Акти розмежування балансової та експлуатаційної відповідальності законодавства. Акт розмежування балансової належності водопровідних мереж

Розуміння меж відповідальності між РСО, КК та власниками житлових приміщень у МКДважливо задля уникнення спірних ситуацій. У судовій практиці нерідкі випадки суперечок між РСО та КК щодо експлуатаційної відповідальності за певні ділянки інженерних мереж, щодо яких не було досягнуто домовленості.

У половині адміністративних справ подібного роду суд стає на бік РСО, у цьому випадку КК зазнає великих збитків. Щоб цього уникнути і бути застрахованим від небажаних конфліктів, потрібно складати акт розмежування відповідальності.

Не для всіх КУ у законодавстві чітко визначено межі експлуатаційної відповідальностіта нерозривно пов'язаної з нею балансової приналежності. Найбільш виразно ці поняття представлені у п.1 Правил холодного водопостачання та водовідведення (Постанова Уряду РФ № 644).

Згідно з цим документом кордоном балансової власностівизнається межа розподілу власності. Вона у свою чергу визначає межу експлуатаційної відповідальності, тобто вказує, хто нестиме тягар утримання об'єкта: керуюча організація, РСО або власники. Те саме можна сказати і про інші комунальні ресурси.

Кордон експлуатаційної відповідальності РСО, якщо ми говоримо про електропостачання, проходить до точки з'єднання загальнобудинкового приладу обліку з електричною мережею, що входить до МКД. Відповідальність КК - внутрішньобудинкова система електропостачаннята електричних пристроїв, що відключають пристрої на квартиру. Відповідальність мешканців - внутрішньобудинкові пристрої та прилади після вимикаючих пристроїв у поверхових щитах, лічильники у квартирах.

Відповідальність по теплопостачанню розподіляється так: РСО несе відповідальність до точки з'єднання загальнобудинкового приладу облікуз тепломережею, що входить до МКД. КК відповідає за стояки системи опалення, що відключають пристрої на відгалуженнях від стояків та за запірно-регулюючу арматуру на внутрішньоквартирній розводці. Відповідальність мешканців знову починається всередині їхнього житла, вони відповідають за опалювальні прилади та за відгалуження від стояків системи опалення після запірно-регулюючої арматури.

Відповідальність РСО, якщо справа стосується водопостачання та водовідведення, триває до точки з'єднання загальнобудинкового приладу обліку з водопровідною мережею, що входить до МКД. КК зобов'язані стежити за станом стояків гарячого і холодного водопостачання, пристроями, що відключають на відгалуженнях від стояків і запірно-регулюючої арматурою на внутрішньоквартирній розводці. Власники приміщень у МКДвідповідальні за відгалуження від стояків системи гарячого та холодного водопостачання після запірно-регулюючої арматури, за саму запірно-регулюючу арматуру та за сантехоустаткування в квартирах.

У договорі ресурсопостачання межа балансової власності відокремлює інженерні мережі, є загальнобудинковим майном (ст.36 ЖК РФ), від інших інженерних мереж. Тому нагадаємо, що належить до загальнобудинковому майну(Постанова Уряду РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

• приміщення в МКД, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного житлового/нежитлового приміщення у будинку;
• внутрішньобудинкові інженерні системихолодного та гарячого водопостачання, газопостачання, опалення та електропостачання.

Кордони експлуатаційно відповідальності можуть бути зовнішніми та внутрішніми. У першому випадку вони поділяють сфери компетенції РСО та КК (зовнішня межа стіни МКД), у другому – КК та власників (внутрішня межа стіни МКД).

Зовнішні межі експлуатаційної відповідальності

Якщо йдеться про зовнішній кордон інженерних мереж, що входять до складу спільного майна МКД, то кордоном експлуатаційної відповідальності між РСО та КК буде вважатися зовнішня межа стіни будинку, а за наявності загальнобудинкового приладу обліку певного комунального ресурсу – місце з'єднання цього загальнобудинкового приладу обліку з відповідним інженерною мережею, що входить до МКД.

Окремо варто сказати про зовнішній кордон мереж газопостачання, що входять до склад спільного майнаМКД. У цьому випадку межа експлуатаційної відповідальності між РСО та КК - місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

Нерідко межа експлуатаційної відповідальності проходить не стіною будинку. Тоді в зону КК, що управляє МКД, потрапляє фрагмент інженерної мережі, що знаходиться за межами зовнішньої стіни, і, здавалося б, формально відноситься до зони відповідальності РСО. Її зміст загрожує великими збитками, тому слід уважно підходити до опису межі експлуатаційної відповідальності в акті розмежування відповідальності.

Спірним можна вважати випадок, коли межа експлуатаційної відповідальності проходить із зовнішньої засувки. Це відбувається в тому випадку, якщо зовнішня ділянка інженерної мережі входить до склад загальнобудинкового майна. Тоді РСО здійснює технічне обслуговування цієї інженерної мережі за тарифом, затвердженим власниками приміщень у МКД. Обов'язок КК – запропонувати такий тариф власникам. Ремонт, зокрема і аварійний, проводиться з допомогою РСО.

А як бути з безгосподарними інженерними мережами? Тобто з такими мережами, які не висять на балансі ні КК, ні РСО і не входять до складу загальнобудинкового майна. Зазвичай такі мережі передаються у муніципальну власність. У свою чергу орган місцевого самоврядування протягом тридцяти днів з моменту виявлення безгосподарної інженерної мережі зобов'язаний визначити РЗГ, інженерні мережі якої пов'язані з безгосподарною (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральна служба з тарифів повинна буде включити витрати на утримання такої мережі тарифи РСО для подальшого регулювання. Доки це не зроблено, втрати енергії на даній спірній ділянці мережі, а також ремонтні роботи здійснюються за рахунок КК пропорційно до фактичного споживання.

Внутрішні експлуатаційні межі

Кордоном експлуатаційної відповідальності між КК та власниками, коли мова заходить про внутрішній кордон інженерних мереж, що входять до склад спільного майнаМКД, є:

• для опалення – вентиля на підводках трубопроводу опалення до квартирного радіатора. Якщо такі відсутні, то межа проходить по різьбовому з'єднанню в пробці радіатора.
• для холодного та гарячого водопостачання – вентиль на відводі трубопроводу від стояка. Якщо його немає, кордон - зварювальний шов на відводі трубопроводу від стояка.
• для водовідведення – розтруб фасонного виробу (трійник, хрестовина, відвід) на стояку трубопроводу водовідведення.
• для електропостачання - місце приєднання відвідного дроту квартирної електропроводки до пробки індивідуального приладу обліку електроенергії, автоматичного вимикача, ПЗВ.

Кордоном експлуатаційної відповідальності між ККта власниками (ми говоримо про внутрішній кордон будівельних конструкцій, що входять до складу загального майна багатоквартирного житлового будинку) є внутрішня поверхня стін квартири, віконні заповнення та вхідні двері до квартири.

Огороджувальні несучі споруди, земельна ділянка (включаючи дитячі та ігрові майданчики, колективні автостоянки), на якій знаходиться будинок, сходові майданчики, коридори, дахи та горища, а також ліфти зоні експлуатаційної відповідальностіУК.

Судова практика

Можливо, головним аргументом на користь того, що важливо докладно обговорювати межі експлуатаційної відповідальності у договорі ресурсопостачання, є приклади із судової практики.

