Tipi di mutui ipotecari. Tipi di mutui in Russia Tipi di mutui ipotecari

mutuo ipotecario immobiliare

Le tipologie di mutuo ipotecario possono essere distinte nell'ambito di vari valori:

· In termini di programmi di prestito;
· Tipologie economiche di mutui;
·Sull'obiettivo
Per tipo di garanzia.
· Sostegno governativo.

Dal punto di vista dei programmi di prestito ipotecario, ci sono:

1. Quando si ipoteca una residenza primaria prima della registrazione della proprietà, è richiesta solo l'assicurazione sulla vita e l'invalidità del mutuatario. Nel caso dei mutui primari sulla casa, più spesso si ricorre al trasferimento di denaro senza contanti, che consente di risparmiare denaro sull'incasso, per il quale molte banche addebitano una commissione. Per i trasferimenti non in contanti, alcune banche applicano anche una commissione, ma di solito è inferiore a commissioni simili per le transazioni in contanti.

Al momento, non tutte le banche russe operano nell'ambito di programmi di mutui immobiliari primari. In particolare, la Banca siberiana della Cassa di risparmio della Russia, VTB 24 Bank, Gazprombank, Bank Accept, Alemar Bank, Absolut Bank, Home Credit and Finance Bank, ORGRESBANK, Levoberezhny Bank, TransCreditBank, Moskommertsbank operano nell'ambito di programmi di mutui primari.

2. Mutuo per la seconda casa. Con un mutuo su abitazioni secondarie, dopo la conclusione del contratto, è richiesto un importante acconto, che di solito ammonta fino al 30% del costo del futuro appartamento. Un'altra difficoltà è che l'importo di un mutuo ipotecario secondario raramente supera il 75-80% del valore della casa. È molto importante per gli acquirenti russi che i mutui immobiliari secondari siano più convenienti. Inoltre, con un mutuo secondario, vi si trasferisce immediatamente il futuro proprietario della casa. Quando si lavora su un mutuo immobiliare secondario, le banche possono considerare non solo il reddito ufficiale, ma anche "grigio". Le agenzie immobiliari lavorano attivamente in questo mercato, analizzano le possibilità del cliente e le confrontano con le condizioni dei vari programmi ipotecari della città.
3. Mutuo di alloggi in costruzione. Il vantaggio degli alloggi ipotecari in costruzione è che diventi proprietario di un nuovo edificio.
4. Il mutuo di alloggi di lusso sta diventando sempre più diffuso in Russia. L'aumento dei prezzi nel mercato immobiliare oggi è in media del 15-20% annuo.
5. Mutuo di immobili suburbani. Oggi un mutuo può essere emesso non solo per l'edilizia abitativa urbana, ma anche per l'acquisto di una casa a credito o per la costruzione di immobili suburbani.
6. Mutuo di terreni e appezzamenti di terreno. La principale differenza tra l'ipoteca di locali residenziali e l'ipoteca di appezzamenti di terreno è che l'ipoteca di una casa è impossibile senza garanzie simultanee e il terreno sotto questa casa o parte di essa, che fornisce funzionalmente la casa.

Tipologie economiche di mutuo:

1. Mutuo primario - implica un diritto prioritario di soddisfazione dalla proprietà ipotecata, che è giuridicamente più forte di tutti gli altri diritti ipotecari.
2. Mutuo secondario - emissione di un mutuo garantito dall'immobile, già gravato da ipoteca.
3. Mutuo chiuso - un contratto di pegno immobiliare che garantisce un'obbligazione di prestito, in base al quale sono vietati il rimborso anticipato e l'uso secondario della stessa obbligazione.
4. Mutuo permanente - un contratto di pegno che garantisce un'obbligazione prevedendo che vengano pagati solo gli interessi durante l'intera durata del contratto, mentre l'importo principale viene pagato alla scadenza del contratto di mutuo e del contratto di mutuo.
5. Mutuo accettato - implica il trasferimento dell'obbligazione del mutuo ipotecario all'acquirente dell'immobile ipotecato. In questo caso, all'acquirente dell'immobile viene ceduta l'obbligazione per il prestito in essere, mentre il precedente proprietario ha una responsabilità secondaria.
6. Mutuo "primavera" - questo è un contratto di pegno immobiliare, secondo il quale l'obbligo di rimborsare il prestito consiste nell'effettuare pagamenti periodici uguali per rimborsare l'importo principale del debito, nonché il pagamento degli interessi. Pertanto, con l'attuazione di ogni pagamento, il pagamento totale diminuisce.
7. Mutuo rollover (dall'inglese - Roll over - turn over) - si tratta di un contratto di prestito ipotecario che prevede che la durata del prestito sia suddivisa in periodi di tempo uguali (di solito 3 mesi o 6 mesi) e ciascuno di questi segmenti ha una propria percentuale tasso (cioè un tasso di interesse variabile) a seconda della situazione che si sviluppa nel mercato. Una variazione di un mutuo roll-over è un mutuo rinegoziabile, ovvero un accordo in base al quale il tasso di interesse cambia per riflettere i tassi di mercato prevalenti a intervalli regolari.
8. Mutuo di rendita inversa - un accordo in base al quale il prestatore effettua pagamenti periodici al mutuatario. Allo stesso tempo, il saldo dell'importo capitale del prestito aumenta dell'intero importo degli interessi maturati e dell'importo dei pagamenti periodici effettuati.
9. Mutuo a rate differenziate - un mutuo ipotecario a tasso fisso, pagamenti per i quali aumenta la rata; il piano di rimborso nel suo complesso non cambia, ma i pagamenti aumentano gradualmente.

