Ձեղնահարկի վերակառուցումը բնակելի տարածքի: Չի վաճառվում նկուղ և ձեղնահարկ

Ձեղնահարկը սեփականություն է, որը պատկանում է ամբողջ տանը, հետևաբար, բազմաբնակարան շենքում գտնվող բնակելի տարածքների սեփականատերերը կարող են տնօրինել այս սենյակը: Ինչպես ասվում է Ռուսաստանի Բնակարանային օրենսգրքի հոդվածներից մեկում, բնակարանների սեփականատերերի իրավունքները հետևյալն են.

• Բազմահարկ շենքում գտնվող բնակարանների սեփականատերերը մասնաբաժին ունեն բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր տարածքի սեփականության իրավունքում.
  1. Տարածքը որոշակի տունգտնվում է բնակարաններից դուրս և նախատեսված է այս շենքի մի քանի սենյակներ սպասարկելու համար՝ աստիճաններ, վերելակներ, միջբնակարանային վայրէջքներ, միջանցքներ, վերելակների հորաններ, ձեղնահարկեր, տեխնիկական հարկեր, նկուղներ, որտեղ տեղակայված են կոմունալ ծառայություններ և սարքավորումներ, որոնք սպասարկում են մի քանի սենյակ (տեխնիկական նկուղներ);
  2. Այլ սենյակներ այս տանը, որը պետք է պատկանի բոլոր սեփականատերերին, քանի որ դրանք անհրաժեշտ են բնակարանների տանը գտնվող սեփականատերերի սոցիալական և կենցաղային պլանի անհրաժեշտ կարիքները կատարելու համար։ Շենքի ներսում գտնվող տարածքները կազմակերպված են մեծահասակների համար հետաքրքիր ժամանց կազմակերպելու, երեխաների ստեղծագործական կարողությունը զարգացնելու, ինչպես նաև ֆիզիկական դաստիարակությամբ և սպորտով զբաղվելու համար.
  3. Տանիքներ՝ բոլոր տեսակի շինարարական ծրարներԷլեկտրական, սանիտարական, էլեկտրական, մեխանիկական և այլ սարքավորումներ, որոնք տեղակայված են բնակելի շենքում` տարածքի ինտերիերում կամ դրանց մոտակայքում, որոնք սպասարկում են միանգամից մի քանի տարածք.
  4. Հողի կտորը, որ գտնվում է տան տակև մոտ՝ կանաչապատման իրերով և տնկված բույսերով;
• Բազմահարկ շենքի բնակարանների սեփականատերերը տիրապետում, օգտագործում և տնօրինում են ( օրենքի սահմաններում) ընդհանուր սեփականություն.
• Նվազեցնել ( վերակառուցման միջոցով) բազմահարկ շենքի ընդհանուր սեփականության արժեքը, շենքում բոլոր բնակարանատերերի համաձայնությունը պահանջվում է.
• Տարածքի կամ ընդհանուր սեփականության օբյեկտի մի մասը՝ ընդհանուր ժողովում ստորագրված փաստաթուղթ, կարող է փոխանցվել որոշակի անձանց, եթե տան կյանքը և բնակարանի բնակիչների իրավունքները չեն խախտվում։

Բազմաբնակարան շենքի ձեղնահարկը կարող է դառնալ ձեր սեփականությունը

Ռուսաստանի Բնակարանային օրենսգրքի այս դրույթների հիման վրա՝ սեփականատերեր ( ոչ վարձակալներ) բազմահարկ շենքի բնակարաններն ունեն իրենց սեփականության բաժինը բնակելի տարածքին չպատկանող բոլոր ընդհանուր տարածքներում. Այս ցանկում ներառված են ինչպես նկուղները, այնպես էլ ձեղնահարկերը: Ձեղնահարկերը համարվում են բոլոր բնակարանների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը, սակայն այն սեփականաշնորհելու իրավունք ունեն միայն այն սեփականատերերը, որոնց բնակարանները գտնվում են վերջին հարկի շենքում:

Ձեղնահարկի տակ գտնվող բնակարանների սեփականատերերը չունեն սեփականության նախապատվության իրավունք, բայց եթե ինչ-որ մեկը ցանկություն ունի վարձակալել կամ. գնել ձեղնահարկի մի մասը, ապա նա նախ պետք է վերցնի տան բոլոր սեփականատերերի գրավոր համաձայնությունը։ Ճիշտ է, այս մարդուն ընդհանրապես ընդհանուր ժողով կազմակերպելու կարիք չկա։ Պարզապես պետք է շրջել տան բոլոր բնակարանների ստորագրությամբ:

Եթե ​​բնակարանի միայն մեկ սեփականատեր է որոշել զբաղվել ձեղնահարկի սեփականաշնորհմամբ, ապա նրան պետք է. կամ գրանցել ձեղնահարկի տարածքը որպես սեփականություն ( գնել կամ սեփականաշնորհել), կամ փաստաթղթեր հավաքել երկարաժամկետ վարձակալության համար:

Այն դեպքում, երբ ձեղնահարկի սեփականաշնորհման հայտատուն նախատեսում է ձեղնահարկ պատրաստել այս տարածքում, որտեղ կվերազինի ամառային ննջասենյակ, գրասենյակ կամ ջերմոց, ապա բավական կլինի ձեղնահարկը անվճար օգտագործման համար փոխանցել: հավաքել տանը ապրողների 2/3-ի ստորագրություններըտանտերեր.

Ձեղնահարկ վարձակալելու կամ սեփականաշնորհելու համար դիմորդը պետք է.

• ձեռք բերել տան բոլոր բնակարանների սեփականատերերի համաձայնությունը գնման և ձեղնահարկի վերակառուցման համար նրանց թույլտվությունը.
• պաշտոնապես վերափոխել տեխնիկական փաստաթղթերը.
• պաշտոնապես գրանցել իրենց իրավունքները այս տարածքի սեփականության նկատմամբ:

Եթե ​​տան վարձակալները բացահայտել են ձեղնահարկի ապօրինի սեփականաշնորհումը, դրա ապօրինի վերազինումը, նրանք իրավունք ունեն հայց ներկայացնել դատարան, քանի որ համաձայնություն չեն տվել և խախտվել են իրենց բաժնային սեփականության իրավունքները։

Բնակիչները կարող են դատի տալ նաև այն դեպքում, երբ քաղաքապետարանը, առանց բնակարանատերերին նախազգուշացնելու, ձեղնահարկի տարածքը վարձակալել է մասնավոր ընկերություններին։

Վերջնական կետը դրվել է Գերագույն դատարանի կողմից բոլորովին նոր բարձրահարկ շենքի տների սեփականատերերի միջև վեճի մեջ մի գործարարի հետ, ով խլել է նույն տան բոլոր ոչ բնակելի տարածքները: Ու թեև այս հայցը հատուկ ներկայացրել են ընդամենը մի քանի հոգի, սակայն օրակարգային հարցը, պարզվեց, բոլորովին էլ մասնավոր գործ չէ միայն այս հայցվորների համար։

Բացի գնված բնակարանից, նորաբնակները ստանում են նաև տան ոչ բնակելի մասը՝ նկուղներով ձեղնահարկերը։ Լուսանկարը: ֆոտոէքսպրես

Իրավիճակը, երբ նորաբնակները, մտնելով գնված բնակարան, պարզում են, որ իրենց տան բոլոր ոչ բնակելի տարածքներն արդեն ինչ-որ մեկի մասնավոր սեփականությունն են, ամենուր հանդիպում է։ Չնայած նման իրավիճակի տարածվածությանը, այն, ինչպես հաստատեց Գերագույն դատարանը, սկզբունքորեն անօրինական է:

Ավելին, այսօր բազմաբնակարան շենքերում նկուղների, վերնահարկերի և բոլոր տեսակի տեխնիկական տարածքների տիրապետման համար պայքարը ձեռք է բերել կարևոր նյութական ասպեկտ։ Կոմունալ ծառայությունների սակագների աճով բնակարանների սեփականատերերը լիովին օրինական հնարավորություն ունեն իրենց տանը տնօրինելու ոչ բնակելի տարածքները այնպես, որ նվազեցնեն իրենց և իրենց հարևանների համար անընդհատ աճող նյութական բեռը:

Այսպիսով, գործը եղել է Մոսկվայում, որտեղ երեք նորաբնակներ դիմել են Խամովնիչեսկի շրջանի դատարան։ Իրենց հայցում նրանք գրել են, որ բնակարան են գնել նոր շենքում, սակայն իրենց տան բոլոր այսպես կոչված տեխնիկական տարածքներն արդեն որոշակի վաճառականի սեփականությունն են։ Նրան դատի են տվել՝ պատճառաբանելով, որ, ըստ օրենքի, իր համար գրանցված տարածքն իրենց է պատկանում։

