Esența economică și principalele forme de creditare ipotecară. Esența conceptului și clasificării creditului ipotecar

Ipoteca (gajul imobiliar ca mijloc de asigurare a îndeplinirii diferitelor obligații civile) servește în mod tradițional în țările cu economie de piață dezvoltată drept unul dintre cei mai importanți factori de stabilizare a cifrei de afaceri civile, un instrument eficient pentru menținerea disciplinei financiare și de plată la nivelul nivel adecvat și un garant de încredere al drepturilor și intereselor legitime ale creditorilor.

Ipoteca are două componente în conținut - economică și juridică.

Din punct de vedere economic, ipoteca este un instrument de piață pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare în cazurile în care alte forme de înstrăinare (cumpărare și vânzare, schimb) sunt nepractice din punct de vedere legal și comercial și vă permite să atrageți resurse financiare suplimentare pentru implementare. a diverselor proiecte.

În termeni juridici, ipoteca este un gaj asupra unui imobil în scopul obținerii unui credit ipotecar, atunci când proprietatea rămâne în mâinile debitorului.

Un împrumut ipotecar este un împrumut (împrumut) acordat pentru cumpărarea de bunuri imobiliare garantate de acest imobil ca garanție a unei obligații. Drepturile de creanță asupra împrumutului pot fi certificate și transferate printr-o ipotecă - o garanție înregistrată de tip bilet la ordin.

Considerând creditul ipotecar ca o categorie economică, trebuie subliniat că acesta este format din trei termeni și, în același timp, exprimă:

Relații de proprietate;

Relații de creditare;

Relații financiare.

Raporturile de proprietate se exprimă în transmiterea titlului și a proprietății, dar nu și în dreptul de posesiune, până la încetarea plăților asupra datoriei sau la executarea obligațiilor în caz de refuz de plată. Ipoteca stimulează cifra de afaceri și redistribuirea bunurilor imobile, asigurând realizarea drepturilor de proprietate asupra obiectelor atunci când alte forme de înstrăinare sunt inadecvate în aceste cazuri specifice.

Relațiile de credit se exprimă în acordarea de credite ipotecare garantate cu bunuri imobiliare. Gajul imobiliar acționează ca un instrument de atragere a resurselor financiare necesare dezvoltării producției. În același timp, caracteristicile creditelor ipotecare sunt următoarele:

1. Securitate obligatorie.

2. Durata împrumutului.

3. Personaj țintă.

4. Un credit ipotecar este o operațiune bancară cu risc relativ scăzut.

5. Autentificare notarială și înregistrare de stat.

Relațiile financiare se exprimă în refinanțarea creditelor ipotecare, incluzând și o ipotecă care atestă dreptul debitorului ipotecar la imobil și este o garanție cu toate caracteristicile sale inerente - izolarea drepturilor de proprietate, documentația și negociabilitatea. Relațiile financiare bazate pe o valoare mobiliară creează un capital fictiv pe mai multe niveluri, așa că atunci când proprietarul unui obiect imobiliar emite credite ipotecare primare, secundare, titluri de valoare garantate cu ipoteci derivate, are loc o creștere a fondului de rulment sau a sumei capitalului fictiv.

Sistemul de creditare ipotecară este un sistem de relații privind formarea piețelor primare și secundare pentru creditele ipotecare și relațiile cu piețele imobiliare, asigurărilor și titlurilor ipotecare care decurg din interacțiunea activă a entităților care își desfășoară activitatea pe piața creditelor ipotecare.

Sistemul de creditare ipotecară ar trebui să fie compus din următoarele segmente:

O piață imobiliară care are caracteristicile necesare pentru a participa la creditarea ipotecară;

Piața primară a creditelor ipotecare, care acoperă întregul ansamblu de activități ale creditorilor și debitorilor care intră în obligații relevante între ei, în care debitorul (debitorul ipotecar) asigură, iar creditorul (debitorul ipotecar) acceptă bunuri imobiliare ca gaj;

Piața secundară a creditelor ipotecare, care asigură transferul drepturilor asupra creditelor ipotecare și creditelor ipotecare (vânzarea creditelor ipotecare deja emise), precum și reinvestirea creditelor ipotecare deja emise. Piața secundară este o legătură între creditorii de pe piața primară a creditelor ipotecare și investitorii de pe piața titlurilor ipotecare, asigurând acumularea fondurilor investitorilor și direcționând fluxurile financiare către creditele ipotecare;

Piața valorilor mobiliare garantate cu ipotecă, care asigură transformarea drepturilor personificate din obligațiile de credit și acordurile ipotecare (obligațiuni ipotecare) în titluri impersonale generatoare de venit (obligațiuni), și plasarea acestora în rândul investitorilor pe termen lung. Cu alte cuvinte, pe piața valorilor mobiliare garantate cu ipotecă, persoanele fizice și juridice achiziționează, acumulează și plasează titluri garantate cu ipotecă oferite de intermediari pentru a obține venituri din acestea;

Piața asigurărilor care oferă asigurări de risc în sistemul creditării ipotecare.

Participanții la relația de credit ipotecar:

1. Împrumutați - persoane fizice care au încheiat contracte de împrumut cu bănci (organizații de credit), în condițiile cărora fondurile primite sub formă de împrumut sunt utilizate pentru achiziționarea de locuințe. Executarea unor astfel de contracte este garantată prin ipoteca locuinței dobândite. Suma maximă a împrumutului pentru fiecare împrumutat este determinată pe baza unei evaluări a solvabilității acestuia și a garanției de rambursare a împrumutului oferită, precum și luând în considerare fiabilitatea acestuia și soldul datoriilor la creditele primite anterior;

2. Vânzători de locuințe - persoane fizice și juridice care vând bunuri imobiliare deținute de acestea sau deținute de alte persoane fizice sau juridice și vândute în numele acestora, incl. organizații de construcții;

3. Creditorii – principalii creditori sunt, desigur, băncile, care pot fi specializate (ipotecare) sau universale. În calitate de creditori pot acționa și alte persoane juridice care oferă cetățenilor împrumuturi direcționate pe termen lung pentru achiziționarea de locuințe;

Tabelul 1. Cadrul legal pentru reglementarea bancară.

Nume	Conţinut
Compoziția sistemului bancar
Organizarea creditului	O persoană juridică care, pentru a obține profit ca scop principal al activității sale, pe baza unui permis (licență) special al Băncii Centrale a Federației Ruse, are dreptul de a efectua operațiuni bancare prevăzute de Legea federală „Cu privire la bănci și activitatea bancară”. O organizație de credit se formează pe baza oricărei forme de proprietate ca entitate comercială
bancă	O instituție de credit care are dreptul exclusiv de a efectua în total următoarele operațiuni bancare: atragerea de fonduri de la persoane fizice și juridice la depozite, plasarea acestor fonduri în nume propriu și pe cheltuiala proprie în condițiile de plată, rambursare, urgență, deschiderea și menținerea conturilor persoanelor fizice și juridice
Organizație de credit nebancar	O instituție de credit care are dreptul de a desfășura anumite activități bancare prevăzute de Legea federală. Combinațiile permise de operațiuni bancare pentru instituțiile de credit nebancare sunt stabilite de Banca Rusiei
banca straina	O bancă recunoscută ca atare în conformitate cu legile unui stat străin pe teritoriul căruia este înregistrată

4. Operatorii pieței secundare de credite ipotecare (agenții de creditare ipotecară pentru locuințe) - organizații specializate care refinanțează creditorii care emit credite ipotecare pe termen lung. Operatorii de pe piața secundară, pe lângă refinanțarea creditorilor, emit titluri de capital garantate cu ipoteci, strâng fonduri de la investitori în domeniul creditării pentru locuințe și ajută creditorii în implementarea unei politici raționale de creditare ipotecară. Dacă agențiile răscumpără credite ipotecare de la creditori, activitățile lor nu necesită o licență de la Banca Rusiei. Dacă agențiile vor opera cu creanțe ipotecare, acestea trebuie să fie autorizate ca instituție de creditare nebancară;

5. Organisme de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, care înregistrează tranzacții de cumpărare și vânzare de spații rezidențiale, oficializează transferul dreptului de proprietate către un nou proprietar, înregistrează contracte de ipotecă și drepturi de ipotecă, stochează și oferă informații despre drepturi de proprietate și sarcini asupra spațiilor ipotecare rezidențiale;

6. Companiile de asigurări care asigură asigurări pentru locuințe ipotecate, asigurări personale ale debitorilor și asigurări de răspundere civilă a participanților la piața creditelor ipotecare;

7. Evaluatorii - persoane juridice și persoane fizice îndreptățite la evaluare profesională imobiliară, ale căror activități sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Activitățile evaluatorilor profesioniști sunt autorizate, iar autoritatea emitentă a licenței trebuie să exercite controlul asupra respectării legii de către evaluatori.

În creditarea ipotecară, în cazul unui litigiu asupra valorii obiectului ipotecii, evaluarea este obligatorie.

Activitatea de evaluare este unul dintre puținele tipuri de activitate pentru care se asigură asigurarea obligatorie de răspundere civilă a evaluatorilor. În special, evaluatorul nu are dreptul să se angajeze în activități de evaluare fără a încheia un contract de asigurare. Evenimentul asigurat va fi producerea unor daune unor terți în legătură cu realizarea de către evaluator a activităților sale, stabilite prin hotărârea tribunalului arbitral sau arbitral care a intrat în vigoare.

8. Societate imobiliara - intermediar profesionist pe piata imobiliara, prestand servicii de gasire a obiectelor, intocmirea contractelor si intocmirea pachetului de documente necesare depunerii la banca. Activitatea imobiliara este autorizata. În special, este menționat în Legea privind autorizarea anumitor tipuri de activități. Pe lângă organele de stat care exercită controlul asupra activităților firmelor imobiliare, acesta este exercitat și de organizații publice. Printre aceștia se numără și Breasla Agenților Imobiliari din Rusia.

Imobilul, acționând ca o marfă de un fel special, are o anumită valoare monetară. De obicei, această evaluare se formează spontan, sub influența factorilor subiectivi (în primul rând sub influența cererii și ofertei). Totodată, la evaluarea oricărui imobil, există anumiți factori obiectivi de care părțile trebuie să țină cont la încheierea unui anumit contract.

O serie de participanți profesioniști lucrează pe piața creditelor ipotecare. În același timp, numai specialiștii cu înaltă calificare, folosind concepte moderne de management financiar, activități de producție și resurse ale întreprinderii, pot adapta cu succes tehnicile avansate de management la condițiile economice existente. Experiența mondială arată că un element esențial al creditării ipotecare este activitatea instituțiilor de credit, în special a băncilor comerciale, care reprezintă unul dintre cele mai importante subiecte ale pieței creditării ipotecare.

