie - 18 m² par personne, et le revenu total de la famille moyenne), indique une augmentation constante de l’accessibilité au logement, malgré les revenus extrêmement faibles de la grande majorité de la population.

Cependant, dans des conditions de volumes de construction de logements extrêmement faibles et d'écart énorme entre les revenus maximum et minimum des citoyens, ce paramètre ne reflète pas la situation réelle et rappelle davantage la « température moyenne dans un hôpital ».

En effet, les logements construits en 2005 (43,2 millions de m²), en termes de normes sociales, ont pu satisfaire environ 750 000 familles (la famille russe moyenne est de 3,2 personnes), et selon Rosstat, le nombre de familles ayant des revenus au moins 4 millions de personnes (9 à 10 % du nombre total de familles russes) sont suffisantes pour résoudre elles-mêmes leur problème de logement (y compris l'achat d'un logement à l'aide de prêts hypothécaires).

En raison de la forte augmentation des prix du logement et des services communaux et de la part importante des factures de services publics dans les budgets familiaux, le facteur d'accessibilité financière du logement devrait inclure non seulement les coûts d'achat d'un appartement, mais également son fonctionnement ultérieur.

D'ailleurs, dans certains cas, l'abordabilité du logement est comprise comme une sorte de facteur de lien entre le marché financier et le marché immobilier. Ensuite, il peut être évalué à travers les prix de l’immobilier. Dans notre cas, la hausse continue des prix sur les marchés primaire et secondaire indique une demande effective de logements insatisfaite.

Les estimations de l'indice des prix de l'immobilier résidentiel montrent que l'inflation dans le segment du logement du marché de consommation est plus de 2 fois supérieure aux taux d'inflation moyens nationaux dans d'autres secteurs de l'économie.

Les limites économiques naturelles à la hausse incontrôlable des prix de l'immobilier sont les conditions dans lesquelles une augmentation de l'offre, dépassant la demande sur le marché du logement, rend rentable le travail avec le chiffre d'affaires. Autrement, les logements à bas prix continueront d’être éliminés du marché.

En moyenne, les prix des logements à travers le pays ont augmenté de près de 50 pour cent en 2006. Ce n'est qu'au troisième trimestre 2006 que le taux de croissance des prix a diminué, qui, par exemple, à Moscou dépassait 100 000 roubles par mètre carré de superficie totale (selon Rosstat, le coût de la vie au 1er trimestre 2006 était d'environ 2 690 roubles et le revenu en espèces par habitant en août 2006 dans la Fédération de Russie s'élevait à 10 066 roubles).

Cependant, le rapport entre les différents groupes de population et leurs revenus est tel que le marché est désormais potentiellement capable d'absorber une offre quintuplée en volumes et peut donc résister à des taux de croissance des prix qui n'ont pas été observés au cours de toute la période précédente.

La dépendance directe de la croissance des prix des logements sur le rythme de la construction peut être vue dans l'exemple du District fédéral de Sibérie, où le taux de croissance des mises en service de logements était le plus élevé (jusqu'à 15 %) et les prix ont augmenté le moins (de 15-20 pour cent).

De plus, selon les analystes et les enquêtes sociologiques, la hausse des prix est due à plusieurs autres raisons :

promotion active en 2004 d'un ensemble de lois visant à créer un marché du logement abordable, qui ont convaincu les citoyens que les prix allaient bientôt baisser. À cet égard, une demande refoulée est apparue, qui a commencé à se concrétiser en 2005. La nervosité apparue dans le secteur bancaire à l'été 2004 (ce facteur était particulièrement évident à Moscou) a également joué un certain rôle dans l'intensification de cette tendance ;

entrée en vigueur le 1er avril 2005 de la loi fédérale du 31 décembre 2004 n° 214-FZ « sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie » (ci-après dénommée comme la loi sur la construction partagée ) a eu un impact négatif sur l'offre de logements en construction (selon diverses sources, la réduction était de 20 à 30 pour cent). Les promoteurs ont commencé à s'abstenir de développer de nouveaux sites à des fins de développement résidentiel. Ce facteur commencera à se manifester avec plus de force lorsque la vente de logements construits sur des terrains aménagés avant l'introduction de cette loi sera achevée ;

l'introduction du Code d'urbanisme de la Fédération de Russie et le début de la « redistribution » de la propriété foncière - selon les attributions de terrains à des fins de construction de logements. Un exemple frappant est celui de Tcheliabinsk, où en 2005 le prix du mètre carré a plus que doublé ;

un certain impact des prêts hypothécaires sur la croissance des prix de l'immobilier grâce à une augmentation de la demande effective.

Dans les régions dotées d’un système de prêts hypothécaires au logement relativement développé, une corrélation avec la dynamique des prix peut être constatée. La hausse des prix sur le marché secondaire du logement (et jusqu'à présent, près de 90 % des transactions d'achat et de vente utilisant un prêt hypothécaire se font sur le marché secondaire) au Bachkortostan, en Tchouvachie, dans les régions d'Orenbourg et de Samara est plus rapide que la hausse des prix sur le marché secondaire. marché des logements en construction et affecte indirectement la hausse globale des prix.

Il existe une autre façon d’aborder le problème de la tarification dans la construction. Par exemple, Pavel Goryachkin, directeur du Département de tarification de la construction et des travaux d'analyse d'experts de l'Association des constructeurs de Russie, estime que les organismes gouvernementaux, tant fédéraux que locaux, sont à blâmer, qui, après avoir détruit le système existant de fourniture de terrains. des parcelles et une participation partagée à la construction, ont proposé à la place un système inefficace et dysfonctionnel. Dans le même temps, les entreprises de construction, même temporairement en train de bénéficier d'une augmentation des bénéfices en raison de la hausse des prix, devraient être considérées, comme les citoyens, comme des « victimes de la crise en cours », car les dirigeants d'entreprise les plus clairvoyants déclarent directement qu'ils ont peur d'une crise. le futur déclin inévitable du marché et ne savent pas où investir l’argent gagné grâce à une demande urgente. Dans de nombreuses villes, il n’existe pratiquement pas d’accès gratuit à des terrains où investir de l’argent et où commencer la construction.

En outre, l’augmentation largement encouragée du soutien budgétaire aux prêts hypothécaires bancaires par l’octroi de garanties à la Fédération de Russie pour les emprunts auprès de l’Agence de prêt hypothécaire au logement (de 4 milliards de roubles en 2005 à 14 milliards de roubles en 2006) suscite des attentes inflationnistes. Pour les marchés développés, un tel volume d'injections financières ne serait pas perceptible, mais en Russie, le marché hypothécaire est tout juste en train de se relever.

La situation est aggravée par le fait que même sans volumes importants de prêts hypothécaires, l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier est perturbé.

Selon les informations des opérateurs hypothécaires régionaux, dans de nombreuses régions de la Fédération de Russie, il est plus facile d'obtenir un prêt hypothécaire que de trouver un appartement construit. En outre, dans la nouvelle édition du programme cible fédéral « Logement », les fonds prévus (principalement des garanties de l'État) pour stimuler l'offre sur le marché du logement commenceront à apporter le rendement prévu sous la forme de nouveaux bâtiments au plus tôt dans 2 ans. , et même dans le strict respect des délais prévus par Rosstroi.

7. Importance sociale du projet.

Pourquoi le projet national prioritaire "Un logement abordable et confortable pour les citoyens russes" est-il si important en termes politiques et économiques ? Quel est le rôle et la place de l'État dans la gestion et la mise en œuvre du projet au stade actuel de son développement socio-économique ?

La majorité des citoyens russes placent l'amélioration des conditions de vie au premier rang des autres priorités de la vie. Par conséquent, le niveau de tension sociale et la température politique dans la société dépendent largement de la possibilité de répondre aux besoins de logement des citoyens.

Par conséquent, un logement abordable et confortable constitue l'élément le plus important de la base matérielle pour atteindre les objectifs des projets nationaux prioritaires dans les domaines de la santé, de l'éducation et de l'agriculture.

Il ressort des enquêtes de la Fondation Opinion Publique que c'est peut-être le niveau élevé d'insatisfaction de la population à l'égard de la situation dans le secteur du logement qui a prédéterminé un intérêt assez important pour le projet national « Logement abordable ».

Près des deux tiers des Russes (61 %) connaissent déjà ce projet ou en ont entendu parler, environ un tiers (36 %) n'en ont pas encore entendu parler. Le niveau de notoriété concernant le projet « Logement abordable » s'est avéré nettement plus élevé que le chiffre correspondant pour les projets « santé » (48 %) et « éducation » (39 %).

Parmi tous les domaines du projet « Logement abordable », deux semblent apparemment les plus intéressants : « l'aide financière aux jeunes familles lors de l'achat d'une maison » et « l'augmentation du volume des prêts hypothécaires ». 39 pour cent et 37 pour cent des personnes interrogées, respectivement, ont entendu parler de ces domaines de projets.

Les attentes des Russes concernant le projet national « Logement abordable » peuvent être qualifiées d’optimistes prudemment. 40 pour cent des personnes interrogées estiment que la mise en œuvre de ce projet améliorera la situation en matière de fourniture de logements à la population, 33 pour cent des personnes interrogées ont le point de vue opposé - le projet national n'améliorera pas la situation (27 pour cent ont trouvé difficile de répond a cette question). Dans le même temps, 16 pour cent des personnes interrogées s'attendent à des améliorations significatives et 24 pour cent estiment qu'elles seront insignifiantes.

Il est significatif que des changements positifs dans le secteur du logement résultant de la mise en œuvre du projet national soient beaucoup plus souvent attendus par ceux qui estiment que la situation actuelle est « bonne » ou « satisfaisante ». Dans le même temps, les personnes interrogées qui évaluent négativement la situation du logement ne s’attendent plus souvent à aucune amélioration.

Ces indicateurs caractérisent l'importance sociale du Projet.

Résoudre le problème du logement nécessite non seulement l'investissement d'énormes ressources financières, tant budgétaires que privées, mais également les efforts conjoints de toutes les branches du gouvernement, du secteur financier et des entreprises de la construction.

Une telle coopération, en plus de résoudre le problème direct de la construction de logements, donnera une impulsion à la croissance d'autres secteurs de l'économie, puisque l'industrie de la construction, étant une industrie formatrice de système, influence directement le développement de la métallurgie, de l'énergie, de l'ingénierie mécanique. , transports et autres industries.

Les problèmes qui se sont accumulés dans le secteur du logement sont si aigus qu'ils sont devenus un frein au développement socio-économique du pays, affectant négativement l'allocation rationnelle du potentiel de production et des ressources en main-d'œuvre, sans parler de l'impact négatif direct sur la démographie. situation.

À toutes les étapes du développement de notre État, dès les premières années du pouvoir soviétique, des mesures ont été prises pour résoudre le problème du logement.

Au tout début, il s'agissait plutôt d'une expropriation et se faisait à travers ce qu'on appelle la « densification » et la création d'appartements - communes. L'exemple littéraire le plus frappant de la formation de l'institution des appartements communaux de cette période est l'œuvre de Mikhaïl Boulgakov « Le cœur d'un chien ».

Cependant, les « appartements collectifs », ayant à un moment donné résolu le problème immédiat de fournir un logement à une partie de la population aux dépens d'une autre, se sont transformés après des décennies en un enchevêtrement de problèmes qui ont dû être résolus parallèlement à la restauration des villes. détruit par la guerre.

La seule tentative réussie pour résoudre le problème du logement peut être considérée comme le programme de construction de logements à grande échelle lancé par N.S. Khrouchtchev, même s'il n'a pas résolu tous les problèmes (des appartements communaux existent encore aujourd'hui), mais a permis une percée qualitative dans le domaine du logement. construction.

Dans les années 60, la construction de logements était réalisée dans le cadre du système administratif-commandement exclusivement aux dépens des fonds budgétaires par les entrepreneurs de l'État.

Le projet national prioritaire « Un logement abordable et confortable pour les citoyens de Russie » n'est comparable au programme de logement des années soixante ni par son ampleur ni par la complexité et la complexité des tâches assignées.

Plus de 70 pour cent du parc immobilier n'appartient pas à l'État, mais aux citoyens ; presque toutes les organisations et industries de construction sont privées, de sorte que l'État ne peut pas gérer directement le processus de construction, comme c'était le cas auparavant.

