Essence économique et principales formes de crédit hypothécaire. L'essence du concept et la classification des prêts hypothécaires

L'hypothèque (nantissement d'un bien immobilier comme moyen d'assurer l'exécution de diverses obligations civiles) est traditionnellement, dans les pays à économie de marché développée, l'un des facteurs les plus importants de stabilisation du chiffre d'affaires civil, un outil efficace pour maintenir la discipline financière et de paiement au niveau niveau approprié et un garant fiable des droits et intérêts légitimes des créanciers.

L'hypothèque a deux composantes dans son contenu - économique et juridique.

En termes économiques, une hypothèque est un instrument de marché pour la rotation des droits de propriété sur un bien immobilier dans les cas où d'autres formes d'aliénation (achat et vente, échange) sont juridiquement et commercialement impraticables, et vous permet d'attirer des ressources financières supplémentaires pour la mise en œuvre de divers projets.

En termes juridiques, une hypothèque est un gage immobilier en vue d'obtenir un prêt hypothécaire, lorsque le bien reste entre les mains du débiteur.

Un prêt hypothécaire est un prêt (prêt) accordé pour l'achat d'un bien immobilier garanti par ce bien immobilier en garantie d'une obligation. Les droits de créance sur le prêt peuvent être certifiés et transférés par le biais d'une hypothèque - une garantie enregistrée de type billet à ordre.

Considérant l'hypothèque comme une catégorie économique, il faut souligner qu'elle se compose de trois termes et exprime en même temps :

Relations de propriété ;

Relations de crédit ;

Relations financières.

Les relations de propriété s'expriment par le transfert de titre et de propriété, mais pas le droit de possession, jusqu'à la fin des paiements sur la dette ou l'exécution des obligations en cas de refus de paiement. L'hypothèque stimule la rotation et la redistribution des biens immobiliers, assurant la réalisation des droits de propriété sur les objets, lorsque d'autres formes d'aliénation sont inappropriées dans ces cas spécifiques.

Les relations de crédit se traduisent par l'octroi de prêts hypothécaires garantis par des biens immobiliers. Le gage immobilier agit comme un outil pour attirer les ressources financières nécessaires au développement de la production. Dans le même temps, les caractéristiques des prêts hypothécaires sont les suivantes :

1. Caution obligatoire.

2. La durée du prêt.

3. Caractère cible.

4. Un prêt hypothécaire est une opération bancaire relativement peu risquée.

5. Notarisation et enregistrement d'état.

Les relations financières s'expriment dans le refinancement des prêts hypothécaires, y compris également une hypothèque qui certifie le droit du créancier hypothécaire sur un bien immobilier et constitue une garantie avec toutes ses caractéristiques inhérentes - l'isolement des droits de propriété, la documentation et la négociabilité. Les relations financières basées sur un titre créent un capital fictif à plusieurs niveaux, de sorte que lorsque le propriétaire d'un bien immobilier émet des hypothèques primaires, secondaires, des titres adossés à des hypothèques dérivées, il y a une augmentation du fonds de roulement ou du montant du capital fictif.

Le système de prêt hypothécaire est un système de relations concernant la formation de marchés primaires et secondaires pour les prêts hypothécaires et les relations avec les marchés de l'immobilier, des assurances et des titres hypothécaires qui découlent de l'interaction active d'entités opérant sur le marché hypothécaire.

Le système de prêt hypothécaire devrait comprendre les segments suivants :

Un marché immobilier qui présente les caractéristiques nécessaires pour participer au crédit hypothécaire ;

Le marché primaire des prêts hypothécaires, couvrant l'ensemble des activités des créanciers et des débiteurs contractant des obligations pertinentes entre eux, dans lequel le débiteur (débiteur hypothécaire) fournit et le créancier (débiteur hypothécaire) accepte un bien immobilier en gage ;

Le marché secondaire des prêts hypothécaires, qui assure le transfert des droits sur les hypothèques et les prêts hypothécaires (la vente des prêts hypothécaires déjà émis), ainsi que le réinvestissement des prêts hypothécaires déjà émis. Le marché secondaire est un lien entre les prêteurs sur le marché hypothécaire primaire et les investisseurs sur le marché des titres hypothécaires, assurant l'accumulation des fonds des investisseurs et orientant les flux financiers vers les prêts hypothécaires ;

Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires, qui assure la transformation de droits personnifiés en vertu d'obligations de crédit et de contrats hypothécaires (obligations hypothécaires) en titres impersonnels générateurs de revenus (obligations) et leur placement auprès d'investisseurs à long terme. En d'autres termes, sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires, les personnes physiques et morales acquièrent, accumulent et placent des titres adossés à des créances hypothécaires offerts par des intermédiaires afin d'en tirer un revenu ;

Le marché de l'assurance qui fournit une assurance contre les risques dans le système de prêt hypothécaire.

Intervenants de la relation de crédit hypothécaire :

1. Emprunteurs - personnes ayant conclu des accords de prêt avec des banques (organismes de crédit), aux termes desquels les fonds reçus sous forme de prêt sont utilisés pour acheter un logement. L'exécution de ces contrats est garantie par l'hypothèque du logement acquis. Le montant maximal du prêt pour chaque emprunteur est déterminé sur la base d'une évaluation de sa solvabilité et de la garantie de remboursement du prêt apportée, ainsi que de la prise en compte de sa fiabilité et du solde de la dette sur les prêts précédemment reçus ;

2. Vendeurs à domicile - personnes physiques et morales vendant des biens immobiliers leur appartenant ou appartenant à d'autres personnes physiques ou morales et vendus en leur nom, incl. organismes de construction;

3. Les prêteurs - les principaux créanciers sont bien sûr les banques, qui peuvent être spécialisées (hypothèque) ou universelles. D'autres entités juridiques qui accordent des prêts ciblés à long terme aux citoyens pour l'achat d'un logement peuvent également agir en tant que créanciers ;

Tableau 1. Cadre juridique de la réglementation bancaire.

Nom	Contenu
Composition du système bancaire
Organisme de crédit	Une personne morale qui, afin de réaliser un profit comme objectif principal de son activité, sur la base d'un permis spécial (licence) de la Banque centrale de la Fédération de Russie, a le droit d'effectuer des opérations bancaires prévues par le Loi fédérale « sur les banques et l'activité bancaire ». Un organisme de crédit est constitué sur la base de toute forme de propriété en tant qu'entité commerciale
Banque	Un établissement de crédit qui a le droit exclusif d'effectuer globalement les opérations bancaires suivantes : appel des fonds des personnes physiques et morales vers les dépôts, placement de ces fonds pour son compte et à ses frais selon les modalités de paiement, remboursement, urgence, ouverture et tenue de comptes de personnes physiques et morales
Organisme de crédit non bancaire	Un établissement de crédit qui a le droit d'exercer certaines activités bancaires prévues par la loi fédérale. Les combinaisons autorisées d'opérations bancaires pour les établissements de crédit non bancaires sont établies par la Banque de Russie
banque étrangère	Une banque reconnue comme telle en vertu des lois d'un État étranger sur le territoire duquel elle est enregistrée

4. Opérateurs du marché secondaire des prêts hypothécaires (agences de prêts hypothécaires au logement) - organismes spécialisés qui refinancent les créanciers qui émettent des prêts hypothécaires à long terme. Les opérateurs du marché secondaire, outre le refinancement des créanciers, émettent des titres adossés à des créances hypothécaires, lèvent des fonds auprès d'investisseurs dans le domaine du crédit immobilier et assistent les créanciers dans la mise en œuvre d'une politique rationnelle de crédit hypothécaire. Si les agences remboursent les hypothèques des créanciers, leurs activités ne nécessitent pas de licence de la Banque de Russie. Si les agences opèrent avec des créances hypothécaires, elles doivent être agréées en tant qu'établissement de crédit non bancaire ;

5. Organismes d'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci, qui enregistrent les transactions d'achat et de vente de locaux d'habitation, formalisent le transfert de propriété à un nouveau propriétaire, enregistrent les contrats hypothécaires et les droits hypothécaires, stockent et fournissent des informations sur les droits de propriété et les charges des locaux hypothécaires résidentiels ;

6. Les compagnies d'assurance fournissant l'assurance des logements hypothéqués, l'assurance des personnes des emprunteurs et l'assurance de la responsabilité civile des acteurs du marché hypothécaire ;

7. Évaluateurs - personnes morales et personnes physiques habilitées à l'évaluation professionnelle de l'immobilier, dont les activités sont régies par la loi fédérale "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie". L'activité des évaluateurs professionnels est agréée et l'organisme qui a délivré l'agrément doit exercer un contrôle sur la conformité des évaluateurs à la loi.

En matière de crédit hypothécaire, en cas de litige sur la valeur de l'objet de l'hypothèque, une expertise est obligatoire.

L'activité d'expertise est l'un des rares types d'activités pour lesquelles une assurance responsabilité civile des experts est obligatoirement prévue. En particulier, l'expert n'est pas autorisé à exercer des activités d'expertise sans avoir conclu un contrat d'assurance. L'événement assuré sera le fait d'infliger des pertes à des tiers dans le cadre de la mise en œuvre par l'expert de ses activités, établi par la décision du tribunal arbitral ou arbitral ayant pris force de loi.

8. Société immobilière - un intermédiaire professionnel sur le marché immobilier, fournissant des services de recherche d'objets, de rédaction de contrats et de préparation d'un ensemble de documents nécessaires à la soumission à la banque. L'activité immobilière est autorisée. En particulier, il est mentionné dans la loi sur l'octroi de licences pour certains types d'activités. Outre les organes de l'État exerçant un contrôle sur les activités des sociétés immobilières, celui-ci est également exercé par des organismes publics. Parmi eux se trouve la Guilde russe des agents immobiliers.

L'immobilier, agissant comme une marchandise d'un type particulier, a une certaine valeur monétaire. Habituellement, cette évaluation se forme spontanément, sous l'influence de facteurs subjectifs (principalement sous l'influence de l'offre et de la demande). Dans le même temps, lors de l'évaluation de tout bien immobilier, il existe certains facteurs objectifs que les parties doivent prendre en compte lors de la conclusion d'un contrat spécifique.

Un certain nombre d'intervenants professionnels travaillent sur le marché hypothécaire. Dans le même temps, seuls des spécialistes hautement qualifiés, utilisant des concepts modernes de gestion financière, d'activités de production et de ressources d'entreprise, peuvent adapter avec succès des techniques de gestion avancées aux conditions économiques existantes. L'expérience mondiale montre qu'un élément essentiel du crédit hypothécaire est l'activité des établissements de crédit, en particulier des banques commerciales, qui sont l'un des sujets les plus importants du marché du crédit hypothécaire.

En savoir plus sur le sujet 1.1. Le concept et l'essence des hypothèques et des prêts hypothécaires:

1. Le concept et les caractéristiques de la procédure d'assignation ; motifs de délivrance d'une ordonnance du tribunal; le concept et l'essence d'une ordonnance du tribunal; étapes de production de la commande
2. Le concept et l'essence de la procédure d'exécution ; les participants aux procédures d'exécution ; règles générales de la procédure d'exécution; la procédure d'exécution de la procédure d'exécution ; protection des droits du récupérateur, du débiteur et d'autres personnes dans l'exécution des mesures d'exécution
3. CHAPITRE 1. LE CONCEPT ET L'ESSENCE DU MÉCANISME JURIDIQUE D'AUGMENTATION DE L'EFFICACITÉ DES ACTIVITÉS DES MEMBRES DES ORGANES DE DIRECTION DES SOCIÉTÉS ÉCONOMIQUES.
4. § 1. Le concept et l'essence des moyens et méthodes de protection du droit privé
5. LE CONCEPT ET L'ESSENCE DE « RESPONSABILITÉ PÉNÉTRANTE » DANS LES ORDRES JURIDIQUES DE TYPE EUROPÉEN CONTINENTAL ET ANGLO-AMÉRICAIN
6. LE CONCEPT ET L'ESSENCE DE LA "RESPONSABILITÉ PÉNÉTRANTE" DANS LE DROIT RUSSE DES SOCIÉTÉS
7. § 1. Le concept et l'essence de la justice dans les procédures pénales
8. § 1.1 Le concept et l'essence du support d'information pour les activités de passeport et de visa du Ministère de l'intérieur de la Russie dans le domaine de la migration

- Droit d'auteur - Plaidoyer - Droit administratif - Procédure administrative - Antimonopole et droit de la concurrence - Procédure d'arbitrage (économique) - Audit - Système bancaire - Droit bancaire - Entreprises - Comptabilité - Droit immobilier - Droit et gestion de l'État - Droit civil et procédure - Circulation monétaire, finance et crédit - Monnaie - Droit diplomatique et consulaire -

Mais le prêt est impossible sans garantie sérieuse des intérêts du créancier. L'évolution du développement du crédit a montré que meilleur intérêt du créancier peut être garantis par l'utilisation de sûretés immobilières, parce que le:

• l'immobilier est relativement peu menacé de destruction ou de disparition brutale ;
• la valeur des biens immobiliers tend à augmenter constamment ;
• le coût élevé de l'immobilier et le risque de sa perte sont une puissante incitation qui incite le débiteur à remplir ses obligations envers le créancier avec précision et dans les délais.

