สาระสำคัญทางเศรษฐกิจและรูปแบบหลักของการให้กู้ยืมจำนอง สาระสำคัญของแนวคิดและการจัดประเภทสินเชื่อจำนอง

การจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีประกันการปฏิบัติตามพันธกรณีทางแพ่งต่างๆ) ตามธรรมเนียมปฏิบัติในประเทศที่มีเศรษฐกิจตลาดที่พัฒนาแล้วเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการรักษาเสถียรภาพการหมุนเวียนของพลเรือนซึ่งเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการรักษาวินัยทางการเงินและการชำระเงินที่ ระดับที่เหมาะสมและผู้ค้ำประกันที่เชื่อถือได้ในสิทธิและผลประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายของเจ้าหนี้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสององค์ประกอบในเนื้อหา - เศรษฐกิจและกฎหมาย

ในแง่เศรษฐกิจ การจำนองเป็นเครื่องมือทางการตลาดสำหรับการหมุนเวียนของสิทธิในทรัพย์สินไปยังอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่การจำหน่ายในรูปแบบอื่น (การซื้อและการขาย การแลกเปลี่ยน) ไม่ถูกต้องตามกฎหมายและในเชิงพาณิชย์ และช่วยให้คุณสามารถดึงดูดทรัพยากรทางการเงินเพิ่มเติมสำหรับการดำเนินการ ของโครงการต่างๆ

ในแง่กฎหมาย การจำนองเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ในการรับเงินกู้จำนอง เมื่อทรัพย์สินยังคงอยู่ในมือของลูกหนี้

เงินกู้จำนองเป็นเงินกู้ (เงินกู้) ที่ได้รับสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์นี้เพื่อเป็นหลักประกันสำหรับภาระผูกพัน สิทธิในการเรียกร้องเงินกู้ยืมสามารถรับรองและโอนผ่านการจำนอง - หลักทรัพย์จดทะเบียนประเภทตั๋วสัญญาใช้เงิน

การพิจารณาจำนองเป็นหมวดเศรษฐกิจต้องเน้นว่าประกอบด้วยสามเงื่อนไขและในเวลาเดียวกันแสดง:

ความสัมพันธ์ด้านทรัพย์สิน

สินเชื่อสัมพันธ์;

ความสัมพันธ์ทางการเงิน

ความสัมพันธ์ในการเป็นเจ้าของจะแสดงในการโอนกรรมสิทธิ์และทรัพย์สิน แต่ไม่ใช่สิทธิในการครอบครองจนกว่าจะสิ้นสุดการชำระหนี้หรือการปฏิบัติตามภาระผูกพันในกรณีที่ปฏิเสธที่จะจ่าย การจำนองช่วยกระตุ้นการหมุนเวียนและการกระจายอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มั่นใจว่าได้ตระหนักถึงสิทธิในทรัพย์สินของวัตถุเมื่อการจำหน่ายในรูปแบบอื่นไม่เหมาะสมในกรณีเฉพาะเหล่านี้

ความสัมพันธ์ทางเครดิตจะแสดงในการให้สินเชื่อจำนองค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ การจำนำอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นเครื่องมือในการดึงดูดทรัพยากรทางการเงินที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาการผลิต ในขณะเดียวกันคุณสมบัติของสินเชื่อจำนองมีดังนี้:

1. การรักษาความปลอดภัยบังคับ

2. ระยะเวลาการกู้ยืม

3. ตัวละครเป้าหมาย

4. สินเชื่อจำนองเป็นการดำเนินงานด้านการธนาคารที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงต่ำ

5. การรับรองเอกสารและการลงทะเบียนของรัฐ

ความสัมพันธ์ทางการเงินจะแสดงออกมาในการรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนอง รวมถึงการจำนองที่รับรองสิทธิ์ของผู้รับจำนองในอสังหาริมทรัพย์และเป็นหลักทรัพย์ที่มีคุณลักษณะโดยธรรมชาติทั้งหมด - การแยกสิทธิ์ในทรัพย์สิน เอกสารประกอบ และการเจรจาต่อรองได้ ความสัมพันธ์ทางการเงินบนพื้นฐานของหลักทรัพย์สร้างทุนปลอมหลายระดับ ดังนั้นเมื่อเจ้าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ออกการจำนองหลัก การจำนองรอง ตราสารอนุพันธ์ที่มีการจำนอง เงินทุนหมุนเวียนหรือจำนวนเงินทุนที่สมมติขึ้นจะมีเพิ่มขึ้น

ระบบการให้สินเชื่อจำนองเป็นระบบของความสัมพันธ์เกี่ยวกับการก่อตัวของตลาดหลักและตลาดรองสำหรับสินเชื่อจำนองและความสัมพันธ์กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกันภัย และหลักทรัพย์จำนองที่เกิดขึ้นจากปฏิสัมพันธ์เชิงรุกของหน่วยงานที่ดำเนินงานในตลาดจำนอง

ระบบการให้สินเชื่อจำนองควรประกอบด้วยส่วนต่างๆ ดังต่อไปนี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะที่จำเป็นในการมีส่วนร่วมในการให้สินเชื่อจำนอง

ตลาดหลักสำหรับสินเชื่อจำนอง ซึ่งครอบคลุมกิจกรรมทั้งหมดของเจ้าหนี้และลูกหนี้ที่ทำภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องระหว่างกัน ซึ่งลูกหนี้ (ผู้จำนอง) จัดให้ และเจ้าหนี้ (ผู้จำนอง) ยอมรับอสังหาริมทรัพย์เป็นการจำนำ

ตลาดรองสำหรับสินเชื่อจำนองซึ่งรับรองการโอนสิทธิ์ในการจำนองและสินเชื่อจำนอง (การขายสินเชื่อจำนองที่ออกแล้ว) เช่นเดียวกับการลงทุนซ้ำของเงินให้สินเชื่อจำนองที่ออกแล้ว ตลาดรองคือความเชื่อมโยงระหว่างผู้ให้กู้ในตลาดจำนองหลักกับนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์จำนอง เพื่อให้มั่นใจว่ามีการสะสมของเงินทุนของนักลงทุนและกำหนดทิศทางกระแสการเงินเข้าสู่สินเชื่อเพื่อการจำนอง

ตลาดหลักทรัพย์ที่มีการจำนองซึ่งรับประกันการเปลี่ยนแปลงของสิทธิส่วนบุคคลภายใต้ภาระผูกพันด้านเครดิตและข้อตกลงการจำนอง (พันธบัตรจำนอง) เป็นหลักทรัพย์ที่สร้างรายได้ (พันธบัตร) ที่ไม่มีตัวตนและการจัดตำแหน่งในหมู่นักลงทุนระยะยาว กล่าวอีกนัยหนึ่ง ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีการจำนอง บุคคลและนิติบุคคลได้มาซึ่ง สะสม และวางหลักทรัพย์ค้ำประกันที่เสนอโดยคนกลางเพื่อรับรายได้จากพวกเขา

ตลาดประกันภัยที่ให้บริการประกันความเสี่ยงในระบบสินเชื่อจำนอง

ผู้เข้าร่วมของความสัมพันธ์สินเชื่อจำนอง:

1. ผู้กู้ - บุคคลที่ทำสัญญาเงินกู้กับธนาคาร (องค์กรสินเชื่อ) ภายใต้เงื่อนไขที่เงินที่ได้รับในรูปของเงินกู้ใช้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย การปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวค้ำประกันโดยการจำนองบ้านที่ได้มา จำนวนเงินกู้สูงสุดสำหรับผู้กู้แต่ละรายจะพิจารณาจากการประเมินความสามารถในการชำระหนี้และหลักประกันในการชำระคืนเงินกู้ รวมทั้งคำนึงถึงความน่าเชื่อถือและยอดคงเหลือของหนี้เงินกู้ที่ได้รับก่อนหน้านี้

2. ผู้ขายบ้าน - บุคคลและนิติบุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาเป็นเจ้าของหรือเป็นเจ้าของโดยบุคคลอื่นหรือนิติบุคคลและขายในนามของพวกเขารวมถึง องค์กรก่อสร้าง

3. ผู้ให้กู้ - เจ้าหนี้หลักคือธนาคารซึ่งสามารถเป็นผู้เชี่ยวชาญ (จำนอง) หรือสากล นิติบุคคลอื่น ๆ ที่ให้เงินกู้ยืมระยะยาวแก่ประชาชนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสามารถทำหน้าที่เป็นเจ้าหนี้ได้

ตารางที่ 1. กรอบกฎหมายสำหรับระเบียบการธนาคาร

ชื่อ	เนื้อหา
องค์ประกอบของระบบธนาคาร
องค์กรสินเชื่อ	นิติบุคคลที่เพื่อทำกำไรตามเป้าหมายหลักของกิจกรรมบนพื้นฐานของใบอนุญาตพิเศษ (ใบอนุญาต) ของธนาคารกลางของสหพันธรัฐรัสเซียมีสิทธิที่จะดำเนินการธนาคารโดย กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับธนาคารและกิจกรรมการธนาคาร" องค์กรสินเชื่อก่อตั้งขึ้นบนพื้นฐานของความเป็นเจ้าของในรูปแบบใด ๆ ในฐานะองค์กรธุรกิจ
ธนาคาร	สถาบันสินเชื่อที่มีสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในการดำเนินการด้านการธนาคารโดยรวมดังต่อไปนี้: การดึงดูดเงินทุนจากบุคคลและนิติบุคคลไปสู่เงินฝาก การวางเงินเหล่านี้ในนามของตนเอง และด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองตามเงื่อนไขการชำระเงิน การชำระคืน ความเร่งด่วน การเปิดและการรักษาบัญชีของบุคคลและนิติบุคคล
องค์กรสินเชื่อที่ไม่ใช่ธนาคาร	สถาบันสินเชื่อที่มีสิทธิ์ดำเนินกิจกรรมการธนาคารบางอย่างตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง การรวมกันของการดำเนินงานธนาคารที่ได้รับอนุญาตสำหรับสถาบันสินเชื่อที่ไม่ใช่ธนาคารนั้นจัดตั้งขึ้นโดยธนาคารแห่งรัสเซีย
ธนาคารต่างประเทศ	ธนาคารที่ได้รับการยอมรับตามกฎหมายของรัฐต่างประเทศที่จดทะเบียนในอาณาเขต

4. ผู้ประกอบการตลาดรองของสินเชื่อจำนอง (หน่วยงานสำหรับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย) - องค์กรเฉพาะที่รีไฟแนนซ์เจ้าหนี้ที่ออกเงินกู้จำนองระยะยาว ผู้ประกอบการในตลาดรอง นอกจากการรีไฟแนนซ์เจ้าหนี้แล้ว ยังออกหลักทรัพย์ที่มีการจำนองหุ้น ระดมทุนจากนักลงทุนในด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย และช่วยเหลือเจ้าหนี้ในการดำเนินนโยบายการให้กู้ยืมจำนองอย่างมีเหตุผล หากหน่วยงานไถ่ถอนจำนองจากเจ้าหนี้ กิจกรรมของพวกเขาไม่จำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตจากธนาคารแห่งรัสเซีย หากหน่วยงานจะดำเนินการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน พวกเขาจะต้องได้รับใบอนุญาตให้เป็นสถาบันสินเชื่อที่ไม่ใช่ธนาคาร

5. ร่างการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐซึ่งลงทะเบียนธุรกรรมสำหรับการซื้อและขายอาคารพักอาศัยทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของใหม่อย่างเป็นทางการลงทะเบียนข้อตกลงการจำนองและสิทธิการจำนองจัดเก็บและให้ข้อมูลเกี่ยวกับ สิทธิความเป็นเจ้าของและภาระผูกพันของสถานที่จำนองที่อยู่อาศัย

6. บริษัทประกันภัยที่ให้บริการประกันบ้านจำนอง ประกันส่วนบุคคลของผู้กู้ และประกันภัยความรับผิดทางแพ่งของผู้เข้าร่วมตลาดจำนอง

7. ผู้ประเมินราคา - นิติบุคคลและบุคคลที่มีสิทธิ์ได้รับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพซึ่งกิจกรรมถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" กิจการของผู้ประเมินราคามืออาชีพได้รับอนุญาตและหน่วยงานที่ออกใบอนุญาตต้องควบคุมการปฏิบัติตามกฎหมายของผู้ประเมิน

ในการให้สินเชื่อจำนอง ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับมูลค่าของเรื่องจำนอง การประเมินเป็นสิ่งจำเป็น

กิจกรรมการประเมินเป็นหนึ่งในกิจกรรมไม่กี่ประเภทที่มีการจัดประกันภาคบังคับสำหรับความรับผิดทางแพ่งของผู้ประเมินราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ประเมินราคาไม่มีสิทธิ์มีส่วนร่วมในกิจกรรมการประเมินโดยไม่ได้ทำสัญญาประกัน เหตุการณ์ผู้เอาประกันภัยจะก่อให้เกิดความสูญเสียต่อบุคคลที่สามที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการโดยผู้ประเมินราคากิจกรรมของเขาซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยคำตัดสินของอนุญาโตตุลาการหรือคณะอนุญาโตตุลาการที่มีผลใช้บังคับตามกฎหมาย

8. บริษัทอสังหาริมทรัพย์ - มืออาชีพตัวกลางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้บริการค้นหาวัตถุ ร่างสัญญา และจัดทำแพ็คเกจเอกสารที่จำเป็นสำหรับยื่นต่อธนาคาร กิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาต โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีการระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยการอนุญาตกิจกรรมบางประเภท นอกเหนือจากหน่วยงานของรัฐที่ควบคุมกิจกรรมของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์แล้วองค์กรสาธารณะก็ใช้เช่นกัน ในหมู่พวกเขาคือ Russian Guild of Realtors

อสังหาริมทรัพย์ซึ่งทำหน้าที่เป็นสินค้าประเภทพิเศษมีมูลค่าเป็นตัวเงิน โดยปกติการประเมินนี้จะเกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ ภายใต้อิทธิพลของปัจจัยส่วนตัว (โดยหลักอยู่ภายใต้อิทธิพลของอุปสงค์และอุปทาน) ในเวลาเดียวกัน เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ใดๆ มีปัจจัยวัตถุประสงค์บางประการที่คู่สัญญาต้องนำมาพิจารณาเมื่อทำสัญญาเฉพาะเจาะจง

ผู้เข้าร่วมมืออาชีพจำนวนหนึ่งทำงานในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในเวลาเดียวกัน เฉพาะผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติสูงเท่านั้น โดยใช้แนวคิดที่ทันสมัยของการจัดการทางการเงิน กิจกรรมการผลิต และทรัพยากรขององค์กร สามารถปรับเทคนิคการจัดการขั้นสูงให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจที่มีอยู่ได้สำเร็จ ประสบการณ์ทั่วโลกแสดงให้เห็นว่าองค์ประกอบหลักที่สำคัญของการปล่อยสินเชื่อจำนองคือกิจกรรมของสถาบันสินเชื่อ โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในหัวข้อที่สำคัญที่สุดของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เพิ่มเติมในหัวข้อ 1.1 แนวคิดและสาระสำคัญของการจำนองและสินเชื่อจำนอง:

1. แนวคิดและคุณลักษณะเฉพาะของกระบวนการพิจารณาคดี เหตุในการออกคำสั่งศาล แนวคิดและสาระสำคัญของคำสั่งศาล ขั้นตอนการสั่งผลิต
2. แนวคิดและสาระสำคัญของกระบวนการบังคับใช้ ผู้เข้าร่วมในกระบวนการบังคับใช้ กฎทั่วไปของกระบวนการบังคับใช้ ขั้นตอนการดำเนินการบังคับใช้ การคุ้มครองสิทธิของผู้เรียกคืน ลูกหนี้ และบุคคลอื่นในการบังคับคดี
3. บทที่ 1 แนวคิดและสาระสำคัญของกลไกทางกฎหมายของการเพิ่มประสิทธิภาพของกิจกรรมของสมาชิกขององค์กรการจัดการของบริษัทเศรษฐกิจ
4. § 1. แนวคิดและสาระสำคัญของวิธีการและวิธีการปกป้องกฎหมายส่วนตัว
5. แนวคิดและสาระสำคัญของ "ความรับผิดชอบในการเจาะลึก" ในคำสั่งทางกฎหมายของกลุ่มทวีปยุโรปและแองโกล-อเมริกัน
6. แนวคิดและสาระสำคัญของ "ความรับผิดในการเจาะ" ในกฎหมายของรัสเซีย
7. § 1. แนวคิดและสาระสำคัญของความยุติธรรมในการดำเนินคดีอาญา
8. § 1.1 แนวคิดและสาระสำคัญของการสนับสนุนข้อมูลสำหรับกิจกรรมหนังสือเดินทางและวีซ่าของกระทรวงกิจการภายในของรัสเซียในด้านการย้ายถิ่น

- ลิขสิทธิ์ - ทนาย - กฎหมายปกครอง - กระบวนการบริหาร - ต่อต้านการผูกขาดและกฎหมายการแข่งขัน - กระบวนการอนุญาโตตุลาการ (เศรษฐกิจ) - การตรวจสอบ - ระบบการธนาคาร - กฎหมายการธนาคาร - ธุรกิจ - บัญชี - กฎหมายทรัพย์สิน - กฎหมายของรัฐและการจัดการ - กฎหมายแพ่งและขั้นตอน - การไหลเวียนของเงิน, การเงินและสินเชื่อ - เงิน - กฎหมายทางการฑูตและกงสุล -

แต่การให้กู้ยืมนั้นเป็นไปไม่ได้หากปราศจากการรักษาความปลอดภัยอย่างร้ายแรงต่อผลประโยชน์ของเจ้าหนี้ วิวัฒนาการของการพัฒนาสินเชื่อแสดงให้เห็นว่า ผลประโยชน์สูงสุดของเจ้าหนี้เป็นไปได้ ค้ำประกันโดยใช้หลักประกันอสังหาริมทรัพย์, เพราะว่า:

• อสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงน้อยที่จะถูกทำลายหรือสูญหายอย่างกะทันหัน
• มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สูงและความเสี่ยงของการสูญเสียเป็นแรงจูงใจอันทรงพลังที่กระตุ้นให้ลูกหนี้ปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อเจ้าหนี้อย่างถูกต้องและทันเวลา

หนึ่งในเครื่องมือในการปกป้องผลประโยชน์ของเจ้าหนี้โดยใช้การจำนำอสังหาริมทรัพย์คือการจำนอง

สินเชื่อที่อยู่อาศัย - แนวคิดและสาระสำคัญ

คำว่า "จำนอง" ในการหมุนเวียนทางกฎหมายมักจะครอบคลุมสองแนวคิด:

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นความสัมพันธ์ทางกฎหมายเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน สินทรัพย์ถาวร อาคาร ที่อยู่อาศัย) เพื่อรับเงินกู้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน- หมายถึง ตราสารหนี้รับรองสิทธิของผู้จำนำในอสังหาริมทรัพย์

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย- นี่คือการให้กู้ยืมค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ การให้กู้ยืมโดยใช้การจำนองเป็นหลักประกันในการชำระคืนกองทุนเครดิต

หากไม่ชำระคืนเงินกู้ เจ้าหนี้จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ดังนั้น การจำนองจึงเป็นหลักประกันเงินกู้รูปแบบพิเศษ

คุณสมบัติของสินเชื่อจำนอง:

• การจำนองเป็นการจำนำทรัพย์สิน

• ลักษณะระยะยาวของสินเชื่อจำนอง (20 - 30 ปี)
• ทรัพย์สินที่จำนำตลอดระยะเวลาจำนองยังคงอยู่กับลูกหนี้ตามกฎ
• เฉพาะทรัพย์สินที่เป็นของผู้จำนำที่สิทธิในการเป็นเจ้าของหรือด้านขวาของการจัดการทางเศรษฐกิจเท่านั้นที่สามารถจำนำได้
• พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการให้กู้ยืมจำนองเป็นสิทธิจำนำบนพื้นฐานของการทำสัญญาจำนองและดำเนินการขายทรัพย์สินที่โอนไปยังเจ้าหนี้
• การพัฒนาสินเชื่อจำนองสันนิษฐานว่ามีสถาบันที่พัฒนาแล้วสำหรับการประเมิน
• การให้สินเชื่อจำนองจะดำเนินการตามกฎโดยธนาคารจำนองเฉพาะทาง

ผู้เข้าร่วมในระบบสินเชื่อจำนอง:

• ผู้จำนำ - ทางกายภาพ หรือนิติบุคคลที่จัดหาอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันหนี้
• ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้จำนอง) เป็นนิติบุคคลที่ออกเงินกู้ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการให้กู้ยืมจำนองในรัสเซีย:

1. กฎหมายของรัฐบาลกลางของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในสินเชื่อที่อยู่อาศัย (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 1998;
2. กฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" ลงวันที่ 29.07.98

การจำนองขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนของรัฐโดยสถาบันความยุติธรรมในทะเบียนสหพันธ์รัฐแห่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

สินเชื่อที่อยู่อาศัยและธนาคาร

ธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัย -ธนาคารเฉพาะทางที่ให้สินเชื่อระยะยาวค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของการให้สินเชื่อจำนองสำหรับธนาคาร:

• ความเสี่ยงค่อนข้างต่ำในการออกเงินกู้เนื่องจากเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์
• การปล่อยกู้ระยะยาวทำให้ธนาคารไม่ต้องเจรจากับลูกค้าเป็นการส่วนตัว
• สินเชื่อจำนองช่วยให้ธนาคารมีลูกค้าที่ค่อนข้างมั่นคง
• การจำนองสามารถซื้อขายในตลาดรองได้ ซึ่งช่วยให้ธนาคารกระจายความเสี่ยงด้วยการขายสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังจากออกเงินกู้

ข้อเสียของสินเชื่อจำนองสำหรับธนาคาร:

• ความจำเป็นในการให้ผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพ จำกัด อยู่ในพนักงาน - ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งนำเสนอเป็นหลักประกันซึ่งจะเป็นการเพิ่มต้นทุนของธนาคาร
• การผันเงินทุนระยะยาว
• การให้เงินกู้ระยะยาวเป็นภัยคุกคามใหญ่ต่อผลกำไรของธนาคารในอนาคต เนื่องจากเป็นการยากมากที่จะคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในตลาดในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า

กลไกการให้สินเชื่อจำนอง

การจำนองเป็นเงินกู้ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

เอกสารหลักในการขอสินเชื่อที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้กู้และผู้กู้คือสัญญาเงินกู้และสัญญาจำนำ

สัญญาเงินกู้กำหนดวัตถุประสงค์ในการรับเงินกู้ เงื่อนไขและขนาดของเงินกู้ ขั้นตอนการออกและชำระคืนเงินกู้ ตราสารเงินกู้ (อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขและความถี่ในการเปลี่ยนแปลง) เงื่อนไขการประกันเงินกู้ วิธีการ และรูปแบบการตรวจสอบหลักประกัน และตั้งใจใช้เงินกู้ บทลงโทษสำหรับการใช้ในทางที่ผิดและการชำระคืนเงินกู้ที่ไม่เหมาะสม จำนวนและขั้นตอนการชำระค่าปรับ ขั้นตอนการบอกเลิกสัญญา เงื่อนไขเพิ่มเติมตามข้อตกลงของผู้ให้กู้และผู้กู้

สัญญาจำนองกำหนดรูปแบบ ขนาด และขั้นตอนหลักประกันเงินกู้

เงินฝากจำนอง

การพัฒนาการจำนองสันนิษฐานถึงการมีอยู่ของหลักทรัพย์บางประเภท—การจำนองและพันธบัตรจำนอง

จำนอง— นี่คือเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับการจำนำ (จำนำ) ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรับรองการส่งคืนของวัตถุเพื่อเป็นหลักประกันภาระผูกพันภายใต้เงินกู้

วัตถุประสงค์หลักประกันคืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันภาระผูกพันของผู้กู้ เป้าหมายของการปล่อยสินเชื่อคือเป้าหมายเฉพาะ ที่จะให้เงินกู้

ดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่จะใช้วัตถุหลักประกันและวัตถุให้ยืมร่วมกันได้ ตัวอย่างเช่น: เงินกู้เพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยค้ำประกันโดยที่ดิน.

กลไกการให้สินเชื่อจำนองแตกต่างอย่างมากจากกลไกการสร้างแหล่งสินเชื่อในธนาคารพาณิชย์ ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ธนาคารสร้างเงินทุนสำหรับการให้กู้ยืมโดยส่วนใหญ่ โดยการขายพันธบัตรและ ทุนของตัวเอง

แผ่นจำนอง -เหล่านี้เป็นภาระผูกพันหลักประกันระยะยาวของธนาคารโดยให้สินเชื่อจำนองที่เชื่อถือได้ (หรือรวม) ซึ่งจ่ายดอกเบี้ยคงที่

พันธบัตรสินเชื่อที่อยู่อาศัยขายโดยธนาคารจำนองในตลาดรองให้กับนักลงทุน - สถาบันสินเชื่ออื่น ๆ (ในบางประเทศ - ให้กับนักลงทุน)

ตลาดรองคือกระบวนการซื้อและขายหลักทรัพย์จำนองที่ออกในตลาดหลัก เพื่อให้ผู้ให้กู้หลักมีโอกาสที่จะขายการจำนองหลักและเพื่อให้เงินกู้อื่นจากรายได้ที่ได้รับในตลาดเดียวกัน - นี่คืองานหลักของทุนจำนอง

การลงทุนในพันธบัตรจำนองถือเป็นการลงทุนที่เชื่อถือได้ เนื่องจากนอกจากจะมีรายได้ดอกเบี้ยที่มั่นคงแล้ว นักลงทุนยังรับประกันความเสี่ยงโดยการจำนองอีกด้วย แน่นอนว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่จำนำอาจลดลงเมื่อเวลาผ่านไป แต่ที่นี่ธนาคารสามารถเสนอตัวเลือกการป้องกันความเสี่ยงต่างๆ (ลดความเสี่ยง) เมื่อตระหนักถึงการจำนอง

หลังจากขายจำนองแล้ว ผู้ให้กู้จะนำเงินที่ได้ไปจัดหาเงินกู้จำนองใหม่

การชำระคืนเงินกู้จำนองที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขและดอกเบี้ยในการจำนองที่จะเกิดขึ้น หากอายุการจำนอง 10 ปีและอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% เงินกู้จะต้องออกในอัตราอย่างน้อย 7% ต่อปีเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการออกจำนองและจ่ายดอกเบี้ยให้กับนักลงทุน การเปลี่ยนแปลงอัตรา % ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด จะเกิดขึ้นหลังจาก 10 ปี หากระยะเวลาการจำนองนานขึ้น การชำระคืนจะดำเนินการด้วยการผ่อนชำระ ช่วงเวลา (เดือน ไตรมาส หกเดือน ต่อปี) กำหนดขึ้นโดยสัญญาเงินกู้

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย

พลวัตของยอดเงินกู้

บทบาทของการจำนองในระบบเศรษฐกิจ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นองค์ประกอบสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงรูปแบบการพัฒนาของอุตสาหกรรมการธนาคารทั่วโลก เป็นหนึ่งในเครื่องมือในการพัฒนาที่สำคัญ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยและวิกฤต

ประสบการณ์ทั่วโลกแสดงให้เห็นว่าการให้สินเชื่อจำนองมีส่วนทำให้ ฟื้นฟู ฟื้นฟู, การเอาชนะการว่างงาน และในที่สุด พ้นวิกฤตสหรัฐอเมริกา - ในยุค 30 แคนาดาและเยอรมนี - ในยุค 40-50 อาร์เจนตินาและชิลี - ในยุค 70-80 รวมถึงการเร่งการปฏิรูปเศรษฐกิจในหลายประเทศ ความหวังบางอย่างถูกวางไว้ในการจำนองเป็นเครื่องมือในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในรัสเซียเช่นกัน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยและภาคที่แท้จริงของเศรษฐกิจ

การพัฒนาธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่งผลดีต่อการทำงานของภาคอุตสาหกรรม การก่อสร้าง เกษตรกรรม ฯลฯ ตามแนวทางปฏิบัติของโลก การแพร่กระจายของการปล่อยสินเชื่อจำนองเป็น วิธีที่มีประสิทธิภาพในการจัดหาเงินทุนสามารถนำไปสู่การเอาชนะวิกฤตการลงทุน

ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยและธนาคาร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความสำคัญมากโดยตรงสำหรับ การพัฒนาระบบธนาคารประเทศ. สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นเครื่องมือที่สำคัญที่สุดที่รับประกันการชำระคืนเงินกู้ สถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดำเนินงานภายใต้กรอบของระบบการให้สินเชื่อจำนองเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพและให้ผลกำไร ดังนั้นยิ่งสถาบันสินเชื่อในระบบธนาคารมีความเสถียรและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในระบบเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม

สินเชื่อที่อยู่อาศัยและสวัสดิการสังคม

สินเชื่อที่อยู่อาศัย, โอนเงินทุนจากมูลค่าการซื้อขายปัจจุบันไปเป็นการออมภายในบ้าง มีส่วนช่วยในการลดลงเงินเฟ้อ.

ในสภาพปัจจุบันความสำคัญของการจำนองสำหรับ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีส่วนช่วยในการจัดหาที่อยู่อาศัยส่วนตัวราคาไม่แพงซึ่งเป็นปัจจัยที่มีประสิทธิภาพในชั้นเรียนของสังคม

ความเกี่ยวข้องของสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเกิดจากการที่การใช้สินเชื่อดังกล่าวช่วยให้คุณแก้ไขข้อขัดแย้งได้:

• ระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์สูงและรายได้ปัจจุบันของประชากร
• ระหว่างการออมเงินในหน่วยงานทางเศรษฐกิจกลุ่มหนึ่งกับความต้องการใช้ในอีกกลุ่มหนึ่ง

การขาดสถาบันในประเทศของเราเป็นเวลา 70 ปีของสถาบันอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการจำนองได้นำไปสู่ผลที่ตามมา - ประสบการณ์ในการจัดสินเชื่อจำนองได้สูญหายไปมากทั้งในระดับสถาบันสินเชื่อและในระดับของรัฐ โดยรวม

หากก่อนหน้านี้ วิธีเดียวในการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่คือการได้รับที่อยู่อาศัยของประชาชน ในปัจจุบัน ปัญหานี้ได้รับการแก้ไขโดยประชาชนเป็นหลักโดยการซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยด้วยค่าใช้จ่ายในการออมของตนเอง ทรัพยากรงบประมาณที่จำกัดได้เน้นความสนใจของรัฐในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของประชากรบางกลุ่มเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่ในปัจจุบันไม่สามารถปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ได้เนื่องจากขาดเงินออมที่จำเป็น

การสร้างระบบสินเชื่อจำนองจะทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชากรส่วนใหญ่ จะรับรองความสัมพันธ์ระหว่างทรัพยากรทางการเงินของประชากร ธนาคาร การเงิน บริษัทก่อสร้าง และผู้ประกอบการอุตสาหกรรมก่อสร้าง กำกับทรัพยากรทางการเงินไปยังภาคที่แท้จริงของเศรษฐกิจ

โครงสร้างพื้นฐานสินเชื่อที่อยู่อาศัย

การทำงานที่มีประสิทธิภาพของระบบสถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นไปไม่ได้หากไม่มีองค์ประกอบสนับสนุนที่เหมาะสม (โครงสร้างพื้นฐาน) ความเฉพาะเจาะจงของการปล่อยสินเชื่อจำนองคือความเกี่ยวข้องที่ใกล้เคียงที่สุดกับการประเมินมูลค่า การประกันภัย และการลงทะเบียนการหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนตลาดการจำนองรอง ในเรื่องนี้การทำงานของระบบสถาบันการจำนองเป็นไปไม่ได้หากไม่มีประเทศ:

• ระบบการลงทะเบียนมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• องค์กรประกันภัย (บริษัท);
• องค์กรที่มีส่วนร่วมในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ

โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วของระบบการให้สินเชื่อจำนองช่วยรับรองประสิทธิภาพของการดำเนินการจำนอง เพิ่มการคุ้มครองสิทธิ์ของหน่วยงานให้กู้ยืมจำนอง

คำว่าจำนองมีต้นกำเนิดจากกรีก เป็นครั้งแรกที่ใช้ในกฎหมายของโซลอน (ศตวรรษที่ 7 ก่อนคริสต์ศักราช) ตามที่เสาหลักบุกเข้าไปในที่ดินของลูกหนี้เพื่อให้ทุกคนรู้ว่าที่ดินนี้เป็นประกันสิทธิของเจ้าหนี้ ตามหลักฐานทางประวัติศาสตร์ การจำนองที่ดินและการขายที่ดินเริ่มแพร่หลายในอียิปต์ในช่วงสหัสวรรษแรกก่อนคริสต์ศักราช

การจำนองมีสองประเภท ในความหมายที่แคบของคำว่า "จำนอง" เป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์ และในความหมายกว้าง มันเป็นหนึ่งในรูปแบบของการประกันทรัพย์สินตามภาระผูกพันของลูกหนี้ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของฝ่ายหลัง และ เจ้าหนี้ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนได้รับสิทธิที่จะได้รับความพึงพอใจจากค่าใช้จ่ายในการขายทรัพย์สินนี้ ดังนั้นเงินกู้จำนองจึงเป็นเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยการจำนำอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะเด่นของการจำนองมีดังนี้

ประการแรก การจำนอง เช่นเดียวกับการจำนำ เป็นวิธีประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (หลัก) อื่น - สัญญาเงินกู้หรือสินเชื่อ สัญญาเช่า สัญญา การชดเชยความเสียหาย ฯลฯ ดังนั้นการจำนองจึงขึ้นอยู่กับภาระผูกพันพื้นฐานนี้ เนื่องจากหากไม่มีการพึ่งพานี้ มันก็จะสูญเสียความหมายไป

ประการที่สอง เรื่องของการจำนองอยู่เสมอ อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์รวมถึงแปลงที่ดินและทุกสิ่งที่เชื่อมโยงอย่างแน่นหนา - สถานประกอบการ อาคารที่อยู่อาศัย อาคารและโครงสร้างอื่น ๆ

ประการที่สาม เรื่องของการจำนองยังคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้ หลังยังคงเป็นเจ้าของ ผู้ใช้ และเจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สินนี้

ประการที่สี่ข้อตกลงระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ในการจัดตั้งการจำนองถูกร่างขึ้นในเอกสารพิเศษ - พันธบัตรจำนองซึ่งอยู่ภายใต้การรับรองและการลงทะเบียนของรัฐ สินเชื่อที่อยู่อาศัย - หลักประกันที่ลงทะเบียนซึ่งรับรองสิทธิ์ต่อไปนี้ของเจ้าของ: สิทธิ์ในการรับภาระผูกพันทางการเงินที่ค้ำประกันโดยการจำนองโดยไม่แสดงหลักฐานอื่น ๆ ของการมีอยู่ของภาระผูกพันนี้ สิทธิจำนำทรัพย์สินที่ติดจำนอง ภายใต้เงื่อนไขบางประการ พันธบัตรจำนองอาจได้มาซึ่งคุณสมบัติของหลักประกันที่สามารถส่งต่อจากเจ้าของรายหนึ่งไปยังอีกรายหนึ่งและถูก "ฉีก" จากการเรียกร้องเดิมอย่างเพียงพอ

สุดท้าย ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องให้ขายทรัพย์สินจำนำในการขายทอดตลาดสาธารณะ ในการขายทรัพย์สินที่จำนำตามสัญญาจำนอง ผู้ให้กู้จำนองมีข้อได้เปรียบเหนือเจ้าหนี้รายอื่นตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาจำนอง

เงินกู้จำนองเป็นความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจประเภทพิเศษเกี่ยวกับการให้เงินกู้ยืมระยะยาวค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ ผู้เข้าร่วมในธุรกรรมสินเชื่ออาจเป็นธนาคารเจ้าหนี้ ผู้กู้ ผู้ขายทรัพย์สินในธุรกรรมทางการเงินของการขายและการซื้อ และเจ้าของการจำนองทรัพย์สิน หากมี

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีปัจจัยหลักสี่ประการ ได้แก่ ผู้กู้ ผู้ให้กู้ นักลงทุน และรัฐบาล

ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือธนาคารจำนองหรือบริษัทจำนองพิเศษ สมาคม บริษัทสินเชื่อ และธนาคารพาณิชย์ทั่วไปที่เชี่ยวชาญในการจัดหาเงินกู้ระยะยาวค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ แหล่งเครดิตของสถาบันสินเชื่อจำนองอาจเป็นเงินฝาก (เงินฝาก) ของลูกค้า การออกและการขายพันธบัตรจำนอง การขายหนังสือรับรองการจำนอง ฯลฯ

ผู้กู้คือบุคคลและนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของวัตถุของการจำนอง คุณสมบัติของการจำนำคือประการแรกผู้ยืมมีทรัพย์สินและประการที่สองเพื่อให้ทรัพย์สินนี้นำรายได้มาสู่เจ้าของและประการที่สามเป็นที่ต้องการของตลาด เมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์ลูกหนี้ในนามยังคงสิทธิในการเป็นเจ้าของ

ผู้ให้กู้ - ธนาคาร (องค์กรสินเชื่อ) และนิติบุคคลอื่น ๆ ที่ให้สินเชื่อจำนองแก่ผู้กู้ในลักษณะที่กฎหมายกำหนด

นักลงทุน - นิติบุคคลและบุคคลที่ซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกันซึ่งเลียนแบบโดยผู้ให้กู้หรือผู้ดำเนินการตลาดรอง ได้แก่ กองทุนรวมที่ลงทุน บริษัทประกันภัย กองทุนรวม

รัฐบาลสร้างเงื่อนไขสำหรับการทำงานที่เชื่อถือได้ของระบบสินเชื่อจำนอง กำกับดูแลกิจกรรมของเจ้าหนี้ และช่วยเหลือประชากรบางกลุ่มในการซื้อที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ยังมีผู้เข้าร่วมรายย่อยจำนวนมากในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย เช่น ผู้ขายบ้าน ผู้ประกอบการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรอง (หน่วยงานให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย) หน่วยงานจดทะเบียนของรัฐสำหรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับ บริษัท ประกันภัย บริษัท ประเมินราคา บริษัท อสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายบ้านคือบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่ขายที่อยู่อาศัยที่ตนเป็นเจ้าของหรือเป็นเจ้าของโดยบุคคลอื่นหรือนิติบุคคล ผู้ประกอบการตลาดรองเป็นองค์กรเฉพาะที่รีไฟแนนซ์เงินกู้

บริษัท ประกันภัยดำเนินการประกันทรัพย์สิน (ประกันบ้านจำนอง) ประกันส่วนบุคคลของผู้กู้และประกันความรับผิดทางแพ่งของผู้เข้าร่วมตลาดจำนอง

ผู้ประเมินราคา - นิติบุคคลและบุคคลที่มีสิทธิ์ดำเนินการประเมินอย่างมืออาชีพของอาคารพักอาศัยที่เป็นหลักประกันการให้สินเชื่อจำนอง

บริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติบุคคล ตัวกลางมืออาชีพในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ลิงค์โครงสร้างพื้นฐานของระบบการให้ยืมจำนอง - พรักาน บริการหนังสือเดินทาง หน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแล คำแนะนำทางกฎหมาย ฯลฯ

การให้สินเชื่อจำนองเป็นการกู้ยืมที่มีหลักประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ การให้กู้ยืมโดยใช้การจำนองเป็นหลักประกันในการชำระคืนกองทุนเงินกู้

เมื่อพิจารณาการจำนองเป็นองค์ประกอบของระบบเศรษฐกิจ จำเป็นต้องเน้นคุณลักษณะที่โดดเด่นที่สุดสามประการ:

• 1. การจำนำอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการดึงดูดทรัพยากรทางการเงินที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาการผลิต
• 2. การจำนองสามารถรับประกันการตระหนักถึงสิทธิในทรัพย์สินของวัตถุเมื่อรูปแบบอื่น (เช่น การซื้อและการขาย) ไม่เหมาะสมภายใต้เงื่อนไขเฉพาะเหล่านี้
• 3. การสร้างทุนที่สมมติขึ้นบนพื้นฐานของการรักษาความปลอดภัยด้วยความช่วยเหลือของการจำนอง (เมื่อเจ้าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ออกหลัก, รอง, ฯลฯ การจำนอง, สินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มขึ้นตามจำนวนทุนปลอมที่เกิดขึ้น)

ในแง่เศรษฐกิจ การจำนองเป็นเครื่องมือทางการตลาดสำหรับการหมุนเวียนของสิทธิในทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่การจำหน่ายในรูปแบบอื่น (การซื้อและการขาย การแลกเปลี่ยน) ไม่สามารถทำได้ตามกฎหมายหรือในเชิงพาณิชย์ และช่วยให้คุณสามารถดึงดูดแหล่งเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการดำเนินการ ของโครงการต่างๆ

จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเน้นย้ำถึงหน้าที่ของการปล่อยสินเชื่อจำนองและคุณสมบัติของเงินกู้ประเภทนี้ ซึ่งทำให้ได้เปรียบกว่าวิธีการให้กู้ยืมแบบอื่นๆ

ฟังก์ชั่นที่ดำเนินการโดยการให้สินเชื่อจำนองสามารถกำหนดได้ดังนี้:

การทำงานของกลไกทางการเงินเพื่อดึงดูดการลงทุนในด้านการผลิตวัสดุ

หน้าที่ของการรับประกันการคืนทุนที่ยืมมา

ฟังก์ชั่นการกระตุ้นการหมุนเวียนและการกระจายอสังหาริมทรัพย์เมื่อวิธีการอื่น (การซื้อและขาย ฯลฯ ) ไม่สามารถทำได้ทางเศรษฐกิจหรือเป็นไปไม่ได้ทางกฎหมาย

หน้าที่ของการสร้างทุนปลอมหลายระดับในรูปแบบของการจำนอง อนุพันธ์ของหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฯลฯ

ส่งงานที่ดีของคุณในฐานความรู้เป็นเรื่องง่าย ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงานจะขอบคุณอย่างยิ่ง

โฮสต์ที่ http://www.allbest.ru/

บทนำ

ภายใต้สินเชื่อจำนอง ในทางปฏิบัติทั่วโลก เราเข้าใจระบบที่รวมถึงสินเชื่อที่ออกโดยขัดต่อความมั่นคงของอสังหาริมทรัพย์ (การจำนอง) การจดทะเบียนจำนำในทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนองค์ประกอบการรีไฟแนนซ์ของเจ้าหนี้ที่ออกสินเชื่อจำนอง อันเป็นผลมาจากการประยุกต์ใช้กลไกการให้กู้ยืมจำนองในประเทศที่พัฒนาแล้วทางเศรษฐกิจเป็นจำนวนมาก ตลาดสำหรับสินเชื่อจำนองจึงเกิดขึ้น

ภายใต้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย หมายถึง ตลาดที่มีการหมุนเวียนเฉพาะตราสารหนี้ โดยมีการค้ำประกันเพื่ออำนวยความสะดวกในการรีไฟแนนซ์เงินกู้ที่มีหลักประกัน

ก่อนการเปลี่ยนไปสู่ความสัมพันธ์ทางการตลาด แหล่งที่มาหลักของการเติมเต็มสต็อกที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียคือการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของรัฐและการก่อสร้างที่อยู่อาศัยโดยองค์กรและองค์กรต่างๆ ในขณะที่สหกรณ์และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลมีบทบาทสนับสนุน อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 รัฐ รัฐวิสาหกิจ และองค์กรต่างๆ ได้ลดขั้นตอนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้การสนับสนุนประชากรในภาคที่อยู่อาศัยหายไปเกือบหมดสิ้น นอกจากนี้ อันเป็นผลมาจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในรัสเซีย ความแตกต่างด้านรายได้ของประชากรเพิ่มขึ้นอย่างมาก ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ปัญหาสังคมประการหนึ่งในปัจจุบันคือการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชากร ในรัสเซีย ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าราคาแพง และการซื้อผลิตภัณฑ์นี้ด้วยรายได้ (ค่าจ้าง) แบบครั้งเดียวสำหรับชาวรัสเซียจำนวนมากแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

การสร้างเงื่อนไขสำหรับการปล่อยสินเชื่อจำนองระยะยาวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับประชากร เนื่องจากจะช่วยให้คุณมีที่อยู่อาศัยเพื่อใช้ในระยะเริ่มต้น

นอกจากนี้ การจำนองยังมีศักยภาพมหาศาลสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจของระบบสินเชื่อ ช่วยให้อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเงินทุนหมุนเวียนทำให้ผู้ให้กู้ได้รับรายได้ที่รับประกันและสำหรับประชากรในการจัดหาเงินทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในวิธีการที่ได้รับการพิสูจน์และเชื่อถือได้มากที่สุดในโลกในการดึงดูดการลงทุนภาคเอกชนในภาคที่อยู่อาศัย ในทางปฏิบัติในต่างประเทศ การปล่อยสินเชื่อจำนองทำให้ธนาคารมีรายได้ที่มั่นคงและมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ทำให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากผลประโยชน์ของประชากรในการปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัย ธนาคารพาณิชย์ และผู้ให้กู้รายอื่นๆ - ในงานที่มีประสิทธิภาพและทำกำไร อุตสาหกรรมการก่อสร้าง - ใน โหลดเป็นจังหวะของการผลิตและแน่นอนว่ารัฐสนใจการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม

ดังนั้นเราจึงสรุปได้ว่าปัญหาของการพัฒนาระบบการให้กู้ยืมจำนองในรัสเซียมีความเกี่ยวข้องในแง่ของเศรษฐกิจและสังคม

วัตถุประสงค์ของหลักสูตรนี้คือการระบุแนวคิดและหน้าที่ของการจำนอง วิเคราะห์สถานะการให้สินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซียในปัจจุบัน เน้นปัญหาที่สำคัญที่สุดและแนวโน้มการพัฒนาในการทำงานของสินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย

เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องดำเนินการดังต่อไปนี้:

1. ขยายแนวคิดและสาระสำคัญของสินเชื่อจำนอง

2. พิจารณาเครื่องมือหลักในการให้สินเชื่อจำนอง

3. ทำการวิเคราะห์การพัฒนาตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย วิเคราะห์สถานะปัจจุบันของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

4. พิจารณาปัญหาและโอกาสในการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซีย

วัตถุประสงค์ของการศึกษาหลักสูตรนี้คือการให้สินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย

หัวข้อของการศึกษาคือความสัมพันธ์ขององค์กรและเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในกระบวนการให้สินเชื่อจำนองและกลไกสำหรับการดำเนินการในตลาดการเงิน

ข้อมูลและวิธีการพื้นฐานของการศึกษาคือบทบัญญัติและข้อสรุปที่ทำในผลงานของผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในประเทศและต่างประเทศในด้านของตลาดที่อยู่อาศัยและการให้กู้ยืมจำนอง

ในกระบวนการทำงาน ใช้วิธีการทางวิทยาศาสตร์ทั่วไป: การจำแนกชนิด การเปรียบเทียบ วิธีการอย่างเป็นระบบ การสร้างแบบจำลองทางประวัติศาสตร์ เศรษฐกิจ และคณิตศาสตร์ และการวิเคราะห์ทางสถิติ ผลรวมของฐานวิธีการที่ใช้ทำให้สามารถรับรองความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของข้อสรุปและแนวทางแก้ไขในทางปฏิบัติในท้ายที่สุด

