Ministrstvo za kmetijstvo Ruske federacije

FSBEI HPE "DRŽAVA ORENBURG

UNIVERZA ZA KMETIJSTVO"

INŠTITUT ZA MENADŽMENT

Oddelek za državno in občinsko upravo

DIPLOMSKI PROJEKT

Razvoj stanovanjskega sektorja kot dejavnik socialne stabilnosti občine

(na primeru občinske tvorbe "Mesto Orenburg")

Diplomirati R.F. Saitov

Nadzornik A. A. Pronina

glava oddelek D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Delovni list

Uvod…………………………………………………………………………………...4

Poglavje 1. Teoretične osnove za razvoj stanovanjskega sektorja kot dejavnika socialne stabilnosti v Ruski federaciji…………….………….….7

Pojem in bistvo stanovanjskega sektorja v Rusiji......7

Zakonodajni in regulativni okvir za urejanje stanovanjskega sektorja v Ruski federaciji………………………………………………………17

Državna ureditev stanovanjskega sektorja v Rusiji……26

Poglavje 2. Značilnosti glavnih smeri razvoja stanovanjskega sektorja kot dejavnika socialne stabilnosti na ozemlju občinske tvorbe "Mesto Orenburg"……………………………………..……… ….….36

2.1Analiza trenutnega stanja stanovanjskega sklada v mestu…………………………………………………………………………………36

2.2 Izvajanje občinskih ciljnih programov za razvoj stanovanjskega sektorja…………………………………………………………….………45

2.3 Ocena izvajanja kapitalske gradnje stanovanj, objektov in elementov mestne socialne infrastrukture……………………..54

Poglavje 3. Izboljšanje glavnih smeri razvoja stanovanjskega sektorja kot dejavnika socialne stabilnosti na ozemlju občinske tvorbe "Mesto Orenburg"…………………………………………………… ……………….64

3.1 Razvoj vzdrževanja in zavarovanja mestnega stanovanjskega fonda…64

3.2 Zagotavljanje razpoložljivosti hipotekarnih posojil v mestu……………………………………………………………………74

3.3 Povečanje vloge lokalnih oblasti pri urejanju stanovanjskega sektorja mesta……………………………83

Zaključek…………………………………………………………………………93

Seznam uporabljenih virov………………………………………………………………98

Aplikacije………………………………………………………………………………….……107

Uvod

Ustreznost Tema raziskave je določena s sedanjo stopnjo razvoja ruske družbe, ki je določena z izvajanjem družbeno-ekonomskih transformacij in nenehnih transformacij v gospodarstvu tržnih odnosov, ki temeljijo na različnih oblikah lastnine.

Trenutno se izvajanje stanovanjske politike izvaja v pogojih državne podpore in nadzora podjetništva, ki je zasnovan tako, da oblikuje ne le trg blaga in storitev, temveč tudi trg stanovanjske gradnje. Na ozemlju občinske tvorbe "mesto Orenburg" za pomemben del prebivalstva primanjkuje stanovanj, ki izpolnjujejo regulativne in potrošniške zahteve.

Pomen študije je tudi posledica dejstva, da se trenutno dogajajo tako temeljne spremembe v ekonomskih in političnih sferah ruske družbe, kot so širitev demokracije in birokracije, oblikovanje civilne družbe ter spremembe materialnega in duhovne osnove za osebni razvoj. V trenutnih razmerah so pomembni vidiki stanovanjskega sektorja mesta Orenburg pomanjkanje stanovanj, neskladje med strukturo stanovanjskega sklada in demografsko strukturo družin ter neskladje med obstoječim stanovanjskim fondom mesta in zahteve za potrošniško kakovost stanovanj.

Eden od pomembnih vidikov te raziskovalne teme je, da je povprečna ponudba stanovanj v mestu Orenburg 21,4 kvadratnih metrov na osebo. Občinska tvorba "mesto Orenburg" se uvršča na 80. mesto v Rusiji glede na stanovanjsko oskrbo na prebivalca. Del prebivalstva ima manj kot 9 m2. na prebivalca prebivalci pogosto živijo v skupnih stanovanjih. Takšne razmere negativno vplivajo na socialno-ekonomski razvoj mesta. Zato je to vprašanje pomembno pri dejavnostih državnih organov regije Orenburg in organov lokalne samouprave mesta Orenburg.

Tarča diplomski projekt - študija glavnih smeri razvoja stanovanjskega sektorja kot dejavnika socialne stabilnosti na ozemlju občinske tvorbe "Mesto Orenburg"

Naloge diplomska naloga:

podati koncept in razkriti bistvo stanovanjskega sektorja v Rusiji;

preučiti zakonodajni in regulativni okvir za ureditev stanovanjskega sektorja v Ruski federaciji;

določiti smeri državne ureditve stanovanjskega sektorja v Rusiji;

analizirati trenutno stanje stanovanjskega fonda v mestu;

analizirati izvajanje občinskih ciljnih programov razvoja stanovanjskega sektorja

oceniti izvedbo kapitalske gradnje stanovanj, objektov in elementov mestne socialne infrastrukture;

določa smeri razvoja vzdrževanja in zavarovanja mestnega stanovanjskega fonda;

pripraviti predloge za izboljšanje razpoložljivosti hipotekarnih posojil v mestu;

določiti vlogo lokalnih oblasti pri urejanju mestnega stanovanjskega sektorja

Predmet raziskave - dejavnosti lokalnih oblasti za izvajanje občinske politike v stanovanjskem sektorju na ozemlju občinske tvorbe "Mesto Orenburg"

Postavka raziskava - problemi razvoja stanovanjskega sektorja kot dejavnika socialne stabilnosti na ozemlju občinske tvorbe "Mesto Orenburg".

Metode raziskovanje. V procesu preučevanja in analize stanovanjskega sektorja občinske tvorbe "Mesto Orenburg" je bil uporabljen strukturno-funkcionalni pristop k preučevanju problema, uporabljene so bile metode sistemske, zgodovinske, sociološke analize, pa tudi empirične raziskovalne metode.

Velik prispevek k preučevanju stanovanjskega sektorja so prispevali znanstveniki, kot so: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I. Kokorev, I. Kravčenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevič, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovjov , E. Shomina, V .Yakimets.

Struktura Diplomsko delo je sestavljeno iz uvoda, treh poglavij, zaključka, seznama uporabljenih virov in aplikacij.

Poglavje 1. Teoretične osnove za razvoj stanovanjskega sektorja kot dejavnika socialne stabilnosti v Ruski federaciji

1.1 Koncept in bistvo stanovanjskega sektorja v Rusiji

Stanovanjski sektor je vedno imel poseben družbeni pomen, zato sodobna socialno-ekonomska politika ruske države vključuje reševanje stanovanjskega problema kot svojo najpomembnejšo prednostno nalogo. O družbenem pomenu in nujnosti tega problema pričajo letna sporočila predsednika Ruske federacije zvezni skupščini, v katerih je naloga zagotavljanja cenovno dostopnih in udobnih stanovanj državljanom »ena najbolj perečih nalog«.

Stanovanjski sektor je področje nacionalnega gospodarstva, ki vključuje gradnjo in rekonstrukcijo stanovanj, struktur in elementov inženirske in socialne infrastrukture, upravljanje stanovanjskega sklada, njegovo vzdrževanje in popravilo.

Zgornja definicija stanovanjskega sektorja v celoti odraža bistvo procesov ustvarjanja in porabe stanovanj in je po vsebini blizu pojma "stanovanjski sektor", ki se pogosto uporablja v tujini.

Vendar trenutno v znanstvenih in posebnih virih ni enotnega razumevanja stanovanjskega sektorja kot predmeta raziskovanja na področju managementa. Stanovanjski sektor se pogosto identificira s stanovanjskimi in komunalnimi storitvami (stanovanjski in komunalni kompleks, stanovanjske in komunalne storitve), preučuje se kot element družbene sfere. Toda ideja o stanovanjskem sektorju kot nizu dejavnosti, povezanih s stanovanjem in oblikovanjem samostojnega sektorja v državnem gospodarstvu, še vedno prevladuje.

Razumevanje stanovanjskega sektorja le kot področja nacionalnega gospodarstva poudarja njegovo gospodarsko komponento, vendar ne odraža v celoti njegove socialne usmerjenosti.

V zvezi s tem je po mnenju avtorja širša in natančnejša naslednja definicija: »stanovanjski sektor je večplasten, kompleksen sistem, območje koncentracije ne le posebnih ekonomskih, ampak tudi posebnih družbenih interesov, ki jih določajo primarni pomen stanovanja v življenju ljudi.« Poudarja posebno družbeno vlogo stanovanjskega sektorja v razvoju družbe.

Iz tega sledi, da je treba stanovanjski sektor obravnavati kot družbeno-ekonomski sistem. Obenem pa je bistvenega pomena pri razkrivanju bistva stanovanjskega sektorja njegov namen – zadovoljevanje stanovanjskih potreb prebivalstva. S teh pozicij se stanovanjski sektor velemest kaže kot sistem socialno-ekonomskih odnosov, ki nastajajo v urbani skupnosti glede pridobivanja, lastništva in uporabe stanovanj.

Na podlagi teh teoretičnih izhodišč je treba opozoriti, da ima stanovanjski sektor lastnosti, značilne za kompleksne družbeno-ekonomske sisteme:

integriteta,

razdelilnik

razmerje njegovih elementov,

dinamičnost, odprtost,

prilagodljivost in samoorganizacija.

Hkrati pa ima stanovanjski sektor zaradi svojega družbenega in ekonomskega pomena tudi posebne, specifične značilnosti:

jasno izražena socialna naravnanost v zvezi z zadovoljevanjem stanovanjske potrebe - vitalna ugodnost;

multiplikacijski učinek razvoja, ki vpliva na gospodarsko rast mest in dohodek prebivalstva zaradi zaposlenosti pomembnega dela delovno aktivnega prebivalstva;

lokalna narava problematike in prednostna vloga lokalnih oblasti pri urejanju razvoja stanovanjskega sektorja;

naraščajoče povpraševanje potrošnikov, saj je potreba po stanovanju praktično nezadovoljena (rast družine, želja po izboljšanju stanovanja itd.).

Na stanovanjskem področju se pojavljajo in stikajo interesi oblasti, prebivalstva in gospodarstva ter s tem različni segmenti teorije upravljanja.

Posebnosti stanovanj se še posebej kažejo v procesu vzdrževanja in popravljanja stanovanj, kar pomeni njihovo delitev na socialne, ekonomske in tehnične.

Socialne značilnosti stanovanja se kažejo, prvič, v dejstvu, da je stanovanje bistvena korist, pravica do katere je zapisana v ustavi Ruske federacije. Zato državni organi in lokalne samouprave ustvarjajo vse pogoje za uresničevanje stanovanjske pravice.

Stanovanjski sektor je kompleksen medsektorski proizvodni sistem, ki vključuje del proizvodnega sektorja in del storitvenega sektorja, ki se nanaša na projektiranje, gradnjo, večja popravila in rekonstrukcijo stanovanjskega sklada, njegovo vzdrževanje, zagotavljanje komunalnih in drugih storitev prebivalstvu. da bi zagotovili življenjske pogoje v stanovanjskem skladu predstavnikov katere koli oblike lastništva.

Stanovanjski sektor ni le sektor gospodarstva, ampak socialno usmerjen sektor gospodarstva, katerega namen je zagotoviti življenjsko podporo državljanom Rusije kot dejavnik, ki določa stanje nacionalne varnosti.

Slika 1 prikazuje strukturo stanovanjskega sklada na ozemlju Ruske federacije od 1. januarja 2015.

Slika 1 - Struktura stanovanjskega sklada na ozemlju Ruske federacije na dan 01.01.2015.

Kot kaže analiza slike 1, so vsi stanovanjski prostori, ki se nahajajo na ozemlju Ruske federacije (stanovanjski sklad), odvisno od oblike lastništva razdeljeni (19. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije) na:

zasebni stanovanjski sklad - niz stanovanjskih prostorov v lasti državljanov in v lasti pravnih oseb;

državni stanovanjski sklad - niz stanovanjskih prostorov v lasti Ruske federacije (stanovanjski sklad Ruske federacije) in stanovanjskih prostorov v lasti sestavnih subjektov Ruske federacije (stanovanjski sklad sestavnih subjektov Ruske federacije);

občinski stanovanjski sklad - niz stanovanjskih prostorov v lasti občin.

stanovanjski fond kolektivne lastnine.

Slika 2 prikazuje strukturo stanovanjskih prostorov po vrsti lastništva v Ruski federaciji od 1. januarja 2015

Slika 2 - Struktura stanovanjskih prostorov po vrsti lastništva v Ruski federaciji od 1. januarja 2015

Kot kaže analiza slike 2, je stanovanjski sklad celota vseh stanovanjskih prostorov, ne glede na lastništvo, vključno z:

stanovanjske zgradbe;

specializirane hiše (domovi, zavetišča, hiše gibljivega sklada, stanovanjski prostori iz stanovanjskega fonda za začasno naselitev državljanov, ki so izgubili stanovanje zaradi izvršbe stanovanjskih prostorov, posebne hiše za starejše samske, invalidski penzioni) , veterani in drugi);

stanovanja;

službeni bivalni prostori;

druge stanovanjske prostore v drugih stavbah, primernih za bivanje.

Stanovanjski sklad vključuje poleg naštetih tudi prostore, ki po sanitarnih in tehničnih pogojih ne ustrezajo stanovanjskim prostorom, vendar jih državljani zasedajo za bivanje.

Slika 3 prikazuje strukturo stanovanjskega sklada po namenu uporabe v Ruski federaciji od 1. januarja 2015.

Slika 3 - Struktura stanovanjskega sklada v Ruski federaciji po namenu uporabe v Ruski federaciji na dan 01.01.2015

Kot kaže analiza slike 3, se stanovanjski sklad glede na namen uporabe deli na:

stanovanjski sklad za socialno rabo - niz stanovanjskih prostorov državnega in občinskega stanovanjskega sklada, ki se dajejo državljanom na podlagi pogodb o socialnem najemu;

specializiran stanovanjski sklad - niz stanovanjskih prostorov državnih in občinskih stanovanjskih skladov, namenjenih prebivanju določenih kategorij državljanov;

individualni stanovanjski sklad - niz stanovanjskih prostorov zasebnega stanovanjskega sklada, ki jih državljani - lastniki takšnih prostorov uporabljajo za svoje bivanje, bivanje njihovih družinskih članov in (ali) bivanje drugih državljanov na podlagi brezplačne uporabe, kot tudi pravne osebe - lastniki takšnih prostorov za bivanje državljanov pod določenimi pogoji uporabe (privatizirani stanovanjski prostori);

stanovanjski sklad za komercialno uporabo - niz stanovanjskih prostorov, ki jih lastniki takšnih prostorov uporabljajo za prebivanje državljanov pod pogoji plačljive uporabe, ki se državljanom zagotavljajo po drugih pogodbah, ki jih lastniki takšnih prostorov dajejo osebam v posest. in (ali) uporabo (v najemu).

V zadnjih letih so se v regulativnih dokumentih na zvezni in regionalni ravni uporabljali koncepti, ki ustrezajo stanovanjskim in komunalnim storitvam - stanovanjski in komunalni kompleks ter neposredno javnim službam - komunalni kompleks.

Pri obravnavi problemov upravljanja stanovanjskega sklada se praviloma skupaj preučuje učinkovitost upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev (kompleksa), razvoj samih komunalnih storitev (toplota, voda, oskrba z energijo) pa se razume kot razvoj. stanovanjske infrastrukture. To potrjuje mnenje številnih strokovnjakov na področju upravljanja, da so stanovanjske in komunalne storitve ali natančneje ločene stanovanjske in ločene komunalne storitve (občinski kompleks) sestavni deli enega samega sektorja gospodarstva - stanovanjskega sektorja.

Eno najpomembnejših področij družbeno-ekonomske transformacije v državi je reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za bivanje in življenje ljudi. Strateški cilj delovanja te panoge je ustvarjanje pogojev za vzdržen in učinkovit gospodarski promet stanovanjskega fonda, v okviru katerega se zadovoljujejo stanovanjske potrebe občanov, ohranjajo in razvijajo standardi kakovosti gradnje in vzdrževanja stanovanj, in pozitivni impulzi se reproducirajo za razvoj drugih sektorjev.

Vse te aktivnosti se izvajajo v okviru izvajanja stanovanjske politike države.

Stanovanjska politika se nanaša na dejavnosti države in občin, katerih cilj je zagotoviti državljanom Ruske federacije kakovostna stanovanja, tako z neposrednim sodelovanjem pri gradnji ali subvencioniranjem nakupa stanovanja kot z ustvarjanjem učinkovitih mehanizmov, ki državljanom olajšajo samostojno reševanje stanovanjski problem.

Stanovanjski sektor je trenutno v stanju tranzicije, za katerega je značilen preobrat od administrativno-distribucijskega in centralno vodenega sistema k odprtemu, brezplačnemu, ki temelji na preoblikovanju stanovanja v blago, na neodvisni interakciji gospodarskih subjektov, status stanovanjskih potrošnikov, zadovoljevanje stanovanjskih potreb prebivalstva na podlagi ponudbe in povpraševanja.

Kljub težavam pri razvoju in sprejemanju poslovnih odločitev je stanovanjski sektor začel aktivno gibanje v smeri oblikovanja stanovanjskega trga in se hitro prilagaja tržnim načelom.

Ena najpomembnejših značilnosti stanovanjske politike je sodelovanje (aktivnost) države.

Slika 4 prikazuje načine, kako država vpliva na stanovanjsko politiko Ruske federacije od 1. januarja 2015.

Slika 4 - Načini vplivanja države na stanovanjsko politiko Ruske federacije od 01.01.2015

Kot kaže analiza slike 4, lahko pri razvrščanju stopnje vpliva države na gospodarstvo ločimo štiri glavne načine vplivanja države na stanovanjsko politiko in sistem kot celoto.

1. Neposredna storitev.

Tu seveda velja opozoriti na sistem tehničnega vzdrževanja in vzdrževanja stanovanjskega fonda, ki je zaradi pomembne vloge subvencij iz lokalnih proračunov v bistvu v državni lasti.

2. Regulacija in nadzor.

Država ureja razvoj zasebnega podjetništva v stanovanjskem sektorju s sistemom spodbud za preferenčno obdavčitev in konkurenčno privlačnost za opravljanje določenih funkcij. Regulacija je nujna tudi na področju inženirske infrastrukture, kjer obstaja monopolna narava proizvodnje (oskrba z vodo, energetika, transport itd.).

Državni organi dovoljujejo takšnim organizacijam, da zaslužijo razumen dobiček, vendar omejujejo njihovo zmožnost dvigovanja cen, saj je družba odvisna od zagotavljanja te vrste storitev.

3. Stabilizacija in razvoj.

Vladni organi poskušajo obdržati močna nihanja gradbene proizvodnje od rasti do upada z vzpostavitvijo preferencialnih davčnih pogojev, ustvarjanjem ustrezne pravne podpore, ki ustreza trgu, in porabo za stanovanjsko gradnjo in inženirsko infrastrukturo.

4.Neposredni vpliv.

Država zagotavlja socialno podporo v obliki stanovanjskih subvencij za plačilo stanovanj in komunalnih storitev ter nakup in gradnjo stanovanj s programi ciljne pomoči za revne, vojake in migrante.

Odločilna smer, ki bistveno vpliva na problem stanovanjske oskrbe državljanov s povprečnimi dohodki, je hipotekarna posojila. Lokalne oblasti urejajo razvoj trga hipotekarnih posojil in sodelujejo z vsemi stranmi, vključenimi v proces stanovanjskega posojila: posojilojemalci, posojilodajalci in investitorji, ki v takšni ali drugačni obliki zagotavljajo sredstva za gradnjo ali nakup stanovanja.

Tako je stanovanjski sektor področje nacionalnega gospodarstva, vključno z gradnjo in obnovo stanovanj, objektov iz elementov inženirske in socialne infrastrukture, upravljanjem stanovanjskega sklada, njegovim vzdrževanjem in popravilom. Pomemben sestavni del stanovanjskega sektorja je stanovanjski sklad. Kakovost življenja prebivalstva in zagotavljanje stanovanj za ruske državljane sta odvisna od tega, kako razvita je.

Državna stanovanjska politika je pomembna sestavina socialno-ekonomskih preobrazb v Rusiji in ena glavnih dejavnosti državnih organov. V procesu prehoda v tržno gospodarstvo je vsebina te dejavnosti reforma stanovanjskega sektorja, v kateri ima osrednje mesto reforma stanovanjskega sektorja.

Eno najpomembnejših področij družbeno-ekonomske transformacije v državi je reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za bivanje in življenje ljudi. V skladu z zakonom Ruske federacije "O osnovah zvezne stanovanjske politike" je stanovanjski sektor veja nacionalnega gospodarstva, vključno z gradnjo in obnovo stanovanj, struktur in elementov inženirske in socialne infrastrukture, upravljanjem stanovanjski sklad, njegovo vzdrževanje in popravilo.

Osnova mestnega stanovanjskega sektorja je stanovanjski sklad: stanovanjske stavbe, specializirane stavbe (spotniki, prilagodljiva stanovanja, penzioni za veterane itd.), Stanovanjske pisarne v drugih stavbah, primernih za bivanje.

Stanovanjski sklad je razdeljen na naslednje vrste:

zasebni - sklad v lasti državljanov ali pravnih oseb: posamezne stanovanjske zgradbe, privatizirana, zgrajena in kupljena stanovanja in hiše;

država - sklad, ki je last države ali sestavnih subjektov Ruske federacije, pa tudi oddelčni sklad, ki je pod popolnim gospodarskim nadzorom državnih podjetij ali operativnim upravljanjem državnih institucij, povezanih z ustrezno vrsto lastnine;

občinski - sklad v lasti občin, pa tudi oddelčni sklad, ki ga sestavlja popolno gospodarsko upravljanje občinskih podjetij ali operativno upravljanje občinskih ustanov;

javni - sklad, ki je last javnih društev;

kolektiv - sklad, ki je v skupni skupni ali skupni deljeni lasti različnih subjektov zasebne, državne, občinske lastnine in lastnine javnih združenj.

Dolgo časa je bil mestni stanovanjski sektor del javnega sektorja gospodarstva, saj se je v sovjetskem obdobju močno razvil. Hkrati sta kakovost stanovanjskih stavb in njihova izkoriščenost ostali nizki. Večina državljanov je nova stanovanja dobila brezplačno, prvi pride, prvi melje, pristojbine in komunalne storitve pa niso ustrezale stroškom vzdrževanja.

Hiter razvoj mest in stanovanjskega sektorja na prelomu 21. stoletja. je bila nenadoma prekinjena med revolucijo in državljansko vojno, ki ji je sledila. Poleg tega so mnoga mesta, zlasti velika, propadla. Skoraj vsi mestni gospodarski sistemi so bili uničeni, prebivalstvo pa je bežalo v tujino, na jug, ali pa si zaživelo mizerno in preprosto izumrlo. V tem času je prišlo do množičnega naseljevanja revežev v stanovanja premožnih meščanov, zaradi česar je prevladovalo komunalno naseljevanje. Najemnine so ukinili, saj je bil denar popolnoma brez vrednosti, prebivalcem mesta pa niso nudili nobenih storitev. Stanovanjski fond je bil tako rekoč prepuščen na milost in nemilost.

Določena gospodarska oživitev in nekatera racionalizacija javnega življenja sta ustvarila pogoje za oživitev velikih mest in obnovo stanovanjskega sklada in komunalnih sistemov. Za reševanje gospodarskih vprašanj je NKVD, ki je nadomestil Čeko, ustanovil oddelek za javne službe, ki je prevzel funkcije koordinatorja za obnovo stanovanjskih in komunalnih objektov v mestih. Dovoljene so bile različne oblike lastništva stanovanjskih in komunalnih objektov, obnovljena je bila najemnina za uporabo stanovanjskih in komunalnih storitev.

Uvod

1.1 Koncept stanovanjskih in komunalnih storitev

Zaključek

Bibliografija

Uvod

Med najpomembnejšimi področji družbenoekonomske transformacije v državi izstopa reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za življenje ljudi. Vodilne panoge na tem področju so stanovanjska gradnja in stanovanjske storitve, ki zagotavljajo reprodukcijo in vzdrževanje stanovanjskega fonda ter zagotavljanje stanovanjskih in komunalnih storitev neposrednim potrošnikom. V Rusiji stopnja razvoja stanovanjskega sektorja ne ustreza zahtevam: naloge, ki so mu dodeljene, še zdaleč niso izpolnjene v največji meri, kar pomembno vpliva na upad kakovosti življenja prebivalstva. Stanovanjski problem v tem pogledu ostaja eden najbolj perečih socialnih problemov v državi.

Stanovanjski sektor se sooča z velikimi težavami, povezanimi z akutnim pomanjkanjem financ, šibko materialno in tehnično bazo, nezadostno usposobljenostjo osebja, pomanjkanjem premišljene stanovanjske politike in nezadostno izdelavo regulativnih in pravnih vidikov dejavnosti. organizacij v smislu njihovih odnosov z oblastmi in potrošniki.

Pomanjkanje potrebne ekonomske in pravne podpore ovira razvoj stanovanjske gradnje, kar otežuje reševanje stanovanjske problematike. Stanovanjska dejavnost, tako kot druge javne storitve, ostaja subvencionirana, njeno vzdrževanje pa močno obremenjuje mestni proračun. Oddelčni monopol, nizka kakovost opravljenih storitev in neučinkovito upravljanje določajo tudi potrebo po reformi stanovanjskega sektorja z njegovo demonopolizacijo, prenosom v način preloma in osredotočanjem na izboljšanje kakovosti dela in storitev, ki se zagotavljajo potrošnikom.

reforma stanovanjske komunale

Izvajanje stanovanjske reforme v mestih je izjemnega pomena, saj je v njih skoncentriran ogromen stanovanjski sklad, živi večina prebivalstva države in so glavne zmogljivosti gradbenih in stanovanjskih organizacij. Tu so se najjasneje pokazale že omenjene negativne lastnosti stanovanjskega sektorja: resorski monopol; nezadostna usposobljenost osebja; tehnična in tehnološka zaostalost in posledično nezadovoljiva raven dela; neupoštevanje interesov prebivalstva in nizka kakovost opravljenega dela in storitev za potrošnike. Najprej gre za stanovanjski sektor, ki je neposredno povezan s prebivalstvom in je v bistvu vodilni v tehnološki verigi stanovanjskih in komunalnih storitev za prebivalstvo. Zato je prva faza reforme usmerjena v povečanje učinkovitosti prestrukturiranja stanovanjskega sistema. Nič manj pomembna je naloga ustvarjanja potrebnega gospodarskega in pravnega okvira za spodbujanje stanovanjske gradnje, ki je najpomembnejši vzvod za reševanje stanovanjskega problema in lahko postane ključni člen pri izhodu gospodarstva države iz krize.

Zaostrovanje stanovanjskega problema in nezadovoljivo stanje stanovanjskega sektorja v večini velikih mest v državi določata potrebo po korenitih reformah in globokih preobrazbah stanovanjskega sistema. Doseganje teh ciljev zahteva natančno preučitev glavnih usmeritev in ukrepov reforme, utemeljitev ekonomskih, organizacijskih in pravnih mehanizmov za njeno praktično izvajanje.

Obstoječa regulativna in pravna podlaga za izvajanje stanovanjske politike v prehodnem obdobju na zvezni ravni in predvsem zakon "O osnovah zvezne stanovanjske politike", glavne usmeritve nove stopnje izvajanja državnega Ciljni program "Stanovanja", kot tudi ustrezni ukazi predsednika in uredbe vlade Ruske federacije določajo strateški načrt za reformo stanovanjskega sektorja. Toda izvedba stanovanjske reforme na ravni določenega mesta zahteva podrobnejše študije ob upoštevanju značilnosti in posebnosti socialno-ekonomskega položaja na določenem ozemlju, stopnje razvoja stanovanjskega sektorja in stanja stanovanjskega sklada. in komunalnih sistemov.

