Approcci e metodi alla valutazione immobiliare. Approcci e metodi nella valutazione immobiliare Approccio comparativo e reddito nella valutazione immobiliare

Prima di procedere alla presentazione del contenuto dei vari approcci alla valutazione immobiliare e dei metodi di valutazione utilizzati, chiariamo cosa è compreso nel contenuto di questi concetti.

Sotto approccio alla valutazione immobiliare si riferisce a una certa visione metodologica della natura del valore di un immobile, che riflette un certo concetto economico e teorico di valore e prezzo.

In accordo con ciò, possiamo parlare di tre approcci principali per determinare il valore di un immobile: costoso (basato sul concetto di costi), redditizio (basato sulla teoria dell'utilità e delle aspettative) e comparativo (la base teorica è la teoria della domanda e dell'offerta).

A differenza dell'approccio, il metodo di valutazione immobiliare è un concetto applicato.

Metodo di valutazione immobiliare- questo è un metodo specifico, un algoritmo per calcolare il valore del valore di un immobile.

Sulla base di un approccio alla valutazione, è possibile sviluppare una serie di metodi che differiscono tra loro per la sequenza dei calcoli, i dati utilizzati e l'accuratezza dei calcoli. Ad esempio, l'approccio del reddito può essere implementato utilizzando il metodo del moltiplicatore del canone lordo, il metodo della capitalizzazione del reddito diretto e il metodo del flusso di cassa scontato. Con l'approccio dei costi, il metodo della stima dei costi, il metodo dell'unità comparativa, ecc. possono essere utilizzati per determinare il costo attuale degli edifici.In questo caso, l'uso di ciascuno dei metodi darà un risultato individuale diverso dagli altri metodi .

Si precisa che nessuno degli approcci è in grado di fornire giudizi della situazione di mercato del tutto adeguati sul valore del valore dell'immobile. In pratica, ciò si manifesta nel fatto che il perito deve, secondo gli standard, applicare o tutti e tre gli approcci valutativi, o (almeno) due, motivando la sua scelta. Allo stesso tempo, il giudizio finale sul valore dell'oggetto dovrebbe essere espresso non sulla base della media aritmetica, ma tenendo conto del significato dell'uno o dell'altro approccio in ciascun caso particolare (questo processo è chiamato "procedura di approvazione ").

Prima di considerare gli approcci e le modalità di valutazione del valore degli immobili, è opportuno fare un'ulteriore osservazione.

Si è già evidenziato in precedenza che la valutazione immobiliare può essere suddivisa in valutazione immobiliare di massa e valutazione immobiliare individuale.

La valutazione individuale sia storicamente che metodologicamente precede la valutazione di massa, ma tecnologicamente sono notevolmente differenti.

Valutazione individuale comporta la presa in considerazione di tutti i fattori significativi dal punto di vista della formazione del valore dell'oggetto, delle caratteristiche individuali degli oggetti, della sua forma giuridica, dello stato attuale del mercato alla data della valutazione, ecc.

Valutazione in blocco si basa sulla presa in considerazione dei principali fattori che incidono sul costo degli oggetti e sull'uso diffuso di metodi di elaborazione statistica delle informazioni sullo stato del mercato nel contesto di tali fattori.

Una valutazione individuale fornisce un risultato più accurato, ma richiede anche maggiori costi. Pertanto, viene utilizzato per prendere decisioni individuali sul mercato. L'accertamento di massa è applicato, di regola, dallo Stato nell'interesse della tassazione, talvolta, come si evince dal cap. 6 del libro di testo, per la determinazione dei canoni per la locazione collettiva di oggetti immobiliari, ecc. Non può certo tener conto di tutte le caratteristiche degli oggetti (ad esempio l'ambiente sociale).

Considerare gli approcci ei metodi di valutazione in relazione alla valutazione individuale degli immobili.

Approccio di costo. Concettualmente, l'approccio dei costi si basa sulla teoria dei costi come base per il valore dei beni e la sua applicazione si basa sul principio di sostituzione.

Importante da ricordare

L'idea principale dell'approccio dei costi alla valutazione immobiliare è che un oggetto non può costare più di quanto dovrebbe spendere per crearne uno simile.

In pratica l'approccio si basa sul calcolo del costo di ripristino (sostituzione) dell'oggetto oggetto di valutazione, tenendo conto dell'ammortamento e di una valutazione separata del valore di mercato del terreno.

Ambito dell'approccio dei costi : nuova costruzione, ricostruzione, perizie immobiliari per assicurazioni, fiscalità, perizie immobiliari in mercati “passivi”.

Tenere conto algoritmo di applicazione del metodo di costo.

Fase IStima attuale dei costi di sostituzione (recupero ) edifici, strutture. La stima dell'attuale costo di sostituzione di un edificio può essere effettuata utilizzando una varietà di metodi.

Metodo stimato consiste nel redigere un preventivo dei costi di costruzione. I costi includono:

• costi diretti (PC) (materiali e prodotti da costruzione, ammortamento delle attrezzature, salari dei lavoratori e degli specialisti, altri costi e profitti dell'appaltatore);
• costi indiretti (IC) (spese per assicurazioni, progettazione, sviluppo di uno studio di fattibilità, ottenimento concessioni edilizie, spese per la commercializzazione dei beni, ecc.);
• profitto normale dello sviluppatore per una determinata condizione di mercato (PD).

Quindi, la formula per determinare il valore attuale di un edificio (PV)

come segue:

TS = PZ + KZ + PD.

Il metodo stimato fornisce i risultati più accurati (con un errore di circa il 5-10%), ma è associato a un grande investimento di tempo, manodopera e, in definitiva, finanze, quindi è piuttosto raro nella pratica.

