Quel est le seul logement de la pratique judiciaire du débiteur. Saisie sur habitation individuelle

Presque tout le monde sait que le seul logement du débiteur ne peut être saisi au cours d'une procédure d'exécution, à l'exception du recouvrement de créances garanties par une hypothèque. Cependant, tout est-il si simple dans cette formulation ?

Immunité de propriété d'un seul logement

Basé sur le par. 1 heure 1 c. 446 du Code de procédure civile, l'exécution en vertu de documents exécutifs ne peut être imposée sur un logement (ses parties) appartenant à un citoyen débiteur du droit de propriété, si pour un citoyen débiteur et les membres de sa famille vivant ensemble dans la propriété local, il est le seul convenant à la résidence permanente, à l'exception des biens visés au présent alinéa, s'ils font l'objet d'une hypothèque et d'une exécution forcée conformément à la législation sur les hypothèques.

Ainsi, d'une interprétation littérale de la norme ci-dessus, il s'ensuit que les locaux du débiteur possédés sont protégés contre la récupération si :

• les locaux sont résidentiels selon leur destination et sont utilisés aux fins spécifiées à l'article 17 du Code du logement de la Fédération de Russie, c'est-à-dire pour la résidence des citoyens, et dans certains cas également pour la mise en œuvre d'activités professionnelles ou entrepreneuriales individuelles activités des citoyens qui y résident légalement. Les biens immobiliers non résidentiels (immobilier commercial, ainsi que dépendances auxiliaires, garages, etc.) ne sont pas protégés contre la saisie ;
• les locaux conviennent à la résidence permanente: il est important que les locaux aient le statut de résidentiel non seulement sur papier, mais aussi dans la vie réelle;
• le local est unique, c'est-à-dire que le débiteur n'a pas la possibilité d'utiliser d'autres locaux d'habitation lui appartenant en droit de propriété ou en bail social ;
• les locaux ne sont pas hypothéqués.

Hypothèque résidentielle

L'hypothèque est une exception à l'immunité de propriété de l'unique logement du débiteur, comme il est expressément stipulé à l'al. 1 heure 1 c. 446 Code de procédure civile de la Fédération de Russie.

Il convient de noter qu'un prêt (prêt) garanti par une hypothèque n'a pas du tout besoin d'être ciblé pour que le demandeur ait la possibilité de satisfaire ses besoins aux dépens du logement du débiteur.

"La saisie d'un appartement hypothéqué est possible à la fois dans le cas où un tel appartement est hypothéqué en vertu d'un contrat d'hypothèque (quel que soit le but pour lequel un prêt (crédit) est accordé) et en vertu d'une hypothèque en vertu de la loi."
Décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 4 septembre 2018 n° 5-KG 18-149

Une hypothèque peut résulter soit d'un contrat, soit de l'effet de la loi. En particulier, une hypothèque de droit naît si un logement est acquis ou construit en tout ou en partie avec l'utilisation de fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit ou de fonds provenant d'un prêt ciblé fourni par une autre personne morale pour l'acquisition ou la construction dudit logement (paragraphe 1 de l'article 77 de la loi fédérale n° 102-FZ du 16 juillet 1998 « Sur l'hypothèque (nantissement immobilier) »).

Immunité de la propriété dans les limites des besoins raisonnables en matière de logement

L'exception suivante à l'interdiction de saisir les seuls locaux d'habitation du débiteur n'est pas formulée dans la loi, mais découle de la position juridique de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie.

« [Établir] les limites de l'immunité de propriété (exécutive) en ce qui concerne les locaux d'habitation (ses parties), si pour un citoyen débiteur et les membres de sa famille vivant ensemble dans ce local d'habitation, c'est le seul apte à la résidence permanente, afin d'assurer la possibilité de satisfaction des intérêts patrimoniaux du créancier (collecteur) dans le cas où, selon ses caractéristiques, l'objet immobilier concerné dépasse clairement le niveau suffisant pour satisfaire le besoin raisonnable du citoyen débiteur et des membres de son famille pour le logement, ainsi que de fournir à ces personnes les garanties du maintien des conditions de logement nécessaires à une existence normale. »
Décret de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 14 mai 2012 n ° 11-P «Sur le cas de la vérification de la constitutionnalité de la disposition du deuxième paragraphe de la première partie de l'article 446 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie en relation avec les plaintes des citoyens F.Kh. Gumerova et Yu.A. Chikounov"

