Економічна сутність та основні форми іпотечного кредитування. Сутність поняття та класифікація іпотечного кредитування

Іпотека (запорука нерухомого майна як забезпечення виконання різних цивільно-правових зобов'язань) традиційно служить у країнах з розвиненою ринковою економікою одним з найважливіших факторів стабілізації цивільного обороту, ефективним інструментом підтримки на належному рівні фінансово-платіжної дисципліни, надійним гарантом прав і законних інтересів кредиторів.

Іпотека несе у своєму змісті дві складові – економічну та правову.

В економічному відношенні іпотека – це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично та комерційно недоцільні, і що дозволяє залучити додаткові фінансові засоби для реалізації різних проектів.

У правовому відношенні іпотека – запорука нерухомого майна з одержання іпотечного кредиту, коли майно залишається у руках боржника.

Іпотечний кредит - це кредит (позика), наданий для придбання нерухомості під заставу даної нерухомості як забезпечення зобов'язання. Права вимоги по кредиту можуть засвідчуватися та передаватися через заставний - іменний цінний папір вексельного типу.

Розглядаючи іпотеку як економічну категорію, необхідно наголосити, що вона складається з трьох доданків і одночасно висловлює:

Відносини власності;

кредитні відносини;

Фінансові відносини

Відносини власності виражаються у передачі титулу та власності, але не права на володіння, до моменту закінчення платежів за боргом або на реалізацію зобов'язань у разі відмови від платежу. Іпотека стимулює оборот та перерозподіл нерухомого майна, забезпечуючи реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми відчуження у цих випадках недоцільні.

Кредитні відносини виражаються у наданні іпотечних кредитів під заставу нерухомого майна. Запорука нерухомості виступає у ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів у розвиток виробництва. При цьому особливості іпотечних кредитів полягають у наступному:

1. Обов'язковість забезпечення заставою.

2. Тривалість терміну надання кредиту.

3. Цільовий характер.

4. Іпотечний кредит є відносно низькоризиковою банківською операцією.

5. Нотаріальне засвідчення та державна реєстрація.

Фінансові відносини виражаються у рефінансуванні іпотечних кредитів, включаючи також і заставну, що засвідчує право заставоутримувача на нерухоме майно і є цінним папером з усіма властивими їй ознаками – відокремленість майнових прав, документарність та оборотність. Фінансові відносини з урахуванням цінних паперів створюють багаторівневий фіктивний капітал, так за емітуванні власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних заставних, похідних іпотечних цінних паперів відбувається збільшення оборотних засобів ні величину фіктивного капіталу.

Система іпотечного житлового кредитування – це система відносин щодо формування первинного та вторинного ринків іпотечних кредитів та взаємовідносин з ринками нерухомості, страхування та іпотечних цінних паперів, що виникають при активній взаємодії суб'єктів, що діють на ринку іпотечних кредитів.

Система іпотечного житлового кредитування має складатися з таких сегментів:

Ринок нерухомості, що має необхідні характеристики для участі в іпотечному кредитуванні;

Первинний ринок іпотечних кредитів, що охоплює всю сукупність діяльності кредиторів і боржників, що вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як спосіб виконання надає, а кредитор (заставоутримувач) приймає в заставу нерухоме майно;

Вторинний ринок іпотечних кредитів, що забезпечує передачу прав за заставними та іпотечними кредитами (продаж вже виданих іпотечних кредитів), а також реінвестування вже виданих іпотечних кредитів. Вторинний ринок є сполучною ланкою між кредиторами на первинному іпотечному ринку та інвесторами на ринку іпотечних цінних паперів, забезпечуючи акумуляцію коштів інвесторів та спрямовуючи фінансові потоки в іпотечні кредити;

Ринок іпотечних цінних паперів, що забезпечує трансформацію персоніфікованих прав за кредитними зобов'язаннями та договорами про іпотеку (заставні) у знеособлені прибуткові папери (облігації), та розміщення їх серед довгострокових інвесторів. Тобто на ринку іпотечних цінних паперів відбувається придбання, накопичення та розміщення фізичними та юридичними особами іпотечних цінних паперів, що пропонуються посередниками, з метою отримання доходу за ними;

Страховий ринок, що забезпечує страхування ризиків у системі іпотечного житлового кредитування.

Учасники іпотечних кредитних правовідносин:

1. Позичальники - фізичні особи, які уклали кредитні договори з банками (кредитними організаціями), за умов яких отримані як кредиту кошти використовуються придбання житла. Забезпеченням виконання таких договорів є іпотека житла, що купується. Максимальний розмір кредиту для кожного позичальника визначається на підставі оцінки його платоспроможності та наданого забезпечення повернення кредиту, а також з урахуванням його благонадійності та залишку заборгованості за раніше отриманими кредитами;

2. Продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають нерухомість, що перебуває у їхній власності або належить іншим фізичним або юридичним особам та продаються за їх дорученням, у т.ч. будівельні організації;

3. Кредитори - основними кредиторами, безумовно, є банки, які можуть бути спеціалізованими (іпотечними) чи універсальними. Як кредиторів можуть виступати також інші юридичні особи, які надають громадянам цільові довгострокові позики на придбання житла;

Таблиця 1. Правові засади регулювання банківської діяльності.

Найменування	Зміст
Склад банківської системи
Кредитна організація	Юридична особа, яке для отримання прибутку як основної мети своєї діяльності на підставі спеціального дозволу (ліцензії) ЦБ РФ має право здійснювати банківські операції, передбачені ФЗ «Про банки та банківську діяльність». Кредитна організація утворюється на основі будь-якої форми власності як господарське товариство
Банк	Кредитна організація, яка має виключне право здійснювати в сукупності такі банківські операції: залучення у вклади кошти фізичних та юридичних осіб, розміщення зазначених коштів від свого імені та за свій рахунок на умовах платності, повернення, терміновості, відкриття та ведення рахунків фізичних та юридичних осіб
Небанківська кредитна організація	Кредитна організація, яка має право здійснювати окремі банківські, передбачені Федеральним законом. Допустимі поєднання банківських операцій для небанківських кредитних організацій встановлюються Банком Росії
Іноземний банк	Банк, визнаний таким згідно із законодавством іноземної держави, на території якої він зареєстрований

4. Оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства з іпотечного житлового кредитування) - спеціалізовані організації, які здійснюють рефінансування кредиторів, які видають довгострокові іпотечні житлові кредити. Оператори вторинного ринку, крім рефінансування кредиторів, випускають емісійні іпотечні цінних паперів, залучають кошти інвесторів у сферу житлового кредитування, сприяють кредиторам у впровадженні оптимальної політики іпотечного кредитування. Якщо агентства викуповують у кредиторів заставні, реалізації їх діяльності не потрібно ліцензії Банку Росії. Якщо агентства працюватимуть з правами вимоги щодо іпотечних кредитів, вони повинні мати ліцензію небанківської кредитної організації;

5. Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, які реєструють угоди купівлі-продажу житлових приміщень, оформлюють перехід права власності до нового власника, реєструють договори про іпотеку та права іпотеки, зберігають та надають інформацію з прав власності та обтяження іпотекою житлових приміщень;

6. Страхові компанії, які здійснюють страхування закладеного житла, особисте страхування позичальників та страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;

7. Оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки нерухомості, діяльність яких регулюється Федеральним законом «Про оціночну діяльність у Російській Федерації». Діяльність професійних оцінювачів є ліцензованою, і орган, який видав ліцензію, повинен здійснювати контроль за дотриманням оцінювачами законодавства.

При іпотечному кредитуванні у разі спору про величину вартості предмета іпотеки оцінка є обов'язковою.

Оціночна діяльність одна із небагатьох видів діяльності, на яку передбачено обов'язкове страхування громадянської відповідальності оцінювачів. Зокрема, оцінювач немає права займатися оціночної діяльністю без укладання договору страхування. Страховим випадком буде заподіяння збитків третім особам у зв'язку зі здійсненням оцінювачем своєї діяльності, встановленої рішенням арбітражного або третейського суду, що набрало законної сили.

8. Ріелтерська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів та підготовки пакета документів, необхідного для надання до банку. Ріелтерська діяльність є ліцензованою. Зокрема, про неї йдеться у Законі про ліцензування окремих видів діяльності. Крім державних органів, які здійснюють контроль за діяльністю ріелтерських фірм, його здійснюють також і громадські організації. До них належить Російська гільдія ріелтерів.

Нерухомість, що виступає як товар особливого роду, має певну грошову оцінку. Зазвичай ця оцінка складається стихійно, під впливом суб'єктивних чинників (насамперед під впливом попиту та пропозиції). Разом з цим в оцінці будь-якого нерухомого майна існують певні об'єктивні чинники, які сторони повинні враховувати під час укладання конкретного договору.

На іпотечному ринку працює ряд професійних учасників. При цьому лише висококваліфіковані фахівці, використовуючи сучасні концепції управління фінансами, виробничою діяльністю та ресурсами підприємства, можуть успішно адаптувати передові управлінські методики до існуючих економічних умов. Світовий досвід свідчить у тому, що суттєвим системотворчим елементом іпотечного кредитування є діяльність кредитних організацій, зокрема комерційних банків, є однією з найважливіших суб'єктів ринку іпотечного кредитування.