งานนี้ประกอบด้วยสามบท บทแรกเกี่ยวข้องกับแง่มุมทางทฤษฎีของการมีอยู่ของเครดิต บทที่สองมีไว้สำหรับการพิจารณาสินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซียและแนวโน้มการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในบทที่สาม ปัญหาที่สำคัญที่สุดในการทำงานของการให้สินเชื่อจำนองจะถูกระบุและจะพิจารณาถึงการคาดการณ์และโอกาสในการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซีย

1. รากฐานทางทฤษฎีสำหรับการดำรงอยู่ของเครดิต

สินเชื่อจำนองเศรษฐกิจ

เงินกู้เป็นความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นระหว่างผู้ให้กู้และผู้กู้เกี่ยวกับมูลค่าเงินกู้ โอนไปใช้ชั่วคราวตามเงื่อนไขเร่งด่วน การชำระเงิน และการชำระคืน

เครดิตสามารถดำเนินการในรูปแบบสินค้าโภคภัณฑ์และการเงิน ในรูปแบบสินค้าโภคภัณฑ์ มันเกี่ยวข้องกับการถ่ายโอนเพื่อการใช้มูลค่าชั่วคราวในรูปแบบของสิ่งเฉพาะ ซึ่งกำหนดโดยลักษณะทั่วไป ในเงินสด เครดิตจะได้รับและชำระคืนในรูปของเงิน ในธุรกรรมเครดิตไม่มีการแลกเปลี่ยนเงินระหว่างสินค้าโภคภัณฑ์ แต่มีการโอนมูลค่าสำหรับใช้ชั่วคราวโดยมีเงื่อนไขการคืนสินค้าหลังจากช่วงเวลาหนึ่งและการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการใช้มูลค่านี้ การชำระคืนมูลค่าที่ยืมซึ่งไม่สามารถยกเลิกได้โดยความประสงค์ของหนึ่งในหัวข้อของธุรกรรมเครดิตเป็นคุณลักษณะที่สำคัญของเงินกู้เป็นหมวดหมู่ทางเศรษฐกิจ

เครดิตในรูปแบบพิเศษของความสัมพันธ์ด้านมูลค่าเกิดขึ้นเมื่อมูลค่าที่ปล่อยออกมาจากเอนทิตีทางเศรษฐกิจหนึ่งไม่สามารถเข้าสู่วงจรการทำซ้ำใหม่และใช้ในธุรกรรมทางธุรกิจได้ในบางครั้ง ต้องขอบคุณเงินกู้ มูลค่านี้จึงถูกโอนไปยังหน่วยงานอื่นที่ต้องการเงินทุนเพิ่มเติมชั่วคราว และยังคงทำงานต่อไปภายในกระบวนการทำซ้ำ

เครดิต หมายถึง การเคลื่อนตัวของกองทุนเงินกู้ผ่านระบบธนาคารและสถาบันการเงินและสินเชื่อพิเศษ ธนาคารรวบรวมเงินทุนฟรีสำหรับวิสาหกิจและประชากร และโอนไปบนพื้นฐานของความปลอดภัย การชำระคืน การชำระเงิน และความเร่งด่วนให้กับองค์กรที่ต้องการ
ซึ่งแตกต่างจากการเงินซึ่งแสดงการเคลื่อนไหวของมูลค่าเพียงฝ่ายเดียวและไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย เงินกู้จะต้องส่งคืนให้กับผู้ให้กู้ภายในระยะเวลาที่กำหนดพร้อมการจ่ายดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ล่วงหน้า

มีอีกมุมมองหนึ่งเกี่ยวกับคำจำกัดความของเครดิตในฐานะหมวดหมู่เศรษฐกิจ: เครดิตคือการเคลื่อนไหวของทุนเงินกู้ ทุนเงินกู้เป็นทุนเงินที่เจ้าของให้กู้ยืมโดยชำระคืนโดยมีค่าธรรมเนียมในรูปของดอกเบี้ย นี่เป็นเมืองหลวงรูปแบบพิเศษทางประวัติศาสตร์ ความแตกต่างเชิงคุณภาพจากทุนเงินคือทุนเงินกู้เป็นรูปแบบหนึ่งของมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเอง ในขณะที่ตัวเงินเองไม่ได้ให้การเติบโต

แหล่งเงินทุนเงินกู้คือ:

เงินสดสำรอง (เงินสดฟรีชั่วคราว) ที่ปล่อยออกมาในกระบวนการหมุนเวียนของกองทุนองค์กร

เงินสดสำรองในรูปแบบของกองทุนพิเศษ (กองทุนค่าตัดจำหน่าย);

เงินสดสำรองของรัฐ

ทรัพยากรทางการเงินของประชากร

การออกธนบัตรตามความต้องการทางการค้า

ความเป็นไปได้ของการเกิดขึ้นและการพัฒนาของสินเชื่อเกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนและการหมุนเวียนของเงินทุน ในกระบวนการเคลื่อนย้ายทุนคงที่และหมุนเวียน มีการปล่อยทรัพยากรหรือทุนเงินออกในกระบวนการหมุนเวียนของทุนอุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม

การเกิดขึ้นของเงินทุนฟรีชั่วคราวนั้นมีความจำเป็นตามวัตถุประสงค์ แต่เงินทุนฟรีชั่วคราวนั้นขัดแย้งกับความจำเป็นในการใช้เงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด ความขัดแย้งนี้แก้ไขได้ด้วยวิธีการกู้ยืม กล่าวคือ เงินทุนที่ปล่อยชั่วคราวจะถูกโอนไปยังเงินกู้ ความเป็นไปได้ในการแก้ไขข้อขัดแย้งนี้เกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่าในอีกขั้วหนึ่งมีความจำเป็นสำหรับแรงงานและการลงทุนครั้งเดียวที่ค่อนข้างใหญ่ บางวิชามีเงินเกินชั่วคราว ในขณะที่บางคนรู้สึกว่าตนเองขาดแคลน

เพื่อให้เงินกู้กลายเป็นจริงได้จำเป็นต้องมีเงื่อนไขบางประการ:

ผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมสินเชื่อควรทำหน้าที่เป็นหน่วยงานที่รับประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่เกิดจากความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญ

เงินกู้มีความจำเป็นและเป็นไปได้หากผลประโยชน์ของผู้ให้กู้และผู้กู้ตรงกัน

ดังนั้นความต้องการเงินกู้เกิดจาก:

ความจำเป็นในการเอาชนะความขัดแย้งระหว่างการก่อตัวของเงินสำรองอย่างต่อเนื่องในหน่วยงานทางเศรษฐกิจส่วนบุคคลและการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสำหรับความต้องการในการสืบพันธุ์

ในเงื่อนไขของเศรษฐศาสตร์มหภาค - ความจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าการไหลเวียนของเงินทุนอย่างต่อเนื่องในเงื่อนไขของการทำงานของอุตสาหกรรมที่มีระยะเวลาการหมุนเวียนต่างกัน

ความจำเป็นในการสร้างวิธีการหมุนเวียนและพัฒนาการชำระเงินตามลักษณะเครดิตของปัญหาสัญญาณและกองทุนที่ไม่ใช่เงินสด (เงินอยู่ในกระเป๋าของคุณ)

ความจำเป็นในการจัดการบริษัทในเชิงพาณิชย์ ซึ่งมีความจำเป็นชั่วคราวสำหรับทรัพยากรเพิ่มเติม หรือในทางกลับกัน ทำให้ทรัพยากรเงินสดมีว่างขึ้นชั่วคราว

นอกจากนี้ องค์ประกอบของโครงสร้างของความสัมพันธ์ด้านเครดิตคือเป้าหมายของการโอน ซึ่งเป็นสิ่งที่โอนจากผู้ให้กู้ไปยังผู้ยืมและนั่นทำให้เส้นทางกลับจากผู้ยืมไปยังผู้ให้กู้

วัตถุประสงค์ของการโอนคือมูลค่าที่ยืมมาเป็นส่วนพิเศษของมูลค่า ประการแรก มันแสดงถึงชนิดของมูลค่าที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง มีลักษณะเฉพาะที่เป็นเป้าหมายของความสัมพันธ์ด้านเครดิต

ลักษณะที่คืนได้ของการเคลื่อนไหวของมูลค่าที่ยืมไปนั้นสันนิษฐานว่าคงรักษาไว้ในทุกขั้นตอนของการเคลื่อนไหวนี้ อันที่จริง ความสัมพันธ์ด้านเครดิตซึ่งเป็นค่านิยมหนึ่ง จำเป็นต้องมีการปฏิบัติตามความเท่าเทียมกันในความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้กู้และผู้กู้ ซึ่งหมายความว่า เมื่อใช้เงินกู้ในกระบวนการทำซ้ำ ผู้กู้ต้องคืนมูลค่าให้ผู้ให้กู้เท่ากับมูลค่าที่ได้รับจากเครดิต

1 .2 รูปแบบและประเภทของสินเชื่อ

รูปแบบของสินเชื่อคือประเภทของสินเชื่อที่เกิดขึ้นจากสาระสำคัญของความสัมพันธ์ทางเครดิต

การจำแนกประเภทของเงินกู้จะดำเนินการตามลักษณะพื้นฐานเช่นลักษณะของมูลค่าเงินกู้ ประเภทของผู้ให้กู้และผู้กู้ รูปแบบของบทบัญญัติ และทิศทางความต้องการของผู้กู้

โดยธรรมชาติของมูลค่าเงินกู้:

1) รูปแบบของสินเชื่อสินค้าโภคภัณฑ์ในอดีตนำหน้ารูปแบบการเงิน ในรูปของเครดิตนี้ สินค้าจะถูกยืม สินค้าจะกลายเป็นทรัพย์สินของผู้กู้หลังจากชำระคืนเงินกู้และชำระดอกเบี้ยแล้วเท่านั้น

2) เครดิตทางการเงิน - เครดิตรูปแบบคลาสสิก ซึ่งหมายความว่ามีเงินสดให้ยืมฟรีชั่วคราว สินเชื่อรูปแบบนี้ใช้โดยทั้งรัฐและบุคคลทั้งภายในประเทศและในการหมุนเวียนเศรษฐกิจต่างประเทศ

3) เครดิตรูปแบบผสม (สินค้าโภคภัณฑ์ - เงิน) ในกรณีนี้เงินกู้มีให้ในรูปแบบของสินค้าและส่งคืนเป็นเงินสดหรือในทางกลับกัน

ตามสถานะผู้ให้กู้และผู้กู้:

1) สินเชื่อธนาคาร - ให้บริการโดยสถาบันการเงินและสินเชื่อที่ได้รับอนุญาตจากธนาคารกลางของสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อดำเนินการประเภทดังกล่าว

2) สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ - ผู้ให้กู้ไม่ใช่สถาบันสินเชื่อ แต่มีการจัดหาเงินกู้ในระหว่างการทำธุรกรรมการค้าดังนั้นจึงเรียกว่าการค้า จุดประสงค์หลักของแบบฟอร์มนี้ - เร่งกระบวนการขายสินค้าและดึงกำไรที่ฝังอยู่ในนั้น

3) การให้สินเชื่อของรัฐเป็นค่าใช้จ่ายของกองทุนงบประมาณ

4) สินเชื่อระหว่างประเทศ - กลุ่มเครดิตสัมพันธ์ที่ดำเนินงานในระดับสากลซึ่งมีผู้เข้าร่วมโดยตรงคือสถาบันการเงินของรัฐและระหว่างประเทศ

5) รูปแบบสินเชื่อทางแพ่ง - ดำเนินการโดยการให้สินเชื่อแก่บุคคลทั่วไปรวมถึงหน่วยงานธุรกิจที่ไม่มีใบอนุญาตที่เหมาะสมจากธนาคารกลาง

ตามความต้องการเป้าหมายของผู้กู้:

1) รูปแบบการผลิตสินเชื่อ - จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกอบธุรกิจ: การขยายปริมาณการผลิต งาน บริการ ทรัพย์สิน สินเชื่อการผลิตส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นของอุปทานสินค้า งาน บริการ สินทรัพย์ ปัจจัยการผลิต และการเพิ่มขึ้นของมาตรฐานการครองชีพของประชากร

2) สินเชื่อผู้บริโภค- คุณลักษณะคือความสัมพันธ์ของทุนทางการเงินและสินค้าโภคภัณฑ์ และบุคคลทั่วไปเป็นผู้กู้ที่มีศักยภาพ

ต่างจากรูปแบบการผลิต เครดิตนี้ถูกใช้โดยประชากรเพื่อการบริโภค ไม่ได้มุ่งสร้างมูลค่าใหม่

สำหรับสินเชื่อประเภทอื่น:

1) รูปแบบสินเชื่อโดยตรงสะท้อนถึงการออกเงินกู้โดยตรงให้กับผู้ใช้รายใดรายหนึ่งโดยไม่มีคนกลาง

2) การให้สินเชื่อทางอ้อมเกี่ยวข้องกับการให้กู้ยืมแก่หน่วยงานอื่น มักใช้เมื่อให้กู้ยืมเพื่อซื้อผลผลิตทางการเกษตร

3) รูปแบบเครดิตที่ชัดเจนหมายถึงเงินกู้ที่มีวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ล่วงหน้า

4) รูปแบบของสินเชื่อที่พัฒนาแล้วและยังไม่พัฒนา แสดงถึงระดับของการพัฒนา เครดิตลอมบาร์ดสามารถนำมาประกอบกับรูปแบบเครดิตที่ยังไม่พัฒนา

เมื่อพิจารณารูปแบบสินเชื่อแล้ว ก็สามารถวิเคราะห์ประเภทได้ตามเกณฑ์บางประการ (ตารางที่ 1)

ตารางที่ 1 - ประเภทสินเชื่อ

ป้าย
โดยกลุ่มผู้กู้	หน่วยงานธุรกิจ สินเชื่อบุคคล สำหรับองค์กรการเงินและสินเชื่อ ถึงหน่วยงานราชการ
วัตถุประสงค์	ผู้บริโภค ทางอุตสาหกรรม ซื้อขาย การเกษตร การลงทุน
ตามพื้นที่ปฏิบัติการ	เพื่อการทำซ้ำและขยายสินทรัพย์ถาวร เครดิตของผู้เข้าร่วมในองค์กรกองทุนหมุนเวียน
ตามระยะเวลาการใช้งาน	สั้น ระยะยาว Poste restante
ความปลอดภัย	ปลอดภัย ไม่มีหลักประกัน
โดยวิธีการออก	เงินกู้ชดเชย สินเชื่อชำระเงิน
โดยวิธีการชำระคืน	ครั้งหนึ่ง ในส่วน

พิจารณาสินเชื่อบางประเภท

สินเชื่อที่มีหลักประกัน - รูปแบบของสินเชื่อสินค้าโภคภัณฑ์ซึ่งประกอบด้วยความจริงที่ว่าสินค้าที่ซื้อโดยผู้ยืมยังคงเป็นทรัพย์สินของเจ้าหนี้ - ผู้ขายสินค้าจนกว่าสินค้าจะชำระเงินเต็มจำนวน เงินกู้ที่มีหลักประกันเป็นการชำระต้นทุนสินค้าและดอกเบี้ยเงินกู้เป็นงวด สินค้าเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้

สินเชื่อเพื่อการลงทุนเป็นหนึ่งในประเภทของสินเชื่อธนาคารสำหรับนิติบุคคลที่มุ่งปรับปรุงองค์กรและกระบวนการผลิตให้ทันสมัย

ความต้องการเงินกู้เพื่อการลงทุนนั้นมีประสบการณ์โดยบริษัทผู้ผลิต ผู้ประกอบการรายบุคคล บริษัทการค้า กล่าวคือ ทุกคนที่ต้องการจัดเตรียมโรงงานผลิตใหม่หรือปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ให้ทันสมัย

เงินกู้แบบ back-to-back เป็นแนวคิดทางการเงินที่มีความหมายหลักสองประการ:

1) สินเชื่อร่วมกันที่บริษัทต่าง ๆ ของประเทศต่าง ๆ มอบให้กันเป็นสกุลเงินประจำชาติในจำนวนที่เท่ากัน

2) การกู้ยืมเงินจากบริษัทหนึ่งไปยังอีกบริษัทหนึ่ง (ทั้งสองบริษัทในประเทศต่างๆ) มักจะให้กู้ยืมในสกุลเงินต่างๆ โดยใช้ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่นเป็นตัวกลางในการให้กู้ยืม (โดยปกติกองทุนในกรณีนี้ มาจากบุคคลที่สาม) .