En d'autres termes, les seuls logements du débiteur ne sont protégés contre la saisie que dans la mesure où ils sont, à un niveau de base, en mesure de répondre aux besoins de logement du débiteur et des membres de sa famille. Le récupérateur a le droit de saisir l'immeuble de luxe du débiteur dans la partie qui reste après que le débiteur a acquis un nouveau local plus modeste, composé, par exemple, de 2 pièces, et non de 12. Les créances du demandeur et du débiteur le besoin de logement doit être satisfait proportionnellement.

Cependant, à ce jour, le législateur n'a pas développé de mécanisme pour un tel échange de logements de luxe contre des locaux résidentiels standard, et donc l'application de la position juridique ci-dessus de la Cour constitutionnelle est pratiquement impossible. Le projet de loi visant à compléter le Code de procédure civile de la Fédération de Russie avec un nouvel article 447 sur la saisie du seul logement a été élaboré par le ministère de la Justice à la fin de 2016, mais n'a pas encore été soumis à la Douma d'État de Russie. Fédération.

Malgré l'absence de réglementation législative, le tribunal de district Nikulinsky de Moscou a satisfait aux exigences de saisie sur la moitié de la part des locaux d'habitation appartenant au débiteur, car la superficie de cet appartement dépassait considérablement la norme comptable de la zone des locaux d'habitation (décision du tribunal du district Nikulinsky de Moscou du 16.09.2016 dans l'affaire n° 02-3730/2016, confirmée par la décision d'appel du tribunal municipal de Moscou du 16/12/2016). Entre-temps, il n'existe actuellement aucune pratique judiciaire établie similaire à la décision décrite du tribunal de district Nikulinsky de Moscou, et cette décision est unique à sa manière.

Le débiteur a délibérément créé une situation où l'exécution des créances du demandeur est impossible de toute autre manière

Le 29 novembre 2018, la Cour suprême de la Fédération de Russie a adopté la décision n° 305-ES 18-15724 dans l'affaire de la faillite, dans laquelle elle a conclu que si le débiteur se comporte de mauvaise foi, abuse du droit et crée l'apparence de circonstances empêchant la saisie de l'appartement litigieux, alors son droit à l'immunité de propriété de l'unique logement n'est pas absolu.

Ainsi, la Cour suprême de la Fédération de Russie a autorisé une autre exception à l'interdiction de saisie du seul logement du débiteur: en cas d'abus du droit par le débiteur, le tribunal a le droit de refuser la protection judiciaire de son droit au logement.

Cette position de la Cour suprême de la Fédération de Russie est très discutable, car les notions de « bonne foi » et « d'abus de droit » sont évaluatives. Trouver un équilibre entre les valeurs de stabilité de la circulation civile et de bonne foi, d'une part, et le droit au logement, d'autre part, est très difficile.

Si vous suivez les règles générales de forclusion, tout bien du débiteur qui lui appartient est susceptible d'être arrêté et vendu ultérieurement aux enchères, dans la limite du montant de la dette. Cependant, il existe une exception à cette règle - le seul logement, dont l'éligibilité est totalement limitée, sauf dans les cas où ce logement est en gage et en recouvrement sur la créance garantie par ce gage.

Jusqu'à récemment, la disposition restrictive de la loi s'appliquait en effet tant à la saisie des biens qu'à la procédure de recouvrement à ses frais (vente et remboursement sur le montant de la dette reçue). Cette approche a conduit à des interprétations ambiguës par les tribunaux, les huissiers et les avocats, faisant souvent l'objet de litiges dans toutes les instances. Cependant, quelle que soit la situation juridique, la pratique courante était sans équivoque : dans la mesure où il est impossible de saisir le seul logement, il est impossible, ou plutôt inopportun, de l'arrêter.

Tout a changé en novembre 2015, avec l'adoption de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie, dans laquelle des éclaircissements ont été apportés sur les questions d'application de la loi dans le cadre des procédures d'exécution et, en particulier, sur les pouvoirs d'arrestation et de saisie sur le seul logement du débiteur.