Керівна організаціязвернулася до суду з позовом про визнання умов договорів енергопостачання недійсними та про зобов'язання передати теплові мережі в зону відповідальності РСО. Суд у задоволенні позовних вимог відмовив, оскільки КК узгодив межі балансової належності, прийнявши спірну ділянку мереж на своє утримання (Постанова від 23 травня 2012 р. у справі N А63-9362/2011).

Суд може ухвалити інше рішення, якщо межі балансової приналежності в акті позначені інакше, ніж по зовнішній стіні багатоквартирного будинкуабо в точці встановлення приладу обліку. І тут акт розмежування балансової власності є недійсним (Визначення ВАС РФ від 26.06.2012 N 6421/12 у справі N А14-11374/2010).

Під час укладання договору між сторонами виникли розбіжності щодо межі експлуатаційної відповідальності, оскільки був відсутній акт розмежування відповідальності, суд ухвалив визначити межу експлуатаційної відповідальності згідно Правил утримання загальнобудинкового майна(Ухвала Арбітражного суду Центрального округу від 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 у справі N А68-2267/2014).

А згідно з Постановою ФАС УО від 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 за схожої ситуації відсутності укладеного між сторонами конфлікту акта розмежування відповідальностісуд уклав, що межа експлуатаційної відповідальності має проходити межі балансової належності, інакше кажучи, лінією поділу інженерних мереж між власниками.

Якщо у вас залишилися питання, ви завжди можете звернутися до нас за консультацією. Також ми допомагаємо керуючим компаніям відповідати 731 ПП РФ про Стандарт розкриття інформації(Заповнення порталу Реформа ЖКГ, сайту КК, інформаційних стендів) та ФЗ №209 (). Ми завжди раді допомогти вам!

Постачання будь-якої будівлі комунальними ресурсами (водою, електрикою, опаленням, газом тощо) здійснюється за надання грошової винагороди.

Щоб уточнити рамки правомочностей кожної із сторін, оформляється відповідний акт, завдання якого – вирішення спорів між оператором та організацією-постачальником.

Акт розмежування балансової та експлуатаційної відповідальності – що це?

Для експлуатації офісів, нежитлових та житлових приміщень, торгових та промислових будівель потрібне своєчасне надання електроенергії, опалення, водопостачання, газу тощо.

З цією метою компанії укладають відповідні договори, за якими абоненти отримують необхідні комунальні послуги на своєчасне надання обумовленої сторонами плати.

Крім цього, абоненти повинні підтримувати обладнання у технічно справному стані. Договір зазвичай укладається між організацією (наприклад, КК, ТСЖ чи комерційним підприємством) та ресурсопостачальною установою.

При виникненні аварії на лінії перед користувачами постають два питання: до кого звертатися за допомогою, а також хто має здійснювати ремонт обладнання?

Щоб розділити відповідальність за цими договорами, укладеними з різними ресурсопостачальними установами, необхідно визначити рамки їх повноважень. Цього можна досягти за допомогою оформлення відповідних актів розмежування експлуатаційної відповідальності сторін.

Порядок оформлення документа

Під цим актом мається на увазі документ, який оформляється у простому письмовому вигляді між організацією, що постачає ресурси, та споживачем після підключення необхідного обладнання. Цей акт підписується для уточнення області правомочностей кожної із сторін.

Основний обов'язок компанії-постачальника – своєчасно надавати ресурс у належній якості. У свою чергу абонент повинен здійснювати ремонт встановленого обладнання та технічне обслуговування як самостійно, так і за допомогою залучених підрядників.

Щоб скласти відповідний акт, необхідно:

1. підготувати деяку документацію та направити її компанії-постачальнику (правовстановлюючі папери на будівлю, дозволи на будівництво та введення будівлі в експлуатацію тощо);
2. укласти договір забезпечення тим чи іншим ресурсом;
3. підписати відповідний акт, який визначає правомочності сторін (шаблон зазвичай надається організацією).

У цьому документі затверджується схема розташування мереж, і навіть вказується, хто відповідає за конкретне розгалуження. Оформляється як мінімум 3 екземпляри акта. Один залишається у абонента, другий - у компанії-постачальника, третій передається державному органу, уповноваженому здійснювати контроль за діяльністю підприємства.

Відмінності між експлуатаційними та балансовими зобов'язаннями

У разі йдеться у тому, кому фактично належить встановлене технічне устаткування.

Оформлення акта розмежування експлуатаційної відповідальності, із зразком якого можна ознайомитися , дозволяє визначити, хто має займатися ремонтними роботами лінії та її підтриманням у належному состоянии.

Іншими словами, у першому випадку інженерні лінії поділяються за ознакою володіння, а у другому – за покладенням тягаря підтримки мереж у належному стані.

При підписанні договору про постачання ресурсами МКД рамками балансової власності будуть вважатися зовнішні стіни даного багатоквартирного будинку. Рамки ж експлуатаційних зобов'язань визначаються у вирішенні сторін.

Вони або збігаються з вищезгаданими, або визначаються письмовою угодою учасників угоди, або поєднуються з місцем об'єднання загальнобудинкового обладнання з головною лінією.

Що містять типові акти розмежування балансової та експлуатаційної відповідальності сторін?

Обидва різновиди документа повинні бути оформлені у простому письмовому вигляді та містити наведену нижче інформацію:

• персональні дані сторін угоди (найменування підприємства та ПІБ його представника, паспортні дані громадянина);
• перелік точок приєднання технічного обладнання до загальної інженерної лінії;
• опис меж повноважень кожної із сторін зі схематичним позначенням у документі;
• іншу інформацію, необхідну розкриття рамок тих чи інших повноважень.

Ознайомитись можна на сайті.

Акт розмежування експлуатаційної відповідальності водопровідних мереж

Прикордонною лінією в даному випадку можуть виступати будівельні конструкції, що розташовуються всередині стіни будівлі. Дані обмеження позначаються у відповідному акті схематично різними кольорами.

При цьому виділяється межа відповідальності установи, що надає необхідний ресурс, та рамки правомочностей оператора.

Акт розмежування експлуатаційної відповідальності електричних мереж

При складанні даного акту та розмежування правомочностей кожної зі сторін необхідно звернутися до статті 539 ЦК України, що регулює оформлення будь-яких договорів енергопостачання.

Угода може бути укладена виключно за наявності у оператора устаткування, що справно працює, підключеного до загальних інженерних ліній.

Що це межа експлуатаційної відповідальності? Для експлуатації будь-яких установ укладаються договори на водо-, тепло- та енергопостачання. Умови цих договорів такі, що абоненти отримують за плату будь-яку послугу, тому зобов'язані утримувати у справному стані всі мережі. Де ж та сама межа експлуатаційної відповідальності?

Чим регулюється

Оскільки між ресурсопостачальними організаціями та керуючим компаніями часто виникає непорозуміння щодо експлуатаційної відповідальності, тому було прийнято постанову уряду. Наприклад, у пункті 1 Правил водовідведення та водопостачання тієї ж ухвали прописані всі поняття меж експлуатаційної відповідальності максимально доступно.

За документом, цим кордоном є межа розподілу власності. Що це означає? Кордон розділу власності стає основою визначення межі експлуатаційної відповідальності, тобто з допомогою такого методу можна визначити, хто понесе тягар утримання об'єкта: власники, управляюча компанія чи ресурсопостачальні організації. Це правило працює щодо всіх комунальних послуг.

Розглянемо кожну детальніше.

Електропостачання

Якщо говорити про енергопостачання, то межа експлуатаційної відповідальності та балансової відповідальності РСО проходить доти, поки точка з'єднання загальнобудинкового облікового приладу не з'єднається з електромережею, що входить до багатоповерхового будинку.

Виходить, що відповідальністю керуючої компанії є внутрішньобудинкова система постачання та електропристроїв, які відключають пристрої на квартиру.

У мешканців багатоквартирних будинків теж є своя відповідальність - це внутрішньобудинкові прилади та пристрої після вимикаючих пристроїв у лічильниках, поверхових рахунках та квартирах.

Теплопостачання

Щоб визначити межу експлуатаційної відповідальності та балансової відповідальності, потрібно дотримуватися наступних принципів: ресурсопостачальні організації несуть відповідальність за тепломережу до того моменту, поки не настає точка з'єднання загальнобудинкового приладу та тепломережі, що входить до будинку. Керівна компанія, у свою чергу, відповідає за відключаючі пристрої на відгалуженні стояків, безпосередньо стояки опалювальної системи, а також за запірно-регулюючу арматуру, що знаходиться на внутрішньоквартирній розводці.

Щодо мешканців, то межа експлуатаційної відповідальності теплових мереж починається всередині квартири. Вони відповідають за відгалуження стояків опалювальної системи після запірно-регулюючого каркасу та опалювальні прилади.

Водопостачання

Яка ж межа експлуатаційної відповідальності водопровідних мереж? В цьому випадку РСО відповідальна до місця з'єднання загальнобудинкового облікового приладу та водопровідної мережі, що входить до багатоквартирного будинку. КК необхідно стежити за станом стояків холодного та гарячого водопостачання, пристроями, що відключають на рукавах, а також за станом запірно-регулюючого каркаса безпосередньо внутрішньої розведення.

Важливий нюанс

У договорі (акті) меж балансової та експлуатаційної відповідальності, як правило, відокремлені інженерні мережі, що належать до загальнобудинкового майна, та інші інженерні мережі. Тому важливо розуміти, що відноситься безпосередньо до загальнобудинкового майна:

1. Приміщення багатоквартирного будинку, які не є частиною квартир. Вони повинні бути призначені для більш ніж одного приміщення. Причому не має значення, житлове приміщення чи ні.
2. Інженерні системи газопостачання, холодного та гарячого водопостачання, електропостачання та опалення всередині МКД.

Кордони експлуатаційної відповідальності водопровідних мереж або будь-яких інших поділяються на внутрішні та зовнішні. Останні ділять сфери повноважень керуючої компанії та ресурсозабезпечення. Внутрішні кордони регулюють питання між власниками та керуючою компанією. Поговоримо на цю тему докладніше.

Зовнішні кордони

Коли ми говоримо про ситуацію, в якій зачіпаються зовнішні межі інженерних мереж, що входять у майно багатоповерхового будинку, то відповідно до закону межею розділу експлуатаційної відповідальності між керуючою компанією та ресурсозабезпечувальною організацією стане зовнішня стіна будівлі. Якщо ж у будинку є загальнобудинковий обліковий прилад на будь-який ресурс, то таким кордоном стане місце з'єднання датчика та інженерної мережі, що входить до багатоквартирного будинку.

Часто межа експлуатаційної відповідальності сторін проходить не за стандартним планом. У такій ситуації відповідальною зоною керуючої компанії будинку стає та частина інженерної мережі, яка знаходиться за межами зовнішньої стіни будинку, хоча вона повинна належати до зони відповідальності ресурсопостачальної організації. Як вирішиться питання у цьому випадку? Адже зміст фрагмента супроводжуватиметься великими збитками. Тому, підписуючи акт поділу відповідальності, треба дуже уважно його читати.

Ще однією спірною ситуацією є момент, коли межа відповідальності проходить через зовнішню засувку. Так відбувається, якщо зовнішня ділянка інженерної мережі належить до майна багатоповерхового будинку. У цьому випадку РСО технічно обслуговує мережу за тарифом, який затверджений для власників багатоквартирного будинку. Тоді обов'язок керуючої компанії у тому, щоб запропонувати прийнятний тариф для власників. Будь-які види ремонту, особливо аварійний, проводиться за рахунок ресурсопостачальної організації.

Окремо про газ

Варто сказати кілька слів про зовнішню межу балансової належності та експлуатаційної відповідальності газопроводу. У решті ресурсів кордон знаходиться в одному місці, але не у випадку з мережами газопостачання. У такій ситуації та сама межа між компанією керуючої та ресурсопостачальної організацією знаходиться в місці з'єднання першого замикаючого пристрою із зовнішньою газовою мережею.

Регламентуючий документ

Щоб не було проблем із визначенням меж відповідальності, всі сторони підписують акт кордонів балансової та експлуатаційної відповідальності. У документі вказується план розташування мереж та зона відповідальності кожної із сторін.

Правильне узгодження кордонів має особливе значення, адже якщо це зробити неправильно, то обслуговування будинків будуть витрачатися нечувані суми. Наприклад, як доказ у справах про стягнення боргів з оплати електричної енергії, що була втрачена під час передачі, можна використовувати лише тоді, коли встановлені певні обставини:

1. Факт перетікання енергії через електричні мережі.
2. Належність об'єктів електромережевого господарства та меж балансової власності.
3. Способи фіксації обсягів енергії як із виході, і при вході.
4. Величина електроенергії, що вийшла із мережі.
5. Величина енергії, що надійшла до мережі.
6. Різниця між двома величинами, що і становить втрачену величину.
7. Борги з оплати. Вона розраховується як різниця між виробленою оплатою електроенергії та втраченою енергією.

Безгосподарні мережі

Як встановити кордон/розмежування експлуатаційної відповідальності, якщо інженерні мережі нікому не належать? Як це буває? А дуже просто: ні на балансі РЗГ, ні на балансі КК такі мережі не значаться. До того ж вони не входять до загальнобудинкового майна. Як правило, ці мережі переводять у муніципальну власність. У органах місцевого самоврядування у разі повинні протягом місяця знайти ресурсопостачальну компанію, мережі якої пов'язані з нічиєю мережею.

Після цього федеральна служба включить витрати на утримання мережі тарифну вилку РСО для подальшого управління. Якщо з якихось причин це не було, то всі витрати лягають на керуючу компанію. Причому сюди належить як втрата електроенергії, і ремонт на ділянці.

Внутрішні кордони

Кордони експлуатаційної відповідальності водовідведення або іншої мережі, крім зовнішніх, можуть бути внутрішніми. Ці межі проводяться між власниками та керуючою компанією. Отже, визначення внутрішніх кордонів експлуатаційної відповідальності має бути проведено згідно із законом. А в останньому сказано таке:

1. Кордон визначається вентилями на підводках трубопроводу опалення до радіатора в квартирі. Якщо нічого такого немає, то розділ йде по різьбовому з'єднанню пробки радіатора. Це стосується опалювальної мережі.
2. Для гарячого та холодного водопостачання кордоном буде вентиль на місці відведення трубопроводу від стояка. Якщо його немає, то таким місцем стане зварювальний шов на тому ж місці.
3. У водовідведенні кордон проходить хрестовиною, трійником або відведенням на стояку трубопроводу.
4. Що стосується електропостачання, то кордоном у цьому випадку є місце з'єднання дроту, що відходить від квартири, з обліковим приладом електроенергії, ПЗВ, автоматичним вимикачем.

Кордон експлуатаційної відповідальності власника та керуючої компанії – це внутрішня поверхня квартирних стін, вхідних дверей та вікон. Усі небезпечні споруди, колективні автостоянки, дитячі майданчики та інші земельні ділянки, що знаходяться біля будинку, коридори, сходові майданчики, горища, дахи та ліфти відносяться до відповідальної зони компанії керуючої.

Судова практика

Вище йшлося про те, що важливо правильно складати акт кордонів експлуатаційної відповідальності. Про важливість цього свідчить приклад із судової практики.

Якось управляюча компанія звернулася до суду з позовом, у якому було прохання визнати умови договору енергопостачання недійсними. Також КК хотіла, щоб теплові мережі перейшли до зони відповідальності ресурсопостачальної організації. Суд, на підставі нормативних актів та акту кордонів, відмовив у позові. Причиною тому стало утримання договору, в якому керуюча компанія прийняла ділянку мереж, що проходила по розгляду, на себе.

Не завжди відбувається так. Суд часто застосовує й інші рішення, особливо якщо межі балансової власності в самому акті позначені відмінно, ніж по зовнішній стіні МКД або в місці встановлення облікового приладу. У такій ситуації акт балансової власності не має сили.

Якщо ж між сторонами не складено акту розмежування відповідальності, то, як правило, суд вирішує проводити кордон експлуатаційної відповідальності за балансовим кордоном. Простіше кажучи, кордон проходить у цьому випадку лінією поділу інженерних мереж.

Складання акту

Якщо в цьому договорі встановлено зони експлуатаційної відповідальності, то це не означає, що після закінчення терміну дії документа не можна згідно з запереченнями сторін змінити ті самі зони. Для цього потрібно буде скласти новий документ. Як правило, цим займається компанія, яка постачає щось.

Якщо ресурсопостачальна компанія не виявляє ініціативи, то на її адресу надсилаються певні документи:

1. Виписка з ЄДРІН (Єдиний реєстр нерухомості). Вона потрібна у тому, щоб підтвердити власні права.
2. Копію дозволу на будівництво. Вона має відповідати статті 51 Містобудівного кодексу нашої країни.
3. Копію акта запровадження у користування. Його також необхідно оформити відповідно до вимог Містобудівного кодексу (стаття 55).

Після того, як пакет документів буде надіслано, керуюча компанія отримає акт розмежування експлуатаційної та балансової відповідальності.

У документі мають бути такі дані:

1. Назва та реквізити паперу.
2. В основній частині вказуються реквізити одержувача, постачальника, технічні характеристики та розташування об'єкта, схема комунікацій.
3. В останній частині визначаються обов'язки сторін. Необхідно серйозно підійти до цього питання та чітко розмежувати відповідальність, щоб у майбутньому уникнути спірних ситуацій.

Важливо пам'ятати, що конкретної форми документ немає, у ньому просто треба перерахувати всі основні моменти. А також не потрібний і якийсь особливий бланк.

Документ завжди складають у трьох примірниках. Один отримує споживач, другий – контролююча організація, третій – постачальник. Хоча формально три сторони ділять між собою межі відповідальності, але документ підписується лише керуючою компанією та ресурсопостачальною організацією.

У чому сенс угоди?

Кордон балансової власності поділяє як майно будинку, а й інше. Це визначено Житловим кодексом, а також те, що стаття 36 визначає загальну власність мешканців багатоквартирного будинку.

Після підписання відповідного акта кожна сторона розуміє, яка ділянка їй належить, а також хто ремонтуватиме її у разі пошкоджень. Якщо з якихось причин межу відповідальності не визначили, вона буде проводитися відповідно до балансової належності. До речі, остання завжди встановлюється на зовнішній стіні будівлі. Ось у чому головна відмінність від експлуатаційної відповідальності, остання може:

1. Збігатися з кордоном балансової власності.
2. Визначатися за угодою постачальника та споживача.
3. Проходити в місці з'єднання облікового приладу та мережі багатоквартирного будинку.

Навіщо підписується акт? Та все просто: необхідно законодавчо закріпити межі, що позначають обов'язки кожної сторони.

Іноді акт не допомагає, тому що одна сторона починає необґрунтовано зрушувати межі у бік розширення кола обов'язків іншої сторони. І тут визначення меж відбувається у суді.

Що говорить закон

Укладання договорів регламентується законом. Зокрема договори щодо енергопостачання регулюються Цивільним кодексом нашої країни. У статті 539 ЦК (Містобудівний кодекс) прописані такі межі експлуатаційної відповідальності:

1. Зобов'язання ресурсопостачальної організації постачати енергію споживачам.
2. Зобов'язання споживача відразу оплачувати енергію, дотримуватися режиму споживання, забезпечувати безпеку використання мереж та їх справність.

Крім того, сторона, яка отримує енергію, повинна мати:

1. Підключення до мереж ресурсозабезпеченої компанії.
2. Пристрій прийому енергії.
3. Прилади обліку енергоспоживання.
4. Інше потрібне обладнання.

Виходить, закон наділив більшими обов'язками одержувача ресурсів, ніж постачальника. З цієї причини документ про розмежування експлуатаційної відповідальності дозволяє зняти з адресата зайві витрати та роботу.

Основні поняття

У статті йшлося про межі експлуатаційної та балансової належності, але при цьому поняття цих термінів не наводилися.

Кордоном балансової власності є лінія розділу елементів систем каналізації, водопостачання та споруд на них між власниками за власним принципом, оперативного управління та господарського відання.

Виходить, що акт розмежування балансової належності електричних мереж є документом, який складається під час технологічного приєднання енергетичних установок юридичних та фізичних осіб до електромереж, що визначає межі балансової належності.

Кордоном експлуатаційної відповідальності називають лінію розділу ділянок систем каналізації, водопостачання та інших інженерних мереж за принципом відповідальності за використання елементів інженерних систем, що встановлюється актом розмежування відповідальності. Повторимо, якщо документа немає, то кордон встановлюють за балансовою приналежністю. До речі, щодо електропостачання, то там це правило не працює. У Листі ФСТ Росії від 2005 року сказано, що відпущена теплова енергія вже вважається тепловою енергією, на межі балансової та експлуатаційної відповідальності.

Акт розмежування відповідальності сторін - документ, складений споживачем і мережевою організацією з передачі електромережі в місці з'єднання приладів, що приймають енергію. Вони ж визначають межі відповідальності сторін за використання певних енергоприймальних пристроїв та об'єктів електромережевого господарства.

Висновок

Як видно, до питання необхідно підходити дуже відповідально всім сторонам. Якщо цього не зробити, то згодом неминуче виникнуть проблеми, адже документально ніде не визначено, хто за що відповідає. Ці моменти стосуються не лише керуючої компанії та ресурсозабезпечуючої організації, а й власників житла.

Нерідко саме власники роздмухують конфлікти, не розібравшись і не знаючи законів. Через це відбуваються суди, які не так уже й часто закінчуються перемогою позивача. А лише потрібно вивчити нормативну базу і правильно розуміти межу експлуатаційної відповідальності електричних мереж. Не варто роздмухувати проблему, не розуміючи її причину. А ще краще завжди укладати акт розмежування вищезгаданої відповідальності, і тоді проблем не виникне.

Яким чином визначити межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності у договорі ресурсопостачання? Чи можна їх змінити проти волі РСО, якщо раніше відповідні акти були підписані абонентом?

До нашої компанії за юридичною допомогою звертаються виконавці комунальних послуг з різних регіонів країни при виникненні суперечок із РСО у процесі укладання та виконання договорів. Більшість спорів виникає щодо визначення точок постачання відповідного ресурсу та меж експлуатаційної відповідальності за договором. З метою скорочення втрат на мережах РСО прагнуть встановити точку поставки якнайдалі від кінцевого споживача, що абсолютно невигідно для іншої сторони договору, оскільки крім втрат на керуючого МКД покладається ще й тягар утримання таких інженерних мереж.

Використовуючи накопичений досвід у подібних справах, розглянемо спосіб законного визначення точок постачання та меж експлуатаційної відповідальності сторін. Завдяки недавньому визначенню ЗС РФ це стало можливим і щодо вже укладених договорів.

Поняття та нормативне регулювання

Поняття точок поставки, а також меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності представлені у законодавчих актах, що регулюють порядок постачання відповідного ресурсу:

• у Правилах організації теплопостачання (затверджено Постановою Уряду РФ від 08.08.2012 № 808);
• у Правилах гарячого водопостачання (затверджено Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 642);
• у Правилах холодного водопостачання та водовідведення (затверджені Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 644);
• у Правилах постачання газу для забезпечення комунально-побутових потреб громадян (затверджено Постановою Уряду РФ від 21.07.2008 № 549);
• в Основних положеннях функціонування роздрібних ринків електричної енергії (затверджено Постановою Уряду РФ від 04.05.2012 № 442).

Незважаючи на те, що в перерахованих законодавчих актах поняття точки поставки та меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності різняться, їх суть все ж таки зводиться до наступного.

Точка постачання– місце виконання зобов'язань РСО, яке розташовується у місці встановлення ОПУ, а за його відсутності – на межі балансової належності.

Кордон балансової приналежності– межа поділу мереж за ознакою власності.

Кордон експлуатаційної відповідальності– межа поділу мереж за ознакою покладання тягаря утримання, що проходить межі балансової власності, якщо сторони договору не узгодили інше.

Зміна кордонів за згодою власників

Положення ЖК РФ, Правила надання комунальних послуг, а також Правила утримання спільного майна регулюють взаємовідносини за договором ресурсопостачання, оскільки він є виконавцем комунальних послуг із РСО з метою надання комунальних послуг громадянам. Відповідно до ЖК РФ за договором управління МКД виконавець відповідає перед власниками за утримання спільного майна в будинку.

До складу спільного майна власників приміщень у МКД входять у тому числі інженерні комунікації, що знаходяться всередині будинку (п. 5 – 7 Правил утримання спільного майна) або за його межами на земельній ділянці, що входить до складу загального майна у МКД (пп. «ж» п. 2 Правил утримання загального майна), та призначені для обслуговування даного будинку.

Відповідно до п. 7 Правил утримання спільного майна ОПУ встановлюється на межі мереж, що входять до складу загального майна власників приміщень у МКД, та належить до спільного майна.

Відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна зовнішнім кордоном мереж, що входять до складу спільного майна, є зовнішня межа стіни МКД, а межею експлуатаційної відповідальності за наявності ОПУ відповідного комунального ресурсу – місце з'єднання лічильника з відповідною інженерною мережею МКД. Угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РЗГ може бути встановлена ​​інша межа експлуатаційної відповідальності.

Отже, межа балансової власності – це зовнішня межа стіни МКД чи межа земельної ділянки у разі, коли межі ділянки визначено виходячи з даних державного кадастрового обліку і коли інженерні мережі, що у межах цієї земельної ділянки, обслуговують виключно один будинок. Кордон балансової власності одночасно є межею експлуатаційної відповідальності, якщо власники приміщень не встановили інший кордон.

Місце встановлення ОПУ – межа мереж, що входять до складу загального майна у МКД.

Відмінності є щодо зовнішньої межі мереж газопостачання: це місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

Таким чином, змінити межі експлуатаційної відповідальності РСО може лише за угодою з власниками приміщень у МКД, які підписали акти розмежування експлуатаційної відповідальності з кордонами, що виходять за межі балансової належності (або ухвалили це рішення).

Акти розмежування

Кордони експлуатаційної відповідальності та балансової належності встановлюються сторонами під час укладання договору та визначають, які ділянки інженерного обладнання обслуговуватиме виконавець комунальних послуг. Рекомендуємо виконавцям, щоб уникнути суперечок у процесі виконання договору з РСО підписувати названі акти на етапі укладання договору. У цьому необхідно враховувати таке.

Акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності підписуються сторонами у процесі технологічного приєднання мереж споживача до мереж РСО, вони також можуть бути підписані (за відсутності раніше складених актів) у процесі укладання договору з РСО.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 ОМСУ повинні визначити межі земельної ділянки, що відноситься до спільного майна будинку, по кожному МКД. Кордони земельної ділянки, що входить до складу загального майна в МКД, визначають межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, які мають фіксуватися у відповідних актах із РСО. Отже, якщо межі земельної ділянки більші за площу МКД, утримання інженерних комунікацій, що проходять по даній земельній ділянці, покладається на КК на підставі договору управління.

Якщо щодо земельної ділянки не проведено державного кадастрового обліку, межею балансової належності мереж є зовнішня стіна МКД.

Безгосподарні мережі

Досить часто інженерні мережі не входять у зону відповідальності жодного боку договору ресурсопостачання, тобто безгосподарними. На кого покладається обов'язок з обслуговування даних мереж та оплати втрат комунальних ресурсів у них?

Відповідно до чинного законодавства, якщо ділянка мереж між мережами МКД та мережами РСО є безгосподарною, при встановленні тарифу для РСО враховуються витрати на утримання, ремонт та експлуатацію цієї ділянки мереж. Про це йдеться:

• у Федеральному законі від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
• у Федеральному законі від 07.12.2011 № 416-ФЗ «Про водопостачання та водовідведення» (ч. 5, 6 ст. 8);
• у Федеральному законі від 26.03.2003 № 35-ФЗ «Про електроенергетику» (ч. 4 ст. 28).

Покладати на споживачів та виконавців комунальних послуг втрати комунальних ресурсів на безгосподарних ділянках мереж незаконно. Такий висновок щодо втрат електроенергії було зроблено у Рішенні ВАС РФ від 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Встановлюємо межі інженерних мереж за законом

Під час укладання договору з РСО

Ідеальним варіантом для керівника МКД є встановлення законних кордонів експлуатаційної відповідальності під час укладання договору з РСО. Але як цього досягти, якщо РСО наполягає на інших межах відповідальності? Керівнику слід поспішати підписувати акти розмежування експлуатаційної відповідальності на незаконних умовах.

Відповідно до цивільного законодавства договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору. До істотних умов договору енергопостачання законодавець також відніс умову про межу експлуатаційної відповідальності. Ця умова узгоджується сторонами шляхом підписання акта розмежування експлуатаційної відповідальності.

Отже, якщо РЗГ пропонує до укладення договір з актом розмежування експлуатаційної відповідальності, в якому межі виходять за межі загального майна власників приміщень у МКД, необхідно підписати такий договір із протоколом розбіжностей щодо меж відповідальності. У протоколі розбіжностей слід зазначити умову про межі експлуатаційної відповідальності з посиланням на п. 8 Правил утримання загального майна: межа експлуатаційної відповідальності проходить по зовнішньому кордону стіни МКД (кордон земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності власників приміщень у будинку).

При розгляді спорів про врегулювання розбіжностей під час укладання договорів енергопостачання суди затверджують такі контракти щодо умов про межі експлуатаційної відповідальності. Прикладами з практики можуть бути постанови АС ВВО від 19.11.2015 у справі № А29-10092/2014, АС ЗСО від 09.11.2015 у справі № А75-1441/2015, АС СКО від 11.12-15 .

Якщо у договорі з РСО межі мереж не погоджені

Якщо сторони не звернулися до суду про врегулювання розбіжностей під час укладання договору ресурсопостачання та протокол розбіжностей залишився не підписаним РСО, у разі виникнення суперечок за обсягами поставлених ресурсів та межам відповідальності договір не буде визнано судом неукладеним, оскільки умова про межі експлуатаційної відповідальності може бути врегульована законом.

У Постанові Президії ВАС РФ від 07.09.2010 № 3409/10 суд дійшов висновку, що відсутність узгодженого сторонами акта розмежування балансової власності не може свідчити про укладання сторонами договору. За відсутності акта розмежування експлуатаційної відповідальності сторін межа експлуатаційної відповідальності встановлюється за балансовою належністю, а остання визначається за ознакою власності.

Якщо договорі з РСО встановлено межі мереж за законом

Як правило, договір укладається на певний термін і вважається пролонгованим на тих самих умовах, якщо жодна із сторін не заявить у визначені терміни про свій намір укласти договір на нових умовах.

У порядку, встановленому договором ресурсопостачання, виконавець комунальних послуг має право заявити про розірвання договору та укладення нового договору на інших умовах. У новому договорі він зможе домогтися узгодження кордонів у запропонованій ним редакції (за необхідності – у судовому порядку).

Визнання судом умов договору про встановлення меж мереж нікчемним

Тепер розглянемо варіант, коли під час укладання договору з РСО в актах розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності були узгоджені межі, що виходять за межі загального майна власників приміщень у МКД, і в процесі виконання договору у сторін виникла суперечка про оплату теплових втрат.

Ухвалою ЗС РФ від 21.12.2015 у справі № 305-ЕС15-11564 справа була спрямована на новий розгляд до суду першої інстанції з рекомендаціями встановити, чи було волевиявлення власників приміщень у МКД на перенесення кордону балансової стіни. спільного майна

При новому розгляді справи суд першої інстанції встановив суперечність акта розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності імперативним нормам права, а також відсутність рішення власників про віднесення спірної ділянки інженерних мереж до спільного майна. Договір із РЗГ у частині акта розмежування експлуатаційної відповідальності був визнаний нікчемним, РЗГ було відмовлено у стягненні втрат з КК по спірній ділянці мереж.

Арбітражні суди при розгляді подібних спорів вже використовують цю ухвалу Верховного Суду та приймають рішення про покладання на РСО тягаря утримання та обслуговування інженерних мереж за межами загального майна власників приміщень у МКД, а також обов'язки сплачувати втрати на таких мережах. Наприклад, в ухвалах Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 20.04.2016 у справі № А72-9399/2015, П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 05.04.2016 у справі № А53-23569/20. А72-9399/2015 арбітри при прийнятті судових актів посилалися на вищезгадане ухвалу ЗС РФ.

Точки постачання комунальних ресурсів (незалежно від наявності або відсутності ОПУ) повинні перебувати на межі балансової приналежності, яка проходить за межами загального майна власників приміщень у МКД.

Кордон експлуатаційної відповідальності проходить по межі балансової належності, якщо інший кордон не узгоджений сторонами договору ресурсопостачання у відповідному акті та якщо немає рішення власників про перенесення кордону.

Узгоджувати межі інженерних мереж найпростіше у процесі укладання договору, зокрема у суді.

Умови укладеного договору та підписаних актів розмежування, що суперечать обов'язковим для сторін договору ресурсопостачання правилам, є нікчемними за відсутності рішення власників приміщень у МКД про встановлення інших кордонів загального майна у МКД.

Винесено за позовом теплопостачальної організації до КК про стягнення втрат у ділянці мережі від місця встановлення ОПУ (точки введення трубопроводу до МКД) до межі балансової належності, визначеної в акті розмежування як точка виведення (врізання) трубопроводу з теплоносієм від ЦТП.

З метою скорочення втрат на мережах РСО прагне встановити точку поставки якнайдалі від кінцевого споживача, що абсолютно невигідно для іншої сторони договору. У цій статті буде розглянуто спосіб законного визначення точок постачання та меж експлуатаційної відповідальності сторін.

Поняття та нормативне регулювання.

Для початку визначимо, що ж є точкою постачання та межею експлуатаційної відповідальності для кожного виду ресурсів відповідно до чинного законодавства.

Найбільш повне уявлення про названі категорії можна скласти на основі законодавчих актів, що регулюють порядок постачання електричної енергії. Так, визначення точки поставки міститься в Правилах електроенергетики, затверджених Постановою Уряду РФ від 31.08.2006 № 530. Це місце в електричній мережі, що знаходиться на межі балансової належності енергоприймаючих пристроїв покупця електричної енергії або особи, на користь якої він її купує, і виконання зобов'язання щодо постачання електричної енергії, що використовується для визначення обсягу взаємних зобов'язань суб'єктів роздрібного ринку.

Як видно з даного визначення, точка поставки знаходиться на межі балансової приналежності, якою відповідно до Правил доступу до послуг з передачі електричної енергії, затвердженими Постановою Уряду РФ від 27.12.2004 № 861, є лінія поділу об'єктів електроенергетики між власниками за ознакою власності або володіння на іншому передбаченому федеральними законами праві, що визначає межу експлуатаційної відповідальності між мережевою організацією та споживачем послуг з її передачі (споживачем електричної енергії, на користь якого укладається договір про надання послуг з передачі електричної енергії) за стан та обслуговування електроустановок.

Кордони балансової належності визначаються актом розмежування балансової належності електромереж - документом, складеним у процесі технологічного приєднання енергоприймаючих пристроїв фізичних та юридичних осіб до електричних мереж.

Кордони відповідальності сторін за експлуатацію відповідних енергоприймаючих пристроїв та об'єктів електромережевого господарства встановлюються актом розмежування експлуатаційної відповідальності сторін, що складається мережевою організацією та споживачем послуг з передачі електричної енергії у процесі технологічного приєднання енергоприймальних пристроїв.

У Правилах користування системами комунального водопостачання та каналізації, затверджених Постановою Уряду РФ від 12.02.1999 № 167, також наведено поняття меж балансової власності та експлуатаційної відповідальності. Зокрема, межею балансової належності названо лінію розділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації та споруд на них між власниками за ознакою власності, господарського відання або оперативного управління. Кордоном експлуатаційної відповідальності визнається лінія поділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації (водопровідних та каналізаційних мереж та споруд на них) за ознакою обов'язків (відповідальності) за експлуатацію елементів систем водопостачання та (або) каналізації, що встановлюється угодою сторін. За відсутності такої угоди межа експлуатаційної відповідальності визначається межі балансової власності.

