Ekonomisk essens och huvudsakliga former av hypotekslån. Kärnan i konceptet och klassificeringen av hypotekslån

Inteckning (pantsättning av fastigheter som ett sätt att säkerställa uppfyllandet av olika civila förpliktelser) tjänar traditionellt i länder med en utvecklad marknadsekonomi som en av de viktigaste faktorerna för att stabilisera civil omsättning, ett effektivt verktyg för att upprätthålla finansiell och betalningsdisciplin vid rätt nivå och en pålitlig garant för borgenärernas rättigheter och legitima intressen.

Bolån har två komponenter i sitt innehåll - ekonomiska och juridiska.

Rent ekonomiskt är ett bolån ett marknadsinstrument för omsättning av äganderätter till fastigheter i de fall där andra former av överlåtelse (köp och försäljning, byte) är juridiskt och kommersiellt opraktiska, och låter dig attrahera ytterligare ekonomiska resurser för genomförandet av olika projekt.

Rent juridiskt är en panträtt en pantsättning av fast egendom i syfte att erhålla ett hypotekslån, när egendomen förblir i gäldenärens händer.

Ett hypotekslån är ett lån (lån) som beviljas för köp av fastighet med säkerhet i denna fastighet som säkerhet för en förpliktelse. Fordringsrätten på lånet kan intygas och överlåtas genom inteckning - en registrerad säkerhet av skuldebrevstyp.

Med tanke på bolån som en ekonomisk kategori måste det betonas att den består av tre termer och samtidigt uttrycker:

Egendomsförhållanden;

Kreditförbindelser;

Ekonomiska relationer.

Ägandeförhållanden uttrycks i överföring av äganderätt och egendom, men inte rätten till besittning, fram till slutet av betalningar på skulden eller genomförandet av skyldigheter i händelse av vägran att betala. Inteckning stimulerar omsättning och omfördelning av fastigheter, vilket säkerställer förverkligandet av äganderätten till objekt, när andra former av överlåtelse är olämpliga i dessa specifika fall.

Kreditrelationer uttrycks i tillhandahållande av hypotekslån med säkerhet i fastigheter. Fastighetspant fungerar som ett verktyg för att attrahera nödvändiga ekonomiska resurser för utveckling av produktionen. Samtidigt är egenskaperna hos hypotekslån följande:

1. Obligatorisk säkerhet.

2. Lånets löptid.

3. Målkaraktär.

4. Ett bostadslån är en bankverksamhet med relativt låg risk.

5. Notarisering och statlig registrering.

Ekonomiska relationer tar sig uttryck i refinansiering av hypotekslån, inklusive även ett inteckningslån som intygar panthavarens rätt till fastighet och är en säkerhet med alla dess inneboende drag - isolering av äganderätt, dokumentation och överlåtbarhet. Finansiella relationer baserade på ett värdepapper skapar ett fiktivt kapital på flera nivåer, så när ägaren av ett fastighetsobjekt utfärdar primära, sekundära inteckningar, derivata inteckningssäkrade värdepapper, ökar rörelsekapitalet eller mängden fiktivt kapital.

Systemet för hypotekslån är ett system av relationer avseende bildandet av primära och sekundära marknader för hypotekslån och relationer med fastighets-, försäkrings- och bolånemarknaderna som uppstår från den aktiva interaktionen mellan enheter som verkar på bolånemarknaden.

Systemet för hypotekslån bör bestå av följande segment:

En fastighetsmarknad som har de nödvändiga egenskaperna för att delta i hypotekslån;

Den primära marknaden för hypotekslån, som täcker hela uppsättningen av aktiviteter för borgenärer och gäldenärer som ingår relevanta förpliktelser mellan sig, där gäldenären (inteckningsgivaren) tillhandahåller, och borgenären (inteckningsgivaren) accepterar fastigheter som pant;

Andrahandsmarknaden för hypotekslån, som säkerställer överföring av rättigheter på hypotekslån och hypotekslån (försäljning av redan utgivna bostadslån), samt återinvestering av redan utgivna bostadslån. Sekundärmarknaden är en länk mellan långivare på den primära bolånemarknaden och investerare på bolånemarknaden, vilket säkerställer ackumulering av investerarnas medel och styr finansiella flöden till hypotekslån;

Marknaden för inteckningsskyddade värdepapper, som säkerställer omvandlingen av personifierade rättigheter under kreditförpliktelser och bostadslåneavtal (hypoteksobligationer) till opersonliga inkomstgenererande värdepapper (obligationer), och deras placering bland långsiktiga investerare. Med andra ord, på marknaden för inteckningsskyddade värdepapper förvärvar, ackumulerar och placerar individer och juridiska personer värdepapper med säkerhet i hypotekslån som erbjuds av mellanhänder för att få inkomst på dem;

Försäkringsmarknaden som tillhandahåller riskförsäkring i systemet för bostadslån.

Deltagare i hypotekskreditförhållandet:

1. Låntagare - individer som har ingått låneavtal med banker (kreditorganisationer), enligt vilka de medel som tas emot i form av ett lån används för att köpa bostad. Utförandet av sådana kontrakt säkras genom inteckning i det förvärvade huset. Det maximala lånebeloppet för varje låntagare bestäms på grundval av en bedömning av dess solvens och den tillhandahållna låneåterbetalningssäkerheten, samt med hänsyn till dess tillförlitlighet och skuldsaldo på tidigare mottagna lån;

2. Bostadsförsäljare - privatpersoner och juridiska personer som säljer fast egendom som ägs av dem eller ägs av andra fysiska personer eller juridiska personer och säljs för deras räkning, inkl. byggorganisationer;

3. Långivare - de viktigaste borgenärerna är naturligtvis banker, som kan vara specialiserade (inteckning) eller universella. Andra juridiska personer som ger riktade långfristiga lån till medborgare för köp av bostad kan också fungera som borgenärer;

Tabell 1. Rättslig ram för bankreglering.

namn	Innehåll
Banksystemets sammansättning
Kreditorganisation	En juridisk person som, för att göra vinst som huvudmålet för sin verksamhet, på grundval av ett särskilt tillstånd (licens) från Ryska federationens centralbank, har rätt att utföra banktransaktioner enligt Federal lag "om banker och bankverksamhet". En kreditorganisation bildas utifrån varje form av ägande som affärsenhet
Bank	Ett kreditinstitut som har ensamrätt att utföra följande banktransaktioner sammantaget: attraktion av medel från individer och juridiska personer till insättningar, placering av dessa medel för egen räkning och på egen bekostnad enligt betalningsvillkor, återbetalning, brådskande, öppna och upprätthålla konton för individer och juridiska personer
Icke-bankkreditorganisation	Ett kreditinstitut som har rätt att utföra viss bankverksamhet enligt den federala lagen. Tillåtna kombinationer av bankverksamhet för icke-bankkreditinstitut fastställs av Rysslands centralbank
utländsk bank	En bank som erkänns som sådan enligt lagarna i en främmande stat på vars territorium den är registrerad

4. Operatörer av den sekundära marknaden för hypotekslån (byråer för bostadslån) - specialiserade organisationer som refinansierar borgenärer som utfärdar långfristiga hypotekslån. Sekundärmarknadsoperatörer, förutom att refinansiera borgenärer, emitterar värdepapper med säkerhet i aktier med hypotekslån, samlar in pengar från investerare inom bostadslåneområdet och hjälper borgenärer att genomföra en rationell hypotekslånepolitik. Om byråer löser in bolån från borgenärer, kräver deras verksamhet ingen licens från Rysslands centralbank. Om byråer kommer att arbeta med hypoteksfordringar måste de vara licensierade som ett icke-banklåneinstitut;

5. Organ för statlig registrering av rättigheter till fastighet och transaktioner med denna, som registrerar transaktioner för köp och försäljning av bostadslokaler, formaliserar äganderätten till ny ägare, registrerar inteckningsavtal och inteckningsrätter, lagrar och lämnar information om äganderätt och belastning av bostadshypotek;

6. Försäkringsbolag som tillhandahåller försäkring av intecknade bostäder, personlig försäkring för låntagare och ansvarsförsäkring för hypoteksmarknadens aktörer;

7. Bedömare - juridiska personer och individer som har rätt till professionell fastighetsvärdering, vars verksamhet regleras av den federala lagen "Om värderingsverksamhet i Ryska federationen". Verksamheten för professionella värderingsmän är licensierad, och det organ som utfärdat licensen måste utöva kontroll över att värderingsmännen följer lagen.

Vid hypotekslån är vid tvist om värdet av pantföremålet en bedömning obligatorisk.

Värderingsverksamhet är en av de få verksamhetstyper för vilka det finns en obligatorisk försäkring av värderingsmäns civilrättsliga ansvar. Särskilt har värderingsmannen inte rätt att bedriva värderingsverksamhet utan att ingå ett försäkringsavtal. Försäkringsfallet kommer att vara tillfogande av förluster till tredje man i samband med att värderingsmannen genomför sin verksamhet, fastställd genom beslutet av den skiljedom eller skiljenämnd som har trätt i kraft.

8. Fastighetsbolag - en professionell mellanhand på fastighetsmarknaden, som tillhandahåller tjänster för att hitta objekt, upprätta kontrakt och förbereda ett paket med dokument som krävs för att lämna in till banken. Fastighetsverksamhet är licensierad. Det nämns särskilt i lagen om tillstånd för vissa typer av verksamhet. Förutom att statliga organ utövar kontroll över fastighetsföretagens verksamhet, utövas den även av offentliga organisationer. Bland dem finns det ryska fastighetsmäklargildet.

Fastigheter, som fungerar som en vara av ett speciellt slag, har ett visst penningvärde. Vanligtvis bildas denna bedömning spontant, under påverkan av subjektiva faktorer (främst under påverkan av utbud och efterfrågan). Samtidigt finns det vid värdering av eventuell fastighet vissa objektiva faktorer som parterna måste ta hänsyn till vid ingående av ett specifikt avtal.

Ett antal professionella aktörer arbetar på bolånemarknaden. Samtidigt är det bara högkvalificerade specialister som använder moderna koncept för ekonomisk förvaltning, produktionsaktiviteter och företagsresurser som framgångsrikt kan anpassa avancerade ledningstekniker till befintliga ekonomiska förhållanden. Världserfarenheten visar att en viktig ryggrad i hypoteksutlåningen är kreditinstitutens verksamhet, särskilt affärsbankerna, som är ett av de viktigaste ämnena på marknaden för hypotekslån.