L'un des outils pour protéger les intérêts des créanciers par l'utilisation du gage immobilier était une hypothèque.

Hypothèque - concept et essence

Le terme « hypothèque » en circulation légale recouvre généralement deux concepts :

L'hypothèque en tant que relation juridique est un gage de biens immobiliers (terrains, immobilisations, immeubles, logements) en vue d'obtenir un prêt.

L'hypothèque comme garantie- implique : un titre de créance constatant les droits du créancier gagiste sur un immeuble.

Prêt hypothécaire- il s'agit d'un prêt garanti par un bien immobilier, c'est-à-dire d'un prêt utilisant une hypothèque comme garantie du remboursement des fonds du crédit.

Si le prêt n'est pas remboursé, le créancier devient propriétaire du bien. Ainsi, une hypothèque est une forme spéciale de garantie pour un prêt.

Caractéristiques du prêt hypothécaire :

• une hypothèque est un gage de propriété;

• nature à long terme du prêt hypothécaire (20 - 30 ans);
• le bien mis en gage pour la durée de l'hypothèque reste, en règle générale, chez le débiteur;
• Seuls les biens appartenant au constituant du gage en droit de propriété ou en droit de gestion économique peuvent être mis en gage ;
• la base juridique du prêt hypothécaire est le droit de gage, sur la base duquel un contrat hypothécaire est établi et la vente du bien transféré au créancier est effectuée ;
• le développement du crédit hypothécaire suppose l'existence d'une institution développée pour son évaluation ;
• Les prêts hypothécaires sont effectués, en règle générale, par des banques hypothécaires spécialisées.

Participants au système de crédit hypothécaire :

• Gageur - physique. ou une personne morale qui a fourni un bien immobilier en garantie pour garantir sa dette.
• Un créancier hypothécaire (prêteur hypothécaire) est une personne morale qui accorde des prêts garantis par un bien immobilier.

Base juridique des prêts hypothécaires en Russie :

1. Loi fédérale de la Fédération de Russie "Sur l'hypothèque (nantissement de biens immobiliers)" du 16 juillet 1998 ;
2. Loi fédérale de la Fédération de Russie "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" du 29.07.98.

L'hypothèque est soumise à l'enregistrement d'État par les institutions judiciaires dans le registre d'État unifié des droits immobiliers.

Hypothèques et banques

Banques hypothécaires - des banques spécialisées proposant des prêts à long terme garantis par des biens immobiliers.

Avantages du crédit hypothécaire pour les banques :

• risque relativement faible lors de l'émission de prêts, car ils sont garantis par des biens immobiliers ;
• les prêts à long terme libèrent les banques des négociations privées avec les clients ;
• les prêts hypothécaires assurent à la banque une clientèle assez stable ;
• les hypothèques peuvent être négociées activement sur le marché secondaire, ce qui permet à la banque de diversifier son risque en vendant l'hypothèque après l'émission du prêt.

Inconvénients du prêt hypothécaire pour les banques :

• la nécessité de garder des spécialistes professionnels étroits dans le personnel - les évaluateurs de biens immobiliers, qui sont présentés comme des garanties, ce qui augmente les coûts de la banque;
• détournement de fonds à long terme;
• une longue durée pour laquelle un prêt est accordé est une grande menace pour les bénéfices futurs de la banque, car il est très difficile de prévoir la dynamique des taux d'intérêt du marché pour les décennies à venir.

Mécanisme de prêt hypothécaire

Une hypothèque est un prêt garanti par un bien immobilier.

Les principaux documents pour l'obtention d'un prêt qui déterminent la relation entre le prêteur et l'emprunteur sont un contrat de prêt et un contrat de gage.

Accord de prêt détermine l'objet de l'obtention d'un prêt, la durée et le montant du prêt, la procédure d'émission et de remboursement d'un prêt, les instruments de prêt (taux d'intérêt, conditions et fréquence de son évolution), les conditions de l'assurance prêt, le mode et la forme de vérification de la garantie et l'utilisation prévue du prêt, les sanctions en cas d'utilisation abusive et de remboursement intempestif des prêts, le montant et la procédure de paiement des amendes, la procédure de résiliation du contrat, les conditions supplémentaires par accord du prêteur et de l'emprunteur.

Convention hypothécaire détermine la forme, la taille et la procédure de garantie pour le prêt.

Caution hypothécaire

Le développement des hypothèques suppose l'existence de types spécifiques de titres : les hypothèques et les obligations hypothécaires.

Hypothèque— il s'agit d'un document juridique sur le gage (gage) d'un bien immobilier, qui certifie le retour de l'objet pour garantir les obligations en vertu d'un prêt.

L'objet de la garantie est un bien immobilier qui sert de garantie aux obligations de l'emprunteur. L'objet du prêt est un but précis. pour lequel le prêt est accordé.

Ainsi, diverses combinaisons de l'objet de garantie et de l'objet de prêt sont possibles. Par exemple : un prêt pour la construction d'un logement garanti par un terrain.

Mécanisme de prêt hypothécaire diffère sensiblement du mécanisme de formation des ressources de crédit dans une banque commerciale. Dans les pays développés, la banque génère des fonds pour l'octroi d'un prêt, principalement en vendant des obligations et propre capital.

Fiches hypothécaires - il s'agit d'obligations collatérales à long terme de la banque, fournissant des prêts hypothécaires fiables (ou agrégés), sur lesquels un intérêt fixe est payé.

Les obligations hypothécaires sont vendues par les banques hypothécaires sur le marché secondaire à des investisseurs - d'autres établissements de crédit (dans certains pays - à tout investisseur).

Le marché secondaire est le processus d'achat et de vente de titres hypothécaires émis sur le marché primaire. Offrir aux prêteurs principaux la possibilité de vendre l'hypothèque principale et de fournir un autre prêt sur les revenus perçus sur le même marché - c'est la tâche principale du capital hypothécaire.

Les investissements dans des obligations hypothécaires sont considérés comme un investissement fiable du capital, car, en plus d'un revenu d'intérêts stable, l'investisseur est garanti contre le risque par une hypothèque. Bien sûr, la valeur marchande du bien mis en gage peut baisser avec le temps, mais ici les banques peuvent proposer diverses options de couverture (réduction des risques) lors de la réalisation des hypothèques.

Après avoir vendu des hypothèques, le prêteur utilise le produit pour fournir de nouveaux prêts hypothécaires.

Remboursement du prêt hypothécaire associés à la durée et aux intérêts des hypothèques réalisables. Si la validité des hypothèques est de 10 ans et que le taux d'intérêt fixe est de 6,5%, le prêt doit être émis à un taux d'au moins 7% par an pour couvrir les coûts d'émission des hypothèques et le paiement des intérêts aux investisseurs. Un changement du taux %, selon les conditions du marché, se produira après 10 ans, si la durée du prêt hypothécaire est plus longue. Le remboursement s'effectue par versements échelonnés, l'intervalle (mois, trimestre, semestre, annuel) est établi par le contrat de prêt.

Régime de prêt hypothécaire

Dynamique du solde des prêts

Le rôle des crédits immobiliers dans l'économie

Le prêt hypothécaire est un élément essentiel. Reflétant les schémas de développement de l'industrie bancaire mondiale, il constitue l'un des outils de développement prioritaires.

Hypothèques et crises

L'expérience mondiale montre que les prêts hypothécaires ont contribué à renouveau, récupération, vaincre le chômage et, en fin de compte, sortir de la criseÉtats-Unis d'Amérique - dans les années 30, Canada et Allemagne - dans les années 40-50, Argentine et Chili - dans les années 70-80, ainsi que l'accélération des réformes économiques dans un certain nombre de pays. Certains espoirs sont placés sur les hypothèques en tant qu'outil pour résoudre le problème du logement en Russie également.

L'hypothèque et le secteur réel de l'économie

Le développement de l'activité hypothécaire a un impact positif sur le fonctionnement de l'industrie, de la construction, de l'agriculture, etc. Comme le montre la pratique mondiale, la propagation des prêts hypothécaires moyen efficace de financer les investissements en capital peut contribuer à surmonter la crise de l'investissement.

Système hypothécaire et bancaire

Les prêts hypothécaires revêtent une grande importance directement pour développement du système bancaire des pays. L'hypothèque est l'instrument le plus important qui assure le remboursement du prêt. Un établissement de crédit hypothécaire opérant dans le cadre du système de crédit hypothécaire est une entité économique relativement stable et rentable. Par conséquent, plus il y a d'établissements de crédit de ce type dans le système bancaire, plus son activité est stable et efficace dans le système économique du pays dans son ensemble.

Hypothèque et prévoyance sociale

Prêts hypothécaires, détournant des fonds du chiffre d'affaires actuel vers l'épargne interne, dans une certaine mesure contribue à la réductioninflation.

Dans les conditions modernes, l'importance des hypothèques pour. Prêts hypothécaires au logement contribue à fournir aux citoyens une propriété résidentielle privée abordable, étant un facteur puissant dans la classe de la société.

La pertinence d'un prêt hypothécaire logement tient au fait que son utilisation permet de résoudre des contradictions :

• entre les prix élevés de l'immobilier et les revenus actuels de la population ;
• entre les économies d'argent dans un groupe d'entités économiques et la nécessité de les utiliser dans un autre.

L'absence dans notre pays depuis 70 ans de l'institution de l'immobilier et de l'institution de l'hypothèque a eu des conséquences négatives - l'expérience de l'organisation du crédit hypothécaire a été largement perdue tant au niveau d'un établissement de crédit qu'au niveau de l'État dans son ensemble.

Si auparavant le seul moyen d'améliorer les conditions de vie était d'obtenir un logement social, aujourd'hui ce problème est principalement résolu par les citoyens par l'achat ou la construction de logements aux dépens de leurs propres économies. Les ressources budgétaires limitées ont concentré l'attention de l'État sur la résolution des problèmes de logement de certains groupes de population seulement. Cependant, la plupart d'entre eux sont actuellement incapables d'améliorer leurs conditions de vie en raison du manque d'épargne nécessaire.

Création d'un système de prêt hypothécaire rendra l'achat d'un logement abordable pour la majeure partie de la population ; assurera la relation entre les ressources monétaires de la population, les banques, les sociétés financières, les entreprises de construction et les entreprises de l'industrie de la construction, en orientant les ressources financières vers le secteur réel de l'économie.

Infrastructure de prêt hypothécaire

Le fonctionnement efficace du système des établissements de crédit hypothécaire est impossible sans la disponibilité d'éléments de soutien appropriés (infrastructure). La spécificité du crédit hypothécaire est son lien le plus étroit avec l'évaluation, l'assurance et l'enregistrement du chiffre d'affaires immobilier, ainsi qu'avec le marché hypothécaire secondaire. A cet égard, le fonctionnement du système des institutions hypothécaires est impossible sans la présence dans le pays de :

• systèmes d'enregistrement du chiffre d'affaires immobilier;
• organismes d'assurance (compagnies);
• organisations professionnellement engagées dans l'évaluation immobilière.

