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경제적 본질과 모기지 대출의 주요 형태. 모기지 대출의 개념과 분류의 본질

모기지(다양한 민사 의무 이행을 보장하기 위한 수단으로 부동산 담보)는 전통적으로 시장 경제가 발달한 국가에서 시민 회전율을 안정시키는 가장 중요한 요소 중 하나로, 금융 및 지불 규율을 유지하기 위한 효과적인 도구입니다. 적절한 수준 및 채권자의 권리와 정당한 이익의 신뢰할 수있는 보증인.

모기지에는 경제적인 것과 법률적인 것의 두 가지 구성 요소가 있습니다.

경제적 측면에서 모기지는 다른 형태의 소외(구매 및 판매, 교환)가 법적으로나 상업적으로 불가능한 경우 부동산에 대한 재산권 전환을 위한 시장 도구이며 구현을 위한 추가 재정 자원을 유치할 수 있습니다. 다양한 프로젝트의.

법적 용어로 모기지는 부동산이 채무자의 손에 남아 있을 때 모기지론을 받을 목적으로 부동산을 담보로 제공하는 것입니다.

모기지론이란, 이 부동산을 담보로 한 부동산을 채무에 대한 담보로 구입하기 위해 부여하는 대출(론)입니다. 대출에 대한 청구권은 약속 어음 유형의 등록된 담보인 모기지를 통해 인증 및 양도될 수 있습니다.

모기지를 경제 범주로 고려할 때 세 가지 용어로 구성되며 동시에 다음을 표현한다는 점을 강조해야 합니다.

재산 관계;

신용 관계;

재정 관계.

소유권 관계는 부채에 대한 지불이 끝날 때까지 또는 지불을 거부하는 경우 의무 이행이 끝날 때까지 소유권과 재산의 양도로 표현되지만 소유권은 아닙니다. 모기지는 부동산의 회전과 재분배를 촉진하여 이러한 특정 경우에 다른 형태의 소외가 부적절할 때 물건에 대한 재산권의 실현을 보장합니다.

신용 관계는 부동산을 담보로 한 모기지론 제공으로 표현됩니다. 부동산 담보는 생산 발전에 필요한 재원을 끌어들이는 도구 역할을 합니다. 동시에 모기지론의 특징은 다음과 같습니다.

1. 필수 보안.

2. 대출 기간.

3. 대상 캐릭터.

4. 모기지론은 상대적으로 위험이 낮은 은행 업무입니다.

5. 공증 및 국가 등록.

재정 관계는 부동산에 대한 저당권자의 부동산 권리를 인증하고 재산권, 문서화 및 협상 가능성의 격리와 같은 고유한 기능을 모두 갖춘 담보 대출을 포함하여 모기지 대출의 재융자에서 표현됩니다. 증권을 기반으로 하는 금융관계는 다단계의 가상자본을 생성하므로 부동산 소유자가 1차, 2차 모기지, 파생상품 모기지 담보부 증권을 발행할 때 운전자본 또는 가상 자본 금액이 증가합니다.

모기지 대출 시스템은 모기지 대출을 위한 1차 및 2차 시장 형성과 관련된 관계 시스템이며, 모기지 시장에서 활동하는 기업의 적극적인 상호 작용으로 인해 발생하는 부동산, 보험 및 모기지 증권 시장과의 관계입니다.

모기지 대출 시스템은 다음 부문으로 구성되어야 합니다.

모기지론에 참여하는데 필요한 특성을 가진 부동산 시장

모기지론에 대한 기본 시장, 채권자와 채무자 사이에 관련 의무를 체결하는 전체 활동을 포괄하며, 채무자(저당권자)가 제공하고 채권자(저당권자)가 부동산을 담보로 수락합니다.

모기지 대출에 대한 2 차 시장은 모기지 및 모기지 대출에 대한 권리 양도 (이미 발행 된 모기지 대출 판매)와 이미 발행 된 모기지 대출의 재투자를 보장합니다. 2차 시장은 1차 모기지 시장의 대출 기관과 모기지 증권 시장의 투자자를 연결하여 투자자 자금의 축적을 보장하고 금융 흐름을 모기지 대출로 안내합니다.

모기지 담보부 증권 시장은 신용 의무 및 모기지 계약(모기지 채권)에 따른 의인화된 권리를 비개인적 소득 창출 증권(채권)으로 전환하고 장기 투자자 사이에 배치합니다. 다시 말해서 주택저당증권 시장에서 개인과 법인은 수입을 받기 위해 중개자가 제공하는 주택저당증권을 취득, 축적 및 배치합니다.

모기지 대출 시스템에서 위험 보험을 제공하는 보험 시장.

모기지 신용 관계 참여자:

1. 차용자 - 대출 형태로 받은 자금이 주택 구입에 사용되는 조건에 따라 은행(신용 기관)과 대출 계약을 체결한 개인. 그러한 계약의 실행은 취득한 주택의 저당으로 보장됩니다. 각 차용인의 최대 대출 금액은 지불 능력 및 제공된 대출 상환 담보의 평가와 이전에 받은 대출에 대한 신뢰성 및 부채 잔액을 고려하여 결정됩니다.

2. 주택 판매자 - 자신이 소유하거나 다른 개인 또는 법인이 소유하고 자신을 대신하여 판매한 부동산을 판매하는 개인 및 법인. 건설 조직;

3. 대출 기관 - 물론 주요 채권자는 은행이며 전문화(모기지) 또는 보편적일 수 있습니다. 주택 구입을 위해 시민에게 장기 대출을 제공하는 기타 법인도 채권자 역할을 할 수 있습니다.

표 1. 은행 규제를 위한 법적 프레임워크.

이름 콘텐츠
은행 시스템의 구성
신용 조직 러시아 중앙 은행의 특별 허가 (라이센스)를 기반으로 활동의 주요 목표로 이익을 창출하기 위해 제공 한 은행 업무를 수행 할 권리가있는 법인 연방법 "은행 및 은행 활동". 신용 조직은 사업체로서의 모든 형태의 소유권을 기반으로 형성됩니다.
은행 총체적으로 다음과 같은 은행 업무를 수행할 배타적 권리가 있는 신용 기관: 개인 및 법인으로부터 예금으로 자금 유치, 지불 조건에 따라 자체 비용으로 이러한 자금을 배치합니다. 긴급성, 개인 및 법인 계정 개설 및 유지
비은행 신용기관 연방법에 의해 규정된 특정 은행 활동을 수행할 권리가 있는 신용 기관. 비은행 신용 기관에 허용되는 은행 업무 조합은 러시아 은행에서 설정합니다.
외국 은행 등록된 영역의 외국 법률에 따라 은행으로 인정되는 은행

4. 모기지 대출의 2차 시장 운영자(주택 모기지 대출 기관) - 장기 모기지 대출을 발행하는 채권자를 재융자하는 전문 조직입니다. 2차 시장 운영자는 채권자 재융자 외에도 주식 모기지 담보부 증권을 발행하고 주택 대출 분야의 투자자로부터 자금을 조달하며 채권자가 합리적인 모기지 대출 정책을 구현하도록 지원합니다. 기관이 채권자로부터 모기지를 상환하는 경우 활동에 러시아 은행의 허가가 필요하지 않습니다. 기관이 모기지 청구로 운영되는 경우 비은행 대출 기관으로 허가를 받아야 합니다.

5. 주거용 건물의 매매를 위한 거래를 등록하고, 소유권을 새로운 소유자에게 이전하고, 모기지 계약 및 모기지 권리를 등록하고, 정보를 저장 및 제공하는 부동산 및 그 거래에 대한 국가 등록 기관 주거 모기지 건물의 소유권 및 저당권;

6. 모기지 주택에 대한 보험, 차용인의 개인 보험 및 모기지 시장 참가자의 민사 책임 보험을 제공하는 보험 회사

7. 감정인 - "러시아 연방 감정 활동에 관한" 연방법에 의해 활동이 규제되는 전문 부동산 감정을 받을 자격이 있는 법인 및 개인. 전문 감정인의 활동은 면허가 있으며 면허를 발급한 기관은 감정인의 법률 준수에 대한 통제를 행사해야 합니다.

모기지 대출에서 모기지 대상의 가치에 대해 분쟁이 발생할 경우 평가가 필수입니다.

감정 활동은 감정인의 민사 책임에 대한 의무 보험이 제공되는 몇 안 되는 활동 유형 중 하나입니다. 특히 감정인은 보험계약을 체결하지 않고서는 감정활동을 할 수 없다. 보험 사건은 법적 효력이 발생한 중재 또는 중재 재판소의 결정에 의해 설정된 활동의 감정인의 이행과 관련하여 제3자에게 손실을 입힌 것입니다.

8. 부동산 회사 - 부동산 시장의 전문 중개자로서 물건 찾기, 계약 작성 및 은행 제출에 필요한 문서 패키지 준비 서비스를 제공합니다. 부동산 활동이 허가되었습니다. 특히 특정 유형의 활동 라이선스에 관한 법률에 언급되어 있습니다. 부동산 회사의 활동에 대한 통제를 행사하는 국가 기관 외에도 공공 기관에서도 행사합니다. 그 중에는 러시아 부동산 중개인 길드(Russian Guild of Realtors)가 있습니다.

특별한 종류의 상품으로 작용하는 부동산은 일정한 금전적 가치를 가지고 있습니다. 일반적으로 이 평가는 주관적 요인(주로 수요와 공급의 영향)의 영향으로 자발적으로 형성됩니다. 동시에 부동산을 평가할 때 당사자가 특정 계약을 체결할 때 고려해야 하는 객관적인 요소가 있습니다.

많은 전문 참가자들이 모기지 시장에서 일합니다. 동시에 재무 관리, 생산 활동 및 기업 자원의 현대적 개념을 사용하는 고도로 자격을 갖춘 전문가만이 기존 경제 상황에 고급 관리 기술을 성공적으로 적용할 수 있습니다. 세계 경험에 따르면 모기지 대출의 필수 중추 요소는 모기지 대출 시장의 가장 중요한 주제 중 하나인 신용 기관, 특히 상업 은행의 활동입니다.