Mer om ämnet 1.1. Konceptet och essensen av bolån och hypotekslån:

Konceptet och karaktärsdragen för stämningsförfaranden; skäl för att utfärda ett domstolsbeslut; konceptet och kärnan i ett domstolsbeslut; stadier av orderproduktion
Konceptet och kärnan i verkställighetsförfaranden; deltagare i verkställighetsförfaranden; allmänna regler för verkställighetsförfaranden; förfarandet för att genomföra verkställighetsförfaranden; skydd av indrivarens, gäldenärens och andra personers rättigheter vid genomförandet av verkställighetsåtgärder
KAPITEL 1. KONCEPTET OCH KESSEN I DEN RÄTTSLIGA MEKANISMEN FÖR ATT ÖKA EFFEKTIVITETEN I AKTIVITETERNA HOS MEDLEMMAR I EKONOMISKA FÖRETAGS LEDNINGSORGAN.
§ 1. Begreppet och kärnan i medlen och metoderna för att skydda privaträtten
KONCEPTET OCH KESSEN AV "PENETRERANDE ANSVAR" I JURIDISK ORDNING AV KONTINENTAL EUROPEISK OCH ANGLO-AMERIKA TYP
KONCEPTET OCH KESSEN AV "PENETRERANDE ANSVAR" I RYSSK FÖRETAGSLAG
§ 1. Rättvisans begrepp och väsen i brottmål
§ 1.1 Konceptet och kärnan i informationsstöd för pass- och visumverksamhet vid Rysslands inrikesministerium inom migrationsområdet

- Upphovsrätt - Advokatverksamhet - Förvaltningsrätt - Administrativ process - Antimonopol och konkurrensrätt - Skiljeförfarande (ekonomisk) process - Revision - Banksystem - Bankrätt - Företag - Bokföring - Egendomsrätt - Statlig rätt och förvaltning - Civilrätt och förfarande - Monetär cirkulation, finans och kredit - Pengar - Diplomatisk och konsulär rätt -

Men utlåning är omöjligt utan seriös säkerhet för borgenärens intressen. Utvecklingen av kreditutveckling har visat det borgenärens bästa kan vara säkras genom användning av fastighetssäkerhet, eftersom det:

fastigheter löper relativt liten risk att förstöras eller plötsligt försvinna;
värdet på fastigheter tenderar att ständigt öka;
de höga kostnaderna för fastigheter och risken för att den försvinner är ett kraftfullt incitament som uppmuntrar gäldenären att fullgöra sina skyldigheter gentemot borgenären korrekt och i rätt tid.

Ett av verktygen för att skydda borgenärernas intressen genom användning av fastighetspant var en inteckning.

Inteckning - koncept och väsen

Termen "inteckning" i laglig cirkulation täcker vanligtvis två begrepp:

Bolån som rättsförhållandeär en pantsättning av fastigheter (mark, anläggningstillgångar, byggnader, bostäder) för att få lån.

Bolån som säkerhet- innebär: ett skuldinstrument som intygar panthavarens rättigheter till fastigheter.

Bolånelån- detta är utlåning med säkerhet i fastigheter, det vill säga utlåning med ett bolån som säkerhet för återbetalning av kreditmedel.

Om lånet inte återbetalas blir borgenären ägare till fastigheten. Ett bolån är alltså en speciell form av säkerhet för ett lån.

Funktioner för hypotekslån:

en inteckning är en pantsättning av egendom;

hypotekslånets långfristiga karaktär (20 - 30 år);
den pantsatta egendomen under pantperioden förblir i regel hos gäldenären;
Endast egendom som tillkommer pantsättaren på äganderätten eller på ekonomisk förvaltningsrätt kan pantsättas;
den rättsliga grunden för hypotekslån är panträtten, på grundval av vilken ett inteckningsavtal upprättas och försäljning av egendom som överlåts till borgenären genomförs;
utvecklingen av hypotekslån förutsätter att det finns en utvecklad institution för dess bedömning;
Bolån utförs som regel av specialiserade hypoteksbanker.

Deltagare i bolånesystemet:

Pantsättare - fysisk. eller en juridisk person som ställt fast egendom som säkerhet för att säkra sin skuld.
En panthavare (bolånegivare) är en juridisk person som ger ut lån med säkerhet i fastighet.

Rättslig grund för hypotekslån i Ryssland:

Ryska federationens federala lag "Om inteckning (pantsättning av fastigheter)" daterad 16 juli 1998;
Ryska federationens federala lag "Om värderingsverksamhet i Ryska federationen" daterad 29.07.98.

Inteckningen är föremål för statlig registrering av rättsliga institutioner i Unified State Register of Rights to Real Estate.

Bolån och banker

Hypoteksbanker - specialiserade banker som tillhandahåller långfristiga lån med säkerhet i fastigheter.

Fördelar med hypotekslån för banker:

relativt låg risk vid emission av lån, eftersom de är säkerställda av fastigheter;
långfristig utlåning befriar banker från privata förhandlingar med kunder;
hypotekslån ger banken en ganska stabil kundkrets;
Bolån kan handlas aktivt på andrahandsmarknaden, vilket gör att banken kan diversifiera sin risk genom att sälja bolånet efter att lånet är utfärdat.

Nackdelar med hypotekslån för banker:

behovet av att hålla smala professionella specialister i personalen - värderingsmän av fastigheter, som presenteras som säkerhet, vilket ökar kostnaderna för banken;
långsiktig avledning av medel;
en lång löptid för vilken ett lån beviljas är ett stort hot mot bankens framtida vinster, eftersom det är mycket svårt att förutse dynamiken i marknadsräntorna under decennier framöver.

Hypotekslånemekanism

Ett bolån är ett lån med säkerhet i fastighet.

De viktigaste dokumenten för att få ett lån som bestämmer förhållandet mellan långivaren och låntagaren är ett låneavtal och ett pantavtal.

Låneavtal bestämmer syftet med att erhålla ett lån, lånets löptid och storlek, förfarandet för att utfärda och återbetala ett lån, låneinstrument (ränta, villkor och frekvens för dess förändring), låneförsäkringsvillkor, metod och form för kontroll av säkerheten och avsedd användning av lånet, sanktioner för missbruk och otidig återbetalning av lån, beloppet och förfarandet för att betala böter, förfarandet för att säga upp avtalet, ytterligare villkor efter överenskommelse mellan långivaren och låntagaren.

Bolåneavtal bestämmer form, storlek och förfarande för säkerheter för lånet.

Pantlån

Utvecklingen av hypotekslån förutsätter att det finns särskilda typer av värdepapper — bostadslån och bostadsobligationer.

Inteckning— detta är ett juridiskt dokument om pantsättning (pantsättning) av ett fastighetsobjekt, som intygar återlämnandet av objektet för att säkerställa förpliktelser enligt ett lån.

Säkerhetsobjektet är fastigheter som står som säkerhet för låntagarens förpliktelser. Objektet för utlåning är ett specifikt mål. för vilket lånet beviljas.

Därmed är olika kombinationer av säkerhetsobjektet och låneobjektet möjliga. Till exempel: ett lån för uppförande av bostäder med säkerhet i en tomt.

Hypotekslånemekanism skiljer sig väsentligt från mekanismen för bildandet av kreditresurser i en affärsbank. I utvecklade länder genererar banken främst medel för att bevilja lån genom att sälja obligationer och eget kapital.

Inteckningsblad - dessa är långfristiga säkerhetsförpliktelser för banken, som tillhandahåller tillförlitliga (eller sammanlagda) hypotekslån, på vilka en fast ränta betalas.

Hypoteksobligationer säljs av hypoteksbanker på andrahandsmarknaden till investerare - andra kreditinstitut (i vissa länder - till alla investerare).

Andrahandsmarknaden är processen för att köpa och sälja bolånepapper emitterade på den primära marknaden. Att ge primära långivare möjlighet att sälja den primära inteckningen och att ge ett annat lån på inkomsten som erhålls på samma marknad - detta är huvuduppgiften för hypotekskapital.

Investeringar i bostadsobligationer anses vara en tillförlitlig investering av kapital, eftersom investeraren, förutom en stabil ränteintäkt, är garanterad mot risk genom bolån. Självklart kan marknadsvärdet på den pantsatta fastigheten sjunka över tid, men här kan banker erbjuda olika säkringsmöjligheter (riskminskning) vid realisering av bolån.

Efter att ha sålt bolån använder långivaren intäkterna för att ge nya bolån.

Återbetalning av bolån förknippad med löptiden och ränta på realiserbara inteckningar. Om bolånens giltighetstid är 10 år och den fasta räntan är 6,5 %, måste lånet utfärdas med en ränta på minst 7 % per år för att täcka kostnaderna för att ge ut bolån och betala ränta till investerare. En förändring av procentsatsen, beroende på marknadsförhållanden, kommer att ske efter 10 år, om bolånetiden är längre. Återbetalning sker med avbetalning, intervallet (månad, kvartal, sex månader, årligen) fastställs av låneavtalet.

Bolånesystem

Lånebalansdynamik

Bolånens roll i ekonomin

Bolån är en viktig del. Det återspeglar utvecklingsmönstren för den globala banksektorn och är ett av de prioriterade utvecklingsverktygen.

Bolån och kriser

Världserfarenhet visar att bolån har bidragit till väckelse, återhämtningövervinna arbetslösheten och i slutändan, ur krisen USA - på 30-talet, Kanada och Tyskland - på 40-50-talet, Argentina och Chile - på 70-80-talet, liksom accelerationen av ekonomiska reformer i ett antal länder. Vissa förhoppningar ställs till bolån som ett verktyg för att lösa bostadsproblemet även i Ryssland.

Bolån och den reala sektorn av ekonomin

Utvecklingen av bolåneverksamheten har en positiv inverkan på industrins, byggandets, lantbrukets funktionssätt. Som världen praxis visar, spridningen av hypotekslån som effektivt sätt att finansiera kapitalinvesteringar kan bidra till att övervinna investeringskrisen.

Bolån och banksystem

Bolån har stor betydelse direkt för utvecklingen av banksystemet länder. Bolån är det viktigaste instrumentet som säkerställer återbetalningen av lånet. Ett bolåneinstitut som verkar inom ramen för bolånesystemet är en relativt stabil och lönsam ekonomisk enhet. Därför, ju fler sådana kreditinstitut i banksystemet, desto mer stabil och effektiv är dess verksamhet i det ekonomiska systemet i landet som helhet.

Bolån och socialvård

Bolånelån, avleda medel från nuvarande omsättning till internt sparande, till viss del bidrar till minskningeninflation.

I moderna förhållanden, vikten av bolån för. Bostadslån bidrar till att tillhandahålla medborgarna prisvärda privata bostäder, vilket är en kraftfull faktor i samhällets klass.

Relevansen av ett bostadslån beror på att användningen av det gör att du kan lösa motsägelser:

mellan höga fastighetspriser och nuvarande inkomster för befolkningen;
mellan besparingar av pengar i en grupp av ekonomiska enheter och behovet av att använda dem i en annan.

Frånvaron i vårt land under 70 år av institutionen för fastigheter och institutionen för hypotekslån har lett till negativa konsekvenser - erfarenheten av att organisera hypotekslån har till stor del gått förlorad både på kreditinstitutsnivå och på statsnivå som helhet.

Om tidigare det enda sättet att förbättra levnadsvillkoren var att skaffa allmännyttiga bostäder, löses detta problem idag huvudsakligen av medborgarna genom att köpa eller bygga bostäder på bekostnad av deras egna besparingar. De begränsade budgetresurserna har fokuserat statens uppmärksamhet på att lösa bostadsproblemen för endast vissa grupper av befolkningen. Men de flesta av dem kan för närvarande inte förbättra sina levnadsvillkor på grund av brist på nödvändiga besparingar.

Skapande av ett bolånesystem kommer att göra köp av bostäder överkomliga för huvuddelen av befolkningen; kommer att säkerställa förhållandet mellan de monetära resurserna för befolkningen, banker, finans-, byggföretag och byggindustriföretag, och riktar finansiella resurser till den verkliga sektorn av ekonomin.

Infrastruktur för hypotekslån

Att systemet för hypotekslåneinstitut fungerar effektivt är omöjligt utan tillgången till lämpliga stödjande element (infrastruktur). Det specifika med hypotekslån är dess närmaste samband med värdering, försäkring och registrering av omsättningen av fastigheter, såväl som med den sekundära bolånemarknaden. I detta avseende är funktionen av systemet för hypoteksinstitut omöjligt utan närvaro i landet av:

registreringssystem för fastighetsomsättning;
försäkringsorganisationer (företag);
organisationer som är professionellt engagerade i fastighetsvärdering.