Pomembnost obravnave najpomembnejših ekonomskih vprašanj delovanja in razvoja stanovanjskega sektorja je razložena s pomanjkanjem izobraževalnih znanstvenih in metodoloških del o tem vprašanju, ki so po naravi kompleksne. Poleg tega v znanstveni in izobraževalni literaturi v zadnjem desetletju sploh ni bila postavljena celovita analiza stanovanjske problematike.

Poglavje 1. Stanje stanovanjskih in komunalnih storitev

1.1 Koncept stanovanjskih in komunalnih storitev

Oddelek za stanovanja in gospodarske javne službeje veja nacionalnega gospodarstva, katere glavni namen je zadovoljiti potrebe prebivalstva po storitvah, ki zagotavljajo njihove normalne življenjske in delovne pogoje.

Stanovanjske in komunalne storitve so zapleten objekt upravljanja.

Podjetja in organizacije življenjskega kompleksa naselij so zelo raznolike. Hkrati jih lahko združimo v dve skupini:

Komunalna podjetja in organizacije, ki proizvajajo materialne izdelke (vodovodni sistemi, plinovodni objekti, električna omrežja);

Komunalna podjetja, ki nudijo storitve (stanovanjske in vzdrževalne organizacije, ki ustvarjajo ugodne pogoje za bivanje v stanovanjskih stavbah, mestni potniški promet, podjetja za sanitarno čiščenje)

Sektor stanovanjskih in komunalnih storitev vključuje:

stanovanjska industrija - panoga, ki vključuje:

mestni stanovanjski sklad;

zasebni stanovanjski fond

oddelek za popravilo in gradnjo

oddelek za popravila in vzdrževanje

oskrba z viri - kompleksna:

oskrba z vodo - niz ukrepov za zagotavljanje vode potrošnikom v zahtevanih količinah in zahtevani kakovosti;

kanalizacija (odvajanje vode) - niz ukrepov in inženirskih objektov, ki zagotavljajo sprejem, zbiranje in odstranjevanje vode od potrošnika ter njihovo čiščenje in nevtralizacijo pred odlaganjem ali izpustom v rezervoar;

oskrba s toploto - proizvodnja in prodaja toplotne energije za potrebe ogrevanja in tople vode;

oskrba s plinom - niz ukrepov za transport, skladiščenje, dobavo plina neposredno svojim potrošnikom;

napajanje - prenos električne energije:

plinska omrežja;

ogrevalne kotlovnice;

prevozna podjetja:

izdelava zunanje ureditve:

sanitarije

Sektor stanovanjskih in komunalnih storitev lahko razdelimo v dve skupini:

Konkurenčni sektorji stanovanjskega in komunalnega sektorja (stanovanjska, popravila in gradbena proizvodnja, zbiranje in odlaganje odpadkov itd.), kjer lahko tržne cene služijo kot ekonomsko upravičene tarife;

Monopolne panoge (vodovodne in kanalizacijske storitve, komunalna energetika) - centralno ustanovljene, določene na podlagi znanstveno dokazanih metod z uporabo ustreznih norm in standardov.

1.2 Socialno-ekonomsko bistvo stanovanjskih in komunalnih storitev

Državna politika v stanovanjski industriji je bila večkrat "premišljena" in neizogibna nihanja v tem primeru so povzročila, da so vpleteni in prebivalci močno prepričani, da reforma stanovanjskih in komunalnih storitev ne bo presegla govorjenja. Sprejeti stanovanjski zakonik Ruske federacije je razblinil takšna prepričanja. Namenjena je vzpostavitvi kakovostno novih odnosov v panogi, ki morajo ustrezati tržnemu gospodarstvu. Zakonik kljub vsem svojim pomanjkljivostim zmore udejanjiti načelo »kdo plača«, ki ustreza novim gospodarskim razmeram in nujnim potrebam prebivalstva.

Novi zakon odpravlja monopol občin pri upravljanju stanovanjskih in komunalnih organizacij, ki smo ga podedovali iz prejšnjih časov in obstaja še danes. Ustvarila je takšne pogoje za oblikovanje cen, obdavčitev in financiranje panoge, da so bili državljani, namesto da bi normalno živeli v svojih stanovanjih, prisiljeni preživeti. Na primer, ali lahko računamo na dostojno kakovost storitev, če je prišlo do velikega dolga proračunov na vseh ravneh stanovanjskim in komunalnim podjetjem za poplačilo dajatev? Na tej podlagi so nastali celo konflikti med dobavitelji energije in oblastmi. V posebej težkem položaju so se znašle stanovanjske zadruge in združenja lastnikov stanovanj, ki se jim oblasti niso zdele potrebne za plačilo denarja za veterane in invalide, ki prejemajo ugodnosti po zvezni zakonodaji. Skoraj 50 % ljudi, ki živijo v HOA, je veteranov in upravičencev. In izkazalo se je, da so oblasti dejansko prenesle svoje obveznosti za plačilo ugodnosti na lastnike stanovanj, saj so HOA in stanovanjske zadruge dolžne izračunati znesek ugodnosti in nakazati plačila za stanovanjske in komunalne storitve v določenem roku in v celoti. Posledično so bila manjkajoča sredstva poplačana preko stroškov vzdrževanja hiše in njenega vzdrževanja. Lastniki stanovanj so tako dajali posojila državi.

S 100-odstotnim plačilom stanovanjskih in komunalnih storitev s strani prebivalstva v industriji se stroški zanje povrnejo veliko nižje. To se zgodi tudi zato, ker so ugodnosti in subvencije za tiste kategorije državljanov, ki so do njih upravičeni v skladu z zakonom, še vedno "virtualne", medtem ko imajo ponudniki stanovanjskih in komunalnih storitev pravico zahtevati resnična plačila. Situacijo otežuje dejstvo, da prebivalstvo, ki je upravičeno do državne podpore, ne more preveriti prejemanja informacij in sredstev. Uvedba postopka, po katerem se denarne ugodnosti in subvencije nakazujejo na bančne račune državljanov, bo pomagala popraviti stanje. Potreba po uvedbi personaliziranih računov je bila izpostavljena februarja 2004. S tem bi rešili številne probleme, med drugim dolg prebivalstvu za opravljene storitve. V nekaterih teritorialnih enotah tak dolg doseže več deset milijonov rubljev. Zvišanje tarif za stanovanjske in komunalne storitve postavlja državljane z nizkimi dohodki v brezizhoden položaj: ne morejo plačati svojim ponudnikom storitev, ker jim država ni pravočasno nadomestila njihovih prejemkov, in tudi če so nadomestila, so ugotovile lokalne oblasti druge uporabe teh sredstev.

Kakovost storitev stanovanjskih in komunalnih organizacij ne ustreza zahtevam prebivalstva in močno zaostaja za rastjo tarif. To povzroča negativen odnos do delavcev stanovanjskih in komunalnih storitev na splošno. Obstajal je celo določen stereotip o vodovodarju, ki je bil vedno pijan in je izsiljeval denar od stanovalcev. Toda odkrito povedano, težko si je predstavljati, da bi bili štirje milijoni ljudi, ki delajo v tej industriji, takšni.

Sredstva za vzdrževanje in popravilo stanovanj zbirajo od lastnikov stanovanj organizacije, ki so jih za to pooblastile oblasti, tarife odobrijo lokalne oblasti, pooblastijo pa tudi enotno službo za stranke. Hkrati pa večino sredstev državljanov, namenjenih plačilu stanovanja, organi porabijo za druge namene. Prebivalci upravičeno postavljajo vprašanje: v "plačilu" je stolpec "Večja popravila". Zakaj ni popravila? Prebivalci ostajajo nemočni pred administrativno-komandnim sistemom in prejemajo majhen delež zahtevanih storitev, saj občinske oblasti samostojno ustvarjajo povpraševanje po stanovanjskih storitvah. Ta položaj lahko spremeni odobritev tarif: brez odločitve pooblaščenega organa subjekta federacije občina nima pravice, da jih samostojno spremeni.

Paradoks: 70% stanovanj je v zasebni lasti, prebivalci plačajo skoraj 100% stroškov proizvodnje stanovanjskih in komunalnih storitev, družbo za upravljanje pa določijo občinske oblasti, koliko in kakšna sredstva poslati kam - upravi. Ko je bila raven plačila prebivalstva za stanovanjske in komunalne stroške nepomembna, to stanje ni sprožilo nobenih vprašanj. Toda danes so se razmere radikalno spremenile: proračun ni izračunan za prebivalstvo, ampak prebivalstvo v celoti plača storitve, ki jih porabi. To je glavno protislovje, ki ga reforma odpravlja.

Reforma stanovanjskih in komunalnih storitev je zasnovana tako, da zagotovi računovodstvo stroškov in prihodkov ter letno poročanje upravljavske organizacije lastnikom stanovanj. Seznam del, ki se izvajajo v hiši, in seznam storitev, ki se izvajajo za stanovalce, se potrdi na občnem zboru stanovalcev. Na ta način je mogoče regulirati in omejiti rast tarif - izbira, ki jo imajo prebivalci, bo naredila konkurenco med ponudniki storitev ne virtualno, kot je zdaj, ampak resnično.

Tudi glavni cilj reform v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev je ustvariti pogoje za razvoj zasebne pobude in konkurenčnega okolja na področju upravljanja stanovanj, umik državnih in občinskih organov iz stanovanjskega sektorja. Prvi korak k temu so naredili pred 10 leti, ko so začeli izvajati natečaje za vzdrževanje stanovanjskega fonda. Značilno pa je, da so uradniki tržna načela za urejanje odnosov v tej panogi »priredili« svojim potrebam in ciljem. Sčasoma so se natečaji spremenili v formalnost, ki je zagotavljala »nesporne« prednosti občinskim podjetjem, ki so kljub podpori občinskih uprav ostajala nedobičkonosna. In za lokalne oblasti je bilo koristno, da so imela takšna podjetja - ohranile so vpliv ne le na ta podjetja, ampak tudi na prebivalstvo.

Zanesljiv znak, da so se razmere začele spreminjati, se lahko šteje za zanimanje zasebnega kapitala, vključno s tako velikimi podjetji, kot sta RAO UES, RAO Gazprom, ki jih zastopajo njegove hčerinske družbe. Privlači jih polnost plačila, novi pogoji, ki jim omogočajo "zaslužek" v subvencionirani industriji. Za nekatere to povzroča paniko: pravijo, da bodo zdaj ta podjetja iz industrije in prebivalstva iztisnila "zadnji sok", nihče jih ne bo mogel "držati za rokav" v želji po nenehnem zviševanju tarif. Ne delajmo prenagljenih sklepov. Dobro je, da je zasebni kapital začel gledati na stanovanjske in komunalne storitve kot na potencialni vir dobička. Ni naključje, da ta podjetja vztrajno postavljajo vprašanje dolgoročnega najema nepremičnin in komunikacij. Iz njih je v stanju, v kakršnem so, preprosto nemogoče izvleči dobiček: ogromne izgube toplote in vode kažejo na izjemno dotrajanost osnovnih sredstev. Nekateri strokovnjaki celo govorijo o neizogibni katastrofi, ki jo povzroči človek. S prihodom velikega kapitala v industrijo lahko računate na to, da bodo ta podjetja začela vlagati v obnovo dotrajanih stanovanjskih in komunalnih storitev.

Zasebna podjetja, ki so prva vstopila v sektor stanovanjskih in komunalnih storitev, so bila pripravljena vlagati tudi v popravilo hišnih omrežij, vhodov in streh, da ne bi bilo več težav z vzdrževanjem stanovanj. In sprva so številna podjetja naredila prav to, namestila kovinska vrata na vhode, zamenjala gnile cevi v kleteh, kupila potrebno opremo. Na primer, izdelan je bil projekt lahke poševne kovinske strehe, ki je bila nameščena namesto ravne strehe na eni od stanovanjskih stavb oskrbovanega stanovanjskega sklada in je uspešno prestala več zim. Njegova konstrukcija, kot kažejo izračuni, je veliko učinkovitejša od večjih popravil z uporabo tradicionalnih strešnih materialov. A dlje od eksperimenta zadeva žal ni napredovala. Nedosledne politike, ki se v zadnjih letih izvajajo v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev, so zasebna podjetja odvrnile od vlaganja denarja v to industrijo, ki je instrument vladne manipulacije. Za tiste, ki delajo v tej panogi, potrebujemo jasna in natančna pravila »igre«, ki bodo zagotavljala donosnost investicije, spodbujala željo po izboljšanju kakovosti opravljenih stanovanjskih in komunalnih storitev ter ščitila potrošnike pred ukazovalno in administrativno samovoljo. In takšna pravila zdaj določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije.

Stanovanjske in komunalne storitve neposredno vplivajo na kakovost življenja prebivalstva. Toda danes je ravno redek primer, ko imajo prebivalci pravico odločati o usodi industrije. Če opazujemo, kako pasivno se prebivalstvo odziva na uveljavljanje novih pravic, ki so se mu odprle, je treba dvomiti o uspehu prvih korakov v njegovem preoblikovanju. A to ni krivda, ampak najverjetneje nesreča občanov, ki so bili dolga leta odtujeni od lastništva in upravljanja svojih domov. Danes se lokalne oblasti, na plečih katerih je glavno breme izvajanja reforme, ne želijo vključiti v reforme.

1.3 Stanovanjski sektor. Bistvo, sestava in struktura

Eno najpomembnejših področij družbeno-ekonomske transformacije v državi je reforma in razvoj stanovanjskega sektorja, ki ustvarja potrebne pogoje za bivanje in življenje ljudi. V skladu z zakonom Ruske federacije "O osnovah zvezne stanovanjske politike" je stanovanjski sektor veja nacionalnega gospodarstva, vključno z gradnjo in obnovo stanovanj, struktur in elementov inženirske in socialne infrastrukture, upravljanjem stanovanjski sklad, njegovo vzdrževanje in popravilo.

Osnova mestnega stanovanjskega sektorja je stanovanjski sklad: stanovanjske stavbe, specializirane stavbe (spotniki, prilagodljiva stanovanja, penzioni za veterane itd.), Stanovanjske pisarne v drugih stavbah, primernih za bivanje.

Stanovanjski sklad je razdeljen na naslednje vrste:

zasebni - sklad v lasti državljanov ali pravnih oseb: posamezne stanovanjske zgradbe, privatizirana, zgrajena in kupljena stanovanja in hiše;

država - sklad, ki je last države ali sestavnih subjektov Ruske federacije, pa tudi oddelčni sklad, ki je pod popolnim gospodarskim nadzorom državnih podjetij ali operativnim upravljanjem državnih institucij, povezanih z ustrezno vrsto lastnine;

občinski - sklad v lasti občin, pa tudi oddelčni sklad, ki ga sestavlja popolno gospodarsko upravljanje občinskih podjetij ali operativno upravljanje občinskih ustanov;

javni - sklad, ki je last javnih društev;

kolektiv - sklad, ki je v skupni skupni ali skupni deljeni lasti različnih subjektov zasebne, državne, občinske lastnine in lastnine javnih združenj.

Dolgo časa je bil mestni stanovanjski sektor del javnega sektorja gospodarstva, saj se je v sovjetskem obdobju močno razvil. Hkrati sta kakovost stanovanjskih stavb in njihova izkoriščenost ostali nizki. Večina državljanov je nova stanovanja dobila brezplačno, prvi pride, prvi melje, pristojbine in komunalne storitve pa niso ustrezale stroškom vzdrževanja.

Hiter razvoj mest in stanovanjskega sektorja na prelomu 21. stoletja. je bila nenadoma prekinjena med revolucijo in državljansko vojno, ki ji je sledila. Poleg tega so mnoga mesta, zlasti velika, propadla. Skoraj vsi mestni gospodarski sistemi so bili uničeni, prebivalstvo pa je bežalo v tujino, na jug, ali pa si zaživelo mizerno in preprosto izumrlo. V tem času je prišlo do množičnega naseljevanja revežev v stanovanja premožnih meščanov, zaradi česar je prevladovalo komunalno naseljevanje. Najemnine so ukinili, saj je bil denar popolnoma brez vrednosti, prebivalcem mesta pa niso nudili nobenih storitev. Stanovanjski fond je bil tako rekoč prepuščen na milost in nemilost.

Določena gospodarska oživitev in nekatera racionalizacija javnega življenja sta ustvarila pogoje za oživitev velikih mest in obnovo stanovanjskega sklada in komunalnih sistemov. Za reševanje gospodarskih vprašanj je NKVD, ki je nadomestil Čeko, ustanovil oddelek za javne službe, ki je prevzel funkcije koordinatorja za obnovo stanovanjskih in komunalnih objektov v mestih. Dovoljene so bile različne oblike lastništva stanovanjskih in komunalnih objektov, obnovljena je bila najemnina za uporabo stanovanjskih in komunalnih storitev.

1.4 Stanovanjski problemi stanovanjskih in komunalnih storitev in načini njihovega reševanja

Stanovanjski trg: cene stanovanj so odvisne od tega, koliko družin želi kupiti dom in koliko stanovanjskih enot je na voljo na trgu. Torej, ko se povpraševanje poveča, se cene dvignejo, in ko se ponudba poveča, se cene znižajo. Ponudba novega stanovanjskega fonda izvira iz gradbeništva in je odvisna od razmerja med ceno stanovanj in stroški njihove gradnje (posodobitve). Dolgoročno bi moral stanovanjski trg uskladiti cene stanovanj s stroški gradnje. Kratkoročno se odstopanja pojavljajo zaradi zamud, ki so del gradbenega procesa. Torej, če se povpraševanje po stanovanjih močno poveča, ponudba stanovanj pa ostane nespremenjena, potem cene rastejo. Dokler so cene višje od stroškov, se stanovanja naročajo. Ko na trg vstopi na novo uvedena stanovanjska zaloga, je povpraševanje potešeno, cene padejo in se približajo stroškom. Najpomembnejši dejavnik, ki vpliva na povpraševanje po stanovanjskem fondu, je dohodek (potencialna najemnina) od kupljene nepremičnine.

Trg stanovanjskih storitev: Stanovalci so lahko lastniki ali preprosti najemniki. Povpraševanje po stanovanjskih storitvah je odvisno od dohodka družine in razmerja med ceno stanovanja in stroški drugih dobrin (hrana, oblačila itd.). Stroški stanovanjskih storitev (znesek, plačan za uporabo stanovanja) Za najemnika je to najemnina, za lastnika stanovanja dohodek od lastništva nepremičnine. Povpraševanje po stanovanjskih storitvah je odvisno od ravni najemnin, ravni dohodka in števila družin. Če se število družin poveča, se poveča povpraševanje po stanovanjskih storitvah, ob nespremenjeni ponudbi pa se povečajo najemnine. To so zakonitosti stanovanjskega trga in stanovanjskih storitev v civiliziranem svetu. Rusija ima zaradi svojega posebnega zgodovinskega razvoja številne posebnosti.

V Rusiji ni razreda pravih lastnikov stanovanj; občinske oblasti delujejo kot izvajalci, ki servisirajo stanovanja, nič več. Kot take organizacije lahko delujejo tudi zasebna podjetja. Ta okoliščina, skupaj z željo, da se znebimo izgub v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev, ki se krijejo iz proračunskih sredstev, je bila podlaga za reformo stanovanjskih in komunalnih storitev, ki jo je predlagala vlada. Pravzaprav se lahko zmanjša na naslednje glavne dejavnosti: organiziranje enotne storitve za stranke. Vloga "posamezne stranke" je občina sama (ali njen predstavnik; če je mesto veliko, so storitve posamezne stranke organizirane v okrožjih, okrožjih), ki ponuja pogodbo za servisiranje skupine stanovanjskih stavb ( blok, okrožje, dvorišče). Določene so določene zahteve za kakovost storitve in znesek, ki bo nakazan izvajalcu, če bo zadevna storitev uspešno opravljena. Pričakuje se, da se bo pojavila konkurenca med občinskimi in zasebnimi podjetji, ki bodo tekmovala za pridobitev takšne pogodbe, kar bo zlasti omogočilo okrepitev nadzora nad ravnjo tarif v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev; postopno zvišanje tarif za komunalne storitve in zvišanje najemnine za postopno odpravo nedonosnosti sektorja javnih služb. V tem primeru se najemnina poveča do višine, ki pokriva stroške obratovanja stavbe in njenih tekočih popravil; ker, kot že omenjeno, v tej shemi ni lastnika stanovanja, bodo stroški večjih popravil in rekonstrukcije stavbe izvedeni iz proračuna ali pa sploh ne bodo izvedeni. Poleg tega se pri delu javnih služb razvija protislovna situacija: trenutno izvajajo prakso navzkrižnega subvencioniranja - del stroškov zagotavljanja storitev eni skupini potrošnikov (prebivalstvu) se prenese na drugo skupino (podjetja, organizacije).

Strogo gledano bi moralo zvišanje tarif za prebivalstvo pomeniti njihovo znižanje za druge skupine potrošnikov komunalnih storitev, vendar taka formulacija vprašanja v predlaganih ukrepih ni izrecno navedena. Takšna formulacija primera kot celote kaže na nerazumevanje razlike med najemnino (najemnino) in obratovalnimi stroški stavbe, v kateri je stanovanje. Predvsem obratovalni stroški propadajočega stanovanjskega fonda in študentskih domov (z relativno večjo gostoto stanovalcev na kvadratni meter skupne zazidane površine) so bistveno višji od stroškov vzdrževanja novega luksuznega stanovanjskega fonda. Skladno s tem se znesek plačila za bivanje na "kvadratnem metru" hostla izkaže za nekajkrat višji kot za enako površino običajnih udobnih stanovanj, v slednjih pa ustrezno višji kot v "elitnih" stanovanja stanovanjski sklad. Kljub temu najemnina stanovanja predstavlja najemnino (ali natančneje kvazinajemnino) lastnika stanovanja. Velikost slednjega urejajo drugi razlogi; ni neposredno povezan niti z obratovalnimi stroški stavbe niti s stroški njene gradnje. Odsotnost lastnikov stanovanj v tej shemi urejanja stanovanjskih storitev seveda ne pomeni izločitve prihodkov od najemnin zaradi lokacije in različne stopnje stanovanjskega udobja. Zdaj pa si te dohodke prisvajajo prebivalci in to v implicitni obliki. To povzroči številne pomembne in ne povsem očitne posledice, ki se pokažejo šele na dolgi rok.

Prvič, odsotnost eksplicitnega dohodka od najemnin, upoštevanega neposredno v denarnem smislu, zožuje davčno osnovo mesta. Poleg tega se prihodkovna postavka mestnega proračuna (prihodki od najema občinskega premoženja) spremeni v odhodkovno postavko: tudi po uspešni izvedbi stanovanjsko-komunalne reforme bo treba večja popravila stanovanjskih stavb opraviti na račun proračunskih sredstev na tak ali drugačen način.

Drugič, poleg problema kapitalskih popravil obstaja tudi problem nove stanovanjske gradnje in/ali rekonstrukcije starega stanovanjskega sklada. Proces propadanja stanovanj postane nemogoče ustaviti in hkrati nadaljevati novogradnjo: velik obseg stanovanjske gradnje prej ali slej povzroči enako velik obseg odprodaje stanovanj v propadajoči stanovanjski fond. Postopno nastajanje urbanih barakarskih naselij postaja neizogibno. Tudi če bi najemnino določili vsaj v višini amortizacije za obnovo, bi centralizirana sredstva omogočila novogradnjo in preselitev propadajočih hiš. V tem primeru se stanovanje iz reprodukcijskega kapitala spremeni v izključno potrošniško dobrino z dolgo življenjsko dobo. To samo po sebi ne vzbuja zadržkov, še posebej v primeru individualne hiše (koče), dejstvo pa je, da s takim mehanizmom vključevanja stanovanjskega fonda v tržno menjavo ta sklad ne more postati kapital, tj. lastniku ne more prinesti dobička. Strogo gledano torej postanejo investicije v stanovanjsko gradnjo nemogoče, saj govorimo le o nabavi potrošnih dobrin; Skladno s tem je tudi kreditiranje tega procesa nemogoče (če ne upoštevamo razmeroma ozke sfere potrošniških kreditov). Posledično se zmanjša skupni obseg investicij, kar vpliva tudi na stopnjo gospodarske rasti v državi kot celoti.

Končno, tretjič, trenutne razmere bistveno zmanjšujejo mobilnost trga dela, saj najemnina na splošno še vedno ni vključena v ceno dela. Visoke najemnine, ki spremljajo majhen trg stanovanjskih stanovanj, ki jih ponujajo predvsem posamezni lastniki privatiziranih stanovanj in posredniki, bistveno otežujejo migracije. Teritorialna neravnovesja se povečujejo, kar negativno vpliva tudi na gospodarsko rast. Mesta, še posebej majhna, se spreminjajo v nekakšno »past za brezposelne«.

Tako glavni ukrepi predlagane reforme stanovanjskih in komunalnih storitev le kažejo na željo, da bi državni in lokalni proračuni osvobodili dela stroškov, vendar sploh ne rešujejo glavnih težav na tem področju. Da bi dosegli zagon kapitalističnega mehanizma urbanega razvoja, so potrebne veliko globlje institucionalne spremembe (na primer odprava stanovanjske pravice, uvedba rokov za privatizacijo stanovanj in drugi precej nepriljubljeni ukrepi v sodobni Rusiji). ). Poleg tega so potrebne tudi strukturne spremembe: izjemno visoki stroški gradnje enega kvadratnega metra stanovanja skupaj z zelo nizko kakovostjo vodijo do dejstva, da obseg novogradenj v ruskih mestih nenehno upada. Poleg tega nizka raven povprečnih plač na splošno ne dovoljuje velikemu sloju prebivalstva, da pokaže povpraševanje po novih stanovanjih. Navsezadnje je cena gradnje 1 m2. m novih stanovanj mora biti nižja od cene 1 kvadratnih metrov. m. starog (kar pomeni povprečne ravni cen); poleg tega naj bi že minimalna plača zaposlenemu omogočala najem stanovanja. Samo v tem primeru lahko govorimo o zagonu tržnega mehanizma. Na žalost so trenutni trendi v ruskem gospodarstvu ravno nasprotni; Rezultat je nenehno kopičenje neravnovesij. Slednje je vse težje odpraviti, posledica takšnega razvoja razmer je lahko vračanje k birokratski distribuciji dela ekonomskih dobrin in racioniranju porabe vse večjega dela storitev. Nesorazmerja še zdaleč niso tako neškodljiva, kot se morda zdi na prvi pogled – zlasti pomanjkanje razpoložljivih stanovanj ne omogoča reševanja težav z zapiranjem številnih nerentabilnih rudnikov v premogovništvu, tudi z določenimi sredstvi, ki jih država namenja. za prekvalifikacijo in prilagoditev rudarjev.

Po drugi strani pa lahko socialni protest delavcev, ki se po volji usode znajdejo v depresivnih mestih in regijah, na koncu pripelje do spremembe političnega tečaja in omejitve tržnih reform, ki so se zdele nepopravljive. Razumevanja bistva stanovanjske problematike v tranzicijskem gospodarstvu s strani državne in gospodarske elite očitno ni. Zdi se, da so zaradi tega prihodnji negativni pojavi v razvoju ruskih mest neizogibni.

Poglavje 2. Reforma sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev

2.1 Glavni cilji reforme stanovanjskega in komunalnega sektorja

Glavni cilj reforme stanovanjskih in komunalnih storitev je zagotoviti državljanom kakovostno, zanesljivo in cenovno dostopno opravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev. Zaradi spremembe formacije v državi se je sodelovanje države v gospodarstvu močno zmanjšalo. Zato je drugi cilj reforme optimizacija proračunskih izdatkov za stanovanjske in komunalne storitve.

V bistvu stanovanjske in komunalne storitve prenehajo biti javna dobrina, ampak postanejo proizvod osebne potrošnje, vloga države pa se spremeni v zagotavljanje razpoložljivosti določenega družbenega standarda stanovanjskih in komunalnih storitev. Država svojim državljanom zagotavlja tudi udobno in varno življenjsko okolje. Na seznamu orodij za uresničevanje te odgovornosti še zdaleč ni najmanj pomembno zagotavljanje oskrbe z vodo, kanalizacije, ogrevanja, zato mora država z mehanizmi državne regulacije zagotoviti varnost in zanesljivost izvajanja javnih storitev.