Le seul logement peut-il être saisi pour dettes envers la banque ?

Par sa décision, la Cour suprême a mis fin à cette question - oui, ils le peuvent. De telles actions de la part des huissiers sont reconnues compétentes, que le logement soit ou non le seul pour le débiteur.

L'arrestation du seul logement est considérée comme une mesure provisoire qui prévoit l'imposition de restrictions à la cession de biens immobiliers dans un délai jusqu'à ce que le débiteur rembourse intégralement la dette. L'interdiction de cession du seul logement s'applique non seulement à la réalisation des transactions, mais également à l'inscription et (ou) à l'emménagement de toute personne après que la restriction a été imposée. Formellement, l'emprunteur-débiteur et les membres de sa famille n'auront que le droit d'habiter un appartement (maison) et d'utiliser le logement. Il convient de noter ici que même si le débiteur modifie son inscription et libère lui-même le logement saisi, le statut de ce dernier ne changera en rien et n'entraînera pas la levée des mesures restrictives.

Comment expliquer une telle décision de justice ?

• Premièrement, la disposition de la loi (article 446 du code de procédure civile), limitant la saisie au seul logement, et sans éclaircissements de la plus haute juridiction, ne concernait que la saisie, et les mesures prises pour en assurer sont formellement une autre procédure précédant la procédure de forclusion. Il faut dire que même plus tôt certains huissiers utilisaient la saisie du seul logement comme mesure provisoire, cependant, les tribunaux ne les ont pas toujours rencontrés à mi-chemin et n'ont pas annulé l'imposition de ces mesures sur la base des plaintes des débiteurs. Les huissiers n'avaient donc pas l'habitude de recourir à ce type d'action.
• Deuxièmement, la règle de l'« habitation unique » devenait très souvent une pierre d'achoppement et privait les créanciers de toute possibilité d'obliger le débiteur à remplir ses obligations. Alors que de nombreux emprunteurs-débiteurs ne vivaient pas à "Khrouchtchev", mais dans des maisons de campagne chères. En même temps, avant l'adoption d'autres mesures provisoires, ils ont réussi à créer toutes les conditions pour les appliquer il n'y avait tout simplement rien. Réalisant que le tribunal prendrait toujours une décision de retirer l'arrestation de la maison sur la base de la plainte du débiteur, les huissiers n'ont rien fait, même si le créancier a reçu une déclaration correspondante concernant l'arrestation du logement. En conséquence, le débiteur pourrait bien disposer de son bien à sa guise et ignorer avec succès toutes les demandes orales et écrites de remboursement de la dette.

En séparant les concepts arrestation de la seule habitation" et " saisie sur habitation individuelle», la Cour suprême a en fait confirmé la norme législative déjà existante et a transformé son action en une pratique d'application de la loi obligatoire. Dans le même temps, le problème de l'abus par les débiteurs de leur droit a également été résolu. Conservant le statut de propriétaire, ils sont désormais tenus de respecter la sécurité juridique et l'intégrité de leur logement, n'agissant pas à leur profit, mais au détriment des intérêts du créancier.

La décision d'arrêter le seul logement du débiteur et des mesures restrictives spécifiques est prise par l'huissier - c'est son droit. La décision peut être contestée devant un tribunal, mais la probabilité de gagner l'affaire est faible.

Les litiges possibles incluent :

1. Référence au fait que le coût du logement est disproportionné par rapport au montant de la dette.
2. Justification de l'exigence de supprimer l'arrestation du logement par la présence d'autres biens pouvant être saisis, et en même temps suffisants pour rembourser la dette.

Il y a eu des opportunités comme celle-ci auparavant. Mais leur mise en œuvre après les éclaircissements de la Cour suprême risque d'être sérieusement compliquée.