У пункті 5 ст. 15 Федерального закону від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання» (далі - Закон про теплопостачання) також зазначено, що місцем виконання зобов'язань теплопостачальної організації є точка поставки, яка розташовується на межі балансової належності теплоспоживаючої установки або теплової мережі споживача та теплової мережі теплопостачальної або тепломережної організації або у точці підключення до безгосподарної теплової мережі.

Підпунктом 3 п. 4 ст. 17 Закону про теплопостачання встановлено, що відповідальність тепломережевої та теплопостачальної організацій за стан та обслуговування об'єктів теплової мережі визначається межею балансової належності, що фіксується в акті про розмежування балансової належності теплових мереж та акт про розмежування експлуатаційної відповідальності сторін (у додатках до такого договору).

Відповідно до п. 2 ст. 19 Закону про теплопостачання комерційний облік теплової енергії та теплоносія здійснюється шляхом їх вимірювання приладами обліку, що встановлюються у точці обліку, розташованої на межі балансової належності, якщо договором теплопостачання або договором надання послуг з передачі теплової енергії не визначено іншої точки обліку.

Точка обліку теплової енергії та теплоносія - це місце в системі теплопостачання, в якому за допомогою приладів обліку або розрахунковим шляхом встановлюються кількість та якість вироблених, що передаються або споживаються теплової енергії та теплоносія для цілей комерційного обліку (п. 24 ст. 2 Закону про теплопостачання) .

Поняття в галузі газопостачання дещо відрізняються від наведених вище. Вони викладені в п. 3 Правил постачання газу для забезпечення комунально-побутових потреб громадян, затверджених Постановою Уряду РФ від 21.07.2008 № 549. по газорозподільній мережі або зрідженому вуглеводневому газу з резервуарної або групової балонної установки до межі поділу власності на газорозподільні (приєднані) мережі, визначеної в установленому порядку. У свою чергу, до внутрішньобудинкового газового обладнання віднесено газопроводи багатоквартирного будинку (МКД) або житлового будинку, підключені до газорозподільної мережі або резервуарної (групової) балонної установки, що забезпечують подачу газу до місця підключення обладнання, що використовує обладнання, а також газовикористовувальне обладнання та прилади обліку газу.

Незважаючи на те, що у всіх перерахованих законодавчих актах дано відмінні один від одного поняття точки поставки, меж балансової належності та експлуатаційної відповідальності, їх суть все ж таки зводиться до наступного. Кордон балансової власності, що є межею поділу власності, визначає межу експлуатаційної відповідальності, а також точку постачання комунального ресурсу (точку обліку, в якій встановлюється відповідний прилад). При цьому межа експлуатаційної відповідальності передбачає лінію розділу за ознакою покладання тягаря утримання відповідних інженерних комунікацій і здебільшого проходить по межі балансової належності, проте сторони договору можуть погодити й інший кордон експлуатаційної відповідальності.

Склад загального майна власників приміщень у МКД.

З аналізу наведених вище норм випливає, що межі балансової власності залежать від меж власності, господарського відання або оперативного управління інженерних мереж. Отже, необхідно визначити, де проходять ці межі.

У зв'язку з тим, що КК укладає договори з РСО та набуває відповідних ресурсів з метою надання комунальних послуг громадянам, положення ЖК РФ, Правил надання комунальних послуг, а також Правил утримання загального майна регулюють взаємовідносини за договором ресурсопостачання.

Відповідно до п. 2 ст. 162 ЖК РФ за договором управління багатоквартирним будинком КК зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту загального майна в такому будинку та надавати комунальні послуги власникам приміщень у будинку. Тому необхідно визначити склад спільного майна власників та встановити, чи залежать межі балансової належності інженерних мереж від складу загального майна.

З огляду на п. 1 ст. 36 ЖК РФ власникам приміщень в МКД належать на праві загальної часткової власності приміщення в будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі підвали, в яких є інженерні комунікації, дахи, що захищають несучі та несучі конструкції будинки, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться за межами або всередині приміщень будинку та обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці.

Відповідно до п. 1 ст. 157 ЖК РФ розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з обсягу споживаних комунальних послуг, що визначається за показаннями приладів обліку, а за їх відсутності - на підставі нормативів споживання комунальних послуг, що затверджуються органами державної влади суб'єктів РФ у порядку, встановленому Урядом РФ.

Отже, беручи в управління МКД, КК зобов'язується забезпечити постачання комунальних ресурсів, обсяг яких визначається за показаннями приладів обліку, а також належну експлуатацію всього перерахованого вище загального майна власників приміщень до МКД. Для визначення точки постачання відповідного комунального ресурсу в МКД необхідно визначити, де має бути встановлений прилад обліку, і навіть відповісти питанням, де проходить межа експлуатаційної відповідальності й перебуває точка постачання ресурсу за відсутності приладу обліку.

Відповідно до п. 3 Правил надання комунальних послуг колективний (загальнобудинковий) прилад обліку є засобом вимірювання, що використовується для визначення обсягів (кількості) комунальних ресурсів, поданих до МКД.

Власники приміщень у МКД (у разі вибору безпосереднього управління МКД) та власники житлових будинків вносять плату за придбані в РСО обсяги (кількість) холодної та гарячої води, газу, електричної та теплової енергії, а також за послуги водовідведення, виходячи з показань приладів обліку , встановлених на межі мереж, що входять до складу загального майна власників приміщень або належать власникам житлових будинків, із системами комунальної інфраструктури, якщо інше не встановлено законодавством РФ (п. 7 Правил надання комунальних послуг).

Пунктом 3 Правил надання комунальних послуг визначено, що до внутрішньобудинкових інженерних систем належать інженерні комунікації та обладнання, призначені для надання комунальних послуг та розташовані у приміщеннях МКД або у житловому будинку.

З пунктів 5, 6 та 7 Правил утримання спільного майна випливає, що внутрішньобудинкові системи холодного, гарячого водопостачання, газопостачання, опалення та електропостачання, а також колективні (загальнобудинкові) прилади обліку включаються до складу загального майна власників приміщень.

Відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна зовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у тому числі мереж провідного радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до склад загального майна, є зовнішня межа стіни МКД (якщо інше не встановлено законодавством РФ), а межею експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу - місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до МКД (якщо інше не встановлено угодою власників приміщень із виконавцем комунальних послуг чи РСО).

Із сукупності вищезгаданих норм випливає, що точкою постачання відповідного комунального ресурсу та межею експлуатаційної відповідальності є зовнішня межа мереж, що входять до складу загального майна власників. За загальним правилом цим кордоном за відсутності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку вважається зовнішня межа стіни МКД, а за його наявності - місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною мережею РСО, що входить до МКД.

Насправді часто трапляються випадки, коли межі стіни МКД не закінчується загальне майно власників. Відповідно, точка поставки та межі балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності визначаються не за зовнішнім кордоном стіни МКД.

Це узгоджується із положеннями ст. 36 ЖК РФ, на підставі якої до спільного майна відносяться, зокрема, земельна ділянка, на якій розташований МКД, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці. Межі та розмір цієї земельної ділянки визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

Акти розмежування балансової власності та експлуатаційної відповідальності.

У зв'язку з тим, що від встановлених меж експлуатаційної відповідальності залежить, які ділянки інженерного обладнання обслуговуватиме КК, щоб уникнути суперечок у процесі виконання договору між РСО та КК мають бути підписані акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності. У цьому необхідно враховувати таке.

Пунктом 7 Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 встановлено, що межі відокремлених земельних ділянок, у межах яких розташовані об'єкти нерухомого майна, призначені для електро-, тепло-, газо- та водопостачання населення та водовідведення, а також зон дії публічних сервітутів у В межах житлових кварталів, мікрорайонів для забезпечення безперешкодного обслуговування зазначеного майна, встановлюються органами місцевого самоврядування.

Таким чином, по кожному МКД органи місцевого самоврядування мають визначити межі земельної ділянки, що належить до спільного майна будинку. Кордони земельної ділянки, що входить до складу загального майна МКД, визначають межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, які мають фіксуватися в акті між КК та РСО. Відповідно, якщо межі земельної ділянки більші за площу МКД, утримання інженерних комунікацій, що проходять по даній земельній ділянці, покладається на КК на підставі договору управління.

Безгосподарні інженерні мережі.

На жаль, на практиці часто трапляються випадки, коли інженерні мережі не входять до зони відповідальності жодної сторони договору ресурсопостачання, тобто є безгосподарними. Хто в цьому випадку повинен обслуговувати дані мережі та оплачувати втрати комунальних ресурсів у них?

Пунктом 4 ст. 8 Закону про теплопостачання визначено: якщо організації, які здійснюють регульовані види діяльності у сфері теплопостачання, здійснюють експлуатацію теплових мереж, власник або інший законний власник яких не встановлений (безгосподарні теплові мережі), витрати на утримання, ремонт та експлуатацію таких теплових мереж враховуються під час встановлення тарифів щодо зазначених організацій порядку, передбаченому основами ціноутворення у сфері теплопостачання, затверджуваними Урядом РФ.

Відповідно до п. 6 ст. 15 Закону про теплопостачання у разі виявлення безгосподарних теплових мереж (теплових мереж, які не мають експлуатуючої організації) орган місцевого самоврядування поселення або міського округу до визнання права власності на зазначені теплові мережі протягом 30 днів з дати їх виявлення зобов'язаний визначити тепломережну організацію, теплові мережі якої безпосередньо з'єднані з даними тепловими мережами, або єдину організацію теплопостачання в системі теплопостачання, в яку входять такі теплові мережі і яка здійснює їх утримання і обслуговування. Орган регулювання повинен включити витрати на утримання та обслуговування безгосподарних теплових мереж до тарифів відповідної організації на наступний період регулювання.

Відповідно до п. 55.1 Методичних вказівок щодо розрахунку регульованих тарифів та цін на електричну (теплову) енергію на роздрібному (споживчому) ринку, затверджених Наказом Федеральної служби за тарифами від 06.08.2004 № 20-е/2 (в ред. Наказу від 31.07.2007 № 138-е/6), якщо витрати на експлуатацію безгосподарних мереж не враховані при встановленні тарифів, споживач електричної енергії, приєднаний до безгосподарних мереж, оплачує втрати електричної енергії у цих мережах пропорційно до його фактичного електроспоживання.

Таким чином, якщо ділянка мереж між стіною МКД та мережами РСО є безгосподарною, при встановленні тарифу для РСО Федеральною службою за тарифами повинні бути включені витрати на утримання, ремонт та експлуатацію цієї ділянки мереж. До того моменту, поки витрати на експлуатацію безгосподарної ділянки мережі не включені до тарифу, втрати енергії на даній ділянці повинні оплачуватись КК пропорційно до фактичного споживання. Зокрема, в ухвалі ФАС МО від 11.01.2011 № КГ-А41/14529-10 суд дійшов висновку про обов'язок споживача сплачувати вартість втрат теплової енергії на безгосподарній ділянці теплової мережі пропорційно фактичному споживанню іншими споживачами. Але при цьому обов'язок з експлуатації та несення витрат за даними мережами виникає у РСО.

Кордони експлуатаційної відповідальності: арбітражна практика.

Одним із прикладів, що підтверджують, що відповідальність за утримання комунальних мереж визначається підписаним актом розмежування експлуатаційної відповідальності, є Постанова ФАС ВПО від 21.03.2011 у справі № А82-4853/2010. У даній справі суд стягнув суму збитків з ТСЖ на користь РСО, керуючись актом розмежування експлуатаційної відповідальності, згідно з яким відповідальність за експлуатацію ділянки мереж, на якій сталася аварія, покладена на ТСЖ, а РСО власним коштом провела ремонт цієї ділянки. Слід зазначити, що межі експлуатаційної відповідальності та балансової належності в акті були встановлені не на зовнішньому кордоні стіни МКД, а значно далі. Крім того, цими мережами проводилося обслуговування та інших МКД, які не перебували під управлінням ТСЖ. При цьому доводи останньої щодо безгоспності даної ділянки мереж та незаконності зазначеного акта були відхилені судом, оскільки акт було підписано без зауважень уповноваженою особою, а у договорі було посилання на цей акт. ТСЖ не зверталося до суду із позовом про визнання акта незаконним. Суд ухвалив таке рішення у зв'язку з тим, що сторони договору добровільно визначили межі відповідальності відповідним чином.

У Постанові ФАС УО від 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 суд дійшов висновку, що за відсутності між сторонами угоди про визначення меж експлуатаційної відповідальності зазначений кордон підлягає встановленню за кордоном балансової належності, тобто лінією поділу інженерних систем між власниками за ознакою знаходження їх на праві власності, господарського відання чи оперативного управління.

Щоб встановити належність ділянок інженерних мереж, розташованих поза зовнішніх кордонів МКД, що у управлінні КК, необхідно довести, що ці ділянки перебувають у балансі відповідної організації чи ставляться до спільного майну власників МКД. У разі відсутності таких доказів межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності визначаються по зовнішньому кордоні стіни МКД, а за умови встановлення колективного (загальнобудинкового) приладу обліку - у місці з'єднання з відповідною мережею РСО, що входить до МКД. Цей висновок підтверджений Визначенням ВАС РФ від 09.02.2011 № ВАС-406/11.

У Постанові ФАС ВПО від 11.02.2011 у справі № А31-2407/2010 суд зробив висновок, що колективний (загальнобудинковий) прилад обліку має бути встановлений на межі мереж, що входять до складу загального майна власників приміщень у МКД. При встановленні цього приладу обліку не на межі зазначених мереж та відсутності доказів належності зовнішніх електромереж від МКД до приладу обліку кордоном балансової належності вважається зовнішня межа стіни МКД.

* * *

Підсумовуючи сказане, слід зазначити, що точки постачання комунальних ресурсів (незалежно від наявності або відсутності приладу обліку) повинні перебувати на межі балансової приналежності, яка проходить по межі загального майна власників приміщень у МКД. Кордон експлуатаційної відповідальності проходить межі балансової власності, якщо інший кордон не узгоджено сторонами договору ресурсопостачання у відповідному акті.

Миронова А. Р.,