Հիփոթեքային վարկավորման տնտեսական էությունը և հիմնական ձևերը. Հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգի և դասակարգման էությունը

Հիփոթեքը (անշարժ գույքի գրավը՝ որպես տարբեր քաղաքացիական պարտավորությունների կատարումն ապահովող միջոց) ավանդաբար ծառայում է զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում որպես քաղաքացիական շրջանառության կայունացման կարևորագույն գործոններից մեկը, ֆինանսական և վճարային կարգապահության պահպանման արդյունավետ գործիք: պատշաճ մակարդակ և պարտատերերի իրավունքների և օրինական շահերի հուսալի երաշխավոր:

Հիփոթեքն իր բովանդակությամբ երկու բաղադրիչ ունի՝ տնտեսական և իրավական։

Տնտեսական առումով հիփոթեքը անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի շրջանառության շուկայական գործիք է այն դեպքերում, երբ օտարման այլ ձևերը (առք և վաճառք, փոխանակում) օրինական և առևտրային առումով անիրագործելի են, և թույլ է տալիս ներգրավել լրացուցիչ ֆինանսական ռեսուրսներ իրականացման համար: տարբեր նախագծերից։

Իրավական առումով հիփոթեքը անշարժ գույքի գրավն է՝ հիփոթեքային վարկ ստանալու նպատակով, երբ գույքը մնում է պարտապանի ձեռքում։

Հիփոթեքային վարկը վարկ (վարկ) է, որը տրվում է այս անշարժ գույքի գրավադրմամբ անշարժ գույք գնելու համար՝ որպես պարտավորության երաշխիք: Վարկի նկատմամբ պահանջի իրավունքները կարող են հաստատվել և փոխանցվել հիփոթեքի միջոցով՝ մուրհակի տիպի գրանցված արժեթուղթ:

Հիփոթեքը դիտարկելով որպես տնտեսական կատեգորիա՝ պետք է ընդգծել, որ այն բաղկացած է երեք տերմիններից և միևնույն ժամանակ արտահայտում է.

Գույքային հարաբերություններ;

Վարկային հարաբերություններ;

Ֆինանսական հարաբերություններ.

Սեփական հարաբերություններն արտահայտվում են սեփականության իրավունքի և գույքի, բայց ոչ տիրապետման իրավունքի փոխանցման մեջ՝ մինչև պարտքի գծով վճարումների ավարտը կամ վճարելուց հրաժարվելու դեպքում պարտավորությունների կատարումը։ Հիփոթեքը խթանում է անշարժ գույքի շրջանառությունը և վերաբաշխումը` ապահովելով օբյեկտների նկատմամբ սեփականության իրավունքի իրացումը, երբ օտարման այլ ձևերն այս կոնկրետ դեպքերում տեղին չեն:

Վարկային հարաբերություններն արտահայտվում են անշարժ գույքի գրավադրմամբ հիփոթեքային վարկերի տրամադրմամբ: Անշարժ գույքի գրավադրումը հանդես է գալիս որպես արտադրության զարգացման համար անհրաժեշտ ֆինանսական միջոցներ ներգրավելու գործիք։ Միևնույն ժամանակ, հիփոթեքային վարկերի առանձնահատկությունները հետևյալն են.

1. Պարտադիր անվտանգություն.

2. Վարկի ժամկետը.

3. Թիրախային կերպար.

4. Հիփոթեքային վարկը համեմատաբար ցածր ռիսկային բանկային գործառնություն է:

5. Նոտարական վավերացում և պետական ​​գրանցում.

Ֆինանսական հարաբերություններն արտահայտվում են հիփոթեքային վարկերի վերաֆինանսավորմամբ, ներառյալ նաև հիփոթեքը, որը հավաստում է գրավառուի իրավունքը անշարժ գույքի նկատմամբ և հանդիսանում է արժեթուղթ իր բոլոր բնորոշ հատկանիշներով՝ սեփականության իրավունքի, փաստաթղթային և սակարկելիության մեկուսացում: Արժեթղթի վրա հիմնված ֆինանսական հարաբերությունները ստեղծում են բազմաստիճան ֆիկտիվ կապիտալ, հետևաբար, երբ անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականատերը թողարկում է առաջնային, երկրորդային հիփոթեքային վարկեր, ածանցյալ հիփոթեքային արժեթղթեր, տեղի է ունենում շրջանառու կապիտալի կամ ֆիկտիվ կապիտալի ավելացում:

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը հարաբերությունների համակարգ է հիփոթեքային վարկերի առաջնային և երկրորդային շուկաների ձևավորման և անշարժ գույքի, ապահովագրության և հիփոթեքային արժեթղթերի շուկաների հետ հարաբերությունների, որոնք բխում են հիփոթեքային շուկայում գործող կազմակերպությունների ակտիվ փոխազդեցությունից:

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը պետք է բաղկացած լինի հետևյալ հատվածներից.

Անշարժ գույքի շուկա, որն ունի հիփոթեքային վարկավորմանը մասնակցելու համար անհրաժեշտ հատկանիշներ.

Հիփոթեքային վարկերի առաջնային շուկան, որն ընդգրկում է պարտատերերի և պարտապանների գործունեության ամբողջ փաթեթը, որոնք իրենց միջև համապատասխան պարտավորություններ են ստանձնում, որտեղ պարտապանը (գրավատուն) ապահովում է, իսկ պարտատերը (գրավատուն) որպես գրավ ընդունում է անշարժ գույք.

Հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկան, որն ապահովում է հիփոթեքային և հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ իրավունքների փոխանցումը (արդեն տրված հիփոթեքային վարկերի վաճառք), ինչպես նաև արդեն տրված հիփոթեքային վարկերի վերաներդրում։ Երկրորդային շուկան կապ է առաջնային հիփոթեքային շուկայում վարկատուների և հիփոթեքային արժեթղթերի շուկայում ներդրողների միջև՝ ապահովելով ներդրողների միջոցների կուտակումը և ֆինանսական հոսքերն ուղղելով դեպի հիփոթեքային վարկեր.

Հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի շուկա, որն ապահովում է վարկային պարտավորությունների և հիփոթեքային պայմանագրերի (հիփոթեքային պարտատոմսերի) անձնավորված իրավունքների փոխակերպումը անանձնական եկամուտ ստեղծող արժեթղթերի (պարտատոմսերի) և դրանց տեղաբաշխումը երկարաժամկետ ներդրողների շրջանում: Այլ կերպ ասած, հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի շուկայում ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք ձեռք են բերում, կուտակում և տեղաբաշխում միջնորդների կողմից առաջարկվող հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր՝ դրանցից եկամուտ ստանալու համար.

Ապահովագրական շուկա, որն ապահովում է ռիսկերի ապահովագրություն հիփոթեքային վարկավորման համակարգում:

Հիփոթեքային վարկային հարաբերությունների մասնակիցներ.

1. Վարկառուներ` ֆիզիկական անձինք, ովքեր վարկային պայմանագրեր են կնքել բանկերի (վարկային կազմակերպությունների) հետ, որոնց պայմաններով վարկի տեսքով ստացված միջոցներն օգտագործվում են բնակարան ձեռք բերելու համար: Նման պայմանագրերի կատարումն ապահովված է ձեռք բերված բնակարանի հիփոթեքով: Յուրաքանչյուր վարկառուի համար վարկի առավելագույն գումարը որոշվում է նրա վճարունակության և տրամադրված վարկի մարման երաշխիքի գնահատման հիման վրա, ինչպես նաև հաշվի առնելով դրա հուսալիությունը և նախկինում ստացված վարկերի պարտքի մնացորդը.

2. Բնակարան վաճառողներ` ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք, որոնք վաճառում են իրենց սեփականություն հանդիսացող կամ այլ ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձանց պատկանող և իրենց անունից վաճառվող անշարժ գույք, ներառյալ. շինարարական կազմակերպություններ;

3. Վարկատուներ - հիմնական պարտատերերը, իհարկե, բանկերն են, որոնք կարող են լինել մասնագիտացված (հիփոթեքային) կամ ունիվերսալ: Որպես պարտատեր կարող են հանդես գալ նաև այլ իրավաբանական անձինք, որոնք քաղաքացիներին տրամադրում են նպատակային երկարաժամկետ վարկեր բնակարաններ գնելու համար.

Աղյուսակ 1. Բանկային կարգավորման իրավական դաշտը:

Անուն	Բովանդակություն
Բանկային համակարգի կազմը
Վարկային կազմակերպություն	Իրավաբանական անձ, որն իր գործունեության հիմնական նպատակն է շահույթ ստանալու համար, Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի հատուկ թույլտվության (լիցենզիայի) հիման վրա, իրավունք ունի իրականացնել բանկային գործառնություններ, որոնք նախատեսված են ս.թ. «Բանկերի և բանկային գործունեության մասին» դաշնային օրենքը. Վարկային կազմակերպությունը ձևավորվում է սեփականության ցանկացած ձևի հիման վրա՝ որպես տնտեսվարող սուբյեկտ
Բանկ	Վարկային հաստատություն, որն ունի հետևյալ բանկային գործառնությունները միասնաբար իրականացնելու բացառիկ իրավունք՝ ֆիզիկական և իրավաբանական անձանցից դրամական միջոցների ներգրավում դեպի ավանդներ, այդ միջոցների տեղաբաշխումն իր անունից և իր հաշվին՝ վճարման, մարման պայմաններով. հրատապություն, ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց հաշիվների բացում և վարում
Ոչ բանկային վարկային կազմակերպություն	Վարկային հաստատություն, որն իրավունք ունի իրականացնելու դաշնային օրենքով նախատեսված որոշակի բանկային գործունեություն: Ոչ բանկային վարկային հաստատությունների համար բանկային գործառնությունների թույլատրելի համակցությունները սահմանվում են Ռուսաստանի Բանկի կողմից
արտասահմանյան բանկ	Օտարերկրյա պետության օրենսդրությամբ ճանաչված բանկ, որի տարածքում այն ​​գրանցված է

4. Հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկայի օպերատորներ (բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալություններ)` մասնագիտացված կազմակերպություններ, որոնք վերաֆինանսավորում են երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկեր տրամադրող պարտատերերին: Երկրորդային շուկայի օպերատորները, բացի վարկատուների վերաֆինանսավորումից, թողարկում են բաժնային հիփոթեքային արժեթղթեր, միջոցներ են ներգրավում բնակարանային վարկավորման ոլորտում ներդրողներից և աջակցում վարկատուներին հիփոթեքային վարկավորման ռացիոնալ քաղաքականության իրականացման գործում: Եթե ​​գործակալությունները վարկատուներից մարում են հիփոթեքային վարկերը, ապա նրանց գործունեությունը չի պահանջում Ռուսաստանի Բանկի լիցենզիա: Եթե ​​գործակալությունները կգործեն հիփոթեքային պահանջներով, ապա դրանք պետք է լիցենզավորված լինեն որպես ոչ բանկային վարկային հաստատություն.

5. Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցման մարմինները, որոնք գրանցում են բնակելի տարածքների առքուվաճառքի գործարքները, ձևակերպում են սեփականության իրավունքի փոխանցումը նոր սեփականատիրոջը, գրանցում են հիփոթեքային պայմանագրերը և հիփոթեքային իրավունքները, պահպանում և տրամադրում են տեղեկություններ. բնակելի հիփոթեքային տարածքների սեփականության իրավունքներն ու ծանրաբեռնվածությունները.

6. Հիփոթեքային բնակարանների ապահովագրություն, վարկառուների անձնական և հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրություն իրականացնող ապահովագրական ընկերությունները.

7. Գնահատողներ` անշարժ գույքի մասնագիտական ​​գնահատման իրավունք ունեցող իրավաբանական և ֆիզիկական անձինք, որոնց գործունեությունը կարգավորվում է «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» դաշնային օրենքով: Պրոֆեսիոնալ գնահատողների գործունեությունը լիցենզավորված է, և լիցենզիա տվող մարմինը պետք է վերահսկողություն իրականացնի գնահատողների՝ օրենքին համապատասխանության նկատմամբ։

Հիփոթեքային վարկավորման դեպքում հիփոթեքի առարկայի արժեքի շուրջ վեճի դեպքում գնահատումը պարտադիր է:

Գնահատող գործունեությունը գործունեության այն եզակի տեսակներից է, որի համար նախատեսված է գնահատողների քաղաքացիական պատասխանատվության պարտադիր ապահովագրություն։ Մասնավորապես, գնահատողն իրավունք չունի զբաղվել գնահատման գործունեությամբ՝ առանց ապահովագրության պայմանագիր կնքելու։ Ապահովագրված դեպքը կլինի երրորդ անձանց վնաս պատճառելը` կապված իր գործունեության գնահատողի կողմից օրինական ուժի մեջ մտած արբիտրաժի կամ արբիտրաժային տրիբունալի որոշմամբ:

8. Անշարժ գույքի ընկերություն՝ պրոֆեսիոնալ միջնորդ անշարժ գույքի շուկայում, ծառայություններ մատուցող օբյեկտների որոնման, պայմանագրերի կազմման և բանկ ներկայացնելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի փաթեթի պատրաստման համար: Անշարժ գույքի ոլորտում գործունեությունը լիցենզավորված է. Մասնավորապես, նշված է «Գործունեության առանձին տեսակների լիցենզավորման մասին» օրենքում. Բացի անշարժ գույքի ձեռնարկությունների գործունեության նկատմամբ վերահսկողություն իրականացնող պետական ​​մարմիններից, այն իրականացնում են նաև հասարակական կազմակերպությունները։ Դրանց թվում է Ռիելթորների Ռուսաստանի գիլդիան:

Անշարժ գույքը, հանդես գալով որպես հատուկ տեսակի ապրանք, ունի որոշակի դրամական արժեք։ Սովորաբար այս գնահատականը ձևավորվում է ինքնաբուխ, սուբյեկտիվ գործոնների ազդեցության տակ (առաջին հերթին առաջարկի և պահանջարկի ազդեցության տակ): Միաժամանակ, ցանկացած անշարժ գույք գնահատելիս կան որոշակի օբյեկտիվ գործոններ, որոնք կողմերը պետք է հաշվի առնեն կոնկրետ պայմանագիր կնքելիս։

Մի շարք պրոֆեսիոնալ մասնակիցներ աշխատում են հիփոթեքային շուկայում։ Միևնույն ժամանակ, միայն բարձր որակավորում ունեցող մասնագետները, օգտագործելով ֆինանսական կառավարման, արտադրական գործունեության և ձեռնարկության ռեսուրսների ժամանակակից հայեցակարգերը, կարող են հաջողությամբ հարմարեցնել կառավարման առաջադեմ տեխնիկան առկա տնտեսական պայմաններին: Համաշխարհային փորձը ցույց է տալիս, որ հիփոթեքային վարկավորման էական հիմքը վարկային հաստատությունների, մասնավորապես առևտրային բանկերի գործունեությունն է, որոնք հիփոթեքային վարկավորման շուկայի կարևորագույն սուբյեկտներից են։

Ավելին թեմայի շուրջ 1.1. Հիփոթեքային և հիփոթեքային վարկերի հայեցակարգը և էությունը.