L'infrastructure développée du système de prêt hypothécaire garantit l'efficacité des opérations hypothécaires, augmentant la protection des droits des entités de prêt hypothécaire.

Le mot hypothèque est d'origine grecque. Il fut utilisé pour la première fois dans la législation de Solon (VIIe siècle av. J.-C.) selon laquelle un pilier fit irruption dans le terrain du débiteur afin que chacun sût que ce terrain servait de garantie aux droits du créancier. Selon des preuves historiques, l'hypothèque de terres et la vente de lots de terres ont commencé à être largement pratiquées en Égypte au cours du premier millénaire avant notre ère.

Il existe deux types de prêts hypothécaires. Au sens étroit du mot « hypothèque » est un gage immobilier, et au sens large c'est l'une des formes de sûreté patrimoniale de l'obligation du débiteur, dans laquelle le bien immobilier reste la propriété de ce dernier, et le créancier, en cas de manquement du débiteur à son obligation, acquiert le droit de recevoir satisfaction aux frais de la vente de ce bien. Ainsi, un prêt hypothécaire est un prêt garanti par un gage immobilier. Les principales caractéristiques des prêts hypothécaires sont les suivantes.

Premièrement, une hypothèque, comme tout gage, est un moyen d'assurer la bonne exécution d'une autre obligation (principale) - un contrat de prêt ou de crédit, un contrat de bail, un contrat, une indemnisation de dommages, etc. Par conséquent, l'hypothèque dépend de cette obligation fondamentale, puisque sans cette dépendance, elle perd son sens.

Deuxièmement, le sujet de l'hypothèque est toujours l'immobilier. L'immobilier comprend les terrains et tout ce qui y est fermement lié - entreprises, bâtiments résidentiels, autres bâtiments et structures.

Troisièmement, l'objet de l'hypothèque reste en la possession du débiteur. Ce dernier reste propriétaire, exploitant et propriétaire effectif de ce bien.

Quatrièmement, l'accord entre le créancier et le débiteur sur la constitution d'une hypothèque est rédigé dans un document spécial - une caution hypothécaire, qui est soumise à notarisation et à l'enregistrement par l'État. Hypothèque - un titre enregistré qui certifie les droits suivants de son propriétaire : le droit de recevoir l'exécution d'une obligation monétaire garantie par une hypothèque, sans présenter d'autre preuve de l'existence de cette obligation ; le droit de mettre en gage un bien grevé d'une hypothèque. Sous certaines conditions, une caution hypothécaire peut acquérir les propriétés d'un titre qui peut passer d'un propriétaire à un autre et être suffisamment « arraché » à la créance initiale.

Enfin, en cas d'inexécution d'une obligation garantie par une hypothèque, le créancier a le droit d'exiger la vente du bien gagé aux enchères publiques. Lors de la vente d'un bien mis en gage dans le cadre d'un contrat d'hypothèque, le prêteur hypothécaire bénéficie d'avantages sur les autres créanciers pour le montant spécifié dans l'hypothèque.

Un prêt hypothécaire est un type particulier de relations économiques concernant l'octroi de prêts à long terme garantis par un bien immobilier. Les participants à une opération de crédit peuvent être une banque créancière, un emprunteur, un vendeur de biens dans le cadre d'une transaction financière de vente et d'achat et le propriétaire d'une hypothèque sur un bien, le cas échéant.

Il y a quatre acteurs principaux sur le marché hypothécaire : l'emprunteur, le prêteur, l'investisseur et le gouvernement.

Les prêteurs hypothécaires sont des banques hypothécaires ou des sociétés hypothécaires spéciales, des associations, des sociétés de crédit, ainsi que des banques commerciales ordinaires spécialisées dans l'octroi de prêts à long terme garantis par des biens immobiliers. Les ressources de crédit des établissements de crédit hypothécaire peuvent être des dépôts (dépôts) de clients, l'émission et la vente d'obligations hypothécaires, la revente de certificats hypothécaires, etc.

Les emprunteurs sont les personnes physiques et morales propriétaires de l'objet de l'hypothèque. Les caractéristiques du gage sont, premièrement, que l'emprunteur possède une propriété, et deuxièmement, que cette propriété rapporte un revenu à son propriétaire, et troisièmement, qu'elle soit demandée sur le marché. Lors du nantissement d'un immeuble, le débiteur conserve nominalement son droit de propriété.

Prêteurs - banques (organismes de crédit) et autres entités juridiques qui accordent des prêts hypothécaires aux emprunteurs de la manière prescrite par la loi.

Investisseurs - personnes morales et personnes physiques qui achètent des titres adossés à des créances hypothécaires imités par des prêteurs ou des opérateurs du marché secondaire. Il s'agit notamment des fonds d'investissement, des compagnies d'assurance, des fonds communs de placement.

Le gouvernement crée les conditions d'un fonctionnement fiable du système de crédit hypothécaire, contrôle les activités des créanciers et aide certains groupes de la population à acheter un logement.

Il existe également de nombreux acteurs mineurs sur le marché hypothécaire, tels que les vendeurs de maisons, les opérateurs du marché hypothécaire secondaire (agences de prêt hypothécaire au logement), les autorités d'enregistrement de l'État pour les droits immobiliers et les transactions avec celui-ci, les compagnies d'assurance, les évaluateurs, les sociétés immobilières.

Les vendeurs de maisons sont des personnes physiques et morales qui vendent des locaux d'habitation leur appartenant ou appartenant à d'autres personnes physiques ou morales. Les opérateurs du marché secondaire sont des organismes spécialisés qui refinancent des prêts.

Les compagnies d'assurance pratiquent l'assurance des biens (assurance des logements hypothéqués), l'assurance des personnes des emprunteurs et l'assurance de la responsabilité civile des acteurs du marché hypothécaire.

Évaluateurs - personnes morales et personnes physiques qui ont le droit d'effectuer une évaluation professionnelle des locaux d'habitation faisant l'objet d'une garantie pour les prêts hypothécaires.

Les sociétés immobilières sont des personnes morales, intermédiaires professionnels du marché immobilier.

Liens infrastructurels du système de prêt hypothécaire - notaires, services de passeport, autorités de tutelle et de tutelle, conseils juridiques, etc.

Les prêts hypothécaires sont des prêts garantis par des biens immobiliers, c'est-à-dire des prêts utilisant une hypothèque comme garantie pour le remboursement des fonds du prêt.

Lorsque l'on considère une hypothèque comme un élément du système économique, il est nécessaire de souligner ses trois caractéristiques les plus caractéristiques :

• 1. Le nantissement de biens immobiliers agit comme un outil pour attirer les ressources financières nécessaires au développement de la production.
• 2. Une hypothèque est en mesure d'assurer la réalisation des droits de propriété sur des objets lorsque d'autres formes (par exemple, l'achat et la vente) sont inappropriées dans ces conditions particulières.
• 3. Création de capital fictif sur la base d'une garantie à l'aide d'une hypothèque (lorsque le propriétaire d'un bien immobilier émet des hypothèques primaires, secondaires, etc., l'actif circulant augmente du montant du capital fictif formé).

En termes économiques, une hypothèque est un instrument de marché pour la rotation des droits de propriété sur un bien immobilier dans les cas où d'autres formes d'aliénation (achat et vente, échange) sont juridiquement ou commercialement impraticables, et vous permet d'attirer des ressources financières supplémentaires pour la mise en œuvre de divers projets.

Il faut surtout souligner les fonctions du prêt hypothécaire et les caractéristiques de ce type de prêt, qui lui confèrent un avantage par rapport aux autres modes de prêt.

Les fonctions remplies par les prêts hypothécaires peuvent être formulées comme suit :

la fonction du mécanisme financier pour attirer les investissements dans le domaine de la production matérielle;

la fonction d'assurer le retour des fonds empruntés;

la fonction de stimulation de la rotation et de la redistribution des biens immobiliers, lorsque d'autres modes (achat et vente, etc.) ne sont pas économiquement réalisables ou juridiquement impossibles ;

la fonction de constituer un capital fictif à plusieurs niveaux sous forme d'hypothèques, de dérivés de titres adossés à des hypothèques, etc.

Envoyer votre bon travail dans la base de connaissances est simple. Utilisez le formulaire ci-dessous

Les étudiants, les étudiants diplômés, les jeunes scientifiques qui utilisent la base de connaissances dans leurs études et leur travail vous en seront très reconnaissants.

Hébergé sur http://www.allbest.ru/

Introduction

Sous prêt hypothécaire Dans la pratique mondiale, nous comprenons un système qui comprend des prêts émis contre la garantie d'un bien immobilier (hypothèque), l'inscription d'un gage au registre national des droits immobiliers, ainsi que des éléments de refinancement des créanciers qui ont émis des prêts hypothécaires. Du fait de l'application massive du mécanisme du crédit hypothécaire dans les pays économiquement développés, un marché du crédit hypothécaire est en train d'émerger.

Sous le marché hypothécaire fait référence à un marché où seuls des titres de créance sont mis en circulation avec des garanties hypothécaires fournies pour faciliter le refinancement des prêts garantis.

Avant la transition vers les relations de marché, les principales sources de reconstitution du parc immobilier de la Fédération de Russie étaient la construction de logements publics et la construction de logements par des entreprises et des organisations, tandis que la construction de logements coopératifs et individuels jouait un rôle de soutien. Cependant, au début des années 1990 il y a eu une forte réduction du rythme de construction de logements par l'État, les entreprises et les organisations, ce qui a conduit à la quasi-disparition de tout soutien à la population dans le secteur du logement. De plus, à la suite des crises financières en Russie, la différenciation des revenus de la population s'est considérablement accrue. Pour ces raisons, l'un des problèmes sociaux aujourd'hui est de fournir un logement à la population. En Russie, le logement est un objet coûteux et l'achat de ce produit avec un revenu unique (salaire) pour de nombreux Russes est presque impossible.

La création de conditions pour les prêts hypothécaires à long terme est une alternative intéressante pour la population, car elle vous permet d'obtenir un logement à utiliser au stade initial.

De plus, les hypothèques recèlent un énorme potentiel pour le développement économique du système de crédit. Il permet à l'immobilier de se transformer en fonds de roulement, permettant aux prêteurs de percevoir un revenu garanti, et à la population de financer l'achat d'un logement.

Le prêt hypothécaire est l'un des moyens les plus éprouvés et les plus fiables au monde d'attirer des investissements privés dans le secteur du logement. Dans la pratique étrangère, le crédit hypothécaire apporte aux banques un revenu stable avec des risques relativement faibles, permettant la combinaison la plus avantageuse des intérêts de la population dans l'amélioration des conditions de logement, des banques commerciales et des autres prêteurs - dans le travail efficace et rentable, l'industrie de la construction - dans le chargement rythmique de la production et, bien sûr, l'État intéressé par la croissance économique globale.

Ainsi, nous pouvons conclure que le problème du développement du système de crédit hypothécaire en Russie est pertinent en termes socio-économiques.

Le but de ce cours est d'identifier le concept et les fonctions des prêts hypothécaires, d'analyser l'état actuel des prêts hypothécaires dans la Fédération de Russie, de mettre en évidence les problèmes les plus importants et les perspectives de développement dans le fonctionnement des prêts hypothécaires dans la Fédération de Russie.

Pour atteindre cet objectif, il est nécessaire d'effectuer les tâches suivantes :

1. Développer le concept et l'essence du prêt hypothécaire.

2. Considérez les principaux instruments de prêt hypothécaire.

3. Mener une analyse de l'évolution du marché des prêts hypothécaires, analyser l'état actuel du marché hypothécaire.

4. Considérez les problèmes et les perspectives de développement des hypothèques dans la Fédération de Russie.

L'objet d'étude de ce cours est le crédit hypothécaire en Fédération de Russie.

L'objet de l'étude est les relations organisationnelles et économiques qui surviennent dans le processus de prêt hypothécaire et les mécanismes de leur mise en œuvre sur le marché financier.

L'information et la base méthodologique de l'étude étaient les dispositions et les conclusions tirées des travaux d'éminents experts nationaux et étrangers dans le domaine du marché du logement et des prêts hypothécaires.