Prvotni cilji stanovanjske reforme so določali njene tri glavne naloge:

Razvoj tržnih odnosov v stanovanjskih in komunalnih storitvah za izboljšanje kakovosti in dostopnosti stanovanjskih in komunalnih storitev;

Povečanje učinkovitosti proračunskih izdatkov; ciljna podpora državljanom, ki resnično potrebujejo, pri zagotavljanju določenega standarda stanovanjskih in komunalnih storitev;

Ureditev komunalnega kompleksa za zagotavljanje njegove učinkovitosti in razvoja, zanesljivosti in varnosti opravljenih storitev.

2.2 O prehodu na nov sistem plačila stanovanj in javnih storitev

V skladu s 15. členom zakona Ruske federacije "O osnovah zvezne stanovanjske politike" in z namenom povečanja ravni stanovanjskih in komunalnih storitev za prebivalstvo Svet ministrov - Vlada Ruske federacije odloči:

Odobrite časovni okvir postopnega prehoda na nov sistem plačila stanovanj in javnih storitev v skladu s prilogo.

V prehodnem obdobju ohraniti obstoječi postopek za financiranje stroškov večjih popravil državnega in občinskega stanovanjskega fonda in teh stroškov ne vključiti v stanovanjske in komunalne storitve, ki jih plačujejo državljani.

Ugotovite, da se zvišanje zneska plačila za stanovanje in komunalne storitve izvaja ob hkratni uporabi ukrepov socialne zaščite za državljane v obliki zagotavljanja nadomestil (subvencij) za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev v okviru socialne norme za stanovanja. površina in standardi porabe komunalnih storitev ob upoštevanju celotnega družinskega dohodka in obstoječih ugodnosti.

Potrdi priloženi pravilnik o postopku zagotavljanja nadomestil (subvencij) državljanom za plačilo stanovanj in komunalnih storitev.

Od 1. januarja 2014 izvesti prehod na pogodbena razmerja med lastniki stanovanjskega sklada in javnimi službami s poslovnimi subjekti - podjetji za popravilo stanovanj, vzdrževanje in komunalne storitve.

Ugotovite, da zbiranje plačil za komunalne storitve in plačilo za stanovanja, dana v najem ali zakup, izvajajo lastniki stanovanj ali organ, pooblaščen za opravljanje teh nalog.

Določite, da je odobritev standardov porabe stanovanjskih in komunalnih storitev, stopenj in tarif za stanovanjske in komunalne storitve v okviru pogojev in ravni plačil državljanov kot odstotka stroškov vzdrževanja in popravila stanovanjskih in komunalnih storitev, določenih s to resolucijo. , izvaja lokalna uprava.

Od 1. januarja 2014 določite višino kazni za zamude pri plačilu stanovanja in komunalnih storitev v višini enega odstotka za vsak dan zamude.

Odboru Ruske federacije za komunalno gospodarstvo v 2 mesecih:

a) odobriti:

metodologija za določanje standardov porabe stanovanjskih in komunalnih storitev;

metodologija za izračun ekonomsko izvedljivih stopenj in tarif za stanovanjske in komunalne storitve;

b) predložiti predloge Svetu ministrov - Vladi Ruske federacije:

o prehodu na določanje stanovanjske ponudbe in plačila za uporabo stanovanjskih prostorov glede na skupno površino stanovanj;

o organizaciji državnega nadzora nad uporabo in varnostjo stanovanjskega sklada.

Ministrstvo za delo Ruske federacije v dveh mesecih predloži Svetu ministrov - Vladi Ruske federacije predloge o postopku izračuna povprečnega skupnega dohodka družine.

Ministrstvo za finance Ruske federacije naj v obdobju postopnega prehoda na nov sistem plačevanja stanovanj ohrani postopek zagotavljanja subvencij lokalnim upravam za vzdrževanje in popravilo stanovanj ter stanovanjske in komunalne storitve, v obsegu, ki ni pokrit s sredstvi, prejetimi od plačil državljanov za stanovanje.

Poveri Odboru Ruske federacije za komunalno gospodarstvo usklajevanje dela izvršnih organov republik Ruske federacije, ozemelj, regij, avtonomnih pokrajin, avtonomnih okrožij, mest Moskve in Sankt Peterburga za izvedbo postopnega prehoda na nov sistem plačila za stanovanja in komunalne storitve.

Medtem ko državni organi sestavnih subjektov Ruske federacije in lokalne oblasti obdržijo pravico do določitve osnovnih parametrov prehoda na nov sistem plačila stanovanj in komunalnih storitev, bo ustvarjen sistem, v katerem bo znesek financiranja iz zvezne države proračun (predvsem v obliki transferjev) bo izračunan na podlagi zveznih standardov. Hkrati se sestavnim subjektom Ruske federacije priporoča uporaba podobnega mehanizma za razdeljevanje proračunskih sredstev med občinami.

Zvezni standard socialne norme za stanovanjsko območje. Državni organi sestavnih subjektov Ruske federacije imajo v skladu z zakonodajo Ruske federacije pravico določiti regionalne standarde za socialno normo stanovanjskega območja in to pravico prenesti na organe lokalne samouprave. Vendar pa bo vlada Ruske federacije pri prerazporeditvi sredstev zveznega proračuna med sestavnimi subjekti Ruske federacije vodila zvezni standard.

Zvezni standard za socialno normo stanovanjske površine je določen na podlagi naslednjih standardov za zagotavljanje stanovanj za prebivalstvo: 18 kvadratnih metrov. metrov skupne stanovanjske površine na družinskega člana treh ali več oseb, 42 kvadratnih metrov. metrov - za družino dveh oseb, 33 kvadratnih metrov. metrov - za državljane, ki živijo sami.

Zvezni standard za stroške zagotavljanja stanovanjskih in komunalnih storitev na 1 kvadratni meter. meter skupne površine stanovanja. Navedeni standard se izračuna na podlagi standardnega niza stanovanjskih in komunalnih storitev: vzdrževanje in popravilo stanovanj, vključno z večjimi popravili, oskrba s toploto, oskrba z vodo, kanalizacija, oskrba s plinom, oskrba z električno energijo, ob upoštevanju povprečnih prevladujočih standardov porabe, kot kot tudi povprečni prevladujoči mejni stroški zagotavljanja stanovanjskih in komunalnih storitev v gospodarskih regijah Ruske federacije. Ta standard se revidira vsako leto, pri čemer je treba določiti, da je treba spremembe vrednosti zveznega standarda izvajati ob upoštevanju splošne ravni inflacije (razen v primerih odpovedi navzkrižnih subvencij, pa tudi ostrih sprememb v energiji). cene).

2.3 Javni nadzor v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev

Rusko ministrstvo za gradbeništvo spremlja in podpira razvoj mreže regionalnih javnih nadzornih centrov v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev. Centri javnega nadzora so bili ustanovljeni v 71 sestavnih subjektih Ruske federacije.

Javni nadzor v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev se izvaja v naslednjih oblikah:

· spremljanje prakse kazenskega pregona v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev;

· izvajanje dejavnosti za analizo posameznih problemov v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev, tako v Ruski federaciji kot celoti kot v določeni regiji;

· izvajanje inšpekcij, vključno z inšpekcijami na kraju samem, za obravnavanje pritožb državljanov;

· pomoč državljanom pri zaščiti njihovih interesov na sodišču;

· izvajanje javnega pregleda regulativnih pravnih aktov na zvezni in regionalni ravni;

· spremljanje izvajanja regionalnih programov preselitve iz propadajočih stanovanj in izvajanje regionalnih programov kapitalskih popravil stanovanjskih stavb.

Neprofitne organizacije, ki delujejo na področju stanovanjskega izobraževanja in varujejo pravice potrošnikov stanovanjskih in komunalnih storitev, obstajajo v vseh sestavnih subjektih Ruske federacije. NP "Nadzor stanovanjskih in komunalnih storitev" je sestavil register teh organizacij, ki je javno dostopen na spletni strani gkhkontrol.ru. Register je bil objavljen v obliki imenika, v katerega je vključenih 323 specializiranih nepridobitnih organizacij.

Od 1. januarja 2014 so javni sprejem NP "Stanovanjsko-komunalni nadzor" in regionalni javni sprejemi prejeli več kot 2500 prošenj državljanov in izvedenih je bilo več kot 400 izobraževalnih in izobraževalnih dogodkov, vključno z oblikovanjem novega kapitala sistem za popravilo.

2.4 Temeljne spremembe v financiranju stanovanjskih in komunalnih storitev v Ruski federaciji

Kot je znano, je pred reformo približno 98% stroškov za vzdrževanje in razvoj sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev padlo na proračun ministrstev, oddelkov, podjetij ali organizacij, ki so bile zadolžene za stanovanjske in komunalne storitve. objektov.

Skoraj popolna finančna odvisnost sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev od proračuna, pa tudi ustreznih oddelkov in podjetij, je izjemno negativno vplivala na njegovo delo, tako zaradi preostalega dodeljevanja sredstev kot v manjši meri zaradi nezainteresiranost za njihovo racionalno uporabo. Zaradi vsesplošne neenotnosti oddelkov ni bilo zmožnosti usklajevanja dela in manevriranja sredstev. Ogromne izgube stanovanjskih in komunalnih podjetij so bile običajne. Proračuni ozemelj in departmajev so imeli precejšnje finančne težave. Izdatki za stanovanjske in komunalne storitve so znašali od 30 do 70% proračunov številnih ozemelj, mest in občin, kar je otežilo zadovoljevanje potreb.

Podjetja v industriji, kmetijstvu, gradbeništvu in drugih gospodarskih sektorjih, v katerih bilanci stanja so bile stanovanjske in komunalne storitve, so bila prisiljena opravljati funkcije, ki so zanje nenavadne. Porabljeni so bili delovni, materialni in finančni viri, ki bi jih lahko učinkoviteje uporabili za razvoj in izboljšanje proizvodnje ter povečanje njene učinkovitosti.

Zato je bila industrija sama, pa tudi drugi sektorji in področja gospodarstva, državni organi in proračuni vseh ravni, zainteresirani predvsem za odpravo vseh teh negativnih pojavov in s tem za reformo sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev.

Trenutno je več kot 90% oddelčnih stanovanj in javnih služb prenesenih v občinsko last. Tako se je večina podjetij, ki so stanovanjske in komunalne storitve prenesla na lokalne oblasti, že osvobodila neproizvodnih funkcij, ki so bile zanje neobičajne, in se osredotočila na učinkovitost proizvodnje. Drugi pozitiven rezultat tega dela je bil prenos večine stanovanjskih in komunalnih podjetij v občinsko last, kar je v veliki meri odpravilo negativne pojave, povezane z resorno razdrobljenostjo panoge. Hkrati imajo teritorialni proračuni znatne dodatne stroške za vzdrževanje predmetov, sprejetih v občinsko last, ki v mnogih primerih presegajo zmožnosti davčne osnove številnih ozemelj. Povečala so se izplačila subvencij in povečalo se je število proračunskih sredstev za subvencije.

Zato se je povečala potreba po hitri rešitvi glavne naloge reforme - prehoda podjetij v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev na samooskrbo, zmanjšanje in nato odpravo odvisnosti od proračunskega financiranja. Za spodbujanje stanovanjske in komunalne reforme se vzvodi uporabljajo tudi za zagotavljanje začasne finančne pomoči sestavnim subjektom Ruske federacije, zlasti pri izdajanju posojil iz zveznega proračuna za pokritje denarne vrzeli, za odplačilo dolgov za plače in druge socialne prejemke. .

2.5 Posodobitev komunalnega kompleksa. Privabljanje zasebnih naložb v industrijo

Posodobitev komunalnega kompleksa je eno ključnih področij dela ruskega ministrstva za gradbeništvo. Zaradi dejstva, da je treba posodobiti sektor stanovanjskih in komunalnih storitev ob omejevanju rasti tarif in z minimalno porabo proračunskih sredstev, država sprejema ukrepe za privabljanje zasebnih naložb v industrijo.

Trenutno je delo na pripravi regulativnega okvira, namenjenega ustvarjanju pogojev za privabljanje zasebnih naložb v stanovanjske in komunalne storitve, dejansko zaključeno.

Sprejetih je bilo približno 30 regulativnih pravnih aktov, od tega 16 v zadnjih šestih mesecih. Začrtana je smer za prehod na dolgoročno načrtovanje investicij in tarifno regulacijo. Odobrene so bile ključne zakonodajne spremembe, katerih cilj je ustvariti pogoje za privabljanje zasebnih naložb v sektor stanovanjskih in komunalnih storitev ter oblikovati nova "pravila igre".

Danes je glavna naloga zagotoviti metodološko podporo za izvajanje teh pravil, pa tudi učinkovito izvajanje nove zakonodaje s strani regionalnih in lokalnih oblasti.

V zvezi s tem je Ministrstvo za gradbeništvo Ruske federacije za sestavne subjekte Ruske federacije pripravilo vzorčni nabor ukrepov ("načrt") za razvoj stanovanjskih in komunalnih storitev sestavnih subjektov Ruske federacije, ki vsebuje podroben seznam ukrepov za zagotovitev izvajanja vseh zveznih odločitev na področju stanovanjskih in komunalnih storitev na regionalni in občinski ravni (posodobitev komunalne infrastrukture, izboljšanje kakovosti javnih storitev, delo regionalnih sistemov za večja popravila skupne lastnine). v večstanovanjskih stavbah, izvajanje programov preselitve občanov iz propadajočih stanovanjskih skladov, povečanje transparentnosti panoge in drugo). Takšni sklopi ukrepov morajo biti odobreni v vsaki regiji v letu 2014 in bodo postali eden od pogojev za zagotavljanje finančne podpore regijam iz Sklada za pomoč pri reformi stanovanjskih in komunalnih storitev.

Za udeležence na trgu, regije, občine, banke, investitorje je rusko ministrstvo za gradbeništvo organiziralo delo za ustvarjanje registra najboljših praks za zasebne naložbe v industriji, ki bo zagotovil priložnost za preučevanje, uporabo in posnemanje uspešnih izkušenj.

V regijah se že izvaja več kot 70 naložbenih projektov v skupni vrednosti več kot 227 milijard rubljev. Od tega je več kot 139 milijard rubljev (61%) sredstev zasebnih vlagateljev.

Zaključek

Globalno gospodarstvo ni strategija stanovanjskih in komunalnih podjetij samih, temveč oblasti v odnosu do njih, kar je legitimno zaradi njihove finančne in upravne odvisnosti od mestne uprave. Svetovno gospodarstvo ne predvideva kratkoročnega neposrednega zmanjšanja dodeljenih proračunskih sredstev ali zvišanja tarif, če so vsi ostali pogoji enaki.

Ogromni tekoči izdatki za stanovanjske in komunalne storitve ter potreba po kapitalskih naložbah so namenjeni oblikovanju sistema večvariantnih virov njihovega financiranja.

Za oblikovanje sistema večvariantnega razvoja mestne infrastrukture je treba v lokalni upravi razviti niz ukrepov za lažji dotok finančnih sredstev. Ta kompleks temelji na marketinških orodjih. Prejeta sredstva se uporabljajo za uvedbo tehnologij za varčevanje z viri, avtomatizacijo, mehanizacijo, zavarovanje in druge ukrepe, ki bodo v prihodnosti zmanjšali tekoče stroške stanovanjskega in komunalnega sektorja.

Glavna usmeritev globalne varčevalne strategije v zvezi s stanovanjskimi organizacijami je s tem povezana diverzifikacija dejavnosti stanovanjskih in komunalnih podjetij. Široka, a usklajena ponudba storitev bo vodila k nastanku novih virov financiranja stanovanjskih in komunalnih podjetij ob ohranjanju profila njihovih dejavnosti in boljšem zadovoljevanju potreb prebivalstva.

Strategija svetovnega gospodarstva je strategija oblasti v zvezi z občinskimi enotnimi podjetji stanovanjskih in komunalnih storitev, ki vključuje celovito zmanjšanje stroškov z izvajanjem strategije diverzifikacije znotraj podjetja, organizacijskega in finančnega preoblikovanja in mehanizacije. Za komunalna podjetja se strategija svetovnega gospodarstva izraža v uvajanju energetsko varčnih tehnologij.

Primerjalna ocena stopnje razvoja stanovanjskih in komunalnih storitev v Rusiji in razvitih tujih državah kaže na nezadostno raven kakovosti storitev prebivalstvu in neučinkovit mehanizem upravljanja v stanovanjskem in komunalnem sektorju Rusije. Razvoj in izvajanje kakovostno novih pristopov k organizaciji in upravljanju tega kompleksa je treba izvesti ob upoštevanju izkušenj razvitih tujih držav.

V zadnjih letih je postalo očitno, da je edini način za izvajanje nalog stanovanjskih in komunalnih storitev sistematičen pristop, saj upočasnitev reform ni povezana s posameznimi napakami voditeljev, ampak je postala pojav, ki je pomembno vplival na število regij v državi. Obstaja določeno protislovje v tem, da je upravljanje procesa reforme sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev na zvezni ravni v bistvu sektorske narave, medtem ko je na občinski ravni resnično celovito. Strokovnjaki ugotavljajo šibko povezavo med stanovanjsko-komunalno reformo in procesom upravljanja mestnih nepremičnin, reformo proračunskega in davčnega sistema ter oblikovanjem občinske baze socialno-tehničnih standardov. Izhod iz krize je mogoč le s spremembo celotnega delovanja stanovanjsko-komunalnega sektorja in upravljanja s tem področjem. Sistematičen pristop mora upoštevati strukturno prestrukturiranje panoge in spremembe v odnosih med udeleženci na tem področju.

Koncept podrobnega programa reforme in modernizacije stanovanjskih in komunalnih storitev, predstavljen v glavnih točkah, ki temelji na oblikovanem univerzalnem socialno-tržnem modelu nesubvencioniranega razvoja podjetij in organizacij, ki ga sestavljajo, razkriva glavne usmeritve, metodološke pristopi in izračuni predlaganih ukrepov. In na njegovi podlagi razvita posebna priporočila za oblikovanje nove kakovosti stanovanjskih in komunalnih storitev, njihove mehke družbeno preverjene tarife bodo pripomogle k povečanju tehnološke posodobitve proizvodnje, posodobitvi opreme, komunikacijskih sistemov in, kar je najpomembneje, izboljšanju udobja in standarda življenja Rusov.

Glavni cilji reforme stanovanjskih in komunalnih storitev so:

zagotavljanje bivalnih pogojev, ki ustrezajo standardom kakovosti;

zmanjšanje stroškov ponudnikov storitev in s tem tarif ob ohranjanju standardov kakovosti za opravljene storitve;

ublažitev za prebivalstvo procesa reforme sistema plačil za stanovanja in komunalne storitve med prehodom industrije na način preloma.

Bibliografija

1. Ustava Ruske federacije

Stanovanjski zakonik Ruske federacije

Zvezni zakon z dne 5. aprila 2013 N 38-FZ "O spremembah stanovanjskega zakonika Ruske federacije in zveznega zakona "O skladu za pomoč pri reformi stanovanjskih in komunalnih storitev"

Zvezni zakon z dne 25. decembra 2012 N 270-FZ "O spremembah zveznega zakona "O skladu za pomoč pri reformi stanovanjskih in komunalnih storitev" (s spremembami in dopolnitvami)

Odlok Vlade Ruske federacije z dne 24. novembra 2011 N 975 "O dodatni finančni podpori, zagotovljeni sestavnim subjektom Ruske federacije na račun državne korporacije - Sklada za pomoč pri reformi stanovanjskih in komunalnih storitev"

Abolin A.A. "Preoblikovanje ugodnosti za stanovanjske in komunalne storitve v nadomestila" 2013 str. 22

Buzyrev V.V. "Stanovanjska ekonomija" 2006 Str.173

Bašmakov I.I. "Zmožnost prebivalstva za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev" 2013, str. 126-134

Dronov A.A. "Stanje stanovanjskih in komunalnih storitev v Rusiji in možnosti za njegovo reformo" 2013, str. 11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Komentar zveznega zakona z dne 27. julija 2010 N 190-FZ "O oskrbi s toploto" (postavka za postavko). Str.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Komentar zveznega zakona z dne 21. julija 2007 N 185-FZ "O skladu za pomoč pri reformi stanovanjskih in komunalnih storitev" (urednik E.A. Kameneva). Str.31

Tihomirov M.Yu. "Združenje lastnikov stanovanj: nove zakonodajne zahteve." - "Izdal Tikhomirov M. Yu.", 2014, str.46

Chernysheva N.Yu. "Stanovanjske in komunalne storitve: praktični vodnik." - "Urayt", 2010, str. 8

14. http://ru. wikipedia.org

.

http://gkhkontrol.ru

mentorstvo

Potrebujete pomoč pri študiju teme?

Naši strokovnjaki vam bodo svetovali ali nudili mentorske storitve o temah, ki vas zanimajo.
Oddajte prijavo navedite temo prav zdaj, da izveste o možnosti pridobitve posvetovanja.

Stanje stanovanjskega sektorja v Ruski federaciji.

Nov pristop k oblikovanju stanovanjske politike

(Analitični pregled)

N. P. Koshman, predsednik ruskega združenja gradbenikov,

K. K. Glinsky, namestnik direktorja Oddelka za trg dostopnih stanovanj in hipoteke, častni graditelj,

V. N. Ponomarev, podpredsednik, direktor oddelka za dostopna stanovanja in hipotekarni trg, doktor fizikalnih in matematičnih znanosti, profesor

Iz Listine graditeljev Rusije

"Če vlada zagotovi postopek pridobivanja stanovanj v osebno lastnino, potem izpolnjuje svojo obveznost do državljanov in širi možnosti za njihovo sodelovanje pri blaginji države"

F. Roosevelt

I. Stanje stanovanjskega fonda

Pol stoletja je minilo od sprejetja resolucije Centralnega komiteja CPSU in Sveta ministrov ZSSR "O razvoju stanovanjske gradnje v ZSSR" leta 1957.

Politika stanovanjskega sektorja pred reformo je temeljila na strogi državni ureditvi stanovanjskih odnosov, ki temelji na proračunskem financiranju stanovanjske gradnje in državnem sistemu razdelitve dokončanih stanovanj.

Leta 1980 so stanovanja v zasebni lasti predstavljala 33,3 odstotka celotnega stanovanjskega fonda (1861 milijonov kvadratnih metrov), od tega v mestih - 19 odstotkov in na podeželju - 66 odstotkov mestnih in podeželskih stanovanjskih skladov.

V skladu z ustavo ZSSR iz leta 1977 je bila pravica državljanov do stanovanja zagotovljena z razvojem in varovanjem državnega in javnega stanovanjskega fonda, spodbujanjem zadružne in individualne stanovanjske gradnje, pravično razdelitvijo življenjskega prostora pod nadzorom javnosti, zagotovljenega kot izvajal se je program gradnje udobnih stanovanj ter nizka najemnina za stanovanje in komunalne storitve.

Novi gospodarski odnosi, ki temeljijo na tržnih načelih, so korenito spremenili pristope k stanovanjskemu sektorju.

Leta 1993 je ustava Ruske federacije državi naložila obveznost spodbujanja stanovanjske gradnje in ustvarjanja pogojev za uresničevanje pravice državljanov do stanovanja. Hkrati se je pojavila nova pomembna klavzula: »... osebam z nizkimi dohodki in drugim državljanom, določenim v zakonu, ki potrebujejo stanovanje, se to zagotovi brezplačno ali za ugodno plačilo iz državnih, občinskih in drugih stanovanjskih skladov. (40. člen).«

Brezplačen prenos v last državljanov stanovanjskih prostorov, ki jih zasedajo v državnih in javnih stanovanjskih skladih (privatizacija), je v kratkem času omogočil oblikovanje ogromnega sloja lastnikov nepremičnin, ki je kasneje postal osnova obstoječega stanovanjskega trga.

Že leta 2000 je delež stanovanjskega fonda v lasti državljanov znašal 58 odstotkov (1620 milijonov kvadratnih metrov). V naslednjih petih letih je ta številka dosegla 73,7 odstotka in presegla vrednost najbolj razvitih držav sveta, kar je bila posledica sprememb državne stanovanjske politike in zavračanja države, da bi neposredno financirala množično stanovanjsko gradnjo.

Če je leta 1990 površina stanovanj, ki jih je zgradilo prebivalstvo z lastnimi in izposojenimi sredstvi, znašala 6,0 milijona kvadratnih metrov. od 61,7 milijona kvadratnih metrov. zgrajenih stanovanj ob upoštevanju podeželja (9,7 odstotka), nato se je v desetih letih ta delež povečal na 41,6 odstotka, leta 2006 pa je znašal 47 odstotkov, kar kaže na hiter umik države iz tega sektorja od 90. let naprej. gospodarstvo .

Od leta 1987 se je delež javnega stanovanjskega fonda zmanjšal z 80 na 15 odstotkov. Če je leta 1990 nova stanovanja dobilo 14 odstotkov družin, ki so bile evidentirane kot ogrožene, je bil leta 2005 ta delež le še štiri odstotke.

Tako so v primerjavi s sredino prejšnjega stoletja spremembe, ki so se zgodile v začetku novega stoletja v politični in gospodarski strukturi naše države, pomembno vplivale na vse komponente stanovanjskega sektorja.

Na žalost v prvi fazi oblikovanja novega zakonodajnega okvira procesi dejanskega prenosa stanovanjskih stavb in sosednjih zemljišč na lastnike prostorov za upravljanje niso bili logično zaključeni.

Celo zdaj, dve leti po sprejetju Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, organizacijska delitev funkcij za upravljanje in vzdrževanje stanovanjskega sklada v resnici ni dokončana.

Po pomembnem preboju na področju stanovanjske gradnje v 60. in 80. letih prejšnjega stoletja je Ruska federacija vstopila v 21. stoletje in na svojih ramenih nosila breme težav, ki so se v stanovanjskem sektorju nakopičile v zadnjih desetletjih in dosegle kritično maso.

Katastrofalno stanje stanovanjskega sklada, izjemno nezadovoljivo stanje stanovanjskega in komunalnega sistema, skoraj vsesplošno nujno stanje inženirskih omrežij in komunikacij, nizka plačilna sposobnost velike večine prebivalstva - to so glavni problemi, ki se vsak dan pojavljajo. imajo večji vpliv na socialno stabilnost v družbi.

O gospodarskem in družbenem pomenu stanovanj ni več treba nikogar prepričevati.

Zdaj osem od desetih ljudi na seznamu konceptov svojega bogastva na prvo mesto postavlja prisotnost udobnega stanovanja ali osebnega doma. Pred skoraj štiridesetimi leti je celo slavni negativni lik priljubljenega filma "Belo sonce puščave" Abdullah, ki je označil svoje razumevanje srečne starosti, na prvo mesto postavil "dober dom".

Do začetka perestrojke v ZSSR je bilo na čakalni listi za stanovanje 14 milijonov družin (približno 40 milijonov ljudi).

Največ ljudi v stiski je bilo v RSFSR - več kot 8 milijonov družin. Hkrati je bilo 17 odstotkov celotnega stanovanjskega fonda v Rusiji (30 milijonov kvadratnih metrov) dotrajanih in nevarnih zgradb, več kot 14 odstotkov državnega in občinskega stanovanjskega fonda je potrebovalo nujna popravila.

II. Spremembe v stanovanjskem sektorju

Kakšne spremembe so se zgodile v stanovanjskem sektorju v zadnjih dvajsetih letih?

Od 19 milijonov stanovanjskih stavb, ki sestavljajo skupni stanovanjski fond v Rusiji (2,956 milijarde kvadratnih metrov), jih je več kot 60 odstotkov starejših od 30 let.

Dotrajana in zasilna zaloga se je štirikrat povečala (do 120 milijonov kvadratnih metrov) in še naprej raste s stopnjo 20-24 milijonov kvadratnih metrov. metrov na leto. Samo v letu 2006 se je v starih hišah zgodilo več nesreč, ki so povzročile izgube življenj.

5,3 milijona družin živi v panelnih hišah, zgrajenih v 50-ih in 60-ih letih, katerih standardna življenjska doba je potekla.

5 milijonov Rusov živi v večstanovanjskih stanovanjih, ki zahtevajo takojšnja večja popravila.