Mai multe despre subiectul 1.1. Conceptul și esența creditelor ipotecare și a creditelor ipotecare:

Conceptul și trăsăturile caracteristice ale procedurilor înscrise; motive pentru emiterea unei hotărâri judecătorești; conceptul și esența unei hotărâri judecătorești; etapele producerii comenzii
Conceptul și esența procedurilor de executare; participanții la procedurile de executare; regulile generale ale procedurilor de executare; procedura de desfășurare a procedurii de executare silită; apărarea drepturilor recuperatorului, debitorului și altor persoane în îndeplinirea acțiunilor de executare silită
CAPITOLUL 1. CONCEPTUL ŞI ESENŢA MECANISMULUI JURIDIC DE CREŞTERE A EFICIENŢEI ACTIVITĂŢILOR MEMBRILOR ORGANELOR DE CONDUCERE ALE SOCIETĂŢILOR ECONOMICE.
§ 1. Conceptul şi esenţa mijloacelor şi metodelor de protecţie a dreptului privat
CONCEPTUL ȘI ESENȚA „RESPONSABILITĂȚII PENTRU PENTRU” ÎN ORDINE JURIDICE DE TIP CONTINENTAL EUROPEAN ȘI ANGLO-AMERICAN
CONCEPTUL ȘI ESENȚA „RESPONSABILITĂȚII PENTRU PENTRU” ÎN DREPTUL CORPORATIVULUI RUS
§ 1. Conceptul şi esenţa justiţiei în procesul penal
§ 1.1 Conceptul și esența suportului informațional pentru activitățile de pașapoarte și vize ale Ministerului Afacerilor Interne al Rusiei în domeniul migrației

- Dreptul de autor - Advocacy - Drept administrativ - Proces administrativ - Drept antimonopol și concurență - Proces de arbitraj (economic) - Audit - Sistem bancar - Drept bancar - Afaceri - Contabilitate - Drept patrimonial - Drept și management de stat - Drept și procedură civilă - Circulație monetară, finante si credit - Bani - Drept diplomatic si consular -

Dar împrumutul este imposibil fără o securitate serioasă a intereselor creditorului. Evoluţia dezvoltării creditului a arătat că interesul superior al creditorului poate fi garantate prin utilizarea garanțiilor imobiliare, pentru că:

bunurile imobiliare sunt relativ puțin expuse riscului de distrugere sau dispariție bruscă;
valoarea bunurilor imobiliare tinde să crească constant;
costul ridicat al bunurilor imobiliare și riscul pierderii acestuia reprezintă un stimulent puternic care încurajează debitorul să-și îndeplinească obligațiile față de creditor cu acuratețe și în timp util.

Unul dintre instrumentele de protejare a intereselor creditorilor prin utilizarea gajului imobiliar a fost ipoteca.

Ipoteca - concept și esență

Termenul „ipotecă” în circulație legală acoperă de obicei două concepte:

Ipoteca ca raport juridic este un gaj de bunuri imobiliare (teren, mijloace fixe, clădiri, locuințe) în vederea obținerii unui împrumut.

Ipoteca ca garanție- presupune: un titlu de creanță care atestă drepturile creditorului gajist asupra imobilelor.

Credit ipotecar- este vorba de împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare, adică împrumuturi folosind o ipotecă ca garanție pentru rambursarea fondurilor de credit.

Dacă împrumutul nu este rambursat, creditorul devine proprietarul imobilului. Astfel, o ipotecă este o formă specială de garanție pentru un împrumut.

Caracteristicile creditării ipotecare:

o ipotecă este un gaj de proprietate;

natura pe termen lung a creditului ipotecar (20 - 30 ani);
bunul gajat pe perioada ipotecii rămâne, de regulă, la debitor;
Pot fi gajate numai bunurile care aparțin debitorului gajist asupra dreptului de proprietate sau asupra dreptului de gestiune economică;
temeiul juridic al creditării ipotecare este dreptul de gaj, în baza căruia se întocmește un contract de ipotecă și se realizează vânzarea bunurilor cedate creditorului;
dezvoltarea creditării ipotecare presupune existența unei instituții dezvoltate pentru evaluarea acesteia;
Creditarea ipotecară se efectuează, de regulă, de către băncile ipotecare specializate.

Participanții la sistemul de creditare ipotecară:

Pledgor - fizic. sau o entitate juridică care a furnizat bunuri imobiliare ca garanție pentru a-și garanta datoria.
Un creditor ipotecar (creditor ipotecar) este o entitate juridică care emite împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare.

Temei juridic pentru creditarea ipotecară în Rusia:

Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” din 16 iulie 1998;
Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29.07.98.

Ipoteca este supusă înregistrării de stat de către instituțiile de justiție în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare.

Ipoteci și bănci

Bănci ipotecare - bănci specializate care oferă împrumuturi pe termen lung garantate cu imobiliare.

Avantajele creditării ipotecare pentru bănci:

risc relativ scăzut la acordarea de împrumuturi, deoarece acestea sunt garantate cu bunuri imobiliare;
împrumuturile pe termen lung eliberează băncile de negocieri private cu clienții;
creditele ipotecare asigură băncii o clientelă destul de stabilă;
creditele ipotecare pot fi tranzacționate activ pe piața secundară, ceea ce permite băncii să-și diversifice riscul prin vânzarea creditului ipotecar după emiterea creditului.

Dezavantajele creditării ipotecare pentru bănci:

necesitatea menținerii specialiștilor profesioniști restrânși în personalul - evaluatori ai bunurilor imobiliare, care se prezintă drept garanție, ceea ce crește costurile băncii;
deturnarea fondurilor pe termen lung;
un termen lung pentru care se acordă un împrumut reprezintă o mare amenințare la adresa profiturilor viitoare ale băncii, deoarece este foarte greu de prezis dinamica ratelor dobânzilor de pe piață pentru deceniile următoare.

Mecanismul de creditare ipotecară

O ipotecă este un împrumut garantat cu imobiliare.

Principalele documente pentru obținerea unui împrumut care determină relația dintre creditor și împrumutat sunt un contract de împrumut și un contract de gaj.

Acord de împrumut determină scopul obținerii unui împrumut, termenul și mărimea împrumutului, procedura de eliberare și rambursare a unui împrumut, instrumentele de creditare (rata dobânzii, condițiile și frecvența modificării acestuia), condițiile de asigurare a împrumutului, modalitatea și forma de verificare a garanției. și utilizarea intenționată a împrumutului, sancțiuni pentru utilizarea abuzivă și rambursarea în termen a creditelor, suma și procedura de plată a amenzilor, procedura de reziliere a contractului, condiții suplimentare prin acordul creditorului și al împrumutatului.

Contract ipotecar determină forma, mărimea și procedura pentru garanția pentru împrumut.

Depozit ipotecar

Dezvoltarea creditelor ipotecare presupune existența unor tipuri specifice de titluri — ipoteci și obligațiuni ipotecare.

Credit ipotecar— acesta este un document juridic privind gajul (gajul) unui obiect imobiliar, care atestă restituirea bunului pentru garantarea obligațiilor din împrumut.

Obiectul garanției este imobilul care servește drept garanție pentru obligațiile împrumutatului. Obiectul creditării este un scop specific. pentru care se acordă împrumutul.

Astfel, sunt posibile diverse combinații ale obiectului colateral și al obiectului de împrumut. De exemplu: un împrumut pentru construcția de locuințe garantat de un teren.

Mecanismul de creditare ipotecară diferă semnificativ de mecanismul de formare a resurselor de credit într-o bancă comercială. În țările dezvoltate, banca generează fonduri pentru acordarea unui împrumut, în principal prin vânzarea de obligațiuniși capital propriu.

Foi ipotecare - acestea sunt obligații colaterale pe termen lung ale băncii, care oferă împrumuturi ipotecare de încredere (sau agregate), la care se plătește o dobândă fixă.

Obligațiunile ipotecare sunt vândute de băncile ipotecare pe piața secundară investitorilor - altor instituții de credit (în unele țări - oricărui investitor).

Piața secundară este procesul de cumpărare și vânzare a titlurilor de valoare ipotecare emise pe piața primară. Pentru a oferi creditorilor primari posibilitatea de a vinde ipoteca primară și pentru a oferi un alt împrumut pe venitul primit pe aceeași piață - aceasta este sarcina principală a capitalului ipotecar.

Investițiile în obligațiuni ipotecare sunt considerate o investiție de încredere de capital, deoarece, pe lângă un venit stabil din dobânzi, investitorul este garantat împotriva riscului prin ipotecă. Desigur, valoarea de piață a proprietății gajate poate scădea în timp, dar aici băncile pot oferi diferite opțiuni de acoperire (reducerea riscului) atunci când realizează credite ipotecare.

După ce a vândut creditele ipotecare, creditorul folosește încasările pentru a oferi noi credite ipotecare.

Rambursarea creditului ipotecar asociate cu termenul și dobânda la creditele ipotecare realizabile. Dacă valabilitatea creditelor ipotecare este de 10 ani, iar dobânda fixă este de 6,5%, atunci împrumutul trebuie emis la o rată de cel puțin 7% pe an pentru a acoperi costurile de emitere a creditelor ipotecare și plata dobânzii către investitori. O modificare a ratei %, în funcție de condițiile pieței, va avea loc după 10 ani, dacă termenul ipotecar este mai lung. Rambursarea se face cu plata in rate, intervalul (luna, trimestrul, sase luni, anual) se stabileste prin contractul de imprumut.

Schema de credit ipotecar

Dinamica soldului creditului

Rolul creditelor ipotecare în economie

Creditul ipotecar este un element esential. Reflectând modelele de dezvoltare ale industriei bancare globale, este unul dintre instrumentele de dezvoltare prioritare.

Ipoteci și crize

Experiența mondială arată că creditarea ipotecară a contribuit la trezire, refacere, depășirea șomajului și, în cele din urmă, iesit din criza Statele Unite ale Americii - în anii 30, Canada și Germania - în anii 40-50, Argentina și Chile - în anii 70-80, precum și accelerarea reformelor economice într-o serie de țări. Anumite speranțe sunt puse pe creditele ipotecare ca instrument de rezolvare a problemei locuințelor și în Rusia.

Ipoteca și sectorul real al economiei

Dezvoltarea afacerii ipotecare are un impact pozitiv asupra funcționării industriei, construcțiilor, agriculturii etc. După cum arată practica mondială, răspândirea creditării ipotecare ca modalitate eficientă de finanțare a investițiilor de capital poate contribui la depășirea crizei investiționale.

Sistemul ipotecar și bancar

Creditarea ipotecară este de mare importanță direct pentru dezvoltarea sistemului bancarţări. Ipoteca este cel mai important instrument care asigură rambursarea împrumutului. O instituție de credit ipotecar care funcționează în cadrul sistemului de creditare ipotecară este o entitate economică relativ stabilă și profitabilă. Prin urmare, cu cât sunt mai multe astfel de instituții de credit în sistemul bancar, cu atât activitatea acestuia este mai stabilă și eficientă în sistemul economic al țării în ansamblu.

Ipoteca și asistență socială

Creditarea ipotecară, deturnarea fondurilor din cifra de afaceri curentă către economii interne, într-o oarecare măsură contribuie la reducereainflatia.

În condiții moderne, importanța creditelor ipotecare pt. Credit ipotecar pentru locuinte contribuie la asigurarea cetățenilor cu proprietăți rezidențiale private la prețuri accesibile, fiind un factor puternic în clasa societății.

Relevanța unui credit ipotecar pentru locuințe se datorează faptului că utilizarea acestuia vă permite să rezolvați contradicțiile:

între prețurile imobiliare ridicate și veniturile curente ale populației;
între economiile de bani într-un grup de entităţi economice şi necesitatea utilizării acestora într-un altul.

Lipsa în țara noastră de 70 de ani a instituției pentru imobiliare și a instituției ipotecare a dus la consecințe negative - experiența organizării creditării ipotecare s-a pierdut în mare măsură atât la nivelul unei instituții de credit, cât și la nivelul statului. ca un intreg, per total.

Dacă mai devreme singura modalitate de îmbunătățire a condițiilor locative era obținerea de locuințe publice, astăzi această problemă este rezolvată în principal de cetățeni prin achiziționarea sau construirea de locuințe în detrimentul propriilor economii. Resursele bugetare limitate au îndreptat atenția statului asupra soluționării problemelor locative doar ale anumitor grupuri de populație. Cu toate acestea, cei mai mulți dintre ei nu își pot îmbunătăți în prezent condițiile de viață din cauza lipsei economiilor necesare.

Crearea unui sistem de creditare ipotecară va face achiziționarea de locuințe la prețuri accesibile pentru cea mai mare parte a populației; va asigura relația dintre resursele bănești ale populației, bănci, companii financiare, de construcții și întreprinderi din industria construcțiilor, direcționând resursele financiare către sectorul real al economiei.