Mutui per area di destinazione:

1. prestito immobiliare
2. mutuo casa
3. mutuo casa
4. mutuo su casa di campagna
5. mutuo su appartamento
6. mutuo per appartamento di nuova costruzione
7. ipoteca su una stanza
8. ipoteca su un casolare
9. ipoteca su nuove costruzioni
10. mutuo per l'acquisto di un appartamento in una nuova costruzione
11. mutuo per la casa
12. un prestito per l'acquisto di un appartamento.

Mutui per tipologia di garanzia:

1. prestito garantito da una casa
2. prestito garantito da proprietà
3. prestito garantito da un appartamento
4. prestito garantito da un casolare
5. prestito immobiliare.

Supporto governativo

mutuo sociale per i giovani
sostegno statale alle giovani famiglie
ipoteca sociale per i militari
· mutuo sociale nelle regioni.

Classificazione ipotecaria

I mutui ipotecari sono classificati secondo diversi criteri.

1. Per proprietà.

2. Secondo le finalità del prestito. Sono considerati tali obiettivi:

Acquisizione di alloggi già pronti in un condominio o una casa separata per una o più famiglie come luogo di residenza principale o aggiuntivo; acquisto di una casa per residenza stagionale, agriturismi, casette da giardino con appezzamenti di terreno; acquisto di terreno per la costruzione. Di norma, i prestiti per l'acquisto di alloggi finiti sono erogati in un'unica soluzione;

Credito per la costruzione, ricostruzione, revisione di alloggi individuali, residenze stagionali, per la sistemazione ingegneristica di un appezzamento di terreno;

Costruzione e acquisto di alloggi finiti a scopo di investimento. Questo prestito per la costruzione di alloggi viene effettuato per fasi: ogni pagamento successivo viene effettuato solo dopo il completamento della fase precedente.

3. A seconda del tipo di prestatore, i mutui possono essere:

bancario;

Non bancario.

4. Per tipo di mutuatari:

a) quali soggetti di prestito:

Prestiti forniti a sviluppatori e costruttori;

Prestiti erogati direttamente al futuro proprietario di abitazione;

b) dal grado di affiliazione dei mutuatari:

Prestiti a dipendenti di banca;

Dipendenti di aziende-clienti della banca;

Clienti di società immobiliari;

Persone residenti in questa regione;

A tutti.

5) In termini di prestiti. Le caratteristiche comparative dei periodi di mandato per alcuni paesi sono presentate nella tabella n. 1 dell'appendice. Secondo questa tabella, si può concludere che paesi diversi definiscono i periodi in modi diversi. A mio avviso, la distribuzione più ottimale dei termini è rappresentata dal Regno Unito. E i termini di credito in Russia sono molto stretti. Dopotutto, se immaginiamo che una persona abbia intenzione di acquistare un appartamento con l'aiuto di un mutuo ipotecario, è difficile immaginare quanto dovrà pagare mensilmente per rimborsare tale prestito in 3 anni. Ciò dimostra ancora una volta che il credito ipotecario è il lato debole del nostro stato.

6) Per tipo di tasso di interesse:

Prestito a tasso fisso;

Un prestito a tasso variabile.

7) Se possibile rimborso anticipato:

Con diritto di rimborso anticipato;

Senza diritto di rimborso anticipato;

Con diritto all'estinzione anticipata subordinatamente al pagamento di una sanzione.

8) Secondo il grado di sicurezza (l'importo dell'acconto). L'importo del prestito può variare dal 50 al 100% del valore dell'immobile ipotecato.

Tipi di mutui ipotecari

Nel sistema dei mutui ipotecari si possono distinguere diversi tipi di prestito a seconda della natura dei pagamenti.

1. Mutuo ipotecario permanente.

2. Prestito con pagamenti costanti.

Un mutuo ipotecario permanente è la forma più semplice di prestito. È tipico per i paesi con bassa inflazione, prestiti lunghi e prevede rimborsi uguali (ammortamento) a intervalli regolari. Pertanto, tali prestiti sono classificati come autoassorbenti. L'ammortamento in questo caso significa il processo di rimborso del capitale e degli interessi su un prestito.

I prestiti a rata variabile non sono autoassorbenti e prevedono diversi periodi di rimborso del capitale e degli interessi, oltre ad altre condizioni aggiuntive. Questo tipo di prestito ha sottospecie, che verranno fornite di seguito.

Prestiti con pagamento palla. Prevedere un pagamento una tantum (palla). Comprende anche tre varietà:

Con congelamento del pagamento degli interessi fino alla data di scadenza. Questa tipologia di prestito non prevede pagamenti sia in rimborso del debito capitale che interessi urgenti. Il rimborso del prestito e degli interessi capitalizzati su di esso viene effettuato alla scadenza. L'utilizzo di questo tipo di prestito è piuttosto limitato;

Pagare solo interessi. È previsto che gli interessi sul prestito vengano pagati regolarmente durante la durata. Mentre i rimborsi dell'importo capitale del prestito sono previsti alla fine della durata;

Con ammortamento parziale e pagamento finale a palloncino. Prevede che i pagamenti vengano effettuati parzialmente fino alla fine della durata del prestito.

Un prestito primaverile o un prestito con una rata capitale fissa. Assume regolari eguali pagamenti a titolo di rimborso del debito principale.

Prestito con partecipazione al reddito e crescita del valore. Questo tipo di mutuo ipotecario viene utilizzato per finanziare immobili redditizi. È vicino all'autoammortamento, ma presuppone che il creditore, ricevendo regolarmente il capitale e gli interessi su di esso, partecipi al reddito dell'oggetto. La partecipazione del creditore può essere diversa: può rivendicare una parte dell'eccedenza del canone di locazione, parte dell'eccedenza del reddito netto di gestione, una parte della plusvalenza o dei proventi ricevuti dalla vendita di immobili.

