채무자 사법 관행의 유일한 주택은 무엇입니까? 단독 주택에 대한 압류

거의 모든 사람은 모기지에 의해 담보 된 부채 징수를 제외하고 채무자의 유일한 주택이 집행 절차 과정에서 압류 될 수 없다는 것을 알고 있습니다. 그러나이 공식에서 모든 것이 그렇게 간단합니까?

단독주택의 재산면제

파를 기준으로 합니다. 1시간 1큰술. 민사소송법 446조에 따르면, 시민-채무자와 그 가족이 소유한 주택에 동거하는 경우 소유권에 대해 시민-채무자가 소유한 주택(그 부분)에 대해 집행 문서에 따른 집행을 부과할 수 없습니다. 건물이 저당의 대상이고 저당에 관한 법률에 따라 집행이 부과될 수 있는 경우 이 단락에 명시된 재산을 제외하고 영구 거주 건물에 적합한 유일한 건물입니다.

따라서 위의 규범을 문자 그대로 해석하면 다음과 같은 경우 채무자의 소유 건물이 회복으로부터 보호됩니다.

건물은 목적에 따라 주거용이며 러시아 연방 주택법 제 17 조에 명시된 목적, 즉 시민의 거주 및 경우에 따라 전문 활동 또는 개별 기업가의 구현을 위해 사용됩니다. 합법적으로 거주하는 시민의 활동. 비주거 부동산(상업용 부동산, 보조 별채, 차고 등)은 압류로부터 보호되지 않습니다.
건물은 영주권에 적합합니다. 건물이 서류상뿐만 아니라 실제 생활에서도 주거 상태를 유지하는 것이 중요합니다.
건물은 유일한 것입니다. 즉, 채무자는 소유권이나 사회적 임대 계약에 따라 자신에게 속한 다른 주거 건물을 사용할 기회가 없습니다.
건물은 저당되지 않습니다.

주거 모기지

저당은 1항에 명시적으로 명시된 바와 같이 채무자의 유일한 거주지의 재산 면제에 대한 예외입니다. 1시간 1큰술. 446 러시아 연방 민사 소송법.

청구인이 채무자의 거주지를 희생하면서 자신의 요구 사항을 충족할 수 있는 기회를 갖기 위해 모기지에 의해 담보된 대출(대출)이 전혀 대상이 될 필요가 없다는 점은 주목할 만합니다.

"저당 아파트에 대한 압류는 해당 아파트가 모기지 계약(대출(신용) 제공 목적에 관계없이)에 따라 저당되는 경우와 법률에 따라 모기지 하에 있는 경우 모두 가능합니다."
2018년 9월 4일 러시아 연방 대법원의 결정 No. 5-KG 18-149

모기지는 계약이나 법률의 운영에 의해 발생할 수 있습니다. 특히, 법률에 따른 모기지는 은행 또는 기타 신용 기관의 신용 자금 또는 건물의 취득 또는 건설을 위해 다른 법인이 제공한 대상 대출 자금을 사용하여 주택의 전체 또는 일부를 취득하거나 건축하는 경우 발생합니다. 주거(1998년 7월 16일자 연방법 제 102-FZ 조 "On Mortgage(부동산 담보)" 제77조 1항).

합리적인 주택 수요 내에서 재산 면제

채무자의 유일한 주거 건물에 대한 압류 금지에 대한 다음 예외는 법률에 공식화되지 않았지만 러시아 연방 헌법 재판소의 법적 입장에 따릅니다.

“[설정] 주거용 건물(그 부분)과 관련된 재산(집행) 면책의 한도가 이 주거용 건물에 동거하는 시민-채무자와 그 가족 구성원이 영주하기에 적합한 유일한 경우, 부동산의 특성에 따라 해당 부동산 대상이 채무자 시민과 그 구성원의 합리적인 필요를 충족시키기에 충분한 수준을 분명히 초과하는 경우 채권자(추심자)의 재산 이익의 가능성 충족을 보장하기 위해 가족에게 주거를 제공하고 또한 그러한 사람들에게 정상적인 생활에 필요한 주거 조건을 유지하도록 보장합니다."
2012 년 5 월 14 일 러시아 연방 헌법 재판소 법령 No. 11-P "관련 러시아 연방 민사 소송법 제 446 조 1 항 2 항 조항의 합헌성을 확인하는 경우 시민 F.Kh. 구메로바와 유아. 시쿠노프"