1. Գրավոր վարույթի հայեցակարգը և բնորոշ առանձնահատկությունները. դատարանի որոշում կայացնելու հիմքերը. դատարանի որոշման հայեցակարգը և էությունը. պատվերի արտադրության փուլերը
2. Կատարողական վարույթի հայեցակարգը և էությունը. կատարողական վարույթի մասնակիցներ. կատարողական վարույթի ընդհանուր կանոններ. կատարողական վարույթի իրականացման կարգը. վերականգնողի, պարտապանի և այլ անձանց իրավունքների պաշտպանությունը կատարողական գործողություններ կատարելիս
3. ԳԼՈՒԽ 1. ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՄԱՐՄԻՆՆԵՐԻ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ԱՆԴԱՄՆԵՐԻ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ԱՐԴՅՈՒՆԱՎԵՏՈՒԹՅԱՆ ԲԱՐՁՐԱՑՄԱՆ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ՄԵԽԱՆԻԶՄԻ ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ԷՈՒԹՅՈՒՆԸ.
4. § 1. Մասնավոր իրավունքի պաշտպանության միջոցների և մեթոդների հայեցակարգը և էությունը
5. «ՄԱՍՆԱՑՈՂ ՊԱՏԱՍԽԱՆԱՏՎՈՒԹՅԱՆ» ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ԷՈՒԹՅԱՆԸ ՄԱՅՐԱՄԱՔՍԱՅԻՆ ԵՎՐՈՊԱԿԱՆ ԵՎ ԱՆԳԼՈ-ԱՄԵՐԻԿԱԿԱՆ ՏԵՍԱԿԻ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԿԱՐԳԵՐՈՒՄ.
6. ՌՈՒՍԱՍՏԱՆԻ ԿՈՐՊՈՐԱՏԻՎ ԻՐԱՎՈՒՆՔՈՒՄ «ՄԱՍՆԱԿՑՈՂ ՊԱՏԱՍԽԱՆԱՏՎՈՒԹՅԱՆ» ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ԷՈՒԹՅՈՒՆԸ.
7. § 1. Արդարադատության հայեցակարգը և էությունը քրեական դատավարությունում
8. § 1.1 Միգրացիայի ոլորտում Ռուսաստանի Ներքին գործերի նախարարության անձնագրային և վիզային գործունեության տեղեկատվական աջակցության հայեցակարգը և էությունը

- Հեղինակային իրավունք - Փաստաբանություն - Վարչական իրավունք - Վարչական գործընթաց - Հակամենաշնորհային և մրցակցային իրավունք - Արբիտրաժային (տնտեսական) գործընթաց - Աուդիտ - Բանկային համակարգ - Բանկային իրավունք - Գործարար - Հաշվապահություն - Գույքային իրավունք - Պետական ​​իրավունք և կառավարում - Քաղաքացիական իրավունք և դատավարություն - Դրամական շրջանառություն, ֆինանսներ և վարկ - Փող - Դիվանագիտական ​​և հյուպատոսական իրավունք -

Բայց վարկավորումն անհնար է առանց վարկատուի շահերի լուրջ ապահովման։ Դա ցույց է տվել վարկային զարգացման էվոլյուցիան պարտատիրոջ լավագույն շահերըկարող է լինել ապահովված է անշարժ գույքի գրավի օգտագործմամբ, քանի որ:

• անշարժ գույքը համեմատաբար քիչ է ոչնչացման կամ հանկարծակի անհետացման վտանգի տակ.
• անշարժ գույքի արժեքը մշտապես աճելու միտում ունի.
• Անշարժ գույքի բարձր արժեքը և դրա կորստի ռիսկը հզոր խթան են, որը խրախուսում է պարտապանին ճշգրիտ և ժամանակին կատարել պարտատիրոջ հանդեպ իր պարտավորությունները:

Անշարժ գույքի գրավադրման միջոցով պարտատերերի շահերը պաշտպանելու գործիքներից մեկը հիփոթեքն էր։

Հիփոթեք - հայեցակարգ և էություն

Իրավական շրջանառության մեջ «հիփոթեք» տերմինը սովորաբար ներառում է երկու հասկացություն.

Հիփոթեքը որպես իրավահարաբերությունվարկ ստանալու նպատակով անշարժ գույքի (հող, հիմնական միջոցներ, շենքեր, բնակարան) գրավ է.

Հիփոթեքը որպես երաշխիք- ենթադրում է` անշարժ գույքի նկատմամբ գրավառուի իրավունքները հավաստող պարտքային փաստաթուղթ:

Հիփոթեքային վարկավորում- սա անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկավորում է, այսինքն՝ վարկավորում՝ օգտագործելով հիփոթեքը որպես վարկային միջոցների մարման երաշխիք:

Եթե ​​վարկը չի մարվում, ապա պարտատերը դառնում է գույքի սեփականատեր: Այսպիսով, հիփոթեքը վարկի համար գրավի հատուկ ձև է:

Հիփոթեքային վարկավորման առանձնահատկությունները.

• հիփոթեքը գույքի գրավ է.

• հիփոթեքային վարկի երկարաժամկետ բնույթ (20-30 տարի);
• գրավադրված գույքը հիփոթեքի ժամկետի համար, որպես կանոն, մնում է պարտապանի մոտ.
• Գրավ կարող է դրվել միայն սեփականության կամ տնտեսական կառավարման իրավունքով գրավատուին պատկանող գույքը.
• հիփոթեքային վարկավորման իրավական հիմքը գրավի իրավունքն է, որի հիման վրա կնքվում է հիփոթեքային պայմանագիր և իրականացվում է պարտատիրոջը հանձնված գույքի վաճառքը.
• հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը ենթադրում է դրա գնահատման համար զարգացած հիմնարկի առկայություն.
• Հիփոթեքային վարկավորումը, որպես կանոն, իրականացվում է մասնագիտացված հիփոթեքային բանկերի կողմից։

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի մասնակիցները.

• Գրավատու - ֆիզիկական: կամ իրավաբանական անձ, որն իր պարտքն ապահովելու համար որպես գրավ է տրամադրել անշարժ գույք:
• Հիփոթեքային վարկառուն (հիփոթեքային վարկատու) իրավաբանական անձ է, որը տրամադրում է անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկեր:

Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման իրավական հիմքերը.

1. Ռուսաստանի Դաշնության 1998 թվականի հուլիսի 16-ի «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքը.
2. Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային օրենքը «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» 29.07.98թ.

Հիփոթեքը ենթակա է պետական ​​գրանցման արդարադատության հիմնարկների կողմից անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների միասնական պետական ​​ռեգիստրում:

Հիփոթեքային վարկեր և բանկեր

Հիփոթեքային բանկեր -մասնագիտացված բանկեր, որոնք տրամադրում են անշարժ գույքի գրավադրմամբ երկարաժամկետ վարկեր:

Հիփոթեքային վարկավորման առավելությունները բանկերի համար.

• համեմատաբար ցածր ռիսկ վարկեր տրամադրելիս, քանի որ դրանք ապահովված են անշարժ գույքով.
• երկարաժամկետ վարկավորումն ազատում է բանկերին հաճախորդների հետ մասնավոր բանակցություններից.
• հիփոթեքային վարկերը բանկին ապահովում են բավականին կայուն հաճախորդներով.
• Հիփոթեքային վարկերը կարող են ակտիվորեն վաճառվել երկրորդային շուկայում, ինչը թույլ է տալիս բանկին դիվերսիֆիկացնել իր ռիսկը՝ վարկը տրամադրելուց հետո վաճառելով հիփոթեքը:

Բանկերի համար հիփոթեքային վարկավորման թերությունները.

• Աշխատակազմում նեղ մասնագիտական ​​մասնագետներ՝ անշարժ գույքի գնահատողներ պահելու անհրաժեշտությունը, որը ներկայացվում է որպես գրավ, ինչը մեծացնում է բանկի ծախսերը.
• միջոցների երկարաժամկետ շեղում;
• երկարաժամկետ ժամկետը, որի համար տրամադրվում է վարկ, մեծ սպառնալիք է բանկի ապագա շահույթի համար, քանի որ գալիք տասնամյակների ընթացքում շուկայական տոկոսադրույքների դինամիկան կանխատեսելը շատ դժվար է:

Հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմ

Հիփոթեքը անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է:

Վարկ ստանալու հիմնական փաստաթղթերը, որոնք որոշում են փոխատուի և փոխառուի հարաբերությունները, վարկային պայմանագիրն է և գրավի պայմանագիրը:

Վարկային պայմանագիրորոշում է վարկ ստանալու նպատակը, վարկի ժամկետը և չափը, վարկի տրամադրման և մարման կարգը, վարկավորման գործիքները (տոկոսադրույքը, պայմանները և դրա փոփոխման հաճախականությունը), վարկի ապահովագրության պայմանները, արժեթղթի ստուգման եղանակը և ձևը. և վարկի նպատակային օգտագործումը, վարկերի չարաշահման և ժամկետանց մարման պատժամիջոցները, տուգանքների վճարման չափը և կարգը, պայմանագրի խզման կարգը, փոխատուի և փոխառուի համաձայնությամբ լրացուցիչ պայմաններ:

Հիփոթեքային պայմանագիրորոշում է վարկի գրավի ձևը, չափը և կարգը.

Հիփոթեքային ավանդ

Հիփոթեքի զարգացումը ենթադրում է արժեթղթերի առանձնահատուկ տեսակների՝ հիփոթեքային և հիփոթեքային պարտատոմսերի առկայություն։

Հիփոթեք— սա անշարժ գույքի օբյեկտի գրավի (գրավի) վերաբերյալ իրավական փաստաթուղթ է, որը հաստատում է օբյեկտի վերադարձը փոխառությամբ ապահովված պարտավորություններին:

Գրավի առարկան անշարժ գույքն է, որը գրավ է հանդիսանում վարկառուի պարտավորությունների համար: Վարկավորման օբյեկտը կոնկրետ նպատակ է: որի համար տրամադրվում է վարկ:

Այսպիսով, հնարավոր են գրավի առարկայի և փոխառության օբյեկտի տարբեր համակցություններ։ Օրինակ՝ հողամասի գրավադրմամբ բնակարանների կառուցման վարկ:

Հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմզգալիորեն տարբերվում է առևտրային բանկում վարկային ռեսուրսների ձևավորման մեխանիզմից։ Զարգացած երկրներում բանկը միջոցներ է ստեղծում հիմնականում վարկ տրամադրելու համար պարտատոմսերի վաճառքովև սեփական կապիտալ։

Հիփոթեքային թերթեր -դրանք բանկի երկարաժամկետ գրավային պարտավորություններն են՝ տրամադրելով հուսալի (կամ համախառն) հիփոթեքային վարկեր, որոնց վրա վճարվում է ֆիքսված տոկոս:

Հիփոթեքային պարտատոմսերը երկրորդային շուկայում հիփոթեքային բանկերի կողմից վաճառվում են ներդրողներին՝ այլ վարկային կազմակերպություններին (որոշ երկրներում՝ ցանկացած ներդրողի):

Երկրորդային շուկան առաջնային շուկայում թողարկված հիփոթեքային արժեթղթերի առքուվաճառքի գործընթացն է: Առաջնային վարկատուներին հնարավորություն ընձեռել վաճառել առաջնային հիփոթեքը, և նույն շուկայում ստացված եկամտի վրա մեկ այլ վարկ տրամադրել, սա հիփոթեքային կապիտալի հիմնական խնդիրն է:

Հիփոթեքային պարտատոմսերում ներդրումները համարվում են կապիտալի հուսալի ներդրում, քանի որ, բացի կայուն տոկոսային եկամուտից, ներդրողը երաշխավորված է հիփոթեքային ռիսկից: Իհարկե, գրավադրված գույքի շուկայական արժեքը ժամանակի ընթացքում կարող է ընկնել, սակայն այստեղ բանկերը հիփոթեքային վարկեր իրականացնելիս կարող են առաջարկել հեջավորման տարբեր տարբերակներ (ռիսկերի նվազեցում):

Վաճառելով հիփոթեքային վարկերը, վարկատուն օգտագործում է ստացված միջոցները նոր հիփոթեքային վարկեր տրամադրելու համար:

Հիփոթեքային վարկի մարումկապված իրացվելի հիփոթեքի ժամկետի և տոկոսների հետ: Եթե ​​հիփոթեքի վավերականությունը 10 տարի է, իսկ ֆիքսված տոկոսադրույքը` 6,5%, ապա վարկը պետք է տրամադրվի տարեկան առնվազն 7% տոկոսադրույքով` հիփոթեքային վարկերի թողարկման և ներդրողներին տոկոսների վճարման ծախսերը հոգալու համար: Տոկոսադրույքի փոփոխություն՝ կախված շուկայական պայմաններից, տեղի կունենա 10 տարի հետո, եթե հիփոթեքի ժամկետն ավելի երկար է: Մարումը կատարվում է ապառիկ վճարմամբ, միջակայքը (ամիս, եռամսյակ, վեց ամիս, տարեկան) սահմանվում է վարկային պայմանագրով։

Հիփոթեքային վարկերի սխեման

Վարկի մնացորդի դինամիկան

Հիփոթեքի դերը տնտեսության մեջ

Հիփոթեքային վարկավորումը էական տարր է: Արտացոլելով համաշխարհային բանկային ոլորտի զարգացման օրինաչափությունները՝ այն հանդիսանում է զարգացման առաջնահերթ գործիքներից մեկը։

Հիփոթեքային վարկեր և ճգնաժամեր

Համաշխարհային փորձը ցույց է տալիս, որ հիփոթեքային վարկավորումը նպաստել է վերածնունդ, վերականգնումգործազրկության հաղթահարում և, ի վերջո, ճգնաժամից դուրսԱմերիկայի Միացյալ Նահանգները` 30-ականներին, Կանադան և Գերմանիան` 40-50-ականներին, Արգենտինան և Չիլիը` 70-80-ականներին, ինչպես նաև մի շարք երկրներում տնտեսական բարեփոխումների արագացումը: Որոշակի հույսեր են դրվում հիփոթեքի վրա՝ որպես բնակարանային խնդրի լուծման գործիք Ռուսաստանում ևս։

Հիփոթեքը և տնտեսության իրական հատվածը

Հիփոթեքային բիզնեսի զարգացումը դրական է ազդում արդյունաբերության, շինարարության, գյուղատնտեսության և այլնի գործունեության վրա։ Ինչպես ցույց է տալիս համաշխարհային պրակտիկան, հիփոթեքային վարկավորման տարածումը որպես կապիտալ ներդրումների ֆինանսավորման արդյունավետ միջոցկարող է նպաստել ներդրումային ճգնաժամի հաղթահարմանը։

Հիփոթեքային և բանկային համակարգ

Հիփոթեքային վարկավորումն ուղղակիորեն մեծ նշանակություն ունի բանկային համակարգի զարգացումերկրները։ Հիփոթեքը ամենակարեւոր գործիքն է, որն ապահովում է վարկի մարումը։ Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի շրջանակներում գործող հիփոթեքային վարկավորման հաստատությունը համեմատաբար կայուն և շահութաբեր տնտեսվարող սուբյեկտ է։ Հետևաբար, որքան շատ լինեն նման վարկային հաստատությունները բանկային համակարգում, այնքան կայուն և արդյունավետ կլինի նրա գործունեությունը ընդհանուր երկրի տնտեսական համակարգում։

Հիփոթեք և սոցիալական ապահովություն

Հիփոթեքային վարկավորում, ընթացիկ շրջանառությունից միջոցները որոշ չափով ներքին խնայողությունների շեղում նպաստում է կրճատմանըգնաճը.

Ժամանակակից պայմաններում հիփոթեքի կարևորությունը համար. Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորումնպաստում է քաղաքացիներին մատչելի մասնավոր բնակելի գույքով ապահովելուն՝ հանդիսանալով հասարակության խավի հզոր գործոն։

Բնակարանային հիփոթեքային վարկի արդիականությունը պայմանավորված է նրանով, որ դրա օգտագործումը թույլ է տալիս լուծել հակասությունները.

• անշարժ գույքի բարձր գների և բնակչության ընթացիկ եկամուտների միջև.
• տնտեսվարող սուբյեկտների մի խմբի փողերի խնայողության և մյուսում դրանք օգտագործելու անհրաժեշտության միջև։

Անշարժ գույքի և հիփոթեքային ինստիտուտի 70 տարվա բացակայությունը մեր երկրում հանգեցրել է բացասական հետևանքների. հիփոթեքային վարկավորման կազմակերպման փորձը մեծապես կորել է ինչպես վարկային հաստատության, այնպես էլ պետության մակարդակով։ որպես ամբողջություն։

Եթե ​​նախկինում կենսապայմանների բարելավման միակ ճանապարհը հանրային բնակարան ձեռք բերելն էր, ապա այսօր այս խնդիրը հիմնականում լուծվում է քաղաքացիների կողմից՝ սեփական խնայողությունների հաշվին բնակարան գնելու կամ կառուցելու միջոցով։ Բյուջետային սահմանափակ միջոցները պետության ուշադրությունը կենտրոնացրել են բնակչության միայն առանձին խմբերի բնակարանային խնդիրների լուծման վրա։ Սակայն նրանցից շատերը ներկայումս չեն կարողանում բարելավել իրենց կենսապայմանները՝ անհրաժեշտ խնայողությունների բացակայության պատճառով։

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ստեղծումբնակչության հիմնական մասի համար մատչելի կդարձնի բնակարանների գնումը. կապահովի բնակչության դրամական ռեսուրսների, բանկերի, ֆինանսական, շինարարական ընկերությունների և շինարարության ոլորտի ձեռնարկությունների միջև կապը՝ ֆինանսական միջոցներն ուղղելով դեպի տնտեսության իրական հատված։

Հիփոթեքային վարկավորման ենթակառուցվածք

Հիփոթեքային վարկավորման հաստատությունների համակարգի արդյունավետ գործունեությունը անհնար է առանց համապատասխան օժանդակ տարրերի (ենթակառուցվածքի) առկայության: Հիփոթեքային վարկավորման առանձնահատկությունը նրա ամենամոտ կապն է անշարժ գույքի շրջանառության գնահատման, ապահովագրման և գրանցման, ինչպես նաև երկրորդային հիփոթեքային շուկայի հետ։ Այս առումով հիփոթեքային հիմնարկների համակարգի գործունեությունը անհնար է առանց երկրում առկայության.