Selon la loi, la valeur des biens saisis (tout) doit être proportionnelle au montant de la dette. Ainsi, si la dette est, disons, de 100 000 roubles et que le coût du logement est de plusieurs millions, la disproportion est évidente. Toutefois, la Cour suprême admet que, dans des cas exceptionnels, la disproportion entre le bien saisi et la dette peut ne pas être prise en compte. Un exemple d'une telle situation- le cas ci-dessus du débiteur vivant dans un chalet cher. Dans le même temps, contester la saisie du seul logement au motif que le débiteur possède d'autres biens, au détriment desquels le recouvrement peut être exécuté, est tout à fait susceptible de gagner le procès. Certes, dans de telles situations, la Cour Suprême transfère au débiteur la nécessité de fournir aux huissiers les informations pertinentes sur la présence de tels biens, soustrayant formellement les huissiers de l'obligation de les rechercher aux fins de prendre ou non la décision de saisir le logement.

A l'heure actuelle, il est encore difficile de dire quelle sera la pratique judiciaire de règlement des litiges nés de l'application de la saisie-arrêt par rapport au seul logement des propriétaires. Il est possible que les débiteurs eux-mêmes recherchent des failles pour contourner les nouvelles règles, ce qui semble potentiellement possible, même sans enfreindre la loi. La saisie d'un logement ayant le statut de propriété complexe (parts, biens matrimoniaux acquis en indivision, biens contestés) risque de créer les conditions de nombreux contentieux. Mais sur la base de la position de la Cour suprême, qui était cependant typique des activités des huissiers auparavant, quels que soient les litiges, la principale charge de prouver leur position et l'illégalité des actions des huissiers incombera aux débiteurs , les membres de la famille vivant avec lui, les autres personnes inscrites dans le logement et (ou) les copropriétaires.

Habitation individuelle et hypothèque

En termes de possibilité de saisie et de forclusion sur le seul logement mis en gage (hypothèque), rien n'a changé. Prendre des mesures pour rembourser la dette au détriment des biens immobiliers hypothéqués est le droit de la banque, qui, selon les caractéristiques de l'hypothèque, peut être mise en œuvre indépendamment ou sur la base d'une décision de justice.

Est-il possible de saisir le seul logement du débiteur s'il n'a pas d'autre bien ? Si possible, comment faire ? Le tribunal est-il en droit de reconnaître le droit de propriété desdits locaux au demandeur ? Les tribunaux de deux instances ont répondu différemment à ces questions jusqu'à ce que la Cour suprême vienne à la rescousse.

Irina Shinkareva* a emprunté 3 millions de roubles à Igor Solodovkin* à intérêt. Ce prêt a été confirmé par le certificat de Shinkareva du droit à l'héritage en vertu de la loi. Shinkareva n'a pas remboursé la dette dans le délai prescrit et Solodovkin est allé au tribunal. a rendu une décision de recouvrer auprès de l'emprunteur 3 455 027 RUB. prêts et intérêts. Une procédure d'exécution a été engagée contre Shinkareva, mais les biens susceptibles d'être prélevés n'ont pas pu être identifiés. À cet égard, la procédure d'exécution a été achevée et le titre exécutoire a été restitué au récupérateur.

Ensuite, Solodovkin est allé au tribunal avec une demande de saisie de l'héritage de Shinkareva - un appartement. Il croyait que cet appartement servait de garantie pour l'exécution des obligations. Shinkareva, au contraire, a contesté la conclusion de l'accord de gage. Elle a souligné que le contenu littéral du reçu d'un prêt n'implique pas un gage d'un bien immobilier, l'objet de l'hypothèque n'est pas indiqué, son évaluation et l'enregistrement par l'État du gage prévu par la loi n'ont pas été effectués .

Le tribunal du district Prikubansky de Krasnodar a rejeté la demande de Solodovkin. Dans le même temps, le tribunal est parti du fait que les locaux d'habitation litigieux sont les seuls aptes à l'habitation, ce qui signifie qu'aucune exécution ne peut y être imposée.

AFFAIRE N° 18-KP 7-216

PLAINE : Igor Solodovkine*

DÉFENDEUR: Irina Shinkareva *

RECHERCHER: Cour suprême de la Fédération de Russie

DÉTAILS: Demande de saisie d'un appartement

LA SOLUTION: Annuler la décision d'appel, renvoyer l'affaire pour un nouveau procès à la cour d'appel

Il a annulé la décision du tribunal de première instance et a satisfait à la demande de Solodovkin. Il a non seulement décidé de transférer l'appartement au demandeur et d'en reconnaître la propriété, mais a également récupéré de Solodovkin en faveur de Shinkareva 1 140 974 roubles. la différence entre le montant de la dette recouvrée et le coût de l'appartement, déterminé sur la base d'un examen des marchandises. Dans le même temps, le panel de juges est parti du fait que Shinkareva dans le reçu a confirmé le prêt avec des biens héréditaires, c'est-à-dire, en fait, a indiqué ce logement comme un gage.