주제에 대한 추가 정보 1.1. 모기지론과 모기지론의 개념과 본질:

  1. 서면 절차의 개념과 특징; 법원 명령을 발부하는 근거; 법원 명령의 개념과 본질; 주문 생산 단계
  2. 집행 절차의 개념과 본질 집행 절차 참가자; 집행 절차의 일반 규칙; 집행 절차 수행 절차; 집행 조치 수행에서 회수자, 채무자 및 기타 사람의 권리 보호
  3. 제 1 장 경제 기업의 관리 기관 구성원의 활동 효율성을 높이는 법적 메커니즘의 개념과 본질.
  4. § 1. 사법 보호 수단과 방법의 개념과 본질
  5. 유럽 ​​대륙 및 영미 유형의 법적 명령에서 "침투하는 책임"의 개념과 본질
  6. 러시아 기업법에서 "침해 책임"의 개념과 본질
  7. § 1. 형사 소송에서 정의의 개념과 본질
  8. § 1.1 이민 분야에서 러시아 내무부의 여권 및 비자 활동에 대한 정보 지원의 개념과 본질

- 저작권 - 옹호 - 행정법 - 행정 절차 - 독점 금지 및 경쟁법 - 중재(경제) 절차 - 감사 - 은행 시스템 - 은행법 - 비즈니스 - 회계 - 재산법 - 주법 및 관리 - 민법 및 절차 - 통화 순환, 금융 및 신용 - 돈 - 외교 및 영사법 -

그러나 대출은 채권자의 이익에 대한 심각한 보장 없이는 불가능합니다. 신용 개발의 진화는 다음을 보여줍니다. 채권자의 최선의 이익수 부동산 담보로 확보, 왜냐하면:

  • 부동산이 파괴되거나 갑자기 사라질 위험이 상대적으로 적습니다.
  • 부동산 가치는 지속적으로 증가하는 경향이 있습니다.
  • 부동산의 높은 비용과 손실 위험은 채무자가 채권자에 대한 의무를 정확하고 시기 적절하게 이행하도록 장려하는 강력한 인센티브입니다.

부동산 담보권을 통해 채권자의 권익을 보호하는 수단 중 하나가 모기지였다.

모기지 - 개념과 본질

법적 유통에서 "모기지"라는 용어는 일반적으로 두 가지 개념을 포함합니다.

법적 관계로서의 모기지대출을 받기 위해 부동산(토지, 고정 자산, 건물, 주택)을 담보로 제공하는 것입니다.

담보로서의 모기지- 의미: 부동산에 대한 질권자의 권리를 증명하는 채무증서.

모기지 신용 대출- 부동산을 담보로 한 대출, 즉 신용자금의 상환을 담보로 모기지를 이용한 대출입니다.

대출금을 상환하지 않으면 채권자가 부동산의 소유자가 됩니다. 따라서 모기지는 대출을 위한 특별한 형태의 담보입니다.

모기지 대출의 특징:
  • 모기지는 재산의 담보입니다.
  • 모기지론의 장기 성격(20~30년);
  • 모기지 기간 동안의 질권 재산은 원칙적으로 채무자에게 남아 있습니다.
  • 질권설정자 또는 경제관리권에 속하는 재산만 질권설정할 수 있다.
  • 모기지 대출의 법적 근거는 모기지 계약이 작성되고 채권자에게 양도 된 재산의 판매가 수행되는 질권입니다.
  • 모기지 대출의 발전은 평가를 위한 개발된 기관의 존재를 전제로 합니다.
  • 모기지 대출은 원칙적으로 전문 모기지 은행에서 수행합니다.
모기지 대출 시스템 참여자:
  • Pledgor - 물리적. 또는 부동산을 부채를 담보로 제공한 법인.
  • 저당권자(모기지 대출 기관)는 부동산을 담보로 대출을 발행하는 법인입니다.

러시아의 모기지 대출에 대한 법적 근거:

  1. 1998 년 7 월 16 일자 "모기지 (부동산 서약)"에 관한 러시아 연방법;
  2. 29.07.98 일자 러시아 연방 "러시아 연방의 평가 활동에 관한" 연방법.

모기지는 부동산에 대한 통합 주권 등록부에서 사법 기관의 주 등록 대상입니다.

모기지 및 은행

모기지 은행 -부동산을 담보로 한 장기 대출을 제공하는 전문 은행.

은행 모기지론의 장점:

  • 부동산으로 담보로 대출을 받을 때 상대적으로 위험이 낮습니다.
  • 장기 대출을 통해 은행은 고객과의 사적인 협상에서 벗어날 수 있습니다.
  • 모기지론은 은행에 매우 안정적인 고객을 제공합니다.
  • 모기지는 2차 시장에서 활발하게 거래될 수 있으므로 은행은 대출이 발행된 후 모기지를 매각하여 위험을 분산할 수 있습니다.

은행 모기지론의 단점:

  • 직원에 좁은 전문 전문가를 유지할 필요성-부동산 감정인은 담보로 제공되어 은행 비용이 증가합니다.
  • 자금의 장기 전환;
  • 대출이 허용되는 장기는 향후 수십 년 동안 시장 금리의 역학을 예측하기가 매우 어렵기 때문에 은행의 미래 이익에 큰 위협이 됩니다.

모기지 대출 메커니즘

모기지는 부동산을 담보로 하는 대출입니다.

대부자와 차용인의 관계를 결정짓는 대출을 받기 위한 주요 서류는 대출약정서와 질권약정서입니다.

대출 계약서대출 목적, 대출 기간 및 규모, 대출 발행 및 상환 절차, 대출 상품(이자율, 변경 조건 및 빈도), 대출 보험 조건, 담보 확인 방법 및 형식 결정 대부금의 용도, 오용 및 연체 대출에 대한 제재, 벌금 지불 금액 및 절차, 계약 해지 절차, 대주와 차용인의 합의에 따른 추가 조건.

모기지 계약대출을 위한 담보의 형식, 크기 및 절차를 결정합니다.

모기지 보증금

모기지 개발은 모기지와 모기지 채권과 같은 특정 유형의 증권이 존재한다는 것을 전제로 합니다.

저당— 이것은 부동산 물건의 질권(서약)에 관한 법적 문서로, 대출에 따른 채무를 담보하기 위해 물건의 반환을 증명합니다.

담보의 대상은 차용인의 채무에 대한 담보가 되는 부동산입니다. 대출의 대상은 특정 목표입니다. 대출이 허용되는 대상입니다.

따라서 담보물과 대부물의 다양한 조합이 가능하다. 예: 토지 계획으로 확보된 주택 건설을 위한 대출.

모기지 대출 메커니즘상업 은행의 신용 자원 형성 메커니즘과 크게 다릅니다. 선진국에서 은행은 주로 대출을 제공하기 위해 자금을 생성합니다. 채권을 매각하여그리고 자기 자본.

모기지 시트 -이는 고정 이자가 지급되는 신뢰할 수 있는(또는 총계) 모기지 대출을 제공하는 은행의 장기 담보 의무입니다.

모기지 채권은 2차 시장의 모기지 은행에서 투자자(다른 신용 기관(일부 국가에서는 모든 투자자))에게 판매됩니다.

2차 시장은 1차 시장에서 발행된 모기지 증권을 사고 파는 과정입니다. 기본 대출 기관에 기본 모기지를 판매할 기회를 제공하고 동일한 시장에서 받은 소득에 대해 다른 대출을 제공하는 것 - 이것이 모기지 자본의 주요 작업입니다.

모기지 채권에 대한 투자는 안정적인 이자 소득 외에도 투자자가 모기지에 의한 위험에 대해 보장되기 때문에 안정적인 자본 투자로 간주됩니다. 물론 담보부동산의 시가는 시간이 지남에 따라 떨어질 수 있지만, 여기서 은행은 모기지 실현 시 다양한 헤지 옵션(리스크 감소)을 제공할 수 있습니다.

모기지를 판매한 대출 기관은 수익금을 사용하여 새로운 모기지 대출을 제공합니다.

모기지론 상환실현 가능한 모기지 기간 및 이자와 관련이 있습니다. 모기지 유효기간이 10년이고 고정금리가 6.5%인 경우 모기지 발행 비용과 투자자에게 이자를 지급하는 비용을 충당하기 위해 최소 연 7%의 이율로 대출을 발행해야 합니다. 모기지 기간이 더 길면 10년 후에 시장 상황에 따라 % 비율이 변경됩니다. 상환은 할부로 진행되며, 대출기간(월, 분기, 6개월, 연간)은 대출약정에 의해 정해진다.

모기지론

대출 잔액 역학

경제에서 모기지의 역할

모기지론은 필수적인 요소입니다. 글로벌 은행 산업의 발전 패턴을 반영하여 우선 개발 도구 중 하나입니다.

모기지와 위기

세계 경험에 따르면 모기지 대출이 부흥, 회복, 실업을 극복하고 궁극적으로 위기에서 벗어나미국 - 30년대, 캐나다와 독일 - 40~50년대, 아르헨티나와 칠레 - 70~80년대, 많은 국가에서 경제 개혁 가속화. 러시아에서도 주택 문제를 해결하기 위한 도구로 모기지론에 희망이 있습니다.

모기지와 경제의 실물 부문

모기지 사업의 발전은 산업, 건설, 농업 등의 기능에 긍정적인 영향을 미칩니다. 세계 관행에서 알 수 있듯이 모기지 대출의 확산은 다음과 같습니다. 자본 투자 자금을 조달하는 효과적인 방법투자 위기 극복에 기여할 수 있다.

모기지 및 은행 시스템

모기지 대출은 직접적으로 매우 중요합니다. 은행 시스템의 발전국가. 모기지는 대출 상환을 보장하는 가장 중요한 수단입니다. 모기지 대출 시스템의 틀 내에서 운영되는 모기지 대출 기관은 상대적으로 안정적이고 수익성이 높은 경제 실체입니다. 따라서 은행 시스템에 그러한 신용 기관이 많을수록 국가 전체의 경제 시스템에서 활동이 더 안정적이고 효율적입니다.

모기지 및 사회 복지

모기지 대출, 현재 회전율에서 자금을 내부 저축으로 어느 정도 전용 감소에 기여인플레이션.

현대 조건에서 모기지의 중요성. 주택 담보 대출시민에게 저렴한 개인 주거용 부동산을 제공하는 데 기여하여 사회 계층의 강력한 요소입니다.

주택 담보 대출의 관련성은 그 사용을 통해 모순을 해결할 수 있기 때문입니다.

  • 높은 부동산 가격과 인구의 현재 소득 사이;
  • 경제적 실체의 한 그룹에서 돈을 저축하는 것과 다른 그룹에서 돈을 사용해야 할 필요성 사이.

부동산 기관과 모기지 기관이 70 년 동안 우리나라에 없었기 때문에 부정적인 결과가 나타났습니다. 모기지 대출을 조직 한 경험은 신용 기관 수준과 국가 수준 모두에서 크게 손실되었습니다. 전체적으로.

