Razvijalci in nepremičninski posredniki prelagajo krizo na pleča kupcev stanovanj. Za zaščito delničarjev

Cene na nepremičninskem trgu so že dalj časa nespremenjene, trend padanja pa se nadaljuje. Glede na rezultate leta 2017 lahko rečemo, da so se pojavili ugodni pogoji za nakup nepremičnin, kar je povezano tudi z znižanjem hipotekarnih obrestnih mer, ki dosežejo 7% letno. Obstajajo preferencialni programi, državne subvencije in popusti razvijalcev. Se torej splača kupiti stanovanje ali je bolje posel preložiti na naslednje leto? Kakšni so obeti na nepremičninskem trgu? Je naložba v stanovanje donosna in ekonomsko upravičena?

Razmere na trgu nepremičnin ob koncu leta 2017

Ob koncu leta 2017 je na nepremičninskem trgu opazen trend padanja cen, kar omogoča nakup stanovanj po zmerni ceni. Povpraševanje prebivalstva je omejeno, ponudba pa nenehno narašča. V Moskvi se pojavi naslednja situacija:

Razvijalci nenehno izvajajo promocije, partnerstva in cenovne popuste za stranke, kar je posledica hude konkurence v industriji. Konec leta 2017 se cene niso zvišale, močno pa se je povečalo naročanje novogradenj.

Ali naj prebivalci prestolnice kupujejo stanovanja s hipoteko ali je bolje počakati do prihodnjega leta? Poznavalci menijo, da so trenutne razmere na nepremičninskem trgu najbolj ugodne za nakup stanovanj. Najnižja hipotekarna obrestna mera je 6,75 %, subvencionira jo razvijalec. Seveda lahko pričakujemo, da bo v prihodnjih letih veljala promocijska stopnja 6 %, a nakup stanovanj se že zdaj splača.
Danes so se hipotekarne obrestne mere močno znižale, banke pa izvajajo različne sheme za nakup nepremičnin. Tudi če se hipoteka v letu 2018 izkaže za bolj donosno, lahko refinancirate obstoječe posojilo.
Ali naj kupim stanovanje s hipoteko ali je bolje prihraniti zahtevani znesek? O tem se seveda odloči vsak sam. Če najdete primerno stanovanje, ki vam po ceni povsem ustreza, se splača najeti kredit. Če na trgu še ni optimalne ponudbe, lahko nadaljujete z varčevanjem. Res je, obstaja tveganje finančnih pretresov in izgube prihrankov, kot je bilo leta 2014. Za tiste, ki varčujejo, je bolje, da več kot polovico svojih prihrankov pretvorijo v tujo valuto in jih dajo v Sberbank ali VTB - v gotovini v sefu.

Izkazalo se je, da je cena stanovanja od razvijalca nižja zaradi nizkega povpraševanja in impresivne količine kvadratnih metrov, danih v uporabo. Koliko denarja je potrebno za nakup primarnega stanovanja?

Na splošno je nakup stanovanja od razvijalca najbolj privlačna možnost. Ne samo, da vas čakajo promocije in znižane cene, ampak so tudi cene dostopne. Torej, če izberete stanovanje v novem kompleksu Liner in plačate 100% njegove cene, boste prejeli dizajnerske zaključke in kuhinjo, opremljeno s sodobnimi aparati.

Ali naj pričakujemo, da se bodo cene stanovanj v Moskvi znižale in da bo nakup stanovanj veliko bolj donosen kot zdaj? Ta trend obstaja, vendar je dolgoročno napovedovanje problematično. Strokovnjaki verjamejo, da bodo do leta 2021 cene dosegle naslednje ravni:

Vendar ni vredno govoriti o povprečni ceni, saj ni odvisna le od možnosti za razvoj trga, ravni ponudbe in povpraševanja, temveč tudi od izbranega predmeta, njegove lokacije in razpoložljivosti infrastrukture.
Naložbena privlačnost nepremičnin, čeprav zmanjšana glede na rezultate preteklih let, bo še vedno ostala. Še vedno je priporočljivo vložiti denar v fazi gradnje in nato stanovanja preprodati po odstopu. Na trgu so še vedno klasični investitorji, ki kupujejo kvadratne metre za nadaljnjo prodajo čez nekaj let, pa tudi za najem.
V letu 2018 ni treba pričakovati močnega znižanja cen, čeprav bodo kupci morda našli zanimivo ponudbo zaradi impresivnih popustov razvijalca. Vendar pa akcije običajno ne veljajo za celotno količino stanovanj - nemogoče je zagotoviti, da vam bo ponudba ustrezala. Ne moremo računati na občutno znižanje cen - stroški stanovanj so že tako izjemno nizki in glede na stalno rast cen zemljišč, gradbenega materiala in gradnje si razvijalci preprosto ne morejo privoščiti še večjih popustov.
Danes se res splača kupiti stanovanje s hipoteko, še posebej, če vaši prihranki ne rastejo dovolj hitro. Če vam uspe prihraniti vsaj 100-200 tisoč na mesec, morate počakati, da si pri banki ne izposodite velikega zneska.
obeti na trgu nepremičnin,

Stanje na nepremičninskem trgu ob koncu leta 2017 Nepremičninski trg ob koncu leta 2017 kaže trend padanja cen, kar omogoča nakup stanovanj po ugodni ceni. Povpraševanje prebivalstva je omejeno, ponudba pa nenehno narašča. V Moskvi se pojavi naslednja situacija:

Nepremičnine vse manj zanimajo vlagatelje in špekulante, ki nameravajo denar vložiti kratkoročno;
Za razliko od trga v drugih mestih je v prestolnici veliko povpraševanje po luksuznih stanovanjih - razvijalci gradijo stavbe premium razreda. Tako se bo v Ramenkih kmalu pojavilo več kot 140 tisoč kvadratnih metrov. stanovanja poslovnega razreda;
Priporočljivo je vložiti denar v zgodnjih fazah gradnje, na primer v kompleksu Garden Quarters, cena števca je na začetku 450 tisoč rubljev, v fazi pripravljenosti pa se poveča na 600 tisoč;
Kakovost objektov se je v primerjavi z zadnjim desetletjem bistveno izboljšala. Z rastjo konkurence se povečuje tudi raven udobja - objekti udobnega razreda so opremljeni z razvito infrastrukturo in nenavadnimi načrtovalskimi rešitvami;
Meje med stanovanjskimi razredi so zabrisane in stanovanje ravni udobja lahko kupite celo ceneje od ekonomskega segmenta.
Po stanovanjih z majhnimi površinami in ustreznimi cenami je še vedno veliko povpraševanje. Vsak si ne more privoščiti takojšnjega nakupa velikega in udobnega stanovanja v Moskvi.