Aujourd'hui, la relation entre l'État et la population repose sur la législation et les mécanismes de marché qui combinent l'investissement privé (y compris les fonds publics) avec le soutien de l'État sous la forme de subventions budgétaires ciblées, de garanties gouvernementales et de prêts.

Le succès du projet est largement déterminé par les activités des investisseurs privés, des promoteurs et des entrepreneurs.

À cet égard, une condition nécessaire à sa mise en œuvre efficace est le soutien des plans par l'exécuteur direct - le secteur de la construction russe, uni au sein de ses propres syndicats et associations fonctionnant selon les principes de l'autorégulation.

De nombreuses années de pratique nous ont convaincus que la réglementation étatique monopolistique du secteur de la construction (autorisations, contrôle de l'architecture et de la construction, réglementation technique, etc.) ne peut pas fournir l'efficacité requise, comme en témoignent le déclin de la qualité de la construction de logements, l'incidence croissante d'accidents et de destructions de bâtiments publics.

Nous avons besoin de partenariats entre l'État, les investisseurs et les constructeurs - car c'est le seul moyen d'atteindre les objectifs du projet national dans les volumes et les délais établis.

8. Autoréglementation dans le secteur de la construction.

La réforme administrative de 2003, initiée par le Président de la Fédération de Russie, supposait précisément la limitation de l'intervention de l'État dans les activités économiques des entités commerciales, y compris la cessation d'une réglementation étatique excessive, en combinaison avec le développement d'un système d'autoréglementation. organisations dans le domaine de l’économie.

Si la première tâche a été accomplie dans un court laps de temps, le développement du système des organismes d'autoréglementation s'est ralenti, puisque la loi fédérale sur les organismes d'autoréglementation n'a pas encore été adoptée.

Une transition progressive vers l'autorégulation implique le développement et la création de mécanismes spéciaux de responsabilité collective, d'assurance responsabilité obligatoire pour les promoteurs et les entrepreneurs.

Quel est l’avantage de l’autorégulation ?

En règle générale, les normes d'autoréglementation sont plus flexibles que celles établies par l'État et s'adaptent plus facilement aux conditions changeantes.

Les membres d'un organisme d'autoréglementation (ci-après dénommé OAR) ont plus de possibilités légales d'influencer ses politiques que celles des organismes gouvernementaux, notamment par l'élection des organes directeurs des organismes d'autoréglementation.

Le contrôle des activités des membres de l'OAR par leurs propres organes de contrôle s'avère plus efficace pour influencer et appliquer des sanctions administratives et économiques internes aux membres de l'OAR, qui provoquent moins de rejet parmi les acteurs du marché que les sanctions appliquées par l'État.

Les mécanismes de résolution préalable au procès des litiges entre consommateurs et producteurs de biens/services constitués au sein des OAR sont généralement moins chers pour les parties et prennent moins de temps que les procédures judiciaires. Les procédures de règlement des litiges sont mieux adaptées aux conditions d'un domaine d'activité spécifique et aux caractéristiques des relations entre les acteurs du marché que les procédures judiciaires classiques.

La création d'organismes d'autoréglementation peut avoir un impact positif sur l'attitude de la société à l'égard des entreprises, notamment en augmentant l'ouverture des entreprises et leur orientation sociale.

Il est impossible de ne pas évoquer les inconvénients de l’autorégulation inhérents à sa nature :

les exigences imposées aux membres d'un OAR sont, en règle générale, assez sérieuses et peuvent ne pas s'appliquer aux étrangers au marché (à l'exception d'une réglementation particulière par l'adhésion obligatoire à un OAR) ;

la création de barrières supplémentaires à l'entrée dans l'industrie (cotisations élevées, niveau donné d'assurance responsabilité professionnelle ou civile, niveau élevé de cotisations aux fonds d'indemnisation, etc.) peut conduire à une augmentation des prix des biens/services des membres de l'OAR ;

méfiance de la part de la société dans la capacité des entreprises ou des associations professionnelles à assurer de manière indépendante la réglementation d'un certain domaine et le contrôle du respect des normes et règles établies ;

l'émergence possible d'une contradiction entre la tâche de protéger les intérêts de ses propres membres et de l'entreprise dans son ensemble et la nécessité d'agir dans l'intérêt de l'ensemble de la société.

Il convient de garder à l'esprit qu'en pratique, certains avantages peuvent rester non réalisés, tout comme un certain nombre d'inconvénients peuvent être surmontés en développant des procédures et des mécanismes spéciaux dans le cadre du SRO. Cela donne principalement lieu à des conflits entre partisans et opposants de l’autorégulation.

Néanmoins, les avantages de l’autorégulation, utilisée depuis plusieurs jours dans la pratique mondiale, sont évidents :

l'indépendance des organismes d'autoréglementation par rapport aux agences gouvernementales, la présence de leurs propres organes et mécanismes de contrôle ;

transparence des processus d'autorégulation, orientation consommateur, orientation sociale ;

un soutien financier indépendant et stable aux processus d'autoréglementation, notamment sur la base de normes d'investissement avancées ;

accroître les compétences en matière d'accréditation et de certification des organisations, de certification et de certification du personnel, ainsi que bien d'autres qui contribuent au développement dynamique du marché et des entreprises.

Il est nécessaire d'adopter cette loi dans les plus brefs délais, ainsi que d'introduire les modifications et ajouts appropriés aux autres actes juridiques réglementaires régissant les activités sur le marché de la construction.

À cet égard, l'adoption de normes de construction obligatoires pour tous les membres de l'ACP n'est que la première étape de la mise en œuvre d'une expérience visant à introduire l'autorégulation dans le complexe de construction de Moscou, menée par l'Association des constructeurs russes.

Une telle expérience peut confirmer dans la pratique la faisabilité de l'adoption d'une loi sur les organismes d'autorégulation et devenir indicative en termes de mise en œuvre pratique des normes proposées dans le concept de loi avant même son entrée en vigueur.

En outre, en vue de la transition vers les principes d'autorégulation, le Département juridique de l'ACP (directeur du département A.S. Samoilov), en collaboration avec le Comité de la Douma d'État sur la propriété, a préparé un projet de loi fédérale « sur les modifications de l'urbanisme. Code de la Fédération de Russie » (en termes d'autorégulation des activités d'études d'ingénierie, de conception architecturale et de construction et de construction de projets de construction d'immobilisations), et des documents ont été élaborés pour assurer la transition de l'ASR vers l'autorégulation :

Nouvelle édition de la Charte de l'Association russe des constructeurs ;

Règlement de l'Assemblée générale (Congrès) des membres de l'Association des constructeurs de Russie ;

Règlement pour la tenue des réunions de l'Assemblée générale (Congrès) des membres de l'Association des constructeurs de Russie ;

Règlement du Conseil de l'Association russe des constructeurs ;

Règlement sur la Commission d'audit de l'Association russe des constructeurs ;

Règlement du Comité des règles et normes de l'Association russe des constructeurs ;

Règlement sur le Comité de contrôle de l'Association des constructeurs de Russie ;

Règlement du comité de discipline de l'Association russe des constructeurs.

Comme nous pouvons le constater, l'Association russe des constructeurs s'est occupée à l'avance des documents réglementaires.

Malheureusement, lors de la réforme administrative, entre autres, la Commission gouvernementale sur la politique du logement a été abolie, dont l'absence (avant la formation du Conseil auprès du Président de la Fédération de Russie) a eu un impact négatif sur le développement du secteur national du logement. projet, depuis le « think tank » qui réunissait des représentants des instances gouvernementales fédérales et régionales, ainsi que des organisations publiques et scientifiques.

Au même moment, le Comité national de la construction de Russie a été liquidé.

La réduction de son appareil, qui assurait la régulation et la gestion des processus de construction, de logement et de services communaux et de politique du logement, a entraîné la perte du personnel le plus professionnel, ce qui ne pouvait qu'affecter la continuité de la stabilité et de la qualité du travail dans le formation de la politique du logement et de la construction.

Pour référence: Le nombre de Gosstroy de Russie au moment de la liquidation était de 460 unités d'état-major. Le nombre maximum de membres de l'Agence fédérale pour la construction et le logement et les services communaux, qui exerce les fonctions de fourniture de services publics, de gestion des biens de l'État et de maintien de l'ordre dans le domaine de la construction et du logement et des services communaux, est fixé à 183 unités. . A titre de comparaison : dans le pays le plus orienté vers le marché, à savoir les États-Unis, il existe un ministère du Logement et du Développement urbain dont le nombre, avec les divisions régionales, est de 12 500 employés ; en Allemagne, un ministère spécialisé similaire a 3,5 mille salariés.

En témoignent les progrès du développement et de l’adoption :

un ensemble de lois visant à créer un marché du logement abordable, dont la qualité suscite un grand nombre de plaintes non seulement de la part des acteurs professionnels du marché de la construction de logements, mais également de la part des avocats. Les conséquences socio-économiques négatives des erreurs de calcul législatives ont déjà commencé à apparaître et la situation s'aggravera si nous ne commençons pas immédiatement à finaliser la législation (des exemples notables sont les codes de l'urbanisme et du logement de la Fédération de Russie, la loi sur le capital-investissement construction et plusieurs autres);

actes juridiques réglementaires nécessaires à la mise en œuvre des dispositions des lois fédérales adoptées. Plus de la moitié de ces documents n’ont pas été préparés dans les délais, de sorte que les lois ne fonctionnent pas réellement ;

la nouvelle édition du programme cible fédéral « Logement » pour 2002-2010, dont le développement a été retardé jusqu'au début du nouvel exercice 2006, de sorte que les régions l'ont reçu très tard, sans disposer de réserve de temps pour une préparation en temps opportun ;

actes juridiques réglementaires assurant la mise en œuvre des mesures prévues par le programme cible fédéral « Logement ». En conséquence, il y a un retard par rapport aux délais fixés par le calendrier approuvé par l'arrêté du gouvernement de la Fédération de Russie du 14 novembre 2005 n° 1926-r.

Au conseil d'administration du ministère du Développement régional de Russie, tenu le 5 juillet 2006, qui a examiné la question « Sur la mise en œuvre pratique du projet national prioritaire « Logement abordable et confortable pour les citoyens russes » et du programme cible fédéral « Logement » pour 2002-2010 », il a été annoncé que le calendrier d'exécution du programme, approuvé en janvier 2006 par arrêté du ministre du Développement régional, avait été perturbé dans plusieurs postes et que leur mise en œuvre avait été reportée au 3ème trimestre.

En outre, selon le chef de Rosstroy S.I. Kruglik, conformément au calendrier de délivrance et de distribution des certificats de logement de l'État pour 2006, fin juin de cette année, des formulaires de certificat ont été délivrés et envoyés aux régions et à l'exécutif fédéral. autorités pour délivrance aux citoyens participant au sous-programme. Cependant, au moment de la réunion, le ministère du Développement régional de la Russie n'avait pas déterminé la valeur marchande moyenne de 1 m². m de superficie totale d'habitation par entité constitutive de la Fédération de Russie pour le 3ème trimestre 2006 et le coût standard de 1 m². m de superficie totale d'habitation dans la Fédération de Russie pour le 2ème semestre 2006. Parallèlement, la validité des attestations est limitée à une durée de 2 mois à compter de la réception par les autorités exécutives des formulaires d'attestation.

Ainsi, il y a un manque d'effet positif de la réforme et une indifférence absolue des fonctionnaires ministériels aux besoins des citoyens, pour qui ces certificats sont le dernier espoir pour résoudre le problème du logement.

Malgré les mesures prises par le gouvernement de la Fédération de Russie, il semble parfois que la place et le rôle des autorités de l'État dans l'organisation et la gestion du projet national de logement, ainsi que les formes et le degré de participation de l'État dans la stimulation des processus de développement dynamique de la construction de logements, n'ont pas été entièrement déterminés.

Dans la mise en œuvre pratique de la politique nationale du logement par les responsables à différents niveaux, afin de justifier leur inaction, l'insuffisance des ressources budgétaires et extrabudgétaires allouées au secteur du logement est toujours venue en premier.

Pour éviter que ce virus n'infecte le Projet National, il est nécessaire de transférer les questions de financement du logement au niveau du partenariat public-privé.