Infrastructura de creditare ipotecară

Funcționarea eficientă a sistemului instituțiilor de credit ipotecar este imposibilă fără disponibilitatea elementelor de sprijin adecvate (infrastructură). Specificul creditării ipotecare este legătura sa cea mai strânsă cu evaluarea, asigurarea și înregistrarea cifrei de afaceri imobiliare, precum și cu piața secundară a creditelor ipotecare. În acest sens, funcționarea sistemului instituțiilor ipotecare este imposibilă fără prezența în țară a:

sisteme de înregistrare a cifrei de afaceri imobiliare;
organizații de asigurări (companii);
organizații angajate profesional în evaluarea imobiliară.

Infrastructura dezvoltată a sistemului de creditare ipotecară asigură eficiența operațiunilor de credit ipotecar, sporind protecția drepturilor entităților de credit ipotecar.

Cuvântul ipotecă este de origine greacă. Pentru prima dată a fost folosită în legislația lui Solon (sec. VII î.Hr.), conform căreia un stâlp a izbucnit în pământul debitorului pentru ca toată lumea să știe că acest pământ servește drept garanție pentru drepturile creditorului. Conform dovezilor istorice, ipotecarea terenurilor și vânzarea terenurilor au început să fie practicate pe scară largă în Egipt în timpul primului mileniu î.Hr.

Există două tipuri de credite ipotecare. În sensul restrâns al cuvântului „ipotecă” este un gaj asupra unui bun imobil, iar în sens larg este una dintre formele de garanție patrimonială a obligației debitorului, în care bunul imobil rămâne în proprietatea acestuia din urmă, iar creditorul, în cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligația, dobândește dreptul de a primi satisfacție pe cheltuiala vânzării acestui bun. În consecință, un împrumut ipotecar este un împrumut garantat printr-un gaj de imobil. Caracteristicile principale ale creditelor ipotecare sunt următoarele.

În primul rând, o ipotecă, ca orice gaj, este o modalitate de a asigura executarea corespunzătoare a unei alte obligații (principale) - un contract de împrumut sau de împrumut, un contract de închiriere, un contract, despăgubiri pentru daune etc. Prin urmare, ipoteca depinde de această obligație de bază, deoarece fără această dependență își pierde sensul.

În al doilea rând, subiectul ipotecii este întotdeauna imobiliare. Imobilul include terenuri și tot ceea ce este strâns legat de acestea - întreprinderi, clădiri rezidențiale, alte clădiri și structuri.

În al treilea rând, subiectul ipotecii rămâne în posesia debitorului. Acesta din urmă rămâne proprietarul, utilizatorul și proprietarul real al acestei proprietăți.

În al patrulea rând, acordul dintre creditor și debitor privind constituirea unei ipoteci este întocmit într-un document special - o ipotecă, care este supusă notarii și înregistrării de stat. Ipoteca - titlu de valoare înregistrată care atestă următoarele drepturi ale titularului său: dreptul de a primi executarea unei obligații bănești garantate printr-o ipotecă, fără a prezenta alte dovezi ale existenței acestei obligații; dreptul de a gaja bunurile grevate cu ipotecă. În anumite condiții, o obligațiune ipotecară poate dobândi proprietățile unui titlu de valoare care poate trece de la un proprietar la altul și poate fi suficient de „smuls” din creanța inițială.

În sfârșit, în cazul neexecutării unei obligații garantate cu ipotecă, creditorul are dreptul de a cere vânzarea bunului gajat la licitație publică. Atunci când vinde proprietăți gajate în baza unui contract de ipotecă, împrumutătorul ipotecar are avantaje față de alți creditori în suma specificată în ipotecă.

Un credit ipotecar este un tip special de relatii economice privind acordarea de credite pe termen lung garantate cu imobiliare. Participanții la o tranzacție de credit pot fi o bancă creditoare, un împrumutat, un vânzător de proprietate într-o tranzacție financiară de vânzare și cumpărare și proprietarul unei ipoteci asupra proprietății, dacă există.

Există patru actori principali pe piața creditelor ipotecare: debitorul, creditorul, investitorul și guvernul.

Creditorii ipotecari sunt bănci ipotecare sau companii ipotecare speciale, asociații, companii de credit, precum și bănci comerciale obișnuite specializate în acordarea de credite pe termen lung garantate cu imobiliare. Resursele de credit ale instituțiilor de credit ipotecar pot fi depozite (depozite) ale clienților, emiterea și vânzarea de obligațiuni ipotecare, revânzarea certificatelor ipotecare etc.

Debitorii sunt persoane fizice și juridice care dețin obiectul ipotecii. Caracteristicile gajului sunt, în primul rând, că împrumutatul are proprietăți și, în al doilea rând, că această proprietate ar trebui să aducă venituri proprietarului său și, în al treilea rând, că ar trebui să fie solicitată pe piață. La gajarea bunurilor imobile, debitorul își păstrează nominal dreptul de proprietate.

Creditori - bănci (organizații de credit) și alte persoane juridice care acordă împrumuturi ipotecare debitorilor în modul prevăzut de lege.

Investitori - persoane juridice și persoane fizice care achiziționează titluri garantate cu ipoteci imitate de creditori sau operatorii de pe piața secundară. Acestea includ fonduri de investiții, companii de asigurări, fonduri mutuale.

Guvernul creează condiții pentru funcționarea fiabilă a sistemului de creditare ipotecară, supraveghează activitățile creditorilor și ajută anumite grupuri ale populației în achiziționarea de locuințe.

Există, de asemenea, mulți participanți minori pe piața creditelor ipotecare, cum ar fi vânzătorii de locuințe, operatorii pieței secundare de credit ipotecar (agenții de credit ipotecar pentru locuințe), autoritățile de înregistrare de stat pentru drepturile imobiliare și tranzacțiile cu aceasta, companii de asigurări, evaluatori, firme imobiliare.

Vânzătorii de locuințe sunt persoane fizice și juridice care vând spații rezidențiale deținute de aceștia sau deținute de alte persoane fizice sau juridice. Operatorii de pe piața secundară sunt organizații specializate care refinanță creditele.

Companiile de asigurări efectuează asigurări de proprietate (asigurări de locuințe ipotecate), asigurări personale ale debitorilor și asigurări de răspundere civilă a participanților la piața creditelor ipotecare.

Evaluatorii - persoane juridice și persoane fizice care au dreptul de a efectua o evaluare profesională a spațiilor rezidențiale care fac obiectul garanțiilor pentru creditarea ipotecară.

Firmele imobiliare sunt persoane juridice, intermediari profesionisti pe piata imobiliara.

Legături infrastructurale ale sistemului de creditare ipotecară - notari, servicii de pașapoarte, autorități de tutelă și tutelă, consultanță juridică etc.

Creditarea ipotecară este împrumutul garantat cu bunuri imobiliare, adică împrumutul folosind o ipotecă ca garanție pentru rambursarea fondurilor împrumutului.

Atunci când considerăm o ipotecă ca element al sistemului economic, este necesar să evidențiem trei trăsături cele mai caracteristice ale acesteia:

1. Gajul imobiliar acţionează ca un instrument de atragere a resurselor financiare necesare dezvoltării producţiei.
2. O ipotecă este capabilă să asigure realizarea drepturilor de proprietate asupra obiectelor atunci când alte forme (de exemplu, cumpărarea și vânzarea) sunt inadecvate în aceste condiții specifice.
3. Crearea de capital fictiv pe baza unei titluri de valoare cu ajutorul unei ipoteci (atunci când proprietarul unui obiect imobiliar emite credite ipotecare primare, secundare etc., activele circulante cresc cu suma capitalului fictiv format).

Din punct de vedere economic, ipoteca este un instrument de piață pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare în cazurile în care alte forme de înstrăinare (cumpărare și vânzare, schimb) sunt nepractice din punct de vedere legal sau comercial și vă permite să atrageți resurse financiare suplimentare pentru implementare. a diverselor proiecte.

Este necesar în special de evidențiat funcțiile creditării ipotecare și caracteristicile acestui tip de credit, care îi conferă un avantaj față de alte metode de creditare.

Funcțiile îndeplinite de creditarea ipotecară pot fi formulate astfel:

funcția mecanismului financiar de atragere a investițiilor în sfera producției materiale;

funcția de asigurare a returnării fondurilor împrumutate;

funcția de stimulare a cifrei de afaceri și redistribuire a imobilelor, atunci când alte metode (cumpărare și vânzare etc.) nu sunt fezabile din punct de vedere economic sau imposibil din punct de vedere juridic;

funcția de formare a unui capital fictiv pe mai multe niveluri sub formă de credite ipotecare, derivate din titluri garantate cu ipoteci etc.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Găzduit la http://www.allbest.ru/

Introducere

Sub credit ipotecar În practica globală, înțelegem un sistem care include împrumuturi acordate împotriva garanției imobiliare (ipoteca), înregistrarea gajului în registrul de stat al drepturilor imobiliare, precum și elemente de refinanțare a creditorilor care au emis credite ipotecare. Ca urmare a aplicării în masă a mecanismului de creditare ipotecară în țările dezvoltate economic, se dezvoltă o piață a creditelor ipotecare.

Sub piata creditelor ipotecare se referă la o piață în care sunt vehiculate doar titluri de creanță cu garanții ipotecare furnizate pentru a facilita refinanțarea împrumuturilor garantate.

Înainte de tranziția la relațiile de piață, principalele surse de reaprovizionare a fondului de locuințe al Federației Ruse au fost construcția de locuințe de stat și construcția de locuințe de către întreprinderi și organizații, în timp ce construcția de locuințe cooperative și individuale a jucat un rol de sprijin. Cu toate acestea, la începutul anilor 1990 s-a înregistrat o reducere bruscă a ritmului construcției de locuințe de către stat, întreprinderi și organizații, ceea ce a dus la dispariția aproape completă a oricărui sprijin pentru populație în sectorul locativ. În plus, ca urmare a crizelor financiare din Rusia, diferențierea veniturilor populației a crescut foarte mult. Din aceste motive, una dintre problemele sociale de astăzi este asigurarea populației cu locuințe. În Rusia, locuința este un obiect scump și achiziționarea acestui produs cu un venit (salariu) unic pentru mulți ruși este aproape imposibilă.

Crearea condițiilor pentru creditarea ipotecară pe termen lung este o alternativă atractivă pentru populație, deoarece vă permite să obțineți locuințe pentru utilizare în stadiul inițial.

În plus, creditele ipotecare conțin un potențial imens pentru dezvoltarea economică a sistemului de creditare. Acesta permite bunurilor imobiliare să se transforme în capital de lucru, permițând creditorilor să primească un venit garantat, iar populației să finanțeze achiziția de locuințe.

Creditarea ipotecară este una dintre cele mai dovedite și mai fiabile modalități de a atrage investiții private în sectorul locuințelor. În practica străină, creditarea ipotecară aduce băncilor un venit stabil cu riscuri relativ scăzute, permițând combinarea cea mai benefică a intereselor populației în îmbunătățirea condițiilor locative, băncilor comerciale și altor creditori - în muncă eficientă și profitabilă, industria construcțiilor - în încărcarea ritmică a producției și, bineînțeles, statul interesat de creșterea economică generală.

Astfel, putem concluziona că problema dezvoltării sistemului de creditare ipotecară în Rusia este relevantă din punct de vedere socio-economic.

Scopul acestui curs este de a identifica conceptul și funcțiile creditelor ipotecare, analiza situația creditării ipotecare în Federația Rusă în prezent, evidenția cele mai semnificative probleme și perspectivele de dezvoltare în funcționarea creditării ipotecare în Federația Rusă.

Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să efectuați următoarele sarcini:

1. Extindeți conceptul și esența creditării ipotecare.

2. Luați în considerare principalele instrumente de creditare ipotecară.

3. Efectuați o analiză a dezvoltării pieței de credit ipotecar, analizați starea actuală a pieței creditelor ipotecare.

4. Luați în considerare problemele și perspectivele de dezvoltare a creditelor ipotecare în Federația Rusă.

Obiectul de studiu al acestui curs este creditarea ipotecară în Federația Rusă.