예전에 생활여건을 개선할 수 있는 유일한 방법이 공공주택을 확보하는 것이었다면 오늘날 이 문제는 주로 시민들이 자신의 저축을 희생하고 주택을 구입하거나 건설하는 방식으로 해결됩니다. 제한된 예산 자원은 인구의 특정 그룹의 주택 문제를 해결하는 데 주의 관심을 집중시켰습니다. 그러나 그들 대부분은 현재 필요한 저축이 부족하여 생활 여건을 개선하지 못하고 있습니다.

주택담보대출 시스템 구축인구의 주요 부분에 대한 주택 구입을 저렴하게 만들 것입니다. 인구, 은행, 금융, 건설 회사 및 건설 산업 기업의 화폐 자원 사이의 관계를 보장하고 재정 자원을 경제의 실제 부문으로 보냅니다.

모기지 대출 인프라

모기지 대출 기관 시스템의 효과적인 기능은 적절한 지원 요소(인프라) 없이는 불가능합니다. 모기지 대출의 특수성은 부동산 가치 평가, 보험 및 등록 및 2차 모기지 시장과 가장 밀접한 관련이 있습니다. 이와 관련하여 모기지 기관 시스템의 기능은 다음 국가에 존재하지 않으면 불가능합니다.

  • 부동산 회전율 등록 시스템;
  • 보험 기관(회사);
  • 부동산 평가에 전문적으로 종사하는 조직.

모기지 대출 시스템의 개발된 인프라는 모기지 운영의 효율성을 보장하여 모기지 대출 기관의 권리를 보호합니다.

모기지(mortgage)라는 단어는 그리스어에서 유래했습니다. 솔론(기원전 7세기)의 법률에서 처음으로 사용되었는데, 이에 따르면 기둥이 채무자의 땅으로 터져 이 땅이 채권자의 권리를 보호하는 역할을 한다는 것을 모든 사람이 알 수 있었습니다. 역사적 증거에 따르면 기원전 1000년 동안 이집트에서 토지 담보 대출과 토지 할당 판매가 널리 시행되기 시작했습니다.

모기지론에는 두 가지 유형이 있습니다. "모기지"라는 단어의 좁은 의미에서 부동산의 담보물이며 넓은 의미에서는 부동산이 후자의 소유권에 남아있는 채무자의 재산 담보 형태 중 하나입니다. 채권자는 채무자가 의무를 이행하지 않는 경우이 재산의 판매를 희생하여 만족을받을 권리를 얻습니다. 따라서 주택담보대출은 부동산을 담보로 하는 대출입니다. 모기지론의 두드러진 특징은 다음과 같습니다.

첫째, 담보 대출과 마찬가지로 모기지는 대출 또는 신용 계약, 임대 계약, 계약, 손해 배상 등 다른 (주요) 의무의 적절한 이행을 보장하는 방법입니다. 따라서 모기지는 이 기본 의무에 의존합니다. 이 의존성이 없으면 의미를 잃기 때문입니다.

둘째, 모기지의 주제는 항상 부동산입니다. 부동산에는 토지 플롯과 기업, 주거용 건물, 기타 건물 및 구조물과 같이 단단히 연결된 모든 것이 포함됩니다.

셋째, 저당권의 대상은 채무자의 소유입니다. 후자는 이 속성의 소유자, 사용자 및 실제 소유자로 남아 있습니다.

넷째, 모기지 설정에 대한 채권자와 채무자 간의 계약은 공증 및 주 등록 대상인 모기지 채권이라는 특수 문서로 작성됩니다. 모기지 - 소유자의 다음 권리를 인증하는 등록된 증권: 이 의무의 존재에 대한 다른 증거를 제시하지 않고 모기지에 의해 담보된 금전적 의무에 대한 이행을 받을 권리; 저당권이 있는 재산을 저당할 수 있는 권리. 특정 조건에서 모기지 채권은 한 소유자에서 다른 소유자로 이전될 수 있고 원래 청구에서 충분히 "분리"될 수 있는 증권의 속성을 취득할 수 있습니다.

마지막으로, 저당권에 의해 담보된 채무 불이행의 경우, 채권자는 공매에서 질권 재산의 매각을 요구할 권리가 있습니다. 모기지 계약에 따라 담보로 제공되는 부동산을 매각할 때 모기지 대출 기관은 모기지론에 명시된 금액에 대해 다른 채권자보다 유리합니다.

모기지론은 부동산을 담보로 한 장기 대출 제공과 관련된 특수한 유형의 경제 관계입니다. 신용 거래의 참여자는 채권자 은행, 차용인, 매매 금융 거래의 부동산 판매자, 부동산 담보 대출 소유자(있는 경우)가 될 수 있습니다.

모기지 시장에는 차용인, 대출 기관, 투자자 및 정부의 네 가지 주요 행위자가 있습니다.

모기지 대금업자는 모기지 은행 또는 특수 모기지 회사, 협회, 신용 회사 및 부동산 담보로 된 장기 대출을 제공하는 일반 상업 은행입니다. 모기지 대출 기관의 신용 자원은 고객의 예금 (예금), 모기지 채권 발행 및 판매, 모기지 인증서 재판매 등이 될 수 있습니다.

차용자는 모기지 대상을 소유한 개인 및 법인입니다. 질권의 특징은 첫째, 차용인이 재산을 가지고 있고, 둘째, 이 재산이 소유자에게 소득을 가져다주고, 셋째, 시장에서 수요가 있다는 것입니다. 부동산을 약속할 때 채무자는 명목상 소유권을 보유합니다.

대출 기관 - 법률에 규정된 방식으로 차용인에게 모기지 대출을 제공하는 은행(신용 기관) 및 기타 법인.

투자자 - 대출 기관 또는 유통 시장 운영자가 모방한 모기지 담보부 증권을 구매하는 법인 및 개인. 여기에는 투자 펀드, 보험 회사, 뮤추얼 펀드가 포함됩니다.

정부는 모기지 대출 시스템의 안정적인 기능을 위한 조건을 만들고 채권자의 활동을 감독하며 특정 집단의 주택 구매를 지원합니다.

주택 판매자, 2차 모기지 시장 운영자(주택 모기지 대출 기관), 부동산 권리 및 거래에 대한 국가 등록 기관, 보험 회사, 감정사, 부동산 회사와 같은 모기지 시장에는 많은 소액 참여자가 있습니다.

주택 판매자는 자신이 소유하거나 다른 개인 또는 법인이 소유한 주거용 건물을 판매하는 개인 및 법인입니다. 2차 시장 운영자는 대출을 재융자하는 전문 조직입니다.

보험회사는 재산보험(저당 주택 보험), 차용인의 개인 보험, 모기지 시장 참여자의 민사 책임 보험을 수행합니다.

감정인 - 모기지 대출을 위한 담보의 대상이 되는 주거용 건물에 대한 전문적인 평가를 수행할 권리가 있는 법인 및 개인.

부동산 회사는 법인, 부동산 시장의 전문 중개자입니다.

모기지 대출 시스템의 인프라 링크 - 공증인, 여권 서비스, 후견 및 후견 당국, 법률 자문 등

모기지론이란 부동산을 담보로 하는 대출, 즉 대출금을 상환하기 위한 담보로 모기지를 이용해 대출하는 것을 말한다.

모기지를 경제 시스템의 요소로 고려할 때 가장 특징적인 세 가지 특징을 강조할 필요가 있습니다.

  • 1. 부동산 담보는 생산 발전에 필요한 재원을 유치하기 위한 수단으로 작용한다.
  • 2. 모기지는 다른 형태(예: 구매 및 판매)가 이러한 특정 조건에서 부적절할 때 물건에 대한 재산권의 실현을 보장할 수 있습니다.
  • 3. 모기지의 도움으로 담보를 기반으로 가상 자본 생성(부동산 개체의 소유자가 1차, 2차 등의 모기지를 발행할 때 유동 자산은 형성된 가상 자본의 양만큼 증가합니다).

경제적 측면에서 모기지는 다른 형태의 소외(구매 및 판매, 교환)가 법적 또는 상업적으로 비실용적인 경우 부동산에 대한 재산권 전환을 위한 시장 도구이며 구현을 위한 추가 재정 자원을 유치할 수 있습니다. 다양한 프로젝트의.

모기지 대출의 기능과 이러한 종류의 대출 특징을 강조하는 것이 특히 필요합니다. 이는 다른 대출 방법에 비해 이점을 제공합니다.

모기지론이 수행하는 기능은 다음과 같이 공식화할 수 있습니다.

재료 생산 분야에서 투자를 유치하기 위한 재정 메커니즘의 기능;

빌린 자금의 반환을 보장하는 기능;

다른 방법(매매 등)이 경제적으로 불가능하거나 법적으로 불가능할 때 부동산의 회전과 재분배를 촉진하는 기능

모기지, 모기지 담보부 증권의 ​​파생 상품 등의 형태로 다단계 가상 자본을 형성하는 기능

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소개

모기지론 중 글로벌 관행에서 우리는 부동산 담보 대출(모기지), 부동산 권리의 주 등록부에 서약 등록, 모기지 대출을 발행한 채권자의 재융자 요소를 포함하는 시스템을 이해합니다. 경제 선진국에서 모기지 대출 메커니즘의 대량 적용 결과 모기지 대출 시장이 부상하고 있습니다.

모기지 시장에서 담보 대출의 재융자를 용이하게 하기 위해 제공되는 모기지 보증과 함께 채무 증권만 유통되는 시장을 의미합니다.

시장 관계로 전환하기 전에 러시아 연방 주택 재고 보충의 주요 원천은 국가 주택 건설 및 기업 및 조직의 주택 건설이었고 협동 및 개별 주택 건설은 지원 역할을했습니다. 그러나 1990년대 초반 국가, 기업 및 조직의 주택 건설 속도가 급격히 감소하여 주택 부문의 인구에 대한 지원이 거의 완전히 사라졌습니다. 또한 러시아 금융위기의 여파로 인구의 소득격차가 크게 확대되었다. 이러한 이유로 오늘날 사회 문제 중 하나는 인구에게 주택을 제공하는 것입니다. 러시아에서 주택은 고가의 물건이며 많은 러시아인에게 일회성 수입 (임금)으로이 제품을 구매하는 것은 거의 불가능합니다.

장기 모기지 대출을 위한 조건을 만드는 것은 초기 단계에서 사용할 주택을 얻을 수 있기 때문에 인구에게 매력적인 대안입니다.