L'analyse montre que la principale raison de la grave pénurie de ressources d'investissement et d'emprunt dans le secteur du logement est l'intervention inefficace (ou la non-ingérence inefficace) de l'État dans les relations de marché.

Nous n'avons pas encore complètement franchi l'étape de transition d'un système de commandement administratif à une économie de marché développée. Par conséquent, de nombreux citoyens, en particulier l'ancienne génération, ont encore des souvenirs frais des succès de la mise en œuvre de grands projets résolus en URSS grâce à la concentration des efforts et la mobilisation des ressources financières de l'État dans des domaines socio-économiques stratégiques importants (programmes nucléaires, spatial, terres vierges, construction de logements, BAM et autres).

D’où le désir naturel de certains responsables gouvernementaux d’intervenir activement sur le marché afin d’orienter les choses de manière autoritaire dans la « bonne direction ».

Il existe toujours une pression administrative du centre fédéral sur les autorités régionales afin d'assurer une augmentation des taux de mise en service des logements. La tentation est encore trop grande de rendre compte au sommet de la mise en œuvre des plans conformément aux « paramètres » du Projet national. Cela nous ramène involontairement au passé récent, où un ajustement presque imperceptible des chiffres aux résultats attendus « calmait » la société.

Les résultats de l'année 2006 ont suscité un optimisme accru parmi les gestionnaires de différents rangs quant aux volumes de mises en service de logements réalisés, ce qui permet de les comparer avec les réalisations de la fin des années 80 et du début des années 90.

En effet, selon Rosstat, en 2006, 50,2 millions de mètres carrés ont été mis en service, ce qui représentait 115,2 pour cent en 2005, tandis qu'en 2005, le taux de croissance de la construction de logements en 2004 était de 106,1 pour cent. Parallèlement, 19,8 millions de m². construits par la population avec ses fonds propres et ceux empruntés, ce qui représente une augmentation de 13,1 pour cent par rapport à 2005.

Malheureusement, un simple calcul montre que du plus haut résultat en matière de mise en service de logements en Russie au sein de l'URSS de 76 millions de mètres carrés, atteint en 1987, les données de 2006 ne sont que de 66 pour cent.

Mais même la valeur de 50,2 millions de m². suscite des doutes parmi de nombreux experts indépendants qui disposent d’informations sur la situation dans les entités constitutives de la Fédération de Russie.

Dans un certain nombre de régions, des logements présentant des déficiences importantes et sans connexion aux réseaux publics sont acceptés et enregistrés, ou des logements construits au cours des années précédentes sont rapidement enregistrés. Si nous supposons que les statistiques officielles ont été obtenues de cette manière, l'écart peut alors dépasser les chiffres réels de 10 à 15 pour cent. Il n’y a donc évidemment pas eu d’augmentation qualitative des volumes de construction de logements en 2006.

Par conséquent, jusqu'à présent, nous ne sommes pas très près d'atteindre l'objectif principal du projet - l'abordabilité du logement n'a pas augmenté, le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché du logement n'a pas diminué, puisque les revenus des ménages ont augmenté de 10 pour cent, et le principal facteur négatif à l'origine de la hausse des prix de l'immobilier est resté.

9. L'État et les affaires.

Lorsque l'État agit en tant qu'investisseur (par exemple, dans la construction de logements sociaux pour les catégories de citoyens à faible revenu), il a le droit de réguler les prix des logements, ce qui ne contredit pas l'idéologie du marché, puisque les règles du jeu dans le le marché est toujours fixé par l'investisseur.

L’objectif de l’État-investisseur est aussi de réaliser du profit, la seule différence étant que pour lui, le profit est une solution efficace aux problèmes sociaux.

En plus d'accroître l'efficacité de l'utilisation des investissements budgétaires, une telle réglementation aura un impact positif sur le comportement des acteurs professionnels du marché.

Les idées extrêmement libérales, selon lesquelles le marché lui-même mettra tout à sa place, il suffit de stimuler la demande effective et de trouver un investisseur pour investir dans la construction de logements, ne conviennent qu'aux pays aux économies développées et aux marchés établis.

Dans nos conditions, le marché mettra aussi tout à sa place, la seule question est quand, dans quel délai ?

Les partisans d'une telle approche libérale citent souvent en exemple l'industrie du verre dans la région de Moscou, où des investissements privés sans aucune participation financière de l'État ont permis de créer de grandes installations de production (notamment une usine dans la ville de Ramenki, Moscou région).

Mais en même temps, ils ne disent pas qu'il a fallu environ 5 ans aux investisseurs pour « mûrir », et à cette époque, Moscou recevait des fenêtres plus chères (en raison des coûts de transport) et de moindre qualité de la région de Saratov.

L'industrie du ciment bénéficiera également d'investissements privés, mais pas immédiatement (en raison des longs délais de récupération) et avec une forte probabilité de l'étranger proche ou lointain, même si l'État pourrait bien formuler son propre programme d'investissement ciblé dans le logement.

Si nous voulons une solution accélérée au problème de l’accessibilité du logement dans des conditions presque extrêmes, alors l’État n’a pas le droit d’observer et d’attendre sereinement que l’investisseur privé prenne conscience de sa responsabilité sociale ou que les conditions objectives favorables à l’investissement soient réunies.

Lors de l’élaboration d’un ensemble de lois visant à créer un marché du logement abordable, une substitution d’objectifs s’est produite, volontairement ou involontairement. L'accent a été mis sur le soutien réglementaire aux changements structurels dans le secteur du logement. Il faut bien comprendre que toute réforme est un processus très pénible pour s'habituer à travailler selon les nouvelles règles.

En conséquence, le marché peu développé a réagi en augmentant les prix, et les intentions responsables de l’État ne sont restées que de bonnes intentions.

L'objectif stratégique du Projet national de logement devrait être de fournir aux citoyens un logement abordable et confortable dans les plus brefs délais, et le développement de mécanismes visant à stimuler les relations de marché devrait être un dérivé de cet objectif (et non l'inverse).

L'État, dans le cadre des mécanismes transparents développés de partenariat public-privé, devrait devenir un co-investisseur direct :

développement des segments déterminants de la base de l'industrie de la construction (une stratégie et des prévisions pour le développement du complexe de construction doivent être proposées et soigneusement élaborées, en mettant l'accent sur la mise en service avancée des logements, et les critères de son abordabilité devraient être déterminants facteur);

fourniture d'infrastructures aux territoires destinés au développement du logement, y compris par le biais de la composante investissement des tarifs des monopoles naturels sur la base de programmes d'investissement régionaux qui prennent en compte les prévisions de développement socio-économique des entités constitutives de la Fédération de Russie.

Bien entendu, à mesure que le secteur économique mûrit, ce processus ne sera pas brutal.

Ainsi, la principale condition préalable à la mise en œuvre réussie du Projet national de logement au stade de l'économie de transition est la détermination précise du degré et des formes de participation de l'État, de la place et du rôle des autorités dans l'organisation et la gestion du Projet.

Si nous examinons à nouveau notre histoire, nous serons convaincus que la particularité du programme de logement soviétique était la nécessité de réinstaller des dizaines de milliers de personnes des sous-sols, des casernes et des abris, ainsi que des appartements collectifs multifamiliaux. Par conséquent, l'exigence de confort a été comprise de manière très simplifiée et réduite à un minimum d'utilités, et le principal paramètre d'accessibilité était le nombre d'appartements individuels construits et l'ordre de place dans la file d'attente pour le logement.

Regardez les visages joyeux des gens sur les vieux films d'actualités, dont tous les effets personnels pourraient être transportés sur un chat. Ils avaient entre les mains un précieux mandat pour un appartement séparé, même petit, et cela ne pouvait être assimilé qu'à un sentiment de joie le jour de la Victoire.

Nous sommes aujourd’hui confrontés à une situation socio-économique qualitativement différente. Les exigences de confort (ou au sens ancien, d'habitabilité) du logement sont devenues différentes, plus diversifiées et correspondant aux revenus réels des citoyens.

Une formulation claire de critères d'accessibilité au logement pour diverses catégories de citoyens (en termes de temps et de territoire) est nécessaire, sur la base desquels des indicateurs quantitatifs, des étapes et des mécanismes pour atteindre les objectifs du projet peuvent être clairement identifiés. La base méthodologique pour déterminer l'abordabilité du logement permettra aux régions d'adopter leurs propres programmes régionaux qui prennent en compte :

les prévisions de développement socio-économique des régions, y compris les besoins en main-d'œuvre ;

état et structure du parc de logements existant ;

l'état de l'ingénierie et des infrastructures sociales, de l'énergie publique et du logement et des services communaux en général ;

les opportunités et les perspectives de développement de la base de l'industrie de la construction et de la technologie de construction de logements, du point de vue des matières premières locales, ainsi que les préférences et les idées formées sur le confort du logement.

Dans le même temps, il faut une nouvelle fois bien distinguer les notions d'accessibilité « sociale » et de « marché » et déterminer leur proportion.

Lors de l’organisation de l’information, du soutien analytique et du suivi de la mise en œuvre du Projet, il est nécessaire d’accorder une attention particulière à la réflexion :

suffisance des taux de croissance des volumes de construction de logements ;

la structure du logement en construction (solutions de conception et technologies de construction) et la forme de sa mise en œuvre ultérieure (achat, location, location sociale) ;

équilibrer la demande effective, les besoins des marchés du travail régionaux et l'offre sur le marché du logement ;

lien étroit entre les projets d'investissement et de construction et la création d'infrastructures communales dans les zones destinées au développement résidentiel.

Une recherche et une sélection de solutions optimales, du point de vue de l'accessibilité, de la conception et de la technologie pour la construction de logements doivent être effectuées.

À propos, ces informations ont déjà été publiées sur un site Web spécial du Conseil dirigé par le Président de la Russie pour la mise en œuvre des projets nationaux prioritaires et de la politique démographique.

10. Tâches générales.

Quelles sont les principales étapes à franchir pour atteindre les objectifs du projet national prioritaire « Un logement abordable et confortable pour les citoyens russes » ?

L'essence de la politique nationale du logement repose sur la disposition fondamentale de la Constitution de la Fédération de Russie : « La Fédération de Russie est un État social dont la politique vise à créer les conditions qui garantissent une vie décente et le libre développement des personnes » (article 7).

Cette situation s'est reflétée dans l'élaboration de la stratégie de la politique nationale du logement :

dans le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 11 janvier 2000 n° 28 « Sur le concept de développement du système de prêt hypothécaire au logement dans la Fédération de Russie » ;

dans la décision du gouvernement de la Fédération de Russie de 2000 sur la stratégie de la politique nationale du logement ;

dans le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 17 septembre 2001 n° 675 sur le programme cible fédéral « Logement » pour 2002-2010 ;

dans la décision du gouvernement de la Fédération de Russie du 26 septembre 2002 « Sur les progrès de la réforme du complexe de logements et de services communaux de la Fédération de Russie » ;

dans la décision du gouvernement de la Fédération de Russie du 20 février 2003. « Sur l'état d'avancement de la mise en œuvre des décisions prises sur le développement du crédit hypothécaire et des mesures complémentaires dans ce domaine » ;

lors de la discussion au Présidium du Conseil d'État de la Fédération de Russie sur la question « Sur le développement des hypothèques et d'autres mesures visant à stimuler la construction de logements » en date du 27 février 2003 et des instructions ultérieures du Président de la Fédération de Russie en date du 27 mars, 2003 ;

dans la décision du Conseil du Gosstroy de Russie de 2003 « Sur la réforme du programme cible fédéral « Logement » pour 2002 - 2010 » ;

dans la décision du Conseil du Comité national de la construction de Russie de 2003 « Sur la stratégie de développement de l'industrie de la construction » ;

lors de la discussion au Présidium du Conseil d'État de la Fédération de Russie sur la question « Sur les mesures visant à fournir aux citoyens russes un logement abordable » en date du 19 avril 2005 et les instructions ultérieures du Président de la Fédération de Russie.

