Novi pristup oblikovanju stambene politike. Stanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji Stanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji

Ministarstvo poljoprivrede Ruske Federacije

FSBEI HPE "DRŽAVA ORENBURG

POLJOPRIVREDNO SVEUČILIŠTE"

INSTITUT ZA MENADŽMENT

Odjel za državnu i općinsku upravu

DIPLOMSKI RAD

Razvoj stambenog sektora kao faktor socijalne stabilnosti općine

(na primjeru općinske formacije “Grad Orenburg”)

Diplomirao R.F. Saitov

Nadglednik A.A.Pronina

glava odjelu D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Radni list

Uvod……………………………………………………………………………………...4

Poglavlje 1. Teorijske osnove razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti u Ruskoj Federaciji…………….………….….7

Pojam i suština stambenog sektora u Rusiji......7

Zakonodavni i regulatorni okvir za reguliranje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji………………………………………………………17

Državna regulacija stambenog sektora u Rusiji……26

Poglavlje 2. Karakteristike glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao čimbenika socijalne stabilnosti na području općinske formacije „Grad Orenburg”……………………………………..……… ….….36

2.1 Analiza trenutnog stanja stambenog fonda u gradu……………………………………………………………………………………36

2.2 Provedba općinskih ciljnih programa razvoja stambenog sektora…………………………………………………………………………45

2.3 Procjena provedbe kapitalne izgradnje stambenih objekata, objekata i elemenata gradske društvene infrastrukture……………………..54

Poglavlje 3. Poboljšanje glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na području općinske formacije „Grad Orenburg”…………………………………………………… ……………….64

3.1 Razvoj održavanja i osiguranja gradskog stambenog fonda…64

3.2 Osiguravanje dostupnosti hipotekarnih kredita u gradu……………………………………………………………………74

3.3 Povećanje uloge lokalnih samouprava u reguliranju gradskog stambenog sektora………………………………83

Zaključak……………………………………………………………….………93

Popis korištenih izvora…………………………………………………………...98

Prijave………………………………………………………………………………….……107

Uvod

Relevantnost Tema istraživanja određena je aktualnim stupnjem razvoja ruskog društva, koji je određen provedbom društveno-ekonomskih transformacija i stalnim transformacijama u gospodarstvu tržišnih odnosa temeljenih na različitim oblicima vlasništva.

Trenutačno se provedba stambene politike provodi u uvjetima državne potpore i kontrole poduzetništva, osmišljene tako da formiraju ne samo tržište roba i usluga, već i tržište stambene izgradnje. Na području općinske formacije "Grad Orenburg" postoji nedostatak stambenog prostora koji zadovoljava regulatorne i potrošačke zahtjeve za značajan dio stanovništva.

Važnost studije je također zbog činjenice da se takve temeljne promjene trenutno odvijaju u ekonomskim i političkim sferama ruskog društva, kao što su širenje demokracije i birokracije, formiranje civilnog društva, te promjene u materijalnom i duhovne osnove za osobni razvoj. U trenutnoj situaciji, važni aspekti stambenog sektora grada Orenburga su nedostatak stambenog prostora, nesklad između strukture stambenog fonda i demografske strukture obitelji, te nesklad između postojećeg stambenog fonda grada i zahtjevi potrošačke kvalitete stanovanja.

Jedan od važnih aspekata ove teme istraživanja je da je prosječna stambena ponuda u gradu Orenburgu 21,4 četvornih metara po osobi. Općinska formacija "Grad Orenburg" zauzima 80. mjesto u Rusiji po stambenoj zbrinutosti po glavi stanovnika. Dio stanovništva ima manje od 9 m2. po glavi stanovnika, stanovnici često žive u zajedničkim stanovima. Takvi uvjeti nepovoljno utječu na socioekonomski razvoj grada. Zbog toga je ovo pitanje relevantno u aktivnostima državnih tijela regije Orenburg i tijela lokalne samouprave grada Orenburga.

Cilj diplomski projekt - studija o glavnim pravcima razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na području općinske formacije "Grad Orenburg"

Zadaci diplomski rad:

dati koncept i otkriti bit stambenog sektora u Rusiji;

proučiti zakonodavni i regulatorni okvir za reguliranje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji;

odrediti smjerove državne regulacije stambenog sektora u Rusiji;

analizirati trenutno stanje stambenog fonda u gradu;

analizirati provedbu općinskih ciljnih programa razvoja stambenog sektora

procijeniti provedbu kapitalne izgradnje stambenih objekata, građevina i elemenata društvene infrastrukture grada;

utvrđuje pravce razvoja održavanja i osiguranja gradskog stambenog fonda;

davati prijedloge za poboljšanje dostupnosti hipotekarnih kredita u gradu;

odrediti ulogu lokalne samouprave u reguliranju gradskog stambenog sektora

Objekt istraživanje - aktivnosti lokalnih samouprava za provedbu općinske politike u stambenom sektoru na području općinske formacije "Grad Orenburg"

Artikal istraživanje - problemi razvoja stambenog sektora kao čimbenika socijalne stabilnosti na području općinske formacije "Grad Orenburg".

Metode istraživanje. U procesu proučavanja i analize stambenog sektora općinske formacije „Grad Orenburg“ korišten je strukturno-funkcionalni pristup proučavanju problema, primijenjene su metode sistemske, povijesne, sociološke analize, kao i metode empirijskog istraživanja.

Veliki doprinos proučavanju stambenog sektora dali su znanstvenici kao što su: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I. .Kokorev, I. Kravchenko , A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevič, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovjov , E. Shomina, V .Yakimets.

Struktura diplomski rad sastoji se od uvoda, tri poglavlja, zaključka, popisa korištenih izvora i primjene.

Poglavlje 1. Teorijske osnove razvoja stambenog sektora kao čimbenika socijalne stabilnosti u Ruskoj Federaciji

1.1 Pojam i suština stambenog sektora u Rusiji

Stambeni sektor oduvijek je imao poseban društveni značaj, stoga suvremena socioekonomska politika ruske države uključuje rješavanje stambenog problema kao svoj najvažniji prioritet. O društvenom značaju i hitnosti ovog problema svjedoče godišnje poruke Saveznoj skupštini predsjednika Ruske Federacije, u kojima je zadaća pružanja pristupačnog i udobnog stanovanja građanima "jedna od najhitnijih zadaća".

Stambeni sektor je područje nacionalnog gospodarstva koje uključuje izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, objekata i elemenata inženjerske i društvene infrastrukture, upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravak.

Gornja definicija stambenog sektora u potpunosti odražava bit procesa stvaranja i potrošnje stanovanja i po svom sadržaju bliska je konceptu "stambenog sektora", koji se široko koristi u inozemstvu.

Međutim, trenutno ne postoji jedinstveno shvaćanje stambenog sektora kao objekta istraživanja u području menadžmenta u znanstvenim i posebnim izvorima. Stambeni sektor često se poistovjećuje sa stambenim i komunalnim uslugama (stambeno-komunalni kompleks, stambene i komunalne usluge), proučava se kao element društvene sfere. Ali još uvijek prevladava ideja o stambenom sektoru kao skupu aktivnosti vezanih uz stanovanje i formiranje samostalnog sektora u državnom gospodarstvu.

Shvaćanje stambenog sektora samo kao područja nacionalne ekonomije naglašava njegovu ekonomsku komponentu, ali ne odražava u potpunosti njegovu društvenu usmjerenost.

S tim u vezi, sljedeća definicija je prema autoru šira i točnija: „stambeni sektor je višestran, složen sustav, područje koncentracije ne samo posebnih ekonomskih, već i posebnih društvenih interesa, određeno primarni značaj stanovanja u životima ljudi.” Ističe se posebna društvena uloga stambenog sektora u razvoju društva.

Iz toga slijedi da stambeni sektor treba promatrati kao društveno-ekonomski sustav. Pri tome, ono što je temeljno važno u otkrivanju suštine stambenog sektora je njegova svrha – zadovoljenje stambenih potreba stanovništva. S ovih se pozicija stambeni sektor megagradova pojavljuje kao sustav socioekonomskih odnosa koji nastaju u urbanoj zajednici u vezi sa stjecanjem, vlasništvom i korištenjem stanovanja.

Na temelju ovih teorijskih premisa, treba napomenuti da stambeni sektor ima svojstva karakteristična za složene socio-ekonomske sustave:

integritet,

razdjelnik

odnos njegovih elemenata,

dinamičnost, otvorenost,

prilagodljivost i samoorganiziranost.

Ali istovremeno, stambeni sektor ima i posebne, specifične značajke zbog svog društvenog i ekonomskog značaja:

jasno izražena socijalna orijentacija vezana uz zadovoljenje stambenih potreba – vitalna korist;

multiplikativni učinak razvoja, koji utječe na gospodarski rast gradova i dohodak stanovništva zbog zaposlenosti značajnog dijela radno sposobnog stanovništva;

lokalna priroda problema i prioritetna uloga lokalnih vlasti u reguliranju razvoja stambenog sektora;

rastuća potražnja potrošača, budući da je potreba za stanovanjem praktički nezadovoljena (rast obitelji, želja za poboljšanjem stanovanja, itd.).

U stambenom sektoru pojavljuju se i susreću interesi vlasti, stanovništva i gospodarstva, a samim tim i različiti segmenti teorije upravljanja.

Posebnosti stanovanja posebno dolaze do izražaja u procesu održavanja i popravka stanovanja, što podrazumijeva njihovu podjelu na društvene, ekonomske i tehničke.

Društvena obilježja stanovanja očituju se, prije svega, u činjenici da je stanovanje vitalno dobro, čije je pravo sadržano u Ustavu Ruske Federacije. Stoga tijela državne vlasti i jedinice lokalne samouprave stvaraju sve uvjete za ostvarivanje prava na stanovanje.

Stambeni sektor je složen međusektorski proizvodni sustav koji uključuje dio proizvodnog sektora i dio uslužnog sektora koji se odnosi na projektiranje, izgradnju, velike popravke i rekonstrukciju stambenog fonda, njegovo održavanje, pružanje komunalnih i drugih usluga stanovništvu. kako bi se osigurali životni uvjeti u stambenom fondu predstavnika bilo kojeg oblika vlasništva.

Stambeni sektor nije samo sektor gospodarstva, već socijalno orijentiran sektor gospodarstva, čija je svrha osigurati život ruskih građana kao čimbenika koji određuje stanje nacionalne sigurnosti.

Slika 1 prikazuje strukturu stambenog fonda koji se nalazi na području Ruske Federacije od 1. siječnja 2015.

Slika 1 - Struktura stambenog fonda koji se nalazi na području Ruske Federacije od 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 1, svi stambeni prostori koji se nalaze na teritoriju Ruske Federacije (stambeni fond), ovisno o obliku vlasništva, dijele se (članak 19. Stambenog zakona Ruske Federacije) na:

privatni stambeni fond - skup stambenih prostora u vlasništvu građana iu vlasništvu pravnih osoba;

državni stambeni fond - skup stambenih prostora u vlasništvu Ruske Federacije (stambeni fond Ruske Federacije) i stambenih prostora u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije (stambeni fond konstitutivnih subjekata Ruske Federacije);

općinski stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu općina.

stambeni fond kolektivnog vlasništva.

Slika 2 prikazuje strukturu stambenih prostora prema vrsti vlasništva u Ruskoj Federaciji od 1. siječnja 2015.

Slika 2 - Struktura stambenih prostora prema vrsti vlasništva u Ruskoj Federaciji od 1. siječnja 2015.

Kao što pokazuje analiza slike 2, stambeni fond je ukupnost svih stambenih prostora, bez obzira na vlasništvo, uključujući:

stambene zgrade;

specijalizirane kuće (spavaonice, hoteli-skloništa, kuće fleksibilnog fonda, stambeni prostori iz stambenog fonda za privremeno naseljavanje građana koji su ostali bez stambenog prostora zbog ovrhe na stambenom prostoru, posebne kuće za samce starije osobe, pansioni za osobe s invaliditetom) , veterani i drugi);

stanovi;

službene stambene prostorije;

druge stambene prostorije u drugim zgradama pogodnim za stanovanje.

Stambeni fond uključuje, osim navedenih, i prostorije koje sanitarno-tehničkim uvjetima ne odgovaraju stambenim prostorijama, ali ih koriste građani za stanovanje.

Slika 3 prikazuje strukturu stambenog fonda prema namjeni u Ruskoj Federaciji od 1. siječnja 2015.

Slika 3 - Struktura stambenog fonda u Ruskoj Federaciji prema namjeni u Ruskoj Federaciji na dan 01.01.2015.

Kako pokazuje analiza slike 3, ovisno o namjeni korištenja, stambeni fond se dijeli na:

stambeni fond za društvenu uporabu - skup stambenih prostorija državnog i općinskog stambenog fonda koji se pružaju građanima na temelju ugovora o socijalnom najmu;

specijalizirani stambeni fond - skup stambenih prostorija državnih i općinskih stambenih fondova namijenjenih stanovanju određenih kategorija građana;

individualni stambeni fond - skup stambenih prostorija privatnog stambenog fonda, koje koriste građani - vlasnici takvih prostorija za svoje stanovanje, stanovanje članova njihove obitelji i (ili) stanovanje drugih građana na temelju besplatnog korištenja, kao i pravne osobe - vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod određenim uvjetima korištenja (privatizirani stambeni prostori);

stambeni fond za komercijalnu uporabu - skup stambenih prostorija koje koriste vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod uvjetima plaćenog korištenja, danih građanima prema drugim sporazumima, koje vlasnici takvih prostorija daju osobama na posjed i (ili) korištenje (u najmu).

Posljednjih godina, u regulatornim dokumentima na saveznoj i regionalnoj razini, primijenjeni su koncepti koji odgovaraju stambenim i komunalnim uslugama - stambeno-komunalni kompleks, i izravno na komunalne usluge - komunalni kompleks.

Pri razmatranju problematike upravljanja stambenim fondom, u pravilu se zajednički proučava učinkovitost upravljanja stambeno-komunalnim uslugama (kompleksom), a razvoj samih komunalnih usluga (opskrba toplinom, vodom, energijom) razumijeva se kao razvoj. stambene infrastrukture. Ovo potvrđuje mišljenje mnogih stručnjaka u području upravljanja da su stambene i komunalne usluge, točnije, zasebne stambene i zasebne komunalne usluge (općinski kompleks) sastavni dijelovi jednog sektora gospodarstva - stambenog sektora.

Jedno od najvažnijih područja društveno-ekonomske transformacije u zemlji je reforma i razvoj stambenog sektora, čime se stvaraju potrebni uvjeti za stanovanje i život ljudi. Strateški cilj djelovanja ove djelatnosti je stvaranje uvjeta za održiv i učinkovit gospodarski promet stambenog fonda, u okviru kojeg se zadovoljavaju stambene potrebe građana, održavaju i razvijaju standardi kvalitete izgradnje i održavanja stanovanja, a pozitivni impulsi se reproduciraju za razvoj drugih sektora.

Sve ove aktivnosti provode se u sklopu provedbe državne stambene politike.

Stambena politika odnosi se na aktivnosti države i općina koje imaju za cilj osigurati građanima Ruske Federacije kvalitetno stanovanje, kako izravnim sudjelovanjem u izgradnji ili subvencioniranjem kupnje stanova, tako i stvaranjem učinkovitih mehanizama koji građanima olakšavaju samostalno rješavanje problema stambeni problem.

Stambeni sektor trenutačno je u fazi tranzicije koju karakterizira zaokret od administrativno-distributivnog i centralno upravljanog sustava prema otvorenom, besplatnom sustavu, koji se temelji na transformaciji stanovanja u robu, na neovisnoj interakciji gospodarskih subjekata, status stambenih potrošača, zadovoljavanje stambenih potreba stanovništva na temelju ponude i potražnje.

Unatoč poteškoćama u razvoju i donošenju poslovnih odluka, stambeni sektor je započeo aktivno kretanje prema formiranju stambenog tržišta i brzo se prilagođava tržišnim principima.

Jedna od najvažnijih karakteristika stambene politike je sudjelovanje (aktivnost) države.

Slika 4 prikazuje načine na koje država utječe na stambenu politiku Ruske Federacije od 1. siječnja 2015.

Slika 4 - Načini utjecaja države na stambenu politiku Ruske Federacije od 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 4. Klasificirajući stupanj utjecaja države na gospodarstvo, možemo razlikovati četiri glavna načina utjecaja države na stambenu politiku i sustav u cjelini.

1. Izravna usluga.

Ovdje, očito, valja istaknuti sustav tehničkog održavanja i održavanja stambenog fonda koji je, primajući značajnu ulogu u subvencijama iz lokalnih proračuna, u biti u državnom vlasništvu.

2. Regulacija i kontrola.

Država regulira razvoj privatnog poduzetništva u stambenom sektoru sustavom poticaja za povlašteno oporezivanje i konkurentskim privlačenjem za obavljanje određenih funkcija. Regulacija je nužna iu području inženjerske infrastrukture, gdje postoji monopolistička priroda proizvodnje (vodoopskrba, opskrba energijom, promet i dr.).

Državna tijela dopuštaju takvim organizacijama da zarade razumnu dobit, ali ograničavaju njihovu mogućnost podizanja cijena jer društvo ovisi o pružanju ove vrste usluga.

3. Stabilizacija i razvoj.

Državna tijela pokušavaju držati pod kontrolom oštra kolebanja građevinske proizvodnje od rasta do pada uspostavljanjem povlaštenih poreznih uvjeta, stvaranjem odgovarajuće zakonske podrške koja je primjerena tržištu te izdacima za stambenu izgradnju i inženjersku infrastrukturu.

4. Izravan utjecaj.

Država daje socijalnu potporu u obliku stambenih subvencija za plaćanje stanovanja i komunalnih usluga, kao i kupnju i izgradnju stanova kroz ciljane programe pomoći za siromašne, vojnike i migrante.

Odlučujući smjer koji bitno utječe na problem stambenog zbrinjavanja građana s prosječnim primanjima je hipotekarno kreditiranje. Lokalne vlasti reguliraju razvoj tržišta hipotekarnih kredita i komuniciraju sa svim stranama uključenim u proces stambenog kreditiranja: zajmoprimcima, zajmodavcima i investitorima koji u ovom ili onom obliku osiguravaju sredstva za izgradnju ili kupnju stambenog prostora.

Dakle, stambeni sektor je područje nacionalnog gospodarstva, uključujući izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, strukture od elemenata inženjerske i društvene infrastrukture, upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravak. Važna komponenta stambenog sektora je stambeni fond. Kvaliteta života stanovništva i stambeno zbrinjavanje ruskih građana ovisi o tome koliko je razvijena.

Državna stambena politika važna je komponenta društveno-ekonomskih transformacija u Rusiji i jedna od glavnih aktivnosti državnih tijela. U procesu prijelaza na tržišno gospodarstvo sadržaj ove aktivnosti je reforma stambenog sektora u kojoj središnje mjesto pripada reformi stambenog sektora.

Jedno od najvažnijih područja društveno-ekonomske transformacije u zemlji je reforma i razvoj stambenog sektora, čime se stvaraju potrebni uvjeti za stanovanje i život ljudi. U skladu sa Zakonom Ruske Federacije "O osnovama federalne stambene politike", stambeni sektor je grana nacionalnog gospodarstva, uključujući izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, objekata i elemenata inženjerske i socijalne infrastrukture, upravljanje stambeni fond, njegovo održavanje i popravak.

Osnovu gradskog stambenog sektora čini stambeni fond: stambene zgrade, specijalizirane zgrade (studentski domovi, fleksibilno stanovanje, pansioni za branitelje i dr.), stambeni poslovni prostori u drugim zgradama pogodnim za stanovanje.

Stambeni fond je podijeljen na sljedeće vrste:

privatni - fond u vlasništvu građana ili pravnih osoba: pojedinačne stambene zgrade, privatizirani, izgrađeni i kupljeni stanovi i kuće;

država - fond koji je vlasništvo države ili konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, kao i odjelski fond koji je pod potpunom gospodarskom kontrolom državnih poduzeća ili operativnim upravljanjem državnih institucija povezanih s odgovarajućom vrstom imovine;

općinski - fond u vlasništvu općina, kao i odjelski fond koji se sastoji od potpunog gospodarskog upravljanja općinskim poduzećima ili operativnog upravljanja općinskim institucijama;

javni - fond koji je vlasništvo javnih udruga;

kolektiv - fond koji je u zajedničkom zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu raznih subjekata privatne, državne, općinske imovine i imovine javnih udruga.

Dugo je vremena urbani stambeni sektor bio dio javnog sektora gospodarstva, nakon što je dobio značajan razvoj tijekom sovjetskog razdoblja. Istovremeno, kvaliteta stambenih zgrada i stupanj njihove iskorištenosti ostali su niski. Većina građana dobila je nove stanove besplatno, po redoslijedu, a plaćanje stana i režija nije odgovaralo troškovima njegova održavanja.

Nagli razvoj gradova i stambenog sektora na prijelazu u 21. stoljeće. naglo je prekinuta tijekom revolucije i građanskog rata koji je uslijedio. Štoviše, mnogi su gradovi, osobito veliki, propadali. Uništeni su gotovo svi urbani gospodarski sustavi, a stanovništvo je pobjeglo u inozemstvo, na jug, ili je zaživjelo u bijednoj egzistenciji i jednostavno izumrlo. U to vrijeme dolazi do masovnog naseljavanja sirotinje u stanove bogatih građana, uslijed čega prevladava komunalno naseljavanje. Najamnine su ukinute, jer je novac bio potpuno bezvrijedan, a stanovnicima grada nisu pružane nikakve usluge. Stambeni fond praktički je prepušten na milost i nemilost sudbine.

Određenim gospodarskim oživljavanjem i određenom racionalizacijom javnog života stvoreni su uvjeti za oživljavanje velikih gradova i obnovu stambenog fonda i komunalnih sustava. Za rješavanje gospodarskih pitanja, NKVD, koji je zamijenio Čeku, stvorio je odjel za komunalne poslove, koji je preuzeo funkcije koordinatora za obnovu stambenih i komunalnih objekata u gradovima. Dopušteni su različiti oblici vlasništva nad stambenim i komunalnim objektima, a vraćena je i najamnina za korištenje stambenih i komunalnih usluga.

Uvod

1.1 Koncept stambenih i komunalnih usluga

Zaključak

Bibliografija

Uvod

Među najvažnijim područjima društveno-ekonomske transformacije u zemlji ističe se reforma i razvoj stambenog sektora, koji stvara potrebne uvjete za život ljudi. Vodeće gospodarske grane unutar ovog područja su stanogradnja i stambene usluge, koje osiguravaju reprodukciju i održavanje stambenog fonda, kao i pružanje stambeno-komunalnih usluga izravnim potrošačima. U Rusiji razina razvoja stambenog sektora ne zadovoljava zahtjeve: zadaće koje su mu dodijeljene daleko su od ispunjenja u punoj mjeri, što značajno utječe na pad kvalitete života stanovništva. U tom pogledu stambeni problem ostaje jedan od gorućih društvenih problema u zemlji.

Stambeni sektor doživljava značajne poteškoće povezane s akutnim nedostatkom financijskih sredstava, slabom materijalno-tehničkom bazom, nedovoljnom kvalificiranošću osoblja, nedostatkom dobro promišljene stambene politike i nedovoljnom razradom regulatornih i pravnih aspekata aktivnosti. organizacija u smislu njihovih odnosa s vlastima i potrošačima.