Subiectul studiului îl constituie relațiile organizatorice și economice care iau naștere în procesul de creditare ipotecară și mecanismele de implementare a acestora pe piața financiară.

Informațiile și baza metodologică a studiului au constituit prevederile și concluziile făcute în lucrările experților de top din țară și străinătate în domeniul pieței imobiliare și al creditării ipotecare.

În procesul de lucru s-au folosit metode științifice generale: clasificarea speciilor, comparații, o abordare sistematică, modelare istorică, economică și matematică și analiză statistică. Totalitatea bazei metodologice utilizate a făcut posibilă asigurarea în cele din urmă a fiabilității și validității concluziilor și soluțiilor practice.

Această lucrare constă din trei capitole. Primul capitol tratează aspectele teoretice ale existenței creditului. Al doilea capitol este dedicat luării în considerare a unui credit ipotecar în Federația Rusă și tendințelor de dezvoltare a creditelor ipotecare. În al treilea capitol vor fi identificate cele mai semnificative probleme în funcționarea creditării ipotecare și vor fi luate în considerare previziunile și perspectivele de dezvoltare a creditelor ipotecare în Federația Rusă.

1. Bazele teoretice ale existenţei creditului

credit ipotecar economic

Un împrumut este o relație economică care ia naștere între un creditor și debitori cu privire la valoarea împrumutată, transferată pentru utilizare temporară în condiții de urgență, plată și rambursare.

Creditul poate acționa sub formă de mărfuri și monetare. Sub formă de mărfuri, ea presupune transferul pentru utilizare temporară a valorii sub forma unui lucru specific, definit prin caracteristici generice. În numerar, creditul este acordat și rambursat sub formă de bani. Într-o tranzacție de credit nu există un schimb echivalent mărfuri-bani, dar există un transfer de valoare pentru utilizare temporară cu condiția returnării după un anumit timp și a plății dobânzii pentru utilizarea acestei valori. Rambursarea valorii imprumutate, care nu poate fi anulata prin vointa unuia dintre subiectii tranzactiei de credit, este o caracteristica integranta a creditului ca categorie economica.

Creditul ca formă specială de relații valorice apare atunci când valoarea eliberată de la o entitate economică nu poate intra o perioadă de timp într-un nou ciclu de reproducere și poate fi utilizată în tranzacții comerciale. Datorită împrumutului, această valoare este transferată unei alte entități care se confruntă cu o nevoie temporară de fonduri suplimentare și, astfel, continuă să funcționeze în cadrul procesului de reproducere.

Creditul reprezintă mișcarea fondului de împrumut prin sistemul bancar și instituțiile financiare și de credit speciale. Băncile acumulează fonduri gratuite ale întreprinderilor și ale populației și le transferă pe bază de securitate, rambursare, plată și urgență întreprinderilor care au nevoie de ele.
Spre deosebire de finanțe, care exprimă o mișcare unilaterală și gratuită a valorii, un împrumut trebuie returnat împrumutătorului într-o perioadă determinată cu plata unei dobânzi prestabilite asupra acestuia.

Există un alt punct de vedere asupra definiției creditului ca categorie economică: creditul este mișcarea capitalului împrumutat. Capitalul de împrumut este capitalul bănesc oferit în împrumut de către proprietar pe bază de rambursare contra unei taxe sub formă de dobândă. Aceasta este o formă istorică specială de capital. Diferența sa calitativă față de capitalul monetar este că capitalul de împrumut este una dintre formele de auto-creștere a valorii, în timp ce banii în sine nu dă creștere.

Resursele de capital împrumutat sunt:

Rezerve de numerar (numerar temporar liber) eliberate în procesul de circulație a fondurilor întreprinderii;

Rezerve de numerar sub formă de fonduri speciale (fond de amortizare);

Rezervele de numerar ale statului;

Resursele monetare ale populației;

Eliberarea bancnotelor în conformitate cu nevoile comerțului.

Posibilitatea apariţiei şi dezvoltării creditului este asociată cu circulaţia şi rulajul capitalului. În procesul de mișcare a capitalului fix și circulant are loc o eliberare de resurse sau capital monetar, eliberat în procesul de circulație a capitalului industrial și comercial.

Apariția unor fonduri temporar gratuite este o necesitate obiectivă. Dar fondurile temporare gratuite intră în conflict cu necesitatea utilizării eficiente a fondurilor într-o economie de piață. Această contradicție se rezolvă prin intermediul unui împrumut, i.e. capitalul monetar eliberat temporar este transferat la un împrumut. Posibilitatea soluționării acestei contradicții se datorează faptului că la celălalt pol este nevoie de mijloace de muncă și de investiții unice destul de mari. Unii subiecți au un exces temporar de fonduri, în timp ce alții simt lipsa lor.

Pentru ca posibilitatea unui împrumut să devină realitate sunt necesare anumite condiții:

Participanții la o tranzacție de credit ar trebui să acționeze ca entități care garantează în mod semnificativ îndeplinirea obligațiilor care decurg din legăturile lor economice;

Un împrumut devine necesar și posibil dacă interesele împrumutătorului și ale împrumutatului coincid.

Astfel, necesitatea unui împrumut este cauzată de:

Necesitatea depășirii contradicțiilor dintre formarea constantă a rezervelor în entitățile economice individuale și utilizarea efectivă a acestora pentru nevoile de reproducere;

In conditiile macroeconomiei - necesitatea asigurarii continuitatii circulatiei capitalului in conditiile functionarii industriilor cu durate diferite de circulatie;

Necesitatea de a crea un mijloc de circulație și de a dezvolta plăți pe baza naturii creditare a emisiunii de semne și fonduri non-cash (ce bani sunt în buzunar);

Necesitatea de a gestiona firme pe o bază comercială, în cursul căreia fie există o nevoie temporară de resurse suplimentare, fie, dimpotrivă, eliberează temporar resurse de numerar.

De asemenea, un element al structurii relațiilor de credit este obiectul transferului - ceva ce se transferă de la creditor la debitor și care își face drumul înapoi de la debitor la creditor.

Obiectul transferului este valoarea împrumutată ca parte specială a valorii. În primul rând, reprezintă un fel de valoare nerealizată. Are trăsături specifice care o caracterizează ca obiect al relaţiilor de credit.

Caracterul returnabil al mișcării valorii împrumutate presupune păstrarea acesteia în toate etapele acestei mișcări. Într-adevăr, relația de credit, fiind una valorică, necesită respectarea echivalenței în relația dintre creditor și debitor. Aceasta înseamnă că, după ce a folosit împrumutul în procesul de reproducere a acestuia, împrumutatul trebuie să restituie împrumutătorului o valoare echivalentă cu cea primită pe credit.

1 .2 Forme și tipuri de credit

Formele de credit sunt varietăți de credit care decurg din esența relațiilor de credit.

Clasificarea unui împrumut se realizează în funcție de caracteristicile de bază precum natura valorii împrumutate, categoriile de creditori și debitori, forma de furnizare și direcțiile nevoilor debitorilor.

După natura valorii împrumutate:

1) Forma marfă a creditului precede istoric forma monetară. În această formă de credit, bunurile sunt împrumutate. Bunurile devin proprietatea împrumutatului numai după rambursarea împrumutului și plata dobânzii.

2) Forma monetară de credit - forma clasică de credit, ceea ce înseamnă că se asigură temporar numerar gratuit la împrumut. Această formă de credit este utilizată atât de stat, cât și de persoane fizice atât în interiorul țării, cât și în cifra de afaceri economică externă.

3) Forma mixtă (marfă-bani) de credit. În acest caz, împrumutul este acordat sub formă de mărfuri, și returnat în numerar sau invers.

În funcție de statutul împrumutătorului și al împrumutatului:

1) Împrumut bancar - furnizate exclusiv de instituții financiare și de credit autorizate de Banca Centrală a Federației Ruse pentru a efectua astfel de operațiuni.

2) Împrumut comercial - creditorul nu este o instituție de credit, dar un împrumut este acordat în cursul unei tranzacții comerciale, de aceea se mai numește și tranzacție. Scopul principal al acestui formular - accelerarea procesului de vânzare a mărfurilor și, în consecință, extragerea profitului încorporat în acestea.

3) Creditul de stat se acordă pe cheltuiala fondurilor bugetare.

4) Credit internațional - un ansamblu de relații de credit care funcționează la nivel internațional, ai căror participanți direcți sunt statul și instituțiile financiare internaționale.

5) Forma civilă de credit - se implementează prin acordarea de împrumuturi persoanelor fizice, precum și entităților comerciale care nu dețin o licență corespunzătoare de la banca centrală.

În funcție de nevoile țintă ale împrumutatului:

1) Forma de producție a creditului - asigurate in scop antreprenorial: extinderea volumului productiei, lucrari, servicii, active. Creditul de producție afectează în mod direct creșterea ofertei de bunuri, lucrări, servicii, active, factori de producție și creșterea nivelului de trai al populației.

2) credit de consumator- o caracteristică este relația dintre capitalul monetar și cel de marfă, iar persoanele fizice sunt potențiali debitori.

Spre deosebire de forma de producție, acest credit este utilizat de populație în scop de consum, nu are ca scop crearea de valoare nouă.

Pentru alte tipuri de credite:

1) Forma directă de credit reflectă acordarea directă a unui împrumut unui anumit utilizator fără intermediari.

2) O formă indirectă de credit presupune luarea unui împrumut pentru împrumut altor entități. Este de obicei folosit la împrumuturi pentru achiziționarea de produse agricole.

3) O formă explicită de credit înseamnă un împrumut cu un scop prestabilit.

4) Formele de credit dezvoltate și nedezvoltate caracterizează gradul de dezvoltare a acestuia. Creditul Lombard poate fi atribuit unei forme de credit nedezvoltate.

Având în vedere formele de credit, este posibil să se analizeze tipurile acestora în funcție de unele criterii (tabelul 1).

Tabelul 1 - Tipuri de credit

semne
Pe grupuri de debitori	Entități de afaceri Credite pentru persoane fizice Pentru organizațiile financiare și de credit La autorităţile publice
Scop	Consumator Industrial Comerț Agricol Investiție
După zona de operare	Pentru reproducerea și extinderea mijloacelor fixe Credite ale participanților la organizarea fondurilor revolving
După perioada de utilizare	Mic de statura termen lung Post Restant
Securitate	Securizat Negarantat
Pe cale de emitere	Credite compensatorii Credite de plata
Prin metoda de rambursare	O data În părți

Luați în considerare câteva dintre tipurile de împrumuturi.

Împrumuturi garantate - o formă de credit de mărfuri, care constă în faptul că bunurile achiziționate de împrumutat rămân proprietatea creditorului - vânzătorul bunurilor până la achitarea integrală a bunurilor. Un împrumut garantat prevede plata în rate a costului mărfurilor și a dobânzii la împrumut. Produsul este garanție pentru împrumut.

Un credit de investiții este unul dintre tipurile de credite bancare pentru persoane juridice care vizează modernizarea unei întreprinderi și a proceselor de producție.

Necesitatea unui împrumut pentru investiții este experimentată de companiile producătoare, antreprenorii individuali, firmele comerciale - într-un cuvânt, oricine are nevoie să echipeze o nouă unitate de producție sau să modernizeze una existentă.

Un împrumut back-to-back este un concept financiar care are două semnificații principale:

1) credit reciproc acordat reciproc de firme din diferite țări în moneda lor națională pentru sume echivalente;

2) un împrumut acordat de o companie unei alte companii (ambele companii din țări diferite), adesea împrumutul se face în valute diferite, folosind o bancă sau altă instituție financiară ca intermediar în acordarea unui împrumut (în practica normală, fonduri în acest caz provin de la un terț).

Un împrumut de consum unic este un tip de împrumut universal de consum. Asemenea unui credit pentru nevoi urgente, acest tip de credit poate fi acordat aproape oricărui cetățean capabil, dar în limita sumei stabilite de bancă, calculată pe baza unei evaluări a solvabilității împrumutatului.

Tipul de împrumut pe termen lung și caracteristicile sale:

O perioadă lungă de rambursare face posibilă returnarea unei sume mari în rate mici;

Întreprinderile au posibilitatea de a-și rambursa datoriile cu banii pe care i-au câștigat ca urmare a achiziționării de noi echipamente sau a extinderii producției în detrimentul banilor de credit.

Dobândă mare la împrumuturi. Cu un împrumut pe termen lung, o sumă mare plătește în exces, care poate fi egală cu suma împrumutului;

Acest împrumut este un proces lung.

Împrumutul pe termen lung pentru cetățeni, adică persoanele fizice este o ipotecă.

2. Împrumut ipotecar și aplicarea acestuia în condițiile moderne ale Rusiei

2.1 Conceptul și esența creditării ipotecare

Termenul „ipotecă” este folosit în următoarele cazuri:

1) când se vorbește despre gajul bunurilor imobile deținute de debitorul gajist (de exemplu, terenuri, clădiri și structuri), în vederea obținerii unui credit ipotecar;

2) când o persoană interesată primește fonduri de la o instituție de credit pentru achiziția ulterioară a unui obiect imobiliar (apartament). În același timp, împrumutul este vizat, ceea ce este semnificativ în ceea ce privește reglementarea juridică ulterioară a raporturilor juridice emergente, iar proprietatea specificată este gajată unei instituții de credit.

Obișnuit în ambele cazuri este un gaj de bunuri imobiliare (terenuri, întreprinderi, clădiri, structuri, apartamente etc.) pentru a primi fonduri (împrumuturi, credite).

Astfel, ipoteca este un tip de gaj în care bunul gajat (sunt obiecte imobiliare, de regulă, este vorba despre terenuri și clădiri de pe acesta) rămâne în posesia debitorului ipotecar până la data scadenței.

În primul caz, această definiție legală formală implică următoarele: încheiați un contract de credit ipotecar cu banca la alegerea dvs., iar pe baza acestui acord, acesta vă oferă banii de care aveți nevoie pentru a cumpăra un apartament (sau alte imobiliar).

A doua formă de garanție pentru împrumutul ipotecar este atunci când, în cadrul aceluiași contract, gajați nu un apartament nou, achiziționat, ci unul vechi pe care îl dețineți deja înainte de a încheia un contract de împrumut.

Pentru utilizarea împrumutului emis, plătiți băncii dobânda specificată în contractul de împrumut și returnați fondurile împrumutate sub formă de plăți lunare către bancă, stabilite tot prin contractul de împrumut. Imobilul, de exemplu, un apartament achiziționat pe credit, rămâne în gaj (ipotecă) la bancă până la rambursarea integrală a împrumutului, deși oficial vei fi proprietarul locuinței.

Totuși, dacă situația ta financiară se schimbă, ceea ce, de exemplu, îți va face imposibilă îndeplinirea obligațiilor de împrumut, banca va vinde apartamentul și îi va returna banii.

Acest drept este prevăzut la art. 334 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), conform căruia banca care a emis împrumutul, în calitate de creditor cu o obligație garantată, are dreptul, în cazul în care debitorul nu reușește să indeplini aceasta obligatie, sa primeasca satisfactie din valoarea bunului gajat preferential fata de ceilalti creditori ai acestei persoane.

Deoarece, ca urmare a înregistrării unei ipoteci, apar noi relații juridice, este necesar să se acorde atenție mai multor aspecte juridice. Acest lucru trebuie făcut înainte de semnarea acordului relevant cu banca pentru a fi conștienți de toate consecințele posibile ale anumitor acțiuni.

Garajul este - o modalitate de a garanta o obligație (împreună cu o penalitate, o garanție, o garanție bancară și un depozit, care nu sunt discutate în acest caz) [Codul civil al Federației Ruse], i.e. o ipotecă ca opțiune de garanție poate fi stabilită pentru a garanta obligația principală:

1) în baza unui contract de împrumut;

2) în baza unui contract de împrumut;

3) o altă obligație, inclusiv una bazată pe vânzare, închiriere, contract, alt contract, care cauzează prejudicii, dacă legea federală nu prevede altfel.

Loturi de teren, cu excepția terenurilor care sunt proprietate de stat sau municipală, precum și a terenurilor, a căror dimensiune este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse sau ale guvernelor locale pentru terenurile din unul sau altul scop desemnat și utilizare permisă;

Întreprinderi, clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activități comerciale;

Case de locuit, apartamente, părți izolate ale clădirilor rezidențiale și apartamente;

Dachas, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum;

Nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

În temeiul unui acord de gaj asupra bunurilor imobiliare (acord de ipotecă), una dintre părți - creditorul gajist, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea a imobilului gajat al celeilalte părți - debitorul gajist, preponderent față de alți creditori ai debitorului gajist.

Contractul de ipotecă poate fi independent (adică, separat de contractul în baza căruia ia naștere obligația garantată) sau condițiile privind gajul pot fi incluse în contractul în baza căruia ia naștere obligația garantată (de exemplu, o prevedere privind asigurarea rambursării la timp a unei credit ipotecar pentru locuinta).

Condițiile esențiale ale contractului de ipotecă sunt:

1. Obiectul acordului;

2) evaluarea acestuia;

3) obligație garantată;

4) cuantumul și termenul de îndeplinire a obligației.

Ipoteca promovează vânzarea caselor construite, în timp ce creșterea construcțiilor determină o revigorare în producția de materiale și structuri de construcții, construcții și ingineria drumurilor, prelucrarea lemnului și producția de mobilă etc. Creditarea ipotecară industrială face posibilă modernizarea producției, ceea ce duce la creșterea calității și a competitivității produselor - toate acestea duc la creșterea potențialului economic al țării.

Dezvoltarea creditării ipotecare are un impact pozitiv asupra depășirii instabilității sociale.

Ipoteca afectează problema ocupării forței de muncă (locuri de muncă suplimentare în construcții și alte industrii) și ajută la satisfacerea nevoii de locuințe a populației.

Ipoteca are, de asemenea, o mare importanță pentru creșterea stabilității și eficienței sistemului bancar al țării. Împrumuturile garantate cu imobiliare sunt mai sigure pentru bănci, deoarece dacă împrumutul nu este rambursat, banca va vinde garanția și va returna fondurile. Desigur, în cazul creditelor ipotecare, aceasta necesită o evaluare adecvată a proprietății imobiliare, precum și o piață imobiliară dezvoltată. Natura țintă a împrumuturilor contribuie, de asemenea, la reducerea riscului în creditarea ipotecară. Tranzacțiile imobiliare sunt adesea mai puțin riscante decât operațiunile actuale de creditare ale băncilor comerciale.

Astfel, un credit ipotecar este un credit garantat cu anumite bunuri imobiliare, iar creditul ipotecar este un credit garantat cu imobiliare. Creditarea ipotecară este un domeniu promițător al activității bancare.

2.2 Instrumente de credit ipotecar

În creditarea ipotecară, un rol semnificativ îl joacă alegerea instrumentelor financiare și a tehnologiilor utilizate în diferitele etape ale procesului financiar. Alegerea lor este determinată de situația economică generală, de dezvoltarea operațiunilor ipotecare în țară, de capacitățile financiare și de dorințele participanților la tranzacții, precum și de tipul operațiunii.

Alegerea și aplicarea corectă a instrumentelor de credit ipotecar determină în mare măsură eficacitatea operațiunilor ipotecare, reducerea riscului, disponibilitatea sporită a creditelor ipotecare și lichiditatea acestora.

Instrumentul de credit ipotecar este o modalitate de rambursare a datoriei (amortizarea creditului). Graficul de amortizare arata soldurile datoriei la imprumut in fiecare perioada de timp. De asemenea, reflectă partea din plată care merge la plata dobânzii și ce parte - să plătească principalul datoriei.

În funcție de modalitatea de amortizare, creditele ipotecare se împart în credite ipotecare permanente și credite ipotecare cu plăți variabile. Acesta din urmă, la rândul său, este împărțit în ipoteci cu plată în balon, ipoteci cu plată fixă și ipoteci cu plată incrementală. Există, de asemenea, instrumente alternative de creditare ipotecară.

Plățile ipotecare permanente oferă plăți egale periodice. Împrumutatul plătește o sumă egală în fiecare lună, o parte din care este destinată rambursării împrumutului și o parte - pentru a plăti dobânda acumulată pentru luna. Se percepe dobândă la soldul sumei restante a împrumutului.

În consecință, această procedură de rambursare a împrumutului oferă stabilitate împrumutatului în cuantumul cheltuielilor sale cu acest împrumut.

În plus, întrucât nu există o rambursare treptată a principalului, riscul de nerambursare a împrumutului emis la sfârșitul perioadei de împrumut crește.

Creditele ipotecare cu plata „bil” pot fi structurate astfel:

Neefectuarea plății dobânzii până la expirarea împrumutului;

Plăți doar de dobândă și apoi - o plată „bil”;

Amortizare parțială cu o plată finală „bil”.

Unele credite ipotecare au plăți egale de principal și dobândă la soldul restant. Sumele dobânzilor pot fi modificate. Plata lunară fixă a împrumutatului va scădea, ceea ce reduce sarcina asupra acestuia. Suma totală a dobânzii plătite va fi mai mică decât în cazul plăților constante.

Creditele ipotecare cu plăți incrementale (denumite în continuare IIP) prevăd plăți variabile. Pe parcursul, de exemplu, primii trei ani, plățile asupra acestora rămân scăzute, dar în următorii ani ajung la un nivel care permite amortizarea integrală a creditului.

În primii ani, IIR oferă amortizare negativă (constante ipotecare sub rata dobânzii). În acest caz, soldul cuantumului principal al datoriei crește. Pentru amortizarea integrală, plățile pe IIR din ultimii ani trebuie să depășească nivelul plăților la o ipotecă standard. Instrumentele de creditare de acest tip fac posibilă luarea în considerare a condițiilor de creditare în schimbare, reducerea riscului ratei dobânzii și riscului de lichiditate și asigurarea eficienței operațiunilor de creditare pe termen lung.

Plățile cu indexarea sumei restante a datoriei permit rambursarea împrumutului în plăți egale în sume reale la modificarea plăților nominale. Datoria restante este ajustată pe baza unui indice selectat precum: prețurile de consum; cursul de schimb al dolarului american; costul coșului de consum; salariul minim (salariu minim prescurtat); și alți indici financiari care reflectă dinamica inflației. Ca urmare, rata dobânzii va reflecta prețul real al împrumutului la momentul emiterii. Plățile sunt calculate pe baza valorii reale a sumei restante a datoriei.

Valorificarea sumelor neprimite de plăți aferente creditului în stadiul inițial de rambursare a creditului asigură băncilor un randament mai mare la creditele pentru locuințe în comparație cu alte operațiuni de creditare. Reducerea sumei plăților în etapa inițială a rambursării creditului crește disponibilitatea creditului. În același timp, o creștere a plăților în termeni nominali crește riscul unui „șoc de plată”, care apare dacă ritmul de creștere a veniturilor gospodăriilor rămâne semnificativ în urma ratei inflației, ceea ce crește riscul de neplată la creditele acordate anterior.

3. Probleme și perspective ale creditării ipotecare în Rusia în stadiul actual

În Federația Rusă, creditarea ipotecară s-a dezvoltat într-un ritm rapid în ultimii zece ani.

Astăzi, în Federația Rusă, există o cerere formată în rândul populației pentru împrumuturi ipotecare, un cadru legislativ stabilit și o bază de infrastructură. Costul bunurilor imobiliare lichide din Rusia, conform experților, este de aproximativ 500 de miliarde de dolari, care, cu un nivel suficient de creditare ipotecară, va oferi locuințe pentru o parte semnificativă a populației cu o cerere de imobiliare.