Ще на тему 1.1. Поняття та сутність іпотеки та іпотечного кредиту:

1. Поняття та характерні риси наказного провадження; підстави видачі судового наказу; поняття та сутність судового наказу; стадії наказного провадження
2. Поняття та сутність виконавчого провадження; учасники виконавчого провадження; загальні правила виконавчого провадження; порядок здійснення виконавчого провадження; захист прав стягувача, боржника та інших осіб під час здійснення виконавчих дій
3. ГЛАВА 1. ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ ПРАВОВОГО МЕХАНІЗМУ ПІДВИЩЕННЯ ЕФЕКТИВНОСТІ ДІЯЛЬНОСТІ ЧЛЕНІВ ОРГАНІВ УПРАВЛІННЯ ГОСПОДАРСЬКИХ СУСПІЛЬСТВ.
4. § 1. Поняття та сутність засобів та способів захисту приватного права
5. ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ «ПРОНІКАЮЧОЇ ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ» У ПРАВОПОРЯДКАХ КОНТИНЕНТАЛЬНО-ЄВРОПЕЙСЬКОГО ТА АНГЛОАМЕРИКАНСЬКОГО ТИПУ
6. ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ «ПРОНИКАЮЧОЇ ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ» У РОСІЙСЬКОМУ КОРПОРАТИВНОМУ ПРАВІ
7. § 1. Поняття та сутність правосуддя у кримінальному судочинстві
8. § 1.1 Поняття та сутність інформаційного забезпечення паспортновізової діяльності МВС Росії у сфері міграції

- Авторське право - Адвокатура - Адміністративне право - Адміністративний процес - Антимонопольно-конкурентне право - Арбітражний (господарський) процес - Аудит - Банківська система - Банківське право - Бізнес - Бухгалтерський облік - Речове право - Державне право та управління - Громадянське право та процес - Грошове звернення, фінанси та кредит - Гроші - Дипломатичне та консульське право -

Але кредитування неможливе без серйозного забезпечення інтересів кредитора. Еволюція розвитку кредитування показала, що найефективніше інтереси кредитораможуть бути захищені за допомогою використання застави нерухомості, оскільки:

• нерухомість порівняно мало схильна до ризику загибелі або раптового зникнення;
• вартість нерухомості має тенденцію до постійного зростання;
• висока вартість нерухомості та ризик її втрати є потужним стимулом, що спонукає боржника до точного та своєчасного виконання своїх зобов'язань перед кредитором.

Одним із інструментів захисту інтересів кредиторів за допомогою застави нерухомості стала іпотека.

Іпотека - поняття та сутність

Термін "іпотека" в юридичному обороті зазвичай охоплює два поняття:

Іпотека як правовідносини- Це застава нерухомості (землі, основних фондів, будівель, житла) з метою отримання позички.

Іпотека як цінний папір- Має на увазі: борговий інструмент, що засвідчує права заставоутримувача на нерухоме майно.

Іпотечне кредитування- Це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

У разі неповернення позички власником майна стає кредитор. Таким чином, іпотека – це особлива форма забезпечення кредиту.

Особливості іпотечного кредитування:

• іпотекою визнається застава майна;

• довгостроковий характер іпотечного кредиту (20 - 30 років);
• закладене майно на період дії іпотеки залишається, як правило, у боржника;
• закладено може лише те майно, яке належить заставнику на праві власності або на праві господарського відання;
• законодавчою базою іпотечного кредитування є заставне право, на основі якого оформляється договір іпотеки та здійснюється розпродаж майна, що перейшло до кредитора;
• розвиток іпотечного кредитування передбачає наявність та розвиненого інституту її оцінки;
• іпотечне кредитування здійснюють, зазвичай, спеціалізовані іпотечні банки.

Учасники системи іпотечного кредитування:

• Заставник - фіз. або юр.особа, яка надала нерухоме майно в заставу для забезпечення свого обов'язку.
• Заставоутримувач (іпотечний кредитор) - юридична особа, що видає кредити під заставу нерухомого майна.

Правові основи іпотечного кредитування у Росії:

1. Федеральний закон Російської Федерації «Про іпотеку (заставу нерухомості)» від 16.07.98;
2. Федеральний закон Російської Федерації «Про оціночну діяльність у РФ» від 29.07.98.

Іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Іпотека та банки

Іпотечні банки -спеціалізовані банки, що здійснюють довгострокове кредитування на під заставу нерухомості.

Переваги іпотечного кредитування для банків:

• порівняно низький ризик при видачі кредитів, оскільки вони забезпечуються нерухомістю;
• довгостроковість кредитування звільняє банки від приватних переговорів із клієнтами;
• іпотечні кредити забезпечують банку цілком стабільну клієнтуру;
• заставні можуть активно звертаються на вторинному ринку, що дозволяє банку диверсифікувати свій ризик, продавши заставу після видачі кредиту.

Недоліки іпотечного кредитування для банків:

• необхідність тримати в штаті вузьких фахівців-професіоналів - оцінювачів нерухомості, яку подають у заставу, що збільшує витрати банку;
• довгострокове відволікання коштів;
• Велика тривалість терміну, який надається кредит, є великий загрозою майбутнього прибутку банку, оскільки дуже складно спрогнозувати на десятиліття вперед динаміку ринкових відсоткові ставки.

Механізм іпотечного кредитування

Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості.

Основними документами для отримання кредиту, що визначають взаємовідносини кредитора та позичальника, є кредитний договір та договір про заставу.

Кредитний договірвизначає мету отримання позички, термін та розміри кредиту, порядок видачі та погашення кредиту, інструменти кредитування (відсоткова ставка, умови та періодичність її зміни), умови страхування позички, спосіб та форма перевірки забезпеченості та цільового використання кредиту, санкції за нецільове використання та несвоєчасне повернення позички, розмір та порядок сплати штрафів, порядок розірвання договору, додаткові умови за згодою кредитора та позичальника.

Іпотечний договірвизначає форму, розмір та порядок заставного забезпечення кредиту.

Запорука з іпотеки

Розвиток іпотеки передбачає існування специфічних видів цінних паперів - заставних та іпотечних облігацій.

Заставна— це юридичний документ про заставу (заставу) об'єкта нерухомості, що засвідчує віддачу об'єкта забезпечення зобов'язань під кредит.

Об'єкт застави - нерухоме майно, що є забезпеченням зобов'язань позичальника. Об'єкт кредитування – конкретна мета. для досягнення якої надається позичка.

Таким чином, можливі різні варіанти поєднань об'єкта застави та кредитування. Наприклад: позичка на будівництво житла під заставу земельної ділянки.

Механізм іпотечного кредитуванняістотно відрізняється від механізму формування кредитних ресурсів у комерційному банку. У розвинених країнах кошти надання кредиту банк формує, переважно, шляхом продажу заставних листіві власного капіталу.

Заставні листи -це довгострокові заставні зобов'язання банку, забезпечення надійними (чи сукупними) іпотечними кредитами, якими виплачується твердий процент.

Заставні листи реалізуються іпотечними банками на вторинному ринку інвесторам – іншим кредитним інститутам (у деяких країнах – будь-якому інвестору).

Вторинний ринок - це процес купівлі-продажу заставних цінних паперів, випущених на первинному ринку. Забезпечити первинних кредиторів можливістю реалізувати первинну заставну, але в отриманий дохід надати інший кредит цьому ж ринку — головне завдання іпотечного капіталу.

Інвестиції в заставні листи вважаються надійним вкладенням капіталу, оскільки, крім стабільного відсоткового доходу, вкладник гарантований ризиком іпотекою. Звісно, ​​ринкова вартість закладеного майна згодом може впасти, але тут банки можуть за реалізації заставних запропонувати різні варіанти хеджування (зниження ризику).

Продавши заставні кредитор пускає виручені кошти на надання нових іпотечних кредитів.

Погашення іпотечного кредитупов'язано з терміном і відсотком по закладних, що реалізуються. Якщо час дії заставних 10 років, а тверда ставка відсотка 6,5%, то кредит має бути виданий за ставкою не менше ніж 7% річних для покриття витрат з випуску заставних та виплати відсотків інвесторам. Зміна% ставки залежно від кон'юнктури ринку відбудеться через 10 років, якщо термін іпотеки більш тривалий. Погашення здійснюється з розстроченням платежу, інтервал (місяць, квартал, півріччя, щорічно) встановлюється кредитним договором.

Схема іпотечної позички

Динаміка залишку заборгованості з позики

Роль іпотеки економіки.

Іпотечне кредитування є невід'ємним елементом. Відбиваючи закономірності розвитку світового банківського господарства, є однією з пріоритетних інструментів розвитку .

Іпотека та кризи

Світовий досвід свідчить, що іпотечне кредитування сприяло відродження, оздоровлення, подолання безробіття і, зрештою, виходу з кризиСполучених Штатів Америки — у 30-ті роки, Канади та Німеччини — у 40-50-ті роки, Аргентини та Чилі — у 70-80-ті роки, а також прискорення проведення економічних реформ у низці країн. Певні надії на іпотеку як інструмент вирішення житлової проблеми покладаються й у Росії.

Іпотека та реальний сектор економіки

Розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на функціонування — промисловості, будівництва, сільського господарства тощо. Як показує світова практика, поширення іпотечного кредитування як ефективного способу фінансування капітальних вкладеньможе сприяти подоланню інвестиційної кризи.

Іпотека та банківська система

Іпотечне кредитування має велике значення безпосередньо для розвитку банківської системикраїни. Іпотека - це найважливіший інструмент, що забезпечує повернення кредиту. Іпотечний кредитний інститут, що діє у рамках системи іпотечного кредитування, є відносно стійким та рентабельним суб'єктом економічної діяльності. Тому, чим більше в банківській системі таких кредитних інститутів, тим стабільніша та ефективніша її діяльність в економічній системі країни в цілому.

Іпотека та соціальний благополуччя

Іпотечне кредитування, відволікаючи кошти з поточного обороту у внутрішнє накопичення, певною мірою сприяє зниженнюінфляції.

У сучасних умовах підвищується значення іпотеки. Житлове іпотечне кредитуваннясприяє забезпеченню громадян доступною приватною житловою власністю, будучи сильним чинником класу суспільства.

Актуальність житлового іпотечного кредиту обумовлена ​​тим, що його використання дозволяє вирішити протиріччя:

• між високими цінами на нерухомість та поточними доходами населення;
• між грошовими накопиченнями в однієї групи економічних суб'єктів та необхідністю їх використання в іншій.

Відсутність у нашій країні протягом 70 років інституту на нерухоме майно та інституту іпотеки призвела до негативних наслідків — значною мірою втрачено досвід організації іпотечного кредитування як на рівні кредитної установи, так і на рівні держави в цілому.

Якщо раніше практично єдиною можливістю покращити житлові умови було одержання державного житла, то сьогодні ця проблема здебільшого вирішується громадянами через придбання чи будівництво житла за рахунок власних заощаджень. Обмеженість бюджетних ресурсів зосередила увагу держави на вирішенні житлових проблем лише окремих груп населення. Проте основна його частина нині неспроможна поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень.

Створення системи іпотечного кредитуваннядозволить зробити придбання житла доступним для більшості населення; забезпечить взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банків, фінансових, будівельних компаній та підприємств будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.

Інфраструктура іпотечного кредитування

Ефективне функціонування системи іпотечних кредитних інститутів неможливе без наявності відповідних елементів, що забезпечують (інфраструктури). Специфікою іпотечного кредитування є його найтісніший зв'язок з оцінкою вартості, страхуванням та реєстрацією обороту нерухомого майна, а також із вторинним ринком іпотечних кредитів. У зв'язку з цим функціонування системи іпотечних інститутів неможливе без наявності країни:

• системи реєстрації обігу нерухомого майна;
• страхових організацій (компаній);
• організацій, які професійно займаються оцінкою вартості нерухомого майна.

Розвинена інфраструктура системи іпотечного кредитування забезпечує ефективність іпотечних операцій, підвищення безпеки прав суб'єктів іпотечного кредитування.

Слово "іпотека" має грецьке походження. Вперше воно було вжито у законодавстві Солона (VII ст. до н.е.), згідно з яким у землю боржника вривався стовп для того, щоб кожен знав, що ця земля є забезпеченням прав кредитора. За історичними свідченнями віддача земель у заставу та продаж земельних наділів почали широко практикуватися ще в Єгипті в період першого тисячоліття до н.е.

Існують два поняття іпотеки. У вузькому значенні слова «іпотека» - це застава нерухомого майна, а широкому - це з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, коли він нерухоме майно залишається у власності останнього, а кредитор у разі невиконання боржником свого зобов'язання набуває декларація про отримання задоволення рахунок реалізації цього майна. Відповідно до цього іпотечний кредит - це кредит, забезпечений заставою нерухомого майна. Відмінні риси іпотеки полягають у наступному.

По-перше, іпотека, як і будь-яка застава, є способом забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди, підряду, відшкодування шкоди тощо. Отже, іпотека залежить від цього основного зобов'язання, оскільки поза цією залежністю вона втрачає сенс.

По-друге, предметом іпотеки є нерухомість. До нерухомого майна відносяться земельні ділянки та все, що міцно з ними пов'язано, - підприємства, житлові будинки, інші будівлі та споруди.

По-третє, предмет іпотеки залишається у володінні боржника. Останній залишається власником, користувачем та фактичним власником цього майна.

По-четверте, договір кредитора та боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальним документом – заставною, яка підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує такі права її власника: декларація про отримання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченому іпотекою, без надання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене іпотекою. За певних умов застава може набувати властивостей цінного паперу, здатного переходити від одного власника до іншого і бути достатньою мірою «відірваною» від початкової вимоги.

Нарешті, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу закладеного майна з громадських торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги над іншими кредиторами у розмірі суми, зазначеної у заставі.

Іпотечний кредит - особливий тип економічних відносин щодо надання довгострокових позичок під заставу нерухомого майна. Учасниками кредитної угоди можуть бути банк-кредитор, позичальник, продавець майна під час здійснення фінансової угоди купівлі-продажу та власник заставної на майно, якщо вона є.

На ринку іпотечних кредитів діють чотири основні суб'єкти: позичальник, кредитор, інвестор та уряд.

Кредитором з іпотеки виступають іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, асоціації, кредитні товариства, а також звичайні комерційні банки, що спеціалізуються на наданні довгострокових кредитів під заставу нерухомості. Кредитними ресурсами іпотечних кредитних установ можуть бути вклади (депозити) клієнтів, випуск та продаж іпотечних облігацій, перепродаж заставних свідоцтв тощо.

Позичальником є ​​фізичні та юридичні особи, які мають у власності об'єкт іпотеки. Особливостями застави є, по-перше, наявність у позичальника власності, по-друге, щоб ця власність приносила дохід її власнику, по-третє, користувалася попитом на ринку. При заставі нерухомого майна боржник номінально зберігає своє право власника.

Кредитори - банки (кредитні організації) та інші юридичні особи, які надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити.

Інвестори - юридичні та фізичні особи, які купують цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що імітуються кредиторами або операторами вторинного ринку. До них належать інвестиційні фонди, страхові компанії, пайові інвестиційні фонди.

Уряд створює умови для надійного функціонування системи іпотечного кредитування, здійснює нагляд за діяльністю кредиторів, сприяє деяким групам населення у придбанні житла.

Існує також безліч другорядних учасників ранку іпотечних кредитів, таких як продавці житла, оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства з іпотечного житлового кредитування), органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, страхові компанії, оцінювачі, ріелторські фірми.

Продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають житлові приміщення, що перебувають у їхній власності або належать іншим фізичним чи юридичним особам. Оператори вторинного ринку спеціалізовані організації, які здійснюють рефінансування кредитів.

Страхові компанії здійснюють майнове страхування (страхування закладеного житла), особисте страхування позичальників та страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку.

Оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави під час іпотечного кредитування.

Ріелторські фірми – юридичні особи, професійні посередники на ринку купівлі-продажу нерухомості.

Інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування – нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації тощо.

Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси:

• 1. Застава нерухомості виступає у ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів у розвиток виробництва.
• 2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах є недоцільними.
• 3. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу на базі цінного паперу (при емітуванні власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних тощо закладних оборотні кошти збільшуються на величину фіктивного капіталу, що утворюється).

В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, що дозволяє залучити додаткові фінансові засоби для реалізації різних проектів.

Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування та особливості такого роду кредиту, які дають йому перевагу над іншими способами кредитування.

Функції, що виконуються іпотечним кредитуванням, можна сформулювати так:

функція фінансового механізму залучення інвестицій у сферу матеріального виробництва;

функція забезпечення повернення позикових коштів;

функція стимулювання обороту та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) економічно недоцільні чи юридично неможливі;

функція формування багаторівневого фіктивного капіталу як заставних, похідних іпотечних цінних паперів та інших.

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Розміщено на http://www.allbest.ru/

Вступ

Під іпотечним кредитуванням у загальносвітовій практиці розуміється система, що включає кредити, видані під забезпечення заставою нерухомості (іпотека), реєстрацію застави у державному реєстрі прав на нерухомість, а також елементи рефінансування кредиторів, що видали іпотечні кредити. Внаслідок масового застосування механізму іпотечного кредитування в економічно розвинених країнах виникає ринок іпотечних кредитів.

Під ринком іпотечних кредитів розуміється ринок, де звертаються лише боргові зобов'язання з іпотечними гарантіями, наданими з метою сприяти рефінансуванню позичок, виданих під надійне забезпечення.

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду РФ були державне житлове будівництво та будівництво житла підприємствами та організаціями, а кооперативне та індивідуальне житлове будівництво грали допоміжну роль. Проте, на початку 90-х років. намітилося різке згортання темпів будівництва житла з боку держави, підприємств та організацій, що призвело до майже повного зникнення будь-якої підтримки населення у житловій сфері. Крім того, в результаті фінансових криз у Росії сильно зросла диференціація доходів населення. З цих причин однією із соціальних проблем сьогодні є забезпечення населення житлом. У Росії житло є дорогим об'єктом і купівля цього товару при разовому отриманні доходу (заробітна плата) багатьом росіян практично неможлива.

Створення умов довгострокового іпотечного кредитування є привабливою альтернативою для населення, оскільки воно дозволяє отримати житло в користування на початковому етапі.

Крім того, іпотека містить у собі величезний потенціал економічного розвитку кредитної системи. Вона дозволяє нерухомості перетворюватися на робочий капітал, що дає можливість кредиторам отримати гарантований дохід, а населенню – фінансувати покупку житла.

Іпотечне житлове кредитування є одним із найбільш перевірених у світовій практиці та надійних способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. У зарубіжній практиці іпотечне кредитування приносить банкам стабільний дохід при порівняно невеликих ризиках, дозволяючи найбільш вигідно поєднувати інтереси населення у покращенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній та прибутковій роботі, будівельного комплексу - у ритмічному завантаженні виробництва та, звичайно ж, держави. , зацікавленого у загальному економічному зростанні.

Отже, можна дійти невтішного висновку у тому, що проблема розвитку системи іпотечного кредитування у Росії є актуальною у соціально-економічному плані.

Мета даної курсової роботи полягає у виявлення поняття та функцій іпотеки, аналізу стану іпотечного кредитування в РФ в даний час, виділення найбільш значущих проблем та перспектив розвитку у функціонуванні іпотечного кредитування в РФ.

Для досягнення вказаної мети необхідно виконати такі завдання:

1. Розкрити поняття та сутність іпотечного кредитування.

2. Розглянути основні інструменти іпотечного кредитування.

3. Провести аналіз розвитку ринку іпотечного кредитування, здійснити аналіз поточного стану ринку іпотеки.

4. Розглянути проблеми та перспективи розвитку іпотеки в РФ.

Об'єктом дослідження цієї курсової є іпотечне кредитування до.

Предметом дослідження є організаційно-економічні відносини, що виникають у процесі іпотечного кредитування та механізми їх реалізації на фінансовому ринку.

Інформаційною та методологічною базою дослідження послужили положення та висновки, зроблені у працях провідних вітчизняних та зарубіжних фахівців у галузі ринку житла та іпотечного житлового кредитування.

У процесі роботи застосовувалися загальнонаукові методи: класифікація видів, порівняння, системний підхід, історичний, економіко-математичне моделювання та статистичний аналіз. Сукупність використовуваної методологічної бази дозволила забезпечити зрештою достовірність та обґрунтованість висновків та практичних рішень.

Ця робота складається з трьох розділів. У першому розділі розглянуто теоретичні аспекти існування кредиту. Друга глава присвячена розгляду іпотечного кредиту до і тенденції розвитку іпотеки. У третій главі будуть виявлені найбільш значні проблеми у функціонуванні іпотечного кредитування та розглянуті прогнози та перспективи розвитку іпотеки в РФ.

1. Теоретичні засади існування кредиту

кредит економічний іпотечний

Кредит - це економічні відносини, що виникають між кредитором і позичальникам з приводу вартості, що позичається, що передається в тимчасове користування на умовах терміновості, платності та повернення.

Кредит може бути товарної і фінансової формах. У товарній формі він передбачає передачу у тимчасове користування вартості у вигляді конкретної речі, визначеної родовими ознаками. У грошовій формі кредит надається та погашається у формі грошей. У кредитній угоді немає еквівалентного товарно-грошового обміну, а є передача вартості у тимчасове користування з умовою повернення через певний час та сплати відсотків за користування цією вартістю. Поворотність позиченої вартості, яку не можна скасувати волею одного із суб'єктів кредитної угоди, і є невід'ємною межею кредиту як економічної категорії.

Кредит як особлива форма вартісних відносин виникає тоді, коли вартість, що вивільнилася в одного економічного суб'єкта, якийсь час не може вступити до нового відтворювального циклу, використовуватись у господарських угодах. Завдяки кредиту ця вартість переходить до іншого суб'єкта, який відчуває тимчасову потребу у додаткових коштах, і таким чином продовжує функціонувати в рамках відтворювального процесу.

Кредит є рух позичкового фонду, здійснюваного через банківську систему та спеціальні фінансово-кредитні інститути. Банки акумулюють вільні кошти підприємств і населення і передають їх на основі забезпеченості, повернення, платності та терміновості підприємствам, які їх потребують.
На відміну від фінансів, що виражають односторонній та безоплатний рух вартості, кредит має бути в обумовлений термін повернений кредитору зі сплатою за ним заздалегідь встановлених відсотків.

Існує й інша точка зору визначення кредиту як економічної категорії: кредит - це рух позичкового капіталу. Позичковий капітал - це грошовий капітал, що надається в позику власником на умовах повернення за плату у вигляді відсотків. Це особлива історична форма капіталу. Якісна його відмінність від грошового в тому, що позичковий капітал - це одна з форм вартості, що самозростає, тоді як гроші самі по собі приросту не дають.

Ресурсами позичкового капіталу є:

Грошові резерви (тимчасово вільні кошти), що вивільняються у процесі кругообігу фондів підприємств;

Грошові резерви у вигляді спеціальних фондів (амортизаційний фонд);

Державні фінансові резерви;

Грошові ресурси населення;

Емісія грошових знаків відповідно до потреб товарообігу.

Можливість виникнення та розвитку кредиту пов'язані з кругообігом та оборотом капіталу. У процесі руху основного та оборотного капіталу відбувається вивільнення ресурсів або грошового капіталу, що вивільняється у процесі кругообігу промислового та торгового капіталу.

Виникнення тимчасово вільних коштів є потребою. Але тимчасово вільні кошти вступають у суперечність із необхідністю ефективного використання коштів у ринковій економіці. Це протиріччя дозволяється у вигляді кредиту, тобто. тимчасово що вивільняється грошовий капітал передається в позику. Можливість вирішення цього протиріччя пов'язана з тим, що на іншому полюсі виникає потреба у засобах праці та досить великих одноразових вкладеннях. В одних суб'єктів утворюється тимчасовий надлишок коштів, в інших відчувається їх недолік.

Для того, щоб можливість кредиту стала реальністю, необхідні певні умови:

Учасники кредитної угоди повинні виступати як суб'єкти, які матеріально гарантують виконання зобов'язань, що випливають з їх економічних зв'язків;

Кредит стає необхідним та можливим, якщо відбувається збіг інтересів кредитора та позичальника.

Таким чином, потреба кредиту викликається:

Необхідністю подолання протиріч між постійним утворенням резервів в окремих суб'єктів господарювання та ефективним використанням їх для потреб відтворення;

У разі макроекономіки - необхідністю забезпечення безперервності кругообігу капіталу умовах функціонування галузей з різною тривалістю кругообігу;

Необхідністю створення засобів обігу та розвитку платежів, заснованих на кредитному характері емісія знаків та безготівкових коштів (які гроші у кишені);

Необхідністю управління фірмами на комерційній основі, у діяльності яких виникає або тимчасова потреба у додаткових ресурсах, або, навпаки, тимчасово вивільняються грошові ресурси.

Так само елементом структури кредитних відносин є об'єкт передачі, що передається від кредитора до позичальника і що робить свій зворотний шлях від позичальника до кредитора.

Об'єктом передачі виступає позичена вартість, як особлива частина вартості. Насамперед, вона є своєрідною нереалізованою вартістю. Вона має специфічні риси, що характеризують її як об'єкт саме кредитних відносин.

Поворотний характер руху позиченої вартості передбачає її збереження усім етапах цього руху. Справді, кредитне ставлення, будучи вартісним, зумовлює необхідність дотримання еквівалентності у взаємозв'язках між кредитором та позичальником. Це означає, що, використавши позику у своєму відтворювальному процесі, позичальник повинен повернути кредитору вартість, рівноцінну отриманій у кредит.

1 .2 Форми та види кредиту

Форми кредиту - це різновиди кредиту, які з сутності кредитних відносин .

Класифікація кредиту здійснюється за такими базовими ознаками, як характер позиченої вартості, категорії кредиторів та позичальників, за формою надання, напрямами потреб позичальників.

За характером позиченої вартості:

1) Товарна форма кредиту історично передує грошової форми. У цій формі кредиту товари передаються в борг. Товари переходять у власність позичальника лише після погашення кредиту та сплати відсотків.

2) Грошова форма кредиту - класична форма кредиту, що означає, що у позику надаються тимчасово вільні кошти. Ця форма кредиту використовується як державою, і фізичними особами як у країні, і у зовнішньоекономічному обороті.

3) Змішана (товарно-грошова) форма кредиту. І тут кредит надається у вигляді товару, а повертається грошима чи навпаки.

За статусом кредитора та позичальника:

1) Банківський кредит - надається виключно фінансово-кредитними установами, що мають ліцензію ЦБ РФ на ведення такого виду операцій.

2) Комерційний кредит - кредитором не кредитна організація, а кредит надається у ході торгової угоди, тому його називають ще й торговим. Основна мета цієї форми - прискорення процесу реалізації товарів хороших і, отже, вилучення закладеного у яких прибутку.

3) Державний кредит надається з допомогою бюджетних коштів.

4) Міжнародний кредит - сукупність кредитних відносин, що функціонують на міжнародному рівні, безпосередніми учасниками яких є держава та міжнародні фінансові інституції.

5) Громадянська форма кредиту - реалізується шляхом видачі позичок фізичними особами, а також суб'єктами господарювання, які не мають відповідної ліцензії від центрального банку.

За цільовою потребою позичальника:

1) Виробнича форма кредиту - надається на підприємницькі цілі: розширення обсягу виробництва, робіт, послуг, активів. Виробничий кредит безпосередньо впливає збільшення пропозиції товарів, робіт, послуг, активів, чинників виробництва, підвищення життя населення.

2) Споживчий кредит- Особливістю є відносини як грошового, і товарного капіталу, причому потенційними позичальниками виступають фізичні особи.

На відміну від виробничої форми цей кредит використовується населенням на цілі споживання, він не спрямований на створення нової вартості.

За іншими формами кредиту:

1) Пряма форма кредиту відбиває безпосередню видачу позички певному користувачеві без посередників.

2) Непряма форма кредиту передбачає взяття позички на кредитування інших суб'єктів. Зазвичай використовується під час кредитування купівлі сільськогосподарських продуктів.

3) Під явною формою кредиту розуміється кредит із заздалегідь обумовленою метою.

4) Розвинена та нерозвинена форми кредиту характеризують ступінь його розвитку. До нерозвиненої форми кредиту можна зарахувати ломбардний кредит.

Розглянувши форми кредиту, можна проаналізувати та його види за деякими ознаками (таблиця 1).

Таблиця 1 - Види кредиту

Ознаки
За групами позичальників	Господарські суб'єкти Кредити фізичним особам Фінансово-кредитним організаціям Органам державної влади
Призначення	Споживчий Виробничий Торговий Сільськогосподарський Інвестиційний
За сферою функціонування	На відтворення та розширення основних фондів Кредити учасників на організацію оборотних фондів
За терміном використання	Короткостроковий Довгостроковий До запитання
Забезпечення	Забезпечені Незабезпечені
За способом видачі	Позики компенсаційного характеру Позики платіжного характеру
За методом погашення	Одноразові По частинах

Розглянемо деякі із видів кредиту.

Забезпечені кредити - форма товарного кредиту, у тому, що куплений позичальником товар залишається власністю кредитора - продавця товару до того часу, поки товар нічого очікувати повністю оплачений. Забезпечений кредит передбачає виплату вартості товарів та відсотків за кредитом частинами. Товар є забезпечення кредиту.

Інвестиційний кредит - це один із видів банківських позик для юридичних осіб, спрямований на модернізацію підприємства та виробничих процесів.

Потреба інвестиційному кредиті відчувають виробничі компанії, індивідуальні підприємці, торгові фірми, - одним словом, все, кому необхідно оснастити нове виробництво чи модернізувати існуюче.

Компенсаційний кредит - фінансове поняття, що має два основні значення:

1) взаємний кредит, який надається один одному фірмами різних країн у своїй національній валюті на еквівалентні суми;

2) кредит, що надається однією компанією іншої компанії (обидві компанії в різних країнах), найчастіше кредитування здійснюється в різній валюті, з використанням банку або іншого фінансового інституту як посередник у наданні кредиту (у звичайній практиці кошти в даному випадку надходять від третьої сторони) .

Споживчий одноразовий кредит – вид універсального споживчого кредиту. Як і кредит на невідкладні потреби, цей вид кредиту може бути наданий практично будь-якому дієздатному громадянину, але в межах встановленого банком розміру, що розраховується на основі оцінки платоспроможності позичальника.

Довгостроковий вид кредиту та його особливості:

Тривалий термін погашення дає можливість повертати велику суму дрібними частинами;

Підприємства мають можливість погашати заборгованість грошима, які заробили в результаті купівлі нового обладнання або розширення виробництва за рахунок кредитних грошей.

Великий відсоток за кредитом. При довгостроковому кредиті переплачує велика сума, яка може дорівнювати сумі позики;

Цей кредит це довгий процес.