Den utvecklade infrastrukturen för hypotekslånesystemet säkerställer effektiviteten i bolåneverksamheten, vilket ökar skyddet av rättigheterna för hypotekslåneenheter.

Ordet inteckning är av grekiskt ursprung. För första gången användes den i Solons lagstiftning (600-talet f.Kr.), enligt vilken en pelare brast in i gäldenärens land så att alla visste att denna mark tjänade som säkerhet för borgenärens rättigheter. Enligt historiska bevis började belåning av mark och försäljning av marktilldelningar praktiseras allmänt i Egypten under det första årtusendet f.Kr.

Det finns två typer av bolån. I ordets snäva mening är "inteckning" pant i fast egendom, och i vid mening är det en av formerna för egendomssäkerhet för gäldenärens förpliktelse, i vilken den fasta egendomen förblir i den senares ägo, och borgenären, för det fall gäldenären underlåter att fullgöra sin skyldighet, förvärvar rätt att erhålla fullgörelse på bekostnad av försäljning av denna egendom. Följaktligen är ett hypotekslån ett lån med säkerhet genom pant i fastighet. De framträdande dragen hos bolån är följande.

För det första är en inteckning, liksom vilken pantsättning som helst, ett sätt att säkerställa att en annan (huvud)förpliktelse fullgörs på ett korrekt sätt - ett låne- eller kreditavtal, ett hyresavtal, ett kontrakt, ersättning för skada, etc. Därför beror inteckningen på denna grundläggande skyldighet, eftersom den utan detta beroende förlorar sin mening.

För det andra är ämnet för inteckning alltid fastigheter. Fastigheter inkluderar tomter och allt som är fast förknippat med dem - företag, bostadshus, andra byggnader och strukturer.

För det tredje förblir föremålet för inteckning i gäldenärens besittning. Den senare förblir ägare, användare och faktiska ägare av denna fastighet.

För det fjärde upprättas avtalet mellan borgenären och gäldenären om upprättandet av en inteckning i ett särskilt dokument - en pantobligation, som är föremål för attestering och statlig registrering. Inteckning - ett registrerat värdepapper som intygar följande rättigheter för sin ägare: rätten att få prestation på en monetär förpliktelse som säkerställs av en inteckning, utan att presentera andra bevis på förekomsten av denna skyldighet; rätten att pantsätta egendom som är belastad med inteckning. Under vissa förutsättningar kan en pantobligation förvärva egenskaperna hos ett värdepapper som kan övergå från en ägare till en annan och tillräckligt ”rivas av” från den ursprungliga fordran.

Slutligen har borgenären vid underlåtenhet att fullgöra en förpliktelse säkerställd genom panträtt att kräva försäljning av den pantsatta egendomen på offentlig auktion. Vid försäljning av fastighet som pantsatts enligt ett bolåneavtal har hypotekslångivaren fördelar gentemot andra borgenärer till det belopp som anges i panten.

Ett hypotekslån är en speciell typ av ekonomiska relationer avseende tillhandahållande av långfristiga lån med säkerhet i fastighet. Deltagare i en kredittransaktion kan vara en borgenärsbank, en låntagare, en säljare av fastighet i en finansiell försäljnings- och köptransaktion samt ägare av en eventuell inteckning i fastighet.

Det finns fyra huvudaktörer på bolånemarknaden: låntagaren, långivaren, investeraren och staten.

Bolånegivare är hypoteksbanker eller särskilda hypoteksbolag, föreningar, kreditbolag samt vanliga affärsbanker som är specialiserade på att tillhandahålla långfristiga lån med säkerhet i fastighet. Kreditresurser för hypotekslåneinstitut kan vara inlåning (inlåning) från kunder, emission och försäljning av bostadsobligationer, återförsäljning av bostadscertifikat etc.

Låntagare är individer och juridiska personer som äger föremålet för inteckning. Utmärkande för panten är för det första att låntagaren har egendom, för det andra så att denna egendom ger inkomst till sin ägare, och för det tredje är den efterfrågad på marknaden. Vid pantsättning av fast egendom behåller gäldenären nominellt sin äganderätt.

Långivare - banker (kreditorganisationer) och andra juridiska personer som tillhandahåller hypotekslån till låntagare på det sätt som föreskrivs i lag.

Investerare - juridiska personer och individer som köper värdepapper med säkerhet i hypotekslån som imiterats av långivare eller andrahandsmarknadsoperatörer. Dessa inkluderar investeringsfonder, försäkringsbolag, fonder.

Regeringen skapar förutsättningar för att bolånesystemet ska fungera tillförlitligt, övervakar borgenärernas verksamhet och bistår vissa grupper av befolkningen med att köpa bostad.

Det finns också många mindre aktörer på bolånemarknaden, såsom bostadsförsäljare, operatörer av den sekundära bolånemarknaden (bostadslåneföretag), statliga registreringsmyndigheter för fastighetsrättigheter och transaktioner med den, försäkringsbolag, värderingsmän, fastighetsbolag.

Bostadsförsäljare är individer och juridiska personer som säljer bostadslokaler som ägs av dem eller ägs av andra personer eller juridiska personer. Sekundärmarknadsoperatörer är specialiserade organisationer som refinansierar lån.

Försäkringsbolag genomför egendomsförsäkringar (försäkringar av intecknade bostäder), personförsäkringar för låntagare och ansvarsförsäkringar för bolånemarknadens aktörer.

Värderingsmän - juridiska personer och individer som har rätt att göra en professionell bedömning av bostadslokaler som är föremål för säkerhet för hypotekslån.

Fastighetsfirmor är juridiska personer, professionella mellanhänder på fastighetsmarknaden.

Infrastrukturella kopplingar till hypotekslånesystemet - notarier, passtjänster, förmynderskaps- och förmyndarmyndigheter, juridisk rådgivning, etc.

Bolån är utlåning med säkerhet i fastigheter, det vill säga utlåning med bolån som säkerhet för återbetalning av lånemedel.

När man betraktar ett bolån som en del av det ekonomiska systemet är det nödvändigt att lyfta fram dess tre mest karakteristiska egenskaper:

1. Pantsättning av fastigheter fungerar som ett verktyg för att attrahera nödvändiga ekonomiska resurser för utveckling av produktionen.
2. En inteckning kan säkerställa förverkligandet av äganderätten till objekt när andra former (till exempel köp och försäljning) är olämpliga under dessa specifika förhållanden.
3. Skapande av fiktivt kapital på grundval av en säkerhet med hjälp av en inteckning (när ägaren av ett fastighetsobjekt utfärdar primära, sekundära etc. inteckningar ökar omsättningstillgångarna med mängden fiktivt kapital som bildas).

Rent ekonomiskt är ett bolån ett marknadsinstrument för omsättning av äganderätter till fastigheter i de fall där andra former av överlåtelse (köp och försäljning, byte) är juridiskt eller kommersiellt opraktiska, och gör att du kan attrahera ytterligare ekonomiska resurser för genomförandet. av olika projekt.

Det är särskilt nödvändigt att lyfta fram funktionerna hos hypotekslån och egenskaperna hos denna typ av lån, vilket ger det en fördel jämfört med andra utlåningsmetoder.

De funktioner som utförs av hypotekslån kan formuleras enligt följande:

funktionen hos den finansiella mekanismen för att locka till sig investeringar inom området för materiell produktion;

funktionen att säkerställa avkastningen av lånade medel;

funktionen att stimulera omsättning och omfördelning av fastigheter, när andra metoder (köp och försäljning etc.) inte är ekonomiskt genomförbara eller juridiskt omöjliga;

funktionen att bilda ett fiktivt kapital på flera nivåer i form av inteckningar, derivat av inteckningssäkrade värdepapper m.m.

Skicka ditt goda arbete i kunskapsbasen är enkelt. Använd formuläret nedan

Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara er mycket tacksamma.

Hosted på http://www.allbest.ru/

Introduktion

Under hypotekslån I global praxis förstår vi ett system som inkluderar lån utfärdade mot säkerhet för fastigheter (inteckning), registrering av pant i det statliga registret över fastighetsrättigheter, samt inslag av refinansiering av borgenärer som utfärdat hypotekslån. Som ett resultat av masstillämpningen av mekanismen för hypotekslån i ekonomiskt utvecklade länder växer en marknad för hypotekslån fram.

Under bolånemarknaden avser en marknad där endast räntebärande värdepapper cirkuleras med pantgarantier för att underlätta refinansiering av lån med säkerhet.

Före övergången till marknadsrelationer var de viktigaste källorna till påfyllning av bostadsbeståndet i Ryska federationen statlig bostadsbyggande och bostadsbyggande av företag och organisationer, medan kooperativ och individuell bostadskonstruktion spelade en stödjande roll. Dock i början av 1990-talet det har skett en kraftig minskning av takten i bostadsbyggandet av staten, företag och organisationer, vilket lett till att allt stöd till befolkningen inom bostadssektorn nästan helt försvinner. Dessutom, som ett resultat av finanskriserna i Ryssland, har inkomstdifferentieringen av befolkningen ökat kraftigt. Av dessa skäl är ett av de sociala problemen idag att förse befolkningen med bostäder. I Ryssland är bostäder ett dyrt objekt och köp av denna produkt med en engångsinkomst (lön) för många ryssar är nästan omöjligt.

Att skapa förutsättningar för långfristiga bolån är ett attraktivt alternativ för befolkningen, eftersom det gör att du kan få bostad för användning i det inledande skedet.

Dessutom innehåller bolånen en enorm potential för den ekonomiska utvecklingen av kreditsystemet. Det gör det möjligt för fastigheter att förvandlas till rörelsekapital, vilket gör det möjligt för långivare att få en garanterad inkomst och för befolkningen att finansiera köp av bostäder.

Bolån är ett av världens mest beprövade och pålitliga sätt att attrahera privata investeringar i bostadssektorn. I utländsk praxis ger hypotekslån bankerna en stabil inkomst med relativt låga risker, vilket möjliggör den mest fördelaktiga kombinationen av befolkningens intressen för att förbättra bostadsförhållandena, affärsbanker och andra långivare - i effektivt och lönsamt arbete, byggbranschen - i rytmisk belastning av produktionen och, naturligtvis, staten intresserad av övergripande ekonomisk tillväxt.

Således kan vi dra slutsatsen att problemet med att utveckla hypotekslånesystemet i Ryssland är relevant i socioekonomiska termer.

Syftet med detta kursarbete är att identifiera konceptet och funktionerna för hypotekslån, analysera tillståndet för hypoteksutlåning i Ryska federationen för närvarande, belysa de viktigaste problemen och utvecklingsmöjligheterna för hur hypoteksutlåningen fungerar i Ryska federationen.

För att uppnå detta mål är det nödvändigt att utföra följande uppgifter:

1. Utöka konceptet och essensen av hypotekslån.

2. Tänk på de viktigaste instrumenten för hypotekslån.

3. Genomför en analys av utvecklingen av bolånemarknaden, analysera det aktuella läget på bolånemarknaden.

4. Tänk på problemen och utsikterna för utvecklingen av bolån i Ryska federationen.

Studieobjektet för detta kursarbete är hypotekslån i Ryska federationen.

Ämnet för studien är de organisatoriska och ekonomiska relationer som uppstår i processen för hypotekslån och mekanismerna för deras genomförande på finansmarknaden.