다시 말해, 채무자의 유일한 거주지는 기본 수준에서 채무자와 그 가족의 주택 수요를 충족시킬 수 있는 범위에서만 압류로부터 보호됩니다. 회수자는 채무자가 예를 들어 12개가 아닌 2개의 방으로 구성된 새롭고 보다 겸손한 건물을 취득한 후에도 남아 있게 될 부분에 대해 채무자의 고급 부동산을 압류할 권리가 있습니다. 청구인과 주택에 대한 채무자의 필요가 비례적으로 충족되어야 합니다.

그러나 현재까지 입법자는 이러한 고급주택을 일반주거용으로 교환할 수 있는 장치를 마련하지 못하였기 때문에 위와 같은 헌법재판소의 법적 지위를 적용하는 것은 사실상 불가능하다. 유일한 주택에 대한 차압에 관한 새로운 조항 447로 러시아 연방 민사 소송법을 보완하는 법률 초안은 2016년 말에 법무부가 개발했지만 아직 러시아 연방 의회에 제출되지 않았습니다. 연합.

입법 규정이 없음에도 불구하고 모스크바의 Nikulinsky 지방 법원은 채무자가 소유 한 주거 건물의 절반에 대한 압류 요구 사항을 충족했습니다.이 아파트의 면적이 해당 지역의 회계 기준을 크게 초과했기 때문입니다 주거 건물 (2016년 12월 16일 모스크바 시 법원의 항소 판결에 의해 지지된 사건 No. 02-3730/2016의 경우 2016년 9월 16일 모스크바 Nikulinsky 지방 법원의 결정). 한편, 현재 모스크바의 Nikulinsky 지방 법원의 설명된 결정과 유사한 확립된 사법 관행은 없으며 이 결정은 고유한 방식으로 이루어집니다.

채무자가 고의로 청구인의 청구권을 다른 방법으로 집행할 수 없는 상황을 조성한 경우

2018년 11월 29일, 러시아 연방 대법원은 파산 사건에서 판결 No. 305-ES 18-15724를 채택했습니다. 이 판결에서 채무자가 악의로 행동하는 경우 권리를 남용하고 상황의 외양을 조성한다는 결론을 내렸습니다. 분쟁 아파트의 압류를 방지하는 경우 유일한 주거에 대한 재산 면제에 대한 그의 권리는 절대적이지 않습니다.

따라서 러시아 연방 대법원은 채무자의 유일한 주택에 대한 압류 금지에 대한 한 가지 예외를 더 허용했습니다. 채무자가 권리를 남용하는 경우 법원은 주택에 대한 법적 보호를 거부할 권리가 있습니다.

러시아 연방 대법원의 이러한 입장은 "선의"와 "권리 남용"의 개념이 평가적이기 때문에 매우 논쟁의 여지가 있습니다. 한편으로는 시민 순환의 안정성과 선의의 가치와 다른 한편으로는 주택에 대한 권리 사이의 균형을 찾는 것은 매우 어렵습니다.

압류의 일반 규칙을 따르면 채무자가 소유한 모든 재산은 채무 금액 내에서 체포되어 경매에서 매각될 수 있습니다. 그러나 이 규칙에는 예외가 있습니다. 유일한 주택, 이 주택이 질권에 있고 이 질권에 의해 담보된 채무를 추심하는 경우를 제외하고 완전히 제한되는 압류 자격.

최근까지 법률의 제한 조항은 실제로 재산 압류와 비용으로 징수하는 절차(수취한 부채 금액에서 판매 및 상환)에 모두 적용되었습니다. 이러한 접근 방식은 법원, 집행관 및 변호사의 모호한 해석으로 이어지며 모든 경우에 소송의 대상이 되는 경우가 많습니다. 그러나 법적 지위가 어떻든 간에, 일반적인 관행은 분명했습니다.유일한 주택을 압류하는 것이 불가능한 한 그를 체포하는 것은 불가능하거나 오히려 비효율적입니다.