สินเชื่ออุปโภคบริโภคแบบครั้งเดียวเป็นสินเชื่อผู้บริโภคสากลประเภทหนึ่ง เช่นเดียวกับเงินกู้สำหรับความต้องการเร่งด่วน เงินกู้ประเภทนี้สามารถมอบให้กับพลเมืองที่มีความสามารถเกือบทุกคน แต่ภายในจำนวนเงินที่ธนาคารกำหนด ซึ่งคำนวณจากการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้

ประเภทเงินกู้ระยะยาวและคุณลักษณะ:

ระยะเวลาการชำระคืนที่ยาวนานทำให้สามารถคืนเงินจำนวนมากในงวดเล็ก ๆ

สถานประกอบการมีโอกาสที่จะชำระหนี้ด้วยเงินที่ได้รับจากการซื้ออุปกรณ์ใหม่หรือการขยายการผลิตโดยใช้เงินเครดิต

ดอกเบี้ยเงินกู้สูง. ด้วยเงินกู้ระยะยาว จำนวนเงินที่จ่ายมากเกินไปซึ่งอาจเท่ากับจำนวนเงินกู้

เงินกู้นี้เป็นกระบวนการที่ยาวนาน

เงินให้กู้ยืมระยะยาวสำหรับพลเมือง กล่าวคือ บุคคลธรรมดาเป็นการจำนอง

2. สินเชื่อที่อยู่อาศัยและการสมัครในเงื่อนไขที่ทันสมัยของรัสเซีย

2.1 แนวคิดและสาระสำคัญของสินเชื่อจำนอง

คำว่า "จำนอง" ใช้ในกรณีต่อไปนี้:

1) เมื่อพูดถึงการจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้จำนำเป็นเจ้าของ (เช่น ที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง) เพื่อรับเงินกู้จำนอง

2) เมื่อผู้มีส่วนได้เสียได้รับเงินจากสถาบันสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ทเมนต์) ต่อไป ในเวลาเดียวกัน เงินกู้มีเป้าหมาย ซึ่งมีความสำคัญในแง่ของกฎระเบียบทางกฎหมายเพิ่มเติมของความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่เกิดขึ้นใหม่ และทรัพย์สินที่ระบุจะจำนำกับสถาบันสินเชื่อ

ที่พบบ่อยในทั้งสองกรณีคือการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน สถานประกอบการ อาคาร โครงสร้าง อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ) เพื่อรับเงิน (เงินกู้ เครดิต)

ดังนั้นการจำนองจึงเป็นประเภทของการจำนำซึ่งทรัพย์สินที่จำนำ (เป็นวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตามกฎนี่คือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนนั้น) ยังคงอยู่ในความครอบครองของผู้จำนองจนถึงวันที่ครบกำหนด

ในกรณีแรก คำจำกัดความทางกฎหมายที่เป็นทางการนี้แสดงถึงสิ่งต่อไปนี้: คุณทำข้อตกลงการให้กู้ยืมจำนองกับธนาคารที่คุณเลือก และบนพื้นฐานของข้อตกลงนี้ เขาให้เงินที่คุณต้องการเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ (หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อสังหาริมทรัพย์)

หลักประกันรูปแบบที่สองสำหรับการให้กู้ยืมจำนองคือเมื่อภายใต้ข้อตกลงเดียวกัน คุณให้คำมั่นว่าไม่ใช่อพาร์ตเมนต์ใหม่ที่ถูกซื้อมา แต่เป็นของเก่าที่คุณมีอยู่แล้วก่อนที่จะสรุปสัญญาเงินกู้

สำหรับการใช้เงินกู้ที่ออก คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคารตามที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้และคืนเงินที่ยืมมาในรูปแบบของการชำระเงินรายเดือนให้กับธนาคาร ซึ่งกำหนดโดยสัญญาเงินกู้ด้วยเช่นกัน อสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยเครดิต ยังคงจำนำ (จำนอง) กับธนาคารจนกว่าเงินกู้จะได้รับการชำระคืนเต็มจำนวน แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการก็ตาม

อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์ทางการเงินของคุณเปลี่ยนแปลง ตัวอย่างเช่น จะทำให้คุณไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันในการกู้ยืมได้ ธนาคารจะขายอพาร์ทเมนต์และคืนเงินให้

สิทธิ์นี้มีให้ในศิลปะ 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ต่อไปนี้จะเรียกว่าประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ตามที่ธนาคารผู้ออกเงินกู้ในฐานะเจ้าหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่มีหลักประกันมีสิทธิหากลูกหนี้ล้มเหลว ปฏิบัติตามพันธกรณีนี้ เพื่อให้ได้รับความพึงพอใจจากมูลค่าทรัพย์สินจำนำ เหนือกว่าเจ้าหนี้รายอื่นของบุคคลนี้

เนื่องจากผลจากการจดทะเบียนจำนองทำให้เกิดความสัมพันธ์ทางกฎหมายใหม่ จึงจำเป็นต้องให้ความสนใจกับประเด็นทางกฎหมายหลายประการ จะต้องดำเนินการก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับธนาคาร เพื่อให้ทราบถึงผลที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินการบางอย่าง

การจำนำคือ - วิธีการรักษาความปลอดภัยภาระผูกพัน (พร้อมกับบทลงโทษ ผู้ค้ำประกัน หนังสือค้ำประกันและเงินฝากซึ่งไม่ได้กล่าวถึงในกรณีนี้) [ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย] เช่น การจำนองเป็นตัวเลือกหลักประกันสามารถกำหนดเพื่อประกันภาระผูกพันหลัก:

1) ภายใต้สัญญาเงินกู้

2) ภายใต้สัญญาเงินกู้;

3) ภาระผูกพันอื่น รวมถึงข้อผูกพันตามการขาย สัญญาเช่า สัญญา สัญญาอื่นๆ ที่ก่อให้เกิดอันตราย เว้นแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

ที่ดินยกเว้นที่ดินที่เป็นทรัพย์สินของรัฐหรือเทศบาลตลอดจนที่ดินซึ่งมีขนาดน้อยกว่าขนาดขั้นต่ำที่กำหนดโดยข้อบังคับของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียหรือรัฐบาลท้องถิ่นสำหรับที่ดิน วัตถุประสงค์ที่กำหนดอย่างใดอย่างหนึ่งหรืออย่างอื่นและการใช้งานที่ได้รับอนุญาต

สถานประกอบการ อาคาร โครงสร้าง และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ใช้ในกิจกรรมทางธุรกิจ

บ้านพักอาศัย อพาร์ตเมนต์ ส่วนแยกของอาคารที่พักอาศัยและอพาร์ตเมนต์

บ้านพักอาศัย บ้านสวน โรงรถ และอาคารอุปโภคบริโภคอื่นๆ

เรือเดินสมุทร เรือเดินทะเล และวัตถุในอวกาศ

ภายใต้ข้อตกลงการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (สัญญาจำนอง) ฝ่ายหนึ่ง - ผู้จำนำซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามภาระค้ำประกันโดยการจำนองมีสิทธิได้รับความพึงพอใจจากการเรียกร้องทางการเงินกับลูกหนี้ตามภาระผูกพันนี้จากมูลค่า ของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนำของอีกฝ่ายหนึ่ง - ผู้จำนำซึ่งมีอำนาจเหนือเจ้าหนี้อื่นของผู้จำนำ

ข้อตกลงการจำนองอาจเป็นอิสระ (เช่น แยกออกจากข้อตกลงที่มีภาระผูกพันที่มีหลักประกันเกิดขึ้น) หรือเงื่อนไขในการจำนำอาจรวมอยู่ในข้อตกลงภายใต้ภาระผูกพันที่มีหลักประกันเกิดขึ้น สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อที่อยู่อาศัย)

เงื่อนไขที่สำคัญของสัญญาจำนองคือ:

1. เรื่องของข้อตกลง;

2) การประเมิน;

3) ภาระผูกพันที่ปลอดภัย;

4) จำนวนและระยะเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่งเสริมการขายบ้านที่สร้างขึ้น ในขณะที่การเติบโตของการก่อสร้างทำให้เกิดการฟื้นตัวในการผลิตวัสดุก่อสร้างและโครงสร้างอาคาร การก่อสร้างและวิศวกรรมถนน งานไม้และการผลิตเฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ การปล่อยสินเชื่อเพื่ออุตสาหกรรมช่วยให้การผลิตมีความทันสมัย ​​ซึ่งนำไปสู่การเพิ่มคุณภาพและความสามารถในการแข่งขันของผลิตภัณฑ์ ทั้งหมดนี้นำไปสู่ศักยภาพทางเศรษฐกิจของประเทศที่เพิ่มขึ้น

การพัฒนาสินเชื่อจำนองมีผลดีต่อการเอาชนะความไม่มั่นคงทางสังคม

สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่งผลกระทบต่อปัญหาการจ้างงาน (งานเพิ่มเติมในการก่อสร้างและอุตสาหกรรมอื่น ๆ ) และช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการเพิ่มเสถียรภาพและประสิทธิภาพของระบบธนาคารของประเทศ เงินกู้จากอสังหาริมทรัพย์มีความปลอดภัยมากกว่าสำหรับธนาคาร เนื่องจากหากไม่ชำระคืนเงินกู้ ธนาคารจะขายหลักประกันและคืนเงินให้ แน่นอน ในกรณีของการจำนอง ต้องมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม เช่นเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว ลักษณะเป้าหมายของสินเชื่อยังช่วยลดความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อจำนอง ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์มักมีความเสี่ยงน้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการดำเนินการให้กู้ยืมในปัจจุบันของธนาคารพาณิชย์

ดังนั้น เงินกู้จำนองเป็นเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง และการให้กู้ยืมจำนองเป็นเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มของกิจกรรมการธนาคาร

2.2 ตราสารสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ในการให้กู้ยืมจำนอง มีบทบาทสำคัญในการเลือกเครื่องมือทางการเงินและเทคโนโลยีที่ใช้ในขั้นตอนต่างๆ ของกระบวนการทางการเงิน ทางเลือกของพวกเขาถูกกำหนดโดยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป การพัฒนาการดำเนินการจำนองในประเทศ ความสามารถทางการเงินและความต้องการของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมตลอดจนประเภทของการดำเนินงาน

ทางเลือกที่ถูกต้องและการประยุกต์ใช้ตราสารสินเชื่อจำนองส่วนใหญ่จะกำหนดประสิทธิผลของการดำเนินการจำนอง การลดความเสี่ยง ความพร้อมของสินเชื่อจำนองที่เพิ่มขึ้น และสภาพคล่อง

ตราสารสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นวิธีชำระหนี้ (ตัดจำหน่ายเงินกู้) ตารางค่าตัดจำหน่ายแสดงยอดหนี้เงินกู้ในแต่ละช่วงเวลา นอกจากนี้ยังสะท้อนถึงส่วนของการชำระเงินที่ไปชำระดอกเบี้ยและส่วนใด - เพื่อชำระจำนวนเงินต้นของหนี้

สินเชื่อจำนองแบ่งออกเป็นสินเชื่อจำนองถาวรและการจำนองด้วยการชำระเงินผันแปรทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวิธีการตัดจำหน่าย ในทางกลับกันแบ่งออกเป็นการจำนองการชำระเงินด้วยบอลลูนการจำนองการชำระเงินคงที่และการจำนองการชำระเงินส่วนเพิ่ม นอกจากนี้ยังมีเครื่องมือให้กู้ยืมจำนองทางเลือก

การชำระเงินจำนองถาวรให้การชำระเงินที่เท่ากันเป็นระยะ ผู้กู้จะจ่ายเป็นจำนวนเท่ากันทุกเดือน ส่วนหนึ่งไปชำระคืนเงินกู้ และอีกส่วนหนึ่ง - เพื่อจ่ายดอกเบี้ยค้างรับสำหรับเดือนนั้น ดอกเบี้ยจะคิดจากยอดเงินกู้คงค้าง

ดังนั้นขั้นตอนการชำระคืนเงินกู้นี้จึงให้ความมั่นคงแก่ผู้กู้ในจำนวนเงินที่ใช้จ่ายในการกู้ยืมนี้

นอกจากนี้ เนื่องจากไม่มีการชำระคืนเงินต้นแบบค่อยเป็นค่อยไป ความเสี่ยงของการไม่ชำระคืนเงินกู้ที่ออกเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้จึงเพิ่มขึ้น

สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีการชำระเงิน "ลูก" สามารถมีโครงสร้างดังนี้:

ความล้มเหลวในการชำระดอกเบี้ยจนกว่าเงินกู้จะหมดอายุ;

จ่ายดอกเบี้ยเท่านั้นแล้ว - จ่าย "ลูก";

ค่าเสื่อมราคาบางส่วนด้วยการชำระเงิน "ลูก" สุดท้าย

การจำนองบางส่วนรวมถึงการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากันสำหรับยอดคงค้าง จำนวนดอกเบี้ยอาจมีการเปลี่ยนแปลง การชำระเงินคงที่รายเดือนของผู้กู้จะลดลงซึ่งจะช่วยลดภาระของเขา จำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมดจะน้อยกว่าการชำระคงที่

สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีการชำระเงินส่วนเพิ่ม (ต่อไปนี้จะเรียกว่า IIP) จัดให้มีการชำระเงินผันแปร ตัวอย่างเช่น ในช่วงสามปีแรก การชำระเงินสำหรับพวกเขายังคงต่ำ แต่ในปีต่อๆ ไป การชำระเงินถึงระดับที่ยอมให้ตัดจำหน่ายเงินกู้ได้เต็มจำนวน

ในช่วงปีแรก IIR ให้ค่าตัดจำหน่ายติดลบ (ค่าจำนองคงที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย) ในกรณีนี้ยอดเงินต้นของหนี้จะเพิ่มขึ้น สำหรับค่าตัดจำหน่ายเต็มจำนวน การชำระเงินใน IIR ของปีที่ผ่านมาจะต้องเกินระดับการชำระเงินในการจำนองมาตรฐาน เครื่องมือให้ยืมประเภทนี้ทำให้สามารถพิจารณาการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการให้กู้ยืม ลดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยและความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง และรับรองประสิทธิภาพของการดำเนินการให้กู้ยืมระยะยาว

การชำระเงินด้วยการจัดทำดัชนีจำนวนหนี้คงค้างช่วยให้สามารถชำระคืนเงินกู้ในการชำระเงินที่เท่ากันในจำนวนจริงเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการชำระเงินเล็กน้อย หนี้คงค้างจะปรับตามดัชนีที่เลือก เช่น ราคาผู้บริโภค อัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์สหรัฐ ค่าใช้จ่ายของตะกร้าผู้บริโภค ค่าแรงขั้นต่ำ (ค่าแรงขั้นต่ำแบบย่อ); และดัชนีทางการเงินอื่นๆ ที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของอัตราเงินเฟ้อ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสะท้อนถึงราคาที่แท้จริงของเงินกู้ ณ เวลาที่ออก การชำระเงินคำนวณตามมูลค่าที่แท้จริงของยอดหนี้คงค้าง