또한 모기지에는 신용 시스템의 경제 발전에 대한 엄청난 잠재력이 있습니다. 부동산을 운전 자본으로 전환하여 대출 기관이 보장된 소득을 얻고 인구가 주택 구입 자금을 조달할 수 있도록 합니다.

모기지 대출은 주택 부문에서 민간 투자를 유치하는 세계에서 가장 입증되고 신뢰할 수 있는 방법 중 하나입니다. 외국 관행에서 모기지 대출은 은행에 상대적으로 낮은 위험으로 안정적인 수입을 제공하여 주택 조건 개선, 상업 은행 및 기타 대출 기관-효율적이고 수익성 있는 작업, 건설 산업-에서 인구의 이익의 가장 유익한 조합을 허용합니다. 생산의 리드미컬한 로딩과 물론 전반적인 경제 성장에 관심이 있는 국가.

따라서 우리는 러시아의 모기지 대출 시스템 개발 문제가 사회 경제적 측면과 관련이 있다고 결론 지을 수 있습니다.

이 코스 작업의 목적은 모기지의 개념과 기능을 식별하고 현재 러시아 연방의 모기지 대출 상태를 분석하며 러시아 연방의 모기지 대출 기능에서 가장 중요한 문제와 발전 전망을 강조하는 것입니다.

이 목표를 달성하려면 다음 작업을 수행해야 합니다.

1. 모기지론의 개념과 본질을 확장한다.

2. 모기지 대출의 주요 수단을 고려하십시오.

3. 모기지 대출 시장의 발전에 대한 분석을 수행하고 모기지 시장의 현황을 분석합니다.

4. 러시아 연방의 모기지 개발에 대한 문제와 전망을 고려하십시오.

이 과정의 연구 대상은 러시아 연방의 모기지 대출입니다.

연구의 주제는 모기지 대출 과정에서 발생하는 조직 및 경제적 관계와 금융 시장에서의 구현 메커니즘입니다.

이 연구의 정보 및 방법론적 근거는 주택 시장 및 모기지 대출 분야의 주요 국내외 전문가의 작업에서 만들어진 조항 및 결론이었습니다.

작업 과정에서 종 분류, 비교, 체계적인 접근, 역사적, 경제적 및 수학적 모델링 및 통계 분석과 같은 일반적인 과학적 방법이 사용되었습니다. 사용된 방법론적 기반의 전체성은 결론과 실용적인 솔루션의 신뢰성과 타당성을 궁극적으로 보장하는 것을 가능하게 했습니다.

이 작품은 3개의 챕터로 구성되어 있습니다. 첫 번째 장은 신용의 존재에 대한 이론적 측면을 다룬다. 두 번째 장에서는 러시아 연방의 모기지론과 모기지 개발 동향에 대해 설명합니다. 세 번째 장에서는 모기지 대출 기능의 가장 중요한 문제가 식별되고 러시아 연방의 모기지 개발에 대한 예측 및 전망이 고려됩니다.

1. 신용의 존재에 대한 이론적 토대

경제 모기지론

대출은 긴급, 지불 및 상환 조건으로 임시 사용을 위해 양도된 대출 가치에 대해 대출 기관과 차용인 사이에 발생하는 경제적 관계입니다.

신용은 상품 및 화폐 형태로 작용할 수 있습니다. 상품 형태에서는 일반적 특성으로 정의되는 특정 사물의 형태로 가치를 일시적으로 사용하기 위한 이전을 포함합니다. 현금으로 신용이 부여되고 돈의 형태로 상환됩니다. 신용거래에는 등가의 상품-화폐 교환이 없으나, 일정 시간 후 반환을 조건으로 일시적 사용 가치의 이전과 이 가치의 사용에 대한 이자 지급이 있습니다. 신용거래 주체의 의사에 의해 취소가 불가능한 대출금의 상환은 경제적 범주로서의 대출의 불가분의 특징이다.

가치 관계의 특별한 형태로서의 신용은 한 경제 주체에서 방출된 가치가 얼마 동안 새로운 재생산 주기에 들어가 비즈니스 거래에 사용될 수 없을 때 발생합니다. 대출 덕분에 이 가치는 일시적으로 추가 자금이 필요한 다른 개체로 이전되어 재생산 프로세스 내에서 계속 기능합니다.

신용은 은행 시스템과 특수 금융 및 신용 기관을 통한 대출 자금의 이동을 나타냅니다. 은행은 기업과 인구의 무료 자금을 축적하고 이를 필요로 하는 기업에 보안, 상환, 지불 및 긴급성을 기반으로 이체합니다.
일방적이고 무상의 가치 이동을 표현하는 금융과 달리 대출은 정해진 기간 내에 정해진 이자를 지불하고 대출 기관에 반환되어야 합니다.

신용을 경제적 범주로 정의하는 데에는 또 다른 관점이 있습니다. 신용은 대출 자본의 이동입니다. 대출 자본은 이자의 형태로 수수료를 상환 기준으로 소유자가 대출에 제공하는 돈 자본입니다. 이것은 특별한 역사적 형태의 자본입니다. 화폐자본과의 질적 차이는 대출자본은 자기증가가치의 한 형태이지만 화폐 자체는 성장하지 않는다는 점이다.

대출 자본 자원은 다음과 같습니다.

기업자금의 유통과정에서 배출되는 현금보유고(일시적 여유현금)

특별 기금 형태의 현금 준비금(상각 기금)

국가 현금 준비금;

인구의 화폐 자원;

무역의 필요에 따라 지폐를 발행합니다.

신용의 출현 및 발전 가능성은 자본의 순환 및 회전과 관련이 있습니다. 고정 및 순환 자본의 이동 과정에서 산업 및 상업 자본의 순환 과정에서 방출되는 자원 또는 화폐 자본의 방출이 있습니다.

일시적으로 무료 펀드의 출현은 객관적인 필요입니다. 그러나 일시적으로 무료인 자금은 시장 경제에서 자금을 효율적으로 사용해야 하는 필요성과 충돌합니다. 이 모순은 대출을 통해 해결됩니다. 일시적으로 해제된 자금 자본은 대출로 이전됩니다. 이 모순을 해결할 가능성은 다른 극에서 노동 수단과 상당히 큰 일회성 투자가 필요하다는 사실 때문입니다. 어떤 과목은 일시적으로 자금이 초과되고 다른 과목은 부족함을 느낍니다.

대출 가능성이 현실이 되려면 특정 조건이 필요합니다.

신용 거래 참여자는 경제적 유대로 인해 발생하는 의무의 이행을 실질적으로 보장하는 실체로서 행동해야 합니다.

대출과 차용인의 이해관계가 일치하면 대출이 필요하고 가능합니다.

따라서 대출이 필요한 이유는 다음과 같습니다.

개별 경제 주체의 지속적인 매장량 형성과 재생산 요구에 대한 효과적인 사용 사이의 모순을 극복해야 할 필요성;

거시 경제학의 조건에서 - 순환 기간이 다른 산업 기능 조건에서 자본 순환의 연속성을 보장해야 할 필요성;

표시 및 비현금 자금(귀하의 주머니에 있는 돈) 문제의 신용 특성에 따라 순환 수단을 만들고 지불을 개발할 필요성;

추가 자원이 일시적으로 필요하거나 반대로 일시적으로 현금 자원을 확보하는 과정에서 상업적으로 회사를 관리해야 할 필요성.

또한 신용 관계 구조의 한 요소는 양도의 대상입니다. 즉, 대출 기관에서 대출 기관으로 이전되고 대출 기관에서 대출 기관으로 되돌아오는 것입니다.

양도의 대상은 가치의 특별한 부분으로서 대출된 가치입니다. 우선 일종의 미실현 가치를 나타낸다. 신용 관계의 대상으로 특성화하는 특정 기능이 있습니다.

대부된 가치의 움직임의 반환 가능한 특성은 이 움직임의 모든 단계에서 보존을 전제로 합니다. 실제로 신용 관계는 가치 있는 관계이므로 대출자와 차용자 사이의 관계에서 동등성을 준수해야 합니다. 즉, 대출을 재생산 과정에서 사용한 후에는 차용인이 신용으로 받은 금액과 동일한 가치를 대출 기관에 반환해야 합니다.

1 .2 신용의 형태 및 유형

신용의 형태는 신용 관계의 본질에서 발생하는 다양한 신용입니다.

대출의 분류는 대출가치의 성격, 대주와 차주의 범주, 제공형태, 차주의 수요방향 등의 기본적 특성에 따라 분류된다.

대출 가치의 성격에 따라:

1) 역사적으로 상품 형태의 신용은 화폐 형태보다 앞선다. 이 형태의 신용에서는 상품이 대출됩니다. 물품은 대출금을 상환하고 이자를 지불한 후에야 차용인의 재산이 됩니다.

2) 금전적 형태의 신용 - 대출 시 일시적으로 무료 현금이 제공되는 고전적인 형태의 신용입니다. 이 형태의 신용은 국가와 개인 모두가 국내 및 해외 경제 회전율에 사용합니다.

3) 혼합(상품-화폐) 형태의 신용. 이 경우 대출은 재화 등의 형태로 제공되며, 그 반대의 경우에도 현금으로 반환됩니다.

대출자와 대출자의 상태에 따라:

1) 은행 대출 - 이러한 유형의 작업을 수행하기 위해 러시아 중앙 은행이 허가한 금융 및 신용 기관에서 독점적으로 제공합니다.

2) 상업 대출 - 대출 기관은 신용 기관이 아니지만 무역 거래 과정에서 대출이 제공되므로 무역이라고도합니다. 이 양식의 주요 목적 - 상품 판매 프로세스의 가속화 및 결과적으로 상품에 포함된 이익을 추출합니다.

3) 국가 신용은 예산 자금을 희생하여 제공됩니다.

4) 국제 신용 - 국가 및 국제 금융 기관이 직접 참여하는 국제 수준에서 운영되는 일련의 신용 관계.

5) 민사 신용 형태 - 중앙 은행의 적절한 라이센스가없는 개인 및 사업체에 대출을 제공하여 구현됩니다.

차용인의 목표 요구 사항에 따라:

1) 신용의 제작형태 - 기업가적 목적으로 제공: 생산량, 작품, 서비스, 자산의 확장. 생산 신용은 상품, 작업, 서비스, 자산, 생산 요소의 공급 증가 및 인구 생활 수준의 증가에 직접적인 영향을 미칩니다.