• անշարժ գույքի շրջանառության գրանցման համակարգեր;
• ապահովագրական կազմակերպություններ (ընկերություններ);
• կազմակերպություններ, որոնք մասնագիտորեն զբաղվում են անշարժ գույքի գնահատմամբ.

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացած ենթակառուցվածքն ապահովում է հիփոթեքային գործառնությունների արդյունավետությունը՝ բարձրացնելով հիփոթեքային վարկ տրամադրող սուբյեկտների իրավունքների պաշտպանությունը։

Հիփոթեք բառը հունական ծագում ունի։ Առաջին անգամ այն ​​օգտագործվել է Սոլոնի օրենսդրության մեջ (մ.թ.ա. 7-րդ դար), ըստ որի մի սյուն ներխուժել է պարտապանի երկիր, որպեսզի բոլորն իմանան, որ այդ հողը որպես երաշխիք է ծառայում պարտատիրոջ իրավունքների համար։ Ըստ պատմական վկայությունների՝ հողերի գրավադրումը և հողահատկացումների վաճառքը Եգիպտոսում սկսեցին լայնորեն կիրառվել մ.թ.ա. առաջին հազարամյակում։

Հիփոթեքի երկու տեսակ կա. «Հիփոթեքը» բառի նեղ իմաստով անշարժ գույքի գրավն է, իսկ լայն իմաստով` պարտապանի պարտավորության գույքային ապահովման ձևերից մեկը, որով անշարժ գույքը մնում է վերջինիս սեփականության մեջ, և պարտատերը, այն դեպքում, երբ պարտապանը չի կատարում իր պարտավորությունը, այս գույքի վաճառքի հաշվին փոխհատուցում ստանալու իրավունք է ձեռք բերում: Համապատասխանաբար, հիփոթեքային վարկը անշարժ գույքի գրավադրմամբ ապահովված վարկ է։ Հիփոթեքային վարկերի ակնառու հատկանիշները հետևյալն են.

Նախ, հիփոթեքը, ինչպես ցանկացած գրավ, միջոց է ապահովելու մեկ այլ (հիմնական) պարտավորության պատշաճ կատարումը` փոխառության կամ վարկային պայմանագիր, վարձակալության պայմանագիր, պայմանագիր, վնասի հատուցում և այլն: Հետևաբար, հիփոթեքը կախված է այս հիմնական պարտավորությունից, քանի որ առանց այդ կախվածության այն կորցնում է իր իմաստը։

Երկրորդ՝ հիփոթեքի առարկան միշտ անշարժ գույքն է։ Անշարժ գույքը ներառում է հողատարածքներ և այն ամենը, ինչ ամուր կապված է դրանց հետ՝ ձեռնարկություններ, բնակելի շենքեր, այլ շենքեր և շինություններ։

Երրորդ, հիփոթեքի առարկան մնում է պարտապանի մոտ։ Վերջինս մնում է այս գույքի սեփականատերը, օգտագործողը և փաստացի սեփականատերը:

Չորրորդ՝ պարտատիրոջ և պարտապանի միջև հիփոթեք ստեղծելու մասին պայմանագիրը կազմվում է հատուկ փաստաթղթով՝ հիփոթեքային պարտատոմսով, որը ենթակա է նոտարական վավերացման և պետական ​​գրանցման։ Հիփոթեք - գրանցված արժեթուղթ, որը հավաստում է իր սեփականատիրոջ հետևյալ իրավունքները. հիփոթեքով ծանրաբեռնված գույք գրավադրելու իրավունք. Որոշակի պայմաններում հիփոթեքային պարտատոմսը կարող է ձեռք բերել արժեթղթի հատկություններ, որոնք կարող են անցնել մի սեփականատիրոջից մյուսին և բավականաչափ «պոկվել» սկզբնական պահանջից:

Ի վերջո, հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունը չկատարելու դեպքում պարտատերն իրավունք ունի պահանջել գրավ դրված գույքը վաճառել հրապարակային աճուրդով։ Հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված գույքը վաճառելիս հիփոթեքային վարկատուն առավելություններ ունի այլ պարտատերերի նկատմամբ՝ հիփոթեքում նշված չափով:

Հիփոթեքային վարկը տնտեսական հարաբերությունների հատուկ տեսակ է, որը վերաբերում է անշարժ գույքի գրավադրմամբ երկարաժամկետ վարկերի տրամադրմանը: Վարկային գործարքի մասնակիցները կարող են լինել պարտատեր բանկը, վարկառուն, առուվաճառքի ֆինանսական գործարքում գույք վաճառողը և գույքի հիփոթեքի սեփականատերը, եթե այդպիսիք կան:

Հիփոթեքային շուկայում չորս հիմնական դերակատար կա՝ վարկառուն, վարկատուն, ներդրողը և կառավարությունը:

Հիփոթեքային վարկատուներն են հիփոթեքային բանկերը կամ հատուկ հիփոթեքային ընկերությունները, ասոցիացիաները, վարկային ընկերությունները, ինչպես նաև սովորական առևտրային բանկերը, որոնք մասնագիտացած են անշարժ գույքի գրավադրմամբ երկարաժամկետ վարկեր տրամադրելու գործում: Հիփոթեքային վարկավորող հաստատությունների վարկային ռեսուրսները կարող են լինել հաճախորդների ավանդները (ավանդները), հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկումն ու վաճառքը, հիփոթեքային վկայագրերի վերավաճառքը և այլն:

Վարկառուները ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք են, որոնց պատկանում է հիփոթեքի օբյեկտը: Գրավի առանձնահատկություններն են, նախ, որ վարկառուն ունի սեփականություն, երկրորդ՝ այդ գույքը եկամուտ է բերում իր տիրոջը, երրորդ՝ շուկայում պահանջարկ ունի։ Անշարժ գույք գրավադրելիս պարտապանը անվանականորեն պահպանում է սեփականության իրավունքը:

Վարկատուներ` բանկեր (վարկային կազմակերպություններ) և այլ իրավաբանական անձինք, որոնք վարկառուներին օրենքով սահմանված կարգով տրամադրում են հիփոթեքային վարկեր.

Ներդրողներ - իրավաբանական և ֆիզիկական անձինք, ովքեր գնում են հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր՝ ընդօրինակված վարկատուների կամ երկրորդային շուկայի օպերատորների կողմից: Դրանք ներառում են ներդրումային հիմնադրամներ, ապահովագրական ընկերություններ, փոխադարձ հիմնադրամներ:

Կառավարությունը պայմաններ է ստեղծում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի հուսալի գործունեության համար, վերահսկում է պարտատերերի գործունեությունը և աջակցում է բնակչության որոշ խմբերին բնակարաններ ձեռք բերելու հարցում։

Հիփոթեքային շուկայում կան նաև բազմաթիվ չնչին մասնակիցներ, ինչպիսիք են բնակարան վաճառողները, երկրորդային հիփոթեքային շուկայի օպերատորները (բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալություններ), անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցման մարմինները, ապահովագրական ընկերությունները, գնահատողները, անշարժ գույքի ընկերությունները:

Տան վաճառողները ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք են, որոնք վաճառում են իրենց պատկանող կամ այլ ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձանց պատկանող բնակելի տարածքները: Երկրորդային շուկայի օպերատորները մասնագիտացված կազմակերպություններ են, որոնք վերաֆինանսավորում են վարկերը:

Ապահովագրական ընկերություններն իրականացնում են գույքի ապահովագրություն (հիփոթեքով բնակարանների ապահովագրություն), վարկառուների անձնական և հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրություն:

Գնահատողներ` իրավաբանական և ֆիզիկական անձինք, որոնք իրավունք ունեն հիփոթեքային վարկավորման համար գրավի առարկա հանդիսացող բնակելի տարածքների մասնագիտական ​​գնահատում:

Անշարժ գույքի ընկերությունները իրավաբանական անձինք են, պրոֆեսիոնալ միջնորդներ անշարժ գույքի շուկայում:

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ենթակառուցվածքային կապեր՝ նոտարներ, անձնագրային ծառայություններ, խնամակալության և խնամակալության մարմիններ, իրավաբանական խորհրդատվություն և այլն:

Հիփոթեքային վարկավորումը անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկավորում է, այսինքն՝ վարկավորում՝ օգտագործելով հիփոթեքը որպես վարկային միջոցների մարման երաշխիք:

Հիփոթեքը որպես տնտեսական համակարգի տարր դիտարկելիս անհրաժեշտ է առանձնացնել դրա երեք առավել բնորոշ հատկանիշները.

• 1. Անշարժ գույքի գրավադրումը հանդես է գալիս որպես արտադրության զարգացման համար անհրաժեշտ ֆինանսական միջոցներ ներգրավելու գործիք:
• 2. Հիփոթեքն ի վիճակի է ապահովել օբյեկտների նկատմամբ սեփականության իրավունքի իրացումը, երբ այլ ձևերը (օրինակ՝ առք ու վաճառք) անհամապատասխան են տվյալ կոնկրետ պայմաններում:
• 3. Հիփոթեքի միջոցով արժեթղթի հիման վրա ֆիկտիվ կապիտալի ստեղծում (երբ անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականատերը տալիս է առաջնային, երկրորդային և այլն հիփոթեք, ընթացիկ ակտիվներն ավելանում են ձևավորված ֆիկտիվ կապիտալի չափով):

Տնտեսական առումով հիփոթեքը անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի շրջանառության շուկայական գործիք է այն դեպքերում, երբ օտարման այլ ձևերը (առք և վաճառք, փոխանակում) օրինական կամ առևտրային առումով անիրագործելի են, և թույլ է տալիս լրացուցիչ ֆինանսական ռեսուրսներ ներգրավել իրականացման համար: տարբեր նախագծերից։

Հատկապես անհրաժեշտ է ընդգծել հիփոթեքային վարկավորման գործառույթները և այս տեսակի վարկի առանձնահատկությունները, որոնք առավելություն են տալիս վարկավորման այլ մեթոդների նկատմամբ։

Հիփոթեքային վարկավորման միջոցով իրականացվող գործառույթները կարելի է ձևակերպել հետևյալ կերպ.

նյութական արտադրության ոլորտում ներդրումների ներգրավման ֆինանսական մեխանիզմի գործառույթը.

փոխառու միջոցների վերադարձի ապահովման գործառույթը.

անշարժ գույքի շրջանառությունը խթանելու և վերաբաշխելու գործառույթը, երբ այլ մեթոդներ (առք և վաճառք և այլն) տնտեսապես իրագործելի կամ իրավաբանորեն անհնարին չեն.

բազմաստիճան ֆիկտիվ կապիտալի ձևավորման գործառույթը՝ հիփոթեքային վարկերի, հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի ածանցյալ գործիքների և այլնի տեսքով։

Ուղարկել ձեր լավ աշխատանքը գիտելիքների բազայում պարզ է: Օգտագործեք ստորև ներկայացված ձևը

Ուսանողները, ասպիրանտները, երիտասարդ գիտնականները, ովքեր օգտագործում են գիտելիքների բազան իրենց ուսումնառության և աշխատանքի մեջ, շատ շնորհակալ կլինեն ձեզ:

Տեղակայված է http://www.allbest.ru/ կայքում

Ներածություն

Հիփոթեքային վարկավորման ներքո Համաշխարհային պրակտիկայում մենք հասկանում ենք մի համակարգ, որը ներառում է անշարժ գույքի (հիփոթեք) ապահովման դիմաց տրված վարկեր, անշարժ գույքի իրավունքների պետական ​​ռեգիստրում գրավի գրանցում, ինչպես նաև հիփոթեքային վարկ տրամադրած պարտատերերի վերաֆինանսավորման տարրեր։ Տնտեսապես զարգացած երկրներում հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմի զանգվածային կիրառման արդյունքում առաջանում է հիփոթեքային վարկերի շուկա։

Հիփոթեքային շուկայի տակ վերաբերում է շուկայի, որտեղ միայն պարտքային արժեթղթերը շրջանառվում են գրավադրված վարկերի վերաֆինանսավորման համար տրամադրվող հիփոթեքային երաշխիքներով։

Մինչև շուկայական հարաբերություններին անցնելը, Ռուսաստանի Դաշնության բնակարանային ֆոնդի համալրման հիմնական աղբյուրները եղել են պետական ​​բնակարանաշինությունը և ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից բնակարանաշինությունը, մինչդեռ կոոպերատիվ և անհատական ​​բնակարանային շինարարությունը օժանդակ դեր է խաղացել: Այնուամենայնիվ, 1990-ականների սկզբին Պետության, ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից գրանցվել է բնակարանաշինության տեմպերի կտրուկ կրճատում, ինչը հանգեցրել է բնակարանաշինության ոլորտում բնակչությանն ուղղված ցանկացած աջակցության գրեթե իսպառ անհետացման։ Բացի այդ, Ռուսաստանում ֆինանսական ճգնաժամերի արդյունքում մեծապես աճել է բնակչության եկամուտների տարբերակումը։ Այս պատճառներով այսօր սոցիալական խնդիրներից է բնակչությանը բնակարանով ապահովելը։ Ռուսաստանում բնակարանը թանկարժեք օբյեկտ է, և շատ ռուսների համար միանվագ եկամուտով (աշխատավարձով) այս ապրանքի գնումը գրեթե անհնար է:

Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման համար պայմանների ստեղծումը գրավիչ այլընտրանք է բնակչության համար, քանի որ այն թույլ է տալիս սկզբնական փուլում բնակարան ձեռք բերել օգտագործման համար:

Բացի այդ, հիփոթեքային վարկերը հսկայական ներուժ են պարունակում վարկային համակարգի տնտեսական զարգացման համար։ Այն թույլ է տալիս անշարժ գույքը վերածվել շրջանառու միջոցների՝ վարկատուներին հնարավորություն տալով ստանալ երաշխավորված եկամուտ, իսկ բնակչությանը ֆինանսավորել բնակարանների գնումը:

Հիփոթեքային վարկավորումը բնակարանաշինության ոլորտում մասնավոր ներդրումներ ներգրավելու աշխարհում ամենաապացուցված և հուսալի միջոցներից մեկն է: Արտասահմանյան պրակտիկայում հիփոթեքային վարկավորումը բանկերին բերում է կայուն եկամուտ՝ համեմատաբար ցածր ռիսկերով՝ թույլ տալով բնակչության շահերի առավել շահավետ համադրում բնակարանային պայմանների բարելավման, առևտրային բանկերի և այլ վարկատուների՝ արդյունավետ և շահավետ աշխատանքում, շինարարության ոլորտում՝ արտադրության ռիթմիկ բեռնում և, իհարկե, պետությունը շահագրգռված է ընդհանուր տնտեսական աճով։

Այսպիսով, կարելի է եզրակացնել, որ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման խնդիրը արդիական է սոցիալ-տնտեսական առումով։

Այս դասընթացի աշխատանքի նպատակն է բացահայտել հիփոթեքային վարկի հայեցակարգը և գործառույթները, վերլուծել Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման վիճակը, ընդգծել Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման գործունեության առավել կարևոր խնդիրներն ու զարգացման հեռանկարները:

Այս նպատակին հասնելու համար անհրաժեշտ է կատարել հետևյալ առաջադրանքները.