Au cours du travail, des méthodes scientifiques générales ont été utilisées: classification des espèces, comparaisons, approche systématique, modélisation historique, économique et mathématique et analyse statistique. La totalité du socle méthodologique utilisé a permis de s'assurer in fine de la fiabilité et de la validité des conclusions et des solutions pratiques.

Ce travail se compose de trois chapitres. Le premier chapitre traite des aspects théoriques de l'existence du crédit. Le deuxième chapitre est consacré à l'examen d'un prêt hypothécaire dans la Fédération de Russie et aux tendances du développement hypothécaire. Dans le troisième chapitre, les problèmes les plus importants dans le fonctionnement des prêts hypothécaires seront identifiés et les prévisions et perspectives de développement des prêts hypothécaires dans la Fédération de Russie seront examinées.

1. Fondements théoriques de l'existence du crédit

prêt hypothécaire économique

Un prêt est une relation économique qui naît entre un prêteur et des emprunteurs concernant la valeur prêtée, transférée pour un usage temporaire selon des conditions d'urgence, de paiement et de remboursement.

Le crédit peut agir sous forme marchande et monétaire. Sous forme de marchandise, il s'agit du transfert pour usage temporaire d'une valeur sous la forme d'une chose spécifique, définie par des caractéristiques génériques. En espèces, le crédit est accordé et remboursé sous forme d'argent. Dans une transaction de crédit, il n'y a pas d'échange marchandise-monnaie équivalent, mais il y a un transfert de valeur à usage temporaire avec la condition de retour après un certain temps et le paiement d'intérêts pour l'utilisation de cette valeur. Le remboursement de la valeur prêtée, qui ne peut être annulée par la volonté de l'un des sujets de l'opération de crédit, fait partie intégrante du prêt en tant que catégorie économique.

Le crédit, en tant que forme spéciale de relations de valeur, apparaît lorsque la valeur libérée par une entité économique ne peut pas, pendant un certain temps, entrer dans un nouveau cycle de reproduction et être utilisée dans des transactions commerciales. Grâce au prêt, cette valeur est transférée à une autre entité éprouvant un besoin temporaire de fonds supplémentaires, et continue ainsi à fonctionner dans le cadre du processus de reproduction.

Le crédit représente le mouvement du fonds de prêt à travers le système bancaire et les institutions financières et de crédit spéciales. Les banques accumulent les fonds gratuits des entreprises et de la population et les transfèrent sur la base de la sécurité, du remboursement, du paiement et de l'urgence aux entreprises qui en ont besoin.
Contrairement à la finance, qui exprime un mouvement de valeur unilatéral et gratuit, un prêt doit être restitué au prêteur dans un délai déterminé moyennant le paiement d'intérêts prédéterminés.

Il existe un autre point de vue sur la définition du crédit en tant que catégorie économique : le crédit est le mouvement du capital prêté. Le capital d'emprunt est un capital monétaire prêté par le propriétaire sur la base d'un remboursement moyennant des frais sous forme d'intérêts. Il s'agit d'une forme historique particulière de capital. Sa différence qualitative avec le capital-argent est que le capital d'emprunt est l'une des formes de valeur qui s'auto-accroît, tandis que l'argent lui-même ne donne pas de croissance.

Les ressources en capital de prêt sont :

Réserves de trésorerie (liquidités temporairement disponibles) libérées lors du processus de circulation des fonds de l'entreprise ;

Réserves de trésorerie sous forme de fonds spéciaux (fonds d'amortissement);

Réserves de trésorerie de l'État ;

Ressources monétaires de la population ;

Émission de billets en fonction des besoins du commerce.

La possibilité d'émergence et de développement du crédit est associée à la circulation et à la rotation du capital. Dans le processus de circulation du capital fixe et circulant, il y a une libération de ressources ou de capital monétaire, libérée dans le processus de circulation du capital industriel et commercial.

L'émergence de fonds temporairement libres est une nécessité objective. Mais les fonds temporairement libres entrent en conflit avec la nécessité d'une utilisation efficace des fonds dans une économie de marché. Cette contradiction est résolue au moyen d'un prêt, c'est-à-dire le capital monétaire temporairement libéré est transféré sous forme de prêt. La possibilité de résoudre cette contradiction tient au fait qu'à l'autre pôle il y a un besoin de moyens de travail et d'investissements ponctuels assez importants. Certains sujets ont un excès temporaire de fonds, tandis que d'autres ressentent leur pénurie.

Pour que la possibilité d'un prêt devienne une réalité, certaines conditions sont nécessaires :

Les participants à une opération de crédit devraient agir en tant qu'entités garantissant matériellement l'exécution des obligations découlant de leurs liens économiques;

Un prêt devient nécessaire et possible si les intérêts du prêteur et de l'emprunteur coïncident.

Ainsi, le besoin de prêt est causé par :

La nécessité de surmonter les contradictions entre la formation constante de réserves dans les entités économiques individuelles et leur utilisation effective pour les besoins de la reproduction ;

Dans les conditions de la macroéconomie - la nécessité d'assurer la continuité de la circulation du capital dans les conditions de fonctionnement des industries avec des durées de circulation différentes;

La nécessité de créer un moyen de circulation et de développer des paiements basés sur le caractère créditeur de l'émission d'enseignes et de fonds non monétaires (quel argent avez-vous en poche) ?

La nécessité de gérer les entreprises sur une base commerciale, au cours de laquelle il existe soit un besoin temporaire de ressources supplémentaires, soit, au contraire, une libération temporaire de liquidités.

En outre, un élément de la structure des relations de crédit est l'objet du transfert - quelque chose qui est transféré du prêteur à l'emprunteur et qui revient de l'emprunteur au prêteur.

L'objet du transfert est la valeur prêtée en tant que partie spéciale de la valeur. Tout d'abord, il représente une sorte de valeur non réalisée. Il présente des caractéristiques spécifiques qui le caractérisent en tant qu'objet de relations de crédit.

Le caractère restituable du mouvement de la valeur prêtée suppose sa préservation à toutes les étapes de ce mouvement. En effet, la relation de crédit, étant une relation de valeur, nécessite le respect d'une équivalence dans la relation entre le prêteur et l'emprunteur. Cela signifie qu'après avoir utilisé le prêt dans son processus de reproduction, l'emprunteur doit restituer au prêteur une valeur équivalente à celle reçue à crédit.

1 .2 Formes et types de crédit

Les formes de crédit sont des variétés de crédit découlant de l'essence des relations de crédit.

La classification d'un prêt est effectuée en fonction de caractéristiques de base telles que la nature de la valeur prêtée, les catégories de prêteurs et d'emprunteurs, la forme de fourniture et l'orientation des besoins des emprunteurs.

Par la nature de la valeur prêtée :

1) La forme marchande du crédit précède historiquement la forme monétaire. Dans cette forme de crédit, les biens sont prêtés. Les biens ne deviennent la propriété de l'emprunteur qu'après remboursement du prêt et paiement des intérêts.

2) Forme monétaire de crédit - la forme classique de crédit, ce qui signifie que de l'argent temporairement disponible est prêté. Cette forme de crédit est utilisée à la fois par l'État et les particuliers à la fois à l'intérieur du pays et dans le chiffre d'affaires économique à l'étranger.

3) Forme de crédit mixte (marchandise-monnaie). Dans ce cas, le prêt est fourni sous forme de biens et restitué en espèces ou vice versa.

Selon le statut du prêteur et de l'emprunteur :

1) Prêt bancaire - fournis exclusivement par des établissements financiers et de crédit agréés par la Banque centrale de la Fédération de Russie pour effectuer ce type d'opérations.

2) Prêt commercial - le prêteur n'est pas un établissement de crédit, mais un prêt est accordé dans le cadre d'une transaction commerciale, c'est pourquoi on l'appelle aussi un commerce. L'objectif principal de ce formulaire - l'accélération du processus de vente des biens et, par conséquent, l'extraction du profit qu'ils contiennent.

3) Le crédit de l'État est accordé aux dépens des fonds budgétaires.

4) Crédit international - un ensemble de relations de crédit opérant au niveau international, dont les participants directs sont l'État et les institutions financières internationales.

5) Forme civile de crédit - est mis en œuvre en accordant des prêts aux particuliers, ainsi qu'aux entités commerciales qui ne disposent pas d'une licence appropriée de la banque centrale.

Selon les besoins cibles de l'emprunteur :

1) Forme de production du crédit - fournis à des fins entrepreneuriales : expansion du volume de production, travaux, services, actifs. Le crédit à la production affecte directement l'augmentation de l'offre de biens, de travaux, de services, d'actifs, de facteurs de production et l'augmentation du niveau de vie de la population.

2) crédit à la consommation- une caractéristique est le rapport à la fois du capital monétaire et du capital marchandise, et les individus sont des emprunteurs potentiels.

Contrairement à la forme de production, ce crédit est utilisé par la population à des fins de consommation, il ne vise pas à créer de la valeur nouvelle.

Pour les autres types de prêts :

1) La forme directe de crédit reflète l'émission directe d'un prêt à un utilisateur spécifique sans intermédiaires.

2) Une forme indirecte de crédit consiste à contracter un emprunt pour prêter à d'autres entités. Il est généralement utilisé lors de prêts pour l'achat de produits agricoles.

3) Une forme explicite de crédit signifie un prêt avec un but prédéterminé.

4) Les formes de crédit développées et non développées caractérisent le degré de son développement. Le crédit lombard peut être attribué à une forme de crédit peu développée.

Après avoir examiné les formes de crédit, il est possible d'analyser leurs types selon certains critères (tableau 1).

Tableau 1 - Types de crédit

panneaux
Par groupes d'emprunteurs	Entités commerciales Prêts aux particuliers Pour les organismes financiers et de crédit Aux pouvoirs publics
Objectif	Consommateur Industriel Échanger Agricole Investissement
Par domaine d'activité	Pour la reproduction et l'expansion des immobilisations Crédits des participants à l'organisation des fonds renouvelables
Par période d'utilisation	Court long terme Poste restante
Sécurité	Sécurisé Non garanti
Par voie d'émission	Prêts compensatoires Prêts de paiement
Par mode de remboursement	Une fois En pièces détachées

Considérez certains des types de prêts.

Prêts garantis - une forme de crédit sur marchandises, qui consiste dans le fait que les biens achetés par l'emprunteur restent la propriété du créancier - le vendeur des biens jusqu'à ce que les biens soient entièrement payés. Un prêt garanti prévoit le paiement du coût des marchandises et des intérêts sur le prêt en plusieurs versements. Le produit est une garantie pour le prêt.

Un prêt d'investissement est l'un des types de prêts bancaires pour les personnes morales visant à moderniser une entreprise et des processus de production.

Le besoin d'un prêt d'investissement est ressenti par les entreprises manufacturières, les entrepreneurs individuels, les sociétés commerciales - en un mot, tous ceux qui ont besoin d'équiper une nouvelle installation de production ou de moderniser une installation existante.

Un prêt adossé est un concept financier qui a deux significations principales :

1) des crédits mutuels accordés entre eux par des entreprises de pays différents dans leur monnaie nationale pour des montants équivalents ;

2) un prêt accordé par une entreprise à une autre entreprise (les deux entreprises dans des pays différents), souvent le prêt est effectué dans des devises différentes, en utilisant une banque ou une autre institution financière comme intermédiaire pour accorder un prêt (en pratique normale, les fonds dans ce cas proviennent d'un tiers).

Un prêt à la consommation ponctuel est un type de prêt à la consommation universel. Comme un prêt pour des besoins urgents, ce type de prêt peut être accordé à presque tous les citoyens capables, mais dans la limite du montant établi par la banque, calculé sur la base d'une évaluation de la solvabilité de l'emprunteur.

Type de prêt à long terme et ses caractéristiques :

Une longue période de remboursement permet de rembourser une grosse somme en petites tranches ;

Les entreprises ont la possibilité de rembourser leurs dettes avec l'argent qu'elles ont gagné en achetant de nouveaux équipements ou en développant leur production aux dépens de l'argent du crédit.