Den information och metodologiska grunden för studien var de bestämmelser och slutsatser som gjorts av ledande inhemska och utländska experter inom området bostadsmarknad och hypotekslån.

Under arbetets gång användes allmänna vetenskapliga metoder: artklassificering, jämförelser, ett systematiskt tillvägagångssätt, historisk, ekonomisk och matematisk modellering och statistisk analys. Helheten av den metodologiska bas som användes gjorde det möjligt att i slutändan säkerställa tillförlitligheten och giltigheten av slutsatserna och praktiska lösningar.

Detta arbete består av tre kapitel. Det första kapitlet behandlar de teoretiska aspekterna av förekomsten av kredit. Det andra kapitlet ägnas åt övervägandet av ett hypotekslån i Ryska federationen och trender för hypoteksutveckling. I det tredje kapitlet kommer de viktigaste problemen med hur hypotekslån fungerar att identifieras och prognoser och utsikter för utvecklingen av inteckningar i Ryska federationen kommer att övervägas.

1. Teoretiska grunder för förekomsten av kredit

ekonomiskt hypotekslån

Ett lån är ett ekonomiskt förhållande som uppstår mellan en långivare och låntagare avseende det lånade värdet, överfört för tillfälligt bruk på villkor av brådska, betalning och återbetalning.

Kredit kan agera i råvaru- och monetära former. I varuform innebär det överföring för tillfälligt bruk av värde i form av en specifik sak, definierad av generiska egenskaper. Kontant ges kredit och återbetalas i form av pengar. I en kredittransaktion finns det ingen likvärdig varu-pengarväxling, utan det sker en överföring av värde för tillfälligt bruk med villkoret om återlämnande efter en viss tid och betalning av ränta för användningen av detta värde. Återbetalningen av det utlånade värdet, som inte kan annulleras av en av kredittransaktionernas vilja, är en integrerad del av lånet som ekonomisk kategori.

Kredit som en speciell form av värderelationer uppstår när värdet som frigörs från en ekonomisk enhet under en tid inte kan gå in i en ny reproduktionscykel och användas i affärstransaktioner. Tack vare lånet överförs detta värde till en annan enhet som upplever ett tillfälligt behov av ytterligare medel och fortsätter därmed att fungera inom reproduktionsprocessen.

Kredit representerar lånefondens rörelse genom banksystemet och särskilda finans- och kreditinstitut. Banker samlar fria medel från företag och befolkningen och överför dem på grundval av säkerhet, återbetalning, betalning och brådska till företag som behöver dem.
Till skillnad från finans, som uttrycker en ensidig och vederlagsfri värderörelse, måste ett lån återlämnas till långivaren inom en angiven period med betalning av förutbestämd ränta på det.

Det finns en annan synpunkt på definitionen av kredit som en ekonomisk kategori: kredit är rörelsen av lånekapital. Lånekapital är penningkapital som tillhandahålls på lån av ägaren på återbetalningsbasis mot en avgift i form av ränta. Detta är en speciell historisk form av kapital. Dess kvalitativa skillnad mot penningkapital är att lånekapital är en av formerna av självökande värde, medan pengar i sig inte ger tillväxt.

Lånekapitalresurserna är:

Kassareserver (tillfälligt gratis kontanter) som frigörs under cirkulation av företagsmedel;

Kassareserver i form av särskilda fonder (amorteringsfond);

Statens kassareserver;

Befolkningens monetära resurser;

Utgivning av sedlar i enlighet med handelns behov.

Möjligheten till uppkomst och utveckling av kredit är förknippad med kapitalets cirkulation och omsättning. I processen för rörelse av fast och cirkulerande kapital, finns det ett frigörande av resurser eller penningkapital, som frigörs i processen för cirkulation av industriellt och kommersiellt kapital.

Uppkomsten av tillfälligt fria medel är en objektiv nödvändighet. Men tillfälligt fria medel kommer i konflikt med behovet av effektiv användning av medel i en marknadsekonomi. Denna motsättning löses med hjälp av ett lån, d.v.s. tillfälligt frigjort penningkapital överförs till ett lån. Möjligheten att lösa denna motsättning beror på att det vid den andra polen finns behov av arbetskraft och ganska stora engångsinvesteringar. Vissa ämnen har ett tillfälligt överskott av medel, medan andra känner sin brist.

För att möjligheten till ett lån ska bli verklighet krävs vissa villkor:

Deltagare i en kredittransaktion bör agera som enheter som väsentligt garanterar fullgörandet av förpliktelser som härrör från deras ekonomiska band.

Ett lån blir nödvändigt och möjligt om långivarens och låntagarens intressen sammanfaller.

Således orsakas behovet av ett lån av:

Behovet av att övervinna motsättningarna mellan den ständiga bildningen av reserver i enskilda ekonomiska enheter och deras effektiva användning för reproduktionens behov;

Under makroekonomiska förhållanden - behovet av att säkerställa kontinuiteten i kapitalcirkulationen under villkoren för hur branscher fungerar med olika varaktigheter av cirkulationen;

Behovet av att skapa ett sätt att cirkulera och utveckla betalningar baserat på kreditkaraktären i frågan om skyltar och icke-kontanta medel (vilka pengar har du i fickan);

Behovet av att driva företag på kommersiell basis, under vilken det antingen finns ett tillfälligt behov av ytterligare resurser, eller omvänt, tillfälligt frigör kassaresurser.

En del av strukturen för kreditrelationer är också föremålet för överföringen - något som överförs från långivaren till låntagaren och som tar sig tillbaka från låntagaren till långivaren.

Överlåtelseobjektet är det lånade värdet som en särskild del av värdet. Först och främst representerar det ett slags orealiserat värde. Den har specifika egenskaper som kännetecknar den som objekt för kreditrelationer.

Den återbetalningsbara karaktären hos rörelsen av det lånade värdet förutsätter dess bevarande i alla stadier av denna rörelse. Faktum är att kreditrelationen, eftersom den är av värde, kräver iakttagande av likvärdighet i förhållandet mellan långivaren och låntagaren. Detta innebär att låntagaren, efter att ha använt lånet i sin reproduktionsprocess, måste lämna tillbaka till långivaren ett värde motsvarande det som erhållits på kredit.

1 .2 Former och typer av krediter

Kreditformer är olika typer av krediter som härrör från kärnan i kreditförhållanden.

Klassificering av ett lån görs enligt sådana grundläggande egenskaper som beskaffenheten av det lånade värdet, kategorierna av långivare och låntagare, formen för tillhandahållande och riktningar för låntagares behov.

Av det lånade värdets natur:

1) Råvaruformen av kredit föregår historiskt den monetära formen. I denna form av kredit lånas varor. Varor blir låntagarens egendom först efter återbetalning av lånet och betalning av ränta.

2) Monetär kreditform - den klassiska kreditformen, vilket innebär att tillfälligt fria kontanter tillhandahålls på lån. Denna kreditform används av både staten och individer både inom landet och vid utländsk ekonomisk omsättning.

3) Blandad kreditform (varu-pengar). I det här fallet tillhandahålls lånet i form av varor och returneras kontant eller vice versa.

Beroende på långivarens och låntagarens status:

1) Banklån - tillhandahålls uteslutande av finans- och kreditinstitut som har tillstånd av Ryska federationens centralbank att utföra sådana typer av transaktioner.

2) Kommersiellt lån - långivaren är inte ett kreditinstitut, utan ett lån ges i samband med en handelstransaktion, därför kallas det också för handel. Huvudsyftet med detta formulär - acceleration av processen att sälja varor och, följaktligen, utvinning av vinsten inbäddad i dem.

3) Statlig kredit ges på bekostnad av budgetmedel.

4) Internationell kredit - en uppsättning kreditrelationer som verkar på internationell nivå, vars direkta deltagare är staten och internationella finansinstitut.

5) Civil kreditform - genomförs genom att ge ut lån till privatpersoner, såväl som affärsenheter som inte har en lämplig licens från centralbanken.

Enligt låntagarens målbehov:

1) Produktionsform av kredit - tillhandahålls för entreprenörsändamål: expansion av produktionsvolym, arbeten, tjänster, tillgångar. Produktionskrediter påverkar direkt ökningen av utbudet av varor, arbeten, tjänster, tillgångar, produktionsfaktorer och ökningen av befolkningens levnadsstandard.

2) konsumentkrediter- en funktion är förhållandet mellan både monetärt och råvarukapital, och individer är potentiella låntagare.

Till skillnad från produktionsformen används denna kredit av befolkningen i konsumtionssyfte, den syftar inte till att skapa nytt värde.

För andra typer av lån:

1) Den direkta kreditformen återspeglar den direkta emissionen av ett lån till en specifik användare utan mellanhänder.

2) En indirekt form av kredit innebär att man tar ett lån för utlåning till andra enheter. Det används vanligtvis vid utlåning för köp av jordbruksprodukter.

3) Med uttrycklig kreditform avses ett lån med ett förutbestämt syfte.

4) Utvecklade och outvecklade kreditformer kännetecknar graden av dess utveckling. Lombardkredit kan hänföras till en outvecklad kreditform.

Efter att ha övervägt kreditformerna är det möjligt att analysera deras typer enligt vissa kriterier (tabell 1).

Tabell 1 - Kredittyper

tecken
Efter grupper av låntagare	Affärsenheter Lån till privatpersoner För finans- och kreditorganisationer Till offentliga myndigheter
Ändamål	Konsument Industriell Handel Jordbruks Investering
Efter verksamhetsområde	För reproduktion och expansion av anläggningstillgångar Krediter för deltagare i organisationen av revolverande fonder
Efter användningstid	Kort långsiktigt Poste restante
säkerhet	Säkrad Osäkrad
Som emission	Kompensationslån Betalningslån
Genom återbetalningssätt	En gång I delar

Tänk på några typer av lån.

Säkerställda lån - en form av råvarukredit, som består i att de varor som köpts av låntagaren förblir borgenärens egendom - säljaren av varorna tills varorna är fullt betalda. Ett lån med säkerhet tillhandahåller betalning av varukostnaden och ränta på lånet i omgångar. Produkten är säkerhet för lånet.

Ett investeringslån är en av de typer av banklån för juridiska personer som syftar till att modernisera ett företag och produktionsprocesser.

Behovet av ett investeringslån upplevs av tillverkningsföretag, enskilda entreprenörer, handelsföretag - med ett ord, alla som behöver utrusta en ny produktionsanläggning eller modernisera en befintlig.

Ett back-to-back-lån är ett finansiellt begrepp som har två huvudsakliga betydelser:

1) ömsesidig kredit som tillhandahålls varandra av företag i olika länder i deras nationella valuta för motsvarande belopp;

2) ett lån som tillhandahålls av ett företag till ett annat företag (båda företag i olika länder), ofta görs utlåning i olika valutor, med hjälp av en bank eller annan finansiell institution som förmedlare för att tillhandahålla ett lån (i normal praxis, medel i detta fall kommer från en tredje part).

Ett engångskonsumtionslån är en typ av universellt konsumentlån. Liksom ett lån för brådskande behov kan denna typ av lån ges till nästan alla kapabla medborgare, men inom det belopp som fastställts av banken, beräknat på grundval av en bedömning av låntagarens solvens.

Långsiktig typ av lån och dess egenskaper:

En lång återbetalningstid gör det möjligt att återbetala ett stort belopp i små delbetalningar;

Företag har möjlighet att betala tillbaka sina skulder med pengar som de har tjänat genom att köpa ny utrustning eller utöka produktionen på bekostnad av kreditpengar.