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของจำนวนเงินที่ไม่ได้รับสำหรับเงินกู้ยืมในระยะเริ่มต้นของการชำระคืนเงินกู้ทำให้ธนาคารได้รับผลตอบแทนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับการดำเนินการให้กู้ยืมอื่น ๆ การลดจำนวนเงินที่ชำระในช่วงเริ่มต้นของการชำระคืนเงินกู้จะเพิ่มความพร้อมของสินเชื่อ ในเวลาเดียวกัน การจ่ายเงินที่เพิ่มขึ้นในเงื่อนไขเล็กน้อยจะเพิ่มความเสี่ยงของ "การช็อคการชำระเงิน" ซึ่งจะเกิดขึ้นหากอัตราการเติบโตของรายได้ครัวเรือนล่าช้ากว่าอัตราเงินเฟ้ออย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้เงินกู้ที่ได้รับก่อนหน้านี้

3. ปัญหาและแนวโน้มของการปล่อยสินเชื่อจำนองในรัสเซียในระยะปัจจุบัน

ในสหพันธรัฐรัสเซีย การปล่อยสินเชื่อจำนองมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วในช่วงสิบปีที่ผ่านมา

วันนี้ในสหพันธรัฐรัสเซียมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นในหมู่ประชากรสำหรับการให้กู้ยืมจำนองกรอบกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นและโครงสร้างพื้นฐาน ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์สภาพคล่องในรัสเซียอยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านเหรียญ ซึ่งหากปล่อยสินเชื่อจำนองในระดับที่เพียงพอ จะจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชากรส่วนใหญ่ที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์

พิจารณาถึงประโยชน์ของการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจำนอง ผู้กู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในระยะเวลาอันสั้น ผ่อนชำระระยะยาว และมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีเงินได้ จึงสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของประชากรกลุ่มใหญ่ได้ อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ไม่ใช่ทุกอย่างจะราบรื่นเหมือนในทางทฤษฎี ผู้กู้ต้องเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมากและจ่ายจริงเป็นสองเท่าของราคาอพาร์ทเมนท์ ในขณะที่อยู่ในสหพันธรัฐรัสเซีย อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง ความไม่แน่นอนของค่าจ้างเพิ่มความเสี่ยงที่เกิดขึ้นเมื่อสมัครสินเชื่อจำนอง ตามสถิติการจำนองที่อยู่อาศัยมีให้สำหรับพลเมืองที่มีรายได้ต่อเดือน 40-50,000 รูเบิล จนถึงปัจจุบันการจำนองไม่สามารถใช้ได้กับ 70% ของประชากรของสหพันธรัฐรัสเซีย

จำเป็นต้องใช้ประสบการณ์จากต่างประเทศและเข้าใจว่าการจำนองเป็นวิธีแก้ปัญหาทั้งทางเศรษฐกิจและสังคม ธนาคารมีความต้องการที่จะมีส่วนร่วมในการปล่อยสินเชื่อจำนองและมีความรู้ด้านเทคโนโลยี แต่เห็นได้ชัดว่ามีเงินไม่เพียงพอต่อการแก้ปัญหาการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนทั่วประเทศ

เพื่อให้ระบบสินเชื่อจำนองพัฒนาอย่างรวดเร็ว จำเป็นต้องใช้โปรแกรมของรัฐ เช่น การจำนอง ตัวอย่างเช่น กับทุนการคลอดบุตร การจำนองทางทหาร และการจำนองสำหรับพนักงานของรัฐ

ปัญหาใหญ่ในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีอัตราดอกเบี้ยสูง ปัจจุบันอัตราแตกต่างกันไปตั้งแต่ 10 ถึง 17% นอกจากนี้ ไม่ใช่ว่าพลเมืองทุกคนจะสามารถจ่ายเงินดาวน์จำนวนมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้ ไม่ใช่ทุกคนที่มีประวัติเครดิตที่สะอาดและมีเงินเดือนอย่างเป็นทางการ ผลก็คือ การปล่อยสินเชื่อจำนองกำลังพัฒนา แต่ไม่ใช่ในฐานะผลิตภัณฑ์มวลรวม เนื่องจากการให้กู้ยืมมีให้เฉพาะผู้กู้ที่มีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยเท่านั้น

มีปัญหากับการผูกขาดในตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดที่อยู่อาศัยหลักยังคงไม่ชัดเจน บ่อยครั้งที่บริษัทในวงแคบมีโอกาสสร้างอาคารที่อยู่อาศัยใหม่ การขาดการแข่งขันทำให้ต้นทุนของตารางเมตรสูงเกินไปสำหรับผู้บริโภคทั่วไป เมื่อตลาดการก่อสร้างร่วมยุติการผูกขาด สิ่งนี้จะนำไปสู่การแก้ปัญหาสินเชื่อจำนองจำนวนหนึ่งโดยอัตโนมัติ - ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะลดลงตามสภาวะตลาด นอกจากนี้ ยังมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยระดับเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

การขาดเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ค่าแรงต่ำ ปัญหาการก่อตัวของชนชั้นกลาง อัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูงในการให้กู้ยืมจำนอง ทั้งหมดนี้ขัดขวางการพัฒนาระบบสินเชื่อจำนองที่มั่นคงในสหพันธรัฐรัสเซีย

พิจารณาโอกาสในการพัฒนาตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซีย ในกรณีที่ไม่มีความผันผวนอย่างมากในตลาดการเงินโลก ภาคธุรกิจจะรักษาอัตราการเติบโตที่มั่นคง ในอีก 1-1.5 ปีข้างหน้า ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะได้รับการสนับสนุนโดยพลวัตเชิงบวกที่เกิดขึ้นในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ข้อจำกัดที่สำคัญในการเติบโตของสินเชื่อจำนองคือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ภายใต้โครงการที่รัฐบาลสนับสนุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อต้นครึ่งหลังของปี 2013 ผู้นำตลาดส่วนใหญ่ทำคะแนนเกินอัตราสำหรับโปรแกรมยอดนิยมโดยเฉลี่ย 1-3 เปอร์เซ็นต์ (สิ่งนี้ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อส่วนใหญ่โดยมีการชำระเงินเริ่มต้นน้อยกว่า 50%) ตั้งแต่วันที่ 3 กันยายน 2013 เงื่อนไขการให้กู้ยืมภายใต้โปรแกรมมาตรฐานของ Agency for Housing Mortgage Lending (ต่อไปนี้เรียกว่า AHML) ได้รับการแก้ไขแล้ว: อัตราขั้นต่ำเมื่อได้รับการแก้ไขตลอดระยะเวลาเงินกู้ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 2% คะแนน ตามการคาดการณ์ ความสามารถในการจ่ายสำหรับการจำนองจะลดลง: อัตราเงินเฟ้อกำลังเร่งตัวขึ้น และธนาคารแห่งรัสเซียได้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยหลักในการต่อสู้กับมันแล้ว เป็นผลให้ภายในสิ้นปี 2556 อัตราการจำนองเพิ่มขึ้น ตามการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ อัตราการเติบโตประจำปีจะอยู่ที่ระดับ 50-60% เป็นผลให้ภายในสิ้นปี 2556 ปริมาณสินเชื่อจำนองจะเกินบาร์ที่ 1 ล้านล้าน รูเบิลและจะมีมูลค่า 1.1 ล้านล้าน รูเบิล

ในปี 2014 ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยอาจสังเกตเห็นได้ชัดเจนมากขึ้น: ผู้กู้บางรายจะเลื่อนการซื้ออพาร์ตเมนต์ "จนกว่าจะถึงเวลาที่ดีกว่า" หรือพยายามเก็บเงินไว้สำหรับการชำระเงินดาวน์ที่สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ด้วยเหตุนี้ คาดว่าการเติบโตของตลาดจะชะลอตัวลงอีก - เมื่อพิจารณาจากขนาดแล้ว จะไม่เกิน 40% ต่อปี

ตามการคาดการณ์ ส่วนแบ่งของธนาคารขนาดใหญ่ในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง ตามกฎแล้วธนาคารขนาดใหญ่ที่ดำเนินงานตามโปรแกรมของตนเองนั้นมีความโดดเด่นด้วยประสิทธิภาพในการตัดสินใจและข้อเสนอผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจยิ่งขึ้น ผลประโยชน์ของธนาคารขนาดกลางและขนาดเล็กที่ลดลงในโปรแกรม AHML ที่ได้รับความนิยมสูงสุดก็จะได้รับผลกระทบเช่นกัน ไม่ใช่แค่การเพิ่มต้นทุนเงินกู้ภายใต้โครงการดังกล่าวเท่านั้น กิจกรรมปัจจุบันของ AHML เป็นเครื่องยืนยันถึงความปรารถนาของสถาบันที่จะจำกัดการมีอยู่ในตลาดแบบคลาสสิกและมุ่งเน้นที่ผลิตภัณฑ์ที่เป็นนวัตกรรมมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2556 AHML ซื้อสินเชื่อจำนองเป็นจำนวนเงิน 26.1 พันล้านรูเบิล ซึ่งมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 17% ในเวลาเดียวกัน ส่วนแบ่งของ AHML ในปริมาณสินเชื่อรวมลดลงจาก 8% เป็น 6%

ธนาคารที่ทำงานกับ AHML มีปัญหาสำคัญและมีระเบียบปฏิบัติมากมายที่มาพร้อมกับกระบวนการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขใหม่สำหรับการซื้อคืนของการจำนองแนะนำว่าธนาคารพันธมิตรจะต้องตัดสินใจล่วงหน้าเกี่ยวกับปริมาณการออกและจ่ายตัวเลือกให้กับหน่วยงาน เห็นได้ชัดว่าธนาคารขนาดกลางและขนาดเล็กซึ่งจะเปลี่ยนไปใช้โปรแกรมของตนเอง จะเสนออัตราที่สูงกว่ามาตรฐาน AHML และจะสูญเสียการแข่งขันกับธนาคารขนาดใหญ่

เพื่อกระตุ้นความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยควรใช้มาตรการต่อไปนี้:

1) ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ยอมรับได้สำหรับผู้กู้

2) เพิ่มความสามารถในการจ่ายของที่อยู่อาศัยระดับประหยัด

3) เปิดโอกาสให้ผู้กู้ที่เชื่อถือได้ลดเงินดาวน์ผ่านการพัฒนาประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย

4) กระตุ้นการพัฒนาโครงการสินเชื่อเพื่อสังคมที่กำหนดเป้าหมายไปยังผู้กู้บางประเภท (ครอบครัวหนุ่มสาว ผู้รับทุนการคลอดบุตร)

บทสรุป

เงินกู้จำนองเป็นเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง และการให้กู้ยืมจำนองเป็นเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซียมีความมั่นคง แต่ไม่ใช่ทุกคนที่มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัย สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ความสนใจในการจำนองเพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการเติบโตของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

การมีอยู่ในประเทศของระบบการให้กู้ยืมจำนองที่พัฒนาแล้วบ่งชี้ถึงการพัฒนาเศรษฐกิจ แนวโน้มการเติบโต และการพัฒนาในระดับสูงของสังคมโดยรวม

สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือการเชื่อมโยงของระบบเศรษฐกิจของประเทศที่มีความสามารถในการรับรองความสัมพันธ์ระหว่างทรัพยากรทางการเงินของประชากร ธนาคาร บริษัทก่อสร้าง และสถานประกอบการในอุตสาหกรรมการก่อสร้าง ชี้นำทรัพยากรทางการเงินไปยังภาคส่วนที่แท้จริงของเศรษฐกิจ จนถึงปัจจุบันด้วยความช่วยเหลือของสินเชื่อจำนองปัญหาในการจัดหาที่อยู่อาศัยของประชากรควรได้รับการแก้ไข ด้วยความช่วยเหลือของกลไกการจำนอง การไหลของเงินทุนไปยังตลาดที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น การก่อสร้างและภาคที่เกี่ยวข้องของอุตสาหกรรมจะถูกเปิดใช้งาน ซึ่งหมายความว่างานจะขยายตัว รายได้ของประชากรและงบประมาณของทุกระดับจะเพิ่มขึ้น และ เศรษฐกิจโดยรวมจะเติบโต ดังนั้นจึงจำเป็นต้องใช้เงื่อนไขและโอกาสที่แท้จริงที่ภูมิภาคมี เพื่อสร้างข้อกำหนดเบื้องต้นขององค์กร กฎหมาย และการเงินที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจำนวนมากโดยใช้กลไกตลาดและของรัฐในการควบคุมกระบวนการในภาคส่วนสำคัญทางสังคมของเศรษฐกิจ .

ด้วยการสนับสนุนจากรัฐเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงสำหรับการให้สินเชื่อจำนอง การแนะนำโครงการทางสังคม และการสร้างที่อยู่อาศัยระดับเศรษฐกิจที่เข้มข้นขึ้น ระบบการให้สินเชื่อจำนองที่มีเสถียรภาพและยั่งยืนสามารถเกิดขึ้นได้

ในหลักสูตรนี้มีการศึกษาประเด็นหลักในด้านการให้สินเชื่อจำนอง วิเคราะห์สถานการณ์ตลาด ปัญหาที่สำคัญที่สุดในการทำงานของสินเชื่อจำนองถูกระบุ การคาดการณ์และแนวโน้มสำหรับการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสภาพปัจจุบันของ สหพันธรัฐรัสเซียได้รับการพิจารณา

รายการที่ใช้แหล่งที่มา

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ตอนที่หนึ่ง): กฎหมายแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย
ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2537 ฉบับที่ 51-FZ [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์]. - การเข้าถึงจากระบบอ้างอิงทางกฎหมาย "Consultant Plus" - โหมดการเข้าถึง: http://www.consultant.ru

กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 102-FZ ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 "เรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัย (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)" (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2552 ฉบับที่ 166-FZ) [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์]. - การเข้าถึงจากระบบอ้างอิงทางกฎหมาย "Consultant Plus" - โหมดการเข้าถึง: http://www.consultant.ru

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 152-FZ ลงวันที่ 11 พฤศจิกายน 2546 "ในหลักทรัพย์จำนอง" [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์]. - การเข้าถึงจากระบบอ้างอิงทางกฎหมาย "Consultant Plus" - โหมดการเข้าถึง: http://www.consultant.ru

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 188-FZ วันที่ 29 ธันวาคม 2547 "รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย" [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์]. - การเข้าถึงจากระบบอ้างอิงทางกฎหมาย "Consultant Plus" - โหมดการเข้าถึง: http://www.consultant.ru

กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214-FZ วันที่ 30 ธันวาคม 2547 "เกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และการแก้ไขกฎหมายบางประการของสหพันธรัฐรัสเซีย" [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์]. - การเข้าถึงจากระบบอ้างอิงทางกฎหมาย "Consultant Plus" - โหมดการเข้าถึง: http://www.consultant.ru

การธนาคาร [ข้อความ]: ตำราเรียน / ed. อีเอฟ Zhukova, N.D. เอริอาชวิลี. - M.: UNITI-DANA: Unity, 2009. - 575 p.

การธนาคาร [ข้อความ]: ตำราเรียน / ed. Lavrushina O.I. , Mamonova I.D. , Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 p.

การธนาคาร [ข้อความ]: ตำราเรียน / Beloglazova G.N. , Krolivetskaya L.P. - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: Piter, 2009. - 400 p.

การดำเนินการธนาคาร [ข้อความ]: ตำราเรียน / Pechnikova A.V. , Markova O.M. , Starodubtseva E.B. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 p.

ทั้งหมดเกี่ยวกับการจำนอง [ข้อความ]: ตำรา / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 p.

Goremykin, V.A. สินเชื่อที่อยู่อาศัย: [ข้อความ] ตำราเรียน - ม.: MGIU, 2552. - 368 น.

เงิน, เครดิต, ธนาคาร [ข้อความ]: หนังสือเรียน / กศน. Zhukova E.F. , Zelenkova N.M. , Litvinenko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 p.

จำนอง. เครดิต. ความเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย [ข้อความ]: หนังสือเรียน / ล.ย. Grudtsyna, M.N. คอซลอฟ - M.: Eksmo, 2549. - 368 น.

สินเชื่อที่อยู่อาศัย: เกี่ยวกับความซับซ้อน [ข้อความ]: ตำราเรียน / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2551. - 160 น.