La mise en œuvre cohérente de cette stratégie devrait conduire en pratique à rendre le logement plus abordable pour toutes les catégories de citoyens :

l'État offre une protection sociale efficace aux citoyens à faible revenu (socialement vulnérables) en leur fournissant des logements provenant des fonds de logement de l'État et des municipalités à des fins sociales au détriment des fonds budgétaires au titre de contrats de location sociale ;

Pour tous les autres citoyens, le logement est soit fourni dans le cadre d'un contrat de location, soit acquis par eux en tant que propriété.

Dans le même temps, l'État fournit à certaines catégories de citoyens un soutien financier exclusivement ciblé (aides ciblées au logement), ce qui réduit les tensions sociales provoquées par les inégalités de propriété existantes.

Y parvenir est la voie à suivre pour résoudre les tâches suivantes.

Objectif 1. Fournir un logement aux citoyens à faible revenu.

Sans résoudre ce problème, nous assisterons à une augmentation des tensions sociales dans la société.

Le concept adopté du projet national prioritaire « Un logement abordable et confortable pour les citoyens russes » exclut presque complètement les questions de fourniture de logements aux citoyens à faible revenu, bien que le Code du logement de la Fédération de Russie accorde suffisamment d'attention à cette catégorie.

Il est clair que prendre soin de ces citoyens relève de la responsabilité des municipalités, mais le projet de logement est national et, par conséquent, la solution au problème de logement de cette catégorie de citoyens doit s'y refléter.

Il convient de souligner qu’une protection sociale efficace des citoyens à faible revenu n’est possible que si le système économique fonctionne de manière à garantir une croissance durable du PIB et le remplissage des budgets à tous les niveaux.

Ceci est réalisé grâce aux activités des couches socialement et économiquement actives de la société, principalement la classe moyenne, qui dispose d'un emploi stable, de revenus assez élevés, d'une éducation (qualifications professionnelles) et d'une sécurité sociale.

Par conséquent, garantir des conditions de vie décentes spécifiquement à la classe moyenne est la base sur laquelle doit se fonder la politique nationale du logement. Cette cohérence dans la construction d'une politique d'État pour le développement du marché du logement abordable est la clé pour résoudre le problème du logement pour l'ensemble de la population du pays.

Une condition nécessaire pour garantir un logement abordable à la population active valide est la stimulation maximale de la demande (solvable) tout en équilibrant une augmentation équilibrée du volume des mises en service de logements.

La croissance de la construction de logements augmentera l'efficacité de l'utilisation des fonds budgétaires pour les segments socialement vulnérables de la population.

Tâche 2. Formation de mécanismes pour assurer le fonctionnement du marché du logement abordable.

Dans le Projet National de Logement, l'augmentation de la demande (solvante) est réalisée dans le cadre des sous-programmes du Programme cible fédéral « Logement ».

Le coût des programmes liés à l'augmentation de la demande (solvable) de la population s'élève à 588,6 milliards de roubles.

Y compris, aux dépens du budget fédéral - 187,4 milliards de roubles, des budgets régionaux - 77,6 milliards de roubles, des investissements privés (y compris les fonds de la population) - 323,6 milliards de roubles.

Dans le même temps, les développeurs du programme cible fédéral « Logement » ne prennent pas en compte la nature différente des fonds budgétaires - investissements directs et garanties de l'État.

Étant donné que les garanties gouvernementales ne servent que de garantie pour les prêts contractés, le volume réel des investissements budgétaires est en réalité inférieur. Par conséquent, les 138 milliards de roubles prévus sous forme de garanties pour les obligations d'AHML devraient être exclus du calcul.

Un aspect positif du programme cible fédéral « Logement » est l'unification sous la direction d'un seul client de l'État de sous-programmes auparavant disparates et le transfert de tous les financements budgétaires sous une forme de certificat (proposition du Comité national de la construction de Russie en 2003).

Dans cette section du programme, il est prévu de fournir des appartements à 132 000 familles sur une période de 5 ans.

Dans le même temps, au cours des 5 années précédentes (2001-2005), uniquement dans le cadre du programme présidentiel « Certificats de logement de l'État », environ 120 000 familles de militaires libérés ou renvoyés du service militaire ont reçu des appartements. Ainsi, aucune percée n’est visible, tout restera au niveau de la période précédente. Si cela est dû à une transition progressive vers la fourniture de logements au personnel militaire dans le cadre d'un nouveau programme de prêts hypothécaires, le programme aurait alors dû indiquer les étapes et la durée de la période de transition.

Les volumes d'investissements budgétaires prévus sont basés sur des prix clairement sous-estimés, plutôt que sur des prix réellement prédominants sur le marché du logement. En conséquence, dans de nombreux cas, les citoyens ne pourront pas acheter un logement conforme aux normes sociales, mais seront obligés soit d'acheter des appartements d'une superficie plus petite, soit d'essayer d'encaisser des fonds garantis par des certificats, soit d'acheter un logement sur le marché secondaire. , ce qui dans de nombreux cas ne correspond pas aux idées modernes sur le confort.

Pour éviter cela, vous devez :

développer des méthodes de calcul du prix au mètre carré d'un logement sur la base d'indices de prix pour déterminer le coût du certificat, reflétant au maximum le niveau réel des prix du marché du logement ;

développer des mécanismes permettant d'utiliser les fonds fournis par les certificats pour créer des offres sur le marché du logement (des propositions pour un mécanisme similaire ont été élaborées par le ministère russe du Développement économique, le ministère russe de la Défense et le Comité national russe de la construction en 2003). Vous pouvez également utiliser des mécanismes pour investir dans la construction de logements par le biais de fonds communs de placement.

Ce problème est également pertinent pour le système de logement épargne-hypothèque pour le personnel militaire, puisque la loi fédérale pertinente du 20 août 2004 n° 117-FZ ne prévoit que le mécanisme d'accumulation de fonds pour l'achat d'un logement, mais pas son achat effectif.

Tâche 3. Constitution d'un fonds à usage commercial (appelés immeubles d'habitation).

La solution à ce problème est actuellement entravée par le sous-développement des infrastructures de financement du logement. Il conviendrait notamment de développer des institutions financières telles que les fonds d'investissement (fonds communs de placement dans la catégorie immobilière).

Cette tâche est ignorée dans le concept adopté du Projet National. L'absence de législation appropriée dans le contexte du besoin croissant de location d'appartements a déjà conduit à une augmentation de la criminalité, à l'émergence de groupes de voleurs qui, profitant de l'impunité due aux lacunes de la législation sur le logement, terrorisent littéralement les locataires des appartements dans le secteur privé.

Tâche 4. Élaboration de critères d'accessibilité au logement pour diverses catégories de citoyens.

Le problème de l'abordabilité du logement peut être résolu par un système de financement du logement basé sur une approche différenciée des catégories de citoyens, y compris des plans d'investissement pour le développement des infrastructures municipales des territoires, la construction de logements, des mécanismes d'accumulation fiable de fonds par les citoyens et des projets à long terme. prêts au logement en combinaison avec un soutien gouvernemental ciblé.

Le nombre et le montant des subventions au logement ciblées doivent être étroitement liés à la capacité budgétaire, aux priorités de développement socio-économique du pays (y compris les politiques démographiques et migratoires) et au revenu familial.

Il est impossible d'établir des indicateurs quantitatifs et qualitatifs du projet sans formuler le concept de critères d'accessibilité au logement pour diverses catégories de citoyens vivant dans différentes régions de Russie dans de grandes et petites villes et agglomérations.

Le seul coefficient d’inclusion financière, sur lequel reposent les indicateurs du programme fédéral ciblé « Logement », est absolument insuffisant dans ce cas.

Tâche 5. Augmenter l'offre sur le marché du logement.

Dans le programme cible fédéral « Logement » approuvé pour 2002-2010, les fonds budgétaires sont alloués à :

financement du sous-programme « Doter les terrains d'infrastructures communales pour la construction de logements » (377,1 milliards de roubles) ;

financement du sous-programme « Modernisation des installations d'infrastructures de services publics » (101,677 milliards de roubles).

Le coût total des sous-programmes visant à accroître l'offre sur le marché du logement est de 478,8 milliards de roubles, dont :

aux dépens du budget fédéral - 55,7 milliards de roubles ;

fonds provenant des budgets régionaux - 44,1 milliards de roubles;

fonds d'investisseurs privés - 379,0 milliards de roubles (le montant des garanties de l'État de 177 milliards de roubles est exclu des calculs pour les mêmes raisons que pour les prêts hypothécaires).

Un aspect positif est la réorientation des fonds du sous-programme « Réinstallation des citoyens des logements délabrés et délabrés » vers la création d'infrastructures communales, qui, en principe, permettront d'attirer en outre des fonds d'investisseurs privés pour la construction de logements d'un montant de 1 300 à 1 800 milliards de roubles (en supposant que le coût des infrastructures soit de 15 à 1 800 milliards de roubles), soit 20 % du coût total de construction) et de construire environ 90 à 120 millions de m² sur des sites dédiés et équipés en ingénierie. mètres de logement (avec un prix moyen de 17 500 roubles/m²).

Mais dans le même temps, le remplacement complet du sous-programme de relocalisation des citoyens des logements délabrés et vétustes par un sous-programme de formation de terrains à bâtir avec leur vente aux enchères ultérieure reporte indéfiniment la solution aux problèmes des résidents de ce fonds (c'est-à-dire le l’abordabilité du logement diminue).

Conformément à l'article 89 du Code du logement de la Fédération de Russie, lorsqu'une maison est démolie, déclarée impropre à l'habitation ou lorsque des réparations majeures sont effectuées, les locataires bénéficient en échange d'un autre espace de vie confortable.

Si, selon l'édition précédente du programme cible fédéral « Logement », les fonds du budget fédéral alloués à la relocalisation des citoyens des bâtiments délabrés constituaient une aide importante pour les municipalités, les autorités locales sont désormais obligées de rechercher des ressources supplémentaires, car les parcelles ne peuvent pas être vendues. avec une charge, et le prix commercial supplémentaire du logement en construction sera fixé par le promoteur.

L'un des moyens d'augmenter l'offre sur le marché du logement, qui est d'ailleurs le moins coûteux financièrement, est la construction de logements individuels, qui occupe plus de 30 pour cent du volume total de construction et a récemment fait l'objet d'une attention particulière de la part des autorités fédérales. et est appelée « construction de faible hauteur », « construction de maisons en bois », etc.

Mais ce n'est pas le nom qui compte, mais l'économie - il existe un grand nombre de projets, à la fois de développement individuel et sous la forme d'aménagements résidentiels complexes de territoires, et surtout - l'industrie des matériaux de construction en peu de temps, y compris en s'appuyant sur les ressources locales, est en mesure de passer au développement de technologies pour la production industrielle de ces projets ou d'éléments structurels de base à partir d'une grande variété de matériaux allant du bois au béton cellulaire autoclavé. Dans ce cas, l’investissement est minime et rentabilisé en très peu de temps.

Tâche 6. Mécanismes financiers. Des prêts immobiliers au marché des titres hypothécaires.

Il est déjà largement admis que le marché immobilier moderne est en grande partie un mouvement de flux financiers. Si la politique financière de l’État sur ce marché est correctement structurée, l’impact économique est alors inévitable.

En général, si nous parlons du principal mécanisme financier du programme, sur lequel des espoirs particuliers sont placés, il s'agit du prêt hypothécaire au logement, dont le concept de développement a été approuvé par V.V. Poutine en 2000 alors qu'il était encore président du gouvernement. de la Fédération de Russie (Résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 11 janvier 2000 n° 28).

Le concept pour le développement du système de prêts hypothécaires au logement de la Fédération de Russie était basé sur un modèle à deux niveaux de fonctionnement du marché hypothécaire.

Ce modèle prévoit le développement maximal du marché primaire des prêts hypothécaires résidentiels et le lancement progressif de mécanismes permettant d'attirer des ressources à long terme des marchés financiers, allouées au refinancement des établissements de crédit qui accordent des prêts hypothécaires au logement à la population.

C'est cette approche qui a permis aux États-Unis d'Amérique de fournir un volume gigantesque du marché hypothécaire (environ 9 000 milliards de dollars) et de dépasser le marché des titres publics, estimé à 4 500 milliards. Dollars américains, sans parler du marché des titres d'entreprises - 2,4 billions. Dollars américains.

Le développement accéléré de l'institution hypothécaire, basé sur le recours à un mécanisme de refinancement, s'observe également sur les marchés européens, asiatiques et latino-américains.