Come una variazione del metodo stimato può essere utilizzata metodo del tasso unitario (basato sui prezzi per determinati tipi di lavori e materiali), metodo delle risorse (sulla base dei prezzi di mercato delle opere o dei loro complessi), metodo dell'indice.

Il metodo dell'indice consiste nel determinare il costo di sostituzione dell'oggetto di perizia moltiplicando il valore di carico per il corrispondente indice. Una delle opzioni comuni per l'utilizzo del metodo dell'indice è l'uso dei cosiddetti coefficienti di costruzione, in cui il costo di costruzione (costi dell'appaltatore, compreso il suo profitto) viene calcolato convertendo i prezzi di costruzione di base in quelli correnti.

Metodo degli elementi (il metodo di scomposizione di un oggetto in componenti separate) consiste nel confrontare l'oggetto oggetto di valutazione con uno simile in termini di singoli elementi del costo di costruzione di un edificio. Il costo di costruzione è determinato in questo caso come somma dei costi di creazione dei singoli elementi dell'edificio: fondamenta, strutture di recinzione, soffitti, tetti, apparecchiature di ingegneria.

I dati per i calcoli possono essere presi in base all'uso di informazioni su edifici simili di nuova costruzione, documentazione di progetto, misurazioni tecniche.

Il metodo elemento per elemento fornisce risultati meno accurati rispetto a quello stimato (deviazioni entro il 10–15%), ma richiede molto meno tempo e altri costi.

Metodo dell'unità comparativa prevede che i costi per la realizzazione di oggetti simili siano presi come base per una determinata unità di misura dell'oggetto (unità di confronto). Tali unità possono essere il costo della creazione di un posto in un ristorante, un posto in un garage o, più spesso, per 1 m2 di superficie residenziale o edificabile totale, per 1 m3 di volume dell'edificio. Il metodo è il più efficiente, l'errore nel suo utilizzo è del 15-20%.

Se si conoscono l'area totale (volume) dell'edificio analogo ei costi totali, è facile determinare i costi per 1 m2, 1 m3.

In futuro, il risultato ottenuto viene moltiplicato per l'area dell'edificio oggetto di valutazione:

TC = C S(V),

dove C è il costo per unità di confronto; S(V) è l'area (volume) dell'edificio valutato.

È importante capire il fatto che sia il metodo elemento per elemento che il metodo dell'unità comparativa implicano il metodo corretto per selezionare gli analoghi - dello stesso tipo, approssimativamente lo stesso valore (altrimenti sono possibili distorsioni significative).

Inoltre, va ricordato che tutti i costi, come sapete, si dividono in fissi e variabili. I costi fissi includono i costi di gestione del progetto, comunicazioni di ingegneria, ecc. Pertanto, quando si utilizzano dati su oggetti simili, è necessario apportare modifiche alla scala dell'oggetto.

Fase II. Determinazione dell'usura accumulata dell'edificio. L'ammortamento accumulato è inteso come l'importo della perdita di un oggetto di valore di mercato nel tempo a causa dell'impatto sull'oggetto (miglioramento) di fattori interni ed esterni.

Il concetto di "ammortamento" nella valutazione è utilizzato in un senso diverso rispetto alla contabilità. In contabilità, l'ammortamento è il processo di allocazione dei costi iniziali lungo la vita di un bene.

Nella valutazione, l'ammortamento è un fattore che determina il valore attuale di sostituzione di un oggetto, indipendentemente dal suo costo originario. L'ammortamento è determinato in relazione ai costi correnti calcolati nella prima fase di applicazione del metodo del costo.

La valutazione distingue tre metodi per la determinazione dell'ammontare dell'ammortamento accumulato: il metodo della separazione, il metodo della vita e il metodo del mercato.

Metodo di separazione prevede la divisione dell'usura (obsolescenza) in tre componenti: usura fisica, usura funzionale e usura esterna.

Deterioramento fisico. – perdita da parte dell'oggetto delle sue qualità di consumo a causa di sfruttamento o fattori naturali (naturali). L'usura fisica può essere determinata sia per l'oggetto nel suo insieme che per i suoi singoli elementi.

abbigliamento funzionale - la perdita da parte dell'oggetto delle sue qualità di consumo in termini di esigenze dei suoi consumatori, moderni standard di mercato. Ad esempio, layout obsoleto, mancanza di servizi richiesti. Si noti che i miglioramenti non necessari in termini di stato del mercato e del suo segmento possono essere attribuiti anche all'usura funzionale.

Esterno (a volte chiamato economico) indossare - la perdita da parte dell'oggetto delle sue qualità di consumo a causa di un cambiamento nel suo ambiente.

L'abbigliamento fisico e funzionale si divide in rimovibile e irreparabile.

Usura rimovibile - questo tipo di ammortamento, il costo dell'eliminazione che è inferiore al valore dell'oggetto aggiunto contestualmente. L'usura rimovibile viene presa in considerazione nell'ammontare dei costi necessari per eliminarla.

Usura irrecuperabile - uno in cui il costo dell'eliminazione dell'usura è impossibile o superiore al valore aggiunto. Ovviamente, è preso in considerazione nella quantità di usura.

Pertanto, il criterio della rimovibilità non è solo la possibilità fisica di eliminare l'usura, ma, soprattutto, la fattibilità economica di tale eliminazione.

Importante da ricordare

La quantità totale di usura accumulata quando si utilizza il metodo di separazione è determinata sommando i singoli tipi di usura:

Usura accumulata + Usura fisica (rimovibile + non rimovibile) + + Usura funzionale (rimovibile + non rimovibile) + Usura esterna.

