Bagaimana mengubah perusahaan manajemen di gedung apartemen ke yang lain atau ke asosiasi pemilik rumah. Kami mengubah perusahaan manajemen: prosedur langkah demi langkah dan deskripsi fitur

Manajemen rumah

Terlepas dari kenyataan bahwa reformasi perumahan dan layanan komunal di Rusia secara resmi dimulai pada tahun 2008, tingkat kepuasan penduduk dengan transformasi yang sedang berlangsung tidak terburu-buru untuk menanjak. Ada beberapa alasan untuk ini, tetapi salah satu kuncinya adalah sangat lemahnya keterlibatan pemilik rumah dalam proses pengelolaan gedung apartemen. Faktor ini berkontribusi pada rendahnya kesadaran akan hak-hak mereka.

Jadi ternyata - kita berjalan, meludahi bau yang tidak sedap dari saluran sampah atau tangki yang meluap di situs kontainer, dalam kegelapan kita meraba-raba lubang kunci kita sendiri, kita bahkan dapat mendiskusikan masalah kecil ini dengan tetangga, tanpa mempermalukan diri sendiri dalam ekspresi. Tapi masalahnya tidak lebih jauh dari percakapan di jalan masuk.

Sementara itu, situasi dapat dan harus diubah. Lebih tepatnya, bukan situasi, tetapi manajemen perusahaan yang tidak mengatasi tugasnya. Mereka yang mengatakan bahwa ini melibatkan kebutuhan untuk mengarungi semak-semak birokrasi yang mengerikan menyesatkan Anda. Satu-satunya peringatan adalah Anda dapat mengubah perusahaan manajemen tidak lebih awal dari satu tahun setelah berakhirnya kontrak. Negara memberinya kelonggaran 12 bulan, memotivasi ini dengan kebutuhan untuk membenamkan dirinya dalam berbagai hal dan men-debug pekerjaannya. Omong-omong, kontrak antara pemilik gedung apartemen dan perusahaan pengelola disimpulkan untuk jangka waktu satu hingga 5 tahun.

Jika Anda tiba-tiba tidak memiliki kontrak di tangan Anda, maka Anda jelas tidak pernah menghadiri pertemuan pemilik rumah, di mana keputusan dibuat untuk Anda, dan kemudian Anda membayar untuk keputusan ini. Di suatu tempat dengan saraf dan waktu, di suatu tempat dengan uang. Jadi segera klaim kontrak dan pelajari teksnya dengan cermat. Dokumen tersebut merinci tanggung jawab manajemen perusahaan. Kegagalan untuk memenuhinya atau melakukannya dalam kualitas yang tidak memadai dan melanggar tenggat waktu memberi pemilik alasan untuk mengajukan klaim atau menolak layanan perusahaan:

pemeliharaan yang tidak tepat dari properti umum,
pelanggaran kualitas pelayanan publik,
pemenuhan permintaan perbaikan yang tidak tepat waktu,
menyembunyikan aktivitasnya dan sebagainya.

Pada poin terakhir, sedikit penjelasan harus diberikan. Kode Perumahan mengharuskan perusahaan manajemen untuk menyerahkan laporan hasil kegiatan mereka ke rapat umum pemilik rumah di kuartal pertama. Jika laporan ini tidak tersedia, atau kelengkapannya tidak memenuhi persyaratan pengungkapan, maka ini dapat menjadi dasar untuk mengganti organisasi pengelola.

Algoritma untuk mengubah manajemen perusahaan:

Ingatlah bahwa setiap pemilik dapat memulai perubahan manajemen perusahaan. Tetapi bagaimanapun juga, nasib manajemen perusahaan harus diputuskan secara kolektif dalam rapat umum. Ketika berencana untuk meninggalkan layanan dari perusahaan manajemen yang ada, putuskan siapa yang akan menggantikannya. Analisis pasar untuk perusahaan manajemen, buat pertanyaan yang diperlukan, dapatkan jawaban atas pertanyaan yang memungkinkan Anda mendapatkan gambaran yang jelas tentang keandalan perusahaan manajemen: berapa banyak rumah yang dikelola, apakah perusahaan memiliki layanan pengiriman darurat, seberapa cepat aplikasi warga diproses. Jangan terlalu malas untuk berkomunikasi dengan pemilik yang tinggal di rumah yang dikelola perusahaan. Ajukan pertanyaan yang menarik langsung ke manajemen perusahaan manajemen. Penting untuk menyepakati KUHP tentang dukungan hukum untuk langkah lebih lanjut mengenai pemindahan rumah ke perusahaan baru.

Informasi tentang rencana pertemuan harus disampaikan kepada masing-masing pemilik. Melewatkan setidaknya satu - perusahaan manajemen akan memiliki alasan untuk menentang keputusan melalui pengadilan. Berikan pemberitahuan yang sesuai dengan tanda tangan kepada setiap pemilik meter persegi atau kirimkan melalui surat tercatat dengan pemberitahuan berdasarkan alamat. Saat memberi tahu pemilik tentang pertemuan yang direncanakan, pastikan untuk dengan jelas menunjukkan tanggal dan waktu pertemuannya, daftar masalah untuk diskusi, dan komposisi komisi penghitungan. Jangan lupa untuk memasang pengumuman selambat-lambatnya 10 hari sebelum tanggal pengumuman rapat. Jangan lupa bahwa sering kali kotamadya muncul di antara pemilik, yang perwakilannya juga harus diberi tahu sebelum rapat.