Lors du IIIe Congrès financier des pays d'Europe centrale et orientale, tenu à Varsovie en novembre 2006, consacré aux prêts hypothécaires résidentiels, il a été souligné que l'avenir des prêts hypothécaires dépend dans une large mesure du développement des mécanismes de refinancement.

Par conséquent, le choix d'un modèle à deux niveaux de prêts hypothécaires au logement comme stratégie dans la Fédération de Russie était correct et permet d'accélérer la solution des problèmes de logement de la population.

Ce n’est que sur cette voie (même en comprenant le sous-développement relatif de l’infrastructure du marché financier russe) que la tâche fixée par le Président de la Fédération de Russie V.V. pourra être résolue. Poutine sur la fourniture annuelle d'un logement à crédit à 1 million de familles.

L'essence du fonctionnement de l'établissement hypothécaire dans le cadre du modèle ci-dessus est la suivante :

dans l'accumulation d'un pool de prêts hypothécaires au logement (hypothèques), soit dans les bilans des prêteurs primaires, soit dans les conduits hypothécaires ;

vente ultérieure de sa société - agent (Special Purpose Vehicle, SPV, agent hypothécaire spécial en terminologie russe) ;

la titrisation de ce pool et l'émission de titres adossés à des créances hypothécaires (hypothèques secondaires) placés sur les marchés financiers.

La titrisation est la structuration des flux financiers générés par les remboursements des prêts hypothécaires à long terme inclus dans ce pool en tranches qui constituent la garantie des émissions correspondantes de titres adossés à des créances hypothécaires (généralement tranches senior, mezzanine et junior).

Les deux premières tranches sont librement placées sur les marchés financiers. La tranche junior, qui supporte l'essentiel des risques de crédit (et a donc une rentabilité plus élevée), soit reste dans les bilans du conduit (ou de la banque souscriptrice), soit est restituée au prêteur principal, soit est achetée par des investisseurs institutionnels. (grandes compagnies d'assurance, systèmes de retraite, etc.) .P.).

Aujourd'hui, dans la Fédération de Russie, en particulier au cours des quatre dernières années, le marché primaire des prêts hypothécaires résidentiels se développe activement à travers :

les ressources propres des plus grandes, y compris les banques publiques ;

les lignes de crédit ouvertes par plusieurs institutions financières internationales (Société Financière Internationale - SFI, Banque Européenne pour la Reconstruction et le Développement, etc.) ;

refinancement par l'Agence publique OJSC pour les prêts hypothécaires au logement (ci-après dénommée AHML), qui lève des fonds sous les garanties de l'État de la Fédération de Russie.

Le nombre de prêts hypothécaires au logement émis par tous les prêteurs principaux augmente chaque année de plus de 2 à 3 fois. Fin 2006, leur valeur est estimée entre 8 et 10 milliards de dollars américains.

Un rôle clé dans le développement du marché hypothécaire primaire, depuis 2002, a été joué et joué par l'AHML, qui, étant en fait une institution publique pour le développement du crédit hypothécaire, est en même temps une organisation commerciale dont le but est de réaliser un profit (dans l'intérêt de son unique actionnaire - la Fédération de Russie) .

Par conséquent, un soutien gouvernemental excessif à l'Agence, sans définition claire des priorités sociales pour ses activités (par exemple, l'acquisition de prêts accordés aux catégories de citoyens dont les revenus nécessitent un tel soutien pour l'achat d'appartements selon les normes sociales), peut placer AHML dans des conditions inégales par rapport aux autres participants marché hypothécaire.

À cet égard, la communauté hypothécaire ne peut s'empêcher d'être préoccupée par la déclaration du vice-président du gouvernement de la Fédération de Russie, A.D. Joukov, qui, lors d'une conversation avec des journalistes, a déclaré que le gouvernement russe s'était fixé pour objectif de réduire le niveau des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à 7 pour cent par an.

Selon lui, malgré une légère baisse des taux cette année, les prêts hypothécaires restent très chers et inaccessibles à une grande partie de la population.

Les prêts hypothécaires sont aujourd'hui inabordables pour une partie importante de la population, principalement en raison des faibles revenus de la majorité des citoyens et de la hausse rapide et continue des prix de l'immobilier due au déséquilibre entre l'offre et la demande.

La priorité de l’État dans le domaine des prêts hypothécaires devrait être de créer les conditions d’une augmentation qualitative de l’offre sur le marché du logement.

Sans résoudre ce problème, une réduction artificielle des taux d’intérêt est non seulement inutile, puisque c’est la hausse des prix (environ 50 pour cent en 2006) qui constitue la principale « contribution au caractère inabordable » du logement et des prêts hypothécaires, mais elle est également nuisible, parce que alimente l’inflation dans l’immobilier résidentiel.

L'augmentation du pouvoir d'achat en augmentant la disponibilité des fonds de crédit, avec une demande de logements insatisfaite, ne conduit qu'à la spéculation sur le marché immobilier.

Pour être honnête, il convient de noter que A.D. Joukov, dans sa conversation avec les journalistes, a également déclaré que la réduction des taux à 7 pour cent ne serait possible qu'après que l'inflation en Russie soit tombée à moins de 5 pour cent.

Actuellement, attirer les emprunteurs ne devrait pas se faire tant en abaissant les taux qu'en améliorant la qualité du service, en réduisant les coûts de transaction, en introduisant de nouvelles technologies permettant d'émettre des prêts dans des délais plus courts, en élargissant et en modernisant la gamme de produits, ainsi ainsi que la création d'un institut d'assurance contre les risques de crédit (assurance hypothécaire).

Pour référence: cette institution gouvernementale sociale a joué et joue un rôle énorme aux États-Unis en termes d’augmentation de la disponibilité des prêts hypothécaires grâce à la création de la Federal Housing Administration, avant la création d’un opérateur de marché hypothécaire secondaire. Cet institut se développe activement au Kazakhstan.

Cela sera notamment facilité par des travaux visant à normaliser les procédures et les mécanismes du marché hypothécaire.

À la mi-décembre 2006, lors d'une réunion élargie du Comité de l'Association des banques russes (ARB) sur les prêts hypothécaires avec la participation de représentants du Ministère du développement économique de Russie, du Service fédéral des marchés financiers, de la Banque de Russie, le Service fédéral d'enregistrement, AHML, IFC, ainsi que l'Association des banques régionales « Russie » (ARBR), l'Association nationale des participants au marché hypothécaire (NAUIR - membre de l'ASR) et l'Association des sociétés hypothécaires (AIC) ont examiné le projet formes standard d'hypothèques développées par la SFI, l'AHML et le ministère du Développement économique de la Russie.

La forme standard de l'hypothèque est basée sur l'hypothèque approuvée par le Conseil de surveillance de l'Agence OJSC pour les prêts hypothécaires au logement, mais modifiée en tenant compte des propositions du ministère du Développement économique de la Russie, du Service fédéral d'enregistrement et du Service fédéral des marchés financiers. , la communauté bancaire, les sociétés de prêts hypothécaires et la SFI.

À la suite de cette réunion, les responsables de l'ARB, de l'ARBR, du NAUIR et de l'AIC ont signé des « Recommandations sur l'utilisation d'un formulaire standard de note hypothécaire », qui, après avoir élaboré la version finale de la note hypothécaire, ont été envoyées pour utilisation. par le Service fédéral d'enregistrement.

L'adoption d'un tel document est pertinente, car la normalisation et l'unification des documents et procédures utilisés lors du traitement des prêts hypothécaires sont l'une des principales conditions pour atteindre les objectifs de volume de prêts hypothécaires fixés par le projet national prioritaire « Logement abordable et confortable. pour les citoyens russes.

Il convient de souligner une fois de plus que le principal facteur influençant la réduction des taux d'intérêt, en plus de réduire l'inflation, sera une augmentation qualitative du volume des prêts hypothécaires au logement (en raison d'une diminution des coûts unitaires d'émission des prêts).

Dans le même temps, les fonds du budget fédéral alloués pour garantir à la Fédération de Russie le respect de ses obligations en matière d'AHML sont limités.

Dans le même temps, les prêteurs primaires qui accordent des prêts hypothécaires sur leurs propres fonds connaissent une grave pénurie d'argent « à long terme », puisque les ressources à long terme n'occupent que 8 à 10 % dans la structure de leurs bilans.

En outre, la plupart des banques sont sous-capitalisées et sont donc obligées de retirer des actifs de leur bilan. Elles sont également sous pression pour réduire les risques de crédit, y compris les risques de remboursement anticipé, et augmenter le bénéfice par action (ROE) grâce à l’effet de levier du bilan.

Pour référence: le refinancement améliore non seulement le bilan des créanciers principaux et ouvre l'accès à des ressources bon marché, mais augmente considérablement la valeur de la banque aux yeux des investisseurs)

Par conséquent, il est impossible d'obtenir une augmentation qualitative du volume des prêts hypothécaires sans recourir à des mécanismes de refinancement.

De sérieux progrès réalisés récemment grâce au développement de la législation hypothécaire (y compris l'adoption d'un certain nombre d'actes législatifs et autres actes juridiques réglementaires relatifs à la circulation des titres adossés à des créances hypothécaires) et au développement stable du marché hypothécaire primaire, ont permis de venir proche de la formation d'un système de refinancement des prêts hypothécaires résidentiels basé sur l'utilisation du mécanisme de titrisation.

Une condition préalable importante à cela était la création (à l'initiative et avec l'assistance organisationnelle et méthodologique du Gosstroy de Russie) en 1999-2004. dans toutes les régions de la Fédération de Russie, les agences et sociétés hypothécaires régionales (opérateurs hypothécaires régionaux, ci-après RIO), qui, grâce à leur participation active au programme hypothécaire AHML, ont accumulé une expérience positive significative dans l'organisation de l'émission de prêts hypothécaires dans le régions de la Fédération de Russie.

Le gouvernement de la Fédération de Russie a approuvé, élaboré par l'AHML, le concept pour le développement d'un système unifié de refinancement des prêts hypothécaires résidentiels en Russie.

Ce Concept annonçait une réorientation progressive des activités d'AHML du rachat de prêts hypothécaires au logement émis par RIO vers des activités sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires.

A cet égard, il semble possible d'envisager la question de la procédure d'octroi des garanties de l'État à AHML, tant du point de vue de l'augmentation de l'efficacité de leur utilisation que du point de vue du développement du marché hypothécaire.

Au stade initial de la création du système de prêt hypothécaire, AHML ne disposait pas d'actifs suffisants pour assurer le refinancement de RIO. Par conséquent, l’octroi de garanties gouvernementales sur ses obligations d’entreprises était nécessaire. Cela a permis à l'agence fédérale de résoudre avec succès la tâche fixée par le gouvernement de la Fédération de Russie de lancer des prêts hypothécaires.

Aujourd'hui, les obligations d'AHML sont déjà garanties par des actifs hypothécaires liquides assez importants (plus d'un milliard de dollars).

Par conséquent, AHML peut, en principe, se refinancer de manière indépendante par l'émission et le placement de titres adossés à des créances hypothécaires. Il est conseillé d'utiliser les garanties de l'État pour garantir leur tranche inférieure, qui pour chaque pool de prêts ne dépasse pas 10 % du coût. Cela permettra d'attirer 10 fois plus de fonds avec les mêmes volumes de garanties gouvernementales. Dans le même temps, cet avantage compétitif de l’institution publique de développement ne pourra pas, même potentiellement, violer le principe de libre concurrence. AHML remplira, par le biais de garanties, uniquement la fonction que la grande majorité des acteurs professionnels privés du marché hypothécaire ne peuvent pas remplir.

Il convient également de noter que les limites des garanties de l'État d'AHML, avec la dynamique de croissance de plus en plus forte du volume des prêts hypothécaires, peuvent créer des difficultés pour les opérateurs régionaux dans la planification à long terme de leurs politiques financières.

Ainsi, une situation peut survenir qui réduit l'importance des RIO en tant que centres organisationnels et méthodologiques pour les prêts hypothécaires résidentiels dans les entités constitutives de la Fédération de Russie.

Il existe un risque que les nouvelles approches déclarées ne soient pas encore pleinement développées et que le réseau RIO déjà créé ne soit pas pleinement utilisé.