1. Ընդլայնել հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգն ու էությունը:

2. Դիտարկենք հիփոթեքային վարկավորման հիմնական գործիքները:

3. Իրականացնել հիփոթեքային վարկավորման շուկայի զարգացման վերլուծություն, վերլուծել հիփոթեքային շուկայի ներկա վիճակը:

4. Դիտարկենք Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկերի զարգացման խնդիրներն ու հեռանկարները:

Այս կուրսային աշխատանքի ուսումնասիրության առարկան հիփոթեքային վարկավորումն է Ռուսաստանի Դաշնությունում:

Ուսումնասիրության առարկան հիփոթեքային վարկավորման գործընթացում առաջացող կազմակերպատնտեսական հարաբերություններն են և ֆինանսական շուկայում դրանց ներդրման մեխանիզմները:

Հետազոտության տեղեկատվական և մեթոդական հիմք են հանդիսացել բնակարանային շուկայի և հիփոթեքային վարկավորման ոլորտի տեղական և արտասահմանյան առաջատար փորձագետների աշխատություններում արված դրույթներն ու եզրակացությունները:

Աշխատանքի ընթացքում օգտագործվել են ընդհանուր գիտական ​​մեթոդներ՝ տեսակների դասակարգում, համեմատություններ, համակարգված մոտեցում, պատմական, տնտեսական և մաթեմատիկական մոդելավորում և վիճակագրական վերլուծություն։ Օգտագործված մեթոդաբանական բազայի ամբողջությունը հնարավորություն է տվել ի վերջո ապահովել եզրակացությունների և գործնական լուծումների հավաստիությունն ու վավերականությունը։

Այս աշխատանքը բաղկացած է երեք գլխից. Առաջին գլուխը վերաբերում է վարկի գոյության տեսական կողմերին: Երկրորդ գլուխը նվիրված է Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկի քննարկմանը և հիփոթեքային վարկերի զարգացման միտումներին: Երրորդ գլխում կբացահայտվեն հիփոթեքային վարկավորման գործունեության ամենակարևոր խնդիրները և կդիտարկվեն Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկերի զարգացման կանխատեսումները և հեռանկարները:

1. Վարկի առկայության տեսական հիմքերը

տնտեսական հիփոթեքային վարկ

Վարկը տնտեսական հարաբերություն է, որն առաջանում է փոխատուի և փոխառուների միջև՝ կապված փոխառության արժեքի հետ, որը փոխանցվում է ժամանակավոր օգտագործման՝ հրատապության, վճարման և մարման պայմաններով:

Վարկը կարող է գործել ապրանքային և դրամական ձևերով: Ապրանքային ձևով այն ենթադրում է արժեքի ժամանակավոր օգտագործման փոխանցում որոշակի իրի տեսքով, որը սահմանված է ընդհանուր բնութագրերով: Կանխիկ եղանակով վարկը տրամադրվում և մարվում է գումարի տեսքով: Վարկային գործարքում չկա համարժեք ապրանք-փող փոխանակում, սակայն տեղի է ունենում արժեքի փոխանցում ժամանակավոր օգտագործման՝ որոշակի ժամանակից հետո վերադարձի և այդ արժեքի օգտագործման դիմաց տոկոսների վճարման պայմանով։ Վարկի` որպես տնտեսական կատեգորիայի, անբաժանելի հատկանիշն է վարկի տրամադրված արժեքի մարումը, որը չի կարող չեղարկվել վարկային գործարքի սուբյեկտներից մեկի կամքով:

Վարկը, որպես արժեքային հարաբերությունների հատուկ ձև, առաջանում է, երբ մեկ տնտեսվարող սուբյեկտից ազատված արժեքը որոշ ժամանակ չի կարող մտնել վերարտադրման նոր ցիկլ և օգտագործվել բիզնես գործարքներում: Վարկի շնորհիվ այս արժեքը փոխանցվում է մեկ այլ կազմակերպության, որը զգում է լրացուցիչ միջոցների ժամանակավոր կարիք, և այդպիսով շարունակում է գործել վերարտադրման գործընթացում:

Վարկը ներկայացնում է վարկային ֆոնդի տեղաշարժը բանկային համակարգի և հատուկ ֆինանսական և վարկային հաստատությունների միջոցով: Բանկերը կուտակում են ձեռնարկությունների և բնակչության անվճար միջոցները և դրանք փոխանցում են ապահովության, մարման, վճարման և հրատապության հիման վրա այն ձեռնարկություններին, որոնք ունեն դրանց կարիքը:
Ի տարբերություն ֆինանսների, որոնք արտահայտում են արժեքի միակողմանի և անհատույց շարժում, վարկը պետք է վերադարձվի վարկատուին որոշակի ժամկետում՝ դրա վրա կանխորոշված ​​տոկոսների վճարմամբ։

Վարկը որպես տնտեսական կատեգորիա սահմանելու վերաբերյալ մեկ այլ տեսակետ կա՝ վարկը վարկային կապիտալի տեղաշարժն է։ Վարկային կապիտալը սեփականատիրոջ կողմից վարկով տրամադրված դրամական կապիտալն է՝ տոկոսագումարի տեսքով մարման հիմունքներով: Սա կապիտալի հատուկ պատմական ձև է։ Դրա որակական տարբերությունը դրամական կապիտալից այն է, որ վարկային կապիտալը ինքնավճացնող արժեքի ձևերից մեկն է, մինչդեռ փողն ինքնին աճ չի տալիս։

Վարկային կապիտալի ռեսուրսներն են.

Ձեռնարկության միջոցների շրջանառության ընթացքում թողարկված դրամական պահուստներ (ժամանակավորապես անվճար կանխիկ դրամ).

Կանխիկ պահուստներ հատուկ միջոցների տեսքով (ամորտիզացիոն ֆոնդ);

Պետական ​​դրամական պահուստներ;

Բնակչության դրամական միջոցներ;

Առևտրի կարիքներին համապատասխան թղթադրամների թողարկում.

Վարկի առաջացման և զարգացման հնարավորությունը կապված է կապիտալի շրջանառության և շրջանառության հետ։ Հիմնական և շրջանառու կապիտալի շարժման գործընթացում տեղի է ունենում ռեսուրսների կամ դրամական կապիտալի ազատում, որն ազատվում է արդյունաբերական և առևտրային կապիտալի շրջանառության ընթացքում:

Ժամանակավոր ազատ միջոցների առաջացումը օբյեկտիվ անհրաժեշտություն է։ Սակայն ժամանակավորապես ազատ միջոցները հակասության մեջ են մտնում շուկայական տնտեսության պայմաններում միջոցների արդյունավետ օգտագործման անհրաժեշտության հետ: Այս հակասությունը լուծվում է վարկի միջոցով, այսինքն. ժամանակավորապես ազատված դրամական կապիտալը փոխանցվում է փոխառության: Այս հակասության լուծման հնարավորությունը պայմանավորված է նրանով, որ մյուս բևեռում անհրաժեշտ են աշխատուժի միջոցներ և բավականին մեծ միանգամյա ներդրումներ։ Որոշ առարկաներ ունեն դրամական միջոցների ժամանակավոր ավելցուկ, իսկ մյուսները զգում են իրենց պակասը:

Որպեսզի վարկի հնարավորությունն իրականություն դառնա, անհրաժեշտ են որոշակի պայմաններ.

Վարկային գործարքի մասնակիցները պետք է հանդես գան որպես սուբյեկտներ, որոնք էականորեն երաշխավորում են իրենց տնտեսական կապերից բխող պարտավորությունների կատարումը.

Վարկը դառնում է անհրաժեշտ և հնարավոր, եթե փոխատուի և վարկառուի շահերը համընկնում են։

Այսպիսով, վարկի անհրաժեշտությունը պայմանավորված է.

Առանձին տնտեսվարող սուբյեկտներում պաշարների մշտական ​​ձևավորման և վերարտադրության կարիքների համար դրանց արդյունավետ օգտագործման միջև հակասությունները հաղթահարելու անհրաժեշտությունը.

մակրոտնտեսության պայմաններում - կապիտալի շրջանառության շարունակականությունն ապահովելու անհրաժեշտությունը շրջանառության տարբեր տևողություններ ունեցող արդյունաբերությունների գործունեության պայմաններում.

Շրջանառության միջոցների ստեղծման և վճարումների զարգացման անհրաժեշտությունը՝ ելնելով նշանների և անկանխիկ միջոցների թողարկման վարկային բնույթից (ինչ փող կա ձեր գրպանում);

Ընկերությունները առևտրային հիմունքներով կառավարելու անհրաժեշտություն, որի ընթացքում կա՛մ ժամանակավոր կարիք կա լրացուցիչ ռեսուրսների, կա՛մ, ընդհակառակը, ժամանակավորապես ազատում է դրամական միջոցները:

Նաև վարկային հարաբերությունների կառուցվածքի տարրը փոխանցման առարկան է՝ մի բան, որը փոխառուից փոխանցվում է փոխառուին և իր ճանապարհն է բացում փոխառուից դեպի փոխատու:

Փոխանցման օբյեկտը փոխառված արժեքն է՝ որպես արժեքի հատուկ մաս: Առաջին հերթին դա մի տեսակ չիրացված արժեք է ներկայացնում։ Այն ունի կոնկրետ հատկանիշներ, որոնք բնութագրում են որպես վարկային հարաբերությունների օբյեկտ։

Փոխառված արժեքի շարժման վերադարձելի բնույթը ենթադրում է դրա պահպանում այս շարժման բոլոր փուլերում։ Իրոք, վարկային հարաբերությունը, լինելով արժեքային, պահանջում է համարժեքության պահպանում փոխատուի և փոխառուի հարաբերություններում։ Սա նշանակում է, որ վարկը վերարտադրման գործընթացում օգտագործելով՝ վարկառուն պետք է փոխատուին վերադարձնի վարկով ստացվածին համարժեք արժեքը։

1 .2 Վարկի ձևերն ու տեսակները

Վարկավորման ձևերը վարկավորման տեսակներ են, որոնք բխում են վարկային հարաբերությունների էությունից:

Վարկի դասակարգումն իրականացվում է ըստ այնպիսի հիմնական հատկանիշների, ինչպիսիք են փոխառության արժեքի բնույթը, փոխատուների և փոխառուների կատեգորիաները, տրամադրման ձևը և փոխառուների կարիքների ուղղությունները:

Փոխառված արժեքի բնույթով.

1) վարկի ապրանքային ձևը պատմականորեն նախորդում է դրամական ձևին. Վարկի այս ձևով ապրանքները փոխառվում են: Ապրանքները դառնում են վարկառուի սեփականությունը միայն վարկի մարումից և տոկոսների վճարումից հետո:

2) Վարկի դրամական ձև` վարկի դասական ձև, որը նշանակում է, որ ժամանակավորապես անվճար կանխիկ է տրամադրվում փոխառությամբ: Վարկավորման այս ձևն օգտագործվում է ինչպես պետության, այնպես էլ ֆիզիկական անձանց կողմից ինչպես երկրի ներսում, այնպես էլ արտաքին տնտեսական շրջանառության մեջ։

3) վարկի խառը (ապրանքային-դրամական). Տվյալ դեպքում վարկը տրամադրվում է ապրանքի տեսքով, և վերադարձվում է կանխիկ կամ հակառակը։

Ըստ փոխատուի և վարկառուի կարգավիճակի.

1) բանկային վարկ - տրամադրվում են բացառապես ֆինանսական և վարկային հաստատությունների կողմից, որոնք լիցենզավորված են Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի կողմից նման տեսակի գործառնություններ իրականացնելու համար:

2) առեւտրային վարկ - վարկատուն վարկային կազմակերպություն չէ, այլ վարկ է տրամադրվում առևտրային գործարքի ընթացքում, ուստի այն կոչվում է նաև առևտուր։ Այս ձևի հիմնական նպատակը - ապրանքների վաճառքի և, հետևաբար, դրանցում ներդրված շահույթի արդյունահանման գործընթացի արագացում.

3) Պետական ​​վարկը տրամադրվում է բյուջետային միջոցների հաշվին.

4) միջազգային վարկ - միջազգային մակարդակով գործող վարկային հարաբերությունների մի ամբողջություն, որի անմիջական մասնակիցներն են պետությունը և միջազգային ֆինանսական կազմակերպությունները։

5) վարկի քաղաքացիական ձև - իրականացվում է ֆիզիկական անձանց, ինչպես նաև Կենտրոնական բանկի կողմից համապատասխան լիցենզիա չունեցող տնտեսվարող սուբյեկտներին վարկեր տրամադրելու միջոցով։

Ըստ վարկառուի նպատակային կարիքների.

1) վարկի արտադրական ձև - նախատեսված է ձեռնարկատիրական նպատակներով՝ արտադրության ծավալների, աշխատանքների, ծառայությունների, ակտիվների ընդլայնում։ Արտադրության վարկն ուղղակիորեն ազդում է ապրանքների, աշխատանքների, ծառայությունների, ակտիվների, արտադրության գործոնների առաջարկի ավելացման, բնակչության կենսամակարդակի բարձրացման վրա։

2) սպառողական վարկ- հատկանիշը և՛ դրամական, և՛ ապրանքային կապիտալի հարաբերություններն են, և ֆիզիկական անձինք պոտենցիալ փոխառուներ են:

Ի տարբերություն արտադրական ձևի, այս վարկը բնակչության կողմից օգտագործվում է սպառման նպատակով, այն ուղղված չէ նոր արժեք ստեղծելուն։

Այլ տեսակի վարկերի համար.

1) Վարկավորման ուղղակի ձևն արտացոլում է կոնկրետ օգտագործողին առանց միջնորդների ուղղակի վարկի տրամադրումը.

2) Վարկի անուղղակի ձևը ներառում է այլ սուբյեկտների վարկավորման համար վարկ վերցնելը. Այն սովորաբար օգտագործվում է գյուղատնտեսական ապրանքներ գնելու համար վարկ տրամադրելիս։

3) Վարկավորման հստակ ձև նշանակում է կանխորոշված ​​նպատակով փոխառություն.

4) Վարկի զարգացած և չմշակված ձևերը բնութագրում են դրա զարգացման աստիճանը. Լոմբարդային վարկը կարող է վերագրվել վարկի չմշակված ձևին:

Հաշվի առնելով վարկավորման ձևերը՝ հնարավոր է վերլուծել դրանց տեսակները՝ ըստ որոշ չափանիշների (աղյուսակ 1):

Աղյուսակ 1 - Վարկերի տեսակները

նշաններ
Ըստ փոխառուների խմբերի	Տնտեսվարող սուբյեկտներ Վարկեր ֆիզիկական անձանց Ֆինանսական և վարկային կազմակերպությունների համար Հանրային իշխանություններին
Նպատակը	Սպառող Արդյունաբերական Առևտուր Գյուղատնտեսական Ներդրումներ
Ըստ շահագործման տարածքի	Հիմնական միջոցների վերարտադրության և ընդլայնման համար շրջանառու միջոցների կազմակերպման մասնակիցների վարկեր
Ըստ օգտագործման ժամկետի	Կարճ երկարաժամկետ Poste restante
Անվտանգություն	Ապահովված է Անապահով
Թողարկման եղանակով	Փոխհատուցման վարկեր Վճարման վարկեր
Մարման եղանակով	Մի ժամանակ Մասերով

Դիտարկենք վարկերի որոշ տեսակներ:

Ապահովված վարկեր - ապրանքային վարկի ձև, որը բաղկացած է նրանից, որ վարկառուի կողմից գնված ապրանքները մնում են պարտատիրոջ՝ ապրանքների վաճառողի սեփականությունը մինչև ապրանքների լրիվ վճարումը: Ապահովված վարկը նախատեսում է ապրանքների ինքնարժեքի և վարկի տոկոսների վճարում ապառիկ: Ապրանքը հանդիսանում է վարկի գրավ:

Ներդրումային վարկը իրավաբանական անձանց բանկային վարկերի տեսակներից մեկն է, որն ուղղված է ձեռնարկության և արտադրական գործընթացների արդիականացմանը:

Ներդրումային վարկի կարիք ունեն արտադրական ընկերությունները, անհատ ձեռնարկատերերը, առևտրային ընկերությունները, մի խոսքով, բոլորը, ովքեր պետք է վերազինեն նոր արտադրական օբյեկտը կամ արդիականացնեն գոյություն ունեցողը:

Հետադարձ վարկը ֆինանսական հասկացություն է, որն ունի երկու հիմնական իմաստ.