2) 소비자 신용- 특징은 화폐 자본과 상품 자본의 관계이며 개인은 잠재적 차용자입니다.

생산형태와 달리 이 신용은 국민이 소비를 목적으로 사용하며 새로운 가치를 창출하는 것을 목적으로 하지 않습니다.

다른 유형의 대출:

1) 직접 형태의 신용은 중개자 없이 특정 사용자에게 대출을 직접 발행하는 것을 반영합니다.

2) 간접 형태의 신용은 다른 기업에 대출하기 위해 대출을 받는 것을 포함합니다. 농산물 구매를 위해 대출할 때 주로 사용합니다.

3) 명시적 형태의 신용은 미리 정해진 목적을 가진 대출을 의미합니다.

4) 발전된 형태와 미개발된 형태의 신용은 발전 정도를 특징짓는다. Lombard 신용은 개발되지 않은 신용 형태에 기인할 수 있습니다.

신용 형태를 고려한 후에는 몇 가지 기준에 따라 신용 유형을 분석할 수 있습니다(표 1).

표 1 - 신용 유형

표지판

차용인 그룹별

사업체

개인에 대한 대출

금융 및 신용 기관용

공공 기관에

목적

소비자

산업

거래

농업

투자

운영 지역별

고정 자산의 재생산 및 확장을 위해

회전 기금 조직 참가자의 크레딧

사용기간별

짧은

장기간

포스트 레스탄테

보안

보안

보안되지 않음

발급 방식으로

보상 대출

지불 대출

상환방식으로

한 번

부품에서

대출의 몇 가지 유형을 고려하십시오.

담보 대출 - 상품 신용의 한 형태로, 차용인이 구매한 상품은 상품이 완전히 지불될 때까지 상품 판매자인 채권자의 자산으로 유지됩니다. 담보 대출은 상품 비용과 대출 이자를 할부로 지불하는 것을 제공합니다. 상품은 대출에 대한 담보입니다.

투자 대출은 기업 및 생산 프로세스 현대화를 목표로 하는 법인을 위한 은행 대출 유형 중 하나입니다.

투자 대출의 필요성은 제조 회사, 개인 기업가, 무역 회사, 즉 새로운 생산 시설을 갖추거나 기존 시설을 현대화해야 하는 모든 사람이 경험합니다.

연속 대출은 두 가지 주요 의미가 있는 금융 개념입니다.

1) 서로 다른 국가의 회사가 자국 통화로 동등한 금액으로 서로에게 제공하는 상호 신용

2) 한 회사가 다른 회사(다른 국가의 두 회사)에 제공하는 대출, 종종 대출은 은행 또는 기타 금융 기관을 대출 제공 중개자로 사용하여 서로 다른 통화로 이루어집니다(일반적으로 이 경우 자금 제3자로부터 제공) .

일회성 소비자 대출은 보편적인 소비자 대출의 한 유형입니다. 긴급한 필요에 대한 대출과 마찬가지로 이러한 유형의 대출은 거의 모든 유능한 시민에게 제공될 수 있지만 은행이 설정한 금액 내에서 차용인의 지불 능력 평가를 기반으로 계산됩니다.

장기 대출 유형 및 특징:

상환 기간이 길면 많은 금액을 소액으로 반환할 수 있습니다.

기업은 신용 돈을 희생하여 새 장비를 구입하거나 생산을 확장한 결과 번 돈으로 부채를 갚을 기회가 있습니다.

대출에 대한 높은 이자. 장기 대출의 경우 대출 금액과 동일한 금액이 초과 지불됩니다.

이 대출은 긴 과정입니다.

시민, 즉 개인에 대한 장기 대출은 모기지입니다.

2. 러시아의 현대적 상황에서의 모기지론과 그 적용

2.1 모기지론의 개념과 본질

"모기지"라는 용어는 다음과 같은 경우에 사용됩니다.

1) 담보 대출을 받기 위해 약정자가 소유한 부동산(예: 토지, 건물 및 구조물)의 담보에 대해 이야기할 때

2) 이해관계인이 부동산 대상(아파트)의 추가 취득을 위해 신용 기관으로부터 자금을 받는 경우. 동시에 새로운 법적 관계에 대한 추가 법적 규제 측면에서 중요한 대출을 대상으로 지정하고 지정된 자산을 신용 기관에 담보로 제공합니다.

두 경우 모두 자금(대출, 신용)을 받기 위해 부동산(토지, 기업, 건물, 구조물, 아파트 등)을 서약하는 것이 일반적입니다.

따라서 모기지는 담보물 (부동산 대상이며 일반적으로 토지와 건물임)이 만기일까지 모기지론자의 소유로 남아있는 일종의 담보입니다.

첫 번째 경우, 이 공식적인 법적 정의는 다음을 의미합니다. 귀하가 선택한 은행과 모기지 대출 계약을 체결하고 이 계약에 따라 아파트(또는 기타 부동산)를 사는 데 필요한 돈을 제공합니다. 사유지).

모기지 대출을 위한 담보의 두 번째 형태는 동일한 계약에 따라 새로 구입한 아파트가 아니라 대출 계약을 체결하기 전에 이미 소유하고 있던 오래된 아파트를 약속하는 경우입니다.

발행 된 대출을 사용하기 위해 대출 계약에 명시된이자를 은행에 지불하고 대출 계약에 의해 설정된 은행에 월별 지불 형태로 빌린 자금을 반환합니다. 예를 들어 신용으로 구입한 아파트와 같은 부동산은 공식적으로 귀하가 주택 소유자가 되더라도 대출이 완전히 상환될 때까지 은행에 담보로 제공됩니다(모기지).

그러나 예를 들어 대출 의무를 이행할 수 없는 재정 상황이 바뀌면 은행에서 아파트를 매각하고 돈을 반환합니다.

이 권리는 Art에서 제공됩니다. 러시아 연방 민법 334 (이하 러시아 연방 민법)에 따르면 대출을 발행 한 은행은 담보권에 따라 채권자로서 채무자가 다음을 수행하지 않는 경우 권리가 있습니다. 이 의무를 이행하여 이 사람의 다른 채권자보다 우선적으로 담보물 가치의 만족을 받습니다.

모기지 등록의 결과로 새로운 법적 관계가 발생하기 때문에 여러 법적 문제에주의를 기울일 필요가 있습니다. 이는 특정 조치의 가능한 모든 결과를 인식하기 위해 은행과 관련 계약에 서명하기 전에 수행해야 합니다.

서약은 - 의무를 확보하는 방법(이 경우 논의되지 않은 벌금, 보증인, 은행 보증 및 보증금과 함께) [러시아 연방 민법], 즉. 담보 옵션으로 모기지를 설정하여 주요 의무를 확보할 수 있습니다.

1) 대출 계약에 따라

2) 대출 계약에 따라

3) 연방법에서 달리 규정하지 않는 한 판매, 임대, 계약, 기타 계약에 근거한 의무를 포함하여 손해를 야기하는 다른 의무.

토지 구획(국립 또는 지방 자치 재산인 토지 구획과 토지 구획의 크기가 러시아 연방 또는 지방 정부의 토지에 대한 구성 기관의 규정에 의해 설정된 최소 크기보다 작은 토지 구획 제외) 하나 또는 다른 지정된 목적 및 허용된 사용

사업 활동에 사용되는 기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산

주거용 주택, 아파트, 주거용 건물 및 아파트의 고립 된 부분;

Dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물;

항공 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.

부동산 담보 계약 (모기지 계약)에 따라 일방 - 저당에 의해 담보 된 의무에 따라 채권자 인 질권자는이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구의 만족을 가치에서받을 권리가 있습니다. 상대방의 담보부동산 중 - 주로 담보인의 다른 채권자보다 우선합니다.

저당 약정은 독립적일 수 있거나(즉, 담보권이 발생하는 약정과 별개) 또는 질권에 대한 조건이 담보권이 발생하는 약정에 포함될 수 있습니다(예: 주택 융자 주택 모기지).

모기지 계약의 필수 조건은 다음과 같습니다.

1. 계약의 주제

2) 평가

3) 담보부채

4) 의무 이행 금액 및 기간.

모기지는 건축된 주택의 판매를 촉진하고 건설의 성장은 건축 자재 및 구조물 생산, 건설 및 도로 공학, 목공 및 가구 생산 등의 부흥을 유발합니다. 산업 모기지 대출을 통해 생산을 현대화하여 제품의 품질과 경쟁력을 높일 수 있습니다. 이 모든 것이 국가의 경제적 잠재력을 증가시킵니다.

모기지론의 발달은 사회불안 극복에 긍정적인 영향을 미친다.

모기지는 고용 문제(건설 및 기타 산업에서의 추가 일자리)에 영향을 미치고 주택에 대한 인구의 필요를 충족시키는 데 도움이 됩니다.

모기지는 또한 국가 은행 시스템의 안정성과 효율성을 높이는 데 매우 중요합니다. 부동산 담보 대출은 대출금을 상환하지 않으면 은행이 담보물을 매각하고 자금을 반환하기 때문에 은행에 더 안전합니다. 물론 모기지론의 경우 부동산과 부동산 시장에 대한 적절한 평가가 필요하다. 대출의 대상 특성은 모기지 대출의 위험을 줄이는 데에도 기여합니다. 부동산 거래는 종종 상업 은행의 현재 대출 운영에 비해 덜 위험합니다.

따라서 모기지론은 특정 부동산을 담보로 한 대출이고 모기지론은 부동산을 담보로 한 대출이다. 모기지 대출은 은행 활동의 유망한 영역입니다.

2.2 모기지 대출 상품

모기지 대출에서 금융 프로세스의 다양한 단계에서 사용되는 금융 상품 및 기술의 선택이 중요한 역할을 합니다. 그들의 선택은 일반적인 경제 상황, 국가의 모기지 운영 발전, 거래 참가자의 재정 능력 및 욕구, 운영 유형에 따라 결정됩니다.

모기지 대출 상품의 올바른 선택과 적용은 모기지 운영의 효율성, 위험 감소, 모기지 대출의 가용성 및 유동성을 크게 결정합니다.

모기지 대출 상품은 부채를 상환하는 방법(론 상각)입니다. 상각 일정은 각 기간의 대출에 대한 부채 잔액을 보여줍니다. 또한 이자의 지불로 가는 지불 부분과 부채의 원금을 지불하는 부분을 반영합니다.

모기지론은 상각 방식에 따라 영구 모기지론과 변동 상환 모기지로 나뉩니다. 후자는 차례로 벌룬 지불 모기지, 고정 지불 모기지 및 증분 지불 모기지로 나뉩니다. 대체 모기지 대출 수단도 있습니다.