Conscients de ce danger, de nombreux opérateurs hypothécaires régionaux, tout en remplissant leurs obligations envers l'AHML, commencent à rechercher d'autres partenaires pour racheter les prêts hypothécaires inscrits à leur bilan.

Comme fait positif, il faut noter les tentatives de RIO de créer ses propres associations.

En particulier, en octobre 2006, l'Association des sociétés de prêts hypothécaires a été enregistrée avec le soutien organisationnel de l'AHML d'État.

Selon les dirigeants des fonds hypothécaires RuMAC et NAUIR, ces organisations contribueront également autant que possible à la formation de réseaux hypothécaires interrégionaux.

Il est important seulement lors de leur création d'assurer la libre concurrence sur le marché et une véritable consolidation des actifs hypothécaires (et pas seulement des associations politiques formelles).

Les OIR individuellement n’ont pas encore accumulé suffisamment d’actifs hypothécaires. Le capital autorisé de chacun d'eux ne leur permet pas de se lancer dans une activité hypothécaire rentable, ce qui garantit une réduction des taux d'intérêt et, par conséquent, une augmentation de la disponibilité des prêts hypothécaires au logement.

Beaucoup d'entre elles ont été créées non pas sous la forme de sociétés par actions, mais sous la forme d'entreprises ou de fonds unitaires.

En raison des volumes relativement faibles de prêts hypothécaires résidentiels dans chaque région et dans des conditions de pénurie aiguë de logements finis, les opérateurs hypothécaires régionaux sont obligés d'opérer non seulement sur le marché hypothécaire, mais également de participer activement à la mise en œuvre d'investissements et projets de construction.

Cela augmente considérablement les risques de crédit pour le financement de RIO et, par conséquent, ne permet pas de réduire les taux d'intérêt sur les prêts à la population.

À cet égard, il devrait y avoir une séparation des actifs hypothécaires nets en filiales des opérateurs hypothécaires régionaux, suivie d'une consolidation de ces actifs dans des réseaux interrégionaux.

Nous notons également qu'aujourd'hui, une part importante (plus de 80 %) des prêts hypothécaires sont garantis non pas par des logements nouvellement construits, mais par des logements secondaires. Cela contribue aux taux de croissance élevés des prix de l'immobilier, malgré les volumes apparemment encore très faibles des prêts hypothécaires (le facteur qui affecte le sous-développement du marché immobilier dans son ensemble).

Le faible impact des prêts hypothécaires résidentiels sur l'augmentation de la construction de logements nécessite de toute urgence l'introduction de mécanismes de prêts convertibles (c'est-à-dire que les prêts à la consommation émis au stade de la construction et après l'enregistrement de la propriété d'un bien immobilier résidentiel sont convertis en prêts hypothécaires).

Dans le même temps, cela devrait être combiné avec le développement et la mise en œuvre d'un mécanisme de refinancement de ces actifs.

Certains des plus grands acteurs du marché hypothécaire primaire ont déjà mis en œuvre en 2006 la première « titrisation » d'actifs hypothécaires, émis et placés des titres adossés à des créances hypothécaires à l'étranger et en Russie (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), une démarche similaire la transaction est presque terminée AHML.

Cela a été précédé par des transactions conclues avec succès sur la structuration (titrisation) d'autres produits de crédit (prêts automobiles émis par Soyouz JSCB et prêts émis au stade de la construction de logements par la Housing Finance Bank).

A l'initiative de NAUIR et ASR, des spécialistes qui ont pris une part active à presque toutes les transactions mentionnées ci-dessus (à l'exception de Vneshtorgbank) ont créé la première société privée spécialisée (conduit hypothécaire) sur le marché hypothécaire, OJSC « RuMAC » ( Russian Mortgage Société d'acceptation).

Le but d'une telle société est d'organiser et de réaliser des opérations de titrisation (principalement hypothécaires) dans l'intérêt des créanciers primaires russes.

Pour référence: La société RuMAC développe actuellement une technologie conçue pour assurer le refinancement des établissements de crédit qui accordent des prêts à la population au stade de la construction de logements.

La création de conduits hypothécaires est due au fait que le refinancement indépendant du prêteur principal en bourse n'a de sens économique (en termes de coûts et de rentabilité) que lorsque certains volumes de prêts hypothécaires sont atteints.

Le pool optimal de prêts hypothécaires est dont la valeur dépasse 100 millions de dollars américains (3 milliards de roubles).

Au premier semestre 2007, il faut s'attendre à la réalisation d'autres opérations de titrisation transfrontalières et russes, qui diffèrent fondamentalement uniquement par le lieu d'enregistrement du SPV et le type de titres adossés à des créances hypothécaires (obligations adossées à des créances hypothécaires ou participations hypothécaires). certificats - obligations path-through) [Figure 2, 3].

L’avantage de la « titrisation » transfrontalière réside dans la capacité d’attirer des fonds moins chers pour refinancer les prêts hypothécaires. Le prix des fonds levés pour les transactions transfrontalières déjà réalisées était le suivant : LIBOR plus 1 à 1,6 pour cent par an.

Cela contribuera à accroître la disponibilité des prêts hypothécaires pour la population.

Le placement de titres adossés à des créances hypothécaires libellés en roubles sur les marchés financiers internationaux stimulera la solution du problème de la conversion du rouble.

Le principal type de titres hypothécaires placés sur les marchés financiers internationaux sera les certificats de participation hypothécaire - des obligations path-through, dont l'avantage est le transfert du risque de remboursement anticipé des prêts hypothécaires du prêteur principal à l'acheteur de titres hypothécaires.

En conséquence, une répartition des risques et une tarification plus efficaces sont obtenues.

L'émission et le placement de ce type de titres en Russie sont toujours impossibles en raison des lacunes de la loi fédérale « sur les titres hypothécaires » ; il est donc nécessaire de modifier cette loi dans les plus brefs délais, ainsi que d'adopter la loi fédérale sur la titrisation

Ainsi, sur le marché hypothécaire, des processus ont maintenant commencé vers la formation d'un système panrusse de refinancement des prêts hypothécaires résidentiels.

Il faut ajouter que l'ampleur des objectifs fixés dans le Projet National est telle que le cadre législatif existant commence à ralentir le développement du crédit hypothécaire en tant que mécanisme financier universel, dont nous n'avons pas toutes les possibilités d'influence sur le marché. encore évalué.

Outre les diverses modifications proposées par la communauté bancaire et qui doivent être apportées à la loi fédérale sur les hypothèques (nantissement de biens immobiliers) mais qui sont de nature plutôt technique, l'AHML a récemment avancé des propositions visant à élargir les possibilités de mettre en gage des biens immobiliers au-delà des normes établies par la législation fédérale pertinente.

Nous parlons d'une proposition visant à apporter un certain nombre de modifications à la loi fédérale sur les hypothèques (gage immobilier) et au Code foncier de la Fédération de Russie, permettant aux autorités locales de recevoir des fonds pour la construction d'infrastructures d'ingénierie et la préparation de terrains. pour la construction sur la base de la garantie des terrains dont ils sont propriétaires.

En fait, il s'agit d'un pas vers le développement de l'hypothèque foncière, et il est d'autant plus pertinent que pour mettre en œuvre le Projet National d'ici 2010, il est nécessaire d'aménager de 80 à 100 mille hectares de terrains pour la construction de logements (informations Interfax sur le site Internet de l'AHML du 21 janvier 2007 à l'adresse http://www.ahml.ru).

Objectif 7. Développement d'un système de partenariat public-privé

Le Projet national de logement est un projet d'entreprise mis en œuvre avec la participation de ressources budgétaires sur les principes du partenariat public-privé.

En ce sens, l’expérience de la République du Kazakhstan est instructive, où un projet commercial public-privé similaire est déjà en cours de mise en œuvre.

Au Kazakhstan, les infrastructures d'ingénierie sont en fait créées sur les principes du partenariat public-privé.

Un promoteur privé reçoit des terrains et réalise la construction grâce à un prêt gouvernemental à des prix convenus avec l'investisseur (l'État), puis vend les logements construits au moyen de prêts hypothécaires émis par des banques privées, qui sont achetés par la Société hypothécaire d'État avec les fonds de la pension. Fonds à un taux convenu avec lui. Tous les flux financiers et les délais sont interconnectés.

L'abordabilité du logement est assurée par le fait que l'État est un investisseur spécifique : pour lui, le profit est le nombre de familles bénéficiant d'un logement. De plus, il répartit la charge liée à la création d'infrastructures d'ingénierie entre les acheteurs de logements spécifiques (réseaux sur site) et l'ensemble de la communauté vivant dans une commune donnée (mais par tranches, via la composante investissement des tarifs).

Cela ne crée pas de monopole d’État. Les acteurs professionnels privés continuent à travailler sur le marché selon les lois du marché.

Le « Projet national de logement du Kazakhstan » dans tous ses aspects (y compris les prêts hypothécaires) ne concerne que les catégories de citoyens déterminées par l'État, et le montant de l'aide est limité par les normes de logement social.

Résultat:

Comme le montre l'examen d'une liste, même loin d'être complète, des problèmes existant dans le secteur du logement en Russie, le principal obstacle à leur solution est la faible activité d'investissement.

Il a déjà été dit plus haut que seule une politique financière de l'État bien structurée, visant à :

Augmentation réelle de l'accessibilité au logement pour toutes les catégories de citoyens, quels que soient leurs revenus ;

Développement des relations de marché dans le secteur du logement, assurant une augmentation dynamique et en même temps équilibrée de l'offre de logements et de la demande effective de ceux-ci.

Par conséquent, la solution aux problèmes répertoriés se situe sur le plan des investissements publics et privés à travers les mécanismes suivants :

financement budgétaire de la construction de logements sociaux (pour les citoyens à faibles revenus) ;

attirer des ressources financières à long terme pour créer un secteur du logement locatif ;

soutien de l'État sous la forme d'aides au logement ciblées pour certaines catégories de citoyens ;

les prêts hypothécaires au logement, y compris les mécanismes de refinancement des organismes fournissant des prêts hypothécaires (prêts), grâce à la participation de ressources à long terme provenant des marchés financiers, y compris celles accumulées dans le système de retraite ;

accumulation de fonds par les citoyens en vue de la construction et de l'achat de logements (caisses d'épargne et de crédit, caisses d'épargne construction, etc.) ;

investir et prêter (y compris aux dépens des citoyens) pour la construction de logements. Les remboursements sont effectués par le biais de ventes, y compris de ventes par le biais de prêts hypothécaires ;

attirer des ressources pour l'investissement et les prêts pour la création d'infrastructures communales ;

investir dans le développement de la base de l’industrie de la construction.

Dans ce cas, les ressources de l'État ne jouent que le rôle de catalyseurs des processus d'investissement, réduisent les risques des investissements et augmentent leur attractivité, réduisent les déséquilibres immobiliers entre les différents segments de la population et, ainsi, réduisent les tensions sociales, augmentant ainsi la stabilité politique de la société. Ils créent ainsi des conditions favorables pour des investissements ultérieurs.

Ainsi, nous voyons que l'enchevêtrement de problèmes qui ont empêtré le secteur du logement peut être complètement résolu grâce à l'élaboration, à la mise en œuvre cohérente et à la mise en œuvre de la politique nationale du logement, et cela dépend entièrement de la coordination des actions de toutes les branches des pouvoirs fédéral, régional et local. gouvernement.

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ÉTAT DU SECTEUR DU LOGEMENT EN FÉDÉRATION DE RUSSIE.

Une nouvelle approche pour façonner la politique du logement

N.P. Koshman, président de l'Association russe des constructeurs,

K.K. Glinsky, directeur adjoint du Département du logement abordable et du marché hypothécaire, constructeur honoraire,

V.N. Ponomarev, vice-président, directeur du Département du logement abordable et du marché hypothécaire, docteur en sciences physiques et mathématiques, professeur

Extrait de la Charte des constructeurs de Russie

« Si le gouvernement assure le processus d'acquisition de logements en tant que propriété personnelle, alors il remplit son obligation envers ses citoyens et élargit les possibilités de leur participation à la prospérité de l'État »

F.Roosevelt

I. Etat du parc immobilier

Un demi-siècle s'est écoulé depuis l'adoption en 1957 de la résolution du Comité central du PCUS et du Conseil des ministres de l'URSS « Sur le développement de la construction de logements en URSS ».