Un prestito con pagamenti crescenti (con una rendita crescente). Questo prestito prevede pagamenti uguali per tutta la durata e viene utilizzato dai proprietari di immobili in affitto nella previsione che i pagamenti aumentino annualmente (o ad altri intervalli). Tali prestiti vengono utilizzati quando il reddito del mutuatario all'inizio della durata del prestito è inferiore a quello alla fine. Le caratteristiche di tale prestito sono le seguenti: prima rata minima, poi le rate aumentano a ritmo costante; a un certo punto iniziano i pagamenti uguali secondo lo schema di un prestito autoassorbente. Viene fissata una sequenza di misure di pagamento con un aumento delle rate a intervalli regolari, l'importo dell'ultima rata è determinato dall'importo del saldo del debito sul prestito.

Prestito di rendita inversa. Al contrario, implica una riduzione delle rate del prestito a scadenza o la loro cessazione. In questo senso, questo prestito è paragonabile a un prestito con congelamento degli interessi.

Prestito a tasso variabile. Solitamente “legati” ad uno degli indici del mercato monetario, inflazione, valute, consentono di erogare un prestito a tasso variabile con vincoli sui suoi valori minimo e massimo. Le variazioni dei tassi influiscono sulle condizioni dei prestiti.

ribaltamento canadese. Si tratta di un mutuo ipotecario, in cui la sua durata è suddivisa in periodi temporali (3 o 6 mesi) e per ciascuno di essi, tenuto conto delle condizioni di mercato, viene fissato un proprio tasso di interesse. Pertanto, un prestito roll-over è un prestito con un tasso di interesse variabile. In questo si differenzia da un prestito a tasso fisso (mutuo "primavera")

Mutuo finale. L'essenza di questo tipo di prestito è che viene previsto un secondo prestito per immobili già accreditati, i cui pagamenti vengono inviati per rimborsare il primo prestito. I tassi di interesse su tali prestiti sono generalmente superiori a quelli del primo prestito.

Prestito con interesse aggiunto. Prevede l'assegnazione degli interessi al debito principale e il risultato viene diviso per il numero di periodi di rimborso per determinare l'entità del pagamento successivo. Tali prestiti vengono utilizzati per il prestito di beni personali, ad esempio un'auto, e suggeriscono la possibilità di rimborso anticipato del prestito.

Assolutamente tutti hanno bisogno di un posto dove vivere. Ma non tutti possono permettersi di acquistarlo subito, senza ricorrere a prestiti. Ecco perché devi accendere un mutuo. La soluzione, ovviamente, non è delle migliori, ma molto comune. Ma ogni persona che non è illuminata in materia è prima interessata a: quali tipi di mutuo esistono in linea di principio? E, poiché l'argomento è rilevante, vale la pena parlarne un po' più in dettaglio.

L'opzione più comune

Discutendo su quali tipi di mutui esistono in linea di principio, vale innanzitutto la pena prestare attenzione ai prestiti nel mercato secondario. Perché questa è l'opzione più popolare. Il principio è semplice. Una persona deve trovare un appartamento che altre persone stanno vendendo e stipulare un contratto di mutuo ipotecario. Dopodiché, acquista un alloggio per i soldi della banca, che poi dà loro.

Ci sono alcune particolarità qui. Per prima cosa devi trovare la banca più adatta in base alle condizioni. I migliori in questo senso sono quelli di proprietà statale. Hanno un sistema di mutuo ipotecario elaborato nei minimi dettagli.

Dopo che una persona ha scelto l'offerta di mutuo più favorevole per se stessa e ha scoperto l'importo che gli può essere dato, puoi iniziare a cercare un alloggio. E prima che il contratto sia redatto, dovrai pagare alla banca una commissione e un'assicurazione.

A proposito di condizioni

Parlando delle tipologie di mutuo, è impossibile non prestare attenzione a quale tipologia di alloggio secondario può essere emesso.

Quindi, l'appartamento non dovrebbe trovarsi in una casa da demolire o richiedere riparazioni e ricostruzioni. È auspicabile che sia in buone condizioni. Dopotutto, viene emessa un'ipoteca fino a 30 anni e la banca è obbligata a assicurarsi che se una persona non è in grado di pagare il debito, sarà in grado di compensare le perdite vendendo alloggi.

L'appartamento deve anche essere abitabile. Cioè, essere in una casa normale e non appartenere a un hotel o a un complesso comunale. E dovrebbe anche avere un layout standard che corrisponda al piano ITV. A proposito, le banche raramente concedono mutui per l'acquisto di appartamenti situati al piano terra o al primo piano. E su "Krusciov".

Il mutuatario deve anche soddisfare determinate condizioni. Deve essere un cittadino solvibile della Federazione Russa con almeno un anno di esperienza lavorativa. Ed è meglio astenersi dal prestito se lo stipendio è basso, visto che ogni mese dovrai cedere fino al 45% del tuo stipendio.

Con partecipazione al capitale

Nell'elenco, che elenca le tipologie di mutuo, questo particolare occupa il secondo posto. Ci sono ragioni per questo. Un mutuo azionario è essenzialmente un prestito per acquistare una casa in una casa in costruzione. E, poiché l'edificio non è stato ancora messo in funzione, i prezzi per tali appartamenti sono inferiori del 20-30% rispetto a quelli ordinari.

Il principio in questo caso è leggermente diverso dal precedente. Per cominciare, una persona deve scegliere uno sviluppatore. Gli invierà un elenco di banche che collaborano con lui. E tra questi, una persona sceglie quella che offre le condizioni di prestito più favorevoli. La seconda opzione è simile, ma esattamente l'opposto. Innanzitutto, una persona determina la banca, quindi sceglie lo sviluppatore, dall'elenco che gli è stato consegnato lì.