2015년 11월 모든 것이 변경되었습니다., 집행 절차의 틀에서 법 집행 문제, 특히 유일한 체포 및 압류 권한에 관한 설명이 제공된 러시아 연방 대법원 총회 법령의 채택과 함께 채무자의 주택.

은행에 대한 부채에 대해 단독 주택을 압류할 수 있습니까?

대법원은 결정으로 이 문제를 종식시켰습니다. 예, 할 수 있습니다. 집행관 측의 그러한 조치는 주택이 채무자에게 유일한 것인지 여부에 관계없이 유능한 것으로 인식됩니다.

유일한 주택의 체포는 채무자가 부채를 전액 상환할 때까지의 기간 내에 부동산 처분에 대한 제한을 부과하는 잠정 조치로 간주됩니다. 유일한 주택의 처분 금지는 거래의 이행뿐만 아니라 제한이 적용된 후의 등록 및(또는) 입주에도 적용됩니다. 공식적으로 차용인-채무자와 그의 가족은 아파트(집)에 거주하고 주택을 사용할 권리만 갖게 됩니다. 채무자가 등록을 변경하고 체포 된 주택을 스스로 비우더라도 후자의 지위는 어떤 식 으로든 변경되지 않으며 제한 조치 해제로 이어지지 않습니다.

법원의 그러한 결정을 어떻게 설명할 수 있습니까?

첫째, 유일한 주택에 대한 압류를 제한하는 법률 조항(민사소송법 제446조), 최고 법원의 설명 없이 압류에만 관련되어 있으며 형식적으로 다른 것을 보장하기 위해 취한 조치 압류 절차 이전의 절차. 이전에 일부 집행관이 유일한 주택의 체포를 임시 조치로 사용했지만 법원이 항상 중간에 만나는 것은 아니며 채무자의 불만에 따라 이러한 조치의 부과를 취소하지 않았다고 말해야합니다. 따라서 집행관은 이러한 종류의 조치를 광범위하게 사용하지 않았습니다.
둘째, "단독 주거" 규칙은 매우 자주 걸림돌이 되었고 채무자가 의무를 이행하도록 강요할 기회를 채권자에게 박탈했습니다. 많은 차용인-채무자는 "Khrushchev"가 아니라 값 비싼 시골집에 살았습니다. 동시에 다른 임시 조치를 채택하기 전에 적용하기 위해 모든 조건을 만들었습니다. 단순히 아무것도 없었습니다. 법원이 여전히 채무자의 소장에 따라 집에서 체포를 해제하는 결정을 내릴 것임을 알고 집행관은 채권자가 주택 체포에 대한 해당 진술을 받았음에도 불구하고 아무 조치도 취하지 않았습니다. 결과적으로, 채무자는 자신의 재산을 원하는 대로 처분할 수 있었고 채무 상환에 대한 모든 구두 및 서면 요구를 성공적으로 무시할 수 있었습니다.

개념을 분리하여 유일한 주거지 체포" 그리고 " 단독주택에 대한 압류"라고 대법원은 이미 존재하는 입법규범을 사실상 확정하고 그 행위를 법집행의 의무화한 것이다. 동시에 채무자의 권리 남용 문제도 해결되었습니다. 소유자의 지위를 유지하면서 그들은 이제 자신의 이익을 위해 행동하는 것이 아니라 채권자의 이익을 해치는 주택의 법적 안전과 무결성을 준수해야 합니다.

채무자의 유일한 주택 및 특정 제한 조치를 체포하기로 한 결정은 집행관이 취합니다. 이것이 그의 권리입니다. 이 결정은 법원에서 이의를 제기할 수 있지만 승소 가능성은 낮다.

가능한 분쟁은 다음과 같습니다.

주택 비용이 부채 금액에 비례하지 않는다는 사실에 대한 언급.
압류될 수 있고 동시에 부채를 갚기에 충분한 다른 재산의 존재로 인해 주택에서 체포를 제거해야 하는 요구 사항의 정당화.

이전에도 이런 기회가 있었습니다. 그러나 대법원의 해명 이후 시행은 심각하게 복잡할 것으로 보인다.