Putuskan siapa yang akan mengambil risalah rapat. Sebelum membahas mata acara dengan pemungutan suara sederhana, perlu disetujui sekretaris dan ketua rapat. Protokol harus dibuat secara tertulis, ditandatangani oleh ketua dan sekretaris, serta anggota komisi penghitungan. Risalah harus menunjukkan tanggal dan tempat rapat umum pemilik, mata acara, kuorum. Keputusan rapat umum pemilik harus dibawa ke perhatian semua pemilik tempat, termasuk mereka yang tidak mengambil bagian dalam rapat, dalam waktu sepuluh hari sejak tanggal keputusan ini dibuat.

Rapat dianggap sah jika dihadiri oleh pemilik dengan lebih dari 50% suara. Penting untuk diingat bahwa suara tergantung pada ukuran ruang hidup yang dimiliki oleh warga. Jika kurang dari 50% suara yang dikeluarkan untuk mendukung perubahan manajemen perusahaan, maka ada kesempatan untuk mengadakan pemungutan suara yang tidak hadir. Pemilik harus diberitahu tentang acara ini melalui alamat lagi, yang menunjukkan dalam pesan masalah yang sama yang ada di agenda dalam persiapan pertemuan langsung, undangan untuk memilih, serta waktu dan tempat untuk mengumpulkan suara. lembaran. Harap dicatat bahwa setiap pemilik harus berpartisipasi dalam pemungutan suara absen. Jangan lupa bahwa untuk setiap item voting harus ada pilihan jawaban “Untuk”, “Melawan”, “Abstain”. Jika, sebagai hasilnya, inisiatif memperoleh lebih dari 50% suara, maka lawannya akan dipaksa untuk tunduk pada mayoritas, dan perusahaan manajemen yang dipermalukan wajib menyerahkan urusan yang baru dalam waktu 30 hari. Selain itu, rapat harus menentukan orang yang berwenang - perwakilan penghuni gedung apartemen, yang dapat menandatangani tindakan pekerjaan yang dilakukan atas nama penghuni, menerima informasi yang diperlukan dari perusahaan manajemen, dll.

Setelah mengetahui risalah rapat semua pemilik, pastikan untuk mengirimkan salinannya ke perusahaan manajemen lama dan baru. Dengan demikian, Anda memberi tahu beberapa pemutusan kontrak, yang kedua - niat untuk menyimpulkan yang baru. Setelah penutupan kontrak, pastikan bahwa perusahaan manajemen memberikan kontrak kepada setiap pemilik untuk ditandatangani dalam dua salinan. Tugas perusahaan manajemen baru mencakup kebutuhan untuk membuat kontrak dengan organisasi pemasok sumber daya.

Dalam beberapa kasus, perusahaan manajemen lama mungkin menolak untuk secara sukarela meninggalkan wilayah yang dihuni. Kemudian semua perselisihan diselesaikan di pengadilan. Karena alasan inilah seseorang harus sangat memperhatikan persyaratan Kode Perumahan Federasi Rusia terkait dengan masalah memilih metode untuk mengelola gedung apartemen dan mengubah perusahaan manajemen. Lebih baik pada tahap pertama untuk mengambil pengacara yang memenuhi syarat sebagai asisten, yang, omong-omong, dapat tinggal di rumah Anda dan memberikan layanan secara gratis.

Menurut Pusat Studi Opini Publik, 10% warga menganggap masalah perumahan dan layanan komunal sebagai salah satu masalah utama negara. Penduduk kota menderita akibat kenaikan harga utilitas dan kinerja buruk dari kewajiban yang dibebankan kepada perusahaan pengelola. Kami memberi tahu Anda cara mengubah perusahaan manajemen di gedung apartemen atau memilih cara baru untuk mengelola gedung apartemen.

Metode kontrol

Ada 3 jenis pengendalian:

Kontrol langsung.
Pengurus perkumpulan pemilik rumah susun atau koperasi perumahan.
manajemen Inggris.

Apa perbedaan antara masing-masing metode?

Kontrol langsung hanya dimungkinkan di rumah-rumah kecil dengan hingga 30 apartemen. Ada beberapa rumah seperti itu di kota-kota besar, sehingga sebagian besar bangunan tinggi dilayani oleh HOA dan perusahaan manajemen.

Dalam sebuah rumah yang dikelola oleh HOA, ketua dewan bertanggung jawab penuh untuk melakukan perbaikan, pertamanan dan kegiatan lainnya. ZhSK atau HOA dapat membuat perjanjian dengan KUHP tanpa mengubah bentuk pengelolaan rumah. Dalam hal ini, perusahaan yang disewa akan bertanggung jawab.