Približno 40 milijonov ljudi se gnete v prostorih, ki jih načeloma ne moremo imenovati »stanovanjski«, saj nimajo osnovnih gospodinjskih pripomočkov: od celotnega stanovanjskega fonda je 24 odstotkov stanovanj brez tekoče vode, 29 odstotkov brez kanalizacije, 20 odstotkov jih nima ogrevanja. 19 odstotkov mestnih prostorov nima kadi ali prhe.

V teh razmerah je povsem naravno, da je raziskava prebivalstva v 100 naseljih 44 regij, ozemelj in republik Rusije, ki jo je marca 2006 izvedla Fundacija javnega mnenja (www.fom.ru), potrdila sklepe številnih strokovnjakov. da je stanovanjsko vprašanje eden najbolj perečih družbenih problemov.

Dve tretjini vprašanih (65 odstotkov) meni, da je tam, kjer živijo, prebivalstvo zagotovljeno »revna« stanovanja. Vsak četrti anketiranec je stanje ocenil kot "zadovoljivo", le 4 odstotke pa kot dobro.

Delež negativnih ocen stanovanjske situacije je največji med prebivalci podeželja (71 odstotkov), pa tudi med anketiranci iz Sibirije (72 odstotkov) in Daljnega vzhoda (75 odstotkov).

Tudi v Moskvi polovica vprašanih meni, da je prebivalstvo stanovanjsko slabo preskrbljeno.

Samo 10 odstotkov Rusov ugotavlja pozitivne spremembe na tem področju v zadnjem času, medtem ko 28 odstotkov vprašanih zagovarja nasprotno stališče - razmere se slabšajo. Večina (51 odstotkov) meni, da se stanje na stanovanjskem področju v zadnjem letu ali dveh ni spremenilo.

Amortizacija osnovnih sredstev stanovanjske in komunalne infrastrukture ter energetike je že skoraj prestopila kritično mejo in znaša 70 odstotkov. Po mnenju strokovnjakov bo to v prihodnjih letih povzročilo katastrofe velikih razsežnosti, ki jih povzroči človek.

Prvič v zadnjih letih se je v Moskvi, na Uralu in v številnih drugih velikih regijah začelo razvijati pomanjkanje energetskih zmogljivosti, ki še naprej narašča.

Na splošno je od leta 1995 v strukturi proizvodnje v glavnih panogah v elektroenergetiki prišlo do zmanjšanja volumetričnih kazalnikov: če je leta 1995 elektroenergetika predstavljala 10,5 odstotka celotnega obsega proizvedenih proizvodov, potem v letu 2004 se je ta številka znižala na 7,6 odstotka, kar je 0,5 odstotka manj kot leta 1992.

Vse to je zahtevalo reformo ruske elektroenergetike. Glavni poudarek je bil na izboljšanju učinkovitosti podjetij v panogi, ustvarjanju pogojev za njen razvoj na podlagi spodbujanja investicij ter zagotavljanju zanesljive in nemotene oskrbe odjemalcev z energijo.

Korenite spremembe so se že začele: spreminja se sistem državne regulacije panoge, oblikuje se konkurenčen trg električne energije, nastajajo nova podjetja. Sprejet je bil koncept strategije OAO RAO UES Rusije za obdobje 2003–2008. “5+5”, po katerem se bo leta 2008 oblikovala ciljna struktura panoge.

Lahko le upamo, da bo reforma dosegla načrtovane mejnike in da bo energetski sektor lahko zagotovil vse potrebno stanovanjskemu in komunalnemu sektorju države, ki raste sočasno s stanovanjskim skladom.

Povprečna ponudba stanovanj v Rusiji je 20,9 kvadratnih metrov. m na osebo, kar je skoraj dvakrat do trikrat manj kot v razvitih evropskih državah, kjer ta številka znaša 40 m2. na osebo ali več, v ZDA pa približno 80 m2. na osebo.

Toda ta varnost, kot pravijo v Rusiji, je "povprečna za oddelek."

Majhen del državljanov živi v luksuznih stanovanjih z velikimi površinami in povečanim udobjem (število štirisobnih ali več stanovanj je 4,1 milijona). V trisobnih stanovanjih živi 16,8 milijona družin, velika večina - 36,5 milijona družin - pa v eno- in dvosobnih stanovanjih.

To so predvsem stanovanja, ki so jih prejeli v obdobju hruščovskih reform. Z leti so se prvi lastniki postarali, zrasli so njihovi otroci, ki so si ustvarili svoje družine, vnuki so že zrasli, vsi skupaj živijo naprej in desetletja čakajo na napredovanje v vrsti za izboljšanje življenjskih razmer. Državno povprečje kazalnika preskrbljenosti z bivalnim prostorom torej ne odraža natančno realne slike.

Če je bilo leta 1980 uvedeno 0,43 m2 na osebo v mestih, se je do leta 2005 ta vrednost znižala na 0,33 m2. Zato, da bi dosegli vsaj evropsko raven preskrbljenosti z bivalnimi prostori, je treba povečati obseg naročanja stanovanj na vsaj 1 m2. na osebo na leto.

III. Prednostni nacionalni projekt "Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane"

1. Stanovanjski sklad.

Katastrofalno stanje stanovanjskega fonda, pravica milijonov naših državljanov do bivanja v človeških razmerah, ki že desetletja ni bila uresničena, in zato socialne napetosti, ki se kuhajo v družbi, oblastem niso pustili druge možnosti, kot da vključijo stanovanjsko vprašanje med prednostnimi socialnimi projekti.

Nacionalni projekt »Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane« (v nadaljnjem besedilu: projekt), ki se trenutno izvaja, je tako pomemben kot težko izvedljiv.

Cenovna dostopnost stanovanj v skladu z zveznim ciljnim programom "Stanovanje" za obdobje 2002–2010 (v nadaljnjem besedilu: program), ki je osnova projekta, se obravnava z vidika zakonskih obveznosti države do določenih kategorij državljanov. , ki se od splošne populacije ločijo po nekaterih povezovalnih značilnostih (severnjaki, žrtve Černobila, vojaško osebje, migranti iz Bajkonurja ali mlade družine). Preprosto povedano, to so kategorije upravičencev.

Zanje je vzpostavljena državna podpora, ki je po mnenju razvijalcev programa sposobna zagotoviti zadostno povečanje kupne moči.

Očitno je, da so zgoraj našteti problemi pri razvoju projekta takšnega obsega zahtevali najresnejšo finančno, ekonomsko, tehnično in sociološko utemeljitev načrtovanih ukrepov in mehanizmov za zagotavljanje dosegljivosti končnih rezultatov.

Čeprav so bili finančni kazalniki druge faze programa (2005-2010) pojasnjeni glede na rezultate preteklih let, delno strukturno spremenjeni, sam pa je pridobil enega samega državnega naročnika in dobil nove kazalnike, je program ohranil prvotno načelo - zagotavljanje državne finančne podpore za nakup stanovanj samo izbranim kategorijam državljanov.

Glavni finančni mehanizmi za izvedbo programa so subvencije in posojila, ki naj bi po mnenju njegovih snovalcev povečali efektivno povpraševanje prebivalstva, pospešili oblikovanje stanovanjskega trga in s tem hitro omilili akutnost stanovanjske problematike. Po klasični shemi bi moralo povpraševanje vplivati ​​na rast ponudbe in privabiti znatne naložbe v gradnjo cenovno dostopnih in udobnih stanovanj.

V tem kontekstu je zanimivo mnenje A. S. Starovoitova, v nedavni preteklosti vodje državnega oddelka za stanovanjsko politiko Gosstroja Rusije, zdaj pa namestnika vodje Rosstroja, enega vodilnih strokovnjakov na tem področju, ki je v letih 2003 - 2006 je bil član Svetovalne mreže o urbanih vprašanjih, si zasluži resno pozornost in stanovanjske uprave Ekonomske komisije ZN za Evropo: »Izraz »cenovna dostopnost« se je v besednjaku ruskih strokovnjakov za stanovanja pojavil razmeroma nedavno, ko so mnogi od njih začeli aktivno sodelujejo z različnimi mednarodnimi organizacijami in strokovnjaki, ki delujejo na področju stanovanjske politike. V mednarodni strokovni rabi se uporabljata dve angleški besedi, prevedeni v ruščino kot "dostopnost" - "cenovna dostopnost" in "dostopnost".

Dostopnost v pomenu angleške »primerne cene« ima nedvoumno razlago družbene naravnanosti pri zagotavljanju stanovanj in se razlaga kot zmožnost zagotavljanja ustreznega stanovanja tistim kategorijam prebivalstva, ki ga ne morejo samostojno kupiti pod tržnimi pogoji, tj. kot sinonim za socialna stanovanja.

V dokumentih ZN se izraz »cenovno dostopna« stanovanja razlaga takole: »Cenovno dostopna stanovanja so stanovanja standardne kakovosti, zagotovljena po nižjih cenah, kot se običajno ponujajo na lokalnem stanovanjskem trgu. To lahko vključuje subvencionirana najemna stanovanja, subvencionirana poceni zasebna stanovanja, vključno s stanovanji v skupnem lastništvu, in v nekaterih tržnih razmerah poceni stanovanja za prodajo. Urbanistični in stanovanjski načrti lokalnih oblasti bi morali zagotavljati ustrezno količino cenovno dostopnih stanovanj v zgornjem pomenu besede.«

Opredelitev cenovno dostopnih stanovanj v Združenem kraljestvu je: »Cenovno dostopna stanovanja« se lahko razvrstijo kot socialna stanovanja, ki se oddajajo po cenah, ki so nižje od tržnih, in lahko vključujejo tudi druge oblike podtržnih stanovanj, kot so »vmesne najemnine«. » (ko so najemnine so višje od cen družbenih najemnin, a nižje od tržnih). V splošnem se cenovno dostopna stanovanja nanašajo na subvencionirana ali »poceni« stanovanja katere koli oblike lastništva.

Izraz »dostopnost« v pomenu »razpoložljivost« ima povsem drugačen pomen - zadostno ponudbo stanovanj na prostem trgu za vse tržne mehanizme za njihovo pridobitev ali najem.

Očitno je, da avtorji v Stanovanjskem programu uporabljajo izraz »cenovna dostopnost« predvsem za pomen ustvarjanja zadostne tržne ponudbe stanovanj za različne cenovno dostopne možnosti.

Analiza predlaganih mehanizmov za izvajanje programa nam omogoča sklepati, da so skoraj vsi ukrepi, ki jih načrtuje vlada Ruske federacije, usmerjeni le v nadaljnji razvoj in izboljšanje tržnih odnosov v stanovanjskem sektorju države.

Na podlagi začetnih podatkov Programa lahko sklepamo, da bo od 61 odstotkov družin v Rusiji, ki potrebujejo izboljšanje stanovanjskih razmer, približno polovica družin (30 odstotkov celotnega števila družin) v naslednjih petih letih. sposobni rešiti stanovanjski problem zaradi močnega povečanja razpoložljivosti hipotekarnih stanovanjskih posojil. Še približno 9 odstotkov družin (ali 4,5 milijona družin) je na čakalni listi za izboljšanje stanovanjskih razmer in bi lahko v petih do sedmih letih pridobili stanovanje iz državnih in občinskih sredstev družbene porabe.

A tudi na podlagi teh optimističnih napovedi program ne ponuja nobenih ukrepov za rešitev stanovanjskega problema za preostalih 22 odstotkov družin v stiski oziroma 32 milijonov ljudi.«

2. Nove in stare težave.

Demografska komponenta stanovanjskega problema, ki prej ni bila deležna dovolj pozornosti, sčasoma vse bolj vpliva na politiko in gospodarstvo države. Ker procesi zunanjih migracij v naši državi še niso dobili pomembnega obsega, so glavni demografski problemi povezani z avtohtonim prebivalstvom.

Trendi, ki jih je opazil Odbor UNECE za naselja, so značilni tako za zahodno- kot vzhodnoevropske države, vključno z Rusijo: povečanje števila gospodinjstev s hkratnim zmanjšanjem njihove povprečne velikosti povzroči, da stopnja rasti povpraševanja po stanovanjih presega rast prebivalstva; povečanje števila enostarševskih družin in s tem povečanje števila otrok, ki živijo v enostarševskih družinah; hitro staranje prebivalstva in s tem povezano večanje odvisnosti, kar povzroča dodatne stroške, ki jih mora nositi država.

Iz tega sledi, da morajo načrti stanovanjske gradnje upoštevati tudi obstoječa demografska nasprotja, povezana z zgodovino oblikovanja stanovanjskega sklada, zlasti v velikih mestih.

V gradivu S. M. Lyzhina »Značilnosti razvoja starostne strukture prebivalstva v hišah množične gradnje«, objavljenem na spletni strani www.asm.rusk.ru, in v številnih drugih publikacijah je podana analiza, temelji na materialih študije, ki jo je avtor izvedel v letih 1986-2005.

Oblikovanje strukture stanovanjskega sklada v mestih se obravnava v pomembnih časovnih obdobjih, ki ustrezajo družbeno-ekonomskim stopnjam razvoja države. V procesu oblikovanja stanovanjskega sklada mesta se prebivalstvo porazdeli sorazmerno s časom izgradnje in zasedenosti stanovanja.

Stanovanjska območja sestavljajo različni tipi stavb iz različnih obdobij gradnje in poselitve. Večina mestnih prebivalcev, ki so dobili stanovanja od svojih podjetij, praktično ni spremenila kraja dela in prebivališča, tam je ostala do svoje smrti.

Po popisu prebivalstva leta 2002 v Rusiji 58,1 odstotka delovno sposobnih moških in žensk živi neprekinjeno v kraju stalnega prebivališča od rojstva, 14,2 odstotka pa jih je starejših od delovne dobe (za primerjavo, povprečna ameriška družina menja kraj bivanja in dela). v svoji življenjski dobi 6-7 krat).

Zaradi tega v velikih mestih, na območjih stanovanjskih stanovanjskih območij, zgrajenih v 60-ih in 70-ih, naraščajo različni socialni problemi: katastrofalno primanjkuje klinik za starejše, zmanjšuje se število vrtcev, kar zlasti v zadnjem desetletju preprosto izginili in se umaknili zasebnim ali državnim pisarnam ali pa so na njihovem mestu zrasle hiše z luksuznimi stanovanji.

Poleg tega širitev stanovanjskih območij povzroča prometne težave, moderna je gradnja velikih, dragih supermarketov, ki so starejšim težko dostopni, medtem ko se majhne lokalne trgovine, ki jih poznajo prebivalci, zapirajo.

Razlog za takšne pojave je v tem, da se potrebe skozi čas spreminjajo, kar odraža demografsko gibanje prebivalstva, starostne značilnosti prebivalcev mesta in celo ozemlja.

Če so prej podjetja, ki sama pritegnejo državljane k delu, sodelovala pri gradnji stanovanj in socialne infrastrukture, je zdaj to postalo skrb le lokalnih oblasti, ki so, ko so prejele zadostna pooblastila, v razmerah ostre spremembe gospodarskega zakonodajnega okvira na področju urbanizma, ni imel časa za pripravo novih urbanističnih načrtov in oblikovanje parcel za množično gradnjo. Če se (praviloma) gradi lokalno na mestu porušenih objektov, potem je obstoječo družbeno infrastrukturo praktično zelo težko izboljšati.

Rezultati študij demografske strukture prebivalstva v posameznih vrstah stanovanjskih stavb na glavnih stopnjah množične stanovanjske gradnje so razkrili številne značilnosti in redne pojave:

1. Vsaka stopnja stanovanjske gradnje ima svojo demografsko strukturo prebivalstva.

2. Vsaka starostna skupina prebivalstva zahteva ustvarjanje ustreznih pogojev storitev in udobja.

3. V obdobju množične stanovanjske gradnje industrijskih tipov hiš so se oblikovala ogromna območja množičnega stanovanjskega razvoja s specifično demografsko sestavo prebivalstva, ki danes zahtevajo upoštevanje starostnih značilnosti pri oblikovanju strukture nove stanovanjske gradnje in sistem socialnih storitev.

Vsaka starost človeka ustvarja svoje posebne odnose. Naj gre za majhnega otroka, šolarja, mladostnika ali starejšega človeka – vsi imajo svoje značilnosti, potrebe, navade in želje, ki jih je treba zadovoljiti.

Stanovanjska kultura mora zagotavljati takšno raven udobja in kakovosti bivanja ne le v sami bivalni enoti - stanovanju, ampak tudi na ozemlju, v splošni strukturi bivalnega izobraževanja, da bodo potrebe vsake starostne skupine prebivalstva so izpolnjeni. Neupoštevanje teh dejavnikov lahko privede do povečanja socialnega nezadovoljstva med prebivalstvom.

Zato se v veliki meri sliši kritika zveznega ciljnega programa "Stanovanja" zaradi dejstva, da je pri razvoju finančnih instrumentov, ki povečujejo možnost nakupa stanovanj (hipoteka), popolnoma pustil v ozadju vprašanja pridobivanja stabilnega stanovanja. dohodek za daljše obdobje (prisotnost proizvodnje ali ustvarjanje nove), razpoložljivost ali pomanjkanje prometne infrastrukture, razvoj zdravstvenih, izobraževalnih in drugih socialnih storitev. To pomeni, da ni splošne številke za obseg kapitalske gradnje, ki jo je treba dokončati v fazah izvajanja projekta. Za vse so odgovorne regionalne in lokalne oblasti, zaradi česar si ni mogoče predstavljati celotnega obsega naloge.

Če obstaja razvita inženirska in prometna infrastruktura, potem lahko povpraševanje dejansko poveča ponudbo in trg deluje po klasični shemi.

Če našteta vprašanja niso rešena in vemo, kako velika so nesorazmerja v razvitosti različnih regij, tudi glede na regionalni dohodek prebivalstva na prebivalca, potem je naloga pripravljavcev Programa, da rešijo stanovanjsko problematiko. tesno povezati z drugimi prednostnimi nacionalnimi projekti.

Zato je jasno, zakaj je bila v zadnjem času posebna pozornost namenjena vprašanjem starostne in socialne strukture prebivalstva in se je na koncu odrazila tudi pri pristopih k prednostnim nacionalnim projektom.

Julija 2006 se je Svet pri predsedniku Ruske federacije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov preimenoval in zdaj se imenuje "Svet pri predsedniku Ruske federacije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov in demografsko politiko."

Ko je govoril o napredku izvajanja nacionalnega projekta, je prvi podpredsednik vlade Ruske federacije D. A. Medvedjev dejal: »Ne gre za to, da bi dobili brezplačno stanovanje od države, ampak za to, da zaslužite denar za nakup. Takšne priložnosti se povsod po svetu ustvarjajo s pridobivanjem stanovanja na kredit proti določenim zavarovanjem. Kar preprosto imenujemo hipoteka.«

Zato smo imeli pravico pričakovati, da obstaja dolgoročni (saj je hipotekarno posojilo mogoče izdati za obdobje najmanj 25 let) program (oz. socialno-ekonomska napoved) za rast zaposlovanja, ki ponuja priložnost za milijone ljudi. ljudje »zaslužijo denar za nakup stanovanja«.

Če upoštevamo dejstvo, da v zadnjih 15 letih zgodovine države ni bil v celoti izveden niti en državni program, potem lahko domnevamo, da bo brez bistvenih prilagoditev projekta resnost "stanovanjskega vprašanja" se v bližnji prihodnosti ne zmanjša za 30-40 odstotkov prebivalstva.

3. Vprašanja urbanističnega načrtovanja in gradbenega kompleksa.

Določena idealizacija tržnih odnosov, ki obstajajo v državi, avtorjem programa ni omogočila pravočasnega upoštevanja resničnega stanja v sestavnih subjektih Ruske federacije, povezovanja stopnje rasti gradnje z urbanističnimi načrti, razpoložljivost zazidljivih parcel, stanje gradbenega kompleksa in gradbene industrije.

Pravzaprav je do nedavnega ostalo odprto vprašanje izboljšanja življenjskih pogojev za milijone naših državljanov (zlasti srednjih in starejših), ki niso »preživeli Černobil«, »severnjaki« ali »razseljeni ljudje«. Le leto po začetku projekta se je ta tema začela pojavljati v načrtih ruskega ministrstva za regionalni razvoj.

Tudi negativne posledice enkratnega prehoda na novo urbanistično in stanovanjsko zakonodajo niso bile predvidene.

Urbanistični in stanovanjski zakonik Ruske federacije, sprejet leta 2004, je bil vsekakor resen korak k ustvarjanju pravnih pogojev, ki ustrezajo zahtevam sodobnega trga (odprti konkurenčni postopki za dodelitev zemljišč za gradnjo, poenostavitev odobritev in državni pregled urbanističnega načrtovanja in oblikovanja). dokumentacija, nova pravna razmerja na področju stanovanjskih nepremičnin itd.).

Projekt se je začel v razmerah, ko ti zakoni niso bili podprti z ustreznim regulativnim okvirom na zvezni, regionalni in lokalni ravni.

Poleg tega tako urbanistični kot stanovanjski zakonik vsebujeta veliko notranjih protislovij in zahtevata nujne spremembe.

Presenetljivo je, da niti v splošnem delu programa niti v opisu programskih metod ni bilo mesta za vprašanja same konstrukcije. Podprogrami, vključeni v Program za oblikovanje zemljišč za gradnjo in izboljšanje stanovanjskih in komunalnih storitev, od katerih se dejansko začne gradnja, določajo kontrolne kazalnike za trg o času in obsegu naročanja stanovanj, vendar hkrati puščajo odpreti vprašanje, kako hitro se bo trg odzval na ponudbo za vlaganje v stanovanjsko gradnjo v zahtevanem obsegu in ali je gradbeništvo sposobno gradbišču zagotoviti vse potrebno?

Program niti ne odgovarja na vprašanje, s kakšnimi močmi in na račun kakšnih virov bi morale lokalne oblasti hkrati rešiti problem stanovanj za državljane z nizkimi dohodki, iz česa oblikovati manevrski sklad in tako naprej?

V sedanjih razmerah je za pravočasno doseganje načrtovanih gradbenih kazalnikov brez posebnega obsežnega državnega programa, ki temelji na metodah industrijske gradnje in razvoju nizke stanovanjske gradnje, ne da bi pritegnili ogromne naložbe v proizvodnjo gradbenih materialov in uvedbo novih tehnologij (tudi z neposrednimi državnimi naložbami), brez priprave visoko usposobljenega kadra za gradnjo skoraj ni mogoče.

Trg se resda lahko hitro prilagodi razmeram, če za to obstajajo vse potrebne zakonske spodbude, vendar trenutno napovedi ruskega ministrstva za gospodarski razvoj, niti srednjeročne, ne napovedujejo pomembne preboje v gospodarstvu.

Katere probleme bi bilo treba rešiti, da bi dosegli občuten pospešek v povečanju obsega stanovanjske gradnje?

Eden najresnejših negativnih dejavnikov, ki zavirajo začetek obsežnih gradbenih projektov, je močno zaostajanje regij pri urbanističnem načrtovanju: teritorialno načrtovanje, urbanistično načrtovanje, načrtovanje ozemlja, arhitekturno in gradbeno načrtovanje, gradnja, večja popravila, rekonstrukcija. projektov kapitalske gradnje.

Ker urbanistični zakonik Ruske federacije ne dovoljuje dodelitve zemljišč za kapitalsko gradnjo, če ni urbanističnih predpisov, urbanistični načrti, izdelani v prejšnjem obdobju, pa so že zastareli, bo njihov razvoj zahteval dodatne stroške in znatne čas.

Nepravilnost in zamuda pri sprejemanju predpisov vlade Ruske federacije, ki zagotavljajo izvajanje norm urbanističnega zakonika Ruske federacije ter tvorijo podlago za trg cenovno dostopnih stanovanj in tehnično ureditev, je povzročila nepripravljenost lokalnih oblasti za začetek dela.

Druga težava so obstoječa pravila za kroženje zemljišč za razvoj. Po podatkih Zvezne protimonopolne službe je bilo več kot 90 odstotkov zemljišč za stanovanjsko gradnjo v Rusiji v letih 2005 - začetku leta 2006 dodeljenih v nasprotju z zakonom.

Analiza skladnosti z zakonodajo na lokalni ravni, ki jo je izvedlo Urad generalnega državnega tožilca Ruske federacije, kaže na razširjenost kaznivih dejanj posebej v okviru stanovanjskega projekta. Najprej pri zagotavljanju zemljišč za stanovanjsko gradnjo, pri registraciji in izvajanju pravic do uporabe zemljišč. Zemljišča se umaknejo iz prometa z namenom kasnejše špekulativne preprodaje.

Do takrat spletna mesta mirujejo in čakajo na dvig cen, nobene davčne sankcije pa ne morejo odtehtati morebitnega dobička.

Ob tej priložnosti je prvi podpredsednik vlade Ruske federacije D.A. Medvedjev je na sestanku 31. marca 2006 o temi »O pripravljenosti sestavnih subjektov Ruske federacije in občin za izvajanje prednostnega nacionalnega projekta »Cenovno dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane« dejal:

»Tovrstni posli ustvarjajo osnovo za piramidne sheme in nestabilnost na stanovanjskem trgu kot celoti. Jasno je, da na takšnem stanovanjskem trgu nikoli ne bo dosegljiva. V skladu s tem razmislimo, kako spodbuditi lastnike, da hitro uporabijo zemljišče za predvideni namen, se pravi, samo zgradijo hiše.«

Generalno tožilstvo Ruske federacije do zdaj izvaja inšpekcijske preglede v sestavnih subjektih Ruske federacije z vsemi uveljavljenimi postopki, zaradi česar se je promet z zemljišči močno upočasnil.

Naslednji negativni dejavnik je infrastrukturna nerazvitost majhnih mest in naselij, kar vodi v preseljevanje prebivalstva v velika mesta. Obstaja tako žalostno dejstvo - po popisu prebivalstva leta 2002 je več kot 8 odstotkov naselij navedenih kot "brez prebivalstva".

Ker velika mesta praviloma nimajo dolgoročnih investicijskih razvojnih programov, takšne migracije še dodatno zaostrujejo socialne probleme, ki v njih obstajajo (brezposelnost, pomanjkanje stanovanj, zdravstvenih in izobraževalnih ustanov, kriminalna situacija itd.).

Pritok naložb v razvoj stanovanjske in komunalne infrastrukture ovirata dva glavna razloga: amortizacija osnovnih sredstev in velike obveznosti stanovanjskih in komunalnih podjetij, ki so konec leta 2004 dosegle 307,5 ​​milijarde rubljev.

Zvezni zakon o koncesijskih pogodbah, sprejet leta 2005 za namene finančnega okrevanja stanovanjskih in komunalnih podjetij, zahteva razvoj in odobritev regulativnih pravnih aktov na zvezni, regionalni in lokalni ravni, brez katerih ne bo postal instrument poslovne in investicijske dejavnosti na tem področju. Posledično se roki za reformo stanovanjskih in komunalnih storitev premikajo nazaj, vendar nihče ni preklical klasične povezave "čas = denar" in nihče ni pomislil, kakšne izgube bo to povzročilo.

4. Industrija gradbenih materialov.

Z vidika gradbene skupnosti razvoj gradbišča ni odvisen samo od razpoložljivosti gradbišč. Močno povečanje hitrosti gradnje je možno le, če je zagotovljeno z ustreznim povečanjem stopnje proizvodnje gradbenih materialov.

Zdaj je do 60-70 odstotkov proizvodnih zmogljivosti obstoječih podjetij izrabljenih, uporabljene tehnologije so zastarele, stroški materiala in energije pa so izjemno visoki. Glede na obstoječe vračilne dobe (vsaj 8-10 let) in kazalnike donosnosti bo proizvodnja na primer dodatnega 1 milijona ton cementa zahtevala več kot 4 milijarde rubljev, kar je nemogoče brez neposrednih naložb države, čeprav v določenih krogih vlada načelno mnenje, da je vlaganje v trg le stvar zasebnega kapitala.

Danes je 60 odstotkov podjetij, ki proizvajajo gradbene materiale, koncentriranih v evropskem delu Rusije, zato njihova dobava v regije Sibirije in Daljnega vzhoda vodi do znatnega povečanja stroškov gradnje. Za pravilno in optimalno lokacijo proizvodne baze gradbene industrije je potreben jasen, podroben program stanovanjske gradnje, ki temelji na dejanskih potrebah po določenih vrstah stanovanj v sestavnih subjektih Ruske federacije.

Končno se je po številnih govorih Združenja gradbenikov Rusije konec leta 2006 na vladni ravni začel obravnavati poseben sklop ukrepov za razvoj industrije gradbenih materialov v Ruski federaciji, ki predvideva različne državne ukrepe. podpora industriji.

5. Vprašanja varnosti gradnje.

Konstrukcija udobnega stanovanja pomeni njegovo zanesljivost in varnost med dolgotrajnim delovanjem.

V zvezi s tem si ne moremo kaj, da ne bi rekli, da je situacija kritična z razvojem in sprejetjem tehničnih predpisov na področju varnosti gradnje, ki bi morali od 1. januarja 2010 v skladu z zveznim zakonom "o tehničnih predpisih" nadomestiti stare SNiP razvil Državni odbor za gradnjo Rusije, vendar ga zaradi birokratskih zamud naenkrat ni registriralo rusko ministrstvo za pravosodje.

Razvoj tehničnih predpisov je potekal od leta 2003, vendar je bil proces razvoja in sprejemanja neupravičeno zavlačevan, zaradi česar danes gradbeništvo nima zakonitega regulativnega okvira.

Hkrati se pripravljavci tehničnih predpisov soočajo s sistemskimi težavami.

Najpomembnejša razlika med zveznim zakonom "o tehničnih predpisih" in podobnimi zakoni, sprejetimi v evropskih državah in državah CIS, je obseg njegove uporabe.

Področje uporabe zveznega zakona št. 184-FZ z dne 27. decembra 2002 se razširi na varnost proizvodnih procesov. Posledično se v vprašanja tehnične ureditve začenjajo vključevati predvsem vprašanja varstva in varnosti pri delu, ki sodijo v povsem drugo pravno področje. Pri izvajanju zakona ni enotne metodologije, zaradi česar se ob odsotnosti splošnih tehničnih predpisov razvijajo posebni tehnični predpisi.

Poleg tega so se med razvojem tehničnih predpisov pojavile težave, ki so po mnenju strokovnjakov oddelka za gradnjo ASR, ki jih vodi M.I. Kaykov, sistemske narave.

Podobne zaključke so naredili tudi udeleženci mednarodne konference "Mednarodna standardizacija: način za povečanje gospodarske učinkovitosti podjetij ruskega naftnega in plinskega kompleksa", ki jo je organizirala Ruska zveza industrijalcev in podjetnikov:

»...predlagana načela tehničnih predpisov se bistveno razlikujejo od načel tehničnih predpisov, ki jih je odobrila Ekonomska komisija Združenih narodov za Evropo (UNECE; sprejele so jih države EU in skoraj vse države SND; zato tekoča tehnična reforma ne dejansko upoštevati, da delež evropskih držav Velika večina ruskega trgovinskega prometa prihaja iz SND;

Za razliko od držav EU, CIS in EurAsEC področje uporabe tehničnih predpisov vključuje varnost proizvodnih procesov ne le v smislu zagotavljanja varnosti proizvodov, temveč tudi v smislu zdravja in varnosti pri delu, kar vodi do potrebe po korenitih spremembah veljavne zakonodaje v druga pravna področja, pa tudi razvoj in sprejetje z zveznimi zakoni bistveno večjega števila predpisov, kot je potrebno (po nekaterih ocenah do 700);

v mednarodni praksi tehničnih predpisov se vprašanja varnosti izdelkov rešujejo glede na vrsto nevarnosti, v Rusiji pa se izvaja panožni pristop k oblikovanju tehničnih predpisov, kar vodi do večkratnega ponavljanja enakih varnostnih zahtev v podobnih predpisih vsakega industrijski sistem;

Za razliko od evropskih direktiv, kjer so podane le splošne zahteve za varnost izdelkov, vse posebne značilnosti pa so podane v standardih, usklajenih s to direktivo, Ruska federacija predlaga metodo "razpakiranja standardov", to je, da se odstrani pomemben del posebnih norm. in preneseno iz standardov v tehnične predpise, kar bo v prihodnosti vodilo v večkratno prepisovanje predpisov in potrebo po njihovem sprejemanju z zveznimi zakoni vsakič, ko se ti standardi spremenijo s pojavom novih izdelkov ali novih tehnologij ...«

Združenje gradbenikov Rusije je večkrat izpostavilo vprašanje sistemskih napak, ki so del tega zakona in se nanašajo na gradnjo.

Na primer, zakon vsebuje zahtevo za razvoj splošnih tehničnih predpisov v gradbeništvu z naslovom "O varnem obratovanju zgradb, objektov, objektov in varni uporabi sosednjih ozemelj", kar pomeni, da varnostne zahteve za raziskave, projektiranje in gradbeni niso vključeni v splošne tehnične predpise bodo nameščeni. Ta pristop je nevaren, zlasti glede na nedavni porast nesreč med gradnjo, ki jih pogosto spremljajo tudi človeške žrtve.

Zato je svet Ruskega združenja gradbenikov sprejel odločitev o obveznem spoštovanju vseh svojih članov s 14 temeljnimi SNiP, ne da bi čakal na končne odločitve na državni ravni. Ti standardi so namenjeni zagotavljanju varovanja življenja in zdravja državljanov, premoženja posameznikov in pravnih oseb, državnega in občinskega premoženja, varstva okolja, spoštovanja okoljskih standardov in preprečevanja dejanj, ki zavajajo potrošnike.

V razmerah, ko je regulativni okvir v gradbeništvu izključno svetovalne narave, se je AKP zavzel za upoštevanje gradbenih standardov, ki danes v Rusiji ne delujejo, in k njihovemu upoštevanju zavezal vse ustanovitelje in člane AKP.

Ti gradbeni kodeksi in pravila bodo, dokler država ne sprejme ustreznih tehničnih predpisov, postali obvezni za vse organizacije, vključene v ASR, in jim bodo omogočili izvajanje gradbenih dejavnosti v enotnem pravnem okviru s potrebno odgovornostjo za opravljeno delo.

Še ena značilnost, ki so jo opazili številni strokovnjaki. Med razvijalci zakonov, ki se nanašajo na gradnjo, ni profesionalnih gradbenikov in arhitektov s praktičnimi izkušnjami na tem področju, zato je veliko napak, ki jih je treba takoj popraviti.

6. Nacionalni projekt in naloge za gradbenike.

Katere naloge bi morali rešiti gradbinci v prihodnjih letih, da bi vsaj malo omilili akutnost stanovanjske problematike?

Stanovanjske potrebe so označene z naslednjimi številkami:

več kot 60 odstotkov prebivalcev države bi si želelo izboljšati svoje življenjske pogoje;

približno 5 milijonov družin (skoraj 15 milijonov ljudi), od katerih je večina državljanov z nizkimi dohodki, čaka na pridobitev stanovanj;

do 1014 tisoč državljanov (vključno z veterani in invalidi - 306 tisoč ljudi, državljani drugih kategorij - 708 tisoč ljudi) ima Ruska federacija v skladu z zvezno zakonodajo državne obveznosti za zagotavljanje stanovanj.

Leta 2005 je bilo predanih v uporabo 43,2 milijona kvadratnih metrov stanovanj. (z načrtovano napovedjo 45-46 milijonov kvadratnih metrov). Hkrati se je stopnja rasti zmanjšala za dvakrat: če je bilo leta 2004 predanih 13 odstotkov več stanovanj v primerjavi z letom 2003, jih je bilo leta 2005 le še 6,2 odstotka več kot leta 2004.

Največji obseg naročanja stanovanj v Rusiji je bil dosežen leta 1987 in je znašal 76 milijonov kvadratnih metrov. metrov, močno zmanjšanje obsega stanovanjske gradnje se je začelo leta 1992 in se nadaljevalo do leta 1999; od leta 2002 je prišlo do počasnega, a vztrajnega povečevanja obsega naročanja stanovanj. Rezultat leta 2006 je 50,2 milijona kvadratnih metrov.

V sedanji strukturi naročenih stanovanj predstavlja množična (gosta) gradnja približno 60 odstotkov, t.j. približno 27 milijonov kvadratnih metrov. na leto, zato obstoječi obseg in stopnje stanovanjske gradnje le malo pokrivajo odprodajo stanovanjskega fonda zaradi prenosa stanovanj v propadajoče in zasilne fonde (20-24 milijonov kvadratnih metrov).

V regijah se stanovanja gradijo izjemno neenakomerno. Tako v 76 regijah Ruske federacije (z izjemo Moskve, Sankt Peterburga, Moskve, Leningrada, Sverdlovska, Samare, Astrahanske regije, republik Tatarstan in Baškortostan) ni več kot 14-16 milijonov kvadratnih metrov gospodarstva- razredna stanovanja se gradijo. m na leto. Še posebej močno je nesorazmerje med velikimi in majhnimi mesti.

Hkrati se je v zadnjih letih spremenila struktura novozgrajenih stanovanj z vidika udobja.

Če govorimo o udobju bivanja kot eni od prednostnih nalog nacionalnega stanovanjskega projekta, ob upoštevanju izboljšanja njegovih potrošniških lastnosti, potem se že kažejo trendi k temu: leta 1995 in 2004 je bilo število zgrajenih stanovanj skoraj enako. , leta 2004 pa je 125 tisoč družin dobilo stanovanj manj, kar je posledica gradnje večjih stanovanj. V letih 1995 in 2004 je bilo predanih v uporabo 41,0 milijona kvadratnih metrov. bivalni prostor.

Leta 1995 je bila povprečna velikost skupne površine stanovanj 68,2 m2.

V letu 2004 je bila povprečna velikost skupne površine stanovanj 86,0 m2.

V tem primeru se je trg hitro odzval na povpraševanje in med prebivalstvom oblikoval nov odnos do pojmov udobja.

Toda z vidika finančne dostopnosti (na voljo) se je na stanovanjskem trgu razvila izjemno neugodna situacija.

Koeficient cenovne dostopnosti, sprejet za ocene v Zveznem ciljnem programu "Stanovanja" (razmerje med povprečnimi stroški stanovanja, izračunanimi v skladu s socialnimi standardi, sprejetimi v Ruski federaciji - 18 kvadratnih metrov na osebo, do skupnega dohodka povprečna družina), kaže na vztrajno rast cenovne dostopnosti stanovanj, kljub izjemno nizkim dohodkom velike večine prebivalstva.

Vendar pa v razmerah izjemno majhnega obsega stanovanjske gradnje in velike razlike med najvišjimi in minimalnimi dohodki državljanov ta parameter ne odraža dejanskega stanja in bolj spominja na "povprečno temperaturo v bolnišnici".

Dejansko so stanovanja, zgrajena leta 2005 (43,2 milijona kvadratnih metrov), glede na socialne norme lahko zadovoljila približno 750 tisoč družin (povprečna ruska družina je 3,2 osebe), po podatkih Rosstata pa je število družin z dohodkom dovolj za samostojno reševanje stanovanjskega problema (vključno z nakupom stanovanja s pomočjo hipotekarnih posojil) vsaj 4 milijone (9–10 odstotkov celotnega števila ruskih družin).

Zaradi resnega zvišanja cen stanovanjskih in komunalnih storitev ter znatnega deleža komunalnih računov v družinskih proračunih bi moral faktor dostopnosti stanovanja vključevati ne le stroške nakupa stanovanja, temveč tudi njegovo kasnejše delovanje.

Mimogrede, v nekaterih primerih je dostopnost stanovanj razumljena kot nekakšen povezovalni dejavnik med finančnim trgom in trgom nepremičnin. Potem se lahko oceni skozi cene nepremičnin. V našem primeru stalna rast cen tako na primarnem kot na sekundarnem trgu kaže na nezadovoljeno efektivno povpraševanje po stanovanjih.

Ocene indeksa cen stanovanjskih nepremičnin kažejo, da je inflacija v stanovanjskem segmentu potrošniškega trga več kot dvakrat višja od povprečne državne inflacije v drugih sektorjih gospodarstva.

Naravni ekonomski omejevalniki nenadzorovanega dviga cen stanovanj so pogoji, v katerih je povečanje ponudbe, ki prehiteva povpraševanje na stanovanjskem trgu, donosno delati s prometom. V nasprotnem primeru se bodo poceni stanovanja še naprej izpirala s trga.

Cene stanovanj po državi so se leta 2006 v povprečju zvišale za skoraj 50 odstotkov. Šele v tretjem četrtletju 2006 je prišlo do znižanja stopnje rasti cen, ki je na primer v Moskvi presegla 100 tisoč rubljev na kvadratni meter skupne površine (po podatkih Rosstata so življenjski stroški v 1. četrtletju 2006 je bil približno 2.690 rubljev, denarni dohodek na prebivalca pa je avgusta 2006 v Ruski federaciji znašal 10.066 rubljev).

Vendar pa je razmerje med različnimi skupinami prebivalstva po dohodku takšno, da je trg zdaj potencialno sposoben absorbirati petkratno ponudbo količin in torej vzdrži stopnje rasti cen, ki jih v celotnem prejšnjem obdobju ni bilo.

Neposredna odvisnost rasti cen stanovanj od hitrosti gradnje je vidna na primeru Sibirskega zveznega okrožja, kjer je bila stopnja rasti naročanja stanovanj najvišja (do 15 odstotkov), cene pa so se zvišale najmanj (za 15-20 odstotkov).

Poleg tega je po mnenju analitikov in socioloških raziskav rast cen posledica več razlogov:

aktivno promocijo leta 2004 paketa zakonov za ustvarjanje cenovno dostopnega stanovanjskega trga, ki je državljane prepričal, da bodo cene kmalu padle. V zvezi s tem se je pojavilo zadržano povpraševanje, ki se je začelo uresničevati leta 2005. Določeno vlogo pri krepitvi tega trenda je imela tudi nervoza, ki se je v bančnem sektorju pojavila poleti 2004 (ta dejavnik je bil še posebej očiten v Moskvi);

1. aprila 2005 je začel veljati zvezni zakon z dne 31. decembra 2004 št. 214-FZ "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" (v nadaljnjem besedilu: do kot zakon o souporabi) negativno vplivalo na ponudbo stanovanj v gradnji (zmanjšanje je bilo po različnih virih 20–30-odstotno). Razvijalci so se začeli vzdržati razvoja novih lokacij za stanovanjsko gradnjo. Ta dejavnik se bo začel močneje izražati, ko bo zaključena prodaja stanovanj, zgrajenih na lokacijah, razvitih pred uvedbo tega zakona;

uvedba urbanističnega zakonika Ruske federacije in začetek "prerazporeditve" zemljiške lastnine - glede na dodelitev zemljišč za namene stanovanjske gradnje. Osupljiv primer je Čeljabinsk, kjer se je leta 2005 cena kvadratnega metra več kot podvojila;

določen vpliv hipotekarnega kreditiranja na rast cen stanovanj prek povečanja efektivnega povpraševanja.

V regijah z razmeroma razvitim sistemom stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja je opaziti korelacijo z dinamiko cen. Rast cen na sekundarnem stanovanjskem trgu (in doslej je skoraj 90 odstotkov kupoprodajnih transakcij s hipoteko na sekundarnem trgu) v Baškortostanu, Čuvašiji, regijah Orenburg in Samara je hitrejša od rasti cen na trgu stanovanj v gradnji in posredno vpliva na skupno rast cen.

Na problem oblikovanja cen v gradbeništvu lahko gledamo še drugače. Tako na primer Pavel Gorjačkin, direktor oddelka za cene v gradbeništvu in strokovno analitično delo Združenja gradbenikov Rusije, meni, da so krivi državni organi, tako zvezni kot lokalni, ki so uničili obstoječi sistem zagotavljanja zemljišč parcel in soudeležbe pri gradnji, namesto tega ponudila neučinkovito in nedelujočo shemo. Hkrati je treba gradbena podjetja, četudi začasno povečane dobičke zaradi rasti cen, tako kot državljane obravnavati kot »žrtev razvijajoče se krize«, saj najbolj daljnovidni vodilni v podjetjih neposredno pravijo, da se bojijo prihodnji neizogiben padec trga in ne vedo, kam bi vložili denar, zaslužen z nenadnim povpraševanjem. V mnogih mestih tako rekoč ni prostega dostopa do zemljišč, kamor bi lahko vložili denar in kjer bi lahko začeli graditi.

Poleg tega široko spodbujano povečanje proračunske podpore bančnim hipotekam z zagotavljanjem jamstev Ruski federaciji za posojila pri Agenciji za hipotekarna stanovanjska posojila (s 4 milijard rubljev v letu 2005 na 14 milijard rubljev v letu 2006) povzroča inflacijska pričakovanja. Za razvite trge tolikšen obseg finančnih injekcij ne bi bil opazen, v Rusiji pa se hipotekarni trg šele postavlja na noge.

Razmere otežuje dejstvo, da je ravnotežje med ponudbo in povpraševanjem na stanovanjskem trgu porušeno tudi brez znatnega obsega hipotekarnih posojil.

Po podatkih regionalnih hipotekarnih operaterjev je v mnogih regijah Ruske federacije lažje dobiti hipotekarno posojilo kot najti zgrajeno stanovanje. Poleg tega bodo v novi izdaji Zveznega ciljnega programa "Stanovanja" zagotovljena sredstva (predvsem državna jamstva) za spodbujanje ponudbe na stanovanjskem trgu začela prinašati načrtovani donos v obliki novih stavb ne prej kot v 2 letih. , in še to ob strogem upoštevanju rokov, ki jih načrtuje Rosstroi.

7. Družbeni pomen projekta.

Zakaj je prednostni nacionalni projekt »Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane« tako pomemben v političnem in gospodarskem smislu? Kakšna je vloga in mesto države pri upravljanju in izvajanju projekta na sedanji stopnji njegovega socialno-ekonomskega razvoja ?

Večina ruskih državljanov postavlja izboljšanje življenjskih razmer na eno od prvih mest med drugimi življenjskimi prioritetami. Posledično je stopnja socialne napetosti in politične temperature v družbi v veliki meri odvisna od možnosti zadovoljevanja stanovanjskih potreb državljanov.

Zato so cenovno dostopna in udobna stanovanja najpomembnejša sestavina materialne podlage za doseganje ciljev prednostnih državnih projektov na področju zdravstva, šolstva in kmetijstva.

Iz raziskav Fundacije za javno mnenje izhaja, da je morda visoka stopnja nezadovoljstva prebivalstva s stanjem v stanovanjskem sektorju vnaprej določila precejšen interes za nacionalni projekt "Dostopna stanovanja".

Skoraj dve tretjini Rusov (61 odstotkov) že ve ali sta slišali o tem projektu, približno tretjina (36 odstotkov) zanj še ni slišala. Izkazalo se je, da je stopnja ozaveščenosti o projektu »Dostopno stanovanje« opazno višja od ustrezne številke za projekta »zdravje« (48 odstotkov) in »izobraževanje« (39 odstotkov).

Od vseh področij projekta »Dostopna stanovanja« sta menda najbolj zanimivi dve - »finančna pomoč mladim družinam pri nakupu stanovanja« in »povečanje obsega hipotekarnega kreditiranja«. Za ta projektna področja je že slišalo 39 odstotkov oziroma 37 odstotkov vprašanih.

Pričakovanja Rusov v zvezi z nacionalnim projektom »Dostopno stanovanje« lahko imenujemo previdno optimistična. 40 odstotkov vprašanih meni, da bo izvedba tega projekta izboljšala stanje stanovanjske oskrbe prebivalstva, 33 odstotkov vprašanih meni nasprotno - nacionalni projekt ne bo izboljšal položaja (27 odstotkov je težko odgovori na to vprašanje). Ob tem 16 odstotkov vprašanih pričakuje bistvene izboljšave, 24 odstotkov pa jih meni, da bodo nebistvene.

Pomenljivo je, da pozitivne spremembe na stanovanjskem področju od izvedbe nacionalnega projekta veliko pogosteje pričakujejo tisti, ki menijo, da je stanje danes pri nas »dobro« ali »zadovoljivo«. Hkrati anketiranci, ki stanovanjske razmere ocenjujejo negativno, pogosteje ne pričakujejo izboljšav.

Ti kazalniki označujejo družbeni pomen projekta.

Reševanje stanovanjske problematike zahteva ne le vlaganje ogromnih finančnih sredstev, tako proračunskih kot zasebnih, temveč tudi skupna prizadevanja vseh vej oblasti, finančnega in gradbenega gospodarstva.

Takšno sodelovanje bo poleg reševanja neposrednega problema stanovanjske gradnje spodbudilo tudi rast drugih panog gospodarstva, saj gradbeništvo kot sistemotvorna neposredno vpliva na razvoj metalurgije, energetike, strojegradnje. , promet in druge industrije.

Težave, ki so se nakopičile v stanovanjskem sektorju, so tako pereče, da so postale zavora družbeno-ekonomskega razvoja države, negativno vplivajo na racionalno razporeditev proizvodnih potencialov in delovnih virov, da ne omenjamo neposrednega negativnega vpliva na demografsko situacijo.

Na vseh stopnjah razvoja naše države, od prvih let sovjetske oblasti, so bili sprejeti ukrepi za rešitev stanovanjskega vprašanja.

Na samem začetku je bilo to bolj narave razlastitve in se je izvajalo s tako imenovanim »zgoščevanjem« in ustvarjanjem stanovanj – komun. Najbolj presenetljiv literarni primer oblikovanja institucije skupnih stanovanj tistega obdobja je delo Mihaila Bulgakova "Psje srce".

Vendar so se »skupna stanovanja«, ki so nekoč reševala takojšnji problem zagotavljanja stanovanj za en del prebivalstva na račun drugega, po desetletjih spremenila v zaplet problemov, ki jih je bilo treba razpletati vzporedno z obnovo mest. uničena zaradi vojne.

Edini uspešen poskus reševanja stanovanjskega problema se lahko šteje za obsežen program stanovanjske gradnje, ki ga je sprožil N. S. Hruščov, čeprav ni rešil vseh težav (skupna stanovanja obstajajo še danes), vendar je zagotovil kvalitativni preboj na stanovanjskem področju. Gradnja.

Stanovanjska gradnja je v 60. letih potekala v okviru upravno-komandnega sistema izključno na račun proračunskih sredstev s strani državnih izvajalcev.

Prednostni nacionalni projekt »Dostopna in udobna stanovanja za državljane Rusije« ni primerljiv s stanovanjskim programom šestdesetih let niti po obsegu niti po zapletenosti in kompleksnosti zastavljenih nalog.

Več kot 70 odstotkov stanovanjskega fonda ni v lasti države, temveč državljanov, skoraj vse gradbene organizacije in panoge so zasebne, zato država ne more neposredno upravljati procesa gradnje, kot je bilo prej.

Danes odnos med državo in prebivalstvom temelji na zakonodaji in tržnih mehanizmih, ki združujejo zasebne naložbe (tudi javna sredstva) z državno podporo v obliki ciljnih proračunskih subvencij, državnih garancij in posojil.

Uspeh projekta je v veliki meri odvisen od aktivnosti zasebnih investitorjev, razvijalcev in izvajalcev.

V zvezi s tem je nujen pogoj za njegovo učinkovito izvajanje podpora načrtov s strani neposrednega izvajalca - ruskega gradbenega podjetja, združenega v lastne sindikate in združenja, ki delujejo po načelih samoregulacije.

Dolgoletna praksa nas je prepričala, da monopolna državna regulacija gradbeništva (licenciranje, arhitekturni in gradbeni nadzor, tehnični predpisi itd.) ne more zagotoviti zahtevane učinkovitosti, kar dokazuje padanje kakovosti stanovanjske gradnje, vse večja pojavnost nesreč in uničenja javnih zgradb.

Potrebujemo partnerstvo med državo, investitorji in gradbeniki - kot edini način za doseganje ciljev Nacionalnega projekta v zastavljenih obsegih in rokih.

8. Samoregulacija v gradbeništvu.

Upravna reforma leta 2003, ki jo je sprožil predsednik Ruske federacije, je natančno predvidevala omejitev državnega poseganja v gospodarske dejavnosti poslovnih subjektov, vključno s prenehanjem pretirane državne regulacije, v kombinaciji z razvojem sistema samoregulacije. organizacije s področja gospodarstva.

Če je bila prva naloga opravljena v kratkem času, se je razvoj sistema samoregulativnih organizacij upočasnil, saj zvezni zakon o samoregulativnih organizacijah še ni bil sprejet.

Postopni prehod na samoregulacijo vključuje razvoj in oblikovanje posebnih mehanizmov kolektivne odgovornosti, obveznega zavarovanja odgovornosti za razvijalce in izvajalce.

Kakšna je prednost samoregulacije?

Samoregulativne norme so praviloma bolj prožne od tistih, ki jih določa država, in se lažje prilagajajo spreminjajočim se razmeram.

Člani samoregulativne organizacije (v nadaljnjem besedilu: SRO) imajo več zakonskih možnosti vplivanja na njene politike kot politike državnih organov, tudi z izvolitvijo organov upravljanja samoregulativnih organizacij.

Nadzor dejavnosti članov SRO s strani lastnih nadzornih organov se izkaže za učinkovitejšega pri vplivanju in uporabi notranjih upravnih in gospodarskih sankcij za člane SRO, ki povzročajo manj zavračanja udeležencev na trgu kot sankcije, ki jih uporablja država.

Mehanizmi za predkazensko reševanje sporov med potrošniki in proizvajalci blaga / storitev, oblikovani v SRO, so običajno cenejši za stranke in trajajo manj časa kot sodni postopki. Postopki reševanja sporov so bolj prilagojeni razmeram na posameznem področju delovanja in značilnostim odnosov med udeleženci na trgu kot standardni sodni postopki.

Ustanovitev samoregulativnih organizacij lahko pozitivno vpliva na odnos družbe do gospodarstva, tudi s povečanjem odprtosti poslovanja in njegove socialne naravnanosti.

Nemogoče je ne omeniti slabosti samoregulacije, ki so del njene narave:

zahteve, ki veljajo za člane SRO, so praviloma precej resne in morda ne veljajo za udeležence na trgu (z izjemo posebne ureditve z obveznim članstvom v SRO);

ustvarjanje dodatnih ovir za vstop v panogo (visoke članarine, določena stopnja zavarovanja poklicne ali civilne odgovornosti, visoka stopnja prispevkov v odškodninske sklade itd.) lahko povzroči zvišanje cen blaga/storitev članov SRO;

nezaupanje družbe v sposobnost gospodarskih ali strokovnih združenj, da samostojno zagotovijo ureditev določenega področja in nadzor spoštovanja uveljavljenih standardov in pravil;

morebitnega nastanka protislovja med nalogo varovanja interesov lastnih članov in poslovanja kot celote ter potrebo po delovanju v interesu celotne družbe.

Upoštevati je treba, da lahko v praksi nekatere prednosti ostanejo neuresničene, tako kot je mogoče številne pomanjkljivosti odpraviti z razvojem posebnih postopkov in mehanizmov v okviru SRO. To povzroča predvsem spore med zagovorniki in nasprotniki samoregulacije.

Kljub temu so prednosti samoregulacije, ki se že nekaj dni uporablja v svetovni praksi, očitne:

neodvisnost samoregulativnih organizacij od vladnih agencij, prisotnost lastnih organov in nadzornih mehanizmov;

transparentnost procesov samoregulacije, potrošniška usmerjenost, socialna usmerjenost;

neodvisna in stabilna finančna podpora za samoregulativne procese, tudi na podlagi naprednih naložbenih standardov;

povečevanje usposobljenosti pri akreditaciji in certificiranju organizacij, certificiranju in certificiranju kadrov ter mnogih drugih, ki prispevajo k dinamičnemu razvoju trga in poslovanja.

Ta zakon je treba sprejeti čim prej, pa tudi uvesti ustrezne spremembe in dopolnitve drugih regulativnih pravnih aktov, ki urejajo dejavnosti na gradbenem trgu.

V zvezi s tem je sprejetje gradbenih standardov, ki so obvezni za vse članice AKP, le prvi korak pri izvajanju poskusa uvedbe samoregulacije v moskovski gradbeni kompleks, ki ga izvaja Združenje ruskih gradbenikov.

Tak eksperiment lahko v praksi potrdi izvedljivost sprejema zakona o samoregulativnih organizacijah in postane indikativen v smislu izvajanja norm, predlaganih v konceptu zakona, v praksi, še preden ta začne veljati.

Poleg tega je pravni oddelek AKP (direktor oddelka A. S. Samoilov) v pripravah na prehod na načela samoregulacije skupaj z odborom državne dume za lastnino pripravil osnutek zveznega zakona »O spremembah urbanističnega načrtovanja Kodeks Ruske federacije« (v smislu samoregulacije dejavnosti inženirskih raziskav, arhitekturnega in gradbenega projektiranja ter gradnje kapitalskih gradbenih projektov) in dokumenti, ki zagotavljajo prehod ASR na samoregulacijo:

Nova izdaja Listine Ruskega združenja gradbenikov;

Pravilnik o skupščini (kongresu) članov Združenja graditeljev Rusije;

Pravila za zasedanje generalne skupščine (kongresa) članov Združenja gradbenikov Rusije;

Pravilnik o Svetu ruskega združenja gradbenikov;

Pravilnik o revizijski komisiji ruskega združenja gradbenikov;

Pravilnik o odboru za pravila in standarde Ruskega združenja gradbenikov;

Pravilnik o nadzornem odboru Združenja gradbenikov Rusije;

Pravilnik o disciplinski komisiji Ruskega združenja gradbenikov.

Kot lahko vidimo, je Rusko združenje gradbenikov vnaprej poskrbelo za regulativne dokumente.

Na žalost je bila med upravno reformo med drugim ukinjena vladna komisija za stanovanjsko politiko, katere odsotnost (pred ustanovitvijo sveta pri predsedniku Ruske federacije) je negativno vplivala na razvoj nacionalnega stanovanjskega sektorja. projekt, saj je "think tank", ki je združeval predstavnike zveznih in regionalnih vladnih organov ter javnih in znanstvenih organizacij.

Hkrati je bil likvidiran Državni odbor za gradnjo Rusije.

Zmanjšanje njenega aparata, ki je zagotavljal regulacijo in vodenje procesov v gradbeništvu, stanovanjsko-komunalnih dejavnostih in stanovanjski politiki, je povzročilo izgubo najbolj strokovnega kadra, kar ni moglo ne vplivati ​​na kontinuiteto stabilnosti in kakovosti dela v oblikovanje stanovanjske in gradbene politike.

Za referenco:Število Gosstroja Rusije v času likvidacije je bilo 460 zaposlenih. Največje število članov Zvezne agencije za gradnjo in stanovanjske in komunalne storitve, ki opravlja funkcije zagotavljanja javnih storitev, upravljanja državnega premoženja in funkcije kazenskega pregona na področju gradbeništva in stanovanjskih in komunalnih storitev, je določeno na 183 enot. . Za primerjavo: v najbolj tržno usmerjeni državi, to so ZDA, obstaja Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj, ki skupaj z regionalnimi oddelki šteje 12,5 tisoč zaposlenih, v Nemčiji podobno specializirano ministrstvo ima 3,5 tisoč zaposlenih.

To dokazuje napredek razvoja in sprejemanja:

paket zakonov, namenjenih ustvarjanju cenovno dostopnega stanovanjskega trga, katerega kakovost ima veliko pritožb ne le poklicnih udeležencev na trgu stanovanjske gradnje, temveč tudi odvetnikov. Negativne socialno-ekonomske posledice napačnih zakonodajnih izračunov so se že začele kazati in razmere se bodo poslabšale, če ne bomo takoj začeli dokončati zakonodaje (pomembni primeri so urbanistični in stanovanjski zakonik Ruske federacije, zakon o deljenem kapitalu gradbeništvo in številni drugi);

regulativni pravni akti, potrebni za izvajanje določb sprejetih zveznih zakonov. Več kot polovica teh dokumentov ni bila pripravljena pravočasno, zaradi česar zakoni dejansko ne delujejo;

nova izdaja zveznega ciljnega programa "Stanovanja" za obdobje 2002–2010, katerega razvoj je bil odložen do začetka novega proračunskega leta 2006, zaradi česar so ga regije prejele zelo pozno, ne da bi imele rezervo časa za pravočasno pripravo;

regulativni pravni akti, ki zagotavljajo izvajanje ukrepov, predvidenih v zveznem ciljnem programu "Stanovanja". Posledično pride do zamude od rokov, določenih s časovnim načrtom, odobrenim s sklepom Vlade Ruske federacije z dne 14. novembra 2005 št. 1926-r.

Na seji Ministrstva za regionalni razvoj Rusije, ki je potekala 5. julija 2006, je obravnavala vprašanje »O praktičnem izvajanju prednostnega nacionalnega projekta »Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane« in zveznega ciljnega programa »Stanovanj« za obdobje 2002-2010« je bilo objavljeno, da je bil januarja 2006 z odredbo ministra za regionalni razvoj potrjen časovni načrt izvajanja programa v številnih položajih moten in njihovo izvajanje prestavljeno v 3. četrtletje.

Poleg tega so bili po besedah ​​vodje Rosstroy S.I. Kruglika v skladu z urnikom za izdajo in distribucijo državnih stanovanjskih certifikatov za leto 2006 konec junija letos izdani obrazci potrdil in poslani regijam in zvezni izvršni oblasti. organi za izdajo državljanom, ki sodelujejo v podprogramu. Vendar pa Ministrstvo za regionalni razvoj Rusije v času srečanja ni določilo povprečne tržne vrednosti 1 m2. m skupne stanovanjske površine po sestavnem subjektu Ruske federacije za 3. četrtletje 2006 in standardni strošek 1 m2. m skupne stanovanjske površine v Ruski federaciji v drugi polovici leta 2006. Hkrati je veljavnost potrdil omejena na obdobje 2 mesecev od trenutka, ko izvršni organi prejmejo obrazce potrdil.

Gre torej za pomanjkanje pozitivnega učinka reforme in absolutno brezbrižnost ministrskih uradnikov do potreb državljanov, za katere so ta potrdila zadnje upanje za rešitev stanovanjskega problema.

Kljub ukrepom, ki jih je sprejela vlada Ruske federacije, se včasih še vedno zdi, da sta mesto in vloga državnih organov pri organizaciji in upravljanju nacionalnega stanovanjskega projekta, pa tudi oblike in stopnja sodelovanja države pri spodbujanju procesov dinamični razvoj stanovanjske gradnje, niso v celoti opredeljeni.

Pri praktičnem izvajanju državne stanovanjske politike s strani uradnikov na različnih ravneh je bilo vedno na prvem mestu, da bi opravičili svoje nedelovanje, nezadostnost proračunskih in zunajproračunskih sredstev, namenjenih stanovanjskemu sektorju.

Da ta virus ne bi okužil Nacionalnega projekta, je treba problematiko stanovanjskega financiranja prenesti na raven javno-zasebnega partnerstva.

Analiza kaže, da je glavni razlog za akutno pomanjkanje investicijskih in zadolžitvenih virov na stanovanjskem področju neučinkovito poseganje (ali neučinkovito nevmešavanje) države v tržne odnose.

Še nismo v celoti prešli stopnje prehoda iz upravno-komendskega sistema v razvito tržno gospodarstvo, zato imajo številni državljani, zlasti starejše generacije, še sveže spomine na uspehe izvajanja velikih projektov, ki so jih v ZSSR reševali skozi koncentracija naporov in mobilizacija državnih finančnih sredstev za strateško pomembna družbeno-ekonomska področja (jedrski programi, vesolje, pragozdi, stanovanjska gradnja, BAM in drugo).

Od tod naravna želja nekaterih vladnih uradnikov po aktivnem posegu na trg, da bi stvari ukazovalno usmerili v »pravo smer«.

Še vedno obstaja upravni pritisk na regionalne oblasti iz zveznega središča, da bi zagotovili višje stopnje naročanja stanovanj. Še vedno je prevelika skušnjava, da bi vrhu poročali o uresničevanju načrtov v skladu z »nastavitvami« nacionalnega projekta. To nas nehote vrne v bližnjo preteklost, ko je skoraj neopazno prilagajanje številk pričakovanim rezultatom »pomirilo« družbo.

Rezultati preteklega leta 2006 so med menedžerji različnih rangov povečali optimizem glede doseženega obsega naročanja stanovanj, kar daje razloge za primerjavo z dosežki poznih 80-ih - zgodnjih 90-ih.

Dejansko je bilo po podatkih Rosstata leta 2006 v obratovanje predanih 50,2 milijona kvadratnih metrov, kar je do leta 2005 znašalo 115,2 odstotka, medtem ko je leta 2005 stopnja rasti stanovanjske gradnje do leta 2004 znašala 106,1 odstotka. Hkrati je 19,8 milijona kvadratnih metrov. zgradili prebivalci z lastnimi in najetimi sredstvi, kar je za 13,1 odstotka več kot v letu 2005.

Na žalost preprost izračun pokaže, da od najvišjega dosežka pri naročanju stanovanj v Rusiji v okviru ZSSR 76 milijonov kvadratnih metrov, doseženega leta 1987, podatki za leto 2006 znašajo le 66 odstotkov.

A tudi vrednost 50,2 mio m2. vzbuja dvome pri številnih neodvisnih strokovnjakih, ki imajo informacije o stanju v sestavnih subjektih Ruske federacije.

V številnih regijah se sprejemajo in registrirajo stanovanja s pomembnimi pomanjkljivostmi in brez povezave s komunalnimi omrežji ali pa se hitro registrirajo stanovanja, zgrajena v prejšnjih letih. Če predpostavimo, da je uradna statistika pridobljena na ta način, potem lahko odstopanje od realnih številk preseže tudi 10-15 odstotkov. Tako v letu 2006 očitno ni bilo kvalitativnega povečanja obsega stanovanjske gradnje.

Posledično se doslej še nismo zelo približali uresničitvi glavnega cilja projekta - cenovna dostopnost stanovanj se ni povečala, neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na stanovanjskem trgu se ni zmanjšalo, saj so se prihodki gospodinjstev povečali za 10 odstotkov, glavni negativni dejavnik rasti cen stanovanj pa je ostal.

9. Država in posel.

Kadar država nastopa kot investitor (na primer pri gradnji socialnih stanovanj za kategorije državljanov z nizkimi dohodki), ima pravico regulirati cene stanovanj, kar ni v nasprotju s tržno ideologijo, saj pravila igre v trga vedno določi vlagatelj.

Cilj države investitorja je tudi ustvarjanje dobička, razlika je le v tem, da je zanj dobiček učinkovita rešitev družbenih problemov.

Poleg povečanja učinkovitosti uporabe proračunskih naložb bo takšna regulacija pozitivno vplivala na vedenje profesionalnih udeležencev na trgu.

Skrajno liberalne ideje, po katerih bo trg sam vse postavil na svoje mesto, dovolj je le spodbuditi efektivno povpraševanje, pa se bo našel investitor, ki bo vlagal v stanovanjsko gradnjo, so skladne le z državami z razvitim gospodarstvom in uveljavljenimi trgi.

V naših razmerah bo tudi trg vse postavil na svoje mesto, vprašanje je le, kdaj, v kolikšnem roku?

Zagovorniki takšnega liberalnega pristopa pogosto navajajo kot primer steklarsko industrijo v moskovski regiji, kjer so zasebne naložbe brez kakršne koli finančne udeležbe države omogočile vzpostavitev velikih proizvodnih obratov (zlasti tovarne v mestu Ramenki v Moskvi regija).

Toda hkrati molčijo, da je trajalo približno 5 let, da so investitorji "zoreli", takrat pa je Moskva prejela dražja (zaradi stroškov prevoza) in manj kakovostna okna iz regije Saratov.

V cementarno bodo prišle tudi zasebne investicije, a ne takoj (zaradi dolgih vračilnih dob), z veliko verjetnostjo pa tudi iz bližnje in daljne tujine, čeprav bi lahko država oblikovala svoj ciljni investicijski stanovanjski program.

Če želimo pospešeno reševanje problema cenovne dostopnosti stanovanj v tako rekoč ekstremnih razmerah, potem država nima pravice mirno gledati in čakati, dokler zasebni investitor ne spozna svoje družbene odgovornosti oziroma ko dozorijo objektivni pogoji, ugodni za investicije.

Pri pripravi paketa zakonov, namenjenih ustvarjanju cenovno dostopnega stanovanjskega trga, je hote ali nehote prišlo do zamenjave ciljev. Poudarek je bil na regulativni podpori strukturnim spremembam na stanovanjskem področju. Treba je jasno razumeti, da je vsaka reforma zelo boleč proces privajanja na delo po novih pravilih.

Zaradi tega se je premalo razviti trg odzval s povišanjem cen, odgovorni nameni države pa so ostali le dobri nameni.

Strateški cilj Nacionalnega stanovanjskega projekta naj bo zagotoviti državljanom cenovno dostopna in udobna stanovanja v najkrajšem možnem času, razvoj mehanizmov za spodbujanje tržnih odnosov pa naj bo izpeljanka tega cilja (in ne obratno).

Država naj v okviru razvitih transparentnih mehanizmov javno-zasebnega partnerstva postane neposredni soinvestitor:

razvoj opredeljujočih segmentov baze gradbene industrije (predlagati in skrbno izdelati je treba strategijo in napoved razvoja gradbenega kompleksa s poudarkom na naprednem zagonu stanovanj, merila za njegovo cenovno dostopnost pa morajo biti določujoča faktor);

infrastrukturna oskrba območij, namenjenih stanovanjskemu razvoju, vključno z naložbeno komponento tarif naravnih monopolov na podlagi regionalnih naložbenih programov, ki upoštevajo napoved socialno-ekonomskega razvoja sestavnih subjektov Ruske federacije.

Seveda ta proces z dozorevanjem gospodarskega sektorja ne bo nenaden.

Glavni predpogoj za uspešno izvedbo nacionalnega stanovanjskega projekta v fazi tranzicije je torej natančna določitev stopnje in oblik državne udeležbe, mesta in vloge oblasti pri organizaciji in upravljanju projekta.

Če se znova ozremo v našo zgodovino, se bomo prepričali, da je bila posebnost sovjetskega stanovanjskega programa potreba po preselitvi več deset tisoč ljudi iz kleti, barak in zemljank ter preselitev večdružinskih skupnih stanovanj. Zato je bila zahteva po udobju razumljena zelo poenostavljeno in je bila zreducirana na minimum komunalnih storitev, glavni parameter dostopnosti pa je bilo število zgrajenih posameznih stanovanj in vrstni red mesta v čakalni vrsti za stanovanja.

Poglejte vesele obraze ljudi na starih filmskih obzornikih, katerih vse gospodinjske stvari bi lahko prevažali na mački. V rokah so imeli dragoceno naročilo za ločeno stanovanje, tudi majhno, in to je bilo mogoče enačiti le z občutkom veselja ob dnevu zmage.

Danes imamo opravka s kakovostno drugačno družbeno-ekonomsko situacijo. Zahteve po udobju (ali po starem pomenu bivalne) stanovanj so postale drugačne, bolj raznolike in ustrezajo dejanskim dohodkom državljanov.

Potrebna je jasna formulacija meril dostopnosti stanovanj za različne kategorije državljanov (v časovnem in teritorialnem smislu), na podlagi katerih je mogoče jasno opredeliti kvantitativne kazalnike, stopnje in mehanizme za doseganje ciljev projekta. Metodološka podlaga za določanje cenovne dostopnosti stanovanj bo regijam omogočila sprejemanje lastnih regionalnih programov, ki bodo upoštevali:

napovedi socialno-ekonomskega razvoja regij, vključno s potrebami po delovni sili;

stanje in struktura obstoječega stanovanjskega fonda;

stanje inženirske in socialne infrastrukture, javnih energetskih in stanovanjsko-komunalnih storitev na splošno;

možnosti in možnosti za razvoj baze gradbene industrije in tehnologije stanovanjske gradnje, z vidika lokalnih surovin, kot tudi oblikovane preference in ideje o udobju stanovanj.

Ob tem je treba ponovno jasno ločiti med pojmoma »družbena« dostopnost in »trg« ter določiti njun delež.

Pri organizaciji informacijske in analitične podpore ter spremljanju izvajanja projekta je treba posebno pozornost nameniti odražanju:

zadostnost stopenj rasti obsega stanovanjske gradnje;

struktura stanovanja, ki se gradi (oblikovalske rešitve in tehnologije gradnje) in oblika njegove nadaljnje izvedbe (nakup, najem, socialni najem);

uravnoteženje efektivnega povpraševanja, potreb regionalnih trgov dela in ponudbe na stanovanjskem trgu;

tesna povezava investicijskih in gradbenih projektov z oblikovanjem komunalne infrastrukture na območjih, namenjenih stanovanjski gradnji.

Izvesti je treba iskanje in izbiro optimalnih, z vidika dostopnosti, oblikovalskih in tehnoloških rešitev za stanovanjsko gradnjo.

Mimogrede, takšne informacije so bile že objavljene na posebni spletni strani Sveta pri predsedniku Rusije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov in demografske politike.

10. Splošne naloge.

Katere so glavne faze, skozi katere je treba iti, da bi dosegli cilje prednostnega nacionalnega projekta »Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane«?

Bistvo državne stanovanjske politike temelji na temeljni določbi Ustave Ruske federacije: "Ruska federacija je socialna država, katere politika je usmerjena v ustvarjanje pogojev, ki zagotavljajo dostojno življenje in svoboden razvoj ljudi." (7. člen).

To stanje se je odrazilo v razvoju strategije državne stanovanjske politike:

v Odloku Vlade Ruske federacije z dne 11. januarja 2000 št. 28 "O konceptu razvoja sistema stanovanjskih hipotekarnih posojil v Ruski federaciji";

v sklepu vlade Ruske federacije iz leta 2000 o strategiji državne stanovanjske politike;

v Odloku Vlade Ruske federacije z dne 17. septembra 2001 št. 675 o zveznem ciljnem programu "Stanovanja" za obdobje 2002-2010;

v sklepu vlade Ruske federacije z dne 26. septembra 2002 "O napredku reforme kompleksa stanovanjskih in komunalnih storitev Ruske federacije";

v sklepu vlade Ruske federacije z dne 20. februarja 2003. "O poteku izvajanja sprejetih sklepov o razvoju hipotekarnega kreditiranja in dodatnih ukrepih na tem področju";

med razpravo na predsedstvu Državnega sveta Ruske federacije o vprašanju "O razvoju hipotek in drugih ukrepih za spodbujanje stanovanjske gradnje" z dne 27. februarja 2003 in kasnejših navodil predsednika Ruske federacije z dne 27. marca, 2003;

v sklepu upravnega odbora Gosstroja Rusije iz leta 2003 "O preoblikovanju zveznega ciljnega programa" Stanovanja "za 2002 - 2010";

v sklepu sveta Državnega odbora za gradnjo Rusije iz leta 2003 "O strategiji razvoja gradbene industrije";

med razpravo na predsedstvu Državnega sveta Ruske federacije o vprašanju "O ukrepih za zagotavljanje dostopnih stanovanj ruskih državljanov" z dne 19. aprila 2005 in kasnejših navodil predsednika Ruske federacije.

Dosledno izvajanje te strategije naj bi v praksi pripeljalo do povečanja cenovne dostopnosti stanovanj za vse kategorije državljanov:

država zagotavlja učinkovito socialno varstvo državljanov z nizkimi dohodki (socialno ogroženih) tako, da jim zagotavlja stanovanja iz državnih in občinskih stanovanjskih skladov za socialne namene na račun proračunskih sredstev po socialnih najemnih pogodbah;

Za vse druge državljane je stanovanje zagotovljeno na podlagi najemne pogodbe ali pa jih pridobijo v last.

Obenem država določenim kategorijam državljanov zagotavlja izključno ciljno finančno podporo (ciljne stanovanjske subvencije), ki zmanjšuje socialne napetosti, ki jih povzroča obstoječa premoženjska neenakost.

Doseganje tega je na poti do reševanja naslednjih nalog.

Cilj 1. Zagotavljanje stanovanj za državljane z nizkimi dohodki.

Brez rešitve tega problema bomo priča povečanju socialne napetosti v družbi.

Sprejeti koncept prednostnega nacionalnega projekta »Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane« skoraj popolnoma izključuje vprašanja zagotavljanja stanovanj za državljane z nizkimi dohodki, čeprav Stanovanjski zakonik Ruske federacije tej kategoriji namenja dovolj pozornosti.

Jasno je, da je skrb za te občane v pristojnosti občin, a stanovanjski projekt je državni, zato bi se morala v njem odražati tudi rešitev stanovanjske problematike te kategorije občanov.

Poudariti velja, da je učinkovita socialna zaščita državljanov z nizkimi dohodki možna le, če gospodarski sistem deluje tako, da zagotavlja vzdržno rast BDP in polnjenje proračunov na vseh ravneh.

To je doseženo zaradi dejavnosti socialno in ekonomsko aktivnih slojev družbe, predvsem srednjega razreda, ki ima stabilno zaposlitev, dokaj visoke zaslužke, izobrazbo (poklicne kvalifikacije) in socialno varnost.

Posledično je zagotavljanje dostojnih življenjskih pogojev posebej za srednji razred osnova, na kateri bi morala graditi državna stanovanjska politika. Ta doslednost pri gradnji državne politike za razvoj cenovno dostopnega stanovanjskega trga je ključna za rešitev stanovanjskega problema za celotno prebivalstvo države.

Nujen pogoj za zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj za delovno sposobno prebivalstvo je maksimalno spodbujanje (plačilno sposobnega) povpraševanja ob hkratnem uravnoteženem povečevanju obsega naročanja stanovanj.

Rast stanovanjske gradnje bo povečala učinkovitost porabe proračunskih sredstev za socialno ogrožene sloje prebivalstva.

Naloga 2. Oblikovanje mehanizmov za zagotavljanje delovanja trga cenovno dostopnih stanovanj.

V nacionalnem stanovanjskem projektu se povečanje povpraševanja (solventnosti) izvaja v okviru podprogramov zveznega ciljnega programa "Stanovanja".

Stroški programov, povezanih s povečanjem (solventnega) povpraševanja prebivalstva, znašajo 588,6 milijarde rubljev.

Vključno na račun zveznega proračuna - 187,4 milijarde rubljev, regionalnih proračunov - 77,6 milijarde rubljev, zasebnih naložb (vključno s sredstvi prebivalstva) - 323,6 milijarde rubljev.

Hkrati razvijalci zveznega ciljnega programa "Stanovanja" ne upoštevajo drugačne narave proračunskih sredstev - neposrednih naložb in državnih jamstev.

Ker državna poroštva služijo le kot zavarovanje za najete kredite, je realni obseg proračunskih naložb dejansko manjši. Zato je treba iz izračuna izključiti 138 milijard rubljev, načrtovanih v obliki garancij za obveznosti AHML.

Pozitiven vidik Zveznega ciljnega programa "Stanovanja" je združitev prej različnih podprogramov pod upravljanjem ene same države in prenos celotnega proračunskega financiranja na potrdilo (predlog Državnega odbora za gradnjo Rusije leta 2003).

V tem delu programa je predvideno, da se v petih letih zagotovi stanovanja 132 tisoč družinam.

Hkrati je v zadnjih 5 letih (2001–2005) samo v okviru predsedniškega programa »Državna stanovanjska potrdila« približno 120 tisoč družin vojaškega osebja, ki so bili odpuščeni ali odpuščeni iz vojaške službe, prejelo stanovanja. Tako preboja ni videti, vse bo ostalo na ravni prejšnjega obdobja. Če je to posledica postopnega prehoda na zagotavljanje stanovanj za vojaško osebje po novi hipotekarni shemi, bi moral program navesti stopnje in trajanje prehodnega obdobja.

Načrtovani obsegi proračunskih investicij temeljijo na očitno podcenjenih in ne na dejansko prevladujočih cenah na stanovanjskem trgu. Posledično državljani v mnogih primerih ne bodo mogli kupiti stanovanj po socialnih standardih, ampak bodo prisiljeni bodisi kupiti stanovanja manjše površine bodisi poskušati unovčiti sredstva, zavarovana s certifikati, bodisi kupiti stanovanje na sekundarnem trgu. , ki v mnogih primerih ne ustreza sodobnim predstavam o udobju.

Da bi to preprečili, morate:

razviti metode za izračun cene na kvadratni meter stanovanja na podlagi indeksov cen za določitev stroškov potrdila, ki kar najbolj odraža realno raven tržnih cen stanovanj;

razviti mehanizme, ki omogočajo uporabo sredstev, pridobljenih s certifikati, za ustvarjanje ponudb na stanovanjskem trgu (predloge za podoben mehanizem so že leta 2003 razvili Ministrstvo za gospodarski razvoj Ruske federacije, Ministrstvo za obrambo Ruske federacije in Državni odbor za gradnjo Rusije). Uporabite lahko tudi mehanizme za vlaganje v stanovanjsko gradnjo prek vzajemnih skladov.

Ta problem je pomemben tudi za varčevalno-hipotekarni stanovanjski sistem za vojaško osebje, saj ustrezni zvezni zakon z dne 20. avgusta 2004 št. 117-FZ določa le mehanizem zbiranja sredstev za nakup stanovanja, ne pa tudi njegovega dejanskega nakupa.

Naloga 3. Oblikovanje sklada za komercialno uporabo (tako imenovane stanovanjske stavbe).

Rešitev tega problema trenutno ovira nerazvita infrastruktura stanovanjskega financiranja. Razviti je treba zlasti finančne institucije, kot so investicijski skladi (vzajemni skladi v kategoriji nepremičnin).

Ta naloga je v sprejetem konceptu nacionalnega projekta zanemarjena. Pomanjkanje ustrezne zakonodaje je v kontekstu naraščajoče potrebe po najemu stanovanj že pripeljalo do porasta kriminalitete, pojava roparskih združb, ki izkoriščajo nekaznovanost zaradi vrzeli v stanovanjski zakonodaji dobesedno terorizirajo najemnike stanovanj v zasebni sektor.

Naloga 4. Razvoj meril cenovne dostopnosti stanovanj za različne kategorije državljanov.

Problem cenovne dostopnosti stanovanj je mogoče rešiti s sistemom stanovanjskega financiranja, ki temelji na diferenciranem pristopu do kategorij državljanov, vključno z naložbenimi načrti za razvoj komunalne infrastrukture ozemelj, stanovanjsko gradnjo, mehanizmi za zanesljivo akumulacijo sredstev državljanov in dolgoročno. stanovanjsko kreditiranje v kombinaciji z namensko državno podporo.

Število in velikost ciljnih stanovanjskih subvencij bi morala biti tesno povezana s proračunskimi zmožnostmi, prednostnimi nalogami socialno-ekonomskega razvoja države (vključno z demografsko in migracijsko politiko) in dohodkom družine.

Nemogoče je določiti kvantitativne in kvalitativne kazalnike projekta brez oblikovanja koncepta meril dostopnosti stanovanj za različne kategorije državljanov, ki živijo v različnih regijah Rusije v velikih in majhnih mestih in naseljih.

Samo koeficient finančne vključenosti, na katerem temeljijo programski kazalniki Zveznega ciljnega programa "Stanovanja", je v tem primeru absolutno nezadosten.

Naloga 5. Povečanje ponudbe na stanovanjskem trgu.

V odobrenem zveznem ciljnem programu "Stanovanja" za obdobje 2002-2010 so proračunska sredstva dodeljena:

financiranje podprograma "Zagotavljanje zemljišč s komunalno infrastrukturo za stanovanjsko gradnjo" (377,1 milijarde rubljev);

financiranje podprograma "Modernizacija objektov komunalne infrastrukture" (101,677 milijarde rubljev).

Skupni stroški podprogramov, namenjenih povečanju ponudbe na stanovanjskem trgu, znašajo 478,8 milijarde rubljev, vključno z:

na račun zveznega proračuna - 55,7 milijarde rubljev;

sredstva iz regionalnih proračunov - 44,1 milijarde rubljev;

sredstva zasebnih vlagateljev - 379,0 milijarde rubljev (znesek državnih jamstev v višini 177 milijard rubljev je izključen iz izračunov iz istih razlogov kot v smeri hipotekarnih posojil).

Pozitiven vidik je preusmeritev sredstev iz podprograma »Preselitev občanov iz propadajočih in propadajočih stanovanj« v vzpostavitev komunalne infrastrukture, kar bo načeloma omogočilo dodatno privabljanje sredstev zasebnih investitorjev za gradnjo stanovanj v višini 1300-1800 milijard rubljev (ob predpostavki, da so stroški infrastrukture 15-1800 milijard rubljev).20 odstotkov celotnih stroškov gradnje) in zgraditi približno 90-120 milijonov kvadratnih metrov na namenskih inženirsko opremljenih lokacijah. metrov stanovanja (s povprečno ceno 17.500 rubljev/m2).

A hkrati popolna zamenjava podprograma preselitve občanov iz propadajočih in propadajočih stanovanj s podprogramom oblikovanja gradbenih parcel z njihovo kasnejšo prodajo na dražbi za nedoločen čas odloži rešitev težav stanovalcev tega sklada (tj. cenovna dostopnost stanovanj se zmanjša).

V skladu s členom 89 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ko je hiša porušena, razglašena za neprimerno za bivanje ali ko se izvajajo večja popravila, se najemnikom v zameno zagotovi drug udoben življenjski prostor.

Če so bila v skladu s prejšnjo izdajo zveznega ciljnega programa "Stanovanja" sredstva zveznega proračuna, dodeljena za preselitev državljanov iz propadajočih stavb, pomembna pomoč občinam, so zdaj lokalne oblasti prisiljene iskati dodatna sredstva, saj parcel ni mogoče prodati z bremenom, nadaljnjo komercialno ceno stanovanja, ki se gradi, pa bo postavil investitor.

Eden od načinov povečanja ponudbe na stanovanjskem trgu, ki je sicer finančno najcenejši, je individualna stanovanjska gradnja, ki zavzema več kot 30 odstotkov celotnega obsega gradenj in je v zadnjem času pod veliko pozornostjo zveznih oblasti. in se imenuje "nizka gradnja", "gradnja lesene hiše" itd.

Toda bistvo ni v imenu, ampak v gospodarstvu - obstaja ogromno projektov, tako individualnega razvoja kot v obliki kompleksnega razvoja koč na ozemljih, in kar je najpomembnejše - industrija gradbenih materialov v kratkem času, vključno z ki se opira na lokalne vire, lahko preide na razvoj tehnologij za industrijsko proizvodnjo teh projektov ali osnovnih konstrukcijskih elementov iz najrazličnejših materialov od lesa do avtoklaviranega porobetona. V tem primeru je investicija minimalna in se povrne v zelo kratkem času.

Naloga 6. Finančni mehanizmi. Od stanovanjskih posojil do trga hipotekarnih vrednostnih papirjev.

Da je sodobni nepremičninski trg v veliki meri gibanje finančnih tokov, je postalo že splošno sprejeto dejstvo. Če je finančna politika države na tem trgu pravilno strukturirana, je ekonomski učinek neizogiben.

Na splošno, če govorimo o glavnem finančnem mehanizmu Programa, na katerega so položeni posebni upi, je to hipotekarna stanovanjska posojila, katerih koncept razvoja je leta 2000 odobril V. V. Putin, ko je bil še vedno na položaju predsednika vlade. Ruske federacije (Odlok Vlade Ruske federacije z dne 11. januarja 2000 št. 28).

Koncept razvoja sistema stanovanjskih hipotekarnih posojil Ruske federacije je temeljil na dvonivojskem modelu delovanja hipotekarnega trga.

Ta model zagotavlja največji razvoj primarnega trga stanovanjskih hipotekarnih posojil in postopno uvedbo mehanizmov za privabljanje dolgoročnih virov s finančnih trgov, namenjenih za refinanciranje kreditnih institucij, ki dajejo hipotekarna stanovanjska posojila prebivalstvu.

Prav ta pristop je omogočil Združenim državam Amerike, da zagotovijo ogromen obseg hipotekarnega trga (približno 9 bilijonov ameriških dolarjev) in presežejo trg državnih vrednostnih papirjev, ocenjen na 4,5 bilijona. Ameriških dolarjev, da ne omenjam trga vrednostnih papirjev podjetij - 2,4 trilijona. ameriških dolarjev.

Pospešen razvoj hipotekarne institucije, ki temelji na uporabi mehanizma refinanciranja, opažamo tudi na evropskih, azijskih in latinskoameriških trgih.

Na III. finančnem kongresu držav srednje in vzhodne Evrope novembra 2006 v Varšavi, posvečenem stanovanjskemu hipotekarnemu kreditiranju, je bilo poudarjeno, da je prihodnost hipotek v veliki meri odvisna od razvoja mehanizmov refinanciranja.

Posledično je bila izbira dvotirnega modela stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja kot strategije v Ruski federaciji pravilna in nam omogoča, da pospešimo reševanje stanovanjskih problemov prebivalstva.

Le na tej poti (tudi ob razumevanju relativne nerazvitosti infrastrukture ruskega finančnega trga) je mogoče rešiti nalogo, ki jo je postavil predsednik Ruske federacije V.V. Putin o letni oskrbi milijona družin s stanovanji na kredit.

Bistvo delovanja hipotekarne institucije v okviru zgornjega modela je:

pri kopičenju skupine hipotekarnih stanovanjskih posojil (hipoteke) v bilancah stanja primarnih posojilodajalcev ali hipotekarnih kanalov;

nadaljnja prodaja svojega podjetja - zastopnika (Special Purpose Vehicle, SPV, posebni hipotekarni zastopnik v ruski terminologiji);

listinjenje tega sklada in izdaja hipotekarnih vrednostnih papirjev (sekundarne hipoteke), plasiranih na finančne trge.

Listinjenje je strukturiranje finančnih tokov, ustvarjenih s plačili dolgoročnih hipotekarnih posojil, vključenih v ta sklad, v tranše, ki so zavarovanje za ustrezne izdaje hipotekarnih vrednostnih papirjev (običajno nadrejene, mezzanine in nižje tranše).

Prvi dve tranši se prosto plasirata na finančne trge. Mlajša tranša, ki nosi večino kreditnega tveganja (in ima zato višjo donosnost), bodisi ostane v bilancah stanja posrednika (ali banke prevzemnice) bodisi se vrne primarnemu posojilodajalcu ali pa jo kupijo institucionalni vlagatelji (velike zavarovalnice, pokojninski sistemi itd.) .P.).

Danes se v Ruski federaciji, zlasti v zadnjih 4 letih, aktivno razvija primarni trg stanovanjskih hipotekarnih posojil, ki se zagotavljajo prek:

lastna sredstva največjih, tudi državnih bank;

kreditne linije, ki so jih odprle številne mednarodne finančne institucije (Mednarodna finančna korporacija - IFC, Evropska banka za obnovo in razvoj itd.);

refinanciranje s strani OJSC Agencije za hipotekarna stanovanjska posojila v državni lasti (v nadaljnjem besedilu: AHML), ki zbira sredstva pod državnimi garancijami Ruske federacije.

Število hipotekarnih stanovanjskih posojil, ki jih izdajo vsi primarni posojilodajalci, se letno poveča za več kot 2-3-krat. Konec leta 2006 je bila njihova vrednost ocenjena na 8-10 milijard ameriških dolarjev.

Ključno vlogo pri razvoju primarnega hipotekarnega trga od leta 2002 igra in igra AHML, ki je v resnici državna institucija za razvoj hipotekarnega kreditiranja, hkrati pa gospodarska organizacija, katere cilj je ustvariti dobiček (v interesu svojega edinega delničarja - Ruske federacije) .

Zato lahko pretirana državna podpora agenciji brez jasne opredelitve socialnih prioritet za njene dejavnosti (na primer pridobivanje posojil tistim kategorijam državljanov, katerih dohodki zahtevajo takšno podporo za nakup stanovanj v skladu s socialnimi standardi). mesto AHML v neenakih pogojih v zvezi z drugimi udeleženci hipotekarnega trga.

V zvezi s tem hipotekarno skupnost ne more kaj, da ne bi bila zaskrbljena zaradi izjave namestnika predsednika vlade Ruske federacije A. D. Žukova, ki je v pogovoru z novinarji dejal, da si je ruska vlada zadala cilj zmanjšati raven obrestnih mer za hipotekarna posojila na 7 odstotkov letno.

Po njegovih besedah ​​kljub rahlemu znižanju obrestnih mer letos ostajajo hipotekarna posojila zelo draga in velikemu delu prebivalstva nedostopna.

Hipotekarna posojila so danes za precejšen del prebivalstva nedosegljiva, predvsem zaradi nizkih dohodkov večine državljanov in nenehne hitre rasti cen stanovanj zaradi neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.

Prioriteta države na področju hipotekarnega kreditiranja bi morala biti ustvarjanje pogojev za kvalitativno povečanje ponudbe na stanovanjskem trgu.

Brez rešitve tega problema je umetno zniževanje obrestnih mer ne le nesmiselno, saj prav rast cen (okoli 50 odstotkov v letu 2006) največ »prispeva k cenovni nedostopnosti« stanovanj in hipotek, ampak tudi škodljivo, saj spodbuja inflacijo pri stanovanjskih nepremičninah.

Povečevanje kupne moči s povečanjem razpoložljivosti kreditnih sredstev ob nezadovoljenem povpraševanju po stanovanjih vodi le v špekulacije na stanovanjskem trgu.

Če smo pošteni, je treba opozoriti, da je A.D. Žukov v pogovoru z novinarji tudi dejal, da bo znižanje stopenj na 7 odstotkov mogoče šele, ko bo inflacija v Rusiji padla na manj kot 5 odstotkov.

Trenutno je treba posojilojemalce pritegniti ne toliko z znižanjem obrestnih mer, temveč z izboljšanjem kakovosti storitev, zmanjševanjem transakcijskih stroškov, uvajanjem novih tehnologij, ki omogočajo izdajanje posojil v krajšem času, širitvijo in posodobitvijo ponudbe izdelkov, pa tudi kot ustanovitev instituta zavarovanja kreditnih tveganj (hipotekarna zavarovanja).

Za referenco: ta socialna vladna institucija je imela in igra veliko vlogo v Združenih državah Amerike v smislu povečevanja razpoložljivosti hipotekarnih posojil z ustanovitvijo Zvezne stanovanjske uprave, pred ustanovitvijo operaterja sekundarnega hipotekarnega trga. Ta inštitut se aktivno razvija v Kazahstanu.

K temu bo zlasti prispevalo delo za standardizacijo postopkov in mehanizmov hipotekarnega trga.

Sredi decembra 2006 je na razširjenem zasedanju Odbora Združenja ruskih bank (ARB) za hipotekarna posojila, na katerem so sodelovali predstavniki Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije, Zvezne službe za finančne trge, Banke Rusije, Zvezna služba za registracijo, AHML, IFC, pa tudi Združenje regionalnih bank "Rusija" (ARBR), Nacionalno združenje udeležencev hipotekarnega trga (NAUIR - član ASR) in Združenje hipotekarnih družb (AIC) pregledali osnutek standardne oblike hipotek, ki so jih razvili IFC, AHML in Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije.

Standardna oblika hipoteke temelji na hipoteki, ki jo je odobril nadzorni svet OJSC Agencije za hipotekarna stanovanjska posojila, vendar spremenjena ob upoštevanju predlogov Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije, Zvezne službe za registracijo, Zvezne službe za finančne trge , bančna skupnost, hipotekarna podjetja in IFC.

Kot rezultat tega sestanka so vodje ARB, ARBR, NAUIR in AIC podpisali "Priporočila o uporabi standardne oblike hipotekarne zaznambe", ki so bila po izdelavi končne različice hipotekarne zaznamke poslana v uporabo. s strani Zvezne službe za registracijo.

Sprejetje takega dokumenta je pomembno, saj je standardizacija in poenotenje dokumentov in postopkov, ki se uporabljajo pri obdelavi hipotekarnih posojil, eden glavnih pogojev za doseganje ciljev obsega hipotekarnih posojil, določenih s prednostnim nacionalnim projektom »Dostopna in udobna stanovanja«. za ruske državljane."

Še enkrat je treba poudariti, da bo glavni dejavnik, ki bo vplival na znižanje obrestnih mer, poleg znižanja inflacije, kvalitativno povečanje obsega hipotekarnega stanovanjskega kreditiranja (zaradi znižanja stroškov na enoto za izdajo posojil).

Hkrati so sredstva zveznega proračuna, dodeljena za jamstvo Ruske federacije za obveznosti AHML, omejena.

Hkrati primarni posojilodajalci, ki dajejo hipotekarna posojila na lastne stroške, doživljajo akutno pomanjkanje "dolgoročnega" denarja, saj dolgoročni viri v strukturi njihovih bilanc stanja ne zavzemajo več kot 8-10 odstotkov.

Poleg tega je večina bank podkapitaliziranih in so zato prisiljene vzeti sredstva iz bilance stanja, poleg tega pa so pod pritiskom zmanjšanja kreditnih tveganj, vključno s tveganji predplačila, in povečanja dobička na delnico (ROE) prek bilančnega vzvoda.

Za referenco: refinanciranje ne samo izboljša bilanco stanja primarnih upnikov in odpre dostop do poceni virov, ampak bistveno poveča vrednost banke v očeh vlagateljev)

Zato je nemogoče doseči kvalitativno povečanje obsega hipotekarnih posojil brez uporabe mehanizmov refinanciranja.

Resen napredek, dosežen v zadnjem času zaradi razvoja hipotekarne zakonodaje (vključno s sprejetjem številnih zakonodajnih in drugih regulativnih pravnih aktov v zvezi s prometom hipotekarnih vrednostnih papirjev) in stabilnega razvoja primarnega hipotekarnega trga, je omogočil prihod blizu oblikovanja sistema refinanciranja stanovanjskih hipotekarnih posojil na podlagi mehanizma listinjenja.

Pomemben predpogoj za to je bila ustanovitev (na pobudo in z organizacijsko in metodološko pomočjo Gosstroja Rusije) v letih 1999–2004. v vseh regijah Ruske federacije regionalne hipotekarne agencije in podjetja (regionalni hipotekarni operaterji, v nadaljevanju RIO), ki so zaradi aktivne udeležbe v hipotekarnem programu AHML pridobili pomembne pozitivne izkušnje pri organizaciji izdajanja hipotekarnih posojil v regije Ruske federacije.

Vlada Ruske federacije je odobrila koncept razvoja enotnega sistema refinanciranja stanovanjskih hipotekarnih posojil v Rusiji, ki ga je razvil AHML.

Ta koncept je napovedal postopno preusmeritev dejavnosti AHML z odkupa hipotekarnih stanovanjskih posojil, izdanih s strani RIO, na dejavnosti na trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev.

V zvezi s tem se zdi mogoče obravnavati vprašanje postopka zagotavljanja državnih jamstev AHML, tako z vidika povečanja učinkovitosti njihove uporabe kot z vidika razvoja hipotekarnega trga.

V začetni fazi oblikovanja sistema hipotekarnih posojil AHML ni imel dovolj sredstev za zagotovitev refinanciranja RIO. Zato je bila zagotovitev državnih garancij na njene podjetniške obveznice nujna. To je zvezni agenciji omogočilo, da uspešno reši nalogo, ki jo je določila vlada Ruske federacije za uvedbo hipotek.

Danes so obveznosti AHML že zavarovane z dokaj velikimi likvidnimi hipotekarnimi sredstvi (več kot milijardo dolarjev).

Zato lahko AHML načeloma samostojno refinancira z izdajo in plasiranjem hipotekarnih vrednostnih papirjev. Priporočljivo je, da z državnimi garancijami zagotovimo njihovo nižjo tranšo, ki za posamezno skupino posojil ne znaša več kot 10 odstotkov stroškov. To bo omogočilo pritegniti 10-krat več sredstev z enakimi obsegi državnih jamstev. Hkrati pa ta konkurenčna prednost državne razvojne institucije ne bo mogla, niti potencialno, kršiti načela svobodne konkurence. AHML bo prek jamstev opravljal samo tisto funkcijo, ki je velika večina zasebnih poklicnih udeležencev na hipotekarnem trgu ne more opravljati.

Prav tako je treba opozoriti, da lahko omejitve državnih jamstev AHML z vse večjo dinamiko rasti obsega hipotekarnih posojil povzročijo težave regionalnim operaterjem pri dolgoročnem načrtovanju njihove finančne politike.

Tako lahko pride do situacije, ki zmanjša pomen RIO kot organizacijskih in metodoloških centrov za stanovanjska hipotekarna posojila v sestavnih subjektih Ruske federacije.

Obstaja tveganje, da novi deklarirani pristopi še ne bodo v celoti razviti in že ustvarjeno omrežje RIO ne bo v celoti izkoriščeno.

Zavedajoč se te nevarnosti, številni regionalni hipotekarni operaterji poleg izpolnjevanja svojih obveznosti do AHML začenjajo iskati druge partnerje za odkup hipotek v svojih bilancah.

Kot pozitivno dejstvo je treba omeniti poskuse RIO, da ustanovijo svoja združenja.

Zlasti oktobra 2006 je bilo registrirano Združenje hipotekarnih družb z organizacijsko podporo državnega AHML.

Po mnenju vodstev hipotekarnega kanala RuMAC in NAUIR bosta tudi ti organizaciji čim bolj prispevali k oblikovanju medregionalnih hipotekarnih mrež.

Pomembno je le pri njihovem ustvarjanju zagotoviti svobodno konkurenco na trgu in resnično konsolidacijo hipotekarnih sredstev (in ne le formalnih političnih združenj).

RIO posamično še niso zbrali dovolj hipotekarnih sredstev. Odobreni kapital vsakega od njih jim ne omogoča vstopa v donosen hipotekarni posel, kar zagotavlja znižanje obrestnih mer in posledično povečanje razpoložljivosti hipotekarnih stanovanjskih posojil.

Mnogi od njih niso bili ustvarjeni v obliki delniških družb, temveč v obliki enotnih podjetij ali skladov.

Zaradi relativno majhnega obsega stanovanjskih hipotekarnih posojil v vsaki posamezni regiji in v razmerah akutnega pomanjkanja dokončanih stanovanj so regionalni hipotekarni operaterji prisiljeni delovati ne le na hipotekarnem trgu, temveč tudi aktivno sodelovati pri izvajanju naložb in gradbeni projekti.

To bistveno poveča kreditna tveganja za financiranje RIO in posledično ne omogoča znižanja obrestnih mer za posojila prebivalstvu.

V zvezi s tem bi morala obstajati ločitev neto hipotekarnih sredstev v hčerinske družbe regionalnih hipotekarnih operaterjev, čemur bi sledila konsolidacija teh sredstev v medregionalna omrežja.

Ugotavljamo tudi, da danes velik del (več kot 80 odstotkov) hipotek ni zavarovan z novozgrajenimi, temveč s sekundarnimi stanovanji. To prispeva k visokim stopnjam rasti cen stanovanj, kljub na videz še vedno zelo zanemarljivemu obsegu hipotekarnega kreditiranja (dejavnik, ki vpliva na nerazvitost stanovanjskega trga kot celote).

Šibek vpliv hipotekarnega stanovanjskega kreditiranja na povečanje stanovanjske gradnje nujno zahteva uvedbo mehanizmov zamenljivih posojil (tj. potrošniška posojila, ki se izdajo v fazi gradnje, po vpisu lastništva stanovanjske nepremičnine pa se spremenijo v hipotekarna posojila).

Hkrati je treba to združiti z razvojem in izvajanjem mehanizma za refinanciranje teh sredstev.

Nekateri največji igralci na primarnem hipotekarnem trgu v letu 2006 so že izvedli prvo »listinjenje« hipotekarnih sredstev, izdali in plasirali hipotekarne vrednostne papirje v tujini in Rusiji (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), podobno transakcija je blizu zaključka AHML.

Pred tem so bile uspešno zaključene transakcije strukturiranja (listinjenja) drugih kreditnih produktov (posojila za avtomobile, ki jih je izdala Soyuz JSCB, in posojila, izdana v fazi stanovanjske gradnje s strani Housing Finance Bank).

Na pobudo NAUIR in ASR so strokovnjaki, ki so aktivno sodelovali pri skoraj vseh zgoraj omenjenih transakcijah (razen Vneshtorgbank), ustanovili prvo zasebno specializirano podjetje (hipotekarni kanal) na hipotekarnem trgu, OJSC "RuMAC" (Ruska hipoteka). prevzemno podjetje).

Namen takšne družbe je organizirati in izvajati listinjenje (predvsem hipotek) v interesu ruskih primarnih upnikov.

Za referenco: Podjetje RuMAC trenutno razvija tehnologijo, namenjeno zagotavljanju refinanciranja kreditnih institucij, ki dajejo posojila prebivalstvu v fazi stanovanjske gradnje.

Ustanovitev hipotekarnih kanalov je posledica dejstva, da je neodvisno refinanciranje primarnega posojilodajalca na borzi ekonomsko smiselno (z vidika stroškov in donosnosti) šele, ko so doseženi določeni obsegi hipotekarnih posojil.

Optimalni sklad hipotek je tisti, katerega vrednost presega 100 milijonov ameriških dolarjev (3 milijarde rubljev).

V prvi polovici leta 2007 je pričakovati zaključek nadaljnjih čezmejnih in ruskih poslov listinjenja, ki se bistveno razlikujejo le po kraju registracije SPV in vrsti hipotekarnih vrednostnih papirjev (hipotekarne obveznice ali hipotekarna udeležba). certifikati - prehodne obveznice) [Slika 2, 3].

Prednost čezmejnega »listinjenja« je zmožnost privabljanja cenejših sredstev za refinanciranje hipotekarnih posojil. Cena zbranih sredstev za že opravljene čezmejne posle je bila: LIBOR plus 1-1,6 odstotka letno.

To bo pomagalo povečati dostopnost hipotekarnih posojil za prebivalstvo.

Plasiranje hipotekarnih vrednostnih papirjev, denominiranih v rubljih, na mednarodnih finančnih trgih bo spodbudilo reševanje problema menjave rubljev.

Glavna vrsta hipotekarnih vrednostnih papirjev, plasiranih na mednarodne finančne trge, bodo hipotekarna potrdila o udeležbi - prehodne obveznice, katerih prednost je prenos tveganja predčasnega odplačila hipotekarnih posojil s primarnega posojilodajalca na kupca hipotekarnih vrednostnih papirjev.

Posledično se doseže učinkovitejša porazdelitev tveganja in učinkovitejše oblikovanje cen.

Izdaja in plasiranje te vrste vrednostnih papirjev v Rusiji je še vedno nemogoče zaradi pomanjkljivosti zveznega zakona "O hipotekarnih vrednostnih papirjih", zato je treba ta zakon čim prej spremeniti in sprejeti Zvezni zakon "o listinjenju"

Tako so se na hipotekarnem trgu začeli procesi v smeri oblikovanja vseruskega sistema refinanciranja stanovanjskih hipotekarnih posojil.

Dodati je treba, da je lestvica ciljev, zastavljenih v nacionalnem projektu, takšna, da obstoječi zakonodajni okvir začne zavirati razvoj hipotek kot univerzalnega finančnega mehanizma, katerega vseh možnosti vplivanja na trg nimamo. še ocenili.

Poleg različnih sprememb, ki jih je predlagala bančna skupnost in ki jih je treba vnesti v zvezni zakon »O hipotekah (zastavnih pravicah nepremičnin)«, vendar so precej tehnične narave, je AHML pred kratkim predstavila predloge za razširitev možnosti zastava nepremičnine, ki presega norme, določene z ustrezno zvezno zakonodajo.

Govorimo o predlogu za številne spremembe zveznega zakona "O hipoteki (zastavitvi nepremičnin)" in zemljiškega zakonika Ruske federacije, ki bo lokalnim oblastem omogočil prejemanje sredstev za postavitev inženirske infrastrukture in pripravo zemljišč. za gradnjo na podlagi zavarovanja zemljišč v njihovi lasti.

Pravzaprav je to korak k razvoju zemljiških hipotek in je še toliko bolj pomemben, ker je za izvedbo nacionalnega projekta do leta 2010 potrebno razviti od 80 do 100 tisoč hektarjev zemljišč za stanovanjsko gradnjo (informacije Interfaxa o spletno mesto AHML z dne 21. januarja 2007 na http://www.ahml.ru).

Cilj 7. Razvoj sistema javno-zasebnega partnerstva

Nacionalni stanovanjski projekt je poslovni projekt, ki se izvaja s sodelovanjem proračunskih sredstev po načelih javno-zasebnega partnerstva.

V tem smislu je poučna izkušnja Republike Kazahstan, kjer podoben javno-zasebni poslovni projekt že izvajajo.

V Kazahstanu je inženirska infrastruktura dejansko ustvarjena po načelih javno-zasebnega partnerstva.

Zasebni razvijalec prejme zemljišča in izvede gradnjo z državnim posojilom po cenah, dogovorjenih z investitorjem (državo), nato pa zgrajena stanovanja proda s hipotekarnimi posojili zasebnih bank, ki jih kupi Državna hipotekarna korporacija s sredstvi iz pokojnine. Financirajte po obrestni meri, dogovorjeni z njim. Vsi finančni tokovi in ​​roki so med seboj povezani.

Cenovno dostopnost stanovanj zagotavlja dejstvo, da je država specifičen investitor: zanjo je dobiček število stanovanjsko preskrbljenih družin. Poleg tega porazdeli breme, povezano z ustvarjanjem inženirske infrastrukture, med kupce določenih stanovanj (lokalna omrežja) in celotno skupnost, ki živi v določeni občini (vendar na obroke, prek investicijske komponente tarif).

To ne ustvarja državnega monopola. Zasebni poklicni udeleženci še naprej delujejo na trgu po zakonitostih trga.

"Nacionalni stanovanjski projekt Kazahstana" v vseh njegovih vidikih (vključno s hipotekarnimi posojili) zadeva samo tiste kategorije državljanov, ki jih določi država, znesek pomoči pa je omejen s standardi socialnih stanovanj.

rezultat:

Kot je razvidno iz obravnave še zdaleč nepopolnega seznama težav, ki obstajajo v stanovanjskem sektorju Rusije, je glavna ovira za njihovo rešitev šibka naložbena aktivnost.

Zgoraj je bilo že rečeno, da je le pravilno strukturirana finančna politika države, usmerjena v:

Dejansko povečanje cenovne dostopnosti stanovanj za vse kategorije državljanov, ne glede na njihov dohodek;

Razvoj tržnih odnosov na stanovanjskem področju, zagotavljanje dinamičnega in hkrati uravnoteženega povečevanja ponudbe stanovanj in efektivnega povpraševanja po njih.

Posledično je rešitev naštetih problemov na ravni tako javnih kot zasebnih investicij preko naslednjih mehanizmov:

proračunsko financiranje gradnje socialnih stanovanj (za državljane z nizkimi dohodki);

privabljanje dolgoročnih finančnih virov za ustvarjanje sektorja najemnih stanovanj;

državna podpora v obliki ciljnih stanovanjskih subvencij za nekatere kategorije državljanov;

hipotekarna stanovanjska posojila, vključno z mehanizmi za refinanciranje organizacij, ki dajejo hipotekarna posojila (posojila), z vključitvijo dolgoročnih virov s finančnih trgov, vključno s tistimi, zbranimi v pokojninskem sistemu;

zbiranje sredstev občanov za gradnjo in nakup stanovanj (hranilnice, gradbene hranilnice itd.);

investiranje in kreditiranje (tudi na račun državljanov) za stanovanjsko gradnjo. Vračila se izvajajo s prodajo, vključno s prodajo s hipotekarnimi posojili;

pridobivanje sredstev za investicije in kreditiranje izgradnje komunalne infrastrukture;

vlaganje v razvoj baze gradbene industrije.

Državna sredstva v tem primeru igrajo le vlogo katalizatorjev investicijskih procesov, zmanjšujejo tveganja naložb in povečujejo njihovo privlačnost, zmanjšujejo premoženjska neravnovesja med različnimi segmenti prebivalstva in s tem zmanjšujejo socialne napetosti, povečujejo politično stabilnost družbe. Posledično ustvarjajo ugodne pogoje za kasnejše naložbe.

Vidimo torej, da je klobčič problemov, ki so zapletli stanovanjski sektor, mogoče v celoti rešiti z razvojem, doslednim izvajanjem in izvajanjem državne stanovanjske politike, kar je v celoti odvisno od koordinacije delovanja vseh vej zvezne, regionalne in lokalne oblasti. vlada.

Seznam uporabljene literature

1. S.M.Lyzhin. Intriga doma. - Ekaterinburg: Založba "Philanthropist", 2005 "Arhitektura in gradnja Moskve" elektronska različica poljudnoznanstvene revije št. 2-3 za leto 2006 www.asm.rusk.ru

2. Revija "Architecton". Kot tiskana publikacija je izšla oktobra 1992. Od maja 2004 revija obstaja le še v elektronski različici, pri čemer je ohranila neprekinjeno številčenje številk. Njegov naslov na internetu je http://archvuz.ru. št. 13, 2006

3. A.S. Starovoytov. "Socialna stanovanja v sodobni Rusiji - mit ali resničnost", revija POISK, št. 3, junij 2006.

4. Revija “National Projects”, št. 1, št. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V. N. Ponomarev "Razmišljanja o hipotekah"

6. Odlok Vlade Ruske federacije z dne 31. decembra 2005 št. 865 "O dodatnih ukrepih za izvajanje zveznega ciljnega programa "Stanovanjsko stanovanje" za 2002 - 2010."

7. Gradivo mednarodnega seminarja "Stanovanjsko financiranje, hipotekarna posojila", Dubna, Moskovska regija, 9.–12. februar 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Osnove koncepta akreditacije gradbenih organizacij v kontekstu prehoda na samoregulacijo investicijskih in gradbenih dejavnosti v Ruski federaciji. Združenje gradbenikov Rusije. Moskva: Založba "Granitsa", 2006 - 96 str.

9. Rosstat. Ruski statistični letopis. Uradna objava. Informacijski in založniški center "Statistika Rusije", www.infostat.ru.

10. Osnutek strategije EGS na področju trajnostne kakovosti življenja v naseljih v 21. stoletju. Odbor UNECE za naselja. Ženeva, 19. september 2000

STANJE STANOVANJSKEGA SEKTORJA V RUSKI FEDERACIJE.

Nov pristop k oblikovanju stanovanjske politike

N. P. Koshman, predsednik ruskega združenja gradbenikov,

K. K. Glinsky, namestnik direktorja Oddelka za trg dostopnih stanovanj in hipoteke, častni graditelj,

V. N. Ponomarev, podpredsednik, direktor oddelka za dostopna stanovanja in hipotekarni trg, doktor fizikalnih in matematičnih znanosti, profesor

Iz Listine graditeljev Rusije

"Če vlada zagotovi postopek pridobivanja stanovanj v osebno lastnino, potem izpolnjuje svojo obveznost do državljanov in širi možnosti za njihovo sodelovanje pri blaginji države"

F. Roosevelt

I. Stanje stanovanjskega fonda

Pol stoletja je minilo od sprejetja resolucije Centralnega komiteja CPSU in Sveta ministrov ZSSR "O razvoju stanovanjske gradnje v ZSSR" leta 1957.

Politika stanovanjskega sektorja pred reformo je temeljila na strogi državni ureditvi stanovanjskih odnosov, ki temelji na proračunskem financiranju stanovanjske gradnje in državnem sistemu razdelitve dokončanih stanovanj.

Leta 1980 so stanovanja v zasebni lasti predstavljala 33,3 odstotka celotnega stanovanjskega fonda (1861 milijonov kvadratnih metrov), od tega v mestih - 19 odstotkov in na podeželju - 66 odstotkov mestnih in podeželskih stanovanjskih skladov.

V skladu z ustavo ZSSR iz leta 1977 je bila pravica državljanov do stanovanja zagotovljena z razvojem in varovanjem državnega in javnega stanovanjskega fonda, spodbujanjem zadružne in individualne stanovanjske gradnje, pravično razdelitvijo življenjskega prostora pod nadzorom javnosti, zagotovljenega kot izvajal se je program gradnje udobnih stanovanj ter nizka najemnina za stanovanje in komunalne storitve.

Novi gospodarski odnosi, ki temeljijo na tržnih načelih, so korenito spremenili pristope k stanovanjskemu sektorju.

Leta 1993 je ustava Ruske federacije državi naložila obveznost spodbujanja stanovanjske gradnje in ustvarjanja pogojev za uresničevanje pravice državljanov do stanovanja. Hkrati se je pojavila nova pomembna klavzula: »... osebam z nizkimi dohodki in drugim državljanom, določenim v zakonu, ki potrebujejo stanovanje, se to zagotovi brezplačno ali za ugodno plačilo iz državnih, občinskih in drugih stanovanjskih skladov. (40. člen).«

Brezplačen prenos v last državljanov stanovanjskih prostorov, ki jih zasedajo v državnih in javnih stanovanjskih skladih (privatizacija), je v kratkem času omogočil oblikovanje ogromnega sloja lastnikov nepremičnin, ki je kasneje postal osnova obstoječega stanovanjskega trga.

Že leta 2000 je delež stanovanjskega fonda v lasti državljanov znašal 58 odstotkov (1620 milijonov kvadratnih metrov). V naslednjih petih letih je ta številka dosegla 73,7 odstotka in presegla vrednost najbolj razvitih držav sveta, kar je bila posledica sprememb državne stanovanjske politike in zavračanja države, da bi neposredno financirala množično stanovanjsko gradnjo.

Če je leta 1990 površina stanovanj, ki jih je zgradilo prebivalstvo z lastnimi in izposojenimi sredstvi, znašala 6,0 milijona kvadratnih metrov. od 61,7 milijona kvadratnih metrov. zgrajenih stanovanj ob upoštevanju podeželja (9,7 odstotka), nato se je v desetih letih ta delež povečal na 41,6 odstotka, leta 2006 pa je znašal 47 odstotkov, kar kaže na hiter umik države iz tega sektorja od 90. let naprej. gospodarstvo .

Od leta 1987 se je delež javnega stanovanjskega fonda zmanjšal z 80 na 15 odstotkov. Če je leta 1990 nova stanovanja dobilo 14 odstotkov družin, ki so bile evidentirane kot ogrožene, je bil leta 2005 ta delež le še štiri odstotke.

Tako so v primerjavi s sredino prejšnjega stoletja spremembe, ki so se zgodile v začetku novega stoletja v politični in gospodarski strukturi naše države, pomembno vplivale na vse komponente stanovanjskega sektorja.

Na žalost v prvi fazi oblikovanja novega zakonodajnega okvira procesi dejanskega prenosa stanovanjskih stavb in sosednjih zemljišč na lastnike prostorov za upravljanje niso bili logično zaključeni.

Celo zdaj, dve leti po sprejetju Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, organizacijska delitev funkcij za upravljanje in vzdrževanje stanovanjskega sklada v resnici ni dokončana.

Po pomembnem preboju na področju stanovanjske gradnje v 60. in 80. letih prejšnjega stoletja je Ruska federacija vstopila v 21. stoletje in na svojih ramenih nosila breme težav, ki so se v stanovanjskem sektorju nakopičile v zadnjih desetletjih in dosegle kritično maso.

Katastrofalno stanje stanovanjskega sklada, izjemno nezadovoljivo stanje stanovanjskega in komunalnega sistema, skoraj vsesplošno nujno stanje inženirskih omrežij in komunikacij, nizka plačilna sposobnost velike večine prebivalstva - to so glavni problemi, ki se vsak dan pojavljajo. imajo večji vpliv na socialno stabilnost v družbi.

O gospodarskem in družbenem pomenu stanovanj ni več treba nikogar prepričevati.

Zdaj osem od desetih ljudi na seznamu konceptov svojega bogastva na prvo mesto postavlja prisotnost udobnega stanovanja ali osebnega doma. Pred skoraj štiridesetimi leti je celo slavni negativni lik priljubljenega filma "Belo sonce puščave" Abdullah, ki je označil svoje razumevanje srečne starosti, na prvo mesto postavil "dober dom".

Do začetka perestrojke v ZSSR je bilo na čakalni listi za stanovanje 14 milijonov družin (približno 40 milijonov ljudi).

Največ ljudi v stiski je bilo v RSFSR - več kot 8 milijonov družin. Hkrati je bilo 17 odstotkov celotnega stanovanjskega fonda v Rusiji (30 milijonov kvadratnih metrov) dotrajanih in nevarnih zgradb, več kot 14 odstotkov državnega in občinskega stanovanjskega fonda je potrebovalo nujna popravila.

II. Spremembe v stanovanjskem sektorju

Kakšne spremembe so se zgodile v stanovanjskem sektorju v zadnjih dvajsetih letih?

Od 19 milijonov stanovanjskih stavb, ki sestavljajo skupni stanovanjski fond v Rusiji (2,956 milijarde kvadratnih metrov), jih je več kot 60 odstotkov starejših od 30 let.

Dotrajana in zasilna zaloga se je štirikrat povečala (do 120 milijonov kvadratnih metrov) in še naprej raste s stopnjo 20-24 milijonov kvadratnih metrov. metrov na leto. Samo v letu 2006 se je v starih hišah zgodilo več nesreč, ki so povzročile izgube življenj.

5,3 milijona družin živi v panelnih hišah, zgrajenih v 50-ih in 60-ih letih, katerih standardna življenjska doba je potekla.

5 milijonov Rusov živi v večstanovanjskih stanovanjih, ki zahtevajo takojšnja večja popravila.

Približno 40 milijonov ljudi se gnete v prostorih, ki jih načeloma ne moremo imenovati »stanovanjski«, saj nimajo osnovnih gospodinjskih pripomočkov: od celotnega stanovanjskega fonda je 24 odstotkov stanovanj brez tekoče vode, 29 odstotkov brez kanalizacije, 20 odstotkov jih nima ogrevanja. 19 odstotkov mestnih prostorov nima kadi ali prhe.

V teh razmerah je povsem naravno, da je raziskava prebivalstva v 100 naseljih 44 regij, ozemelj in republik Rusije, ki jo je marca 2006 izvedla Fundacija javnega mnenja (www.fom.ru), potrdila sklepe številnih strokovnjakov. da je stanovanjsko vprašanje eden najbolj perečih družbenih problemov.

Dve tretjini vprašanih (65 odstotkov) meni, da je tam, kjer živijo, prebivalstvo zagotovljeno »revna« stanovanja. Vsak četrti anketiranec je stanje ocenil kot "zadovoljivo", le 4 odstotke pa kot dobro.

Delež negativnih ocen stanovanjske situacije je največji med prebivalci podeželja (71 odstotkov), pa tudi med anketiranci iz Sibirije (72 odstotkov) in Daljnega vzhoda (75 odstotkov).

Tudi v Moskvi polovica vprašanih meni, da je prebivalstvo stanovanjsko slabo preskrbljeno.

Samo 10 odstotkov Rusov ugotavlja pozitivne spremembe na tem področju v zadnjem času, medtem ko 28 odstotkov vprašanih zagovarja nasprotno stališče - razmere se slabšajo. Večina (51 odstotkov) meni, da se stanje na stanovanjskem področju v zadnjem letu ali dveh ni spremenilo.

Amortizacija osnovnih sredstev stanovanjske in komunalne infrastrukture ter energetike je že skoraj prestopila kritično mejo in znaša 70 odstotkov. Po mnenju strokovnjakov bo to v prihodnjih letih povzročilo katastrofe velikih razsežnosti, ki jih povzroči človek.

Prvič v zadnjih letih se je v Moskvi, na Uralu in v številnih drugih velikih regijah začelo razvijati pomanjkanje energetskih zmogljivosti, ki še naprej narašča.

Na splošno je od leta 1995 v strukturi proizvodnje v glavnih panogah v elektroenergetiki prišlo do zmanjšanja volumetričnih kazalnikov: če je leta 1995 elektroenergetika predstavljala 10,5 odstotka celotnega obsega proizvedenih proizvodov, potem v letu 2004 se je ta številka znižala na 7,6 odstotka, kar je 0,5 odstotka manj kot leta 1992.

Vse to je zahtevalo reformo ruske elektroenergetike. Glavni poudarek je bil na izboljšanju učinkovitosti podjetij v panogi, ustvarjanju pogojev za njen razvoj na podlagi spodbujanja investicij ter zagotavljanju zanesljive in nemotene oskrbe odjemalcev z energijo.

Korenite spremembe so se že začele: spreminja se sistem državne regulacije panoge, oblikuje se konkurenčen trg električne energije, nastajajo nova podjetja. Sprejet je bil koncept strategije OAO RAO UES Rusije za obdobje 2003–2008. “5+5”, po katerem se bo leta 2008 oblikovala ciljna struktura panoge.

Lahko le upamo, da bo reforma dosegla načrtovane mejnike in da bo energetski sektor lahko zagotovil vse potrebno stanovanjskemu in komunalnemu sektorju države, ki raste sočasno s stanovanjskim skladom.

Povprečna ponudba stanovanj v Rusiji je 20,9 kvadratnih metrov. m na osebo, kar je skoraj dvakrat do trikrat manj kot v razvitih evropskih državah, kjer ta številka znaša 40 m2. na osebo ali več, v ZDA pa približno 80 m2. na osebo.

Toda ta varnost, kot pravijo v Rusiji, je "povprečna za oddelek."

Majhen del državljanov živi v luksuznih stanovanjih z velikimi površinami in povečanim udobjem (število štirisobnih ali več stanovanj je 4,1 milijona). V trisobnih stanovanjih živi 16,8 milijona družin, velika večina - 36,5 milijona družin - pa v eno- in dvosobnih stanovanjih.

To so predvsem stanovanja, ki so jih prejeli v obdobju hruščovskih reform. Z leti so se prvi lastniki postarali, zrasli so njihovi otroci, ki so si ustvarili svoje družine, vnuki so že zrasli, vsi skupaj živijo naprej in desetletja čakajo na napredovanje v vrsti za izboljšanje življenjskih razmer. Državno povprečje kazalnika preskrbljenosti z bivalnim prostorom torej ne odraža natančno realne slike.

Če je bilo leta 1980 uvedeno 0,43 m2 na osebo v mestih, se je do leta 2005 ta vrednost znižala na 0,33 m2. Zato, da bi dosegli vsaj evropsko raven preskrbljenosti z bivalnimi prostori, je treba povečati obseg naročanja stanovanj na vsaj 1 m2. na osebo na leto.

III. Prednostni nacionalni projekt "Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane"

1. Stanovanjski sklad.

Katastrofalno stanje stanovanjskega fonda, pravica milijonov naših državljanov do bivanja v človeških razmerah, ki že desetletja ni bila uresničena, in zato socialne napetosti, ki se kuhajo v družbi, oblastem niso pustili druge možnosti, kot da vključijo stanovanjsko vprašanje med prednostnimi socialnimi projekti.

Nacionalni projekt »Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane« (v nadaljnjem besedilu: projekt), ki se trenutno izvaja, je tako pomemben kot težko izvedljiv.

Cenovna dostopnost stanovanj v skladu z zveznim ciljnim programom "Stanovanje" za obdobje 2002–2010 (v nadaljnjem besedilu: program), ki je osnova projekta, se obravnava z vidika zakonskih obveznosti države do določenih kategorij državljanov. , ki se od splošne populacije ločijo po nekaterih povezovalnih značilnostih (severnjaki, žrtve Černobila, vojaško osebje, migranti iz Bajkonurja ali mlade družine). Preprosto povedano, to so kategorije upravičencev.

Zanje je vzpostavljena državna podpora, ki je po mnenju razvijalcev programa sposobna zagotoviti zadostno povečanje kupne moči.

Očitno je, da so zgoraj našteti problemi pri razvoju projekta takšnega obsega zahtevali najresnejšo finančno, ekonomsko, tehnično in sociološko utemeljitev načrtovanih ukrepov in mehanizmov za zagotavljanje dosegljivosti končnih rezultatov.

Čeprav so bili finančni kazalniki druge faze programa (2005-2010) pojasnjeni glede na rezultate preteklih let, delno strukturno spremenjeni, sam pa je pridobil enega samega državnega naročnika in dobil nove kazalnike, je program ohranil prvotno načelo - zagotavljanje državne finančne podpore za nakup stanovanj samo izbranim kategorijam državljanov.

Glavni finančni mehanizmi za izvedbo programa so subvencije in posojila, ki naj bi po mnenju njegovih snovalcev povečali efektivno povpraševanje prebivalstva, pospešili oblikovanje stanovanjskega trga in s tem hitro omilili akutnost stanovanjske problematike. Po klasični shemi bi moralo povpraševanje vplivati ​​na rast ponudbe in privabiti znatne naložbe v gradnjo cenovno dostopnih in udobnih stanovanj.

V tem kontekstu je zanimivo mnenje A. S. Starovoitova, v nedavni preteklosti vodje državnega oddelka za stanovanjsko politiko Gosstroja Rusije, zdaj pa namestnika vodje Rosstroja, enega vodilnih strokovnjakov na tem področju, ki je v letih 2003 - 2006 je bil član Svetovalne mreže o urbanih vprašanjih, si zasluži resno pozornost in stanovanjske uprave Ekonomske komisije ZN za Evropo: »Izraz »cenovna dostopnost« se je v besednjaku ruskih strokovnjakov za stanovanja pojavil razmeroma nedavno, ko so mnogi od njih začeli aktivno sodelujejo z različnimi mednarodnimi organizacijami in strokovnjaki, ki delujejo na področju stanovanjske politike. V mednarodni strokovni rabi se uporabljata dve angleški besedi, prevedeni v ruščino kot "dostopnost" - "cenovna dostopnost" in "dostopnost".

Dostopnost v pomenu angleške »primerne cene« ima nedvoumno razlago družbene naravnanosti pri zagotavljanju stanovanj in se razlaga kot zmožnost zagotavljanja ustreznega stanovanja tistim kategorijam prebivalstva, ki ga ne morejo samostojno kupiti pod tržnimi pogoji, tj. kot sinonim za socialna stanovanja.

V dokumentih ZN se izraz »cenovno dostopna« stanovanja razlaga takole: »Cenovno dostopna stanovanja so stanovanja standardne kakovosti, zagotovljena po nižjih cenah, kot se običajno ponujajo na lokalnem stanovanjskem trgu. To lahko vključuje subvencionirana najemna stanovanja, subvencionirana poceni zasebna stanovanja, vključno s stanovanji v skupnem lastništvu, in v nekaterih tržnih razmerah poceni stanovanja za prodajo. Urbanistični in stanovanjski načrti lokalnih oblasti bi morali zagotavljati ustrezno količino cenovno dostopnih stanovanj v zgornjem pomenu besede.«

Opredelitev cenovno dostopnih stanovanj v Združenem kraljestvu je: »Cenovno dostopna stanovanja« se lahko razvrstijo kot socialna stanovanja, ki se oddajajo po cenah, ki so nižje od tržnih, in lahko vključujejo tudi druge oblike podtržnih stanovanj, kot so »vmesne najemnine«. » (ko so najemnine so višje od cen družbenih najemnin, a nižje od tržnih). V splošnem se cenovno dostopna stanovanja nanašajo na subvencionirana ali »poceni« stanovanja katere koli oblike lastništva.

Izraz »dostopnost« v pomenu »razpoložljivost« ima povsem drugačen pomen - zadostno ponudbo stanovanj na prostem trgu za vse tržne mehanizme za njihovo pridobitev ali najem.

Očitno je, da avtorji v Stanovanjskem programu uporabljajo izraz »cenovna dostopnost« predvsem za pomen ustvarjanja zadostne tržne ponudbe stanovanj za različne cenovno dostopne možnosti.

Analiza predlaganih mehanizmov za izvajanje programa nam omogoča sklepati, da so skoraj vsi ukrepi, ki jih načrtuje vlada Ruske federacije, usmerjeni le v nadaljnji razvoj in izboljšanje tržnih odnosov v stanovanjskem sektorju države.

Na podlagi začetnih podatkov Programa lahko sklepamo, da bo od 61 odstotkov družin v Rusiji, ki potrebujejo izboljšanje stanovanjskih razmer, približno polovica družin (30 odstotkov celotnega števila družin) v naslednjih petih letih. sposobni rešiti stanovanjski problem zaradi močnega povečanja razpoložljivosti hipotekarnih stanovanjskih posojil. Še približno 9 odstotkov družin (ali 4,5 milijona družin) je na čakalni listi za izboljšanje stanovanjskih razmer in bi lahko v petih do sedmih letih pridobili stanovanje iz državnih in občinskih sredstev družbene porabe.

A tudi na podlagi teh optimističnih napovedi program ne ponuja nobenih ukrepov za rešitev stanovanjskega problema za preostalih 22 odstotkov družin v stiski oziroma 32 milijonov ljudi.«

2. Nove in stare težave.

Demografska komponenta stanovanjskega problema, ki prej ni bila deležna dovolj pozornosti, sčasoma vse bolj vpliva na politiko in gospodarstvo države. Ker procesi zunanjih migracij v naši državi še niso dobili pomembnega obsega, so glavni demografski problemi povezani z avtohtonim prebivalstvom.

Trendi, ki jih je opazil Odbor UNECE za naselja, so značilni tako za zahodno- kot vzhodnoevropske države, vključno z Rusijo: povečanje števila gospodinjstev s hkratnim zmanjšanjem njihove povprečne velikosti povzroči, da stopnja rasti povpraševanja po stanovanjih presega rast prebivalstva; povečanje števila enostarševskih družin in s tem povečanje števila otrok, ki živijo v enostarševskih družinah; hitro staranje prebivalstva in s tem povezano večanje odvisnosti, kar povzroča dodatne stroške, ki jih mora nositi država.

Iz tega sledi, da morajo načrti stanovanjske gradnje upoštevati tudi obstoječa demografska nasprotja, povezana z zgodovino oblikovanja stanovanjskega sklada, zlasti v velikih mestih.

V gradivu S. M. Lyzhina »Značilnosti razvoja starostne strukture prebivalstva v hišah množične gradnje«, objavljenem na spletni strani www.asm.rusk.ru, in v številnih drugih publikacijah je podana analiza, temelji na materialih študije, ki jo je avtor izvedel v letih 1986-2005.

Oblikovanje strukture stanovanjskega sklada v mestih se obravnava v pomembnih časovnih obdobjih, ki ustrezajo družbeno-ekonomskim stopnjam razvoja države. V procesu oblikovanja stanovanjskega sklada mesta se prebivalstvo porazdeli sorazmerno s časom izgradnje in zasedenosti stanovanja.

Stanovanjska območja sestavljajo različni tipi stavb iz različnih obdobij gradnje in poselitve. Večina mestnih prebivalcev, ki so dobili stanovanja od svojih podjetij, praktično ni spremenila kraja dela in prebivališča, tam je ostala do svoje smrti.

Po popisu prebivalstva leta 2002 v Rusiji 58,1 odstotka delovno sposobnih moških in žensk živi neprekinjeno v kraju stalnega prebivališča od rojstva, 14,2 odstotka pa jih je starejših od delovne dobe (za primerjavo, povprečna ameriška družina menja kraj bivanja in dela). v svoji življenjski dobi 6-7 krat).

Zaradi tega v velikih mestih, na območjih stanovanjskih stanovanjskih območij, zgrajenih v 60-ih in 70-ih, naraščajo različni socialni problemi: katastrofalno primanjkuje klinik za starejše, zmanjšuje se število vrtcev, kar zlasti v zadnjem desetletju preprosto izginili in se umaknili zasebnim ali državnim pisarnam ali pa so na njihovem mestu zrasle hiše z luksuznimi stanovanji.

Poleg tega širitev stanovanjskih območij povzroča prometne težave, moderna je gradnja velikih, dragih supermarketov, ki so starejšim težko dostopni, medtem ko se majhne lokalne trgovine, ki jih poznajo prebivalci, zapirajo.

Razlog za takšne pojave je v tem, da se potrebe skozi čas spreminjajo, kar odraža demografsko gibanje prebivalstva, starostne značilnosti prebivalcev mesta in celo ozemlja.

Če so prej podjetja, ki sama pritegnejo državljane k delu, sodelovala pri gradnji stanovanj in socialne infrastrukture, je zdaj to postalo skrb le lokalnih oblasti, ki so, ko so prejele zadostna pooblastila, v razmerah ostre spremembe gospodarskega zakonodajnega okvira na področju urbanizma, ni imel časa za pripravo novih urbanističnih načrtov in oblikovanje parcel za množično gradnjo. Če se (praviloma) gradi lokalno na mestu porušenih objektov, potem je obstoječo družbeno infrastrukturo praktično zelo težko izboljšati.

Rezultati študij demografske strukture prebivalstva v posameznih vrstah stanovanjskih stavb na glavnih stopnjah množične stanovanjske gradnje so razkrili številne značilnosti in redne pojave:

1. Vsaka stopnja stanovanjske gradnje ima svojo demografsko strukturo prebivalstva.

2. Vsaka starostna skupina prebivalstva zahteva ustvarjanje ustreznih pogojev storitev in udobja.

3. V obdobju množične stanovanjske gradnje industrijskih tipov hiš so se oblikovala ogromna območja množičnega stanovanjskega razvoja s specifično demografsko sestavo prebivalstva, ki danes zahtevajo upoštevanje starostnih značilnosti pri oblikovanju strukture nove stanovanjske gradnje in sistem socialnih storitev.

Vsaka starost človeka ustvarja svoje posebne odnose. Naj gre za majhnega otroka, šolarja, mladostnika ali starejšega človeka – vsi imajo svoje značilnosti, potrebe, navade in želje, ki jih je treba zadovoljiti.

Stanovanjska kultura mora zagotavljati takšno raven udobja in kakovosti bivanja ne le v sami bivalni enoti - stanovanju, ampak tudi na ozemlju, v splošni strukturi bivalnega izobraževanja, da bodo potrebe vsake starostne skupine prebivalstva so izpolnjeni. Neupoštevanje teh dejavnikov lahko privede do povečanja socialnega nezadovoljstva med prebivalstvom.

Zato se v veliki meri sliši kritika zveznega ciljnega programa "Stanovanja" zaradi dejstva, da je pri razvoju finančnih instrumentov, ki povečujejo možnost nakupa stanovanj (hipoteka), popolnoma pustil v ozadju vprašanja pridobivanja stabilnega stanovanja. dohodek za daljše obdobje (prisotnost proizvodnje ali ustvarjanje nove), razpoložljivost ali pomanjkanje prometne infrastrukture, razvoj zdravstvenih, izobraževalnih in drugih socialnih storitev. To pomeni, da ni splošne številke za obseg kapitalske gradnje, ki jo je treba dokončati v fazah izvajanja projekta. Za vse so odgovorne regionalne in lokalne oblasti, zaradi česar si ni mogoče predstavljati celotnega obsega naloge.

Če obstaja razvita inženirska in prometna infrastruktura, potem lahko povpraševanje dejansko poveča ponudbo in trg deluje po klasični shemi.

Če našteta vprašanja niso rešena in vemo, kako velika so nesorazmerja v razvitosti različnih regij, tudi glede na regionalni dohodek prebivalstva na prebivalca, potem je naloga pripravljavcev Programa, da rešijo stanovanjsko problematiko. tesno povezati z drugimi prednostnimi nacionalnimi projekti.

Zato je jasno, zakaj je bila v zadnjem času posebna pozornost namenjena vprašanjem starostne in socialne strukture prebivalstva in se je na koncu odrazila tudi pri pristopih k prednostnim nacionalnim projektom.

Julija 2006 se je Svet pri predsedniku Ruske federacije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov preimenoval in zdaj se imenuje "Svet pri predsedniku Ruske federacije za izvajanje prednostnih nacionalnih projektov in demografsko politiko."

Ko je govoril o napredku izvajanja nacionalnega projekta, je prvi podpredsednik vlade Ruske federacije D. A. Medvedjev dejal: »Ne gre za to, da bi dobili brezplačno stanovanje od države, ampak za to, da zaslužite denar za nakup. Takšne priložnosti se povsod po svetu ustvarjajo s pridobivanjem stanovanja na kredit proti določenim zavarovanjem. Kar preprosto imenujemo hipoteka.«

Zato smo imeli pravico pričakovati, da obstaja dolgoročni (saj je hipotekarno posojilo mogoče izdati za obdobje najmanj 25 let) program (oz. socialno-ekonomska napoved) za rast zaposlovanja, ki ponuja priložnost za milijone ljudi. ljudje »zaslužijo denar za nakup stanovanja«.

Če upoštevamo dejstvo, da v zadnjih 15 letih zgodovine države ni bil v celoti izveden niti en državni program, potem lahko domnevamo, da bo brez bistvenih prilagoditev projekta resnost "stanovanjskega vprašanja" se v bližnji prihodnosti ne zmanjša za 30-40 odstotkov prebivalstva.