È vero, ci sono anche degli svantaggi in questo caso. Ad esempio, un tasso di interesse più alto (dell'1-2%), un ritardo nella messa in servizio di un oggetto. Tuttavia, ci sono aspetti negativi ovunque.

Per una giovane famiglia

Negli ultimi anni, questo particolare mutuo sta guadagnando grande popolarità, aiutando molti, soprattutto se una giovane famiglia ha bisogno di un alloggio. La conclusione è che le autorità locali assegnano un sussidio, con il quale le persone pagano la prima rata. Pertanto, risulta ridurre l'importo del prestito.

A una famiglia senza figli viene assegnato il 30% del costo dell'appartamento. Persone che hanno un figlio - 35%. Per ottenere un mutuo agevolato è necessario mettersi in lista d'attesa. Quando arriva il turno di questa o quella famiglia, viene loro rilasciato un certificato per l'acquisto di un appartamento. Questa è la strada per la prima rata in banca per un prestito.

Dovresti sapere che le coppie in cui ogni persona non ha più di 35 anni sono considerate una giovane famiglia. I mutui sono concessi fino a trent'anni. Ma i ritardi sono possibili (questo è un altro vantaggio del prestito preferenziale) e insieme a loro risultano circa 35. Tuttavia, anche per ottenere un mutuo del genere, è necessario soddisfare diverse condizioni. Innanzitutto, ogni coniuge deve essere cittadino della Federazione Russa. E ufficialmente occupata, con una fonte di reddito che può essere confermata da un certificato. L'età minima per ogni persona è di 18 anni.

Prestito per la casa

Anche questo argomento va annotato con attenzione, parlando delle tipologie di mutui. Molte persone hanno già un alloggio, ma spesso la famiglia ha bisogno o di ampliare il proprio spazio vitale o di migliorare le condizioni. Questi problemi sono generalmente facili da risolvere. Le persone vendono l'appartamento che hanno, dopodiché acquistano altri alloggi con il ricavato, pagando un extra con i soldi emessi dalla banca a titolo di mutuo.

Il principale vantaggio di questo tipo di prestito è che può essere emesso senza garanzie e commissioni. Inoltre praticano ampiamente programmi locali e federali, fornendo condizioni preferenziali per gli insegnanti, ad esempio per famiglie con molti bambini, ecc. Inoltre, è possibile erogare un prestito per il miglioramento delle condizioni abitative anche senza fornire un certificato di un posto di lavoro a tempo indeterminato. E i tassi di interesse sono più bassi.

Informazioni per stranieri

Molte persone che sono cittadini di altri stati sono interessate alla domanda: è possibile per loro ottenere un mutuo con permesso di soggiorno? L'argomento è interessante. Bene, chiunque può comprare una casa nella Federazione Russa. Ma farlo non per l'intero importo, ma prendendo un prestito, è molto difficile. Le istituzioni finanziarie cercano di evitare le transazioni con gli stranieri, poiché non hanno la cittadinanza russa, il che significa che possono facilmente lasciare il Paese senza ripagare il debito. A questo proposito, le banche stanno inasprindo il più possibile i loro requisiti in relazione ai mutuatari. Tuttavia, ci sono anche banche che considerano gli stranieri i pagatori più coscienziosi. Ma in generale un mutuo con permesso di soggiorno è una realtà. Ma puoi parlare delle condizioni in modo più dettagliato.

Requisiti

Ebbene, se uno straniero decide di accendere un mutuo con un permesso di soggiorno, allora ha bisogno, in primo luogo, di essere ufficialmente impiegato in Russia. Pagare anche le tasse e avere almeno sei mesi di esperienza lavorativa nella Federazione Russa. Dovrai anche provare il fatto che lo straniero lavorerà in Russia nei prossimi 12 mesi. Puoi semplicemente fornire un contratto con il datore di lavoro e un certificato di reddito. Anche l'età conta. Il più ottimale - da 25 a 40 anni.

Ma alcune banche propongono requisiti aggiuntivi. Ad esempio, l'esperienza lavorativa minima nella Federazione Russa potrebbe non essere di 6 mesi, ma di due o tre anni. E l'acconto, che di solito è del 10%, aumenterà al 30%. Potrebbero essere richiesti garanti o mutuatari congiunti (cittadini della Federazione Russa). E la banca emetterà l'immobile accreditato come garanzia. E, naturalmente, ci sarà un aumento del tasso di interesse. In generale, è abbastanza difficile per gli stranieri ottenere un mutuo.

Differiscono in alcune sfumature e questa situazione non fa eccezione. Uno straniero dovrà ritirare un intero pacco di documenti, oltre a quelli standard (certificati di reddito, anzianità di servizio, contratti con un datore di lavoro, ecc.). Avrai bisogno del tuo passaporto civile e di una copia autenticata con traduzione in russo. Inoltre - permesso di lavorare in Russia e di entrare nello stato (visto). Avrai anche bisogno di una carta di migrazione e di una registrazione nella regione in cui viene rilasciato il prestito.

Impegno

Tutti sanno bene che per ottenere un prestito è necessario fornire alla banca un certo valore, che può assumere per sé come compensazione del debito residuo (se il pagatore non è in grado di rimborsare il denaro). I mutui non fanno eccezione. Il tipo di garanzia in questo caso è immobiliare. Che una persona intende acquisire prendendo un prestito.

Tutto è semplice qui. Una persona stipula un prestito presso una banca (o presso un altro istituto finanziario), a condizione che l'appartamento acquistato con i soldi stanziati funga da garanzia. Tutti i partecipanti alla transazione beneficiano. Il mutuatario finalmente riceve i soldi e compra l'appartamento. La banca realizza un profitto sotto forma di pagamenti a tasso di interesse e, poiché l'alloggio acquistato dal cliente è la garanzia, riduce al minimo i rischi di mancato rimborso.

E tutto è fatto in pochi passaggi. In primo luogo, il cliente riceve l'approvazione della banca. Poi sceglie la casa, studiando il mercato primario e secondario. Quindi - valuta e assicura la proprietà. E, infine, firma il contratto, riceve denaro, paga la transazione e poi si trasferisce.

A proposito di "insidie"

Ora vale la pena parlare dell'ingombro sotto forma di mutuo. La parola stessa contiene già l'essenza della definizione. L'ingombro di un appartamento acquistato con ipoteca si esprime nella limitazione dei diritti del proprietario, nonché nell'imposizione di doveri su di lui.

Per dirla semplicemente, una persona può trasferire il suo alloggio per un uso temporaneo ad altri, affittarlo o provare a venderlo per estinguere un debito. Ma tutto questo - solo con il permesso del mutuatario. Il ruolo di cui in questo caso è la banca. Tutti gli oneri sono rimossi da una persona quando ripaga il suo debito. Da quel momento in poi, diventa il pieno proprietario dell'appartamento.

Ma se, ad esempio, lo vuole vendere quando il debito non è ancora stato pagato, dovrà occuparsi delle sfumature. Oltre al contratto di compravendita, sarà necessario un atto di trasferimento, un'autorizzazione scritta del creditore pignoratizio e una dichiarazione delle parti della transazione.

Assicurazione

Si è già detto più volte sopra che l'alloggio acquistato dovrà essere assicurato. È davvero. Quali tipi di assicurazione sul mutuo esistono? Ce ne sono due: obbligatori e facoltativi.

Quindi, in ogni caso, dovrai pagare l'assicurazione. Ma questo è un basso costo. Per legge, il mutuatario è tenuto solo ad assicurare la garanzia, cioè l'appartamento, per l'acquisto del quale viene preso il prestito. Di solito è circa l'1-1,5% del totale.

Sottoscrivendo un'assicurazione aggiuntiva, risulta proteggere la tua casa da danni e perdite. E anche - il titolo dalla perdita di proprietà, che può verificarsi a causa di frode o doppia vendita. Alla fine, anche la vita e la salute del cliente saranno tutelate. Dopotutto, un prestito per l'acquisto di alloggi viene preso in media per 10-15 anni. È molto tempo e durante questo periodo può succedere di tutto a una persona, perché la vita è imprevedibile.

Come beneficiare?

Bene, i mutui portano profitto solo a banche e sviluppatori, ma anche i mutuatari vogliono evitare di finire nei guai. E se vuoi risparmiare, è meglio richiedere un prestito per il minor tempo possibile. Il vantaggio può essere calcolato utilizzando un semplice esempio. Diciamo che una persona prende 1 milione di rubli a credito a un tasso del 13% annuo. Se ha preso questo importo per cinque anni, dovrà pagare 23.000 rubli al mese e, di conseguenza, il pagamento in eccesso sarà di 366.000 rubli. Dopo aver emesso un mutuo per 15 anni, pagherà 13 mila rubli ciascuno. È meno! Sì, ma solo a prima vista. Di conseguenza, pagherà più di 1.300.000 di rubli. Quindi il problema della tempistica deve essere affrontato prima.

Ma quale di tutte le opzioni elencate in precedenza è la migliore? Puoi discutere a lungo, elencando i pro ei contro. A ciascuno il suo. Ma a giudicare oggettivamente, l'opzione di acquistare alloggi in costruzione è la migliore. In primo luogo, puoi risparmiare in modo significativo, da 1/5 a 1/3 dell'importo totale. E un pagamento in eccesso dell'1-3% alla tariffa non giocherà un ruolo speciale qui. In secondo luogo, non puoi aver paura dei ritardi in termini di messa in servizio. Ora le banche stipulano contratti solo con sviluppatori fidati, quindi i rischi sono minimi. Ma ancora una volta, ognuno deve decidere da solo.

L'ipoteca è l'ipoteca di un immobile, e in cambio si ottiene un prestito per vari scopi.
I principali fattori che influenzano l'importo del prestito:

L'importo dell'anticipo del mutuatario.
La durata per la quale viene emesso un mutuo ipotecario.
Il costo di una casa o appartamento acquistato.
L'importo del tuo reddito mensile.

L'oggetto di un contratto di mutuo stipulato tra il mutuatario e il prestatore è sempre il contante. Le obbligazioni monetarie devono sempre essere espresse in valuta nazionale, anche se il contratto stesso utilizza una valuta estera.

Mutuo statale

Il mutuo statale prevede l'emissione di una certa somma di denaro, solo per l'acquisto di alloggi. È impossibile spendere l'importo ricevuto per altri scopi. Il pegno di questo prestito è la proprietà acquisita.

mutuo sociale

Il mutuo sociale è progettato per fornire una certa quantità di denaro per acquistare una casa. Il target di riferimento di tali mutui sono i cittadini con reddito mensile basso e medio. Lo scopo di un tale programma di mutui è di migliorare la qualità e lo standard degli alloggi per i poveri.

Una serie completa di informazioni richieste sui mutui sociali viene rilasciata dal governo cittadino, che è responsabile della politica abitativa.

mutuo residenziale

Ci sono due modi per ottenere un mutuo per la casa: la prima opzione è ottenere i soldi per comprare una casa da una banca. Quasi tutte le banche hanno attualmente un proprio programma per l'emissione di mutui ipotecari. I tassi di interesse attualmente oscillano dall'11% al 14% in rubli.

Inoltre, la Federazione Russa ha sviluppato un programma indipendente di prestito ipotecario per l'edilizia abitativa. Questo programma ha requisiti e condizioni chiari per l'emissione di denaro per l'alloggio.

mutuo militare

I soldati possono ottenere prestiti ipotecari in cambio di un alloggio. Allo stesso tempo, il denaro ricevuto dai militari come prestito ipotecario può essere speso solo per l'acquisto di alloggi. I prestiti ipotecari sono concessi al personale militare dopo 20 anni di servizio. Per diventare un membro del programma di mutui per i militari, devi diventare un membro del registro del sistema di mutui cumulativi. L'importo massimo fornito dalle banche per il personale militare è di circa 3.000.000 di rubli.

Mutuo sociale giovanile

Oggi non è difficile trovare sostegno per una giovane famiglia. Per questo, esiste un programma per aiutare una giovane famiglia. Le squadre di costruzione vengono rianimate: vengono elaborati fino a duecento turni e una giovane famiglia riceve determinati vantaggi quando acquista una casa.

Imposta. Grazie al codice fiscale della Federazione Russa, puoi ottenere una certa somma di denaro, che viene detratta dall'importo totale del prestito ipotecario. Per ricevere una detrazione fiscale, raccogliamo un pacchetto di documenti: un atto che conferma il diritto alla proprietà di un alloggio acquistato nel programma di mutuo ipotecario, un atto di trasferimento di un appartamento o di una casa all'acquirente, un contratto di prestito, documenti che confermano il costi di elaborazione di tutti i documenti necessari per ottenere un mutuo.

Il principale vantaggio di un mutuo è che la famiglia non ha bisogno di accumulare la quantità di denaro necessaria per un lungo periodo di tempo per acquistare una casa. Grazie al programma dei mutui, la famiglia riceve ora un alloggio e paga durante il periodo indicato nel contratto.

In secondo luogo, questo è che i membri della famiglia possono registrarsi nella casa ricevuta come inquilini e, di conseguenza, ricevere un permesso di soggiorno in città.

La sicurezza del programma ipotecario è alta. In generale, anche se il mutuatario perde il lavoro o la capacità di lavorare, l'immobile ricevuto attraverso un mutuo non va perso. Il mutuatario rimane il proprietario.

Fattore non irrilevante è che il mutuatario non paga l'imposta sul reddito sull'importo che paga durante il rimborso del mutuo.

Il principale fattore negativo del mutuo è che il mutuatario paga più del doppio del valore di mercato delle abitazioni per l'intero periodo di rimborso del mutuo ipotecario. Questo è lo svantaggio più significativo dei programmi di prestito ipotecario.

Oggi ci sono molte offerte di mutui, ognuna delle quali attira il proprio mutuatario. Per trovare l'offerta migliore tra tanti programmi di mutuo, e per scegliere quello ideale per tutti, consulenti dedicati e broker ipotecari saranno sempre di aiuto.

I mutui sono il prodotto bancario più complesso. Il più grande pacchetto di documenti viene presentato per tale prestito, la procedura di valutazione della solvibilità richiede fino a 2 settimane e i requisiti più severi vengono imposti ai potenziali mutuatari. E questo è naturale, perché la banca si assume un grosso rischio, emettendo una grossa somma per molto tempo.

Ma non dovresti aver paura dei mutui. Hai solo bisogno di conoscere i meccanismi che ne sono alla base, e quindi il tuo appartamento, casa o cottage estivo si trasformerà rapidamente da un sogno in realtà. E questo articolo descrive tutto su questi meccanismi.

Cosa imparerai da questo articolo?

In questo articolo, conoscerai le domande generali del prestito ipotecario:

tipi di mutui ipotecari;
parametri principali;
modalità di rimborso, ecc.

Che cos'è un mutuo e tipi di mutui ipotecari.

Il termine "mutuo" deriva dal greco "hipotheke", che significa "mutuo" o "pegno". Ipotecaè un prestito a medio o lungo termine ( dai 5 ai 30 anni), che viene fornito al mutuatario a fronte della garanzia di terreni e/o immobili acquisiti o esistenti (appartamenti, case, rustici, ecc.).

A differenza di altri tipi di prestiti garantiti (ad esempio un prestito auto), tutti i prestiti ipotecari sono soggetti a registrazione obbligatoria per legge.

Nota per il consumatore: Al ricevimento di un'ipoteca, un contratto di pegno è obbligatoriamente registrato presso il Servizio federale per la registrazione statale, il catasto e la cartografia (Rosreestr) e tutte le informazioni sull'acquisto, la vendita o l'ingombro di qualsiasi immobile con pegno sono inserite nello Stato unificato Registro dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. ( Esperto di finanza presso Workle)

Esistono tre tipi principali di prestiti ipotecari, ognuno dei quali differisce per finalità di prestito, opportunità e tassi.

Questi sono i tipi:

Mutuo classicoè un mutuo ipotecario mirato per l'acquisto di immobili nel mercato immobiliare secondario. In questo caso, l'alloggio acquistato viene rilasciato alla banca a garanzia di questo prestito.
Prestito per un nuovo edificioè un mutuo ipotecario mirato per l'acquisto di immobili nel mercato immobiliare primario garantito dai diritti di pretesa su tale immobile. Quando il mutuatario riceve un certificato di proprietà, l'appartamento sarà dato in pegno (come nel caso di un prestito per l'acquisto di un immobile secondario).
Mutuo senza scopo- Si tratta di un tipo di prestito emesso a garanzia di immobili di proprietà del cliente. Il prestito ricevuto può essere utilizzato per qualsiasi scopo, ad esempio riparazioni o grandi acquisti. Pertanto, un prestito ipotecario generico può essere paragonato a un prestito al consumo per qualsiasi scopo, ma gli importi emessi nell'ambito di programmi ipotecari generici sono generalmente significativamente superiori al limite standard del prestito al consumo.

Tipi di garanzie e parametri di base dei mutui ipotecari.

Esistono due tipi di garanzie:

Cauzione in forza di legge- pegno su un immobile acquistato con fondi di credito (ad esempio, quando mutuo per un nuovo edificio o mutuo classico).

In tal caso, il patto di pegno è stipulato contestualmente al contratto di compravendita, nel quale è scritto, il l'acquisto di cui la banca fornisce denaro al cliente. Pertanto, in caso di sistematico inadempimento da parte del cliente delle proprie obbligazioni di rimborso del prestito, è più facile per la banca ottenere in giudizio l'immobile in pegno di sua proprietà.

Pegno in virtù del contratto- si verifica quando prestito senza scopo quando il denaro viene emesso a garanzia della proprietà del cliente.

Con i prestiti non finalizzati il cliente può spendere soldi per qualsiasi scopo, quindi, dal punto di vista della legge, il rapporto tra il prestito e la garanzia con cui è stato emesso non è così chiaro come nei mutui mirati, Dove sono i soldi per comprare un immobile?. Se il cliente non adempie ai propri obblighi di rimborso del prestito, sarà più difficile per il tribunale trasferire la proprietà costituita in pegno nella proprietà della banca.

Poiché un mutuo è prima di tutto un prodotto di prestito, per esso sono importanti i seguenti parametri principali:

Somma;
Termine;
Valuta;
Tasso d'interesse;
Commissioni.

Importo e durata del mutuo ipotecario

Con qualsiasi mutuo ipotecario, gli immobili (esistenti o in fase di acquisto) vengono emessi come garanzia. Poiché il costo degli immobili è molto elevato, gli importi che le banche sono disposte a fornire per i mutui sono notevoli. In media, vengono emessi prestiti ipotecari per un importo di 1.000.000 di rubli ( l'entità del mutuo dipende dalla solvibilità del cliente, quindi in ogni caso è individuale.)

mutuo è il tipo di prestito a più lungo termine, poiché è molto problematico pagare alla banca molti soldi presi a credito in breve tempo. Di norma, i mutui vengono emessi per un periodo da 5 a 30 anni.

Più breve è la durata del prestito, minore sarà il suo costo, ma la rata mensile sarà piuttosto elevata. Con una durata del prestito più lunga, le rate mensili saranno inferiori, ma il costo del prestito aumenterà notevolmente.

L'importo delle rate mensili dipende anche da cosa tipo di rata mensile la banca stabilisce nei termini del contratto.

Tipi di pagamenti mensili del prestito

Le banche utilizzano due sistemi di pagamento mensili per estinguere i mutui:

Pagamento renditaè la restituzione mensile del prestito in importi fissi uguali. Tali importi comprendono il rimborso del debito e gli interessi sui prestiti. All'inizio, il mutuatario paga la maggior parte degli interessi sul prestito e l'importo del debito diminuisce leggermente. Molto spesso, le banche offrono un sistema di pagamento delle rendite, in quanto è più chiaro e facile per la pianificazione del bilancio familiare.

Pagamento differenziato- Si tratta di un rimborso mensile di un prestito di importo disuguale ed è utilizzato raramente dalle banche. L'importo della rata mensile è costituito da un importo fisso del debito da rimborsare più gli interessi sul saldo del prestito. Poiché l'importo del debito diminuirà in modo uniforme ogni mese, diminuirà anche l'importo degli interessi sul prestito. Ciò comporterà anche pagamenti mensili inferiori. Cioè, se con uno schema di rimborso delle rendite si fissa l'importo della rata mensile, allora con uno schema differenziato si fissa l'importo del debito da rimborsare.

Valuta dei mutui ipotecari e tipi di tassi di interesse sui mutui

Di norma, le banche emettono mutui ipotecari in tre valute:

rubli russi;
Dollari americani;
Euro.

L'entità del tasso di interesse dipende dalla scelta della valuta: per i prestiti in dollari/euro è significativamente inferiore. Pertanto, con lo stesso importo di pagamenti mensili, l'importo massimo di un prestito in valuta estera può essere superiore a quello di un prestito in rubli.

Ogni banca offre l'opportunità al mutuatario scegli il tipo di tasso di interesse per qualsiasi mutuo. La tariffa può essere:

Tasso di interesse fisso prevede la maturazione degli interessi stabiliti nel contratto di finanziamento per tutta la durata del finanziamento.
tasso di interesse variabile non è fissata per l'intera durata del prestito ed è soggetta a revisione periodica entro i termini indicati nel contratto di finanziamento. Alcune banche preferiscono rivedere i tassi ogni anno, altri fissano il tasso per un certo periodo, ad esempio per 3 anni, e da 4 anni il tasso viene rivisto ogni anno. La revisione dei tassi di interesse è associata agli indici: Libor 1 e Mos Prime 2

1 Libor è l'abbreviazione di London InterBank Offered Rate, o London Interbank Offered Rate. Il tasso Libor è un indicatore riconosciuto a livello mondiale del costo delle risorse finanziarie. Secondo esso, le più grandi banche del mondo sono pronte a emettere prestiti ad altre grandi banche sulla London Interbank Stock Exchange.

2 MosPrime è il tasso indicativo per la concessione di prestiti in rubli (depositi) sul mercato monetario di Mosca. Il tasso MosPrime è calcolato dalla National Monetary Association.

Ciascuno di questi tipi di tassi di interesse ha i suoi vantaggi e svantaggi, che sono discussi di seguito.

Caratteristiche di un tasso di interesse fisso

In Russia, la maggior parte dei mutuatari optano per un tasso fisso.

Vantaggi R: Il tasso fisso è facile da capire, la pianificazione del budget personale e i pagamenti mensili del prestito.
svantaggi: Un tasso fisso non sempre corrisponde alle realtà del mercato moderno. Facciamo alcuni esempi.

tasso di interesse variabile

Il tasso variabile è più comune in Europa e negli Stati Uniti. Si compone di due parti.

PRIMO - modificabile - chiamato di base.

Cosa significa parte di base? Come base vengono presi gli indicatori generalmente riconosciuti del mercato dei prestiti interbancari: Libor per i prestiti in dollari USA e MosPrime per i prestiti in rubli russi.

SECONDO - invariato - chiamato aggiuntivo.

Cosa significa componente aggiuntivo? Le banche raramente prestano ai clienti con fondi propri. Nel caso di un tasso variabile, prendono un prestito sul mercato finanziario al tasso corrente degli indici MosPrime o Libor (a seconda della valuta del prestito) e quando prestano ai mutuatari aggiungono il loro tasso di interesse a questo indice. Questo è il reddito della banca.

Nota per il consumatore: Il tasso variabile è sostanzialmente inferiore al tasso fisso. Ma quando la situazione economica è instabile, può essere irta di molti problemi per il consumatore. ( Esperto di finanza presso Workle)

Caratteristiche di un tasso di interesse variabile

Vantaggi:

Il tasso variabile fissato per i primi anni di estinzione del mutuo è inferiore al tasso fisso per un prestito simile.

svantaggi:

Il tasso variabile sarà ricalcolato annualmente dopo i primi anni di rimborso del prestito.
La situazione del mercato finanziario globale cambia ogni anno, quindi è impossibile prevedere l'entità del tasso variabile, ad esempio, tra 10 anni.

Nota per il consumatore: Con forti rialzi degli indici MosPrime o Libor, le banche offrono sempre ai mutuatari l'opportunità di abbandonare il tasso variabile e passare al calcolo del rimborso del prestito a tasso fisso. ( Esperto di finanza presso Workle)

Il tasso variabile è indicato come segue (a seconda della valuta del prestito):

La prima parte della formula è il tasso dell'indice corrispondente per un certo periodo (quando si utilizza l'indice MosPrime, il tasso base variabile verrà rivisto una volta ogni sei mesi. Il valore del tasso variabile con l'indice Libor viene rivisto una volta ogni anno.).
Il secondo è il tasso di interesse della banca.

Un tasso variabile può avere un forte effetto sul costo di un prestito, sia nella direzione del suo apprezzamento che della riduzione del prezzo (con una diminuzione del livello dell'indice). Questo può essere visto dall'esempio:

Inoltre, è problematico per un non specialista nel settore bancario prevedere l'andamento dell'indice per un periodo a lungo termine.

Spese di mutuo

Esistono diversi tipi principali di commissioni nei prestiti ipotecari:

una commissione una tantum per l'emissione di un prestito;
provvigioni per servizi di terzi (costo dei servizi);
commissione per il deposito di fondi per rimborsare un prestito;
commissione (multa/penalità) per pagamento mensile ritardato.

Colonna di esperti: “Studiare attentamente le condizioni per ottenere e rimborsare un prestito da ciascuna banca partner al fine di offrire al cliente le migliori opzioni. Avvisatelo che il mancato rispetto della disciplina dei pagamenti influirà negativamente sulla sua storia creditizia e in futuro sarà difficile per lui prendere un prestito da un'altra banca. (Yulia Pankratova, Esperto di finanza presso Workle)

Modalità di rimborso del prestito e chi può rimborsare il prestito

Iniziano gli interessi sul prestito dal momento della sottoscrizione del contratto di finanziamento e dell'accantonamento dei fondi sul conto corrente del cliente. Dopodiché, dovrà mensilmente (secondo il calendario dei pagamenti) effettuare determinati importi per rimborsare il prestito.

I termini di rimborso dei prestiti sono diversi a seconda della valuta in cui viene emesso il prestito:

Non solo il mutuatario stesso, ma qualsiasi persona può effettuare pagamenti su un prestito in rublo.

RUBOLI:

Se il rimborso viene effettuato presso la cassa della banca, deve presentare il passaporto e nominare il numero di conto.
Se il rimborso viene effettuato tramite un bancomat, è sufficiente conoscere il numero di conto del mutuatario.

VALUTA ESTERA (dollari USA, euro, ecc.)

Puoi effettuare pagamenti per rimborsare un mutuo emesso in valuta estera:

il mutuatario stesso il coniuge e altri parenti stretti, fatta salva la fornitura obbligatoria di un documento, prova di relazione;
eventuali terzi con procura notarile con i rispettivi diritti.

Quando si richiede un prestito, il mutuatario dovrebbe chiarire quali documenti saranno necessari per effettuare pagamenti da parte di terzi.

Rimborso anticipato- si tratta del contributo da parte del mutuatario di tale importo per rimborsare il prestito che eccede la rata mensile richiesta o è del tutto pari al saldo del debito e all'importo degli interessi maturati.

Esistono due tipi di rimborso anticipato:

Rimborso parziale del prestitoè possibile ricalcolare l'importo delle rate mensili riducendo il debito capitale. Se l'importo dei pagamenti rimane invariato, la durata del prestito diminuisce di conseguenza e il mutuatario alla fine pagherà meno interessi.
Al completo rimborso del prestito, a seconda del tempo della sua attuazione, si ha anche un risparmio di denaro dovuto agli interessi. L'entità di questo risparmio sarà significativa se l'estinzione finale del prestito avviene molto prima della fine della sua durata. Ciò è particolarmente vero con un regime di pagamento di rendite.

Nota per il consumatore R: Se si desidera rimborsare anticipatamente il prestito, è necessario avvisare la banca con 30 giorni di anticipo. In alcune banche, questo periodo potrebbe essere più breve o non è richiesta alcuna notifica. Tuttavia, tutto questo deve essere esplicitato nel contratto di prestito.