Di sebuah rumah di bawah manajemen perusahaan manajemen, perusahaan menetapkan semua kondisi kerja sendiri: tarif, upah bawahan. Selain itu, perusahaan pengelola memiliki hak untuk melayani sejumlah bangunan tempat tinggal.

Bisakah satu rumah melayani beberapa perusahaan manajemen sekaligus? Dan apakah terjadi beberapa metode kontrol yang beroperasi di satu rumah sekaligus?

Berdasarkan bagian 2 Seni. 161 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, pemilik harus memilih salah satu metode manajemen. Hanya satu perusahaan yang dapat mengelola gedung apartemen.

Cukup sering, lembaga inspeksi mendeteksi pelanggaran standar yang ditetapkan. Misalnya, rumah yang sama dilayani oleh beberapa organisasi sekaligus. Pelanggaran semacam itu menyebabkan masalah berikut:

pemeliharaan rumah yang tidak tepat;
cara yang berbeda untuk membentuk dana perbaikan modal untuk satu rumah dan, sebagai akibatnya, tenggat waktu yang berbeda untuk melakukan pekerjaan yang sama.

Selain hal di atas, hak warga negara untuk memiliki, menggunakan, dan membuang milik bersama dilanggar.

Apa metode manajemen yang paling populer?

Di St. Petersburg, Inggris adalah pemimpinnya. Berdasarkan data analitis dari komite perumahan, ada lebih dari 23.000 bangunan tinggi di kota, di mana 5.000 rumah telah dibangun oleh HOA, 18.000 rumah sisanya dilayani oleh perusahaan manajemen. Dari jumlah tersebut, 16.000 dilayani oleh perusahaan manajemen dengan partisipasi pembiayaan bersama kota, sisanya adalah organisasi swasta.

Metode manajemen ini telah ada selama lebih dari satu tahun, dan jarang ada orang yang ingin mengubah sesuatu dalam sistem yang sudah mapan ini. Keinginan untuk mengubah manajemen perusahaan atau membuat asosiasi pemilik rumah sendiri lebih sering dikunjungi oleh penghuni gedung baru, di mana KUHP telah ditetapkan.

Kapan masuk akal untuk mengubah cara Anda mengelola?

Untuk melakukan ini, ada indikator objektif yang dapat dipahami bahwa KUHP tidak memenuhi kewajiban yang dibebankan padanya. Misalnya, jika perbaikan saat ini tidak dilakukan atau tidak ada informasi tentang kegiatan keuangan dan ekonomi pada sumber resmi.

Jika ada eksekutif bisnis yang kuat di aset rumah, Anda dapat mengalihkan pengelolaan rumah ke tangan HOA.

Bagaimana mengubah manajemen perusahaan atau beralih ke sistem lain?

Masalah ini diputuskan dalam rapat umum. Pemilik harus membuat risalah rapat, memilih perusahaan manajemen lain atau metode pengelolaan gedung apartemen, dan menyetujui persyaratan perjanjian kontrak. Hal ini juga perlu untuk membahas persyaratan, biaya pemeliharaan, komposisi milik bersama. Setelah itu, manajemen perusahaan sebelumnya harus mentransfer semua dokumen ke organisasi baru.

Kesulitan mungkin timbul pada tahap ini, karena perusahaan manajemen yang ditolak dapat menunda transfer dokumen teknis ke rumah. Ini adalah pelanggaran, untuk solusinya perlu menghubungi inspektorat perumahan. Inspektorat perumahan dapat menyita sebuah rumah dari KUHP tanpa proses pengadilan yang panjang.

Pertemuan pemilik rumah. Sejak kapan pembeli apartemen dapat mengambil bagian aktif di dalamnya?

Sebelumnya, hanya mereka yang telah mendaftarkan apartemen dan mendapatkan sertifikat kepemilikan yang dapat mengikuti rapat pemilik rumah. Sekarang semuanya berbeda, dan pemegang ekuitas yang belum memiliki hak untuk memiliki apartemen dapat memilih perubahan dalam manajemen perusahaan.

Siapa yang dapat memulai Pertemuan Warga?

Setiap pemilik dapat melakukan ini. Menurut undang-undang saat ini, KUHP, HOA dan koperasi perumahan harus menyerahkan kepadanya daftar pemilik apartemen; tanpa itu, pertemuan tidak akan memiliki kekuatan hukum.

Daftar pemilik apartemen adalah lampiran wajib risalah rapat. Apabila tidak ada maka rapat akan dianggap dilaksanakan dengan pelanggaran, yang berarti keputusan yang diambil dalam rapat akan dibatalkan.

Bagaimana cara mengumpulkan semua penyewa untuk rapat umum?

Sangat bermasalah untuk mengumpulkan semua penyewa untuk membahas masalah penting seperti mengubah perusahaan manajemen. Tetapi untuk mencapai tujuan ini, Anda harus mendapatkan persetujuan dari setidaknya setengah dari pemilik.

Oleh karena itu, dengan pemilik yang tidak dapat menghadiri pertemuan, dimungkinkan untuk melakukan survei tatap muka.

Apakah Anda memiliki pertanyaan? Tinggalkan detail kontak Anda dan spesialis kami akan menghubungi Anda kembali.