영구 모기지 지불은 주기적인 균등 지불을 제공합니다. 차용인은 매월 동일한 금액을 지불하며, 그 중 일부는 대출 상환에 사용되고 일부는 해당 월에 발생한 이자를 지불합니다. 대출 잔액에 대한 이자가 부과됩니다.

따라서이 대출 상환 절차는이 대출에 대한 비용 금액에서 차용인에게 안정성을 제공합니다.

또한 원금의 점진적인 상환이 이루어지지 않아 대출기간 종료 시 발행된 대출금을 상환하지 못할 위험이 증가합니다.

"공" 지불 방식의 모기지론은 다음과 같이 구성할 수 있습니다.

대출 만기까지 이자를 내지 아니한 경우

이자만 지불한 다음 - "볼" 지불;

최종 "볼" 지불로 부분 감가상각.

일부 모기지에는 미결제 잔액에 대한 원금과 이자의 균등 지불이 포함됩니다. 이자 금액은 변경될 수 있습니다. 차용인의 월별 고정 지불액이 줄어들어 부담이 줄어 듭니다. 지급된 이자의 총 금액은 지속적으로 지불하는 것보다 적습니다.

증분 지급 모기지(이하 IIP)는 변동 지급을 제공합니다. 예를 들어, 처음 3년 동안에는 지불액이 낮게 유지되지만 다음 해에는 대출을 완전히 상각할 수 있는 수준에 도달합니다.

초기에 IIR은 마이너스 상각(이자율 아래의 모기지 상수)을 제공합니다. 이 경우 부채의 원금 잔액이 증가합니다. 전체 상각을 위해서는 최근 몇 년간 IIR에 대한 지불액이 표준 모기지 금액을 초과해야 합니다. 이러한 종류의 대출 상품을 사용하면 대출 조건의 변화를 고려하고 이자율 위험과 유동성 위험을 줄이며 장기 대출 운영의 효율성을 보장할 수 있습니다.

미지급 부채 금액을 연동하여 지불하면 명목 지불액이 변경될 때 실질 금액으로 동일한 지불액으로 대출을 상환할 수 있습니다. 미결제 부채는 다음과 같은 선택된 지수에 따라 조정됩니다. 미국 달러 환율; 소비자 바구니 비용; 최저임금(최저임금) 인플레이션 역학을 반영하는 기타 재무 지표. 결과적으로 이자율은 대출 당시 대출의 실질 가격을 반영하게 됩니다. 지불은 부채의 미결제 금액의 실제 가치를 기준으로 계산됩니다.

대출 상환 초기 단계에서 대출에 대한 미수금 금액을 자본화하면 은행은 다른 대출 운영에 비해 주택 대출에 대한 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 대출 상환 초기 단계에서 지불 금액을 줄이면 신용 가용성이 높아집니다. 동시에, 명목상 지급액의 증가는 가계 소득의 성장률이 물가상승률보다 크게 뒤처지는 경우 발생하는 "지급 충격"의 위험을 증가시켜 이전에 부여된 대출에 대한 채무 불이행 위험을 증가시킵니다.

3. 현 단계에서 러시아 모기지론의 문제점과 전망

러시아 연방에서 모기지 대출은 지난 10년 동안 빠른 속도로 발전해 왔습니다.

오늘날 러시아 연방에서는 모기지 대출, 확립된 입법 프레임워크 및 기반 시설에 대한 수요가 형성되어 있습니다. 전문가에 따르면 러시아의 유동 부동산 비용은 약 5000억 달러이며, 충분한 수준의 모기지 대출로 부동산 수요가 있는 인구의 상당 부분을 위한 주택을 제공할 것입니다.

모기지 주택 대출의 이점을 고려하십시오. 차용인은 아파트를 단기간에 취득하고 장기 할부로 지불하며 소득세 혜택을 받습니다. 따라서 많은 인구 집단의 주택 문제를 해결할 수 있습니다. 그러나 실제로 모든 것이 이론처럼 매끄럽지는 않습니다. 차용인은 상당한 비용을 부담하고 실제로 아파트 가격의 두 배를 지불합니다. 현재 러시아 연방에서도 이자율이 상당히 높습니다. 임금의 불안정성은 모기지론을 신청할 때 발생하는 위험을 증가시킵니다. 통계에 따르면 주택 모기지는 월 소득이 40-50,000 루블 인 시민에게 제공됩니다. 현재까지 러시아 연방 인구의 70%는 모기지론을 이용할 수 없습니다.

외국의 경험을 활용하고 모기지가 경제 및 사회 문제의 해결책이라는 것을 이해하는 것이 필요합니다. 은행은 모기지 대출에 참여하고 싶어하고 기술에 대한 지식이 있지만 전국 인구에게 주택을 제공하는 문제를 해결할 자금이 충분하지 않습니다.

모기지 대출 시스템이 빠른 속도로 발전하려면 모성 자본, 군인 모기지, 공무원을 위한 모기지와 같은 모기지와 같은 국가 프로그램을 사용해야 합니다.

모기지론 시장의 가장 큰 문제는 여전히 높은 금리다. 현재 세율은 10%에서 17%까지 다양합니다. 또한 모든 시민이 부동산에 상당한 계약금을 지불할 여유가 있는 것은 아니며 모든 사람이 신용 기록이 깨끗하고 공식 급여가 있는 것도 아닙니다. 결과적으로 모기지 대출이 발전하고 있지만 대출은 평균 이상의 소득을 가진 차용인에게만 제공되기 때문에 대량 상품이 아닙니다.

주택 시장의 독점 문제가 있습니다. 1차 주택 시장은 여전히 ​​불투명하다. 종종 좁은 범위의 회사가 새로운 주거용 건물을 지을 기회가 있습니다. 경쟁의 부재로 인해 평방 미터의 비용이 일반 소비자가 감당할 수 없을 정도로 높아집니다. 주식 건설 시장이 독점을 중단하면 자동으로 여러 모기지 대출 문제가 해결됩니다. 부동산 가격은 시장 상황에 따라 하락합니다. 또한 부동산 시장에는 이코노미급 주택이 급격히 부족합니다.

경제적 안정성의 부족, 낮은 임금, 중산층 형성 문제, 모기지 대출에 대한 상대적으로 높은 이자율, 이 모든 것이 러시아 연방의 모기지 대출 시스템의 안정적인 발전을 방해합니다.

러시아 연방에서 모기지 대출 시장의 발전에 대한 전망을 고려하십시오. 글로벌 금융 시장의 급격한 변동이 없는 한, 이 부문은 꾸준한 성장률을 유지할 것입니다. 향후 1-1.5년 동안 주택 건설에서 나타나는 긍정적인 역동성에 의해 모기지 수요가 뒷받침될 것입니다. 모기지 대출 성장에 대한 주요 제약은 정부 지원 프로그램을 포함한 대출 금리의 상승 추세입니다. 특히 2013년 하반기 초에는 대부분의 마켓리더들이 가장 인기 있는 프로그램의 금리를 평균 1~3%포인트 초과했다(이는 주로 초기 상환액이 50% 미만인 대출에 영향을 미쳤다). 2013년 9월 3일부터 주택담보대출청(이하 AHML)의 표준 프로그램에 따른 대출 조건이 개정되었습니다. 전체 대출 기간 동안 고정된 최저 금리를 평균 2% 인상했습니다. 포인트들. 예측에 따르면 모기지의 경제성은 감소할 것입니다. 인플레이션이 가속화되고 있고 러시아 은행은 이미 인플레이션과의 싸움에서 주요 금리를 인상했습니다. 그 결과 2013년 말까지 모기지 금리 인상이 현실화됐다. 전문가들의 예측에 따르면 연간 성장률은 50~60% 수준이 될 것이다. 그 결과 2013년 말까지 모기지론의 규모는 1조를 넘어설 것이다. 루블이며 1조 1천억에 달할 것입니다. 루블.

2014년에는 이자율의 영향이 더 두드러질 수 있습니다. 일부 차용인은 아파트 구매를 "좋은 시기까지" 연기하거나 더 높은 계약금을 위해 자금을 모아서 더 낮은 이자율을 보장합니다. 이와 관련하여 시장 성장의 추가 둔화가 예상됩니다. 규모를 감안할 때 연간 기준으로 40%를 초과하지 않을 것입니다.

예측에 따르면 모기지 시장에서 대형 은행의 점유율은 꾸준히 증가할 것입니다. 일반적으로 자체 프로그램에 따라 운영되는 대형 은행은 의사 결정의 효율성과 더 흥미로운 제품 제안으로 구별됩니다. 가장 인기 있는 AHML 프로그램에서 중소 은행의 관심도 하락도 영향을 미칠 것이다. 이러한 프로그램에 따라 대출 비용이 증가하는 것만이 아닙니다. AHML의 현재 활동은 클래식 시장에서의 존재를 제한하고 혁신적인 제품에 집중하려는 연구소의 열망을 점점 더 증명하고 있습니다. 특히 2013년 1~6월 AHML은 지난해 같은 기간보다 17% 늘어난 261억 루블에 모기지를 구매했다. 동시에 총 대출 규모에서 AHML의 비중은 8%에서 6%로 감소했습니다.

AHML과 협력하는 은행은 모기지 리파이낸싱 프로세스에 수반되는 상당한 어려움과 수많은 절차가 있습니다. 모기지 환매에 대한 새로운 조건은 파트너 은행이 발행량을 미리 결정하고 대행사에 옵션을 지불해야 함을 시사합니다. 자체 프로그램으로 전환할 중소 은행은 AHML 표준보다 더 높은 이율을 제공하고 대형 은행과의 경쟁에서 패할 것이 분명합니다.

모기지론에 대한 수요를 촉진하기 위해 다음과 같은 조치를 취해야 합니다.

1) 이자율이 차용인이 수용할 수 있는 수준으로 유지되도록 합니다.

2) 이코노미 클래스 주택의 경제성을 높입니다.

3) 모기지 보험의 개발을 통해 신뢰할 수 있는 차용인에게 계약금을 줄일 수 있는 기회를 제공합니다.

4) 특정 범주의 차용인(젊은 가족, 모성 자본 수혜자)을 대상으로 하는 사회 모기지 대출 프로그램의 개발을 촉진합니다.

결론

모기지론은 특정 부동산을 담보로 하는 대출이고 모기지론은 부동산을 담보로 하는 대출이다.