1) տարբեր երկրների ընկերությունների կողմից իրենց ազգային արժույթով միմյանց տրամադրվող փոխադարձ վարկը համարժեք գումարներով.

2) մի ընկերության կողմից մեկ այլ ընկերությանը (երկու ընկերություններն էլ տարբեր երկրներում) տրամադրված վարկը, հաճախ վարկավորումը տրամադրվում է տարբեր արժույթներով՝ օգտագործելով բանկը կամ այլ ֆինանսական հաստատությունը որպես միջնորդ՝ վարկ տրամադրելիս (սովորական պրակտիկայում՝ միջոցներ այս դեպքում. գալիս են երրորդ կողմից):

Միանվագ սպառողական վարկը ունիվերսալ սպառողական վարկի տեսակ է: Ինչպես հրատապ կարիքների համար նախատեսված վարկը, այնպես էլ այս տեսակի վարկը կարող է տրամադրվել գրեթե ցանկացած աշխատունակ քաղաքացու, սակայն բանկի կողմից սահմանված չափի շրջանակներում՝ հաշվարկված վարկառուի վճարունակության գնահատման հիման վրա։

Երկարաժամկետ վարկի տեսակը և դրա առանձնահատկությունները.

Երկար մարման ժամկետը հնարավորություն է տալիս մեծ գումար վերադարձնել փոքր մասով.

Ձեռնարկությունները հնարավորություն ունեն իրենց պարտքերը մարել այն գումարով, որը նրանք վաստակել են վարկային գումարների հաշվին նոր սարքավորումներ գնելու կամ արտադրությունն ընդլայնելու արդյունքում։

Բարձր տոկոսադրույքներ վարկերի վրա. Երկարաժամկետ վարկի դեպքում գերավճարվում է մեծ գումար, որը կարող է հավասար լինել վարկի գումարին.

Այս վարկը երկար գործընթաց է։

Քաղաքացիների, այսինքն՝ ֆիզիկական անձանց երկարաժամկետ վարկավորումը հիփոթեք է։

2. Հիփոթեքային վարկ և դրա կիրառումը Ռուսաստանի ժամանակակից պայմաններում

2.1 Հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգը և էությունը

«Հիփոթեք» տերմինը օգտագործվում է հետևյալ դեպքերում.

1) գրավատուին պատկանող անշարժ գույքի (օրինակ՝ հողամասեր, շենքեր և շինություններ) գրավի մասին խոսելիս՝ հիփոթեքային վարկ ստանալու նպատակով.

2) երբ շահագրգիռ անձը վարկային հաստատությունից միջոցներ է ստանում անշարժ գույքի օբյեկտ (բնակարան) հետագա ձեռքբերման համար. Միաժամանակ նպատակային է վարկը, ինչը նշանակալի է ձևավորվող իրավահարաբերությունների հետագա իրավակարգավորման առումով, և նշված գույքը գրավադրվում է վարկային հաստատությունում։

Երկու դեպքում էլ տարածված է անշարժ գույքի (հողամասեր, ձեռնարկություններ, շենքեր, շինություններ, բնակարաններ և այլն) գրավը դրամական միջոցներ (վարկեր, վարկեր) ստանալու համար։

Այսպիսով, հիփոթեքը գրավի այն տեսակն է, որով գրավադրված գույքը (դրանք անշարժ գույքի օբյեկտներ են, որպես կանոն՝ հող և դրա վրա գտնվող շինություններ) մինչև մարման ժամկետը մնում է գրավատուի մոտ։

Առաջին դեպքում, այս ֆորմալ իրավական սահմանումը ենթադրում է հետևյալը. դուք կնքում եք հիփոթեքային վարկավորման պայմանագիր ձեր ընտրած բանկի հետ և այս պայմանագրի հիման վրա նա ձեզ տալիս է բնակարան (կամ այլ իրական) գնելու համար անհրաժեշտ գումարը: գույք).

Հիփոթեքային վարկավորման գրավի երկրորդ ձևն այն է, երբ նույն պայմանագրով գրավ եք դնում ոչ թե նոր, գնված, այլ հին բնակարանը, որն արդեն իսկ պատկանել եք մինչև վարկային պայմանագիր կնքելը:

Տրված վարկից օգտվելու համար Դուք բանկին վճարում եք վարկային պայմանագրում նշված տոկոսները և փոխառու միջոցները ամսական վճարումների տեսքով վերադարձնում բանկին՝ նույնպես սահմանված վարկային պայմանագրով: Անշարժ գույքը, օրինակ՝ ապառիկ գնված բնակարանը, մնում է գրավադրված (հիփոթեք) բանկում մինչև վարկի լրիվ մարումը, թեև պաշտոնապես դուք կլինեք բնակարանի սեփականատերը:

Այնուամենայնիվ, եթե ձեր ֆինանսական վիճակը փոխվի, ինչը, օրինակ, անհնարին կդարձնի ձեր վարկային պարտավորությունների կատարումը, բանկը կվաճառի բնակարանը և կվերադարձնի իր գումարը։

Այս իրավունքը նախատեսված է Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 334-ը (այսուհետ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք), համաձայն որի վարկը տրամադրած բանկը, որպես երաշխավորված պարտավորության պարտատեր, իրավունք ունի, եթե պարտապանը չկարողանա կատարել այս պարտավորությունը՝ գրավադրված գույքի արժեքից փոխհատուցում ստանալ այս անձի այլ պարտատերերի նկատմամբ արտոնյալ կերպով:

Քանի որ հիփոթեքի գրանցման արդյունքում առաջանում են նոր իրավահարաբերություններ, անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել մի շարք իրավական հարցերի։ Դա պետք է արվի բանկի հետ համապատասխան պայմանագիր կնքելուց առաջ՝ որոշակի գործողությունների հնարավոր բոլոր հետեւանքների մասին տեղյակ լինելու համար։

Գրավը պարտավորություն ապահովելու միջոց է (տույժի, երաշխիքի, բանկային երաշխիքի և ավանդի հետ միասին, որոնք այս դեպքում չեն քննարկվում) [ՌԴ քաղաքացիական օրենսգիրք], այսինքն. Հիփոթեքը որպես գրավի տարբերակ կարող է սահմանվել հիմնական պարտավորությունն ապահովելու համար.

1) վարկային պայմանագրով.

2) վարկային պայմանագրով.

3) մեկ այլ պարտավորություն, այդ թվում` վաճառքի, վարձակալության, պայմանագրի, վնաս պատճառող այլ պայմանագրի հիման վրա, եթե այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով:

Հողամասեր, բացառությամբ պետական ​​կամ քաղաքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերի, ինչպես նաև հողատարածքների, որոնց չափը փոքր է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով սահմանված նվազագույն չափից. այս կամ այն ​​նշանակված նպատակը և թույլատրված օգտագործումը.

ձեռնարկություններ, շենքեր, շինություններ և այլ անշարժ գույք, որոնք օգտագործվում են ձեռնարկատիրական գործունեության մեջ.

Բնակելի տներ, բնակարաններ, բնակելի շենքերի և բնակարանների մեկուսացված մասեր;

Dachas, այգիների տներ, ավտոտնակներ և այլ սպառողական շենքեր;

Օդային և ծովային նավեր, ներքին նավարկության նավեր և տիեզերական օբյեկտներ:

Անշարժ գույքի գրավի մասին պայմանագրով (հիփոթեքի պայմանագիր) մի կողմը՝ գրավառուն, որը հիփոթեքով ապահովված պարտավորությամբ պարտատեր է, իրավունք ունի արժեքից ստանալ այդ պարտավորության դիմաց պարտապանի նկատմամբ ունեցած իր դրամական պահանջները։ մյուս կողմի գրավադրված անշարժ գույքի` գրավատուի, առավելապես գրավատուի մյուս պարտատերերի նկատմամբ:

Հիփոթեքային պայմանագիրը կարող է լինել անկախ (այսինքն՝ առանձին պայմանագրից, որով առաջանում է ապահովված պարտավորությունը) կամ գրավի պայմանները կարող են ներառվել այն պայմանագրում, որով առաջանում է ապահովված պարտավորությունը (օրինակ՝ պայմանագրում ժամանակին մարումն ապահովելու մասին դրույթ. բնակարանային հիփոթեքային վարկ):

Հիփոթեքային պայմանագրի հիմնական պայմաններն են.

1. Համաձայնագրի առարկան.

2) դրա գնահատումը.

3) ապահովված պարտավորություն.

4) պարտավորության չափը և ժամկետը.

Հիփոթեքը նպաստում է կառուցված տների վաճառքին, մինչդեռ շինարարության աճը վերածնում է շինանյութերի և շինությունների արտադրության, շինարարության և ճանապարհաշինության, փայտամշակման և կահույքի արտադրության և այլն: Արդյունաբերական հիփոթեքային վարկավորումը հնարավորություն է տալիս արդիականացնել արտադրությունը, ինչը հանգեցնում է արտադրանքի որակի և մրցունակության բարձրացմանը. այս ամենը հանգեցնում է երկրի տնտեսական ներուժի ավելացմանը:

Հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը դրական է ազդում սոցիալական անկայունության հաղթահարման վրա։

Հիփոթեքը ազդում է զբաղվածության խնդրի վրա (լրացուցիչ աշխատատեղեր շինարարության և այլ ոլորտներում) և օգնում է բավարարել բնակչության բնակարանային կարիքները:

Հիփոթեքը մեծ նշանակություն ունի նաև երկրի բանկային համակարգի կայունության և արդյունավետության բարձրացման համար։ Անշարժ գույքով ապահովված վարկերն ավելի ապահով են բանկերի համար, քանի որ եթե վարկը չմարվի, բանկը կվաճառի գրավը և կվերադարձնի իր միջոցները։ Իհարկե, հիփոթեքային վարկերի դեպքում սա պահանջում է անշարժ գույքի պատշաճ գնահատում, ինչպես նաև անշարժ գույքի զարգացած շուկա։ Հիփոթեքային վարկավորման ռիսկի նվազեցմանը նպաստում է նաև վարկերի թիրախային բնույթը։ Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները հաճախ ավելի քիչ ռիսկային են, քան առևտրային բանկերի ընթացիկ վարկային գործառնությունները:

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկը որոշակի անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է, իսկ հիփոթեքային վարկավորումը՝ անշարժ գույքի գրավադրմամբ: Հիփոթեքային վարկավորումը բանկային գործունեության խոստումնալից ոլորտ է:

2.2 Հիփոթեքային վարկավորման գործիքներ

Հիփոթեքային վարկավորման մեջ էական դեր է խաղում ֆինանսական գործընթացի տարբեր փուլերում օգտագործվող ֆինանսական գործիքների և տեխնոլոգիաների ընտրությունը: Նրանց ընտրությունը պայմանավորված է ընդհանուր տնտեսական իրավիճակով, երկրում հիփոթեքային գործառնությունների զարգացմամբ, գործարքների մասնակիցների ֆինանսական հնարավորություններով ու ցանկություններով, ինչպես նաև գործառնության տեսակով։

Հիփոթեքային վարկավորման գործիքների ճիշտ ընտրությունը և կիրառումը մեծապես որոշում են հիփոթեքային գործառնությունների արդյունավետությունը, ռիսկերի նվազեցումը, հիփոթեքային վարկերի մատչելիության բարձրացումը և դրանց իրացվելիությունը:

Հիփոթեքային վարկավորման գործիքը պարտքի մարման միջոց է (վարկի ամորտիզացիա): Ամորտիզացիայի ժամանակացույցը ցույց է տալիս վարկի գծով պարտքի մնացորդները յուրաքանչյուր ժամանակահատվածում: Այն նաև արտացոլում է վճարի այն մասը, որը գնում է տոկոսների վճարմանը, և որ մասը՝ վճարելու պարտքի մայր գումարը։

Կախված ամորտիզացիայի եղանակից՝ հիփոթեքային վարկերը բաժանվում են մշտական ​​հիփոթեքային և փոփոխական վճարումներով հիփոթեքային վարկերի։ Վերջինս իր հերթին բաժանվում է բալոնային վճարման հիփոթեքի, հաստատագրված վճարման հիփոթեքի և հավելյալ վճարման հիփոթեքի։ Կան նաև հիփոթեքային վարկավորման այլընտրանքային գործիքներ։

Մշտական ​​հիփոթեքային վճարումները ապահովում են պարբերական հավասարաչափ վճարումներ: Վարկառուն ամեն ամիս վճարում է հավասար գումար, որի մի մասը գնում է վարկի մարմանը, իսկ մի մասը՝ ամսվա համար հաշվարկված տոկոսների վճարմանը։ Տոկոսները գանձվում են վարկի չմարված գումարի մնացորդի վրա:

Ըստ այդմ, վարկի մարման այս կարգը կայունություն է տալիս վարկառուին այս վարկի վրա կատարած ծախսերի չափով։

Բացի այդ, քանի որ մայր գումարի աստիճանական մարում չկա, մեծանում է վարկի ժամկետի վերջում տրված վարկի չմարելու ռիսկը։

«Գնդակ» վճարմամբ հիփոթեքային վարկերը կարող են կառուցվել հետևյալ կերպ.

Մինչև վարկի ժամկետի ավարտը տոկոսների վճարումներ չկատարելը.

Վճարումներ միայն տոկոսներով, իսկ հետո՝ «գնդակի» վճարում;

Մասնակի արժեզրկում վերջնական «գնդակ» վճարմամբ.

Որոշ հիփոթեքային վարկեր ունեն մայր գումարի և տոկոսների հավասար վճարումներ չմարված մնացորդի վրա: Տոկոսագումարները ենթակա են փոփոխման: Վարկառուի ամսական հաստատագրված վճարը կնվազի, ինչը նվազեցնում է նրա բեռը։ Վճարված տոկոսների ընդհանուր գումարն ավելի քիչ կլինի, քան մշտական ​​վճարումների դեպքում:

Աճող վճարումներով հիփոթեքը (այսուհետ՝ IIP) նախատեսում է փոփոխական վճարումներ: Օրինակ, առաջին երեք տարիների ընթացքում դրանց գծով վճարումները մնում են ցածր, սակայն հաջորդ տարիներին դրանք հասնում են այնպիսի մակարդակի, որը թույլ է տալիս ամբողջությամբ ամորտիզացնել վարկը։

Վաղ տարիներին IIR-ը տալիս է բացասական ամորտիզացիա (հիփոթեքային հաստատուն տոկոսադրույքից ցածր): Այս դեպքում ավելանում է պարտքի մայր գումարի մնացորդը։ Ամբողջական ամորտիզացիայի համար վերջին տարիների IIR-ի գծով վճարումները պետք է գերազանցեն ստանդարտ հիփոթեքի վճարումների մակարդակը: Նման վարկային գործիքները հնարավորություն են տալիս հաշվի առնել վարկավորման պայմանների փոփոխումը, նվազեցնել տոկոսադրույքի և իրացվելիության ռիսկը և ապահովել երկարաժամկետ վարկավորման գործառնությունների արդյունավետությունը:

Պարտքի չմարված գումարի ինդեքսավորմամբ վճարումները թույլ են տալիս վարկը հավասարաչափ վճարել իրական գումարներով, երբ անվանական վճարումները փոխվում են: Չմարված պարտքը ճշգրտվում է ընտրված ցուցանիշի հիման վրա, ինչպիսին է. սպառողական գներ; ԱՄՆ դոլարի փոխարժեք; սպառողական զամբյուղի արժեքը; նվազագույն աշխատավարձ (կրճատված նվազագույն աշխատավարձ); և գնաճի դինամիկան արտացոլող ֆինանսական այլ ցուցանիշներ: Արդյունքում տոկոսադրույքը կարտացոլի վարկի իրական գինը տրամադրման պահին: Վճարումները հաշվարկվում են՝ ելնելով պարտքի չմարված գումարի իրական արժեքից:

Վարկի գծով վճարումների չստացված գումարների կապիտալացումը վարկի մարման սկզբնական փուլում բանկերին ապահովում է բնակարանային վարկերի ավելի բարձր եկամտաբերություն` համեմատած այլ վարկային գործառնությունների: Վարկի մարման սկզբնական փուլում վճարումների չափի կրճատումը մեծացնում է վարկի մատչելիությունը: Միևնույն ժամանակ, անվանական արտահայտությամբ վճարումների աճը մեծացնում է «վճարային շոկի» ռիսկը, որը տեղի է ունենում, եթե տնային տնտեսությունների եկամուտների աճի տեմպերը զգալիորեն հետ են մնում գնաճի տեմպերից, ինչը մեծացնում է նախկինում տրված վարկերի դեֆոլտի ռիսկը:

3. Հիփոթեքային վարկավորման խնդիրներն ու հեռանկարները Ռուսաստանում ներկա փուլում

Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորումը վերջին տասը տարիների ընթացքում զարգանում է արագ տեմպերով։

Այսօր Ռուսաստանի Դաշնությունում բնակչության շրջանում կա հիփոթեքային վարկավորման ձևավորված պահանջարկ, հաստատված օրենսդրական դաշտ և ենթակառուցվածքային հիմքեր։ Ռուսաստանում հեղուկ անշարժ գույքի արժեքը, ըստ փորձագետների, կազմում է մոտ 500 միլիարդ դոլար, ինչը հիփոթեքային վարկավորման բավարար մակարդակի դեպքում կապահովի անշարժ գույքի պահանջարկ ունեցող բնակչության զգալի մասի բնակարանը։

Հաշվի առեք հիփոթեքային բնակարանային վարկավորման առավելությունները: Վարկառուն կարճ ժամանակում ձեռք է բերում բնակարան, վճարվում է երկարաժամկետ ապառիկ պլանով, ունի եկամտահարկի արտոնություններ։ Այսպիսով, հնարավոր է լուծել բնակչության մի ստվար զանգվածի բնակարանային խնդիրը։ Այնուամենայնիվ, գործնականում ամեն ինչ այնքան հարթ չէ, որքան տեսականորեն: Վարկառուն զգալի ծախսեր է կատարում և փաստացի վճարում է բնակարանի կրկնակի գին, այս պահին նաև Ռուսաստանի Դաշնությունում տոկոսադրույքները բավականին բարձր են։ Աշխատավարձի անկայունությունը մեծացնում է այն ռիսկերը, որոնք առաջանում են հիփոթեքային վարկ ստանալու ժամանակ։ Վիճակագրության համաձայն, բնակարանային հիփոթեքը հասանելի է այն քաղաքացիներին, որոնց ամսական եկամուտը կազմում է 40-50 հազար ռուբլի: Մինչ օրս Ռուսաստանի Դաշնության բնակչության 70%-ի համար հիփոթեքային վարկեր չեն տրամադրվում:

Պետք է օգտագործել օտար երկրների փորձը և հասկանալ, որ հիփոթեքը լուծում է և՛ տնտեսական, և՛ սոցիալական խնդիրների։ Բանկերը ցանկություն ունեն զբաղվելու հիփոթեքային վարկերով, տիրապետում են տեխնոլոգիային, բայց ակնհայտորեն բավարար գումար չկա հանրապետության ողջ տարածքում բնակչությանը բնակարանով ապահովելու խնդիրը լուծելու համար։

Որպեսզի հիփոթեքային վարկավորման համակարգը զարգանա արագ տեմպերով, անհրաժեշտ է օգտագործել այնպիսի պետական ​​ծրագրեր, ինչպիսիք են հիփոթեքը, օրինակ՝ մայրական կապիտալով, զինվորական հիփոթեքով, պետական ​​աշխատողների հիփոթեքով։

Հիփոթեքային վարկավորման շուկայում մեծ խնդիրը դեռ բարձր տոկոսադրույքներն են։ Ներկայումս դրույքաչափերը տատանվում են 10-ից 17%: Բացի այդ, ոչ բոլոր քաղաքացիներն են կարող իրենց թույլ տալ անշարժ գույքի զգալի կանխավճար վճարել, ոչ բոլորն ունեն մաքուր վարկային պատմություն և պաշտոնական աշխատավարձ: Արդյունքում հիփոթեքային վարկավորումը զարգանում է, բայց ոչ որպես զանգվածային ապրանք, քանի որ վարկավորումը հասանելի է միայն միջինից բարձր եկամուտ ունեցող վարկառուներին։

Բնակարանային շուկայում մենաշնորհների խնդիր կա. Բնակարանների առաջնային շուկան դեռևս անթափանց է. Հաճախ ընկերությունների նեղ շրջանակը հնարավորություն է ունենում նոր բնակելի շենքեր կառուցել։ Մրցակցության բացակայությունը քառակուսի մետրի արժեքը չափազանց բարձր է պահում սովորական սպառողների համար մատչելի լինելու համար։ Երբ բաժնետոմսերի շինարարության շուկան դադարի մենաշնորհվել, դա ինքնաբերաբար կհանգեցնի հիփոթեքային վարկավորման մի շարք խնդիրների լուծմանը՝ անշարժ գույքի գինը շուկայական պայմաններին համապատասխան կնվազի։ Բացի այդ, անշարժ գույքի շուկայում կա էկոնոմ կարգի բնակարանների սուր պակաս։

Տնտեսական կայունության բացակայությունը, ցածր աշխատավարձերը, միջին խավի ձևավորման խնդիրները, հիփոթեքային վարկավորման համեմատաբար բարձր տոկոսադրույքները, այս ամենը խոչընդոտում է Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի կայուն զարգացմանը։

Դիտարկենք Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման շուկայի զարգացման հեռանկարները: Համաշխարհային ֆինանսական շուկաներում կտրուկ տատանումների բացակայության դեպքում ոլորտը կպահպանի կայուն աճի տեմպը։ Առաջիկա 1-1,5 տարում հիփոթեքային վարկերի պահանջարկը կապահովվի բնակարանաշինության ոլորտում ի հայտ եկող դրական դինամիկայով։ Հիփոթեքային վարկավորման աճի հիմնական խոչընդոտը վարկերի տոկոսադրույքների աճի միտումն է, այդ թվում՝ կառավարության կողմից աջակցվող ծրագրերի շրջանակներում: Մասնավորապես, 2013 թվականի երկրորդ կիսամյակի սկզբին շուկայի առաջատարների մեծ մասը միջինը 1-3 տոկոսային կետով գերազանցել է ամենապահանջված ծրագրերի դրույքաչափերը (դա հիմնականում ազդել է 50%-ից ցածր նախնական վճարում ունեցող վարկերի վրա): 2013 թվականի սեպտեմբերի 3-ից վերանայվել են Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալության ստանդարտ ծրագրով (այսուհետ՝ AHML) վարկավորման պայմանները. նվազագույն տոկոսադրույքները, երբ դրանք սահմանվում են վարկի ամբողջ ժամկետի համար, ավելացել են միջինը 2%-ով։ միավորներ. Ըստ կանխատեսումների՝ կնվազի հիփոթեքային վարկերի մատչելիությունը. գնաճը արագանում է, և Ռուսաստանի Բանկն արդեն բարձրացրել է հիմնական տոկոսադրույքները դրա դեմ պայքարում։ Արդյունքում 2013 թվականի վերջում իրականացվել է հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացում։ Ըստ փորձագետների կանխատեսումների՝ տարեկան աճի տեմպերը կլինեն 50-60% մակարդակում։ Արդյունքում մինչև 2013 թվականի վերջ հիփոթեքային վարկավորման ծավալը կանցնի 1 տրիլիոն նշաձողը։ ռուբլի եւ կկազմի 1,1 տրլն. ռուբլի։

2014 թվականին տոկոսադրույքների ազդեցությունը կարող է ավելի նկատելի լինել. որոշ վարկառուներ կհետաձգեն բնակարանի գնումը «մինչև ավելի լավ ժամանակներ» կամ կփորձեն կուտակել միջոցներ ավելի բարձր կանխավճարի համար՝ դրանով իսկ ապահովելով ավելի ցածր տոկոսադրույք։ Դրա հետ կապված՝ ակնկալվում է շուկայի աճի հետագա դանդաղում՝ հաշվի առնելով դրա մասշտաբները, տարեկան կտրվածքով դրանք չեն գերազանցի 40%-ը։

Կանխատեսումների համաձայն՝ խոշոր բանկերի մասնաբաժինը հիփոթեքային շուկայում անշեղորեն կաճի։ Որպես կանոն, սեփական ծրագրերով գործող խոշոր բանկերն առանձնանում են որոշումների կայացման արդյունավետությամբ և ավելի հետաքրքիր պրոդուկտային առաջարկներով։ Ամենահայտնի AHML ծրագրում միջին և փոքր բանկերի շահերի անկումը նույնպես ազդեցություն կունենա։ Խոսքը միայն նման ծրագրերի շրջանակներում վարկերի արժեքի բարձրացման մասին չէ: AHML-ի ներկայիս գործունեությունն ավելի ու ավելի է վկայում ինստիտուտի ցանկության մասին՝ սահմանափակելու իր ներկայությունը դասական շուկայում և կենտրոնանալով նորարարական արտադրանքների վրա: Մասնավորապես, 2013 թվականի հունվար-հունիսին AHML-ը հիփոթեքային վարկեր է ձեռք բերել 26,1 մլրդ ռուբլով, ինչը 17%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ։ Միաժամանակ, վարկավորման ընդհանուր ծավալում AHML-ի մասնաբաժինը 8%-ից նվազել է մինչև 6%:

AHML-ի հետ աշխատող բանկերն ունեն զգալի դժվարություններ և բազմաթիվ ձևականություններ, որոնք ուղեկցում են հիփոթեքային վարկի վերաֆինանսավորման գործընթացին: Հիփոթեքային վարկերի հետգնման նոր պայմանները հուշում են, որ գործընկեր բանկերը պետք է նախապես որոշեն թողարկման ծավալները և գործակալությանը վճարեն օպցիոնը։ Ակնհայտ է, որ միջին և փոքր բանկերը, որոնք կանցնեն սեփական ծրագրերին, կառաջարկեն ավելի բարձր տոկոսադրույքներ, քան AHML ստանդարտները և կպարտվեն խոշոր բանկերի հետ մրցակցության մեջ։

Հիփոթեքային վարկավորման պահանջարկը խթանելու համար պետք է ձեռնարկվեն հետևյալ միջոցները.

1) ապահովել, որ տոկոսադրույքները պահպանվեն վարկառուի համար ընդունելի մակարդակում.

2) բարձրացնել էկոնոմ կարգի բնակարանների մատչելիությունը.

3) վստահելի վարկառուներին հնարավորություն տալ նվազեցնելու կանխավճարը հիփոթեքային ապահովագրության մշակման միջոցով.

4) խթանել սոցիալական հիփոթեքային վարկավորման ծրագրերի մշակումը` ուղղված վարկառուների որոշակի կատեգորիայի (երիտասարդ ընտանիքներ, մայրական կապիտալ ստացողներ):

Եզրակացություն

Հիփոթեքային վարկը որոշակի անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է, իսկ հիփոթեքային վարկը անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է:

Ներկայումս Ռուսաստանի Դաշնությունում անշարժ գույքի նկատմամբ կայուն պահանջարկ կա, սակայն ոչ բոլորն ունեն բնակարան ձեռք բերելու հնարավորություն։ Հիփոթեքը լավագույն տարբերակն է բնակարանային խնդիրների լուծման համար։ Ավելին, տարեցտարի աճում է հետաքրքրությունը հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ, ինչը վկայում է ապագայում հիփոթեքային վարկավորման շուկայում աճի հեռանկարների մասին։

Երկրում հիփոթեքային վարկավորման զարգացած համակարգի առկայությունը վկայում է տնտեսության զարգացման, աճի հեռանկարների և ընդհանուր առմամբ հասարակության զարգացման բարձր մակարդակի մասին։

Հիփոթեքը ազգային տնտեսական համակարգի այն օղակն է, որը հնարավորություն ունի ապահովելու բնակչության դրամական միջոցների, բանկերի, շինարարական ընկերությունների և շինարարական ոլորտի ձեռնարկությունների միջև փոխհարաբերությունները՝ ֆինանսական ռեսուրսներն ուղղելով տնտեսության իրական հատված: Մինչ օրս հիփոթեքային վարկավորման միջոցով պետք է լուծվի բնակչությանը բնակարանով ապահովելու խնդիրը։ Հիփոթեքային մեխանիզմի միջոցով կավելանա դրամական միջոցների հոսքը դեպի բնակարանային շուկա, կակտիվանան շինարարությունը և արդյունաբերության հարակից ոլորտները, ինչը նշանակում է, որ կավելանան աշխատատեղերը, կավելանան բնակչության եկամուտները և բոլոր մակարդակների բյուջեները, և տնտեսությունն ընդհանուր առմամբ կաճի. Հետևաբար, անհրաժեշտ է օգտագործել մարզերի իրական պայմաններն ու հնարավորությունները, ստեղծել անհրաժեշտ կազմակերպչական, իրավական և ֆինանսական նախադրյալներ զանգվածային բնակարանաշինության զարգացման համար՝ օգտագործելով տնտեսության այս սոցիալապես կարևոր հատվածում գործընթացները կարգավորելու շուկայական և պետական ​​մեխանիզմները։ .

Միայն պետական ​​աջակցությամբ, հիփոթեքային վարկավորման ցածր տոկոսադրույքներով, սոցիալական ծրագրերի ներդրմամբ և էկոնոմ կարգի բնակարանաշինության ակտիվացմամբ կարող է ի հայտ գալ հիփոթեքային վարկավորման կայուն և կայուն համակարգ։

Այս կուրսային աշխատանքում ուսումնասիրվել են հիփոթեքային վարկավորման ոլորտի հիմնական խնդիրները, վերլուծվել է շուկայի իրավիճակը, վեր հանվել են հիփոթեքային վարկավորման գործունեության առավել նշանակալից խնդիրները, հիփոթեքային վարկերի զարգացման կանխատեսումները և հեռանկարները ներկայիս պայմաններում։ դիտարկվել են Ռուսաստանի Դաշնությունը:

Օգտագործվածների ցանկաղբյուրները

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք (մաս 1): Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային օրենք
1994 թվականի նոյեմբերի 30-ի թիվ 51-FZ. [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

1998 թվականի հուլիսի 16-ի «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» թիվ 102-FZ դաշնային օրենքը (փոփոխվել է 2009 թվականի հուլիսի 17-ի թիվ 166-FZ): [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

2003 թվականի նոյեմբերի 11-ի «Հիփոթեքային արժեթղթերի մասին» թիվ 152-FZ դաշնային օրենքը: [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

2004 թվականի դեկտեմբերի 29-ի «Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրք» թիվ 188-FZ դաշնային օրենքը: [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի «Բազմաբնակարան շենքերի և այլ անշարժ գույքի համատեղ շինարարությանը մասնակցելու և Ռուսաստանի Դաշնության որոշ օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու մասին» Դաշնային օրենքը: [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

Բանկային գործ [Տեքստ]. դասագիրք / խմբ. Է.Ֆ. Ժուկովա, Ն.Դ. Էրիաշվիլի. - M.: UNITI-DANA: Unity, 2009. - 575 p.

Բանկային գործ [Տեքստ]. դասագիրք / խմբ. Լավրուշինա Օ.Ի., Մամոնովա Ի.Դ., Վալենցևա Ն.Ի. - M.: KNORUS, 2009. - 768 p.

Բանկային գործ [Տեքստ]. դասագիրք / Բելոգլազովա Գ.Ն., Կրոլիվեցկայա Լ.Պ. - Սանկտ Պետերբուրգ: Piter, 2009. - 400 p.

Բանկային գործառնություններ [Տեքստ]. դասագիրք / Պեչնիկովա Ա.Վ., Մարկովա Օ.Մ., Ստարոդուբցևա Է.Բ. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 p.

Ամեն ինչ հիփոթեքի մասին [Տեքստ]. դասագիրք / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 p.

Գորեմիկինը, Վ.Ա. Հիփոթեքային վարկ՝ [Text] Դասագիրք. - M.: MGIU, 2009. - 368 p.

Փող, վարկ, բանկեր [Տեքստ]. դասագիրք / Ed. Ժուկովա Է.Ֆ., Զելենկովա Ն.Մ., Լիտվինենկո Լ.Տ. - M.: UNITI, 2011. - 783 p.

Հիփոթեք. Վարկ. Բնակարանային օրենսդրության մեկնաբանություն [Տեքստ]. դասագիրք / L.Yu. Գրուդցինա, Մ.Ն. Կոզլովը։ - M.: Eksmo, 2006. - 368 p.