Hipoteka – ali se jo splača vzeti v letu 2017?

Ali naj prebivalci prestolnice kupujejo stanovanja s hipoteko ali je bolje počakati do prihodnjega leta? Poznavalci menijo, da so trenutne razmere na nepremičninskem trgu najbolj ugodne za nakup stanovanj. Najnižja hipotekarna obrestna mera je 6,75 %, subvencionira jo razvijalec. Seveda lahko pričakujemo, da bo v prihodnjih letih veljala promocijska stopnja 6 %, a nakup stanovanj se že zdaj splača. Danes so se hipotekarne obrestne mere močno znižale, banke pa izvajajo različne sheme za nakup nepremičnin. Tudi če se hipoteka v letu 2018 izkaže za bolj donosno, lahko refinancirate obstoječe posojilo. Ali naj kupim stanovanje s hipoteko ali je bolje prihraniti zahtevani znesek? O tem se seveda odloči vsak sam. Če najdete primerno stanovanje, ki vam po ceni povsem ustreza, se splača najeti kredit. Če na trgu še ni optimalne ponudbe, lahko nadaljujete z varčevanjem. Res je, obstaja tveganje finančnih pretresov in izgube prihrankov, kot je bilo leta 2014. Za tiste, ki varčujejo, je bolje, da več kot polovico svojih prihrankov pretvorijo v tujo valuto in jih dajo v Sberbank ali VTB - v gotovini v sefu.

Kaj je bolj donosno: stanovanja zunaj moskovske obvoznice ali znotraj nje?

Če bližina centra ni pomembna, lahko najdete veliko zanimivih možnosti zunaj moskovske obvoznice. Na primer, v Novi Moskvi, v stanovanjskem kompleksu Španske četrti, se trosobna stanovanja prodajajo za 6,5 milijona rubljev;
Če iščete stanovanje z razvito infrastrukturo v bližini, so enosobna stanovanja najbolj dostopna proračunska možnost. Za 5,3 milijona lahko kupite studio na Khodynskoe polju z nakupovalnim centrom Aquapark, šolami in vrtci v bližini;
Sekundarna stanovanja se prodajajo po ceni, ki je neposredno odvisna od lokacije stavbe in želja lastnika.

Obeti za razvoj nepremičninskega trga: kaj pričakovati?

Sekundarna stanovanja - 100-140 tisoč rubljev na kvadratni meter;
Nove stavbe ekonomskega razreda - 100 tisoč;
Ohišje udobnega segmenta - 120-140 tisoč;
Poslovni razred - manj kot 200 tisoč.

Vendar ni vredno govoriti o povprečni ceni, saj ni odvisna le od možnosti za razvoj trga, ravni ponudbe in povpraševanja, temveč tudi od izbranega predmeta, njegove lokacije in razpoložljivosti infrastrukture. Naložbena privlačnost nepremičnin, čeprav zmanjšana glede na rezultate preteklih let, bo še vedno ostala. Še vedno je priporočljivo vložiti denar v fazi gradnje in nato stanovanja preprodati po odstopu. Na trgu so še vedno klasični investitorji, ki kupujejo kvadratne metre za nadaljnjo prodajo čez nekaj let, pa tudi za najem. V letu 2018 ni treba pričakovati močnega znižanja cen, čeprav bodo kupci morda našli zanimivo ponudbo zaradi impresivnih popustov razvijalca. Vendar pa akcije običajno ne veljajo za celotno količino stanovanj - nemogoče je zagotoviti, da vam bo ponudba ustrezala. Ne moremo računati na občutno znižanje cen - stroški stanovanj so že tako izjemno nizki in glede na stalno rast cen zemljišč, gradbenega materiala in gradnje si razvijalci preprosto ne morejo privoščiti še večjih popustov. Danes se res splača kupiti stanovanje s hipoteko, še posebej, če vaši prihranki ne rastejo dovolj hitro. Če vam uspe prihraniti vsaj 100-200 tisoč na mesec, morate počakati, da si pri banki ne izposodite velikega zneska. obeti na nepremičninskem trgu" >

Poznavalci so prepričani, da se bo rast cen nepremičnin nadaljevala, k temu bo pripomogel tudi novi zakon, ljudje pa se prestrašeni zaradi težav na borzi vračajo k naložbam v stanovanja

Razvijalci označujejo preteklo leto 2016 kot precej uspešno, zlasti v ozadju kriznega leta 2015, pri čemer opažajo rahel premik v povpraševanju tako v razmerju med primarnimi in sekundarnimi stanovanji kot v smislu posnetkov in zemljepisa. Udeleženci poslovnega zajtrka Realnoe Vremya trdijo, da čeprav od leta 2017 ne gre pričakovati čudežev, bo rast še vedno in stabilna: zdi se, da se je prebivalstvo države sprijaznilo s trenutnim stanjem in realnosti ne dojema več kot kriza, ampak kot nova gospodarska realnost.

Veliko majhnih, malo velikih

Leto 2016 je zaznamovalo živahno in predvsem učinkovito povpraševanje v skoraj vseh segmentih nepremičnin: miniaturnih garsonjer in velikih stanovanj, primarnih stanovanj in rabljenih stanovanj.

V mnogih pogledih je trg poganjal vladni program subvencioniranja dela obrestne mere za hipotekarna posojila. Po besedah direktorja nepremičninske agencije Premier Ruslana Sadreeva je na trg novogradenj pritegnila približno 20-25% kupcev s sekundarnega trga. Njegov kolega v delavnici, vodja Akademije znanosti "Nove stavbe Kazana" Oleg Zakharov, je prepričan, da je ta pojav začasen in da se lahko brez državne podpore povpraševanje premakne na sekundarni trg.

Poznavalci ugotavljajo, da je trg v segmentu majhnih stanovanj in garsonjer nekoliko pregret – v želji, da bi bila stanovanja dostopna čim večjemu številu potencialnih kupcev, so podjetja zmanjšala kvadraturo. Propad Tatfondbank je prav tako spodbudil povpraševanje - ko so komaj prejeli zahtevanih 1,4 milijona rubljev odškodnine, so nekdanji vlagatelji banke vstopili na majhen stanovanjski trg. Direktor Premier Academy of Sciences na splošno pravi, da je bilo največje povpraševanje opaziti v segmentu sob - Sadreev trdi, da je zdaj skoraj nemogoče kupiti takšno stanovanje.

Hrbtna stran pojava je vse pogostejše pomanjkanje dvo- in trisobnih stanovanj na trgu. V potrditev tega trenda se je komercialna direktorica podjetja Kamastroyinvest Natalija Zaitseva sklicevala na lastne izkušnje:

Seveda lahko glede na segment in lokacijo hiše prodaja poteka po različnih scenarijih. Toda v okrožju za gradnjo letal je zdaj nekaj pomanjkanja udobnih stanovanj - vsaj v naši hiši v gradnji na Lukinovi ulici "Red Apple" ni veliko "treh rubljev", vendar se zelo hitro razprodajo.

Po besedah Ruslana Sadreeva je program hipotekarnih subvencij pritegnil približno 20-25% kupcev s sekundarnega trga na trg novogradenj

Sklicujoč se na povratne informacije kupcev, Zaitseva ugotavlja pomanjkanje dobrih stanovanj v središču mesta, vendar je to bolj posledica pomanjkanja zemljišč, primernih za gradnjo.

Ob tem poznavalci ugotavljajo tudi naslednje dejstvo: tisti, ki iščejo, lahko najdejo stanovanje tudi v najeti hiši, čeprav je bilo v začetku devetdesetih let prejšnjega stoletja, ko je bila večina stanovanj v gradnji prodanih v začetni fazi gradnje, npr. situacijo si je bilo težko predstavljati. Gostje bruncha to pripisujejo dejstvu, da je ogromno vlagateljev zapustilo trg, kar je spodbudilo povpraševanje: po izračunih Olega Zakharova se je njihov delež v skupnem številu kupcev zdaj zmanjšal s 50% na 5%:

Velika podjetja, kot sta Unistroy ali Suvar Development, so se osredotočila na vlagatelje in ne na množičnega kupca, pojasnjuje vodja novogradenj Kazana.

Primarne dobrine bodo dražje, sekundarne pa cenejše

Udeleženci trga opažajo tudi nastajajočo rast cen stanovanj, ki je nadomestila skoraj dveletno stagnacijo. Kvadratni metri v novogradnjah so se lani počasi, a vztrajno dražili. Enako zanesljivo bodo rasli tudi v letu 2017:

Prvič, to je posledica dejstva, da so se ljudje navadili na nove realnosti in se naučili živeti v njih, čeprav potreba po novih stanovanjih ni izginila,« pojasnjuje Vladimir Mikhailov, direktor stanovanjskega kompleksa Ostrova ZhiK. Skupina podjetij. - Ja, zdaj imajo manj razpoložljivih sredstev, ki bi jih lahko vložili v nakup stanovanja, a to bodo gradbeniki povrnili - tako, da jim bodo ponudili pomoč pri prodaji sekundarnega stanovanja, pri iskanju poceni hipoteke itd. zmanjšanje plačilne sposobnosti Ne pričakujemo povpraševanja. Drugič, stroški gradnje so se povečali, vsaj za višino inflacije, ki jo morajo gradbeniki »povrati«.

Ruslan Sadreev iz Premier Academy of Sciences, ki je označil neposredne obete sekundarnega stanovanjskega trga, je opozoril, da je ta segment zdaj vstopil v fazo določenega ravnovesja:

Kjer se je rodil, tam se je naselil

Zgoraj smo že omenili, da trg doživlja oživitev povpraševanja po stanovanjih v okrožju Aircraft Construction District. Strokovnjaki priznavajo, da je odprtje postaje podzemne železnice Aviastroitelnaya mestu, ki je bilo prej manj privlačno, vdahnilo novo življenje. Zdaj ljudje sanjajo o izboljšanju svojih življenjskih pogojev, sanjajo o tem, da bi jih izboljšali tukaj, v okrožju za gradnjo letal.

Po mojih ocenah je v povprečju cena stanovanj v Aviastroyu skoraj enaka cenam stanovanj, ki se nahajajo na območju okoli ulice Chuikov v okrožju Novo-Savinovsky,« pravi Ruslan Khabibrakhmanov, direktor Flat Academy.

Nepremičninski posredniki in razvijalci so prav tako zadovoljni z okrožjem Kirovsky: gradnja novih cest, zlasti rekonstrukcija ulice Serov, je nenadoma naredila življenje tukaj privlačno. Istočasno staro okrožje Kirovsky postane središče "velikega" okrožja Kirovsky, katerega obrobje je vas Zalesny, ki se zdaj aktivno gradi (tukaj, spomnimo, stanovanjski kompleksi "Raduzhny" in "Salavat Kupere" se gradi).

Po besedah udeležencev bruncha novo življenje čaka na območju gozda Gorky-Ametyevsky in ulice Rodina (tukaj namerava izvesti predvsem stanovanjski projekt IC "Gran"). Območje ulice Daurskaya, kjer je zdaj koncentrirano veliko število parcel za proizvodne baze, ima precej velike, a resda ne takojšnje možnosti. Tudi Salmachi ni brezupen, trenutno se duši v prometnih zastojih, a bo dobil nov razvoj z zagonom prometne postaje v zgodnjih dvajsetih letih.

Na splošno strokovnjaki ugotavljajo precej resno pomanjkanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo. O tem pravi Olga Volchkova, vodja oddelka za prodajo v IC "Gran":

Povpraševanje po zemljiščih med razvijalci je, vendar ni veliko zanimivih parcel, pripravljenih za gradnjo - očiščenih od stavb, z že pripravljeno infrastrukturo. Da, v industrijski coni je veliko parcel, a za gradnjo stanovanj na njih je potrebno opraviti dela, ki bodo trajala več kot eno leto. Naše podjetje na primer načrtuje gradnjo dveh hiš v središču mesta, zato smo pri njih več kot leto dni hodili skozi vse potrebne organe.

Posodobljeni zakon za graditelje bo udaril po žepu kupce stanovanj

Začetek leta za razvijalce so zaznamovale še druge spremembe zveznega zakona o deljeni gradnji - nekatere od njih so začele veljati 1. januarja 2017, nekatere spremembe bodo začele veljati 1. julija. Naj spomnimo, da je to 13. izdaja zveznega zakona-214, sprejetega leta 2004.

Tokrat so v zakon vnesli osem glavnih določb. Vsi uvajajo dodatna orodja za zaščito udeležencev skupne gradnje. Udeleženci brucovanja pa so si bili enotni v mnenju, da se bo zakon izvajal na račun delničarjev samih - skoraj vse novosti povečujejo finančno obremenitev gradbenika, kar pomeni, da bodo vse vključene v ceno kvadratnega metra. .

O tem, kako bo zakon vplival na trg, je še prezgodaj govoriti, pravi Olga Volčkova. - Vse spremembe bodo veljale samo za objekte, katerih gradnja se je začela po 1. januarju letos. O tem bomo torej lahko bolj ali manj jasno sodili v letih 2018–2019.

Oglejmo si podrobneje nekatere nove zakone.

Prvič, od zdaj naprej morajo razvijalci objavljati razširjene informacije na internetu kot del izjave o projektu. Hkrati je ločeno navedena odgovornost razvijalca za posredovanje nepomembnih ali netočnih informacij.

Toda vestni razvijalec nima česa skrivati pred svojimi kupci, pravi Volčkova.

V zvezi s tem se gostom poslovnega bruncha priporoča, da se ne omejijo na preučevanje izjave o projektu na spletnem mestu razvijalca, ampak da podrobneje preverijo podjetje, ki mu oseba namerava zaupati svoj denar. Veliko ime in dolga zgodovina na trgu žal nista več garancija, da bo hiša dokončana in se bodo ljudje vselili v nova stanovanja: zgodbi podjetij Svey in Fon sta to jasna potrditev.

V zvezi s tem priporočam, da si ogledate finančno in premoženjsko sled razvijalca. Če se začne preveč ukvarjati s pridobivanjem stranskih sredstev, to vedno vodi do povečanja njegove kreditne obremenitve. Na neki točki podjetje preneha pripadati samo sebi - začne pripadati banki, priporoča Ruslan Khabibrakhmanov.

Garancije na lastne stroške

Drugič, zakon predpisuje ustanovitev odškodninskega sklada (čeprav uredba nejasno pravi, da se lahko ustvari) - nekakšen analog DIA za oškodovane bančne vlagatelje. »Lonec« bi moral biti oblikovan iz obveznih prispevkov razvijalcev, katerih znesek je 1% stroškov vsake pogodbe o kapitalski udeležbi. Zneski morajo biti precejšnji - po ocenah industrije približno 30-35 milijard rubljev za celotno državo. Vendar za razliko od DIA višina odškodnine ni omejena - potencialno ogoljufani delničar mora prejeti vse, kar mu je uspelo vložiti. Toda v kateri banki bo vse to shranjeno, kakšna so jamstva za varnost sredstev odškodninskega sklada in, kar je najpomembneje, mehanizem za prejemanje sredstev s strani delničarjev v primeru težav z razvijalcem še ni napisan. v zakonu.

Nov zakon bo najverjetneje pripomogel k povečanju zaupanja delničarjev v gradbišče, vendar bo to zaupanje plačano z njihovim lastnim denarjem, je prepričan Vladimir Mihajlov

Odškodninski sklad nadomešča, žal, mehanizem zavarovanja odgovornosti gradbenikov, uveden januarja 2014, ki se kljub vsem dobrim namenom ni upravičil. Ker zakon nima retroaktivnega učinka, je zavarovalniška novost veljala le za objekte, katerih gradnja se je začela leta 2014 – ravno v času, ko so bili gradbeniki izjemno previdni pri začenjanju novih projektov. Poleg tega so zavarovalnice same izjemno nerade zavarovati razvijalce zaradi visokih tveganj.

Najbolj sporna norma pa je po mnenju strokovnjakov Realnoe Vremya določba, ki začne veljati 1. julija, po kateri je gradbeno podjetje dolžno zbirati sredstva državljanov prek posebnih depozitnih računov v bankah. Razvojno podjetje lahko prejme sredstva od delničarja šele po prenosu dokončanega stanovanja na delničarja. Investitorju preostane le še eno - projektno financiranje, kar pomeni strošek servisiranja kredita in razvrednotenje same ideje souporabe, v okviru katere sredstva delničarjev gradbenik uporablja kot brezobrestno alternativo bančno posojilo.

Pravico do odprtja depozitnih računov bodo imele le banke, ki izpolnjujejo vladne zahteve za kreditne institucije, v katere je mogoče položiti proračunska sredstva. Vendar primer Tatfondbank, v kateri je bila več kot polovična udeležba države, nazorno dokazuje, da »nič ne traja večno pod soncem«. Kako je zagotovljeno vračilo sredstev lastnikov gradbeniku v primeru propada banke? To vprašanje še nima odgovora.

Razvijalci bodo našli rešitve

S sprejetjem novega zakona poskuša država nekako rešiti najbolj akuten problem z ogoljufanimi delničarji (po podatkih bonitetne agencije gradbenega kompleksa RASK je bilo 1. januarja 2017 v Rusiji 61 razvijalcev v fazi stečaja v lastniškem kapitalu). pogodbe o sodelovanju, v bilanci katere je skupno 50,9 tisoč nedokončanih stanovanj - pribl. izd.), - je prepričana Natalya Zaitseva iz podjetja Kamastroyinvest. - Popolna ali delna blokada sredstev delničarjev v banki je v Evropi dokaj pogosta praksa.

Vendar ima Rusija, kot vemo, "posebno situacijo" - mnenje, da bodo razvijalci našli način, kako zaobiti normo, je v poklicnem okolju precej razširjeno.

Ena od možnosti je ustanoviti zadrugo, dokončati gradnjo hiše in šele po njenem zaključku prodati stanovanja, pojasnjuje direktor Ravne akademije znanosti.

Strokovnjaki so skoraj prepričani, da bodo novosti v zveznem zakonu 214 potisnile trg v smeri konsolidacije: mala podjetja bodo odšla ali pa jih bodo absorbirali veliki igralci.

Da, novi zakon bo najverjetneje pripomogel k povečanju zaupanja delničarjev v gradbišče, vendar bo to zaupanje poplačano z lastnim denarjem - vsi stroški, povezani z novimi standardi, ki jih bodo nosili gradbeniki, bodo padli v ceno na kvadrat. meter. In to se nekako ne ujema s potrebo po dosegljivosti stanovanj za večino ruskih družin, ki so jo izjavili na najvišji ravni, je prepričan Vladimir Mihajlov, direktor kompleksa Ostrov skupine podjetij ZhiK.

Kaj pa delničarji? Ali so, poučeni iz grenkih izkušenj strank Sveya in Fona, zadovoljni z novimi garancijami? Po mnenju udeležencev bruncha so najbolj »napredni« ljudje še vedno na tekočem z novostmi. Kot ilustracijo Mikhailov navaja primer deponentice Tatfondbank, ki je postala junakinja videoposnetka: "Pravijo, da so vse vloge zavarovane, vendar nihče ne pove, kam iti po zavarovanje."

Tatyana Kolchina, foto Maxim Platonov, video Kamil Ismailov

Spremembe zakonodaje o deljeni gradnji, ki začnejo veljati 1. julija 2018, resno zaostrujejo zahteve za razvijalce. Pričakovati je, da bo ta pristop preprečil nastanek novih ogoljufanih delničarjev in bistveno zmanjšal število »dolgoročnih projektov«. Vendar pa razvijalci sami verjamejo, da bodo posledice sprememb negativne - povečali se bodo stroški gradnje, pojavile se bodo težave pri delovanju, kar bo prizadelo celo stabilne igralce.

Spremembe zakonodaje bistveno spreminjajo pravila igre pri gradnji stanovanjskih hiš. Gradbeni projekt je treba ločiti v ločeno projektno podjetje. Takšno podjetje mora izpolnjevati stroge zahteve - imeti vsaj 3 leta izkušenj na gradbenem trgu in dati v obratovanje najmanj 10.000 m2. m Pridobiti je mogoče samo eno dovoljenje, ki bo omogočalo ciljni nadzor nad posameznim projektom.

Vendar pa bo to novo načelo "eno dovoljenje - en objekt" zapletlo dejavnosti velikih razvijalcev, ki izvajajo več obsežnih projektov hkrati. Prej je obstajal preprost izhod iz te situacije - pravna oseba je bila registrirana iz nič, v kateri je bilo registrirano lastništvo parcele. Vendar zahteve za projektantske organizacije to možnost izključujejo. To bi lahko resnično povzročilo kolaps v panogi, saj ni veliko projektantskih organizacij, ki izpolnjujejo vse zahteve.

Razvijalci bodo najverjetneje morali pridobiti dovoljenje, da ne bodo zgradili 2-3 hiš (kot zdaj), ampak jih bodo zgradili čim več. Vendar je težava v tem, da bo v tem primeru zelo težko napovedati pričakovano izvedbo gradnje. Edini izhod bo dodatno potrjevanje dovoljenj, to pa lahko glede na roke in birokracijo zelo upočasni gradnjo objektov. Posledično se lahko isti dolgoročni gradbeni projekti pojavijo tudi med stabilnimi velikimi igralci, ki preprosto ne morejo obvladati dovoljenjske dokumentacije za svoje obsežne projekte.

Razvijalci močno kritizirajo tudi poostrene zahteve glede finančne uspešnosti. Na računu projektnega podjetja mora biti ob trimesečni vložitvi napovedi najmanj 10 % sredstev od stroškov gradnje. Povečane so tudi zahteve glede višine lastnih sredstev razvijalca - prav tako morajo biti najmanj 10% stroškov projekta gradnje. Potreba po kopičenju 10% vseh naložb na računu, kot tudi dodelitev znatnih sredstev v odobreni kapital, bo povzročila povečanje stroškov gradnje.

Prav tako je treba spomniti na potrebo po prispevkih v odškodninski sklad. V prihodnje bodo vsi ti dodatni stroški verjetno preneseni na kupce. Načeloma lahko v prihodnjih letih pričakujemo tako zmanjševanje obsega gradnje kot rast cen stanovanj v novogradnjah. Res je, da to sprva ne bo velik problem - trg je trenutno prenasičen in v Novi Moskvi so na primer praktično prazne zgradbe, stanovanja v katerih se prodajajo po minimalnih cenah.

Okrepljen bo nadzor nad finančnimi dejavnostmi razvijalcev. Podjetje bo moralo imeti odprt en račun pri specializirani banki (seznam bank bo objavila Centralna banka). Zmožnost razvijalca za zlorabo sredstev bo zmanjšana na minimum – podjetja ne bodo mogla sklepati poslov, ki niso povezani z gradnjo. Banke bodo poostreno nadzorovale vse posle razvijalcev, kar lahko povzroči težave pri izvajanju operativnih dejavnosti.

Opazimo lahko tudi pozitivne vidike pričakovanih sprememb. Gradbeništvo bo očiščeno nezanesljivih igralcev, povečan nadzor nad finančnimi dejavnostmi pa bo zmanjšal število goljufij na stanovanjskem trgu. Vendar pa lahko negativni učinek še vedno postane bolj opazen - zahteve lahko povzročijo težave za prej stabilne igralce, kar bo, nasprotno, povzročilo povečanje števila problematičnih predmetov. Možna rešitev bi bila preusmeritev panoge v projektno financiranje, kar bi povečalo vlogo kreditnih institucij pri lastniški gradnji.

Moskovski razvijalci so prihajajočo rast cen pojasnili s povečanjem stroškov gradbenega materiala in odloženo inflacijo

V drugi polovici leta 2017 bodo stroški stanovanj v Rusiji močno narasli, so napovedali veliki razvijalci na forumu RBC Real Estate in Russia. Do istega zaključka je prišel tudi namestnik predsednika vlade moskovske regije German Yelyanyushkin. Gradbeniki in vladni uradniki so svoja pričakovanja pojasnili z naraščajočimi cenami gradbenih materialov, pričakovanim pomanjkanjem ponudbe in odloženo inflacijo.

Prvi val podražitev stanovanj se bo zgodil konec poletja 2016, je napovedal Alexander Khrustalev, predsednik upravnega odbora investicijsko-gradbene družbe NDV Group. "Dvig cen gradbenih materialov že deluje - dvigne [končne] cene stanovanj za 5–7%," je svojega kolega podprl Ivan Romanov, član uprave razvojnega podjetja LSR Group. »Ta teden sem zvezni protimonopolni službi poslal pismo zaradi dejstva, da so se stroški gradbenega materiala močno povečali. Na primer, oprema se je podražila za 75%. Zaradi tega se bodo cene stanovanjskih nepremičnin zvišale,« je dejal German Elyanushkin.

Naslednji krog podražitev stanovanj bo sprožilo pomanjkanje ponudbe, menijo gradbeniki in udeleženci foruma. »Po mojem mnenju bo zmanjšanje ponudbe delovalo v drugi polovici leta 2017. Videli bomo dvig cen za 20–30 %,« je dejal Ivan Romanov. - S tem bomo povrnili neizčrpano inflacijo, ki je nastala zaradi dolgotrajne rasti cen, ki jo opažamo od lani. Je kot vzmet, ki se vedno bolj stiska. Za potrošnike je pomembno, da ne zamudijo priložnosti, da se to pomlad usedejo in peljejo ter požanjejo velike donose od svojih naložb v nepremičnine.«

Zmanjšanje ponudbe bo povzročilo dejstvo, da razvijalci med krizo zamrznejo ali zmanjšajo posnetke novih projektov, je pojasnil Leonid Kazinets, predsednik upravnega odbora razvojne družbe Barkley. »Obseg začetih gradenj v letu 2016 je za 20 % manjši kot v enakem obdobju lani. Cene so padle, padla je tudi privlačnost naložb. To stanje bo trajalo dolgo, obrniti takšne trende ni lahko. Stanje se ne bo spremenilo do leta 2017 ali celo leta 2018. V tem času se bo trend obrnil: število ponudb na trgu bo tako majhno, da bo cena močno narasla,« je dejal Kazinets.

Podražitev stanovanj bi lahko v dveh letih dosegla 100 %, je prepričan prvi mož družbe Barkley. »Spomnite se let 2007 in 2008: takrat so se v letu in pol cene stanovanjskih nepremičnin v državi podvojile. Z lahkoto lahko ponovimo to situacijo in vidimo, kako se bodo v samo enem letu cene nepremičnin v Rusiji podvojile,« je zaključil Kazinets.

Besedna zveza »netrajnostno okrevanje« je najprimernejša za opis rezultatov leta 2017 na moskovskem stanovanjskem trgu. Segment novogradenj v "stari" Moskvi skozi vse leto vztrajno raste. Vendar skrbna študija notranje strukture njegove rasti in razmer v drugih segmentih in na različnih področjih še ne omogoča beleženja samozavestnega trenda okrevanja nepremičninskega trga v moskovski regiji kot celoti. Analitični center CIAN je analiziral, kateri kazalniki nepremičninskega trga so se ob koncu leta 2017 zvišali, kateri znižali in kateri ostali skoraj nespremenjeni.

Tržni kazalniki, ki so v letu 2017 pokazali rast

Hitrost prodaje v novogradnjah, prihodki razvijalcev in povprečni račun na primarnem trgu v Moskvi znotraj "starih" meja so se povečali

Rekordno rast števila transakcij na trgu novogradenj v prestolnici so zagotovili predvsem stanovanjski kompleksi udobnega razreda na obrobnih območjih Moskve znotraj »starih« meja (+37% v številu transakcij, +44% prihodkov v primerjavi z enakim obdobjem leta 2016 v občinah glavnega mesta za MKAD). Optimalna kombinacija cen na kvadratni meter, prisotnost metroja, obstoječa infrastruktura in metropolitanski status so določili največjo koncentracijo transakcij v teh stanovanjskih kompleksih. Od prvih 5 vodilnih po stopnji prodaje med vsemi stanovanjskimi kompleksi v prestolnici so 4 objekti zunaj moskovske obvoznice, vendar znotraj meja mesta pred širitvijo leta 2012.

V Mitino, Solntsevo, Severny, Butovo, Nekrasovka zaradi teh integriranih razvojnih projektov ("Luchi", "Severny", "Meshchersky Forest", "Grinada", "Capital Polyany", "Nekrasovka") srednjeročno ne le zunanjo podobo nekaterih sosesk, temveč tudi strukturo socialne sestave teh občin kot celote.

Konec leta 2017 so se zvišali tudi povprečni stroški prodanih nepremičnin v Moskvi. K rasti tega kazalnika je pomembno prispevalo okrevanje povpraševanja po nepremičninah premium razreda (v obdobju januar–november 2017 je bilo prodanih 827 parcel, kar je 1,5-krat več kot v enakem obdobju leta 2016).

Povečal se je delež transakcij pri vodilnih gradbenikih in njihovih največjih stanovanjskih kompleksih

Prodaja v novogradnjah v gradnji v moskovski regiji je vse bolj koncentrirana med vodilnimi na trgu (tako med razvijalci kot v posameznih stanovanjskih kompleksih). To lahko zmanjša prihodke razvijalcev projektov »drugega reda«, kar prinaša tveganje za okrevanje trga. V Moskvi prvih 10 razvijalcev predstavlja 54% transakcij, v Novi Moskvi 93%, v moskovski regiji 62%. Pred letom dni so bile podobne številke 51 %, 91 % oziroma 51 %.

Prvih 10 stanovanjskih kompleksov v Moskvi koncentrira 31% registracij vrtcev v starih mejah, 76% v Novi Moskvi, 28% v moskovski regiji (podobni parametri v 2016 - 27%, 74% in 24%).

Veliki projekti uglednih razvijalcev zasedajo 10.-20. mesto na lestvici glede na stopnjo prodaje, vendar je njihova prodaja v absolutnem smislu nizka; hitrost prodaje stanovanj v njih ne bo omogočila prodaje večine stavb teh stanovanjskih kompleksov v standardnem 3-letnem razvojnem ciklu, kar bo povzročilo nastanek neprodanih saldov razvijalcev po zagonu projekta.

Delež hipotekarnih poslov se je povečal na vseh tržnih segmentih in lokacijah

Delež hipotekarnih poslov na trgu novogradenj se je v letu 2017 vztrajno povečeval na vseh segmentih in lokacijah. Za trg kot celoto se je povečal z 41% februarja na 53% novembra. V nekaterih stanovanjskih kompleksih v moskovski regiji transakcije z uporabo bančnega financiranja predstavljajo več kot 2/3 transakcij (vodilni so stanovanjski kompleksi "Vidny Bereg", "Two Capitals", "Pyatnitskie Kvartals"; v 2017 79%, 78 % in 75 % DDU od skupnega števila registracij).

V Moskvi sta vodilna po deležu hipotekarnih transakcij Vodilni v stanovanjskem kompleksu Chertanovo (74%), Yasenevaya 14 (67%), v Novi Moskvi pa stanovanjski kompleks Yuzhnoye Bunino (67%). Med bankami v moskovski regiji sta Sberbank in VTB samozavestno pred (46% oziroma 30% transakcij), Banka Vozrozhdenie (5% registracij stanovanjskih skladov s hipotekami) zaseda 3. mesto.

Dobavne cene na primarnem trgu so se na večini lokacij zvišale

Jeseni 2017 se je na trgu pojavil trend: "cene rastejo, popusti rastejo." Povišanje osnovnih cen na celotnem trgu je povezano z manjšim številom letos naprodaj v primerjavi z lanskim letom. Posledično se je povprečna cena kvadratnega metra v Moskvi v primerjavi z decembrom 2016 povečala za 6 %, podobno zvišanje je bilo zabeleženo v prestolnicah zunaj moskovske obvoznice in v Novi Moskvi.

Hkrati z dvigom osnovnih cen razstave so se začeli povečevati popusti. Če je bil spomladi in poleti 2017 povprečni popust 4-5% cenika, potem je bila do konca jeseni ta številka blizu dvomestnih vrednosti.

Največji razvijalec v moskovski regiji, podjetje PIK, ponuja kupcem novoletni popust v višini 10%, kar je postalo merilo za druge razvijalce. 10% -20% popusti v ekonomskem in udobnem razredu so posredni dokaz prezgodnjega začetka procesa organske rasti cen s strani nekaterih razvijalcev; kupec še ni pripravljen preplačati na prezaloženem trgu, zato je treba nekatere nepremišljene odločitve o indeksaciji cen prikriti z naknadnimi akcijami.

Dobavne cene so se zvišale na sekundarnem trgu v središču Moskve, pa tudi na območjih prestolnice za moskovsko obvoznico (vključno z Novo Moskvo)

Ugotavljanje rasti ponudbenih cen na sekundarnem trgu ni nič drugega kot statistična vaja. Jasno razlago dviga cen na sekundarnem trgu je mogoče najti le v središču Moskve znotraj vrtnega obroča, kjer so bila do jeseni zaključena obsežna krajinska dela. Evidentirano povišanje cen na drugih lokacijah in vrstah posnetkov je relevantno le za parametre ponudbenih cen.

Pomemben rezultat leta 2017 je rekordno visoka vrednost popravka za pogajanja. V času krize 2014–2017 je rasel in do konca leta znašal 9,6% v Moskvi in 7,7% v moskovski regiji. Prav sprememba pogajalskega koeficienta bo bolj ustrezno odražala dinamiko sekundarnega trga v naslednjih četrtletjih in ne običajne spremembe ponudbenih cen.

Najemnine so se zvišale

V zadnjih 3 letih (2015, 2016, 2017) so najemniki avgusta običajno poskušali zvišati cene, vendar je do zimskih mesecev zagon prvega meseca poslovne sezone zbledel in zimske cene so nihale okoli obstoječih ravni cen (29. 31 in 40-42 tisoč rubljev za navadna "enosobna stanovanja" in "dvosobna stanovanja" v stanovanjskih območjih Moskve).

Letos se rahla rast najemninskih cen ni izčrpala niti do decembra. Stopnje so se povečale za 2-3% v skoraj vseh vrstah stanovanj in conah moskovske aglomeracije. Močneje so se povečale zahteve najemodajalcev po 2-3-sobnih stanovanjih v prestižnih predelih, rast v ekonomskem razredu je manj izrazita.

Tržni kazalniki, ki so se v letu 2017 znižali

Število novih projektov na primarnem trgu se je zmanjšalo

Zaostrovanje zakonskih zahtev pozimi 2017 je znatno zmanjšalo število novih projektov, začetih v preteklem letu. Na primer, v Novi Moskvi v prvih 6 mesecih tega leta ni bil zgrajen niti en nov stanovanjski kompleks. Koncentracija povpraševanja potrošnikov v moskovskih stanovanjskih kompleksih je zmanjšala zanimanje razvijalcev za projekte v moskovski regiji.

V moskovski regiji je bilo leta 2017 izdanih 2-krat manj novih tržnih izdelkov kot leta 2016, kar je približalo pariteto v obsegu aktivne ponudbe med prestolnico in predmestjem (42 tisoč lotov je bilo v prodaji v Moskvi, 10 tisoč lotov v Novi Moskvi in 73 tisoč lotov v moskovski regiji je razstavljenih decembra 2017).