Taux d'intérêt élevé sur les prêts. Avec un prêt à long terme, un trop-payé important peut être égal au montant du prêt ;

Ce prêt est un long processus.

Les prêts à long terme pour les citoyens, c'est-à-dire les particuliers, sont une hypothèque.

2. Prêt hypothécaire et son application dans les conditions modernes de la Russie

2.1 Le concept et l'essence du prêt hypothécaire

Le terme « hypothèque » est utilisé dans les cas suivants :

1) lorsqu'il s'agit de mettre en gage des biens immobiliers appartenant au constituant du gage (par exemple, des terrains, des bâtiments et des constructions), afin d'obtenir un prêt hypothécaire ;

2) lorsqu'une personne intéressée reçoit des fonds d'un établissement de crédit pour l'acquisition ultérieure d'un bien immobilier (appartement). Dans le même temps, le prêt est ciblé, ce qui est important en termes de réglementation juridique supplémentaire des relations juridiques émergentes, et le bien spécifié est mis en gage auprès d'un établissement de crédit.

Commun dans les deux cas est un gage de biens immobiliers (terrains, entreprises, bâtiments, structures, appartements, etc.) pour recevoir des fonds (prêts, crédit).

Ainsi, une hypothèque est un type de gage dans lequel le bien mis en gage (ce sont des objets immobiliers, en règle générale, il s'agit de terrains et de bâtiments dessus) reste en la possession du débiteur hypothécaire jusqu'à la date d'échéance.

Dans le premier cas, cette définition juridique formelle implique ce qui suit : vous concluez un contrat de prêt hypothécaire avec la banque de votre choix, et sur la base de ce contrat, il vous donne l'argent dont vous avez besoin pour acheter un appartement (ou un autre bien immobilier domaine).

La deuxième forme de garantie pour les prêts hypothécaires est lorsque, dans le cadre du même contrat, vous mettez en gage non pas un nouvel appartement acheté, mais un ancien que vous possédiez déjà avant de conclure un contrat de prêt.

Pour l'utilisation du prêt émis, vous payez à la banque les intérêts spécifiés dans le contrat de prêt et restituez les fonds empruntés sous forme de versements mensuels à la banque, également établis par le contrat de prêt. Un bien immobilier, par exemple un appartement acheté à crédit, reste nanti (hypothèque) auprès de la banque jusqu'au remboursement intégral du prêt, même si formellement vous serez le propriétaire du logement.

Cependant, si votre situation financière change, ce qui, par exemple, vous empêchera de remplir vos obligations de prêt, la banque vendra l'appartement et restituera son argent.

Ce droit est prévu à l'art. 334 du Code civil de la Fédération de Russie (ci-après dénommé Code civil de la Fédération de Russie), selon lequel la banque qui a émis le prêt, en tant que créancier d'une obligation garantie, a le droit, si le débiteur ne parvient pas à s'acquitter de cette obligation, recevoir satisfaction de la valeur des biens gagés de préférence aux autres créanciers de cette personne.

Étant donné qu'à la suite de l'enregistrement d'une hypothèque, de nouvelles relations juridiques apparaissent, il est nécessaire de prêter attention à un certain nombre de questions juridiques. Cela doit être fait avant de signer l'accord pertinent avec la banque afin d'être conscient de toutes les conséquences possibles de certaines actions.

La mise en gage est - un moyen de garantir une obligation (accompagnée d'une pénalité, d'une caution, d'une garantie bancaire et d'un dépôt, qui ne sont pas discutés dans ce cas) [Code civil de la Fédération de Russie], c'est-à-dire une hypothèque en garantie peut être mise en place pour garantir l'obligation principale :

1) dans le cadre d'un contrat de prêt ;

2) dans le cadre d'un contrat de prêt ;

3) une autre obligation, y compris celle basée sur la vente, la location, le contrat, un autre contrat, causant un préjudice, sauf disposition contraire de la loi fédérale.

Terrains, à l'exception des terrains appartenant à l'État ou à la municipalité, ainsi que des terrains dont la taille est inférieure à la taille minimale établie par les règlements des entités constitutives de la Fédération de Russie ou des gouvernements locaux pour les terres de l'une ou l'autre fin désignée et utilisation autorisée ;

Entreprises, bâtiments, structures et autres biens immobiliers utilisés dans les activités commerciales ;

Maisons d'habitation, appartements, parties isolées d'immeubles d'habitation et d'appartements ;

Dachas, abris de jardin, garages et autres bâtiments de consommation ;

Navires aériens et maritimes, bateaux de navigation intérieure et objets spatiaux.

En vertu d'un accord sur le nantissement d'un bien immobilier (contrat hypothécaire), une partie - le créancier gagiste, qui est un créancier d'une obligation garantie par une hypothèque, a le droit de recevoir la satisfaction de ses créances monétaires contre le débiteur en vertu de cette obligation à partir de la valeur du bien immobilier mis en gage de l'autre partie - le constituant du gage, principalement par rapport aux autres créanciers du constituant du gage .

Le contrat d'hypothèque peut être indépendant (c'est-à-dire distinct du contrat en vertu duquel l'obligation garantie naît) ou les conditions du gage peuvent être incluses dans le contrat en vertu duquel l'obligation garantie naît (par exemple, une disposition garantissant le remboursement en temps voulu d'une prêt immobilier crédit immobilier).

Les clauses essentielles du contrat de prêt hypothécaire sont les suivantes :

1. L'Objet du Contrat ;

2) son évaluation ;

3) obligation garantie ;

4) le montant et le délai d'exécution de l'obligation.

L'hypothèque favorise la vente de maisons bâties, tandis que la croissance de la construction provoque une relance de la production de matériaux et d'ouvrages de construction, de la construction et de la voirie, de la menuiserie et de la production de meubles, etc. Le prêt hypothécaire industriel permet de moderniser la production, ce qui conduit à une augmentation de la qualité et de la compétitivité des produits - tout cela conduit à une augmentation du potentiel économique du pays.

Le développement du crédit hypothécaire a un impact positif sur la lutte contre l'instabilité sociale.

L'hypothèque affecte le problème de l'emploi (emplois supplémentaires dans la construction et d'autres industries) et contribue à répondre au besoin de logement de la population.

L'hypothèque est également d'une grande importance pour accroître la stabilité et l'efficacité du système bancaire du pays. Les prêts immobiliers sont plus sûrs pour les banques, car si le prêt n'est pas remboursé, la banque vendra la garantie et restituera ses fonds. Bien sûr, dans le cas des hypothèques, cela nécessite une bonne évaluation de l'immobilier, ainsi qu'un marché immobilier développé. La nature ciblée des prêts contribue également à la réduction du risque dans les prêts hypothécaires. Les transactions immobilières sont souvent moins risquées que les opérations de prêt actuelles des banques commerciales.

Ainsi, un prêt hypothécaire est un prêt garanti par certains biens immobiliers, et le prêt hypothécaire est un prêt garanti par des biens immobiliers. Le crédit hypothécaire est un secteur prometteur de l'activité bancaire.

2.2 Instruments de prêt hypothécaire

Dans les prêts hypothécaires, un rôle important est joué par le choix des instruments financiers et des technologies utilisées à différentes étapes du processus financier. Leur choix est déterminé par la situation économique générale, le développement des opérations hypothécaires dans le pays, les capacités financières et les désirs des participants aux transactions, ainsi que le type d'opération.

Le choix et l'application corrects des instruments de prêt hypothécaire déterminent en grande partie l'efficacité des opérations hypothécaires, la réduction des risques, la disponibilité accrue des prêts hypothécaires et leur liquidité.

L'instrument de prêt hypothécaire est un moyen de rembourser la dette (amortissement du prêt). Le tableau d'amortissement montre les soldes de la dette sur le prêt dans chaque période de temps. Il reflète également la partie du paiement qui va au paiement des intérêts, et quelle partie - pour payer le montant principal de la dette.

Selon le mode d'amortissement, les prêts hypothécaires sont divisés en prêts hypothécaires permanents et en prêts hypothécaires à versements variables. Ce dernier, à son tour, est divisé en hypothèques à paiement forfaitaire, hypothèques à paiement fixe et hypothèques à paiement progressif. Il existe également des instruments alternatifs de prêt hypothécaire.

Les versements hypothécaires permanents fournissent des versements égaux périodiques. L'emprunteur paie un montant égal chaque mois, dont une partie sert à rembourser le prêt et une partie - à payer les intérêts courus pour le mois. Des intérêts sont imputés sur le solde du montant du prêt impayé.

En conséquence, cette procédure de remboursement de prêt donne une stabilité à l'emprunteur dans le montant de ses dépenses sur ce prêt.

De plus, comme il n'y a pas de remboursement progressif du principal, le risque de non-remboursement du prêt émis à la fin de la période de prêt augmente.

Les prêts hypothécaires avec un paiement "boule" peuvent être structurés comme suit :

Non-paiement des intérêts jusqu'à l'expiration du prêt ;

Paiements d'intérêts uniquement, puis - un paiement "boule" ;

Amortissement partiel avec un paiement final "boule".

Certaines hypothèques comprennent des versements égaux de capital et d'intérêts sur le solde impayé. Les montants des intérêts sont sujets à changement. La mensualité fixe de l'emprunteur va diminuer, ce qui allège la charge qui pèse sur lui. Le montant total des intérêts payés sera inférieur à celui des paiements constants.

Les prêts hypothécaires à paiements progressifs (ci-après dénommés IIP) prévoient des paiements variables. Pendant, par exemple, les trois premières années, les remboursements restent faibles, mais au cours des années suivantes, ils atteignent un niveau permettant un amortissement complet du prêt.

Dans les premières années, le TII donne un amortissement négatif (hypothèque constante inférieure au taux d'intérêt). Dans ce cas, le solde du principal de la dette augmente. Pour un amortissement complet, les paiements sur le TII des dernières années doivent dépasser le niveau des paiements sur une hypothèque standard. Les instruments de prêt de ce type permettent de tenir compte de l'évolution des conditions de prêt, de réduire le risque de taux d'intérêt et le risque de liquidité et d'assurer l'efficacité des opérations de prêt à long terme.

Les versements avec indexation de l'encours de la dette permettent de rembourser le prêt par versements égaux en montants réels lorsque les versements nominaux changent. L'encours de la dette est ajusté en fonction d'un indice choisi tel que : les prix à la consommation ; taux de change du dollar américain ; le coût du panier du consommateur ; le salaire minimum (salaire minimum abrégé); et d'autres indices financiers reflétant la dynamique de l'inflation. Par conséquent, le taux d'intérêt reflétera le prix réel du prêt au moment de l'émission. Les paiements sont calculés sur la base de la valeur réelle de l'encours de la dette.

La capitalisation des montants non reçus des paiements sur le prêt au stade initial du remboursement du prêt offre aux banques un rendement plus élevé sur les prêts au logement par rapport aux autres opérations de prêt. La réduction du montant des paiements au stade initial du remboursement du prêt augmente la disponibilité du crédit. Dans le même temps, une augmentation des paiements en termes nominaux augmente le risque d'un « choc de paiement », qui se produit si le taux de croissance des revenus des ménages est nettement inférieur au taux d'inflation, ce qui augmente le risque de défaut sur les prêts précédemment accordés.

3. Problèmes et perspectives des prêts hypothécaires en Russie au stade actuel

En Fédération de Russie, le crédit hypothécaire s'est développé à un rythme rapide au cours des dix dernières années.

Aujourd'hui, dans la Fédération de Russie, il existe une demande formée parmi la population pour les prêts hypothécaires, un cadre législatif établi et une base infrastructurelle. Le coût de l'immobilier liquide en Russie, selon les experts, est d'environ 500 milliards de dollars, ce qui, avec un niveau suffisant de prêts hypothécaires, fournira un logement à une partie importante de la population ayant une demande immobilière.

