Nowe podejście do kształtowania polityki mieszkaniowej. Stan sektora mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej Stan sektora mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej

Ministerstwo Rolnictwa Federacji Rosyjskiej

FSBEI HPE „STAN ORENBURG

UNIWERSYTET ROLNICZY"

INSTYTUT ZARZĄDZANIA

Departament Administracji Państwowej i Miejskiej

PROJEKT DYPLOMOWY

Rozwój sektora mieszkaniowego jako czynnik stabilności społecznej gminy

(na przykładzie formacji miejskiej „Miasto Orenburg”)

Absolwent RF Saitow

Kierownik AA Pronina

Głowa dział D.V. Kułagin

Orenburg – 2015

Arkusz

Wprowadzenie……………………………………………………………………………...4

Rozdział 1. Teoretyczne podstawy rozwoju sektora mieszkaniowego jako czynnik stabilności społecznej w Federacji Rosyjskiej…………….………….….7

Pojęcie i istota sektora mieszkaniowego w Rosji......7

Ramy legislacyjne i regulacyjne regulujące sektor mieszkaniowy w Federacji Rosyjskiej………………………………………………………17

Regulacje państwowe dotyczące sektora mieszkaniowego w Rosji…26

Rozdział 2. Charakterystyka głównych kierunków rozwoju sektora mieszkaniowego jako czynnika stabilności społecznej na obszarze formacji miejskiej „Miasto Orenburg”…………………………………..……… ….….36

2.1Analiza aktualnego stanu zasobu mieszkaniowego miasta…………………………………………………………………………………36

2.2Realizacja gminnych programów celowych rozwoju sektora mieszkaniowego…………………………………………………………….………45

2.3 Ocena realizacji inwestycji mieszkaniowych, obiektów i elementów infrastruktury społecznej miasta…………………..54

Rozdział 3. Doskonalenie głównych kierunków rozwoju sektora mieszkaniowego jako czynnik stabilności społecznej na obszarze formacji miejskiej „Miasto Orenburg”………………………………………………… …………….64

3.1 Rozwój utrzymania i ubezpieczenia zasobu mieszkaniowego miasta…64

3.2 Zapewnienie dostępności kredytu hipotecznego w mieście……………………………………………………….………...74

3.3 Zwiększanie roli samorządów w regulacji sektora mieszkaniowego miasta……………………………83

Zakończenie…………………………………………………………….………93

Wykaz wykorzystanych źródeł………………………………………………………...…98

Aplikacje…………………………………………………………………………….……107

Wstęp

Znaczenie Temat badań wyznacza aktualny etap rozwoju społeczeństwa rosyjskiego, który wyznaczają dokonujące się przemiany społeczno-gospodarcze oraz ciągłe przemiany w ekonomii stosunków rynkowych opartych na różnych formach własności.

Obecnie realizacja polityki mieszkaniowej odbywa się w warunkach wsparcia państwa i kontroli przedsiębiorczości, mającej na celu kształtowanie nie tylko rynku towarów i usług, ale także rynku budownictwa mieszkaniowego. Na terenie formacji miejskiej „miasto Orenburg” brakuje mieszkań spełniających wymagania regulacyjne i konsumenckie dla znacznej części populacji.

Znaczenie badania wynika także z faktu, że w sferze gospodarczej i politycznej społeczeństwa rosyjskiego dokonują się obecnie tak zasadnicze zmiany, jak ekspansja demokracji i biurokracji, kształtowanie się społeczeństwa obywatelskiego oraz zmiany w sferze materialnej i politycznej. duchowa podstawa rozwoju osobistego. W obecnej sytuacji ważnymi aspektami sektora mieszkaniowego miasta Orenburg są: niedobór mieszkań, rozbieżność między strukturą zasobu mieszkaniowego a strukturą demograficzną rodzin oraz rozbieżność między istniejącym zasobem mieszkaniowym miasta a strukturą demograficzną rodzin. wymagania dotyczące jakości mieszkań dla konsumentów.

Jednym z ważnych aspektów tego tematu badawczego jest to, że średnia podaż mieszkań w mieście Orenburg wynosi 21,4 m2 na osobę. Formacja miejska „Miasto Orenburg” zajmuje 80. miejsce w Rosji pod względem podaży mieszkań na mieszkańca. Część populacji ma niecałe 9 mkw. na jednego mieszkańca mieszkańcy często mieszkają w mieszkaniach komunalnych. Uwarunkowania te niekorzystnie wpływają na rozwój społeczno-gospodarczy miasta. Dlatego kwestia ta jest istotna w działalności władz rządowych regionu Orenburg i organów samorządu lokalnego miasta Orenburg.

Cel projekt dyplomowy - studium głównych kierunków rozwoju sektora mieszkaniowego jako czynnik stabilności społecznej na terenie formacji miejskiej „Miasto Orenburg”

Zadania projekt dyplomowy:

podać koncepcję i ujawnić istotę sektora mieszkaniowego w Rosji;

zbadanie ram prawnych i regulacyjnych regulujących sektor mieszkaniowy w Federacji Rosyjskiej;

określić kierunki regulacji państwowych sektora mieszkaniowego w Rosji;

analizować aktualny stan zasobu mieszkaniowego miasta;

analizować realizację gminnych programów celowych rozwoju sektora mieszkaniowego

ocenić realizację inwestycji kapitałowych w zakresie budownictwa mieszkaniowego, obiektów i elementów infrastruktury społecznej miasta;

określić kierunki rozwoju utrzymania i ubezpieczenia zasobu mieszkaniowego miasta;

zgłaszać propozycje poprawy dostępności kredytów hipotecznych w mieście;

określić rolę samorządów w regulacji sektora mieszkaniowego miasta

Obiekt badania - działania samorządów lokalnych na rzecz realizacji polityki miejskiej w sektorze mieszkaniowym na terenie formacji miejskiej „Miasto Orenburg”

Przedmiot badania - problemy rozwoju sektora mieszkaniowego jako czynnik stabilności społecznej na obszarze formacji miejskiej „Miasto Orenburg”.

Metody badania. W procesie badania i analizy sektora mieszkaniowego formacji miejskiej „Orenburg City” zastosowano strukturalno-funkcjonalne podejście do badania problemu, zastosowano metody analizy systemowej, historycznej, socjologicznej, a także metody badań empirycznych.

Wielki wkład w badania sektora mieszkaniowego wnieśli tacy naukowcy, jak: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V.Yakimets.

Struktura projekt pracy dyplomowej składa się ze wstępu, trzech rozdziałów, zakończenia, wykazu wykorzystanych źródeł i zastosowań.

Rozdział 1. Teoretyczne podstawy rozwoju sektora mieszkaniowego jako czynnik stabilności społecznej w Federacji Rosyjskiej

1.1 Pojęcie i istota sektora mieszkaniowego w Rosji

Sektor mieszkalnictwa zawsze miał szczególne znaczenie społeczne, dlatego współczesna polityka społeczno-gospodarcza państwa rosyjskiego za najważniejszy priorytet uważa rozwiązanie problemu mieszkaniowego. O znaczeniu społecznym i pilności tego problemu świadczą coroczne Orędzia do Zgromadzenia Federalnego Prezydenta Federacji Rosyjskiej, w których zadanie zapewnienia obywatelom niedrogich i wygodnych mieszkań jest „jednym z najpilniejszych zadań”.

Sektor mieszkaniowy to dziedzina gospodarki narodowej, która obejmuje budowę i przebudowę mieszkań, obiektów i elementów infrastruktury inżynieryjnej i społecznej, zarządzanie zasobem mieszkaniowym, jego utrzymanie i remonty.

Powyższa definicja sektora mieszkaniowego w pełni oddaje istotę procesów tworzenia i konsumpcji mieszkań i swoją treścią jest bliska pojęciu „sektor mieszkaniowy”, szeroko stosowanemu za granicą.

Jednakże obecnie nie ma jednolitego rozumienia sektora mieszkaniowego jako przedmiotu badań z zakresu zarządzania w źródłach naukowych i specjalnych. Sektor mieszkaniowy często utożsamiany jest z mieszkalnictwem i usługami komunalnymi (zespół mieszkaniowy i komunalny, mieszkalnictwo i usługi komunalne), jest badany jako element sfery społecznej. Jednak nadal dominuje idea sektora mieszkaniowego jako zespołu działalności związanej z mieszkalnictwem i tworzącego samodzielny sektor w gospodarce państwa.

Rozumienie sektora mieszkaniowego jedynie jako obszaru gospodarki narodowej podkreśla jego komponent gospodarczy, nie oddaje jednak w pełni jego orientacji społecznej.

W tym względzie szersza i trafniejsza jest, zdaniem autora, następująca definicja: „sektor mieszkaniowy jest systemem wieloaspektowym, złożonym, obszarem koncentracji nie tylko szczególnych interesów gospodarczych, ale także szczególnych interesów społecznych, determinowanych przez najważniejsze znaczenie mieszkania w życiu ludzi.” Podkreśla szczególną rolę społeczną sektora mieszkaniowego w rozwoju społeczeństwa.

Wynika z tego, że sektor mieszkaniowy należy rozpatrywać jako system społeczno-gospodarczy. Jednocześnie zasadnicze znaczenie dla odsłonięcia istoty sektora mieszkaniowego ma jego cel – zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludności. Z tych stanowisk sektor mieszkaniowy megamiast jawi się jako system powiązań społeczno-gospodarczych powstających w społeczności miejskiej w zakresie nabywania, własności i użytkowania mieszkań.

Opierając się na tych założeniach teoretycznych, należy zauważyć, że sektor mieszkaniowy ma właściwości charakterystyczne dla złożonych systemów społeczno-gospodarczych:

uczciwość,

Kolektor

związek jego elementów,

dynamizm, otwartość,

zdolność adaptacji i samoorganizacja.

Ale jednocześnie sektor mieszkaniowy ma także szczególne, specyficzne cechy ze względu na swoje znaczenie społeczne i gospodarcze:

jasno wyrażona orientacja społeczna związana z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych - istotna korzyść;

efekt mnożnikowy rozwoju, wpływający na wzrost gospodarczy miast i dochody ludności w związku z zatrudnieniem znacznej części ludności pracującej;

lokalny charakter problemów i priorytetowa rola władz lokalnych w regulowaniu rozwoju sektora mieszkaniowego;

rosnący popyt konsumpcyjny, gdyż zapotrzebowanie na mieszkanie jest praktycznie niezaspokojone (powiększenie rodziny, chęć poprawy warunków mieszkaniowych itp.).

W sektorze mieszkaniowym pojawiają się i stykają interesy władzy, ludności i biznesu, a co za tym idzie, różne segmenty teorii zarządzania.

Specyfika mieszkalnictwa uwidacznia się szczególnie w procesie jego utrzymania i remontów, co implikuje jego podział na społeczny, ekonomiczny i techniczny.

Społeczne cechy mieszkania przejawiają się, po pierwsze, w tym, że mieszkanie jest dobrem życiowym, do którego prawo jest zapisane w Konstytucji Federacji Rosyjskiej. Dlatego władze państwowe i samorządy lokalne stwarzają wszelkie warunki do realizacji prawa do mieszkania.

Sektor mieszkaniowy to złożony międzysektorowy system produkcyjny, który obejmuje część sektora produkcyjnego i część sektora usług związanych z projektowaniem, budową, remontami kapitalnymi i przebudową zasobów mieszkaniowych, ich utrzymaniem, dostarczaniem mediów i innych usług dla ludności w celu zapewnienia warunków życia w funduszu mieszkaniowym przedstawicielom jakiejkolwiek formy własności.

Sektor mieszkaniowy to nie tylko dział gospodarki, ale sektor gospodarki o charakterze społecznym, którego celem jest zapewnienie życia obywatelom Rosji jako czynnik decydujący o stanie bezpieczeństwa narodowego.

Rycina 1 przedstawia strukturę zasobów mieszkaniowych znajdujących się na terytorium Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2015 r.

Rycina 1 – Struktura zasobów mieszkaniowych znajdujących się na terytorium Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 01.01.2015 r.

Jak wynika z analizy ryc. 1, wszystkie lokale mieszkalne znajdujące się na terytorium Federacji Rosyjskiej (zasoby mieszkaniowe), w zależności od formy własności, dzielą się (art. 19 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) na:

prywatny zasób mieszkaniowy - zespół lokali mieszkalnych będących własnością obywateli i będących własnością osób prawnych;

państwowy zasób mieszkaniowy – zespół lokali mieszkalnych stanowiących własność Federacji Rosyjskiej (zasoby mieszkaniowe Federacji Rosyjskiej) oraz lokale mieszkalne będące własnością podmiotów Federacji Rosyjskiej (zasoby mieszkaniowe podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej);

komunalny zasób mieszkaniowy – zespół lokali mieszkalnych będących własnością gmin.

zasoby mieszkaniowe będące własnością zbiorową.

Rycina 2 przedstawia strukturę lokali mieszkalnych według rodzaju własności w Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2015 r.

Rycina 2 – Struktura lokali mieszkalnych według rodzaju własności w Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2015 r

Jak wynika z analizy rysunku 2, zasób mieszkaniowy to ogół wszystkich lokali mieszkalnych, niezależnie od własności, obejmujący:

budynki mieszkalne;

domy specjalistyczne (internaty, hotele schroniskowe, domy elastycznego zasobu, lokale mieszkalne z zasobu mieszkaniowego do czasowego osiedlania obywateli, którzy utracili mieszkanie w wyniku przejęcia lokali mieszkalnych, domy specjalne dla samotnych osób starszych, domy dla osób niepełnosprawnych , weterani i inni);

mieszkanie;

pomieszczenia mieszkalne usługowe;

inne lokale mieszkalne w innych budynkach nadających się do zamieszkania.

Do zasobu mieszkaniowego, oprócz wymienionych, zaliczają się także lokale, które pod względem warunków sanitarno-technicznych nie odpowiadają lokalom mieszkalnym, ale są zajmowane przez obywateli w celu zamieszkania.

Rycina 3 przedstawia strukturę zasobu mieszkaniowego według przeznaczenia w Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2015 r.

Rysunek 3 – Struktura zasobów mieszkaniowych Federacji Rosyjskiej według przeznaczenia w Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 01.01.2015 r.

Jak wynika z analizy rysunku 3, w zależności od przeznaczenia zasób mieszkaniowy dzieli się na:

zasób mieszkaniowy o przeznaczeniu socjalnym – zespół lokali mieszkalnych państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego udostępnianych obywatelom na podstawie umów najmu socjalnego;

specjalistyczny zasób mieszkaniowy – zespół lokali mieszkalnych państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych, przeznaczonych do zamieszkania określonych kategorii obywateli;

indywidualny zasób mieszkaniowy – zespół lokali mieszkalnych prywatnego zasobu mieszkaniowego, z których korzystają obywatele – właściciele tych lokali w celu zamieszkania, pobytu członków ich rodziny i (lub) pobytu innych obywateli na zasadzie swobodnego korzystania, a także osoby prawne - właściciele takich lokali do zamieszkania obywateli na określonych warunkach użytkowania (sprywatyzowane lokale mieszkalne);

zasób mieszkaniowy o przeznaczeniu komercyjnym - zespół lokali mieszkalnych wykorzystywanych przez właścicieli tych lokali do zamieszkania obywateli na zasadach odpłatnego korzystania, oddanych obywatelom na podstawie innych umów, oddanych przez właścicieli tych lokali osobom w posiadanie i (lub) użytkowania (dzierżawionego).

W ostatnich latach w dokumentach regulacyjnych na poziomie federalnym i regionalnym zastosowano pojęcia adekwatne do mieszkalnictwa i usług komunalnych - zespół mieszkalno-komunalny oraz bezpośrednio do obiektów użyteczności publicznej - zespół komunalny.

Rozpatrując problematykę zarządzania zasobem mieszkaniowym, z reguły efektywność zarządzania mieszkalnictwem i usługami komunalnymi (kompleksem) bada się łącznie, a rozwój właściwych usług komunalnych (ciepło, woda, zaopatrzenie w energię) rozumiany jest jako rozwój infrastruktury mieszkaniowej. Potwierdza to opinię wielu specjalistów z zakresu zarządzania, że mieszkalnictwo i usługi komunalne, a ściślej odrębne mieszkalnictwo i odrębne usługi komunalne (zespół komunalny) są składnikami jednego sektora gospodarki - sektora mieszkaniowego.

Jednym z najważniejszych obszarów transformacji społeczno-gospodarczej w kraju jest reforma i rozwój sektora mieszkaniowego, który tworzy niezbędne warunki do zamieszkania i życia ludzi. Strategicznym celem funkcjonowania tej branży jest stworzenie warunków dla zrównoważonego i efektywnego obrotu gospodarczego zasobem mieszkaniowym, w ramach którego zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe obywateli, utrzymywane i rozwijane są standardy jakościowe budowy i utrzymania mieszkań, reprodukowane są pozytywne impulsy dla rozwoju innych sektorów.

Wszystkie te działania realizowane są w ramach realizacji polityki mieszkaniowej państwa.

Polityka mieszkaniowa odnosi się do działań państwa i gmin mających na celu zapewnienie obywatelom Federacji Rosyjskiej wysokiej jakości mieszkań, zarówno poprzez bezpośredni udział w budowie lub dotowaniu zakupu mieszkania, jak i poprzez tworzenie skutecznych mechanizmów ułatwiających samodzielne rozwiązanie przez obywateli problem mieszkaniowy.

Sektor mieszkaniowy znajduje się obecnie w fazie przejściowej, charakteryzującej się przejściem od systemu administracyjno-dystrybucyjnego i zarządzanego centralnie do systemu otwartego, bezpłatnego, opartego na przekształceniu mieszkania w towar, na niezależnym współdziałaniu podmiotów gospodarczych, wzrastającym status konsumentów mieszkaniowych, zaspokajających potrzeby mieszkaniowe ludności w oparciu o podaż i popyt.

Pomimo trudności w rozwoju i podejmowaniu decyzji biznesowych, sektor mieszkaniowy rozpoczął aktywny ruch w kierunku kształtowania się rynku mieszkaniowego i szybko dostosowuje się do zasad rynkowych.

Jedną z najważniejszych cech polityki mieszkaniowej jest partycypacja (aktywność) państwa.

Rycina 4 pokazuje, w jaki sposób państwo wpływa na politykę mieszkaniową Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2015 r.

Rysunek 4 – Sposoby wpływu państwa na politykę mieszkaniową Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 01.01.2015 r.

Jak pokazuje analiza rysunku 4, klasyfikując stopień wpływu państwa na gospodarkę, można wyróżnić cztery główne sposoby oddziaływania państwa na politykę mieszkaniową i system jako całość.

1. Bezpośredni serwis.

Tutaj oczywiście warto zwrócić uwagę na system technicznego utrzymania i utrzymania zasobu mieszkaniowego, który otrzymując znaczącą rolę w dotacjach z budżetów lokalnych, jest w istocie własnością państwa.

2. Regulacja i kontrola.

Państwo reguluje rozwój prywatnej przedsiębiorczości w sektorze mieszkaniowym poprzez system zachęt do preferencyjnego opodatkowania i przyciągania konkurencyjnego do pełnienia określonych funkcji. Regulacja jest konieczna także w zakresie infrastruktury inżynieryjnej, gdzie występuje monopolistyczny charakter produkcji (zaopatrzenie w wodę, zaopatrzenie w energię, transport itp.).

Władze rządowe pozwalają takim organizacjom osiągać rozsądny zysk, ale ograniczają ich możliwość podnoszenia cen, gdyż społeczeństwo jest uzależnione od świadczenia tego typu usług.

3. Stabilizacja i rozwój.

Organy rządowe starają się zapanować nad gwałtownymi wahaniami produkcji budowlanej od wzrostu do spadku, ustanawiając preferencyjne warunki podatkowe, tworząc odpowiednie, adekwatne do rynku wsparcie prawne oraz wydatki na budownictwo mieszkaniowe i infrastrukturę inżynieryjną.

4. Bezpośredni wpływ.

Państwo zapewnia wsparcie społeczne w formie dotacji mieszkaniowych na pokrycie kosztów mieszkania i mediów, a także zakupu i budowy mieszkań w ramach ukierunkowanych programów pomocy dla biednych, wojskowych i migrantów.

Kierunkiem determinującym, który w sposób zasadniczy wpływa na problematykę zapewnienia mieszkań obywatelom o średnich dochodach, jest kredytowanie hipoteczne. Władze lokalne regulują rozwój rynku kredytów hipotecznych i współdziałają ze wszystkimi stronami zaangażowanymi w proces udzielania kredytów mieszkaniowych: kredytobiorcami, pożyczkodawcami i inwestorami, którzy w tej czy innej formie zapewniają środki na budowę lub zakup mieszkania.

Sektor mieszkaniowy jest zatem obszarem gospodarki narodowej obejmującym budowę i przebudowę mieszkań, obiektów z elementów infrastruktury inżynieryjnej i społecznej, zarządzanie zasobem mieszkaniowym, jego utrzymanie i remonty. Istotnym elementem sektora mieszkaniowego jest zasób mieszkaniowy. Jakość życia ludności i zapewnienie mieszkań obywatelom Rosji zależą od jej poziomu rozwoju.

Państwowa polityka mieszkaniowa jest ważnym elementem przemian społeczno-gospodarczych w Rosji i jednym z głównych działań organów rządowych. W procesie przechodzenia do gospodarki rynkowej treścią tej działalności jest reforma sektora mieszkaniowego, w którym centralne miejsce zajmuje reforma sektora mieszkaniowego.

Jednym z najważniejszych obszarów transformacji społeczno-gospodarczej w kraju jest reforma i rozwój sektora mieszkaniowego, który tworzy niezbędne warunki do zamieszkania i życia ludzi. Zgodnie z Ustawą Federacji Rosyjskiej „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej” sektor mieszkaniowy jest gałęzią gospodarki narodowej, obejmującą budowę i przebudowę mieszkań, obiektów i elementów infrastruktury inżynieryjnej i społecznej, zarządzanie Zasób mieszkaniowy, jego konserwacja i naprawa.

Podstawą sektora mieszkaniowego miasta jest zasób mieszkaniowy: budynki mieszkalne, budynki specjalistyczne (internaty, mieszkania elastyczne, internaty dla weteranów itp.), lokale mieszkalne o charakterze biurowym w innych budynkach nadających się do zamieszkania.

Zasoby mieszkaniowe dzielą się na następujące typy:

prywatny - fundusz będący własnością obywateli lub osób prawnych: indywidualne budynki mieszkalne, sprywatyzowane, wybudowane i zakupione mieszkania i domy;

państwo - fundusz będący własnością państwa lub podmiotów Federacji Rosyjskiej, a także fundusz departamentalny znajdujący się pod pełną kontrolą ekonomiczną przedsiębiorstw państwowych lub pod operacyjnym zarządzaniem instytucji państwowych związanych z odpowiednim rodzajem majątku;

komunalny – fundusz będący własnością gmin, a także fundusz resortowy, polegający na pełnym zarządzaniu gospodarczym przedsiębiorstwami komunalnymi lub zarządzaniu operacyjnym instytucjami miejskimi;

publiczny – fundusz będący własnością stowarzyszeń publicznych;

kolektywny - fundusz będący wspólną współwłasnością lub wspólną współwłasnością różnych podmiotów własności prywatnej, państwowej, komunalnej i majątku stowarzyszeń publicznych.

Przez długi czas sektor budownictwa miejskiego był częścią publicznego sektora gospodarki, który znacznie się rozwinął w okresie sowieckim. Jednocześnie jakość budynków mieszkalnych i poziom ich eksploatacji utrzymywały się na niskim poziomie. Większość obywateli otrzymywała nowe mieszkania bezpłatnie, według kolejności zgłoszeń, a opłaty za nie i media nie odpowiadały kosztom jego utrzymania.

Szybki rozwój miast i sektora mieszkaniowego na przełomie XXI i XXI wieku. została nagle przerwana w czasie rewolucji i wojny domowej, która po niej nastąpiła. Ponadto wiele miast, zwłaszcza dużych, popadało w ruinę. Prawie wszystkie miejskie systemy gospodarcze zostały zniszczone, a ludność uciekła za granicę, na południe, lub prowadziła nędzną egzystencję i po prostu wymarła. W tym czasie miało miejsce masowe osiedlanie się biednych w mieszkaniach zamożnych obywateli, w wyniku czego dominowało osadnictwo komunalne. Zniesiono czynsze, gdyż pieniądze były całkowicie bezwartościowe, a mieszkańcom miasta nie zapewniano żadnych usług. Zasoby mieszkaniowe zostały praktycznie zdane na łaskę losu.

Pewne ożywienie gospodarcze i pewne usprawnienie życia publicznego stworzyły warunki do ożywienia dużych miast i odbudowy zasobów mieszkaniowych i systemów użyteczności publicznej. Aby rozwiązać problemy gospodarcze, NKWD, które zastąpiło Czeka, utworzyło wydział użyteczności publicznej, który przejął funkcje koordynatora ds. Rewitalizacji obiektów mieszkalnych i komunalnych w miastach. Zezwolono na różne formy własności mieszkań i obiektów komunalnych, przywrócono czynsz za korzystanie z mieszkań i usług komunalnych.

Wstęp

1.1 Koncepcja mieszkalnictwa i usług komunalnych

Wniosek

Bibliografia

Wstęp

Wśród najważniejszych obszarów przemian społeczno-gospodarczych w kraju wyróżnia się reforma i rozwój sektora mieszkaniowego, tworzącego niezbędne warunki do życia człowieka. Wiodącymi gałęziami przemysłu w tym obszarze jest budownictwo mieszkaniowe i usługi mieszkaniowe, które zapewniają reprodukcję i utrzymanie zasobu mieszkaniowego, a także dostarczanie mieszkań i usług komunalnych bezpośrednim konsumentom. W Rosji poziom rozwoju sektora mieszkaniowego nie spełnia wymagań: powierzone mu zadania są dalekie od pełnego wykonania, co znacząco wpływa na spadek jakości życia ludności. Pod tym względem problem mieszkaniowy pozostaje jednym z najpilniejszych problemów społecznych w kraju.

Sektor mieszkaniowy boryka się z poważnymi trudnościami związanymi z dotkliwym niedoborem środków finansowych, słabą bazą materiałową i techniczną, niewystarczającymi kwalifikacjami personelu, brakiem przemyślanej polityki mieszkaniowej oraz niewystarczającym opracowaniem aspektów regulacyjnych i prawnych działalności organizacji w zakresie ich relacji z władzami i konsumentami.

Brak niezbędnego wsparcia ekonomiczno-prawnego utrudnia rozwój budownictwa mieszkaniowego, co niezwykle utrudnia rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Mieszkalnictwo, podobnie jak inne usługi publiczne, pozostaje dotowane, a jego utrzymanie stanowi duże obciążenie dla budżetu miasta. Monopolizm resortowy, niska jakość świadczonych usług i nieefektywne zarządzanie również determinują potrzebę zreformowania sektora mieszkaniowego poprzez jego demonopolizację, przesunięcie go na próg rentowności i skupienie się na poprawie jakości pracy i usług świadczonych konsumentom.

reforma usług mieszkaniowych

Wdrożenie reformy mieszkalnictwa w miastach ma ogromne znaczenie, ponieważ skupiają się w nich ogromne zasoby mieszkaniowe, mieszka większość ludności kraju i zlokalizowane są główne możliwości organizacji budowlanych i mieszkaniowych. To tutaj najwyraźniej ujawniły się wspomniane już negatywne cechy sektora mieszkaniowego: monopol resortowy; niewystarczające kwalifikacje personelu; zapóźnienie techniczno-technologiczne i w efekcie niezadowalający poziom pracy; ignorowanie interesów społeczeństwa oraz niska jakość wykonywanej pracy i usług świadczonych konsumentom. Przede wszystkim dotyczy to sektora mieszkaniowego, który jest bezpośrednio powiązany z ludnością i jest w istocie liderem w łańcuchu technologicznym mieszkalnictwa i usług komunalnych dla ludności. Dlatego pierwszy etap reformy ma na celu zwiększenie efektywności restrukturyzacji systemu mieszkaniowego. Nie mniej ważne jest zadanie stworzenia niezbędnych ram ekonomiczno-prawnych dla pobudzenia budownictwa mieszkaniowego, które będzie najważniejszą dźwignią rozwiązania problemu mieszkaniowego i może stać się kluczowym ogniwem w wyprowadzeniu gospodarki kraju z kryzysu.

Zaostrzenie problemu mieszkaniowego oraz niezadowalający stan sektora mieszkaniowego w większości dużych miast kraju determinuje potrzebę radykalnych reform i głębokich przekształceń systemu mieszkaniowego. Osiągnięcie tych celów wymaga dokładnego przestudiowania głównych kierunków i środków reformy, uzasadnienia mechanizmów ekonomicznych, organizacyjnych i prawnych jej praktycznej realizacji.

Istniejące podstawy regulacyjne i prawne realizacji polityki mieszkaniowej w okresie przejściowym na poziomie federalnym, a przede wszystkim ustawa „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, główne kierunki nowego etapu wdrażania państwa Program Docelowy „Mieszkanie”, a także odpowiednie dekrety Prezydenta i dekrety rządu Federacji Rosyjskiej określają strategiczny plan reformy sektora mieszkaniowego. Jednak przeprowadzenie reformy mieszkaniowej na poziomie konkretnego miasta wymaga bardziej szczegółowych badań, biorąc pod uwagę charakterystykę i specyfikę sytuacji społeczno-gospodarczej na danym terytorium, poziom rozwoju sektora mieszkaniowego oraz stan zasobu mieszkaniowego i systemy użytkowe.

Celowość uwzględnienia najważniejszych zagadnień ekonomicznych funkcjonowania i rozwoju sektora mieszkaniowego tłumaczona jest brakiem edukacyjnych prac naukowo-metodycznych na ten temat, które mają złożony charakter. Ponadto w literaturze naukowo-dydaktycznej w ostatniej dekadzie nie pojawiła się żadna kompleksowa analiza problemu mieszkaniowego.

Rozdział 1. Stan mieszkalnictwa i usług komunalnych

1.1 Koncepcja mieszkalnictwa i usług komunalnych

Departament Mieszkalnictwa i Usług Komunalnychjest gałęzią gospodarki narodowej, której głównym celem jest zaspokajanie potrzeb ludności w zakresie usług zapewniających jej normalne warunki życia i pracy.

Mieszkalnictwo i usługi komunalne są złożonym przedmiotem zarządzania.

Przedsiębiorstwa i organizacje kompleksu osiedli podtrzymujących życie są bardzo zróżnicowane. Jednocześnie można je połączyć w dwie grupy:

Przedsiębiorstwa użyteczności publicznej i organizacje produkujące produkty materialne (systemy wodociągowe, gazownicze, sieci elektryczne);

Przedsiębiorstwa użyteczności publicznej świadczące usługi (organizacje mieszkaniowe i konserwacyjne, które tworzą dogodne warunki do życia w budynkach mieszkalnych, miejski transport pasażerski, przedsiębiorstwa zajmujące się czyszczeniem sanitarnym)

Do sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych zalicza się:

budownictwo mieszkaniowe – branża, do której zalicza się:

miejskie zasoby mieszkaniowe;

prywatne zasoby mieszkaniowe

dział napraw i konstrukcji

dział napraw i konserwacji

zaopatrzenie w surowce - złożone:

zaopatrzenie w wodę - zestaw środków zapewniających konsumentom wodę w wymaganych ilościach i wymaganej jakości;

kanalizacja (odprowadzanie wody) - zespół środków i konstrukcji inżynieryjnych zapewniających odbiór, gromadzenie i usuwanie wody od konsumenta, a także jej oczyszczanie i neutralizację przed usunięciem lub zrzutem do zbiornika;

zaopatrzenie w ciepło - wytwarzanie i sprzedaż energii cieplnej na potrzeby ogrzewania i zaopatrzenia w ciepłą wodę;

dostawy gazu - zestaw środków transportu, magazynowania, dostaw gazu bezpośrednio do odbiorców;

zasilanie - przesyłanie energii elektrycznej:

sieci gazowe;

ogrzewanie kotłowni;

firmy transportowe:

budowa małej architektury zewnętrznej:

zaplecze sanitarne

Sektor mieszkalnictwa i usług komunalnych można podzielić na dwie grupy:

Konkurencyjne sektory sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych (budownictwo mieszkaniowe, produkcja remontowo-budowlana, wywóz i wywóz śmieci itp.), w których ceny rynkowe mogą służyć jako ekonomicznie uzasadnione taryfy;

Branże monopolistyczne (wodo-kanalizacja, energetyka komunalna) – centralnie ustalane, ustalane w oparciu o naukowo sprawdzone metody z wykorzystaniem odpowiednich norm i standardów.

1.2 Społeczno-gospodarcza istota mieszkalnictwa i usług komunalnych

Polityka państwa w zakresie mieszkalnictwa nie raz była poddawana „przemyśleniu”, a nieuniknione wahania w tej sprawie spowodowały, że zarówno zaangażowani w nią, jak i mieszkańcy ugruntowali silne przekonanie, że reforma mieszkalnictwa i usług komunalnych nie wyjdzie poza dyskusję. Przyjęty Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej rozwiał takie przekonania. Ma na celu ustanowienie jakościowo nowych relacji w branży, które muszą odpowiadać gospodarce rynkowej. Kodeks, pomimo wszystkich swoich niedociągnięć, jest w stanie wprowadzić w życie zasadę „kto płaci”, która wychodzi naprzeciw nowej sytuacji gospodarczej i pilnym potrzebom ludności.

Nowy zbiór przepisów eliminuje monopol gmin na zarządzanie organizacjami mieszkalnictwa i usług komunalnych, który odziedziczyliśmy po dawnych czasach i który istnieje do dziś. Stworzyła takie warunki dla ustalania cen, opodatkowania i finansowania przemysłu, że obywatele, zamiast normalnie mieszkać w swoich mieszkaniach, zmuszeni byli przetrwać. Czy można np. liczyć na przyzwoitą jakość usług, jeśli budżety wszystkich szczebli były ogromne zadłużone wobec przedsiębiorstw mieszkalnictwa i usług komunalnych w celu spłaty świadczeń? Na tej podstawie dochodziło nawet do konfliktów pomiędzy dostawcami energii a władzami. Spółdzielnie mieszkaniowe i stowarzyszenia właścicieli domów znalazły się w szczególnie trudnej sytuacji, w związku z czym władze nie uznały za konieczne wypłacania pieniędzy kombatantom i osobom niepełnosprawnym pobierającym świadczenia na mocy prawa federalnego. Prawie 50% mieszkańców HOA to weterani i beneficjenci. I okazało się, że władze faktycznie przeniosły swoje obowiązki w zakresie wypłaty świadczeń właścicielom domów, ponieważ Ośrodki Pomocy Społecznej i spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane do obliczania wysokości świadczeń i płatności transferowych za mieszkania i usługi komunalne w określonym terminie i w całości. W efekcie brakujące środki pokryto poprzez koszty utrzymania domu i jego utrzymania. W ten sposób właściciele domów udzielali pożyczek państwu.

Przy 100% opłaceniu mieszkań i usług komunalnych przez ludność w branży, koszty za nie są zwracane znacznie niżej. Dzieje się tak także dlatego, że świadczenia i dotacje dla tych kategorii obywateli, które zgodnie z prawem im przysługują, mają nadal charakter „wirtualny”, natomiast dostawcy mieszkalnictwa i usług komunalnych mają prawo żądać realnych płatności. Sytuację pogarsza fakt, że ludność, która jest uprawniona do pomocy państwa, nie jest w stanie sprawdzić wpływu informacji i środków finansowych. Poprawę sytuacji pomoże wprowadzenie procedury przelewania świadczeń i dotacji w formie pieniężnej na rachunki bankowe obywateli. Konieczność wprowadzenia kont personalizowanych została podniesiona w lutym 2004 roku. Rozwiązałoby to kilka problemów, w tym zadłużenie społeczeństwa za świadczone usługi. W niektórych jednostkach terytorialnych taki dług sięga dziesiątek milionów rubli. Wzrost stawek za mieszkalnictwo i usługi komunalne stawia obywateli o niskich dochodach w beznadziejnej sytuacji: nie mogą płacić usługodawcom, ponieważ państwo nie wypłaciło im w terminie świadczeń, a nawet gdyby to zrekompensowało – stwierdziły władze lokalne inne sposoby wykorzystania tych funduszy.

Jakość usług świadczonych przez organizacje mieszkaniowe i usług komunalnych nie spełnia wymagań ludności i znacznie pozostaje w tyle za wzrostem taryf. Powoduje to negatywny stosunek do pracowników mieszkalnictwa i usług komunalnych w ogóle. Panował nawet stereotyp hydraulika, który zawsze był pijany i wyłudzał pieniądze od mieszkańców. Ale szczerze mówiąc, trudno sobie wyobrazić, że cztery miliony ludzi pracujących w tej branży są tacy.

Fundusze na utrzymanie i naprawy mieszkań zbierają od właścicieli mieszkań organizacje upoważnione do tego przez władze, taryfy zatwierdzają samorządy, a także autoryzowana jest przez nie obsługa pojedynczego klienta. Jednocześnie większość środków obywateli przeznaczonych na opłacenie mieszkań władze przeznaczają na inne cele. Mieszkańcy słusznie zadają pytanie: w „płatności” znajduje się kolumna „Ważne naprawy”. Dlaczego nie ma naprawy? Mieszkańcy pozostają bezsilni wobec systemu administracyjno-kontrolnego i otrzymują niewielką część wymaganych usług, gdyż władze miejskie samodzielnie generują popyt na usługi mieszkaniowe. Taka sytuacja może zmienić zatwierdzenie taryf: bez decyzji uprawnionego organu podmiotu Federacji gmina nie ma prawa samodzielnie ich zmieniać.

Paradoks: 70% mieszkań jest własnością prywatną, mieszkańcy płacą praktycznie 100% kosztów wytworzenia mieszkań i usług komunalnych, a o spółce zarządzającej decydują władze gminy, ile i jakie środki gdzie wysłać – administracja. W sytuacji, gdy poziom wpłat ludności za mieszkania i media był niewielki, stan ten nie budził żadnych wątpliwości. Ale dziś sytuacja zmieniła się radykalnie: budżet nie jest obliczany dla populacji, ale populacja w pełni płaci za usługi, z których korzysta. To jest główna sprzeczność, którą reforma eliminuje.

Reforma mieszkalnictwa i usług komunalnych ma na celu zapewnienie rozliczania wydatków i dochodów, a także rocznego raportowania organizacji zarządzającej właścicielom domów. Lista prac do wykonania w domu i lista usług, które mają być świadczone mieszkańcom, zostaną zatwierdzone na walnym zgromadzeniu mieszkańców. Można w ten sposób regulować i ograniczać wzrost stawek – wybór zapewniony mieszkańcom sprawi, że konkurencja pomiędzy usługodawcami nie będzie wirtualna, jak ma to miejsce obecnie, ale realna.

Ponadto głównym celem reform w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych jest stworzenie warunków dla rozwoju inicjatywy prywatnej i konkurencyjnego otoczenia w zakresie gospodarki mieszkaniowej, wycofywania się władz państwowych i gminnych z sektora mieszkaniowego. Pierwszy krok w tym kierunku zrobiono 10 lat temu, kiedy zaczęto organizować konkursy na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Charakterystyczne jest jednak to, że urzędnicy „dostosowywali” rynkowe zasady regulowania relacji w tej branży do swoich potrzeb i celów. Z biegiem czasu konkursy stały się formalnością zapewniającą „niewątpliwe” korzyści przedsiębiorstwom komunalnym, które mimo wsparcia władz miejskich pozostawały nierentowne. A dla samorządów posiadanie takich przedsiębiorstw było korzystne – zachowały wpływ nie tylko na te przedsiębiorstwa, ale także na ludność.

Za pewny sygnał, że sytuacja zaczęła się zmieniać, można uznać zainteresowanie kapitału prywatnego, w tym tak dużych firm jak RAO JES, RAO Gazprom reprezentowanych przez swoje spółki zależne. Przyciąga ich pełnia odpłatności, nowe warunki, które pozwalają im „zarabiać” w dotowanej branży. U niektórych wywołuje to panikę: mówią, że teraz te firmy wycisną „ostatni sok” z branży i społeczeństwa, nikt nie będzie w stanie ich „trzymać za rękaw” w chęci ciągłego podnoszenia ceł. Nie wyciągajmy pochopnych wniosków. Dobrze, że kapitał prywatny zaczął postrzegać mieszkalnictwo i usługi komunalne jako potencjalne źródło zysku. To nie przypadek, że firmy te nieustannie poruszają kwestię długoterminowego najmu nieruchomości i komunikacji. W stanie, w jakim się znajdują, po prostu nie da się z nich wyciągnąć żadnego zysku: kolosalne straty ciepła i wody wskazują na skrajne zniszczenie środków trwałych. Niektórzy eksperci mówią nawet o nieuniknionej katastrofie spowodowanej przez człowieka. Wraz z pojawieniem się w branży dużego kapitału można liczyć na to, że firmy te zaczną inwestować w odbudowę zniszczonych mieszkań i usług komunalnych.

Przedsiębiorstwa prywatne, które jako pierwsze weszły do sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych, były także gotowe inwestować w remont sieci wewnątrzdomowych, wejść i dachów, aby nie było już problemów z utrzymaniem mieszkań. I na początku wiele przedsiębiorstw właśnie to zrobiło, instalując metalowe drzwi przy wejściach, wymieniając zgniłe rury w piwnicach, kupując niezbędny sprzęt. Przykładowo opracowano projekt lekkiego dachu dwuspadowego z blachy, który został zamontowany zamiast dachu płaskiego na jednym z apartamentowców obsługiwanego osiedla i który pomyślnie przetrwał kilka zim. Jego konstrukcja, jak pokazują obliczenia, jest znacznie skuteczniejsza niż generalne naprawy przy użyciu tradycyjnych pokryć dachowych. Ale niestety sprawa nie wyszła poza eksperyment. Niekonsekwentna polityka prowadzona w ostatnich latach w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych zniechęciła prywatne przedsiębiorstwa do inwestowania swoich pieniędzy w branżę, która jest narzędziem manipulacji rządu. Osobom pracującym w tej branży potrzebne są jasne i precyzyjne reguły „gry”, które zagwarantują zwrot z inwestycji, pobudzą chęć podnoszenia jakości świadczonych usług mieszkaniowych i użyteczności publicznej oraz uchronią konsumentów przed arbitralnością nakazową i administracyjną. Takie zasady określa obecnie Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Mieszkalnictwo i usługi komunalne bezpośrednio wpływają na jakość życia ludności. Ale dzisiaj jest to właśnie rzadki przypadek, gdy mieszkańcy otrzymują prawo do decydowania o losach branży. Obserwując, jak biernie społeczeństwo reaguje na realizację nowych praw, jakie się przed nim otworzyły, można wątpić w powodzenie pierwszych kroków w jego transformacji. Ale to nie jest wina, ale najprawdopodobniej nieszczęście obywateli, którzy przez wiele lat byli odcięci od własności i zarządzania swoimi domami. Dziś władze lokalne, na których barkach spoczywa główny ciężar przeprowadzenia reformy, niechętnie angażują się w reformy.

1.3 Sektor mieszkaniowy. Istota, skład i struktura

Jednym z najważniejszych obszarów transformacji społeczno-gospodarczej w kraju jest reforma i rozwój sektora mieszkaniowego, który tworzy niezbędne warunki do zamieszkania i życia ludzi. Zgodnie z Ustawą Federacji Rosyjskiej „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej” sektor mieszkaniowy jest gałęzią gospodarki narodowej, obejmującą budowę i przebudowę mieszkań, obiektów i elementów infrastruktury inżynieryjnej i społecznej, zarządzanie Zasób mieszkaniowy, jego konserwacja i naprawa.

Zasoby mieszkaniowe dzielą się na następujące typy:

prywatny - fundusz będący własnością obywateli lub osób prawnych: indywidualne budynki mieszkalne, sprywatyzowane, wybudowane i zakupione mieszkania i domy;

publiczny – fundusz będący własnością stowarzyszeń publicznych;

1.4 Problemy mieszkaniowe mieszkalnictwa i usług komunalnych oraz sposoby ich rozwiązywania

Rynek mieszkaniowy: Ceny domów zależą od tego, ile rodzin chce kupić dom i ile mieszkań jest dostępnych na rynku. Zatem gdy wzrasta popyt, ceny rosną, a gdy zwiększa się podaż, ceny spadają. Podaż nowego zasobu mieszkaniowego pochodzi z branży budowlanej i jest uzależniona od relacji cen mieszkań do kosztu ich budowy (modernizacji). W dłuższej perspektywie rynek mieszkaniowy powinien zrównać ceny mieszkań z kosztami budowy. W krótkim okresie odchylenia powstają na skutek opóźnień nieodłącznie związanych z procesem budowlanym. Jeśli więc popyt na mieszkania gwałtownie wzrośnie, a podaż mieszkań pozostanie stała, wówczas ceny wzrosną. Dopóki ceny będą wyższe od kosztów, mieszkania będą oddawane do użytku. Wraz z wejściem na rynek nowo wprowadzonych zasobów mieszkaniowych, popyt zostaje zaspokojony, ceny spadają, zbliżając się do kosztów. Najważniejszym czynnikiem wpływającym na popyt na zasób mieszkaniowy są dochody (potencjalny czynsz) z nabywanych nieruchomości.

Rynek usług mieszkaniowych: Mieszkańcy mogą być właścicielami lub prostymi najemcami. Popyt na usługi mieszkaniowe zależy od dochodów rodziny oraz relacji ceny mieszkania do kosztu innych dóbr (żywności, odzieży itp.). Koszt usług mieszkaniowych (kwota płacona za użytkowanie mieszkania) Dla najemcy jest to czynsz, dla właściciela domu dochód z posiadania nieruchomości. Popyt na usługi mieszkaniowe zależy od poziomu czynszów, poziomu dochodów i liczby rodzin. Przy pozostałych czynnikach, jeśli liczba rodzin wzrasta, wzrasta popyt na usługi mieszkaniowe, a jeśli podaż jest stała, rosną czynsze. Takie są prawa rynku mieszkaniowego i usług mieszkaniowych w cywilizowanym świecie. Rosja, ze względu na swój specyficzny rozwój historyczny, ma wiele charakterystycznych cech.

W Rosji nie ma klasy prawdziwych właścicieli domów, władze miejskie pełnią rolę wykonawców obsługujących mieszkania i nic więcej. Jako takie organizacje mogą działać także firmy prywatne. Okoliczność ta, w połączeniu z chęcią pozbycia się strat w mieszkalnictwie i usługach komunalnych, które pokrywane są ze środków budżetowych, stała się podstawą zaproponowanej przez rząd reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych. Tak naprawdę można to sprowadzić do następujących głównych działań: organizacja pojedynczej obsługi klienta. Rolą „jednego klienta” jest sama gmina (lub jej przedstawiciel; jeśli miasto jest duże, wówczas usługi pojedynczego klienta organizowane są w dzielnicach, dzielnicach), która oferuje umowę na obsługę zespołu budynków mieszkalnych ( blok, dzielnica, podwórko). Ustalane są określone wymagania dotyczące jakości usług oraz kwota, która zostanie przekazana wykonawcy w przypadku pomyślnego wykonania odpowiednich usług. Oczekuje się, że powstanie konkurencja pomiędzy firmami komunalnymi i prywatnymi, które będą konkurować o uzyskanie takiego kontraktu, co w szczególności umożliwi wzmocnienie kontroli nad poziomem taryf w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych; stopniowe podwyższanie stawek za usługi komunalne oraz podwyżka czynszów w celu stopniowej eliminacji nierentowności sektora użyteczności publicznej. W takim przypadku czynsz zostaje podniesiony do poziomu pokrywającego koszty eksploatacji budynku i jego bieżących remontów; ponieważ, jak już wspomniano powyżej, w tym programie nie ma właściciela domu, koszty poważnych napraw i przebudowy budynku albo zostaną poniesione z budżetu, albo w ogóle nie zostaną zrealizowane. Ponadto w pracy przedsiębiorstw użyteczności publicznej rozwija się sprzeczna sytuacja: obecnie realizują one praktykę subsydiowania skrośnego – część kosztów świadczenia usług jednej grupie konsumentów (populacji) przenoszona jest do innej grupy (przedsiębiorstw, organizacje).

Ściśle rzecz ujmując, podwyżka stawek dla ludności powinna oznaczać ich obniżkę dla pozostałych grup odbiorców usług komunalnych, jednakże w proponowanych rozwiązaniach takie sformułowanie kwestii nie jest wprost powiedziane. Takie sformułowanie sprawy jako całości wskazuje na brak zrozumienia różnicy pomiędzy czynszem (czynszem) a kosztami eksploatacji budynku, w którym znajduje się mieszkanie. W szczególności koszty eksploatacji zniszczonego zasobu mieszkaniowego i akademików (o relatywnie większym zagęszczeniu mieszkańców na metr kwadratowy powierzchni zabudowy) są znacznie wyższe od kosztów utrzymania nowego, luksusowego zasobu mieszkaniowego. W związku z tym wysokość opłaty za mieszkanie na „metrze kwadratowym” hostelu okazuje się kilkukrotnie wyższa niż za tę samą powierzchnię zwykłych komfortowych mieszkań, a w tym ostatnim odpowiednio wyższa niż w „elitarnych” mieszkanie zasobów mieszkaniowych. Niemniej jednak czynsz za mieszkanie oznacza czynsz (a dokładniej quasi-dzierżawę) właściciela domu. Rozmiar tego ostatniego jest regulowany z innych powodów; nie jest ona bezpośrednio powiązana ani z kosztami eksploatacji budynku, ani z kosztem jego budowy. Brak właścicieli domów w tym schemacie regulacji usług mieszkaniowych nie oznacza oczywiście eliminacji przychodów z najmu ze względu na lokalizację i różny poziom komfortu mieszkaniowego. Jednak teraz dochody te są przywłaszczane przez mieszkańców i to w formie ukrytej. Powoduje to szereg istotnych i nie do końca oczywistych konsekwencji, które ujawniają się dopiero w dłuższej perspektywie.

Po pierwsze, brak wyraźnych dochodów z najmu, uwzględnianych bezpośrednio w ujęciu pieniężnym, zawęża bazę podatkową miasta. Co więcej, pozycja dochodowa budżetu miasta (dochody z wynajmu nieruchomości komunalnych) zamienia się w pozycję kosztową: nawet po pomyślnym wdrożeniu reformy mieszkalnictwa i komunalnej konieczne będzie przeprowadzenie remontów generalnych budynków mieszkalnych kosztem środków budżetowych w ten czy inny sposób.

Po drugie, oprócz problemu remontów kapitalnych pojawia się również problem budowy nowych mieszkań i/lub przebudowy starego zasobu mieszkaniowego. Nie da się zatrzymać procesu niszczenia mieszkań i jednocześnie kontynuować nowe budownictwo: duży wolumen budownictwa mieszkaniowego prędzej czy później doprowadzi do równie wysokiego wolumenu zbycia mieszkań na rzecz zniszczonych zasobów mieszkaniowych. Postępujące tworzenie się miejskich slumsów staje się nieuniknione. Nawet gdyby czynsz ustalono przynajmniej na poziomie odpisów amortyzacyjnych za remonty, scentralizowane fundusze umożliwiłyby prowadzenie nowych budów i zasiedlanie zniszczonych domów. W tej sytuacji mieszkanie zamienia się z kapitału odtwarzającego w dobro wyłącznie konsumpcyjne o długim okresie użytkowania. Samo w sobie nie budzi to zastrzeżeń, szczególnie w przypadku pojedynczego domu (chaty), ale faktem jest, że przy takim mechanizmie włączania zasobu mieszkaniowego do wymiany rynkowej fundusz ten nie może stać się kapitałem, czyli de facto nie może przynosić zysku swojemu właścicielowi. Ściśle rzecz biorąc zatem inwestycje w budownictwo mieszkaniowe stają się niemożliwe, gdyż mówimy o nabywaniu wyłącznie dóbr konsumpcyjnych; W związku z tym kredytowanie na ten proces również jest niemożliwe (jeśli nie uwzględnimy stosunkowo wąskiej sfery kredytu konsumenckiego). W efekcie zmniejsza się łączny wolumen inwestycji, co wpływa także na dynamikę wzrostu gospodarczego w całym kraju.

Wreszcie, po trzecie, obecna sytuacja znacznie ogranicza mobilność rynku pracy, gdyż w zasadzie czynsz nadal nie jest wliczony w cenę pracy. Wysokie czynsze towarzyszące małemu rynkowi mieszkań, oferowane głównie przez indywidualnych właścicieli sprywatyzowanych mieszkań i pośredników, znacznie komplikują migrację. Pogłębiają się nierównowagi terytorialne, co również negatywnie wpływa na wzrost gospodarczy. Miasta, zwłaszcza małe, stają się swego rodzaju „pułapką na bezrobotnych”.

Zatem główne założenia proponowanej reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych wskazują jedynie na chęć uwolnienia budżetów państwa i samorządów od części kosztów, ale wcale nie rozwiązują głównych problemów w tym obszarze. Aby doszło do uruchomienia kapitalistycznego mechanizmu rozwoju miast, konieczne są znacznie głębsze zmiany instytucjonalne (na przykład zniesienie prawa do mieszkania, wprowadzenie terminów prywatyzacji mieszkań i inne raczej niepopularne we współczesnej Rosji środki ). Ponadto konieczne są również zmiany strukturalne: niezwykle wysoki koszt budowy jednego metra kwadratowego mieszkania w połączeniu z jego bardzo niską jakością powoduje, że wolumen nowego budownictwa w rosyjskich miastach stale maleje. Ponadto niski poziom przeciętnych wynagrodzeń w ogóle nie pozwala dużej części społeczeństwa wykazać zapotrzebowania na nowe mieszkania. Docelowo cena budowy 1 mkw. m nowego mieszkania powinna być niższa od ceny 1 mkw. m. starog (czyli średni poziom cen); ponadto nawet płaca minimalna powinna umożliwiać pracownikowi wynajem mieszkania. Tylko w tym przypadku można mówić o uruchomieniu mechanizmu rynkowego. Niestety, obecne trendy w rosyjskiej gospodarce są wprost odwrotne; Rezultatem jest ciągłe kumulowanie się zaburzeń równowagi. Te ostatnie stają się coraz trudniejsze do wyeliminowania, a efektem takiego rozwoju sytuacji może być powrót do biurokratycznego podziału części dóbr gospodarczych i racjonowania konsumpcji coraz większej części usług. Dysproporcje wcale nie są tak nieszkodliwe, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka – w szczególności brak dostępnych mieszkań nie pozwala na rozwiązanie problemów zamknięcia szeregu nierentownych kopalń przemysłu węglowego, nawet przy określonych środkach przyznanych przez rząd na przekwalifikowanie i adaptację górników.

Z kolei protest społeczny pracowników, którzy z woli losu znaleźli się w pogrążonych w kryzysie miastach i regionach, może ostatecznie doprowadzić do zmiany kursu politycznego i zahamowania wydawało się nieodwracalnych reform rynkowych. Wyraźnie brakuje zrozumienia istoty problematyki mieszkaniowej w gospodarce przejściowej przez państwo i elity gospodarcze. Wydaje się, że sprawia to, że przyszłe negatywne zjawiska w rozwoju rosyjskich miast są nieuniknione.

Rozdział 2. Reforma sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych

2.1 Główne cele reformy sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych

Głównym celem reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych jest zapewnienie obywatelom wysokiej jakości, niezawodnego i niedrogiego świadczenia mieszkań i usług komunalnych. W związku ze zmianą formacji w kraju udział państwa w gospodarce gwałtownie spadł. Stąd drugim celem reformy jest optymalizacja wydatków budżetowych w mieszkalnictwie i usługach komunalnych.

W istocie mieszkalnictwo i usługi komunalne przestają być dobrem publicznym, lecz stają się produktem osobistej konsumpcji, a rola państwa przekształca się w zapewnienie dostępności określonego standardu społecznego mieszkalnictwa i usług komunalnych. Państwo zapewnia także swoim obywatelom wygodne i bezpieczne środowisko życia. Na liście narzędzi realizacji tej odpowiedzialności zapewnienie zaopatrzenia w wodę, kanalizację i ciepłownictwo nie jest wcale najmniej istotne, dlatego państwo musi zapewnić, poprzez państwowe mechanizmy regulacyjne, bezpieczeństwo i niezawodność świadczenia usług publicznych.

Początkowe cele reformy mieszkalnictwa wyznaczały jej trzy główne zadania:

Rozwój powiązań rynkowych w mieszkalnictwie i usługach komunalnych w celu poprawy jakości i dostępności mieszkań i usług komunalnych;

Zwiększenie efektywności wydatków budżetowych; ukierunkowane wsparcie obywateli rzeczywiście potrzebujących w zapewnieniu określonego standardu mieszkań i usług komunalnych;

Regulacja kompleksu użyteczności publicznej w celu zapewnienia jego funkcjonowania i rozwoju, niezawodności i bezpieczeństwa świadczonych usług.

2.2 O przejściu na nowy system płatności za mieszkania i media

Zgodnie z art. 15 ustawy Federacji Rosyjskiej „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej” oraz w celu podniesienia poziomu mieszkalnictwa i usług komunalnych dla ludności Rada Ministrów - Rząd Federacji Rosyjskiej postanawia:

Zatwierdź harmonogram stopniowego przejścia na nowy system płatności za mieszkania i media zgodnie z załącznikiem.

Utrzymać na okres przejściowy dotychczasową procedurę finansowania kosztów remontów kapitalnych państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego i nie zaliczać tych kosztów do mieszkalnictwa i usług komunalnych opłacanych przez obywateli.

Ustalić, że podwyższenie kwoty opłat za mieszkanie i media odbywa się przy jednoczesnym zastosowaniu środków ochrony socjalnej obywateli w postaci zapewnienia im rekompensat (dotacji) na opłaty za mieszkanie i media w ramach społecznej normy mieszkaniowej powierzchni i standardów zużycia mediów, z uwzględnieniem całkowitych dochodów rodziny i dotychczasowych świadczeń.

Zatwierdź załączony Regulamin dotyczący procedury zapewniania obywatelom rekompensat (dotacji) na pokrycie kosztów mieszkania i mediów.

Przeprowadzenie od 1 stycznia 2014 r. przejścia na stosunki umowne pomiędzy właścicielami zasobów mieszkaniowych i obiektów użyteczności publicznej z podmiotami gospodarczymi - przedsiębiorstwami remontowymi, konserwacyjnymi i użyteczności publicznej.

Ustalić, że pobieraniem opłat za media oraz opłat za mieszkanie oddane w najem lub dzierżawę zajmują się właściciele mieszkań lub organ uprawniony do wykonywania tych funkcji.

Ustalić, że zatwierdzenie standardów konsumpcji mieszkań i usług komunalnych, stawek i taryf za mieszkania i usługi komunalne w ramach warunków i poziomów płatności obywateli jako procent kosztów utrzymania i naprawy mieszkań i mediów, określonych w niniejszej uchwale , prowadzony jest przez administrację lokalną.

Ustal od 1 stycznia 2014 r. Wysokość kar za zaległe płatności za mieszkania i media w wysokości jednego procenta za każdy dzień opóźnienia.

Do Komitetu Federacji Rosyjskiej ds. Gospodarki Komunalnej w ciągu 2 miesięcy:

a) zatwierdzić:

metodyka ustalania standardów konsumpcji mieszkań i usług komunalnych;

metodyka obliczania ekonomicznie uzasadnionych stawek i taryf za mieszkalnictwo i usługi komunalne;

b) zgłaszania Radzie Ministrów – Rządowi Federacji Rosyjskiej propozycji:

w sprawie przejścia do ustalania podaży mieszkań i opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych w oparciu o całkowitą powierzchnię mieszkań;

w sprawie organizacji kontroli państwa nad użytkowaniem i bezpieczeństwem zasobu mieszkaniowego.

Ministerstwo Pracy Federacji Rosyjskiej w terminie 2 miesięcy przedstawia Radzie Ministrów – Rządowi Federacji Rosyjskiej propozycje dotyczące trybu obliczania przeciętnego całkowitego dochodu rodziny.

Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej ma utrzymać na okres stopniowego przejścia na nowy system dopłat mieszkaniowych procedurę udzielania dotacji samorządom lokalnym na utrzymanie i remonty mieszkań oraz mieszkalnictwo i usługi komunalne, w zakresie nie pokrytym ze środków otrzymanych z wpłat obywateli na mieszkania.

Powierzyć Komitetowi Federacji Rosyjskiej ds. Gospodarki Komunalnej koordynację prac władz wykonawczych republik w Federacji Rosyjskiej, terytoriów, obwodów, obwodów autonomicznych, okręgów autonomicznych, miast Moskwy i Sankt Petersburga w celu stopniowego przejścia do nowy system płatności za mieszkania i media.

Choć władze państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej i samorządy lokalne zachowują prawo do ustalenia podstawowych parametrów przejścia na nowy system opłat za mieszkania i media, stworzony zostanie system, w którym wysokość dofinansowania z budżetu federalnego budżet (przede wszystkim w formie transferów) będzie obliczany w oparciu o standardy federalne. Jednocześnie podmiotom Federacji Rosyjskiej zaleca się stosowanie podobnego mechanizmu podziału środków budżetowych pomiędzy gminy.

Federalny standard normy społecznej dla obszaru mieszkalnego. Władze państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej mają prawo, zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, ustalać regionalne standardy norm społecznych obszarów mieszkalnych, a także delegować takie uprawnienia organom samorządu terytorialnego. Jednakże przy redystrybucji środków budżetu federalnego pomiędzy podmiotami Federacji Rosyjskiej Rząd Federacji Rosyjskiej będzie kierował się standardem federalnym.

Federalny standard normy społecznej powierzchni mieszkalnej ustala się w oparciu o następujące standardy zapewnienia mieszkań dla ludności: 18 mkw. metry całkowitej powierzchni mieszkania na członka rodziny składającej się z trzech lub więcej osób, 42 mkw. metry - dla dwuosobowej rodziny 33 mkw. metrów - dla obywateli mieszkających samotnie.

Federalny standard dotyczący kosztów zapewnienia mieszkań i usług komunalnych na 1 mkw. metr całkowitej powierzchni mieszkalnej. Określony standard oblicza się na podstawie standardowego zestawu mieszkań i usług komunalnych: utrzymanie i remonty mieszkań, w tym remonty kapitalne, zaopatrzenie w ciepło, zaopatrzenie w wodę, kanalizację, dostawę gazu, zaopatrzenie w energię elektryczną, z uwzględnieniem średnich obowiązujących norm zużycia, jak a także średni przeważający koszt krańcowy zapewnienia mieszkań i usług komunalnych w regionach gospodarczych Federacji Rosyjskiej. Standard ten jest corocznie aktualizowany i należy ustalić, że zmiany wartości standardu federalnego powinny być przeprowadzane z uwzględnieniem ogólnego poziomu inflacji (z wyjątkiem przypadków anulowania subsydiów skrośnych, a także ostrych zmian w energii ceny).

2.3 Kontrola publiczna w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych

Rosyjskie Ministerstwo Budownictwa monitoruje i wspiera rozwój sieci regionalnych ośrodków kontroli publicznej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Centra kontroli publicznej utworzono w 71 podmiotach Federacji Rosyjskiej.

Kontrola publiczna w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych prowadzona jest w następujących formach:

· monitorowanie praktyki egzekwowania prawa w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych;

· prowadzenie działań mających na celu analizę poszczególnych problemów w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych, zarówno w całej Federacji Rosyjskiej, jak iw konkretnym regionie;

· przeprowadzanie kontroli, w tym kontroli na miejscu, w celu rozpatrzenia odwołań obywateli;

· udzielanie pomocy obywatelom w ochronie ich interesów przed sądem;

· przeprowadzanie publicznego badania regulacyjnych aktów prawnych na poziomie federalnym i regionalnym;

· monitorowanie realizacji regionalnych programów przesiedleń ze zniszczonych mieszkań oraz realizacji regionalnych programów remontów kapitalnych w budynkach mieszkalnych.

Organizacje non-profit działające w dziedzinie edukacji mieszkaniowej i ochrony praw konsumentów mieszkalnictwa i usług komunalnych istnieją we wszystkich podmiotach Federacji Rosyjskiej. NP „Kontrola Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych” sporządziła rejestr tych organizacji, który jest publicznie dostępny na stronie internetowej gkhkontrol.ru. Rejestr publikowano w formie katalogu, w którym znalazły się 323 wyspecjalizowane organizacje non-profit.

Od 1 stycznia 2014 r. na publiczną recepcję NP „Mieszkanie i Kontrola Komunalna” oraz na regionalne przyjęcia publiczne wpłynęło ponad 2500 wniosków od obywateli, odbyło się ponad 400 wydarzeń edukacyjno-wychowawczych, w tym dotyczących tworzenia nowej stolicy systemu naprawy.

2.4 Zasadnicze zmiany w finansowaniu mieszkalnictwa i usług komunalnych w Federacji Rosyjskiej

Jak wiadomo, przed reformą około 98% kosztów utrzymania i rozwoju sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych w branży przypadało na budżet ministerstw, departamentów, przedsiębiorstw lub organizacji odpowiedzialnych za mieszkalnictwo i usługi komunalne udogodnienia.

Niemal całkowite uzależnienie finansowe sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych od budżetu oraz odpowiednich departamentów i przedsiębiorstw miało niezwykle negatywny wpływ na jego pracę, zarówno ze względu na rezydualną alokację środków, jak i w mniejszym stopniu ze względu na na brak zainteresowania ich racjonalnym wykorzystaniem. W wyniku powszechnego braku jedności wydziałowej nie było możliwości koordynowania pracy i manewrowania zasobami. Powszechne były ogromne straty w przedsiębiorstwach mieszkaniowych i usługach komunalnych. Budżety terytoriów i departamentów przeżywały znaczne trudności finansowe. Wydatki na mieszkalnictwo i usługi komunalne sięgały od 30 do 70% budżetów wielu terytoriów, miast i gmin, co utrudniało zaspokajanie potrzeb.

Przedsiębiorstwa przemysłu, rolnictwa, budownictwa i innych sektorów gospodarki, na których bilansie lokowało się mieszkalnictwo i usługi komunalne, zmuszone były do podejmowania nietypowych dla nich funkcji. Wydawano zasoby pracy, materialne i finansowe, które można było efektywniej wykorzystać na rozwój i doskonalenie produkcji, zwiększając jej efektywność.

Dlatego też sama branża, ale także inne sektory i obszary gospodarki, organy rządowe i budżety wszystkich szczebli były zainteresowane przede wszystkim eliminowaniem tych wszystkich negatywnych zjawisk, a co za tym idzie, reformą sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Obecnie ponad 90% mieszkań wydziałowych i obiektów użyteczności publicznej przeszło na własność gmin. Tym samym większość przedsiębiorstw, które przekazały samorządom lokalną infrastrukturę mieszkaniową i usługi komunalne, uwolniła się już od nietypowych dla nich funkcji pozaprodukcyjnych, skupiając się na efektywności produkcji. Kolejnym pozytywnym efektem tych prac było przeniesienie większości spółek mieszkaniowych i komunalnych na własność gmin, co w dużej mierze wyeliminowało negatywne zjawiska związane z rozdrobnieniem resortowym branży. Jednocześnie budżety terytorialne ponoszą znaczne dodatkowe koszty utrzymania obiektów przyjętych na własność gmin, w wielu przypadkach przekraczające możliwości bazy podatkowej wielu terytoriów. Wzrosły wypłaty dotacji i wzrosła liczba budżetów dotacji.

Dlatego nasiliła się potrzeba szybkiego rozwiązania głównego zadania reformy - przejścia przedsiębiorstw sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych do samowystarczalności, ograniczenia, a następnie wyeliminowania ich uzależnienia od finansowania budżetowego. W celu pobudzenia reform mieszkaniowych i komunalnych wykorzystuje się także dźwignie do tymczasowej pomocy finansowej podmiotom Federacji Rosyjskiej, w szczególności przy udzielaniu pożyczek z budżetu federalnego na pokrycie luki gotówkowej, na spłatę długów z tytułu wynagrodzeń i innych świadczeń socjalnych .

2.5 Modernizacja zespołu użytkowego. Przyciągnięcie prywatnych inwestycji do branży

Modernizacja kompleksu użytkowego to jeden z kluczowych obszarów prac rosyjskiego Ministerstwa Budownictwa. W związku z koniecznością modernizacji sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych przy jednoczesnym ograniczeniu wzrostu taryf i minimalnym wykorzystaniu środków budżetowych, państwo podejmuje działania mające na celu przyciągnięcie prywatnych inwestycji w branży.

Obecnie zakończono prace nad przygotowaniem ram regulacyjnych mających na celu stworzenie warunków dla przyciągania prywatnych inwestycji w mieszkalnictwo i usługi komunalne.

Przyjęto około 30 regulacyjnych aktów prawnych, w tym 16 w ciągu ostatniego półrocza. Wyznaczono kurs przejścia do długoterminowego planowania inwestycji i regulacji taryfowych. Zatwierdzono kluczowe zmiany legislacyjne, których celem jest stworzenie warunków do przyciągania prywatnych inwestycji w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych, tworząc nowe „reguły gry”.

Dziś głównym zadaniem jest zapewnienie wsparcia metodycznego we wdrażaniu tych zasad, a także skutecznym wdrażaniu nowego ustawodawstwa przez władze regionalne i lokalne.

W związku z tym dla podmiotów Federacji Rosyjskiej Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej przygotowało modelowy zestaw działań („mapę drogową”) rozwoju mieszkalnictwa i usług komunalnych podmiotów Federacji Rosyjskiej, zawierający szczegółowy wykaz środków zapewniających wdrożenie na szczeblu regionalnym i gminnym wszystkich decyzji federalnych w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych (modernizacja infrastruktury użyteczności publicznej , poprawa jakości usług publicznych, praca regionalnych systemów poważnych napraw majątku wspólnego w apartamentowcach, realizacja programów relokacji obywateli ze zniszczonych zasobów mieszkaniowych, zwiększenie przejrzystości branży i inne). Takie zestawy działań muszą zostać zatwierdzone w każdym województwie w ciągu 2014 roku i staną się jednym z warunków udzielenia wsparcia finansowego regionom z Funduszu Pomocy na rzecz Reformy Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych.

Dla uczestników rynku, regionów, gmin, banków, inwestorów rosyjskie Ministerstwo Budownictwa zorganizowało prace nad stworzeniem rejestru najlepszych praktyk w zakresie inwestycji prywatnych w branży, który zapewni możliwość studiowania, wykorzystywania i powielania udanych doświadczeń.

Już teraz w regionach realizowanych jest ponad 70 projektów inwestycyjnych na łączną kwotę ponad 227 miliardów rubli. Z tego ponad 139 miliardów rubli (61%) to środki od inwestorów prywatnych.

Wniosek

Gospodarka globalna to strategia nie samych przedsiębiorstw mieszkaniowych i usług komunalnych, ale władz w stosunku do nich, co jest uzasadnione ze względu na ich zależność finansową i administracyjną od administracji miasta. Gospodarka światowa nie przewiduje krótkoterminowej, bezpośredniej redukcji przyznanych środków budżetowych ani podwyżki ceł, przy zachowaniu wszystkich innych warunków.

Ogromne wydatki bieżące na mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz konieczność inwestycji kapitałowych mają na celu utworzenie systemu wielowariantowych źródeł ich finansowania.

Aby stworzyć system wielowymiarowego rozwoju infrastruktury miejskiej, należy w samorządzie wypracować zestaw działań ułatwiających napływ środków finansowych. Kompleks ten opiera się na narzędziach marketingowych. Otrzymane środki zostaną przeznaczone na wprowadzenie technologii oszczędzających zasoby, automatyzację, mechanizację, ubezpieczenia i inne działania, które w przyszłości obniżą bieżące koszty w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Głównym kierunkiem globalnej strategii oszczędności w odniesieniu do organizacji mieszkaniowych jest związana z tym dywersyfikacja działalności przedsiębiorstw mieszkaniowych i komunalnych. Szeroki, ale harmonijny zakres świadczonych usług doprowadzi do pojawienia się nowych źródeł finansowania przedsiębiorstw mieszkalnictwa i usług komunalnych przy zachowaniu profilu ich działalności i lepszym zaspokajaniu potrzeb ludności.

Strategia gospodarki globalnej to strategia władz w stosunku do jednolitych przedsiębiorstw komunalnych mieszkalnictwa i usług komunalnych, która zakłada kompleksową redukcję kosztów poprzez realizację strategii dywersyfikacji wewnątrz przedsiębiorstwa, reinżynierię organizacyjną i finansową oraz mechanizację. Dla przedsiębiorstw użyteczności publicznej strategia gospodarki światowej wyraża się we wprowadzaniu technologii energooszczędnych.

Porównawcza ocena poziomu rozwoju mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji i rozwiniętych krajach zagranicznych wskazuje na niewystarczający poziom jakości usług dla ludności i nieskuteczny mechanizm zarządzania w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji. Opracowanie i wdrożenie jakościowo nowych podejść do organizacji i zarządzania tym kompleksem powinno odbywać się z uwzględnieniem doświadczeń rozwiniętych krajów zagranicznych.

W ostatnich latach stało się oczywiste, że jedyną drogą realizacji zadań mieszkalnictwa i usług komunalnych jest podejście systematyczne, gdyż spowolnienie reform nie jest związane z indywidualnymi niepowodzeniami liderów, ale stało się zjawiskiem, które dotknęło znaczną liczba regionów kraju. Pewną sprzeczność stanowi fakt, że zarządzanie procesem reformy sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych na szczeblu federalnym ma zasadniczo charakter sektorowy, natomiast na szczeblu gminnym jest rzeczywiście kompleksowe. Eksperci zauważają słaby związek reformy mieszkalnictwa i gmin z procesem gospodarowania nieruchomościami miejskimi, reformą systemu budżetowego i podatkowego oraz tworzeniem gminnej bazy standardów społeczno-technicznych. Przezwyciężenie kryzysu możliwe jest jedynie poprzez zmianę całościowego funkcjonowania sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych oraz zarządzania tym obszarem. Podejście systemowe musi uwzględniać restrukturyzację strukturalną branży i zmiany w relacjach pomiędzy uczestnikami współdziałającymi w tym obszarze.

Koncepcja szczegółowego programu reform i modernizacji mieszkalnictwa i usług komunalnych przedstawiona w głównych punktach na podstawie sformułowanego uniwersalnego modelu społeczno-rynkowego bezdotacyjnego rozwoju wchodzących w jego skład przedsiębiorstw i organizacji ujawnia główne kierunki, metodologiczne podejścia i obliczenia proponowanych środków. Natomiast opracowane na jej podstawie konkretne rekomendacje dotyczące kształtowania nowej jakości mieszkalnictwa i usług komunalnych, ich miękkie, zweryfikowane społecznie taryfy pozwolą na zwiększenie technologicznej modernizacji produkcji, unowocześnienie wyposażenia, systemów komunikacyjnych, a co najważniejsze – poprawę komfortu i standardu życia Rosjan.

Główne cele reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych to:

zapewnienie warunków życia odpowiadających standardom jakości;

obniżenie kosztów usługodawców i, odpowiednio, taryf przy jednoczesnym zachowaniu standardów jakości świadczonych usług;

łagodzenie dla ludności procesu reformy systemu opłat za mieszkania i media w okresie przejścia branży do progu rentowności.

Bibliografia

1. Konstytucja Federacji Rosyjskiej

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej

Ustawa federalna z dnia 5 kwietnia 2013 r. N 38-FZ „W sprawie zmian w kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej i ustawie federalnej „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych”

Ustawa federalna z dnia 25 grudnia 2012 r. N 270-FZ „W sprawie zmian w ustawie federalnej „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych” (ze zmianami i uzupełnieniami)

Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 24 listopada 2011 r. N 975 „W sprawie dodatkowego wsparcia finansowego udzielonego podmiotom Federacji Rosyjskiej na koszt korporacji państwowej – Funduszu Pomocy w Reformie Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych”

Abolin AA „Przekształcenie świadczeń mieszkaniowych i usług komunalnych w świadczenia kompensacyjne” 2013 s.22

Buzyrew V.V. „Ekonomika Mieszkalnictwa” 2006 Str. 173

Baszmakow I.I. „Zdolność ludności do płacenia za mieszkania i usługi komunalne” 2013, s. 126-134

Dronow A.A. „Stan mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji oraz perspektywy jej reformy” 2013, s. 11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Komentarz do ustawy federalnej z dnia 27 lipca 2010 r. N 190-FZ „O dostawach ciepła” (poszczególna pozycja). Str. 3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Komentarz do ustawy federalnej z dnia 21 lipca 2007 r. N 185-FZ „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych” (pod redakcją E.A. Kamenevy). Str. 31

Tichomirow M.Yu. „Stowarzyszenie właścicieli domów: nowe wymagania prawne”. - „Opublikowane przez Tichomirowa M. Yu.”, 2014, s. 46

Czernyszewa N.Yu. „Mieszkanie i usługi komunalne: praktyczny przewodnik”. - „Urayt”, 2010 s. 8

14. http://ru. wikipedia.org

http://gkhkontrol.ru

Korepetycje

Potrzebujesz pomocy w studiowaniu jakiegoś tematu?

Nasi specjaliści doradzą lub zapewnią korepetycje z interesujących Cię tematów.
Prześlij swoją aplikację wskazując temat już teraz, aby dowiedzieć się o możliwości uzyskania konsultacji.

Stan sektora mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej.

Nowe podejście do kształtowania polityki mieszkaniowej

(Przegląd analityczny)

N.P. Koshman, prezes Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych,

K.K. Glinsky, Zastępca Dyrektora Departamentu Rynku Mieszkań Tanich Mieszkaniowych i Kredytów Hipotecznych, Honorowy Budowniczy,

V.N. Ponomarev, wiceprezes, dyrektor Katedry Niedrogich Mieszkań i Rynku Kredytów Hipotecznych, doktor nauk fizycznych i matematycznych, profesor

Z Karty Budowniczych Rosji

„Jeśli Rząd zapewni proces nabywania mieszkań jako majątku osobistego, wówczas wywiąże się ze swoich obowiązków wobec obywateli i rozszerzy ich możliwości udziału w dobrobycie państwa”

F. Roosevelta

I. Stan zasobu mieszkaniowego

Minęło pół wieku od przyjęcia uchwały Komitetu Centralnego KPZR i Rady Ministrów ZSRR „W sprawie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w ZSRR” w 1957 roku.

Przedreformacyjna polityka w sektorze mieszkaniowym opierała się na ścisłej państwowej regulacji stosunków mieszkaniowych, opartej na budżetowym finansowaniu budownictwa mieszkaniowego i państwowym systemie dystrybucji oddanych mieszkań.

W 1980 r. mieszkania prywatne stanowiły 33,3 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych (1861 mln m2), w tym w miastach – 19 proc., a na wsi – 66 proc., odpowiednio miejskich i wiejskich funduszy mieszkaniowych.

Zgodnie z Konstytucją ZSRR z 1977 r. prawo obywateli do mieszkania było zapewnione poprzez rozwój i ochronę państwowego i publicznego zasobu mieszkaniowego, promocję spółdzielczego i indywidualnego budownictwa mieszkaniowego, sprawiedliwy podział pod kontrolą publiczną powierzchni mieszkalnej zapewnianej w ramach wdrożono program budowy komfortowych mieszkań, niski czynsz za mieszkanie oraz media.

Nowe relacje gospodarcze oparte na zasadach rynkowych radykalnie zmieniły podejście do sektora mieszkaniowego.

W 1993 r. Konstytucja Federacji Rosyjskiej nałożyła na państwo obowiązek wspierania budownictwa mieszkaniowego i tworzenia warunków dla korzystania przez obywateli z prawa do mieszkania. Jednocześnie pojawiła się nowa istotna klauzula: „...osobom o niskich dochodach oraz innym obywatelom określonym w ustawie potrzebującym mieszkania, zapewnia się je bezpłatnie lub za przystępną opłatą ze strony państwowych, gminnych i innych funduszy mieszkaniowych (art. 40).”

Swobodne przejście na własność obywateli lokali mieszkalnych zajmowanych przez nich w państwowych i publicznych funduszach mieszkaniowych (prywatyzacja) umożliwiło w krótkim czasie utworzenie ogromnej warstwy właścicieli nieruchomości, która później stała się podstawą istniejącego rynku mieszkaniowego.

Już w 2000 r. udział zasobów mieszkaniowych będących własnością obywateli wynosił 58 proc. (1620 mln mkw.). W ciągu kolejnych pięciu lat odsetek ten osiągnął 73,7 proc. i był wyższy od większości rozwiniętych krajów świata, co było efektem zmian w polityce mieszkaniowej państwa i odmowy bezpośredniego finansowania przez państwo budownictwa masowego.

O ile w 1990 r. powierzchnia mieszkań wybudowanych przez ludność ze środków własnych i pożyczonych wyniosła 6,0 mln mkw. z 61,7 mln mkw. budownictwa mieszkaniowego z uwzględnieniem obszarów wiejskich (9,7 proc.), następnie w ciągu dziesięciu lat udział ten wzrósł do 41,6 proc., a w 2006 roku wynosił 47 proc., co świadczy o szybkim wycofywaniu się państwa z tego sektora gospodarki od lat 90. ekonomia.

Od 1987 r. udział zasobu mieszkań komunalnych spadł z 80 do 15%. Jeśli w 1990 r. nowe mieszkania otrzymało 14 proc. rodzin zarejestrowanych jako potrzebujące, to w 2005 r. udział ten wynosił już tylko 4 proc.

Zatem w porównaniu z połową ubiegłego stulecia zmiany, jakie zaszły na początku nowego stulecia w strukturze polityczno-gospodarczej naszego kraju, w istotny sposób wpłynęły na wszystkie komponenty sektora mieszkaniowego.

Niestety, na pierwszym etapie kształtowania się nowych ram prawnych, procesy faktycznego przekazywania budynków mieszkalnych i przyległych działek właścicielom lokali w zarząd nie zostały logicznie zakończone.

Nawet teraz, dwa lata po przyjęciu Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, podział organizacyjny funkcji w zakresie zarządzania i utrzymania zasobu mieszkaniowego tak naprawdę nie został zakończony.

Po znaczącym przełomie w budownictwie mieszkaniowym w latach 60. – 80. Federacja Rosyjska wkroczyła w XXI wiek, dźwigając na swoich barkach ciężar problemów, które narosły w sektorze mieszkaniowym przez ostatnie dziesięciolecia i osiągnęły masę krytyczną.

Katastrofalny stan zasobów mieszkaniowych, skrajnie niezadowalający stan systemu mieszkalnictwa i usług komunalnych, niemal powszechny stan awaryjny sieci inżynieryjnych i łączności, niska wypłacalność przeważającej większości ludności – to główne problemy, z którymi borykają się na co dzień mają większy wpływ na stabilność społeczną w społeczeństwie.

O gospodarczym i społecznym znaczeniu mieszkalnictwa nie trzeba już nikogo przekonywać.

Teraz osiem na dziesięć osób na liście koncepcji swojego bogactwa na pierwszym miejscu stawia obecność wygodnego mieszkania lub domu osobistego. Prawie czterdzieści lat temu nawet słynny negatywny bohater popularnego filmu „Białe słońce pustyni” Abdullah, charakteryzujący się jego rozumieniem szczęśliwej starości, na pierwszym miejscu umieścił „dobry dom”.

Na początku pierestrojki w ZSRR na liście oczekujących na mieszkania znajdowało się 14 milionów rodzin (około 40 milionów osób).

Najwięcej potrzebujących było w RFSRR – ponad 8 milionów rodzin. Jednocześnie 17 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych w Rosji (30 mln m2) stanowiły budynki zniszczone i niebezpieczne, ponad 14 proc. państwowych i komunalnych zasobów mieszkaniowych wymagało pilnego remontu.

II. Zmiany w sektorze mieszkaniowym

Jakie zmiany zaszły w sektorze mieszkaniowym na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat?

Spośród 19 milionów budynków mieszkalnych, które tworzą całkowite zasoby mieszkaniowe w Rosji (2,956 miliarda metrów kwadratowych), ponad 60 procent ma ponad 30 lat.

Zasoby zniszczone i awaryjne powiększyły się czterokrotnie (do 120 mln mkw.) i nadal rosną w tempie 20-24 mln mkw. metrów rocznie. Tylko w 2006 roku w starych domach doszło do kilku katastrof, w wyniku których zginęło wiele osób.

W domach panelowych zbudowanych w latach 50. i 60., których standardowy okres użytkowania dobiegł końca, mieszka 5,3 miliona rodzin.

5 milionów Rosjan mieszka w wielorodzinnych zasobach mieszkaniowych, które wymagają natychmiastowego kapitalnego remontu.

Około 40 milionów ludzi skupia się w lokalach, których w zasadzie nie można nazwać „mieszkalnymi”, gdyż brakuje w nich podstawowych udogodnień gospodarstwa domowego: 24 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych nie ma bieżącej wody, 29 proc. nie ma kanalizacji, a 20 procent nie ma ogrzewania. 19 proc. lokali miejskich nie ma wanny ani prysznica.

W tych warunkach zupełnie naturalne jest, że badanie populacji 100 osiedli w 44 regionach, terytoriach i republikach Rosji, przeprowadzone w marcu 2006 roku przez Fundację Opinii Publicznej (www.fom.ru), potwierdziło wnioski wielu ekspertów że kwestia mieszkaniowa jest jednym z najpilniejszych problemów społecznych.

Dwie trzecie respondentów (65 proc.) uważa, że tam, gdzie mieszkają, ludność ma zapewnione „złe” mieszkania. Co czwarty badany ocenił sytuację jako „zadowalającą”, a tylko 4 proc. – jako dobrą.

Najwyższy odsetek negatywnych ocen sytuacji mieszkaniowej występuje wśród mieszkańców wsi (71 proc.), a także wśród respondentów z Syberii (72 proc.) i Dalekiego Wschodu (75 proc.).

Nawet w Moskwie połowa respondentów uważa, że ludność jest słabo zaopatrzona w mieszkania.

Tylko 10 proc. Rosjan zauważa w ostatnim czasie pozytywne zmiany w tym obszarze, podczas gdy 28 proc. respondentów jest przeciwnego zdania – sytuacja się pogarsza. Większość (51 proc.) uważa, że sytuacja w sektorze mieszkaniowym nie uległa zmianie w ciągu ostatniego roku lub dwóch.

Amortyzacja środków trwałych w budownictwie mieszkaniowym, infrastrukturze komunalnej i energetyce niemal przekroczyła próg krytyczny i wynosi 70 proc. Zdaniem ekspertów doprowadzi to w nadchodzących latach do katastrof spowodowanych przez człowieka na dużą skalę.

Po raz pierwszy w ostatnich latach w Moskwie, na Uralu i wielu innych dużych regionach zaczął się pogłębiać niedobór mocy energetycznych, który stale rośnie.

Ogólnie rzecz biorąc, od 1995 r. w strukturze produkcji głównych gałęzi elektroenergetyki nastąpił spadek wskaźników wolumetrycznych: jeśli w 1995 r. elektroenergetyka stanowiła 10,5% całkowitego wolumenu wytwarzanych wyrobów, to w 2004 r. liczba ta spadła do 7,6 proc., czyli o 0,5 proc. poniżej poziomu z 1992 r.

Wszystko to wymagało zreformowania rosyjskiej energetyki. Główny nacisk położono na poprawę efektywności przedsiębiorstw branży, stworzenie warunków dla jej rozwoju w oparciu o stymulowanie inwestycji oraz zapewnienie odbiorcom niezawodnych i nieprzerwanych dostaw energii.

Radykalne zmiany już się rozpoczęły: zmienia się system państwowej regulacji branży, kształtuje się konkurencyjny rynek energii elektrycznej, powstają nowe spółki. Przyjęto Koncepcję Strategii OAO RAO JES Rosji na lata 2003-2008. „5+5”, według którego docelowa struktura branży zostanie ukształtowana w roku 2008.

Można mieć tylko nadzieję, że reforma osiągnie zaplanowane kamienie milowe, a energetyka będzie w stanie zapewnić wszystko, co niezbędne dla rozwijającego się wraz z zasobami mieszkaniowymi sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych w kraju.

Średnia podaż mieszkań w Rosji wynosi 20,9 mkw. m na osobę, czyli prawie dwa do trzech razy mniej niż w rozwiniętych krajach Europy, gdzie liczba ta wynosi 40 mkw. na osobę i więcej, a w USA – ok. 80 mkw. na osobę.

Ale to bezpieczeństwo, jak mówią w Rosji, jest „średnie dla podopiecznego”.

Niewielka część obywateli zamieszkuje w luksusowych apartamentach o dużej powierzchni i podwyższonym komforcie (liczba mieszkań czteropokojowych i więcej wynosi 4,1 mln). W mieszkaniach trzypokojowych mieszka 16,8 mln rodzin, a zdecydowana większość – 36,5 mln rodzin – w mieszkaniach jedno- i dwupokojowych.

Są to głównie mieszkania otrzymane w okresie reform Chruszczowa. Z biegiem lat pierwsi właściciele postarzali się, ich dzieci dorosły, założyły własne rodziny, dorosły już ich wnuki i wszyscy nadal żyją razem, czekając dziesięciolecia na awans w kolejce do lepszych warunków życia. Dlatego też średni krajowy wskaźnik podaży powierzchni mieszkalnej nie odzwierciedla dokładnie rzeczywistego obrazu.

Jeśli w 1980 r. w miastach wprowadzono 0,43 m2 na mieszkańca, to w 2005 r. wartość ta spadła do 0,33 m2. Dlatego też, abyśmy osiągnęli co najmniej europejski poziom podaży powierzchni mieszkalnej, konieczne jest zwiększenie wolumenu oddań mieszkań do co najmniej 1 mkw. na osobę rocznie.

III. Priorytetowy projekt krajowy „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji”

1. Zasoby mieszkaniowe.

Katastrofalny stan zasobów mieszkaniowych, nierealizowane od kilkudziesięciu lat prawo milionów naszych obywateli do życia w ludzkich warunkach, a co za tym idzie narastające w społeczeństwie napięcie społeczne, nie pozostawiły władzom innego wyjścia niż włączenie kwestia mieszkalnictwa wśród priorytetowych projektów społecznych.

Realizowany obecnie projekt narodowy „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” (zwany dalej Projektem) jest o tyle istotny, co trudny w realizacji.

Dostępność mieszkań zgodnie z Federalnym Programem Celowym „Mieszkanie” na lata 2002-2010 (zwanym dalej Programem), stanowiącym podstawę Projektu, rozpatrywana jest z punktu widzenia ustawowych obowiązków państwa wobec niektórych kategorii obywateli , odróżniający się od ogółu populacji pewnymi cechami jednoczącymi (mieszkańcy północy, ofiary Czarnobyla, personel wojskowy, migranci z Bajkonuru lub młode rodziny). Mówiąc najprościej, są to kategorie beneficjentów.

Ustanawia się dla nich wsparcie państwa, które zdaniem twórców programu jest w stanie zapewnić wystarczający wzrost siły nabywczej.

Oczywiście wymienione powyżej problemy wymagały przy opracowywaniu projektu tej skali najpoważniejszego uzasadnienia finansowego, ekonomicznego, technicznego i socjologicznego dla planowanych działań i mechanizmów zapewniających osiągalność końcowych rezultatów.

Choć wskaźniki finansowe drugiego etapu Programu (2005-2010) zostały doprecyzowane na podstawie wyników lat ubiegłych, częściowo zmienione strukturalnie, a sam pozyskał jednego klienta państwowego i otrzymał nowe wskaźniki, Program zachował pierwotną zasadę - udzielanie przez państwo wsparcia finansowego na zakup mieszkań tylko wybranym kategoriom obywateli.

Głównymi mechanizmami finansowymi realizacji programu są dotacje i pożyczki, które zdaniem jego twórców powinny zwiększyć efektywny popyt ludności, przyspieszyć kształtowanie się rynku mieszkaniowego i tym samym szybko złagodzić dotkliwość problemu mieszkaniowego. Według klasycznego schematu popyt powinien wpływać na wzrost podaży i przyciągać znaczące inwestycje w budowę niedrogich i komfortowych mieszkań.

W tym kontekście opinia A.S. Starovoitova, w niedawnej przeszłości szefa Państwowego Departamentu Polityki Mieszkaniowej Gosstroy w Rosji, a obecnie zastępcy szefa Rosstroi, jednego z czołowych specjalistów w tej dziedzinie, który w latach 2003–2006 był członkiem Sieci Doradczej ds. Problemów Miejskich, zasługuje na poważną uwagę oraz Administracji Mieszkalnictwa Europejskiej Komisji Gospodarczej ONZ: „Termin „przystępność cenowa” pojawił się w słowniku rosyjskich specjalistów ds. mieszkalnictwa stosunkowo niedawno, kiedy wielu z nich zaczęło aktywnie współpracuje z różnymi organizacjami międzynarodowymi i ekspertami zajmującymi się polityką mieszkaniową. W międzynarodowym użyciu zawodowym używane są dwa angielskie słowa przetłumaczone na rosyjski jako „dostępność” - „przystępność cenowa” i „dostępność”.

Dostępność w rozumieniu angielskiego „affordability” ma jednoznaczną interpretację orientacji społecznej w kwestiach zapewnienia mieszkań i jest interpretowana jako zdolność do zapewnienia odpowiedniego mieszkania tym kategoriom ludności, które nie mogą samodzielnie zakupić go na warunkach rynkowych, czyli: jako synonim budownictwa socjalnego.

W dokumentach ONZ termin „przystępność cenowa” mieszkań interpretowana jest w następujący sposób: „Niedrogie mieszkania to mieszkania o standardowej jakości, oferowane po niższych cenach niż są powszechnie oferowane na lokalnym rynku mieszkaniowym. Może to obejmować dotowane mieszkania na wynajem, dotowane tanie mieszkania prywatne, w tym mieszkania współwłasności, a w niektórych sytuacjach rynkowych tanie mieszkania na sprzedaż. Plany urbanistyczne i mieszkaniowe władz lokalnych powinny przewidywać zapewnienie odpowiedniej ilości przystępnych cenowo mieszkań w powyższym znaczeniu tego słowa.”

Brytyjska definicja niedrogiego mieszkania brzmi: „Niedrogie mieszkania” można sklasyfikować jako mieszkania socjalne udostępniane do wynajęcia po cenach niższych od rynkowych i mogą obejmować również inne formy mieszkań subrynkowych, takie jak „czynsze pośrednie”. » (w przypadku stawek czynszu są wyższe od cen czynszu socjalnego, ale niższe od czynszu rynkowego). W ogólnym sensie niedrogie mieszkania odnoszą się do dotowanych lub „tanich” mieszkań, niezależnie od formy własności.

Termin „dostępność” w znaczeniu „dostępność” ma zupełnie inne znaczenie – wystarczająca podaż mieszkań na wolnym rynku dla wszystkich rynkowych mechanizmów ich nabycia lub wynajmu.

Jest oczywiste, że w Programie „Mieszkanie” autorzy używają terminu „przystępność cenowa” głównie w znaczeniu stworzenia wystarczającej podaży rynkowej mieszkań dla różnych dostępnych opcji.

Analiza proponowanych mechanizmów realizacji Programu pozwala stwierdzić, że niemal wszystkie kroki zaplanowane przez Rząd Federacji Rosyjskiej mają na celu jedynie dalszy rozwój i poprawę relacji rynkowych w sektorze mieszkaniowym kraju.

Na podstawie wstępnych danych Programu można stwierdzić, że z 61 proc. rodzin w Rosji potrzebujących poprawy warunków mieszkaniowych, około połowa rodzin (30 proc. ogółu rodzin) w ciągu najbliższych pięciu lat zostanie w stanie rozwiązać problem mieszkaniowy dzięki gwałtownemu wzrostowi dostępności kredytów hipotecznych na mieszkania. Kolejne około 9 procent rodzin (czyli 4,5 miliona rodzin) znajduje się na liście oczekujących na poprawę warunków mieszkaniowych i być może będzie mogło uzyskać mieszkanie z państwowych i gminnych funduszy użyteczności publicznej w ciągu pięciu do siedmiu lat.

Ale nawet w oparciu o te optymistyczne prognozy program nie oferuje żadnych działań mających na celu rozwiązanie problemu mieszkaniowego dla pozostałych 22 procent potrzebujących rodzin, czyli 32 milionów osób”.

2. Nowe i stare problemy.

Demograficzny komponent problemu mieszkaniowego, któremu wcześniej nie poświęcano wystarczającej uwagi, z czasem zaczyna wywierać coraz większy wpływ na politykę i gospodarkę kraju. Ponieważ procesy migracji zewnętrznych w naszym kraju nie nabrały jeszcze znacznej skali, główne problemy demograficzne dotyczą ludności tubylczej.

Tendencje odnotowane przez Komitet ds. Osiedli Ludzkich EKG ONZ są charakterystyczne zarówno dla krajów Europy Zachodniej, jak i Wschodniej, w tym Rosji: wzrost liczby gospodarstw domowych przy jednoczesnym zmniejszaniu się ich średniej wielkości prowadzi do wzrostu popytu na mieszkania przewyższającego wzrost liczby ludności; wzrost liczby rodzin niepełnych, a co za tym idzie wzrost liczby dzieci żyjących w rodzinach niepełnych; szybkie starzenie się społeczeństwa i związany z nim wzrost zależności, co generuje dodatkowe koszty, które musi ponieść państwo.

Wynika z tego, że plany budownictwa mieszkaniowego muszą uwzględniać także istniejące sprzeczności demograficzne związane z historią kształtowania się zasobu mieszkaniowego, zwłaszcza w dużych miastach.

W materiale S.M. Łyżyna „Cechy rozwoju struktury wiekowej ludności w domach o budowie masowej”, zamieszczonym na stronie internetowej www.asm.rusk.ru oraz w wielu innych publikacjach, przedstawiono analizę: na podstawie materiałów z badań przeprowadzonych przez autora w latach 1986-2005.

Kształtowanie się struktury zasobu mieszkaniowego w miastach rozpatrywane jest w znaczących okresach czasu, odpowiadających etapom społeczno-gospodarczym rozwoju kraju. W procesie kształtowania zasobu mieszkaniowego miasta ludność rozkłada się proporcjonalnie do czasu budowy i użytkowania mieszkania.

Na tereny mieszkalne składają się różne typy budynków, pochodzące z różnych okresów budowy i użytkowania. Większość mieszkańców miast, którzy otrzymali mieszkania od swoich przedsiębiorstw, praktycznie nie zmieniła miejsca pracy i zamieszkania, pozostając tam aż do śmierci.

Według spisu ludności w Rosji z 2002 roku 58,1 proc. mężczyzn i kobiet w wieku produkcyjnym mieszka nieprzerwanie od urodzenia w miejscu stałego zamieszkania, a 14,2 proc. jest w wieku powyżej produkcji (dla porównania przeciętna amerykańska rodzina zmienia miejsce zamieszkania i pracy w ciągu jego życia 6-7 razy).

Z tego powodu w dużych miastach, na terenach osiedli mieszkaniowych zbudowanych w latach 60-70., narastają różne problemy społeczne: katastrofalny brak przychodni dla osób starszych, maleje liczba placówek przedszkolnych, co szczególnie w ciągu ostatniej dekady po prostu zniknęły, ustępując miejsca urzędom prywatnym lub rządowym, lub w ich miejscu wyrosły domy z luksusowymi mieszkaniami.

Dodatkowo rozbudowa obszarów mieszkalnych stwarza problemy komunikacyjne, modne stało się budowanie dużych, drogich supermarketów, do których starsze osoby nie mają dostępu, a znane mieszkańcom małe, lokalne sklepy są zamykane.

Przyczyną takich zjawisk jest fakt, że potrzeba zmienia się w czasie, odzwierciedlając ruchy demograficzne ludności, cechy wiekowe mieszkańców miasta, a nawet terytoriów.

O ile wcześniej przedsiębiorstwa, które same przyciągają obywateli do pracy, uczestniczyły w budowie infrastruktury mieszkaniowej i społecznej, teraz stało się to zadaniem wyłącznie władz lokalnych, które po otrzymaniu wystarczających uprawnień w warunkach gwałtownej zmiany ram legislacyjnych gospodarki w zakresie urbanistyki, nie miał czasu na przygotowanie nowych planów urbanistycznych i sformułowanie działek pod masową zabudowę. Jeśli (z reguły) budowę prowadzi się lokalnie na miejscu wyburzonych budynków, wówczas praktycznie bardzo trudno jest poprawić istniejącą infrastrukturę społeczną.

Wyniki badań struktury demograficznej ludności poszczególnych typów budynków mieszkalnych na głównych etapach masowego budownictwa mieszkaniowego ujawniły szereg cech i regularnych zjawisk:

1. Każdy etap budownictwa mieszkaniowego ma swoją strukturę demograficzną ludności.

2. Każda grupa wiekowa populacji wymaga stworzenia odpowiednich warunków obsługi i komfortu.

3. W okresie masowego budownictwa mieszkaniowego typu przemysłowego powstały ogromne obszary masowej zabudowy mieszkaniowej o specyficznym składzie demograficznym ludności, które dziś wymagają uwzględnienia cech wiekowych przy kształtowaniu struktury nowego budownictwa mieszkaniowego oraz systemu usług społecznych.

Każdy wiek człowieka tworzy własne, szczególne relacje. Niezależnie od tego, czy jest to małe dziecko, uczeń, młody czy starszy człowiek – wszyscy mają swoje cechy charakterystyczne, potrzeby, nawyki i pragnienia, które należy zaspokoić.

Kultura mieszkaniowa musi zapewniać taki poziom komfortu i jakości życia nie tylko w samej jednostce mieszkalnej – mieszkaniu, ale także na terenie, w ogólnej strukturze edukacji z internatem, tak aby potrzeby każdej grupy wiekowej mieszkańców populacji zostały spełnione. Ignorowanie tych czynników może prowadzić do wzrostu niezadowolenia społecznego wśród ludności.

Dlatego też krytyka Federalnego Programu Docelowego „Mieszkanie” słychać w dużej mierze dlatego, że opracowując instrumenty finansowe zwiększające możliwość zakupu mieszkania (kredytu hipotecznego), całkowicie pozostawiono za kulisami kwestie uzyskania stabilnego dochody przez długi okres (obecność produkcji lub utworzenie nowej), dostępność lub brak infrastruktury transportowej, rozwój usług medycznych, edukacyjnych i innych usług społecznych. Oznacza to, że nie ma ogólnej wielkości budowy kapitału, którą należy ukończyć na etapach realizacji Projektu. Wszystko leży w gestii władz regionalnych i lokalnych i nie sposób wyobrazić sobie pełnej skali zadania.

Jeśli istnieje rozwinięta infrastruktura inżynieryjna i transportowa, to rzeczywiście popyt może zwiększyć podaż, a rynek funkcjonuje według klasycznego schematu.

Jeżeli wymienione problemy nie zostaną rozwiązane, a wiemy, jak duża jest dysproporcja w rozwoju poszczególnych regionów, w tym pod względem regionalnego dochodu ludności na mieszkańca, wówczas zadaniem twórców Programu jest rozwiązanie problemu mieszkaniowego było ścisłe powiązanie go z innymi priorytetowymi projektami krajowymi.

Stąd jasne jest, dlaczego w ostatnim czasie szczególną uwagę zwrócono na kwestie wieku i struktury społecznej ludności, co ostatecznie znalazło odzwierciedlenie przy rozważaniu podejść do priorytetowych projektów krajowych.

W lipcu 2006 roku zmieniono nazwę Rady przy Prezydencie Federacji Rosyjskiej do spraw realizacji priorytetowych projektów krajowych i obecnie nosi ona nazwę „Rada przy Prezydencie Federacji Rosyjskiej do spraw realizacji priorytetowych projektów narodowych i polityki demograficznej”.

Mówiąc o stanie realizacji Projektu Narodowego, pierwszy wicepremier Federacji Rosyjskiej D.A. Miedwiediew powiedział: „Nie chodzi o to, żeby dostać od państwa darmowe mieszkanie, ale o zarobienie pieniędzy na jego zakup. Takie możliwości stwarza na całym świecie uzyskanie mieszkania na kredyt pod określonym zabezpieczeniem. To, co nazywamy po prostu kredytem hipotecznym.

Dlatego mieliśmy prawo oczekiwać, że istnieje długoterminowy (bo kredyt hipoteczny można udzielić na okres co najmniej 25 lat) program (lub prognoza społeczno-gospodarcza) wzrostu zatrudnienia, dający szansę milionom pracowników ludzi do „zarobienia pieniędzy na zakup mieszkania”.

Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że w ciągu ostatnich 15 lat historii kraju nie wdrożono w całości ani jednego programu państwowego, to można założyć, że bez istotnych korekt w Projekcie dotkliwość „kwestii mieszkaniowej” będzie nie zmniejszy się w najbliższej przyszłości w przypadku 30–40 procent populacji.

3. Zagadnienia urbanistyczne i kompleks budowlany.

Pewna idealizacja stosunków rynkowych istniejących w kraju nie pozwoliła autorom Programu na uwzględnienie w odpowiednim czasie rzeczywistego stanu rzeczy w podmiotach Federacji Rosyjskiej, skorelowanie tempa wzrostu budownictwa z planami urbanistycznymi, dostępność działek budowlanych, stan zespołu budowlanego i branża budowlana.

Tak naprawdę kwestia poprawy warunków życia milionów naszych obywateli (zwłaszcza w średnim wieku i starszych), którzy nie są „ocalałymi z Czarnobyla”, „mieszkańcami północy” czy „wysiedleńcami”, do niedawna pozostawała otwarta. Zaledwie rok po rozpoczęciu Projektu temat ten zaczął pojawiać się w planach rosyjskiego Ministerstwa Rozwoju Regionalnego.

Nie przewidziano także negatywnych konsekwencji jednorazowego przejścia na nowe przepisy urbanistyczne i mieszkaniowe.

Przyjęte w 2004 roku Kodeksy urbanistyczne i mieszkaniowe Federacji Rosyjskiej były z pewnością poważnym krokiem w kierunku stworzenia warunków prawnych odpowiadających wymogom współczesnego rynku (otwarte procedury konkurencyjne w zakresie przydziału gruntów pod budowę, uproszczenie zezwoleń i państwowej kontroli urbanistyki i projektów dokumentacja, nowe stosunki prawne w zakresie nieruchomości mieszkalnych itp.).

Projekt rozpoczęto w warunkach, w których przepisy te nie były poparte odpowiednimi ramami regulacyjnymi na poziomie federalnym, regionalnym i lokalnym.

Ponadto zarówno Kodeks urbanistyczny, jak i Kodeks mieszkaniowy zawierają wiele wewnętrznych sprzeczności i wymagają pilnych zmian.

Co zaskakujące, ani w ogólnej części Programu, ani w opisie metod programu nie było miejsca na kwestie samej konstrukcji. Podprogramy zawarte w Programie kształtowania działek pod budowę i ulepszanie mieszkalnictwa i usług komunalnych, od których faktycznie rozpoczyna się faktyczna budowa, wyznaczają wskaźniki kontrolne dla rynku w zakresie terminów i wielkości oddawania mieszkań, ale jednocześnie pozostawiają otwarte jest pytanie, jak szybko rynek zareaguje na ofertę inwestowania w budownictwo mieszkaniowe na wymaganą skalę i czy branża budowlana jest w stanie zapewnić placowi budowy wszystko, co niezbędne?

Program nie odpowiada nawet na pytanie, jakimi siłami i kosztem jakich środków władze lokalne powinny jednocześnie rozwiązać problem mieszkalnictwa dla obywateli o niskich dochodach, z czego utworzyć fundusz zwrotny itd.?

W obecnych warunkach osiągnięcie w terminie planowanych wskaźników budowlanych bez specjalnego, zakrojonego na szeroką skalę programu państwowego opartego na metodach budownictwa przemysłowego i rozwoju budownictwa mieszkaniowego w niskiej zabudowie, bez przyciągania ogromnych inwestycji w produkcję materiałów budowlanych i wprowadzania nowych technologii (w tym poprzez bezpośrednie inwestycje rządowe), bez przygotowania wysoko wykwalifikowanej kadry do budowy jest prawie niemożliwa.

Rynek rzeczywiście jest w stanie szybko dostosować się do sytuacji, pod warunkiem, że istnieją ku temu wszelkie niezbędne zachęty przewidziane przez prawo, jednak na chwilę obecną prognozy rosyjskiego Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego, nawet średnioterminowe, nie przewidują znaczących przełomów w gospodarce.

Jakie problemy należy rozwiązać, aby osiągnąć znaczące przyspieszenie wzrostu wolumenu budownictwa mieszkaniowego?

Jednym z najpoważniejszych negatywnych czynników utrudniających rozpoczęcie projektów budowlanych na dużą skalę jest silne opóźnienie regionów w kwestiach planowania przestrzennego: planowanie przestrzenne, zagospodarowanie przestrzenne, planowanie przestrzenne, projektowanie architektoniczne i budowlane, budowa, główne naprawy, rekonstrukcja projektów budowy kapitału.

Ponieważ Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej nie pozwala na przydzielanie działek pod budowę kapitału w przypadku braku przepisów urbanistycznych, a plany urbanistyczne opracowane w poprzednim okresie są już nieaktualne, ich zagospodarowanie będzie wymagało dodatkowych kosztów i znacznych czas.

Nieprawidłowości i opóźnienia w przyjęciu rozporządzeń Rządu Federacji Rosyjskiej, zapewniających wdrożenie norm Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej, a także tworzących podstawę dla rynku tanich mieszkań i regulacji technicznych, spowodowały, że nieprzygotowanie samorządów do rozpoczęcia prac.

Kolejnym problemem są obowiązujące zasady obrotu gruntami pod zabudowę. Według Federalnej Służby Antymonopolowej ponad 90 procent działek pod budownictwo mieszkaniowe w Rosji w latach 2005 - na początku 2006 roku zostało przydzielonych z naruszeniem prawa.

Analiza zgodności z prawem na poziomie lokalnym, przeprowadzona przez Prokuraturę Generalną Federacji Rosyjskiej, wskazuje na rozpowszechnienie przestępstw szczególnie w zakresie Projektu Mieszkaniowego. Przede wszystkim przy udostępnianiu działek pod budownictwo mieszkaniowe, przy rejestracji i realizacji praw do użytkowania gruntów. Grunty są wycofywane z obrotu w celu późniejszej odsprzedaży spekulacyjnej.

Do tego czasu strony są bezczynne i czekają na wzrost cen, a żadne sankcje podatkowe nie mogą przeważyć nad możliwymi zyskami.

Z tej okazji Pierwszy Wicepremier Federacji Rosyjskiej D.A. Miedwiediew na spotkaniu w dniu 31 marca 2006 r. w sprawie „O gotowości podmiotów Federacji Rosyjskiej i gmin do realizacji priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” powiedział:

„Tego typu transakcje tworzą podstawę dla piramid finansowych i niestabilności na całym rynku mieszkaniowym. Oczywiste jest, że na takim rynku mieszkaniowym nigdy nie będzie to dostępne. Zastanówmy się zatem, jak zachęcić właścicieli, aby szybko wykorzystali teren zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli po prostu budowali domy.

Do chwili obecnej Prokuratura Generalna Federacji Rosyjskiej prowadzi kontrole w podmiotach Federacji Rosyjskiej z zachowaniem wszelkich ustalonych procedur i w konsekwencji obrót gruntami uległ znacznemu spowolnieniu.

Kolejnym negatywnym czynnikiem jest niedorozwój infrastrukturalny małych miast i osiedli, co prowadzi do migracji ludności do dużych miast. Jest taki smutny fakt – według spisu ludności z 2002 roku ponad 8 procent osiedli figuruje jako „bez ludności”.

Ponieważ duże miasta z reguły nie posiadają długoterminowych programów rozwoju inwestycji, migracja taka pogłębia istniejące w nich problemy społeczne (bezrobocie, brak mieszkań, placówek medycznych i edukacyjnych, sytuacja przestępczości itp.).

Napływ inwestycji w rozwój infrastruktury mieszkaniowej i usług komunalnych utrudniają dwie główne przyczyny: amortyzacja środków trwałych oraz ogromne zobowiązania przedsiębiorstw mieszkalnictwa i usług komunalnych, które na koniec 2004 roku osiągnęły 307,5 miliarda rubli.

Przyjęta w 2005 r. W celu ożywienia finansowego przedsiębiorstw mieszkaniowych i usług komunalnych ustawa federalna „O umowach koncesyjnych” wymaga opracowania i zatwierdzenia regulacyjnych aktów prawnych na szczeblu federalnym, regionalnym i lokalnym, bez których nie stanie się instrumentem działalności gospodarczej i inwestycyjnej w tym obszarze. W efekcie przesuwają się terminy reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych, ale nikt nie anulował klasycznego powiązania „czas = pieniądz” i nie zastanawiał się, jakie to przyniesie straty.

4. Przemysł materiałów budowlanych.

Z punktu widzenia środowiska budowlanego zagospodarowanie placu budowy zależy nie tylko od dostępności placów budowy. Gwałtowne zwiększenie tempa budowy jest możliwe tylko wtedy, gdy zapewnione zostanie odpowiednie zwiększenie tempa produkcji materiałów budowlanych.

Obecnie do 60-70 procent mocy produkcyjnych istniejących przedsiębiorstw jest wyczerpanych, stosowane technologie są przestarzałe, a koszty materiałów i energii niezwykle wysokie. Biorąc pod uwagę istniejące okresy zwrotu (co najmniej 8-10 lat) i wskaźniki rentowności, produkcja na przykład dodatkowego 1 miliona ton cementu będzie wymagała ponad 4 miliardów rubli, co jest niemożliwe bez bezpośrednich inwestycji ze strony państwa, choć w niektórych kręgach panuje pryncypialna opinia, że inwestowanie na rynku jest wyłącznie sprawą kapitału prywatnego.

Dziś 60 procent przedsiębiorstw produkujących materiały budowlane koncentruje się w europejskiej części Rosji, więc ich dostawy do regionów Syberii i Dalekiego Wschodu prowadzą do znacznego wzrostu kosztów budowy. Aby prawidłowo i optymalnie zlokalizować bazę produkcyjną budownictwa, niezbędny jest przejrzysty, szczegółowy program budownictwa mieszkaniowego, oparty na rzeczywistym zapotrzebowaniu na określone typy mieszkań w podmiotach wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej.

Wreszcie, po licznych przemówieniach Stowarzyszenia Budowniczych Rosji pod koniec 2006 roku, na szczeblu rządowym zaczęto rozważać konkretny zestaw środków na rzecz rozwoju przemysłu materiałów budowlanych w Federacji Rosyjskiej, przewidujący różne środki państwa wsparcie dla branży.

5. Zagadnienia bezpieczeństwa budownictwa.

Konstrukcja komfortowej obudowy oznacza zarówno jej niezawodność, jak i bezpieczeństwo podczas długotrwałej eksploatacji.

W związku z tym nie można nie nazwać sytuacji krytycznej wraz z opracowaniem i przyjęciem przepisów technicznych w dziedzinie bezpieczeństwa konstrukcji, które od 1 stycznia 2010 r., zgodnie z ustawą federalną „W sprawie przepisów technicznych”, powinny zastąpić stare SNiP opracowany przez Państwowy Komitet Budownictwa Rosji, ale z powodu opóźnień biurokratycznych niezarejestrowanych wcześniej przez rosyjskie Ministerstwo Sprawiedliwości.

Opracowywanie przepisów technicznych odbywa się od 2003 r., jednak proces ich opracowywania i przyjmowania został bezzasadnie opóźniony, w wyniku czego dzisiejsze budownictwo nie ma uzasadnionych ram regulacyjnych.

Jednocześnie twórcy przepisów technicznych borykają się z problemami systemowymi.

Najbardziej znaczącą różnicą między ustawą federalną „O przepisach technicznych” a podobnymi przepisami przyjętymi w krajach europejskich i WNP jest zakres jej stosowania.

Zakres stosowania ustawy federalnej nr 184-FZ z dnia 27 grudnia 2002 r. obejmuje bezpieczeństwo procesów produkcyjnych. W rezultacie zagadnienia regulacji technicznych zaczynają obejmować w szczególności kwestie ochrony i bezpieczeństwa pracy, które należą do zupełnie innej dziedziny prawa. Przy wdrażaniu ustawy nie ma jednolitej metodologii, w wyniku czego opracowywane są specjalne przepisy techniczne w przypadku braku ogólnych przepisów technicznych.

Ponadto w trakcie opracowywania przepisów technicznych pojawiły się problemy, które zdaniem specjalistów z Działu Konstrukcyjnego ASR kierowanego przez M.I. Kaykowa mają charakter systemowy.

Do podobnych wniosków doszli uczestnicy Międzynarodowej Konferencji „Międzynarodowa normalizacja: sposób na zwiększenie efektywności ekonomicznej rosyjskich przedsiębiorstw kompleksu naftowo-gazowego”, zorganizowanej przez Rosyjski Związek Przemysłowców i Przedsiębiorców:

„...proponowane zasady przepisów technicznych zasadniczo różnią się od zasad przepisów technicznych zatwierdzonych przez Europejską Komisję Gospodarczą Organizacji Narodów Zjednoczonych (EKG ONZ; przyjętych przez kraje UE i prawie wszystkie kraje WNP; dlatego też trwająca reforma techniczna nie faktycznie wziąć pod uwagę, że udział krajów europejskich Zdecydowana większość obrotów handlowych Rosji pochodzi z WNP;

W odróżnieniu od krajów UE, WNP i EurAsEC zakres przepisów technicznych obejmuje bezpieczeństwo procesów produkcyjnych nie tylko w aspekcie zapewnienia bezpieczeństwa produktów, ale także w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy, co prowadzi do konieczności radykalnych zmian w obowiązującym prawodawstwie w inne dziedziny prawa, a także opracowanie i przyjęcie przez prawo federalne znacznie większej liczby przepisów niż to konieczne (według niektórych szacunków nawet 700);

w międzynarodowej praktyce przepisów technicznych kwestie bezpieczeństwa produktów rozwiązuje się według rodzaju zagrożenia, ale w Rosji wdrażane jest ogólnobranżowe podejście do tworzenia przepisów technicznych, co prowadzi do wielokrotnego powtarzania identycznych wymagań bezpieczeństwa w podobnych przepisach każdego system branżowy;

W przeciwieństwie do dyrektyw europejskich, w których podane są jedynie ogólne wymagania dotyczące bezpieczeństwa produktów, a wszystkie szczegółowe cechy są podane w normach zharmonizowanych z tą dyrektywą, Federacja Rosyjska proponuje metodę „rozpakowania norm”, czyli usunięto znaczną część norm szczegółowych i przeniesione z norm na przepisy techniczne, co w przyszłości będzie prowadzić do wielokrotnego przepisywania przepisów i konieczności ich przyjmowania przez ustawy federalne za każdym razem, gdy normy te ulegną zmianie wraz z pojawieniem się nowych produktów lub nowych technologii…”

Stowarzyszenie Budowniczych Rosji wielokrotnie podnosiło kwestię błędów systemowych wynikających z tej ustawy i związanych z budownictwem.

Na przykład ustawa zawiera wymóg opracowania ogólnych przepisów technicznych w budownictwie zatytułowanych „W sprawie bezpiecznej eksploatacji budynków, budowli, budowli i bezpiecznego użytkowania terenów przyległych”, co oznacza, że wymagania bezpieczeństwa dotyczące przeglądów, projektowania i konstrukcje nie objęte ogólnymi przepisami technicznymi zostaną zamontowane. Takie podejście jest niebezpieczne, szczególnie w kontekście niedawnego wzrostu liczby wypadków podczas budowy, którym często towarzyszą ofiary w ludziach.

Dlatego nie czekając na ostateczne decyzje na szczeblu państwowym, Rada Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych podjęła decyzję o obowiązkowym przestrzeganiu przez wszystkich swoich członków 14 podstawowych SNiP. Standardy te mają na celu zapewnienie ochrony życia i zdrowia obywateli, mienia osób fizycznych i prawnych, mienia państwowego i komunalnego, ochrony środowiska, przestrzegania standardów środowiskowych oraz zapobiegania działaniom wprowadzającym konsumentów w błąd.

W warunkach, w których ramy regulacyjne w budownictwie mają charakter czysto doradczy, AKP podjęła się przestrzegania standardów budowlanych, które obecnie nie obowiązują w Rosji, i zobowiązała do ich przestrzegania wszystkich założycieli i członków AKP.

Niniejsze Kodeksy i zasady budowlane, dopóki państwo nie przyjmie odpowiednich przepisów technicznych, staną się obowiązkowe dla wszystkich organizacji objętych ASR i pozwolą im na prowadzenie działalności budowlanej w jednolitych ramach prawnych z niezbędną odpowiedzialnością za wykonane prace.

Kolejna cecha zauważona przez wielu ekspertów. Wśród twórców prawa budowlanego nie ma zawodowych budowniczych i architektów posiadających praktyczne doświadczenie w tym zakresie, stąd duża liczba błędów wymagających natychmiastowej korekty.

6. Projekt narodowy i zadania budowniczych.

Jakie zadania powinni rozwiązać budowniczowie w nadchodzących latach, aby chociaż złagodzić dotkliwość problemu mieszkaniowego?

Potrzeby mieszkaniowe charakteryzują się następującymi liczbami:

ponad 60 proc. ludności kraju chciałoby poprawić swoje warunki życia;

około 5 milionów rodzin (prawie 15 milionów osób), z których większość to obywatele o niskich dochodach, jest w kolejce po mieszkania;

na 1014 tys. obywateli (w tym weterani i osoby niepełnosprawne – 306 tys. osób, obywatele pozostałych kategorii – 708 tys. osób) Federacja Rosyjska, zgodnie z ustawodawstwem federalnym, ma obowiązek państwa zapewnienia mieszkań.

W 2005 roku oddano do użytku 43,2 mln mkw. mieszkań. (przy planowanej prognozie 45-46 mln mkw.). Jednocześnie dynamika spadła dwukrotnie: o ile w 2004 r. oddano do użytku o 13 proc. mieszkania więcej w porównaniu z 2003 r., to w 2005 r. było to już tylko o 6,2 proc. więcej niż w 2004 r.

Maksymalny wolumen oddanych mieszkań w Rosji został osiągnięty w 1987 roku i wyniósł 76 milionów metrów kwadratowych. metrów gwałtowny spadek wolumenu budownictwa mieszkaniowego rozpoczął się w 1992 r. i trwał do 1999 r., a od 2002 r. obserwuje się powolny, ale stały wzrost wolumenu oddawania mieszkań do użytku. Wynik 2006 roku to 50,2 mln mkw.

W obecnej strukturze budownictwa mieszkaniowego oddanego do użytku budownictwo masowe (gęste) stanowi około 60 proc., tj. około 27 mln mkw. rocznie zatem istniejące wolumeny i tempo budownictwa mieszkaniowego jedynie w niewielkim stopniu pokrywają likwidację zasobu mieszkaniowego w związku z przechodzeniem mieszkań do zasobu zniszczonego i awaryjnego (20-24 mln mkw.).

W regionach mieszkania budowane są wyjątkowo nierównomiernie. Tak więc w 76 obwodach Federacji Rosyjskiej (z wyjątkiem Moskwy, Petersburga, Moskwy, Leningradu, Swierdłowska, Samary, obwodów astrachańskich, republik Tatarstanu i Baszkortostanu) nie więcej niż 14-16 milionów metrów kwadratowych gospodarki- budowane są mieszkania klasowe. m. rocznie. Szczególnie silna dysproporcja występuje pomiędzy miastami dużymi i małymi.

Jednocześnie w ostatnich latach zmieniła się struktura nowo budowanych mieszkań pod względem komfortu.

Jeśli mówimy o komforcie mieszkania jako o jednym z priorytetów budownictwa narodowego, mając na uwadze poprawę jego walorów konsumenckich, to istnieją już tendencje w tym kierunku: w latach 1995 i 2004 liczba wybudowanych mieszkań była prawie równa , ale w 2004 r. 125 tys. rodzin otrzymało mieszkania mniej, co jest spowodowane budową większych mieszkań. W latach 1995 i 2004 oddano do użytku 41,0 mln mkw. przestrzeń życiowa.

W 1995 roku średnia wielkość łącznej powierzchni mieszkań wynosiła 68,2 mkw.

W 2004 roku średnia wielkość łącznej powierzchni mieszkań wynosiła 86,0 mkw.

W tym przypadku rynek szybko zareagował na popyt, tworząc jednocześnie nowe podejście społeczeństwa do koncepcji komfortu.

Jednak z punktu widzenia dostępności finansowej (dostępnej) na rynku mieszkaniowym panuje wyjątkowo niekorzystna sytuacja.

Współczynnik przystępności przyjęty do ocen w Federalnym Programie Celowym „Mieszkanie” (stosunek średniego kosztu mieszkania, obliczonego zgodnie ze standardami socjalnymi przyjętymi w Federacji Rosyjskiej - 18 m2 na osobę, do całkowitego dochodu przeciętnej rodziny), wskazuje na stały wzrost dostępności mieszkań, pomimo wyjątkowo niskich dochodów zdecydowanej większości społeczeństwa.

Jednak w warunkach wyjątkowo małego wolumenu budownictwa mieszkaniowego i ogromnej różnicy między maksymalnymi i minimalnymi dochodami obywateli parametr ten nie odzwierciedla rzeczywistego stanu rzeczy i bardziej przypomina „średnią temperaturę w szpitalu”.

Rzeczywiście mieszkania wybudowane w 2005 r. (43,2 mln m2) pod względem norm społecznych były w stanie zaspokoić około 750 tysięcy rodzin (przeciętna rosyjska rodzina to 3,2 osoby), a według Rosstatu liczba rodzin o dochodach wystarczających do samodzielnego rozwiązania problemu mieszkaniowego (w tym zakupu mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego) wynosi co najmniej 4 miliony (9-10 procent ogółu rosyjskich rodzin).

W związku z poważnym wzrostem cen mieszkań i usług komunalnych oraz znaczącym udziałem rachunków za media w budżetach rodzinnych, do czynnika przystępności cenowej mieszkania należy zaliczać nie tylko koszty zakupu mieszkania, ale także jego późniejszej eksploatacji.

Nawiasem mówiąc, w niektórych przypadkach przystępność cenowa mieszkań jest rozumiana jako swego rodzaju łącznik między rynkiem finansowym a rynkiem nieruchomości. Wtedy można to ocenić poprzez ceny nieruchomości. W naszym przypadku ciągły wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wskazuje na niezaspokojony efektywny popyt na mieszkania.

Szacunki wskaźnika cen nieruchomości mieszkaniowych wskazują, że inflacja w segmencie mieszkaniowym rynku konsumenckiego jest ponad 2-krotnie wyższa od średniokrajowej inflacji w pozostałych sektorach gospodarki.

Naturalnymi ekonomicznymi ogranicznikami niekontrolowanego wzrostu cen mieszkań są warunki, w których wzrost podaży, przewyższający popyt na rynku mieszkaniowym, sprawia, że opłaca się pracować z obrotem. W przeciwnym razie tanie mieszkania będą nadal wypierane z rynku.

W 2006 roku ceny mieszkań w całym kraju wzrosły średnio o prawie 50 procent. Dopiero w trzecim kwartale 2006 roku nastąpiło zmniejszenie tempa wzrostu cen, które na przykład w Moskwie przekroczyło 100 tysięcy rubli za metr kwadratowy powierzchni całkowitej (wg Rosstatu koszty utrzymania w I kwartale 2006 roku wyniósł około 2690 rubli, a dochód pieniężny na mieszkańca w sierpniu 2006 roku w Federacji Rosyjskiej wyniósł 10 066 rubli).

Jednakże stosunek różnych grup ludności według dochodów jest taki, że rynek jest obecnie potencjalnie w stanie wchłonąć pięciokrotną podaż wolumenu i dlatego jest w stanie wytrzymać tempo wzrostu cen, które nie było obserwowane w całym poprzednim okresie.

Bezpośrednią zależność wzrostu cen mieszkań od tempa budowy widać na przykładzie Syberyjskiego Okręgu Federalnego, gdzie dynamika oddawania mieszkań była najwyższa (do 15 proc.), a ceny wzrosły najmniej (o 15-20 proc.).

Ponadto, według analityków i badań socjologicznych, wzrost cen wynika z kilku innych powodów:

aktywna promocja w 2004 r. pakietu ustaw mających na celu utworzenie rynku mieszkań przystępnych cenowo, co przekonało obywateli, że ceny wkrótce spadną. W związku z tym powstał stłumiony popyt, który zaczął być realizowany w 2005 roku. W pewnym stopniu w nasileniu tej tendencji przyczyniła się także nerwowość, jaka nastała w sektorze bankowym latem 2004 roku (czynnik ten był szczególnie widoczny w Moskwie).

wejście w życie 1 kwietnia 2005 r. ustawy federalnej z dnia 31 grudnia 2004 r. nr 214-FZ „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz o zmianie niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej” (zwanej dalej jako ustawa o budownictwie wspólnym) negatywnie wpłynęła na podaż mieszkań w budowie (według różnych źródeł redukcja wyniosła 20-30 proc.). Deweloperzy zaczęli wstrzymywać się z zagospodarowaniem nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Czynnik ten zacznie się ujawniać z większą siłą po zakończeniu sprzedaży mieszkań wybudowanych na terenach zabudowanych przed wprowadzeniem tej ustawy;

wprowadzenie Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej i początek „redystrybucji” nieruchomości gruntowych - zgodnie z działkami gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Uderzającym przykładem jest Czelabińsk, gdzie w 2005 roku cena za metr kwadratowy wzrosła ponad dwukrotnie;

pewien wpływ kredytów hipotecznych na dynamikę cen mieszkań poprzez wzrost efektywnego popytu.

W regionach o stosunkowo rozwiniętym systemie kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe można zauważyć korelację z dynamiką cen. Wzrost cen na wtórnym rynku mieszkaniowym (a jak dotąd prawie 90 procent transakcji kupna i sprzedaży z wykorzystaniem kredytu hipotecznego odbywa się na rynku wtórnym) w Baszkortostanie, Czuwazji, obwodach Orenburga i Samary jest szybszy niż wzrost cen na rynku wtórnym rynku mieszkań w budowie i pośrednio wpływa na ogólny wzrost cen.

Na problem ustalania cen w budownictwie można spojrzeć jeszcze inaczej. Na przykład Pavel Goryachkin, dyrektor Departamentu Cen w Budownictwie i Eksperckich Prac Analitycznych Stowarzyszenia Budowniczych Rosji, uważa, że winne są organy rządowe, zarówno federalne, jak i lokalne, które po zniszczeniu istniejącego systemu udostępniania gruntów działek i współudział w budowie, oferował zamiast tego schemat nieefektywny i dysfunkcyjny. Jednocześnie firmy budowlane, nawet chwilowo uzyskujące zwiększone zyski w związku ze wzrostem cen, należy uważać, podobnie jak obywateli, za „ofiary rozwijającego się kryzysu”, ponieważ najbardziej dalekowzroczni liderzy firm wprost mówią, że boją się przyszły nieunikniony spadek na rynku i nie wiem, gdzie inwestować pieniądze zarobione na pośpiechu. W wielu miastach praktycznie nie ma wolnego dostępu do gruntów, na których można zainwestować pieniądze i rozpocząć budowę.

Ponadto szeroko promowane zwiększenie wsparcia budżetowego dla bankowych kredytów hipotecznych poprzez udzielanie gwarancji Federacji Rosyjskiej na pożyczki od Agencji Kredytów Hipotecznych Mieszkaniowych (z 4 miliardów rubli w 2005 r. do 14 miliardów rubli w 2006 r.) rodzi oczekiwania inflacyjne. Dla rynków rozwiniętych taka wielkość zastrzyków finansowych nie byłaby zauważalna, ale w Rosji rynek kredytów hipotecznych dopiero staje na nogi.

Sytuację pogarsza fakt, że nawet bez znacznych wolumenów kredytów hipotecznych równowaga podaży i popytu na rynku mieszkaniowym zostaje zachwiana.

Z informacji regionalnych operatorów kredytów hipotecznych wynika, że w wielu regionach Federacji Rosyjskiej łatwiej jest uzyskać kredyt hipoteczny niż znaleźć wybudowane mieszkanie. Ponadto w nowej edycji Federalnego Programu Celowego „Mieszkanie” przekazane środki (głównie gwarancje państwowe) na stymulację podaży na rynku mieszkaniowym zaczną przynosić planowany zwrot w postaci nowych budynków nie wcześniej niż za 2 lata , a nawet wtedy przy ścisłym przestrzeganiu terminów zaplanowanych przez Rosstroi.

7. Znaczenie społeczne Projektu.

Dlaczego priorytetowy projekt narodowy „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” jest tak ważny pod względem politycznym i gospodarczym? Jaka jest rola i miejsce państwa w zarządzaniu i realizacji Projektu na obecnym etapie jego rozwoju społeczno-gospodarczego ?

Większość obywateli Rosji na jednym z pierwszych miejsc wśród innych priorytetów życiowych stawia poprawę warunków życia. W konsekwencji poziom napięcia społecznego i temperatury politycznej w społeczeństwie w dużej mierze zależy od możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Dlatego niedrogie i wygodne mieszkania są najważniejszym składnikiem bazy materialnej dla osiągnięcia celów priorytetowych projektów krajowych w obszarach zdrowia, edukacji i rolnictwa.

Z badań Fundacji Opinii Publicznej wynika, że być może to właśnie wysoki poziom niezadowolenia społeczeństwa ze stanu rzeczy w sektorze mieszkaniowym przesądził o dość dużym zainteresowaniu ogólnopolskim projektem „Mieszkanie Tanie”.

Prawie dwie trzecie Rosjan (61 proc.) zna już lub słyszało coś o tym projekcie, około jedna trzecia (36 proc.) jeszcze o nim nie słyszała. Poziom świadomości na temat projektu „Mieszkanie w przystępnej cenie” okazał się zauważalnie wyższy niż w przypadku projektów „zdrowie” (48 proc.) i „edukacja” (39 proc.).

Ze wszystkich obszarów projektu „Mieszkanie niedrogie” najwyraźniej największe zainteresowanie cieszą się dwa – „pomoc finansowa dla młodych rodzin przy zakupie domu” oraz „zwiększenie wolumenu kredytów hipotecznych”. Odpowiednio 39 proc. i 37 proc. respondentów słyszało o tych obszarach projektów.

Oczekiwania Rosjan związane z narodowym projektem „Mieszkanie niedrogie” można nazwać ostrożnym optymizmem. 40 proc. respondentów uważa, że realizacja tego projektu poprawi sytuację w zakresie zapewnienia mieszkań ludności, 33 proc. respondentów jest przeciwnego – ogólnokrajowy projekt nie poprawi sytuacji (27 proc. uznało, że trudno Odpowiedz na to pytanie). Jednocześnie 16 proc. respondentów spodziewa się znacznej poprawy, a 24 proc. uważa, że będzie ona nieznaczna.

Znamienne, że pozytywnych zmian w sektorze mieszkaniowym wynikających z realizacji krajowego projektu znacznie częściej oczekują ci, którzy uważają, że dzisiejsza sytuacja jest tu „dobra” lub „zadowalająca”. Jednocześnie respondenci negatywnie oceniający sytuację mieszkaniową częściej nie spodziewają się poprawy.

Wskaźniki te charakteryzują społeczne znaczenie Projektu.

Rozwiązanie problemu mieszkaniowego wymaga nie tylko zaangażowania ogromnych środków finansowych, zarówno budżetowych, jak i prywatnych, ale także wspólnych wysiłków wszystkich organów władzy, środowiska przedsiębiorców finansowych i budowlanych.

Taka współpraca, oprócz rozwiązania bezpośredniego problemu budownictwa mieszkaniowego, da impuls do rozwoju innych sektorów gospodarki, gdyż budownictwo, będąc systemotwórczym, bezpośrednio wpływa na rozwój hutnictwa, energetyki, inżynierii mechanicznej , transport i inne gałęzie przemysłu.

Problemy, które narosły w sektorze mieszkaniowym, są na tyle dotkliwe, że stały się hamulcem rozwoju społeczno-gospodarczego kraju, negatywnie wpływając na racjonalną alokację potencjału produkcyjnego i zasobów pracy, nie mówiąc już o bezpośrednim negatywnym wpływie na sytuację demograficzną sytuacja.

Na wszystkich etapach rozwoju naszego państwa, począwszy od pierwszych lat władzy radzieckiej, podejmowano działania w celu rozwiązania problemu mieszkaniowego.

Na samym początku miało to raczej charakter wywłaszczeń i odbywało się poprzez tzw. „zagęszczanie” i tworzenie mieszkań – gmin. Najbardziej uderzającym literackim przykładem powstania instytucji mieszkań komunalnych tego okresu jest dzieło Michaiła Bułhakowa „Serce psa”.

Jednak „mieszkania komunalne”, które kiedyś rozwiązały bezpośredni problem zapewnienia mieszkań jednej części populacji kosztem drugiej, po dziesięcioleciach zamieniły się w plątaninę problemów, które trzeba było rozwiązać równolegle z odbudową miast zniszczone przez wojnę.

Za jedyną udaną próbę rozwiązania problemu mieszkaniowego można uznać zakrojony na szeroką skalę program budowy mieszkań zainicjowany przez N.S. Chruszczowa, choć nie rozwiązał on wszystkich problemów (mieszkania komunalne istnieją do dziś), ale zapewnił jakościowy przełom w dziedzinie mieszkalnictwa budowa.

W latach 60. budownictwo mieszkaniowe realizowane było w systemie administracyjno-rządowym wyłącznie kosztem środków budżetowych, przez wykonawców rządowych.

Priorytetowy projekt narodowy „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” nie jest porównywalny z programem mieszkaniowym lat sześćdziesiątych ani pod względem skali, ani pod względem złożoności i złożoności postawionych zadań.

Ponad 70 procent zasobów mieszkaniowych nie należy do państwa, ale do obywateli, prawie wszystkie organizacje i branże budowlane są prywatne, więc państwo nie może bezpośrednio kierować procesem budowlanym, jak to miało miejsce wcześniej.

Współcześnie relacje państwo–społeczeństwo opierają się na ustawodawstwie i mechanizmach rynkowych, które łączą inwestycje prywatne (w tym środki publiczne) ze wsparciem rządowym w postaci celowych dotacji budżetowych, gwarancji rządowych i pożyczek.

O sukcesie Projektu w dużej mierze decydują działania prywatnych inwestorów, deweloperów i wykonawców.

W tym zakresie warunkiem koniecznym jego skutecznej realizacji jest poparcie planów przez bezpośredniego wykonawcę – rosyjski biznes budowlany, zrzeszony we własnych związkach i stowarzyszeniach zawodowych, działających na zasadach samoregulacji.

Wieloletnia praktyka przekonała nas, że monopolistyczne regulacje państwa w budownictwie (koncesjonowanie, nadzór architektoniczno-budowlany, regulacje techniczne itp.) nie są w stanie zapewnić wymaganej efektywności, o czym świadczy spadek jakości budownictwa mieszkaniowego, rosnąca częstość występowania wypadków i zniszczeń budynków użyteczności publicznej.

Potrzebujemy partnerstwa między państwem, inwestorami i budowniczymi - jako jedynego sposobu na osiągnięcie celów Projektu Narodowego w ustalonych ilościach i ramach czasowych.

8. Samoregulacja w budownictwie.

Reforma administracyjna z 2003 roku, zapoczątkowana przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej, precyzyjnie zakładała ograniczenie ingerencji państwa w działalność gospodarczą podmiotów gospodarczych, w tym zaprzestanie nadmiernych regulacji państwa, w połączeniu z rozwojem systemu samoregulacji organizacje działające w dziedzinie ekonomii.

Jeżeli pierwsze zadanie zostało zrealizowane w krótkim czasie, rozwój systemu organizacji samoregulacyjnych uległ spowolnieniu, gdyż nie została jeszcze uchwalona federalna ustawa o organizacjach samoregulacyjnych.

Stopniowe przejście do samoregulacji wiąże się z opracowaniem i stworzeniem specjalnych mechanizmów odpowiedzialności zbiorowej, obowiązkowych ubezpieczeń odpowiedzialności deweloperów i wykonawców.

Jaka jest zaleta samoregulacji?

Z reguły normy samoregulacyjne są bardziej elastyczne niż te ustalane przez państwo i łatwiej je dostosować do zmieniających się warunków.

Członkowie organizacji samoregulacyjnej (zwanej dalej SRO) mają większe możliwości prawne wpływania na jej politykę niż na politykę organów rządowych, w tym poprzez wybór władz organizacji samoregulacyjnych.

Kontrola działalności członków SRO przez własne organy kontrolne okazuje się skuteczniejsza w oddziaływaniu i stosowaniu wewnętrznych sankcji administracyjnych i ekonomicznych wobec członków SRO, które powodują mniejszą niechęć wśród uczestników rynku niż sankcje stosowane przez państwo.

Mechanizmy przedprocesowego rozwiązywania sporów pomiędzy konsumentami a producentami towarów/usług tworzone w SRO są z reguły tańsze dla stron i zajmują mniej czasu niż postępowanie sądowe. Procedury rozstrzygania sporów są lepiej dostosowane do warunków konkretnego obszaru działalności i charakterystyki relacji pomiędzy uczestnikami rynku niż standardowe procedury sądowe.

Tworzenie organizacji samoregulacyjnych może mieć pozytywny wpływ na postawę społeczeństwa wobec biznesu, m.in. poprzez zwiększenie otwartości biznesu i jego społecznej orientacji.

Nie sposób nie wspomnieć o wadach samoregulacji wynikających z jej natury:

wymagania nałożone na członków SRO są z reguły dość poważne i mogą nie dotyczyć podmiotów spoza rynku (z wyjątkiem specjalnych regulacji w postaci obowiązkowego członkostwa w SRO);

tworzenie dodatkowych barier wejścia do branży (wysokie składki członkowskie, dany poziom ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej lub cywilnej, wysoki poziom składek na fundusze kompensacyjne itp.) może prowadzić do wzrostu cen towarów/usług członków SRO;

brak zaufania społeczeństwa do zdolności stowarzyszeń biznesowych lub zawodowych do samodzielnego zapewnienia regulacji określonego obszaru i kontroli przestrzegania ustalonych standardów i zasad;

możliwe pojawienie się sprzeczności pomiędzy zadaniem ochrony interesów własnych członków i biznesu jako całości a koniecznością działania w interesie całego społeczeństwa.

Należy wziąć pod uwagę, że w praktyce niektóre zalety mogą pozostać niezrealizowane, podobnie jak szereg wad można przezwyciężyć, opracowując specjalne procedury i mechanizmy w ramach SRO. Rodzi to głównie spory pomiędzy zwolennikami i przeciwnikami samoregulacji.

Niemniej jednak zalety samoregulacji, stosowanej w praktyce światowej od kilku dni, są oczywiste:

niezależność organizacji samoregulacyjnych od agencji rządowych, obecność ich własnych organów i mechanizmów kontrolnych;

przejrzystość procesów samoregulacji, orientacja konsumencka, orientacja społeczna;

niezależne i stabilne wsparcie finansowe procesów samoregulacyjnych, w tym w oparciu o zaawansowane standardy inwestycyjne;

podnoszenie kompetencji w zakresie akredytacji i certyfikacji organizacji, certyfikacji i certyfikacji personelu oraz wielu innych, które przyczyniają się do dynamicznego rozwoju rynku i biznesu.

Konieczne jest jak najszybsze przyjęcie tej ustawy, a także wprowadzenie odpowiednich zmian i uzupełnień w innych regulacyjnych aktach prawnych regulujących działalność na rynku budowlanym.

W związku z tym przyjęcie standardów budowlanych obowiązkowych dla wszystkich członków AKP to dopiero pierwszy krok w realizacji eksperymentu mającego na celu wprowadzenie samoregulacji w moskiewskim kompleksie budowlanym, prowadzonego przez Stowarzyszenie Rosyjskich Budowniczych.

Eksperyment taki może potwierdzić w praktyce możliwość przyjęcia ustawy o organizacjach samoregulacyjnych i stać się wskaźnikiem w zakresie wdrażania w praktyce norm zaproponowanych w koncepcji prawa jeszcze przed jego wejściem w życie.

Ponadto, przygotowując się do przejścia na zasady samoregulacji, Departament Prawny AKP (dyrektor wydziału A.S. Samoilov) wraz z Komisją Dumy Państwowej ds. Nieruchomości przygotował projekt ustawy federalnej „W sprawie zmian w planach urbanistycznych Kodeks Federacji Rosyjskiej” (w zakresie samoregulacji działalności w zakresie badań inżynieryjnych, projektowania architektonicznego i budowlanego oraz budowy projektów budowy kapitału) oraz opracowano dokumenty zapewniające przejście ASR do samoregulacji:

Nowe wydanie Statutu Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych;

Regulamin Walnego Zgromadzenia (Kongresu) członków Stowarzyszenia Budowniczych Rosji;

Regulamin odbywania posiedzeń Walnego Zgromadzenia (Kongresu) członków Stowarzyszenia Budowniczych Rosji;

Regulamin Rady Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych;

Regulamin Komisji Rewizyjnej Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych;

Regulamin Komisji ds. Zasad i Standardów Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych;

Regulamin Komisji Kontroli Stowarzyszenia Budowniczych Rosji;

Regulamin Komisji Dyscyplinarnej Rosyjskiego Stowarzyszenia Budowniczych.

Jak widać, Rosyjskie Stowarzyszenie Budowniczych z wyprzedzeniem zadbało o dokumenty regulacyjne.

Niestety, w trakcie reformy administracyjnej zlikwidowano m.in. Rządową Komisję ds. Polityki Mieszkaniowej, której brak (przed utworzeniem Rady przy Prezydencie Federacji Rosyjskiej) negatywnie wpłynął na rozwój krajowego budownictwa mieszkaniowego projekt, począwszy od „think tanku”, który zrzeszał przedstawicieli organów władz federalnych i regionalnych, a także organizacji publicznych i naukowych.

W tym samym czasie zlikwidowano Państwowy Komitet Budownictwa Rosji.

Redukcja jego aparatu, zapewniającego regulację i zarządzanie procesami w budownictwie, mieszkalnictwie i usługach komunalnych oraz polityce mieszkaniowej, doprowadziła do utraty najbardziej profesjonalnej kadry, co nie mogło nie wpłynąć na ciągłość stabilności i jakość pracy w kształtowanie polityki mieszkaniowej i budowlanej.

Na przykład: Liczba Gosstroyów Rosji w momencie likwidacji wynosiła 460 jednostek personelu. Maksymalna liczba członków Federalnej Agencji Budownictwa i Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych, która realizuje funkcje świadczenia usług publicznych, zarządzania majątkiem państwowym oraz funkcje egzekwowania prawa w zakresie budownictwa i mieszkalnictwa oraz usług komunalnych, ustala się na 183 jednostki . Dla porównania: w najbardziej rynkowo zorientowanym kraju, jakim są Stany Zjednoczone, działa Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, którego liczba wraz z oddziałami regionalnymi wynosi 12,5 tys. pracowników, w Niemczech podobne wyspecjalizowane ministerstwo ma 3,5 tys. pracowników.

Świadczy o tym postęp w rozwoju i przyjęciu:

pakiet ustaw mających na celu stworzenie niedrogiego rynku mieszkań, na którego jakość składa się ogromna liczba skarg nie tylko ze strony profesjonalnych uczestników rynku budownictwa mieszkaniowego, ale także prawników. Negatywne społeczno-gospodarcze konsekwencje błędnych obliczeń legislacyjnych już zaczęły się pojawiać, a sytuacja ulegnie pogorszeniu, jeśli nie zaczniemy od razu finalizować prac legislacyjnych (godne uwagi przykłady to Kodeksy urbanistyczne i mieszkaniowe Federacji Rosyjskiej, ustawa o kapitale zakładowym budownictwo i szereg innych);

regulacyjne akty prawne niezbędne do wdrożenia przepisów przyjętych ustaw federalnych. Ponad połowa tych dokumentów nie została przygotowana terminowo, przez co przepisy faktycznie nie działają;

nowa edycja Federalnego Programu Docelowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010, którego opracowanie opóźniło się do rozpoczęcia nowego roku budżetowego 2006, w wyniku czego regiony otrzymały go bardzo późno, nie mając rezerwy czasu za terminowe przygotowanie;

regulacyjne akty prawne zapewniające realizację środków przewidzianych w Federalnym Programie Celowym „Mieszkanie”. W konsekwencji następuje opóźnienie w stosunku do terminów ustalonych w harmonogramie zatwierdzonym zarządzeniem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 14 listopada 2005 r. nr 1926-r.

Na posiedzeniu Ministerstwa Rozwoju Regionalnego Rosji, które odbyło się 5 lipca 2006 r., Na którym rozpatrzono kwestię „W sprawie praktycznej realizacji priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” oraz federalnego programu docelowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010” poinformowano, że harmonogram realizacji programu, zatwierdzony w styczniu 2006 roku zarządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego, został w szeregu stanowisk zakłócony i jego realizacja została przesunięta na III kwartał.

Ponadto, według szefa Rosstroy S.I. Kruglik, zgodnie z Harmonogramem wydawania i dystrybucji państwowych zaświadczeń mieszkaniowych na rok 2006, pod koniec czerwca tego roku wydano formularze zaświadczeń i przesłano je do regionów i władz federalnych właściwym organom do wydawania obywatelom uczestniczącym w podprogramie. Jednak w momencie spotkania Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Rosji nie określiło średniej wartości rynkowej 1 mkw. m całkowitej powierzchni mieszkaniowej według podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej za III kwartał 2006 r. i standardowy koszt 1 mkw. m całkowitej powierzchni mieszkaniowej w Federacji Rosyjskiej w drugiej połowie 2006 roku. Jednocześnie ważność zaświadczeń ograniczona jest do okresu 2 miesięcy od chwili otrzymania przez władze wykonawcze formularzy zaświadczeń.

Tym samym brak pozytywnych efektów reformy i absolutna obojętność urzędników ministerialnych na potrzeby obywateli, dla których te zaświadczenia są ostatnią nadzieją na rozwiązanie problemu mieszkaniowego.

Pomimo działań podjętych przez Rząd Federacji Rosyjskiej czasami wciąż wydaje się, że miejsce i rola władz państwowych w organizacji i zarządzaniu Narodowym Projektem Mieszkaniowym, a także formy i stopień udziału państwa w stymulowaniu procesów dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego, nie zostały do końca ustalone.

W praktycznej realizacji polityki mieszkaniowej państwa przez urzędników różnych szczebli, aby usprawiedliwić swoją bierność, na pierwszym miejscu zawsze pojawia się niedostatek środków budżetowych i pozabudżetowych przeznaczonych na sektor mieszkaniowy.

Aby wirus ten nie zainfekował Projektu Krajowego, konieczne jest przeniesienie kwestii finansowania mieszkalnictwa na poziom partnerstwa publiczno-prywatnego.

Z analizy wynika, że główną przyczyną dotkliwego niedoboru środków inwestycyjnych i pożyczkowych w sektorze mieszkaniowym jest nieskuteczna interwencja (lub nieskuteczny brak ingerencji) państwa w relacje rynkowe.

Nie przeszliśmy jeszcze w pełni etapu przejścia od systemu administracyjno-decyzyjnego do rozwiniętej gospodarki rynkowej, dlatego wielu obywateli, zwłaszcza starszego pokolenia, wciąż ma świeże wspomnienia z sukcesów w realizacji dużych projektów, które zostały rozwiązane w ZSRR poprzez koncentracja wysiłków i mobilizacja państwowych środków finansowych dla strategicznych ważnych obszarów społeczno-gospodarczych (programy nuklearne, przestrzeń kosmiczna, tereny dziewicze, budownictwo mieszkaniowe, BAM i inne).

Stąd naturalne pragnienie niektórych urzędników państwowych, aby aktywnie interweniować na rynku, aby w sposób władczy skierować sprawy we „właściwym kierunku”.

W dalszym ciągu istnieje presja administracyjna ze strony centrum federalnego na władze regionalne, aby zapewnić wyższe stawki oddawania mieszkań do użytkowania. Pokusa, aby raportować na górę o realizacji planów zgodnie z „ustawieniami” krajowego Projektu, jest wciąż zbyt duża. To mimowolnie przenosi nas w niedawną przeszłość, kiedy niemal niezauważalne dostosowanie liczb do oczekiwanych rezultatów „uspokajało” społeczeństwo.

Wyniki minionego 2006 roku wzbudziły wzrost optymizmu wśród menadżerów różnych szczebli co do osiąganych wolumenów oddań mieszkań, co daje podstawę do porównania ich z osiągnięciami przełomu lat 80-tych i 90-tych.

Rzeczywiście, jak podaje Rosstat, w 2006 r. oddano do użytku 50,2 mln mkw., co w 2005 r. stanowiło 115,2 proc., podczas gdy w 2005 r. dynamika budownictwa mieszkaniowego do 2004 r. wyniosła 106,1 proc. Jednocześnie 19,8 mln mkw. zbudowała ludność ze środków własnych i pożyczonych, czyli o 13,1 proc. więcej niż w 2005 roku.

Niestety prosta kalkulacja pokazuje, że z najwyższego osiągnięcia w oddaniu mieszkań w Rosji na terenie ZSRR wynoszącego 76 mln m2, osiągniętego w 1987 r., dane za 2006 r. wynoszą zaledwie 66 proc.

Ale nawet wartość 50,2 mln mkw. budzi wątpliwości wielu niezależnych ekspertów posiadających wiedzę o stanie rzeczy w podmiotach Federacji Rosyjskiej.

W wielu regionach szybko rejestrowane są mieszkania posiadające istotne braki i pozbawione podłączenia do sieci energetycznej lub mieszkania wybudowane w latach poprzednich. Jeśli założymy, że w ten sposób uzyskano oficjalne statystyki, to odchylenie może przekroczyć dane rzeczywiste o 10–15 proc. Zatem w 2006 roku nie nastąpił oczywiście żaden jakościowy wzrost wolumenu budownictwa mieszkaniowego.

W efekcie na razie nie zbliżyliśmy się zbytnio do osiągnięcia głównego celu Projektu – nie wzrosła przystępność cenowa mieszkań, nie zmniejszyła się nierównowaga pomiędzy podażą i popytem na rynku mieszkaniowym, gdyż dochody gospodarstw domowych wzrosły o 10 proc., a głównym negatywnym czynnikiem powodującym wzrost cen mieszkań pozostał.

9. Państwo i biznes.

Kiedy państwo występuje w roli inwestora (np. przy budowie mieszkań socjalnych dla kategorii obywateli o niskich dochodach), ma prawo regulować ceny mieszkań, co nie jest sprzeczne z ideologią rynku, gdyż reguły gry w rynku są zawsze ustalane przez inwestora.

Celem państwa-inwestora jest także osiągnięcie zysku, z tą tylko różnicą, że dla niego zysk jest skutecznym rozwiązaniem problemów społecznych.

Oprócz zwiększenia efektywności wykorzystania inwestycji budżetowych, taka regulacja będzie miała pozytywny wpływ na zachowania profesjonalnych uczestników rynku.

Skrajnie liberalne idee, według których rynek sam wszystko poukłada na swoim miejscu, wystarczy pobudzić efektywny popyt, a znajdzie się inwestor, który zainwestuje w budownictwo mieszkaniowe, odpowiadają jedynie krajom o rozwiniętej gospodarce i ustabilizowanym rynku.

W naszych warunkach rynek też wszystko ułoży na swoim miejscu, pytanie tylko kiedy, w jakim horyzoncie czasowym?

Zwolennicy takiego liberalnego podejścia często podają jako przykład przemysł szklarski w obwodzie moskiewskim, gdzie prywatne inwestycje bez udziału finansowego państwa umożliwiły utworzenie dużych zakładów produkcyjnych (w szczególności zakład w mieście Ramenki w Moskwie region).

Ale jednocześnie milczą, że inwestorzy „dojrzeli” około 5 lat i w tym czasie Moskwa otrzymała droższe (ze względu na koszty transportu) i gorszej jakości okna z regionu Saratowa.

Inwestycje prywatne również dotrą do przemysłu cementowego, ale nie od razu (ze względu na długie okresy zwrotu) i z dużym prawdopodobieństwem z bliższej i dalszej zagranicy, choć państwo mogłoby z powodzeniem sformułować własny, ukierunkowany program inwestycyjny w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

Jeśli chcemy przyspieszonego rozwiązania problemu dostępności mieszkań w wręcz ekstremalnych warunkach, to państwo nie ma prawa spokojnie się przyglądać i czekać, aż prywatny inwestor zda sobie sprawę ze swojej odpowiedzialności społecznej lub kiedy powstaną obiektywne warunki sprzyjające inwestycjom.

Przy opracowywaniu pakietu ustaw mających na celu stworzenie niedrogiego rynku mieszkaniowego, świadomie lub nieświadomie, nastąpiła substytucja celów. Nacisk położono na wsparcie regulacyjne zmian strukturalnych w sektorze mieszkaniowym. Należy jasno zrozumieć, że każda reforma jest bardzo bolesnym procesem przyzwyczajania się do pracy na nowych zasadach.

W rezultacie niezbyt rozwinięty rynek zareagował wzrostem cen, a odpowiedzialne intencje państwa pozostały jedynie dobrymi intencjami.

Celem strategicznym Krajowego Projektu Mieszkaniowego powinno być zapewnienie obywatelom niedrogiego i komfortowego mieszkania w możliwie najkrótszym czasie, a pochodną tego celu powinien być rozwój mechanizmów stymulujących relacje rynkowe (a nie odwrotnie).

Państwo w ramach wypracowanych przejrzystych mechanizmów partnerstwa publiczno-prywatnego powinno stać się bezpośrednim współinwestorem:

rozwój wyodrębnionych segmentów bazy branży budowlanej (należy zaproponować i dokładnie opracować strategię i prognozę rozwoju kompleksu budowlanego, z naciskiem na szybkie oddanie mieszkania do użytku, a kryteriami jego przystępności cenowej powinny być decydujące czynnik);

zapewnienie infrastruktury terytoriów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w tym poprzez składnik inwestycyjny taryf monopoli naturalnych na podstawie regionalnych programów inwestycyjnych, które uwzględniają prognozę rozwoju społeczno-gospodarczego podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Oczywiście w miarę dojrzewania sektora gospodarczego proces ten nie będzie gwałtowny.

Zatem głównym warunkiem pomyślnej realizacji Krajowego Projektu Mieszkaniowego na etapie transformacji gospodarki jest precyzyjne określenie stopnia i form udziału państwa, miejsca i roli władz w organizacji i zarządzaniu Projektem.

Jeśli ponownie spojrzymy na naszą historię, przekonamy się, że specyfiką sowieckiego programu mieszkaniowego była konieczność przesiedlenia dziesiątek tysięcy ludzi z piwnic, baraków i ziemianek oraz przesiedlenia wielorodzinnych mieszkań komunalnych. Dlatego też wymóg komfortu rozumiany był w sposób bardzo uproszczony i zredukowany do minimum mediów, a głównym parametrem dostępności była liczba wybudowanych pojedynczych mieszkań i kolejność miejsca w kolejce po mieszkanie.

Spójrz na radosne twarze ludzi ze starych kronik filmowych, których cały dobytek można było przewozić na kocie. Mieli w rękach cenny nakaz na osobne mieszkanie, nawet malutkie, a to można było porównać jedynie z uczuciem radości w Dniu Zwycięstwa.

Dziś mamy do czynienia z jakościowo odmienną sytuacją społeczno-gospodarczą. Wymagania dotyczące komfortu (lub w starym znaczeniu żywotności) mieszkań stały się inne, bardziej zróżnicowane i odpowiadające realnym dochodom obywateli.

Konieczne jest jasne sformułowanie kryteriów dostępności mieszkań dla różnych kategorii obywateli (w ujęciu czasowym i terytorialnym), na podstawie których można będzie jednoznacznie zidentyfikować wskaźniki ilościowe, etapy i mechanizmy osiągania celów Projektu. Metodologiczne podstawy określania przystępności cenowej mieszkań pozwolą regionom na przyjęcie własnych programów regionalnych, które uwzględniają:

prognozy rozwoju społeczno-gospodarczego regionów z uwzględnieniem zapotrzebowania na zasoby pracy;

stan i struktura istniejącego zasobu mieszkaniowego;

stan infrastruktury inżynieryjnej i społecznej, energetyki publicznej oraz mieszkalnictwa i usług komunalnych w ogóle;

możliwości i perspektywy rozwoju bazy branży budowlanej i technologii budownictwa mieszkaniowego, z punktu widzenia lokalnych surowców, a także ukształtowanych preferencji i wyobrażeń o komforcie mieszkania.

Jednocześnie konieczne jest ponowne wyraźne rozróżnienie pojęć dostępności „społecznej” od „rynku” i określenie ich proporcji.

Organizując wsparcie informacyjno-analityczne i monitorowanie realizacji Projektu, należy zwrócić szczególną uwagę na uwzględnienie:

wystarczająca dynamika wzrostu wolumenu budownictwa mieszkaniowego;

konstrukcję budowanego mieszkania (rozwiązania projektowe i technologie budowlane) oraz formę jego późniejszej realizacji (zakup, najem, najem socjalny);

równoważenie efektywnego popytu, potrzeb regionalnych rynków pracy i podaży na rynku mieszkaniowym;

ścisłe powiązanie projektów inwestycyjno-budowlanych z tworzeniem infrastruktury komunalnej na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Należy przeprowadzić poszukiwanie i wybór optymalnych z punktu widzenia dostępności rozwiązań projektowych i technologicznych budownictwa mieszkaniowego.

Swoją drogą taka informacja została już zamieszczona na specjalnej stronie internetowej Rady przy Prezydencie Rosji ds. realizacji priorytetowych projektów krajowych i polityki demograficznej.

10. Zadania ogólne.

Jakie główne etapy należy przejść, aby osiągnąć cele priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji”?

Istota polityki mieszkaniowej państwa opiera się na zasadniczym postanowieniu Konstytucji Federacji Rosyjskiej: „Federacja Rosyjska jest państwem społecznym, którego polityka ma na celu tworzenie warunków zapewniających godne życie i swobodny rozwój ludzi” (Artykuł 7).

Sytuacja ta znalazła odzwierciedlenie w opracowaniu strategii polityki mieszkaniowej państwa:

w Dekrecie Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2000 r. nr 28 „W sprawie koncepcji rozwoju systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe w Federacji Rosyjskiej”;

w decyzji Rządu Federacji Rosyjskiej z 2000 r. w sprawie Strategii Polityki Mieszkaniowej Państwa;

w Dekrecie Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 17 września 2001 r. nr 675 w sprawie federalnego programu celowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010;

w decyzji Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26 września 2002 r. „W sprawie postępu reformy kompleksu mieszkalnictwa i usług komunalnych Federacji Rosyjskiej”;

w decyzji Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 20 lutego 2003 r. „O stanie realizacji decyzji dotyczących rozwoju kredytów hipotecznych i dodatkowych działań w tym obszarze”;

podczas dyskusji w Prezydium Rady Państwa Federacji Rosyjskiej na temat „W sprawie rozwoju kredytów hipotecznych i innych działań stymulujących budownictwo mieszkaniowe” z dnia 27 lutego 2003 r. i późniejszych Instrukcji Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 27 marca, 2003;

w decyzji Zarządu Gosstroy Rosji z 2003 r. „W sprawie reformy Federalnego Programu Celowego „Mieszkanie” na lata 2002 - 2010”;

w decyzji Zarządu Państwowego Komitetu Budownictwa Rosji z 2003 r. „W sprawie strategii rozwoju budownictwa”;

podczas dyskusji w Prezydium Rady Państwa Federacji Rosyjskiej na temat „W sprawie działań zapewniających obywatelom Rosji niedrogie mieszkania” z dnia 19 kwietnia 2005 r. i późniejszych instrukcji Prezydenta Federacji Rosyjskiej.

Konsekwentna realizacja niniejszej Strategii powinna w praktyce doprowadzić do zwiększenia przystępności cenowej mieszkań dla wszystkich kategorii obywateli:

państwo zapewnia skuteczną ochronę socjalną obywatelom o niskich dochodach (bezbronnym społecznie), udostępniając im mieszkania z państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych na cele społeczne kosztem środków budżetowych wynikających z umów najmu socjalnego;

W przypadku wszystkich pozostałych obywateli mieszkanie jest albo zapewniane na podstawie umowy najmu, albo nabywane przez nich jako własność.

Jednocześnie państwo zapewnia określonym kategoriom obywateli wyłącznie ukierunkowane wsparcie finansowe (ukierunkowane dotacje mieszkaniowe), co zmniejsza napięcia społeczne spowodowane istniejącymi nierównościami majątkowymi.

Osiągnięcie tego leży na drodze do rozwiązania następujących zadań.

Cel 1. Zapewnienie mieszkań obywatelom o niskich dochodach.

Bez rozwiązania tego problemu będziemy świadkami wzrostu napięcia społecznego w społeczeństwie.

Przyjęta koncepcja priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” prawie całkowicie wyklucza kwestie zapewnienia mieszkań obywatelom o niskich dochodach, chociaż Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej poświęca tej kategorii wystarczającą uwagę.

Oczywiste jest, że opieka nad tymi obywatelami leży w gestii gmin, ale projekt mieszkaniowy ma charakter krajowy i dlatego powinno znaleźć w nim odzwierciedlenie rozwiązanie problemu mieszkaniowego tej kategorii obywateli.

Należy podkreślić, że skuteczna ochrona socjalna obywateli o niskich dochodach jest możliwa tylko wtedy, gdy system gospodarczy funkcjonuje w sposób zapewniający zrównoważony wzrost PKB i wypełnienie budżetów na wszystkich poziomach.

Osiąga się to w wyniku działalności aktywnych społecznie i ekonomicznie warstw społeczeństwa, przede wszystkim klasy średniej, która charakteryzuje się stabilnym zatrudnieniem, dość wysokimi zarobkami, wykształceniem (kwalifikacjami zawodowymi) i zabezpieczeniem społecznym.

W związku z tym zapewnienie godnych warunków życia szczególnie klasie średniej jest podstawą, na której należy budować politykę mieszkaniową państwa. Ta konsekwencja w budowaniu polityki państwa na rzecz rozwoju rynku przystępnych cenowo mieszkań jest kluczem do rozwiązania problemu mieszkaniowego całej populacji kraju.

Warunkiem koniecznym zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań dla sprawnej ludności czynnej zawodowo jest maksymalne pobudzenie popytu na (rozpuszczalniki) przy jednoczesnym zrównoważeniu zrównoważonego wzrostu wolumenu oddawania mieszkań do użytku.

Rozwój budownictwa mieszkaniowego zwiększy efektywność wykorzystania środków budżetowych dla słabszych społecznie grup ludności.

Zadanie 2. Kształtowanie mechanizmów zapewniających funkcjonowanie rynku tanich mieszkań.

W Narodowym Projekcie Mieszkaniowym zwiększanie zapotrzebowania (rozpuszczalnika) realizowane jest w ramach podprogramów Federalnego Programu Docelowego „Mieszkanie”.

Koszt programów związanych ze zwiększeniem zapotrzebowania ludności na (rozpuszczalniki) wynosi 588,6 miliarda rubli.

W tym kosztem budżetu federalnego - 187,4 miliarda rubli, budżetów regionalnych - 77,6 miliarda rubli, inwestycji prywatnych (w tym środków ludności) - 323,6 miliarda rubli.

Jednocześnie twórcy Federalnego Programu Celowego „Mieszkanie” nie biorą pod uwagę odmiennego charakteru środków budżetowych - inwestycji bezpośrednich i gwarancji państwowych.

Ponieważ gwarancje rządowe służą jedynie jako zabezpieczenie zaciągniętych kredytów, realny wolumen inwestycji budżetowych jest w rzeczywistości mniejszy. Dlatego z kalkulacji należy wyłączyć 138 miliardów rubli zaplanowanych w formie gwarancji zobowiązań AHML.

Pozytywnym aspektem Federalnego Programu Docelowego „Mieszkanie” jest ujednolicenie pod zarządzaniem jednego klienta państwowego wcześniej odmiennych podprogramów i przeniesienie wszystkich środków budżetowych na formę certyfikatu (propozycja Państwowego Komitetu Budownictwa Rosji w 2003 r.).

W tej części Programu planowane jest udostępnienie mieszkań 132 tysiącom rodzin w ciągu 5 lat.

Jednocześnie w ciągu ostatnich 5 lat (2001-2005) tylko w ramach prezydenckiego programu „Państwowe Świadectwa Mieszkaniowe” mieszkania otrzymało około 120 tysięcy rodzin wojskowych zwalnianych ze służby wojskowej. Nie widać zatem przełomu, wszystko pozostanie na poziomie z poprzedniego okresu. Jeżeli jest to spowodowane stopniowym przechodzeniem do zapewniania mieszkań dla personelu wojskowego w ramach nowego programu hipotecznego, wówczas w Programie należało wskazać etapy i czas trwania okresu przejściowego.

Planowane wolumeny inwestycji budżetowych opierają się na wyraźnie zaniżonych, a nie faktycznie panujących cenach na rynku mieszkaniowym. W rezultacie obywatele w wielu przypadkach nie będą mogli kupić mieszkania zgodnie ze standardami socjalnymi, ale będą zmuszeni albo kupić mieszkania o mniejszej powierzchni, albo spróbować wypłacić środki zabezpieczone certyfikatami, albo zakupić mieszkanie na rynku wtórnym , co w wielu przypadkach nie odpowiada współczesnym wyobrażeniom o komforcie.

Aby temu zapobiec, musisz:

opracować metody kalkulacji ceny metra kwadratowego mieszkania w oparciu o wskaźniki cenowe ustalające koszt certyfikatu, maksymalnie odzwierciedlające rzeczywisty poziom rynkowych cen mieszkań;

opracować mechanizmy umożliwiające wykorzystanie środków uzyskanych z certyfikatów do tworzenia ofert na rynku mieszkaniowym (propozycje podobnego mechanizmu przygotowały rosyjskie Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego, rosyjskie Ministerstwo Obrony i Rosyjski Państwowy Komitet Budownictwa już w 2003 roku). Można także skorzystać z mechanizmów inwestowania w budownictwie mieszkaniowym za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych.

Problem ten dotyczy również systemu mieszkań oszczędnościowo-hipotecznych dla personelu wojskowego, ponieważ odpowiednia ustawa federalna z dnia 20 sierpnia 2004 r. nr 117-FZ określa jedynie mechanizm gromadzenia środków na zakup mieszkania, ale nie jego faktyczny zakup.

Zadanie 3. Utworzenie funduszu na użytek komercyjny (tzw. budynki mieszkalne).

Rozwiązanie tego problemu utrudnia obecnie słabo rozwinięta infrastruktura finansowania mieszkalnictwa. W szczególności należy rozwijać instytucje finansowe takie jak fundusze inwestycyjne (fundusze inwestycyjne z kategorii nieruchomości).

Zadanie to jest pomijane w przyjętej koncepcji Projektu Krajowego. Brak odpowiedniego ustawodawstwa w kontekście rosnącego zapotrzebowania na wynajem mieszkań doprowadził już do wzrostu przestępczości, pojawienia się grup rozbójniczych, które korzystając z bezkarności wynikającej z luk w prawie mieszkaniowym, dosłownie terroryzują lokatorów mieszkań w sektor prywatny.

Zadanie 4. Opracowanie kryteriów dostępności mieszkań dla różnych kategorii obywateli.

Problem przystępności cenowej mieszkań może rozwiązać system finansowania mieszkań oparty na zróżnicowanym podejściu do kategorii obywateli, obejmującym plany inwestycyjne dotyczące rozwoju infrastruktury komunalnej terytoriów, budownictwa mieszkaniowego, mechanizmów niezawodnego gromadzenia środków przez obywateli i długoterminowego kredyty mieszkaniowe w połączeniu z ukierunkowanym wsparciem rządowym.

Liczba i wielkość celowych dotacji mieszkaniowych powinna być ściśle powiązana z możliwościami budżetu, priorytetami rozwoju społeczno-gospodarczego kraju (w tym polityką demograficzną i migracyjną) oraz dochodami rodziny.

Niemożliwe jest ustalenie wskaźników ilościowych i jakościowych Projektu bez sformułowania koncepcji kryteriów przystępności cenowej mieszkań dla różnych kategorii obywateli mieszkających w różnych regionach Rosji, w dużych i małych miastach i osadach.

Sam współczynnik włączenia finansowego, na którym opierają się wskaźniki programowe Federalnego Programu Celowego „Mieszkanie”, jest w tym przypadku absolutnie niewystarczający.

Zadanie 5. Zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym.

W zatwierdzonym Federalnym Programie Celowym „Mieszkanie” na lata 2002-2010 środki budżetowe przeznaczone są na:

finansowanie podprogramu „Zapewnienie działkom infrastruktury komunalnej pod budownictwo mieszkaniowe” (377,1 mld rubli);

finansowanie podprogramu „Modernizacja obiektów infrastruktury użyteczności publicznej” (101,677 mld rubli).

Całkowity koszt podprogramów mających na celu zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym wynosi 478,8 mld rubli, w tym:

kosztem budżetu federalnego - 55,7 miliarda rubli;

środki z budżetów regionalnych - 44,1 miliarda rubli;

środki od inwestorów prywatnych - 379,0 miliardów rubli (kwota gwarancji państwowych w wysokości 177 miliardów rubli jest wyłączona z obliczeń z tych samych powodów, co w przypadku kredytów hipotecznych).

Pozytywnym aspektem jest przekierowanie środków z podprogramu „Przesiedlenie obywateli z mieszkań zniszczonych i zniszczonych” na tworzenie infrastruktury komunalnej, co w zasadzie umożliwi dodatkowe pozyskanie środków od inwestorów prywatnych na budownictwo mieszkaniowe w wysokości 1300-1800 miliardów rubli (zakładając, że koszt infrastruktury wynosi 15-1800 miliardów rubli, co stanowi 20 procent całkowitych kosztów budowy) i wybuduje około 90-120 milionów m kw. na wydzielonych terenach wyposażonych w sprzęt inżynieryjny. metrów mieszkań (przy średniej cenie 17 500 rubli/mkw.).

Ale jednocześnie całkowite zastąpienie podprogramu relokacji obywateli ze zniszczonych i zniszczonych mieszkań podprogramem tworzenia działek budowlanych z późniejszą sprzedażą na aukcji odkłada na czas nieokreślony rozwiązanie problemów mieszkańców tego funduszu (tj. spada dostępność mieszkań).

Zgodnie z art. 89 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej w przypadku rozbiórki domu, uznania go za nienadający się do zamieszkania lub przeprowadzenia generalnego remontu najemcy otrzymują w zamian inną wygodną przestrzeń mieszkalną.

O ile, według poprzedniej edycji Federalnego Programu Celowego „Mieszkanie”, środki budżetu federalnego przeznaczone na przesiedlenia obywateli ze zrujnowanych budynków były znaczącą pomocą dla gmin, to teraz władze lokalne zmuszone są szukać dodatkowych środków, ponieważ działek nie można sprzedać z obciążeniem, a dalszą cenę komercyjną budowanego mieszkania pokryje deweloper.

Jednym ze sposobów na zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym, który zresztą jest najtańszy finansowo, jest budownictwo indywidualne, które zajmuje ponad 30 procent całkowitego wolumenu budownictwa i znajduje się ostatnio pod szczególną uwagą władz federalnych i określa się je mianem „budownictwa niskiej zabudowy”, „budownictwa domów drewnianych” itp.

Ale nie chodzi o nazwę, ale o gospodarkę - istnieje ogromna liczba projektów, zarówno rozwoju indywidualnego, jak i kompleksowego zagospodarowania terytoriów, a co najważniejsze - przemysł materiałów budowlanych w krótkim czasie, w tym opierając się na lokalnych zasobach, jest w stanie przejść do opracowania technologii przemysłowej produkcji tych projektów lub podstawowych elementów konstrukcyjnych z szerokiej gamy materiałów od drewna po autoklawizowany gazobeton. W tym przypadku inwestycja jest minimalna i zwraca się w bardzo krótkim czasie.

Zadanie 6. Mechanizmy finansowe. Od kredytów mieszkaniowych po rynek hipotecznych papierów wartościowych.

Powszechnie przyjętym faktem stało się już, że współczesny rynek nieruchomości to w dużej mierze ruch przepływów finansowych. Jeśli polityka finansowa państwa na tym rynku będzie odpowiednio skonstruowana, wówczas efekt gospodarczy będzie nieunikniony.

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli mówimy o głównym mechanizmie finansowym Programu, w którym pokładane są szczególne nadzieje, to jest to kredytowanie mieszkań hipotecznych, którego koncepcję rozwoju zatwierdził W.W. Putin w 2000 r., jeszcze będąc na stanowisku Prezesa Rządu Federacji Rosyjskiej (uchwała Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2000 r. nr 28).

Koncepcja rozwoju systemu mieszkaniowych kredytów hipotecznych Federacji Rosyjskiej została oparta na dwupoziomowym modelu funkcjonowania rynku kredytów hipotecznych.

Model ten zakłada maksymalny rozwój rynku pierwotnego mieszkaniowych kredytów hipotecznych oraz stopniowe uruchamianie mechanizmów pozyskiwania długoterminowych środków z rynków finansowych, przeznaczonych na refinansowanie instytucji kredytowych udzielających ludności kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe.

To właśnie takie podejście pozwoliło Stanom Zjednoczonym zapewnić gigantyczny wolumen rynku kredytów hipotecznych (około 9 bilionów dolarów) i przewyższyć rynek rządowych papierów wartościowych, szacowany na 4,5 biliona dolarów. Dolary amerykańskie, nie mówiąc już o rynku korporacyjnych papierów wartościowych - 2,4 biliona dolarów. Dolary amerykańskie.

Przyspieszony rozwój instytucji hipotecznej, opartej na wykorzystaniu mechanizmu refinansowania, obserwuje się także na rynkach Europy, Azji i Ameryki Łacińskiej.

Na III Kongresie Finansowym Krajów Europy Środkowo-Wschodniej, który odbył się w Warszawie w listopadzie 2006 roku, poświęconym mieszkaniowemu kredytowi hipotecznemu, podkreślano, że przyszłość kredytów hipotecznych w istotny sposób zależy od rozwoju mechanizmów refinansowania.

W związku z tym wybór dwustopniowego modelu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe jako strategii w Federacji Rosyjskiej był słuszny i pozwolił na przyspieszenie rozwiązania problemów mieszkaniowych ludności.

Tylko na tej ścieżce (nawet biorąc pod uwagę względne niedorozwój infrastruktury rosyjskiego rynku finansowego) można rozwiązać zadanie postawione przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej V.V. Putina w sprawie corocznego zaopatrzenia 1 miliona rodzin w mieszkania na kredyt.

Istotą funkcjonowania instytucji hipotecznej w ramach powyższego modelu jest:

w akumulacji puli hipotecznych kredytów mieszkaniowych (hipotecznych), albo w bilansach głównych pożyczkodawców, albo w kanałach hipotecznych;

dalsza sprzedaż swojej spółki - agenta (Spółka Celowa, SPV, specjalny agent hipoteczny w terminologii rosyjskiej);

sekurytyzacja tej puli oraz emisja papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (wtórne hipoteki) umieszczanych na rynkach finansowych.

Sekurytyzacja to strukturyzacja przepływów finansowych generowanych w wyniku spłat długoterminowych kredytów hipotecznych znajdujących się w tej puli na transze stanowiące zabezpieczenie odpowiednich emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (zwykle transze seniorskie, mezzanine i junior).

Pierwsze dwie transze są swobodnie plasowane na rynkach finansowych. Transza podporządkowana, która niesie ze sobą większość ryzyka kredytowego (i w związku z tym charakteryzuje się wyższą rentownością), albo pozostaje w bilansie podmiotu pośredniczącego (lub banku udzielającego gwarancji), albo jest zwracana głównemu pożyczkodawcy, albo kupowana przez inwestorów instytucjonalnych (duże firmy ubezpieczeniowe, systemy emerytalne itp.) .P.).

Obecnie w Federacji Rosyjskiej, szczególnie w ciągu ostatnich 4 lat, następuje aktywny rozwój rynku pierwotnego mieszkaniowych kredytów hipotecznych udzielanych poprzez:

zasoby własne największych, w tym banków państwowych;

linie kredytowe otwarte przez szereg międzynarodowych instytucji finansowych (International Finance Corporation – IFC, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju itp.);

refinansowanie przez państwową Agencję Mieszkaniowych Kredytów Hipotecznych OJSC (zwaną dalej AHML), która pozyskuje środki w ramach gwarancji rządowych Federacji Rosyjskiej.

Liczba hipotecznych kredytów mieszkaniowych udzielanych przez wszystkich głównych pożyczkodawców rośnie rocznie ponad 2-3 razy. Na koniec 2006 roku ich wartość szacowana jest na 8-10 miliardów dolarów.

Kluczową rolę w rozwoju pierwotnego rynku kredytów hipotecznych od 2002 roku odgrywa i odgrywa AHML, który będąc de facto państwową instytucją rozwoju kredytów hipotecznych, jest jednocześnie organizacją komercyjną, której celem jest osiągać zysk (w interesie swojego jedynego akcjonariusza - Federacji Rosyjskiej).

Dlatego nadmierne wsparcie rządowe dla Agencji, bez jasnego określenia priorytetów społecznych jej działalności (np. pozyskiwanie kredytów udzielanych tym kategoriom obywateli, których dochody wymagają takiego wsparcia na zakup mieszkań zgodnie ze standardami socjalnymi), może postawić AHML w nierównych warunkach w stosunku do innych uczestników rynku kredytów hipotecznych.

W związku z tym środowisko hipoteczne nie może nie być zaniepokojone wypowiedzią zastępcy przewodniczącego rządu Federacji Rosyjskiej A.D. Żukowa, który w rozmowie z dziennikarzami powiedział, że rząd rosyjski postawił sobie za cel obniżenie poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych do 7% w skali roku.

Według niego, pomimo niewielkiej obniżki stóp w tym roku, kredyty hipoteczne pozostają bardzo drogie i niedostępne dla dużej części społeczeństwa.

Kredyty hipoteczne są dziś niedostępne dla znacznej części społeczeństwa, przede wszystkim ze względu na niskie dochody większości obywateli oraz utrzymujący się szybki wzrost cen mieszkań wynikający z braku równowagi pomiędzy podażą i popytem.

Priorytetem państwa w zakresie kredytów hipotecznych powinno być stworzenie warunków dla jakościowego wzrostu podaży na rynku mieszkaniowym.

W oderwaniu od rozwiązania tego problemu sztuczne obniżanie stóp procentowych jest nie tylko bezcelowe, gdyż to właśnie wzrost cen (około 50 procent w 2006 r.) stanowi główną „przyczynę nieprzystępności cenowej” mieszkań i kredytów hipotecznych, ale także szkodliwe, ponieważ napędza inflację na rynku nieruchomości mieszkalnych.

Zwiększanie siły nabywczej poprzez zwiększanie dostępności środków kredytowych, przy niezaspokojonym popycie na mieszkania, prowadzi jedynie do spekulacji na rynku mieszkaniowym.

Gwoli ścisłości warto dodać, że A.D. Żukow w rozmowie z dziennikarzami mówił także, że obniżenie stóp do 7 proc. będzie możliwe dopiero, gdy inflacja w Rosji spadnie poniżej 5 proc.

Obecnie pozyskanie kredytobiorców powinno odbywać się nie tyle poprzez obniżanie stawek, ile poprzez poprawę jakości obsługi, obniżenie kosztów transakcyjnych, wprowadzenie nowych technologii umożliwiających udzielenie pożyczki w krótszym czasie, poszerzenie i unowocześnienie oferty produktowej, a także jako utworzenie instytutu ubezpieczenia ryzyka kredytowego (ubezpieczenia kredytu hipotecznego).

Na przykład: ta społeczna instytucja rządowa odegrała i odgrywa ogromną rolę w Stanach Zjednoczonych w zakresie zwiększania dostępności kredytów hipotecznych poprzez utworzenie Federal Housing Administration, przed utworzeniem wtórnego operatora rynku kredytów hipotecznych. Instytut ten aktywnie rozwija się w Kazachstanie.

W szczególności ułatwią to prace nad standaryzacją procedur i mechanizmów rynku kredytów hipotecznych.

W połowie grudnia 2006 r. na rozszerzonym posiedzeniu Komitetu Związku Banków Rosyjskich (ARB) w sprawie kredytów hipotecznych z udziałem przedstawicieli Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji, Federalnej Służby Rynków Finansowych, Banku Rosji, Federalna Służba Rejestracyjna, AHML, IFC, a także Stowarzyszenie Banków Regionalnych „Rosja” (ARBR), Krajowe Stowarzyszenie Uczestników Rynku Hipotecznego (NAUIR - członek ASR) i Stowarzyszenie Firm Hipotecznych (AIC) zapoznały się z projektem standardowe formy kredytów hipotecznych opracowane przez IFC, AHML i Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Rosji.

Standardowa forma kredytu hipotecznego opiera się na hipotece zatwierdzonej przez Radę Nadzorczą Agencji Kredytów Hipotecznych OJSC, ale zmodyfikowana z uwzględnieniem propozycji Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji, Federalnej Służby Rejestracyjnej, Federalnej Służby Rynków Finansowych , społeczność bankowa, firmy hipoteczne i IFC.

W wyniku tego spotkania szefowie ARB, ARBR, NAUIR i AIC podpisali „Zalecenia dotyczące stosowania standardowego formularza weksla”, które po opracowaniu ostatecznej wersji listu hipotecznego zostały przekazane do użytku przez Federalną Służbę Rejestracyjną.

Przyjęcie takiego dokumentu jest istotne, ponieważ standaryzacja i ujednolicenie dokumentów i procedur stosowanych przy przetwarzaniu kredytów hipotecznych jest jednym z głównych warunków osiągnięcia celów w zakresie wolumenu kredytów hipotecznych określonych w priorytetowym projekcie krajowym „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji”.

Należy jeszcze raz podkreślić, że głównym czynnikiem wpływającym na obniżkę stóp procentowych, obok ograniczenia inflacji, będzie jakościowy wzrost wolumenu udzielanych hipotecznych kredytów mieszkaniowych (w wyniku spadku jednostkowych kosztów udzielania kredytów).

Jednocześnie środki budżetu federalnego przeznaczone na gwarancje Federacji Rosyjskiej za zobowiązania AHML są ograniczone.

Jednocześnie główni pożyczkodawcy udzielający kredytów hipotecznych ze środków własnych doświadczają dotkliwego niedoboru „długoterminowych” pieniędzy, ponieważ zasoby długoterminowe zajmują w strukturze ich bilansów jedynie nie więcej niż 8-10 procent.

Ponadto większość banków jest niedokapitalizowana i w związku z tym zmuszona do wycofywania aktywów z bilansu, a także znajdują się pod presją ograniczenia ryzyka kredytowego, w tym ryzyka wcześniejszej spłaty, i zwiększenia zysku na akcję (ROE) poprzez dźwignię bilansową.

Na przykład: refinansowanie nie tylko poprawia bilans pierwotnych wierzycieli i otwiera dostęp do tanich zasobów, ale znacząco zwiększa wartość banku w oczach inwestorów)

Nie da się zatem osiągnąć jakościowego wzrostu wolumenu kredytów hipotecznych bez wykorzystania mechanizmów refinansowania.

Poważny postęp, jaki nastąpił w ostatnim czasie dzięki rozwojowi prawodawstwa dotyczącego kredytów hipotecznych (w tym przyjęcie szeregu aktów prawnych i innych aktów wykonawczych dotyczących obrotu papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką) oraz stabilny rozwój pierwotnego rynku kredytów hipotecznych, umożliwił blisko powstania systemu refinansowania mieszkaniowych kredytów hipotecznych w oparciu o mechanizm sekurytyzacji.

Ważnym warunkiem tego było utworzenie (z inicjatywy i przy wsparciu organizacyjnym i metodologicznym Gosstroya Rosji) w latach 1999-2004. we wszystkich regionach Federacji Rosyjskiej regionalne agencje i firmy hipoteczne (regionalni operatorzy kredytów hipotecznych, zwani dalej RIO), które w wyniku aktywnego udziału w programie kredytów hipotecznych AHML zgromadziły znaczące pozytywne doświadczenia w organizacji udzielania kredytów hipotecznych w regionach Federacji Rosyjskiej.

Rząd Federacji Rosyjskiej zatwierdził opracowaną przez AHML Koncepcję rozwoju jednolitego systemu refinansowania mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Rosji.

Koncepcja ta zapowiadała stopniową reorientację działalności AHML od wykupu hipotecznych kredytów mieszkaniowych udzielanych przez RIO do działalności na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.

W tym zakresie wydaje się możliwe rozważenie kwestii trybu udzielania gwarancji państwowych na rzecz AHML, zarówno z punktu widzenia zwiększenia efektywności ich wykorzystania, jak i z punktu widzenia rozwoju rynku kredytów hipotecznych.

Na początkowym etapie tworzenia systemu kredytów hipotecznych AHML nie posiadał wystarczających aktywów, aby zapewnić refinansowanie RIO. W związku z tym konieczne było udzielenie gwarancji rządowych na obligacje korporacyjne. Pozwoliło to agencji federalnej skutecznie rozwiązać zadanie postawione przez rząd Federacji Rosyjskiej w celu uruchomienia kredytów hipotecznych.

Dziś zobowiązania AHML są już zabezpieczone dość dużymi płynnymi aktywami hipotecznymi (ponad 1 miliard dolarów).

W związku z tym AHML może co do zasady niezależnie refinansować poprzez emisję i plasowanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Wskazane jest korzystanie z gwarancji rządowych w celu zapewnienia ich niższej transzy, która dla każdej puli kredytów wynosi nie więcej niż 10 procent kosztów. Umożliwi to pozyskanie 10 razy więcej środków przy tej samej wielkości gwarancji rządowych. Jednocześnie ta przewaga konkurencyjna państwowej instytucji rozwoju nie będzie mogła, nawet potencjalnie, naruszyć zasady wolnej konkurencji. AHML będzie pełnić poprzez gwarancje jedynie tę funkcję, której zdecydowana większość prywatnych, profesjonalnych uczestników rynku kredytów hipotecznych nie jest w stanie wykonać.

Należy także zaznaczyć, że limity gwarancji państwa od AHML, przy coraz większej dynamice wzrostu wolumenu kredytów hipotecznych, mogą stwarzać operatorom regionalnym trudności w długoterminowym planowaniu polityki finansowej.

Może zatem powstać sytuacja, która zmniejszy znaczenie RIO jako ośrodków organizacyjnych i metodologicznych udzielania hipotecznych kredytów mieszkaniowych w podmiotach wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej.

Istnieje ryzyko, że nowe deklarowane podejścia nie zostaną jeszcze w pełni rozwinięte, a istniejąca już sieć RIO nie zostanie w pełni wykorzystana.

Rozumiejąc to niebezpieczeństwo, wielu regionalnych operatorów kredytów hipotecznych, realizując swoje zobowiązania wobec AHML, zaczyna szukać w swoich bilansach innych partnerów do wykupu kredytów hipotecznych.

Pozytywem należy odnotować próby tworzenia przez RIO własnych stowarzyszeń.

W szczególności, w październiku 2006 roku, przy wsparciu organizacyjnym państwa AHML, zarejestrowano Związek Firm Hipotecznych.

Według liderów kanału hipotecznego RuMAC i NAUIR organizacje te w jak największym stopniu przyczynią się również do tworzenia międzyregionalnych sieci kredytów hipotecznych.

Ważne jest jedynie przy ich tworzeniu, aby zapewnić wolną konkurencję na rynku i rzeczywistą konsolidację aktywów hipotecznych (a nie tylko formalne stowarzyszenia polityczne).

Poszczególne RIO nie zgromadziły jeszcze wystarczających aktywów hipotecznych. Kapitał zakładowy każdego z nich nie pozwala na rozpoczęcie dochodowej działalności hipotecznej, co zapewnia obniżkę stóp procentowych i w efekcie wzrost dostępności hipotecznych kredytów mieszkaniowych.

Wiele z nich powstało nie w formie spółek akcyjnych, ale w formie jednolitych przedsiębiorstw lub funduszy.

Ze względu na stosunkowo niewielki wolumen kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe w poszczególnych regionach oraz w warunkach dotkliwego niedoboru gotowych mieszkań, regionalni operatorzy kredytów hipotecznych zmuszeni są nie tylko do działania na rynku kredytów hipotecznych, ale także aktywnie uczestniczyć w realizacji inwestycji i inwestycji projektów budowlanych.

Zwiększa to znacząco ryzyko kredytowe finansowania RIO i w efekcie nie pozwala na obniżenie oprocentowania kredytów dla ludności.

W tym kontekście należy dokonać podziału aktywów hipotecznych netto na spółki zależne regionalnych operatorów kredytów hipotecznych, a następnie połączyć te aktywa w sieci międzyregionalne.

Zauważamy również, że dziś znaczna (ponad 80 proc.) hipoteka jest zabezpieczona nie nowo wybudowanymi, ale mieszkaniami wtórnymi. Przyczynia się to do wysokiego tempa wzrostu cen mieszkań, pomimo pozornie wciąż bardzo niewielkich wolumenów kredytów hipotecznych (czynnik wpływający na niedorozwój całego rynku mieszkaniowego).

Słaby wpływ kredytów hipotecznych na wzrost budownictwa mieszkaniowego wymaga pilnego wprowadzenia mechanizmów kredytów zamiennych (tj. kredytów konsumenckich udzielanych na etapie budowy, a po zarejestrowaniu własności nieruchomości mieszkalnych zamienianych na kredyty hipoteczne).

Jednocześnie należy to połączyć z opracowaniem i wdrożeniem mechanizmu refinansowania tych aktywów.

Niektórzy z największych graczy na pierwotnym rynku kredytów hipotecznych w 2006 roku przeprowadzili już pierwszą „sekurytyzację” aktywów hipotecznych, wyemitowali i uplasowali papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką za granicą i w Rosji (Wniesztorgbank, Miejski Bank Mortgage, Sovfin-Trade Bank), podobną transakcja jest bliska zakończenia AHML.

Poprzedziły to zakończone sukcesem transakcje strukturyzacji (sekurytyzacji) innych produktów kredytowych (kredyty samochodowe udzielane przez Soyuz JSCB oraz kredyty udzielane na etapie budowy mieszkań przez Bank Finansowania Mieszkalnictwa).

Z inicjatywy NAUIR i ASR specjaliści, którzy brali czynny udział w prawie wszystkich wyżej wymienionych transakcjach (z wyjątkiem Wniesztorgbanku), utworzyli pierwszą prywatną wyspecjalizowaną spółkę (przewód hipoteczny) na rynku kredytów hipotecznych, OJSC „RuMAC” (Russian Mortgage Firma Akceptacyjna).

Celem takiej spółki jest organizacja i prowadzenie sekurytyzacji (głównie hipoteki) w interesie głównych wierzycieli rosyjskich.

Na przykład: Firma RuMAC opracowuje obecnie technologię mającą na celu zapewnienie refinansowania instytucji kredytowych udzielających pożyczek ludności na etapie budowy mieszkań

Tworzenie kanałów hipotecznych wynika z faktu, że niezależne refinansowanie pierwotnego pożyczkodawcy na giełdzie ma sens ekonomiczny (pod względem kosztów i rentowności) tylko wtedy, gdy zostaną osiągnięte określone wolumeny kredytów hipotecznych.

Optymalna pula kredytów hipotecznych to wartość przekraczająca 100 milionów dolarów (3 miliardy rubli).

W pierwszej połowie 2007 roku należy spodziewać się zakończenia kolejnych transgranicznych i rosyjskich transakcji sekurytyzacyjnych, które zasadniczo różnią się jedynie miejscem rejestracji spółki celowej oraz rodzajem papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (obligacje zabezpieczone hipoteką lub udziały w hipotece certyfikaty – obligacje przelotowe) [Rysunek 2, 3].

Zaletą transgranicznej „sekurytyzacji” jest możliwość przyciągnięcia tańszych środków na refinansowanie kredytów hipotecznych. Cena środków pozyskanych w ramach już zrealizowanych transakcji transgranicznych wynosiła: LIBOR plus 1-1,6 proc. rocznie.

Pomoże to zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych dla ludności.

Lokowanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką denominowanych w rublach na międzynarodowych rynkach finansowych będzie stymulować rozwiązanie problemu konwersji rubla.

Głównym rodzajem hipotecznych papierów wartościowych wprowadzanych na międzynarodowe rynki finansowe będą hipoteczne certyfikaty udziałowe – obligacje path-through, których zaletą jest przeniesienie ryzyka wcześniejszej spłaty kredytów hipotecznych z pierwotnego pożyczkodawcy na nabywcę hipotecznych papierów wartościowych.

W rezultacie osiąga się bardziej efektywną dystrybucję ryzyka i efektywną politykę cenową.

Emisja i plasowanie tego typu papierów wartościowych w Rosji jest w dalszym ciągu niemożliwe ze względu na wady ustawy federalnej „O papierach wartościowych hipotecznych”, dlatego konieczna jest jak najszybsza nowelizacja tej ustawy, a także przyjęcie ustawa federalna „O sekurytyzacji”

Tym samym na rynku kredytów hipotecznych rozpoczęły się procesy zmierzające do utworzenia ogólnorosyjskiego systemu refinansowania mieszkaniowych kredytów hipotecznych.

Dodać trzeba, że skala celów postawionych w Narodowym Projekcie jest taka, że istniejące ramy prawne zaczynają spowalniać rozwój kredytu hipotecznego jako uniwersalnego mechanizmu finansowego, którego wszystkich możliwości oddziaływania na rynku nie mamy jeszcze ocenione.

Oprócz różnych zmian proponowanych przez społeczność bankową, które należy wprowadzić w ustawie federalnej „O hipotekach (zastaw na nieruchomości)”, ale które mają charakter raczej techniczny, AHML przedstawił ostatnio propozycje rozszerzenia możliwości zastawianie nieruchomości poza normami określonymi w odpowiednich przepisach federalnych.

Mówimy o propozycji wprowadzenia szeregu zmian w ustawie federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” oraz w Kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej, umożliwiających władzom lokalnym otrzymanie środków na układanie infrastruktury inżynieryjnej i przygotowanie działek na budowę w oparciu o zabezpieczenie posiadanych gruntów.

Faktycznie jest to krok w kierunku rozwoju hipotek gruntowych, a tym bardziej istotny, że aby do roku 2010 zrealizować Projekt Krajowy, konieczne jest zagospodarowanie od 80 do 100 tys. ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (informacja Interfax dot. na stronie internetowej AHML z dnia 21 stycznia 2007 r. pod adresem http://www.ahml.ru).

Cel 7. Rozwój systemu partnerstwa publiczno-prywatnego

Krajowy Projekt Mieszkaniowy jest projektem biznesowym realizowanym przy udziale środków budżetowych na zasadach partnerstwa publiczno-prywatnego.

W tym sensie pouczające są doświadczenia Republiki Kazachstanu, gdzie podobny projekt publiczno-prywatny jest już realizowany.

W Kazachstanie infrastruktura inżynieryjna faktycznie tworzona jest na zasadach partnerstwa publiczno-prywatnego.

Prywatny deweloper otrzymuje działki i realizuje budowę korzystając z kredytu rządowego po cenach uzgodnionych z inwestorem (państwem), a następnie sprzedaje wybudowane mieszkania korzystając z kredytów hipotecznych udzielanych przez banki prywatne, które nabywa Państwowa Korporacja Hipoteczna ze środków pochodzących z Fundusz Emerytalny według stawki z nim uzgodnionej. Wszystkie przepływy finansowe i terminy są ze sobą powiązane.

Przystępność cenową mieszkań zapewnia fakt, że państwo jest specyficznym inwestorem: dla niego zyskiem jest liczba rodzin, którym zapewniono mieszkanie. Ponadto rozkłada ciężar związany z tworzeniem infrastruktury inżynierskiej pomiędzy nabywców określonych mieszkań (sieci na miejscu) a całą społeczność zamieszkującą daną gminę (ale w ratach, poprzez część inwestycyjną taryf).

Nie tworzy to monopolu państwa. Prywatni profesjonalni uczestnicy nadal działają na rynku zgodnie z prawami rynku.

„Narodowy Projekt Mieszkaniowy Kazachstanu” we wszystkich swoich aspektach (w tym w zakresie kredytów hipotecznych) dotyczy tylko tych kategorii obywateli, które są określone przez państwo, a wysokość pomocy jest ograniczona standardami mieszkalnictwa socjalnego.

Wynik:

Jak widać z rozważenia nawet dalekiej od pełnej listy problemów istniejących w sektorze mieszkaniowym Rosji, główną przeszkodą w ich rozwiązaniu jest słaba aktywność inwestycyjna.

Zostało już powiedziane powyżej, że jedynie odpowiednio skonstruowana polityka finansowa państwa, mająca na celu:

Realny wzrost dostępności mieszkań dla wszystkich kategorii obywateli, niezależnie od ich dochodów;

Rozwój powiązań rynkowych w sektorze mieszkaniowym, zapewniający dynamiczny i jednocześnie zrównoważony wzrost podaży mieszkań i efektywnego popytu na nie.

W konsekwencji rozwiązanie wymienionych problemów leży na płaszczyźnie inwestycji publicznych i prywatnych poprzez następujące mechanizmy:

budżetowe finansowanie budowy mieszkań socjalnych (dla obywateli o niskich dochodach);

pozyskanie długoterminowych środków finansowych w celu stworzenia sektora mieszkań na wynajem;

wsparcie państwa w formie ukierunkowanych dopłat mieszkaniowych dla określonych kategorii obywateli;

hipoteczne kredyty mieszkaniowe, w tym mechanizmy refinansowania organizacji udzielających kredytów hipotecznych (pożyczek), poprzez zaangażowanie długoterminowych środków z rynków finansowych, w tym zgromadzonych w systemie emerytalnym;

gromadzenie środków przez obywateli na budowę i zakup mieszkań (kasy oszczędnościowo-pożyczkowe, kasy oszczędnościowo-budowlane itp.);

inwestowanie i udzielanie kredytów (w tym na koszt obywateli) na budownictwo mieszkaniowe. Zwroty środków dokonywane są poprzez sprzedaż, w tym sprzedaż poprzez kredyty hipoteczne;

pozyskiwanie środków na inwestycje i kredytowanie na tworzenie infrastruktury komunalnej;

inwestując w rozwój bazy branży budowlanej.

W tym przypadku zasoby państwowe pełnią jedynie rolę katalizatorów procesów inwestycyjnych, zmniejszają ryzyko inwestycji i zwiększają ich atrakcyjność, zmniejszają nierównowagę majątkową pomiędzy różnymi segmentami społeczeństwa, a tym samym zmniejszają napięcie społeczne, zwiększając stabilność polityczną społeczeństwa. Dzięki temu stwarzają dogodne warunki dla kolejnych inwestycji.

Widzimy więc, że plątaninę problemów, które uwikłały sektor mieszkaniowy, można całkowicie rozwiązać poprzez rozwój, konsekwentne wdrażanie i wdrażanie państwowej polityki mieszkaniowej, a to całkowicie zależy od koordynacji działań wszystkich oddziałów władz federalnych, regionalnych i lokalnych rząd.

Wykaz używanej literatury

1. S.M.Lyzhin. Intryga domu. - Jekaterynburg: Wydawnictwo „Filantrop”, 2005 „Architektura i Budownictwo Moskwy” elektroniczna wersja magazynu popularnonaukowego nr 2-3 na rok 2006 www.asm.rusk.ru

2. Magazyn „Architekton”. W formie drukowanej ukazało się w październiku 1992 r. Od maja 2004 r. czasopismo istnieje wyłącznie w wersji elektronicznej, zachowując ciągłą numerację numerów. Jego adres w Internecie to http://archvuz.ru. Nr 13, 2006

3. A.S. Starowoytow. „Budownictwo socjalne we współczesnej Rosji – mit czy rzeczywistość”, magazyn POISK, nr 3 czerwca 2006 r.

4. Magazyn „Projekty Narodowe”, nr 1, nr 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V.N. Ponomarev „Refleksje na temat kredytów hipotecznych”

6. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 31 grudnia 2005 r. nr 865 „W sprawie dodatkowych działań w celu realizacji federalnego programu celowego „Mieszkanie” na lata 2002–2010”.

7. Materiały z Międzynarodowego Seminarium „Finanse mieszkaniowe, kredyty hipoteczne”, Dubna, obwód moskiewski, 9-12 lutego 2004 r.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Podstawy koncepcji akredytacji organizacji budowlanych w kontekście przejścia do samoregulacji działalności inwestycyjno-budowlanej w Federacji Rosyjskiej. Stowarzyszenie Budowniczych Rosji. Moskwa: Wydawnictwo „Granitsa”, 2006 - 96 s.

9. Rosstat. Rosyjski rocznik statystyczny. Oficjalna publikacja. Centrum Informacyjno-Wydawnicze „Statystyka Rosji”, www.infostat.ru.

10. Projekt strategii EEC w zakresie zrównoważonej jakości życia w osiedlach ludzkich w XXI wieku. Komisja ds. Osiedli Ludzkich EKG ONZ. Genewa, 19 września 2000 r

STAN SEKTORA MIESZKANIOWEGO W FEDERACJI ROSYJSKIEJ.