A ce sujet, il a attiré l'attention sur ce qui suit : en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution d'une obligation garantie par un gage, le créancier gagiste n'acquiert pas l'objet du gage, mais le droit de recevoir satisfaction sur la valeur du l'objet d'un gage, qui est réalisé à cet effet. Ainsi, selon la loi, la saisie d'un logement doit être réalisée en le vendant aux enchères publiques avec détermination du prix de vente initial. Cependant, le Collège judiciaire pour les affaires civiles du tribunal régional de Krasnodar n'en a pas tenu compte et a rendu une décision sur le transfert de l'appartement à la propriété de Solodovkin en contournant une vente aux enchères publique, ce qui est inacceptable. Bien entendu, dans certains cas, la satisfaction de la créance du créancier au titre de l'obligation garantie par le gage peut s'effectuer par le transfert de l'objet du gage à la propriété du créancier gagiste (paragraphe 1 de l'article 334 du Code civil), mais le appel n'a pas indiqué ce cas. Elle n'a pas non plus cité la loi qui l'a guidée lors du transfert de l'objet du gage au créancier gagiste. En outre, selon la Cour suprême, l'appel aurait dû établir la nature des relations juridiques nées entre les parties et la nature des obligations assumées par les parties. Par conséquent, le Collège judiciaire pour les affaires civiles de la Cour suprême a annulé la décision d'appel et renvoyé l'affaire pour un nouveau procès devant la cour d'appel (n° 18-KP 7-216). L'affaire est actuellement pendante.

"L'arrêt d'appel annulé est pour le moins déroutant. Ici, nous pouvons voir une violation assez évidente des dispositions de la loi établissant la procédure de saisie sur les locaux d'habitation et les exigences pour la forme d'hypothèque d'un bien immobilier. D'autre part, de d'un point de vue purement quotidien, la situation actuelle semble injuste. Probablement, c'est la raison pour laquelle, tout d'abord, la Cour suprême a attiré l'attention sur la violation de la procédure de forclusion du sujet de la garantie, et seulement après cela a relativement modérément remis en question l'enregistrement des relations collatérales ", a déclaré le partenaire Ph.D. Yu. n.m. Roman Zaitsev. "Il est à noter qu'une décision manifestement injuste a été rendue au niveau de l'appel. La Cour suprême a confirmé que, premièrement, une hypothèque ne peut pas naître d'un reçu (au contraire, la loi exige le respect d'une forme écrite pour un contrat d'hypothèque), et, deuxièmement, l'objet de l'hypothèque doit être vendu aux enchères, à moins que la loi n'établisse d'autres options.Il convient de noter que le tribunal n'a fait aucun commentaire sur l'absence d'enregistrement public de l'hypothèque.Il y a deux explications à cela: soit les violations identifiées de la forme du contrat et de la procédure de vente du bien mis en gage étaient si flagrantes que l'attention des juges à l'enregistrement par l'État n'était plus suffisante, soit le principe de fiabilité publique du registre USRN perd de son poids dans résoudre les différends concernant le droit à l'immobilier », a déclaré Sergey Patrakeev, partenaire de la KA.

Les conclusions de la Cour suprême concernant l'absence de garantie sont conformes à la pratique établie en matière d'application de la loi. Dans le même temps, l'appartement était clairement mentionné sur le reçu précisément pour garantir les obligations de l'emprunteur. Et bien que, faute d'enregistrement, le gage n'ait pas eu lieu, le tribunal devait néanmoins enquêter sur la question de savoir s'il existait un autre mécanisme de sécurité. En effet, à l'art. 329 du Code civil ne définit pas les modalités de sécurisation des obligations, ce qui ouvre la possibilité aux participants à la circulation civile de concevoir indépendamment diverses structures de sécurité.