La politique d'avant la réforme dans le secteur du logement reposait sur une réglementation étatique stricte des relations en matière de logement, basée sur le financement budgétaire de la construction de logements et sur le système étatique de distribution des logements achevés.

En 1980, les logements privés représentaient 33,3 pour cent du parc total de logements (1 861 millions de mètres carrés), y compris dans les villes - 19 pour cent et dans les zones rurales - 66 pour cent, respectivement, des fonds de logement urbain et rural.

Conformément à la Constitution de l'URSS de 1977, le droit des citoyens au logement était assuré par le développement et la protection du parc de logements publics et publics, la promotion de la construction de logements coopératifs et individuels, la répartition équitable sous contrôle public de l'espace de vie fourni comme le programme de construction de logements confortables a été mis en œuvre, ainsi que le loyer modique d'un appartement et des services publics.

Les nouvelles relations économiques fondées sur les principes du marché ont radicalement modifié les approches du secteur du logement.

En 1993, la Constitution de la Fédération de Russie a confié à l'État l'obligation d'encourager la construction de logements et de créer les conditions nécessaires à l'exercice du droit des citoyens au logement. Dans le même temps, une nouvelle clause importante est apparue : « … les personnes à faible revenu et les autres citoyens spécifiés dans la loi qui ont besoin d'un logement en bénéficient gratuitement ou à un prix abordable auprès de l'État, des municipalités et d'autres fonds de logement. (Article 40).»

Le transfert libre vers la propriété des citoyens des locaux d'habitation occupés par eux dans les fonds publics de logement (privatisation) a permis en peu de temps de former une immense couche de propriétaires, qui est ensuite devenue la base du marché du logement existant.

Déjà en 2000, la part du parc de logements appartenant aux citoyens s'élevait à 58 pour cent (1 620 millions de m²). Au cours des cinq années suivantes, ce chiffre a atteint 73,7 pour cent et a dépassé celui de la plupart des pays développés du monde, résultat des changements dans la politique nationale du logement et du refus de l’État de financer directement la construction massive de logements.

Si en 1990 la superficie des logements construits par la population avec ses fonds propres et empruntés s'élevait à 6,0 millions de m². sur 61,7 millions de m². de logements construits en tenant compte des zones rurales (9,7 pour cent), puis en dix ans cette part est passée à 41,6 pour cent, et en 2006 elle était de 47 pour cent, ce qui démontre, depuis les années 90, le retrait rapide de l'État de ce secteur du économie .

Depuis 1987, la part du parc de logements sociaux est passée de 80 à 15 pour cent. Si en 1990, 14 pour cent des familles enregistrées comme nécessiteuses recevaient de nouveaux appartements, en 2005, cette part n'était que de 4 pour cent.

Ainsi, par rapport au milieu du siècle dernier, les changements survenus au début du nouveau siècle dans la structure politique et économique de notre pays ont influencé de manière significative toutes les composantes du secteur du logement.

Malheureusement, lors de la première étape de la formation du nouveau cadre législatif, les processus de transfert effectif des immeubles d'habitation et des terrains adjacents aux propriétaires des locaux à des fins de gestion n'étaient pas logiquement achevés.

Même aujourd'hui, deux ans après l'adoption du Code du logement de la Fédération de Russie, la division organisationnelle des fonctions de gestion et d'entretien du parc de logements n'est pas vraiment achevée.

Après une percée significative dans le domaine de la construction de logements dans les années 60 et 80, la Fédération de Russie est entrée dans le XXIe siècle en portant sur ses épaules le fardeau des problèmes qui s'étaient accumulés dans le secteur du logement au cours des dernières décennies et ont atteint une masse critique.

L'état catastrophique du parc immobilier, l'état extrêmement insatisfaisant du système de logement et de services communaux, l'état d'urgence presque universel des réseaux d'ingénierie et de communication, la faible solvabilité de l'écrasante majorité de la population - tels sont les principaux problèmes qui se posent chaque jour. ont un impact plus important sur la stabilité sociale de la société.

Il n’est plus nécessaire de convaincre qui que ce soit de l’importance économique et sociale du logement.

Aujourd'hui, huit personnes sur dix dans la liste des concepts de leur richesse mettent en premier lieu la présence d'un appartement confortable ou d'une maison personnelle. Il y a près de quarante ans, même le célèbre personnage négatif du film populaire « Soleil blanc du désert » Abdullah, décrivant sa compréhension d'une vieillesse heureuse, mettait « un bon foyer » à la première place.

Au début de la perestroïka en URSS, 14 millions de familles (environ 40 millions de personnes) étaient sur la liste d'attente pour un logement.

Le plus grand nombre de personnes dans le besoin se trouvait dans la RSFSR - plus de 8 millions de familles. Dans le même temps, 17 pour cent du parc immobilier total en Russie (30 millions de mètres carrés) étaient des bâtiments délabrés et peu sûrs, et plus de 14 pour cent du parc immobilier de l'État et des municipalités avaient besoin de réparations urgentes.

II. Changements dans le secteur du logement

Quels changements ont eu lieu dans le secteur du logement au cours des vingt dernières années ?

Sur les 19 millions de bâtiments résidentiels qui composent le parc immobilier total en Russie (2,956 milliards de mètres carrés), plus de 60 % ont plus de 30 ans.

Le stock délabré et de secours a quadruplé (jusqu'à 120 millions de m²) et continue de croître au rythme de 20 à 24 millions de m². mètres par an. Rien qu'en 2006, plusieurs catastrophes se sont produites dans de vieilles maisons, entraînant des pertes de vies humaines.

5,3 millions de familles vivent dans des maisons à panneaux construites dans les années 50 et 60, dont la durée de vie standard est expirée.

Cinq millions de Russes vivent dans des immeubles à plusieurs appartements, ce qui nécessite des réparations majeures immédiates.

Environ 40 millions de personnes se blottissent dans des locaux qui, en principe, ne peuvent pas être qualifiés de « résidentiels », car ils ne disposent pas des équipements ménagers de base : sur l'ensemble du parc immobilier, 24 pour cent des logements n'ont pas d'eau courante, 29 pour cent n'ont pas d'égouts et 20 pour cent n’ont pas de chauffage. 19 pour cent des locaux urbains ne disposent ni de baignoire ni de douche.

Dans ces conditions, il est tout à fait naturel qu'une enquête auprès de la population de 100 localités de 44 régions, territoires et républiques de Russie, menée en mars 2006 par la Fondation Opinion publique (www.fom.ru), ait confirmé la conclusion de nombreux experts. que la question du logement est l'un des problèmes sociaux les plus urgents.

Deux tiers des personnes interrogées (65 %) estiment que là où ils vivent, la population bénéficie d'un logement « médiocre ». Un répondant sur quatre a qualifié la situation de « satisfaisante » et seulement 4 % de bonne.

La part des évaluations négatives de la situation du logement est la plus élevée parmi les habitants des zones rurales (71 %), ainsi que parmi les personnes interrogées de Sibérie (72 %) et d'Extrême-Orient (75 %).

Même à Moscou, la moitié des personnes interrogées estiment que la population est mal dotée en logements.

Seulement 10 pour cent des Russes constatent des changements positifs dans ce domaine ces derniers temps, tandis que 28 pour cent des personnes interrogées soutiennent le point de vue opposé : la situation s'aggrave. La majorité (51 %) estime que la situation dans le secteur du logement n'a pas changé au cours des deux dernières années.

La dépréciation des immobilisations dans le logement, les infrastructures communales et l'énergie a presque franchi le seuil critique et s'élève à 70 pour cent. Selon les experts, cela entraînera des catastrophes d’origine humaine à grande échelle dans les années à venir.

Pour la première fois ces dernières années, une pénurie de capacité énergétique a commencé à se développer à Moscou, dans l'Oural et dans plusieurs autres grandes régions, et cette pénurie continue de s'aggraver.

En général, depuis 1995, dans la structure de production des principales industries de l'industrie de l'énergie électrique, il y a eu une diminution des indicateurs volumétriques : si en 1995 l'industrie de l'énergie électrique représentait 10,5 pour cent du volume total des produits manufacturés, alors en 2004, ce chiffre est tombé à 7,6 pour cent, soit 0,5 pour cent de moins que le niveau de 1992.

Tout cela nécessitait une réforme de l’industrie électrique russe. L'objectif principal était d'améliorer l'efficacité des entreprises du secteur, de créer les conditions de son développement basées sur la stimulation des investissements et de garantir un approvisionnement énergétique fiable et ininterrompu aux consommateurs.

Des changements radicaux ont déjà commencé : le système de régulation étatique de l'industrie change, un marché de l'électricité compétitif se forme et de nouvelles entreprises sont créées. Le concept de la stratégie de l'OAO RAO UES de Russie pour 2003-2008 a été adopté. « 5+5 », selon lequel la structure cible de l'industrie sera formée en 2008.

Nous ne pouvons qu’espérer que la réforme atteindra les étapes prévues et que le secteur de l’énergie sera en mesure de fournir tout le nécessaire au secteur du logement et des services communaux du pays, qui croît simultanément avec le parc immobilier.

L'offre moyenne de logements en Russie est de 20,9 mètres carrés. m par personne, soit près de deux à trois fois moins que dans les pays européens développés, où ce chiffre est de 40 m². par personne ou plus, et aux USA - environ 80 m². par personne.

Mais cette sécurité, comme on dit en Russie, est « moyenne pour la région ».

Une petite partie des citoyens vit dans des appartements de luxe offrant de grandes surfaces et un confort accru (le nombre d'appartements de quatre pièces ou plus est de 4,1 millions). 16,8 millions de familles vivent dans des appartements de trois pièces et la grande majorité - 36,5 millions de familles - vivent dans des appartements d'une ou deux pièces.

Il s'agit principalement d'appartements reçus pendant la période des réformes de Khrouchtchev. Au fil des années, les premiers propriétaires ont vieilli, leurs enfants ont grandi, ils ont fondé leur propre famille, leurs petits-enfants ont déjà grandi et ils continuent tous à vivre ensemble, attendant des décennies pour avancer dans la voie de meilleures conditions de vie. Par conséquent, l’indicateur moyen national de l’offre d’espace de vie ne reflète pas fidèlement la situation réelle.

Si en 1980, 0,43 m² par personne a été introduit dans les villes et villages, en 2005, cette valeur est tombée à 0,33 m². Par conséquent, pour que nous puissions atteindre au moins le niveau européen d'offre d'espace de vie, il est nécessaire d'augmenter le volume de mise en service des logements à au moins 1 m². par personne et par an.

III. Projet national prioritaire « Des logements abordables et confortables pour les citoyens russes »

1. Parc de logements.

L'état catastrophique du parc immobilier, le droit de millions de nos concitoyens à vivre dans des conditions humaines, qui n'a pas été réalisé depuis des décennies, et donc la tension sociale qui couve dans la société, n'ont laissé aux autorités d'autre alternative que d'inclure le la question du logement parmi les projets sociaux prioritaires.

Le projet national « Des logements abordables et confortables pour les citoyens russes » (ci-après dénommé le projet) en cours de mise en œuvre est aussi important que difficile à mettre en œuvre.

L'abordabilité du logement conformément au programme cible fédéral « Logement » pour 2002-2010 (ci-après dénommé le programme), qui constitue la base du projet, est considérée du point de vue des obligations légales de l'État envers certaines catégories de citoyens. , se distinguant de la population générale selon certaines caractéristiques fédératrices (habitants du Nord, victimes de Tchernobyl, militaires, migrants de Baïkonour ou jeunes familles). En termes simples, ce sont des catégories de bénéficiaires.

Pour eux, un soutien de l'État est mis en place, ce qui, selon les développeurs du programme, est capable d'assurer une augmentation suffisante du pouvoir d'achat.

De toute évidence, les problèmes énumérés ci-dessus nécessitaient, lors de l'élaboration d'un projet de cette envergure, la justification financière, économique, technique et sociologique la plus sérieuse des mesures et mécanismes prévus pour assurer la réalisabilité des résultats finaux.