Hög ränta på lån. Med ett långfristigt lån betalar ett stort belopp för mycket, vilket kan vara lika med lånebeloppet;

Detta lån är en lång process.

Långfristig utlåning för medborgare, det vill säga individer är en inteckning.

2. Hypotekslån och dess tillämpning i moderna förhållanden i Ryssland

2.1 Konceptet och essensen av hypotekslån

Termen "inteckning" används i följande fall:

1) när man talar om pantsättning av fast egendom som ägs av pantsättaren (till exempel tomter, byggnader och strukturer), för att få ett hypotekslån;

2) när en intresserad person erhåller medel från ett kreditinstitut för vidare förvärv av ett fastighetsobjekt (lägenhet). Samtidigt riktas lånet, vilket är betydande när det gäller ytterligare rättslig reglering av framväxande rättsförhållanden, och den angivna egendomen pantsätts till ett kreditinstitut.

Vanligt i båda fallen är en pantsättning av fastigheter (tomter, företag, byggnader, strukturer, lägenheter, etc.) för att ta emot medel (lån, kredit).

En pant är alltså en typ av pant där den pantsatta egendomen (de är fastighetsobjekt, som regel är detta mark och byggnader på den) förblir i panthavarens besittning fram till förfallodagen.

I det första fallet innebär denna formella juridiska definition följande: du ingår ett hypotekslåneavtal med den bank du väljer, och på grundval av detta avtal ger han dig pengarna du behöver för att köpa en lägenhet (eller annan riktig egendom).

Den andra formen av säkerhet för bolån är när du enligt samma avtal inte pantsätter en ny, köpt lägenhet, utan en gammal som du redan ägde innan du ingick ett låneavtal.

För användningen av det utfärdade lånet betalar du banken den ränta som anges i låneavtalet och återbetalar de lånade medlen i form av månatliga betalningar till banken, även fastställda av låneavtalet. Fastigheter, till exempel en lägenhet köpt på kredit, förblir pantsatt (inteckning) hos banken tills lånet är helt återbetalat, även om du formellt sett kommer att vara ägare till bostaden.

Men om din ekonomiska situation förändras, vilket till exempel gör det omöjligt för dig att fullgöra dina låneåtaganden, kommer banken att sälja lägenheten och lämna tillbaka dess pengar.

Denna rätt föreskrivs i art. 334 i Ryska federationens civillagstiftning (nedan kallad Ryska federationens civillagstiftning), enligt vilken banken som utfärdade lånet, som borgenär under en säkerställd förpliktelse, har rätt, om gäldenären underlåter att uppfylla denna skyldighet, att erhålla tillfredsställelse från värdet av den pantsatta egendomen företräde framför andra borgenärer till denna person.

Eftersom som ett resultat av registrering av en inteckning uppstår nya rättsförhållanden, är det nödvändigt att uppmärksamma ett antal juridiska frågor. Detta måste göras innan det relevanta avtalet undertecknas med banken för att vara medveten om alla möjliga konsekvenser av vissa handlingar.

Pant är - ett sätt att säkra en förpliktelse (tillsammans med en straffavgift, en borgen, en bankgaranti och en deposition, som inte diskuteras i detta fall) [Ryska federationens civillag], dvs. ett inteckningslån som säkerhet kan upprättas för att säkerställa huvudförpliktelsen:

1) enligt ett låneavtal;

2) enligt ett låneavtal;

3) en annan skyldighet, inklusive en baserad på försäljning, leasing, kontrakt, annat kontrakt, som orsakar skada, om inte annat föreskrivs i federal lag.

Tomter, med undantag av tomter som är statliga eller kommunala fastigheter, samt tomter vars storlek är mindre än den minimistorlek som fastställts i bestämmelserna för de ryska federationens konstituerande enheter eller lokala myndigheter för mark av ett eller annat avsett ändamål och tillåten användning;

Företag, byggnader, strukturer och annan fastighet som används i affärsverksamhet;

Bostadshus, lägenheter, isolerade delar av bostadshus och lägenheter;

Dachas, trädgårdshus, garage och andra konsumentbyggnader;

Luft- och sjöfartyg, inlandssjöfartsfartyg och rymdobjekt.

Enligt avtal om pantsättning av fast egendom (inteckningsavtal) har en part - panthavaren, som är borgenär enligt en förpliktelse som säkerställs genom panträtt, rätt att få fullgörande av sina penningfordringar mot gäldenären enligt denna skyldighet från värdet av den andra partens pantsatta fastighet - pantsättaren, övervägande framför andra borgenärer till pantsättaren .

Bolåneavtalet kan vara oberoende (d.v.s. skilt från det avtal under vilket den säkrade förpliktelsen uppstår) eller så kan villkor för pantsättningen ingå i avtalet under vilket den säkrade förpliktelsen uppstår (till exempel en bestämmelse om att säkerställa en snabb återbetalning av en bostadslån bostadslån).

De väsentliga villkoren i bolåneavtalet är:

1. Avtalets föremål;

2) dess bedömning;

3) säkerställd skyldighet;

4) beloppet och tiden för fullgörandet av förpliktelsen.

Bolån främjar försäljningen av byggda hus, medan tillväxten av byggande orsakar ett återupplivande av produktionen av byggmaterial och strukturer, bygg- och vägteknik, träbearbetning och möbelproduktion, etc. Industriell hypotekslån gör det möjligt att modernisera produktionen, vilket leder till en ökning av produkternas kvalitet och konkurrenskraft - allt detta leder till en ökning av landets ekonomiska potential.

Utvecklingen av hypotekslån har en positiv inverkan på att övervinna social instabilitet.

Bolån påverkar sysselsättningsproblemet (tilläggsjobb inom bygg och andra industrier) och bidrar till att möta befolkningens behov av bostäder.

Bolån har också stor betydelse för att öka stabiliteten och effektiviteten i landets banksystem. Fastighetsstödda lån är säkrare för banker, eftersom om lånet inte återbetalas kommer banken att sälja säkerheterna och återbetala sina medel. Naturligtvis, när det gäller bolån kräver detta en ordentlig bedömning av fastigheter, samt en utvecklad fastighetsmarknad. Lånens målkaraktär bidrar också till att minska risken i bolåneutlåningen. Fastighetstransaktioner är ofta mindre riskfyllda jämfört med kommersiella bankers nuvarande utlåningsverksamhet.

Ett hypotekslån är alltså ett lån med säkerhet i vissa fastigheter, och hypotekslån är ett lån med säkerhet i fastighet. Bolån är ett lovande område för bankverksamhet.

2.2 Instrument för hypotekslån

Vid hypotekslån spelar en betydande roll valet av finansiella instrument och teknologier som används i olika skeden av den finansiella processen. Deras val bestäms av den allmänna ekonomiska situationen, utvecklingen av bolåneverksamheten i landet, den ekonomiska förmågan och önskemålen hos deltagarna i transaktionerna, såväl som typen av operation.

Rätt val och tillämpning av hypotekslåneinstrument avgör till stor del effektiviteten i bolåneverksamheten, riskminskning, ökad tillgänglighet av hypotekslån och deras likviditet.

Bolåneinstrument är ett sätt att betala tillbaka skuld (amortering av lån). Amorteringsschemat visar saldot av skulden på lånet under varje tidsperiod. Det återspeglar också den del av betalningen som går till betalning av ränta, och vilken del - att betala skuldens kapitalbelopp.

Beroende på amorteringsmetod delas bostadslån upp i permanenta bolån och bolån med rörliga betalningar. Den senare är i sin tur uppdelad i bolån med ballongbetalningar, bolån med fast betalning och bolån med inkrementell betalning. Det finns också alternativa hypotekslåneinstrument.

Permanenta bolånebetalningar ger periodiska lika betalningar. Låntagaren betalar lika mycket varje månad, varav en del går till att betala tillbaka lånet och en del - för att betala månadens upplupna ränta. Ränta debiteras på saldot av det utestående lånebeloppet.

Följaktligen ger detta låneåterbetalningsförfarande stabilitet till låntagaren i beloppet av hans utgifter för detta lån.

Eftersom det inte sker någon gradvis återbetalning av kapitalbeloppet ökar dessutom risken för utebliven återbetalning av det emitterade lånet i slutet av lånetiden.

Hypotekslån med en "boll"-betalning kan struktureras enligt följande:

Underlåtenhet att göra räntebetalningar tills lånet löper ut;

Betalningar av endast ränta, och sedan - en "boll" betalning;

Partiell avskrivning med en slutlig "boll"-betalning.

Vissa bolån inkluderar lika stora betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående saldot. Räntebeloppen kan ändras. Den fasta månadsbetalningen för låntagaren kommer att minska, vilket minskar bördan för honom. Det totala räntebeloppet kommer att vara mindre än vid konstanta betalningar.

Bolån med inkrementella betalningar (nedan kallade IIP) ger rörliga betalningar. Under till exempel de första tre åren förblir betalningarna på dem låga, men under de kommande åren når de en nivå som tillåter full amortering av lånet.

Under de första åren ger IIR negativ amortering (bolånekonstant under räntan). I detta fall ökar saldot av skuldens kapitalbelopp. För full amortering måste betalningar på de senaste årens IIR överstiga nivån på betalningarna på ett standardbolån. Utlåningsinstrument av detta slag gör det möjligt att ta hänsyn till förändrade utlåningsvillkor, minska ränterisken och likviditetsrisken samt säkerställa effektiviteten i den långsiktiga utlåningsverksamheten.

Betalningar med indexering av det utestående beloppet av skulden gör det möjligt att återbetala lånet med lika stora betalningar i reala belopp när de nominella betalningarna ändras. Den utestående skulden justeras utifrån ett utvalt index såsom: konsumentpriser; växelkurs för amerikanska dollar; kostnaden för konsumentkorgen; minimilönen (förkortad minimilön); och andra finansiella index som speglar inflationsdynamiken. Som ett resultat kommer räntan att återspegla det verkliga priset på lånet vid emissionstillfället. Betalningar beräknas utifrån det verkliga värdet av det utestående beloppet av skulden.

Aktivering av outtagna belopp av betalningar på lånet i det inledande skedet av återbetalningen av lånet ger bankerna en högre avkastning på bostadslån jämfört med andra lånetransaktioner. Att minska mängden betalningar i det inledande skedet av återbetalning av lån ökar tillgången på krediter. Samtidigt ökar en ökning av betalningarna i nominella termer risken för en ”betalningschock”, som uppstår om hushållens inkomsttillväxt släpar betydligt efter inflationstakten, vilket ökar risken för fallissemang på tidigare beviljade lån.

3. Problem och utsikter för hypotekslån i Ryssland för närvarande

I Ryska federationen har hypoteksutlåningen utvecklats i snabb takt under de senaste tio åren.

Idag i Ryska federationen finns det en bildad efterfrågan bland befolkningen på hypotekslån, en etablerad rättslig ram och en infrastrukturell grund. Kostnaden för likvida fastigheter i Ryssland, enligt experter, är cirka 500 miljarder dollar, vilket, med en tillräcklig nivå av hypotekslån, kommer att ge bostäder till en betydande del av befolkningen med en efterfrågan på fastigheter.