Jika tidak terpenuhi, penyewa dapat bersama-sama menolak layanan dari satu organisasi demi organisasi lain. Mari kita cari tahu bagaimana mungkin dan apakah masuk akal untuk mengubah perusahaan manajemen perumahan dan layanan komunal di gedung apartemen tempat tinggal ke yang lain, untuk kenyamanan, membagi prosedur menjadi beberapa tahap.

Menemukan alasan

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah menganalisis alasan-alasan yang memberikan hak untuk mengubah KUHP. Dalam kontrak yang dibuat antara organisasi dan pemilik, kewajiban dijabarkan dengan jelas. Jika setidaknya beberapa dari mereka tidak diperhatikan, atau pekerjaan dilakukan terlambat atau terus terang buruk, penyewa berhak untuk mengajukan klaim dan memilih perusahaan lain. Alasan mungkin:

Akhir periode di mana pelaku harus mengelola.
Kegagalan untuk melakukan pekerjaan yang diperlukan atau memberikan layanan apa pun.
Mengabaikan permintaan pemilik mengenai perbaikan atau melakukan pekerjaan restorasi yang melanggar tenggat waktu.
Pemenuhan kewajiban secara tidak tepat.

Pemilik apartemen dapat memutuskan kontrak tanpa partisipasi pihak kedua, jika ada klausul kontrak yang tidak dipatuhi oleh KUHP. Tetapi perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut dibuat untuk jangka waktu 1 hingga 5 tahun. Dalam waktu 12 bulan setelah kesimpulan, penghentian atas inisiatif penyewa tidak dimungkinkan, karena periode ini diberikan kepada perusahaan untuk memulai pekerjaan.

Kami menerima dokumen yang diperlukan

Sebelum mengubah KUHP di rumah, perlu untuk mengumpulkan sekelompok pemilik yang akan datang dengan inisiatif seperti itu. Setiap orang yang memiliki satu atau lebih apartemen dapat memasukinya. Komunitas yang dibentuk, menurut hukum, dapat meminta peninjauan kembali kontrak dan surat-surat resmi lainnya yang berkaitan dengan properti tempat tinggal. Anda perlu mendapatkan:

sertifikat inspeksi sistem komunikasi gedung selama 2 tahun terakhir;
kesepakatan dengan Inggris;
sertifikat pekerjaan yang dilakukan dan layanan yang diberikan selama 12 bulan terakhir.

Jika organisasi tidak memiliki salah satu di atas, maka menurut LCD Federasi Rusia, ia berkewajiban untuk mengembalikan dokumen yang diperlukan dengan biaya sendiri.
Setelah mempelajari surat-surat, Anda dapat memulai prosedur untuk mengubah KUHP. Biasanya organisasi sebelumnya tidak menyetujui hal ini secara sukarela, jadi Anda harus bertindak sendiri.

Bagaimana memberi tahu penghuni tentang perlunya prosedur

Sebelum mengubah KUHP gedung apartemen atau gedung baru, perlu diadakan pertemuan warga. Untuk melakukan ini, setiap orang harus diberitahu terlebih dahulu tentang acara yang direncanakan. Agar prosedur ini dapat dilakukan tanpa melanggar LC RF, selambat-lambatnya 10 hari sebelum rapat, semua pemilik harus sudah mengetahui rencana rapat. Oleh karena itu, pemberitahuan harus dikirim melalui alamat. Hal ini dapat dilakukan dengan mengirimkan surat tercatat, membagikan pemberitahuan terhadap tanda tangan. Tidak akan berlebihan untuk memasang iklan di papan khusus di pintu masuk pintu masuk. Pemberitahuan harus berisi informasi berikut:

Jadwal acara. Keputusan dapat dibuat sehubungan dengan hanya masalah-masalah yang termasuk dalam daftar yang disetujui.
Informasi tentang pemrakarsa pertemuan dan anggota kelompok inisiatif - nama lengkap dan data dari dokumen identitas.
Bentuk holding (perjanjian absensi atau pertemuan).
Tanggal, waktu dan tempat acara. Baik tempat di mana surat suara diterima dan periode pengambilannya.
Informasi tentang bagaimana warga diberitahu tentang tempat dan waktu acara.
Jika ada pemungutan suara, surat suara tersebut disematkan di alert. Mereka harus mencantumkan nama lengkap semua anggota kelompok yang akan menghitung suara. Secara terpisah, perlu untuk memilih ketua dan sekretaris rapat.

Jika pemberitahuan tidak berisi informasi apa pun dari daftar, maka rapat dan keputusan yang dibuat di dalamnya dapat dinyatakan ilegal.

Persyaratan untuk pertemuan

Tata cara perubahan perusahaan pengelola gedung apartemen mensyaratkan bahwa keputusan diambil oleh pemilik properti dengan lebih dari 50% suara. Penting untuk dicatat bahwa suara dihitung bukan berdasarkan jumlah pemilik rumah, tetapi dengan rekaman apartemen relatif terhadap seluruh ruang tamu di gedung. Artinya, mereka yang hadir dalam acara tersebut harus memiliki lebih dari setengah dari semua meter persegi agar inisiatif mereka tidak bertentangan dengan undang-undang.
Jika persyaratan ini telah dipenuhi, semua peserta dalam acara tersebut menjadi setara dan memiliki suara. Jika lebih dari setengah anggota rapat memilih untuk mengubah perusahaan, maka sisanya harus mematuhi.