Considérez les avantages des prêts immobiliers hypothécaires. L'emprunteur acquiert un appartement en peu de temps, payé avec des versements à long terme, et bénéficie d'avantages fiscaux. Il est donc possible de résoudre le problème de logement d'un grand groupe de la population. Cependant, dans la pratique, tout n'est pas aussi fluide qu'en théorie. L'emprunteur engage des frais importants et paie en fait le double du prix de l'appartement, également en ce moment en Fédération de Russie, les taux d'intérêt sont assez élevés. L'instabilité des salaires augmente les risques liés à la demande de prêt hypothécaire. Selon les statistiques, les prêts hypothécaires au logement sont disponibles pour les citoyens dont le revenu mensuel est de 40 à 50 000 roubles. À ce jour, les hypothèques ne sont pas disponibles pour 70% de la population de la Fédération de Russie.

Il est nécessaire d'utiliser l'expérience des pays étrangers et de comprendre que les hypothèques sont une solution aux problèmes économiques et sociaux. Les banques souhaitent s'engager dans des prêts hypothécaires et connaissent la technologie, mais il n'y a manifestement pas assez d'argent pour résoudre le problème de la fourniture de logements à la population dans tout le pays.

Pour que le système de prêts hypothécaires se développe rapidement, il est nécessaire d'utiliser des programmes publics tels que les hypothèques, par exemple, avec un capital de maternité, des hypothèques militaires et des hypothèques pour les employés de l'État.

Le gros problème du marché des prêts hypothécaires reste les taux d'intérêt élevés. Actuellement, les taux varient de 10 à 17 %. De plus, tous les citoyens ne peuvent pas se permettre de payer un acompte important sur l'immobilier, tout le monde n'a pas un historique de crédit propre et un salaire officiel. En conséquence, le crédit hypothécaire se développe, mais pas comme un produit de masse, puisque le crédit n'est accessible qu'aux emprunteurs disposant de revenus supérieurs à la moyenne.

Il y a un problème de monopoles sur le marché du logement. Le marché primaire du logement est encore opaque. Souvent, un cercle restreint d'entreprises a la possibilité de construire de nouveaux bâtiments résidentiels. L'absence de concurrence maintient le coût des mètres carrés trop élevé pour être abordable pour les consommateurs ordinaires. Lorsque le marché de la construction en actions cessera d'être monopolisé, cela conduira automatiquement à la solution d'un certain nombre de problèmes de prêts hypothécaires - le prix de l'immobilier diminuera conformément aux conditions du marché. De plus, il y a une pénurie aiguë de logements de classe économique sur le marché immobilier.

Le manque de stabilité économique, les bas salaires, les problèmes de formation de la classe moyenne, les taux d'intérêt relativement élevés sur les prêts hypothécaires, tout cela fait obstacle au développement stable du système de prêts hypothécaires en Fédération de Russie.

Considérez les perspectives de développement du marché des prêts hypothécaires dans la Fédération de Russie. En l'absence de fortes fluctuations des marchés financiers mondiaux, le secteur maintiendra un taux de croissance stable. Au cours des 1 à 1,5 prochaines années, la demande de prêts hypothécaires sera soutenue par la dynamique positive émergeant dans la construction de logements. Le principal obstacle à la croissance des prêts hypothécaires est la tendance à la hausse des taux d'intérêt sur les prêts, y compris ceux des programmes soutenus par le gouvernement. En particulier, au début du second semestre 2013, la plupart des leaders du marché ont dépassé les taux des programmes les plus populaires de 1 à 3 points de pourcentage en moyenne (cela concernait principalement les prêts avec un versement initial inférieur à 50 %). Depuis le 3 septembre 2013, les conditions de prêt au titre du programme type de l'Agence pour le Crédit Hypothécaire à l'Habitat (ci-après AHML) ont été révisées : les taux minimaux, lorsqu'ils sont fixés pour toute la durée du prêt, sont majorés en moyenne de 2 % points. Selon les prévisions, l'accessibilité des prêts hypothécaires diminuera : l'inflation s'accélère et la Banque de Russie a déjà relevé ses taux d'intérêt directeurs pour lutter contre elle. En conséquence, à la fin de 2013, l'augmentation des taux hypothécaires a été réalisée. Selon les prévisions des experts, les taux de croissance annuels seront au niveau de 50-60 %. Résultat, fin 2013, le volume des crédits immobiliers franchira la barre des 1.000 milliards. roubles et s'élèvera à 1,1 billion. roubles.

En 2014, l'impact des taux d'intérêt peut être plus perceptible : certains emprunteurs reporteront l'achat d'un appartement « jusqu'à des temps meilleurs » ou tenteront d'économiser des fonds pour une mise de fonds plus élevée, s'assurant ainsi un taux plus bas. Dans ce contexte, un nouveau ralentissement de la croissance du marché est attendu - compte tenu de son ampleur, ils ne dépasseront pas 40% sur une base annualisée.

Selon les prévisions, la part des grandes banques sur le marché hypothécaire augmentera régulièrement. En règle générale, les grandes banques opérant selon leurs propres programmes se distinguent par leur efficacité dans la prise de décision et des offres de produits plus intéressantes. La baisse des intérêts des moyennes et petites banques dans le programme AHML le plus populaire aura également un effet. Il ne s'agit pas seulement d'augmenter le coût des prêts dans le cadre de tels programmes. Les activités actuelles de l'AHML témoignent de plus en plus de la volonté de l'institut de limiter sa présence sur le marché classique et de se concentrer sur des produits innovants. En particulier, en janvier-juin 2013, AHML a acheté des hypothèques pour 26,1 milliards de roubles, soit 17 % de plus qu'à la même période l'an dernier. Dans le même temps, la part d'AHML dans le volume total des prêts est passée de 8 % à 6 %.

Les banques travaillant avec AHML ont des difficultés importantes et de nombreuses formalités qui accompagnent le processus de refinancement hypothécaire. Les nouvelles conditions de rachat de crédits immobiliers suggèrent que les banques partenaires devront décider à l'avance du volume d'émission et payer l'option à l'agence. Il est évident que les petites et moyennes banques, qui passeront à leurs propres programmes, offriront des taux plus élevés que selon les normes AHML, et perdront face à la concurrence des grandes banques.

Afin de stimuler la demande de crédit hypothécaire, les mesures suivantes devraient être prises :

1) s'assurer que les taux d'intérêt sont maintenus à un niveau acceptable pour l'emprunteur ;

2) augmenter l'abordabilité des logements de classe économique;

3) offrir aux emprunteurs fiables la possibilité de réduire la mise de fonds grâce au développement de l'assurance prêt hypothécaire;

4) stimuler le développement de programmes de prêts hypothécaires sociaux destinés à certaines catégories d'emprunteurs (jeunes familles, bénéficiaires d'un capital maternité).

Conclusion

Un prêt hypothécaire est un prêt garanti par certains biens immobiliers, et un prêt hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier.

À l'heure actuelle, il existe une demande stable de biens immobiliers en Fédération de Russie, mais tout le monde n'a pas la possibilité d'acheter un logement. L'hypothèque est la meilleure option pour résoudre les problèmes de logement. De plus, l'intérêt pour les prêts hypothécaires augmente chaque année, ce qui indique les perspectives de croissance du marché des prêts hypothécaires à l'avenir.

La présence dans le pays d'un système développé de prêts hypothécaires indique le développement de l'économie, les perspectives de croissance et le niveau élevé de développement de la société dans son ensemble.

L'hypothèque est ce lien du système économique national qui a la capacité d'assurer la relation entre les ressources monétaires de la population, les banques, les entreprises de construction et les entreprises de l'industrie de la construction, en dirigeant les ressources financières vers le secteur réel de l'économie. À ce jour, avec l'aide du crédit hypothécaire, le problème de l'offre de logements à la population devrait être résolu. Avec l'aide du mécanisme hypothécaire, le flux de fonds vers le marché du logement augmentera, la construction et les secteurs connexes de l'industrie seront activés, ce qui signifie que les emplois se développeront, les revenus de la population et les budgets à tous les niveaux augmenteront, et la l'économie dans son ensemble va croître. Par conséquent, il est nécessaire d'utiliser les conditions et les opportunités réelles dont disposent les régions pour créer les conditions préalables organisationnelles, juridiques et financières nécessaires au développement de la construction de logements de masse en utilisant des mécanismes de marché et d'État pour réguler les processus dans ce secteur socialement important de l'économie. .

Ce n'est qu'avec le soutien de l'État, des taux d'intérêt plus bas sur les prêts hypothécaires, l'introduction de programmes sociaux et l'intensification de la construction de logements de classe économique qu'un système stable et durable de prêts hypothécaires peut émerger.

Dans ce cours, les principaux problèmes dans le domaine des prêts hypothécaires ont été étudiés, la situation du marché a été analysée, les problèmes les plus importants dans le fonctionnement des prêts hypothécaires ont été identifiés, et les prévisions et perspectives de développement des prêts hypothécaires dans les conditions actuelles de la Fédération de Russie ont été examinés.

Liste des utiliséssources

Code civil de la Fédération de Russie (première partie) : Loi fédérale de la Fédération de Russie
du 30 novembre 1994, n° 51-FZ. [Ressource électronique]. - Accès depuis le référentiel juridique "Consultant Plus". - Mode d'accès : http://www.consultant.ru

Loi fédérale n° 102-FZ du 16 juillet 1998 "Sur l'hypothèque (nantissement immobilier)" (telle que modifiée le 17 juillet 2009 n° 166-FZ). [Ressource électronique]. - Accès depuis le référentiel juridique "Consultant Plus". - Mode d'accès : http://www.consultant.ru

Loi fédérale n° 152-FZ du 11 novembre 2003 "Sur les titres hypothécaires". [Ressource électronique]. - Accès depuis le référentiel juridique "Consultant Plus". - Mode d'accès : http://www.consultant.ru

Loi fédérale n° 188-FZ du 29 décembre 2004 "Code du logement de la Fédération de Russie". [Ressource électronique]. - Accès depuis le référentiel juridique "Consultant Plus". - Mode d'accès : http://www.consultant.ru

Loi fédérale n° 214-FZ du 30 décembre 2004 "sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie". [Ressource électronique]. - Accès depuis le référentiel juridique "Consultant Plus". - Mode d'accès : http://www.consultant.ru

Banque [Texte] : manuel / éd. E.F. Joukova, N.D. Eriashvili. - M. : UNITI-DANA : Unité, 2009. - 575 p.

Banque [Texte] : manuel / éd. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M. : KNORUS, 2009. - 768 p.

Banque [Texte]: manuel / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - Saint-Pétersbourg : Piter, 2009. - 400 p.

Opérations bancaires [Texte]: manuel / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M. : FORUM : INFRA-M, 2009. - 352 p.

Tout sur les hypothèques [Texte]: manuel / Afonina A.V. - Oméga-L, 2008. - 210 p.

Goremykin, V.A. Prêt hypothécaire : [Texte] Manuel. - M. : MGIU, 2009. - 368 p.

Monnaie, crédit, banques [Texte] : manuel / Éd. Zhukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenko L.T. - M. : UNITI, 2011. - 783 p.

Hypothèque. Le crédit. Commentaire sur la législation du logement [Texte]: manuel / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M. : Eksmo, 2006. - 368 p.

Hypothèque: à peu près le complexe [Texte]: manuel / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 p.

Organisation des activités d'une banque commerciale [Teks] / Manuel / M.S. Maramygin, E. G. Chatkovskaïa, 2013. - 182 p.

Loukianov, A.V. Analyse du marché du crédit immobilier [Texte] / A.V. Loukianov // Journal de la monnaie et du crédit. - 2010. - N° 8. - Avec. 10-15.

Le développement du crédit hypothécaire en Fédération de Russie [Texte]: manuel / Ed. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M. : Delo, 2010. - 256 p.

Razumova, I.A. Prêt hypothécaire. [Texte] / 2e éd. - Saint-Pétersbourg : Piter, 2009. - 304 p.

Marché du crédit hypothécaire et indicateurs socio-économiques en Russie (2005-2010) // Recherche du centre d'analyse de la société "Rusipoteka" LLC, Moscou. - 2010. - N° 11. - Avec. 34-37.

Rusipoteka : prêt et titrisation [Texte] // Revue analytique de Rusipoteka LLC. - 2011. - N° 1.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Crédit hypothécaire au 1er semestre 2011 : de la renaissance à l'obscurité [Texte] // Services bancaires. 2011. - N° 11. - Avec. 38-49.