Nedostatak potrebne ekonomske i zakonske potpore otežava razvoj stanogradnje, što izuzetno otežava rješavanje stambenog pitanja. Stanarstvo, kao i druge javne usluge, ostaje subvencionirano, a njegovo održavanje teško opterećuje gradski proračun. Resorni monopolizam, niska kvaliteta pruženih usluga i neučinkovito upravljanje uvjetuju i potrebu reforme stambenog sektora demonopolizacijom, prevođenjem u stanje rentabilnosti i fokusiranjem na poboljšanje kvalitete rada i usluga koje se pružaju potrošačima.

reforma stambenih komunalnih usluga

Provedba stambene reforme u gradovima od iznimne je važnosti, budući da je u njima koncentriran ogroman stambeni fond, živi većina stanovništva zemlje i nalaze se glavni kapaciteti građevinskih i stambenih organizacija. Tu su se najjasnije očitovale već spomenute negativne značajke stambenog sektora: resorni monopol; nedovoljna kvalifikacija osoblja; tehničko-tehnološka zaostalost i, kao posljedica toga, nezadovoljavajuća razina rada; ignoriranje interesa stanovništva i niska kvaliteta izvedenih radova i usluga potrošačima. Prije svega, to se odnosi na stambeni sektor koji je izravno povezan sa stanovništvom i koji je u biti predvodnik u tehnološkom lancu stambeno-komunalnih usluga za stanovništvo. Stoga je prva faza reforme usmjerena na povećanje učinkovitosti restrukturiranja stambenog sustava. Ne manje važna je i zadaća stvaranja potrebnog gospodarskog i pravnog okvira za poticanje stanogradnje, koja služi kao najvažnija poluga za rješavanje stambenog problema i može postati ključna karika u izlasku gospodarstva zemlje iz krize.

Pogoršanje stambenog problema i nezadovoljavajuće stanje u stambenom sektoru u većini velikih gradova u zemlji određuju potrebu za radikalnim reformama i dubokim transformacijama stambenog sustava. Postizanje ovih ciljeva zahtijeva pažljivo proučavanje glavnih pravaca i mjera reforme, opravdanost ekonomskih, organizacijskih i pravnih mehanizama za njezinu praktičnu provedbu.

Postojeća regulatorna i pravna osnova za provedbu stambene politike u prijelaznom razdoblju na saveznoj razini i, prije svega, Zakon „O osnovama federalne stambene politike“, glavni pravci nove faze provedbe državnog Ciljani program "Stambeno zbrinjavanje", kao i relevantni dekreti predsjednika i dekreti vlade Ruske Federacije određuju strateški plan za reformu stambenog sektora. Ali provođenje stambene reforme na razini određenog grada zahtijeva detaljnije studije, uzimajući u obzir karakteristike i specifičnosti socio-ekonomske situacije na određenom teritoriju, stupanj razvoja stambenog sektora i stanje stambenog fonda. i komunalnih sustava.

Relevantnost razmatranja najvažnijih ekonomskih pitanja funkcioniranja i razvoja stambenog sektora objašnjava se nedostatkom edukativnih znanstvenih i metodoloških radova o ovoj problematici, koji su kompleksne prirode. Štoviše, u znanstvenoj i obrazovnoj literaturi u posljednjem desetljeću nije uopće postavljena cjelovita analiza stambenog problema.

Poglavlje 1. Stanje stambenih i komunalnih usluga

1.1 Koncept stambenih i komunalnih usluga

Odjel za stambeno-komunalne posloveje grana nacionalnog gospodarstva, čija je glavna svrha zadovoljiti potrebe stanovništva za uslugama koje osiguravaju njihove normalne uvjete života i rada.

Stambene i komunalne usluge složeni su objekt upravljanja.

Poduzeća i organizacije kompleksa za održavanje života naselja vrlo su raznolike. Istovremeno se mogu kombinirati u dvije skupine:

Komunalna poduzeća i organizacije koje proizvode materijalne proizvode (vodoopskrbni sustavi, plinska postrojenja, električne mreže);

Komunalna poduzeća koja pružaju usluge (organizacije za stanovanje i održavanje koje stvaraju povoljne uvjete za život u stambenim zgradama, gradski prijevoz putnika, poduzeća za čišćenje sanitarnih čvorova)

Sektor stambenih i komunalnih usluga uključuje:

stambena industrija - industrija koja uključuje:

gradski stambeni fond;

privatni stambeni fond

odjel za popravak i izgradnju

odjel za popravak i održavanje

opskrba resursima - kompleks:

vodoopskrba - skup mjera za opskrbu potrošača vodom u potrebnim količinama i potrebne kvalitete;

kanalizacija (odvodnja) - skup mjera i inženjerskih objekata koji osiguravaju primanje, prikupljanje i uklanjanje vode od potrošača, kao i njihovo pročišćavanje i neutralizaciju prije odlaganja ili ispuštanja u rezervoar;

opskrba toplinskom energijom - proizvodnja i prodaja toplinske energije za potrebe grijanja i opskrbe toplom vodom;

opskrba plinom - skup mjera za transport, skladištenje, opskrbu plinom izravno svojim potrošačima;

napajanje - prijenos električne energije:

plinske mreže;

kotlovnice za grijanje;

prijevozničke tvrtke:

izrada vanjskog uređenja:

sanitarni čvorovi

Sektori stambenih i komunalnih usluga mogu se podijeliti u dvije skupine:

Konkurentni sektori sektora stambenih i komunalnih usluga (stanovanje, proizvodnja popravaka i izgradnje, skupljanje i odlaganje otpada, itd.), gdje tržišne cijene mogu poslužiti kao ekonomski opravdane tarife;

Monopolne djelatnosti (usluge vodoopskrbe i odvodnje, komunalna energetika) - centralno uspostavljene, određene na temelju znanstveno dokazanih metoda korištenjem relevantnih normi i standarda.

1.2 Socio-ekonomska bit stambenih i komunalnih usluga

Državna politika u stambenoj industriji više je puta bila podvrgnuta "preispitivanju", a neizbježna kolebanja u ovom slučaju izazvala su čvrsto uvjerenje onih koji su u nju uključeni i stanovnika da reforma stambeno-komunalnih usluga neće ići dalje od priče. Usvojeni Zakon o stanovanju Ruske Federacije raspršio je takva uvjerenja. Osmišljen je za uspostavljanje kvalitativno novih odnosa u industriji, koji moraju odgovarati tržišnom gospodarstvu. Zakonik je, usprkos svim svojim nedostacima, sposoban u praksi provesti načelo “tko plaća”, što odgovara novoj gospodarskoj situaciji i hitnim potrebama stanovništva.

Novim setom zakona ukida se monopol općina na upravljanje stambeno-komunalnim gospodarskim organizacijama koji smo naslijedili iz prošlih vremena i koji postoji i danas. Stvorila je takve uvjete za formiranje cijena, oporezivanje i financiranje industrije da su građani, umjesto da žive normalno u svojim stanovima, bili prisiljeni preživljavati. Na primjer, može li se računati na pristojnu kvalitetu usluga ako je postojao ogroman dug proračuna na svim razinama stambenim i komunalnim poduzećima za otplatu naknada? Na toj su osnovi čak dolazili do sukoba između dobavljača energije i vlasti. U posebno teškoj situaciji našle su se stambene zadruge i udruge vlasnika stanova, kojima vlasti nisu smatrale potrebnim isplaćivati novac za branitelje i invalide koji primaju beneficije prema federalnom zakonu. Gotovo 50% ljudi koji žive u HOA su veterani i korisnici. I pokazalo se da su vlasti zapravo prebacile svoje obveze plaćanja naknada vlasnicima kuća, budući da su HOA i stambene zadruge dužne izračunati iznos naknada i prenijeti plaćanja za stambene i komunalne usluge u određenom roku iu cijelosti. Slijedom toga nedostajuća sredstva isplaćena su kroz troškove održavanja kuće i održavanja iste. Vlasnici kuća tako su davali kredite državi.

Uz 100% plaćanje stambenih i komunalnih usluga od strane stanovništva u industriji, troškovi za njih nadoknađuju se znatno niže. To se događa i zato što su naknade i subvencije za one kategorije građana koji na njih imaju pravo prema zakonu i dalje “virtualne”, dok pružatelji stambenih i komunalnih usluga imaju pravo tražiti stvarna plaćanja. Situaciju otežava činjenica da stanovništvo, koje ima pravo na državnu potporu, nije u mogućnosti provjeriti primitak informacija i sredstava. Uvođenje procedure u kojoj će se naknade i subvencije u novčanom iznosu prebacivati na bankovne račune građana pomoći će da se situacija popravi. Potreba za uvođenjem personaliziranih računa istaknuta je u veljači 2004. godine. Time bi se riješilo više problema, među ostalim i dug stanovništvu za pružene usluge. U nekim teritorijalnim jedinicama takav dug doseže desetke milijuna rubalja. Povećanje cijena stambenih i komunalnih usluga stavlja građane s niskim primanjima u bezizlaznu situaciju: ne mogu plaćati svojim pružateljima usluga jer im država nije na vrijeme nadoknadila naknade, a čak i da je nadoknadila, utvrdile su lokalne vlasti druge namjene ovih sredstava.

Kvaliteta usluga koje pružaju organizacije stambenih i komunalnih usluga ne zadovoljava zahtjeve stanovništva i značajno zaostaje za rastom tarifa. To uzrokuje negativan stav prema radnicima stambenih i komunalnih usluga općenito. Postojao je čak i određeni stereotip vodoinstalatera koji je uvijek bio pijan i iznuđivao novac od stanara. Ali iskreno, teško je zamisliti da četiri milijuna ljudi koji rade u ovoj industriji budu takvi.

Sredstva za održavanje i popravak stambenih objekata od vlasnika stanova prikupljaju organizacije koje su za to ovlaštene od strane vlasti, tarife odobravaju lokalne vlasti, a one također ovlašćuju jedinstvenu korisničku službu. Istodobno, najveći dio sredstava građana namijenjenih plaćanju stambenog prostora vlasti koriste u druge svrhe. Stanovnici opravdano postavljaju pitanje: u "plaćanju" postoji stupac "Veliki popravci". Zašto nema popravka? Stanovnici ostaju nemoćni pred administrativno-komandnim sustavom i dobivaju mali dio potrebnih usluga, budući da općinske vlasti samostalno stvaraju potražnju za stambenim uslugama. Ova situacija može promijeniti suglasnost na tarife: bez odluke ovlaštenog tijela subjekta Federacije, općina ih nema pravo samostalno mijenjati.

Paradoks: 70% stambenog prostora je u privatnom vlasništvu, stanovnici plaćaju gotovo 100% troškova proizvodnje stambenih i komunalnih usluga, a društvo za upravljanje određuje općinska vlast, koliko i koja sredstva poslati kamo - upravi. Kada je razina plaćanja stanovništva za troškove stanovanja i komunalnih usluga bila beznačajna, ovo stanje stvari nije izazvalo nikakva pitanja. Ali danas se situacija radikalno promijenila: proračun se ne obračunava za stanovništvo, već stanovništvo u potpunosti plaća usluge koje konzumira. To je glavna kontradikcija koju reforma otklanja.

Reforma stambenih i komunalnih usluga osmišljena je kako bi se osiguralo računovodstvo troškova i prihoda, kao i godišnje izvješće organizacije za upravljanje vlasnicima kuća. Popis poslova koji će se obavljati u kući i popis usluga koje će se pružati štićenicima odobrava se na skupštini štićenika. Na taj način moguće je regulirati i ograničiti rast tarifa - izbor koji se pruža stanovnicima učinit će konkurenciju između pružatelja usluga ne virtualnom, kao sada, već stvarnom.

Također, glavni cilj reformi u stambeno-komunalnom sektoru je stvaranje uvjeta za razvoj privatne inicijative i konkurentnog okruženja u oblasti stambenog upravljanja, povlačenje državnih i općinskih vlasti iz stambenog sektora. Prvi korak ka tome napravljen je prije 10 godina, kada su počeli provoditi natječaje za održavanje stambenog fonda. No, ono što je karakteristično jest da su dužnosnici tržišna načela uređenja odnosa u ovoj djelatnosti “prilagođivali” svojim potrebama i ciljevima. S vremenom su se natječaji pretvorili u formalnost koja je pružala „neosporne“ prednosti općinskim poduzećima, koja su, unatoč podršci općinskih uprava, ostala nerentabilna. I bilo je korisno za lokalne vlasti da imaju takva poduzeća - zadržali su utjecaj ne samo na ta poduzeća, već i na stanovništvo.

Siguran znak da se situacija počela mijenjati može se smatrati interesom privatnog kapitala, uključujući tako velike tvrtke kao što su RAO UES, RAO Gazprom koje predstavljaju njegove podružnice. Privlači ih punina plaćanja, novi uvjeti koji im omogućuju da "zarade" novac u subvencioniranoj industriji. Za neke to izaziva paniku: kažu da će sada te tvrtke iscijediti "posljednji sok" iz industrije i stanovništva; nitko ih neće moći "držati za rukav" u želji da stalno povećavaju tarife. Nemojmo donositi ishitrene zaključke. Dobro je da je privatni kapital na stambeno-komunalnu djelatnost počeo gledati kao na potencijalni izvor zarade. Nije slučajno da ove tvrtke uporno postavljaju pitanje dugoročnog najma nekretnina i komunikacija. Iz njih je jednostavno nemoguće izvući ikakvu zaradu u stanju u kakvom jesu: kolosalni gubici topline i vode ukazuju na ekstremno dotrajalost osnovnih sredstava. Neki stručnjaci čak govore o neizbježnoj katastrofi koju je izazvao čovjek. Dolaskom velikog kapitala u industriju možete računati da će te tvrtke početi ulagati u obnovu dotrajalih stambenih i komunalnih objekata.

Privatna poduzeća, koja su prva ušla u stambeno-komunalni sektor, također su bila spremna uložiti u popravak unutarkućnih mreža, ulaza i krovova kako više ne bi bilo problema s održavanjem stanova. I u početku su brojne tvrtke radile upravo to, postavljale metalna vrata na ulaze, mijenjale trule cijevi u podrumima, kupovale potrebnu opremu. Na primjer, razvijen je projekt za lagani kosi metalni krov, koji je postavljen umjesto ravnog krova na jednoj od stambenih zgrada servisiranog stambenog fonda i koji je uspješno izdržao nekoliko zima. Njegova konstrukcija, kako pokazuju izračuni, mnogo je učinkovitija od velikih popravaka korištenjem tradicionalnih krovnih materijala. Ali, nažalost, stvar nije odmakla dalje od eksperimenta. Nedosljedna politika koja se posljednjih godina provodi u sektoru stanovanja i komunalnih usluga obeshrabrila je privatna poduzeća da ulažu svoj novac u industriju, što je instrument državne manipulacije. Za one koji rade u ovoj djelatnosti potrebna su jasna i precizna pravila „igre“ koja bi jamčila povrat ulaganja, poticala želju za poboljšanjem kvalitete pruženih stambeno-komunalnih usluga te zaštitila potrošače od komandne i administrativne samovolje. A takva su pravila sada utvrđena Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Stambeno-komunalne usluge izravno utječu na kvalitetu života stanovništva. Ali danas je upravo rijedak slučaj kada se stanovnicima daje pravo da određuju sudbinu industrije. Promatrajući koliko pasivno stanovništvo reagira na provedbu novih prava koja su mu se otvorila, treba sumnjati u uspjeh prvih koraka u njegovoj transformaciji. Ali to nije krivnja, već, najvjerojatnije, nesreća građana koji su dugi niz godina otuđeni od vlasništva i upravljanja svojim domovima. Danas se lokalne vlasti, na čijim je plećima glavni teret provedbe reforme, ne žele upustiti u reforme.

1.3 Stambeni sektor. Suština, sastav i struktura

Jedno od najvažnijih područja društveno-ekonomske transformacije u zemlji je reforma i razvoj stambenog sektora, čime se stvaraju potrebni uvjeti za stanovanje i život ljudi. U skladu sa Zakonom Ruske Federacije "O osnovama federalne stambene politike", stambeni sektor je grana nacionalnog gospodarstva, uključujući izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, objekata i elemenata inženjerske i socijalne infrastrukture, upravljanje stambeni fond, njegovo održavanje i popravak.

Stambeni fond je podijeljen na sljedeće vrste:

privatni - fond u vlasništvu građana ili pravnih osoba: pojedinačne stambene zgrade, privatizirani, izgrađeni i kupljeni stanovi i kuće;

općinski - fond u vlasništvu općina, kao i odjelski fond koji se sastoji od potpunog gospodarskog upravljanja općinskim poduzećima ili operativnog upravljanja općinskim institucijama;

javni - fond koji je vlasništvo javnih udruga;

kolektiv - fond koji je u zajedničkom zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu raznih subjekata privatne, državne, općinske imovine i imovine javnih udruga.

1.4 Stambeni problemi stambenih i komunalnih usluga i načini njihova rješavanja

Tržište stanova: cijene kuća ovise o tome koliko obitelji želi kupiti kuću i koliko je stambenih jedinica dostupno na tržištu. Dakle, kada se poveća potražnja, cijene rastu, a kada se poveća ponuda, cijene padaju. Ponuda novog stambenog fonda dolazi iz građevinske industrije i ovisi o omjeru cijene stanova i troškova njihove izgradnje (modernizacije). Dugoročno, stambeno tržište trebalo bi uskladiti cijene stanova s troškovima izgradnje. Kratkoročno, odstupanja se javljaju zbog kašnjenja svojstvenih procesu izgradnje. Dakle, ako se potražnja za stanovima naglo poveća, a ponuda stanova ostane konstantna, tada cijene rastu. Sve dok su cijene veće od troškova, stan se naručuje. Kako novouvedeni stambeni fond ulazi na tržište, potražnja je zadovoljena, cijene padaju, približavajući se troškovima. Najvažniji faktor koji utječe na potražnju za stambenim fondom je prihod (potencijalna renta) od kupljene nekretnine.

Tržište stambenih usluga: Stanovnici mogu biti vlasnici ili jednostavni najmoprimci. Potražnja za stambenim uslugama ovisi o prihodima obitelji i omjeru cijene stanovanja i troškova ostalih dobara (hrana, odjeća i sl.). Troškovi stambenih usluga (iznos koji se plaća za korištenje stana) Za podstanara to je najamnina, za vlasnika kuće prihod od posjedovanja nekretnine. Potražnja za stambenim uslugama ovisi o visini stanarine, razini prihoda i broju obitelji. Uz sve ostale uvjete, ako se povećava broj obitelji, raste i potražnja za stambenim uslugama, a ako je ponuda stalna, najamnine rastu. To su zakonitosti tržišta stanova i stambenih usluga u civiliziranom svijetu. Rusija, zbog svog osebujnog povijesnog razvoja, ima niz posebnosti.

U Rusiji ne postoji klasa pravih vlasnika stanova; općinske vlasti djeluju kao poduzetnici koji servisiraju stanove, ništa više. Privatne tvrtke također mogu djelovati kao takve organizacije. Ta je okolnost, uz želju da se riješe gubitaka u stambeno-komunalnom sektoru koji se pokrivaju iz proračunskih sredstava, bila temelj za reformu stambeno-komunalnog gospodarstva koju je predložila Vlada. Zapravo se može svesti na sljedeće glavne aktivnosti: organiziranje jedinstvene korisničke službe. Uloga "pojedinog kupca" je sama općina (ili njen predstavnik; ako je grad velik, onda su usluge pojedinačnog kupca organizirane u četvrtima, četvrtima), koja nudi ugovor za servisiranje grupe stambenih zgrada ( blok, mikročetvrt, dvorište). Utvrđeni su određeni zahtjevi za kvalitetu usluge i iznos koji će biti doznačen izvođaču ako se relevantne usluge uspješno pruže. Očekuje se da će se pojaviti konkurencija između općinskih i privatnih tvrtki koje će se natjecati za dobivanje takvog ugovora, što će, posebice, omogućiti jačanje kontrole nad visinom tarifa u sektoru stambenih i komunalnih usluga; postupno povećanje tarifa za komunalne usluge i povećanje najamnine kako bi se postupno uklonila neprofitabilnost komunalnog sektora. U tom se slučaju najamnina povećava do razine koja pokriva operativne troškove zgrade i njezine tekuće popravke; budući da, kao što je već spomenuto, u ovoj shemi nema vlasnika kuće, troškovi velikih popravaka i rekonstrukcije zgrade će se ili izvršiti iz proračuna ili se neće uopće izvršiti. Osim toga, u radu javnih komunalnih poduzeća razvija se kontradiktorna situacija: ona trenutno provode praksu unakrsnog subvencioniranja - dio troškova pružanja usluga jednoj skupini potrošača (stanovništvu) prebacuje se na drugu skupinu (poduzeća, organizacije).

Strogo govoreći, povećanje tarifa za stanovništvo moralo bi značiti i njihovo smanjenje za ostale skupine potrošača komunalnih usluga, međutim takva formulacija pitanja nije eksplicitno navedena u predloženim mjerama. Ovakva formulacija slučaja općenito ukazuje na nerazumijevanje razlike između najamnine (najamnine) i troškova poslovanja zgrade u kojoj se stan nalazi. Konkretno, operativni troškovi trošnog stambenog fonda i studentskih domova (s relativno većom gustoćom stanovnika po četvornom metru ukupne građevne površine) značajno su veći od troškova održavanja novog luksuznog stambenog fonda. Sukladno tome, iznos plaćanja za život na "kvadratnom metru" hostela ispada nekoliko puta veći nego za istu površinu običnih udobnih stanova, au potonjem, odgovarajuće veći nego u "elitnim" stanova stambeni fond. Ipak, najam stana predstavlja najamninu (točnije, kvazinajamninu) vlasnika stana. Veličina potonjeg regulirana je drugim razlozima; nije u izravnoj vezi niti s operativnim troškovima zgrade niti s troškovima njezine izgradnje. Odsutnost vlasnika stanova u ovoj shemi reguliranja stambenih usluga ne znači, naravno, eliminaciju prihoda od najma zbog lokacije i različite razine komfora stanovanja. Međutim, sada te prihode prisvajaju stanovnici, i to u implicitnom obliku. To uzrokuje niz važnih i ne posve očitih posljedica, koje se otkrivaju tek dugoročno.

Prvo, nepostojanje eksplicitnog prihoda od najma koji se uzima u obzir izravno u novčanom smislu sužava poreznu osnovicu grada. Štoviše, prihodovna stavka gradskog proračuna (prihodi od iznajmljivanja općinske imovine) pretvara se u rashodnu stavku: i nakon uspješne provedbe stambeno-komunalne reforme, kapitalni popravci stambenih zgrada morat će se obavljati na teret proračunskih sredstava na ovaj ili onaj način.

Drugo, osim problema kapitalnih popravaka, postoji i problem nove stambene izgradnje i/ili rekonstrukcije starog stambenog fonda. Postaje nemoguće zaustaviti proces propadanja stambenih objekata i istovremeno nastaviti s novom gradnjom: veliki obujmi stambene izgradnje prije ili kasnije dovode do jednako velikih obujma raspolaganja stambenim objektima u trošni stambeni fond. Postupno formiranje gradskih slamova postaje neizbježno. Čak i kada bi se najamnina odredila barem na razini amortizacije za obnovu, centralizirana sredstva omogućila bi novogradnju i preseljenje dotrajalih kuća. U takvoj situaciji stanovanje se iz reproducirajućeg kapitala pretvara u isključivo potrošačko dobro s dugim rokom uporabe. To samo po sebi nema primjedbi, pogotovo u slučaju individualne kuće (vikendice), no činjenica je da ovakvim mehanizmom uključivanja stambenog fonda u tržišnu razmjenu taj fond ne može postati kapital, tj. ne može donijeti profit svom vlasniku . Stoga, striktno govoreći, ulaganja u stambenu izgradnju postaju nemoguća, budući da je riječ o nabavi samo robe široke potrošnje; Sukladno tome, kreditiranje za ovaj proces također je nemoguće (ako ne uzmemo u obzir relativno usku sferu potrošačkih kredita). Posljedično se smanjuje ukupni obujam investicija, što također utječe na stopu gospodarskog rasta u zemlji u cjelini.