현재 러시아 연방에는 안정적인 부동산 수요가 있지만 모든 사람이 주택을 구입할 기회가 있는 것은 아닙니다. 모기지는 주택 문제를 해결하기 위한 최선의 선택입니다. 또한 모기지론에 대한 관심이 매년 높아지고 있어 향후 모기지론 시장의 성장 가능성을 시사하고 있다.

모기지 대출 시스템이 선진국에 있다는 것은 경제 발전, 성장 전망 및 사회 전체의 높은 발전 수준을 나타냅니다.

모기지는 인구, 은행, 건설 회사 및 건설 산업 기업의 화폐 자원 간의 관계를 보장하고 금융 자원을 경제의 실제 부문으로 보내는 능력을 가진 국가 경제 시스템의 연결입니다. 현재까지 모기지 대출의 도움으로 인구에 주택을 제공하는 문제를 해결해야합니다. 모기지 메커니즘의 도움으로 주택 시장으로의 자금 흐름이 증가하고 건설 및 관련 산업 부문이 활성화되어 일자리가 확대되고 인구 소득과 모든 수준의 예산이 증가하며 경제 전체가 성장할 것입니다. 따라서이 사회적으로 중요한 경제 부문에서 프로세스를 규제하기위한 시장 및 국가 메커니즘을 사용하여 대량 주택 건설 개발에 필요한 조직, 법적 및 재정적 전제 조건을 만들기 위해 지역이 가진 실제 조건과 기회를 사용해야합니다 .

국가 지원, 모기지 대출에 대한 낮은 금리, 사회 프로그램의 도입 및 이코노미 클래스 주택 건설의 강화가 있어야만 안정적이고 지속 가능한 모기지 대출 시스템이 나타날 수 있습니다.

이 과목에서는 모기지론 분야의 주요 이슈를 연구하고, 시장 상황을 분석하고, 모기지론의 기능에서 가장 중요한 문제를 식별하고, 현재 상황에서 모기지론의 발전에 대한 예측 및 전망 러시아 연방이 고려되었습니다.

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우리는 1998년 7월 16일 N 102-FZ "On Mortgage (부동산 서약)"의 연방법이 채택된 1998년 이후 모기지 대출 시장의 존재에 대해 이야기할 수 있습니다. 그 순간부터 모기지 대출 시스템을 개선하고 기능을 보장하기 위한 지속적인 작업이 진행 중입니다.

모기지론 개념의 정의는 모기지론의 본질에 대한 공개가 논리적으로 선행됩니다.

모기지는 부동산의 서약입니다2Dovdienko I.V. 저당. M., 2003. S. 3. 모기지 또는 부동산의 질권은 법적 관계로서 질권자가 저당권자의 가치에서 담보권에 따라 채무자에 대한 금전적 청구를 충족시킬 권리가 있습니다. 부동산이 다른 채권자보다 우세합니다.

위에서 알 수 있는 바와 같이 저당권이란 동산, 부동산을 불문하고 채무자가 질권을 소유하고 사용할 수 있는 채무를 담보하는 수단이다. 그러나 다음과 같은 이유로 부동산, 무엇보다 토지를 공약할 때 가장 큰 배당을 받았습니다. 토지 및 기타 부동산은 동산과 달리 다른 장소로 이전할 수 없습니다. 또한 부동산은 주요 생산 수단이며, 부동산을 잃어 버리면 채무자는 실제로 채권자에 대한 의무를 이행할 수 없습니다. 따라서 모기지는 부동산을 담보로 할 때 정확하게 사용되기 시작했고 재산권으로 해석되었습니다.

동시에, 연방법에는 모기지론에 대한 정의가 없으며, 모기지론에 의해 담보된 채무에 따라 채권자인 질권자가 다음을 받을 권리가 있는 계약으로만 모기지 계약의 정의를 찾을 수 있습니다. 다른 당사자의 담보 부동산의 가치에서이 의무에 따라 채무자에 대한 그의 금전적 청구의 만족 - 저당권자, 주로 저당권자의 다른 채권자보다 연방법에 의해 설정된 예외 (연방법 1 조 1 항 1998년 7월 16일 법률 N 102-FZ "On Mortgage(부동산 담보)" .

"모기지에 관한" 연방법의 2조는 모기지로 담보할 수 있는 의무와 법인(채권자-채무자)이 회계법에 의해 설정된 방식으로 모기지로 담보된 의무를 회계 기록에 기록해야 할 필요성을 설정합니다. 러시아 연방3.

이 조항에 따르면, 모기지는 매매, 임대, 계약, 기타 계약에 근거한 의무를 포함하여 대출 계약, 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 채무에 대한 담보로 설정될 수 있습니다. 연방법에 의해 제공됩니다. 현행법은 국제 관행에 부합하는 모기지로 모든 법적 요건을 확보할 수 있도록 하고 있습니다. 예를 들어, 특히 벨기에, 독일, 스페인13 Gerasin S.I. 농지 담보 대출의 실제 문제 // 법률. 2007. 1호. 에스. 58..

연방법에서 달리 규정하지 않는 한 다음을 확보하기 위해 모기지를 설정할 수 있습니다.

  • - 대출 계약에 따른 의무,
  • - 대출 계약에 따른 의무,
  • - 판매, 구매, 임대, 계약, 기타 계약에 근거한 의무를 포함한 기타 의무,
  • - 피해 발생에 따른 책임.

따라서 모기지 대출을 통해 차용인은 부동산 구입을 위한 대출을 받습니다. 채권자에 대한 그의 의무는 대출금의 상환이며 부동산 담보는 이 의무의 이행을 보장합니다. 동시에 주택뿐만 아니라 토지, 자동차, 요트 등의 다른 부동산도 구매 및 모기지할 수 있습니다. 모기지 프로그램에 따라 구입한 부동산은 구입 순간부터 대출을 받은 사람의 재산입니다.

대출 계약에 따라 은행 또는 기타 신용 기관(채권자)은 계약에 명시된 금액과 조건으로 차용인에게 자금(신용)을 제공할 것을 약속하고, 차용인은 받은 금액을 반환하고 이자를 지급할 것을 약속합니다. 그것에 러시아 연방 민법: 1994년 11월 30일 2부 No. 51-FZ(2004년 12월 30일에 개정됨) // 러시아 연방 입법 수집. 2006. No. 1. Art. 819.. 대출 계약은 서면으로 체결되어야 합니다. 서면 양식을 준수하지 않으면 대출 계약이 무효화됩니다. 그러한 계약은 무효로 간주됩니다. 미술. 820..

대출약정은 일방(대출자)이 금전 기타 일반적 특성으로 정의되는 물건을 상대방(차주)의 소유권으로 이전하고, 차용인은 동일한 금액(대출금액)을 대출자에게 반환할 것을 약정하는 계약입니다. 또는 동일한 종류와 품질의 동일한 양의 다른 물건을 그에게 받았습니다. 대출계약은 금전 등을 양도하는 순간부터 성립된 것으로 봅니다. 외화 및 통화 가치는 러시아 연방 민법 제 140, 141 및 317 조의 규칙에 따라 러시아 연방 영역에 대한 대출 계약의 대상이 될 수 있습니다. 807.

민법 계약에 기초한 거의 모든 금전적 의무는 모기지로 담보될 수 있습니다.

저당권은 대출 계약에 따른 부채의 원금 또는 모기지가 담보하는 기타 채무의 전액 또는 일부를 모기지 계약에 따라 담보합니다.

대출 계약 또는이자 지불 조건의 대출 계약의 이행을 보장하기 위해 설립 된 모기지는 또한 대출 (차입 자금) 사용에 대해 채권자 (대출자)에게이자를 지불하도록 보장합니다.

계약에서 달리 규정하지 않는 한, 저당은 또한 손실에 대한 보상으로 또는 불이행, 이행 지연 또는 기타 부적절한 이행으로 인한 벌금(벌금, 벌금)으로 질권자에게 지불해야 할 금액을 보장합니다. 모기지론에 의해 담보된 의무.

권리를 침해당한 사람은 법률이나 계약이 더 적은 금액의 손실에 대한 보상을 규정하지 않는 한 그에게 발생한 손실에 대한 완전한 보상을 요구할 수 있습니다.

다른 담보권 법률 관계와 마찬가지로 저당권은 담보권에 의해 담보된 주요 의무와 관련하여 엄격하게 부수적(추가적) 법적 관계라는 점에 유의해야 합니다.11 Ronzhin A.A. 러시아 모기지 액세서리 및 실습 필요 // 변호사. 2004. 7호. P.25.

첫째, 주채무로부터 질권관계가 도출된다. 약정 법적 관계의 파생적 성격은 독립적인 발생의 불가능성으로 표현됩니다. 담보권과 관련하여 발생합니다.

둘째, Art의 단락 3에 의해. 러시아 연방 민법 329조에 따르면, 주요 의무의 무효는 그것을 확보하는 의무의 무효를 수반하며(서약으로 주요 의무를 확보하는 것에 대한 합의), 반대로 Art의 2항에 따라. 러시아 연방 민법 329조에 따르면 주요 의무 이행 보장에 관한 계약의 무효화(약속 계약의 무효화 포함)는 주요 의무의 무효화를 수반하지 않습니다.

셋째, 서약은 1994년 11월 30일 러시아 연방 민법 1부 서약22에 의해 보장된 의무의 종료와 함께 종료됩니다. (2006년 10월 14일에 수정됨). 51-FZ // 러시아 연방 입법 수집. 1994. No. 32. Art. 352, para.1, paras. 하나.

3 러시아 연방 민법: 1994년 11월 30일자 1부 No. 51-FZ. // 러시아 연방 법률 수집. 32. 예술. 355..

넷째, 질권의 질권설정자가 질권을 담보하는 채무에 의하여 채무자에 대하여 청구권을 동일한 자가 양도한 경우에는 그 양도가 유효하다3.

모기지는 계약에 따라 발생하는 경우 계약적일 수 있으며 합법적일 수 있습니다. 모기지의 출현을 규정하는 법률은 어떤 의무와 어떤 재산에 모기지 담보물이 있어야 하는지에 대한 표시를 포함해야 합니다. 이러한 지침은 예를 들어 Art. 러시아 연방 민법 587조에 따르면 토지 또는 기타 부동산이 임대료 지불을 위해 양도될 때 임대료 수취인은 임대료 지불인의 의무를 보장하기 위해 권리를 취득합니다. 이 재산을 약속합니다.

모기지 계약 당사자는 다음과 같습니다.