Bien que les indicateurs financiers de la deuxième étape du programme (2005-2010) aient été clarifiés sur la base des résultats des années précédentes, partiellement modifiés structurellement, et qu'il ait lui-même acquis un seul client étatique et reçu de nouveaux indicateurs, le programme a conservé le principe d'origine - fournir un soutien financier de l'État pour l'achat d'un logement uniquement à des catégories sélectionnées de citoyens.

Les principaux mécanismes financiers de mise en œuvre du programme sont des subventions et des prêts qui, selon ses promoteurs, devraient augmenter la demande effective de la population, accélérer la formation du marché du logement et ainsi atténuer rapidement l'acuité du problème du logement. Selon le schéma classique, la demande devrait influencer la croissance de l’offre et attirer des investissements importants dans la construction de logements abordables et confortables.

Dans ce contexte, l'opinion de A.S. Starovoitov, dans un passé récent chef du Département national de la politique du logement du Gosstroi de Russie, et maintenant chef adjoint du Rosstroi, l'un des principaux spécialistes dans ce domaine, qui en 2003 - 2006 était membre du Réseau consultatif sur les questions urbaines, mérite une attention particulière et de l'Administration du logement de la Commission économique des Nations Unies pour l'Europe : « Le terme « abordabilité » est apparu relativement récemment dans le vocabulaire des spécialistes russes du logement, lorsque beaucoup d'entre eux ont commencé à coopérer activement avec diverses organisations internationales et experts travaillant dans le domaine de la politique du logement. Dans l'usage professionnel international, deux mots anglais sont utilisés, traduits en russe par « disponibilité » : « abordable » et « accessibilité ».

L'accessibilité au sens de l'anglais « abordable » a une interprétation sans ambiguïté de l'orientation sociale en matière de fourniture de logement et est interprétée comme la capacité de fournir un logement adéquat aux catégories de la population qui ne peuvent pas l'acheter de manière indépendante aux conditions du marché, c'est-à-dire comme synonyme de logement social.

Dans les documents de l'ONU, le terme « abordabilité » du logement est interprété comme suit : « Un logement abordable est un logement de qualité standard, fourni à des prix inférieurs à ceux généralement proposés sur le marché immobilier local. Il peut s'agir de logements locatifs subventionnés, de logements privés subventionnés à bas prix, y compris de logements en copropriété, et, dans certaines situations de marché, de logements à bas prix à vendre. Les plans d’urbanisme et de logement des autorités locales devraient prévoir la fourniture d’un nombre suffisant de logements abordables au sens ci-dessus du terme.

La définition britannique du logement abordable est la suivante : « Le logement abordable » peut être classé comme un logement social proposé à un loyer inférieur aux prix du marché, et peut également inclure d'autres formes de logements inférieurs au marché, tels que les « locations intermédiaires ». » (lorsque les taux de location sont supérieurs aux loyers sociaux, mais inférieurs aux loyers du marché). D'une manière générale, le logement abordable fait référence aux logements subventionnés ou « à faible coût », quelle que soit la forme de propriété.

Le terme « accessibilité » au sens de « disponibilité » a un sens complètement différent : une offre suffisante de logements sur le marché libre pour tous les mécanismes de marché pour son acquisition ou sa location.

Il est évident que dans le programme « Logement », les auteurs utilisent le terme « abordabilité » principalement pour désigner la création d'une offre de logement suffisante sur le marché pour diverses options abordables.

L’analyse des mécanismes proposés pour la mise en œuvre du programme nous permet de conclure que presque toutes les mesures prévues par le gouvernement de la Fédération de Russie visent uniquement à développer et à améliorer les relations commerciales dans le secteur du logement du pays.

Sur la base des données initiales du programme, nous pouvons conclure que sur les 61 pour cent de familles en Russie ayant besoin de meilleures conditions de logement, environ la moitié des familles (30 pour cent du nombre total de familles) au cours des cinq prochaines années seront capable de résoudre le problème du logement grâce à une forte augmentation de la disponibilité des prêts hypothécaires au logement . Environ 9 % des familles (soit 4,5 millions de familles) sont sur une liste d'attente pour de meilleures conditions de logement et pourraient être en mesure d'obtenir un logement grâce aux fonds sociaux de l'État et des municipalités d'ici cinq à sept ans.

Mais même sur la base de ces prévisions optimistes, le programme ne propose aucune mesure pour résoudre le problème du logement pour les 22 pour cent restants de familles nécessiteuses, soit 32 millions de personnes.»

2. Problèmes nouveaux et anciens.

La composante démographique du problème du logement, qui auparavant n'avait pas reçu suffisamment d'attention, influence de plus en plus la politique et l'économie du pays au fil du temps. Étant donné que les processus de migration externe dans notre pays n'ont pas encore acquis une ampleur significative, les principaux problèmes démographiques sont liés à la population indigène.

Les tendances constatées par le Comité des établissements humains de la CEE-ONU sont caractéristiques des pays d'Europe occidentale et orientale, y compris la Russie : une augmentation du nombre de ménages accompagnée d'une diminution simultanée de leur taille moyenne conduit à un taux de croissance de la demande de logements supérieur à la croissance démographique ; une augmentation du nombre de familles monoparentales, et donc une augmentation du nombre d'enfants vivant dans des familles monoparentales ; le vieillissement rapide de la population et l’augmentation de la dépendance qui en résulte, ce qui génère des coûts supplémentaires qui doivent être supportés par l’État.

Il s'ensuit que les plans de construction de logements doivent également prendre en compte les contradictions démographiques existantes liées à l'histoire de la formation du parc immobilier, notamment dans les grandes villes.

Dans le document de S.M. Lyzhin « Caractéristiques de l'évolution de la structure par âge de la population dans les maisons de construction de masse », publié sur le site Web www.asm.rusk.ru, et dans un certain nombre d'autres publications, une analyse est donnée, basé sur les éléments d'une étude menée par l'auteur en 1986-2005.

La formation de la structure du parc immobilier des villes est envisagée sur des périodes de temps significatives correspondant aux étapes socio-économiques de développement du pays. Dans le processus de constitution du parc immobilier de la ville, la population est répartie proportionnellement à la durée de construction et d’occupation du logement.

Les zones résidentielles sont constituées de différents types de bâtiments datant de différentes périodes de construction et d’occupation. La majorité des citadins qui ont reçu un logement de leur entreprise n'ont pratiquement pas changé de lieu de travail et de résidence, y restant jusqu'à leur mort.

Selon le recensement de la population de 2002 en Russie, 58,1 pour cent des hommes et des femmes en âge de travailler vivent continuellement dans leur lieu de résidence permanente depuis leur naissance, et 14,2 pour cent ont dépassé l'âge de travailler (à titre de comparaison, la famille américaine moyenne change de lieu de résidence et de travail au cours de sa vie 6 à 7 fois).

De ce fait, dans les grandes villes, sur les territoires des quartiers résidentiels construits dans les années 60-70, divers problèmes sociaux s'aggravent : il y a un manque catastrophique de cliniques pour personnes âgées, le nombre d'établissements préscolaires diminue, ce qui, notamment au cours de la dernière décennie, ont tout simplement disparu, laissant la place à des bureaux privés ou gouvernementaux, ou à leur place, des maisons avec des logements de luxe se sont développées.

En outre, l'expansion des zones résidentielles crée des problèmes de transport : la construction de grands supermarchés coûteux et difficiles d'accès pour les personnes âgées est devenue à la mode, tandis que les petits commerces de proximité familiers aux habitants ferment.

La raison de tels phénomènes réside dans le fait que le besoin évolue dans le temps, reflétant l'évolution démographique de la population, les caractéristiques d'âge des habitants de la ville et même des territoires.

Si auparavant les entreprises qui attiraient les citoyens à travailler elles-mêmes participaient à la construction de logements et d'infrastructures sociales, cela est désormais devenu l'affaire uniquement des autorités locales, qui, ayant reçu des pouvoirs suffisants, dans les conditions d'un changement radical du cadre législatif économique dans le domaine de l'urbanisme, n'a pas eu le temps de préparer de nouveaux plans d'urbanisme et de formuler des terrains pour une construction de masse. Si (en règle générale) la construction est réalisée localement sur le site de bâtiments démolis, il est alors pratiquement très difficile d'améliorer l'infrastructure sociale existante.

Les résultats des études sur la structure démographique de la population dans chaque type de bâtiment résidentiel aux principales étapes de la construction massive de logements ont révélé un certain nombre de caractéristiques et de phénomènes réguliers :

1. Chaque étape de la construction de logements a sa propre structure démographique de la population.

2. Chaque tranche d'âge de la population nécessite la création de conditions de service et de confort appropriées.

3. Au cours de la période de construction massive de logements de types industriels, de vastes territoires de développement résidentiel de masse avec une composition démographique spécifique de la population se sont formés, ce qui nécessite aujourd'hui de prendre en compte les caractéristiques d'âge lors de la formation de la structure de la nouvelle construction de logements et de la système de services sociaux.

Chaque âge d'une personne crée ses propres relations particulières. Qu'il s'agisse d'un petit enfant, d'un écolier, d'un jeune ou d'une personne âgée, ils ont tous leurs propres caractéristiques, besoins, habitudes et désirs qui doivent être satisfaits.

La culture du logement doit assurer un tel niveau de confort et de qualité de vie non seulement dans l'unité résidentielle elle-même - l'appartement, mais aussi sur le territoire, dans la structure générale de l'enseignement résidentiel, afin que les besoins de chaque tranche d'âge de la population sont satisfaites. Ignorer ces facteurs peut conduire à une augmentation du mécontentement social au sein de la population.

Par conséquent, les critiques du programme cible fédéral « Logement » sont entendues dans une large mesure en raison du fait que, tout en développant des instruments financiers qui augmentent la possibilité d'acheter un logement (hypothèque), il a complètement laissé en coulisses les questions d'obtention d'un logement stable. revenus sur une longue période (présence d'une production ou création d'une nouvelle), disponibilité ou manque d'infrastructures de transport, développement de services médicaux, éducatifs et autres services sociaux. Autrement dit, il n'existe pas de chiffre général concernant le volume des travaux de construction qui doivent être achevés aux étapes de mise en œuvre du projet. Tout est placé sous la responsabilité des autorités régionales et locales et il est impossible d'imaginer l'ampleur de la tâche.

S'il existe une infrastructure d'ingénierie et de transport développée, la demande peut effectivement augmenter l'offre et le marché fonctionne selon le schéma classique.

Si les problèmes énumérés n'ont pas été résolus et que nous savons à quel point la disproportion est grande dans le développement des différentes régions, y compris en termes de revenu régional par habitant de la population, alors la tâche des développeurs du programme est de résoudre le problème du logement était de le lier étroitement à d’autres projets nationaux prioritaires.

Il est donc clair pourquoi une attention particulière a été récemment accordée aux questions d'âge et de structure sociale de la population et s'est finalement reflétée lors de l'examen des approches des projets nationaux prioritaires.

En juillet 2006, le Conseil auprès du Président de la Fédération de Russie pour la mise en œuvre des projets nationaux prioritaires a été renommé et s'appelle désormais « Conseil auprès du Président de la Fédération de Russie pour la mise en œuvre des projets nationaux prioritaires et de la politique démographique ».

Parlant de l'avancement de la mise en œuvre du projet national, le premier vice-Premier ministre de la Fédération de Russie, D.A. Medvedev, a déclaré : « Il ne s'agit pas d'obtenir un appartement gratuit de l'État, mais de gagner de l'argent pour l'acheter. De telles opportunités sont créées partout dans le monde en obtenant un logement à crédit contre certaines garanties. Ce que nous appelons simplement une hypothèque.

Par conséquent, nous étions en droit de nous attendre à ce qu'il existe un programme à long terme (puisqu'un prêt hypothécaire peut être émis pour une durée d'au moins 25 ans) (ou une prévision socio-économique) de croissance de l'emploi, offrant l'opportunité à des millions de aux gens de « gagner de l’argent pour acheter un appartement ».

Si l'on prend en compte le fait qu'au cours des 15 dernières années de l'histoire du pays, pas un seul programme d'État n'a été pleinement mis en œuvre, alors on peut supposer que sans ajustements significatifs du projet, la gravité du « problème du logement » ne diminuera pas dans un avenir proche pour 30 à 40 pour cent de la population.