Tänk på fördelarna med bostadslån. Låntagaren skaffar en lägenhet på kort tid, betalas med långa avbetalningar och har inkomstskatteförmåner. Så det är möjligt att lösa bostadsproblemet för en stor grupp av befolkningen. Men i praktiken är inte allt lika smidigt som i teorin. Låntagaren ådrar sig betydande kostnader och betalar faktiskt det dubbla priset för lägenheten, även för närvarande i Ryska federationen är räntorna ganska höga. Instabilitet i lönerna ökar riskerna som uppstår när man ansöker om ett bostadslån. Enligt statistiken är bostadslån tillgängliga för de medborgare vars månadsinkomst är 40-50 tusen rubel. Hittills är bolån inte tillgängliga för 70% av befolkningen i Ryska federationen.

Det är nödvändigt att använda erfarenheter från främmande länder och förstå att bolån är en lösning på både ekonomiska och sociala problem. Bankerna har en önskan om att ägna sig åt hypotekslån och har kunskap om teknik, men det finns uppenbarligen inte tillräckligt med pengar för att lösa problemet med att tillhandahålla bostäder till befolkningen i hela landet.

För att bolånesystemet ska utvecklas i snabb takt är det nödvändigt att använda sådana statliga program som bolån, till exempel med moderskapskapital, militära inteckningar och bolån för statligt anställda.

Det stora problemet på bolånemarknaden är fortfarande höga räntor. För närvarande varierar priserna från 10 till 17%. Dessutom har inte alla medborgare råd att betala en betydande handpenning på fastigheter, inte alla har en ren kredithistorik och en officiell lön. Som ett resultat av detta utvecklas hypotekslån, men inte som en massprodukt, eftersom utlåning endast är tillgänglig för låntagare med inkomster över genomsnittet.

Det finns ett problem med monopol på bostadsmarknaden. Den primära bostadsmarknaden är fortfarande ogenomskinlig. Ofta har en smal krets av företag möjlighet att bygga nya bostadshus. Bristen på konkurrens gör att kostnaden för kvadratmeter är för hög för att vara överkomlig för vanliga konsumenter. När aktiebyggnadsmarknaden upphör att vara monopoliserad leder detta automatiskt till lösningen av ett antal bostadslåneproblem – priset på fastigheter kommer att minska i enlighet med marknadsförhållandena. Dessutom råder en akut brist på bostäder i ekonomiklass på fastighetsmarknaden.

Bristen på ekonomisk stabilitet, låga löner, problem med bildandet av medelklassen, relativt höga räntor på hypotekslån, allt detta står i vägen för den stabila utvecklingen av hypotekslånesystemet i Ryska federationen.

Tänk på utsikterna för utvecklingen av marknaden för hypotekslån i Ryska federationen. I avsaknad av kraftiga fluktuationer på de globala finansmarknaderna kommer sektorn att upprätthålla en stadig tillväxttakt. Under de kommande 1-1,5 åren kommer efterfrågan på bolån att stödjas av den positiva dynamiken som växer fram inom bostadsbyggandet. Den viktigaste begränsningen för tillväxten av hypotekslån är den uppåtgående trenden i räntorna på lån, inklusive de som omfattas av statligt stödda program. I synnerhet i början av andra halvåret 2013 överskred de flesta marknadsledare kurserna för de mest populära programmen med 1-3 procentenheter i genomsnitt (detta påverkade främst lån med en initial betalning på mindre än 50%). Sedan den 3 september 2013 har villkoren för utlåning enligt standardprogrammet för Byrån för bostadshypoteksutlåning (nedan kallad AHML) reviderats: minimisatserna, när de är fasta för hela låneperioden, ökade med i genomsnitt 2 % poäng. Enligt prognoser kommer överkomligheten för bolån att minska: inflationen accelererar och Rysslands centralbank har redan höjt styrräntorna i kampen mot den. Som ett resultat, i slutet av 2013, realiserades höjningen av bolåneräntorna. Enligt experternas prognoser kommer den årliga tillväxttakten att ligga på 50-60 %. Som ett resultat, i slutet av 2013, kommer volymen av hypotekslån att passera ribban på 1 biljon. rubel och kommer att uppgå till 1,1 biljoner. rubel.

Under 2014 kan effekterna av räntorna vara mer märkbara: vissa låntagare kommer att skjuta upp köpet av en lägenhet "till bättre tider" eller försöka spara pengar till en högre handpenning, och därmed säkerställa en lägre ränta. I samband med detta förväntas en ytterligare avmattning av marknadstillväxten – givet dess omfattning kommer de inte att överstiga 40 % på årsbasis.

Enligt prognoser kommer storbankernas andel av bolånemarknaden att växa stadigt. Som regel kännetecknas stora banker som arbetar enligt sina egna program av effektivitet i beslutsfattandet och mer intressanta produkterbjudanden. Minskningen av medelstora och små bankers intressen i det populäraste AHML-programmet kommer också att ha effekt. Det handlar inte bara om att öka kostnaderna för lån under sådana program. AHMLs nuvarande verksamhet vittnar allt mer om institutets önskan att begränsa sin närvaro på den klassiska marknaden och koncentrera sig på innovativa produkter. Särskilt i januari-juni 2013 köpte AHML bolån för 26,1 miljarder rubel, vilket är 17% mer än samma period förra året. Samtidigt minskade AHML:s andel av den totala utlåningsvolymen från 8 % till 6 %.

Banker som arbetar med AHML har betydande svårigheter och många formaliteter som följer med refinansieringsprocessen för bolån. De nya villkoren för återköp av bolån tyder på att partnerbankerna i förväg måste besluta om emissionsvolymen och betala optionen till byrån. Det är uppenbart att medelstora och små banker, som kommer att byta till sina egna program, kommer att erbjuda högre priser än enligt AHML-standarder och kommer att förlora i konkurrens med stora banker.

För att stimulera efterfrågan på bostadslån bör följande åtgärder vidtas:

1) se till att räntorna hålls på en acceptabel nivå för låntagaren;

2) öka överkomligheten för bostäder i ekonomiklass;

3) ge pålitliga låntagare möjlighet att minska handpenningen genom utveckling av hypoteksförsäkring;

4) stimulera utvecklingen av sociala bostadslåneprogram riktade till vissa kategorier av låntagare (unga familjer, mottagare av moderskapskapital).

Slutsats

Ett hypotekslån är ett lån med säkerhet i vissa fastigheter, och hypotekslån är ett lån med säkerhet i fastighet.

För närvarande finns det en stabil efterfrågan på fastigheter i Ryska federationen, men inte alla har möjlighet att köpa bostäder. Bolån är det bästa alternativet för att lösa bostadsproblem. Dessutom växer intresset för bolån för varje år, vilket indikerar utsikterna för tillväxt på bostadslånemarknaden i framtiden.

Närvaron i landet av ett utvecklat system för hypotekslån indikerar utvecklingen av ekonomin, utsikterna för tillväxt och den höga utvecklingsnivån i samhället som helhet.

Bolån är den länken i det nationella ekonomiska systemet som har förmågan att säkerställa förhållandet mellan de monetära resurserna hos befolkningen, banker, byggföretag och byggindustriföretag, som riktar finansiella resurser till den verkliga sektorn av ekonomin. Hittills bör man med hjälp av hypotekslån lösa problemet med att förse befolkningen med bostäder. Med hjälp av bolånemekanismen kommer flödet av medel till bostadsmarknaden att öka, byggandet och relaterade industrisektorer kommer att aktiveras, vilket innebär att jobben kommer att utökas, befolkningens inkomster och budgetar på alla nivåer kommer att öka, och ekonomin som helhet kommer att växa. Därför är det nödvändigt att använda de verkliga förutsättningarna och möjligheterna som regionerna har för att skapa de nödvändiga organisatoriska, juridiska och finansiella förutsättningarna för utveckling av massbyggande av bostäder med hjälp av marknads- och statliga mekanismer för att reglera processer i denna socialt viktiga sektor av ekonomin .

Endast med statligt stöd, lägre räntor på bolåneutlåning, införande av sociala program och intensifiering av bostadsbyggande i ekonomiklass kan ett stabilt och hållbart system för hypotekslån uppstå.

I detta kursarbete studerades huvudfrågorna inom området hypoteksutlåning, marknadssituationen analyserades, de mest betydande problemen i hur bolåneutlåningen fungerar identifierades och prognoser och utsikter för utvecklingen av bolån under rådande förhållanden. ryska federationen övervägdes.

Lista över begagnadekällor

Ryska federationens civillag (del ett): Ryska federationens federala lag
daterad 30 november 1994, nr 51-FZ. [Elektronisk resurs]. - Tillgång från det juridiska referenssystemet "Consultant Plus". - Åtkomstläge: http://www.consultant.ru

Federal lag nr. 102-FZ av den 16 juli 1998 "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (som ändrad den 17 juli 2009 nr 166-FZ). [Elektronisk resurs]. - Tillgång från det juridiska referenssystemet "Consultant Plus". - Åtkomstläge: http://www.consultant.ru

Federal Law No. 152-FZ daterad 11 november 2003 "On Mortgage Securities". [Elektronisk resurs]. - Tillgång från det juridiska referenssystemet "Consultant Plus". - Åtkomstläge: http://www.consultant.ru

Federal lag nr 188-FZ av den 29 december 2004 "Ryska federationens bostadskod". [Elektronisk resurs]. - Tillgång från det juridiska referenssystemet "Consultant Plus". - Åtkomstläge: http://www.consultant.ru

Federal lag nr. 214-FZ av den 30 december 2004 "Om deltagande i delat uppförande av flerbostadshus och annan fastighet och om ändringar av vissa lagar i Ryska federationen." [Elektronisk resurs]. - Tillgång från det juridiska referenssystemet "Consultant Plus". - Åtkomstläge: http://www.consultant.ru

Banking [Text]: lärobok / ed. E.F. Zhukova, N.D. Eriashvili. - M.: UNITI-DANA: Unity, 2009. - 575 sid.

Banking [Text]: lärobok / ed. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 sid.

Banking [Text]: lärobok / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - St Petersburg: Piter, 2009. - 400 sid.

Bankverksamhet [Text]: lärobok / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 sid.

Allt om bolån [Text]: lärobok / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 sid.

Goremykin, V.A. Bolån: [Text] Lärobok. - M.: MGIU, 2009. - 368 sid.

Pengar, kredit, banker [Text]: lärobok / Ed. Zhukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 sid.

Inteckning. Kreditera. Kommentar till bostadslagstiftningen [Text]: lärobok / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M.: Eksmo, 2006. - 368 sid.

Bolån: bara om komplexet [Text]: lärobok / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 sid.

Organisation av verksamheten i en affärsbank [Teks] / Lärobok / M.S. Maramygin, E.G. Shatkovskaya, 2013. - 182 sid.

Lukyanov, A.V. Analys av bolånemarknaden [Text] / A.V. Lukyanov // Journal of Money and Credit. - 2010. - Nr 8. - Med. 10-15.

Utvecklingen av hypotekslån i Ryska federationen [Text]: lärobok / Ed. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 sid.

Razumova, I.A. Bolånelån. [Text] / 2nd ed. - St. Petersburg: Piter, 2009. - 304 sid.

Hypotekslånemarknaden och socioekonomiska indikatorer i Ryssland (2005-2010) // Forskning av analytiska centrum för företaget "Rusipoteka" LLC, Moskva. - 2010. - Nr 11. - Med. 34-37.

Rusipoteka: utlåning och värdepapperisering [Text] // Analytisk granskning av Rusipoteka LLC. - 2011. - Nr 1.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Hypotekslån under 1:a halvåret 2011: från renässans till dunkel [Text] // Banktjänster. 2011. - Nr 11. - Med. 38-49.