Obseg prodaje in prihodki razvijalcev v moskovski regiji so se zmanjšali

Opazno je povečanje števila transakcij na moskovskem trgu novogradenj ob upadajočem zanimanju kupcev za nepremičnine v moskovski regiji. Ti procesi so delno medsebojno povezani, saj je na te lokacije privabil obsežen razvoj industrijskih con prestolnice, gradnja stanovanjskih kompleksov na prostih parcelah in rezervnih območjih na obrobju Moskve s privlačnim razmerjem med ceno in kakovostjo lokacije. tisti, ki so se prej lahko osredotočili le na moskovsko regijo ali sploh ne Razmišljal sem o scenariju nakupa doma, ampak sem ga raje najemal.

To je povzročilo krčenje trga moskovske regije, izraženo tako v zmanjšanju števila transakcij kot v padcu prihodkov. To je najbolj izrazito v mestih srednje in daljne moskovske regije, povpraševanje po nizkih stanovanjskih kompleksih se zmanjšuje.

Ponudba novih stanovanj na sekundarnem stanovanjskem trgu se je zmanjšala

Na sekundarnem trgu se je leta 2017 število na novo odprtih stanovanj v celotni moskovski regiji zmanjšalo za 15% (v segmentu najemnin pa za 25-30%). Nekatere lokacije (na primer okrožja Moskve za moskovsko obvoznico) so potonile še bolj (za 24 %). Deloma je to posledica spremembe politike oglasnih integratorjev (cene umeščanja in kakovost moderiranja se povečujejo), kar zmanjšuje prispevek neobstoječih stanovanj k obsegu ponudbe.

Toda to ima tudi utemeljitev notranjega trga. Dolgoročni trend na ruskem nepremičninskem trgu je zmanjšanje privlačnosti stanovanj na sekundarnem trgu v primerjavi z novogradnjami. Razlog niso le privlačnejše cenovne ponudbe, temveč tudi opazno povečanje kakovosti izdelka na primarnem trgu v ozadju moralne in fizične zastarelosti sovjetskih hiš in sosesk.

Tržni kazalniki, ki so ob koncu leta 2017 ostali skoraj nespremenjeni

Cene v novogradnjah ostajajo skoraj nespremenjene

Povišanje cen na celotnem trgu novogradenj se pojavi predvsem zaradi povišanja cen znotraj posameznih objektov s povečanjem njihove gradbene pripravljenosti. V letu 2017 so razvijalci zelo previdno pristopili k indeksaciji cen. V moskovski regiji je zvišanje cen v procesu gradnje za stavbe, kjer je bilo vsak mesec razstavljenih več kot 10 parcel, znašalo 8,8% (v primerjavi z enakim podatkom leta 2016, ko je bilo 9,4%). To pomeni, da se tudi v ozadju izboljšanja makroekonomskih razmer razvijalci bojijo zvišati cene zaradi tveganja izgube stranke v hudi konkurenci z drugimi stanovanjskimi kompleksi. Pomanjkanje organske rasti cen je opazno pri primerjavi povprečnih cen novogradenj (v letošnjem letu začetih objektov).

Na obrobnih območjih prestolnice so razvijalci tako v letih 2016 kot 2017 začeli s projekti za 110-120 tisoč rubljev. na kvadratni m V moskovski regiji decembra 2016 je kvadratni meter parcel v stavbah, ki so se začele januar-december 2016, stal 76,6 tisoč rubljev, decembra 2017 enaka številka (strošek metra v projektih tekočega leta) - 75,8 tisoč rubljev. Pri novih projektih je tudi razpršenost cen med mestnimi sektorji manj izrazita. Stanovanjski kompleksi v vzhodnih okrožjih prestolnice ostajajo cenejši od zahodnih, vendar se razlika v zadnjih letih zmanjšuje. Razvoj infrastrukturnih projektov (MCC, tretji izmenjevalni krog metroja, avtoceste na akordu), razvoj industrijskih con izenačuje dolgoročne razlike v stopnji prestiža zahodnega in vzhodnega okrožja Moskve.

Obseg aktivne ponudbe na primarnem trgu je stabilen

Kljub zmanjšanju obsega nove ponudbe je število parcel v aktivni prodaji (unikatna stanovanja v cenikih gradbenikov in agencij) skozi vse leto ostalo praktično nespremenjeno. To je posledica velikega števila stanovanj in stanovanj, ki jih imajo razvijalci v rezervi. Nekatere od teh količin se postopoma uvajajo na trg, ki ohranja svoj obseg v območju 125-130 tisoč lotov skozi vse leto. Kot vsa zadnja leta obstaja nevarnost prevelike zaloge na trgu.

Obstoječi obseg aktivne ponudbe in rezerv lahko zapusti trg s trenutno stopnjo prodaje v 30 mesecih v Moskvi znotraj starih meja, v 11 mesecih v Novi Moskvi in v 20 mesecih v moskovski regiji. Čeprav so navedeni časovni okviri višji (za 3-4 mesece za vsak podtrg) kot na začetku leta, še vedno sodijo v scenarij trajnostnega razvoja trga, saj ne presegajo zanj občutljive ravni 36 mesecev ( povprečni življenjski cikel razvojnega projekta).

Povprečna površina parcele na primarnem trgu se je prenehala zmanjševati

Zmanjšanje povprečne površine stanovanja (tako ponudbe razvijalcev kot dejansko prodane) spremlja razvoj trga med krizo v zadnjih 3 letih. Želja po povečanju deleža bolj likvidnih studiev in enosobnih stanovanj, da bi na trg pritegnili nove kupce, je povzročila, da je povprečna velikost parcel v novogradnjah manjša kot v sovjetskih panelnih hišah. Stavbe, ki so v celoti sestavljene iz parcel z najmanjšimi možnimi površinami, so lahko srednjeročno potencialni viri oblikovanja socialno ogroženega okolja.

Povprečna kvadratura stanovanj je v preteklem letu ostala skoraj nespremenjena, kar že lahko štejemo kot pozitiven pokazatelj. Udeleženci na trgu so lahko letos prodali več polnopravnih stanovanj in stanovanj kot v letih 2014–2016. Odločitev o subvencioniranju hipotekarnih obrestnih mer za družine z 2 ali več otroki v letu 2018 lahko še poveča povpraševanje po 2-3-sobnih stanovanjih.