Metodo a vita si basa sull'uso di concetti quali: il termine della vita fisica dell'edificio, il termine della vita economica dell'edificio, l'età effettiva.

Vita fisica di un edificio - il periodo durante il quale l'immobile è fisicamente utilizzabile.

Vita economica di un edificio - il periodo durante il quale l'immobile può realizzare un profitto (i ricavi dell'esercizio sono superiori alle spese).

Età effettiva - età, che corrisponde alle condizioni fisiche dell'edificio al momento della valutazione. Poiché le condizioni dell'edificio dipendono dalla qualità del suo funzionamento, l'età effettiva può essere maggiore o minore della sua età fisica.

Compito del perito è determinare l'età effettiva dell'edificio e, in base a ciò, il grado del suo degrado:

Ammortamento = Età effettiva / Vita economica.

Metodo di mercato prevede un confronto dell'immobile valutato con analoghi per i quali è già stato calcolato l'importo dell'ammortamento (oggetti venduti di recente sul mercato).

Fase III. Adeguamento del costo di sostituzione calcolato per l'ammortamento e ottenimento del valore attuale di sostituzione dell'edificio. La regolazione viene effettuata secondo la formula

BC = TS-NI,

dove BC è il valore attuale sostitutivo; TS - costo di sostituzione; PI - usura accumulata.

Fase IV.Determinazione del valore della terra. Il costo di un appezzamento di terreno utilizzando il metodo del costo è determinato come il valore di un appezzamento libero da qualsiasi sviluppo, in base al principio del miglior uso utilizzando i seguenti metodi.

Metodo di confronto delle vendite si basa su informazioni sui prezzi di vendita dei lotti di terreno che sono analoghi del lotto di terreno valutato.

L'utilizzo del metodo prevede:

• selezione di appezzamenti di terreno comparabili con prezzi di vendita noti;
• apportare adeguamenti ai prezzi di vendita di appezzamenti di terreno comparabili, consentendo di tenere conto delle differenze tra l'oggetto di valutazione e l'oggetto comparabile in termini di fattori di prezzo;
• calcolo del costo di un appezzamento di terreno come media o media ponderata dei prezzi di vendita rettificati di immobili comparabili.

Metodo di trasferimento (distribuzione ) prevede l'utilizzo dei dati sulle vendite di immobili ubicati su siti simili, a condizione che esista o possa essere calcolata la relazione tra il valore del terreno e il valore delle migliorie.

L'uso del metodo si basa sul principio dell'equilibrio, secondo il quale esiste un rapporto normale, o tipico, tra il valore dei terreni e il valore degli immobili in generale.

Metodo di capitalizzazione della rendita si basa sul calcolo del valore di un terreno capitalizzando l'importo tipico del canone per appezzamenti di terreno simili.

Metodo (Tecniche ) residuo per la terra si basa sull'applicazione del principio della produttività residua del suolo basata sul miglior uso del suolo.

Fase V La somma del valore del terreno e del valore attuale del fabbricato. Il valore immobiliare (SN) è determinato dalla formula

CH = BC + NW,

dove BC è l'attuale costo di sostituzione dell'edificio; SZ - il costo del terreno.

Importante da ricordare

Il valore di un immobile è determinato utilizzando l'approccio del costo come somma del costo delle migliorie e del costo del terreno.

L'applicazione dell'algoritmo di approccio al costo può essere considerata da un esempio (Tabella 8.3).

Tabella 8.3

Calcolo del valore di un immobile mediante l'approccio dei costi

Approccio di mercato (comparativo). Concettualmente, la base dell'approccio è la teoria della domanda e dell'offerta; in pratica, il metodo si basa sull'uso del principio di sostituzione.

Importante da ricordare

L'idea principale dell'approccio è che un acquirente razionale non pagherà più per una proprietà di quanto possa essere acquistata una proprietà simile.

Applicazione L'approccio di mercato prevede la determinazione del valore dell'immobile oggetto di valutazione confrontandolo con gli immobili che sono stati venduti sul mercato di recente. L'approccio di mercato si basa nella massima misura su informazioni di mercato aggiornate e richiede una quantità sufficientemente ampia di informazioni per la sua applicazione.

Ambito dell'approccio di mercato - mercati di massa: mercato immobiliare, mercato immobiliare per piccole imprese.

L'applicazione dell'approccio di mercato comprende i seguenti passaggi principali.

• 1. Raccogliere informazioni sulle recenti vendite sul mercato e selezionare le vendite con proprietà paragonabili alla proprietà oggetto di valutazione.
• 2. Verifica delle informazioni ricevute (prezzo, caratteristiche fisiche, condizioni di finanziamento, ubicazione, ecc.).
• 3. Analisi comparativa degli oggetti venduti con quelli valutati dalle condizioni di vendita, ubicazione, caratteristiche fisiche.
• 4. Adeguamento dei prezzi di vendita per oggetti comparabili in base alle differenze tra loro.
• 5. Coordinamento dei prezzi rettificati e determinazione del valore dell'immobile oggetto di valutazione. Il valore dell'immobile oggetto di valutazione viene quindi calcolato secondo la seguente formula generale:

CH \u003d Tsa ± ΣP,

dove Tsa è il prezzo di un oggetto simile (un gruppo di oggetti simili); P - correzioni ai prezzi degli oggetti-analoghi.

Ciascuno di questi passaggi è necessario per determinare il valore dell'immobile, ma è di particolare importanza adeguare correttamente i dati sui prezzi disponibili quando si determina il valore dell'immobile oggetto di valutazione.