Luați în considerare beneficiile creditării ipotecare pentru locuințe. Împrumutatul în scurt timp dobândește un apartament, plătit cu un plan de rate pe termen lung și beneficiază de impozit pe venit. Deci este posibil să se rezolve problema locuinței unui grup mare de populație. Cu toate acestea, în practică, nu totul este la fel de lin ca în teorie. Împrumutatul suportă costuri semnificative și plătește efectiv dublu prețul apartamentului, de asemenea, în acest moment în Federația Rusă, ratele dobânzilor sunt destul de mari. Instabilitatea salariilor crește riscurile care apar la solicitarea unui credit ipotecar. Potrivit statisticilor, creditele ipotecare pentru locuințe sunt disponibile acelor cetățeni al căror venit lunar este de 40-50 de mii de ruble. Până în prezent, creditele ipotecare nu sunt disponibile pentru 70% din populația Federației Ruse.

Este necesar să folosim experiența țărilor străine și să înțelegem că creditele ipotecare sunt o soluție atât la problemele economice, cât și la cele sociale. Băncile au dorința de a se angaja în împrumuturi ipotecare și au cunoștințe de tehnologie, dar în mod clar nu există suficienți bani pentru a rezolva problema furnizării de locuințe populației din întreaga țară.

Pentru ca sistemul de creditare ipotecară să se dezvolte într-un ritm rapid, este necesar să se utilizeze programe de stat precum creditele ipotecare, de exemplu, cu capital de maternitate, ipoteci militare și ipoteci pentru angajații de stat.

Marea problemă pe piața creditelor ipotecare sunt în continuare ratele ridicate ale dobânzii. În prezent, ratele variază de la 10 la 17%. De asemenea, nu toți cetățenii își permit să plătească un avans semnificativ pe bunuri imobiliare, nu toată lumea are un istoric de credit curat și un salariu oficial. Drept urmare, creditarea ipotecară se dezvoltă, dar nu ca produs de masă, deoarece creditarea este disponibilă numai pentru debitorii cu venituri peste medie.

Există o problemă cu monopolurile pe piața imobiliară. Piața primară a locuințelor este încă opaca. Adesea, un cerc restrâns de companii are posibilitatea de a construi noi clădiri rezidențiale. Lipsa concurenței menține costul metrilor pătrați prea mare pentru a fi accesibil pentru consumatorii obișnuiți. Atunci când piața construcțiilor de acțiuni încetează să fie monopolizată, acest lucru va duce automat la soluționarea unui număr de probleme de creditare ipotecară - prețul imobiliar va scădea în conformitate cu condițiile pieței. În plus, există o lipsă acută de locuințe de clasă economică pe piața imobiliară.

Lipsa stabilității economice, salariile mici, problemele de formare a clasei de mijloc, ratele relativ ridicate ale dobânzilor la creditele ipotecare, toate acestea împiedică dezvoltarea stabilă a sistemului de creditare ipotecară în Federația Rusă.

Luați în considerare perspectivele de dezvoltare a pieței creditelor ipotecare în Federația Rusă. În absența unor fluctuații puternice pe piețele financiare globale, sectorul va menține o rată de creștere constantă. În următorii 1-1,5 ani, cererea de credite ipotecare va fi susținută de dinamica pozitivă apărută în construcția de locuințe. Principala constrângere a creșterii creditării ipotecare este tendința de creștere a ratelor dobânzilor la împrumuturi, inclusiv a celor din programele susținute de guvern. În special, la începutul celei de-a doua jumătate a anului 2013, cei mai mulți lideri de piață au depășit ratele pentru cele mai populare programe cu 1-3 puncte procentuale în medie (aceasta a afectat în principal creditele cu o plată inițială mai mică de 50%). Din 3 septembrie 2013, au fost revizuite condițiile de creditare în cadrul programului standard al Agenției de Credit Ipoteca Locuințelor (în continuare AHML): ratele minime, atunci când sunt fixe pe întreaga durată a creditului, au crescut în medie cu 2% puncte. Conform previziunilor, accesibilitatea creditelor ipotecare va scădea: inflația se accelerează, iar Banca Rusiei a ridicat deja dobânzile cheie în lupta împotriva acesteia. Ca urmare, până la sfârșitul anului 2013 s-a realizat creșterea ratelor ipotecare. Conform previziunilor experților, ratele anuale de creștere vor fi la nivelul de 50-60%. Ca urmare, până la sfârșitul anului 2013, volumul creditării ipotecare va depăși pragul de 1 trilion. ruble și se va ridica la 1,1 trilioane. ruble.

În 2014, impactul dobânzilor poate fi mai vizibil: unii debitori vor amâna cumpărarea unui apartament „până la vremuri mai bune” sau vor încerca să economisească fonduri pentru un avans mai mare, asigurând astfel o rată mai mică. În legătură cu aceasta, se așteaptă o nouă încetinire a creșterii pieței - având în vedere amploarea acesteia, acestea nu vor depăși 40% pe o bază anuală.

Conform previziunilor, ponderea marilor banci pe piata creditelor ipotecare va creste constant. De regulă, băncile mari care funcționează după propriile programe se disting prin eficiență în luarea deciziilor și prin oferte de produse mai interesante. Scăderea intereselor băncilor mijlocii și mici în cel mai popular program AHML va avea, de asemenea, efect. Nu este vorba doar de creșterea costului împrumuturilor în cadrul unor astfel de programe. Activitățile actuale ale AHML mărturisesc din ce în ce mai mult dorința institutului de a-și limita prezența pe piața clasică și de a se concentra pe produse inovatoare. În special, în ianuarie-iunie 2013, AHML a achiziționat credite ipotecare pentru 26,1 miliarde de ruble, cu 17% mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut. În același timp, ponderea AHML în volumul total al creditării a scăzut de la 8% la 6%.

Băncile care lucrează cu AHML au dificultăți semnificative și numeroase formalități care însoțesc procesul de refinanțare a creditului ipotecar. Noile condiții pentru răscumpărarea creditelor ipotecare sugerează că băncile partenere vor trebui să decidă în prealabil asupra volumului emisiunii și să plătească opțiunea agenției. Este evident că băncile mijlocii și mici, care vor trece la propriile programe, vor oferi rate mai mari decât cele conform standardelor AHML, și vor pierde în competiția cu băncile mari.

Pentru a stimula cererea de credite ipotecare, ar trebui luate următoarele măsuri:

1) să se asigure că ratele dobânzilor sunt menținute la un nivel acceptabil pentru debitor;

2) creșterea accesibilității locuințelor de clasă economică;

3) să ofere debitorilor de încredere posibilitatea de a reduce avansul prin dezvoltarea asigurării ipotecare;

4) stimularea dezvoltării programelor de creditare ipotecară socială care vizează anumite categorii de debitori (familii tinere, beneficiari de capital de maternitate).

Concluzie

Un împrumut ipotecar este un împrumut garantat cu anumite bunuri imobiliare, iar creditul ipotecar este un împrumut garantat cu bunuri imobiliare.

În prezent, există o cerere stabilă de imobiliare în Federația Rusă, dar nu toată lumea are posibilitatea de a cumpăra locuințe. Ipoteca este cea mai bună opțiune pentru rezolvarea problemelor cu locuința. Mai mult, interesul pentru creditele ipotecare este în creștere în fiecare an, ceea ce indică perspectivele de creștere a pieței creditelor ipotecare în viitor.

Prezența în țară a unui sistem dezvoltat de creditare ipotecară indică dezvoltarea economiei, perspectivele de creștere și nivelul ridicat de dezvoltare al societății în ansamblu.

Ipoteca este acea verigă a sistemului economic național care are capacitatea de a asigura relația dintre resursele bănești ale populației, bănci, companii de construcții și întreprinderi din industria construcțiilor, direcționând resursele financiare către sectorul real al economiei. Până în prezent, cu ajutorul creditării ipotecare, ar trebui rezolvată problema asigurării populației cu locuințe. Cu ajutorul mecanismului ipotecar, fluxul de fonduri către piața locuințelor va crește, se vor activa construcțiile și sectoarele conexe ale industriei, ceea ce înseamnă că locurile de muncă se vor extinde, veniturile populației și bugetele de toate nivelurile vor crește, iar economia în ansamblu va crește. Prin urmare, este necesar să se utilizeze condițiile și oportunitățile reale pe care le au regiunile, pentru a crea premisele organizatorice, legale și financiare necesare dezvoltării construcției de locuințe în masă folosind mecanismele de piață și de stat pentru reglementarea proceselor din acest sector important din punct de vedere social al economiei. .

Doar cu sprijinul statului, cu rate mai mici ale dobânzilor la creditele ipotecare, cu introducerea de programe sociale și cu intensificarea construcției de locuințe de clasă economică, poate apărea un sistem stabil și durabil de creditare ipotecară.

În această lucrare de curs au fost studiate principalele probleme din domeniul creditării ipotecare, a fost analizată situația pieței, au fost identificate cele mai semnificative probleme în funcționarea creditării ipotecare, precum și previziunile și perspectivele de dezvoltare a creditelor ipotecare în condițiile actuale de au fost luate în considerare Federația Rusă.

Lista celor folositesurse

Codul civil al Federației Ruse (partea întâi): Legea federală a Federației Ruse
din 30 noiembrie 1994, nr 51-FZ. [Resursă electronică]. - Acces din sistemul de referință legal „Consultant Plus”. - Mod de acces: http://www.consultant.ru

Legea federală nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (modificată la 17 iulie 2009 nr. 166-FZ). [Resursă electronică]. - Acces din sistemul de referință legal „Consultant Plus”. - Mod de acces: http://www.consultant.ru

Legea federală nr. 152-FZ din 11 noiembrie 2003 „Cu privire la titlurile ipotecare”. [Resursă electronică]. - Acces din sistemul de referință legal „Consultant Plus”. - Mod de acces: http://www.consultant.ru

Legea federală nr. 188-FZ din 29 decembrie 2004 „Codul locuinței al Federației Ruse”. [Resursă electronică]. - Acces din sistemul de referință legal „Consultant Plus”. - Mod de acces: http://www.consultant.ru

Legea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 „Cu privire la participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte proprietăți imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”. [Resursă electronică]. - Acces din sistemul de referință legal „Consultant Plus”. - Mod de acces: http://www.consultant.ru

Bancar [Text]: manual / ed. E.F. Jukova, N.D. Eriașvili. - M.: UNITI-DANA: Unitate, 2009. - 575 p.

Bancar [Text]: manual / ed. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 p.

Bancar [Text]: manual / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - Sankt Petersburg: Piter, 2009. - 400 p.

Operațiuni bancare [Text]: manual / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 p.

Totul despre credite ipotecare [Text]: manual / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 p.

Goremykin, V.A. Credit ipotecar: [Text] Manual. - M.: MGIU, 2009. - 368 p.

Bani, credit, bănci [Text]: manual / Ed. Jukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 p.

Credit ipotecar. Credit. Comentariu privind legislația locuințelor [Text]: manual / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M.: Eksmo, 2006. - 368 p.

Ipoteca: doar despre complex [Text]: manual / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 p.

Organizarea activitatilor unei banci comerciale [Teks] / Manual / M.S. Maramygin, E.G. Shatkovskaya, 2013. - 182 p.

Lukyanov, A.V. Analiza pieței creditării ipotecare [Text] / A.V. Lukyanov // Jurnalul de bani și credit. - 2010. - Nr. 8. - Cu. 10-15.

Dezvoltarea creditării ipotecare în Federația Rusă [Text]: manual / Ed. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 p.

Razumova, I.A. Credit ipotecar. [Text] / Ed. a II-a. - Sankt Petersburg: Piter, 2009. - 304 p.

Piața creditelor ipotecare și indicatori socio-economici din Rusia (2005-2010) // Cercetarea centrului analitic al companiei „Rusipoteka” SRL, Moscova. - 2010. - Nr. 11. - Cu. 34-37.