Bagaimana memilih MC baru

Pemrakarsa pertemuan harus memilih organisasi yang mereka minati terlebih dahulu dan mempelajari proposal mereka mengenai daftar layanan yang diberikan, tarif, formulir kontrak, dll. Pada tanggal berkumpulnya warga, kesepakatan dengan masing-masing organisasi kandidat harus sudah disiapkan.
Pemilik tempat memiliki hak untuk secara mandiri menentukan daftar pekerjaan dan layanan yang harus menjadi tugas kontraktor baru. Itu harus menjamin keamanan rumah Anda dan kelayakhuniannya. Oleh karena itu, kami menyarankan Anda untuk melibatkan pengacara untuk menyusun daftar tersebut. Beberapa item harus ada dalam dokumen secara hukum:

Komposisi properti yang termasuk dalam departemen organisasi. Artinya, pemilik harus memutuskan layanan apa yang akan diberikan perusahaan manajemen, dan pekerjaan apa yang akan mereka tangani sendiri. Misalnya, komunikasi teknik dapat ditransfer ke organisasi manajemen, dan pembersihan area di sekitar rumah dapat disepakati dengan anggota kelompok inisiatif atau petugas kebersihan dapat disewa tanpa bantuan KUHP.
Daftar pekerjaan dan layanan yang harus dilakukan sehubungan dengan properti yang ditentukan dalam paragraf sebelumnya. Penting juga untuk menunjukkan urutan perubahan yang dapat dilakukan pada daftar ini, dan daftar utilitas yang harus ditangani oleh organisasi yang dipilih.
Prosedur yang sesuai dengan jumlah pemeliharaan gedung dan kinerja pekerjaan perbaikan, serta jumlah pembayaran utilitas akan ditentukan. Ini harus menunjukkan bagaimana dan seberapa sering penyewa diwajibkan untuk melakukan pembayaran.
Fitur pemantauan kegiatan perusahaan. Menurut undang-undang, setidaknya setahun sekali harus memberikan laporan tentang pekerjaannya sehubungan dengan kewajiban yang tercantum dalam kontrak.

Untuk mempelajari lebih lanjut tentang semua klausul perjanjian, baca Pasal 162 RF LC di situs web ConsultantPlus atau sumber daya serupa lainnya.

Risalah keputusan untuk mengubah perusahaan manajemen di gedung apartemen

Dokumen, yang akan mencerminkan keputusan pemilik, dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh orang-orang berikut:

ketua rapat;
penanggung jawab penghitungan suara;
sekretaris panitia.

Tidak ada persyaratan khusus untuk bagaimana sertifikat tertulis akan terlihat. Namun jangan lupa jika masalah pemilihan KUHP tidak masuk dalam agenda, maka ke depan protokol tersebut bisa dianggap tidak sah. Penting juga untuk memeriksa bahwa beberapa poin penting diperhitungkan:

Semua pemilik properti harus diberitahu tentang rapat umum.
Agenda harus disusun.
Prosedur pemungutan suara harus dilakukan dengan benar (setiap penyewa harus meninggalkan tanda tangannya di dokumen yang sesuai).
Penting untuk memberi tahu semua pemilik apartemen tentang keputusan yang dibuat pada pertemuan penyewa.
Setelah itu, Anda perlu membawa informasi KUHP tentang keputusan yang dibuat dan tanggal kapan harus menyelesaikan pekerjaannya sehubungan dengan bangunan.

Prosedur untuk mengubah perusahaan mengharuskan semua tindakan yang diperlukan dilakukan sesuai dengan hukum dan dilakukan pada waktu yang tepat. Ini adalah satu-satunya cara untuk menghindari komplikasi dan kebutuhan untuk mengulanginya.

Pemberitahuan organisasi pengelola tentang keputusan pemilik

Apabila risalah rapat sudah siap, maka harus diberikan baik KUHP lama maupun KUHP baru. Ini harus dilakukan agar KUHP saat ini mengetahui bahwa penyewa mengakhiri kerja sama dengannya, dan yang baru - bahwa Anda ingin memulai kerja sama dengannya.
Perlu dicatat bahwa dalam waktu satu bulan sejak Anda memutuskan untuk mengubah KUHP, mantan kontraktor harus mentransfer semua dokumen yang terkait dengan kondisi teknis rumah ke yang baru. Poin ini paling baik dikendalikan oleh Anda sendiri. Jika perusahaan lama menolak untuk mentransfer surat-surat kepada calon yang dipilih oleh pemilik, maka ia dapat mengajukan permohonan ke Pengadilan Arbitrase dengan permintaan untuk membantu dalam transfer dokumen untuk bangunan. Mungkin juga membantu untuk menghubungi kantor kejaksaan.
Jika KUHP lama berjanji untuk memperbaiki, Anda bisa percaya dan terus bekerja sama dengannya. Tetapi seperti yang ditunjukkan oleh praktik, sebuah organisasi yang sebelumnya tidak menjalankan tugasnya dengan baik tidak akan mematuhi semua klausul kontrak di masa depan.