I metodi quantitativi e qualitativi possono essere utilizzati per apportare modifiche.

Usando metodi quantitativi il perito deve determinare l'importo delle rettifiche. Per determinare questi "prezzi" vengono utilizzati diversi metodi: analisi delle vendite abbinate; analisi di regressione; calcolo del costo dell'elemento per il quale è richiesta una modifica.

Dopo aver determinato il valore delle modifiche necessarie, si può procedere alla determinazione del valore dell'oggetto confrontandolo con un oggetto analogico.

Il valore dell'oggetto oggetto di valutazione è determinato apportando adeguamenti al prezzo noto dell'oggetto-analogo.

Regolazione può essere prodotto in tre versioni principali:

• in termini monetari;
• per cento;
• raggruppamento generale.

Il metodo più accurato è l'uso di aggiustamenti monetari. Ma questo è possibile solo se possono essere definiti. Se ciò non è possibile, viene applicato un adeguamento percentuale. Questa opzione richiede di tenere conto delle differenze nell'ordine in cui vengono apportate le modifiche.

Ci sono due opzioni:

• 1) su base cumulativa (ogni conguaglio successivo si applica al prezzo già rettificato);
• 2) base indipendente (somma).

Esperienza straniera

L'American Institute of Real Estate Appraisers raccomanda la seguente sequenza di aggiustamenti (aggiustamenti ai prezzi di vendita di immobili comparabili per elementi di confronto):

• 1. Composizione dei diritti di proprietà.
• 2. Condizioni per il finanziamento dell'operazione (utilizzare in caso di acquisto di risorse creditizie a condizioni non corrispondenti a quelle di mercato).
• 3. Condizioni di vendita (motivazioni atipiche o condizioni atipiche dell'operazione, quali parentela tra acquirente e venditore, vendita fallimentare).
• 4. Momento di conclusione di una transazione con un oggetto analogo.
• 5. Posizione e ambiente.
• 6. Caratteristiche fisiche.
• 7. Caratteristiche economiche dell'oggetto.

La questione essenziale è quali emendamenti dovrebbero essere apportati su base cumulativa e quali - su base indipendente.

Le regole sviluppate sulla base dell'esperienza valutativa risolvono questo problema nel modo seguente.

Emendamenti che riflettono i termini dell'accordo dovrebbe essere applicato su base cumulativa. Questi includono gli emendamenti:

• a diritti trasferibili;
• termini di finanziamento (contanti, non monetari, utilizzando fondi presi in prestito);
• condizioni di vendita (sconti, rate);
• momento della vendita (tenendo conto delle variazioni dei prezzi durante il periodo successivo alla vendita).

Modifiche relative alle caratteristiche dell'oggetto, contribuito in maniera indipendente:

• Posizione;
• lo stato dell'oggetto;
• elementi aggiuntivi;
• ecologia.

A metodi qualitativi la determinazione dell'importo delle modifiche include il metodo del raggruppamento generale e il metodo delle indagini individuali.

Metodo di raggruppamento generale viene utilizzato quando sono disponibili dati su un numero sufficientemente elevato di vendite con un piccolo differenziale di prezzo.

In tal caso, il perito ha facoltà di non apportare singole modifiche, ma di valutare le differenze tra l'oggetto valutato e quello presentato sul mercato nel suo insieme ("meglio - peggio"). Se lo spread dei prezzi è piccolo, l'uso di questa tecnica può essere giustificato.

Metodo delle indagini individuali si basa su un'analisi delle opinioni degli operatori del mercato immobiliare sui valori dell'uno o dell'altro fattore di prezzo.

L'uso del metodo comparativo può essere illustrato dal seguente esempio. È necessario determinare il valore di mercato di un cottage con sauna e garage integrato (oggetto n. 1). L'analisi ha rivelato le seguenti vendite:

• 1. L'oggetto n. 2 è stato venduto quest'anno al prezzo di 2900 mila rubli, ha una sauna e una piscina.
• 2. L'oggetto n. 3 è stato venduto un anno fa per 2600 mila rubli, ha un garage integrato.
• 3. L'oggetto n. 4 è stato venduto quest'anno per 3.000 mila rubli, ha una piscina e un garage integrato.

Utilizzando il metodo di vendita in coppia, è stato riscontrato che il contributo della sauna al costo è di 50 mila rubli; bacino - 60 mila; garage - 90 mila rubli. L'aumento di valore è del 10% all'anno. (Vedere la Tabella 8.4 per una soluzione di esempio.)

Tabella 8.4

Determinazione del valore di un immobile utilizzando un approccio comparativo

Parametro		Oggetto n. 1	Oggetto n. 2	Oggetto n. 3
Prezzo, mille rubli
Prezzo adeguato al tempo, mille rubli			2600 1,1 = = 2860
garage sotterraneo
Adeguamenti totali
Prezzo adeguato, mille rubli

Poiché i prezzi rettificati differiscono leggermente l'uno dall'altro, è necessario calcolare un prezzo medio ponderato. Il peso maggiore è dato all'oggetto che, in termini di parametri, è più vicino a quello oggetto di valutazione. Il grado di vicinanza può essere valutato utilizzando il metodo delle valutazioni di esperti. In assenza di esperti, il peso di ciascun analogo può essere determinato dal numero di adeguamenti apportati al suo prezzo. Poiché ogni rettifica contiene un errore potenziale, più aggiustamenti al prezzo di un analogo, minore è il suo peso nel determinare il costo finale dell'oggetto valutato.

