Fitur menyusun kontrak untuk pertukaran real estat. Apa itu pertukaran real estat dan bagaimana manfaatnya bagi orang-orang yang telah menandatangani kontrak? Nuansa dalam pelaksanaan kontrak

Pertukaran real estat, pada kenyataannya, adalah cara paling sederhana dan paling nyaman untuk meningkatkan (mengubah) kondisi perumahan, karena transaksi melibatkan perpindahan cepat ke tempat tinggal baru, membebaskan peserta dalam transaksi dari kerumitan. Dalam artikel ini, para ahli portal situs membahas berbagai cara pertukaran perumahan, dan juga memberikan daftar dokumen yang perlu disiapkan untuk operasi mendatang.

Tujuan dan sarana

Ada beberapa alasan yang mendorong warga untuk mengubah tempat tinggal mereka yang biasa, untuk bertukar perumahan mereka sendiri, masing-masing, tidak ada satu, tetapi beberapa cara untuk bertukar real estat, yang masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan:

Paling sering, kebutuhan untuk bertukar perumahan muncul ketika pemiliknya menginginkan, dengan kata lain, diperlukan untuk memperluas ruang hidup (karena penambahan keluarga atau karena kebutuhan tumbuh, tuntutan tingkat kenyamanan) atau mengubah area tempat tinggal. tempat tinggal menjadi "lebih menarik";

Dalam praktik makelar modern, ada klien yang ingin melakukan pertukaran untuk memperbaiki situasi keuangan mereka - ketika menukar apartemen yang luas dengan perumahan yang lebih sederhana, Anda dapat menerima biaya tambahan dan menghemat tempat tinggal. Pada gilirannya, kesempatan untuk "menukar apartemen dengan yang lebih besar dengan pembayaran tambahan" adalah apa yang dibutuhkan warga yang ingin meningkatkan kondisi kehidupan mereka;

Selain itu, selalu ada orang yang ingin menukar apartemen besar dengan dua apartemen kecil. Dalam hal ini, paling sering, kita berbicara tentang pembagian warisan atau tentang perpisahan - selama perceraian, anggota keluarga berbagi ruang hidup bersama dan pindah untuk tinggal di apartemen terpisah.

Saat bertukar, banyak tergantung pada lokasi dan kondisi apartemen, misalnya, apartemen kecil di distrik pusat ibukota dapat ditukar dengan ruang tamu yang cukup luas yang terletak pada jarak tertentu dari pusat. Selain itu, ada kemungkinan bahwa pusat tidak perlu membayar biaya tambahan.

Opsi pertukaran real estat

Operasi pertukaran real estat adalah yang paling umum di masa Soviet, pertukaran apartemen yang setara cukup sering dilakukan, terutama ketika perlu pindah ke kota lain. Perpindahan itu, sebagai suatu peraturan, disebabkan oleh perubahan keadaan hidup, tempat kerja, dan pertukaran apartemen jarak jauh, membebaskan warga dari kebutuhan untuk menemukan pembeli di kota mereka, dan kemudian dari menemukan apartemen di kota baru. tempat.

Dalam realitas pasar real estat modern, ketika mempertimbangkan cara menukar apartemen, hanya tiga opsi yang dibahas. Ini adalah pertukaran melalui pembelian / penjualan, pertukaran langsung satu apartemen dengan yang lain, transaksi alternatif.

Opsi pertama adalah yang paling sederhana dan, dengan pengalaman real estat yang cukup dari pemilik apartemen, metode ini menghindari keterlibatan makelar profesional. Proses pertukaran, pada kenyataannya, dibagi menjadi dua operasi - pertama, pemilik mencari pembeli untuk apartemennya, sementara pada saat yang sama menemukan tempat tinggal yang sesuai dengan klaimnya.

Opsi kedua adalah pertukaran langsung, operasi yang agak sulit yang membutuhkan makelar untuk memiliki pengalaman. Operasi memungkinkan untuk bertukar, serta untuk bertukar apartemen non-privatisasi. Kompleksitas metode ini terletak pada kenyataan bahwa ada lebih sedikit pemilik yang ingin melakukan pertukaran daripada mereka yang hanya ingin menjual apartemen mereka. Ini secara signifikan mempersempit pilihan untuk masing-masing pihak dalam transaksi, karena perlu untuk memastikan bahwa kondisi yang diusulkan cocok untuk semua orang.

Opsi ketiga adalah kesepakatan alternatif, operasi seperti itu, sebagai suatu peraturan, dilakukan oleh agen penjual dan mengurangi risiko keuangan bagi peserta dalam transaksi. Pertukaran alternatif melibatkan penerimaan uang muka dari pembeli apartemen, dana ini, pada gilirannya, dibayarkan untuk perumahan yang seharusnya dibeli. Dengan demikian, para peserta dalam transaksi menetapkan harga, dan juga mengkonfirmasi keseriusan niat mereka, karena sangat sulit untuk menolak transaksi setelah pembayaran di muka.