Banque centrale de la Fédération de Russie : [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www.cbr.ru

Prêts hypothécaires en Russie [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www.ipocredit.ru

Sberbank de Russie [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www. sbrf.ru

Hypothèque russe [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www.russianipoteka.ru

Agence pour les prêts hypothécaires au logement [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www.ahml.ru

Portail "Tout sur l'hypothèque" [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www.vse-obipoteke.ru

"RosBusinessConsulting" [Ressource électronique]. - Mode d'accès : http://www.rbc.ru

Hébergé sur Allbest.ru

Documents similaires

Fondements théoriques et essence du crédit hypothécaire. Brève description et analyse économique de la Caisse d'épargne commerciale par actions de la Fédération de Russie. Les principaux problèmes et moyens d'améliorer les conditions des prêts hypothécaires en Fédération de Russie.

thèse, ajoutée le 05/09/2011


L'essence du crédit immobilier, son histoire, son rôle dans l'économie. Instruments de prêt hypothécaire, systèmes de calcul de remboursement de prêt. Attirer les investissements dans le logement et le secteur communal. Marché des prêts hypothécaires au logement dans la région de Koursk.

thèse, ajoutée le 05/06/2012


Le concept de prêt hypothécaire en tant que forme spéciale de prêt. Modèles de prêt hypothécaire, caractéristiques de son développement en Russie. Analyse du système de prêt hypothécaire dans JSC "SKB-Bank". Les principaux problèmes et les moyens de développer le système de prêt hypothécaire.

thèse, ajoutée le 01/07/2013


L'essence et l'importance des prêts hypothécaires dans l'économie. Analyse et évaluation des prêts hypothécaires dans le secteur bancaire de la République du Bélarus. Caractéristiques organisationnelles et économiques de la banque étudiée. Composition et structure des prêts hypothécaires dans la branche.

dissertation, ajouté le 12/03/2012


L'essence du crédit hypothécaire et son rôle dans l'économie. Le concept du marché du crédit hypothécaire et ses éléments. L'état du marché russe des prêts hypothécaires au stade actuel, ses problèmes. Les principaux programmes de prêts hypothécaires en Russie.

dissertation, ajouté le 12/08/2014


L'essence et l'histoire du développement du crédit hypothécaire, ses principaux types et formes, l'évaluation du rôle et de l'importance dans une économie de marché. Analyse de ce type de crédit en période pré-crise, crise et post-crise, comparaison du comportement des acteurs du marché.

dissertation, ajouté le 24/11/2014


L'essence du crédit hypothécaire et son rôle dans l'économie russe, les étapes et les orientations de ce marché, les modèles de refinancement. Analyse du marché du crédit hypothécaire dans la Russie moderne : dynamique, programmes gouvernementaux, problèmes et perspectives.

thèse, ajoutée le 17/10/2013


Caractéristiques du système de prêt hypothécaire dans JSC "Temirbank". Analyse du portefeuille de prêts de Temirbank JSC. L'essence et le rôle du crédit hypothécaire dans les activités de la banque. Système de crédit hypothécaire dans la République du Kazakhstan, perspectives de développement.

dissertation, ajouté le 17/03/2010


Particularités d'un prêt hypothécaire. Fondamentaux des prêts hypothécaires. Fonctions du prêt hypothécaire. Analyse du système de prêt hypothécaire dans la Fédération de Russie. La procédure d'octroi d'un prêt hypothécaire pour l'achat d'un logement, les problèmes d'hypothèque.

résumé, ajouté le 30/10/2014


Dispositions générales, historique du développement, soutien de l'État aux prêts hypothécaires. Expérience des pays étrangers dans le domaine des prêts hypothécaires. Les principaux problèmes des prêts hypothécaires modernes et les moyens d'améliorer les prêts hypothécaires.

On peut parler de l'existence d'un marché du crédit hypothécaire depuis 1998, date à laquelle la loi fédérale du 16 juillet 1998 N 102-FZ "Sur l'hypothèque (nantissement immobilier)" a été adoptée. A partir de ce moment, un travail constant est en cours pour améliorer le système de crédit hypothécaire et assurer son fonctionnement.

La définition de la notion de prêt hypothécaire est logiquement précédée de la divulgation de l'essence de l'hypothèque.

L'hypothèque est un gage de biens immobiliers2Dovdienko I.V. Hypothèque. M., 2003. S. 3. L'hypothèque ou le nantissement d'un bien immobilier est une relation juridique en vertu de laquelle le créancier gagiste a le droit de satisfaire sa créance pécuniaire envers le débiteur en vertu de l'obligation garantie à partir de la valeur de l'hypothèque. biens immobiliers principalement par rapport aux autres créanciers.

Comme il ressort de ce qui précède, une hypothèque est un moyen de garantir une obligation, dans laquelle le débiteur conserve le droit de posséder et d'utiliser le bien mis en gage, qu'il soit meuble ou immeuble. Mais il a reçu la plus grande distribution lors de la mise en gage de biens immobiliers et, surtout, de terrains, pour les raisons suivantes. Les terres et autres biens immobiliers ne peuvent pas être transférés à un autre endroit, contrairement aux biens meubles. De plus, l'immobilier est le principal moyen de production, l'ayant perdu, le débiteur ne pourra pratiquement pas remplir ses obligations envers le créancier. Par conséquent, les hypothèques ont commencé à être largement utilisées précisément lors de la mise en gage de biens immobiliers et interprétées comme un droit de propriété.

En même temps, il n'y a pas de définition du prêt hypothécaire dans la législation fédérale, et on ne peut trouver une définition d'un contrat hypothécaire que comme un accord en vertu duquel un créancier gagiste qui est créancier d'une obligation garantie par une hypothèque a le droit de recevoir satisfaction de ses créances monétaires contre le débiteur en vertu de cette obligation à partir de la valeur du bien immobilier mis en gage d'une autre des parties - le débiteur hypothécaire, principalement sur les autres créanciers du débiteur hypothécaire, avec des exceptions établies par la loi fédérale (clause 1, article 1 de la loi fédérale Loi du 16 juillet 1998 N 102-FZ "sur l'hypothèque (nantissement immobilier)" .

L'article 2 de la loi fédérale sur les hypothèques établit quelles obligations peuvent être garanties par des hypothèques, ainsi que la nécessité pour les personnes morales (créanciers-débiteurs) d'enregistrer les obligations garanties par des hypothèques dans les registres comptables de la manière établie par la législation comptable. de la Fédération de Russie3.

Selon cet article, une hypothèque peut être constituée en garantie d'une obligation en vertu d'un contrat de prêt, d'un contrat de prêt ou d'une autre obligation, y compris une obligation fondée sur l'achat et la vente, la location, le contrat, un autre accord, causant un préjudice, sauf disposition contraire prévues par la loi fédérale. La législation actuelle permet de garantir toutes les exigences légales avec une hypothèque, ce qui est conforme à la pratique internationale. Par exemple, il n'existe aucune restriction quant au type de créances à garantir, en particulier dans la législation de la Belgique, de l'Allemagne, de l'Espagne13 Gerasin S.I. Problèmes réels de l'hypothèque des terres agricoles // Loi. 2007. N° 1. S. 58..

Une hypothèque peut être constituée, sauf disposition contraire de la loi fédérale, pour garantir :

• - les obligations au titre du contrat de prêt,
• - les obligations au titre du contrat de prêt,
• - autre obligation, y compris une obligation fondée sur la vente, l'achat, la location, le contrat, un autre accord,
• - la responsabilité fondée sur le fait d'avoir causé un dommage.

Ainsi, avec le prêt hypothécaire, l'emprunteur reçoit un prêt pour acheter un bien immobilier. Son obligation envers le créancier est le remboursement du prêt, et le nantissement d'un bien immobilier assure l'exécution de cette obligation. Dans le même temps, vous pouvez acheter et hypothéquer non seulement un logement, mais également d'autres objets immobiliers - un terrain, une voiture, un yacht, etc. Les biens immobiliers achetés dans le cadre du programme hypothécaire sont la propriété de l'emprunteur du prêt à partir du moment de l'achat.

En vertu d'un accord de prêt, une banque ou un autre organisme de crédit (créancier) s'engage à fournir des fonds (crédit) à l'emprunteur pour le montant et aux conditions stipulés par l'accord, et l'emprunteur s'engage à restituer le montant d'argent reçu et à payer des intérêts dessus Code civil de la Fédération de Russie: Partie 2 du 30 novembre 1994 n ° 51-FZ (tel que modifié le 30 décembre 2004) // Recueil de la législation de la Fédération de Russie. 2006. N° 1. Art. 819.. Le contrat de prêt doit être conclu par écrit. Le non-respect de la forme écrite entraîne la nullité du contrat de prêt. Un tel accord est considéré comme nul et non avenu. Art. 820..

Dans le cadre d'un accord de prêt, une partie (le prêteur) transfère de l'argent ou d'autres choses définies par des caractéristiques génériques à la propriété de l'autre partie (l'emprunteur), et l'emprunteur s'engage à restituer au prêteur la même somme d'argent (montant du prêt) ou une quantité égale d'autres choses reçues par lui du même genre et de la même qualité. Le contrat de prêt est considéré comme conclu à partir du moment du transfert d'argent ou d'autres choses. Les devises étrangères et les valeurs monétaires peuvent faire l'objet d'un accord de prêt sur le territoire de la Fédération de Russie conformément aux règles des articles 140, 141 et 317 du Code civil de la Fédération de Russie Ibid Art. 807.

Presque toutes les obligations monétaires fondées sur un contrat de droit civil peuvent être garanties par une hypothèque.

L'hypothèque garantit le paiement au créancier hypothécaire du montant principal de la dette en vertu du contrat de prêt ou d'une autre obligation garantie par l'hypothèque en totalité ou dans la partie prévue par le contrat d'hypothèque.

Une hypothèque constituée pour garantir l'exécution d'un contrat de prêt ou un contrat de prêt avec condition de paiement d'intérêts assure également le paiement au créancier (prêteur) des intérêts qui lui sont dus pour l'utilisation du prêt (fonds empruntés).

Sauf stipulation contraire de la convention, l'hypothèque assure également le versement au créancier gagiste des sommes qui lui sont dues en réparation des pertes ou à titre de pénalité (amende, intérêts de retard) du fait de l'inexécution, du retard dans l'exécution ou de toute autre mauvaise exécution des l'obligation garantie par l'hypothèque.

Une personne dont le droit a été violé peut exiger une indemnisation intégrale pour les pertes qui lui ont été causées, à moins que la loi ou le contrat ne prévoient une indemnisation pour les pertes d'un montant inférieur.

Il convient de noter qu'une hypothèque, comme d'autres relations juridiques de gage, est strictement une relation juridique accessoire (supplémentaire) par rapport à l'obligation principale garantie par un gage11 Ronzhin A.A. Accessoire de l'hypothèque russe et des besoins de la pratique // Avocat. 2004. N° 7. P.25.

Premièrement, la relation de gage découle de l'obligation principale. La nature dérivée d'une relation juridique de gage s'exprime dans l'impossibilité de sa survenance indépendante, c'est-à-dire résultant d'un lien avec l'obligation garantie.

Deuxièmement, en vertu du paragraphe 3 de l'art. 329 du Code civil de la Fédération de Russie, l'invalidité de l'obligation principale entraîne l'invalidité de l'obligation qui la garantit (un accord sur la garantie de l'obligation principale par un gage), et, inversement, conformément au paragraphe 2 de l'art. 329 du Code civil de la Fédération de Russie, la nullité d'un accord visant à garantir l'exécution de l'obligation principale (y compris la nullité du contrat de gage) n'entraîne pas la nullité de l'obligation principale.

Troisièmement, le gage prend fin avec la résiliation de l'obligation garantie par le gage22 Code civil de la Fédération de Russie : Partie 1 du 30 novembre 1994. (tel que modifié le 14/10/2006). N ° 51-FZ // Recueil de la législation de la Fédération de Russie. 1994. N° 32. Art. 352, § 1, par. une.

