การละเมิดสิทธิจองซื้อหุ้นในอพาร์ตเมนต์ เมื่อขายหุ้นที่ละเมิดสิทธิยึดถือในการซื้อ ผู้เข้าร่วมอื่น ๆ ในความเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิ์ภายในสามเดือนในการเรียกร้องให้ศาลโอนสิทธิ์และ

ที่อยู่อาศัยอาจเป็นของคนหลายคนทางด้านขวาของการเป็นเจ้าของร่วมกัน และหากเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งต้องการขายส่วนของตน เจ้าของรายอื่นก็ต้องขายไป สิทธิจองล่วงหน้าในการซื้อส่วนแบ่งอพาร์ทเมนต์. อย่างไรก็ตามผู้ขายมักถูกละเมิด

ทนายความทราบถึงแผนการหลายประการในการหลีกเลี่ยงสิทธิพิเศษในการได้มาซึ่งหุ้น ตัวอย่างเช่น การบริจาคจะกระทำโดยใช้เงินกู้ที่ให้ไว้ นอกจากนี้ยังมีหลักประกันความสัมพันธ์

เมื่อเร็ว ๆ นี้ศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้พิจารณาคำอุทธรณ์ Cassation จากเจ้าของรายหนึ่ง เขาขอให้ยอมรับข้อตกลงการบริจาคส่วนแบ่งอพาร์ทเมนท์ว่าเป็นการหลอกลวง นอกจากนี้ข้อเรียกร้องประการหนึ่งคือการโอนสิทธิของผู้ซื้อในส่วนที่มีการโต้แย้งของอสังหาริมทรัพย์ไปยังโจทก์และการเรียกคืนต้นทุนของหุ้นที่ฝากไว้กับศาลก่อนหน้านี้จากเขา

ในบทความนี้:

สาระสำคัญของความขัดแย้งหรือจะทำอย่างไรหากมีการละเมิดสิทธิ์จองซื้อหุ้นที่ขาย

พลเมือง Ivanov ยื่นคำร้องต่อศาลแขวงต่อจำเลย Sidorova และ Semenov (ชื่อของผู้เข้าร่วมในคดีนี้มีการเปลี่ยนแปลง)

ผู้สมัครในเอกสารที่ส่งมาอ้างว่า Sidorova บริจาคหุ้นของเธอให้กับ Semenov เพื่อชำระหนี้ให้กับฝ่ายหลัง ดังนั้นธุรกรรมการบริจาคจึงปกปิดธุรกรรมการซื้อและขายหุ้นอย่างแท้จริง

และถ้าเป็นเช่นนั้น Sidorova พยายามที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของซึ่งฝ่าฝืนข้อกำหนดของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย โจทก์พิจารณาว่าแท้จริงแล้วข้อตกลงของขวัญนั้นเป็นการหลอกลวงและธุรกรรมนี้ทำให้เขาไม่ได้รับประโยชน์จากการได้มาซึ่งส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์

ศาลชั้นต้นตามคำตัดสินเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม พ.ศ. 2560 ได้สนับสนุนข้อเรียกร้องดังกล่าวเต็มจำนวน อย่างไรก็ตาม การอุทธรณ์มีการดำเนินการแตกต่างออกไป และตามคำตัดสินลงวันที่ 30 พฤศจิกายนของปีเดียวกัน 2017 ก็ได้ปฏิเสธข้อเรียกร้องดังกล่าว

ข้อโต้แย้งหลักคือข้อตกลงของขวัญครอบคลุมความสัมพันธ์ด้านเงินกู้และหลักประกันระหว่าง Sidorova และ Semenov ดังนั้นการกระทำที่ให้เป็นของขวัญจึงไม่ควรถือเป็นการจินตนาการ นอกจากนี้ การชดใช้ค่าเสียหาย (การคืนทุกสิ่งที่ได้รับตามธุรกรรม) จะไม่นำไปสู่การคืนสิทธิของโจทก์

Ivanov ไม่เห็นด้วยกับความเห็นของศาลอุทธรณ์ และเตรียมยื่นอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา หลังจากพิจารณาแล้ว มีคำพิพากษาลงวันที่ 21 สิงหาคม 2561 ปรากฏคดีหมายเลข 33-KG18-4 จึงได้โอนคดีไปพิจารณาอุทธรณ์ใหม่

ข้อสรุปหลักของศาล Cassation

เมื่อพิจารณาคำร้องเรียนของ Ivanov ศาลฎีกาอ้างถึงการละเมิดบรรทัดฐานทางกฎหมายจำนวนหนึ่งที่เกิดขึ้นระหว่างการทำงานกับการอุทธรณ์ ในขณะเดียวกัน บางประเด็นที่กำหนดไว้ในคำจำกัดความก็มีความสำคัญสำหรับการปฏิบัติงานด้านการบังคับใช้กฎหมาย

ดังนั้นตามมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เมื่อซื้อและขายหุ้นในทรัพย์สินส่วนกลาง เจ้าของรายอื่นมีสิทธิเบื้องต้นในการได้มาซึ่งหุ้นนั้น

ในเรื่องนี้ กรณี Cassation ระบุว่ากฎนี้ใช้ไม่เพียงกับการขาย แต่ยังรวมถึงข้อตกลงอื่น ๆ ที่มีลักษณะได้รับการชดเชยด้วย ซึ่งรวมถึงหลักประกันที่เป็นไปได้ด้วย

ในระหว่างการพิจารณาคดีนี้ Ivanov เน้นย้ำว่าอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชดเชยจริงๆ จึงเป็นรายการชดเชยที่เกิดขึ้น

ในขณะเดียวกัน การอุทธรณ์ไม่ได้ระบุว่าการให้กู้ยืมเงินมีเงื่อนไขและวัตถุประสงค์ใด (ถ้ามีจริง) และจำนวนเงินที่ Semenova โอนไปยัง Sidorov เนื่องจากไม่ได้กำหนดจำนวนหนี้ในจินตนาการ

การอุทธรณ์ในการพิจารณาคดียังยืนยันถึงการมีความสัมพันธ์หลักประกันระหว่างทั้งสองฝ่าย ในการนี้ศิลปะ 338 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎเกณฑ์ระบุว่าหลักประกันยังคงอยู่ในการกำจัดของเจ้าของ

การโอนสิทธิ์ไม่ได้ลงทะเบียนทันที นอกจากนี้ การยึดสังหาริมทรัพย์จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้รับจำนองเท่านั้น ในบริบทของข้อพิพาทที่อยู่ระหว่างการพิจารณาไม่มีเรื่องดังกล่าว

หลังจากวิเคราะห์ข้อผิดพลาดทั้งหมดในการอุทธรณ์แล้ว ศาลฎีกาจึงส่งคดีกลับเพื่อพิจารณาใหม่ อย่างไรก็ตาม ขณะนี้คณะกรรมการชุดใหม่จะต้องแก้ไขข้อพิพาทตามสมควร

การละเมิดสิทธิจองซื้อหุ้น

ดังนั้นภายใต้กรอบความสัมพันธ์ของการเป็นเจ้าของร่วมกันจึงมีสิทธิจองซื้อทรัพย์สินบางส่วนในกรณีที่มีการจำหน่าย มีการระบุไว้อย่างชัดเจนในบทบัญญัติของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

ศาลฎีการะบุว่ากฎนี้ใช้กับธุรกรรมการชดเชยใดๆ:

• จำนำ;
• ค่าตอบแทน;
• เงินสมทบทุนจดทะเบียนขององค์กร

และแม้ว่าจะมีข้อตกลงที่แกล้งทำเป็นจินตภาพเพื่อซ่อนสถานการณ์ที่แท้จริง ศาลก็สามารถเข้ารับตำแหน่งของผู้มีส่วนได้เสียได้

ในทางกลับกัน เธอต้องพิสูจน์ในข้ออ้างของเธอว่ามีองค์ประกอบของการชำระเงินในธุรกรรมทั้งหมดที่ดำเนินการ มันสามารถเป็นได้มากกว่าแค่เงิน

งานที่ทำ การให้บริการ หรือการโอนทรัพย์สินโดยฝ่ายตรงข้ามยังคงบ่งชี้ว่าธุรกรรมการจำหน่ายหุ้นในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นการชดเชย

ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่วิเคราะห์แล้วมีความสำคัญด้วยเหตุผลหลายประการ ดังนั้นศาล Cassation จึงชี้ให้เห็นวิธีการใช้บทบัญญัติของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้การดำเนินการกับธุรกรรมในจินตนาการและปลอมแปลงก็มีความสำคัญเช่นกัน ศาลจะต้องกำหนดความสัมพันธ์ที่แท้จริงระหว่างทั้งสองฝ่ายโดยอ้างอิงถึงเอกสารและหลักฐานอื่นๆ ได้อย่างน่าเชื่อถือ

แต่แต่ละสถานการณ์ที่มีการจำหน่ายหุ้นจะมีลักษณะเฉพาะส่วนบุคคล ในบางกรณี การปกป้องสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของส่วนแบ่งในทรัพย์สินอาจเป็นเรื่องยาก และแบบอย่างที่หารือกันสามารถช่วยได้มาก

มรดก

คำถาม:
โปรดบอกฉันว่าอะไรคือสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับฉันที่จะทำ ฉันกับน้องชายได้รับมรดกและแต่ละคนได้รับส่วนแบ่งที่สองในอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้อง มูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์คือ 1,200,000 รูเบิล ฉันเสนอให้เขา 400,000 รูเบิล - เขาไม่เห็นด้วย บอกฉันว่าปัญหานี้จะแก้ไขได้อย่างไร และเขาจะขายหุ้นของเขาให้กับบุคคลภายนอกโดยไม่ได้รับความยินยอมจากฉันได้หรือไม่ และส่วนแบ่งของเขาจะมีมูลค่าเท่าใด?

คำตอบ:
เป็นสิทธิของพี่ชายคุณที่จะขายหุ้นของเขาหรือไม่ อาศัยอำนาจตามมาตรา 209 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของมีสิทธิในการเป็นเจ้าของ ใช้ และจำหน่ายทรัพย์สินของเขา

เขาจะสามารถขายหุ้นของเขาได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากคุณ แต่ขึ้นอยู่กับกฎเกณฑ์การจองล่วงหน้า

ตามมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เมื่อขายหุ้นในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันให้กับบุคคลภายนอก ผู้เข้าร่วมที่เหลือในการเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิจองซื้อหุ้นที่ขายในราคาที่เป็นอยู่ ขายและมีเงื่อนไขอื่นที่เท่าเทียมกัน เว้นแต่เป็นการขายทอดตลาด

ผู้ขายหุ้นมีหน้าที่ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เข้าร่วมรายอื่น ๆ ในความเป็นเจ้าของหุ้นทราบว่าเขาตั้งใจจะขายหุ้นของเขา และระบุราคาและเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เขาขาย หากผู้เข้าร่วมที่เหลือในการเป็นเจ้าของร่วมกันปฏิเสธที่จะซื้อหรือไม่ได้รับส่วนแบ่งนี้ในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ภายในหนึ่งเดือนผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะขายหุ้นของเขาให้กับบุคคลใด ๆ

เมื่อขายหุ้นโดยละเมิดสิทธิ์จองล่วงหน้า ผู้เข้าร่วมรายอื่นในความเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิ์ภายในสามเดือนในการเรียกร้องให้ศาลโอนสิทธิ์และภาระผูกพันของผู้ซื้อให้เขา นั่นคือหากพี่ชายของคุณพยายามขายหุ้นของเขาโดยไม่แจ้งให้คุณทราบ คุณมีสิทธิ์ที่จะโต้แย้งการทำธุรกรรมนี้ภายในสามเดือนและซื้อหุ้นของพี่ชายของคุณ

หย่า

คำถาม:
โปรดบอกวิธีแก้ไขสถานการณ์ สามีของฉันและฉันหย่าร้างกันตั้งแต่ปี 2543 อพาร์ทเมนท์นี้ได้รับการแปรรูปมาตั้งแต่ปี 2548 ในหุ้นเท่า ๆ กัน - ฉัน ลูกสาว และสามีเก่าของฉัน พวกเขาอยู่ด้วยกันจนถึงปี 2550 จากนั้นเขาก็จากไป เขาไม่ได้อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เป็นเวลาสี่ปีแล้ว ตลอดเวลานี้เขาไม่ได้จ่ายเงินสำหรับมัน

จากนั้นเขาก็ฟ้องร้องให้ครอบครองและศาลได้ตัดสินให้ใช้ห้องนั้น อพาร์ตเมนต์สามห้อง เขาต้องการย้ายเข้ามาไม่ใช่คนเดียว แต่ต้องการย้ายมาอยู่กับผู้หญิงคนใหม่ และพวกเขาจะมีลูก

ฉันขายอพาร์ทเมนต์นี้ แต่ทั้งหมดก็ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าสามีเก่าของฉันต้องการมากกว่าส่วนแบ่งที่สามของเขาที่คุ้มค่า และเขาทำให้เรากลัวตลอดเวลาว่าถ้าพวกเขาย้ายเข้าเขาจะเช่าส่วนของเขาเอง

คำตอบ:
คุณสามารถขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดได้ รวมถึงส่วนแบ่งของสามีเก่าของคุณด้วย โดยต้องได้รับความยินยอมจากเขาเท่านั้น หากเขาไม่ยินยอมในการขายไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม คุณจะไม่สามารถขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดได้ ในสถานการณ์ของคุณ มีทางเดียวเท่านั้นที่จะขายหุ้นของคุณและส่วนแบ่งของลูกสาวโดยก่อนหน้านี้เสนอให้ซื้อให้สามีเก่าของคุณ

เห็นได้ชัดว่าราคานี้จะถูกกว่าการขายทั้งอพาร์ทเมนท์มาก แต่ไม่มีทางเลือกอื่น

แบ่งขาย

คำถาม:
ขายบ้านครึ่งหลังยังไง (แชร์) ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?