법에 따르면 압류된 재산(모든 것)의 가치는 부채 금액에 상응해야 합니다.. 따라서 부채가 10 만 루블이고 주택 비용이 수백만이면 불균형이 분명합니다. 그러나 대법원은 예외적인 경우에 압류된 재산과 채무 사이의 불균형을 고려하지 않을 수 있다고 인정합니다. 그러한 상황의 예- 위의 비싼 별장에 사는 채무자의 경우. 동시에 채무자가 다른 재산을 가지고 있다는 이유로 유일한 주택에 대한 체포에 이의를 제기하면 그 비용으로 복구가 실행될 수 있으므로 소송에서 충분히 승소할 수 있습니다. 사실, 그러한 상황에서 대법원은 채무자에게 그러한 재산의 존재에 관한 관련 정보를 집행관에게 제공할 필요성을 전가하고, 결정을 내리거나 내리지 않을 목적으로 집행관이 이를 검색할 의무를 공식적으로 제거합니다. 주택을 압수합니다.

현재로서는 소유자의 유일한 주택과 관련하여 구속 신청으로 인해 발생하는 분쟁을 해결하는 사법 관행이 무엇인지 말하기는 여전히 어렵습니다. 채무자 자신이 새로운 규칙을 우회하기 위해 허점을 찾을 가능성이 있습니다. 이는 법을 위반하지 않고도 잠재적으로 가능할 것으로 보입니다. 복합재산(주식, 공동으로 취득한 부부재산, 다툼재산) 상태의 주택을 압류하면 수많은 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그러나 이전에 집행관들의 활동이 전형이었던 대법원의 입장에 따라 어떠한 분쟁이 일어나더라도 그들의 입장과 집행관의 행위의 위법성을 입증하는 주된 책임은 채무자에게 있다. , 그와 함께 사는 가족 구성원, 주택에 등록된 기타 사람 및(또는) 공동 소유자.

단독주택 및 모기지

담보로 제공되는 유일한 주택(모기지)에 대한 압류 및 압류 가능성 측면에서 변경된 사항은 없습니다. 모기지 부동산을 희생하여 부채를 상환하는 조치를 취하는 것은 은행의 권리이며 모기지의 특성에 따라 독립적으로 또는 법원의 결정에 따라 시행 될 수 있습니다.

채무자에게 다른 재산이 없는 경우에만 주택을 압류할 수 있습니까? 가능하다면 어떻게 해야 할까요? 법원은 청구인에게 해당 건물의 소유권을 인정할 권리가 있습니까? 두 사건의 법원은 대법원이 구조될 때까지 이러한 질문에 다르게 대답했습니다.

Irina Shinkareva*는 Igor Solodovkin*으로부터 이자로 3백만 루블을 빌렸습니다. 이 대출은 Shinkareva의 법에 따른 상속권 증명서로 확인되었습니다. Shinkareva는 정해진 기간 내에 부채를 반환하지 않았고 Solodovkin은 법원에 갔다. 차용인 3 455 027 RUB로부터 회수 결정을 내렸습니다. 대출과 이자. Shinkareva에 대한 집행 절차가 시작되었지만 부과될 수 있는 재산을 식별할 수 없었습니다. 이와 관련하여 집행 절차가 완료되었으며 집행 영장은 회수자에게 반환되었습니다.

그런 다음 Solodovkin은 Shinkareva의 상속 재산 인 아파트에 대한 압류 청구로 법원에갔습니다. 그는 이 아파트가 의무 이행을 위한 담보 역할을 한다고 믿었습니다. 반면 신카레바는 서약서 체결에 이의를 제기했다. 그녀는 대출 영수증의 문자 내용이 부동산의 질권을 의미하지 않으며 모기지 주제가 표시되지 않았으며 평가가 수행되지 않았으며 법률에 의해 제공된 질권의 국가 등록이 수행되지 않았다고 지적했습니다. 밖으로.

크라스노다르의 Prikubansky 지방 법원은 Solodovkin의 주장을 거부했습니다. 동시에 법원은 분쟁 중인 주거용 건물이 주거용으로 적합하다는 점에서 단독으로 집행할 수 없다는 점에서 출발했다.