Գործարարը չհամաձայնեց բնակիչների պնդումների հետ և չճանաչեց պահանջը։ Նա հայտարարեց, որ ինքը ներդրող է եղել կոնկրետ այս տան շինարարության մեջ։ Իսկ ներդրումներ կատարելով շինարարության մեջ՝ նա նախապես ամրագրել է իր պայմանները՝ աշխատանքների ավարտից հետո որպես սեփականություն է ստանում բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների մի մասը։ Նրա խոսքերը հաստատվել են փաստաթղթերով.

Շրջանային դատարանը, իսկ ավելի ուշ՝ Մոսկվայի քաղաքային դատարանը բավարարում էր նորաբնակների պահանջները։ Ճիշտ է, ոչ ամբողջությամբ, բայց հիմնականում դատարանները համաձայնեցին բնակիչների հետ։ . Իսկ գործարարի կողմից ստորագրված փաստաթղթերը, որ ինքը տանը ոչ բնակելի տարածք է ստանում որպես սեփականություն, անվավեր են ճանաչվել։ Այսինքն՝ իրավական ուժ չունեն։

Վարձակալների օգտին որոշումը չի սազում վաճառականին, ում փողերով, փաստորեն, կառուցվել է այս տունը։ Եվ նա գնաց Գերագույն դատարան։ Վերջնական տարբերակով գործը վերանայվել է Գերագույն դատարանի քաղաքացիական գործերով դատական ​​կոլեգիայի կողմից։

Գերագույն դատարանը սկսեց փաստաթղթերի ուսումնասիրությամբ: Պարզվել է, որ մայրաքաղաքի կառավարության որոշմամբ որոշակի ընկերության հող է հատկացվել ստորգետնյա ավտոկայանատեղով բնակելի վարչական համալիր կառուցելու համար։ Վարձակալության ստանդարտ ժամկետը 49 տարի է: Մեր գործարարը միայն մի քանի տարի անց ներդրումներ կատարեց այս շինհրապարակում։ Սկզբում մեկ փաստաթղթով համաձայնել է իրեն շենքում բնակելի և ոչ բնակելի տարածքի որոշակի տարածք փոխանցել։

Հետագայում հայտնվեցին հավելումներ, որոնցում կտրուկ ավելացավ վաճառականին հանձնված ոչ բնակելի տարածքների ծավալը։

Շինարարության արդյունքներով և փաստաթղթերով գործարարը շատ բան է ստացել, այդ թվում՝ դատավարության պատճառ։ Մասնավորապես՝ ջրաչափ, պոմպակայան, միջանցքներ և գավիթներ։

Ներդրումային պայմանագրի կնքման պահին գործում էր «Բնակարանային քաղաքականության հիմունքների մասին» N 4218-1 օրենքը։ Այն թվարկում է, թե որն է տան ընդհանուր սեփականությունը։ Ճիշտ ասած, սա կոչվում է «անշարժ գույքի միասնական համալիր, որը նախատեսված է մեկից ավելի տան սեփականատիրոջ սպասարկման համար»: \

Օրենքի համաձայն, այս ամբողջ գույքը գտնվում է տան սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականության մեջ և ենթակա չէ օտարման տարածքի սեփականատերերի սեփականությունից առանձին:

Յուրաքանչյուր բնակարանի սեփականատեր, համաձայն Քաղաքացիական օրենսգրքի (հոդված 289), ունի բաժին վերը նշված բոլորից: Օրենքի համաձայն՝ անձը, բնակարան գնելով բազմաբնակարան շենքում, դառնում է այս ընդհանուր գույքի սեփականատեր՝ իրեն պատկանող ընդհանուր տարածքի բաժնետոմսերով։

Դրա հիման վրա բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականությունը չի կարող ցուցակագրվել մեկ անձի համար, քանի որ դա կխախտի տան մյուս սեփականատերերի իրավունքները:

Գերագույն դատարանը հայտարարեց, որ շրջանային դատարանը միանգամայն ճիշտ բացատրել է, թե ինչու է շինարարության մեջ գումար ներդրած վաճառականի պայմանագիրն անկատար է դառնում այն ​​պատրաստողների անգրագիտության պատճառով։