คำตอบ:
ก่อนที่จะขายส่วนแบ่งของบ้าน จำเป็นต้องให้สิทธิ์จองล่วงหน้าแก่เจ้าของร่วมในการซื้อชิ้นส่วนของคุณ - เช่นเดียวกับในกรณีของอพาร์ทเมนต์ (ดูด้านบน) คุณต้องแจ้งให้พวกเขาทราบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงความตั้งใจที่จะขายหุ้นและระบุมูลค่าของมัน

หากพวกเขาปฏิเสธที่จะซื้อหุ้นหรือไม่ตอบสนองต่อข้อเสนอของคุณ คุณสามารถขายทรัพย์สินของคุณให้กับบุคคลใดก็ได้

ในการขายส่วนแบ่งของบ้านคุณต้องมีใบรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐเอกสาร - พื้นฐานในการได้รับใบรับรองนี้รวมถึงหนังสือเดินทางทางเทคนิคของอาคารในมือของคุณ

อพาร์ทเมนต์สำหรับคู่รัก

คำถาม:
สวัสดี! ฉันจะซื้ออพาร์ตเมนต์กับแฟน เรามีหุ้นประมาณเดียวกันทั้งในส่วนของเขาและของฉัน จะจัดเตรียมการจัดซื้ออย่างไรเพื่อให้เงินบริจาคของทุกคนยังคงอยู่ในกรณีที่เกิดความขัดแย้ง เป็นต้น

คำตอบ:
ทรัพย์สินที่ได้มาก่อนสมรสเป็นของบุคคลที่จดทะเบียนในชื่อ นั่นคือหากอพาร์ทเมนต์ที่คุณกำลังซื้อได้รับการจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ที่ใช้ร่วมกัน (หุ้นหนึ่งวินาทีสำหรับแต่ละรายการ) ในกรณีที่มีความขัดแย้ง หุ้นเหล่านี้จะยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

คุณสามารถจำหน่ายหุ้นของคุณได้ตามดุลยพินิจของคุณเอง แต่หากเรากำลังพูดถึงการสรุปข้อตกลงการซื้อและการขาย คุณต้องจำสิทธิยึดถือของเจ้าของร่วมคนที่สองในการซื้อหุ้นครั้งที่สอง การขายอพาร์ทเมนต์นั้นไม่ได้ขายเป็นหุ้นจะทำกำไรได้มากกว่า แต่โดยรวมด้วยการแบ่งเงินเพิ่มเติมที่ได้รับ แต่เป็นไปได้โดยข้อตกลงร่วมกันของเจ้าของร่วมเท่านั้น

ศิลปะ. มาตรา 246, 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดลักษณะเฉพาะของการกำจัดทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกัน บรรทัดฐานแรกโดยเฉพาะอย่างยิ่งระบุว่าการทำธุรกรรมกับวัตถุดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามข้อตกลงของผู้เข้าร่วมทั้งหมด

ในเวลาเดียวกัน ได้มีการกำหนดข้อจำกัดสำหรับผู้ที่ประสงค์จะกำจัดส่วนของตน เขาต้องเคารพสิ่งที่เป็นของผู้ถือหุ้นรายอื่น สิทธิในการปฏิเสธครั้งแรก. ศิลปะ. 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดลักษณะเฉพาะของการปฏิบัติตามเงื่อนไขนี้ เรามาดูกันดีกว่า

ข้อมูลทั่วไป

ตามที่ศิลปะกำหนดไว้ มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อมีการจำหน่ายหุ้นให้กับบุคคลภายนอก (โดยเฉพาะการขาย) เจ้าของที่เหลือมีสิทธิในการปฏิเสธครั้งแรกในราคาที่ขายและภายใต้เงื่อนไขที่เหมือนกันอื่น ๆ มีข้อยกเว้นสำหรับการสรุปธุรกรรมระหว่างการประมูลสาธารณะ เช่นเดียวกับการขายหุ้นของที่ดินโดยเจ้าของส่วนหนึ่งของโครงสร้าง/อาคารหรือสถานที่ในนั้นที่ตั้งอยู่บนแปลงดังกล่าว

ในกรณีที่ไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของหุ้นทั้งหมด สามารถดำเนินการได้ในกรณีที่กำหนดไว้ในส่วนที่ 2 มาตรา 255 ของบทความ และในสถานการณ์อื่นที่กฎหมายกำหนด

ความรับผิดชอบของผู้ขาย

นิติบุคคลที่จำหน่ายหุ้นตามที่จัดตั้งขึ้นในวรรค 2 ของมาตรา มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียจะต้องแจ้งให้ผู้เข้าร่วมรายอื่นทราบเกี่ยวกับธุรกรรมที่เสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ในประกาศ เขามีหน้าที่ต้องระบุต้นทุนและเงื่อนไขสำคัญอื่นๆ ของการทำธุรกรรม

เพื่อตอบสนอง ผู้ถือหุ้นจะได้รับ 30 วันในการขายอสังหาริมทรัพย์ และ 10 วันในการจำหน่ายสังหาริมทรัพย์ หากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนด ผู้เข้าร่วมความเป็นเจ้าของไม่ได้รับหุ้น บุคคลนั้นมีสิทธิที่จะขายให้กับหน่วยงานภายนอก

ตามบทบัญญัติแห่งศิลปะ มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย หากผู้ถือหุ้นปฏิเสธที่จะซื้อหุ้นสามารถขายได้ก่อนกำหนด (ก่อนสิ้นสุดระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด) ในกรณีนี้จะต้องออกคำปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษร

ข้อมูลเฉพาะสำหรับการแจ้งผู้เข้าร่วมทรัพย์สินอาจมีระบุไว้ในกฎหมายของรัฐบาลกลางอื่นๆ

ข้อจำกัดและความรับผิด

หากบุคคลใดฝ่าฝืนสิทธิในการซื้อหุ้นล่วงหน้า ตามวรรค 3 ของศิลปะ 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียผู้เข้าร่วมรายอื่นในทรัพย์สินอาจยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อโอนภาระผูกพันและสิทธิของผู้ซื้อให้กับพวกเขาภายในสามเดือน

กฎหมายห้ามการโอนสิทธิล่วงหน้า

บทบัญญัติของมาตรา 250 ยังใช้กับกรณีการจำหน่ายหุ้นภายใต้ข้อตกลงแลกเปลี่ยนด้วย

ศิลปะ. 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียพร้อมความคิดเห็น

บรรทัดฐานที่ได้รับการวิเคราะห์ระบุโดยตรงว่าสิทธิยึดหน่วงครอบคลุมถึงวัตถุที่สามารถเคลื่อนย้ายและเคลื่อนย้ายได้ นอกจากนี้ บทบัญญัติแห่งมาตรา ประมวลกฎหมายแพ่งมาตรา 250 ของสหพันธรัฐรัสเซียใช้กับการทำธุรกรรมกับหลักทรัพย์ที่ได้รับการรับรอง (หุ้นในบริษัทร่วมหุ้นปิด) หุ้นทุน (เช่นใน LLC)

เป็นเรื่องที่ควรกล่าวว่ามีกฎพิเศษที่ควบคุมการลงทะเบียนการทำธุรกรรมด้วยหุ้นของรัฐไว้ในกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 218 ในขั้นต้นกำหนดไว้ว่าเมื่อลงทะเบียนธุรกรรมจำเป็นต้องแนบคำยินยอมของเจ้าของรายอื่น ในกรณีที่ไม่อยู่ เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องระงับขั้นตอนเป็นเวลา 60 วัน และส่งการแจ้งเตือนไปยังผู้เข้าร่วมทุกคนที่ไม่ได้แสดงความยินยอมในการทำธุรกรรมภายใน 3 วัน

สูตรนี้จำกัดสิทธิของเจ้าของร่วมอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเปรียบเทียบกับบทบัญญัติ ศิลปะ. 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การเปลี่ยนแปลงรวมอยู่ในข้อ 24 กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 218 ทำให้สามารถปฏิบัติตามมาตรา 250 ได้

หมวดหมู่ธุรกรรม

หลังจากการบังคับใช้ส่วนที่ 1 ของประมวลกฎหมายแพ่งสิทธิยึดเอายังใช้กับการทำธุรกรรมสำหรับการจำหน่ายหุ้นภายใต้ข้อตกลงการแลกเปลี่ยน นอกจากนี้ดังที่แสดงไว้ การปฏิบัติงานด้านตุลาการ ศิลปะ 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียใช้ในกรณีอื่น ๆ ของการกำจัดทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกัน

ผู้เข้าร่วมมีสิทธิที่จะยกมรดก ขาย จำนำ บริจาคในส่วนของตน จำหน่ายหุ้นด้วยวิธีอื่นตามดุลยพินิจของตนเอง โดยปฏิบัติตามกฎที่กำหนดโดยมาตรา 250 ตัวอย่างเช่นเมื่อจำหน่ายทรัพย์สินบางส่วนในรูปแบบของการชดเชยจำเป็นต้องปฏิบัติตามสิทธิจองล่วงหน้าเพื่อรับส่วนแบ่งจากเจ้าของที่เหลือ

ในขณะเดียวกัน รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดในจดหมายข้อมูลฉบับที่ 102 ของปี 2548 ตั้งข้อสังเกตว่าคุณสมบัติของความสัมพันธ์ที่มีข้อพิพาทซึ่งไม่ใช่การขายและการซื้อไม่สามารถถือเป็นพื้นฐานที่ไม่มีเงื่อนไขสำหรับการไม่ประยุกต์ใช้ศิลปะ 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

คุณสมบัติของการสืบทอด

สิทธิยึดถือไม่มีคุณสมบัติตามกฎหมายว่าไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนบุคคล ในขณะเดียวกัน การประเมินดังกล่าวมีความสำคัญเป็นพิเศษภายในกรอบความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับมรดก ในการปฏิบัติด้านตุลาการ สิทธิยึดถือไม่ถือว่าเป็นทรัพย์สิน และไม่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการสืบทอดเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ ตามความหมายของมาตรา 1112

ศาลฎีกาได้ชี้แจงในประเด็นนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งศาลระบุว่าความสามารถของเจ้าของร่วมในการเรียกร้องให้โอนอำนาจของผู้ซื้อให้กับเขาในกรณีที่ผู้ถือหุ้นรายอื่นไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งนั้นเป็นอนุพันธ์ของสิทธิยึดถือ . ดังนั้นจึงไม่สามารถเป็นสิทธิส่วนบุคคลได้ การสืบทอดซึ่งเป็นไปไม่ได้

การดำเนินการตามสิทธิที่เป็นปัญหาไม่ได้เชื่อมโยงกับบุคคลใดบุคคลหนึ่งอย่างแยกไม่ออก ทายาทของเจ้าของร่วมจึงสามารถดำเนินการได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ ภายในกรอบที่กฎหมายกำหนด

ลักษณะเฉพาะของการดำเนินการตามบทบัญญัติ

ความยากลำบากในทางปฏิบัติเกิดขึ้นเมื่อพิจารณาข้อพิพาทในเรื่องของการแชร์สิทธิในอาคารที่พักอาศัย ศาลฎีกาได้ชี้แจงในเรื่องนี้

ศาลระบุดังต่อไปนี้:

• อาศัยอำนาจตามบทบัญญัติของมาตรา 252 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ผู้เข้าร่วมในทรัพย์สินอาจเรียกร้องให้มีการจัดสรรส่วนของเขาจากทรัพย์สินส่วนกลาง ดังนั้นหลังจากนี้ ความเป็นเจ้าของร่วมกันจะสิ้นสุดลง ในทางกลับกัน หมายความว่าบุคคลจะสูญเสียสิทธิยึดถือในการได้มาซึ่งทรัพย์สินบางส่วน
• บทบัญญัติของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งใช้ไม่ได้กับการสรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการบำรุงรักษาตลอดชีวิตกับผู้อยู่ในความอุปการะและเมื่อจำหน่ายหุ้นผ่านการประมูลสาธารณะในกรณีที่กฎหมายกำหนด
• ในกรณีที่มีการละเมิดบทบัญญัติของข้อ 250 ระยะเวลาสามเดือนที่จัดสรรให้กับผู้เข้าร่วมอื่นในทรัพย์สินเพื่อยื่นข้อเรียกร้องในการโอนภาระผูกพันและสิทธิของผู้ซื้อให้กับเขานั้นคำนวณจากวันที่เรื่องกลายเป็นหรือควร ได้ตระหนักถึงการละเมิด

การใช้คำ การระงับ การบูรณะ และการหยุดชะงักจะดำเนินการตามกฎทั่วไปที่ประดิษฐานอยู่ในมาตรา 199-205 ของประมวลกฎหมาย

คุณสมบัติในการยื่นคำร้อง

ในกรณีที่มีการละเมิดสิทธิยึดถือผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องต่อศาลภายในระยะเวลาที่กำหนด ในเวลาเดียวกัน เขามีหน้าที่ต้องฝากเงินในบัญชีของกรมตุลาการในภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง ซึ่งรวมราคาซื้อที่ชำระสำหรับหุ้น อากรและค่าธรรมเนียมที่กฎหมายกำหนดไว้ และจำนวนเงินอื่น ๆ ที่ต้องชำระให้กับผู้ซื้อโดยสุจริตใน เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการยุติการทำธุรกรรม

ควรกำหนดตามกฎของวรรค 2 และ 9 1 ของส่วนที่ 91 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง

หากเป็นไปตามข้อกำหนด ข้อตกลงที่ทำไว้ก่อนหน้านี้จะไม่สามารถประกาศให้เป็นโมฆะได้ ผู้พิพากษาที่แก้ไขคดีตามคุณธรรมในการตัดสินใจระบุถึงการเปลี่ยนผู้ซื้อในการทำธุรกรรมและในรายการใน Unified State Register รวมถึงการกู้คืนเพื่อประโยชน์ของจำเลยในจำนวนเงินที่จ่ายโดยเขาที่ ข้อสรุปของการทำธุรกรรม จำเลยในกรณีดังกล่าวจึงเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต

กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบฟอร์มมาตรฐานสำหรับการแจ้งผู้เข้าร่วมทรัพย์สินเกี่ยวกับธุรกรรมที่จะเกิดขึ้นสำหรับการจำหน่ายหุ้น ดูเหมือนว่าควรมีข้อกำหนดที่สำคัญของการทำธุรกรรมตลอดจนข้อกำหนดที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันไว้ ในหมู่พวกเขา:

• เรื่องของข้อตกลง
• ที่อยู่ซึ่งทรัพย์สินตั้งอยู่ ส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ที่จำหน่ายออกไป
• ราคาที่ขายหุ้นในสิทธิหรือชื่อของวัตถุเฉพาะที่จะมีการเปลี่ยนแปลง
• หากสัญญาระบุแผนการผ่อนชำระ/การเลื่อนออกไป จะมีการระบุเงื่อนไขและข้อกำหนด
• ระยะเวลาที่ผู้เข้าร่วมจะต้องส่งคำตอบ อย่างไรก็ตามต้องไม่น้อยกว่ากำหนดเวลาที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่ง

หนังสือแจ้งอาจมีข้อกำหนดอื่น ๆ ที่คู่สัญญาในการทำธุรกรรมพิจารณาว่ามีนัยสำคัญ

หลังจากแจ้งให้ผู้เข้าร่วมรายอื่นทราบแล้ว หากเงื่อนไขของการทำธุรกรรมมีการเปลี่ยนแปลง เจ้าของร่วมจะต้องได้รับแจ้งเกี่ยวกับเรื่องนี้

เราขอแจ้งให้คุณทราบว่าคำตัดสินนี้สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อศาลที่สูงกว่าและกลับคำตัดสินได้

ศาลเมืองมอสโก

ผู้ตัดสิน: Fedyunina S.V.