사건번호 18-KP 7-216

플래닛:이고르 솔로도프킨*

피고:이리나 신카레바*

법원:러시아 연방 대법원

세부:아파트 압류 청구

해결책:항소 판결 취소, 새로운 재판 사건을 항소 법원에 송부

그는 1심 법원의 결정을 취소하고 솔로도프킨의 주장을 만족시켰다. 그는 아파트를 청구인에게 양도하고 소유권을 인정하기로 결정했을뿐만 아니라 Shinkareva 1,140,974 루블에 찬성하여 Solodovkin에서 회복했습니다. 상품 검사를 기준으로 결정된 부채 금액과 아파트 비용의 차이. 동시에 판사 패널은 영수증의 Shinkareva가 유전 재산으로 대출을 확인했다는 사실, 즉 실제로이 주거를 담보로 표시했다는 사실에서 진행했습니다.

그는 질권에 담보된 채무의 불이행 또는 부당이행의 경우 질권자는 질권을 취득하는 것이 아니라 그 가액으로부터 변제를 받을 권리에 관하여 주의하였다. 이를 위해 실현되는 서약의 주제. 따라서 법률에 따르면 주택에 대한 압류는 최초 매매가격이 확정된 상태에서 공개경매를 통해 매각해야 한다. 그러나 크라스노다르 지방 법원의 민사 사건을 위한 사법 학회는 이를 고려하지 않고 아파트를 공개 경매를 거치지 않고 Solodovkin의 소유권으로 이전하는 것에 대한 판결을 내렸으며 이는 받아들일 수 없습니다. 물론 경우에 따라서는 질권이 담보된 채무에 따른 채권자의 채권추심은 질권의 주체를 질권자의 소유권으로 이전함으로써 이루어질 수 있지만(민법 제334조 1항) 항소는 이 경우를 나타내지 않았습니다. 그녀는 또한 질권의 주제를 질권자에게 이전할 때 그녀를 안내한 법률을 인용하지 않았다. 또한 대법원에 따르면 항소는 당사자간에 발생한 법적 관계의 성격과 당사자가 부담하는 의무의 성격을 확립해야합니다. 이에 대법원 민사소송법률심의위원회는 항소심 판결을 취소하고 새로운 사건을 항소법원으로 보냈다(제18-KP 7-216호). 사건은 현재 계류 중이다.

"취소된 항소 판결은 적어도 수수께끼입니다. 여기서 우리는 주거용 건물에 대한 압류 절차와 부동산 담보의 형식 요구 사항을 설정하는 법률 조항의 명백한 위반을 볼 수 있습니다. 다른 한편으로, 순수하게 일상적으로 볼 때 현 상황이 불공평해 보이는 이유는 무엇보다 대법원이 담보권의 압류 절차 위반에 대해 주목하고 그 이후에 비교적 온건하게 "라고 파트너 Ph.D.는 서약 관계의 등록에 의문을 제기했습니다. N. 로만 자이체프. "항소 수준에서 명백히 부당한 결정이 내려졌다는 점은 주목할 만하다. 대법원은 첫째, 모기지론이 영수증으로 발생할 수 없다고 확인했다. , 그리고 둘째, 법률이 다른 옵션을 설정하지 않는 한 모기지의 주제는 경매에서 판매되어야 합니다. 법원이 모기지의 국가 등록 부족에 대해 전혀 언급하지 않았다는 점은 주목할 만합니다. 두 가지 설명을 찾을 수 있습니다. 이것은 확인된 계약 형식의 위반 및 담보 재산 판매 절차가 너무 심각하여 판사의 주 등록에 대한 관심이 더 이상 충분하지 않거나 USRN 등록부의 공공 신뢰성 원칙이 상실됩니다. KA의 파트너인 Sergey Patrakeev는 "부동산에 대한 권리를 둘러싼 분쟁을 해결하는 데 중요한 역할을 합니다."라고 말했습니다.

담보의 부재에 관한 대법원의 결론은 확립된 법 집행 관행과 일치합니다. 동시에 아파트는 차용인의 의무를 보장하기 위해 영수증에 명확하게 언급되었습니다. 그리고 등록 부족으로 인해 서약이 발생하지 않았지만 법원은 다른 보안 메커니즘이 있는지 여부에 대한 질문을 조사해야했습니다. 실제로 예술에서. 민법 329조는 의무를 확보하는 방법을 정의하지 않아 시민 순환 참가자가 다양한 보안 구조를 독립적으로 설계할 수 있는 가능성을 열어줍니다.