Naposljetku, treće, trenutna situacija znatno smanjuje mobilnost tržišta rada, budući da u pravilu najamnina još uvijek nije uključena u cijenu rada. Visoke najamnine koje prate malo tržište stambenih stanova, koje uglavnom nude individualni vlasnici privatiziranih stanova i posrednici, značajno otežavaju migraciju. Teritorijalne neravnoteže se pogoršavaju, što također negativno utječe na gospodarski rast. Gradovi, pogotovo oni mali, pretvaraju se u svojevrsnu “zamku za nezaposlene”.

Dakle, glavne mjere predložene reforme stambeno-komunalnog gospodarstva samo ukazuju na želju da se državni i lokalni proračuni oslobode dijela troškova, ali nikako ne rješavaju glavne probleme u ovom području. Da bi se postiglo pokretanje kapitalističkog mehanizma urbanog razvoja, potrebne su mnogo dublje institucionalne promjene (primjerice, ukidanje prava na stanovanje, uvođenje rokova za privatizaciju stanova i druge prilično nepopularne mjere u modernoj Rusiji). ). Osim toga, potrebne su i strukturne promjene: iznimno visoka cijena izgradnje jednog četvornog metra stambenog prostora uz njegovu vrlo nisku kvalitetu dovodi do činjenice da obujam novogradnje u ruskim gradovima stalno opada. Štoviše, niska razina prosječnih plaća općenito ne dopušta velikim dijelovima stanovništva da pokažu potražnju za novim stanovima. U konačnici, cijena izgradnje 1 m2. m novog stambenog trebao biti niži od cijene 1 sq m. m. starog (što znači prosječne razine cijena); osim toga, čak i minimalna plaća bi trebala omogućiti zaposleniku iznajmljivanje stana. Tek u tom slučaju možemo govoriti o pokretanju tržišnog mehanizma. Nažalost, trenutačni trendovi u ruskom gospodarstvu izravno su suprotni; Rezultat je stalna akumulacija neravnoteža. Potonje je sve teže eliminirati, a rezultat ovakvog razvoja situacije može biti povratak na birokratsku raspodjelu dijela ekonomskih dobara i racioniranje potrošnje sve većeg dijela usluga. Disproporcije su daleko od toga da su tako bezazlene kao što se na prvi pogled čine - posebice nedostatak raspoloživog stambenog prostora ne dopušta rješavanje problema zatvaranja niza neprofitabilnih rudnika u industriji ugljena, čak i uz određena sredstva koja izdvaja država. za prekvalifikaciju i adaptaciju rudara.

Zauzvrat, socijalni prosvjed radnika koji se voljom sudbine nađu u depresivnim gradovima i regijama može u konačnici dovesti do promjene političkog kursa i ograničavanja tržišnih reformi koje su se činile nepovratnima. Očigledno je da državna i gospodarska elita ne razumije suštinu stambenog pitanja u tranzicijskom gospodarstvu. Čini se da to čini neizbježnim buduće negativne pojave u razvoju ruskih gradova.

Poglavlje 2. Reforma sektora stambenih i komunalnih usluga

2.1 Glavni ciljevi reforme stambenog i komunalnog sektora

Glavni cilj reforme stambeno-komunalnog gospodarstva je osigurati kvalitetno, pouzdano i pristupačno pružanje stambeno-komunalnih usluga građanima. Zbog promjene formacije u zemlji, sudjelovanje države u gospodarstvu naglo je smanjeno. Stoga je drugi cilj reforme optimizacija proračunskih izdataka za stambeno-komunalne djelatnosti.

U biti, stanovanje i komunalne usluge prestaju biti javno dobro, već postaju proizvod osobne potrošnje, dok se uloga države transformira u osiguravanje dostupnosti određenog društvenog standarda stanovanja i komunalnih usluga. Država također svojim građanima osigurava ugodno i sigurno životno okruženje. U popisu alata za provedbu ove odgovornosti osiguranje vodoopskrbe, kanalizacije, grijanja nije ni najmanje važno, stoga država mora kroz mehanizme državne regulacije osigurati sigurnost i pouzdanost pružanja javnih usluga.

Početni ciljevi stambene reforme odredili su njezine tri glavne zadaće:

Razvoj tržišnih odnosa u stambeno-komunalnim djelatnostima radi poboljšanja kvalitete i dostupnosti stambenih i komunalnih usluga;

Povećanje učinkovitosti proračunskih rashoda; ciljana podrška građanima u stvarnoj potrebi u pružanju određenog standarda stambenih i komunalnih usluga;

Uređenje komunalnog kompleksa kako bi se osigurala njegova učinkovitost i razvoj, pouzdanost i sigurnost pruženih usluga.

2.2 O prelasku na novi sustav plaćanja stambenih i komunalnih usluga

U skladu s člankom 15. Zakona Ruske Federacije "O osnovama federalne stambene politike" iu cilju povećanja razine stambenih i komunalnih usluga stanovništvu, Vijeće ministara - Vlada Ruske Federacije odlučuje:

Odobriti vremenski raspored postupnog prijelaza na novi sustav plaćanja stambenih i komunalnih usluga u skladu s dodatkom.

U prijelaznom razdoblju zadržati postojeći postupak financiranja troškova velikih popravaka državnog i općinskog stambenog fonda i ne uključivati te troškove u stambene i komunalne usluge koje plaćaju građani.

Utvrditi da se povećanje iznosa plaćanja za stanovanje i komunalne usluge provodi uz istodobno korištenje mjera socijalne zaštite za građane u obliku davanja naknade (subvencije) za plaćanje stanovanja i komunalnih usluga u okviru socijalne norme za stanovanje. površine i standarda potrošnje komunalnih usluga, uzimajući u obzir ukupni prihod obitelji i postojeće naknade.

Odobriti priloženi Pravilnik o postupku davanja naknada (subvencija) građanima za plaćanje stambenih i komunalnih usluga.

Provesti, od 1. siječnja 2014. godine, prijelaz na ugovorne odnose između vlasnika stambenog fonda i javnih komunalnih poduzeća s poslovnim subjektima - stambenim popravak i održavanje i komunalnih poduzeća.

Utvrditi da naplatu plaćanja komunalnih usluga i plaćanja stanovanja danog u najam ili zakup provode vlasnici stanova ili tijelo ovlašteno za obavljanje tih poslova.

Utvrđuje da se odobravanje standarda za potrošnju stambenih i komunalnih usluga, stopa i tarifa za stambene i komunalne usluge u okviru uvjeta i razina plaćanja građana kao postotak troškova održavanja i popravka stambenih i komunalnih usluga, utvrđenih ovom odlukom , provodi lokalna uprava.

Uspostavite od 1. siječnja 2014. iznos kazni za zakašnjela plaćanja za stanovanje i komunalne usluge po stopi od jedan posto za svaki dan kašnjenja.

Odboru Ruske Federacije za komunalno gospodarstvo u roku od 2 mjeseca:

a) odobriti:

metodologija utvrđivanja standarda potrošnje stambenih i komunalnih usluga;

metodologija za izračun ekonomski izvedivih stopa i tarifa za stambene i komunalne usluge;

b) podnijeti prijedloge Vijeću ministara - Vladi Ruske Federacije:

o prijelazu na utvrđivanje stambene ponude i plaćanja za korištenje stambenih prostora na temelju ukupne površine stanova;

o organizaciji državnog nadzora nad korištenjem i sigurnošću stambenog fonda.

Ministarstvo rada Ruske Federacije u roku od 2 mjeseca podnosi Vijeću ministara - Vladi Ruske Federacije prijedloge o postupku izračuna prosječnog ukupnog obiteljskog dohotka.

Ministarstvo financija Ruske Federacije treba zadržati, za razdoblje postupnog prijelaza na novi sustav plaćanja stanovanja, postupak davanja subvencija lokalnim upravama za održavanje i popravak stanova, kao i stambene i komunalne usluge, koliko nije pokriveno sredstvima primljenim od plaćanja građana za stanovanje.

Povjeriti Komitetu Ruske Federacije za komunalno gospodarstvo koordinaciju rada izvršnih vlasti republika unutar Ruske Federacije, teritorija, regija, autonomnih regija, autonomnih okruga, gradova Moskve i Sankt Peterburga za provedbu postupnog prijelaza na novi sustav plaćanja za stanovanje i komunalne usluge.

Dok državna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i lokalne vlasti zadržavaju pravo utvrđivanja osnovnih parametara prijelaza na novi sustav plaćanja stambenih i komunalnih usluga, stvorit će se sustav u kojem će iznos financiranja iz federalnih sredstava proračun (prvenstveno u obliku transfera) bit će izračunat na temelju federalnih standarda. Istodobno, konstitutivnim entitetima Ruske Federacije preporučuje se korištenje sličnog mehanizma za raspodjelu proračunskih sredstava između općina.

Savezni standard društvene norme za stambenu površinu. Državna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije imaju pravo, u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, uspostaviti regionalne standarde za društvenu normu stambenog prostora, kao i delegirati takvo pravo tijelima lokalne samouprave. Međutim, pri preraspodjeli sredstava saveznog proračuna između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, Vlada Ruske Federacije će se rukovoditi federalnim standardom.

Savezni standard za društvenu normu stambene površine utvrđuje se na temelju sljedećih standarda za stambeno zbrinjavanje stanovništva: 18 četvornih metara. metara ukupne stambene površine po članu obitelji od tri ili više osoba, 42 četvornih metara. metara - za obitelj od dvije osobe, 33 četvornih metara. metara - za građane koji žive sami.

Savezni standard za troškove pružanja stambenih i komunalnih usluga po 1 kvadratnom metru. metar ukupne stambene površine. Navedeni standard izračunava se na temelju standardnog skupa stambenih i komunalnih usluga: održavanje i popravak stambenog prostora, uključujući velike popravke, opskrbu toplinom, vodoopskrbu, kanalizaciju, opskrbu plinom, opskrbu električnom energijom, uzimajući u obzir prosječne prevladavajuće standarde potrošnje, kao kao i prosječni prevladavajući granični trošak pružanja stambenih i komunalnih usluga u ekonomskim regijama Ruske Federacije. Ovaj standard se revidira svake godine, a trebalo bi utvrditi da se promjene u vrijednosti federalnog standarda trebaju provoditi uzimajući u obzir opću razinu inflacije (osim u slučajevima otkazivanja unakrsnih subvencija, kao i oštrih promjena u energiji cijene).

2.3 Javna kontrola u stambenom i komunalnom sektoru

Rusko Ministarstvo graditeljstva prati i podupire razvoj mreže regionalnih javnih kontrolnih centara u sektoru stambenih i komunalnih usluga. Centri javne kontrole uspostavljeni su u 71 konstitutivnom entitetu Ruske Federacije.

Javni nadzor u stambeno-komunalnom sektoru provodi se u sljedećim oblicima:

· praćenje prakse provedbe zakona u sektoru stambenih i komunalnih usluga;

· provođenje aktivnosti za analizu pojedinačnih problema u sektoru stambenih i komunalnih usluga, kako u Ruskoj Federaciji u cjelini, tako i unutar određene regije;

· provođenje inspekcijskog nadzora, uključujući terenski nadzor, radi razmatranja žalbi građana;

· pružanje pomoći građanima u zaštiti njihovih interesa pred sudom;

· provođenje javnog pregleda regulatornih pravnih akata na saveznoj i regionalnoj razini;

· praćenje provedbe regionalnih programa preseljenja iz trošnih stambenih objekata i provedbe regionalnih programa kapitalnih popravaka stambenih zgrada.

Neprofitne organizacije koje rade na području stambenog obrazovanja i zaštite prava potrošača stambenih i komunalnih usluga postoje u svim sastavnim entitetima Ruske Federacije. NP "Kontrola stambenih i komunalnih usluga" sastavila je registar ovih organizacija, koji je javno dostupan na web stranici gkhkontrol.ru. Registar je objavljen u obliku imenika u koji su uvrštene 323 specijalizirane neprofitne organizacije.

Od 1. siječnja 2014. godine javni prijem NP "Stambeno-komunalni nadzor" i regionalni javni prijemi zaprimili su više od 2500 zahtjeva građana, a održano je preko 400 edukativnih i edukativnih događaja, uključujući i formiranje novog glavnog grada sustav popravka.

2.4 Temeljne promjene u financiranju stambenih i komunalnih usluga u Ruskoj Federaciji

Kao što je poznato, prije reforme, otprilike 98% troškova za održavanje i razvoj stambeno-komunalnog sektora industrije padalo je na proračun ministarstava, odjela, poduzeća ili organizacija koje su bile zadužene za stambene i komunalne usluge objekata.

Gotovo potpuna financijska ovisnost stambeno-komunalnog sektora o proračunu, kao i nadležnim resorima i poduzećima, izrazito je negativno utjecala na njegov rad, kako zbog zaostalog izdvajanja sredstava, tako iu manjoj mjeri zbog na nedostatak interesa za njihovu racionalnu upotrebu. Nije bilo mogućnosti koordinacije rada i manevriranja resursima kao rezultat raširene razjedinjenosti odjela. Ogromni gubici u stambenim i komunalnim poduzećima bili su uobičajeni. Proračuni teritorija i departmana doživjeli su značajne financijske poteškoće. Izdaci za stambeno-komunalne usluge kretali su se od 30 do 70% proračuna mnogih područja, gradova i općina, što je otežavalo podmirivanje potreba.

Poduzeća u industriji, poljoprivredi, građevinarstvu i drugim sektorima gospodarstva, u čijoj su se bilanci nalazile stambene i komunalne djelatnosti, bile su prisiljene baviti se njima neuobičajenim funkcijama. Utrošena su radna, materijalna i financijska sredstva koja su se mogla efikasnije iskoristiti za razvoj i unapređenje proizvodnje, povećanje njezine učinkovitosti.

Stoga je sama industrija, ali i drugi sektori i područja gospodarstva, tijela državne uprave i proračuni svih razina bili prvenstveno zainteresirani za otklanjanje svih ovih negativnih pojava, a samim time i za reformu stambeno-komunalnog sektora.

Trenutno je više od 90% odjelskih stambenih i komunalnih usluga prebačeno u općinsko vlasništvo. Dakle, većina poduzeća koja su prenijela stambene i komunalne usluge lokalnim vlastima već su se oslobodila neproizvodnih funkcija koje su im bile neuobičajene, usredotočujući se na učinkovitost proizvodnje. Još jedan pozitivan rezultat ovog rada bio je prijenos većine stambenih i komunalnih poduzeća u općinsko vlasništvo, čime su uvelike otklonjene negativne pojave povezane s resornom razjedinjenošću industrije. Istodobno, teritorijalni proračuni stvaraju značajne dodatne troškove za održavanje objekata primljenih u općinsko vlasništvo, koji u mnogim slučajevima premašuju mogućnosti porezne osnovice mnogih teritorija. Povećane su isplate subvencija, a povećan je i broj proračuna za subvencije.

Stoga se pojačala potreba za brzim rješavanjem glavnog zadatka reforme - prijelaza poduzeća u stambeno-komunalnom sektoru na samodostatnost, smanjenje, a potom i uklanjanje ovisnosti o proračunskom financiranju. Kako bi se potaknula stambena i komunalna reforma, poluge se također koriste za pružanje privremene financijske pomoći konstitutivnim entitetima Ruske Federacije, posebno pri izdavanju zajmova iz federalnog proračuna za pokrivanje novčane razlike, za otplatu dugova za plaće i druga socijalna davanja .

2.5 Modernizacija komunalnog kompleksa. Privlačenje privatnih ulaganja u industriju

Modernizacija komunalnog kompleksa jedno je od ključnih područja rada ruskog Ministarstva graditeljstva. Zbog činjenice da je potrebno modernizirati sektor stambenih i komunalnih usluga uz ograničenje rasta tarifa i uz minimalno korištenje proračunskih sredstava, država poduzima mjere za privlačenje privatnih ulaganja u industriju.

Trenutno je zapravo završen rad na pripremi regulatornog okvira usmjerenog na stvaranje uvjeta za privlačenje privatnih ulaganja u stambene i komunalne usluge.

Usvojeno je oko 30 regulatornih pravnih akata, uključujući 16 u proteklih šest mjeseci. Zacrtan je kurs za prijelaz na dugoročno planiranje ulaganja i reguliranje tarifa. Odobrene su ključne zakonske promjene usmjerene na stvaranje uvjeta za privlačenje privatnih ulaganja u sektor stambenih i komunalnih usluga, formiranje novih „pravila igre“.

Danas je glavni zadatak pružiti metodološku potporu za provedbu ovih pravila, kao i učinkovitu provedbu novog zakonodavstva od strane regionalnih i lokalnih vlasti.

U tom smislu, za sastavne subjekte Ruske Federacije, rusko Ministarstvo graditeljstva pripremilo je model skupa mjera ("mapa puta") za razvoj stambenih i komunalnih usluga konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, koji sadrži detaljan popis mjera za osiguranje provedbe na regionalnoj i općinskoj razini svih saveznih odluka u području stambenih i komunalnih usluga (modernizacija komunalne infrastrukture, poboljšanje kvalitete javnih usluga, rad regionalnih sustava za velike popravke zajedničke imovine u višestambenim zgradama, provedba programa preseljenja građana iz dotrajalog stambenog fonda, povećanje transparentnosti industrije i drugo). Takvi setovi mjera moraju biti odobreni u svakoj regiji tijekom 2014. godine i postat će jedan od uvjeta za financijsku potporu regijama iz Fonda za potporu reformi stambeno-komunalnog gospodarstva.

Za sudionike na tržištu, regije, općine, banke, investitore, rusko Ministarstvo graditeljstva organiziralo je rad na stvaranju registra najboljih praksi za privatna ulaganja u industriji, što će pružiti priliku za proučavanje, korištenje i repliciranje uspješnog iskustva.

U regijama se već provodi više od 70 investicijskih projekata ukupne vrijednosti veće od 227 milijardi rubalja. Od toga, više od 139 milijardi rubalja (61%) su sredstva privatnih investitora.

Zaključak

Globalna ekonomija nije strategija samih stambenih i komunalnih poduzeća, već vlasti u odnosu na njih, što je legitimno zbog njihove financijske i administrativne ovisnosti o gradskoj upravi. Globalna ekonomija ne predviđa kratkoročno izravno smanjenje dodijeljenih proračunskih sredstava niti povećanje tarifa, pod svim ostalim uvjetima.

Ogromni tekući izdaci za stambene i komunalne usluge i potreba za kapitalnim ulaganjima imaju za cilj formiranje sustava viševarijantnih izvora njihovog financiranja.

Za formiranje sustava multivarijantnog razvoja urbane infrastrukture potrebno je u lokalnoj samoupravi razviti niz mjera koje će olakšati priljev financijskih sredstava. Ovaj kompleks se temelji na marketinškim alatima. Dobivena sredstva koriste se za uvođenje tehnologija za uštedu resursa, automatizaciju, mehanizaciju, osiguranje i druge mjere koje će u budućnosti smanjiti tekuće troškove u stambeno-komunalnom sektoru.

Glavni smjer globalne strategije štednje u odnosu na stambene organizacije je povezana diverzifikacija djelatnosti stambenih i komunalnih poduzeća. Širok, ali skladan raspon pruženih usluga dovest će do pojave novih izvora financiranja stambeno-komunalnih poduzeća uz zadržavanje profila djelatnosti i boljeg zadovoljavanja potreba stanovništva.

Strategija globalnog gospodarstva je strategija vlasti u odnosu na općinska unitarna poduzeća stambenih i komunalnih usluga, koja uključuje sveobuhvatno smanjenje troškova provedbom strategije diverzifikacije unutar poduzeća, organizacijskog i financijskog reinženjeringa i mehanizacije. Za komunalna poduzeća strategija globalnog gospodarstva izražena je u uvođenju tehnologija za uštedu energije.

Usporedna procjena razine razvoja stambenih i komunalnih usluga u Rusiji i razvijenim stranim zemljama pokazuje nedovoljnu razinu kvalitete usluga stanovništvu i neučinkovit mehanizam upravljanja u sektoru stambenih i komunalnih usluga Rusije. Razvoj i implementacija kvalitativno novih pristupa organizaciji i upravljanju ovim kompleksom treba se provoditi uzimajući u obzir iskustva razvijenih stranih zemalja.

Posljednjih godina postalo je očito da je jedini način provedbe zadaća stambeno-komunalnih usluga sustavan pristup, budući da usporavanje reformi nije povezano s pojedinačnim propustima čelnika, već je postalo pojava koja je značajno utjecala na broj regija u zemlji. Postoji određena kontradiktornost u činjenici da je upravljanje procesom reforme stambeno-komunalnog sektora na federalnoj razini u biti sektorskog karaktera, dok je na općinskoj razini uistinu sveobuhvatno. Stručnjaci primjećuju slabu povezanost stambeno-komunalne reforme s procesom upravljanja gradskim nekretninama, reformom proračuna i poreznog sustava te formiranjem komunalne baze socio-tehničkih standarda. Izlazak iz krize moguć je jedino promjenom cjelokupnog funkcioniranja stambeno-komunalnog sektora i upravljanja ovim područjem. Sustavni pristup mora uzeti u obzir strukturno restrukturiranje industrije i promjene u odnosima među sudionicima koji međusobno djeluju na ovom području.

Koncept detaljnog programa reforme i modernizacije stambeno-komunalnog gospodarstva prikazan u glavnim točkama na temelju formuliranog univerzalnog socijalno-tržišnog modela bespovratnog razvoja poduzeća i organizacija u njegovom sastavu otkriva glavne smjerove, metodološke pristupi i izračuni predloženih mjera. I specifične preporuke razvijene na njegovoj osnovi za formiranje nove kvalitete stambenih i komunalnih usluga, njihove meke društveno provjerene tarife pomoći će povećati tehnološku modernizaciju proizvodnje, ažurirati opremu, komunikacijske sustave i što je najvažnije - poboljšati udobnost i standard življenja Rusa.

Glavni ciljevi reforme stambeno-komunalnog gospodarstva su:

osiguranje životnih uvjeta koji zadovoljavaju standarde kvalitete;

smanjenje troškova pružatelja usluga i, sukladno tome, tarifa uz održavanje standarda kvalitete pruženih usluga;

ublažavanje za stanovništvo procesa reforme sustava plaćanja stambenih i komunalnih usluga tijekom prijelaza industrije na način rada bez rentabilnosti.

Bibliografija

1. Ustav Ruske Federacije

Zakon o stanovanju Ruske Federacije

Savezni zakon od 5. travnja 2013. N 38-FZ "O izmjenama i dopunama Stambenog zakona Ruske Federacije i Saveznog zakona "O fondu za pomoć reformi stambenih i komunalnih usluga"

Savezni zakon od 25. prosinca 2012. N 270-FZ „O izmjenama i dopunama Saveznog zakona „O Fondu za pomoć reformi stambenih i komunalnih usluga“ (s izmjenama i dopunama)

Uredba Vlade Ruske Federacije od 24. studenog 2011. N 975 "O dodatnoj financijskoj potpori koja se pruža konstitutivnim entitetima Ruske Federacije na račun državne korporacije - Fonda za pomoć reformi stambenih i komunalnih usluga"

Abolin A.A. "Transformacija naknada za stambene i komunalne usluge u isplate naknade" 2013. str. 22

Buzyrev V.V. "Ekonomika stanovanja" 2006 Str.173

Bashmakov I.I. „Sposobnost stanovništva da plati stambene i komunalne usluge“ 2013., str. 126-134.

Dronov A.A. "Stanje stambenih i komunalnih usluga u Rusiji i izgledi za njegovu reformu" 2013, str. 11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Komentar Saveznog zakona od 27. srpnja 2010. N 190-FZ „O opskrbi toplinom” (stavka po stavku). Str.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Komentar Saveznog zakona od 21. srpnja 2007. N 185-FZ „O Fondu za pomoć reformi stambenih i komunalnih usluga” (uredio E.A. Kameneva). Str.31

Tikhomirov M.Yu. "Udruga vlasnika kuća: novi zakonski zahtjevi." - "Izdao Tikhomirov M. Yu.", 2014. str.46

Chernysheva N.Yu. "Stambene i komunalne usluge: praktični vodič." - "Urayt", 2010. str.8

14. http://ru. wikipedia.org

http://gkhkontrol.ru

Podučavanje

Trebate pomoć u proučavanju teme?