Довгострокове кредитування для громадян, тобто фізичних осіб, є іпотечним.

2. Іпотечний кредит та його застосування в сучасних умовах Росії

2.1 Поняття та сутність іпотечного кредитування

Термін «іпотека» використовується у таких випадках:

1) коли говорять про заставу нерухомого майна, що перебуває у власності заставника (наприклад, земельних ділянок, будівель та споруд) з метою отримання іпотечного кредиту;

2) коли зацікавлена ​​особа отримує у кредитній організації кошти для подальшого придбання об'єкта нерухомості (квартири). У цьому кредит є цільовим, що у плані подальшого правового регулювання виникаючих правовідносин, а зазначений об'єкт нерухомості перебуває у заставі в кредитної організації.

Загальне в обох випадках - це запорука нерухомого майна (земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир тощо) для отримання коштів (позички, кредиту).

Таким чином, іпотека є видом застави, при якому закладене майно (їм є об'єкти нерухомості, як правило, це земля і будівлі на ній), залишається у володінні заставника до настання терміну платежу.

У першому випадку це формальне юридичне визначення має на увазі наступне: ви укладаєте з вибраним вами банком договір про іпотечне кредитування, і на підставі цього договору він видає вам гроші, необхідні для придбання квартири (або іншої нерухомості).

Друга форма застави при іпотечному кредитуванні - коли за тим самим договором ви передаєте в заставу не нову квартиру, що купується, а стару, яка вже була у вас у власності до укладення кредитного договору.

За користування виданим кредитом ви сплачуєте банку встановлені в кредитному договорі відсотки та повертаєте позикові кошти у вигляді щомісячних виплат банку, а також встановлених кредитним договором. Нерухомість, наприклад, квартира, придбана в кредит, залишається у заставі (іпотеці) у банку до повного погашення кредиту, хоча формально власником житла будете ви.

Однак у разі зміни вашого фінансового становища, яке, наприклад, спричинить неможливість виконання вами кредитних зобов'язань, банк продасть квартиру та поверне свої гроші.

Це право передбачено ст. 334 Цивільного кодексу РФ (далі - ДК РФ), згідно з якою банк, який видав кредит, на правах кредитора за забезпеченим заставою зобов'язанню має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення із вартості закладеного майна переважно перед іншими кредиторами цієї особи.

Так як в результаті оформлення іпотеки відбувається виникнення нових правовідносин, потрібно звернути увагу на низку юридичних моментів. Це необхідно зробити до підписання відповідного договору з банком, щоб знати про всі можливі наслідки тих чи інших своїх дій.

Запорука є - спосіб забезпечення зобов'язання (поряд із неустойкою, порукою, банківською гарантією і завдатком, про які у цьому випадку йдеться) [ГК РФ], тобто. іпотека як варіант застави може бути встановлена ​​на забезпечення основного зобов'язання:

1) за кредитним договором;

2) за договором позики;

3) іншого зобов'язання, зокрема заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо іншого передбачено федеральним законом .

Земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також земельних ділянок, розмір яких менший за мінімальний розмір, установлений нормативними актами суб'єктів Російської Федерації або органів місцевого самоврядування для земель того чи іншого цільового призначення та дозволеного використання;

Підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

Житлові будинки, квартири, ізольовані частини житлових будинків та квартир;

Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.

За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншої сторони - заставника переважно перед іншими кредитами .

Договір про іпотеку може бути самостійним (тобто окремим стосовно договору, за яким виникає забезпечене заставою зобов'язання) або умови про заставу можуть бути включені до договору, за яким виникає забезпечене заставою зобов'язання (наприклад, положення про забезпечення своєчасного повернення житлового кредиту заставою житлового приміщення).

Істотними умовами договору про іпотеку є:

1. Предмет договору;

2) його оцінка;

3) забезпечуване зобов'язання;

4) розмір та строк виконання зобов'язання.

Іпотека сприяє реалізації збудованих будинків, зростання ж будівництва викликає пожвавлення у виробництві будівельних матеріалів та конструкцій, будівельного та дорожнього машинобудування, у деревообробці та виробництві меблів тощо. Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції – все це веде до збільшення економічного потенціалу країни.

Розвиток іпотечного кредитування позитивно впливає на подолання соціальної нестабільності.

Іпотека впливає на проблему зайнятості (додаткові робочі місця у будівництві та інших галузях) та допомагає задовольнити потребу населення у житлі.

Величезне значення іпотека має підвищення підвищення стабільності та ефективності функціонування банківської системи країни. Забезпечені нерухомістю кредити безпечніші для банків, тому що при не поверненні кредиту банк реалізує заставу і повертає свої кошти. Зрозуміло, у випадку з іпотекою для цього потрібна правильна оцінка нерухомості, а також розвинений ринок нерухомості. Зниженню ризику при іпотечному кредитуванні також сприяє цільовий характер позичок. Операції з нерухомістю найчастіше є менш ризикованими в порівнянні з поточними кредитними операціями комерційних банків.

Таким чином, іпотечний кредит є кредитом, забезпеченим певною нерухомою власністю, а іпотечне кредитування - це надання кредиту під заставу нерухомого майна. Іпотечне кредитування – перспективний напрямок банківської діяльності.

2.2 Інструменти іпотечного кредитування

При іпотечному кредитуванні значну роль відіграє вибір фінансових інструментів та технологій, що застосовуються на різних етапах фінансового процесу. Їх вибір визначається загальною економічною ситуацією, розвиненістю іпотечних операцій у країні, фінансовими можливостями та бажаннями учасників угод, а також видом операції.

Правильний вибір та застосування інструментів іпотечного кредитування значною мірою визначають ефективність іпотечних операцій, зниження ризиків, підвищення доступності іпотечних кредитів, їх ліквідність.

Інструмент іпотечного кредитування – це спосіб погашення боргу (амортизації кредиту). Графік амортизації показує залишки суми боргу за кредитом у період. У ньому також відображається частина платежу, яка йде на виплату відсотка, та яка частина – на виплату основної суми боргу.

Залежно від способу амортизації іпотечні кредити поділяються на постійний іпотечний кредит та іпотеку зі змінними виплатами. Остання, своєю чергою, ділиться на іпотеку з «кульовим» платежем, іпотеку з фіксованими виплатами суми боргу та іпотеку з наростаючими платежами. Існують також альтернативні інструменти іпотечного кредитування.

Постійні іпотечні платежі передбачають періодичні рівні виплати. Позичальник щомісячно виплачує рівну суму, частина якої йде на погашення кредиту та частина – на сплату нарахованих за місяць відсотків. Відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредитом.

Відповідно, цей порядок погашення кредиту дає стабільність позичальнику у розмірі його витрат за даним кредитом.

З іншого боку, оскільки відбувається поступового погашення основного боргу, зростає ризик не повернення виданого кредиту після закінчення терміну кредитування.

Іпотечні кредити з «кульовим» платежем можуть бути структуровані таким чином:

Нездійснення процентних виплат до закінчення терміну кредиту;

Виплати одних лише відсотків, а потім – «кульовий» платіж;

Часткова амортизація з підсумковим «кульовим» платежем.

Деякі іпотечні кредити передбачають рівновеликі платежі рахунок погашення основний суми боргу, і навіть виплати відсотків на непогашений залишок. Суми відсотків із них змінюються. Щомісячний постійний платіж позичальника зменшуватиметься, що знижує навантаження на нього. Загальна сума виплачуваних відсотків буде меншою, ніж при постійних платежах.

Іпотека з наростаючими платежами (далі ІНП) передбачає змінні виплати. Протягом, наприклад, перших трьох років платежі за ними залишаються низькими, проте протягом наступних років вони досягають рівня, що дозволяє повністю замортизувати кредит.

У перші роки ІНП дає негативну амортизацію (постійна іпотечна нижче відсоткової ставки). При цьому залишок основної суми боргу зростає. Для проведення повної амортизації платежі по ІНП останніх років мають перевищувати рівень виплат за стандартною іпотекою. Інструменти кредитування такого роду дозволяють враховувати умови кредитування, що змінюються, знижують ризик процентної ставки і ризик ліквідності, забезпечують ефективність довгострокових кредитних операцій.

Платежі з індексацією непогашеної суми боргу дозволяють здійснювати погашення кредиту однаковими платежами у реальних сумах за зміни величин номінальних платежів. Непогашена сума боргу коригується на основі обраного індексу, такого як споживчі ціни; курсу долара США; вартості споживчого кошика; мінімального розміру оплати праці (скорочено МРОТ); та інших фінансових індексів, що відбивають динаміку інфляції. В результаті ставка відсотка відображатиме реальну ціну кредиту на момент видачі. Платежі розраховуються на основі реальної вартості непогашеної суми боргу.

Капіталізація недоотриманих сум платежів за кредитом на початковому етапі погашення кредиту забезпечує банкам більшу дохідність за житловими кредитами проти іншими кредитними операціями. Зниження сум платежів початковому етапі погашення кредиту підвищує доступність кредиту. Водночас зростання платежів у номінальному значенні збільшує ризик «платіжного шоку», який настає, якщо темпи зростання доходів населення значно відстають від темпів зростання інфляції, що збільшує ризик неплатежів за раніше наданим кредитом.

3. Проблеми та перспективи іпотечного кредитування в Росії на сучасному етапі

У РФ іпотечне кредитування останні десять років розвивалося стрімкими темпами.

Сьогодні у РФ існує сформований попит населення на іпотечне кредитування, встановлена ​​законодавча база та інфраструктурна основа. Вартість ліквідної нерухомості в Росії, за оцінками експертів, становить близько 500 млрд. доларів, що при достатньому рівні іпотечного кредитування дозволить забезпечити житлом значну частину населення, які мають попит на нерухомість.

Розглянемо переваги іпотечного житлового кредитування. Позичальник у стислі терміни купує квартиру, оплачувану з довгостроковою розстрочкою, і має пільги з прибуткового податку. Так можна вирішити житлову проблему великої групи населення. Однак на практиці не все так гладко, як у теорії. Позичальник несе значні витрати і фактично платить подвійну ціну за квартиру, а також на сьогоднішній момент в РФ відсоткові ставки досить високі. Нестабільність у зарплаті підвищує ризики, що виникають під час оформлення іпотечного кредиту. Згідно зі статистикою, іпотека житла доступна тим громадянам, чий щомісячний дохід становить 40-50 тис. рублів. Сьогодні іпотека недоступна для 70% населення РФ.

