Care este singura locuință a debitorului practica judiciară. Executarea silită pentru o singură locuință

Aproape toată lumea știe că singura locuință a debitorului nu poate fi silita în cursul procedurii de executare silită, cu excepția colectării datoriilor garantate cu ipotecă. Totuși, este totul atât de simplu în această formulare?

Imunitatea proprietății a unei singure locuințe

Pe baza alin. 1 oră 1 lingură. 446 din Codul de procedură civilă, executarea în acte executive nu poate fi percepută asupra unei locuințe (părțile acesteia) aflate în proprietatea unui cetățean-debitor cu privire la dreptul de proprietate, dacă pentru un cetățean-debitor și membrii familiei acestuia care locuiesc împreună în proprietatea. incinta, este singura apta pentru spatiu de rezidenta permanenta, cu exceptia imobilului prevazut in prezentul alineat, daca face obiectul unei ipoteci si se poate impune executare asupra acestuia in conformitate cu legislatia privind ipoteca.

Astfel, dintr-o interpretare literală a normei de mai sus, rezultă că sediul debitorului în proprietate este protejat de recuperare dacă:

spațiile sunt rezidențiale în funcție de scopul lor și sunt utilizate în scopurile specificate la articolul 17 din Codul locuinței al Federației Ruse, adică pentru reședința cetățenilor și, în unele cazuri, de asemenea, pentru realizarea activităților profesionale sau antreprenoriale individuale. activități ale cetățenilor cu reședința legală în acesta. Imobilele nerezidențiale (imobile comerciale, precum și anexe auxiliare, garaje etc.) nu sunt protejate împotriva executării silite;
spațiile sunt potrivite pentru rezidență permanentă: este important ca sediul să aibă statut de rezidențial nu numai pe hârtie, ci și în viața reală;
localul este singurul, adică debitorul nu are posibilitatea de a folosi alte spații de locuit care îi aparțin pe drept de proprietate sau în baza unui contract de închiriere socială;
localul nu este ipotecat.

Ipoteca rezidentiala

O ipotecă este o excepție de la imunitatea proprietății a singurelor locuințe ale debitorului, așa cum se precizează în mod expres la alin. 1 oră 1 lingură. 446 Codul de procedură civilă al Federației Ruse.

Este de remarcat faptul că un credit (împrumut) garantat cu ipotecă nu trebuie deloc vizat pentru ca reclamantul să aibă posibilitatea de a-și satisface cerințele în detrimentul locuinței debitorului.

„Executarea silită asupra unui apartament ipotecat este posibilă atât în cazul în care un astfel de apartament este ipotecat în baza unui contract de ipotecă (indiferent de scopul pentru care este acordat împrumutul (creditul)), cât și în temeiul unei ipoteci în temeiul legii.”
Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 4 septembrie 2018 Nr. 5-KG 18-149

O ipotecă poate apărea fie dintr-un contract, fie prin aplicarea legii. În special, o ipotecă în temeiul legii apare dacă o locuință este achiziționată sau construită în întregime sau parțial cu utilizarea fondurilor de credit de la o bancă sau altă instituție de credit sau a fondurilor dintr-un împrumut țintit acordat de o altă entitate juridică pentru achiziție sau construcția locuinței menționate (paragraful 1 al articolului 77 Legea federală nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”).

Imunitatea proprietății în cadrul nevoilor rezonabile de locuință

Următoarea excepție de la interzicerea executării silite asupra singurelor locații rezidențiale ale debitorului nu este formulată în lege, ci rezultă din poziția juridică a Curții Constituționale a Federației Ruse.

„[Stabiliți] limitele imunității proprietății (executive) în raport cu spațiile de locuit (părțile sale), dacă pentru un cetățean-debitor și membrii familiei sale care locuiesc împreună în acest spațiu rezidențial, acesta este singurul potrivit pentru rezidență permanentă, pentru a asigura posibilitatea satisfacerii intereselor patrimoniale ale creditorului (colectorului) în cazul în care, conform caracteristicilor acestuia, obiectul imobiliar relevant depășește în mod evident nivelul suficient pentru a satisface nevoia rezonabilă a cetățeanului debitor și a membrilor acestuia. familiei pentru locuință, precum și să ofere acestor persoane garanții de menținere a condițiilor de locuire necesare existenței normale.”
Decretul Curții Constituționale a Federației Ruse din 14 mai 2012 nr. 11-P „Cu privire la cazul verificării constituționalității dispoziției paragrafului doi din prima parte a articolului 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse în legătură cu cu plângeri ale cetățenilor F.Kh. Gumerova și Yu.A. Shikunov"

Cu alte cuvinte, singurele locuințe ale debitorului sunt protejate împotriva executării silite doar în măsura în care sunt, la un nivel de bază, capabile să răspundă nevoilor de locuire ale debitorului și ale membrilor familiei acestuia. Recuperătorul are dreptul de a executa silit imobilul de lux al debitorului în partea care rămâne după ce debitorul dobândește un nou sediu, mai modest, format, de exemplu, din 2 camere, și nu 12. Pretențiile reclamantului și ale debitorului. nevoia de locuință trebuie satisfăcută în mod adecvat.

Cu toate acestea, până în prezent, legiuitorul nu a dezvoltat un mecanism pentru un astfel de schimb de locuințe de lux cu spații rezidențiale standard și, prin urmare, aplicarea poziției juridice de mai sus a Curții Constituționale este practic imposibilă. Proiectul de lege privind completarea Codului de procedură civilă al Federației Ruse cu un nou articol 447 privind executarea silită asupra singurei locuințe a fost elaborat de Ministerul Justiției la sfârșitul anului 2016, dar nu a fost încă înaintat Dumei de Stat a Rusiei. Federaţie.

În ciuda absenței reglementărilor legislative, Tribunalul Districtual Nikulinsky din Moscova a îndeplinit cerințele de executare silită pentru ½ din cota din spațiile rezidențiale deținute de debitor, deoarece suprafața acestui apartament a depășit semnificativ norma contabilă pentru zonă. al sediului rezidențial (Decizia Tribunalului Districtual Nikulinsky din Moscova din 16.09.2016 în dosarul nr. 02-3730/2016, menținută prin decizia de apel a Tribunalului orașului Moscova din 16.12.2016). Între timp, în prezent nu există o practică judiciară stabilită, similară cu decizia descrisă a Tribunalului Districtual Nikulinsky din Moscova, iar această decizie este unică în felul ei.

Debitorul a creat în mod deliberat o situație în care executarea creanțelor reclamantului este imposibilă în orice alt mod

La 29 noiembrie 2018, Curtea Supremă a Federației Ruse a adoptat hotărârea nr. 305-ES 18-15724 în dosarul falimentului, în care a concluzionat că dacă debitorul se comportă cu rea-credință, abuzează de drept și creează aparența împrejurărilor împiedicând executarea silită a apartamentului în litigiu , atunci dreptul său la imunitate de proprietate a singurei locuințe nu este absolut.

Astfel, Curtea Supremă a Federației Ruse a mai permis o excepție de la interzicerea executării silite asupra singurei locuințe a debitorului: în caz de abuz de drept de către debitor, instanța are dreptul de a refuza protecția judiciară a dreptului său la locuință.

Această poziție a Curții Supreme a Federației Ruse este foarte discutabilă, deoarece conceptele de „bună-credință” și „abuz de drept” sunt evaluative. Găsirea unui echilibru între valorile de stabilitate a circulației civile și de bună-credință, pe de o parte, și dreptul la locuință, pe de altă parte, este foarte dificilă.

Dacă respectați regulile generale de executare silită, atunci orice bun al debitorului care se află în proprietatea acestuia este supus arestării și vânzării ulterioare la licitație, în limita cuantumului debitului. Cu toate acestea, există o excepție de la această regulă - singura locuinta, eligibilitatea de a executa silit asupra căreia este complet limitată, cu excepția cazurilor în care această locuință este în gaj și încasarea creanței garantate prin acest gaj.

Până de curând, prevederea restrictivă a legii se aplica de fapt atât sechestrului bunurilor, cât și procedurii de încasare pe cheltuiala acesteia (vânzarea și rambursarea din suma creanței primite). Această abordare a condus la interpretări ambigue din partea instanțelor de judecată, executorilor judecătorești și avocaților, devenind adesea subiect de litigiu în toate cazurile. Oricum, indiferent de poziția juridică, practica comună a fost fără echivoc:în măsura în care este imposibil să blochezi singura locuință, este imposibil, sau mai degrabă inoportun, să-l arestezi.

Totul s-a schimbat în noiembrie 2015, odată cu adoptarea Decretului Plenului Curții Supreme a Federației Ruse, în care s-au dat clarificări cu privire la problemele de aplicare a legii în cadrul procedurilor de executare și, în special, cu privire la competențele de arestare și executare silite asupra singurului locuința debitorului.

Se poate sechestra singura locuință pentru datorii la bancă?

Prin decizia sa, Curtea Supremă a pus capăt acestei probleme - da, pot. Astfel de acțiuni din partea executorilor judecătorești sunt recunoscute ca fiind competente, indiferent dacă locuința este singura pentru debitor.

Arestarea singurei locuințe este considerată o măsură provizorie care prevede impunerea unor restricții la înstrăinarea bunurilor imobile într-un termen până la rambursarea integrală a datoriilor de către debitor. Interdicția de a dispune de locuințe unice se aplică nu numai pentru realizarea tranzacțiilor, ci și pentru înregistrarea și (sau) mutarea oricăror persoane după ce restricția a fost impusă. În mod formal, împrumutatul-debitor și membrii familiei sale vor avea doar dreptul de a locui într-un apartament (casă) și de a folosi locuința. De remarcat aici că, chiar dacă debitorul își schimbă înregistrarea și eliberează el însuși locuința arestată, statutul acestuia din urmă nu se va modifica în niciun fel și nu va duce la ridicarea măsurilor restrictive.

Cum poate fi explicată o astfel de decizie a instanței?

În primul rând, prevederea legii (articolul 446 din Codul de procedură civilă), de limitare a executării silite asupra singurei locuințe, și fără precizări din partea celei mai înalte instanțe, a vizat doar executarea silită, iar măsurile luate pentru a se asigura că aceasta este formal diferită. procedura care precede procedura de executare silita. Trebuie spus că și mai devreme unii executori judecătorești au folosit ca măsură provizorie arestarea singurei locuințe, însă instanțele nu le-au îndeplinit întotdeauna la jumătate și nu au anulat impunerea acestor măsuri pe baza plângerilor debitorilor. Prin urmare, executorii judecătorești nu aveau o practică largă de a folosi acest tip de acțiune.
În al doilea rând, regula „locuinței unice” a devenit foarte adesea o piatră de poticnire și i-a lipsit pe creditori de orice oportunitate de a-l obliga pe debitor să-și îndeplinească obligațiile. În timp ce mulți debitori-debitori nu locuiau în „Hrușciov”, ci case de țară scumpe. În același timp, înainte de adoptarea altor măsuri provizorii, au reușit să creeze toate condițiile pentru a le aplica pur și simplu nu era nimic. Dându-și seama că în instanță, în baza plângerii debitorului, se va lua în continuare o decizie de înlăturare a arestului din locuință, executorii judecătorești nu au făcut nimic, chiar dacă creditorul a primit o declarație corespunzătoare despre arestarea locuinței. În consecință, debitorul putea să dispună de proprietatea sa după cum dorea și să ignore cu succes toate cererile orale și scrise de rambursare a datoriei.

Prin separarea conceptelor arestarea singurei locuințe" și " executare silită asupra unei singure locuințe”, Curtea Supremă a confirmat de fapt norma legislativă deja existentă și a transformat acțiunea acesteia într-o practică obligatorie de aplicare a legii. Totodată, a fost soluționată și problema abuzului de către debitori a dreptului lor. Păstrând statutul de proprietar, aceștia sunt acum obligați să respecte siguranța legală și integritatea locuinței lor, nu acționând în folosul lor, ci în detrimentul intereselor creditorului.

Decizia de arestare a singurei locuințe a debitorului și măsuri restrictive specifice este luată de executorul judecătoresc - acesta este dreptul acestuia. Decizia poate fi contestată în instanță, dar probabilitatea de a câștiga cauza este scăzută.

Posibilele dispute includ:

Referire la faptul că costul locuinței este disproporționat cu valoarea datoriilor.
Justificarea cerinței de înlăturare a arestului din locuință prin prezența altor bunuri care pot fi executate silit și, în același timp, suficiente pentru achitarea datoriei.

Au mai existat oportunități de genul acesta. Dar implementarea lor după clarificările Curții Supreme este probabil să fie serios complicată.

Potrivit legii, valoarea bunului sechestrat (orice) trebuie să fie proporțională cu cuantumul creanței.. Astfel, dacă datoria este, să zicem, de 100 de mii de ruble, iar costul locuinței este de câteva milioane, atunci disproporția este evidentă. Cu toate acestea, Curtea Supremă admite că în cazuri excepționale disproporția dintre bunul poprit și creanță nu poate fi luată în considerare. Un exemplu de astfel de situație- cazul de mai sus al debitorului care locuiește într-o cabană scumpă. Totodată, contestarea arestării singurei locuințe pe motiv că debitorul are alte bunuri, pe cheltuiala cărora se poate executa recuperarea, este destul de susceptibilă de a câștiga procesul. Adevărat, în astfel de situații, Curtea Supremă transferă asupra debitorului necesitatea de a furniza executorilor judecătorești informații relevante despre prezența unui astfel de bun, înlăturând în mod oficial obligația executorilor judecătorești de a-l căuta în scopul de a lua sau nu o decizie de confisca locuințele.

În prezent, este încă greu de spus care va fi practica judiciară de soluționare a litigiilor izvorâte din aplicarea arestului în legătură cu singura locuință a proprietarilor. Este posibil ca debitorii înșiși să caute lacune pentru a ocoli noile reguli, ceea ce pare a fi potențial posibil, chiar și fără a încălca legea. Arestarea unei locuințe care se află în statutul de proprietate complexă (părți, bunuri matrimoniale dobândite în comun, proprietate în litigiu) poate crea condiții pentru numeroase dispute. Însă pe baza poziției Curții Supreme, care, totuși, era tipică activității executorilor judecătorești înainte, indiferent de litigiile apar, sarcina principală a dovedirii poziției acestora și a nelegalității acțiunilor executorilor judecătorești revine debitorilor. , membrii familiei care locuiesc cu acesta, alte persoane înscrise în locuință și (sau) coproprietari.

Locuință unică și ipotecă

În ceea ce privește posibilitatea de a sechestra și de a bloca singura locuință care este gajată (ipoteca), nimic nu s-a schimbat. Luarea de măsuri de rambursare a datoriei pe cheltuiala imobilelor ipotecate este dreptul băncii, care, în funcție de caracteristicile ipotecii, poate fi exercitat în mod independent sau în baza unei hotărâri judecătorești.

Este posibil să sechestreze singura locuință de la debitor dacă nu are alte bunuri? Dacă este posibil, cum se face? Are instanța dreptul de a recunoaște reclamantului dreptul de proprietate asupra locației menționate? Instanțele din două instanțe au răspuns diferit la aceste întrebări până când Curtea Supremă a venit în ajutor.

Irina Shinkareva* a împrumutat 3 milioane de ruble de la Igor Solodovkin* cu dobândă. Acest împrumut a fost confirmat de certificatul lui Shinkareva privind dreptul la moștenire conform legii. Shinkareva nu a returnat datoria în termenul prevăzut, iar Solodovkin a mers în instanță. a emis o decizie de recuperare de la împrumutat 3 455 027 RUB. împrumuturi și dobânzi. Împotriva lui Shinkareva au fost inițiate proceduri de executare, dar proprietatea care putea fi percepută nu a putut fi identificată. În acest sens, a fost finalizată procedura de executare, iar titlul executoriu a fost restituit recuperatorului.

Apoi Solodovkin a mers în instanță cu cererea de a bloca moștenirea lui Shinkareva - un apartament. El credea că acest apartament acționează ca o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor. Shinkareva, dimpotrivă, a contestat încheierea acordului de gaj. Ea a arătat că conținutul literal al chitanței pentru un împrumut nu presupune gajarea unui bun imobil, nu este indicat obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, iar înregistrarea de stat a gajului prevăzută de lege nu a fost efectuată. .

Tribunalul districtual Prikubansky din Krasnodar a respins cererea lui Solodovkin. Totodată, instanța a pornit de la faptul că imobilul de locuit în litigiu este singurul propice pentru locuire, ceea ce înseamnă că nu i se poate impune executarea.

CAZ NR 18-KP 7-216

PLAINIT: Igor Solodovkin*

PÂRÂT: Irina Shinkareva*

TRIBUNALĂ: Curtea Supremă a Federației Ruse

DETALII: Cerere de executare silită asupra unui apartament

DECIZIE: Anulați hotărârea de apel, trimiteți cauza pentru un nou proces la curtea de apel

El a anulat decizia instanței de fond și a satisfăcut cererea lui Solodovkin. Nu numai că a decis să transfere apartamentul reclamantului și să-și recunoască proprietatea asupra acestuia, dar a recuperat și de la Solodovkin în favoarea Shinkareva 1.140.974 de ruble. diferența dintre valoarea datoriilor colectate și costul apartamentului, determinată pe baza unei examinări a mărfii. În același timp, completul de judecători a pornit de la faptul că Shinkareva în chitanță a confirmat împrumutul cu proprietate ereditară, adică, de fapt, a indicat această locuință ca gaj.

Când a fost vorba, a atras atenția asupra următoarelor: în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a unei obligații garantate prin gaj, creditorul gajist dobândește nu obiectul gajului, ci dreptul de a primi satisfacție din valoarea gajului. obiect de gaj, care se realizează în acest scop. Așadar, conform legii, executarea silită asupra locuințelor trebuie efectuată prin vânzarea acesteia la licitație publică cu stabilirea prețului inițial de vânzare. Cu toate acestea, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Tribunalului Regional Krasnodar nu a luat în considerare acest lucru și a emis o hotărâre privind transferul apartamentului în proprietatea lui Solodovkin, ocolind licitația publică, ceea ce este inacceptabil. Desigur, în unele cazuri, satisfacerea creanței creditorului în temeiul obligației garantate prin gaj se poate realiza prin trecerea obiectului gajului în proprietatea creditorului gajist (alin. 1 al articolului 334 din Codul civil), dar recursul nu a indicat acest caz. De asemenea, nu a citat legea care a călăuzit-o atunci când a transferat subiectul gajului către creditorul gajist. În plus, potrivit Curții Supreme, recursul ar fi trebuit să stabilească natura raporturilor juridice apărute între părți și natura obligațiilor asumate de părți. Prin urmare, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a anulat hotărârea recursului și a trimis cauza spre un nou proces la curtea de apel (nr. 18-KP 7-216). Dosarul este în prezent pe rol.

„Decizia de recurs anulată este cel puțin derutată. Aici se constată o încălcare destul de evidentă a prevederilor legii de stabilire a procedurii de executare silită a spațiilor de locuit și a cerințelor pentru forma de ipotecă a imobilului. Pe de altă parte, din din punct de vedere pur cotidian, situația actuală pare nedreaptă.Probabil, acesta este motivul pentru care, în primul rând, Curtea Supremă a atras atenția asupra încălcării procedurii de excludere a obiectului gajului și abia după aceea a pus la îndoială relativ ușor înregistrarea relațiilor de gaj”, a spus partenerul dr. n. Roman Zaitsev. "Este de remarcat că la nivel de recurs s-a luat o decizie vădit nedreaptă. Curtea Supremă a confirmat că, în primul rând, o ipotecă nu poate rezulta dintr-o chitanță (dimpotrivă, legea impune respectarea unei forme scrise pentru un contract de ipotecă), și, în al doilea rând, obiectul ipotecii trebuie vândut la licitație, cu excepția cazului în care legea stabilește alte variante. Este de remarcat că instanța nu a comentat deloc lipsa înregistrării de stat a ipotecii. Există două explicații pentru aceasta: fie încălcările identificate ale formei contractului și ale procedurii de vânzare a bunului gajat au fost atât de flagrante încât nu a mai fost suficientă atenția judecătorilor pentru înregistrarea de stat, fie principiul fiabilității publice a registrului USRN își pierde din greutate în rezolvarea litigiilor cu privire la dreptul la bunuri imobiliare ", a spus Serghei Patrakeev, partener al KA " ".

Concluziile Curții Supreme cu privire la absența garanțiilor colaterale sunt în concordanță cu practica stabilită de aplicare a legii. Totodata, apartamentul era mentionat clar in chitanta tocmai pentru a garanta obligatiile debitorului. Și deși, din cauza lipsei înregistrării, gajul nu a apărut, totuși, instanța a trebuit să investigheze întrebarea dacă există un alt mecanism de securitate. Într-adevăr, în art. 329 din Codul civil nu definește modalități de garantare a obligațiilor, ceea ce deschide posibilitatea participanților la circulația civilă de a proiecta în mod independent diverse structuri de securitate.