Ryska federationens centralbank: [Elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www.cbr.ru

Hypotekslån i Ryssland [Elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www.ipocredit.ru

Sberbank of Russia [Elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www. sbrf.ru

Ryska inteckning [Elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www.russianipoteka.ru

Myndigheten för bostadslån [Elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www.ahml.ru

Portal "Allt om bolånet" [Elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www.vse-obipoteke.ru

"RosBusinessConsulting" [elektronisk resurs]. - Åtkomstläge: http://www.rbc.ru

Hosted på Allbest.ru

Liknande dokument

Teoretiska grunder och essensen av hypotekslån. Kort beskrivning och ekonomisk analys av den ryska federationens aktiesparbank. De viktigaste problemen och sätten att förbättra villkoren för hypotekslån i Ryska federationen.

avhandling, tillagd 2011-09-05

Kärnan i hypotekslån, dess historia, roll i ekonomin. Hypotekslåneinstrument, system för beräkning av lånbetalning. Attrahera investeringar inom bostads- och kommunalsektorn. Marknaden för bostadslån i Kursk-regionen.

avhandling, tillagd 2012-06-05

Konceptet med ett bolån som en speciell form av utlåning. Modeller för hypotekslån, funktioner i dess utveckling i Ryssland. Analys av systemet för hypotekslån i JSC "SKB-Bank". De viktigaste problemen och sätten att utveckla systemet för hypotekslån.

avhandling, tillagd 2013-01-07

Kärnan och betydelsen av hypotekslån i ekonomin. Analys och utvärdering av hypotekslån i banksektorn i Republiken Vitryssland. Organisatoriska och ekonomiska egenskaper hos den studerade banken. Sammansättning och struktur av bostadslån i branschen.

terminsuppsats, tillagd 2012-12-03

Kärnan i hypotekslån och dess roll i ekonomin. Konceptet med bolånemarknaden och dess beståndsdelar. Tillståndet för den ryska bolånemarknaden i nuvarande skede, dess problem. De viktigaste programmen för hypotekslån i Ryssland.

terminsuppsats, tillagd 2014-08-12

Kärnan och historien om utvecklingen av hypotekslån, dess huvudtyper och former, bedömning av roll och betydelse i en marknadsekonomi. Analys av denna typ av utlåning under perioden före krisen, krisen och efter krisen, jämförelse av marknadsaktörernas beteende.

terminsuppsats, tillagd 2014-11-24

Kärnan i hypotekslån och dess roll i den ryska ekonomin, stadier och riktningar på denna marknad, refinansieringsmodeller. Analys av marknaden för hypotekslån i det moderna Ryssland: dynamik, statliga program, problem och framtidsutsikter.

avhandling, tillagd 2013-10-17

Egenskaper för systemet för hypotekslån i JSC "Temirbank". Analys av låneportföljen för Temirbank JSC. Kärnan och rollen för hypotekslån i bankens verksamhet. Hypotekslånesystem i Republiken Kazakstan, utvecklingsutsikter.

terminsuppsats, tillagd 2010-03-17

Utmärkande egenskaper hos ett bostadslån. Grunderna för bolån. Funktioner för hypotekslån. Analys av systemet för hypotekslån i Ryska federationen. Förfarandet för att bevilja ett hypotekslån för köp av bostad, inteckning problem.

abstrakt, tillagt 2014-10-30

Allmänna bestämmelser, utvecklingshistoria, statligt stöd till hypotekslån. Erfarenhet av främmande länder inom området hypotekslån. De största problemen med moderna hypotekslån och sätt att förbättra hypoteksutlåningen.

Vi kan prata om förekomsten av en hypotekslånemarknad sedan 1998, när den federala lagen av den 16 juli 1998 N 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" antogs. Från det ögonblicket pågår ett ständigt arbete för att förbättra bolånesystemet och säkerställa att det fungerar.

Definitionen av begreppet hypotekslån föregås logiskt av avslöjandet av inteckningens väsen.

Inteckning är en pantsättning av fastigheter2Dovdienko I.V. Inteckning. M., 2003. S. 3. Inteckning, eller pantsättning av fast egendom, är som ett rättsförhållande, på grund av vilket panthavaren har rätt att av värdet av det intecknade till gäldenären fullgöra sin penningfordran till gäldenären. fastigheter övervägande framför andra borgenärer.

Som framgår av det anförda är en panträtt ett medel att trygga en förpliktelse, i vilken gäldenären behåller rätten att äga och nyttja den pantsatta egendomen, oavsett om den är lös eller fast. Men den har fått störst utdelning vid pantsättning av fastigheter, och framför allt tomter, av följande skäl. Mark och annan fast egendom kan inte överlåtas till annan ort, till skillnad från lös egendom. Dessutom är fastigheter det huvudsakliga produktionsmedlet, efter att ha förlorat det kommer gäldenären praktiskt taget inte att kunna fullgöra sina skyldigheter gentemot borgenären. Därför började inteckningar få stor användning just vid pantsättning av fastigheter och tolkas som en äganderätt.

Samtidigt finns det ingen definition av hypotekslån i federal lagstiftning, och man kan bara hitta en definition av ett bolåneavtal som ett avtal enligt vilket en panthavare som är borgenär under en förpliktelse säkerställd genom en inteckning har rätt att få tillfredsställelse av sina monetära fordringar mot gäldenären enligt denna skyldighet från värdet av den pantsatta fasta egendomen från en annan part - pantsättaren, övervägande framför andra borgenärer till pantsättaren, med undantag som fastställts av federal lag (klausul 1, artikel 1 i den federala federationen Lag av den 16 juli 1998 N 102-FZ "Om inteckning (pantsättning av fastigheter)" .

Artikel 2 i den federala lagen "On Mortgage" fastställer vilka förpliktelser som kan säkras genom inteckningar, liksom behovet för juridiska personer (borgenärer-gäldenärer) att registrera förpliktelser som säkras genom inteckningar i bokföringen på det sätt som fastställts av redovisningslagstiftningen från Ryska federationen3.

Enligt denna artikel får en inteckning ställas till säkerhet för en förpliktelse enligt låneavtal, enligt låneavtal eller annan förpliktelse, inklusive förpliktelse som grundar sig på köp och försäljning, arrende, kontrakt, annat avtal, vållande skada, om inte annat tillhandahålls av federal lag. Den nuvarande lagstiftningen gör det möjligt att säkerställa eventuella lagkrav med ett bolån, vilket är i linje med internationell praxis. Till exempel finns det inga begränsningar för vilken typ av fordringar som ska säkras, särskilt i lagstiftningen i Belgien, Tyskland, Spanien13 Gerasin S.I. Faktiska problem med inteckning av jordbruksmark // Lag. 2007. Nr 1. S. 58..

En inteckning kan upprättas, om inte annat föreskrivs i federal lag, för att säkerställa:

- skyldigheter enligt låneavtalet,
- skyldigheter enligt låneavtalet,
- annan skyldighet, inklusive en skyldighet baserad på försäljning, köp, leasing, kontrakt, annat avtal,
- ansvar som grundar sig på vållande till skada.

Således, med hypotekslån, får låntagaren ett lån för att köpa fastigheter. Hans skyldighet gentemot borgenären är återbetalningen av lånet, och pantsättningen av fastigheter säkerställer fullgörandet av denna skyldighet. Samtidigt kan du köpa och belåna inte bara bostäder utan även andra fastighetsobjekt - mark, en bil, en yacht, etc. Fastigheter som köpts under bolåneprogrammet är låntagarens egendom från köptillfället.

Enligt ett låneavtal åtar sig en bank eller annan kreditorganisation (kreditgivare) att tillhandahålla medel (kredit) till låntagaren till det belopp och på de villkor som anges i avtalet, och låntagaren åtar sig att återbetala det mottagna beloppet och betala ränta på den Ryska federationens civillag: del 2 av den 30 november 1994 nr 51-FZ (som ändrad den 30 december 2004) // Ryska federationens lagstiftning. 2006. Nr 1. Art. 819.. Låneavtalet måste ingås skriftligt. Underlåtenhet att följa den skriftliga formen medför ogiltighet av låneavtalet. Ett sådant avtal anses vara ogiltigt. Konst. 820..

Enligt ett låneavtal överför en part (långivaren) pengar eller andra saker som definieras av generiska egenskaper till den andra partens (låntagarens) ägande, och låntagaren åtar sig att återlämna samma summa pengar (lånebelopp) till långivaren. eller en lika stor mängd andra saker som han fått av samma slag och kvalitet. Låneavtalet anses ingått från tidpunkten för överföring av pengar eller annat. Utländsk valuta och valutavärden kan vara föremål för ett låneavtal på Ryska federationens territorium i enlighet med reglerna i artiklarna 140, 141 och 317 i den ryska federationens civillag Ibid Art. 807.

Nästan alla monetära förpliktelser som grundar sig på ett civilrättsligt kontrakt kan säkras med en inteckning.

Inteckningen säkerställer betalningen till panthavaren av skuldens kapitalbelopp enligt låneavtalet eller annan förpliktelse som inteckningen säkerställer i sin helhet eller till den del som föreskrivs i inteckningsavtalet.

En inteckning som upprättats för att säkerställa fullgörandet av ett låneavtal eller ett låneavtal med villkor om betalning av ränta säkerställer också betalningen till borgenären (långivaren) av den ränta som är skyldig honom för användningen av lånet (lånade medel).

Om inte annat följer av avtalet säkerställer inteckningen även betalning till panthavaren av de belopp som tillkommer honom i ersättning för förlust eller som vite (böter, dröjsmålsränta) på grund av bristande fullgörelse, dröjsmål med fullgörande eller annan otillbörlig fullgörande av den förpliktelse som inteckningen säkerställer.

Den vars rätt har kränkts kan kräva full ersättning för de förluster som han lidit, om inte lagen eller avtalet föreskriver ersättning för förlust med mindre belopp.

Det bör noteras att en inteckning, liksom andra panträttsliga förhållanden, strikt sett är ett accessoriskt (ytterligare) rättsförhållande i förhållande till den huvudsakliga förpliktelsen som säkerställs genom en pantsättning11 Ronzhin A.A. Tillbehör till den ryska inteckningen och praxis behov // Advokat. 2004. Nr 7. S.25.

För det första härleds pantförhållandet från huvudförpliktelsen. Den härledda karaktären av ett panträttsförhållande tar sig uttryck i omöjligheten av dess självständiga förekomst, d.v.s. som uppstår i samband med den säkrade förpliktelsen.

För det andra, i enlighet med punkt 3 i art. 329 i Ryska federationens civillagstiftning innebär ogiltigheten av huvudförpliktelsen ogiltigheten av skyldigheten att säkra den (ett avtal om att säkra huvudförpliktelsen med en pant), och omvänt, i enlighet med punkt 2 i art. 329 i Ryska federationens civillagstiftning innebär ogiltigheten av ett avtal om att säkerställa fullgörandet av huvudförpliktelsen (inklusive pantavtalets ogiltighet) inte ogiltigheten av huvudförpliktelsen.

För det tredje avslutas panten med uppsägningen av den förpliktelse som säkerställs av Ryska federationens civillagstiftning22: del 1 av den 30 november 1994. (ändrad 2006-10-14). Nr 51-FZ // Samling av Ryska federationens lagstiftning. 1994. Nr 32. Art. 352, paragraf 1, paras. ett.

3 Ryska federationens civillag: del 1 nr 51-FZ av den 30 november 1994. // Samling av Ryska federationens lagstiftning. nr 32. Art. 355..