Pledgor - 담보로 재산을 양도하는 법인-채무자;

모기지 - 부동산을 담보로 수락하는 은행 또는 기타 조직.

모기지 계약에 따라 재산을 담보로 설정할 권리는 Art에 정의되어 있습니다. 모기지법 6조. 모기지는 다음 조건을 동시에 충족하는 부동산에만 설정할 수 있습니다.

  • - 이 재산이 모기지의 대상이 될 수 있는 경우(모기지법 6조 3항)
  • -이 재산이 소유권 또는 경제 관리 권리에 대한 질권에 속하는 경우 ("모기지에 관한"법률 1, 6 조).

모기지법의 조항에 따라 모기지는 허용되지 않습니다.

  • - 순환에서 철회된 재산, 연방법에 따라 집행을 부과할 수 없는 재산, 연방법에 의해 설정된 절차에 따라 강제 민영화가 제공되거나 민영화되는 재산 금지 (법률 2, 6 조 " 모기지에 관한");
  • - 주 또는 지방 자치 단체가 소유한 토지("모기지에 관한 법률" 63조 1항)
  • - 토지 계획의 일부, 러시아 연방 구성 기관의 규정 및 다양한 목적 및 허용된 사용을 위한 토지에 대한 지방 정부의 규정에 의해 설정된 최소 크기보다 작은 면적(2절 , "모기지에 관한"법률 63 조);
  • - 주 또는 시 소유의 주거용 건물 및 아파트(74조 2항).

질권은 기업, 건물 또는 구조물이 위치한 토지의 영구적 사용권에는 적용되지 않습니다. 213. p. 7. // Rossiyskaya Gazeta. 2006년 6월 19일..

모기지 계약에 따른 민사 법적 관계의 내용에는 특정 기능이 있습니다. 서약자는 이 부동산의 소유자로 남아 있으며 이를 사용할 권리를 보유합니다. 그는 혜택과 소득을 얻을 권리가 있습니다. 2007. 7월 4. 담보권자의 의무는 주택을 양호한 상태로 유지하고, 유지 관리 비용을 부담하고, 주택 담보 대출 계약법에 의해 달리 규정되지 않는 한, 연방법에 의해 설정된 기한 내에 현재 및 주요 수리를 수행하는 것입니다. 2007년 6월 26일 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007년 7월 4일..

일반적으로 저당권자는 자신의 비용으로 이 재산을 손실 및 손상의 위험에 대해 완전한 가치로 보장할 의무가 있으며, 그것이 저당권에 의해 담보된 의무 금액을 초과하는 경우 - 다음 금액 이상 이 의무. 이것은 누가 보험에 들었는지에 관계없이 질권 재산의 멸실 또는 손해에 대한 보험 배상금으로부터 직접 저당권에 의해 담보된 의무에 따라 자신의 청구를 이행할 권리가 있는 질권자의 이익을 보호하기 위해 필요합니다.

또한 질권자는 제3자에 의한 침해, 화재, 천재지변으로부터 보호하는 등 질권설정재산의 안전성 확보를 위한 조치를 취할 의무가 있습니다. 그리고 담보물에 대한 손해 손실의 실질적인 위협이 있는 경우, 질권자는 그가 알고 있는 경우 이에 대해 질권자에게 통지해야 합니다.

모기지 계약에 따라 약속 된 재산의 취득자가 제 3 자, 즉 주요 의무에 따라 채무자가 아닌 사람에게서 양도 한 경우 그는 제 3 자로 남아 있다는 한 가지 기능에주의를 기울일 필요가 있습니다. 취득자는 매각, 증여, 교환, 동업의 재산에 대한 기부금으로 함으로써 저당권에 의해 담보된 채무자인 질권자로부터 재산이 양도된 경우에도 제3자입니다. 또는 회사 또는 생산 협동 조합의 재산에 대한 지분 출자.

따라서 제3자는 해당 부채를 개인적으로 지불할 책임이 없는 사람으로서 그 가치만큼 저당권이 있는 재산의 소유자로서만 책임을 지는 사람입니다.

보편적 승계 순서에 의해서만, 즉 법인의 재구성 또는 상속을 통해 취득자가 채무자-저당권자를 대신하고 주채무에 따라 후자의 모든 의무를 부담합니다. 그리고 모기지 계약에 따라.

모기지 계약의 상대방은 모기지입니다. 질권자의 주요 권리는 상대방의 질권 재산의 가치에서 담보로 담보된 채무자에 대한 채무자에 대한 금전적 채권의 변제를 받는 것입니다. 약정자.

질권자는 법률과 약정에 규정된 모든 의무를 이행할 것을 질권자에게 요구할 수 있을 뿐만 아니라, 저당권 약정에 따라 담보된 재산의 실제 존재, 상태 및 유지 조건을 확인할 권리가 있습니다. 소유하고 있습니다.

연방법 "모기지 (부동산 담보)"의 조항은 대출 기관과 차용인 모두의 이익을 고려한다는 점에 유의해야 합니다. 높은 신용 신뢰성을 보장하는 모기지 대출의 특징은 대출 기관(모기지 대출자)이 담보물을 판매하여 제공되는 대출 요건을 충족할 수 있다는 것입니다. 또한 법률은 저당 계약을 체결한 당사자가 저당권과 관련하여 자신의 권리와 의무를 독립적으로 규제할 수 있는 가능성을 규정하고 있다는 점에 유의해야 합니다. 번호 3604 p - P13. // 문서가 게시되지 않았습니다.

부동산의 질권은 모기지 계약에 따라 질권자 역할을 한 사람이 부동산의 민영화 과정에서 투자(상업) 입찰, 경매 또는 기타 방식으로 참여한 조건을 이행하지 못하도록 하는 근거가 아닙니다. 이 서약의 주제 ( "모기지에 관한"법률 5 조 6 조) 모기지 (부동산 서약) : 2007 년 6 월 26 일 연방법 No. 118-FZ. // 러시아 신문. 2007년 7월 7일..

따라서 모기지의 특징은 다음과 같습니다.

첫째, 모기지는 본질적으로 모든 담보와 마찬가지로 대출 또는 신용 계약, 임대 계약, 계약, 손해 배상 등 다른 (주요) 의무의 적절한 수행을 보장하는 방법입니다.

둘째, 모기지의 주제는 항상 부동산입니다. 부동산에는 토지 계획과 건물, 구조물, 다년생 식물 등 단단히 연결된 모든 것이 포함됩니다.

셋째, 모기지의 대상은 채무자의 소유로 남아 있습니다. 후자는 이 속성의 소유자, 사용자 및 실제 소유자로 남아 있습니다.

넷째, 모기지 설정에 대한 채권자와 채무자 간의 계약은 특별 문서에 작성됩니다. 모기지는 국가 등록의 대상입니다.

다섯째, 담보의 가치가 발행된 대출 금액을 초과하는 경우 모기지를 통해 동일한 재산(두 번째, 세 번째 모기지)으로 담보된 추가 모기지 대출을 얻을 수 있습니다.

그리고 마지막으로, 저당권에 의해 담보된 채무를 이행하지 않는 경우 채권자는 공매에서 질권 재산의 매각을 요구할 권리가 있습니다.

따라서 모기지 대출은 부동산 담보 대출(모기지)에 의해 보장되는 대출, 의무입니다.

모기지 대출은 모기지 대출의 조직, 판매 및 서비스에서 발생하는 관계의 구현을 위한 전체적인 메커니즘입니다.

주택 모기지, 주택 모기지 대출 시스템에는 수많은 유형의 계약과 계약이 사용됩니다. 모기지 계약과 함께 모기지 대출 대상이 체결 한 주요 계약에는 신용 계약, 주거용 건물 매매 (은행 대출을 희생하여 지불하는 아파트 (주거용 건물) 판매 계약) ), 공유 건설 참여 계약, 다양한 유형의 보험, 부동산 중개인과의 계약, 서비스 제공, 투자 계약 서약, 청구권 양도 계약(양도) 계약 패키지 및 해당 주제 구성은 그들이 설정 (정렬)하는 관계와 서약 주제-사용 가능하거나 건설해야 할 주택에 따라 다릅니다.

모든 주택 담보 대출 계획에서 주요 계약은 대출 계약입니다. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 819조에 따라 대출 계약에 따라 은행 또는 기타 신용 기관(채권자)은 계약에 명시된 금액과 조건으로 차용인에게 자금(신용)을 제공할 것을 약속하고 차용인은 다음을 수행합니다. 받은 금액을 반환하고 이자를 지급합니다. 주거용 주택이나 아파트의 구매 또는 건설을 위해 대상 대출을 제공한 법인도 질권자 역할을 할 수 있습니다. 대출 기관 또는 2차 시장 운영자는 예를 들어 연기금, 보험 회사, 투자 은행, 뮤추얼 펀드 Shevchuk D.A.를 포함합니다. 모기지 대출 분야의 계약 관계에 대한 법적 규제 // Auditorskie Vedomosti. 2009. 엔 1..

1994년 6월 10일 러시아 연방 대통령령으로 승인된 주택 융자 규정의 12항에 따라 N 1180 주택 융자 규정: 1994년 6월 10일 러시아 연방 대통령령 N 1180., 대출 계약에서 다음 조건이 결정됩니다.

대출 목적;

대출 기간 및 금액

대출 발행 및 상환 절차;

대출 상품(이자율, 조건 및 변경 빈도)

차용인의 신용 의무 확보

대출 보험 조건;

담보 확인 방법 및 형식 및 대출 목적

대출의 오용 및 시기 적절한 상환에 대한 제재;

벌금 납부 금액 및 절차

계약 해지 절차, 대출 기관과 차용인의 합의에 따른 기타 조건.

대출 계약은 합의(보상)됩니다. 대출 계약과 마찬가지로 대출 계약은 인과 관계가 있는 거래입니다.

따라서 "모기지"와 "모기지 대출"의 개념은 밀접하게 관련되어 있지만 동일하지는 않습니다. 금융 및 경제 관계 시스템으로서의 모기지 대출에는 기본 하위 시스템인 모기지(직접 담보 기술 형태의 필수 요소 또는 필수 요소)가 포함됩니다.

한편, 모기지론은 부동산과의 거래 유형 중 하나로 모기지론의 도움을 받아 채무를 담보로 하고 있습니다.

주택(아파트, 별장 또는 시골집) 구매 시 모기지 크레딧(모기지)이 제공됩니다. 대출 대상은 모기지론을 제공하는 은행의 요구 사항을 준수해야 하는 모기지에 대한 담보 역할을 합니다.

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