Perpanjangan kontrak

Tidak selalu perlu menggunakan solusi radikal seperti mengubah manajemen perusahaan. Jika pemilik tidak puas dengan kualitas pekerjaan yang dilakukan atau dengan fakta bahwa tidak semua layanan yang diperlukan disediakan, permintaan dapat diajukan untuk menegosiasikan kembali perjanjian dengan perusahaan manajemen. Dalam hal ini, dapat diubah dan ditambah.
Surat-surat resmi sering kali kekurangan informasi tentang properti yang harus dipantau oleh perusahaan manajemen, atau tentang bagaimana jumlah pembayaran untuk layanan yang diberikan oleh organisasi harus berubah. Terkadang daftar mereka bahkan mungkin tidak sesuai dengan undang-undang saat ini. Untuk menyimpulkan kontrak lagi, Anda harus:

Klaim versi kertas saat ini dalam KUHP.
Pelajari dan bandingkan teksnya dengan persyaratan yang diajukan oleh undang-undang (Pasal 162 LC RF).
Secara tertulis, nyatakan ketidakpuasan dan ketidaksepakatan yang ada dan kirimkan protokol untuk dipelajari oleh perusahaan.
Jika perlu, bersama-sama dengan KUHP, bentuklah sekelompok orang yang akan mencapai kesepakatan tentang teks perjanjian baru.
Kirimkan masalah adopsi versi baru ke rapat pemilik.
Mengharuskan KUHP untuk mereproduksi teks dokumen yang disepakati dan menyerahkannya kepada warga untuk ditandatangani.
Menyetujui ketentuan kontrak baru pada rapat umum.

Jika tidak mungkin untuk mencapai konsensus dengan KUHP saat ini, maka satu-satunya cara untuk mengubah situasi adalah dengan menolak layanannya.
Sekarang Anda tahu cara mengubah perusahaan manajemen dengan benar di gedung apartemen, atas dasar apa dan apakah ada kesulitan dalam proses menolak layanan. Hal utama adalah mendekati masalah ini secara bertanggung jawab, jangan takut untuk membela hak Anda dalam situasi konflik dan menjadi penggagas prosedur yang dijelaskan dalam artikel, jika perlu.

Jika ada di antara Anda yang ditanya: apakah Anda sudah memilih perusahaan manajemen untuk rumah Anda, mungkin 90% akan menjawab bahwa mereka tidak hanya tidak memilih, tetapi juga tidak mendengar tentang pemilihan perusahaan manajemen sama sekali.

Alasan untuk situasi ini adalah bahwa selama periode ketika reformasi perumahan dan layanan komunal dimulai dan Kode Perumahan Federasi Rusia diperkenalkan, perusahaan manajemen baru dibuat berdasarkan ZhEK lama, mengambil keuntungan dari buta huruf hukum dan disorganisasi mayoritas penduduk, hanya “mengamankan” hak untuk mengelola rumah, bahkan tidak memberi tahu pemiliknya.

Jadi pemilik MKD tetap sebagai "budak" di bawah kantor perumahan lama, hanya dalam kedok baru - dalam bentuk perusahaan manajemen. Karena kenyataan bahwa semua bangunan apartemen "ditugaskan" ke perusahaan manajemen seperti itu, tidak ada "pemain" baru di pasar perumahan dan layanan komunal. Semacam pasar monopoli perusahaan manajemen telah dibuat.

Dan itu dimulai: tanpa persetujuan pemilik, mereka mengubah tingkat pemeliharaan perumahan; masukkan biaya target; cuci pintu masuk sekali seperempat, dan kumpulkan biaya untuk pembersih bulanan; termasuk dalam perhitungan SDI (kebutuhan umum rumah) kelebihan, dll.

Dalam teori ekonomi, salah satu sifat pasar monopoli adalah kemampuan pelaku monopoli pasar untuk mendiskriminasi konsumen dengan menetapkan harga produknya atas kebijaksanaannya sendiri. Dan dengan semua ini, jangan bertanggung jawab atas pemeliharaan yang tidak tepat dari properti umum sebuah gedung apartemen!

Namun, hidup tidak tinggal diam. Ketidakpuasan warga terhadap kualitas layanan (dan seringkali kurangnya layanan ini) meningkat, orang mencari jalan keluar - seseorang membuat HOA, seseorang mencari perusahaan manajemen baru yang modern di pasar. Untungnya, perusahaan manajemen jenis baru mulai muncul di pasar, yang hanya dapat bertahan di antara monopoli besar jika penyewa puas dengan pekerjaan mereka.

Jadi bagaimana Anda bisa lepas dari "perhambaan"? Kami akan memberi tahu Anda dalam panduan kami di bawah ini.