För det fjärde är panthavarens överlåtelse av rättigheter enligt ett pantavtal till annan person giltig om samma person har överlåtit fordringsrätten mot gäldenären enligt en förpliktelse som säkerställs genom pant3.

Inteckning kan vara avtalsenlig, om den uppstod på grundval av ett avtal, och laglig. Den lag som föreskriver intecknings uppkomst ska innehålla anvisningar med stöd av vilken skyldighet och vilken egendom som bör belastas med inteckning. Sådana instruktioner finns till exempel i art. 587 i den ryska federationens civillag, som säger att när en tomt eller annan fastighet överförs för betalning av hyra, förvärvar mottagaren av hyran, för att säkerställa skyldigheten för betalaren av hyran, rätten att pantsätta denna egendom.

Parterna i bolåneavtalet är:

pantsättare - en juridisk person-gäldenär som överför egendom som pant;

panthavare - en bank eller annan organisation som accepterar fastigheter som säkerhet.

Rätten att pantsätta egendom enligt ett inteckningsavtal definieras i art. 6 å inteckningslagen. Inteckning kan endast upprättas i fastighet som samtidigt uppfyller följande villkor:

- om denna egendom kan vara föremål för en inteckning (punkt 3, artikel 6 i hypotekslagen);
- om denna egendom tillhör pantsättaren på äganderätten eller på rätten till ekonomisk förvaltning (klausul 1, artikel 6 i lagen "om inteckning").

Baserat på bestämmelserna i inteckningslagen är inteckning inte tillåten:

- egendom som tagits ur cirkulation, egendom som, i enlighet med federal lag, inte kan utkrävas, samt egendom för vilken, i enlighet med det förfarande som fastställts i federal lag, obligatorisk privatisering tillhandahålls eller vars privatisering är förbjudet (klausul 2, artikel 6 i lagen "om inteckningen");
- Tomter som är i statlig eller kommunal ägo (klausul 1, artikel 63 i lagen "om inteckning");
- en del av tomten, vars yta är mindre än den minimistorlek som fastställts av bestämmelserna för de ingående enheterna i Ryska federationen och lokala myndigheters bestämmelser för mark för olika ändamål och tillåten användning (klausul 2) , artikel 63 i lagen "om hypotekslån");
- bostadshus och lägenheter som är i statlig eller kommunal ägo (paragraf 2, artikel 74).

Panträtten gäller inte rätten till stadigvarande nyttjande av den tomt på vilken företaget, byggnaden eller anläggningen är belägen. Nr 213. s. 7. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. 19 juni..

Det bör noteras att innehållet i civilrättsliga förhållanden enligt ett hypoteksavtal har vissa drag. Pantsättaren förblir ägare till denna fastighet och behåller rätten att använda den. Han har rätt att skörda fördelarna och inkomsterna. 2007. Juli 4. Pantsättarens skyldigheter är att underhålla egendomen i gott skick, stå för kostnaderna för dess underhåll, utföra pågående och större reparationer inom de tidsfrister som fastställts av federal lag, såvida inte annat föreskrivs i bolåneavtalet Law of 26 juni 2007 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4 juli...

Pantsättaren är i regel skyldig att på egen bekostnad försäkra denna egendom mot riskerna för förlust och skada i fullt värde, och om den överstiger beloppet av förpliktelsen som säkerställs av inteckningen - med ett belopp som inte understiger beloppet av denna skyldighet. Detta är nödvändigt för att skydda panthavarens intressen, som har rätt att fullgöra sin fordran enligt den förpliktelse som säkerställs genom inteckning direkt från försäkringsersättningen för förlust eller skada på den pantsatta egendomen, oavsett till vems fördel den är försäkrad.

Pantsättaren är också skyldig att vidta åtgärder för att säkerställa säkerheten för den pantsatta egendomen, inklusive för att skydda den från tredje parts intrång, brand, naturkatastrofer. Och vid reellt hot om skada på den pantsatta egendomen är pantsättaren skyldig att underrätta panthavaren om detta, om han känner honom.

Det är nödvändigt att uppmärksamma en egenskap, om förvärvaren av egendom som pantsatts enligt ett hypoteksavtal överförde den från en tredje part, det vill säga från en person som inte är en gäldenär under huvudförpliktelsen, förblir han en tredje part. Förvärvaren är även tredje man i det fall egendomen har överlåtits till honom från pantsättaren som är gäldenär under en förpliktelse säkerställd genom pant genom att sälja, donera, byta, lämna den som tillskott till ett handelsbolags egendom. eller bolag eller aktietillskott till ett produktionskooperativs egendom.

Tredje man är sålunda den som utan att vara personligen skyldig att betala motsvarande skuld endast är ansvarig som ägare till fastigheten belastad med inteckning till dess värde.

Endast i ordningen för allmän succession, det vill säga som ett resultat av omorganisationen av en juridisk person eller genom arv, träder förvärvaren i gäldenärens ställe och bär alla skyldigheter för den senare både under huvudförpliktelsen och enligt bolåneavtalet.

Den andra parten i bolåneavtalet är panthavaren. Panthavarens huvudsakliga rätt är att få fullgörelse av sina penningfordringar mot gäldenären under den förpliktelse som säkerställs genom inteckning från värdet av den pantsatta egendomen från den andra parten - pantsättaren, om det finns lagliga grunder, företräde framför andra borgenärer i panthavaren. pantsättare.

Panthavaren har rätt att av pantsättaren kräva att denne fullgör alla sina skyldigheter enligt lag och avtal samt att kontrollera den faktiska förekomsten, skicket och underhållsvillkoren för den egendom som pantsatts enligt pantavtalet, oavsett vem äger den.

Det bör noteras att bestämmelserna i den federala lagen "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" tar hänsyn till både långivarens och låntagarens intressen. Ett utmärkande drag för hypotekslån, som säkerställer dess höga kredittillförlitlighet, är långivarens (inteckningsgivarens) förmåga att få tillfredsställelse av sina krav på lånet som tillhandahålls genom att sälja säkerheten. Det bör också noteras att lagen ger möjlighet för de parter som har ingått ett hypoteksavtal att självständigt reglera sina rättigheter och skyldigheter med avseende på pantföremålet. nr 3604 p - P13. // Dokumentet har inte publicerats.

En pantsättning av fast egendom är inte en grund för att befria en person som agerat som pantsättare enligt ett hypoteksavtal från att uppfylla de villkor på vilka han deltog i ett (kommersiellt) anbud, auktion eller på annat sätt i privatiseringsprocessen av egendom som är föremålet för denna pantsättning (klausul 5, artikel 6 i lagen "om hypotekslån") Om inteckning (pantsättning av fastigheter): federal lag nr. 118-FZ av den 26 juni 2007. // Rysk tidning. 2007. 7 juli..

Därför är kännetecknen för ett bolån:

För det första är en inteckning, liksom alla pantsättningar, i huvudsak ett sätt att säkerställa att en annan (huvud)förpliktelse fullgörs korrekt - ett låne- eller kreditavtal, ett hyresavtal, ett kontrakt, ersättning för skada, etc.;

för det andra är föremålet för inteckning alltid fastigheter. Fastigheter omfattar tomter och allt som är fast förknippat med dem: byggnader, strukturer, fleråriga planteringar etc.;

för det tredje förblir föremålet för inteckning i gäldenärens besittning. Den senare förblir ägare, användare och faktiska ägare av denna fastighet;

för det fjärde är avtalet mellan borgenären och gäldenären om upprättandet av en inteckning upprättad i ett särskilt dokument - en inteckning, som också är föremål för statlig registrering;

För det femte, om värdet av säkerheten överstiger det emitterade lånebeloppet, gör bolånet det möjligt att erhålla ytterligare hypotekslån med säkerhet i samma fastighet (andra, tredje inteckning).

Och slutligen, i händelse av underlåtenhet att uppfylla en förpliktelse säkerställd genom en inteckning, har borgenären rätt att kräva försäljning av den pantsatta egendomen på offentlig auktion.

Således är ett hypotekslån ett lån, förpliktelser, vars avkastning är säkerställd genom pant i fastighet (inteckning).

Hypotekslån är en holistisk mekanism för genomförandet av relationer som uppstår från organisation, försäljning och service av hypotekslån.

Många typer av kontrakt och avtal används i systemet med bostadslån, bostadslån. Bland huvudkontrakten som ingås av subjekten för hypotekslån, tillsammans med ett bolåneavtal, är kreditavtal, köp och försäljning av bostadslokaler (ett kontrakt för försäljning av en lägenhet (bostadshus) med betalning på bekostnad av ett banklån ), ett avtal om deltagande i delad byggnation, olika typer av försäkringar, avtal med fastighetsmäklare, för tillhandahållande av tjänster av dem, pantsättning av investeringskontrakt, kontrakt för överlåtelse av fordringar (överlåtelser) etc. Paketet av kontrakt och deras ämnessammansättning beror på de relationer som de upprättar (arrangerar), samt på ämnet pantsättning - bostäder som är tillgängliga eller behöver byggas.

I alla bostadslånesystem är huvudkontraktet låneavtalet. Enligt art. 819 i Ryska federationens civillagstiftning, enligt ett låneavtal, åtar sig en bank eller annan kreditorganisation (kreditgivare) att tillhandahålla medel (kredit) till låntagaren i det belopp och på de villkor som anges i avtalet, och låntagaren åtar sig att återbetala det mottagna beloppet och betala ränta på det. En juridisk person som har lämnat ett riktat lån för köp eller uppförande av bostadshus eller lägenhet kan också fungera som panthavare. Långivare eller andrahandsmarknadsoperatörer inkluderar till exempel pensionsfonder, försäkringsbolag, investeringsbanker, värdepappersfonder Shevchuk D.A. Rättslig reglering av avtalsförhållanden på området för hypotekslån // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1..

I enlighet med punkt 12 i förordningarna om bostadslån, godkända genom dekret från Ryska federationens president av 10.06.1994 N 1180 Regler om bostadslån: Dekret från Ryska federationens president av den 10 juni 1994 N 1180., Följande villkor fastställs i låneavtalet:

syftet med lånet;

lånets löptid och belopp;

förfarandet för att utfärda och återbetala ett lån;

utlåningsinstrument (ränta, villkor och frekvens för dess förändring);

säkra låntagarens kreditåtagande;

villkor för låneförsäkring;

metod och former för verifiering av säkerhet och avsedd användning av lånet;

sanktioner för missbruk och otidig återbetalning av lånet;

beloppet och förfarandet för att betala böter;

förfarandet för att säga upp avtalet, andra villkor efter överenskommelse mellan långivaren och låntagaren.

Låneavtalet är konsensuellt (kompenserat). Liksom ett låneavtal är ett låneavtal en orsakstransaktion.

Begreppen "hypotekslån" och "hypotekslån" är alltså nära besläktade, men inte identiska. Hypoteksutlåning som ett system för finansiella och ekonomiska relationer inkluderar hypotekslån som ett grundläggande delsystem - en integrerad del eller ett väsentligt element i form av direkta säkerhetstekniker.

Å andra sidan är hypotekslån en av de typer av transaktioner med fastigheter, vars förpliktelser säkras med hjälp av ett inteckningslån.

Hypotekslån (inteckning) ges för köp av bostad (lägenhet, stuga eller hus på landet). Objektet för utlåning fungerar som säkerhet för ett bolån, som måste uppfylla kraven från banken som tillhandahåller bolånet.