การจัดกิจกรรมของธนาคารพาณิชย์ [เต็ก] / ตำรา / วท.ม. Maramygin เช่น Shatkovskaya, 2013. - 182 น.

ลูกานอฟ, A.V. บทวิเคราะห์ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย [Text] / A.V. Lukyanov // วารสารการเงินและเครดิต - 2553. - ครั้งที่ 8 - กับ. 10-15.

การพัฒนาสินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย [ข้อความ]: ตำราเรียน / เอ็ด Kopeikina A.B. , Rogozhina N.N. , Kosareva N.B. - ม.: เดโล่, 2553. - 256 น.

Razumova, I.A. สินเชื่อที่อยู่อาศัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย [ข้อความ] / ฉบับที่ 2 - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์ 2552 - 304 หน้า

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยและตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจและสังคมในรัสเซีย (2548-2553) // การวิจัยศูนย์วิเคราะห์ของ บริษัท "Rusipoteka" LLC, มอสโก - 2553. - ครั้งที่ 11 - กับ. 34-37.

Rusipoteka: การให้ยืมและการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ [ข้อความ] // การทบทวนเชิงวิเคราะห์ของ Rusipototeka LLC - 2554. - ครั้งที่ 1

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. สินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2554: จากยุคฟื้นฟูศิลปวิทยาไปสู่ความมืดมน [ข้อความ] // บริการธนาคาร 2554. - ลำดับที่ 11 - กับ. 38-49.

ธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย: [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www.cbr.ru

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในรัสเซีย [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www.ipocredit.ru

Sberbank แห่งรัสเซีย [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www. sbrf.ru

การจำนองรัสเซีย [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www.russianipoteka.ru

หน่วยงานให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัย [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www.ahml.ru

พอร์ทัล "ทั้งหมดเกี่ยวกับการจำนอง" [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www.vse-obipoteke.ru

"RosBusinessConsulting" [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง: http://www.rbc.ru

โฮสต์บน Allbest.ru

เอกสารที่คล้ายกัน

พื้นฐานทางทฤษฎีและสาระสำคัญของสินเชื่อจำนอง คำอธิบายสั้น ๆ และการวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ของธนาคารออมสินเพื่อการพาณิชย์ร่วมของสหพันธรัฐรัสเซีย ปัญหาหลักและวิธีการปรับปรุงเงื่อนไขการให้สินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 05/09/2011


สาระสำคัญของสินเชื่อจำนอง ประวัติ บทบาทในระบบเศรษฐกิจ ตราสารสินเชื่อจำนอง รูปแบบการคำนวณการชำระสินเชื่อ ดึงดูดการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยและชุมชน ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเคิร์สต์

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 05/06/2012


แนวคิดของสินเชื่อจำนองเป็นรูปแบบพิเศษของสินเชื่อ รูปแบบของการปล่อยสินเชื่อจำนอง คุณสมบัติของการพัฒนาในรัสเซีย การวิเคราะห์ระบบสินเชื่อจำนองใน JSC "SKB-Bank" ปัญหาหลักและวิธีการพัฒนาระบบสินเชื่อจำนอง

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 07/01/2013


สาระสำคัญและความสำคัญของการให้สินเชื่อจำนองในระบบเศรษฐกิจ การวิเคราะห์และประเมินสินเชื่อจำนองในภาคการธนาคารของสาธารณรัฐเบลารุส ลักษณะองค์กรและเศรษฐกิจของธนาคารที่อยู่ระหว่างการศึกษา องค์ประกอบและโครงสร้างของสินเชื่อจำนองในสาขา

ภาคเรียนที่เพิ่ม 03/12/2012


สาระสำคัญของการปล่อยสินเชื่อจำนองและบทบาทในระบบเศรษฐกิจ แนวคิดของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยและองค์ประกอบ สถานะของตลาดสินเชื่อจำนองรัสเซียในปัจจุบัน ปัญหาของมัน โปรแกรมหลักของการให้สินเชื่อจำนองในรัสเซีย

ภาคเรียนที่เพิ่ม 12/08/2014


สาระสำคัญและประวัติของการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประเภทและรูปแบบหลัก การประเมินบทบาทและความสำคัญในระบบเศรษฐกิจตลาด การวิเคราะห์สินเชื่อประเภทนี้ในช่วงก่อนวิกฤต วิกฤต และหลังวิกฤต การเปรียบเทียบพฤติกรรมของผู้เข้าร่วมตลาด

กระดาษภาคเรียนเพิ่ม 11/24/2014


สาระสำคัญของการปล่อยสินเชื่อจำนองและบทบาทในเศรษฐกิจรัสเซีย ขั้นตอนและทิศทางของตลาดนี้ แบบจำลองการรีไฟแนนซ์ การวิเคราะห์ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในรัสเซียสมัยใหม่: พลวัต โครงการของรัฐบาล ปัญหาและแนวโน้ม

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 10/17/2556


ลักษณะของระบบการให้สินเชื่อจำนองใน JSC "Temirbank" การวิเคราะห์พอร์ตสินเชื่อของ Temirbank JSC สาระสำคัญและบทบาทของการให้สินเชื่อจำนองในกิจกรรมของธนาคาร ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสาธารณรัฐคาซัคสถาน แนวโน้มการพัฒนา

ภาคเรียนที่เพิ่ม 03/17/2010


ลักษณะเด่นของสินเชื่อจำนอง พื้นฐานของการจำนอง หน้าที่ของสินเชื่อจำนอง การวิเคราะห์ระบบการให้สินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย ขั้นตอนการให้สินเชื่อจำนองเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยปัญหาการจำนอง

บทคัดย่อ เพิ่ม 10/30/2014


บทบัญญัติทั่วไป ประวัติการพัฒนา การสนับสนุนของรัฐในการให้กู้ยืมจำนอง ประสบการณ์ต่างประเทศในด้านสินเชื่อจำนอง ปัญหาหลักของการให้กู้ยืมจำนองสมัยใหม่และวิธีการปรับปรุงการให้กู้ยืมจำนอง

เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการมีอยู่ของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 1998 เมื่อกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 N 102-FZ "การจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)" ถูกนำมาใช้ นับจากนั้นเป็นต้นมา การทำงานอย่างต่อเนื่องกำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงระบบการให้กู้ยืมจำนองและรับรองการทำงาน

คำจำกัดความของแนวคิดของสินเชื่อจำนองนำหน้าอย่างมีเหตุมีผลด้วยการเปิดเผยสาระสำคัญของการจำนอง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์2Dovdienko I.V. จำนอง. ม., 2546. ส. 3. การจำนองหรือการจำนำอสังหาริมทรัพย์เป็นความสัมพันธ์ทางกฎหมายโดยอาศัยอำนาจตามการที่ผู้จำนำมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนแก่ลูกหนี้ตามภาระผูกพันจากมูลค่าการจำนอง อสังหาริมทรัพย์มีอำนาจเหนือเจ้าหนี้รายอื่น

ดังที่เห็นได้จากข้างต้น การจำนองเป็นวิธีประกันภาระผูกพัน ซึ่งลูกหนี้ยังคงมีสิทธิที่จะเป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินที่จำนำ ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่ได้รับการแจกจ่ายมากที่สุดเมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์และเหนือสิ่งอื่นใดคือที่ดินด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นไม่สามารถโอนไปยังที่อื่นได้ ไม่เหมือนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีหลักในการผลิตเมื่อสูญเสียไปแล้วลูกหนี้จะไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีต่อเจ้าหนี้ได้ ดังนั้นการจำนองจึงเริ่มถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายเมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์และตีความว่าเป็นสิทธิในทรัพย์สิน

ในเวลาเดียวกัน ไม่มีคำจำกัดความของสินเชื่อจำนองในกฎหมายของรัฐบาลกลาง และเราสามารถหาคำจำกัดความของข้อตกลงการจำนองเป็นข้อตกลงที่ผู้จำนำที่เป็นเจ้าหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยจำนองมีสิทธิที่จะได้รับ ความพึงพอใจของการเรียกร้องทางการเงินของเขากับลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันนี้จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จำนำของอีกฝ่ายหนึ่ง - ผู้จำนองซึ่งมีอำนาจเหนือเจ้าหนี้รายอื่นของผู้จำนองโดยมีข้อยกเว้นที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง (ข้อ 1 ข้อ 1 ของ Federal กฎหมายของวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 N 102-FZ "การจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" .

มาตรา 2 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจำนอง" กำหนดว่าภาระผูกพันใดที่สามารถค้ำประกันได้โดยการจำนองเช่นเดียวกับความต้องการนิติบุคคล (เจ้าหนี้ - ลูกหนี้) เพื่อบันทึกภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองในบันทึกทางบัญชีในลักษณะที่กำหนดโดยกฎหมายการบัญชี แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย3.

ตามบทความนี้ การจำนองอาจกำหนดไว้เป็นหลักประกันภาระผูกพันตามสัญญาเงินกู้ตามสัญญาเงินกู้หรือภาระผูกพันอื่น ๆ รวมทั้งภาระผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่า สัญญาอื่น ๆ ก่อให้เกิดอันตราย เว้นแต่ จัดทำโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง กฎหมายฉบับปัจจุบันทำให้สามารถรักษาข้อกำหนดทางกฎหมายด้วยการจำนองซึ่งสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล ตัวอย่างเช่น ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของการเรียกร้องที่จะได้รับหลักประกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกฎหมายของเบลเยียม เยอรมนี สเปน13 Gerasin S.I. ปัญหาที่แท้จริงของการจำนองที่ดินทำกิน // กฎหมาย. 2550 ลำดับที่ 1 ส.58..

อาจมีการจัดตั้งการจำนอง เว้นแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เพื่อเป็นหลักประกัน:

• - ภาระผูกพันตามสัญญาเงินกู้
• - ภาระผูกพันตามสัญญาเงินกู้
• - ภาระผูกพันอื่น ๆ รวมถึงภาระผูกพันตามการขาย การซื้อ สัญญาเช่า สัญญา ข้อตกลงอื่น ๆ
• - ความรับผิดตามการก่อให้เกิดอันตราย

ดังนั้นด้วยการปล่อยสินเชื่อจำนอง ผู้กู้จะได้รับเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ภาระผูกพันของเขาต่อเจ้าหนี้คือการชำระคืนเงินกู้และการจำนำอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้มั่นใจได้ว่าภาระผูกพันนี้จะสำเร็จ ในเวลาเดียวกัน คุณสามารถซื้อและจำนองได้ไม่เพียงแค่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงทรัพย์สินอื่นๆ เช่น ที่ดิน รถยนต์ เรือยอทช์ ฯลฯ อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อภายใต้โครงการจำนองเป็นทรัพย์สินของผู้กู้เงินกู้ยืมตั้งแต่ช่วงเวลาที่ซื้อ

ภายใต้สัญญาเงินกู้ธนาคารหรือองค์กรเครดิตอื่น ๆ (เจ้าหนี้) ดำเนินการจัดหาเงินทุน (เครดิต) ให้กับผู้กู้ตามจำนวนและตามเงื่อนไขที่กำหนดโดยสัญญาและผู้กู้จะดำเนินการคืนเงินที่ได้รับและจ่ายดอกเบี้ย เกี่ยวกับมัน ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: ส่วนที่ 2 วันที่ 30 พฤศจิกายน 1994 ฉบับที่ 51-FZ (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2547) // การรวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย 2549 ลำดับที่ 1 ศิลปะ. 819.. สัญญาเงินกู้ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร การไม่ปฏิบัติตามแบบฟอร์มที่เป็นลายลักษณ์อักษรจะทำให้สัญญาเงินกู้เป็นโมฆะ ข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นโมฆะ ศิลปะ. 820..

ภายใต้สัญญาเงินกู้ฝ่ายหนึ่ง (ผู้ให้กู้) โอนเงินหรือสิ่งอื่น ๆ ที่กำหนดโดยลักษณะทั่วไปไปสู่ความเป็นเจ้าของของอีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้กู้) และผู้กู้ตกลงที่จะคืนเงินให้ผู้ให้กู้ในจำนวนเงินเท่ากัน (จำนวนเงินกู้) หรือสิ่งอื่น ๆ ที่เขาได้รับในประเภทเดียวกันและมีคุณภาพเท่ากันในปริมาณที่เท่ากัน สัญญาเงินกู้ถือเป็นการสรุปตั้งแต่ตอนโอนเงินหรืออย่างอื่น ค่าสกุลเงินต่างประเทศและค่าสกุลเงินอาจเป็นเรื่องของสัญญาเงินกู้ในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซียตามกฎของมาตรา 140, 141 และ 317 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย Ibid Art 807.

ภาระผูกพันทางการเงินเกือบทั้งหมดตามสัญญากฎหมายแพ่งสามารถค้ำประกันได้ด้วยการจำนอง

การจำนองเป็นหลักประกันการชำระเงินให้กับผู้รับจำนองในจำนวนเงินต้นของหนี้ตามสัญญาเงินกู้หรือภาระผูกพันอื่น ๆ ที่ค้ำประกันโดยการจำนองเต็มจำนวนหรือบางส่วนที่สัญญาจำนองกำหนดไว้

การจำนองที่จัดตั้งขึ้นเพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญาเงินกู้หรือสัญญาเงินกู้ที่มีเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยยังช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะชำระเงินให้กับเจ้าหนี้ (ผู้ให้กู้) ของดอกเบี้ยเนื่องจากเขาสำหรับการใช้เงินกู้ (กองทุนที่ยืมมา)

เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น การจำนองยังช่วยให้การชำระเงินแก่ผู้จำนำในจำนวนเงินที่ถึงกำหนดชำระแก่ผู้จำนำเพื่อชดเชยความสูญเสียหรือค่าปรับ (ค่าปรับ, ดอกเบี้ยค่าปรับ) อันเนื่องมาจากการไม่ปฏิบัติตาม, ความล่าช้าในการดำเนินการหรือการปฏิบัติตามที่ไม่เหมาะสมอื่น ๆ ของ ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง

บุคคลซึ่งถูกละเมิดสิทธิอาจเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเต็มจำนวนสำหรับความสูญเสียที่เกิดขึ้นแก่ตน เว้นแต่กฎหมายหรือสัญญาจะจัดให้มีการชดเชยความสูญเสียในจำนวนที่น้อยกว่า

ควรสังเกตว่าการจำนอง เช่นเดียวกับความสัมพันธ์ทางกฎหมายอื่นๆ ที่เป็นคำมั่นสัญญา เป็นความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่เสริม (เพิ่มเติม) อย่างเคร่งครัดที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันหลักที่ค้ำประกันโดยคำมั่นสัญญา11 Ronzhin A.A. อุปกรณ์เสริมของการจำนองรัสเซียและความต้องการของการปฏิบัติ // ทนายความ 2547 ลำดับที่ 7 น.25.

ประการแรก ความสัมพันธ์ในการจำนำมาจากภาระผูกพันหลัก ลักษณะอนุพันธ์ของความสัมพันธ์ทางกฎหมายการจำนำแสดงด้วยความเป็นไปไม่ได้ของเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างอิสระเช่น อันเกิดจากการผูกมัดที่มีหลักประกัน

ประการที่สองโดยอาศัยอำนาจตามวรรค 3 ของศิลปะ มาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การเป็นโมฆะของภาระผูกพันหลักทำให้ภาระผูกพันในการรักษาความปลอดภัยเป็นโมฆะ (ข้อตกลงในการรักษาภาระผูกพันหลักด้วยการจำนำ) และในทางกลับกันตามวรรค 2 ของศิลปะ มาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การยกเลิกข้อตกลงในการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลัก (รวมถึงความไม่สมบูรณ์ของสัญญาจำนำ) ไม่ได้ทำให้ภาระผูกพันหลักเป็นโมฆะ

ประการที่สาม การจำนำจะสิ้นสุดลงด้วยการบอกเลิกภาระผูกพันตามประมวลกฎหมายแพ่ง 22 แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย: ส่วนที่ 1 ของวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2537 (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 10/14/2549) หมายเลข 51-FZ // การรวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย พ.ศ. 2537 ลำดับที่ 32. ศิลป์. 352 วรรค 1 วรรค หนึ่ง.