คณะตุลาการคดีแพ่งของศาลเมืองมอสโกประกอบด้วย:
เป็นประธาน Shubina I.I.
ผู้พิพากษา Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
สังกัดเลขานุการ ส.อ.
โดยการมีส่วนร่วมของอัยการ Podvysotskaya T.I.
เมื่อได้ยินในศาลอย่างเปิดเผยรายงานของผู้พิพากษา Batalova I.S.
คดีแพ่งที่อุทธรณ์โดยก. ตามคำตัดสินของศาลแขวง Lefortovo แห่งกรุงมอสโกลงวันที่ 8 พฤศจิกายน 2556 ซึ่งตัดสินว่า:
เพื่อตอบสนองข้อเรียกร้องของ K.M. ถึง K.V., S.L., S.N. ในการโอนสิทธิของผู้ซื้อหุ้นภายใต้ข้อตกลงการซื้อและการขาย, การรับรู้สิทธิจองล่วงหน้าในการซื้ออพาร์ทเมนท์ 2/2 หุ้น, ข้อตกลงการบริจาคสำหรับการแบ่งปันอพาร์ทเมนต์เป็นโมฆะ, การขับไล่ - ที่จะปฏิเสธ

ติดตั้ง:

โจทก์ ก.ม. ยื่นข้อเรียกร้องต่อ K.V. , S.L. , S.N. โดยคำนึงถึงการชี้แจงข้อเรียกร้องตามมาตรา 39 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียขอให้โอนสิทธิ์ของผู้ซื้อ 2/3 หุ้นภายใต้ข้อตกลงการซื้อและขายลงวันที่ 3 ธันวาคม 2555 ให้กับเธอโดยสรุประหว่าง K.V. และ ส.ล.; รับรู้สิทธิจองล่วงหน้าของเธอในการซื้อหุ้น 2/3 ในสิทธิการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ร่วมกันตามที่อยู่: มอสโก, ... proezd, d... bldg... apt...; ยกเลิกข้อตกลงบริจาค 1/3 หุ้นในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันของอพาร์ทเมนต์พิพาท ลงวันที่ 8 พฤศจิกายน 2555 โดยได้ข้อสรุประหว่าง S.L. และ S.N.; ขับไล่ S.L., S.N. จากอพาร์ตเมนต์ที่มีข้อพิพาท
การเรียกร้องดังกล่าวได้รับแรงบันดาลใจจากข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์เป็นเจ้าของส่วนแบ่ง 1/3 ของอพาร์ทเมนต์ที่มีข้อพิพาทตามที่อยู่:<...>เจ้าของหุ้น 2/3 คือลูกชายของเธอ K.V.
เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2555 โจทก์ทราบเรื่องการขาย K.V. หุ้นในกรรมสิทธิ์ในอพาร์ทเมนต์ที่มีข้อพิพาทให้กับบุคคลที่สาม เมื่อวันที่ 5 มกราคม 2554 โจทก์ได้รับแจ้งการขายหุ้นของ K.V. ในอพาร์ทเมนต์ที่มีการโต้แย้งในราคา... รูเบิล หลังจากได้รับการแจ้งเตือนนี้โจทก์ได้ท้าทายความเป็นเจ้าของ K.V. ในศาล อพาร์ทเมนต์ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการพิจารณาคดีนี้ อพาร์ทเมนต์จึงถูกยึด
ตามที่โจทก์ระบุไว้ ต่อมา K.V. การกระทำที่มุ่งมั่นระบุว่าเขาไม่มีความตั้งใจที่จะขายส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ที่มีข้อพิพาทโดยให้เช่าห้องที่เขาครอบครอง
ในปี 2012 K.V. ขายหุ้นของเขาเพื่อ... ถู ในขณะที่โจทก์ไม่ได้รับแจ้งการขายหุ้นพร้อมกับการเสนอให้ใช้สิทธิจองซื้อหุ้นนั้น
ในการพิจารณาคดีของศาล K.L. ตัวแทนของโจทก์ สนับสนุนคำกล่าวอ้างดังกล่าวโดยคำนึงถึงคำชี้แจงทั้งหมดด้วย
จำเลย K.V., S.N. เมื่อพิจารณาคดีของศาลพวกเขาคัดค้านการปฏิบัติตามข้อเรียกร้อง
โจทก์ ก.เอ็ม. จำเลย ส.ล. ไม่ปรากฏตัวในการไต่สวนของศาล โดยคำนึงถึงการแจ้งเตือนที่เหมาะสม ศาลพิจารณาคดีในกรณีที่ไม่อยู่ตามมาตรา 167 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย
ศาลตัดสินคำตัดสินข้างต้น ซึ่ง K.M. ร้องขอการยกเลิกตามข้อโต้แย้งของการอุทธรณ์ซึ่งหมายถึงการละเมิดกฎของกฎหมายวิธีพิจารณาของศาลซึ่งแสดงออกมาในการไม่เกี่ยวข้องกับอัยการในคดีนี้เช่นกัน เนื่องจากศาลฝ่าฝืนกฎเกณฑ์กฎหมายสารบัญญัติ ระบุว่า โจทก์ได้เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขราคาหุ้นจำหน่ายแล้วเสร็จธุรกรรมโดยไม่แจ้งให้ผู้ร่วมทรัพย์ในทรัพย์ส่วนกลางที่มีสิทธิปฏิเสธก่อนคือ การละเมิดมาตราโดยสิ้นเชิง มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย และให้ความพึงพอใจต่อการเรียกร้อง
หลังจากตรวจสอบเอกสารคดี โดยรับฟังตัวแทนของโจทก์ จำเลย K.V., S.N. ได้หารือถึงความเป็นไปได้ในการพิจารณาคดีในกรณีที่ไม่มีโจทก์ K.M. จำเลย S.L. ซึ่งได้รับการแจ้งอย่างถูกต้องเกี่ยวกับการพิจารณาคดี โดยได้ยิน บทสรุปของอัยการ Podvysotskaya T. I. ซึ่งถือว่าคำตัดสินของศาลนั้นถูกกฎหมายและสมเหตุสมผลเมื่อได้หารือเกี่ยวกับข้อโต้แย้งของการอุทธรณ์แล้ว คณะตุลาการไม่พบเหตุใด ๆ ในการยกเลิกคำตัดสินของศาลซึ่งทำตามความเป็นจริง พฤติการณ์แห่งคดีและข้อกำหนดของกฎหมาย
ตามมาตรา 1 ของมาตรา มาตรา 209 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มีเพียงเจ้าของเท่านั้นที่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของ ใช้ และจำหน่ายทรัพย์สินของเขาในเวลาเดียวกัน เจ้าของตามกฎหมายรายอื่นไม่มีสิทธิ์จำหน่ายทรัพย์สินที่ไม่ได้เป็นของตน
ตามวรรค 2 ของศิลปะ มาตรา 246 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้เข้าร่วมในความเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิในการขาย บริจาค ยกมรดก ให้จำนำส่วนแบ่งของตน หรือจำหน่ายโดยวิธีอื่นตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในมาตรา 250 ของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในระหว่างการจำหน่ายค่าชดเชย
อาศัยอำนาจตามวรรค 1 - 3 ของศิลปะ มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เมื่อขายหุ้นในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันให้กับบุคคลภายนอก ผู้เข้าร่วมที่เหลือในการเป็นเจ้าของร่วมมีสิทธิยึดถือในการซื้อหุ้นที่ขายในราคาที่ขาย และ เงื่อนไขอื่นที่เท่าเทียมกัน ยกเว้นกรณีขายทอดตลาด
ผู้ขายหุ้นมีหน้าที่ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เข้าร่วมคนอื่น ๆ ที่เป็นเจ้าของหุ้นทราบถึงความตั้งใจที่จะขายหุ้นของตนให้กับบุคคลภายนอกโดยระบุราคาและเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เขาขาย หากผู้เข้าร่วมที่เหลือในกรรมสิทธิ์ร่วมปฏิเสธที่จะซื้อหรือไม่ได้มาซึ่งหุ้นที่ขายแล้วในสิทธิการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ภายในหนึ่งเดือนและในสิทธิในการเป็นเจ้าของสังหาริมทรัพย์ภายในสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ขายมี สิทธิในการขายหุ้นของตนให้กับบุคคลใด ๆ
เมื่อขายหุ้นโดยละเมิดสิทธิ์จองล่วงหน้า ผู้เข้าร่วมรายอื่นในความเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิ์ภายในสามเดือนในการเรียกร้องให้ศาลโอนสิทธิ์และภาระผูกพันของผู้ซื้อให้เขา
ดังต่อไปนี้จากวัสดุคดีและจัดตั้งขึ้นโดยศาลชั้นต้น อพาร์ทเมนต์สามห้องที่มีข้อพิพาทตามที่อยู่: มอสโก, ... PR., d... อาคาร... apt... โจทก์เป็นเจ้าของ.. . หุ้นในกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ระบุ.... หุ้นในกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นของจำเลย K.V.
เกี่ยวกับการตัดสินใจของ K.V. การตัดสินใจขายหุ้นของเขาในสิทธิในทรัพย์สินให้กับโจทก์โดยรักษาการทนายความของมอสโก S.O. ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังโจทก์ ก.เอ็ม. มีการเสนอให้ซื้อ... หุ้นในอพาร์ทเมนต์ที่มีข้อพิพาทในราคา... รูเบิล โจทก์อธิบายว่าภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งเธอควรแสดงความตั้งใจเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่เสนอมิฉะนั้นทรัพย์สิน จะขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเธอ
K.M. ได้รับประกาศนี้แล้ว 01/05/2011 แต่ไม่ได้รับการตอบกลับ จากบันทึกรายงานการพิจารณาคดีลงวันที่ 8 พฤศจิกายน 2556 (สำนวนที่ 148) ปรากฏว่าโจทก์ได้รับแจ้งการขายแล้วไม่ได้รับหุ้นที่เสนอจำหน่ายเนื่องจากขาดโอกาสทางการเงิน หนังสือรับรองการจัดส่งหนังสือแจ้งแก่โจทก์ ก.เอ็ม. จำเลยได้รับจากทนายความเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2554
11/16/2555 ระหว่างจำเลย K.V. และส.ล. สรุปข้อตกลงการซื้อและการขาย... ของหุ้นในอพาร์ทเมนต์ที่ระบุในราคา... ถู
ต่อมาระหว่าง S.L. และเอส.เอ็น. ข้อตกลงการบริจาคได้สรุป... ของส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ในอพาร์ทเมนต์ที่เป็นข้อพิพาท
ปัจจุบันเจ้าของอพาร์ทเมนท์คือ K.M., S.L., S.N. คนละ 1/3 แบ่งกัน
ในการยื่นคำร้อง โจทก์อ้างถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเธอไม่ได้รับหนังสือแจ้งการขายหุ้น และจำเลยได้เปลี่ยนแปลงราคาของหุ้นที่เสนอขายโดยอิสระโดยไม่มีเหตุใดๆ
ในขณะที่แก้ไขข้อเรียกร้องดังกล่าว ศาลไม่พบเหตุใด ๆ ที่ทำให้พอใจ โดยคำนึงถึงว่า K.V. ตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ แจ้งให้โจทก์ทราบถึงการขายหุ้น โดยปฏิบัติตามข้อกำหนดของศิลปะ ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 250 และโจทก์ได้รับแจ้งการขายไม่ได้ใช้สิทธิจองซื้อหุ้นที่จำหน่ายแล้ว
ขณะเดียวกันศาลคำนึงว่าระยะเวลาอันยาวนานในการขายหุ้นให้บุคคลภายนอกและการสรุปข้อตกลงจะซื้อจะขายนั้นเกิดจากการที่หลังจากได้รับแจ้งการขายหุ้นแล้ว โจทก์ขึ้นศาลโดยเรียกร้องให้ยอมรับการปฏิเสธการรับมรดกในรูปแบบของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ที่มีการโต้แย้งเพื่อสนับสนุน K .IN ไม่ถูกต้องใบรับรองการลงทะเบียนของรัฐเป็นโมฆะของสิทธิในการแบ่ง 2/3 ของอพาร์ทเมนต์สำหรับจำเลย K.V.
ในการพิจารณาคดีแพ่งดังกล่าว ได้มีการยึดอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวเพื่อเป็นหลักประกันในการเรียกร้อง ซึ่งได้ยกฟ้องเมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2554 (สำนวนคดีที่ 128) สถานการณ์นี้ทำให้ไม่สามารถขาย K.V. ส่วนแบ่งของเขาในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์
ศาลยังคำนึงถึงว่า K.V. มีการเผยแพร่โฆษณาสำหรับการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ที่มีการโต้แย้งอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวถูกแสดงต่อผู้ซื้อซ้ำแล้วซ้ำอีกซึ่งต้องใช้เวลาระยะหนึ่งด้วย
โดยมีข้อโต้แย้งของโจทก์เกี่ยวกับการละเมิดมาตรา. มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เนื่องจากเธอไม่ได้แจ้งการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์เป็นจำนวน... ถู ศาลไม่เห็นด้วยโดยชี้ให้เห็นว่ากฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องแจ้งให้เจ้าของทราบซ้ำเกี่ยวกับการขายหุ้นหลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง ๆ และการขายหุ้นในราคาที่สูงกว่าให้กับบุคคลภายนอกนั้นไม่ถือเป็นการละเมิด สิทธิของโจทก์ซึ่งมีโอกาสซื้อหุ้นจำหน่ายในราคาที่ต่ำกว่าแต่ไม่ได้เอาเปรียบเรื่องนี้
หลังจากปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องของโจทก์ในการโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อภายใต้ข้อตกลงการซื้อและการขายลงวันที่ 3 ธันวาคม 2555 ให้เธอ ศาลยังพบว่าไม่มีมูลเหตุในการตอบสนองข้อเรียกร้องในการยกเลิกข้อตกลงของขวัญเป็นโมฆะ ขับไล่ S.L., S.N. จากอพาร์ทเมนต์ที่มีการโต้แย้งเนื่องจากข้อกำหนดที่ระบุนั้นได้มาจากข้อกำหนดที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้
คณะผู้พิพากษาเห็นด้วยกับข้อสรุปของศาลชั้นต้น โดยอาศัยการศึกษาหลักฐานที่ครอบคลุม ครบถ้วน และมีวัตถุประสงค์ในคดีนี้ การประเมินทางกฎหมายที่ศาลกำหนดตามกฎของศิลปะ . มาตรา 67 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย และสอดคล้องกับบรรทัดฐานของกฎหมายสำคัญที่ควบคุมความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่มีข้อขัดแย้ง
นอกจากนี้ คณะตุลาการยังพิจารณาว่าจำเป็นต้องทราบว่าข้อ 1.2 ของมติของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 06/10/1980 N 4 (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 02/06/2550) “ ในบางประเด็นของ แนวปฏิบัติในการพิจารณาของศาลข้อพิพาทที่เกิดขึ้นระหว่างผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันของอาคารที่อยู่อาศัย” อธิบายว่าเมื่อแก้ไขข้อพิพาทที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการใช้สิทธิโดยผู้เข้าร่วมของการเป็นเจ้าของร่วมกันของสิทธิยึดเอาเสียก่อนในการซื้อหุ้นของทรัพย์สิน (บทความ มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) จะต้องคำนึงว่าเมื่อยื่นคำร้องดังกล่าว โจทก์มีหน้าที่ต้องมีส่วนร่วมโดยการเปรียบเทียบกับส่วนที่ 1 ของศิลปะ 96 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไปยังบัญชีธนาคารของฝ่ายบริหาร (แผนก) ของแผนกตุลาการในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องของสหพันธรัฐรัสเซียจำนวนเงินที่ผู้ซื้อจ่ายสำหรับบ้านค่าธรรมเนียมและอากรเช่นกัน เช่นเดียวกับจำนวนเงินอื่น ๆ ที่ต้องจ่ายให้กับผู้ซื้อเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่จำเป็นที่เกิดขึ้นในการซื้อบ้าน
จากเอกสารประกอบคดีพบว่าเงินที่ระบุไม่ได้ถูกฝากเข้าบัญชีธนาคารของกรมตุลาการ ใบรับรองจาก JSCB Interprombank ลงวันที่ 10/02/2556 ซึ่งมีอยู่ในวัสดุของคดีระบุเพียงว่า ณ วันที่ 10/02/2556 ยอดคงเหลือของเงินทุนในบัญชีธนาคารของโจทก์คือ... รูเบิลซึ่งไม่ได้บ่งชี้ว่ามี จำนวนเงินที่ระบุในวันที่มีการตัดสินของศาลและการพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์การฝากเงินเข้าบัญชีธนาคารไม่ได้รับประกันความปลอดภัยในระหว่างการพิจารณาคดีทั้งหมดและในขั้นตอนการดำเนินการของการตัดสินใจเนื่องจาก ไม่ได้ยกเว้นความเป็นไปได้ของเจ้าของบัญชีในการใช้สิทธิ์ในการกำจัดเงินทุน ไม่มีข้อมูลว่ามีการดำเนินการเพื่อประกันการเรียกร้องที่เกี่ยวข้องกับบัญชีธนาคารนี้เพื่อรับประกันความปลอดภัยของเงินทุน เมื่อพิจารณาจากที่กล่าวมาข้างต้น คำตัดสินของศาลในการยกฟ้องข้อเรียกร้องนั้นถูกต้อง
การพิจารณาข้อโต้แย้งที่โจทก์นำเสนอในการอุทธรณ์ คณะตุลาการมีดังต่อไปนี้
ตามที่โจทก์แจ้งการขายหุ้นส่งตามข้อ มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันประกอบด้วยเงื่อนไขที่สำคัญราคาของสัญญาหากมีการเปลี่ยนแปลงจะต้องส่งการแจ้งเตือนที่เกี่ยวข้องซึ่งระบุราคาใหม่ไปยังเจ้าของที่ใช้ร่วมกันทั้งหมด
คณะผู้พิพากษาไม่สามารถเห็นด้วยกับข้อโต้แย้งนี้เนื่องจากโจทก์ในฐานะเจ้าของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์เมื่อเจ้าของรายอื่นขายหุ้นของเขาตามกฎหมายมีสิทธิจองซื้อล่วงหน้าในขณะที่กฎหมายปัจจุบันไม่มี กำหนดภาระหน้าที่ของผู้ขายหุ้นในสิทธิการถือครองหุ้นภายหลังจากได้ส่งหนังสือแจ้งความประสงค์ที่จะขายหุ้นในอสังหาริมทรัพย์ตามราคาที่ระบุในข้อความแล้วไม่ให้เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและราคาของสัญญาในอนาคต เนื่องจากกฎเกี่ยวกับการเสนอขายต่อสาธารณะไม่อยู่ภายใต้การใช้บังคับกับข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายสรุปไว้ เมื่อฝ่ายที่ส่งข้อเสนอขายทรัพย์สินในราคาและเงื่อนไขที่แน่นอน ไม่มีสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและราคาเหล่านี้
ข้อโต้แย้งของโจทก์ว่าจำเลยหลังจากส่งข้อความเริ่มแรกระบุราคาแล้วไม่มีสิทธิ์ที่จะขึ้นราคาในภายหลังนั้นขึ้นอยู่กับการตีความกฎของกฎหมายสารบัญญัติที่ไม่ถูกต้องเนื่องจากผู้ขายไม่เพียง แต่มีสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลง ราคาที่คาดหวังโดยการเพิ่ม แต่ยังมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนแบ่งของเขาหรือจำหน่ายทรัพย์สินนั้น
ไม่มีร่องรอยของการกระทำที่ผิดกฎหมายในส่วนของจำเลยที่เกี่ยวข้องกับโจทก์
นอกจากนี้ โดยการอ้างว่าเป็นการละเมิดสิทธิของตน ซึ่งแสดงออกมาในการขายหุ้นโดยจำเลยในราคาที่สูงกว่าราคาที่เสนอขายแก่โจทก์ก่อนหน้านี้ โจทก์จึงมีการละเมิดมาตรา ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 56 ไม่ได้ให้หลักฐานว่าเธอมีความตั้งใจที่จะซื้อหุ้นและกองทุนที่เกี่ยวข้องเพื่อซื้อหุ้นที่ระบุในเวลาที่มีการจำหน่ายหุ้นรวมถึงหลักฐานที่แสดงว่าการขายหุ้น ในราคาที่สูงกว่าเป็นการละเมิดสิทธิของเธอ
ข้อโต้แย้งของการอุทธรณ์เกี่ยวกับการไม่เกี่ยวข้องกับพนักงานอัยการในคดีในศาลชั้นต้นตามวรรค 4 ของศิลปะ 45 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียถูกข้องแวะโดยเนื้อหาคดีและการคัดค้านที่นำเสนอโดยสำนักงานอัยการ Lefortovo Interdistrict แห่งกรุงมอสโกซึ่งเป็นที่ชัดเจนว่าพนักงานอัยการได้รับแจ้งอย่างถูกต้องเกี่ยวกับการพิจารณาคดีโดยการส่งรายชื่อ ของคดีแพ่งที่พิจารณาโดยการมีส่วนร่วมของอัยการ การไม่ปรากฏตัวในการพิจารณาคดีของศาลเกิดจากการจ้างงานในการพิจารณาคดีอื่น อัยการคุ้นเคยกับคำตัดสินของศาล ไม่มีเหตุในการยื่นอุทธรณ์
ข้อโต้แย้งที่มีอยู่ในการอุทธรณ์ไม่ได้ตั้งคำถามถึงความถูกต้องตามกฎหมายของคำตัดสิน แต่ต้องประเมินข้อสรุปของศาลอีกครั้งเกี่ยวกับการปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องและหลักฐานที่รวบรวมในคดี
เมื่อพิจารณาคดีของศาล ไม่พบการละเมิดหรือการใช้กฎหมายสำคัญหรือวิธีพิจารณาคดีที่ไม่ถูกต้องซึ่งนำไปสู่การตัดสินที่ผิดกฎหมาย ไม่มีเหตุให้ยกเลิกคำตัดสินของศาลตามข้อโต้แย้งของการอุทธรณ์
ตามข้างต้นชี้นำโดยศิลปะ ศิลปะ. 328, 329 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย คณะตุลาการ

การขายหุ้นในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคนหลายคนเป็นเจ้าของนั้นดำเนินการอย่างเคร่งครัดตามกฎพิเศษ เจ้าของทุกคนควรตระหนักถึงสิทธิในการจองล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงการขัดแย้งกับกฎหมายในกระบวนการขายหุ้นให้กับบุคคลภายนอก

คืนแรกถูกต้อง

การขายหุ้นในสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางได้รับการควบคุมโดยมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย บทความนี้จะอธิบายกลไกการใช้สิทธิจองซื้อหุ้นตามที่ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิ์ "ไถ่ถอนครั้งแรก" ของหุ้นที่วางแผนจะขายให้กับบุคคลภายนอก

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือสิทธิ์ในการซื้อหุ้นส่วนใหญ่เป็นของผู้ถือหุ้นรายอื่น และเฉพาะในกรณีที่พวกเขาไม่ได้ใช้สิทธิ์นี้เท่านั้นจึงจะสามารถขายหุ้นให้กับบุคคลภายนอกได้

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดเหล่านี้ใช้ไม่ได้กับการบริจาคหุ้น ดังนั้นคุณจึงสามารถบริจาคทรัพย์สินของคุณได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ถือหุ้นรายอื่น อย่างไรก็ตาม เจ้าของร่วมสามารถยื่นคำร้องต่อศาลโดยขอให้ยอมรับธุรกรรมของขวัญว่าเป็นการหลอกลวง ดังนั้นในกรณีของการ “บริจาค” ดังกล่าว เมื่อชำระเงินจริงแต่ไม่ได้โฆษณา เจ้าของใหม่อาจเสี่ยงที่จะสูญเสียทั้งหุ้นและเงินที่จ่ายไปโดยไม่มีข้อตกลง

ในทางปฏิบัติ มักมีหลายกรณีที่ผู้ซื้อในอนาคตจะได้รับส่วนแบ่งเล็กน้อยก่อน จากนั้นเขาในฐานะผู้เข้าร่วมในความเป็นเจ้าของร่วมกันจะได้รับส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้มูลค่าหลักของหุ้นจะได้รับการยืนยันอย่างเป็นทางการจากข้อตกลงการซื้อและการขาย

อย่างไรก็ตามตามมาตรา 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย พลเมืองมีอิสระในการทำข้อตกลงการซื้อและการขาย ดังนั้นผู้ขายจึงมีอิสระในการเลือกผู้ซื้อจากบรรดาเจ้าของร่วมของทรัพย์สินที่ต้องการ ซื้อหุ้นของเขาตามดุลยพินิจของเขาเอง

การตัดสินใจโดยแจ้งให้ทราบล่วงหน้า

ตามวรรค 2, 3 ของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ขายหุ้นมีหน้าที่ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เข้าร่วมอื่น ๆ ในความเป็นเจ้าของร่วมกันทราบถึงความตั้งใจที่จะขายหุ้นของเขาให้กับบุคคลภายนอกโดยระบุราคา และเงื่อนไขอื่นๆ ที่เขาขาย หากผู้เข้าร่วมที่เหลือในการเป็นเจ้าของร่วมกันปฏิเสธที่จะซื้อหรือไม่ได้มาซึ่งหุ้นที่ขายแล้วในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ภายในหนึ่งเดือนผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะขายหุ้นของเขาให้กับบุคคลที่สาม กฎเหล่านี้ยังใช้บังคับเมื่อมีการจำหน่ายหุ้นภายใต้ข้อตกลงการแลกเปลี่ยน

คุณสามารถแจ้งการขายได้เช่นทางโทรเลขพร้อมรับทราบการจัดส่งหรือทางจดหมายลงทะเบียนพร้อมการแจ้งเตือนและสินค้าคงคลัง คุณยังสามารถส่งผ่านทนายความได้และบางส่วนในกรณีนี้จะออกการยืนยันการส่งหนังสือแจ้งดังกล่าว

กฎหมายปัจจุบันไม่ได้ระบุเนื้อหาของคำบอกกล่าวแก่ผู้ขายหุ้น อย่างไรก็ตาม การแจ้งดังกล่าวจะต้องระบุเงื่อนไขสำคัญทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรม รวมถึงเรื่องของการขาย (การแลกเปลี่ยน) ที่อยู่ของที่ตั้งของทรัพย์สิน ส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ร่วมกันของทรัพย์สินที่ถูกจำหน่าย; ราคาที่ขายหุ้น (หรือทรัพย์สินที่มีการแลกเปลี่ยน) ในการขายหุ้นโดยผ่อนชำระหรือผ่อนผันจะมีการกำหนดเงื่อนไขการชำระเงิน เงื่อนไขอื่นๆ ของธุรกรรมที่คู่สัญญาพิจารณาว่ามีนัยสำคัญอาจระบุไว้ด้วย ใบสมัครควรระบุกำหนดเวลาในการตอบกลับด้วย

รายละเอียดที่รุนแรง

ในกรณีที่หลังจากแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบเงื่อนไขการขาย (แลกเปลี่ยน) แล้ว เงื่อนไขเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างน้อยไปในทิศทางการปรับปรุงสิทธิของผู้ซื้อ เช่น ราคาลดลง หรือแผนการผ่อนชำระ ได้รับการจัดเตรียมไว้แล้ว ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันจะต้องได้รับแจ้งอีกครั้งเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้

หากขายหุ้นโดยฝ่าฝืนสิทธิจองซื้อ (เช่น ผู้ขายไม่ได้แจ้งให้เจ้าของร่วมรายอื่นทราบถึงการขายหุ้น ไม่รอให้พ้นระยะเวลารอคอย หรือขายหุ้นให้บุคคลภายนอกทราบ ในเงื่อนไขที่ดีกว่าอื่น ๆ นอกเหนือจากที่เสนอให้กับเจ้าของร่วม) ผู้เข้าร่วมอื่น ๆ ในความเป็นเจ้าของร่วมกันภายในสามเดือนอาจเรียกร้องการโอนสิทธิและภาระผูกพันของผู้ซื้อตามกฎหมายได้

ภายในกำหนดเวลา

หากผู้เข้าร่วมที่เหลือในความเป็นเจ้าของร่วมกันปฏิเสธที่จะซื้อหรือไม่ได้มาซึ่งหุ้นที่ขายแล้วในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ภายในหนึ่งเดือนผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะขายหุ้นของเขาให้กับบุคคลใด ๆ นั่นคือหากคุณแจ้งให้ผู้ถือหุ้นทราบเกี่ยวกับแผนของคุณอย่างถูกต้องแล้วภายในหนึ่งเดือนคุณก็สามารถขายให้กับผู้ซื้อบุคคลที่สามรายอื่นตามเงื่อนไขเดียวกันได้

กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายต้องแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบถึงการขายหุ้น ดังนั้น หากเจ้าของร่วมได้รับแจ้งแล้วสามารถใช้สิทธิซื้อหุ้นจำหน่ายได้ภายในหนึ่งเดือนแม้จะอยู่ในโรงพยาบาลก็ตาม เช่น โดยการเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของตนโดยบุคคลอื่นภายใต้หนังสือมอบอำนาจ

ข้ามกฎหมาย

ตามมาตรา 24 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 21 กรกฎาคม 1997 N 122-FZ "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ" ข้อพิพาทระหว่างผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันที่เกิดขึ้นระหว่างการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิในการแบ่งปัน ในทรัพย์สินส่วนกลางจะต้องได้รับคำพิพากษาในศาล

หากขายหุ้นโดยฝ่าฝืนสิทธิจองซื้อ กฎหมายกำหนดระยะเวลาสามเดือนให้เจ้าของร่วมยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อเรียกร้องให้โอนสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อไปเป็นของเขา .

Konstantin Kozhevin ที่ปรึกษากฎหมายขององค์กรสิทธิมนุษยชน ANO "Fair Medicine"