Il prezzo del primo oggetto è stato soggetto a un adeguamento, il prezzo del secondo e del terzo - a due adeguamenti. Considerando che il peso dell'analogo dovrebbe

essere inversamente proporzionale al numero di rettifiche, per il suo calcolo viene utilizzata la seguente regola:

dove K 1, K 2, K 3 - il numero di regolazioni delle catene rispettivamente del primo, secondo e terzo analogo.

Calcoliamo i pesi di ciascun analogo secondo la formula (8.1):

Tenendo conto del "contributo" di ciascun oggetto, il valore della proprietà sarà uguale a mille rubli:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75 o arrotondato a 3120.

• Una distinzione tra approcci alla valutazione e metodi di valutazione è fatta anche negli Standard federali di valutazione - nell'UST n. 1 (vedi: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Gli indici delle variazioni dei prezzi nelle costruzioni vengono regolarmente rivisti e pubblicati su Internet dalle agenzie governative che regolano le attività di costruzione.

  (attualmente - il Ministero delle Costruzioni della Russia).

Argomento 5. Metodi di valutazione degli immobili e loro impiego pratico

domande di prova

1. Qual è la differenza tra costi, valore e prezzo degli immobili?

4. Quali fattori hanno un'influenza determinante sul valore degli immobili?

7. Quali sono i principali atti che regolano le attività di valutazione?

Nella teoria della valutazione degli immobili a reddito, ci sono tre approcci principali alla valutazione, sulla base dei quali vengono costruiti metodi specifici di valutazione degli immobili. Questi approcci sono noti come approccio al costo, approccio al reddito e approccio al mercato (noto anche come approccio SAP). Considera l'essenza e la portata di ciascuno dei tre approcci.

L'approccio dei costi alla valutazione di un immobile (immobiliare) si basa sull'applicazione dei costi, che sono associati alla creazione e all'acquisizione di questo tipo di immobile. Quando si valuta la proprietà, è possibile utilizzare vari metodi per calcolare il valore della proprietà, ad esempio il calcolo utilizzando l'analisi delle voci di bilancio di un'impresa. Applicando l'approccio dei costi, è possibile utilizzare sia i costi reali associati all'acquisto e al funzionamento di una particolare proprietà, sia i costi necessari per l'acquisizione di una proprietà simile nelle proprietà.

L'approccio reddituale alla valutazione si basa sul presupposto che vi sia un certo rapporto tra il valore di un oggetto immobiliare e il reddito che tale oggetto può apportare. Diversi metodi di valutazione basati sull'approccio del reddito differiscono nel modo in cui viene determinato questo rapporto. Questa è la differenza tra metodi di valutazione come il moltiplicatore del canone lordo, il metodo della capitalizzazione diretta e il metodo del flusso di cassa scontato.

L'approccio dell'analisi comparativa delle vendite è caratterizzato dall'analisi delle vendite di mercato simili e simili a un determinato immobile. Affinché questo approccio sia applicabile in una situazione specifica, è necessario disporre di ampie informazioni di mercato sulla vendita di oggetti immobiliari, il che è possibile solo se il mercato immobiliare e la sua infrastruttura informativa sono altamente sviluppati.

Quindi, abbiamo tre approcci principali per risolvere il problema della valutazione immobiliare. Di norma, i metodi specifici di valutazione degli immobili utilizzano non uno, ma diversi approcci per la valutazione. Ad esempio, quando si valuta un edificio utilizzando l'approccio del costo, il costo dei materiali utilizzati nella costruzione di un edificio può essere valutato utilizzando dati di mercato. Oppure, ad esempio, quando si utilizza il metodo dell'analisi comparativa delle vendite, è possibile introdurre pesi per varie opzioni di vendita, a seconda di quanto reddito è stato portato da questo o quell'oggetto rispetto all'oggetto da valutare.

La giusta scelta di approccio alla valutazione di un particolare immobile è la chiave per una valutazione adeguata. Con un mercato sviluppato e un'infrastruttura informativa, tutti e tre gli approcci dovrebbero teoricamente fornire la stessa valutazione del valore degli immobili. Tuttavia, una situazione del genere è piuttosto rara. Ciò è dovuto al fatto che il mercato immobiliare, ad eccezione dei suoi singoli segmenti, è un mercato imperfetto. Partendo dallo studio degli approcci alla valutazione immobiliare, considereremo innanzitutto l'approccio del costo, poiché è applicabile in linea di principio alla valutazione di qualsiasi immobile. Tuttavia, tale domanda non è giustificata in tutti i casi.

Analizzeremo quindi l'approccio del reddito, che viene applicato quando la proprietà è destinata a essere utilizzata allo scopo di generare reddito.

L'ultimo da considerare è l'approccio del benchmarking (mercato) delle vendite, che dà buoni risultati in un mercato immobiliare sviluppato.

1. Approccio comparativo

L'approccio comparativo alla valutazione è un insieme di metodi di valutazione basati sul confronto dell'oggetto di valutazione con i suoi analoghi, rispetto ai quali sono disponibili informazioni sui prezzi delle transazioni con essi.

Condizioni per l'applicazione dell'approccio comparativo:

1. L'oggetto non deve essere unico.

2. Le informazioni devono essere complete, comprese le condizioni per effettuare le transazioni.

3. I fattori che influenzano il valore di analoghi comparabili dell'immobile oggetto di valutazione devono essere comparabili.

Requisiti di base per l'analogico:

L'analogo è simile all'oggetto di valutazione in termini di principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo;

termini simili dell'accordo.

L'approccio comparativo si basa sui principi:

sostituzioni;

bilancia;

Domanda e offerta.