Dalam kasus ketika pemilik menjual apartemen untuk segera memperoleh ruang hidup baru, ada beberapa risiko - kenaikan harga yang tiba-tiba (setelah penjualan) dapat mencegah pembelian, atau pemilik apartemen yang seharusnya dibeli dengan hasil mungkin hanya berubah pikiran tentang menjualnya. Akibatnya, apartemen itu telah dijual, dan pemiliknya sebelumnya tidak memiliki tempat tinggal, dan hasilnya tidak cukup untuk membeli "apartemen impian". Pertukaran alternatif memungkinkan Anda menghindari risiko ini dan menyelesaikan transaksi secepat mungkin.

Kesepakatan tukar tambah

Mempertimbangkan berbagai opsi untuk pertukaran apartemen, orang tidak dapat gagal untuk mencatat skema yang agak menarik, yang untuk pertama kalinya mulai dipraktikkan oleh pengembang modal. Ini adalah skema "tukar tambah", yang melibatkan perpindahan cepat ke apartemen gedung baru, sementara apartemen lama diterima sebagai pembayaran. Metode pertukaran ini sering ditawarkan oleh agen real estat Moskow dan cukup diminati, karena transaksi membutuhkan waktu yang sangat sedikit - dari awal pelaksanaan hingga penyelesaian pemindahan, dibutuhkan sekitar tiga hari.

Terlepas dari kenyataan bahwa transaksi dengan apartemen pasar sekunder melebihi jumlah transaksi dengan, semakin banyak warga yang ingin pindah ke perumahan baru, dan pertukaran apartemen lama dengan gedung baru semakin banyak dilakukan setiap tahun.

Tukarkan dengan pembayaran tambahan melalui "modal bersalin"

Saat menukar apartemen, Anda tidak hanya dapat menggunakan dana Anda sendiri, tetapi juga "modal bersalin" - dana yang dibayarkan oleh negara pada saat kelahiran anak. Pertukaran apartemen dengan biaya tambahan bukan lagi jenis transaksi real estat yang eksotis; hampir semua agen real estat besar menawarkan layanan ini. Namun, harus diingat bahwa "modal bersalin" dalam hal ini hanya dapat digunakan ketika anak mencapai usia tiga tahun.

Pertukaran perumahan hipotek

Jenis pertukaran lain dapat dianggap sebagai pertukaran perumahan hipotek, yaitu apartemen yang dibeli dengan pinjaman hipotek. Pertanyaan apakah mungkin untuk menukar apartemen yang ada dalam hipotek cukup sering muncul, karena sebagian besar perumahan dibeli dengan uang kredit. Saat melakukan operasi ini, persetujuan diperlukan, serta partisipasi langsung dari bank tempat pinjaman dikeluarkan. Secara teknis, hal berikut terjadi: dua kontrak dibuat pada saat yang sama - penjualan dan pembelian, selama penjualan, pembeli membayar hutang penjual kepada bank atau menanggung kewajiban hutang (yang enggan dilakukan oleh bank). Bersamaan dengan pendaftaran ulang apartemen yang dibeli, bank membebankan pembebanan, yang tidak memungkinkan pemilik baru untuk menjual properti sampai utangnya dilunasi.

Pertukaran apartemen kota dengan yang diprivatisasi

Saat ini, tidak semua real estat perumahan adalah milik pribadi; cukup banyak apartemen di stok perumahan kota adalah milik kota. Namun, fakta bahwa perumahan itu milik kota tidak berarti sama sekali bahwa mereka yang tinggal di apartemen ini tidak dapat mengklaim untuk memperbaiki kondisi hidup mereka, dan satu-satunya cara untuk memperluas ruang hidup (atau mengubah area) adalah pertukaran yang sama.

Namun, transaksi semacam itu tidak banyak digunakan karena kebutuhan untuk mengumpulkan banyak kertas, serta tidak menguntungkannya pertukaran untuk pemilik perumahan yang diprivatisasi. Tinggal di apartemen kota diatur oleh perjanjian sewa sosial, dan pada saat pemilik apartemen pribadi pindah ke apartemen kota, perjanjian ini diterbitkan kembali kepadanya, dan pihak kedua menerima apartemen dalam kepemilikan penuh.

Jika pemilik apartemen yang diprivatisasi dapat memilih metode pertukaran di antara metode yang tercantum dalam artikel ini (gunakan perjanjian pertukaran apartemen dengan biaya tambahan, perjanjian penjualan, perjanjian pertukaran), maka bagi mereka yang tinggal di perumahan kota, semuanya agak berbeda . Untuk menukar apartemen yang tidak diprivatisasi, hanya perjanjian pertukaran yang cocok, dan jika perlu untuk menukar apartemen kota dengan yang diprivatisasi dengan cara lain, Anda harus terlebih dahulu memprivatisasinya.

Pajak saat menukar apartemen

Aspek lain dari pertukaran apartemen adalah perpajakan. Kitab Undang-undang Pajak tidak mengatur pembayaran pajak dengan cara apapun ketika mengadakan pertukaran langsung, tetapi Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Pasal 567) menentukan bahwa peraturan perpajakan yang sama berlaku untuk suatu perjanjian pertukaran seperti dalam hal perjanjian jual beli.

Artinya, pihak yang mengalihkan kepemilikan rumah susun diakui sebagai penjual, sebaliknya pihak lawan diakui sebagai pembeli. Pada saat yang sama, diasumsikan bahwa pembayaran untuk masing-masing apartemen dilakukan dalam bentuk barang dengan biaya yang tercermin dalam perjanjian pertukaran. Selain itu, tidak ada pajak yang dikenakan pada saat penukaran apartemen jika apartemen yang ditukar telah dimiliki oleh pemiliknya lebih dari tiga tahun.

Dokumen yang diperlukan saat bertukar apartemen

Untuk menukar apartemen (namun, ini juga berlaku untuk penjualan real estat), pemilik harus mengumpulkan dokumen-dokumen berikut:

Dokumen judul yang menentukan kepemilikan apartemen;
Paspor kadaster tempat;
Ekstrak dari buku rumah dan salinan rekening pribadi keuangan;
Dokumen yang menetapkan nilai apartemen yang dinilai (perlu untuk melakukan penilaian properti);
Dokumen yang membuktikan identitas peserta dalam transaksi (paspor dan akta kelahiran).

Anda juga akan memerlukan dokumen yang memungkinkan Anda untuk memastikan bahwa pelanggaran hak pihak ketiga tidak akan mengganggu transaksi:

Bukti peserta dalam transaksi tentang penutupan dan/atau pembubaran perkawinan. Jika properti diperoleh selama pernikahan, transaksi memerlukan persetujuan tertulis dari pasangan. Selain itu, persetujuan juga diperlukan jika perkawinan telah bubar, karena harta yang diperoleh selama perkawinan dianggap bersama, dan hak-hak untuk itu sama-sama dimiliki oleh kedua pasangan;

Sertifikat dari departemen perwalian dan perwalian anak di bawah umur. Dokumen ini diperlukan jika transaksi diselesaikan dengan real estat tempat anak di bawah umur tinggal (terdaftar atau memiliki saham).

Kesimpulan

Berdasarkan informasi yang diberikan dalam artikel ini, para ahli portal situs web ingin mencatat bahwa transaksi yang bertujuan untuk menukar satu properti dengan properti lainnya lebih kompleks daripada, misalnya, prosedur jual beli apartemen. Oleh karena itu, untuk menghindari risiko yang terkait dengan hilangnya waktu, serta masalah lainnya, mereka yang ingin bertukar perumahan disarankan untuk menyiapkan kesepakatan sendiri hanya jika mereka memiliki pengalaman yang cukup. Dalam hal ini, keterlibatan makelar yang kompeten akan membantu menghemat waktu dan saraf.

Selain itu, seorang spesialis yang bekerja di mampu memberikan pendekatan profesional untuk verifikasi dokumen. Dan ini sangat penting, karena kita berbicara tentang kesepakatan dengan real estat di pasar sekunder - apartemen bisa saja mengubah beberapa pemilik, yang meningkatkan risiko transaksi dibatalkan sebagai akibat dari kemungkinan pelanggaran hak seseorang.

Perjanjian pertukaran real estat adalah transaksi bilateral yang memungkinkan pertukaran satu properti dengan properti lain dengan persyaratan yang saling menguntungkan. Fitur dari transaksi ini adalah bahwa kedua belah pihak secara bersamaan bertindak sebagai penjual dan pembeli real estat.

Dan kelebihan terbesar dari transaksi barter adalah kedua belah pihak sebagai hasilnya memperoleh properti yang lebih menguntungkan: dengan karakteristik dan parameter yang lebih baik. Atau bahkan sama sekali - pertukaran real estat berdasarkan perjanjian pertukaran benar-benar dapat dilakukan untuk objek lain apa pun, tidak harus tidak bergerak, misalnya, kendaraan.

Fitur transaksi pertukaran

Kontrak pertukaran disimpulkan dengan prinsip yang sama dengan kontrak penjualan. Dengan demikian, perjanjian pertukaran ditujukan untuk pemindahtanganan properti yang tidak dapat ditarik kembali untuk masing-masing pihak. Dalam hal ini, masing-masing pihak adalah penjual propertinya sendiri dan sekaligus pengakuisisi properti lainnya.

Sebelum transaksi, para pihak harus saling memberi tahu tentang semua kekurangan yang dimiliki subjek pertukaran, serta apakah pihak ketiga memiliki hak atas properti yang diasingkan.

Segera pada saat transaksi, notaris memeriksa database elektronik apakah kedua objek berada di bawah tahanan pengadilan, gadai atau hipotek. Jika ada pembatasan mengenai pemindahtanganan, maka transaksi tidak dapat dilakukan. Selain itu, wajib untuk mematuhi bentuk kontrak - tertulis. Jika tidak, transaksi dapat dibatalkan.

Para pihak dapat mengakhiri perjanjian pertukaran dengan kesepakatan bersama atau dengan keputusan pengadilan, tetapi harus ada alasan yang baik untuk ini.

Dokumentasi pertukaran

Jadi, pemilik dapat menukar real estat (apartemen, rumah pribadi, pondok) apa pun dengan perumahan atau transportasi lain. Selain itu, sering terjadi pergantian perumahan untuk perumahan dengan luas yang lebih kecil plus mobil. Dalam satu atau lain kasus, transaksi pertukaran harus dilakukan dengan benar: dalam bentuk kontrak tertulis, sampel dapat diunduh di sini:

Agar kontrak dapat dibuat sesuai dengan hukum, lebih baik diaktakan. Jika kontrak untuk pertukaran real estat akan dibuat dengan bantuan notaris, maka notaris akan menyiapkan contoh kontrak sendiri.

Untuk menyimpulkan kontrak, Anda memerlukan paket dokumen berikut:

dokumen hak milik untuk real estat;
paspor kadaster untuk perumahan;
persetujuan notaris dari pasangan untuk pemindahtanganan (untuk pertukaran) - jika objek pertukaran milik pasangan berdasarkan kepemilikan bersama;
ekstrak dari buku rumah;
sertifikat dari departemen perumahan tentang komposisi keluarga;
laporan penilaian pasar real estat yang dilakukan;
paspor, nomor pajak;
tanda terima pembayaran bea negara.

Daftar dokumen yang sama harus dikumpulkan oleh pihak kedua dalam transaksi, jika satu apartemen ditukar dengan yang lain.

Jika ada pertukaran apartemen, misalnya, dengan mobil, maka Anda perlu:

paspor teknis untuk mobil;
penilaian nilai pasar kendaraan;
persetujuan notaris dari pasangan untuk mengganti mobil;
paspor dan nomor pajak pihak lain.

Biaya kontrak

Kontrak untuk pertukaran real estat, yang akan disahkan oleh para pihak dalam bentuk notaris, mencakup biaya-biaya seperti:

tugas negara berdasarkan kontrak;
layanan notaris (persetujuan notaris, pengembangan kontrak sampel, sertifikasinya);
jasa penilai ahli properti;
kewajiban negara untuk pendaftaran hak milik.

Perlu ditambahkan bahwa perjanjian pertukaran dapat dibuat baik tanpa pembayaran tambahan (ketika kedua objek dianggap setara), dan dengan pembayaran tambahan (jika salah satu objek pertukaran lebih mahal). Oleh karena itu, nuansa ini juga harus diperhitungkan saat menghitung biaya pertukaran real estat.

Item pengeluaran lain yang harus Anda perhatikan adalah pajak atas pemindahtanganan. Perpajakan di bagian ini dapat mempengaruhi pemilik properti yang memiliki properti kurang dari tiga tahun.

Apakah Anda memiliki pertanyaan? Tulis pertanyaan Anda dalam formulir di bawah ini dan dapatkan nasihat hukum terperinci:

Pertukaran perumahan bukanlah pilihan paling umum untuk mengubah apartemen atau rumah. Namun, dalam beberapa kasus, dialah yang merupakan pilihan terbaik. Paling sering transaksi semacam itu dilakukan oleh kerabat dekat, teman, kenalan.

Jangan bingung perjanjian pertukaran dengan pertukaran apartemen. Yang terakhir hanya memberikan perubahan tempat tinggal tanpa mengambil kepemilikan (perumahan sewa sosial, misalnya).

Jika, sebagai hasil pertukaran, pembayarannya bukan uang, tetapi hak milik atas real estat, maka ini adalah pertukaran.

Dalam seni. 567 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan konsep perjanjian pertukaran - ini adalah semacam transaksi real estat, sebagai akibatnya pemilik bertukar perumahan.

Secara apriori, pertukaran ini harus setara, meskipun teks mungkin menunjukkan sebaliknya.

Nuansa perjanjian semacam itu adalah status hukum para pihak - masing-masing secara bersamaan bertindak sebagai pembeli dan penjual.

Fakta pertukaran perumahan dikonfirmasi oleh kesimpulan dari kesepakatan tertulis antara para pihak. Dokumen tersebut dibuat sebagai perjanjian hukum perdata.

Pada intinya, itu sama dengan momen inherennya:

pembayaran untuk perumahan bukanlah uang, tetapi hak milik, di mana masing-masing pemilik apartemen mulai berlakunya kontrak;
perjanjian pertukaran dianggap dilaksanakan setelah pendaftaran kepemilikan tempat, disertai dengan penerimaan baru, dan dokumentasi lainnya.

Dalam kasus di mana pertukaran tidak setara, transaksi tidak dapat lagi dianggap sebagai "barter" yang sebenarnya, karena salah satu pihak menerima beberapa keuntungan. Semua nuansa ini juga ditentukan dalam kontrak.

Transaksi semacam itu, serta, diatur oleh norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia.

Dalam kasus apa menguntungkan untuk menyimpulkan kontrak?

Alasan utama yang mendorong pemilik rumah untuk menyimpulkan dapat dipertimbangkan:

keinginan untuk meningkatkan kondisi kehidupan mereka dengan waktu yang minimal;
mencoba menghemat uang untuk pajak.

Yang terakhir ini sering menjadi akar penyebab barter. Faktanya adalah bahwa dalam pertukaran yang setara, ketika properti pemilik sesuai dengan kedua belah pihak dan nilainya sama, pajak negara tidak dibayar.

Bahkan jika properti itu tidak memiliki nilai yang sama, pengurangannya akan jauh lebih rendah. Karena melibatkan pengurangan dari keuntungan yang diterima, maka tidak akan dibebankan dari total nilai taksiran, tetapi hanya dari selisihnya.

Kebutuhan untuk membayar pajak penghasilan pribadi muncul hanya untuk pemilik yang memiliki perumahan kurang dari 3 tahun. Dan tidak peduli bagaimana pemiliknya memasuki hak: warisan.

Selama masa jabatan kurang dari 3 tahun dapat Anda gunakan, ditentukan dalam Art. 220 dari Kode Pajak Federasi Rusia.

Transaksi antara orang-orang dekat apartemen yang tidak setara sering terjadi dengan pembayaran tambahan "dalam amplop", ketika jumlah keuntungan dari penjualan tidak muncul di mana pun.

Dalam praktiknya, kesimpulan dari perjanjian semacam itu paling sering dilakukan antara kerabat atau teman.

Sangat sulit untuk menemukan orang luar yang memiliki rumah yang puas dengan apartemen Anda, dan yang propertinya Anda sukai.

Nuansa dalam pelaksanaan kontrak

Dokumen semacam itu disimpulkan secara eksklusif oleh pemilik real estat. Poin utamanya dijabarkan dalam Art. 567 KUH Perdata Federasi Rusia.

Video: Pergantian perjanjian jual beli dengan perjanjian tukar menukar

Video tersebut menceritakan tentang metode umum penipuan dalam menyimpulkan transaksi real estat, ketika perjanjian pertukaran real estat secara resmi diganti dengan perjanjian jual beli. Apa penipuan dan konsekuensi hukum apa yang bisa terjadi bagi para pihak dalam transaksi semacam itu?

Menurut Seni. 567 KUH Perdata Federasi Rusia, di bawah perjanjian pertukaran, masing-masing pihak berjanji untuk mentransfer satu produk ke kepemilikan pihak lain dengan imbalan yang lain. Barang-barang yang dapat ditukar dianggap setara (kecuali ditentukan lain dari kontrak). Tetapi jika perjanjian pertukaran diakui tidak setara, maka salah satu pihak membayar selisihnya (kecuali ditentukan lain oleh perjanjian).

Dalam transaksi barter, hal yang sangat penting adalah menentukan tata cara pemindahan hak milik atas barang yang dipertukarkan. Sebagai aturan umum, kepemilikan barang yang dipertukarkan beralih ke pihak yang bertindak sebagai pembeli secara bersamaan setelah pemenuhan kewajiban untuk mentransfer barang. Pada saat yang sama, prosedur khusus untuk pengalihan kepemilikan juga dapat ditentukan dalam kontrak.

Transaksi perdagangan terdiri dari dua bagian:

Realisasi properti yang dialihkan berdasarkan perjanjian pertukaran;

Penerimaan properti berdasarkan perjanjian pertukaran.

Pada saat yang sama, menurut paragraf 6.3 PBU 9/99, pendapatan organisasi berdasarkan kontrak yang menyediakan pemenuhan kewajiban dengan cara non-moneter diakui sebagai biaya barang yang diterima atau akan diterima. Biaya barang ini (pekerjaan, jasa) ditentukan oleh harga di mana, dalam kondisi yang sebanding, organisasi akan membeli barang serupa (pekerjaan, jasa). Jika nilai ini tidak dapat ditentukan, maka jumlah pendapatan ditentukan berdasarkan biaya barang (pekerjaan, layanan) yang ditransfer berdasarkan perjanjian pertukaran (artinya harga di mana, dalam kondisi normal, suatu organisasi menjual barang (pekerjaan, layanan) serupa )).

Menurut paragraf 11 PBU 6/01, biaya awal aset tetap yang diterima berdasarkan perjanjian pertukaran adalah biaya properti yang dialihkan dalam pertukaran atau tunduk pada pengalihan. Biaya ini ditentukan oleh harga di mana, dalam kondisi normal, organisasi menjual properti serupa, dan jika tidak mungkin menentukan nilai properti yang akan dialihkan, berdasarkan harga perolehan aset tetap serupa.

Pada saat yang sama, biaya awal aset tetap yang diterima melalui pertukaran dapat mencakup biaya aktual pengirimannya, sehingga membuatnya layak untuk digunakan.

Pertimbangkan refleksi dalam akuntansi transaksi barter pada contoh penerimaan objek aset tetap dengan imbalan produk jadi:

Dt 62 Kt 90-1 - mencerminkan hasil penjualan produk jadi berdasarkan harga pasar;

Dt 90-2 Kt 43 - mencerminkan penghapusan biaya aktual produk jadi yang dialihkan dalam pertukaran untuk aset tetap;

Dt 90-3 Kt 68, sub-rekening "penyelesaian PPN" - mencerminkan akrual PPN atas hasil penjualan produk jadi;

Dt 08-4 Kt 60 - mencerminkan penerimaan aset tetap dalam penilaian nilai jual produk jadi dalam jumlah tanpa PPN;

Dt 19-1 Kt 60 - mencerminkan jumlah PPN "masukan" atas aset tetap yang diterima.

Dalam debet akun 08-4, sesuai dengan akun penyelesaian, biaya aktual lainnya yang terkait dengan perolehan aset tetap tercermin: untuk pengiriman, membawanya ke keadaan yang sesuai untuk digunakan, untuk pembayaran informasi, konsultasi layanan, dll.:

Dt 01 Kt 08-4 - pendaftaran aset tetap dengan biaya awal dan komisioningnya tercermin.

Penerimaan aset tetap berdasarkan perjanjian pertukaran dan penerimaannya untuk akuntansi dikonfirmasi oleh dokumen-dokumen berikut:

perjanjian pertukaran;

Undang-undang tentang penerimaan dan pengalihan aset tetap (bentuk N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Salinan kartu inventaris (form N N OS-6, OS-6a, OS-6b) untuk aset tetap yang sedang beroperasi;

Faktur untuk item yang diterima dari aset tetap.

Karena para pihak dalam perjanjian pertukaran telah memenuhi kewajiban mereka, maka perlu untuk mengimbangi persyaratan:

Dt 60 Kt 62 - Penghapusan klaim timbal balik tercermin berdasarkan jumlah penuh hutang usaha.

Operasi ini tercermin dalam akuntansi berdasarkan tindakan saling mengimbangi klaim. Tindakan ini dibuat atas permintaan tertulis dari salah satu pihak dalam kontrak. Salah satu pihak dalam perjanjian pertukaran mengirimkan kepada pihak lain pemberitahuan tertulis tentang perjumpaan hutang yang menunjukkan jumlah yang harus dilunasi dan alasan terjadinya hutang timbal balik.

Pada 1 Januari 2009, edisi baru paragraf 4 Seni. 168 dan paragraf 2 Seni. 172 dari Kode Pajak Federasi Rusia (Hukum Federal 26 November 2008 N 224-FZ "Tentang Perubahan Bagian Satu, Bagian Dua dari Kode Pajak Federasi Rusia dan Tindakan Legislatif Tertentu Federasi Rusia"). Menurut norma baru, selama transaksi pertukaran komoditas, jumlah PPN yang disajikan oleh para pihak dalam kontrak satu sama lain tidak dibayar tunai.

Pengurangan PPN yang disajikan dibuat dalam urutan yang ditetapkan secara umum:

Dt 68, sub-akun "Perhitungan PPN", Kt 19-1 - jumlah PPN "masukan" disajikan untuk pengurangan.

Sebagai kesimpulan, perlu dicatat bahwa transaksi barter dikendalikan oleh otoritas pajak (Pasal 40 Kode Pajak Federasi Rusia).

Jadi, menurut paragraf 2 Seni. 40 dari Kode Pajak Federasi Rusia, otoritas pajak memiliki hak untuk memverifikasi kebenaran penerapan harga untuk transaksi berikut:

antar pihak terkait;

Barter (barter);

Ekspor, impor barang (karya, jasa);

Ketika harga transaksi menyimpang lebih dari 20% (naik atau turun) dari harga pasar.

Oleh karena itu, akuntan harus memeriksa apakah pendapatan penjualan yang ditampilkan dalam akuntansi menyimpang dari harga pasar yang berlaku di wilayah tersebut lebih dari 20%. Jika ditemukan penyimpangan, maka harga pasar dari transaksi tersebut diterima untuk keperluan penghitungan PPN. Sebagai aturan, informasi tentang harga yang berlaku di wilayah tertentu diminta dari kantor statistik setempat.

Cek terdiri dalam menghitung persentase penyimpangan, yang ditentukan sebagai berikut:

% mati \u003d (VPb - RC): RC x 100%,

di mana VPb - hasil dari penjualan menurut data akuntansi;

RP - harga pasar.

Jika nilai yang dihasilkan dalam 20%, maka PPN dibebankan berdasarkan pendapatan yang ditunjukkan dalam akuntansi. Jika nilainya menyimpang lebih dari 20% dalam satu arah atau lainnya, maka PPN harus dihitung berdasarkan nilai pasar dari properti yang dialihkan.

Contoh. Data awal: 20 Januari 2009 LLC "X" menandatangani perjanjian pertukaran dengan LLC "Y", yang menurutnya LLC "X" menukar sejumlah produk jadi dengan satu set peralatan kantor untuk kantor. Properti yang dipertukarkan diakui oleh para pihak sebagai setara. Harga transaksi yang disepakati oleh para pihak adalah 70.800 rubel, termasuk PPN - 10.800 rubel.

Pada tanggal 26 Januari 2009, para pihak memenuhi kewajiban mereka: LLC "X" mengirimkan sejumlah produk jadi dengan biaya produksi aktual 45.000 rubel; Ltd. "Y" menyediakan peralatan kantor.

Peralatan kantor dikirim oleh organisasi transportasi pihak ketiga, yang mengeluarkan faktur dalam jumlah 3.540 rubel, termasuk PPN - 540 rubel.

Entri berikut harus dibuat dalam akuntansi LLC "X":

Dt 62 Kt 90-1 - 70.800 rubel. - mencerminkan hasil dari penjualan produk jadi berdasarkan harga di mana, dalam kondisi normal, organisasi akan membeli peralatan kantor;

Dt 90-2 Kt 43 - 45.000 rubel. - mencerminkan penghapusan biaya aktual produk jadi yang ditransfer sebagai gantinya;

Dt 90-3 Kt 68, sub-akun "penyelesaian PPN" - 10.800 rubel. - mencerminkan akrual PPN atas hasil penjualan;

Dt 90-9 Kt 99 - 15.000 rubel. - mencerminkan hasil keuangan (keuntungan) dari penjualan produk jadi;

D-t 08-4 Tetapkan 60 - 60.000 rubel. - mencerminkan penerimaan peralatan kantor dalam penilaian nilai jual produk jadi;

Dt 19-1 Set 60 - 10.800 rubel. - mencerminkan jumlah PPN "masukan" atas aset tetap yang diterima;

D-t 08-4 Atur 60 - 3000 rubel. - mencerminkan biaya layanan untuk pengiriman peralatan kantor tanpa PPN;

D-t 19 Atur 60 - 540 rubel. - mencerminkan jumlah PPN "masukan" sesuai dengan faktur organisasi transportasi;

Dt 01 Kt 08-4 - 63.000 rubel. - pendaftaran peralatan kantor dengan biaya awal dan komisioningnya tercermin;

Dt 60 Kt 62 - 70.800 rubel. - offset persyaratan bersama tercermin;

Dt 68, sub-akun "Perhitungan untuk PPN", Kt 19-1 - 10.800 rubel. - melakukan pengurangan pajak PPN "masukan" atas peralatan kantor yang diterima;

D-t 68, sub-akun "Perhitungan untuk PPN", K-t 19 - 540 rubel. - pemotongan pajak PPN "masukan" atas layanan dibuat.

Pertanyaan apakah ada keistimewaan bagi sanak saudara yang ingin bertukar tempat tinggal merupakan hal yang populer. Tetapi saat ini, pertukaran perumahan yang terkait membutuhkan dokumen dan sertifikat yang sama seperti pertukaran antara orang asing.

Pengacara menyatakan fakta bahwa mereka sering didekati dengan pertanyaan tentang pertukaran apartemen. Untuk mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan untuk pertukaran perumahan antara kerabat, Anda perlu mempertimbangkan sejumlah faktor.

Undang-undang Rusia tidak memilih yang namanya "pertukaran kekerabatan". Kode Perumahan Federasi Rusia juga tidak mengatur jenis pertukaran ini. Ada perbedaan yang signifikan antara pertukaran apartemen privatisasi dan non-privatisasi. Mereka mewakili karakteristik hukum yang berbeda.

Ada juga perjanjian yang disebut "jual beli", yang memiliki banyak perbedaan dari perjanjian pertukaran. Perbedaannya adalah bahwa kontrak penjualan melibatkan pertukaran properti apa pun dengan uang tunai. Pada gilirannya, perjanjian pertukaran mengatur pertukaran satu properti dengan yang lain, dan jika transaksi semacam itu tidak setara, pembayaran tambahan harus dilakukan. Keuntungan dari pertukaran adalah bahwa pembeli rumah tidak perlu berurusan dengan uang dalam jumlah besar, tetapi operasi ini lebih kompleks dan memakan waktu.

Pertukaran apartemen (diprivatisasi) antara kerabat menyediakan kesepakatan antara orang-orang, ruang hidup salah satunya adalah milik pribadi. Pertukaran semacam itu menyediakan pendaftaran dalam Daftar dan pendaftaran ulang dengan otoritas kadaster. Prosedur diakhiri dengan penerbitan sertifikat pendaftaran baru kepada masing-masing pihak dalam perjanjian.

Skema pertukaran yang sama, hanya antara orang asing, dirancang untuk dipastikan dalam perbedaan biaya ruang hidup. Jenis pertukaran ini lebih dapat diandalkan, tetapi pada saat yang sama, biaya yang cukup besar akan dikeluarkan. Kode Pajak Federasi Rusia (TC RF) mengatakan bahwa jumlah uang yang diterima sebagai hasil dari penjualan ruang tempat tinggal, yang dimiliki oleh seseorang selama tidak lebih dari tiga tahun, adalah penghasilan kena pajak. Pemungutan pajak mengasumsikan tiga belas persen dari jumlah biaya ruang hidup. Jika biaya apartemen tidak lebih dari satu juta rubel, pajak tidak dibayarkan. Penghapusan pajak juga mengatur kasus jika perumahan dimiliki tidak lebih dari tiga tahun, ditambah harganya tidak melebihi satu juta.

Sebelum memutuskan keputusan seperti itu, perlu mempertimbangkan keputusan pasangan tentang masalah ini. Ini diperhitungkan ketika perceraian dilakukan kurang dari tiga tahun yang lalu, dan jika apartemen itu dibeli dalam persatuan pernikahan. Jika perumahan diprivatisasi oleh satu anggota keluarga, persetujuan tersebut tidak akan diperlukan dengan cara yang sama seperti dalam kasus warisan. Jika peserta dalam transaksi adalah anak di bawah umur, Anda harus memberikan akta kelahiran asli dan izin dari otoritas perwalian.

Perjanjian sumbangan dapat digunakan jika pertukaran akan dilakukan antara kerabat. Dalam hal ini, tidak ada pajak penghasilan. Sebelum 03/01/2013, perjanjian semacam itu harus dikonfirmasi dengan pendaftaran. Namun pada 30 Desember 2012, sebuah undang-undang disahkan yang menghapuskan pendaftaran tersebut. Notaris dapat mengesahkan dokumen atas permintaan donor. Fakta menyumbangkan perumahan menyediakan pengumpulan dokumen tertentu:

Perjanjian pertukaran harus:

Disusun secara tertulis.
Notaris.
Kontrak harus merinci karakteristik kedua wilayah pemukiman.
Perlu dicatat nasib lebih lanjut dari penghuni apartemen yang terdaftar.
Disediakan dalam rangkap tiga.
Referensi (penjelasan, denah lantai, paspor kadaster).

Pertukaran kerabat dari apartemen yang diprivatisasi dengan apartemen yang tidak diprivatisasi

Jenis pertukaran ini tidak diatur oleh hukum Rusia, jadi Anda akan mengalami proses yang sulit dan panjang. Pertama-tama, Anda perlu memprivatisasi apartemen yang disewa. Setelah itu, beralih ke proses tukar menukar atau menghibahkan rumah.

Metode selanjutnya sedikit lebih sulit. Penting untuk mendaftarkan anggota keluarga dewasa di apartemen yang tidak diprivatisasi, dan sebelum itu - membatalkan pendaftaran di perumahan yang diprivatisasi. Jika dimensi tempat tinggal sesuai dengan standar perekrutan sosial, maka pendaftaran akan dilakukan tanpa masalah. Kemudian, dengan bantuan dokumen resmi yang mengkonfirmasi donasi, ganti pemilik apartemen pribadi.

Pasal 72 Kode Perumahan Federasi Rusia (Kode Perumahan) berbicara tentang kemungkinan pertukaran ruang hidup sewaan antara beberapa penduduk tidak hanya dari kota yang sama, tetapi juga dari pemukiman yang berbeda. Pertukaran semacam itu melibatkan pengisian perjanjian yang menentukan persyaratan pertukaran, dalam rangkap tiga. Pada gilirannya, satu dokumen harus didaftarkan. Di masa depan, dokumen semacam itu memiliki nilai hukum dan membuktikan bahwa kewajiban telah dialihkan kepada orang lain.

Setiap peserta pertukaran diharuskan menyerahkan dokumen pertukaran asli kepada otoritas setempat untuk mendapatkan persetujuan mereka. Penolakan administrasi dapat dikeluarkan dalam kasus-kasus tertentu yang diatur dalam Art. 73 ZhK RF:

Salah satu tempat yang ditukar tidak cocok untuk tinggal lebih jauh di dalamnya.
Hak untuk menggunakan perumahan dinegosiasikan di pengadilan.
Rumah di mana apartemen yang direncanakan untuk ditukar berada dapat dihancurkan dalam waktu dekat.
Seseorang yang terinfeksi penyakit kronis dapat tinggal di apartemen yang ditawarkan untuk ditukar, dan tinggal bersamanya dapat berbahaya bagi kesehatan.
Kemungkinan besar renovasi rumah.

Penyimpangan dapat dipertimbangkan di pengadilan. Dengan tidak adanya semua batasan, dokumen-dokumen berikut akan diperlukan:

Perjanjian pertukaran perumahan tertulis yang disetujui oleh otoritas lokal.
Perjanjian tentang pertukaran semua penghuni apartemen yang terdaftar. Tanpa persetujuan tersebut, prosedur dapat ditolak.
Jika ada penghuni apartemen yang belum mencapai usia 18 tahun, perjanjian pertukaran harus dikonfirmasi oleh otoritas perwalian dan perwalian.
Aplikasi bersertifikat untuk pertukaran apartemen.
Sertifikat yang menegaskan tidak adanya hutang majikan.
Bantuan dari buku rumah.
Dokumentasikan kondisi tempat tinggal.
Denah rumah.

Menurut orde baru Kode Perumahan Federasi Rusia, perjanjian sewa yang sebelumnya dibuat untuk bertukar apartemen sewa sosial harus dibatalkan. Pemerintah daerah harus mengakhiri kontrak ini dan membuat kontrak baru dalam waktu sepuluh hari.

Perjanjian pertukaran adalah hal utama dalam prosedur ini. Tetapi selain itu, Anda perlu menyiapkan surat-surat lain untuk diserahkan ke badan administrasi lokal:

Selain semua dokumen ini, Anda harus memiliki tanda terima pembayaran untuk operasi yang dilakukan.

Terlepas dari kenyataan bahwa menurut hukum Federasi Rusia tidak ada prosedur seperti "pertukaran apartemen antara kerabat", ruang hidup dapat ditukar. Kasus ketika apartemen - milik seseorang dan ketika itu adalah layanan kota - memungkinkan Anda untuk melakukan pertukaran.

Baru-baru ini, permintaan untuk layanan semacam itu semakin berkurang. Orang tidak mau menukar properti karena takut akan konsekuensi apa pun. Oleh karena itu, membeli rumah pribadi adalah pilihan yang lebih cocok.