Необхідно використати досвід зарубіжних країн, і розуміти, що іпотека – це рішення як економічних, так і соціальних проблем. У банків є бажання займатися іпотечним кредитуванням, і є знання технологій, але явно недостатньо коштів для вирішення проблеми забезпечення населення житлом у масштабах усієї країни.

Щоб система іпотечного кредитування розвивалася стрімкими темпами, необхідно використовувати такі державні програми як іпотека, наприклад, з материнським капіталом, військова іпотека, іпотека для бюджетників.

Великою проблемою на ринку іпотечного кредитування, як і раніше, залишаються високі відсоткові ставки. В даний час величина ставок варіюється від 10 до 17%. Так само не всі громадяни можуть дозволити сплатити суттєвий початковий внесок на нерухомість, не всі мають чисту кредитну історію і офіційну зарплату. Через війну іпотечне кредитування розвивається, але з як масовий товар, оскільки кредитування доступне лише позичальникам з доходами вище середнього.

Існує проблема, пов'язана із монополіями на ринку житла. Ринок первинного житла досі непрозорий. Найчастіше можливість будувати нові житлові будинки має вузьке коло компаній. Відсутність конкуренції утримує вартість квадратних метрів надто високому рівні, щоб вони стали доступними для рядових споживачів. Коли ринок пайового будівництва перестане бути монополізованим, це автоматично призведе до вирішення низки проблем іпотечного кредитування - ціна на нерухомість знизиться відповідно до ринкових умов. Крім того, на ринку нерухомості спостерігається гостра нестача житла економ-класу.

Відсутність економічної стабільності, низькі заробітні плати, проблеми формування середнього класу, порівняно високі відсоткові ставки з іпотечного житлового кредитування, все це стоїть на шляху стабільного розвитку системи іпотечного кредитування в РФ.

Розглянемо перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування РФ. Без різких коливань на світових фінансових ринках сектор збереже стійкі темпи зростання. У найближчі 1-1,5 роки підтримку попиту на іпотеку забезпечить позитивна динаміка, що намітилася у житловому будівництві. Ключовим обмежувачем зростання іпотечного кредитування є тенденція до підвищення відсоткових ставок за кредитами, у тому числі і за програмами державної підтримки. Зокрема, на початку 2 півріччя 2013 року більшість лідерів ринку перевищили ставки за найбільш популярними програмами в середньому на 1-3 відсоткові пункти (в основному це торкнулося кредитів із початковим внеском менше 50%). З 3 вересня 2013 року переглянуто умови кредитування за стандартною програмою Агентства з Іпотечного Житлового Кредитування (далі АІЖК): мінімальні ставки за їх фіксації на весь термін кредитування зросли в середньому на 2% пункту. За прогнозами цінова доступність іпотеки знижуватиметься: спостерігається прискорення зростання інфляції, а Банк Росії у боротьбі з нею вже підвищив ключові відсоткові ставки. В результаті до кінця 2013 підвищення іпотечних ставок здійснилося. За прогнозами експертів, річні темпи приросту виявляться на рівні 50-60%. В результаті за підсумками 2013 року обсяг іпотечного кредитування перетне планку в 1 трлн. рублів і становитиме 1,1 трлн. карбованців.

У 2014 році вплив процентних ставок може виявитися більш відчутним: частина позичальників відкладе покупку квартири «до кращих часів» або спробує накопичити кошти на більш високий початковий внесок, тим самим забезпечити нижчу ставку. У зв'язку з цим очікується подальше уповільнення темпів зростання ринку – з урахуванням його масштабів вони не перевищать 40% у річному обчисленні.

За прогнозами, частка великих банків на іпотечному ринку стійко зростатиме. Як правило, великі банки, що працюють за власними програмами, відрізняє оперативність у прийнятті рішень та цікавіші продуктові пропозиції. Позначиться і падіння інтересів середніх і малих банків до найпопулярніших програм АІЖК. Справа не лише у підвищенні вартості кредитів за такими програмами. Поточна діяльність АІЖК все більшою мірою свідчить про бажання інституту обмежити свою присутність на класичному ринку та сконцентруватися на інноваційних продуктах. Зокрема, за січень-червень 2013 року АІЖК було викуплено заставних на 26,1 млрд. рублів, що на 17% більше за аналогічний показник минулого року. При цьому частка АІЖК у загальному обсязі видачі знизилася з 8 до 6%.

Банки, що працюють з АІЖК, мають значні труднощі та численні формальності, що супроводжують процес рефінансування заставних. Нові умови викупу заставних припускають, що банки-партнери повинні будуть заздалегідь визначитися з обсягом видачі і сплатити агентству опціон. Очевидно, що середні та малі банки, які перейде на власні програми, запропонують вищі ставки, ніж за стандартами АІЖК, і програватимуть у конкуренції з великими банками.

З метою стимулювання попиту на іпотечне кредитування необхідно здійснювати такі заходи:

1) забезпечувати підтримку відсоткові ставки на прийнятному для позичальника рівні;

2) підвищувати доступність житла економ-класу;

3) надавати надійним позичальникам можливість зниження первісного внеску за рахунок розвитку страхування іпотеки;

4) стимулювати розвиток соціальних програм іпотечного кредитування, орієнтованих окремі категорії позичальників (молоді сім'ї, одержувачі материнського капіталу).

Висновок

Іпотечний кредит є кредит, забезпечений певної нерухомої власністю, а іпотечне кредитування - це надання кредиту під заставу нерухомого майна.

В даний час в РФ існує стійкий попит на нерухомість, що сформувався, але не у всіх є можливість придбання житла. Іпотека – це найбільш оптимальний варіант для вирішення житлової проблеми. Причому з кожним роком зростає інтерес до іпотеки, що свідчить про перспективи зростання обсягу ринку іпотечного кредитування в майбутньому.

Наявність у країні розвиненої системи іпотечного кредитування свідчить про розвиненість економіки, про перспективи зростання, високий рівень розвитку суспільства загалом.

Іпотека є тією ланкою національної господарської системи, яка має можливість забезпечити взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, будівельними компаніями та підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки. На сьогоднішній день за допомогою іпотечного кредитування має вирішуватись проблема забезпечення населення житлом. За допомогою механізму іпотеки збільшиться приплив коштів на ринок житла, активізується будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості, а це означає, і розширяться робочі місця, підвищаться доходи населення та бюджетів усіх рівнів, відбудеться зростання економіки загалом. Тому необхідно використовувати ті реальні умови та можливості, які мають регіони, створити необхідні організаційні правові та фінансові передумови для розвитку масового будівництва житла з використанням ринкових та державних механізмів регулювання процесів у цьому соціально важливому секторі економіки.

Тільки з урахуванням державної підтримки, зниження відсоткових ставок з іпотечного кредитування, запровадження соціальних програм, активізації будівництва житла економ-класу можлива поява стабільної та сталої системи іпотечного кредитування.

У цій роботі були вивчені основні питання в галузі іпотечного кредитування, проаналізовано ситуацію на ринку, виявлено найбільш значні проблеми у функціонуванні іпотечного кредитування та розглянуто прогнози та перспективи розвитку іпотеки в сучасних умовах РФ.

Список використовуванихджерел

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша): ФЗ РФ
від 30 листопада 1994 р., №51-ФЗ. [Електронний ресурс]. - Доступ із довідково-правової системи «Консультант плюс». - Режим доступу: http://www.consultant.ru

Федеральний закон №102-ФЗ від 16 липня 1998 року «Про іпотеку (заставу нерухомості)» (у редакції від 17.07.2009 №166-ФЗ). [Електронний ресурс]. - Доступ із довідково-правової системи «Консультант плюс». - Режим доступу: http://www.consultant.ru

Федеральний закон №152-ФЗ від 11 листопада 2003 року "Про іпотечні цінні папери". [Електронний ресурс]. - Доступ із довідково-правової системи «Консультант плюс». - Режим доступу: http://www.consultant.ru

Федеральний Закон №188-ФЗ від 29 грудня 2004 року "Житловий кодекс Російської Федерації". [Електронний ресурс]. - Доступ із довідково-правової системи «Консультант плюс». - Режим доступу: http://www.consultant.ru

Федеральний закон №214-ФЗ від 30 грудня 2004 р. «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ». [Електронний ресурс]. - Доступ із довідково-правової системи «Консультант плюс». - Режим доступу: http://www.consultant.ru

Банківська справа [Текст]: підручник / за ред. Є.Ф. Жукова, Н.Д. Еріашвілі. – М.: ЮНІТІ-ДАНА: Єдність, 2009. – 575 с.

Банківська справа [Текст]: підручник / за ред. Лаврушіна О.І., Мамонової І.Д., Валенцева Н.І. – К.: КНОРУС, 2009. – 768 с.

Банківська справа [Текст]: підручник/Бєлоглазова Г.М., Кролівецька Л.П. – СПб.: Пітер, 2009. – 400 с.

Банківські операції [Текст]: підручник/Пєчнікова А.В., Маркова О.М., Стародубцева О.Б. – М.: ФОРУМ: ІНФРА-М, 2009. – 352 с.

Все про іпотеку [Текст]: підручник/Афоніна А.В. – Омега-Л, 2008. – 210 с.

Горьомикін, В.А. Іпотечне кредитування: [Текст] Підручник. – М.: МДІУ, 2009. – 368 с.

Гроші, кредит, банки [Текст]: підручник/За ред. Жукова Є.Ф., Зеленкова Н.М., Литвиненко Л.Т. – М.: ЮНІТІ, 2011. – 783 с.

Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства [Текст]: підручник/Л.Ю. Грудцина, М.М. Козлова. – М.: Ексмо, 2006. – 368 с.

Іпотека: просто про складне [Текст]: підручник/Шевчук Д.А. – Гросмедіа, 2008. – 160 с.

Організація діяльності комерційного банку [Текс]/Навчальний посібник/М.С. Марамигін, Є.Г. Шатківська, 2013. – 182 с.