ATURAN PEMAKAIAN KONTRAK MANAJEMEN DENGAN ORGANISASI PENGELOLA

Kode Perumahan Federasi Rusia tidak memberi kami hak untuk bangun di suatu pagi dan menolak layanan dari perusahaan manajemen tertentu.

Ada beberapa cara untuk melakukannya secara legal:

1) Pemilihan organisasi pengelola baru pada akhir perjanjian pengelolaan dengan perusahaan pengelola lama.

2) Pelanggaran signifikan terhadap perjanjian manajemen organisasi pengelola lama.

Menurut paragraf 8.2 Seni. 162 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, pemilik tempat di gedung apartemen, berdasarkan keputusan rapat umum, secara sepihak memiliki hak untuk menolak memenuhi kontrak untuk mengelola gedung apartemen jika organisasi pengelola tidak tidak mematuhi ketentuan perjanjian semacam itu. Dan buat keputusan untuk memilih organisasi pengelola yang berbeda atau mengubah cara pengelolaan rumah ini.

3) Perubahan KUHP berdasarkan rapat umum pemilik MKD selama masa kontrak dan tanpa komentar yang signifikan tentang pekerjaannya.

Ada Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 22 November 2011 No. 7677/11 tentang hal ini. Yang menafsirkan ayat KUHP sedemikian rupa sehingga pemilik dapat mengubah KUHP jika mereka memutuskan untuk melakukannya dalam pertemuan, bahkan jika tidak ada pelanggaran signifikan terhadap perjanjian manajemen oleh KUHP.

4) Perubahan cara pengelolaan gedung apartemen.

Misalnya, pada rapat umum pemilik, Anda memutuskan untuk membuat HOA atau TSN, tetapi kemudian kemitraan tidak mengelola gedung apartemen sendiri, tetapi menyewa perusahaan manajemen untuk ini sesuai dengan paragraf 1 bagian 1 Pasal 137 dari Kode Perumahan Federasi Rusia. Omong-omong, metode ini memiliki satu kelebihan penting - jika KUHP yang baru tidak memenuhi harapan, maka dimungkinkan untuk mengubahnya dengan hanya mengadakan satu pertemuan Dewan HOA, jika ini diatur oleh piagam kemitraan.

5) Pemutusan kontrak atas kesepakatan para pihak, jika KUHP yang lama setuju untuk mengakhiri kontrak.

6) Perampasan lisensi perusahaan manajemen untuk mengelola rumah Anda, sesuai dengan Pasal 199 Kode Perumahan Federasi Rusia.

BAGAIMANA CARA MEMILIH PERUSAHAAN MANAJEMEN yang "TEPAT"?

LANGKAH 1. PEMILIHAN PERUSAHAAN MANAJEMEN BARU

Menentukan lingkaran pelamar adalah salah satu momen terpenting dan krusial. Biasanya Dewan DPR atau kelompok inisiatif menangani masalah ini.

Pastikan untuk mendiskusikan masalah perubahan KUHP dengan tetangga dan pemilik tempat lain di MKD.

Tip 1

Buang semua keraguan bahwa rumah Anda tidak akan menarik bagi perusahaan manajemen mana pun. Praktik Pusat Perlindungan Hak Warga Negara "Rusia Adil" menunjukkan sebaliknya.

Bahkan rumah-rumah tua yang disebut "bermasalah" menarik bagi organisasi pengelola. Ketertarikan seperti itu dapat disebabkan oleh berbagai alasan, dan tidak peduli apa, tetapi penting bahwa hampir semua rumah menarik dengan caranya sendiri ke satu atau beberapa perusahaan manajemen.

Daftar organisasi pengelola, sebagai suatu peraturan, diposting di situs web resmi kotamadya. Bagaimanapun, di departemen perumahan dan layanan komunal Administrasi kota Anda, Anda bisa mendapatkan daftar terbaru dari semua KUHP yang beroperasi di kota.

Tip 2

Jangan abaikan organisasi yang tidak dikenal atau yang masih muda.

Seringkali, organisasi baru lebih berorientasi pada klien, aktivitas mereka lebih transparan, dan mereka memiliki keinginan besar untuk mendapatkan pijakan di pasar layanan ini, menekan "monster" besar.

Nasihat 3

Pelajari semua jenis peringkat dan anti-peringkat, yang disebut "daftar hitam". Peringkat ini sering diterbitkan dalam sumber terbuka, di Internet, berdasarkan hasil kerja GZhI, Rospotrebnadzor, dan departemen pemerintah lainnya.

LANGKAH 2. PENDAHULUAN PERTAMA

Hubungi sebanyak mungkin perusahaan dan bicarakan dengan manajemen mereka tentang kemungkinan mengelola rumah Anda.

Mintalah kunjungan ke manajemen organisasi pengelola potensial pilihan Anda dan diskusikan semua pertanyaan Anda. Selain itu, lebih baik untuk pergi ke aset Dewan rumah atau sekelompok penyewa skeptis.

Cobalah untuk mengetahui seberapa menarik rumah Anda bagi perusahaan manajemen yang telah Anda pilih, evaluasi keuntungan komersial utama dari perusahaan tersebut.