Rusipoteka: creditare și securitizare [Text] // Analiză analitică a Rusipoteka LLC. - 2011. - Nr. 1.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Creditarea ipotecară în prima jumătate a anului 2011: de la renaștere la obscuritate [Text] // Servicii bancare. 2011. - Nr. 11. - Cu. 38-49.

Banca Centrală a Federației Ruse: [Resursă electronică]. - Mod de acces: http://www.cbr.ru

Creditarea ipotecară în Rusia [Resursă electronică]. - Mod de acces: http://www.ipocredit.ru

Sberbank of Russia [Resursă electronică]. - Mod de acces: http://www. sbrf.ru

Ipoteca rusă [Resursă electronică]. - Mod de acces: http://www.russianipoteka.ru

Agenția pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe [Resursă electronică]. - Mod de acces: http://www.ahml.ru

Portal „Totul despre credit ipotecar” [Resursa electronică]. - Mod de acces: http://www.vse-obipoteke.ru

„RosBusinessConsulting” [Resursă electronică]. - Mod de acces: http://www.rbc.ru

Găzduit pe Allbest.ru

Documente similare

Bazele teoretice și esența creditării ipotecare. Scurtă descriere și analiză economică a Băncii de economii comerciale pe acțiuni a Federației Ruse. Principalele probleme și modalități de îmbunătățire a condițiilor de creditare ipotecară în Federația Rusă.

teză, adăugată 05.09.2011

Esența creditării ipotecare, istoria sa, rolul în economie. Instrumente de credit ipotecar, scheme de calcul a plății creditului. Atragerea de investiții în sectorul locativ și comunal. Piața creditării ipotecare pentru locuințe în regiunea Kursk.

teză, adăugată 05.06.2012

Conceptul de credit ipotecar ca formă specială de creditare. Modele de creditare ipotecară, caracteristici ale dezvoltării sale în Rusia. Analiza sistemului de creditare ipotecară în SA „SKB-Bank”. Principalele probleme și modalități de dezvoltare a sistemului de creditare ipotecară.

teză, adăugată la 07.01.2013

Esența și semnificația creditării ipotecare în economie. Analiza și evaluarea creditării ipotecare în sectorul bancar al Republicii Belarus. Caracteristicile organizatorice și economice ale băncii în studiu. Compoziția și structura creditelor ipotecare în ramură.

lucrare de termen, adăugată 03.12.2012

Esența creditării ipotecare și rolul acestuia în economie. Conceptul pieței creditelor ipotecare și elementele sale. Starea pieței de credit ipotecar din Rusia în stadiul actual, problemele sale. Principalele programe de creditare ipotecară în Rusia.

lucrare de termen, adăugată 12.08.2014

Esența și istoria dezvoltării creditării ipotecare, principalele sale tipuri și forme, evaluarea rolului și importanței într-o economie de piață. Analiza acestui tip de creditare în perioadele pre-criză, criză și post-criză, compararea comportamentului participanților pe piață.

lucrare de termen, adăugată 24.11.2014

Esența creditării ipotecare și rolul său în economia rusă, etapele și direcțiile acestei piețe, modelele de refinanțare. Analiza pieței creditelor ipotecare în Rusia modernă: dinamică, programe guvernamentale, probleme și perspective.

teză, adăugată 17.10.2013

Caracteristicile sistemului de creditare ipotecară în SA „Temirbank”. Analiza portofoliului de credite al Temirbank SA. Esența și rolul creditării ipotecare în activitățile băncii. Sistemul de creditare ipotecară în Republica Kazahstan, perspective de dezvoltare.

lucrare de termen, adăugată 17.03.2010

Caracteristicile distinctive ale unui credit ipotecar. Fundamentele ipotecilor. Funcțiile creditării ipotecare. Analiza sistemului de creditare ipotecară în Federația Rusă. Procedura de acordare a unui credit ipotecar pentru achiziționarea de locuințe, probleme ipotecare.

rezumat, adăugat 30.10.2014

Dispoziții generale, istoric de dezvoltare, sprijin de stat pentru creditarea ipotecară. Experienta tarilor straine in domeniul creditarii ipotecare. Principalele probleme ale creditării ipotecare moderne și modalități de îmbunătățire a creditării ipotecare.

Putem vorbi despre existența unei piețe de creditare ipotecară din 1998, când a fost adoptată Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”. Din acel moment, se lucrează constant pentru îmbunătățirea sistemului de creditare ipotecară și asigurarea funcționării acestuia.

Definiția conceptului de credit ipotecar este precedată în mod logic de dezvăluirea esenței creditului ipotecar.

Ipoteca este un gaj al bunurilor imobiliare2Dovdienko I.V. Credit ipotecar. M., 2003. S. 3. Ipoteca, sau gajul imobilului, este un raport juridic, în virtutea căruia creditorul gajist are dreptul de a-și satisface creanța bănească față de debitor în temeiul obligației garantate din valoarea bunului ipotecat. imobiliare predominant asupra altor creditori.

După cum se reiese din cele de mai sus, ipoteca este un mijloc de garantare a unei obligații, în care debitorul își păstrează dreptul de a deține și de a folosi bunul gajat, indiferent dacă acesta este mobil sau imobil. Dar a primit cea mai mare distribuție la gajarea imobilelor și, mai ales, a terenurilor, din următoarele motive. Terenurile și alte bunuri imobile nu pot fi transferate în alt loc, spre deosebire de bunurile mobile. În plus, imobilul este principalul mijloc de producție, după ce l-a pierdut, debitorul practic nu își va putea îndeplini obligațiile față de creditor. Prin urmare, creditele ipotecare au început să fie utilizate pe scară largă tocmai atunci când gajează imobile și interpretate ca drept de proprietate.

În același timp, nu există o definiție a creditării ipotecare în legislația federală și se poate găsi doar o definiție a unui contract ipotecar ca un acord în baza căruia un creditor gajist care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea bunurilor imobile gajate ale altor părți - debitorul ipotecar predominant asupra altor creditori ai debitorului ipotecar, cu excepțiile stabilite de legea federală (clauza 1, articolul 1 din Legea federală a 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)” .

Articolul 2 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” stabilește ce obligații pot fi garantate prin ipoteci, precum și necesitatea ca persoanele juridice (creditori-debitori) să înregistreze obligațiile garantate cu ipoteci în evidențele contabile în modul stabilit de legislația contabilă. al Federației Ruse3.

Potrivit acestui articol, o ipotecă poate fi constituită ca garanție pentru o obligație în baza unui contract de împrumut, a unui contract de împrumut sau a unei alte obligații, inclusiv o obligație bazată pe cumpărare și vânzare, închiriere, contract, alt acord, care cauzează un prejudiciu, dacă nu este altfel. prevăzute de legea federală. Legislația actuală face posibilă asigurarea oricăror cerințe legale cu o ipotecă, ceea ce este în conformitate cu practica internațională. De exemplu, nu există restricții cu privire la tipul de creanțe care trebuie garantate, în special, în legislația din Belgia, Germania, Spania13 Gerasin S.I. Probleme actuale ale ipotecii terenurilor agricole // Legea. 2007. Nr 1. S. 58..

O ipotecă poate fi stabilită, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel, pentru a garanta:

- obligații din contractul de împrumut,
- obligații din contractul de împrumut,
- altă obligație, inclusiv o obligație bazată pe vânzare, cumpărare, închiriere, contract, alt acord,
- răspunderea bazată pe cauzarea prejudiciului.

Astfel, prin creditarea ipotecară, împrumutatul primește un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Obligația sa față de creditor este rambursarea împrumutului, iar gajul imobilului asigură îndeplinirea acestei obligații. În același timp, puteți cumpăra și ipoteca nu numai locuințe, ci și alte obiecte imobiliare - teren, o mașină, un iaht etc. Imobilul achiziționat în cadrul programului de credit ipotecar este proprietatea debitorului împrumutului din momentul cumpărării.

În baza unui contract de împrumut, o bancă sau o altă organizație de credit (creditor) se obligă să furnizeze fonduri (credit) împrumutatului în suma și în condițiile stipulate de contract, iar împrumutatul se obligă să returneze suma de bani primită și să plătească dobândă. Codul civil al Federației Ruse: Partea 2 din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ (modificat la 30 decembrie 2004) // Culegere de legislație a Federației Ruse. 2006. Nr 1. Art. 819.. Contractul de comodat trebuie incheiat in scris. Nerespectarea formei scrise atrage nulitatea contractului de comodat. Un astfel de acord este considerat nul de drept. Artă. 820..

Conform unui contract de împrumut, o parte (împrumutatul) transferă bani sau alte lucruri definite prin caracteristici generice către proprietatea celeilalte părți (împrumutatul), iar împrumutatul se obligă să returneze împrumutătorului aceeași sumă de bani (suma împrumutului) sau o cantitate egală de alte lucruri primite de el de acelaşi fel şi calitate . Contractul de comodat se considera incheiat din momentul transferului de bani sau alte lucruri. Valoarea valută străină și valorile valutare pot face obiectul unui acord de împrumut pe teritoriul Federației Ruse, în conformitate cu regulile articolelor 140, 141 și 317 din Codul civil al Federației Ruse Ibid art. 807.

Aproape orice obligație bănească bazată pe un contract de drept civil poate fi garantată cu o ipotecă.

Ipoteca garantează plata către debitorul ipotecar a sumei principale a datoriei în baza contractului de împrumut sau a altei obligații garantate prin ipotecă în întregime sau în parte prevăzută de contractul de ipotecă.

O ipotecă constituită pentru a garanta executarea unui contract de împrumut sau a unui contract de împrumut cu condiția plății dobânzii asigură și plata către creditor (împrumutător) a dobânzii care i se cuvine pentru utilizarea împrumutului (fonduri împrumutate).

Dacă prin convenție nu se prevede altfel, ipoteca asigură și plata către creditorul gajist a sumelor cuvenite acestuia în despăgubiri pentru pierderi sau cu titlu de penalitate (amenda, penalitate) datorată neîndeplinirii, întârzierii la îndeplinire sau altei îndepliniri necorespunzătoare a obligațiilor. obligație garantată prin ipotecă.

Persoana al cărei drept a fost încălcat poate cere despăgubiri integrale pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede despăgubiri pentru pierderi într-o sumă mai mică.

De menționat că o ipotecă, ca și alte raporturi juridice de gaj, este strict un raport juridic accesoriu (suplimentar) în raport cu obligația principală garantată printr-un gaj11 Ronzhin A.A. Accesoriu al ipotecii rusești și nevoile practicii // Avocat. 2004. Nr 7. P.25.

În primul rând, relația de gaj este derivată din obligația principală. Caracterul derivat al unui raport juridic de gaj se exprimă în imposibilitatea producerii sale independente, i.e. care rezultă din legătură cu obligația garantată.

În al doilea rând, în temeiul paragrafului 3 al art. 329 din Codul civil al Federației Ruse, invaliditatea obligației principale atrage după sine invaliditatea obligației care o asigură (un acord privind garantarea obligației principale cu un gaj) și, dimpotrivă, în conformitate cu paragraful 2 al art. 329 din Codul civil al Federației Ruse, nulitatea unui acord privind asigurarea îndeplinirii obligației principale (inclusiv invaliditatea acordului de gaj) nu implică invaliditatea obligației principale.

În al treilea rând, gajul încetează odată cu încetarea obligației garantate prin gajul22 Cod civil al Federației Ruse: Partea 1 din 30 noiembrie 1994. (modificat la 14.10.2006). Nr. 51-FZ // Culegere de legislație a Federației Ruse. 1994. Nr 32. Art. 352, alin.1, alin. unu.

3 Cod civil al Federației Ruse: Partea 1 Nr. 51-FZ din 30 noiembrie 1994. // Culegere de legislație a Federației Ruse. Nr. 32. Art. 355..

În al patrulea rând, cesiunea de către creditorul gajist a drepturilor în temeiul unui contract de gaj către o altă persoană este valabilă dacă aceeași persoană a cesionat drepturile de creanță față de debitor în temeiul unei obligații garantate prin gaj3.