Fasi dell'approccio comparativo:

Ricerca di mercato;

Raccolta e verifica dell'esattezza delle informazioni sugli analoghi offerti in vendita o venduti di recente dell'oggetto di valutazione;

Confronto dei dati su analoghi selezionati e oggetto di valutazione;

Adeguamento dei prezzi di vendita di analoghi selezionati in base alle differenze rispetto all'oggetto di valutazione;

Determinazione del valore dell'oggetto di stima.

Un adeguamento a vendite comparabili è necessario per determinare il valore finale dell'immobile oggetto di valutazione. Il calcolo e le rettifiche vengono effettuati sulla base di un'analisi logica dei calcoli precedenti, tenendo conto della significatività di ciascun indicatore. La più importante è la determinazione precisa dei fattori di correzione.

Vantaggi dell'approccio comparativo:

1. Il costo finale riflette l'opinione di venditori e acquirenti tipici.

2. I prezzi di vendita riflettono i cambiamenti nelle condizioni finanziarie e l'inflazione.

3. Statisticamente giustificato.

4. Vengono apportate modifiche per le differenze negli oggetti confrontati.

5. Relativamente facile da usare e fornisce risultati affidabili.

Svantaggi dell'approccio comparativo:

1. Differenze di vendita.

2. Difficoltà nel raccogliere informazioni sui prezzi pratici di vendita.

3. Difficoltà nel raccogliere informazioni sui termini specifici dell'operazione.

4. Dipendenza dall'attività di mercato.

5. Dipendenza dalla stabilità del mercato.

6. Difficoltà a conciliare i dati su vendite significativamente differenti.

2. Approccio di costo

Approccio al costo - = si tratta di un insieme di metodi di valutazione basati sulla determinazione dei costi necessari per ripristinare o sostituire l'oggetto di valutazione, tenendo conto dell'ammortamento accumulato. Si basa sul presupposto che l'acquirente non pagherà più per l'oggetto finito che per la creazione di un oggetto di utilità simile.

Quando si applica questo approccio, vengono presi in considerazione i costi dell'investitore, non del contraente.

Questo approccio si basa sul principio di sostituzione.

Informazioni necessarie per applicare l'approccio dei costi:

Livello salariale;

L'importo delle spese generali;

costi dell'attrezzatura;

Tassi di profitto dei costruttori in una determinata regione;

Prezzi di mercato dei materiali da costruzione.

Fasi dell'approccio al costo:

Calcolo del costo di un appezzamento di terreno, tenendo conto dell'uso più efficiente (С з);

Calcolo dei costi per la nuova costruzione di edifici in corso di valutazione (С ns);

Calcolo dell'usura accumulata (I n):

Deprezzamento fisico - deprezzamento associato a una diminuzione delle prestazioni di un oggetto a causa del naturale invecchiamento fisico e dell'influenza di fattori avversi esterni;

Usura funzionale - usura dovuta al mancato rispetto dei requisiti moderni per tali oggetti;

Ammortamento esterno - ammortamento a seguito di cambiamenti nei fattori economici esterni;

Calcolo del costo delle migliorie tenendo conto dell'ammortamento accumulato

Su \u003d C ns -C e

Determinazione del valore finale degli immobili

C zp \u003d C s + C y.

Vantaggi dell'approccio al costo:

1. Quando si valutano nuovi oggetti, l'approccio basato sui costi è il più affidabile.

2. Questo approccio è appropriato o l'unico possibile nei seguenti casi:

Analisi del miglior e più efficiente appezzamento di terreno;

Studio di fattibilità di nuove costruzioni e migliorie;

Valutazione di strutture pubbliche statali e speciali;

Valutazione di oggetti in mercati inattivi;

Valutazione ai fini assicurativi e fiscali.

Svantaggi dell'approccio al costo:

1. I costi non sono sempre equivalenti al valore di mercato.

2. I tentativi di ottenere un risultato di valutazione più accurato sono accompagnati da un rapido aumento del costo del lavoro.

3. Incoerenza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di valutazione ei costi di nuova costruzione esattamente dello stesso oggetto, in quanto l'ammortamento accumulato viene detratto dal costo di costruzione durante il processo di valutazione.

4. Calcolo problematico del costo di riproduzione di vecchi edifici.

5. Difficoltà nel determinare la quantità di usura accumulata di vecchi edifici e strutture.

6. Valutazione separata del lotto di terreno dagli edifici.

7. Valutazione problematica di appezzamenti di terreno in Russia.

3. Approccio al reddito

L'approccio reddituale si basa sul fatto che il valore degli immobili in cui viene investito il capitale deve corrispondere alla valutazione attuale della qualità e quantità di reddito che questo immobile è in grado di apportare.

L'approccio reddituale è un insieme di metodi per valutare il valore di un immobile basato sulla determinazione del valore attuale del reddito atteso da esso.

Il presupposto principale per calcolare il valore di questo approccio è la locazione dell'immobile. La capitalizzazione del reddito viene effettuata per convertire il reddito futuro da immobili in valore attuale.

La capitalizzazione del reddito è un processo che determina la relazione tra il reddito futuro e il valore attuale di un oggetto.

Formula approccio reddito di base (IRV - formula):

stima del valore dell'immobile

dove V è il valore della proprietà,

I - il reddito atteso dall'immobile oggetto di valutazione. Il reddito di solito si riferisce al reddito operativo netto che il settore immobiliare è in grado di generare per un periodo

R - il tasso di rendimento o profitto - è il rapporto o tasso di capitalizzazione.

Rapporto di capitalizzazione - il tasso di rendimento, che riflette la relazione tra reddito e valore dell'oggetto di valutazione.

Esistono due tipi di capitalizzazione:

Capitalizzazione diretta;

Capitalizzazione del reddito al tasso di rendimento del capitale.