3 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: ส่วนที่ 1 หมายเลข 51-FZ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2537 // การรวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย ลำดับที่ 32. ศิลป์. 355..

ประการที่สี่ การมอบหมายโดยผู้จำนำสิทธิตามสัญญาจำนำให้แก่บุคคลอื่นจะมีผลสมบูรณ์ ถ้าบุคคลเดียวกันได้มอบสิทธิเรียกร้องกับลูกหนี้ตามภาระผูกพันที่ค้ำประกัน3

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถทำสัญญาได้หากเกิดขึ้นบนพื้นฐานของข้อตกลงและถูกกฎหมาย กฎหมายว่าด้วยการจำนองต้องมีข้อบ่งชี้โดยอาศัยอำนาจตามภาระผูกพันและทรัพย์สินใดที่ควรถูกผูกมัดกับการจำนอง คำแนะนำดังกล่าวมีอยู่ใน Art 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งระบุว่าเมื่อมีการโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อชำระค่าเช่าผู้รับค่าเช่าเพื่อประกันภาระผูกพันของผู้จ่ายค่าเช่าจะได้รับสิทธิ เพื่อจำนำทรัพย์สินนี้

คู่สัญญาในสัญญาจำนองคือ:

ผู้จำนำ - นิติบุคคล - ลูกหนี้โอนทรัพย์สินเป็นการจำนำ;

ผู้รับจำนอง - ธนาคารหรือองค์กรอื่น ๆ ที่ยอมรับอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน

สิทธิในการจำนำทรัพย์สินภายใต้สัญญาจำนองถูกกำหนดไว้ในศิลปะ 6 แห่งกฎหมายจำนอง การจำนองสามารถทำได้เฉพาะในทรัพย์สินที่ตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

• - หากทรัพย์สินนี้สามารถอยู่ภายใต้การจำนอง (ข้อ 3 มาตรา 6 ของกฎหมายสินเชื่อที่อยู่อาศัย)
• - หากทรัพย์สินนี้เป็นของผู้จำนำในด้านสิทธิในการเป็นเจ้าของหรือด้านขวาของการจัดการทางเศรษฐกิจ (ข้อ 1 มาตรา 6 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง)

ตามบทบัญญัติของกฎหมายจำนอง ไม่อนุญาตให้จำนอง:

• - ทรัพย์สินที่ถูกถอนออกจากการหมุนเวียนทรัพย์สินซึ่งตามกฎหมายของรัฐบาลกลางไม่สามารถเรียกเก็บการดำเนินการได้เช่นเดียวกับทรัพย์สินที่เป็นไปตามขั้นตอนที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางมีการแปรรูปภาคบังคับหรือการแปรรูปที่เป็น ห้าม (ข้อ 2 มาตรา 6 ของกฎหมาย " เกี่ยวกับการจำนอง");
• - ที่ดินที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล (ข้อ 1 มาตรา 63 ของกฎหมาย "การจำนอง");
• - ส่วนหนึ่งของแปลงที่ดิน พื้นที่ซึ่งน้อยกว่าขนาดขั้นต่ำที่กำหนดโดยกฎระเบียบของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียและข้อบังคับของรัฐบาลท้องถิ่นสำหรับที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ และการใช้ที่ได้รับอนุญาต (ข้อ 2 , มาตรา 63 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง);
• - อาคารที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล (ข้อ 2 มาตรา 74)

สิทธิจำนำใช้ไม่ได้กับสิทธิการใช้ที่ดินถาวรที่สถานประกอบการ อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ ลำดับ 213 หน้า 7 // Rossiyskaya Gazeta 2549. 19 มิ.ย..

ควรสังเกตว่าเนื้อหาของความสัมพันธ์ทางกฎหมายแพ่งภายใต้ข้อตกลงการจำนองมีคุณสมบัติบางอย่าง ผู้จำนำยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้และสงวนสิทธิ์ในการใช้ เขามีสิทธิที่จะเก็บเกี่ยวผลประโยชน์และรายได้ 4 กรกฎาคม 2550 ภาระผูกพันของผู้จำนำคือการรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีแบกรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาดำเนินการซ่อมแซมในปัจจุบันและที่สำคัญภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางเว้นแต่กฎหมายข้อตกลงการจำนองของ 26 มิถุนายน 2550 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta 2550 4 กรกฎาคม..

ตามกฎแล้วผู้จำนองมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายของตนเองเพื่อประกันทรัพย์สินนี้จากความเสี่ยงของการสูญเสียและความเสียหายในมูลค่าเต็มและหากเกินจำนวนภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง - เป็นจำนวนเงินไม่น้อยกว่าจำนวน ภาระผูกพันนี้ นี่เป็นสิ่งจำเป็นในการปกป้องผลประโยชน์ของผู้จำนำซึ่งมีสิทธิที่จะตอบสนองการเรียกร้องของเขาภายใต้ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองโดยตรงจากการชดใช้ค่าเสียหายสำหรับการสูญเสียหรือความเสียหายต่อทรัพย์สินที่จำนำโดยไม่คำนึงถึงว่าใครเป็นผู้ประกันตน

นอกจากนี้ผู้จำนำมีหน้าที่ต้องใช้มาตรการเพื่อความปลอดภัยของทรัพย์สินที่จำนำรวมถึงการป้องกันจากการบุกรุกโดยบุคคลที่สาม ไฟไหม้ ภัยธรรมชาติ และในกรณีที่มีการคุกคามอย่างแท้จริงว่าจะสูญเสียความเสียหายต่อทรัพย์สินที่จำนำ ผู้จำนำมีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้จำนำทราบเกี่ยวกับเรื่องนี้ ถ้าเขารู้จักเขา

จำเป็นต้องให้ความสนใจกับคุณลักษณะหนึ่งหากผู้ซื้อทรัพย์สินที่จำนำภายใต้สัญญาจำนองโอนจากบุคคลที่สามนั่นคือจากบุคคลที่ไม่ใช่ลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันหลักจากนั้นเขาก็ยังคงเป็นบุคคลที่สาม ผู้ซื้อยังเป็นบุคคลที่สามในกรณีที่ทรัพย์สินถูกโอนมาจากผู้จำนำซึ่งเป็นลูกหนี้ตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองโดยการขายบริจาคแลกเปลี่ยนทำให้เป็นเงินสมทบทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนธุรกิจ หรือบริษัทหรือส่วนร่วมในทรัพย์สินของสหกรณ์ผลิต

ดังนั้นบุคคลภายนอกจึงเป็นผู้ที่ไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวในการชำระหนี้ที่เกี่ยวข้อง จะต้องรับผิดเฉพาะเจ้าของทรัพย์สินที่มีภาระจำนองตามมูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เฉพาะในลำดับของการสืบทอดสากลนั่นคือเป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างของนิติบุคคลหรือโดยทางมรดกผู้ซื้อเข้าแทนที่ลูกหนี้ - ผู้จำนองและแบกรับภาระผูกพันทั้งหมดของฝ่ายหลังทั้งภายใต้ภาระผูกพันหลัก และตามสัญญาจำนอง

คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งคือผู้รับจำนอง สิทธิหลักของผู้จำนำคือการได้รับความพึงพอใจจากการเรียกร้องทางการเงินของเขากับลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันจากการจำนองจากมูลค่าของทรัพย์สินจำนำของอีกฝ่ายหนึ่ง - ผู้จำนำหากมีเหตุทางกฎหมายให้สิทธิพิเศษเหนือเจ้าหนี้รายอื่นของ ผู้จำนำ

ผู้จำนำมีสิทธิเรียกร้องจากผู้จำนำให้ปฏิบัติตามภาระผูกพันตามกฎหมายและสัญญา ตลอดจนตรวจสอบการมีอยู่ เงื่อนไข และเงื่อนไขในการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่จำนำตามสัญญาจำนองได้จริงไม่ว่าผู้ใด เป็นเจ้าของมัน

ควรสังเกตว่าบทบัญญัติของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "การจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)" คำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งผู้ให้กู้และผู้กู้ ลักษณะเด่นของการให้กู้ยืมจำนองซึ่งรับรองความน่าเชื่อถือของเครดิตสูงคือความสามารถของผู้ให้กู้ (ผู้จำนอง) ที่จะได้รับความพึงพอใจตามข้อกำหนดของเขาสำหรับเงินกู้ที่ได้จากการขายหลักประกัน นอกจากนี้ ควรสังเกตด้วยว่ากฎหมายกำหนดให้ฝ่ายต่างๆ ที่ทำข้อตกลงจำนองสามารถกำหนดสิทธิและภาระผูกพันของตนได้โดยอิสระในเรื่องที่เกี่ยวกับการจำนำ เลขที่ 3604 หน้า - P13 // เอกสารยังไม่ได้เผยแพร่

การจำนำอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นมูลฐานในการปลดบุคคลที่ทำหน้าที่เป็นผู้จำนำตามสัญญาจำนองจากการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตนเข้าร่วมในการลงทุน (เชิงพาณิชย์) การประมูล การประมูล หรืออย่างอื่นในกระบวนการแปรรูปทรัพย์สินที่เป็น หัวข้อของการจำนำนี้ (ข้อ 5 ข้อ 6 ของกฎหมาย“ เกี่ยวกับการจำนอง”) เกี่ยวกับการจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์): กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 118-FZ ณ วันที่ 26 มิถุนายน 2550 // หนังสือพิมพ์รัสเซีย 2550 7 กรกฎาคม..

ดังนั้น จุดเด่นของการจำนองคือ:

ประการแรกการจำนองเช่นเดียวกับการจำนำใด ๆ โดยพื้นฐานแล้วเป็นวิธีเพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (หลัก) อื่นอย่างเหมาะสม - สัญญาเงินกู้หรือสินเชื่อสัญญาเช่าสัญญาการชดเชยความเสียหาย ฯลฯ

ประการที่สอง เรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์รวมถึงแปลงที่ดินและทุกสิ่งที่เชื่อมโยงอย่างแน่นหนา: อาคาร โครงสร้าง พืชไม้ยืนต้น ฯลฯ ;

ประการที่สาม เรื่องของการจำนองยังคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้ หลังยังคงเป็นเจ้าของ ผู้ใช้ และเจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สินนี้

ประการที่สี่ข้อตกลงระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ในการจัดตั้งการจำนองนั้นถูกร่างขึ้นในเอกสารพิเศษ - การจำนองซึ่งอยู่ภายใต้การจดทะเบียนของรัฐด้วย

ประการที่ห้า ถ้ามูลค่าหลักประกันเกินจำนวนเงินกู้ที่ออก การจำนองจะทำให้สามารถรับเงินกู้จำนองเพิ่มเติมที่ค้ำประกันโดยทรัพย์สินเดียวกันได้ (จำนองที่สอง, ที่สาม)

และสุดท้าย ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องให้ขายทรัพย์สินจำนำในการขายทอดตลาดสาธารณะ

ดังนั้นเงินกู้จำนองจึงเป็นเงินกู้, ภาระผูกพัน, ผลตอบแทนที่ถูกค้ำประกันโดยการจำนองของอสังหาริมทรัพย์ (จำนอง)

การให้สินเชื่อจำนองเป็นกลไกแบบองค์รวมสำหรับการดำเนินการสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นจากองค์กร การขาย และการให้บริการสินเชื่อจำนอง

สัญญาและข้อตกลงหลายประเภทใช้ในระบบการจำนองบ้าน สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย ในบรรดาสัญญาหลักที่สรุปโดยหัวข้อการให้สินเชื่อจำนองพร้อมกับสัญญาจำนอง ได้แก่ สัญญาสินเชื่อ การซื้อและขายอาคารพักอาศัย (สัญญาขายอพาร์ตเมนต์ (อาคารที่อยู่อาศัย) โดยชำระเงินกู้ธนาคาร ), ข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน, การประกันภัยประเภทต่างๆ, สัญญากับนายหน้า, สำหรับการให้บริการโดยพวกเขา, การจำนำสัญญาการลงทุน, สัญญาสำหรับการโอนสิทธิเรียกร้อง (สัมปทาน) ฯลฯ แพ็คเกจของสัญญาและของพวกเขา องค์ประกอบของเรื่องขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ที่พวกเขาสร้าง (จัด) เช่นเดียวกับเรื่องของคำมั่นสัญญา - ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่หรือจำเป็นต้องสร้าง

ในโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด สัญญาหลักคือสัญญาเงินกู้ ตามอาร์ท. 819 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียภายใต้สัญญาเงินกู้ธนาคารหรือองค์กรเครดิตอื่น ๆ (เจ้าหนี้) ดำเนินการจัดหาเงินทุน (เครดิต) ให้กับผู้กู้ตามจำนวนและเงื่อนไขที่กำหนดโดยข้อตกลงและผู้กู้ดำเนินการ เพื่อคืนจำนวนเงินที่ได้รับและชำระดอกเบี้ย นิติบุคคลที่ให้เงินกู้เป้าหมายสำหรับการซื้อหรือก่อสร้างบ้านที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ตเมนต์สามารถทำหน้าที่เป็นผู้จำนำได้เช่นกัน ผู้ให้กู้หรือผู้ดำเนินการตลาดรอง ได้แก่ กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันภัย ธนาคารเพื่อการลงทุน กองทุนรวม Shevchuk D.A. ข้อบังคับทางกฎหมายของความสัมพันธ์ตามสัญญาในขอบเขตการให้กู้ยืมจำนอง // Auditorskie Vedomosti 2552 N 1..

ตามวรรค 12 ของระเบียบว่าด้วยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย 10.06.1994 N 1180 ระเบียบว่าด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัย: พระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 10 มิถุนายน 2537 N 1180 เงื่อนไขต่อไปนี้กำหนดไว้ในสัญญาเงินกู้:

วัตถุประสงค์ของการกู้ยืม;

ระยะเวลาและจำนวนเงินกู้

ขั้นตอนการออกและชำระคืนเงินกู้

ตราสารหนี้ (อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และความถี่ของการเปลี่ยนแปลง)

รักษาภาระผูกพันด้านเครดิตของผู้กู้

เงื่อนไขการประกันสินเชื่อ

วิธีการและรูปแบบการตรวจสอบความปลอดภัยและวัตถุประสงค์ในการใช้เงินกู้

การลงโทษสำหรับการใช้ในทางที่ผิดและการชำระคืนเงินกู้ก่อนวัยอันควร

จำนวนเงินและขั้นตอนการชำระค่าปรับ

ขั้นตอนการบอกเลิกสัญญา เงื่อนไขอื่นๆ ตามข้อตกลงของผู้ให้กู้และผู้กู้

สัญญาเงินกู้เป็นไปตามความยินยอม (ชดเชย) เช่นเดียวกับสัญญาเงินกู้ สัญญาเงินกู้เป็นธุรกรรมเชิงสาเหตุ

ดังนั้น แนวความคิดของ "การจำนอง" และ "การให้กู้ยืมจำนอง" จึงมีความเกี่ยวข้องกันอย่างใกล้ชิด แต่ไม่เหมือนกัน สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นระบบความสัมพันธ์ทางการเงินและเศรษฐกิจรวมถึงการจำนองเป็นระบบย่อยขั้นพื้นฐาน - ส่วนประกอบหรือองค์ประกอบที่จำเป็นในรูปแบบของเทคโนโลยีหลักประกันโดยตรง

ในทางกลับกัน การให้สินเชื่อจำนองเป็นหนึ่งในประเภทของธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ ภาระผูกพันภายใต้การค้ำประกันด้วยความช่วยเหลือจากการจำนอง

สินเชื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อที่อยู่อาศัย) มีไว้สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย (อพาร์ทเมนต์ กระท่อมหรือบ้านในชนบท) วัตถุให้ยืมทำหน้าที่เป็นหลักประกันการจำนองซึ่งต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของธนาคารผู้ให้สินเชื่อจำนอง