Лук'янов, А.В. Аналіз ринку іпотечного кредитування [Текст]/А.В. Лук'янов // журнал Гроші та кредит. – 2010. – №8. - с. 10-15.

Розвиток іпотечного кредитування Російської Федерації [Текст]: підручник / За ред. Копєйкіна А.Б., Рогожина Н.М., Косарєвої Н.Б. – К.: Справа, 2010. – 256 с.

Розумова, І.А. Іпотечне кредитування. [Текст]/2-ге вид. – СПб.: Пітер, 2009. – 304 с.

Ринок іпотечного кредитування та соціально-економічні показники у Росії (2005-2010 рр.) // Дослідження аналітичного центру компанії ТОВ «Русіпотека», Москва. – 2010. – №11. - с. 34-37.

Русипотека: кредитування та сек'юритизація [Текст] / / Аналітичний огляд компанії ТОВ «Русіпотека». – 2011. – №1.

Доронкін, М, Волков, С, Самієв, П. Іпотечне кредитування у 1 півріччі 2011 року: від ренесансу до невідомості [Текст] // Банківські послуги. 2011. – №11. - с. 38-49.

Центральний Банк Російської Федерації: [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.cbr.ru

Іпотечне кредитування у Росії [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.ipocredit.ru

Ощадбанк Росії [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www. sbrf.ru

Російська іпотека [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.russianipoteka.ru

Агентство з іпотечного житлового кредитування [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.ahml.ru

Портал "Все про іпотеку" [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.vse-obipoteke.ru

"РосБізнесКонсалтинг" [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.rbc.ru

Розміщено на Allbest.ru

Подібні документи

Теоретичні основи та сутність іпотечного кредитування. Коротка характеристика та економічний аналіз акціонерного комерційного Ощадного банку Російської Федерації. Основні проблеми та способи покращення умов іпотечного кредитування в РФ.

дипломна робота , доданий 09.05.2011


Сутність іпотечного кредитування, його історія, що у економіці. Інструменти іпотечного кредитування, схеми розрахунків платежів за кредитами. Залучення інвестицій у житлово-комунальну сферу. Ринок іпотечного житлового кредитування Курської області.

дипломна робота , доданий 06.05.2012


Поняття іпотечного кредиту як особливу форму кредитування. Моделі іпотечного кредитування, особливості його розвитку у Росії. Аналіз системи іпотечного кредитування у ВАТ "СКБ-Банк". Основні проблеми та шляхи розвитку системи іпотечного кредитування.

дипломна робота , доданий 01.07.2013


Сутність та значення іпотечного кредитування в економіці. Аналіз та оцінка іпотечного кредитування у банківському секторі Республіки Білорусь. Організаційно-економічна характеристика досліджуваного банку. Склад та структура іпотечних кредитів у філії.

курсова робота , доданий 12.03.2012


Сутність іпотечного кредитування та її роль економіці. Концепція ринку іпотечного кредитування та його елементів. Стан російського ринку іпотечного кредитування на етапі, його проблеми. Основні програми іпотечного кредитування у Росії.

курсова робота , доданий 08.12.2014


Сутність та історія розвитку іпотечного кредитування, його основні види та форми, оцінка ролі та значення в ринковій економіці. Аналіз даного типу кредитування у передкризовий, кризовий та посткризовий періоди, порівняння поведінки учасників ринку.

курсова робота , доданий 24.11.2014


Сутність іпотечного кредитування та її роль економіки РФ, етапи та напрями цього ринку, моделі рефінансування. Аналіз ринку іпотечного кредитування за умов сучасної Росії: динаміка, державні програми, проблеми та перспективи.

дипломна робота , доданий 17.10.2013


Характеристика системи іпотечного кредитування у АТ "Темірбанк". Аналіз позикового портфеля АТ "Темірбанк". Сутність та роль іпотечного кредитування у діяльності банку. Система іпотечного кредитування Республіка Казахстан, перспективи розвитку.

курсова робота , доданий 17.03.2010


Відмінні риси іпотечного кредиту. Основні засади іпотеки. Функції іпотечного кредитування Аналіз системи іпотечного кредитування Російської Федерації. Порядок надання іпотечного кредиту купівлю житла, проблеми іпотеки.

реферат, доданий 30.10.2014


Загальні засади, історія розвитку, державна підтримка іпотечного кредитування. Досвід розвинених країн у сфері іпотечного кредитування. Основні проблеми сучасного іпотечного кредитування та шляхи вдосконалення іпотечного кредитування.

Про існування ринку іпотечного кредитування можна говорити починаючи з 1998 р., коли було прийнято Федеральний закон від 16.07.1998 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". З цього моменту триває постійна робота над удосконаленням системи іпотечного кредитування та забезпеченням її функціонування.

Визначення поняття іпотечного кредиту логічно передує розкриття сутності іпотеки.

Іпотека є заставою нерухомого имущества2Довдієнко І.В. Іпотека. М., 2003. С. 3.. Іпотека, або застава нерухомості, є як правовідносини, внаслідок якого заставоутримувач має право задовольнити свою грошову вимогу до боржника за забезпеченим зобов'язанням із вартості закладеної нерухомості переважно перед іншими кредиторами.

Як очевидно з вищевикладеного, іпотека є засіб забезпечення зобов'язання, у якому у боржника зберігається право володіння і користування закладеним майном, незалежно від цього, рухоме воно чи нерухоме. Але набула вона найбільшого поширення при заставі нерухомості, і, насамперед земельних ділянок, з таких причин. Землю та інше нерухоме майно неможливо перенести на інше місце, на відміну рухомого майна. До того ж нерухомість є основним засобом виробництва, втративши яку боржник практично не в змозі виконати свої зобов'язання перед кредитором. Тому іпотеку почали широко застосовувати саме при заставі нерухомості та трактувати як речове право.

Разом з тим у федеральному законодавстві відсутнє визначення іпотечного кредитування і можна зустріти лише визначення договору іпотеки як угоди, за якою заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника по цьому зобов'язанню з вартості закладеного Сторони - заставника переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом (п. 1 ст. 1 Федерального закону від 16 липня 1998 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)".

У статті 2 ФЗ «Про іпотеку» встановлюється, які зобов'язання можуть забезпечуватися іпотекою, і навіть необхідність відображення юридичними особами (кредиторами боржниками) у бухгалтерському обліку зобов'язань, які забезпечують іпотекою гаразд, встановленому законодавством РФ про бухгалтерском учете3.

Відповідно до цієї статті, іпотека може бути встановлена ​​на забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом. Нині чинне законодавство дозволяє забезпечувати іпотекою будь-які законні вимоги, що відповідає міжнародній практиці. Наприклад, будь-які обмеження щодо виду забезпечуваних вимог відсутні, зокрема, у законодавстві Бельгії, Німеччини, Іспанії13 Герасін С.І. Актуальні проблеми іпотеки сільськогосподарських угідь // Закон. 2007. № 1. С. 58.

Іпотека може бути встановлена, якщо інше не передбачено федеральним законом, на забезпечення:

• - зобов'язання за кредитним договором,
• - зобов'язання за договором позики,
• - іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі,
• - зобов'язання, заснованого на заподіянні шкоди.

Таким чином, за іпотечного кредитування позичальник отримує кредит на купівлю нерухомості. Його зобов'язанням перед кредитором є погашення кредиту, а забезпечує виконання цього зобов'язання заставу нерухомості. При цьому купувати та закладати можна не лише житло, а й інші об'єкти нерухомості – землю, автомобіль, яхту тощо. Нерухомість, куплена за іпотечною програмою, є власністю позичальника кредиту з придбання.

За кредитним договором банк чи інша кредитна організація (кредитор) зобов'язуються надати кошти (кредит) позичальнику у вигляді і умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму й сплатити відсотки неї Громадянський кодекс Російської Федерації: Частина 2 від 30 листопада 1994 року № 51-ФЗ (в ред. Від 30.12.2004 р) // Відомості Верховної РФ. 2006. № 1. Ст. 819.. Кредитний договір має бути укладений у письмовій формі. Недотримання письмової форми тягне за собою недійсність кредитного договору. Такий договір вважається нікчемним. Ст. 820..

За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність іншій стороні (позичальнику) гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих ним речей того ж таки роду та якості . Договір позики вважається укладеним з передачі грошей чи інших речей. Іноземна валюта та валютні цінності можуть бути предметом договору позики на території РФ з дотриманням правил статей 140, 141 та 317 ЦК РФ Там же Ст. 807.

Іпотекою може бути забезпечене практично будь-яке грошове зобов'язання, що ґрунтується на цивільно-правовому договорі.

Іпотека забезпечує сплату заставоутримувачу основної суми боргу за кредитним договором або іншому зобов'язанню, що забезпечується іпотекою, повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку.

Іпотека, встановлена ​​на забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими коштами).

Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставоутримувачу сум, що належать йому у відшкодування збитків або як неустойка (штраф, пеня) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання.

Особа, право якої порушено, може вимагати повного відшкодування завданих йому збитків, якщо законом чи договором не передбачено відшкодування збитків у меншому розмірі.

Необхідно відзначити, що іпотека, як і інші заставні правовідносини, є строго акцесорним (додатковим) правовідносин по відношенню до забезпеченого заставою основним зобов'язанням11 Роньжин А.А. Акцесорність російської іпотеки та потреби практики // Юрист. 2004. № 7. С.25.. Акцесорність заставних правовідносин проявляється в наступному:

По-перше, заставне правовідносини похідне від основного зобов'язання. Похідність заставного правовідносини виявляється у неможливості його самостійного виникнення, тобто. виникнення не у зв'язку із забезпечуваним зобов'язанням.

По-друге, в силу п. 3 ст. 329 ДК РФ недійсність основного зобов'язання тягне за собою недійсність забезпечує його зобов'язання (угоди про забезпечення основного зобов'язання заставою), і, навпаки, згідно з п. 2 ст. 329 ЦК України недійсність угоди про забезпечення виконання основного зобов'язання (в т.ч. недійсність договору про заставу) не тягне за собою недійсності основного зобов'язання.

По-третє, застава припиняється із припиненням забезпеченого заставою обязательства22 Цивільний кодекс РФ: Частина 1 від 30 листопада 1994 року. (У ред. Від 14.10.2006р.). № 51-ФЗ // Відомості Верховної РФ. 1994. № 32. Ст. 352, п. 1, пп. 1.

3 Цивільний кодекс РФ: Частина 1 № 51-ФЗ від 30 листопада 1994 року. // Відомості Верховної РФ. № 32. Ст. 355..

По-четверте, поступка заставоутримувачем прав за договором про заставу іншій особі дійсна, якщо тій самій особі відступлені права вимоги до боржника за зобов'язанням, забезпеченим заставою3.

Іпотека може бути договірною, якщо вона виникла на підставі договору, та законною. Закон, що передбачає виникнення іпотеки, повинен містити вказівки на те, через яке зобов'язання та яке майно має обтяжуватись іпотекою. Такі вказівки містяться, наприклад, у ст. 587 ГК РФ, де йдеться, що при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти на забезпечення зобов'язання платника ренти набуває права застави на це майно.

Сторонами за договором іпотеки є:

заставник - юридична особа-боржник, що передає майно в заставу;

заставоутримувач - банк чи інша організація, яка приймає нерухомість у заставу.

Право віддавати майно у заставу за договором про іпотеку визначено у ст. 6 Закону "Про іпотеку". Іпотека може бути встановлена ​​лише на майно, яке одночасно задовольняє наступним умовам:

• - якщо це майно може бути предметом іпотеки (п. 3 ст. 6 Закону про іпотеку);
• - якщо це майно належить заставнику на праві власності чи праві господарського відання (п. 1 ст. 6 Закону «Про іпотеку»).

Виходячи з положень Закону "Про іпотеку" не допускається іпотека:

• - майна, вилученого з обороту, майна, яким відповідно до федеральним законом може бути звернено стягнення, і навіть майна, щодо якого у встановленому федеральному законі порядку передбачена обов'язкова приватизація чи приватизація якого заборонена (п. 2 ст. 6 Закону « про іпотеку»);
• - Земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності (п. 1 ст. 63 Закону «Про іпотеку»);
• - Частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації та нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання (п. 2 ст. 63 Закону «Про іпотеку»);
• - житлових будинків та квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності (п. 2 ст. 74).

На належне заставника право постійного користування земельною ділянкою, на якому знаходиться підприємство, будівля або споруда, право застави не поширюється Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації іпотеки об'єктів нерухомого майна: Наказ Мін'юсту РФ від 15 червня 2006р. № 213. п. 7. / / Російська газета. 2006. 19 червня.

Слід зазначити, що зміст цивільних правовідносин за договором про іпотеку має певні особливості. Заставодавець залишається власником даного майна та зберігає право користування ним. Він має право отримувати плоди та доходи Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон від 26 червня 2007 року N 118-ФЗ // Російська газета. 2007. 4 липня.. Обов'язки заставника полягають у підтримці майна у справному стані, несенні витрат на його утримання, у проведенні поточного та капітального ремонту у строки, встановлені федеральним законом, якщо договором про іпотеку не передбачено інше Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон від 26 червня 2007 року N 118-ФЗ // Відомості Верховної Ради. 2007. 4 липня.

Як правило, заставник зобов'язаний за свій рахунок страхувати це майно від ризиків втрати та пошкодження у повній вартості, а якщо вона перевищує розмір забезпеченого іпотекою зобов'язання - на суму не нижчу за суму цього зобов'язання. Це необхідно для захисту інтересів заставоутримувача, який має право на задоволення своєї вимоги щодо зобов'язання, забезпеченого іпотекою, безпосередньо зі страхового відшкодування за втрату або пошкодження закладеного майна незалежно від того, на чию користь воно застраховане.

Також заставник зобов'язаний вживати заходів для забезпечення збереження закладеного майна, у тому числі для захисту його від посягань третіх осіб, вогню, стихійного лиха. А у разі реальної загрози втрати пошкодження закладеного майна заставник зобов'язаний повідомити про це заставоутримувача, якщо він йому відомий.

Необхідно звернути увагу на одну особливість, якщо набувачу майна, закладеного за договором про іпотеку, воно перейшло від третьої особи, тобто від особи, яка не є боржником за основним зобов'язанням, то вона залишається третьою особою. Також є третьою особою набувач і в тому випадку, якщо майно перейшло до нього від заставника, який є боржником за забезпеченим іпотекою зобов'язанням шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як вклад у майно господарського товариства або товариства або пайового внеску до майна виробничого кооперативу.

Таким чином, третьою особою є той, хто, не будучи особисто зобов'язаний до сплати відповідного боргу, несе відповідальність лише як власник обтяженої іпотекою нерухомості у розмірі її вартості.

Тільки порядку універсального правонаступництва, тобто у результаті реорганізації юридичної особи чи порядку спадкування набувач стає місце боржника-заставодержателя і несе всі обов'язки останнього як у основному зобов'язанню, і за договором про іпотеку.

Іншою стороною в договорі про іпотеку є заставоутримувач. Основним правом заставоутримувача є отримання задоволення своїх грошових вимог до боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням із вартості закладеного майна іншої сторони - заставника за наявності юридичних підстав переважно перед іншими кредиторами заставника.

Заставоутримувач має право вимагати від заставника виконання ним усіх передбачених законом та договором його обов'язків, а також перевіряти за документами та фактично наявність, стан та умови утримання майна, закладеного за договором про іпотеку, у чиєму володінні воно не знаходилося б.

Слід зазначити, що положення Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" враховують інтереси як кредитора, так і позичальника. Відмітною ознакою іпотечного кредитування, що забезпечує його високу кредитну надійність, є можливістю кредитора (заставоутримувача) отримати задоволення своїх вимог щодо наданого кредиту шляхом реалізації предмета застави. Необхідно також зазначити, що в Законі передбачається можливість сторін, які уклали договір іпотеки, самостійно регулювати свої права та обов'язки з предмету застави. № 3604 п – П13. // Документ опубліковано не було.

Запорука нерухомого майна не є підставою для звільнення особи, яка виступила заставником за договором про іпотеку, від виконання нею умов, на яких вона брала участь в інвестиційному (комерційному) конкурсі, аукціоні чи іншим чином у процесі приватизації майна, що є предметом цієї застави (п. 5 ст.6 Закону «Про іпотеку») Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон № 118-ФЗ від 26 червня 2007 року. // Російська газета. 2007. 7 липня.

Отже, відмінними рисами іпотеки є:

по-перше, іпотека, як і будь-яка застава, по суті, є способом забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди, підряду, відшкодування шкоди тощо;

по-друге, предметом іпотеки є нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки та все, що міцно з ними пов'язано: будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо;

по-третє, предмет іпотеки залишається у володінні боржника. Останній залишається власником, користувачем та фактичним власником цього майна;

по-четверте, договір кредитора та боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальним документом - заставною, яка також підлягає державній реєстрації;

по-п'яте, при значному перевищенні вартості застави над сумою виданого кредиту іпотека дає можливість отримати додаткові іпотечні позички під заставу того ж майна (друга, третя іпотека).

І, насамкінець, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор вправі вимагати продажу закладеного майна з громадських торгів.

Таким чином, іпотечний кредит - це кредит, зобов'язання, після повернення якого забезпечені заставою нерухомого майна (іпотекою).

Іпотечне кредитування є цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу організації, продажу та обслуговування іпотечних кредитів.

У системі іпотеки житла, житлового іпотечного кредитування використовуються численні види договорів, угод. До основних договорів, які укладають суб'єкти іпотечного житлового кредитування поряд з договором іпотеки, можна віднести договори кредитування, купівлі-продажу житлового приміщення (договір купівлі-продажу квартири (житлового будинку) з оплатою за рахунок кредиту банку), договір участі в пайовому будівництві, різні види страхування, договори з ріелторами, з надання ними послуг, застава інвестиційних договорів, договори відступлення вимоги (цесії) та ін. , наявного або яке необхідно побудувати.

У всіх схемах житлового іпотечного кредитування основним договором є договір кредитування. Відповідно до ст. 819 ДК РФ за кредитним договором банк чи інша кредитна організація (кредитор) зобов'язується надати кошти (кредит) позичальнику у вигляді і умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму й сплатити відсотки неї. Заставоутримувачем може виступати також юридична особа, яка надала цільову позику на придбання або будівництво житлового будинку чи квартири. До кредиторів чи операторів вторинного ринку належать, наприклад, пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди Шевчук Д.А. Правове регулювання договірних відносин у сфері іпотечного кредитування// Аудиторські відомості. 2009. N 1.

Відповідно до п. 12 Положення про житлові кредити, затвердженого Указом Президента Російської Федерації від 10.06.1994 N 1180 Положення про житлові кредити: Указ Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. N 1180, у кредитному договорі визначаються такі умови:

мету отримання позички;

термін та розміри кредиту;

порядок видачі та погашення кредиту;

інструмент кредитування (відсоткова ставка, умови та періодичність її зміни);

забезпечення кредитного зобов'язання позичальника;

умови страхування позички;

спосіб та форми перевірки забезпеченості та цільового використання кредиту;

санкції за нецільове використання та несвоєчасне повернення позички;

розміри та порядок сплати штрафів;

порядок розірвання договору, інші умови за згодою кредитора та позичальника.

Кредитний договір є консенсуальним (оплатним). Як і договір позики, кредитний договір є каузальною угодою.

Таким чином, поняття «іпотека» та «іпотечне кредитування» тісно взаємопов'язані, але не тотожні. Іпотечне кредитування як система фінансово-економічних відносин включає іпотеку як базову підсистему - складову частину або істотний елемент у формі безпосередніх заставних технологій.

З іншого боку, іпотечне кредитування - одне із видів угоди з нерухомим майном, забезпечення зобов'язань яким здійснюється з допомогою іпотеки.

Іпотечний кредит (іпотека) надається для покупки житла (квартири, дачі або заміського будинку). Як заставу з іпотеки виступає об'єкт кредитування, який має відповідати вимогам банку, що надає іпотечний кредит.