Con la capitalizzazione diretta si considerano due grandezze: il reddito annuo e il tasso di capitalizzazione.

Il tasso di capitalizzazione è il rapporto tra il valore di mercato dell'immobile e il reddito netto che ne deriva.

Il reddito atteso è determinato analizzando il reddito durante il periodo di proprietà dell'immobile.

Tasso di sconto - il tasso di interesse composto, che viene applicato quando si ricalcola in un determinato momento il valore dei flussi di cassa derivanti dall'uso di un immobile.

Approccio per fasi di reddito:

1. Calcolo della somma di tutti i possibili incassi dall'oggetto della valutazione.

2. Calcolo del reddito lordo effettivo.

3. Calcolo dei costi connessi all'oggetto della valutazione:

Condizionalmente permanente;

Variabili condizionali (operative);

Riserve.

4. Determinazione dell'importo del reddito operativo netto.

5. Converti i rendimenti attesi nel valore attuale.

introduzione

Capitolo 1. Basi metodologiche per la valutazione del valore degli immobili

1.1 Il concetto di valutazione immobiliare, oggetti di valutazione, tipi di valore stimato

1.2 Quadro legislativo e giuridico, obiettivi e fasi della valutazione immobiliare

Capitolo 2. Principali approcci e metodi utilizzati nella valutazione degli immobili e loro applicazione

2.1 Essenza e caratteristiche degli approcci e dei metodi di valutazione degli immobili

2.2 Vantaggi e svantaggi dell'applicazione di approcci diversi alla valutazione degli immobili

Conclusione

Bibliografia

introduzione

Oggi in Russia esistono varie forme di proprietà che consentono al proprietario di disporre della sua proprietà a propria discrezione. Al riguardo, sorgono interrogativi sul valore dell'immobile, sulla necessità di risolvere controversie immobiliari, in cui le parti sono state costrette a ricorrere ai servizi di arbitri indipendenti dei prezzi per determinare il valore oggettivo di un determinato immobile.

Lo sviluppo delle attività di valutazione nella Federazione Russa è determinato direttamente dallo sviluppo delle relazioni di mercato. La valutazione di immobili di varia tipologia sta diventando sempre più uno strumento integrale ed efficace di un'economia di mercato.

Nel contesto dello sviluppo di un'economia di mercato, la valutazione di macchinari, attrezzature e veicoli assume un'importanza sempre maggiore. L'importanza di questo tipo di attività di valutazione è determinata sia dall'espansione del settore della proprietà privata, sia dalla necessità di maggiori investimenti.

Va notato che le macchine e le attrezzature sono caratterizzate, di regola, da un gran numero di parametri diversi e da una varietà di nomenclatura. Il numero di impianti di macchinari e attrezzature nel paese e anche in una regione separata è molto grande.

La determinazione del valore di mercato di macchinari e attrezzature è un processo complesso, poiché spesso è impossibile trovare un analogo assolutamente identico per l'immobile oggetto di valutazione durante il processo di valutazione.

Per ottenere la valutazione più accurata della proprietà, vengono utilizzate tecniche e metodi speciali, che sono discussi in questo corso.

Il lavoro del corso consiste in un'introduzione a due capitoli e una conclusione. Il primo capitolo discute il concetto di valutazione della proprietà, gli oggetti della valutazione, i tipi di valutazione, nonché il quadro giuridico per le attività di valutazione, gli obiettivi e le fasi della valutazione della proprietà. Il secondo capitolo discute i principali approcci e metodi utilizzati nella valutazione degli immobili e la loro applicazione.

Nel corso della stesura della tesina sono stati utilizzati i seguenti materiali: la legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", gli standard di valutazione federali, gli standard di valutazione statali, i libri di testo sulla valutazione degli immobili, i materiali della rivista "Voprosy Valuation", eccetera.

Capitolo 1. Basi metodologiche per la valutazione del valore degli immobili

1.1 Il concetto di valutazione immobiliare, oggetti di valutazione, tipi di valore stimato

Proprietà – oggetti del mondo circostante che hanno utilità e diritti su di essi. .

La valutazione di un immobile è un processo ordinato e mirato di determinare in termini monetari il valore dell'immobile in questione, tenendo conto del reddito potenziale e reale che esso apporta in un determinato momento in un particolare segmento di mercato.

La valutazione della proprietà è il termine più generico applicato all'attività di valutazione ea tutti i suoi possibili oggetti.

Ai sensi dell'articolo 5 della legge federale " Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa» La valutazione immobiliare n. 135-FZ può essere applicata ai seguenti oggetti:

1. Separare le cose materiali (un appartamento, un'auto, una collezione di minerali, ecc.);

2. L'insieme delle cose che compongono la proprietà di una persona fisica o giuridica (include l'attività come oggetto di valutazione);

3. Diritto di proprietà e altri diritti di proprietà;

4. Diritti di pretesa, obbligazioni (debiti);

5. Lavoro, servizi, informazioni;

6. Altri oggetti dei diritti civili, rispetto ai quali la legislazione della Federazione Russa stabilisce la possibilità della loro partecipazione alla circolazione civile.

Di norma, la valutazione immobiliare è suddivisa in quattro grandi gruppi:

1. Valutazione dell'impresa (azienda);

2. Perizie immobiliari;

3. Valutazione delle attrezzature (comprese macchine, veicoli);

4. Valutazione dei beni immateriali e della proprietà intellettuale.

Valutazione - determinazione del valore di un oggetto in un determinato momento secondo lo standard di valore selezionato.

Prezzo- questo è il costo dei fattori di produzione incorporati in questo oggetto.