Naši stručnjaci savjetovat će vam ili pružiti usluge podučavanja o temama koje vas zanimaju.
Pošaljite svoju prijavu naznačite temu upravo sada kako biste saznali o mogućnosti dobivanja konzultacija.

Stanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji.

Novi pristup oblikovanju stambene politike

(Analitički pregled)

N. P. Koshman, predsjednik Ruske udruge građevinara,

K. K. Glinsky, zamjenik direktora Odjela za tržište pristupačnih stanova i hipoteka, počasni graditelj,

V.N. Ponomarev, potpredsjednik, direktor Odjela za pristupačno stanovanje i hipotekarno tržište, doktor fizikalnih i matematičkih znanosti, prof.

Iz Povelje graditelja Rusije

“Ako Vlada osigurava proces stjecanja stambenog prostora u osobno vlasništvo, time ispunjava svoju obvezu prema građanima i proširuje mogućnosti njihovog sudjelovanja u prosperitetu države”

F. Roosevelt

I. Stanje stambenog fonda

Prošlo je pola stoljeća od donošenja rezolucije Centralnog komiteta KPSS-a i Vijeća ministara SSSR-a „O razvoju stambene izgradnje u SSSR-u“ 1957. godine.

Predreformska politika u stambenom sektoru temeljila se na strogoj državnoj regulaciji stambenih odnosa, temeljenoj na proračunskom financiranju stanogradnje i državnom sustavu raspodjele završenog stambenog prostora.

Godine 1980. stambeni objekti u privatnom vlasništvu činili su 33,3 posto ukupnog stambenog fonda (1861 milijuna četvornih metara), uključujući u gradovima - 19 posto iu ruralnim područjima - 66 posto gradskog i ruralnog stambenog fonda.

U skladu s Ustavom SSSR-a iz 1977., pravo građana na stanovanje bilo je osigurano razvojem i zaštitom državnog i javnog stambenog fonda, promicanjem zadružne i individualne stambene izgradnje, pravednom raspodjelom pod javnom kontrolom stambenog prostora predviđenog kao proveden je program izgradnje komfornog stanovanja, niske najamnine stana i režija.

Novi ekonomski odnosi temeljeni na tržišnim principima radikalno su promijenili pristup stambenom sektoru.

Ustavom Ruske Federacije iz 1993. godine država je obvezna poticati stambenu izgradnju i stvarati uvjete za ostvarivanje prava građana na stanovanje. Istodobno se pojavila nova značajna klauzula: “...siromašnim osobama i drugim zakonom određenim građanima kojima je potrebno stambeno zbrinjavanje ono se osigurava besplatno ili uz prihvatljivu naknadu iz državnih, općinskih i drugih stambenih fondova. (članak 40.).«

Besplatan prijenos u vlasništvo građana stambenih prostora koje su koristili u državnim i javnim stambenim fondovima (privatizacija) omogućio je u kratkom vremenu formiranje ogromnog sloja vlasnika nekretnina, koji je kasnije postao osnova postojećeg tržišta stanova.

Već 2000. godine udio stambenog fonda u vlasništvu građana iznosio je 58 posto (1620 milijuna m2). U sljedećih pet godina ta je brojka dosegnula 73,7 posto i premašila onu u najrazvijenijim zemljama svijeta, što je rezultat promjena državne stambene politike i odbijanja države da izravno financira masovnu stambenu izgradnju.

Ako je 1990. godine površina stambenih objekata izgrađenih od strane stanovništva vlastitim i posuđenim sredstvima iznosila 6,0 milijuna m2. od 61,7 milijuna m2. izgrađenih stambenih objekata uzevši u obzir ruralna područja (9,7 posto), zatim je kroz deset godina taj udio porastao na 41,6 posto, da bi 2006. godine iznosio 47 posto, što govori o ubrzanom povlačenju države od 90-ih godina prošlog stoljeća iz ovog sektora gospodarstva. Ekonomija .

Od 1987. udio javnog stambenog fonda pao je s 80 na 15 posto. Ako je 1990. godine nove stanove dobilo 14 posto obitelji koje su bile evidentirane kao potrebite, onda je 2005. taj udio iznosio samo 4 posto.

Dakle, u odnosu na sredinu prošlog stoljeća, promjene koje su se početkom novog stoljeća dogodile u političkoj i gospodarskoj strukturi naše zemlje značajno su utjecale na sve komponente stambenog sektora.

Nažalost, u prvoj fazi formiranja novog zakonodavnog okvira, procesi stvarnog prijenosa stambenih zgrada i susjednih zemljišnih čestica vlasnicima prostora na upravljanje nisu bili logično dovršeni.

Ni sada, dvije godine nakon usvajanja Stambenog zakonika Ruske Federacije, organizacijska podjela funkcija upravljanja i održavanja stambenog fonda zapravo nije dovršena.

Nakon značajnog proboja u području stanogradnje u 60-im i 80-im godinama, Ruska Federacija je ušla u 21. stoljeće noseći na svojim plećima teret problema koji su se u stambenom sektoru nakupili tijekom proteklih desetljeća i dosegli kritičnu masu.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, krajnje nezadovoljavajuće stanje sustava stambenih i komunalnih usluga, gotovo univerzalno hitno stanje inženjerskih mreža i komunikacija, niska solventnost ogromne većine stanovništva - to su glavni problemi koji se svakodnevno javljaju imaju veći utjecaj na socijalnu stabilnost u društvu.

Više nema potrebe nikoga uvjeravati u gospodarsku i društvenu važnost stanovanja.

Sada osam od deset ljudi na popisu koncepata svog bogatstva stavlja prisutnost udobnog stana ili osobnog doma na prvo mjesto. Prije gotovo četrdeset godina čak je i slavni negativac popularnog filma “Bijelo sunce pustinje” Abdullah, karakterizirajući svoje poimanje sretne starosti, na prvo mjesto stavio “dobar dom”.

Do početka perestrojke u SSSR-u 14 milijuna obitelji (oko 40 milijuna ljudi) bilo je na listi čekanja za stambeno zbrinjavanje.

Najveći broj potrebitih bio je u RSFSR-u - više od 8 milijuna obitelji. U isto vrijeme, 17 posto ukupnog stambenog fonda u Rusiji (30 milijuna četvornih metara) bile su trošne i nesigurne zgrade, više od 14 posto državnog i općinskog stambenog fonda zahtijevalo je hitne popravke.

II. Promjene u stambenom sektoru

Koje su se promjene dogodile u stambenom sektoru u proteklih dvadeset godina?

Od 19 milijuna stambenih zgrada koje čine ukupni stambeni fond u Rusiji (2,956 milijardi četvornih metara), više od 60 posto starije je od 30 godina.

Dotrajale i hitne zalihe porasle su četiri puta (do 120 milijuna četvornih metara) i nastavljaju rasti stopom od 20-24 milijuna četvornih metara. metara godišnje. Samo u 2006. godini dogodilo se nekoliko nesreća u starim kućama, što je rezultiralo gubitkom života.

5,3 milijuna obitelji živi u pločastim kućama izgrađenim 50-60-ih godina, čiji je standardni vijek trajanja istekao.

5 milijuna Rusa živi u višestambenom stambenom fondu, koji zahtijeva hitne velike popravke.

Oko 40 milijuna ljudi tiska se u prostorima koji se u principu ne mogu nazvati “stambenim”, jer nemaju osnovne kućanske pogodnosti: od ukupnog stambenog fonda 24 posto stanova nema tekuću vodu, 29 posto nema kanalizaciju, a 20 posto nema grijanje. 19 posto urbanih prostorija nema kadu ili tuš.

U takvim uvjetima sasvim je prirodno da je istraživanje stanovništva u 100 naselja 44 regije, teritorije i republike Rusije, koje je u ožujku 2006. godine provela Zaklada javnog mnijenja (www.fom.ru), potvrdilo zaključak mnogih stručnjaka. da je stambeno pitanje jedan od gorućih društvenih problema.

Dvije trećine ispitanika (65 posto) smatra da tamo gdje žive stanovništvo ima “loše” stanove. Svaki četvrti ispitanik stanje je ocijenio "zadovoljavajućim", a samo 4 posto - dobrim.

Udio negativnih ocjena stambene situacije najveći je među stanovnicima ruralnih područja (71 posto), kao i među ispitanicima iz Sibira (72 posto) i Dalekog istoka (75 posto).

Čak iu Moskvi polovica ispitanika smatra da je stanovništvo slabo stambeno zbrinuto.

Samo 10 posto Rusa primjećuje pozitivne promjene na ovom području u posljednje vrijeme, dok 28 posto ispitanika ima suprotno stajalište - situacija se pogoršava. Većina (51 posto) smatra da se situacija u stambenom sektoru nije promijenila u zadnjih godinu-dvije.

Amortizacija dugotrajne imovine u stambeno-komunalnoj infrastrukturi i energetici gotovo je prešla kritičnu granicu i iznosi 70 posto. Prema stručnjacima, to će dovesti do katastrofa velikih razmjera koje je uzrokovao čovjek u narednim godinama.

Po prvi put u posljednjih nekoliko godina, nedostatak energetskih kapaciteta počeo se razvijati u Moskvi, na Uralu i nizu drugih velikih regija, koji nastavlja rasti.

Općenito, od 1995. godine u strukturi proizvodnje u glavnim djelatnostima u elektroprivredi bilježi se pad količinskih pokazatelja: ako je 1995. elektroprivreda činila 10,5 posto ukupnog obujma proizvedenih proizvoda, tada u 2004. godini ta se brojka smanjila na 7,6 posto, što je 0,5 posto manje od razine iz 1992. godine.

Sve je to zahtijevalo reformu ruske elektroprivrede. Glavni fokus bio je na poboljšanju učinkovitosti poduzeća u industriji, stvaranju uvjeta za njezin razvoj temeljen na poticanju ulaganja te osiguravanju pouzdane i nesmetane opskrbe potrošača energijom.

Radikalne promjene već su počele: mijenja se sustav državne regulacije industrije, formira se konkurentno tržište električne energije, stvaraju se nove tvrtke. Usvojen je Koncept strategije OAO RAO UES Rusije za 2003.-2008. “5+5”, prema kojem će se u 2008. godini formirati ciljna struktura industrije.

Možemo se samo nadati da će reforma dosegnuti planirane prekretnice, a energetski sektor moći će osigurati sve što je potrebno stambenom i komunalnom sektoru zemlje, koji raste istodobno sa stambenim fondom.

Prosječna stambena površina u Rusiji iznosi 20,9 četvornih metara. m po osobi, što je gotovo dva do tri puta manje nego u razvijenim europskim zemljama, gdje je ta brojka 40 m2. po osobi ili više, au SAD-u oko 80 m2. po osobi.

Ali ova sigurnost, kako kažu u Rusiji, "prosječna je za štićenika".

Manji dio građana živi u luksuznim stanovima velikih površina i povećanog komfora (broj četverosobnih i višesobnih stanova je 4,1 milijun). U trosobnim stanovima živi 16,8 milijuna obitelji, a velika većina - 36,5 milijuna obitelji - u jednosobnim i dvosobnim stanovima.

To su uglavnom stanovi dobiveni tijekom razdoblja Hruščovljevih reformi. S godinama su prvi vlasnici ostarjeli, odrasla su im djeca koja su osnovala svoje obitelji, unuci su im već odrasli, a svi nastavljaju živjeti zajedno čekajući desetljećima da napreduju u redu za poboljšanje životnih uvjeta. Stoga nacionalni prosjek pokazatelja osiguranosti stambenog prostora ne odražava točno stvarnu sliku.

Ako je 1980. godine u gradovima uvedeno 0,43 m2 po osobi, do 2005. ta je vrijednost smanjena na 0,33 m2. Dakle, da bismo postigli barem europsku razinu opremljenosti stambenim prostorom, potrebno je povećati obujam puštanja u rad stambenih objekata na najmanje 1 m2. po osobi godišnje.

III. Prioritetni nacionalni projekt "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije"

1. Stambeni fond.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, desetljećima neostvareno pravo milijuna naših građana na život u ljudskim uvjetima, a time i socijalna napetost u društvu, vlastima nisu ostavili drugu alternativu nego uključiti stambeno pitanje među prioritetnim društvenim projektima.

Nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” (u daljnjem tekstu Projekt) koji se trenutno provodi važan je koliko i težak za provedbu.

Priuštivost stanovanja u skladu s Federalnim ciljnim programom "Stambeno zbrinjavanje" za 2002.-2010. (u daljnjem tekstu: Program), koji je temelj Projekta, razmatra se sa stajališta zakonskih obveza države prema određenim kategorijama građana. , razlikuju se od opće populacije prema određenim jedinstvenim karakteristikama (sjevernjaci, žrtve Černobila, vojno osoblje, migranti iz Baikonura ili mlade obitelji). Jednostavno, to su kategorije korisnika.

Za njih je uspostavljena državna potpora, koja je, prema kreatorima programa, sposobna osigurati dovoljno povećanje kupovne moći.

Očigledno je da su gore navedeni problemi pri izradi projekta ovakvih razmjera zahtijevali najozbiljnije financijsko, ekonomsko, tehničko i sociološko opravdanje planiranih mjera i mehanizama koji će osigurati ostvarivost konačnih rezultata.

Iako su financijski pokazatelji druge faze Programa (2005.-2010.) razjašnjeni na temelju rezultata prethodnih godina, djelomično strukturno izmijenjeni, a sam je stekao jednog državnog kupca i dobio nove pokazatelje, Program je zadržao izvorno načelo - pružanje državne financijske potpore za kupnju stanova samo odabranim kategorijama građana.

Glavni financijski mehanizmi za provedbu programa su subvencije i krediti, koji bi, prema njegovim nositeljima, trebali povećati efektivnu potražnju stanovništva, ubrzati formiranje stambenog tržišta i time brzo ublažiti akutnost stambenog problema. Prema klasičnoj shemi, potražnja bi trebala utjecati na rast ponude i privući značajna ulaganja u izgradnju pristupačnog i udobnog stanovanja.

U tom kontekstu, mišljenje A.S. Starovoitova, u nedavnoj prošlosti šefa Državnog odjela za stambenu politiku Gosstroja Rusije, a sada zamjenika šefa Rosstroja, jednog od vodećih stručnjaka u ovom području, koji je 2003. - 2006. bio član Savjetodavne mreže za urbana pitanja, zaslužuje ozbiljnu pozornost i Administracije za stambena pitanja Ekonomske komisije UN-a za Europu: „Izraz „priuštivost” pojavio se u rječniku ruskih stručnjaka za stambena pitanja relativno nedavno, kada su mnogi od njih počeli aktivno surađuje s različitim međunarodnim organizacijama i stručnjacima koji rade na području stambene politike. U međunarodnoj profesionalnoj upotrebi koriste se dvije engleske riječi, prevedene na ruski kao "dostupnost" - "pristupačnost" i "pristupačnost".

Pristupačnost u značenju engleskog “affordability” ima nedvosmisleno tumačenje društvene orijentacije u pitanjima stambenog zbrinjavanja i tumači se kao mogućnost da se osigura odgovarajući stambeni prostor onim kategorijama stanovništva koje ga ne mogu samostalno kupiti po tržišnim uvjetima, tj. kao sinonim za socijalno stanovanje.

U dokumentima UN-a pojam „pristupačne cijene” stanovanja tumači se na sljedeći način: „Priuštivo stanovanje je stanovanje standardne kvalitete, osigurano po nižim cijenama nego što se općenito nudi na lokalnom stambenom tržištu. To može uključivati subvencionirano iznajmljivanje stanova, subvencionirano jeftino privatno stanovanje, uključujući stanove u zajedničkom vlasništvu, au nekim tržišnim situacijama jeftino stanovanje za prodaju. Urbanistički i stambeni planovi lokalnih vlasti trebali bi osigurati odgovarajuću količinu pristupačnog stanovanja u gore navedenom smislu riječi.”

Definicija pristupačnog stanovanja u Ujedinjenom Kraljevstvu glasi: „Priuštivo stanovanje” može se klasificirati kao socijalno stanovanje koje se iznajmljuje po cijenama nižim od tržišnih, a također može uključivati druge oblike podtržišnog stanovanja, kao što je „srednje iznajmljivanje”. » (kada su cijene najma su više od cijena socijalnog najma, ali niže od tržišnog najma). U općenitom smislu, pristupačno stanovanje odnosi se na subvencionirano ili "jeftino" stanovanje bilo kojeg oblika vlasništva.

Pojam „pristupačnost“ u značenju „raspoloživosti“ ima sasvim drugo značenje – dovoljnu ponudu stambenog prostora na slobodnom tržištu za sve tržišne mehanizme njegove nabave ili najma.

Očito je da u Programu “Stanogradnja” autori koriste pojam “priuštivost” uglavnom u smislu stvaranja dovoljne tržišne ponude stambenog prostora za različite pristupačne opcije.

Analiza predloženih mehanizama za provedbu Programa omogućuje nam da zaključimo da su gotovo svi koraci koje je planirala Vlada Ruske Federacije usmjereni samo na daljnji razvoj i poboljšanje tržišnih odnosa u stambenom sektoru zemlje.

Na temelju početnih podataka Programa, možemo zaključiti da će od 61 posto obitelji u Rusiji kojima su potrebni poboljšani stambeni uvjeti, otprilike polovica obitelji (30 posto ukupnog broja obitelji) u sljedećih pet godina biti u mogućnosti riješiti stambeni problem zbog naglog porasta dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita. Još oko 9 posto obitelji (ili 4,5 milijuna obitelji) nalazi se na listi čekanja za poboljšanje stambenih uvjeta i možda bi mogli dobiti stan iz državnih i općinskih fondova za društvenu uporabu u roku od pet do sedam godina.

No čak i na temelju ovih optimističnih prognoza, program ne nudi nikakve mjere za rješavanje stambenog problema za preostalih 22 posto potrebitih obitelji, odnosno 32 milijuna ljudi.”

2. Novi i stari problemi.

Demografska komponenta stambenog problema, kojoj se prije nije posvećivala dovoljna pozornost, s vremenom sve više utječe na politiku i gospodarstvo zemlje. Budući da procesi vanjskih migracija u našoj zemlji još nisu poprimili značajnije razmjere, glavni demografski problemi vezani su uz autohtono stanovništvo.

Trendovi koje je primijetio Odbor UNECE-a za ljudska naselja karakteristični su za zemlje zapadne i istočne Europe, uključujući Rusiju: porast kućanstava uz istodobno smanjenje njihove prosječne veličine dovodi do stope rasta potražnje za stanovanjem koja premašuje rast stanovništva; porast broja jednoroditeljskih obitelji, a time i porast broja djece koja žive u jednoroditeljskim obiteljima; brzo starenje stanovništva i s tim povezano povećanje ovisnosti, što stvara dodatne troškove koje mora snositi država.

Iz toga slijedi da planovi stambene izgradnje također moraju uzeti u obzir postojeće demografske proturječnosti povezane s poviješću formiranja stambenog fonda, posebno u velikim gradovima.

U materijalu S. M. Lyzhina „Značajke razvoja dobne strukture stanovništva u kućama masovne izgradnje“, objavljenom na web stranici www.asm.rusk.ru, iu nizu drugih publikacija, daje se analiza, na temelju materijala iz studije koju je autor proveo 1986.-2005.

Formiranje strukture stambenog fonda u gradovima razmatra se kroz značajna vremenska razdoblja koja odgovaraju društveno-ekonomskim fazama razvoja zemlje. U procesu formiranja stambenog fonda grada, stanovništvo se raspoređuje proporcionalno vremenu izgradnje i nastanjenosti stana.

Stambena područja sastoje se od različitih tipova zgrada iz različitih razdoblja izgradnje i naseljavanja. Većina stanovnika grada koji su dobili stan od svojih poduzeća praktički nisu promijenili mjesto rada i prebivališta, ostajući tamo do svoje smrti.

Prema popisu stanovništva iz 2002. godine u Rusiji, 58,1 posto muškaraca i žena u radnoj dobi živi neprekidno u mjestu stalnog boravka od rođenja, a 14,2 posto ih je starije od radne dobi (usporedbe radi, prosječna američka obitelj mijenja mjesto stanovanja i rada tijekom svog života 6-7 puta).

Zbog toga u velikim gradovima, na područjima rezidencijalnih stambenih naselja izgrađenih 60-ih i 70-ih godina, rastu različiti društveni problemi: katastrofalno nedostaje klinika za starije osobe, smanjuje se broj predškolskih ustanova, što je, posebno u posljednjem desetljeću jednostavno su nestale, ustupivši mjesto privatnim ili državnim uredima, ili su na njihovom mjestu izrasle kuće s luksuznim stambenim objektima.

Osim toga, širenje stambenih naselja stvara probleme u prometu, ušla je u modu izgradnja velikih, skupih supermarketa teško dostupnih starijim osobama, a zatvaraju se male lokalne trgovine poznate stanovnicima.

Razlog ovakvim pojavama leži u činjenici da se potrebe mijenjaju tijekom vremena, odražavajući demografsko kretanje stanovništva, dobne karakteristike stanovnika grada, pa čak i teritorija.

Ako su ranije poduzeća koja sama privlače građane na rad sudjelovala u izgradnji stambenih i društvenih objekata, sada je to postala briga samo lokalnih vlasti, koje su, dobivši dovoljne ovlasti, u uvjetima oštre promjene gospodarskog zakonodavnog okvira u području urbanizma, nije imao vremena izraditi nove urbanističke planove i oblikovati parcele za masovnu izgradnju. Ako se (u pravilu) gradi lokalno na mjestu srušenih objekata, onda je praktički vrlo teško unaprijediti postojeću društvenu infrastrukturu.

Rezultati istraživanja demografske strukture stanovništva u svakoj vrsti stambene zgrade u glavnim fazama masovne stambene izgradnje otkrili su niz značajki i pravilnih pojava:

1. Svaka etapa stambene izgradnje ima svoju demografsku strukturu stanovništva.

2. Svaka dobna skupina stanovništva zahtijeva stvaranje odgovarajućih uvjeta usluge i udobnosti.

3. U razdoblju masovne stambene izgradnje industrijskih tipova kuća formirani su golemi teritoriji masovne stambene izgradnje sa specifičnim demografskim sastavom stanovništva, koji danas zahtijevaju uzimanje u obzir dobnih karakteristika pri formiranju strukture nove stambene izgradnje i sustav socijalne službe.

Svaka dob čovjeka stvara svoje posebne odnose. Bilo malo dijete, školarac, mlada ili starija osoba - svi imaju svoje osobine, potrebe, navike i želje koje treba zadovoljiti.

Kultura stanovanja mora osigurati takvu razinu udobnosti i kvalitete života ne samo u samoj stambenoj jedinici - stanu, već i na teritoriju, u općoj strukturi stambenog obrazovanja, kako bi se zadovoljile potrebe svake dobne skupine stanovništva. stanovništva su ispunjeni. Ignoriranje ovih čimbenika može dovesti do porasta socijalnog nezadovoljstva među stanovništvom.

Stoga se u velikoj mjeri čuju kritike Federalnog ciljanog programa „Stanovanje“ zbog činjenice da je, razvijajući financijske instrumente koji povećavaju mogućnost kupnje stambenog prostora (hipoteka), potpuno ostavio iza kulisa pitanja dobivanja stabilnog stambenog prostora. prihod za dugo razdoblje (prisutnost proizvodnje ili stvaranje nove), dostupnost ili nedostatak prometne infrastrukture, razvoj medicinskih, obrazovnih i drugih socijalnih usluga. Odnosno, ne postoji opća brojka za obujam kapitalne izgradnje koju je potrebno dovršiti u fazama provedbe Projekta. Za sve su odgovorne regionalne i lokalne vlasti i nemoguće je zamisliti puni opseg zadatka.