3 Code civil de la Fédération de Russie : Partie 1 n° 51-FZ du 30 novembre 1994. // Recueil de la législation de la Fédération de Russie. N° 32. Art. 355..

Quatrièmement, la cession par le créancier gagiste des droits résultant d'un contrat de gage à une autre personne est valable si la même personne a cédé les droits de créance contre le débiteur en vertu d'une obligation garantie par gage3.

L'hypothèque peut être contractuelle, si elle est née d'un accord, et légale. La loi prévoyant la constitution d'une hypothèque doit contenir des indications en vertu de quelle obligation et de quel bien doit être grevé d'une hypothèque. Ces instructions figurent, par exemple, à l'art. 587 du Code civil de la Fédération de Russie, qui stipule que lorsqu'un terrain ou un autre bien immobilier est transféré contre paiement d'un loyer, le bénéficiaire du loyer, afin de garantir l'obligation du payeur du loyer, acquiert le droit donner en gage cette propriété.

Les parties au contrat hypothécaire sont :

gageur - une personne morale-débiteur transférant un bien en gage ;

créancier hypothécaire - une banque ou une autre organisation qui accepte des biens immobiliers en garantie.

Le droit de mettre en gage un bien en vertu d'un contrat d'hypothèque est défini à l'art. 6 de la loi hypothécaire. Une hypothèque ne peut être constituée que sur un bien remplissant simultanément les conditions suivantes :

• - si ce bien peut faire l'objet d'une hypothèque (clause 3, article 6 de la loi hypothécaire) ;
• - si ce bien appartient au constituant du gage sur le droit de propriété ou sur le droit de gestion économique (clause 1, article 6 de la loi "sur l'hypothèque").

Sur la base des dispositions de la loi sur les hypothèques, l'hypothèque n'est pas autorisée :

• - les biens retirés de la circulation, les biens sur lesquels, conformément à la loi fédérale, l'exécution forcée ne peut être exercée, ainsi que les biens pour lesquels, conformément à la procédure établie par la loi fédérale, une privatisation obligatoire est prévue ou dont la privatisation est interdite (clause 2, article 6 de la Loi "sur l'hypothèque");
• - terrains appartenant à l'État ou à la municipalité (clause 1, article 63 de la loi "sur les hypothèques");
• - une partie du terrain dont la superficie est inférieure à la taille minimale établie par les règlements des entités constitutives de la Fédération de Russie et les règlements des gouvernements locaux pour les terres à diverses fins et utilisations autorisées (clause 2 , article 63 de la loi "sur les hypothèques");
• - les immeubles résidentiels et les appartements appartenant à l'État ou à la municipalité (clause 2, article 74).

Le droit de gage ne s'applique pas au droit d'usage permanent du terrain sur lequel est situé l'entreprise, le bâtiment ou l'ouvrage. N° 213. P. 7. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. 19 juin..

Il convient de noter que le contenu des relations juridiques civiles dans le cadre d'un contrat hypothécaire présente certaines caractéristiques. Le constituant du gage reste propriétaire de ce bien et conserve le droit de l'utiliser. Il a le droit de récolter les bénéfices et les revenus. 2007. 4 juillet. Les obligations du constituant du gage sont de maintenir le bien en bon état, de supporter les frais de son entretien, d'effectuer les réparations courantes et majeures dans les délais fixés par la loi fédérale, sauf disposition contraire du contrat d'hypothèque. 26 juin 2007 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4 juillet..

En règle générale, le débiteur hypothécaire est tenu d'assurer à ses propres frais ce bien contre les risques de perte et de dommage en pleine valeur, et s'il dépasse le montant de l'obligation garantie par l'hypothèque - d'un montant non inférieur au montant de cette obligation. Cela est nécessaire pour protéger les intérêts du créancier gagiste, qui a le droit de satisfaire sa créance au titre de l'obligation garantie par une hypothèque directement à partir de l'indemnité d'assurance pour la perte ou l'endommagement du bien mis en gage, quel que soit en faveur de qui il est assuré.

Aussi, le constituant du gage est tenu de prendre des mesures pour assurer la sécurité du bien mis en gage, notamment pour le protéger des empiétements de tiers, des incendies, des catastrophes naturelles. Et en cas de menace réelle de perte ou de détérioration du bien gagé, le constituant du gage est tenu d'en aviser le créancier gagiste, s'il le connaît.

Il faut faire attention à une caractéristique, si l'acquéreur d'un bien mis en gage dans le cadre d'un contrat hypothécaire l'a transféré d'un tiers, c'est-à-dire d'une personne qui n'est pas débitrice de l'obligation principale, alors il reste un tiers. L'acquéreur est également tiers dans le cas où le bien lui a été cédé par le constituant du gage débiteur d'une obligation garantie par une hypothèque en vendant, en donnant, en échangeant, en faisant apport aux biens d'une société en nom collectif ou société ou un apport en actions dans les biens d'une coopérative de production.

Ainsi, un tiers est celui qui, sans être tenu personnellement au paiement de la dette correspondante, n'est tenu qu'en tant que propriétaire du bien grevé d'une hypothèque à hauteur de sa valeur.

Ce n'est que dans l'ordre de la succession universelle, c'est-à-dire par suite de réorganisation d'une personne morale ou par voie de succession, que l'acquéreur se substitue au débiteur hypothécaire et supporte toutes les obligations de ce dernier tant au titre de l'obligation principale et en vertu du contrat d'hypothèque.

L'autre partie au contrat de prêt hypothécaire est le créancier hypothécaire. Le principal droit du créancier gagiste est de recevoir la satisfaction de ses créances pécuniaires sur le débiteur au titre de l'obligation garantie par hypothèque sur la valeur des biens gagés de l'autre partie - le constituant du gage, s'il existe des motifs juridiques, de préférence sur les autres créanciers du débiteur.

Le créancier gagiste a le droit d'exiger du constituant du gage qu'il remplisse toutes ses obligations stipulées par la loi et le contrat, ainsi que de vérifier la présence, l'état et les conditions d'entretien réels du bien mis en gage en vertu du contrat d'hypothèque, quel qu'il soit. le possède.

Il convient de noter que les dispositions de la loi fédérale "Sur l'hypothèque (nantissement immobilier)" tiennent compte des intérêts du prêteur et de l'emprunteur. Une caractéristique distinctive du prêt hypothécaire, qui garantit sa grande fiabilité de crédit, est la capacité du prêteur (débiteur hypothécaire) à obtenir la satisfaction de ses exigences pour le prêt fourni en vendant la garantie. Il convient également de noter que la loi prévoit la possibilité pour les parties qui ont conclu un contrat hypothécaire de régler de manière indépendante leurs droits et obligations en ce qui concerne l'objet du gage. N° 3604 p - P13. // Le document n'a pas été publié.

Le nantissement d'un bien immeuble n'est pas une base pour libérer une personne qui a agi en tant que constituant du gage dans le cadre d'un contrat d'hypothèque de remplir les conditions auxquelles il a participé à un appel d'offres d'investissement (commercial), une vente aux enchères ou autrement dans le processus de privatisation d'un bien qui est l'objet de ce gage (clause 5 article 6 de la loi «sur les hypothèques») Sur l'hypothèque (gage immobilier): loi fédérale n ° 118-FZ du 26 juin 2007. // Journal russe. 2007. 7 juillet..

Par conséquent, les caractéristiques d'une hypothèque sont :

premièrement, une hypothèque, comme tout gage, par essence, est un moyen d'assurer la bonne exécution d'une autre obligation (principale) - un contrat de prêt ou de crédit, un contrat de location, un contrat, une indemnisation pour dommages, etc.;

deuxièmement, le sujet de l'hypothèque est toujours l'immobilier. L'immobilier comprend les terrains et tout ce qui s'y rattache solidement : bâtiments, constructions, plantations vivaces, etc. ;

troisièmement, l'objet de l'hypothèque reste en la possession du débiteur. Ce dernier reste propriétaire, utilisateur et propriétaire effectif de ce bien ;

quatrièmement, l'accord entre le créancier et le débiteur sur la constitution d'une hypothèque est rédigé dans un document spécial - une hypothèque, qui est également soumise à l'enregistrement par l'État;

cinquièmement, si la valeur de la garantie dépasse le montant du prêt émis, l'hypothèque permet d'obtenir des prêts hypothécaires supplémentaires garantis par le même bien (deuxième, troisième hypothèque).

Et enfin, en cas d'inexécution d'une obligation garantie par une hypothèque, le créancier a le droit d'exiger la vente du bien gagé aux enchères publiques.

Ainsi, un prêt hypothécaire est un prêt, des obligations, dont le rendement est garanti par un gage immobilier (hypothèque).

Le crédit hypothécaire est un mécanisme holistique pour la mise en œuvre des relations découlant de l'organisation, de la vente et du service des prêts hypothécaires.

De nombreux types de contrats et d'accords sont utilisés dans le système de prêt hypothécaire au logement, de prêt hypothécaire au logement. Parmi les principaux contrats conclus par les sujets de prêt hypothécaire, ainsi qu'un contrat hypothécaire, figurent les contrats de crédit, l'achat et la vente de locaux d'habitation (un contrat de vente d'un appartement (immeuble résidentiel) avec paiement au détriment d'un prêt bancaire ), un accord de participation à la construction partagée, divers types d'assurance, des contrats avec des agents immobiliers, pour la prestation de services par eux, des contrats de nantissement d'investissement, des contrats de cession de créances (cessions), etc. L'ensemble des contrats et leur la composition des sujets dépend des relations qu'ils établissent (aménagent), ainsi que du sujet de gage - logement disponible ou à construire.

Dans tous les systèmes de prêt hypothécaire au logement, le contrat principal est le contrat de prêt. Selon l'art. 819 du Code civil de la Fédération de Russie, en vertu d'un accord de prêt, une banque ou un autre organisme de crédit (créancier) s'engage à fournir des fonds (crédit) à l'emprunteur pour le montant et les conditions stipulés par l'accord, et l'emprunteur s'engage de restituer la somme d'argent reçue et de payer des intérêts sur celle-ci. Une personne morale qui a accordé un prêt ciblé pour l'achat ou la construction d'une maison ou d'un appartement résidentiel peut également agir en qualité de créancier gagiste. Les prêteurs ou les opérateurs du marché secondaire comprennent, par exemple, les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les banques d'investissement, les fonds communs de placement Shevchuk D.A. Réglementation juridique des relations contractuelles dans le domaine des prêts hypothécaires // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1..

Conformément au paragraphe 12 du Règlement sur les prêts au logement, approuvé par décret du Président de la Fédération de Russie du 10.06.1994 N 1180 Règlement sur les prêts au logement : Décret du Président de la Fédération de Russie du 10 juin 1994 N 1180., Les conditions suivantes sont déterminées dans le contrat de prêt :

l'objet du prêt;

durée et montant du prêt;

la procédure d'émission et de remboursement d'un prêt ;

instrument de prêt (taux d'intérêt, conditions et fréquence de son changement);

garantir l'obligation de crédit de l'emprunteur ;

conditions d'assurance de prêt ;

méthode et formes de vérification de la garantie et de l'utilisation prévue du prêt ;

sanctions en cas d'abus et de remboursement intempestif du prêt;

le montant et la procédure de paiement des amendes ;

la procédure de résiliation du contrat, les autres conditions par accord du prêteur et de l'emprunteur.

Le contrat de prêt est consensuel (compensé). Comme un accord de prêt, un accord de prêt est une transaction causale.

Ainsi, les notions d'"hypothèque" et de "prêt hypothécaire" sont étroitement liées, mais pas identiques. Le prêt hypothécaire en tant que système de relations financières et économiques comprend l'hypothèque en tant que sous-système de base - une partie intégrante ou un élément essentiel sous la forme de technologies de garantie directe.

D'autre part, le prêt hypothécaire est l'un des types de transactions immobilières dont les obligations sont garanties à l'aide d'une hypothèque.

Le crédit hypothécaire (hypothèque) est accordé pour l'achat d'un logement (appartement, chalet ou maison de campagne). L'objet du prêt sert de garantie pour une hypothèque, qui doit être conforme aux exigences de la banque accordant le prêt hypothécaire.