Ipoteca poate fi contractuală, dacă a luat naștere pe baza unui acord, și legală. Legea care prevede apariția unei ipoteci trebuie să conțină indicații în virtutea ce obligație și ce bunuri trebuie grevate cu o ipotecă. Astfel de instrucțiuni sunt cuprinse, de exemplu, în art. 587 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că atunci când un teren sau un alt imobil este transferat pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, pentru a garanta obligația plătitorului chiriei, dobândește dreptul să gaj această proprietate.

Părțile la contractul de ipotecă sunt:

gajator - persoană juridică-debitor care transferă proprietatea ca gaj;

creditor ipotecar - o bancă sau altă organizație care acceptă bunuri imobiliare ca garanție.

Dreptul de gajare a proprietății în baza unui contract de ipotecă este definit la art. 6 din Legea Ipoteca. O ipotecă poate fi constituită numai asupra unui bun care îndeplinește simultan următoarele condiții:

- dacă acest imobil poate face obiectul unei ipoteci (clauza 3, art. 6 din Legea ipotecare);
- dacă acest bun aparține debitorului gajist asupra dreptului de proprietate sau asupra dreptului de gestiune economică (clauza 1, articolul 6 din Legea „Cu privire la ipotecă”).

În baza prevederilor Legii ipotecare, ipoteca nu este permisă:

- bunuri retrase din circulație, bunuri asupra cărora, în conformitate cu legea federală, nu poate fi percepută executare, precum și bunuri pentru care, în conformitate cu procedura stabilită de legea federală, se prevede privatizarea obligatorie sau a căror privatizare este interzis (clauza 2, art. 6 din Legea „cu privire la ipoteca”);
- terenuri aflate în proprietate de stat sau municipală (clauza 1, art. 63 din Legea „Cu privire la ipotecă”);
- parte a terenului, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările guvernelor locale pentru terenuri în diferite scopuri și utilizare permisă (clauza 2 , articolul 63 din Legea „Cu privire la ipoteca”);
- cladiri de locuit si apartamente aflate in proprietatea statului sau municipala (clauza 2, art. 74).

Dreptul de gaj nu se aplică dreptului de folosință permanentă a terenului pe care se află întreprinderea, clădirea sau structura. nr. 213. p. 7. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. 19 iunie..

Trebuie menționat că conținutul raporturilor juridice civile din cadrul unui contract de ipotecă are anumite caracteristici. Garantul rămâne proprietarul acestei proprietăți și își păstrează dreptul de a o folosi. El are dreptul de a culege beneficii și venituri. 2007. 4 iulie.. Obligațiile debitorului gajist sunt de a menține proprietatea în bună stare, de a suporta costurile de întreținere a acesteia, de a efectua reparații curente și majore în termenele stabilite de legea federală, cu excepția cazului în care legea contractului ipotecar prevede altfel. din 26 iunie 2007 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4 iulie..

De regulă, debitorul ipotecar este obligat pe cheltuiala sa să asigure acest bun împotriva riscurilor de pierdere și deteriorare în valoare totală, iar dacă depășește cuantumul obligației garantate prin ipotecă - într-o sumă nu mai mică decât suma de această obligație. Acest lucru este necesar pentru a proteja interesele creditorului gajist, care are dreptul de a-și satisface creanța în temeiul obligației garantate cu ipotecă direct din despăgubirea de asigurare pentru pierderea sau deteriorarea bunului gajat, indiferent de favoarea cui este asigurat.

De asemenea, debitorul gajist este obligat să ia măsuri pentru a asigura siguranța bunului gajat, inclusiv pentru a-l proteja de încălcări ale terților, incendii, dezastre naturale. Iar în cazul unei amenințări reale de pierdere a unui prejudiciu asupra bunului gajat, debitorul gajist este obligat să înștiințeze despre aceasta creditorul gajist, dacă îl cunoaște.

Este necesar să se acorde atenție unei trăsături, dacă dobânditorul unui bun gajat în temeiul unui contract de ipotecă a transferat-o de la un terț, adică de la o persoană care nu este debitoare în obligația principală, atunci acesta rămâne un terț. Dobânditorul este, de asemenea, un terț în cazul în care proprietatea i-a fost transferată de la debitorul gajist care este debitor cu o obligație garantată cu ipotecă prin vânzare, donație, schimb, aportul la proprietatea unui parteneriat comercial. sau societate sau un aport de acțiuni la proprietatea unei cooperative de producție.

Astfel, terț este cel care, fără a fi personal obligat la plata datoriei corespunzătoare, răspunde numai în calitate de proprietar al imobilului grevat cu ipotecă în cuantumul valorii acestuia.

Numai în ordinea succesiunii universale, adică ca urmare a reorganizării unei persoane juridice sau pe cale de moștenire, dobânditorul ia locul debitorului-ipotecar și poartă toate obligațiile acestuia din urmă atât în temeiul obligației principale. si in baza contractului de ipoteca.

Cealaltă parte la contractul de ipotecă este creditorul ipotecar. Dreptul principal al creditorului gajist este de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul obligației garantate cu ipotecă din valoarea bunului gajat al celeilalte părți - debitorul gajist, dacă există temeiuri legale, de preferință față de ceilalți creditori ai gajului. gajator.

Creatorul gajist are dreptul de a pretinde de la debitorul gajist îndeplinirea de către acesta a tuturor obligațiilor sale prevăzute de lege și de contract, precum și de a verifica prezența efectivă, starea și condițiile de întreținere a bunului gajat în temeiul contractului de ipotecă, indiferent de importanță. cine o detine.

Trebuie remarcat faptul că prevederile Legii federale „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” iau în considerare atât interesele împrumutătorului, cât și ale împrumutatului. O trăsătură distinctivă a creditării ipotecare, care îi asigură o fiabilitate ridicată a creditului, este capacitatea creditorului (debitorului ipotecar) de a obține satisfacerea cerințelor sale pentru împrumutul acordat prin vânzarea garanției. De asemenea, trebuie menționat că Legea prevede posibilitatea părților care au încheiat un contract de ipotecă de a-și reglementa în mod independent drepturile și obligațiile cu privire la obiectul gajului. Nr 3604 p - P13. // Documentul nu a fost publicat.

Gajul asupra unui bun imobil nu constituie o bază pentru eliberarea unei persoane care a acționat ca gajist în temeiul unui contract de ipotecă de la îndeplinirea condițiilor în care a participat la o licitație de investiții (comerciale), la o licitație sau în alt mod în procesul de privatizare a proprietății care este obiectul acestui gaj (clauza 5 articolul 6 din Legea „Cu privire la ipotecă”) Cu privire la ipotecă (gajul imobilului): Legea federală nr. 118-FZ din 26 iunie 2007. // Ziar rusesc. 2007. 7 iulie..

Prin urmare, semnele distinctive ale unei ipoteci sunt:

în primul rând, o ipotecă, ca orice gaj, în esență, este o modalitate de a asigura executarea corespunzătoare a unei alte obligații (principale) - un contract de împrumut sau credit, un contract de închiriere, un contract, despăgubiri pentru daune etc.;

în al doilea rând, subiectul ipotecii este întotdeauna imobiliare. Imobilul include terenuri și tot ceea ce este strâns legat de acestea: clădiri, structuri, plantații perene etc.;

în al treilea rând, subiectul ipotecii rămâne în posesia debitorului. Acesta din urmă rămâne proprietarul, utilizatorul și proprietarul efectiv al acestei proprietăți;

în al patrulea rând, acordul dintre creditor și debitor privind constituirea unei ipoteci este întocmit într-un document special - o ipotecă, care este, de asemenea, supusă înregistrării de stat;

în al cincilea rând, dacă valoarea garanției depășește suma împrumutului emis, ipoteca face posibilă obținerea de credite ipotecare suplimentare garantate cu aceeași proprietate (ipoteca a doua, a treia).

Și în sfârșit, în cazul neîndeplinirii unei obligații garantate cu ipotecă, creditorul are dreptul de a cere vânzarea bunului gajat la licitație publică.

Astfel, un credit ipotecar este un credit, obligatii, a carui rambursare este garantata printr-un gaj de bun imobil (ipoteca).

Creditarea ipotecară este un mecanism holistic pentru implementarea relațiilor care decurg din organizarea, vânzarea și deservirea creditelor ipotecare.

Numeroase tipuri de contracte și acorduri sunt utilizate în sistemul de credit ipotecar pentru locuințe, credit ipotecar pentru locuințe. Printre principalele contracte încheiate de subiecții creditării ipotecare, alături de un contract de ipotecă, se numără contractele de credit, cumpărarea și vânzarea de spații rezidențiale (un contract de vânzare a unui apartament (cladire rezidențială) cu plata pe cheltuiala unui împrumut bancar. ), un acord de participare la construcții în comun, diferite tipuri de asigurări, contracte cu agenții imobiliari, pentru prestarea de servicii de către aceștia, gaj de contracte de investiții, contracte de cesiune de creanțe (cesiuni), etc. Pachetul de contracte și a acestora Compoziția subiectului depinde de relațiile pe care le stabilesc (amenajează), precum și de subiectul gajului - locuințe care sunt disponibile sau care trebuie construite.

În toate schemele de creditare ipotecară pentru locuințe, principalul contract este contractul de împrumut. Potrivit art. 819 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui contract de împrumut, o bancă sau o altă organizație de credit (creditor) se obligă să furnizeze fonduri (credit) împrumutatului în suma și în condițiile stipulate de acord, iar împrumutatul se obligă să restituie suma de bani primită și să plătească dobândă pe aceasta. O entitate juridică care a acordat un împrumut țintă pentru achiziționarea sau construirea unei case rezidențiale sau a unui apartament poate acționa, de asemenea, ca gaj. Creditorii sau operatorii de pe piața secundară includ, de exemplu, fonduri de pensii, companii de asigurări, bănci de investiții, fonduri mutuale Shevchuk D.A. Reglementarea juridică a raporturilor contractuale în sfera creditării ipotecare // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1..

În conformitate cu paragraful 12 din Regulamentul privind împrumuturile pentru locuințe, aprobat prin Decretul președintelui Federației Ruse din 10.06.1994 N 1180 Reglementări privind împrumuturile pentru locuințe: Decretul președintelui Federației Ruse din 10 iunie 1994 N 1180., În contractul de împrumut sunt stabilite următoarele condiții:

scopul împrumutului;

termenul și valoarea împrumutului;

procedura de acordare și rambursare a unui împrumut;

instrument de creditare (rata dobânzii, condițiile și frecvența modificării acestuia);

garantarea obligației de credit a împrumutatului;

termenii asigurării de împrumut;

metoda și formele de verificare a garanției și utilizarea prevăzută a împrumutului;

sancțiuni pentru utilizarea abuzivă și rambursarea cu întârziere a creditelor;

cuantumul și procedura de plată a amenzilor;

procedura de reziliere a contractului, alte conditii prin acordul creditorului si al imprumutatului.

Contractul de împrumut este consensual (compensat). La fel ca un contract de împrumut, un contract de împrumut este o tranzacție cauzală.

Astfel, conceptele de „ipotecă” și „creditare ipotecară” sunt strâns legate, dar nu identice. Creditul ipotecar ca sistem de relații financiare și economice include creditul ipotecar ca subsistem de bază - o parte integrantă sau un element esențial sub formă de tehnologii colaterale directe.

Pe de altă parte, creditarea ipotecară este unul dintre tipurile de tranzacții cu imobiliare, obligațiile în temeiul cărora sunt garantate cu ajutorul unei ipoteci.

Creditul ipotecar (ipoteca) este acordat pentru achiziționarea de locuințe (apartament, cabană sau casă de țară). Obiectul creditării acționează ca garanție pentru un credit ipotecar, care trebuie să respecte cerințele băncii care furnizează creditul ipotecar.

Recomandăm și noi

Se încarcă...

Acasă > Companie