Tujuan dari langkah pertama adalah untuk membentuk opini umum tentang perusahaan pelamar dan memilih 2-5 perusahaan di antara semua pelamar.

Pusat Perlindungan Hak Warga Negara Rusia yang Adil dapat membantu Anda dalam pemilihan awal perusahaan dan mengatur platform untuk pengenalan dan presentasi perusahaan-perusahaan ini untuk Dewan MKD atau kelompok inisiatif.

LANGKAH 3. KETAHUI PELAMAR TERPILIH

Pada tahap ini, perlu untuk mengenal pelamar sedekat mungkin, dengan sengaja memperoleh informasi tentang perusahaan dari sumber terbuka. Jika perusahaan termasuk dalam anti-rating, sebutkan alasannya.

Sangat diharapkan untuk berkomunikasi dengan warga (Majelis MKD) dari rumah-rumah yang dikelola oleh pelamar yang Anda pilih, karena informasi ini akan menjadi yang paling objektif untuk Anda.

Pertanyaan untuk warga tersebut mungkin berbeda. Daftar pertanyaan indikatif dapat mencakup yang berikut: bagaimana perusahaan melayani rumah secara keseluruhan; Seberapa sering area umum dibersihkan? bagaimana perusahaan bereaksi terhadap saran dan komentar warga; seberapa mudah akses manajemen perusahaan untuk berkomunikasi dengan warga; seberapa cepat ia bereaksi terhadap kecelakaan; seberapa baik perbaikan dilakukan; bagaimana perusahaan melapor kepada warga; apa klaim umum untuk perusahaan.

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menentukan peringkat pelamar yang dipilih dan menentukan preferensi.

Mengumpulkan informasi teknis tentang rumah Anda

Langkah ini boleh dilakukan lebih awal, sebelum tindakan panggilan, tetapi tidak boleh lebih dari langkah 3 (mengenal pelamar yang dipilih).

Pada tahap ini, Anda perlu mengumpulkan informasi tentang rumah Anda. Semakin detail informasinya, semakin baik. Anda sendiri sebagai pemilik harus memahami kondisi rumah Anda.

Anda dapat meminta informasi tentang karakteristik teknis rumah Anda di KUHP Anda, misalnya, membaca paspor teknis rumah, Anda juga bisa mendapatkan informasi ini dari BTI, tetapi layanan ini berbayar.

Identifikasi masalah mendesak di rumah

Tidak mungkin tahap ini akan menyebabkan kesulitan bagi pemilik, karena sebagian besar masalah pembakaran mereka diketahui sebelumnya.

Ini mungkin kebutuhan untuk perbaikan mendesak pada atap, yang telah bocor untuk waktu yang lama, mungkin kebutuhan untuk mengubah area lokal dan menambah ruang parkir untuk mobil, atau pemasangan taman bermain.

Pada tahap ini, perlu membuat daftar, mengurutkan masalah sesuai dengan kepentingannya.

LANGKAH 4. PERGI KE PEMBAHASAN KETENTUAN UTAMA KONTRAK MANAJEMEN

Pada tahap ini, pemilik melanjutkan untuk menentukan kemampuan perusahaan manajemen untuk melayani milik bersama mereka.

Untuk melakukan ini, kami mengusulkan untuk mengirim kuesioner (kuesioner) ke setiap pelamar Inggris.

Kuesioner berisi pertanyaan paling menarik dari warga tentang pemeliharaan properti bersama mereka di MKD. Tentu saja, untuk menjawab banyak pertanyaan, organisasi pengelola perlu mempelajari karakteristik teknis rumah, dan mungkin pemeriksaannya.

LANGKAH 5. PENENTUAN PEMENANG

Berdasarkan hasil survei, Dewan Rumah atau kelompok inisiatif menentukan pemenang kompetisi yang mereka selenggarakan dan melanjutkan untuk membahas ketentuan kontrak masa depan, bentuknya, daftar layanan yang diberikan, tarif, dll khusus untuk mereka. rumah.

LANGKAH 6. MENYEDIAKAN RAPAT UMUM UNTUK MEMILIH PERUSAHAAN PENGELOLA BARU

Jika semua langkah sebelumnya telah diselesaikan, tidak akan sulit untuk menjelaskan kepada pemilik pada rapat umum mengapa perlu memilih perusahaan manajemen baru. Prosedur untuk mengadakan rapat umum pemilik tempat diatur oleh Art. Seni. 44-48 dari Kode Perumahan Federasi Rusia.

Tata cara perubahan perusahaan pengelola gedung apartemen mengharuskan keputusan diambil oleh pemilik dengan lebih dari 50% suara. Penting untuk mempertimbangkan bahwa suara tidak dihitung berdasarkan jumlah pemilik rumah, tetapi oleh rekaman apartemen relatif terhadap seluruh ruang tamu di gedung.

Di semua tahap kompetisi, spesialis dari Just Russia Center for the Protection of Citizens' Rights siap memberikan konsultasi dan bantuan organisasi kepada penghuni rumah dalam memilih perusahaan manajemen baru.

Ingat, pilihan dan keputusan ada di tangan Anda sendiri!