Ako postoji razvijena inženjerska i prometna infrastruktura, tada doista potražnja može povećati ponudu i tržište funkcionira prema klasičnoj shemi.

Ako navedena pitanja nisu riješena, a znamo koliki je nesrazmjer u razvijenosti pojedinih regija, pa tako iu regionalnom dohotku stanovništva po stanovniku, onda je zadatak nositelja Programa rješavanje stambenog pitanja. bio ga je usko povezati s drugim prioritetnim nacionalnim projektima.

Stoga je jasno zašto se u posljednje vrijeme posebna pažnja posvećuje pitanjima dobne i socijalne strukture stanovništva, što se u konačnici odražava i na pristupe prioritetnim nacionalnim projektima.

U srpnju 2006. Vijeće pri predsjedniku Ruske Federacije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata preimenovano je i sada se zove "Vijeće pri predsjedniku Ruske Federacije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata i demografsku politiku".

Govoreći o napretku provedbe Nacionalnog projekta, prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A.Medvedev je rekao: „Ne radi se o tome da dobijemo besplatan stan od države, već o zaradi za njegovu kupnju. Takve se prilike diljem svijeta stvaraju dobivanjem stanova na kredit uz određena jamstva. Ono što jednostavno nazivamo hipotekom.”

Stoga smo imali pravo očekivati da postoji dugoročni (budući da se hipotekarni kredit može izdati na razdoblje od najmanje 25 godina) program (ili socioekonomska prognoza) za rast zaposlenosti, pružajući priliku milijunima ljudi da "zarade novac za kupnju stana".

Ako uzmemo u obzir činjenicu da u posljednjih 15 godina povijesti zemlje niti jedan državni program nije proveden u potpunosti, možemo pretpostaviti da će se bez značajnih prilagodbi Projekta ozbiljnost „stambenog pitanja“ smanjiti. neće se smanjiti u skoroj budućnosti za 30-40 posto stanovništva.

3. Problematika urbanizma i građevinskog kompleksa.

Određena idealizacija tržišnih odnosa koji postoje u zemlji nije omogućila autorima Programa da pravovremeno uzmu u obzir stvarno stanje stvari u sastavnim entitetima Ruske Federacije, da povežu stopu rasta izgradnje s urbanističkim planovima, dostupnost građevinskih parcela, stanje građevinskog kompleksa i građevinske industrije.

Naime, donedavno je ostalo otvoreno pitanje poboljšanja životnih uvjeta za milijune naših građana (osobito srednje i starije životne dobi) koji nisu “preživjeli u Černobilu”, “sjevernjaci” ili “prognanici”. Samo godinu dana nakon početka Projekta ova se tema počela pojavljivati u planovima ruskog Ministarstva regionalnog razvoja.

Nisu bile predviđene ni negativne posljedice jednokratnog prelaska na novo urbanističko i stambeno zakonodavstvo.

Zakoni o urbanizmu i stanovanju Ruske Federacije, usvojeni 2004., svakako su bili ozbiljan korak prema stvaranju pravnih uvjeta koji zadovoljavaju suvremene zahtjeve tržišta (otvoreni natječajni postupci za dodjelu zemljišta za izgradnju, pojednostavljenje odobrenja i državna provjera urbanističkog planiranja i dizajna dokumentacija, novi pravni odnosi na području stambenih nekretnina i dr.).

Projekt je započet u uvjetima kada ovi zakoni nisu bili podržani odgovarajućim regulatornim okvirom na federalnoj, regionalnoj i lokalnoj razini.

Osim toga, i Zakon o urbanizmu i stanovanju sadrže mnoge unutarnje proturječnosti i zahtijevaju hitne izmjene i dopune.

Začudo, niti u općem dijelu Programa niti u opisu programskih metoda nije bilo mjesta za pitanja same konstrukcije. Potprogrami uključeni u Program formiranja zemljišnih čestica za izgradnju i poboljšanje stambenih i komunalnih usluga, od kojih zapravo počinje stvarna izgradnja, postavljaju kontrolne pokazatelje za tržište o vremenu i obujmu puštanja u rad stanova, ali istodobno ostavljaju otvoriti pitanje koliko brzo će tržište odgovoriti na ponudu ulaganja u stanogradnju u potrebnom obimu i je li građevinska industrija sposobna osigurati gradnju sa svime što je potrebno?

Program čak ne odgovara ni na pitanje kojim snagama i na račun kojih sredstava bi lokalne vlasti trebale istovremeno rješavati problem stambenog zbrinjavanja građana s niskim primanjima, od čega formirati manevarski fond i tako dalje?

U sadašnjim uvjetima, postići planirane pokazatelje izgradnje na vrijeme bez posebnog velikog državnog programa koji se temelji na metodama industrijske gradnje i razvoju niske stambene izgradnje, bez privlačenja ogromnih ulaganja u proizvodnju građevinskog materijala i uvođenje nove tehnologije (uključujući izravna državna ulaganja), bez pripreme visokokvalificiranog osoblja za izgradnju gotovo je nemoguće.

Tržište se doista može brzo prilagoditi situaciji, pod uvjetom da za to postoje svi potrebni zakonski poticaji, ali u ovom trenutku prognoze ruskog Ministarstva gospodarskog razvoja, čak ni srednjoročne, ne predviđaju značajan napredak u gospodarstvu.

Koje probleme treba riješiti da bi se značajno ubrzalo povećanje obima stambene izgradnje?

Jedan od najozbiljnijih negativnih čimbenika koji koče početak velikih građevinskih projekata je veliko zaostajanje regija u pitanjima urbanističkog planiranja: teritorijalno planiranje, urbanističko zoniranje, planiranje teritorija, arhitektonsko i građevinsko projektiranje, izgradnja, veliki popravci, rekonstrukcija projekata kapitalne izgradnje.

Budući da Zakon o urbanističkom planiranju Ruske Federacije ne dopušta dodjelu zemljišnih čestica za kapitalnu izgradnju u nedostatku urbanističkih propisa, a urbanistički planovi izrađeni u prethodnom razdoblju već su zastarjeli, njihov će razvoj zahtijevati dodatne troškove i značajne vrijeme.

Nepravilnost i kašnjenje u donošenju propisa Vlade Ruske Federacije, koji osiguravaju provedbu normi Zakonika o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, kao i stvaranje temelja za tržište pristupačnih stanova i tehničku regulativu, uzrokovali su nespremnost lokalnih samouprava za početak rada.

Drugi problem su postojeća pravila za promet zemljišta za razvoj. Prema Federalnoj antimonopolskoj službi, više od 90 posto zemljišnih parcela za stambenu izgradnju u Rusiji 2005. - početkom 2006. dodijeljeno je u suprotnosti sa zakonom.

Analiza usklađenosti sa zakonodavstvom na lokalnoj razini, koju je izradilo Glavno tužiteljstvo Ruske Federacije, ukazuje na prevalenciju kaznenih djela upravo u okviru Stambenog projekta. Prije svega, prilikom davanja zemljišnih čestica za stambenu izgradnju, prilikom upisa i provedbe prava korištenja zemljišta. Zemljište se povlači iz prometa radi naknadne špekulativne preprodaje.

Do tada, stranice miruju, čekaju da cijene porastu, a nikakve porezne sankcije ne mogu nadmašiti moguću zaradu.

Ovom prigodom prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A. Medvedev je na sastanku 31. ožujka 2006. o temi „O spremnosti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i općina za provedbu prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” rekao:

“Ovakve vrste poslova stvaraju osnovu za piramidalne sheme i nestabilnost na tržištu nekretnina u cjelini. Jasno je da na takvom stambenom tržištu to nikada neće biti pristupačno. Idemo, u skladu s tim, razmisliti kako potaknuti vlasnike da što prije iskoriste zemljište za namjenu, odnosno, drugim riječima, da samo grade kuće.”

Do sada, Glavno tužiteljstvo Ruske Federacije provodi inspekcije u sastavnim entitetima Ruske Federacije prema svim utvrđenim procedurama i, kao prisilna posljedica, promet zemljišta je značajno usporen.

Sljedeći negativni faktor je infrastrukturna nerazvijenost malih gradova i naselja, što dovodi do migracije stanovništva u velike gradove. Postoji tako tužna činjenica - prema popisu stanovništva iz 2002. godine, više od 8 posto naselja navedeno je kao "bez stanovništva".

Budući da veliki gradovi u pravilu nemaju dugoročne programe investicijskog razvoja, takve migracije dodatno pogoršavaju socijalne probleme koji u njima postoje (nezaposlenost, nedostatak stambenog prostora, medicinskih i obrazovnih ustanova, kriminalna situacija itd.).

Priljev ulaganja u razvoj infrastrukture stambenih i komunalnih usluga ometaju dva glavna razloga: amortizacija dugotrajne imovine i ogromne obveze stambenih i komunalnih poduzeća, koje su krajem 2004. dosegle 307,5 milijardi rubalja.

Usvojen 2005. godine u svrhu financijskog oporavka poduzeća za stanovanje i komunalne usluge, Savezni zakon „O ugovorima o koncesiji” zahtijeva izradu i odobrenje regulatornih pravnih akata na saveznoj, regionalnoj i lokalnoj razini, bez kojih neće postati instrument poslovne i investicijske aktivnosti na ovom području. Samim time se pomiču rokovi za reformu stambeno-komunalnog gospodarstva, ali nitko nije poništio klasičnu poveznicu vrijeme = novac i nitko nije razmišljao o gubicima koji će to rezultirati.

4. Industrija građevinskih materijala.

Sa stajališta graditeljske zajednice, razvoj gradilišta ne ovisi samo o dostupnosti gradilišta. Naglo povećanje tempa izgradnje moguće je samo ako je osigurano odgovarajućim povećanjem stope proizvodnje građevinskog materijala.

Sada je do 60-70 posto proizvodnih kapaciteta postojećih poduzeća istrošeno, tehnologije koje se koriste su zastarjele, a troškovi materijala i energije su izuzetno visoki. S obzirom na postojeća razdoblja povrata (najmanje 8-10 godina) i pokazatelje profitabilnosti, proizvodnja, na primjer, dodatnih 1 milijun tona cementa zahtijevat će više od 4 milijarde rubalja, što je nemoguće bez izravnih ulaganja države, iako u određenim krugovima vlada načelno mišljenje da je ulaganje u tržište samo stvar privatnog kapitala.

Danas je 60 posto poduzeća koja proizvode građevinski materijal koncentrirano u europskom dijelu Rusije, pa njihova isporuka u regije Sibira i Dalekog istoka dovodi do značajnog povećanja troškova izgradnje. Kako bi se pravilno i optimalno locirala proizvodna baza građevinske industrije, potreban je jasan, detaljan program stambene izgradnje, koji se temelji na stvarnim potrebama za određenim vrstama stanovanja u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

Konačno, nakon brojnih govora Udruge građevinara Rusije krajem 2006., na razini vlade počeo se razmatrati određeni skup mjera za razvoj industrije građevinskih materijala u Ruskoj Federaciji, predviđajući različite državne mjere. podrška industriji.

5. Pitanja sigurnosti građenja.

Izgradnja udobnog kućišta podrazumijeva i njegovu pouzdanost i sigurnost tijekom dugotrajnog rada.

S tim u vezi, ne možemo a da ne nazovemo kritičnu situaciju s razvojem i usvajanjem tehničkih propisa u području sigurnosti gradnje, koji bi od 1. siječnja 2010., u skladu sa Saveznim zakonom „O tehničkim propisima“, trebali zamijeniti stare SNiP-ove. razvijen od strane Državnog odbora za izgradnju Rusije, ali zbog birokratskih kašnjenja u jednom trenutku nije registriran od strane ruskog Ministarstva pravosuđa.

Izrada tehničkih propisa provodi se od 2003. godine, ali je proces izrade i donošenja neopravdano odugovlačen i kao rezultat toga danas u graditeljstvu nije osiguran legitiman regulatorni okvir.

Istodobno, nositelji tehničkih propisa suočavaju se sa sustavnim problemima.

Najznačajnija razlika između Saveznog zakona „O tehničkoj regulativi” i sličnih zakona usvojenih u europskim zemljama i zemljama ZND-a je opseg njegove primjene.

Opseg primjene Saveznog zakona br. 184-FZ od 27. prosinca 2002. proteže se na sigurnost proizvodnih procesa. Zbog toga se u pitanja tehničke regulative počinju uključivati osobito pitanja zaštite na radu i sigurnosti, koja pripadaju sasvim drugom pravnom području. U provedbi Zakona ne postoji jedinstvena metodologija, zbog čega se u nedostatku općih tehničkih propisa izrađuju posebni tehnički propisi.

Osim toga, tijekom razvoja tehničkih propisa pojavili su se problemi koji su, prema stručnjacima iz Odjela za izgradnju ASR-a, na čelu s M. I. Kaykovom, sistemske prirode.

Slične zaključke donijeli su i sudionici Međunarodne konferencije "Međunarodna standardizacija: način povećanja ekonomske učinkovitosti poduzeća ruskog naftnog i plinskog kompleksa", koju je organizirao Ruski savez industrijalaca i poduzetnika:

„...predložena načela tehničke regulacije bitno se razlikuju od načela tehničke regulacije koje je odobrilo Ekonomsko povjerenstvo Ujedinjenih naroda za Europu (UNECE; usvojile zemlje EU i gotovo sve zemlje ZND-a; stoga tehnička reforma koja je u tijeku ne zapravo uzeti u obzir da je udio europskih zemalja Velika većina ruskog trgovinskog prometa dolazi iz ZND-a;

Za razliku od zemalja EU, ZND-a i EurAsEC-a, područje primjene tehničkih propisa uključuje sigurnost proizvodnih procesa ne samo u smislu osiguranja sigurnosti proizvoda, već iu smislu zdravlja i sigurnosti na radu, što dovodi do potrebe za radikalnim promjenama postojećeg zakonodavstva u druga pravna područja, kao i izrada i usvajanje saveznim zakonima znatno većeg broja propisa od potrebnog (prema nekim procjenama, do 700);

u međunarodnoj praksi tehničkih propisa pitanja sigurnosti proizvoda rješavaju se prema vrsti opasnosti, ali u Rusiji se provodi industrijski pristup stvaranju tehničkih propisa, što dovodi do opetovanog ponavljanja identičnih sigurnosnih zahtjeva u sličnim propisima svake zemlje. industrijski sustav;

Za razliku od europskih direktiva, gdje su dani samo opći zahtjevi za sigurnost proizvoda, a sve specifične karakteristike dane su u standardima usklađenim s ovom direktivom, Ruska Federacija predlaže metodu „raspakiranja standarda“, odnosno uklanja se značajan dio specifičnih normi. i prenijeti sa standarda na tehničke propise, što će u budućnosti dovesti do višestrukog prepisivanja propisa i potrebe za njihovim usvajanjem federalnim zakonima svaki put kada se ti standardi mijenjaju s pojavom novih proizvoda ili novih tehnologija...”

Udruga graditelja Rusije više puta je pokrenula pitanje sustavnih pogrešaka svojstvenih ovom zakonu i koje se odnose na izgradnju.

Na primjer, Zakon sadrži zahtjev za razvoj općih tehničkih propisa u graditeljstvu s naslovom "O sigurnom radu zgrada, građevina, građevina i sigurnom korištenju susjednih teritorija", što znači da sigurnosni zahtjevi za istraživanje, projektiranje i građevinske nisu obuhvaćene općim tehničkim propisima ugradit će se. Ovakav pristup je opasan, posebno u kontekstu nedavnog porasta nesreća tijekom izgradnje, često popraćenih ljudskim žrtvama.

Stoga je, ne čekajući konačne odluke na državnoj razini, Vijeće Ruske udruge graditelja donijelo odluku o obveznom pridržavanju svih svojih članova s 14 temeljnih SNiP-ova. Ovi standardi imaju za cilj osigurati zaštitu života i zdravlja građana, imovine fizičkih i pravnih osoba, državne i općinske imovine, zaštitu okoliša, poštivanje standarda zaštite okoliša, te sprječavanje radnji koje dovode potrošače u zabludu.

U uvjetima kada je regulatorni okvir u graditeljstvu isključivo savjetodavne prirode, ACP je preuzeo na sebe pridržavanje građevinskih standarda koji danas u Rusiji ne funkcioniraju, te obvezao sve osnivače i članove ACP-a da ih se pridržavaju.

Ovi građevinski kodeksi i pravila, dok država ne donese odgovarajuće tehničke propise, postat će obvezni za sve organizacije uključene u ASR, te će im omogućiti obavljanje građevinskih aktivnosti u jedinstvenom zakonskom okviru uz potrebnu odgovornost za obavljene radove.

Još jedna značajka koju su primijetili mnogi stručnjaci. Među izrađivačima zakona koji se odnose na graditeljstvo nema profesionalnih graditelja i arhitekata s praktičnim iskustvom u ovom području, otuda velik broj pogrešaka koje zahtijevaju hitnu korekciju.

6. Nacionalni projekt i zadaće graditeljima.

Koje bi zadaće graditelji trebali riješiti u nadolazećim godinama kako bi barem ublažili akutnost stambenog problema?

Stambene potrebe karakteriziraju sljedeće brojke:

više od 60 posto stanovništva zemlje željelo bi poboljšati svoje životne uvjete;

oko 5 milijuna obitelji (gotovo 15 milijuna ljudi), od kojih su većina građani s niskim primanjima, u redu je za dobivanje stanova;

do 1014 tisuća građana (uključujući veterane i invalide - 306 tisuća ljudi, građane drugih kategorija - 708 tisuća ljudi) Ruska Federacija, u skladu sa saveznim zakonodavstvom, ima državnu obvezu osigurati smještaj.

U 2005. godini pušteno je u pogon 43,2 milijuna četvornih metara stambenog prostora. (s planiranom prognozom od 45-46 milijuna m²). Istodobno se stopa rasta dvostruko smanjila: ako je 2004. godine pušteno u pogon 13 posto više stanova u odnosu na 2003., onda je 2005. samo 6,2 posto više nego 2004. godine.

Maksimalni obujam puštanja u rad stambenih objekata u Rusiji postignut je 1987. godine i iznosio je 76 milijuna četvornih metara. metara, oštro smanjenje obujma stambene izgradnje započelo je 1992. i nastavilo se do 1999.; od 2002. dolazi do sporog, ali postojanog povećanja obujma puštanja u rad stanova. Rezultat 2006. je 50,2 milijuna m2.

U sadašnjoj strukturi predane stanogradnje masovna (gusta) gradnja sudjeluje s oko 60 posto, tj. oko 27 milijuna m2. godišnje, dakle, postojeći obujmi i stope stambene izgradnje samo neznatno pokrivaju raspolaganje stambenim fondom zbog prijenosa stambenog fonda u trošni i hitni fond (20-24 milijuna m²).

U regijama se stanovanje gradi izuzetno neravnomjerno. Dakle, u 76 regija Ruske Federacije (s izuzetkom Moskve, Sankt Peterburga, Moskve, Lenjingradske, Sverdlovske, Samarske, Astrahanske regije, republika Tatarstan i Baškortostan) ne više od 14-16 milijuna četvornih metara gospodarstva- grade se klasni stanovi. m. godišnje. Posebno je jak nesrazmjer između velikih i malih gradova.

Istodobno, posljednjih godina mijenja se struktura novoizgrađenog stambenog prostora u smislu udobnosti.

Ako govorimo o udobnosti stanovanja kao jednom od prioriteta nacionalnog stambenog projekta, imajući u vidu poboljšanje njegovih potrošačkih kvaliteta, onda već postoje trendovi ka tome: 1995. i 2004. godine broj izgrađenih stanova bio je gotovo jednak , no 2004. godine 125 tisuća obitelji dobilo je stanove manje, što je uzrokovano izgradnjom većih stanova. U 1995. i 2004. godini pušteno je u pogon 41,0 milijun četvornih metara. živi prostor.

Godine 1995. prosječna veličina ukupne površine stanova iznosila je 68,2 m2.

U 2004. godini prosječna veličina ukupne površine stanova iznosila je 86,0 m2.

U ovom slučaju, tržište je brzo odgovorilo na potražnju, dok je među stanovništvom formirao novi stav prema konceptima udobnosti.

No, s gledišta financijske dostupnosti (dostupno), tržište nekretnina razvilo je izuzetno nepovoljnu situaciju.

Koeficijent priuštivosti usvojen za procjene u Saveznom ciljnom programu "Stanovanje" (omjer prosječne cijene stana, izračunatog prema društvenim standardima usvojenim u Ruskoj Federaciji - 18 m2 po osobi, prema ukupnom prihodu stana prosječna obitelj), ukazuje na stalan porast dostupnosti stanovanja, unatoč izrazito niskim primanjima velike većine stanovništva.

Međutim, u uvjetima iznimno malog obujma stambene izgradnje i ogromnog jaza između maksimalnih i minimalnih primanja građana, ovaj parametar ne odražava stvarno stanje stvari i više podsjeća na “prosječnu temperaturu u bolnici”.

Doista, stambeni objekti izgrađeni 2005. godine (43,2 milijuna četvornih metara), u smislu društvenih normi, mogli su zadovoljiti oko 750 tisuća obitelji (prosječna ruska obitelj je 3,2 osobe), a prema Rosstatu, broj obitelji s prihodima dovoljno da sami riješe svoj stambeni problem (uključujući i kupnju stana uz pomoć hipotekarnih kredita) najmanje 4 milijuna (9-10 posto ukupnog broja ruskih obitelji).

Zbog ozbiljnog povećanja cijena stambenih i komunalnih usluga i značajnog udjela komunalnih računa u obiteljskim proračunima, čimbenik pristupačnosti stanovanja trebao bi uključivati ne samo troškove kupnje stana, već i njegovo naknadno korištenje.

Usput, u nekim slučajevima pristupačnost stanovanja se shvaća kao neka vrsta poveznice između financijskog tržišta i tržišta nekretnina. Onda se to može procijeniti kroz cijene nekretnina. U našem slučaju kontinuirani rast cijena i na primarnom i na sekundarnom tržištu ukazuje na nezadovoljenu efektivnu potražnju za stanovima.

Procjene indeksa cijena stambenih nekretnina pokazuju da je inflacija u stambenom segmentu potrošačkog tržišta više od 2 puta viša od nacionalnog prosjeka stopa inflacije u ostalim sektorima gospodarstva.

Prirodna ekonomska ograničenja nekontroliranom rastu cijena stanova uvjeti su u kojima povećanje ponude, koja nadmašuje potražnju na tržištu nekretnina, čini isplativim raditi s prometom. U suprotnom, jeftino stanovanje nastavit će se ispirati s tržišta.

U prosjeku su cijene stanova diljem zemlje u 2006. porasle za gotovo 50 posto. Tek u trećem tromjesečju 2006. došlo je do pada stope rasta cijena, koja je, primjerice, u Moskvi premašila 100 tisuća rubalja po četvornom metru ukupne površine (prema Rosstatu, troškovi života u 1. tromjesečju 2006. iznosio je oko 2690 rubalja, a novčani dohodak po glavi stanovnika u kolovozu 2006. u Ruskoj Federaciji iznosio je 10066 rubalja).

Međutim, omjer različitih skupina stanovništva prema dohotku je takav da je tržište sada potencijalno sposobno apsorbirati peterostruku ponudu količina i stoga može izdržati stope rasta cijena kakve nisu bile u cijelom prethodnom razdoblju.

Izravna ovisnost rasta cijena stanova o tempu izgradnje može se vidjeti na primjeru Sibirskog saveznog okruga, gdje je stopa rasta puštanja u pogon stanova bila najveća (do 15 posto), a cijene su porasle najmanje (za 15-20 posto).