Il valore dell'immobile può variare. Il tipo di valore determinato determina lo scopo della valutazione e il metodo di valutazione determina la realizzazione dello scopo della valutazione.

Quando si utilizza il concetto di valore nell'attuazione delle attività di valutazione, viene indicato un tipo specifico di valore, che è determinato dall'uso previsto dei risultati della valutazione.

Nello svolgimento dell'attività di stima vengono utilizzate le seguenti tipologie di valore dell'oggetto oggetto di valutazione:

· valore di mercato;

· costo di investimento;

· valore di liquidazione;

valore catastale.

1. Quando si determina mercato il valore dell'oggetto di valutazione è determinato dal prezzo più probabile al quale l'oggetto di valutazione può essere alienato alla data di valutazione sul mercato aperto in un ambiente competitivo, quando le parti della transazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie e di qualsiasi circostanze straordinarie non si riflettono nel valore del prezzo della transazione, allora si verifica quando:

2. Quando si determina investimento il valore dell'oggetto di valutazione è determinato dal valore per una particolare persona o gruppo di persone ai fini dell'investimento dell'utilizzo dell'oggetto di valutazione stabilito da questa persona (persone).

3. Quando si determina liquidazione il valore dell'oggetto di perizia è determinato dal valore di stima che riflette il prezzo più probabile al quale tale oggetto di perizia può essere alienato per il periodo di esposizione dell'oggetto di perizia, che è inferiore al periodo di esposizione tipico a condizioni di mercato, in condizioni quando il venditore è costretto a compiere un'operazione di alienazione di beni.

4. Quando si determina catastale il valore dell'oggetto di perizia è determinato dalle modalità di perizia massiva del valore di mercato, stabilite e approvate di conseguenza.

I parametri principali che determinano il valore di un immobile sono: utilità, domanda, offerta, scarsità, possibilità di trasferimento dei diritti di proprietà, costo di creazione dell'immobile.

1.2 Quadro legislativo e giuridico, obiettivi e fasi della valutazione immobiliare

Le basi legislative per le attività di valutazione nella Federazione Russa sono:

1) Legge federale del 29 luglio 1998 n. 135 - FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" (ultima edizione della legge federale del 24 luglio 2007 n. 220 - FZ). Disposizioni di base.

2) Standard di valutazione federale "Concetti generali di valutazione, approcci e requisiti per la valutazione" (UST n. 1), approvato dall'ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 luglio 2007 n. 256. Disposizioni principali.

3) Standard di valutazione federale "Scopo della valutazione e tipi di valore" (UST n. 2), approvato dall'ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 luglio 2007 n. 255. Disposizioni principali.

4) Standard di valutazione federale "Requisiti per il rapporto di valutazione" (UST n. 3), approvato dall'ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 luglio 2007 n. 254. Disposizioni principali.

Secondo la legge federale n. 135-FZ del 29 luglio 1998 "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", le attività di valutazione sono soggette a licenza obbligatoria.

La valutazione della proprietà viene eseguita da periti autorizzati sulla base di un accordo di valutazione della proprietà con l'uso obbligatorio di tutti e tre gli approcci classici alla valutazione della proprietà: redditizia, comparativa (di mercato) e costosa.

Le modifiche apportate alla legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" stabiliscono il trasferimento di una parte significativa del controllo sulle attività in questo settore dagli organi statali alle organizzazioni di autoregolamentazione dei periti, che è associato all'abolizione della licenza di attività di valutazione. Un perito è accettato come membro di un'organizzazione di autoregolamentazione di periti con decisione del suo organo collegiale di gestione. Per violazione della legge e delle norme federali di valutazione, il perito può anche essere espulso dall'appartenenza all'ente con decisione del suo organo collegiale.

Secondo l'art. 8 FZ-135, la valutazione degli oggetti di valutazione è obbligatoria se nella transazione sono coinvolti oggetti di valutazione di proprietà in tutto o in parte della Federazione Russa, enti costitutivi della Federazione Russa o comuni.

Tipicamente, gli scopi della valutazione immobiliare sono:

Determinazione del valore di un immobile durante la sua privatizzazione, passaggio a gestione fiduciaria, locazione, nazionalizzazione;

l'uso di beni in garanzia;

vendita o altra alienazione di proprietà;

· Cessione di obbligazioni di debito relative agli oggetti di accertamento;

trasferimento di proprietà come contributo al capitale autorizzato, fondi di persone giuridiche;

Mutui ipotecari a persone fisiche e giuridiche;

acquisto o altro ritiro dell'immobile dal proprietario previsto dalla legge per esigenze statali o comunali;

· accertamento di beni immobili al fine di verificare la correttezza del pagamento dell'imposta in caso di contestazione sul calcolo della base imponibile;

stipulare contratti matrimoniali, divisione dei beni dei coniugi divorziati su richiesta di una delle parti o di entrambe le parti in caso di controversia sul valore di tale proprietà;

Pertanto, gli scopi della valutazione della proprietà possono essere molto diversi, ma molto spesso la valutazione è necessaria per varie transazioni.

La perizia immobiliare prevede i seguenti passaggi:

1) Definizione dei compiti.

In questa fase iniziale del lavoro di valutazione, una delle più importanti è la questione della formulazione dello scopo della valutazione. Nel processo di comunicazione tra il cliente e il perito nella fase di impostazione dell'attività, viene determinato l'oggetto della valutazione, ovvero ciò che il cliente vuole valutare sotto forma di un insieme di oggetti materiali e (o) diritti; lo scopo e gli obiettivi della valutazione dell'oggetto della valutazione, nonché il tipo di valore.