Հիփոթեք. հենց համալիրի մասին [Տեքստ]. դասագիրք / Շևչուկ Դ.Ա. - Գրոսմեդիա, 2008. - 160 էջ.

Առևտրային բանկի գործունեության կազմակերպում [Teks] / Դասագիրք / M.S. Մարամիգին, Է.Գ. Շատկովսկայա, 2013. - 182 էջ.

Լուկյանով, Ա.Վ. Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վերլուծություն [Տեքստ] / Ա.Վ. Լուկյանով // Փողի և վարկի ամսագիր. - 2010. - թիվ 8: - Հետ. 10-15։

Հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը Ռուսաստանի Դաշնությունում [Տեքստ]. դասագիրք / Էդ. Կոպեյկինա Ա.Բ., Ռոգոժինա Ն.Ն., Կոսարևա Ն.Բ. - Մ.: Դելո, 2010. - 256 էջ.

Ռազումովա, Ի.Ա. Հիփոթեքային վարկավորում. [Տեքստ] / 2-րդ հրատ. - Սանկտ Պետերբուրգ: Piter, 2009. - 304 p.

Հիփոթեքային վարկավորման շուկան և սոցիալ-տնտեսական ցուցանիշները Ռուսաստանում (2005-2010) // «Ռուսիպոտեկա» ՍՊԸ ընկերության վերլուծական կենտրոնի հետազոտություն, Մոսկվա. - 2010. - թիվ 11: - Հետ. 34-37 թթ.

Ռուսիպոտեկա. վարկավորում և արժեթղթավորում [Տեքստ] // Ռուսիպոտեկա ՍՊԸ-ի վերլուծական ակնարկ: - 2011. - թիվ 1:

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Հիփոթեքային վարկավորում 2011 թվականի 1-ին կիսամյակում. վերածնունդից մինչև անհայտություն [Տեքստ] // Բանկային ծառայություններ. 2011. - Թիվ 11: - Հետ. 38-49 թթ.

Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկ. [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.cbr.ru

Հիփոթեքային վարկավորում Ռուսաստանում [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.ipocredit.ru

Ռուսաստանի Սբերբանկ [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www. sbrf.ru

Ռուսական հիփոթեք [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.russianipoteka.ru

Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալություն [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.ahml.ru

Պորտալ «Ամեն ինչ հիփոթեքի մասին» [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.vse-obipoteke.ru

«ՌոսԲիզնես Քոնսալթինգ» [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.rbc.ru

Հյուրընկալվել է Allbest.ru-ում

Նմանատիպ փաստաթղթեր

Հիփոթեքային վարկավորման տեսական հիմքերն ու էությունը. Ռուսաստանի Դաշնության բաժնետիրական առևտրային խնայբանկի համառոտ նկարագրությունը և տնտեսական վերլուծությունը: Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման պայմանների բարելավման հիմնական խնդիրներն ու ուղիները.

թեզ, ավելացվել է 05/09/2011 թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունը, դրա պատմությունը, դերը տնտեսության մեջ. Հիփոթեքային վարկավորման գործիքներ, վարկի վճարման հաշվարկման սխեմաներ. Ներդրումների ներգրավում բնակարանային և կոմունալ ոլորտում. Կուրսկի մարզում բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման շուկա.

թեզ, ավելացվել է 05/06/2012 թ


Հիփոթեքային վարկի հայեցակարգը որպես վարկավորման հատուկ ձև: Հիփոթեքային վարկավորման մոդելներ, դրա զարգացման առանձնահատկությունները Ռուսաստանում. «ՍԿԲ-Բանկ» ԲԲԸ-ում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի վերլուծություն. Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման հիմնական խնդիրներն ու ուղիները.

թեզ, ավելացվել է 07/01/2013 թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունն ու նշանակությունը տնտեսության մեջ. Բելառուսի Հանրապետության բանկային հատվածում հիփոթեքային վարկավորման վերլուծություն և գնահատում: Ուսումնասիրվող բանկի կազմակերպչական և տնտեսական բնութագրերը. Մասնաճյուղում հիփոթեքային վարկերի կազմը և կառուցվածքը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 03/12/2012 թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունը և դրա դերը տնտեսության մեջ. Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի հայեցակարգը և դրա տարրերը. Ռուսական հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վիճակը ներկա փուլում, նրա խնդիրները. Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման հիմնական ծրագրերը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 12.08.2014թ


Հիփոթեքային վարկավորման զարգացման էությունն ու պատմությունը, դրա հիմնական տեսակներն ու ձևերը, շուկայական տնտեսության մեջ դերի և կարևորության գնահատումը: Այս տեսակի վարկավորման վերլուծություն նախաճգնաժամային, ճգնաժամային և հետճգնաժամային ժամանակաշրջաններում, շուկայի մասնակիցների վարքագծի համեմատություն:

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 24.11.2014թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունը և դրա դերը Ռուսաստանի տնտեսության մեջ, այս շուկայի փուլերն ու ուղղությունները, վերաֆինանսավորման մոդելները: Ժամանակակից Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վերլուծություն. դինամիկա, պետական ​​ծրագրեր, խնդիրներ և հեռանկարներ:

թեզ, ավելացվել է 17.10.2013թ


«Տեմիրբանկ» ԲԲԸ-ում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի բնութագրերը. Տեմիրբանկ ԲԲԸ-ի վարկային պորտֆելի վերլուծություն. Հիփոթեքային վարկավորման էությունն ու դերը բանկի գործունեության մեջ. Ղազախստանի Հանրապետությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգը, զարգացման հեռանկարները.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 17.03.2010թ


Հիփոթեքային վարկի տարբերակիչ առանձնահատկությունները. Հիփոթեքային վարկերի հիմունքները. Հիփոթեքային վարկավորման գործառույթները. Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի վերլուծություն. Բնակարանների ձեռքբերման համար հիփոթեքային վարկի տրամադրման կարգը, հիփոթեքային խնդիրներ.

վերացական, ավելացվել է 30.10.2014թ


Ընդհանուր դրույթներ, զարգացման պատմություն, հիփոթեքային վարկավորման պետական ​​աջակցություն. Հիփոթեքային վարկավորման ոլորտում արտասահմանյան երկրների փորձը: Ժամանակակից հիփոթեքային վարկավորման հիմնական խնդիրները և հիփոթեքային վարկավորման բարելավման ուղիները.

Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի գոյության մասին կարելի է խոսել 1998 թվականից, երբ ընդունվեց 1998 թվականի հուլիսի 16-ի N 102-FZ «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» Դաշնային օրենքը։ Այդ պահից սկսած մշտական ​​աշխատանք է տարվում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի բարելավման և դրա գործունեությունը ապահովելու ուղղությամբ։

Հիփոթեքային վարկ հասկացության սահմանմանը տրամաբանորեն նախորդում է հիփոթեքի էության բացահայտումը։

Հիփոթեքը անշարժ գույքի գրավ է2Դովդիենկո Ի.Վ. Հիփոթեք. M., 2003. S. 3. Հիփոթեքը կամ անշարժ գույքի գրավը որպես իրավահարաբերություն է, որի ուժով գրավառուն իրավունք ունի գրավադրվածի արժեքից գրավադրվածի արժեքից բավարարել պարտապանի նկատմամբ իր դրամական պահանջը. անշարժ գույք հիմնականում այլ պարտատերերի նկատմամբ:

Ինչպես երևում է վերոգրյալից, հիփոթեքը պարտավորության ապահովման միջոց է, որով պարտապանը պահպանում է գրավ դրված գույքը տիրապետելու և օգտագործելու իրավունքը՝ անկախ այն շարժական կամ անշարժ լինելուց։ Բայց ամենամեծ բաշխումը ստացել է անշարժ գույք գրավադրելիս, և առաջին հերթին՝ հողատարածքներ՝ հետևյալ պատճառներով. Հողամասը և այլ անշարժ գույքը չի կարող տեղափոխվել այլ վայր՝ ի տարբերություն շարժական գույքի։ Բացի այդ, անշարժ գույքը արտադրության հիմնական միջոցն է, որը կորցնելով այն՝ պարտապանը գործնականում չի կարողանա կատարել պարտատիրոջ հանդեպ իր պարտավորությունները։ Ուստի հիփոթեքը սկսեց լայնորեն կիրառվել հենց անշարժ գույք գրավադրելիս և մեկնաբանվել որպես սեփականության իրավունք։

Միևնույն ժամանակ, դաշնային օրենսդրությամբ հիփոթեքային վարկավորման սահմանում չկա, և կարելի է գտնել միայն հիփոթեքային պայմանագրի սահմանում որպես համաձայնագիր, որով գրավառուն, ով հանդիսանում է հիփոթեքով ապահովված պարտավորությամբ պարտատեր, իրավունք ունի ստանալու. Սույն պարտավորությամբ պարտապանի նկատմամբ իր դրամական պահանջների բավարարումը մյուս կողմերի՝ գրավատուի գրավադրված անշարժ գույքի արժեքից, հիմնականում գրավատուի այլ պարտատերերի նկատմամբ, բացառություններով, որոնք սահմանված են դաշնային օրենքով (դաշնային օրենսդրության 1-ին հոդվածի 1-ին կետ. 1998 թվականի հուլիսի 16-ի N 102-FZ «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» օրենքը:

«Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 2-րդ հոդվածը սահմանում է, թե ինչ պարտավորություններ կարող են ապահովել հիփոթեքով, ինչպես նաև իրավաբանական անձանց (պարտատեր-պարտապաններ) հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունները հաշվապահական հաշվառման հաշվառման մեջ գրանցելու անհրաժեշտությունը հաշվապահական հաշվառման օրենսդրությամբ սահմանված կարգով: Ռուսաստանի Դաշնության 3.

Սույն հոդվածի համաձայն՝ հիփոթեքը կարող է սահմանվել որպես վարկային պայմանագրով, վարկային պայմանագրով կամ այլ պարտավորությամբ ստանձնած պարտավորության երաշխիք, ներառյալ առքուվաճառքի, վարձակալության, պայմանագրի, վնաս պատճառող այլ պայմանագրով պարտավորություն, եթե այլ բան չկա. նախատեսված է դաշնային օրենքով: Գործող օրենսդրությունը հնարավորություն է տալիս ցանկացած իրավական պահանջ ապահովել հիփոթեքով, ինչը համահունչ է միջազգային պրակտիկային։ Օրինակ, ապահովման ենթակա պահանջների տեսակի վերաբերյալ սահմանափակումներ չկան, մասնավորապես, Բելգիայի, Գերմանիայի, Իսպանիայի օրենսդրության մեջ13 Gerasin S.I. Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի հիփոթեքի փաստացի խնդիրները // Օրենք. 2007. No 1. S. 58..

Հիփոթեքը կարող է սահմանվել, եթե այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով, ապահովելու համար.

• - վարկային պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունները,
• - վարկային պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունները,
• - այլ պարտավորություն, ներառյալ պարտավորությունը, որը հիմնված է վաճառքի, գնման, վարձակալության, պայմանագրի, այլ համաձայնագրի վրա,
• - վնաս պատճառելու վրա հիմնված պատասխանատվություն.

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորման դեպքում վարկառուն վարկ է ստանում անշարժ գույք ձեռք բերելու համար: Պարտատիրոջ նկատմամբ նրա պարտավորությունը վարկի մարումն է, իսկ անշարժ գույքի գրավադրումն ապահովում է այդ պարտավորության կատարումը։ Միաժամանակ դուք կարող եք գնել և գրավ դնել ոչ միայն բնակարանային, այլ նաև այլ անշարժ գույքի օբյեկտներ՝ հողատարածք, մեքենա, զբոսանավ և այլն։ Հիփոթեքային ծրագրով ձեռք բերված անշարժ գույքը վարկի վարկառուի սեփականությունն է գնման պահից:

Վարկային պայմանագրով բանկը կամ այլ վարկային կազմակերպությունը (վարկատուն) պարտավորվում է վարկառուին տրամադրել միջոցներ (վարկ) պայմանագրով նախատեսված չափով և պայմաններով, իսկ վարկառուն պարտավորվում է վերադարձնել ստացված գումարը և վճարել տոկոսները: դրա վերաբերյալ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք. 1994 թվականի նոյեմբերի 30-ի թիվ 51-FZ մաս 2 (փոփոխվել է 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ին) // Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության ժողովածու. 2006. Թիվ 1. Արվեստ. 819.. Փոխառության պայմանագիրը պետք է կնքվի գրավոր. Գրավոր ձևը չկատարելը հանգեցնում է վարկի պայմանագրի անվավերության: Նման պայմանագիրը համարվում է առոչինչ։ Արվեստ. 820..

Վարկային պայմանագրով կողմերից մեկը (փոխատուն) փոխանցում է գումար կամ ընդհանուր բնութագրերով սահմանված այլ իրեր մյուս կողմի (վարկառուի) սեփականությանը, իսկ վարկառուն պարտավորվում է վերադարձնել փոխատուին նույն գումարը (վարկի գումարը): կամ նրա կողմից ստացված նույն տեսակի և որակի հավասար քանակությամբ այլ բաներ: Վարկային պայմանագիրը համարվում է կնքված գումարի կամ այլ իրերի փոխանցման պահից։ Արտարժույթի և արժույթի արժեքները կարող են լինել Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում վարկային համաձայնագրի առարկա՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 140-րդ, 141-րդ և 317-րդ հոդվածների կանոններին համապատասխան, նույն հոդվածում: 807 թ.

Քաղաքացիական իրավունքի պայմանագրի վրա հիմնված գրեթե ցանկացած դրամական պարտավորություն կարող է ապահովվել հիփոթեքով։

Հիփոթեքն ապահովում է գրավառուին վարկային պայմանագրով կամ հիփոթեքով ապահովված այլ պարտավորության մայր գումարի վճարումն ամբողջությամբ կամ հիփոթեքային պայմանագրով նախատեսված մասով:

Վարկային պայմանագրի կամ տոկոսների վճարման պայմանով փոխառության պայմանագրի կատարումն ապահովելու նպատակով ստեղծված հիփոթեքը ապահովում է նաև վարկի (փոխառու միջոցների) օգտագործման համար իրեն հասանելիք տոկոսների վճարումը պարտատիրոջը (փոխատուին):

Եթե ​​այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով, ապա հիփոթեքն ապահովում է նաև գրավառուին իրեն հասանելիք գումարների վճարումը` որպես վնասների հատուցում կամ որպես տույժ (տուգանք, տույժ տոկոս)` չկատարելու, ուշացնելու կամ այլ ոչ պատշաճ կատարման պատճառով: հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունը.

Անձը, ում իրավունքը խախտվել է, կարող է պահանջել իրեն պատճառված վնասների լրիվ հատուցում, եթե օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված չէ վնասների հատուցում ավելի փոքր չափով։

Հարկ է նշել, որ հիփոթեքը, ինչպես մյուս գրավային իրավահարաբերությունները, խստորեն լրացուցիչ (լրացուցիչ) իրավահարաբերություն է գրավով ապահովված հիմնական պարտավորության նկատմամբ11 Ronzhin A.A. Ռուսական հիփոթեքի աքսեսուարը և պրակտիկայի կարիքները // Իրավաբան. 2004. No 7. P.25.

Նախ՝ գրավային հարաբերությունները բխում են հիմնական պարտավորությունից։ Գրավային իրավահարաբերության ածանցյալ բնույթն արտահայտվում է դրա ինքնուրույն առաջացման անհնարինությամբ, այսինքն. ապահովված պարտավորության հետ կապված.

Երկրորդ, Արվեստի 3-րդ կետի ուժով. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 329-ը, հիմնական պարտավորության անվավերությունը ենթադրում է այն ապահովող պարտավորության անվավերություն (հիմնական պարտավորությունը գրավով ապահովելու մասին պայմանագիր) և, ընդհակառակը, համաձայն Արվեստի 2-րդ կետի: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 329-ը, հիմնական պարտավորության կատարման ապահովման մասին պայմանագրի անվավերությունը (ներառյալ գրավի պայմանագրի անվավերությունը) չի հանգեցնում հիմնական պարտավորության անվավերության:

Երրորդ, գրավը դադարեցվում է գրավով ապահովված պարտավորության դադարեցմամբ22 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք. 1994 թվականի նոյեմբերի 30-ի 1-ին մաս: (փոփոխվել է 14.10.2006թ.): No 51-FZ // Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության ժողովածու. 1994. Թիվ 32. Արվեստ. 352, պարբ. 1, պարբ. մեկ.