Osim toga, prema analitičarima i sociološkim istraživanjima, rast cijena posljedica je još nekoliko razloga:

aktivno promicanje 2004. godine paketa zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog tržišta stanova, koji su uvjerili građane da će cijene uskoro pasti. S tim u vezi nastala je zadržana potražnja koja se počela realizirati 2005. godine. Određenu ulogu u intenziviranju tog trenda odigrala je i nervoza koja se pojavila u bankarskom sektoru u ljeto 2004. (taj je čimbenik posebno bio izražen u Moskvi);

stupanjem na snagu 1. travnja 2005. Saveznog zakona od 31. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije” (u daljnjem tekstu: do kao Zakon o zajedničkoj izgradnji ) negativno utjecao na ponudu stanova u izgradnji (prema različitim izvorima, smanjenje je bilo 20-30 posto). Programeri su se počeli suzdržavati od razvoja novih lokacija za stambenu izgradnju. Ovaj faktor će se početi manifestirati s većom snagom kada se završi prodaja stanova izgrađenih na mjestima izgrađenim prije uvođenja ovog zakona;

uvođenje Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije i početak "preraspodjele" zemljišne imovine - prema dodjeli zemljišta u svrhu stambene izgradnje. Zapanjujući primjer ovdje je Čeljabinsk, gdje se 2005. godine cijena kvadratnog metra više nego udvostručila;

određeni utjecaj hipotekarnog kreditiranja na rast cijena stanova kroz povećanje efektivne potražnje.

U regijama s relativno razvijenim sustavom hipotekarnog stambenog kreditiranja uočava se korelacija s dinamikom cijena. Rast cijena na sekundarnom tržištu stanova (i dosad se gotovo 90 posto kupoprodajnih transakcija putem hipoteke odvija na sekundarnom tržištu) u Baškortostanu, Čuvašiji, Orenburškoj i Samarskoj oblasti brži je od rasta cijena na tržištu stanova u izgradnji i neizravno utječe na ukupni rast cijena.

Postoji i drugi način gledanja na problem cijena u građevinarstvu. Na primjer, Pavel Gorjačkin, direktor Odjela za cijene u građevinarstvu i stručno-analitički rad Udruge građevinara Rusije, smatra da su kriva državna tijela, savezna i lokalna, koja su, uništivši postojeći sustav davanja zemljišta, parcela i zajedničkog sudjelovanja u izgradnji, umjesto toga ponuđena je neučinkovita i nefunkcionalna shema. Istovremeno, građevinske tvrtke, čak i privremeno ostvaruju povećanu dobit zbog poskupljenja, treba, kao i građane, smatrati “žrtvama krize koja se razvija”, jer najdalekovidniji čelnici tvrtki izravno kažu da se boje budući neizbježan pad tržišta i ne znaju gdje uložiti novac zarađen od nagle potražnje. U mnogim gradovima praktički nema slobodnog pristupa zemljištu gdje se može uložiti novac i gdje se može započeti gradnja.

Osim toga, naširoko promovirano povećanje proračunske potpore za bankovne hipoteke kroz davanje jamstava Ruskoj Federaciji za zajmove od Agencije za hipotekarne stambene kredite (s 4 milijarde rubalja u 2005. na 14 milijardi rubalja u 2006.) stvara inflacijska očekivanja. Za razvijena tržišta toliki volumen financijskih injekcija ne bi bio primjetan, ali u Rusiji hipotekarno tržište tek staje na noge.

Situacija je pogoršana činjenicom da čak i bez značajnih količina hipotekarnih kredita, ravnoteža ponude i potražnje na stambenom tržištu je poremećena.

Prema informacijama regionalnih hipotekarnih operatera, u mnogim regijama Ruske Federacije lakše je dobiti hipotekarni kredit nego pronaći izgrađeni stan. Osim toga, u novom izdanju Federalnog ciljnog programa „Stambeno zbrinjavanje“, osigurana sredstva (uglavnom državna jamstva) za poticanje ponude na stambenom tržištu počet će donositi planirani povrat u obliku novih zgrada ne ranije od 2 godine , i to uz strogo pridržavanje rokova koje je planirao Rosstroi.

7. Društveni značaj Projekta.

Zašto je prioritetni nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije" tako važan u političkom i gospodarskom smislu? Koja je uloga i mjesto države u upravljanju i provedbi Projekta u sadašnjoj fazi društveno-ekonomskog razvoja ?

Većina građana Rusije poboljšanje životnih uvjeta stavlja na jedno od prvih mjesta među ostalim životnim prioritetima. Slijedom toga, razina socijalne napetosti i političke temperature u društvu uvelike ovisi o mogućnostima zadovoljenja stambenih potreba građana.

Stoga je pristupačno i udobno stanovanje najvažnija sastavnica materijalne osnove za postizanje ciljeva prioritetnih nacionalnih projekata u području zdravstva, obrazovanja i poljoprivrede.

Iz istraživanja Zaklade za javno mnijenje proizlazi da je možda visoka razina nezadovoljstva stanovništva stanjem u stambenom sektoru predodredila prilično značajan interes za nacionalni projekt „Pristupačno stanovanje“.

Gotovo dvije trećine Rusa (61 posto) već zna ili je nešto čulo o ovom projektu, oko trećine (36 posto) za njega još nije čulo. Pokazalo se da je razina svijesti o projektu „Pristupačno stanovanje” osjetno viša od odgovarajuće brojke za projekte „zdravlje” (48 posto) i „obrazovanje” (39 posto).

Od svih područja projekta “Pristupačno stanovanje” čini se da su dva od najvećeg interesa - “financijska pomoć mladim obiteljima pri kupnji stana” i “povećanje obujma hipotekarnog kreditiranja”. Za ova projektna područja čulo je 39 posto, odnosno 37 posto ispitanika.

Očekivanja Rusa u vezi s nacionalnim projektom „Pristupačno stanovanje” mogu se nazvati oprezno optimističnim. 40 posto ispitanika smatra da će provedba ovog projekta poboljšati stanje stambenog zbrinjavanja stanovništva, 33 posto ispitanika ima suprotno stajalište - nacionalni projekt neće popraviti stanje (27 posto teško je odgovoriti na ovo pitanje). Pritom 16 posto ispitanika očekuje značajna poboljšanja, a 24 posto smatra da će ona biti beznačajna.

Značajno je da pozitivne promjene u stambenom sektoru od provedbe nacionalnog projekta mnogo češće očekuju oni koji smatraju da je stanje danas ovdje “dobro” ili “zadovoljavajuće”. Istodobno, ispitanici koji stambenu situaciju ocjenjuju negativno češće ne očekuju poboljšanje.

Ovi pokazatelji karakteriziraju društveni značaj Projekta.

Rješavanje stambenog pitanja zahtijeva ne samo ulaganje ogromnih financijskih sredstava, kako proračunskih tako i privatnih, nego i zajedničke napore svih grana vlasti, financijske i građevinske poslovne zajednice.

Ovakva suradnja, osim rješavanja izravnog problema stanogradnje, dat će zamah rastu i drugim sektorima gospodarstva, jer građevinarstvo kao sustavotvorno izravno utječe na razvoj metalurgije, energetike, strojarstva , promet i druge industrije.

Problemi koji su se nagomilali u stambenom sektoru toliko su akutni da su postali kočnica socioekonomskog razvoja zemlje, negativno utječući na racionalnu alokaciju proizvodnog potencijala i radnih resursa, a da ne spominjemo izravan negativan utjecaj na demografiju. situacija.

U svim fazama razvoja naše države, počevši od prvih godina sovjetske vlasti, poduzete su mjere za rješavanje stambenog pitanja.

U samom početku to je bilo više karaktera izvlaštenja i provodilo se kroz tzv. “zgušnjavanje” i stvaranje stanova – komuna. Najupečatljiviji književni primjer formiranja institucije komunalnih stanova tog razdoblja je djelo Mihaila Bulgakova "Pseće srce".

No, “komunalni stanovi”, koji su svojedobno rješavali trenutni problem stambenog zbrinjavanja jednog dijela stanovništva nauštrb drugoga, nakon desetljeća pretvorili su se u klupko problema koje je trebalo odmotavati usporedno s obnovom gradova. ratom uništeno.

Jedini uspješan pokušaj rješavanja stambenog problema može se smatrati velikim programom stambene izgradnje koji je pokrenuo N. S. Hruščov, iako nije riješio sve probleme (zajednički stanovi postoje i danas), ali je omogućio kvalitativni proboj u području stanovanja konstrukcija.

Šezdesetih godina stanogradnja se odvijala u okviru administrativno-komandnog sustava isključivo na teret proračunskih sredstava od strane državnih izvođača.

Prioritetni nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije” ne može se usporediti sa stambenim programom šezdesetih godina ni po svom opsegu ni po složenosti i složenosti postavljenih zadataka.

Više od 70 posto stambenog fonda ne pripada državi, već građanima, gotovo sve građevinske organizacije i djelatnosti su privatne, pa država ne može izravno upravljati gradnjom, kao što je to bilo prije.

Danas se odnos između države i stanovništva temelji na zakonodavstvu i tržišnim mehanizmima koji spajaju privatna ulaganja (uključujući javna sredstva) s državnom potporom u obliku ciljanih proračunskih subvencija, državnih jamstava i zajmova.

Uspjeh Projekta uvelike je određen aktivnostima privatnih investitora, developera i izvođača.

U tom smislu, neophodan uvjet za njegovu učinkovitu provedbu je podrška planiranih planova od strane izravnog izvršitelja - ruskog građevinskog poduzeća, ujedinjenog u vlastitim sindikatima i udrugama koje djeluju na principima samoregulacije.

Dugogodišnja praksa uvjerila nas je da monopolistička državna regulacija građevinske djelatnosti (licenciranje, arhitektonsko-građevinski nadzor, tehnička regulativa i dr.) ne može osigurati potrebnu učinkovitost, o čemu svjedoči pad kvalitete stambene izgradnje, sve češća pojava nesreća i razaranja javnih zgrada.

Potrebni su nam partnerski odnosi između države, investitora i građevinara – kao jedinog načina da se ciljevi Nacionalnog projekta ostvare u utvrđenim obujmima i rokovima.

8. Samoregulacija u građevinskoj industriji.

Administrativna reforma iz 2003., koju je pokrenuo predsjednik Ruske Federacije, upravo je pretpostavila ograničenje državne intervencije u gospodarskim aktivnostima poslovnih subjekata, uključujući prestanak pretjerane državne regulacije, u kombinaciji s razvojem sustava samoregulacije. organizacije iz oblasti ekonomije.

Ako je prvi zadatak obavljen u kratkom roku, razvoj sustava samoregulatornih organizacija je usporen, budući da savezni zakon o samoregulativnim organizacijama još nije donesen.

Postupni prijelaz na samoregulaciju uključuje razvoj i stvaranje posebnih mehanizama za kolektivnu odgovornost, obvezno osiguranje od odgovornosti za programere i izvođače.

Koja je prednost samoregulacije?

Samoregulacijske norme u pravilu su fleksibilnije od onih koje je uspostavila država i lakše se prilagođavaju promjenjivim uvjetima.

Članovi samoregulatorne organizacije (u daljnjem tekstu: SRO) imaju više zakonskih mogućnosti utjecati na njezinu politiku nego na politiku državnih tijela, uključujući izbor upravnih tijela samoregulativne organizacije.

Kontrola aktivnosti članova SRO-a od strane njihovih vlastitih kontrolnih tijela pokazala se učinkovitijom u utjecanju i primjeni internih administrativnih i gospodarskih sankcija prema članovima SRO-a, koje izazivaju manje odbacivanja među tržišnim sudionicima nego sankcije koje primjenjuje država.

Mehanizmi za pretsudsko rješavanje sporova između potrošača i proizvođača dobara/usluga formirani u SRO-ima obično su jeftiniji za stranke i traju kraće od sudskog postupka. Postupci rješavanja sporova bolje su prilagođeni uvjetima konkretnog područja djelatnosti i karakteristikama odnosa između sudionika na tržištu od standardnih sudskih postupaka.

Stvaranje samoregulacijskih organizacija može pozitivno utjecati na stav društva prema poslovanju, uključujući povećanje otvorenosti poslovanja i njegovu društvenu usmjerenost.

Nemoguće je ne spomenuti nedostatke samoregulacije svojstvene svojoj prirodi:

zahtjevi koji se nameću članovima SRO-a u pravilu su prilično ozbiljni i ne moraju se primjenjivati na tržišne autsajdere (s izuzetkom posebnih propisa kroz obvezno članstvo u SRO-u);

stvaranje dodatnih prepreka za ulazak u industriju (visoke članarine, određena razina osiguranja od profesionalne ili građanske odgovornosti, visoka razina doprinosa u kompenzacijske fondove itd.) može dovesti do povećanja cijena roba/usluga članova SRO-a;

nepovjerenje društva u sposobnost poslovnih ili strukovnih udruga da samostalno osiguraju uređenje određenog područja i kontrolu poštivanja utvrđenih standarda i pravila;

moguću pojavu proturječnosti između zadaće zaštite interesa vlastitih članova i poslovanja u cjelini i potrebe djelovanja u interesu cijelog društva.

Treba uzeti u obzir da u praksi neke prednosti mogu ostati neostvarene, kao što se niz nedostataka može prevladati razvojem posebnih postupaka i mehanizama u okviru SRO-a. To uglavnom dovodi do sporova između pristaša i protivnika samoregulacije.

No, prednosti samoregulacije, koja se već nekoliko dana primjenjuje u svjetskoj praksi, očite su:

neovisnost samoregulacijskih organizacija od vladinih agencija, prisutnost vlastitih tijela i kontrolnih mehanizama;

transparentnost procesa samoregulacije, usmjerenost na potrošače, socijalna usmjerenost;

neovisna i stabilna financijska potpora samoregulacijskim procesima, uključujući na temelju naprednih standarda ulaganja;

povećanje kompetencija u akreditaciji i certificiranju organizacija, certificiranju i certificiranju osoblja, kao i mnogim drugima koji pridonose dinamičnom razvoju tržišta i poslovanja.

Potrebno je što prije donijeti ovaj zakon, kao i unijeti odgovarajuće izmjene i dopune drugih regulatornih pravnih akata koji reguliraju djelatnosti na tržištu graditeljstva.

U tom smislu, usvajanje građevinskih standarda obveznih za sve članice ACP-a samo je prvi korak u provedbi eksperimenta uvođenja samoregulacije u moskovskom građevinskom kompleksu, koji provodi Udruga ruskih građevinara.

Takav eksperiment može u praksi potvrditi izvedivost donošenja zakona o samoregulacijskim organizacijama i postati indikativan u smislu praktične provedbe normi predloženih u konceptu zakona i prije njegovog stupanja na snagu.

Osim toga, u pripremi za prijelaz na načela samoregulacije, Pravni odjel ACP-a (direktor odjela A.S. Samoilov), zajedno s Odborom Državne dume za imovinu, pripremio je nacrt Saveznog zakona „O izmjenama i dopunama urbanističkog planiranja Kodeks Ruske Federacije” (u smislu samoregulacije djelatnosti u inženjerskim istraživanjima, arhitektonskom i građevinskom projektiranju i izgradnji kapitalnih građevinskih projekata), a dokumenti su razvijeni kako bi se osigurao prijelaz ASR-a na samoregulaciju:

Novo izdanje Povelje Ruske udruge građevinara;

Pravilnik o Glavnoj skupštini (Kongresu) članova Udruge graditelja Rusije;

Pravila za održavanje sastanaka Opće skupštine (Kongresa) članova Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o Vijeću Ruske udruge graditelja;

Pravilnik o revizijskoj komisiji Ruske udruge graditelja;

Pravilnik o Odboru za pravila i standarde Ruske udruge građevinara;

Pravilnik o Kontrolnom odboru Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o stegovnoj komisiji Ruske udruge graditelja.

Kao što vidimo, Udruga ruskih građevinara unaprijed se pobrinula za regulatorne dokumente.

Nažalost, tijekom administrativne reforme, između ostalog, ukinuto je Vladino povjerenstvo za stambenu politiku, čija je odsutnost (prije formiranja Vijeća pri predsjedniku Ruske Federacije) negativno utjecala na razvoj nacionalne stambene politike. projekt, budući da je “think tank” koji je ujedinio predstavnike federalnih i regionalnih tijela vlasti, te javnih i znanstvenih organizacija.

Istovremeno je likvidiran Državni odbor za izgradnju Rusije.

Smanjenje njezinog aparata koji je osiguravao regulaciju i upravljanje procesima u graditeljstvu, stambeno-komunalnom gospodarstvu i stambenoj politici dovelo je do gubitka najstručnijih kadrova, što nije moglo ne utjecati na kontinuitet u stabilnosti i kvaliteti rada u formiranje stambene i građevinske politike.

Za referencu: Broj Gosstroya Rusije u vrijeme likvidacije bio je 460 jedinica osoblja. Maksimalan broj članova Federalne agencije za graditeljstvo i stambeno-komunalne djelatnosti, koja obavlja poslove pružanja javnih usluga, upravljanja državnom imovinom i poslove provedbe zakona u oblasti graditeljstva i stambeno-komunalnih djelatnosti, utvrđen je na 183 jedinice. . Za usporedbu: u najtržišnije orijentiranoj zemlji, a to su Sjedinjene Američke Države, postoji Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja koje, zajedno s regionalnim odjelima, broji 12,5 tisuća zaposlenih; u Njemačkoj slično specijalizirano ministarstvo ima 3,5 tisuća zaposlenih.

To dokazuje napredak razvoja i usvajanja:

paket zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog stambenog tržišta, čija kvaliteta ima ogroman broj pritužbi ne samo od strane profesionalnih sudionika na tržištu stambene izgradnje, već i od odvjetnika. Negativne društveno-ekonomske posljedice pogrešnih procjena zakonodavstva već su se počele pojavljivati i situacija će se pogoršati ako odmah ne počnemo dovršavati zakonodavstvo (istaknuti primjeri su Zakon o urbanizmu i stanovanju Ruske Federacije, zakon o dioničkom kapitalu građevinarstvo i niz drugih);

regulatorni pravni akti potrebni za provedbu odredbi usvojenih saveznih zakona. Više od polovice ovih dokumenata nije pravodobno pripremljeno, zbog čega zakoni zapravo ne funkcioniraju;

novo izdanje Saveznog ciljnog programa „Stambeno zbrinjavanje” za 2002.-2010., čiji je razvoj odgođen do početka nove financijske godine 2006., zbog čega su ga regije primile vrlo kasno, bez rezerve vremena za pravovremenu pripremu;

regulatorni pravni akti koji osiguravaju provedbu mjera predviđenih Federalnim ciljnim programom „Stanovanje“. Kao posljedica toga, postoji kašnjenje od rokova utvrđenih rasporedom odobrenim Nalogom Vlade Ruske Federacije od 14. studenog 2005. br. 1926-r.

Na kolegiju Ministarstva regionalnog razvoja Rusije, održanom 5. srpnja 2006., koji je razmatrao pitanje „O praktičnoj provedbi prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” i saveznog ciljnog programa „Stanovanje” za 2002.-2010.”, objavljeno je da je raspored provedbe programa, odobren u siječnju 2006. godine nalogom ministra regionalnog razvoja, poremećen na nizu pozicija i njihova provedba odgođena za 3. kvartal.

Osim toga, prema riječima voditelja Rosstroya S.I. Kruglika, u skladu s Rasporedom izdavanja i distribucije državnih stambenih potvrda za 2006., krajem lipnja ove godine izdani su obrasci potvrda i poslani regijama i saveznoj izvršnoj vlasti tijela za izdavanje građanima koji sudjeluju u potprogramu. Međutim, u vrijeme sastanka Ministarstvo regionalnog razvoja Rusije nije utvrdilo prosječnu tržišnu vrijednost 1 m². m ukupne stambene površine po konstitutivnom entitetu Ruske Federacije za 3. kvartal 2006. i standardni trošak od 1 m2. m ukupne stambene površine u Ruskoj Federaciji za drugu polovicu 2006. Istodobno, valjanost potvrda ograničena je na razdoblje od 2 mjeseca od trenutka kada izvršna tijela zaprime obrasce potvrda.

Dakle, izostanak pozitivnog učinka reforme i apsolutna nebriga ministarskih službenika za potrebe građana, kojima su te potvrde posljednja nada za rješavanje stambenog pitanja.

Unatoč mjerama koje je poduzela Vlada Ruske Federacije, ponekad se još uvijek čini da mjesto i uloga državnih tijela u organizaciji i upravljanju Nacionalnim stambenim projektom, kao i oblici i stupanj sudjelovanja države u poticanju procesa dinamički razvoj stambene izgradnje, nisu u potpunosti utvrđeni.

U praktičnom provođenju državne stambene politike od strane dužnosnika na različitim razinama, kako bi opravdali svoj nerad, uvijek je na prvom mjestu bila nedostatnost proračunskih i izvanproračunskih sredstava namijenjenih stambenom sektoru.

Kako ovaj virus ne bi zarazio Nacionalni projekt, potrebno je pitanje financiranja stanogradnje prebaciti na razinu javno-privatnog partnerstva.

Analiza pokazuje da je glavni razlog akutnog nedostatka sredstava za investicije i zaduživanje u stambenom sektoru neučinkovita intervencija (ili neučinkovito nemiješanje) države u tržišne odnose.

Još nismo u potpunosti prošli fazu tranzicije iz administrativno-zapovjednog sustava u razvijenu tržišnu ekonomiju, stoga su mnogi građani, posebno starije generacije, još uvijek u svježem sjećanju na uspjehe provedbe velikih projekata koji su se rješavali u SSSR-u kroz koncentracija napora i mobilizacija državnih financijskih resursa za strateško važna socio-ekonomska područja (nuklearni programi, svemir, netaknuta zemlja, stanogradnja, BAM i dr.).

Otuda prirodna želja nekih državnih dužnosnika da aktivno interveniraju na tržištu kako bi stvari usmjerili na zapovjednički način u "pravom smjeru".

Još uvijek postoji administrativni pritisak na regionalne vlasti iz federalnog središta kako bi se osigurale veće stope puštanja u pogon stanova. Iskušenje je još uvijek preveliko izvještavati vrh o provedbi planova u skladu s “postavkama” nacionalnog Projekta. To nas nehotice vraća u nedavnu prošlost, kada je gotovo neprimjetno prilagođavanje brojki očekivanim rezultatima “umirilo” društvo.

Rezultati protekle 2006. godine potaknuli su povećani optimizam među menadžerima različitih rangova u pogledu postignutih količina puštanja u rad stambenih objekata, što daje osnovu za njihovu usporedbu s postignućima kasnih 80-ih - ranih 90-ih.

Naime, prema Rosstatu, 2006. godine pušteno je u rad 50,2 milijuna četvornih metara, što je do 2005. godine iznosilo 115,2 posto, dok je 2005. godine stopa rasta stambene izgradnje do 2004. godine iznosila 106,1 posto. U isto vrijeme, 19,8 milijuna m2. koju je stanovništvo izgradilo vlastitim i posuđenim sredstvima, što je za 13,1 posto više u odnosu na 2005. godinu.

Nažalost, jednostavna računica pokazuje da od najvećeg postignuća u izgradnji stanova u Rusiji unutar SSSR-a od 76 milijuna četvornih metara, postignutog 1987. godine, podaci za 2006. iznose samo 66 posto.

No, čak i vrijednost od 50,2 milijuna m2. izaziva sumnje kod mnogih neovisnih stručnjaka koji imaju informacije o stanju stvari u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

U nizu regija prihvaćaju se i registriraju stanovi sa značajnim nedostacima i bez priključka na komunalne mreže ili se ubrzano registriraju stanovi izgrađeni prethodnih godina. Ako pretpostavimo da je službena statistika dobivena na ovaj način, onda bi odstupanje moglo premašiti realne brojke za 10 - 15 posto. Dakle, očito nije bilo kvalitativnog povećanja obujma stambene izgradnje u 2006. godini.

Posljedično, do sada se nismo previše približili ostvarenju glavnog cilja Projekta - pristupačnost stanovanja nije povećana, neravnoteža između ponude i potražnje na tržištu stanova nije smanjena, budući da su prihodi kućanstava porasli za 10 posto, a glavni negativni čimbenik koji uzrokuje rast cijena stanova ostao je.

9. Država i posao.

Kada država nastupa kao investitor (primjerice, u izgradnji socijalnih stanova za kategorije građana s niskim primanjima), ona ima pravo regulirati cijene stanova, što nije u suprotnosti s tržišnom ideologijom, jer pravila igre u tržište uvijek postavlja investitor.

Investitoru-državi također je cilj ostvarivanje profita, jedino što je za njega profit učinkovito rješenje društvenih problema.

Osim povećanja učinkovitosti korištenja proračunskih ulaganja, ovakva regulacija pozitivno će utjecati na ponašanje profesionalnih sudionika na tržištu.

Krajnje liberalne ideje, prema kojima će tržište samo sve postaviti na svoje mjesto, dovoljno je samo potaknuti efektivnu potražnju, pa će se naći investitor koji će ulagati u stambenu izgradnju, sukladne su samo zemljama s razvijenim gospodarstvima i uspostavljenim tržištima.

I tržište će u našim uvjetima sve postaviti na svoje mjesto, samo je pitanje kada, u kojem roku?

Zagovornici takvog liberalnog pristupa često navode kao primjer staklarsku industriju u moskovskoj regiji, gdje su privatna ulaganja bez ikakvog financijskog sudjelovanja države omogućila stvaranje velikih proizvodnih pogona (osobito tvornice u gradu Ramenki, Moskva regija).

Ali u isto vrijeme šute da je investitorima trebalo oko 5 godina da "sazriju", au to vrijeme Moskva je dobila skuplje (zbog troškova prijevoza) i manje kvalitetne prozore iz Saratovske regije.

Privatne investicije će također stići u cementnu industriju, ali ne odmah (zbog dugih rokova povrata), već s velikom vjerojatnošću iz bližeg i daljeg inozemstva, iako bi država dobro mogla formulirati vlastiti ciljani program investicijske stanogradnje.

Ako želimo ubrzano rješavanje problema dostupnosti stanova u gotovo ekstremnim uvjetima, onda država nema pravo mirno gledati i čekati dok privatni investitor ne shvati svoju društvenu odgovornost ili kad sazriju objektivni uvjeti povoljni za ulaganje.

Pri izradi paketa zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog stambenog tržišta došlo je, svjesno ili nesvjesno, do zamjene ciljeva. Naglasak je stavljen na regulatornu potporu strukturnim promjenama u stambenom sektoru. Treba jasno shvatiti da je svaka reforma vrlo bolan proces navikavanja na rad po novim pravilima.

Zbog toga je ne baš razvijeno tržište odgovorilo povećanjem cijena, a odgovorne namjere države ostale su samo dobre namjere.

Strateški cilj Nacionalnog stambenog projekta trebao bi biti omogućiti građanima pristupačno i udobno stanovanje u što kraćem roku, a razvoj mehanizama usmjerenih na poticanje tržišnih odnosa trebao bi biti derivat tog cilja (a ne obrnuto).

Država bi, u okviru razvijenih transparentnih mehanizama javno-privatnog partnerstva, trebala postati izravni suinvestitor:

razvoj definirajućih segmenata građevinske baze (potrebno je predložiti i pomno razraditi strategiju i prognozu razvoja građevinskog kompleksa s naglaskom na napredno puštanje u pogon stambenog prostora, a kriteriji njegove isplativosti trebaju biti određujući faktor);

infrastrukturno osiguranje teritorija namijenjenih stambenom razvoju, uključujući investicijsku komponentu tarifa prirodnih monopola na temelju regionalnih investicijskih programa koji uzimaju u obzir prognozu društveno-ekonomskog razvoja konstitutivnih subjekata Ruske Federacije.

Naravno, kako gospodarski sektor sazrijeva, taj proces neće biti nagao.

Dakle, glavni preduvjet za uspješnu provedbu Nacionalnog stambenog projekta u fazi tranzicijskog gospodarstva je precizno određivanje stupnja i oblika državnog sudjelovanja, mjesta i uloge vlasti u organizaciji i upravljanju Projektom.

Pogledamo li ponovno u našu povijest, uvjerit ćemo se da je posebnost sovjetskog stambenog programa bila potreba za preseljenjem desetaka tisuća ljudi iz podruma, baraka i zemunica te preseljenjem višeobiteljskih komunalnih stanova. Stoga je zahtjev za udobnošću shvaćen vrlo pojednostavljeno i sveden na minimum komunalnih usluga, a glavni parametar pristupačnosti bio je broj izgrađenih pojedinačnih stanova i redoslijed mjesta u redu za stanovanje.

Pogledajte radosna lica ljudi na starim filmskim žurnalima, čije se sve kućne stvari mogu prevesti na mački. Imali su u rukama dragocjeni nalog za poseban stan, čak i mali, a to se moglo izjednačiti samo s osjećajem radosti na Dan pobjede.

Danas imamo posla s kvalitativno drugačijom društveno-ekonomskom situacijom. Zahtjevi za udobnošću (ili u starom smislu životnom) stanovanja postali su drugačiji, raznolikiji i odgovarajući stvarnim prihodima građana.

Potrebna je jasna formulacija kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana (u vremenskom i teritorijalnom smislu), na temelju kojih se mogu jasno identificirati kvantitativni pokazatelji, faze i mehanizmi za postizanje ciljeva Projekta. Metodološka osnova za određivanje pristupačnosti stanovanja omogućit će regijama da usvoje vlastite regionalne programe koji uzimaju u obzir:

prognoze društveno-ekonomskog razvoja regija, uključujući potrebe za radnom snagom;

stanje i struktura postojećeg stambenog fonda;

stanje inženjerske i društvene infrastrukture, javne energetike i stambeno-komunalnih usluga općenito;

mogućnosti i izgledi za razvoj baze građevinske industrije i tehnologije stambene izgradnje, s gledišta lokalnih sirovina, kao i formiranih preferencija i ideja o udobnosti stanovanja.

Pritom je potrebno još jednom jasno razlučiti pojmove „društvene“ dostupnosti i „tržišta“ te odrediti njihov omjer.

Prilikom organiziranja informacijsko-analitičke podrške i praćenja provedbe Projekta potrebno je posebnu pozornost posvetiti odražavanju:

dostatnost stopa rasta obujma stambene izgradnje;

strukturu stambenog prostora koji se gradi (dizajnerska rješenja i tehnologije izgradnje) i oblik njegove naknadne provedbe (kupnja, najam, društveni najam);

balansiranje efektivne potražnje, potreba regionalnih tržišta rada i ponude na tržištu nekretnina;

usko povezivanje investicijskih i građevinskih projekata sa stvaranjem komunalne infrastrukture u područjima namijenjenim stambenoj izgradnji.

Treba izvršiti traženje i odabir optimalnih, sa stajališta pristupačnosti, dizajnerskih i tehnoloških rješenja za stambenu izgradnju.

Usput, takve informacije već su objavljene na posebnoj web stranici Vijeća pri predsjedniku Rusije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata i demografske politike.

10. Opći zadaci.

Koje su glavne faze koje treba proći kako bi se postigli ciljevi prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije”?

Suština državne stambene politike temelji se na temeljnoj odredbi Ustava Ruske Federacije: "Ruska Federacija je socijalna država, čija je politika usmjerena na stvaranje uvjeta koji osiguravaju dostojan život i slobodan razvoj ljudi". (članak 7.).

Ta se situacija odrazila i na izradu strategije državne stambene politike:

u Dekretu Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28 „O konceptu razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji”;

u odluci Vlade Ruske Federacije iz 2000. o Strategiji državne stambene politike;

u Dekretu Vlade Ruske Federacije od 17. rujna 2001. br. 675 o saveznom ciljnom programu „Stanovanje” za 2002.-2010.;

u odluci Vlade Ruske Federacije od 26. rujna 2002. "O napretku reforme stambenog i komunalnog kompleksa Ruske Federacije";

u odluci Vlade Ruske Federacije od 20. veljače 2003. “O napretku provedbe donesenih odluka o razvoju hipotekarnog kreditiranja i dodatnim mjerama u ovom području”;

tijekom rasprave na Predsjedništvu Državnog vijeća Ruske Federacije o pitanju „O razvoju hipoteke i drugim mjerama za poticanje stambene izgradnje” od 27. veljače 2003. i naknadnim Uputama predsjednika Ruske Federacije od 27. ožujka, 2003;

u odluci Upravnog odbora Gosstroja Rusije iz 2003. „O reformi saveznog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje“ za 2002. - 2010.“;

u odluci Odbora Državnog odbora za izgradnju Rusije iz 2003. „O strategiji razvoja građevinske industrije“;

tijekom rasprave na Predsjedništvu Državnog vijeća Ruske Federacije o pitanju „O mjerama za pružanje pristupačnog stanovanja ruskim građanima” od 19. travnja 2005. i naknadnim uputama predsjednika Ruske Federacije.

Dosljedna provedba ove Strategije trebala bi u praksi dovesti do povećanja pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana:

država osigurava učinkovitu socijalnu zaštitu građana s niskim primanjima (socijalno ugroženih) osiguravajući im stan iz državnih i općinskih stambenih fondova za socijalne potrebe na teret proračunskih sredstava po ugovorima o socijalnom najmu;

Za sve ostale građane stanovanje je ili osigurano na temelju ugovora o najmu ili su ga stekli u vlasništvo.

Istodobno, država određenim kategorijama građana daje isključivo ciljane novčane potpore (ciljane stambene potpore), čime se smanjuju socijalne napetosti uzrokovane postojećom imovinskom nejednakošću.

Postizanje toga nalazi se na putu rješavanja sljedećih zadataka.

Cilj 1. Osiguravanje stambenog prostora za građane s niskim primanjima.

Bez rješavanja ovog problema doći će do porasta socijalne napetosti u društvu.

Usvojeni koncept prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije” gotovo u potpunosti isključuje pitanja stambenog zbrinjavanja građana s niskim primanjima, iako Stambeni zakonik Ruske Federacije posvećuje dovoljno pozornosti ovoj kategoriji.

Jasno je da je briga o ovim građanima odgovornost općina, ali projekt stambenog zbrinjavanja je Nacionalni, pa se u njemu treba ogledati i rješavanje stambenog problema ove kategorije građana.

Treba naglasiti da je učinkovita socijalna zaštita građana s niskim primanjima moguća samo ako gospodarski sustav funkcionira na način da osigurava održiv rast BDP-a i punjenje proračuna na svim razinama.

To se postiže djelovanjem društveno i ekonomski aktivnih slojeva društva, prvenstveno srednje klase, koja ima stabilan radni odnos, prilično visoka primanja, obrazovanje (stručne kvalifikacije) i socijalnu sigurnost.

Stoga je osiguranje pristojnih životnih uvjeta upravo za srednju klasu osnova na kojoj treba graditi državnu stambenu politiku. Ova dosljednost u izgradnji državne politike za razvoj tržišta pristupačnih stanova ključ je rješavanja stambenog problema za cjelokupno stanovništvo zemlje.

Nužan uvjet za osiguranje pristupačnog stanovanja za radno sposobno stanovništvo je maksimalno poticanje (platežno sposobne) potražnje uz istovremeno uravnoteženje ravnomjernog povećanja obujma puštanja u pogon stanova.

Rastom stanogradnje povećat će se učinkovitost korištenja proračunskih sredstava za socijalno ugrožene slojeve stanovništva.

Zadatak 2. Formiranje mehanizama za osiguranje funkcioniranja tržišta pristupačnih stanova.

U Nacionalnom projektu stambenog zbrinjavanja povećanje potražnje (solventno) provodi se u okviru potprograma Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“.

Trošak programa koji se odnose na povećanje (solventne) potražnje stanovništva iznosi 588,6 milijardi rubalja.

Uključujući, na račun federalnog proračuna - 187,4 milijarde rubalja, regionalnih proračuna - 77,6 milijardi rubalja, privatnih ulaganja (uključujući sredstva stanovništva) - 323,6 milijardi rubalja.

Istodobno, programeri Saveznog ciljanog programa „Stanovanje” ne uzimaju u obzir različitu prirodu proračunskih sredstava - izravna ulaganja i državna jamstva.

Budući da državna jamstva služe samo kao osiguranje za privučene kredite, stvarni obujam proračunskih ulaganja zapravo je manji. Stoga bi 138 milijardi rubalja planiranih u obliku jamstava za obveze AHML-a trebalo isključiti iz izračuna.

Pozitivan aspekt Saveznog ciljanog programa "Stambeno zbrinjavanje" je objedinjavanje prethodno različitih potprograma pod upravom jednog državnog kupca i prijenos cjelokupnog proračunskog financiranja na obrazac potvrde (prijedlog Državnog odbora za izgradnju Rusije 2003.).

U ovom dijelu Programa planirano je kroz 5 godina osigurati stanove za 132 tisuće obitelji.

Istodobno, tijekom prethodnih 5 godina (2001.-2005.), samo u okviru predsjedničkog programa „Državne stambene potvrde“, stanove je dobilo oko 120 tisuća obitelji vojnih osoba koje su otpuštene ili otpuštene iz vojne službe. Dakle, iskorak se ne vidi, sve će ostati na razini prethodnog razdoblja. Ako je to uzrokovano postupnim prijelazom na stambeno zbrinjavanje vojnog osoblja prema novom hipotekarnom sustavu, tada je u Programu trebalo navesti faze i trajanje prijelaznog razdoblja.

Planirani obujam proračunskih ulaganja temelji se na očito podcijenjenim, a ne na stvarno prevladavajućim cijenama na tržištu stanova. Zbog toga građani u velikom broju slučajeva neće moći kupiti stan po društvenom standardu, već će biti prisiljeni ili kupovati stanove manje površine, ili pokušati unovčiti sredstva osigurana certifikatima, ili kupovati stan na sekundarnom tržištu. , što u mnogim slučajevima ne odgovara modernim idejama o udobnosti.

Da biste to spriječili trebate:

razviti metode za izračun cijene po kvadratnom metru stambenog prostora na temelju indeksa cijena za određivanje troška potvrde, maksimalno odražavajući stvarnu razinu tržišnih cijena stanovanja;

razviti mehanizme koji omogućuju korištenje sredstava osiguranih certifikatima za kreiranje ponuda na tržištu stanova (prijedloge za sličan mehanizam izradilo je rusko Ministarstvo gospodarskog razvoja, rusko Ministarstvo obrane i Ruski državni odbor za izgradnju još 2003. godine). Također možete koristiti mehanizme ulaganja u stambenu izgradnju putem zajedničkih fondova.

Ovaj problem je također relevantan za štedno-hipotekarni stambeni sustav za vojno osoblje, budući da relevantni Savezni zakon od 20. kolovoza 2004. br. 117-FZ propisuje samo mehanizam akumulacije sredstava za kupnju stana, ali ne i njegovu stvarnu kupnju.

Zadatak 3. Formiranje fonda za komercijalnu namjenu (tzv. stambene zgrade).

Rješenje ovog problema trenutno otežava nerazvijena infrastruktura stambenog financiranja. Posebno treba razvijati financijske institucije poput investicijskih fondova (uzajamni fondovi u kategoriji nekretnina).

Ta je zadaća zanemarena u usvojenom konceptu Nacionalnog projekta. Nedostatak odgovarajuće zakonske regulative u kontekstu sve veće potrebe za iznajmljivanjem stanova već je doveo do porasta kriminalne situacije, pojave pljačkaških skupina koje, koristeći nekažnjivost zbog praznina u stambenom zakonodavstvu, doslovno teroriziraju stanare stanova u Privatni sektor.

Zadatak 4. Izrada kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana.

Problem priuštivosti stanovanja može se riješiti sustavom stambenog financiranja koji se temelji na diferenciranom pristupu kategorijama građana, uključujući investicijske planove za razvoj komunalne infrastrukture teritorija, stambenu izgradnju, mehanizme pouzdane akumulacije sredstava građana i dugoročne stambeno kreditiranje u kombinaciji s ciljanom državnom potporom.

Broj i veličina ciljanih stambenih subvencija trebali bi biti usko povezani s proračunskim kapacitetom, socioekonomskim razvojnim prioritetima zemlje (uključujući demografsku i migracijsku politiku) i prihodima obitelji.

Nemoguće je utvrditi kvantitativne i kvalitativne pokazatelje Projekta bez formuliranja koncepta kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana koji žive u različitim regijama Rusije u velikim i malim gradovima i naseljima.

Sam koeficijent financijske uključenosti, na kojem se temelje programski pokazatelji Federalnog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje“, u ovom je slučaju apsolutno nedostatan.

Zadatak 5. Povećanje ponude na tržištu nekretnina.

U odobrenom Federalnom ciljnom programu "Stambeno zbrinjavanje" za 2002.-2010., proračunska sredstva raspoređena su na:

financiranje potprograma „Osiguravanje zemljišnih parcela s komunalnom infrastrukturom za stambenu izgradnju” (377,1 milijardi rubalja);

financiranje potprograma „Modernizacija objekata komunalne infrastrukture” (101,677 milijardi rubalja).

Ukupni trošak potprograma usmjerenih na povećanje ponude na stambenom tržištu iznosi 478,8 milijardi rubalja, uključujući:

na račun saveznog proračuna - 55,7 milijardi rubalja;

sredstva iz regionalnih proračuna - 44,1 milijardi rubalja;

sredstva privatnih investitora - 379,0 milijardi rubalja (iznos državnih jamstava od 177 milijardi rubalja isključen je iz izračuna iz istih razloga kao u smjeru hipotekarnog kreditiranja).

Pozitivan aspekt je preusmjeravanje sredstava iz potprograma „Raseljavanje građana iz ruševnih i derutnih stambenih objekata“ na izgradnju komunalne infrastrukture, što će u načelu omogućiti dodatno privlačenje sredstava privatnih investitora za stambenu izgradnju u iznosu od 1300-1800 milijardi rubalja (pod pretpostavkom da je cijena infrastrukture 15-1800 milijardi rubalja).20 posto ukupnih troškova izgradnje) i izgraditi oko 90-120 milijuna četvornih metara na namjenskim inženjerski opremljenim lokacijama. metara stambenog prostora (s prosječnom cijenom od 17.500 rubalja/m2).

No, istovremeno, potpuna zamjena potprograma preseljenja građana iz trošnih i derutnih stambenih objekata potprogramom formiranja građevinskih čestica uz njihovu naknadnu dražbenu prodaju na neodređeno vrijeme odgađa rješavanje problema za stanovnike ovog fonda (tj. pristupačnost stanovanja se smanjuje).

U skladu s člankom 89. Stambenog zakona Ruske Federacije, kada je kuća srušena, proglašena neprikladnom za stanovanje ili kada se provode veliki popravci, stanarima se zauzvrat daje drugi udoban stambeni prostor.

Ako su, prema prethodnom izdanju Federalnog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje“, sredstva federalnog proračuna dodijeljena u svrhu preseljenja građana iz ruševnih zgrada bila značajna pomoć općinama, sada su lokalne vlasti prisiljene tražiti dodatna sredstva, budući da se parcele ne mogu prodati. s teretom, a daljnju komercijalnu cijenu stambenog prostora koji se gradi ugradit će investitor.

Jedan od načina povećanja ponude na tržištu stanova, koji je inače financijski najjeftiniji, jest individualna stanogradnja, koja zauzima više od 30 posto ukupnog obima gradnje, au posljednje je vrijeme pod velikom pažnjom federalnih vlasti. i naziva se "niskogradnja", "gradnja drvene kuće" itd.

Ali poanta nije u imenu, već u gospodarstvu - postoji ogroman broj projekata, kako individualnog razvoja tako iu obliku složenog vikend razvoja teritorija, i što je najvažnije - industrija građevinskog materijala u kratkom vremenu, uključujući oslanjajući se na lokalne resurse, može prijeći na razvoj tehnologija za industrijsku proizvodnju ovih projekata ili osnovnih konstrukcijskih elemenata od najrazličitijih materijala od drva do autoklaviranog porobetona. U tom slučaju investicija je minimalna i isplati se u vrlo kratkom roku.

Zadatak 6. Financijski mehanizmi. Od stambenih kredita do tržišta hipotekarnih vrijednosnica.

Već je postala općeprihvaćena činjenica da je moderno tržište nekretnina u velikoj mjeri kretanje financijskih tokova. Ako je financijska politika države na ovom tržištu pravilno strukturirana, onda je ekonomski učinak neizbježan.

Općenito, ako govorimo o glavnom financijskom mehanizmu Programa, na koji se polažu posebne nade, to je hipotekarno stambeno kreditiranje, čiji je koncept razvoja odobrio V. V. Putin 2000. godine dok je još bio predsjednik Vlade. Ruske Federacije (Rezolucija Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28).

Koncept razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja Ruske Federacije temeljio se na dvorazinskom modelu funkcioniranja hipotekarnog tržišta.

Ovaj model predviđa maksimalan razvoj primarnog tržišta stambenih hipotekarnih kredita i postupno pokretanje mehanizama za privlačenje dugoročnih sredstava s financijskih tržišta, alociranih u svrhu refinanciranja kreditnih institucija koje stanovništvu daju hipotekarne stambene kredite.

Upravo je ovaj pristup omogućio Sjedinjenim Američkim Državama da osiguraju gigantski obujam hipotekarnog tržišta (oko 9 bilijuna američkih dolara) i nadmaše tržište državnih vrijednosnih papira, procijenjeno na 4,5 bilijuna. američkih dolara, a da ne spominjemo tržište korporativnih vrijednosnih papira - 2,4 trilijuna. Američki dolari.

Ubrzani razvoj hipotekarne institucije, temeljene na korištenju mehanizma refinanciranja, također se primjećuje na europskom, azijskom i latinoameričkom tržištu.

Na III Financijskom kongresu zemalja srednje i istočne Europe, održanom u Varšavi u studenom 2006. godine, posvećenom stambenom hipotekarnom kreditiranju, istaknuto je da budućnost hipoteka uvelike ovisi o razvoju mehanizama refinanciranja.

Slijedom toga, izbor dvoslojnog modela stambenog hipotekarnog kreditiranja kao strategije u Ruskoj Federaciji bio je ispravan i omogućuje nam ubrzanje rješavanja stambenih problema stanovništva.

Samo na tom putu (čak i uz razumijevanje relativne nerazvijenosti infrastrukture ruskog financijskog tržišta) može se riješiti zadatak koji je postavio predsjednik Ruske Federacije V.V. Putin o godišnjem osiguranju milijun obitelji stambenim kreditom.

Suština funkcioniranja institucije hipoteke u okviru navedenog modela je:

u akumulaciji skupa hipotekarnih stambenih zajmova (hipoteka), bilo u bilancama primarnih zajmodavaca ili hipotekarnih kanala;

daljnja prodaja svoje tvrtke - agenta (Special Purpose Vehicle, SPV, specijalni hipotekarni agent u ruskoj terminologiji);

sekuritizacija ovog skupa i izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira (sekundarne hipoteke) plasiranih na financijska tržišta.

Sekuritizacija je strukturiranje financijskih tijekova generiranih plaćanjem dugoročnih hipotekarnih zajmova uključenih u ovaj skup u tranše koje su kolateral za odgovarajuća izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira (obično nadređene, mezzanine i mlađe tranše).

Prve dvije tranše slobodno se plasiraju na financijskim tržištima. Mlađa tranša, koja nosi najveći dio kreditnog rizika (i stoga ima veću profitabilnost), ili ostaje u bilancama kanala (ili banke pokrovitelja), ili se vraća primarnom zajmodavcu, ili je kupuju institucionalni ulagači (velika osiguravajuća društva, mirovinski sustavi itd.) .P.).

Danas u Ruskoj Federaciji, osobito u posljednje 4 godine, postoji aktivan razvoj primarnog tržišta stambenih hipotekarnih kredita putem:

vlastita sredstva najvećih, uključujući državne banke;

kreditne linije otvorene od strane niza međunarodnih financijskih institucija (International Finance Corporation - IFC, Europska banka za obnovu i razvoj i dr.);

refinanciranje od strane OJSC Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje u državnom vlasništvu (u daljnjem tekstu: AHML), koja prikuplja sredstva pod državnim jamstvima Ruske Federacije.

Broj hipotekarnih stambenih kredita koje izdaju svi primarni zajmodavci povećava se godišnje više od 2-3 puta. Krajem 2006. godine njihova se vrijednost procjenjuje na 8-10 milijardi američkih dolara.

Ključnu ulogu u razvoju primarnog hipotekarnog tržišta od 2002. godine igra i igra AHML, koji je, zapravo državna institucija za razvoj stambenog kreditiranja, ujedno i komercijalna organizacija čiji je cilj ostvariti dobit (u interesu svog jedinog dioničara - Ruske Federacije) .

Stoga bi pretjerana državna potpora Agenciji, bez jasnog definiranja društvenih prioriteta za njezino djelovanje (primjerice, dobivanje kredita izdanih onim kategorijama građana čiji prihodi zahtijevaju takvu potporu za kupnju stanova prema socijalnom standardu), mogla mjesto AHML u nejednakim uvjetima u odnosu na druge sudionike hipotekarnog tržišta.

U tom smislu, hipotekarnu zajednicu ne može a da ne zabrine izjava zamjenika predsjednika Vlade Ruske Federacije A. D. Žukova, koji je u razgovoru s novinarima rekao da je ruska vlada sebi postavila cilj smanjiti razinu kamatnih stopa na hipotekarne kredite na 7 posto godišnje.

Prema njegovim riječima, unatoč blagom smanjenju stopa ove godine, hipotekarni krediti ostaju vrlo skupi i nedostupni velikom dijelu stanovništva.

Stambeni krediti danas su nedostupni značajnom dijelu stanovništva, prvenstveno zbog niskih primanja većine građana i stalnog rapidnog rasta cijena stanova zbog neravnoteže ponude i potražnje.

Prioritet države u području hipotekarnog kreditiranja trebao bi biti stvaranje uvjeta za kvalitativno povećanje ponude na tržištu nekretnina.

Izdvojeno od rješavanja ovog problema, umjetno smanjivanje kamata ne samo da je besmisleno, budući da upravo rast cijena (oko 50 posto u 2006.) daje glavni “doprinos nedostupnosti” stanova i hipoteka, nego je i štetno, jer potiče inflaciju u stambenim nekretninama.

Povećanje kupovne moći kroz povećanje dostupnosti kreditnih sredstava, uz nezadovoljenu potražnju za stanovima, dovodi samo do špekulacija na tržištu nekretnina.

Istine radi, treba napomenuti da je A. D. Žukov u razgovoru s novinarima također rekao da će smanjenje stope na 7 posto biti moguće tek nakon što inflacija u Rusiji padne na manje od 5 posto.

Trenutno, privlačenje zajmoprimaca treba učiniti ne toliko snižavanjem stopa, koliko poboljšanjem kvalitete usluge, smanjenjem transakcijskih troškova, uvođenjem novih tehnologija koje omogućuju izdavanje kredita u kraćem vremenu, proširenjem i modernizacijom asortimana proizvoda, kao i kao uspostavljanje instituta za osiguranje kreditnog rizika (hipotekarno osiguranje).

Za referencu: ova socijalna državna institucija igrala je i igra veliku ulogu u Sjedinjenim Državama u smislu povećanja dostupnosti hipotekarnih zajmova kroz stvaranje Savezne stambene uprave, prije uspostave operatera sekundarnog hipotekarnog tržišta. Ovaj institut se aktivno razvija u Kazahstanu.

Posebno će to biti olakšano radom na standardizaciji postupaka i mehanizama hipotekarnog tržišta.

Sredinom prosinca 2006., na proširenom sastanku Odbora Udruženja ruskih banaka (ARB) o hipotekarnim kreditima na kojem su sudjelovali predstavnici Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije, Savezne službe za financijska tržišta, Banke Rusije, Federalna služba za registraciju, AHML, IFC, kao i Udruga regionalnih banaka "Rusija" (ARBR), Nacionalna udruga sudionika hipotekarnog tržišta (NAUIR - član ASR) i Udruga hipotekarnih društava (AIC) pregledali su nacrt standardni oblici hipoteka koje su razvili IFC, AHML i Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije.

Standardni oblik hipoteke temelji se na hipoteci koju je odobrio Nadzorni odbor OJSC Agencije za hipotekarno stambeno kreditiranje, ali je modificiran uzimajući u obzir prijedloge Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije, Savezne službe za registraciju, Savezne službe za financijska tržišta , bankarska zajednica, hipotekarna društva i IFC.

Kao rezultat ovog sastanka čelnici ARB-a, ARBR-a, NAUIR-a i AIC-a potpisali su “Preporuke o korištenju standardnog obrasca hipotekarne zabilježbe” koje su nakon izrade konačne verzije hipotekarne zabilježbe poslane na korištenje. od strane Federalne službe za registraciju.

Donošenje takvog dokumenta je relevantno jer je standardizacija i unifikacija dokumenata i postupaka koji se koriste u procesuiranju stambenih kredita jedan od glavnih uvjeta za postizanje ciljeva obujma hipotekarnih kredita utvrđenih prioritetnim nacionalnim projektom „Pristupačno i udobno stanovanje za državljane Rusije.”

Treba još jednom naglasiti da će glavni čimbenik koji će utjecati na smanjenje kamatnih stopa, uz smanjenje inflacije, biti kvalitativno povećanje obujma hipotekarnog stambenog kreditiranja (zbog smanjenja jediničnih troškova izdavanja kredita).

Istodobno, sredstva saveznog proračuna dodijeljena za jamstvo Ruske Federacije za obveze AHML-a su ograničena.

Istodobno, primarni zajmodavci koji daju hipotekarne zajmove o vlastitom trošku doživljavaju akutni nedostatak "dugoročnog" novca, budući da dugoročni izvori zauzimaju samo 8-10 posto u strukturi njihovih bilanci.

Osim toga, većina banaka je premalo kapitalizirana i stoga je prisiljena izvaditi imovinu iz bilance, a također su pod pritiskom da smanje kreditne rizike, uključujući rizike prijevremene otplate, i povećaju zaradu po dionici (ROE) putem bilančne poluge.

Za referencu: refinanciranje ne samo da poboljšava bilancu stanja primarnih vjerovnika i otvara pristup jeftinim izvorima, već značajno povećava vrijednost banke u očima investitora)

Stoga je nemoguće postići kvalitativno povećanje obujma hipotekarnih kredita bez korištenja mehanizama refinanciranja.

Ozbiljan napredak koji je nedavno postignut zahvaljujući razvoju hipotekarnog zakonodavstva (uključujući donošenje niza zakonodavnih i drugih regulatornih pravnih akata koji se odnose na promet hipotekarnih vrijednosnih papira) i stabilnom razvoju primarnog hipotekarnog tržišta, omogućili su da se blizu formiranja sustava za refinanciranje stambenih hipotekarnih kredita na temelju korištenja mehanizma sekuritizacije.

Važan preduvjet za to bilo je stvaranje (na inicijativu i uz organizacijsku i metodološku pomoć Gosstroja Rusije) 1999.-2004. u svim regijama Ruske Federacije, regionalne hipotekarne agencije i tvrtke (regionalni hipotekarni operateri, u daljnjem tekstu RIO), koji su, kao rezultat aktivnog sudjelovanja u AHML hipotekarnom programu, akumulirali značajno pozitivno iskustvo u organiziranju izdavanja hipotekarnih zajmova u regije Ruske Federacije.

Vlada Ruske Federacije odobrila je Koncept razvoja jedinstvenog sustava refinanciranja stambenih hipotekarnih kredita u Rusiji, koji je izradio AHML.

Ovim konceptom najavljeno je postupno preusmjeravanje aktivnosti AHML-a s otkupa hipotekarnih stambenih kredita RIO-a na aktivnosti na tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira.

U tom smislu, čini se mogućim razmotriti pitanje postupka davanja državnih jamstava AHML-u, kako sa stajališta povećanja učinkovitosti njihove upotrebe, tako i sa stajališta razvoja hipotekarnog tržišta.

U početnoj fazi formiranja sustava hipotekarnog kreditiranja, AHML nije imao dovoljno sredstava za osiguranje refinanciranja RIO-a. Stoga je davanje državnih jamstava na njezine korporativne obveznice bilo nužno. To je saveznoj agenciji omogućilo da uspješno riješi zadatak koji je postavila Vlada Ruske Federacije za pokretanje hipoteka.

Danas su obveze AHML-a već osigurane prilično velikim likvidnim hipotekarnim sredstvima (preko 1 milijarde USD).

Stoga AHML u načelu može samostalno refinancirati putem izdavanja i plasmana hipotekarnih vrijednosnih papira. Preporučljivo je korištenjem državnih jamstava osigurati njihovu manju tranšu, koja za svaki skup kredita ne iznosi više od 10 posto troška. To će omogućiti privlačenje 10 puta više sredstava uz iste količine državnih jamstava. Istovremeno, ova konkurentska prednost državne razvojne institucije neće moći, niti potencijalno, narušiti načelo slobodnog tržišnog natjecanja. AHML će kroz jamstva obavljati samo onu funkciju koju velika većina privatnih profesionalnih sudionika na hipotekarnom tržištu ne može obavljati.

Također treba napomenuti da limiti državnih jamstava AHML-a, uz sve veću dinamiku rasta obujma hipotekarnih kredita, mogu stvoriti poteškoće regionalnim operaterima u dugoročnom planiranju njihove financijske politike.

Stoga se može pojaviti situacija koja smanjuje važnost RIO-a kao organizacijskih i metodoloških središta za stambeno hipotekarno kreditiranje u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

Postoji rizik da novi deklarirani pristupi još neće biti u potpunosti razvijeni, a već stvorena RIO mreža neće biti u potpunosti iskorištena.

Shvaćajući ovu opasnost, mnogi regionalni hipotekarni operateri, uz ispunjavanje svojih obveza prema AHML-u, počinju tražiti druge partnere za otkup hipoteka u svojim bilancama.

Kao pozitivnu činjenicu treba istaknuti pokušaje RIO-a da osnuje svoje udruge.

Konkretno, u listopadu 2006. registrirana je Udruga hipotekarnih društava uz organizacijsku potporu državnog AHML-a.

Prema čelnicima hipotekarnog kanala RuMAC i NAUIR, te će organizacije također maksimalno doprinijeti formiranju međuregionalnih hipotekarnih mreža.

Važno je samo pri njihovom stvaranju osigurati slobodnu konkurenciju na tržištu i stvarnu konsolidaciju hipotekarnih sredstava (a ne samo formalnih političkih udruga).

RIO pojedinačno još nisu akumulirali dovoljno hipotekarnih sredstava. Temeljni kapital svakog od njih ne dopušta im da uđu u profitabilan hipotekarni posao, što osigurava smanjenje kamatnih stopa i, kao rezultat toga, povećanje dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita.

Mnogi od njih nisu stvoreni u obliku dioničkih društava, već u obliku jedinstvenih poduzeća ili fondova.

Zbog relativno malih obujma stambenih hipotekarnih kredita u svakoj pojedinoj regiji, te u uvjetima akutnog nedostatka gotovih stanova, regionalni hipotekarni operateri prisiljeni su djelovati ne samo na hipotekarnom tržištu, već i aktivno sudjelovati u provedbi ulaganja i građevinski projekti.

To značajno povećava kreditne rizike za financiranje RIO-a i, kao rezultat toga, ne dopušta smanjenje kamatnih stopa na kredite stanovništvu.

U tom smislu trebalo bi doći do odvajanja neto hipotekarne imovine u podružnice regionalnih hipotekarnih operatera, nakon čega bi uslijedila konsolidacija te imovine u međuregionalne mreže.

Također primjećujemo da je danas značajan (više od 80 posto) hipoteka osiguran ne novoizgrađenim, već sekundarnim stambenim objektima. To doprinosi visokim stopama rasta cijena stanova, unatoč naizgled još uvijek vrlo neznatnim količinama hipotekarnih kredita (čimbenik koji utječe na nerazvijenost stambenog tržišta u cjelini).

Slab utjecaj hipotekarnog stambenog kreditiranja na porast stanogradnje zahtijeva hitno uvođenje mehanizama konvertibilnih kredita (tj. potrošačkih kredita koji se izdaju u fazi izgradnje, a nakon upisa vlasništva nad stambenim nekretninama pretvaraju se u hipotekarne kredite).

Istodobno, to treba kombinirati s razvojem i provedbom mehanizma za refinanciranje te imovine.

Neki od najvećih igrača na primarnom hipotekarnom tržištu 2006. godine već su proveli prvu "sekuritizaciju" hipotekarnih sredstava, izdali i plasirali hipotekarne vrijednosne papire u inozemstvu i Rusiji (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), sličnu transakcija je blizu završetka AHML.

Ovome su prethodile uspješno dovršene transakcije strukturiranja (sekuritizacije) ostalih kreditnih proizvoda (krediti za automobile izdani od strane Soyuz JSCB i krediti izdani u fazi stambene izgradnje od strane Housing Finance Bank).

Na inicijativu NAUIR-a i ASR-a, stručnjaci koji su aktivno sudjelovali u gotovo svim gore navedenim transakcijama (osim Vneshtorgbank) stvorili su prvu privatnu specijaliziranu tvrtku (hipotekarni kanal) na hipotekarnom tržištu, OJSC "RuMAC" (Ruska hipoteka). Acceptance Company).

Svrha takve tvrtke je organiziranje i provođenje sekuritizacije (prvenstveno hipoteke) u interesu ruskih primarnih vjerovnika.

Za referencu: Tvrtka RuMAC trenutno razvija tehnologiju dizajniranu za refinanciranje kreditnih institucija koje daju kredite stanovništvu u fazi stambene izgradnje

Stvaranje hipotekarnih kanala je zbog činjenice da neovisno refinanciranje primarnog zajmodavca na burzi ima ekonomski smisao (u smislu troškova i profitabilnosti) samo kada se postignu određeni obujmi hipotekarnih zajmova.

Optimalni skup hipoteka je vrijednost koja prelazi 100 milijuna američkih dolara (3 milijarde rubalja).

U prvoj polovici 2007. treba očekivati dovršetak daljnjih prekograničnih i ruskih transakcija sekuritizacije, koje se bitno razlikuju samo po mjestu registracije SPV-a i vrsti hipotekarnih vrijednosnih papira (hipotekarne obveznice ili hipotekarno sudjelovanje). certifikati - prolazne obveznice) [Slika 2, 3].

Prednost prekogranične “sekuritizacije” je mogućnost privlačenja jeftinijih sredstava za refinanciranje hipotekarnih zajmova. Cijena prikupljenih sredstava za već obavljene prekogranične transakcije bila je: LIBOR plus 1-1,6 posto godišnje.

To će pomoći povećati dostupnost hipotekarnih kredita za stanovništvo.

Plasman hipotekarnih vrijednosnih papira denominiranih u rubljama na međunarodnim financijskim tržištima potaknut će rješavanje problema konverzije rublja.

Glavna vrsta hipotekarnih vrijednosnih papira plasiranih na međunarodnim financijskim tržištima bit će hipotekarni sudionički certifikati - prohodne obveznice, čija je prednost prijenos rizika prijevremene otplate hipotekarnih kredita s primarnog zajmodavca na kupca hipotekarnih vrijednosnih papira.

Kao rezultat, postiže se učinkovitija raspodjela rizika i učinkovitije određivanje cijena.

Izdavanje i plasman ove vrste vrijednosnih papira u Rusiji još uvijek je nemoguće zbog nedostataka Saveznog zakona „O hipotekarnim vrijednosnim papirima“, stoga je potrebno što prije izmijeniti ovaj zakon, kao i usvojiti Savezni zakon "o sekuritizaciji"

Tako su na hipotekarnom tržištu sada započeli procesi prema formiranju sveruskog sustava za refinanciranje stambenih hipotekarnih kredita.

Valja dodati da je razmjer ciljeva zacrtanih u Nacionalnom projektu takav da postojeći zakonski okvir počinje usporavati razvoj hipoteke kao univerzalnog financijskog mehanizma čije sve mogućnosti utjecaja na tržište nemamo. ipak ocijenjeno.

Uz razne izmjene koje predlaže bankarska zajednica, a koje se moraju unijeti u Savezni zakon “O hipotekama (zalogu nekretnina)”, ali koje su prilično tehničke prirode, AHML je nedavno iznio prijedloge za proširenje mogućnosti zalaganje nekretnina izvan normi utvrđenih relevantnim saveznim zakonodavstvom.

Riječ je o prijedlogu unošenja niza izmjena u Savezni zakon "O hipoteci (zalogu nekretnina)" i Zakon o zemljištu Ruske Federacije, omogućujući lokalnim vlastima dobivanje sredstava za polaganje inženjerske infrastrukture i pripremu zemljišnih parcela za izgradnju na temelju zaloga zemljišta u njihovom vlasništvu.

Zapravo, ovo je korak prema razvoju hipoteke na zemljištu, a to je još važnije jer je za provedbu Nacionalnog projekta do 2010. godine potrebno izgraditi od 80 do 100 tisuća hektara zemljišta za stambenu izgradnju (Interfax informacije o web stranici AHML-a od 21. siječnja 2007. na http://www.ahml.ru).

Cilj 7. Razvoj sustava javno-privatnog partnerstva

Nacionalni projekt stambenog zbrinjavanja je poslovni projekt koji se provodi uz sudjelovanje proračunskih sredstava na načelima javno-privatnog partnerstva.

U tom smislu poučno je iskustvo Republike Kazahstan, gdje se sličan javno-privatni poslovni projekt već provodi.

U Kazahstanu se inženjerska infrastruktura zapravo stvara na principima javno-privatnog partnerstva.

Privatni poduzetnik dobiva gradilišta i izvodi izgradnju pomoću državnog zajma po cijenama dogovorenim s investitorom (državom), a zatim prodaje izgrađene stambene objekte koristeći hipotekarne zajmove privatnih banaka, koje kupuje Državna hipotekarna korporacija koristeći sredstva iz mirovinskog osiguranja. Financirajte po stopi dogovorenoj s njom. Svi financijski tokovi i rokovi su međusobno povezani.

Priuštivost stanovanja osigurana je činjenicom da je država specifičan investitor: za nju je profit broj stambeno zbrinutih obitelji. Osim toga, raspodjeljuje teret povezan sa stvaranjem inženjerske infrastrukture između kupaca određenih stambenih objekata (mreže na licu mjesta) i cijele zajednice koja živi u određenoj općini (ali u ratama, kroz investicijsku komponentu tarifa).

Time se ne stvara državni monopol. Privatni profesionalni sudionici nastavljaju raditi na tržištu prema zakonima tržišta.

„Nacionalni stambeni projekt Kazahstana“ u svim svojim aspektima (uključujući hipotekarne kredite) odnosi se samo na one kategorije građana koje određuje država, a iznos pomoći ograničen je standardima socijalnog stanovanja.

Proizlaziti:

Kao što se može vidjeti iz razmatranja čak i daleko od potpunog popisa problema koji postoje u stambenom sektoru Rusije, glavna prepreka njihovom rješavanju je slaba investicijska aktivnost.

Već je gore rečeno da samo pravilno strukturirana financijska politika države, usmjerena na:

Realno povećanje pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana, bez obzira na njihov prihod;

Razvijanje tržišnih odnosa u stambenom sektoru, osiguravanje dinamičnog i istovremeno uravnoteženog povećanja ponude i efektivne potražnje za stanovima.

Slijedom navedenog, rješenje navedenih problema nalazi se u ravni javnih i privatnih ulaganja kroz sljedeće mehanizme:

proračunsko financiranje izgradnje socijalnog stanovanja (za građane s niskim primanjima);

privlačenje dugoročnih financijskih sredstava za stvaranje stambenog sektora za iznajmljivanje;

državna potpora u obliku ciljanih stambenih subvencija za određene kategorije građana;

hipotekarno stambeno kreditiranje, uključujući mehanizme za refinanciranje organizacija koje daju hipotekarne kredite (zajmove), uključivanjem dugoročnih izvora s financijskih tržišta, uključujući one akumulirane u mirovinskom sustavu;

prikupljanje sredstava građana u svrhu izgradnje i kupnje stanova (štedionice, građevinske štedionice i dr.);

ulaganje i kreditiranje (uključujući i na teret građana) stambene izgradnje. Povrati se vrše putem prodaje, uključujući prodaju putem hipotekarnih zajmova;

privlačenje sredstava za investicije i kreditiranje izgradnje komunalne infrastrukture;

ulaganje u razvoj baze građevinske industrije.

U ovom slučaju državni resursi igraju samo ulogu katalizatora investicijskih procesa, smanjuju rizike ulaganja i povećavaju njihovu atraktivnost, smanjuju imovinske neravnoteže među različitim segmentima stanovništva i time smanjuju socijalne napetosti, povećavajući političku stabilnost društva. Kao rezultat toga, stvaraju povoljne uvjete za naknadna ulaganja.

Dakle, vidimo da se klupko problema koje je zaplelo stambeni sektor može u potpunosti riješiti izradom, dosljednom provedbom i provedbom državne stambene politike, a to u potpunosti ovisi o koordinaciji djelovanja svih grana federalnih, regionalnih i lokalnih vlasti. vlada.

Popis korištene literature

1. S.M.Lyzhin. Intriga doma. - Ekaterinburg: Izdavačka kuća “Philanthropist”, 2005. “Arhitektura i izgradnja Moskve” elektronska verzija popularno-znanstvenog časopisa br. 2-3 za 2006. www.asm.rusk.ru

2. Časopis „Arhitekton“. Kao tiskana publikacija pojavio se u listopadu 1992. godine. Od svibnja 2004. godine časopis postoji samo u elektroničkoj verziji, zadržavši kontinuiranu numeraciju brojeva. Njegova adresa na internetu je http://archvuz.ru. broj 13, 2006

3. A.S. Starovoytov. “Socijalno stanovanje u modernoj Rusiji - mit ili stvarnost”, časopis POISK, br. 3. lipnja 2006.

4. Časopis “Nacionalni projekti”, br. 1, br. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V. N. Ponomarev “Razmišljanja o hipotekama”

6. Uredba Vlade Ruske Federacije od 31. prosinca 2005. br. 865 „O dodatnim mjerama za provedbu saveznog ciljnog programa „Stambeno zbrinjavanje“ za 2002. - 2010.“

7. Materijali međunarodnog seminara “Stambeno financiranje, hipotekarno kreditiranje”, Dubna, Moskovska regija, 9.-12. veljače 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Osnove koncepta akreditacije građevinskih organizacija u kontekstu prijelaza na samoregulaciju investicijskih i građevinskih aktivnosti u Ruskoj Federaciji. Udruga graditelja Rusije. Moskva: Izdavačka kuća "Granitsa", 2006. - 96 str.

9. Rosstat. Ruski statistički godišnjak. Službena objava. Informacijski i izdavački centar “Statistika Rusije”, www.infostat.ru.

10. Nacrt strategije EEZ u području održive kvalitete života u ljudskim naseljima u 21. stoljeću. UNECE Odbor za ljudska naselja. Ženeva, 19. rujna 2000

STANJE STAMBENOG SEKTORA U RUSKOJ FEDERACIJI.