3 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք `1994 թվականի նոյեմբերի 30-ի թիվ 51-FZ մաս 1: // Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության ժողովածու. Թիվ 32. Արվեստ. 355..

Չորրորդ. գրավառուի կողմից գրավի պայմանագրով իրավունքների զիջումն այլ անձի վավեր է, եթե նույն անձը պարտապանի նկատմամբ զիջել է պահանջի իրավունքները գրավով ապահովված պարտավորությամբ3:

Հիփոթեքը կարող է լինել պայմանագրային, եթե առաջացել է պայմանագրի հիման վրա, և օրինական։ Հիփոթեքի առաջացումը նախատեսող օրենքը պետք է պարունակի ցուցումներ, թե ինչ պարտավորության և ինչ գույքի հիման վրա պետք է ծանրաբեռնված լինի հիփոթեքով։ Նման հրահանգները պարունակում են, օրինակ, Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 587-ը, որը սահմանում է, որ երբ հողամասը կամ այլ անշարժ գույքը փոխանցվում է վարձավճարի դիմաց, վարձավճար ստացողը իրավունք է ձեռք բերում վարձավճար վճարողի պարտավորությունն ապահովելու համար. գրավ դնել այս գույքը։

Հիփոթեքային պայմանագրի կողմերն են.

գրավատու` գույքը գրավ փոխանցող իրավաբանական անձ-պարտապան.

գրավատու` բանկ կամ այլ կազմակերպություն, որն ընդունում է անշարժ գույքը որպես գրավ:

Հիփոթեքային պայմանագրով գույք գրավադրելու իրավունքը սահմանվում է Արվեստ. Հիփոթեքի մասին օրենքի 6. Հիփոթեքը կարող է սահմանվել միայն այն գույքի վրա, որը միաժամանակ բավարարում է հետևյալ պայմանները.

• - եթե այդ գույքը կարող է լինել հիփոթեքի առարկա (հիփոթեքի մասին օրենքի 3-րդ կետ, 6-րդ հոդված).
• - եթե այդ գույքը պատկանում է գրավատուին սեփականության իրավունքով կամ տնտեսական կառավարման իրավունքով («Հիփոթեքի մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածի 1-ին կետ).

Հիփոթեքի մասին օրենքի դրույթների հիման վրա հիփոթեքը չի թույլատրվում.

• - շրջանառությունից հանված գույք, որի վրա դաշնային օրենքի համաձայն չի կարող բռնագանձվել, ինչպես նաև գույք, որի նկատմամբ դաշնային օրենքով սահմանված կարգով նախատեսված է պարտադիր սեփականաշնորհում կամ մասնավորեցում. արգելվում է («Հիփոթեքի մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածի 2-րդ կետ).
• - պետական ​​կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողատարածքներ («Հիփոթեքի մասին» օրենքի 63-րդ հոդվածի 1-ին կետ).
• - հողամասի մի մասը, որի մակերեսը փոքր է, քան նվազագույն չափը, որը սահմանված է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների կանոնակարգերով և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով տարբեր նպատակներով և թույլատրելի օգտագործման հողերի համար (կետ 2. «Հիփոթեքի մասին» օրենքի 63-րդ հոդված);
• - պետական ​​կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող բնակելի շենքեր և բնակարաններ (74-րդ հոդվածի 2-րդ կետ).

Գրավի իրավունքը չի տարածվում այն ​​հողամասի մշտական ​​օգտագործման իրավունքի վրա, որի վրա գտնվում է ձեռնարկությունը, շենքը կամ շինությունը: Թիվ 213. էջ 7. // Росийская Газета. 2006 հունիսի 19..

Հարկ է նշել, որ հիփոթեքային պայմանագրով քաղաքացիական իրավահարաբերությունների բովանդակությունն ունի որոշակի առանձնահատկություններ. Գրավատուն մնում է այս գույքի սեփականատերը և պահպանում է այն օգտագործելու իրավունքը: Նա իրավունք ունի քաղել օգուտներն ու եկամուտները։ 2007թ. հուլիսի 4. Գրավատուի պարտավորություններն են գույքը լավ վիճակում պահել, կրել դրա պահպանման ծախսերը, կատարել ընթացիկ և հիմնանորոգումներ դաշնային օրենքով սահմանված ժամկետներում, եթե այլ բան նախատեսված չէ Հիփոթեքային պայմանագրով Օրենքով: Հունիսի 26, 2007 N 118-FZ // Росийская Газета. 2007թ., հուլիսի 4..

Որպես կանոն, գրավատուն պարտավոր է իր հաշվին ամբողջությամբ ապահովագրել այդ գույքը կորստի և վնասի ռիսկերից, իսկ եթե այն գերազանցում է հիփոթեքով ապահովված պարտավորության չափը՝ ոչ պակաս չափով. այս պարտավորությունը։ Դա անհրաժեշտ է գրավառուի շահերը պաշտպանելու համար, ով իրավունք ունի հիփոթեքով ապահովված պարտավորությամբ իր պահանջը բավարարել անմիջապես գրավադրված գույքի կորստի կամ վնասի ապահովագրական հատուցումից՝ անկախ նրանից, թե ում օգտին է այն ապահովագրված:

Նաև գրավատուն պարտավոր է միջոցներ ձեռնարկել գրավադրված գույքի անվտանգությունն ապահովելու, այդ թվում՝ երրորդ անձանց ոտնձգություններից, հրդեհից, բնական աղետներից պաշտպանելու համար։ Իսկ գրավադրված գույքին վնաս պատճառելու իրական սպառնալիքի դեպքում գրավատուն պարտավոր է այդ մասին տեղեկացնել գրավառուին, եթե նա ճանաչում է նրան։

Պետք է ուշադրություն դարձնել մեկ հատկանիշի վրա, եթե հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված գույք ձեռք բերողը այն փոխանցել է երրորդ անձից, այսինքն՝ հիմնական պարտավորությամբ պարտապան չհանդիսացող անձից, ապա նա մնում է երրորդ անձ։ Ձեռքբերողը նաև երրորդ անձ է այն դեպքում, երբ գույքը նրան է փոխանցվել գրավատուից, որը պարտապան է գրավով ապահովված պարտավորությամբ՝ վաճառելով, նվիրաբերելով, փոխանակելով, այն որպես ներդրում կատարելով գործարար գործընկերության գույքին: արտադրական կոոպերատիվի գույքում ընկերության կամ բաժնետոմսերի ներդրում:

Այսպիսով, երրորդ անձը նա է, ով, առանց համապատասխան պարտքի վճարման անձնական պարտավորության, պատասխանատվություն է կրում միայն որպես դրա արժեքի չափով հիփոթեքով ծանրաբեռնված գույքի սեփականատեր։

Միայն համընդհանուր իրավահաջորդության կարգով, այսինքն՝ իրավաբանական անձի վերակազմակերպման կամ ժառանգության կարգով, ձեռք բերողը զբաղեցնում է պարտապան-գրավատուի տեղը և կրում է վերջինիս բոլոր պարտավորությունները և՛ հիմնական պարտավորությամբ։ և հիփոթեքային պայմանագրով:

Հիփոթեքային պայմանագրի մյուս կողմը հիփոթեքային վարկառուն է: Գրավառուի հիմնական իրավունքն է գրավադրված գույքի արժեքից մյուս կողմի՝ գրավատուի, օրինական հիմքերի առկայության դեպքում գրավադրված գույքի արժեքից գրավով ապահովված պարտավորությամբ պարտապանի նկատմամբ ստանալ իր դրամական պահանջները, նախընտրելի է պարտապանի այլ պարտատերերի նկատմամբ: գրավատու.

Գրավառուն իրավունք ունի գրավատուից պահանջել, որ նա կատարի օրենքով և պայմանագրով նախատեսված իր բոլոր պարտավորությունները, ինչպես նաև ստուգի հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված գույքի փաստացի առկայությունը, վիճակը և պահպանման պայմանները, անկախ նրանից, թե ով է: տիրապետում է դրան:

Հարկ է նշել, որ «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի դրույթները հաշվի են առնում ինչպես փոխատուի, այնպես էլ վարկառուի շահերը։ Հիփոթեքային վարկավորման տարբերակիչ առանձնահատկությունը, որն ապահովում է դրա բարձր վարկային հուսալիությունը, վարկատուի (հիփոթեքային) կարողությունն է՝ ապահովելու իր պահանջները վարկի նկատմամբ գրավի վաճառքով: Նշենք նաև, որ օրենքը նախատեսում է հիփոթեքային պայմանագիր կնքած կողմերի՝ գրավի առարկայի վերաբերյալ իրենց իրավունքներն ու պարտականությունները ինքնուրույն կարգավորելու հնարավորություն։ Թիվ 3604 p - P13. // Փաստաթուղթը չի հրապարակվել։

Անշարժ գույքի գրավը հիմք չէ հիփոթեքային պայմանագրով որպես գրավատու անձին ազատելու այն պայմանների կատարումից, որոնցով նա մասնակցել է ներդրումային (առևտրային) մրցույթին, աճուրդին կամ այլ կերպ՝ գույքի մասնավորեցման գործընթացին։ սույն գրավի առարկան («Հիփոթեքի մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածի 5-րդ կետ) Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին՝ 2007 թվականի հունիսի 26-ի թիվ 118-ФЗ դաշնային օրենք. // Ռուսական թերթ. 2007. հուլիսի 7..

Հետևաբար, հիփոթեքային վարկի առանձնահատկություններն են.

նախ, հիփոթեքը, ինչպես ցանկացած գրավ, ըստ էության, միջոց է ապահովելու մեկ այլ (հիմնական) պարտավորության պատշաճ կատարումը՝ վարկ կամ վարկային պայմանագիր, վարձակալության պայմանագիր, պայմանագիր, վնասի փոխհատուցում և այլն.

երկրորդ՝ հիփոթեքի առարկան միշտ անշարժ գույքն է։ Անշարժ գույքը ներառում է հողատարածքներ և այն ամենը, ինչ ամուր կապված է դրանց հետ՝ շենքեր, շինություններ, բազմամյա տնկարկներ և այլն;

երրորդ՝ հիփոթեքի առարկան մնում է պարտապանի մոտ։ Վերջինս մնում է այս գույքի սեփականատերը, օգտագործողը և փաստացի սեփականատերը.

չորրորդ, պարտատիրոջ և պարտապանի միջև հիփոթեք ստեղծելու մասին պայմանագիրը կազմվում է հատուկ փաստաթղթով` հիփոթեք, որը նույնպես ենթակա է պետական ​​գրանցման.

հինգերորդ, եթե գրավի արժեքը գերազանցում է տրված վարկի գումարը, ապա հիփոթեքը հնարավորություն է տալիս ձեռք բերել նույն գույքի գրավադրմամբ լրացուցիչ հիփոթեքային վարկեր (երկրորդ, երրորդ հիփոթեք):

Եվ վերջապես, հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունը չկատարելու դեպքում պարտատերն իրավունք ունի պահանջել գրավ դրված գույքը վաճառել հրապարակային աճուրդով։

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկը վարկ է, պարտավորություններ, որոնց վերադարձն ապահովված է անշարժ գույքի գրավով (հիփոթեք):

Հիփոթեքային վարկավորումը հիփոթեքային վարկերի կազմակերպումից, վաճառքից և սպասարկումից բխող հարաբերությունների իրականացման ամբողջական մեխանիզմ է:

Բնակարանային հիփոթեքային, բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգում կիրառվում են բազմաթիվ պայմանագրեր և պայմանագրեր։ Հիփոթեքային վարկավորման սուբյեկտների կողմից կնքված հիմնական պայմանագրերից են, հիփոթեքային պայմանագրի հետ մեկտեղ, վարկային պայմանագրերը, բնակելի տարածքների առքուվաճառքը (բնակարանի (բնակելի շենքի) առուվաճառքի պայմանագիր՝ բանկային վարկի հաշվին վճարմամբ։ Համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագիր, ապահովագրության տարբեր տեսակներ, պայմանագրեր ռիելթորների հետ, նրանց կողմից ծառայությունների մատուցման, ներդրումային պայմանագրերի գրավ, պահանջների զիջման պայմանագրեր (ցեսիա) և այլն: Պայմանագրերի փաթեթը և դրանց առարկայի կազմը կախված է այն հարաբերություններից, որոնք նրանք հաստատում են (կազմակերպում), ինչպես նաև գրավի առարկայից՝ առկա կամ կառուցվող բնակարան:

Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման բոլոր սխեմաներում հիմնական պայմանագիրը վարկային պայմանագիրն է: Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 819-ը, վարկային պայմանագրով, բանկը կամ այլ վարկային կազմակերպությունը (պարտատերը) պարտավորվում է միջոցներ (վարկ) տրամադրել վարկառուին պայմանագրով նախատեսված չափով և պայմաններով, իսկ վարկառուն պարտավորվում է. վերադարձնել ստացված գումարը և վճարել դրա դիմաց տոկոսները. Որպես գրավառու կարող է հանդես գալ նաև իրավաբանական անձը, որը նպատակային վարկ է տրամադրել բնակելի տան կամ բնակարանի ձեռքբերման կամ կառուցման համար: Վարկատուները կամ երկրորդային շուկայի օպերատորները ներառում են, օրինակ, կենսաթոշակային հիմնադրամները, ապահովագրական ընկերությունները, ներդրումային բանկերը, փոխադարձ հիմնադրամները Shevchuk D.A. Հիփոթեքային վարկավորման ոլորտում պայմանագրային հարաբերությունների իրավական կարգավորումը // Auditorskie Vedomosti. 2009թ. N 1..

Համաձայն բնակարանային վարկերի կանոնակարգի 12-րդ կետի, որը հաստատվել է Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահի 1994 թվականի 10.06.1994 N 1180 Կանոնակարգ բնակարանային վարկերի վերաբերյալ. Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահի 1994 թվականի հունիսի 10-ի N 1180 հրամանագիրը, Վարկային պայմանագրում սահմանվում են հետևյալ պայմանները.

վարկի նպատակը;

վարկի ժամկետը և չափը.

վարկի տրամադրման և մարման կարգը.

վարկային գործիք (տոկոսադրույքը, դրա փոփոխման պայմանները և հաճախականությունը).

վարկառուի վարկային պարտավորության ապահովում.

վարկի ապահովագրության պայմաններ;

վարկի ապահովության և նպատակային օգտագործման ստուգման մեթոդը և ձևերը.

վարկերի չարաշահման և ուշ մարման պատժամիջոցներ.

տուգանքների վճարման չափը և կարգը.

պայմանագիրը լուծելու կարգը, այլ պայմաններ՝ փոխատուի և փոխառուի համաձայնությամբ։

Վարկային պայմանագիրը կոնսենսուսային է (փոխհատուցվում է): Ինչպես վարկային պայմանագիրը, այնպես էլ վարկային պայմանագիրը պատճառահետևանքային գործարք է:

Այսպիսով, «հիփոթեք» և «հիփոթեքային վարկ» հասկացությունները սերտորեն կապված են, բայց ոչ նույնական: Հիփոթեքային վարկավորումը որպես ֆինանսատնտեսական հարաբերությունների համակարգ ներառում է հիփոթեքը որպես հիմնական ենթահամակարգ՝ անբաժանելի մաս կամ էական տարր՝ ուղղակի գրավի տեխնոլոգիաների տեսքով:

Մյուս կողմից, հիփոթեքային վարկավորումը անշարժ գույքի հետ գործարքների տեսակներից մեկն է, որով նախատեսված պարտավորություններն ապահովվում են հիփոթեքի օգնությամբ։

Հիփոթեքային վարկ (հիփոթեք) տրամադրվում է բնակարան ձեռք բերելու համար (բնակարան, քոթեջ կամ ամառանոց): Հիփոթեքի համար որպես գրավ է հանդիսանում վարկավորման օբյեկտը, որը պետք է համապատասխանի հիփոթեքային վարկ տրամադրող բանկի պահանջներին: