Hogyan változtassuk meg az alapkezelő társaságot egy társasházban egy másikra vagy egy lakástulajdonos szövetségre. Megváltoztatjuk az alapkezelő társaságot: lépésről lépésre történő eljárás és a jellemzők leírása

Házvezetés

Annak ellenére, hogy Oroszországban a lakás- és kommunális szolgáltatások reformja hivatalosan 2008-ban kezdődött, a lakosság elégedettsége a folyamatban lévő átalakulásokkal nem siet felfelé. Ennek több oka is van, de az egyik kulcsfontosságú a lakástulajdonosok rendkívül gyenge bevonása a bérház kezelésébe. Ez a tényező hozzájárul a jogaikkal kapcsolatos tudatosság alacsony szintjéhez.

Így aztán kiderül - sétálunk, köpködünk egy szemetes aknából kellemetlen szagot vagy egy konténertelepen túlcsorduló tartályokat, sötétben tapogatózunk a saját kulcslyuk után, ezeket az apróbb bajokat akár a szomszéddal is megbeszélhetjük anélkül, hogy szégyelljük magunkat. kifejezésekben. De a dolog nem megy tovább a behajtós beszélgetéseknél.

Eközben a helyzeten lehet és kell változtatni. Pontosabban nem egy helyzet, hanem egy alapkezelő társaság, amely nem birkózik meg a feladataival. Azok, akik azt mondják, hogy ez magában foglalja a szörnyű bürokratikus bozótokon való gázolás szükségességét, félrevezetik Önt. Az egyetlen figyelmeztetés az, hogy az alapkezelő társaságot legkorábban a szerződés megkötése után egy évvel módosíthatja. Az állam 12 hónapos engedékenységet adott neki, ezt azzal motiválva, hogy el kell mélyülnie a dolgok menetében, és hibakeresnie kell a munkáját. Egyébként a bérház tulajdonosai és az alapkezelő társaság közötti szerződés 1-5 évre szól.

Ha hirtelen nincs szerződés a kezedben, akkor nyilván soha nem vettél részt a lakástulajdonosok gyűlésein, ahol helyetted döntöttek, és később te fizettél ezekért a döntésekért. Hol idegekkel és idővel, hol pénzzel. Tehát azonnal igényelje a szerződést, és alaposan tanulmányozza át a szövegét. A dokumentum meghatározza az alapkezelő társaság felelősségét. Ezek teljesítésének elmulasztása, nem megfelelő minőségben, határidők betartásával történő teljesítése a tulajdonosok számára igényt támaszt, vagy a cég szolgáltatásait megtagadja:

• a közös tulajdon nem megfelelő karbantartása,
• a közszolgáltatások minőségének megsértése,
• lakossági javítási igények idő előtti teljesítése,
• tevékenységeik elrejtése és így tovább.

Az utolsó ponthoz egy kis magyarázatot kell adni. A lakástörvénykönyv előírja, hogy az alapkezelő társaságok az első negyedévben jelentést nyújtsanak be tevékenységük eredményéről a lakástulajdonosok közgyűlése számára. Ha ezek a jelentések nem állnak rendelkezésre, vagy teljességük nem felel meg a közzétételi követelménynek, akkor ez alapul szolgálhat az irányító szervezet leváltásához.

Az alapkezelő társaság megváltoztatásának algoritmusa:

• Ne feledje, hogy bármely tulajdonos kezdeményezheti az alapkezelő társaság megváltoztatását. De mindenesetre az alapkezelő társaság sorsáról kollektíven, közgyűlésen kell dönteni. Ha azt tervezi, hogy felhagy egy meglévő alapkezelő társaság szolgáltatásaival, döntse el, hogy ki fogja felváltani. Elemezze az alapkezelő társaságok piacát, tegye meg a szükséges megkereséseket, kapjon választ azokra a kérdésekre, amelyek segítségével világos képet kaphat az alapkezelő társaság megbízhatóságáról: hány ház van a kezelésében, van-e sürgősségi diszpécserszolgálata a társaságnak, milyen gyorsan dolgozzák fel az állampolgárok kérelmeit. Ne legyen túl lusta, hogy kommunikáljon a tulajdonosokkal, akik a cég által kezelt házban élnek. Tegye fel érdeklődését közvetlenül az alapkezelő társaság vezetőségének. Fontos, hogy a Btk.-val megegyezzenek a ház új céghez való átadásával kapcsolatos további lépések jogi támogatásáról.

• A tervezett találkozóval kapcsolatos információkat minden tulajdonosnak közölni kell. Legalább egy hiányzik - az alapkezelő társaságnak lesz oka bírósági úton megtámadni a döntést. Adja meg a megfelelő értesítést aláírás ellenében minden négyzetméter tulajdonosnak, vagy küldje el ajánlott levélben cím szerinti értesítéssel. Amikor tájékoztatja a tulajdonosokat a tervezett ülésről, feltétlenül tüntesse fel annak időpontját, a megvitatásra váró kérdések listáját, valamint a szavazatszámláló bizottság összetételét. Ne felejtsen el hirdetményt feltenni legkésőbb 10 nappal az ülés meghirdetett időpontja előtt. Ne felejtsük el, hogy a tulajdonosok között gyakran megjelenik az önkormányzat is, amelynek képviselőit szintén értesíteni kell az ülés előtt.

• Döntse el, ki készítsen jegyzőkönyvet az ülésről. A napirendi pontok egyszerű szavazással történő megtárgyalása előtt szükséges az ülés titkárának és elnökének jóváhagyása. A jegyzőkönyvet írásban kell elkészíteni, amelyet az elnök és a titkár, valamint a szavazatszámláló bizottság tagjai írnak alá. A jegyzőkönyvben fel kell tüntetni a tulajdonosi közgyűlés időpontját és helyét, a napirendet, a határozatképességet. A tulajdonosi közgyűlés határozataira a határozat meghozatalától számított tíz napon belül fel kell hívni a helyiség minden tulajdonosát, beleértve azokat is, akik nem vettek részt az ülésen.

• Az ülés akkor tekinthető érvényesnek, ha azon a szavazatok 50%-át meghaladó tulajdonosok jelen vannak. Fontos megjegyezni, hogy a szavazás az állampolgár tulajdonában lévő lakóterület nagyságától függ. Ha a szavazatok kevesebb mint 50%-a támogatja az alapkezelő változását, akkor lehetőség van távolmaradási szavazásra. Erről az eseményről ismételten címen kell értesíteni a tulajdonosokat, az üzenetben megjelölve a személyes találkozóra való felkészüléskor napirenden szereplő kérdéseket, szavazásra való felhívást, valamint a szavazatgyűjtés időpontját és helyét. ágynemű. Felhívjuk figyelmét, hogy minden tulajdonosnak részt kell vennie a távolléti szavazásban. Ne feledje, hogy minden szavazási ponthoz legyen „mellett”, „ellen”, „tartózkodom” válaszlehetőség. Ha ennek eredményeként a kezdeményezés a szavazatok több mint 50 százalékát szerzi meg, akkor az ellenzők kénytelenek alávetni magukat a többségnek, a kegyvesztett alapkezelő pedig 30 napon belül köteles átadni az új ügyeit. Ezenkívül az ülésen meg kell határozni a felhatalmazott személyeket - a lakóépület lakóinak képviselőit, akik aláírhatják a lakók nevében végzett munkákról szóló aktusokat, megkapják a szükséges információkat az alapkezelő társaságtól stb.

• Miután megismerte az összes tulajdonos ülésének jegyzőkönyvét, feltétlenül küldje el annak másolatát a korábbi és az új alapkezelő társaságnak. Így Ön értesíti a szerződés felmondásának egy részét, a másodikat pedig az új szerződés megkötésének szándékáról. A szerződés megkötése után ügyeljen arra, hogy az alapkezelő cég a szerződést két példányban minden tulajdonosnak aláírásra átadja. Az új alapkezelő társaság feladatai közé tartozik az erőforrás-ellátó szervezetekkel való szerződéskötés.

Egyes esetekben a régi alapkezelő társaság megtagadhatja a lakott terület önkéntes elhagyását. Ezután minden vitát a bíróságon oldanak meg. Emiatt rendkívül óvatosnak kell lenni az Orosz Föderáció Lakáskódexének követelményeivel kapcsolatban, amelyek a társasház kezelésének módszerének megválasztásával és az alapkezelő társaság megváltoztatásával kapcsolatosak. Az első szakaszban jobb, ha egy képzett ügyvédet vesz fel asszisztensnek, aki egyébként az Ön házában lakhat, és ingyenesen szolgáltatásokat nyújthat.

A Közvélemény-kutató Központ szerint az állampolgárok 10 százaléka a lakhatási és kommunális gondokat tartja az állam egyik fő gondjának. A városlakók szenvednek a megemelkedett rezsiáraktól és az alapkezelő társaságra rótt kötelezettségek nem megfelelő teljesítésétől. Elmondjuk, hogyan válthat alapkezelő társaságot egy bérházban, vagy hogyan válasszon új módot egy bérház kezeléséhez.

Ellenőrzési módszerek

3 típusú vezérlés létezik:

1. Közvetlen vezérlés.
2. Lakástulajdonosok egyesületének vagy lakásszövetkezetnek a vezetése.
3. Egyesült Királyság vezetése.

Mi a különbség az egyes módszerek között?

Közvetlen vezérlés csak kis házakban lehetséges, legfeljebb 30 lakással. A nagyvárosokban kevés ilyen ház található, így a legtöbb toronyházat HOA-k és menedzsment társaságok szolgálják ki.

A HOA kezelésében lévő házban az igazgatóság elnöke teljes mértékben felelős a javítások, a tereprendezés és egyéb tevékenységek elvégzéséért. A ZhSK vagy a HOA megállapodást köthet a Büntető Törvénykönyvvel anélkül, hogy megváltoztatná a házkezelési formát. Ebben az esetben a bérelt cég a felelős.

Az alapkezelő társaság irányítása alatt álló házban a cég maga határozza meg az összes munkafeltételt: tarifákat, beosztottak bérét. Ezenkívül az alapkezelő társaságnak joga van tetszőleges számú lakóépület kiszolgálására.

Kiszolgálhat egy ház több alapkezelő társaságot egyszerre? És előfordul, hogy egy házban egyszerre több ellenőrzési módszer működik?

2. része alapján Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikke értelmében a tulajdonosoknak választaniuk kell az egyik kezelési módot. Egy bérházat csak egy cég kezelhet.

Az ellenőrző szervek gyakran észlelik a megállapított szabványok megsértését. Például ugyanazt a házat több szervezet szolgálja ki egyszerre. Az ilyen jogsértések a következő problémákhoz vezetnek:

• a ház nem megfelelő karbantartása;
• Különböző módok egy ház tőkejavítási alapjának kialakítására, és ennek eredményeként ugyanazon munkák elvégzésének eltérő határidői.

A fentieken túlmenően sérül a polgárok közös tulajdonhoz fűződő, használati és rendelkezési joga.

Mi a legnépszerűbb kezelési módszer?

Szentpéterváron az Egyesült Királyság a vezető. A lakásbizottság elemzési adatai alapján a városban több mint 23 000 toronyház található, ebből 5 000 házat a HOA épített, a fennmaradó 18 000 házat vagyonkezelő társaságok látják el. Ebből 16 ezret alapkezelő társaságok szolgálnak ki városi társfinanszírozás részvételével, a többi magánszervezet.

Ez a gazdálkodási módszer már több mint egy éve létezik, és ezen a jól bejáratott rendszeren ritkán akar valaki változtatni. Az alapkezelő társaság megváltoztatásának vagy saját lakástulajdonosok szövetségének létrehozása iránti vágy gyakrabban keresi fel az új épületek lakóit, amelyekben már kijelölték a Btk.

Mikor van értelme megváltoztatni a gazdálkodás módját?

Ehhez vannak olyan objektív mutatók, amelyek alapján megérthető, hogy a Btk. nem birkózik meg a rá rótt kötelezettségekkel. Például, ha nem végeznek folyó javításokat, vagy nincs hivatalos forrásból információ a pénzügyi és gazdasági tevékenységről.

Ha a ház vagyonában erős üzletvezető van, átadhatja a ház kezelését a HOA kezébe.

Hogyan változtassunk alapkezelő társaságot vagy váltsunk át másik rendszerre?

Erről a kérdésről a közgyűlés dönt. A tulajdonosoknak jegyzőkönyvet kell felvenniük az ülésről, másik alapkezelő társaságot vagy a társasház kezelésének módját kell választaniuk, valamint a szerződéses megállapodás feltételeit jóváhagyniuk. Meg kell beszélni a feltételeket, a fenntartási költséget, a közös vagyon összetételét is. Ezt követően az előző alapkezelő társaságnak minden dokumentumot át kell adnia az új szervezetnek.

Ebben a szakaszban nehézségek merülhetnek fel, mivel az elutasított alapkezelő társaság késleltetheti a műszaki dokumentumok házba való átadását. Ez szabálysértés, amelynek megoldásához fel kell venni a kapcsolatot a lakásfelügyelettel. A lakásfelügyelőség hosszas pereskedés nélkül lefoglalhat egy házat a Btk.

Háztulajdonosok találkozója. Melyik pillanattól vehet részt benne aktívan a lakásvásárló?

Korábban csak az vehetett részt a lakástulajdonosok gyűlésén, aki már lakást regisztrált és tulajdonosi igazolást kapott. Most minden más, és azok a részvényesek, akik még nem rendelkeznek lakástulajdoni joggal, szavazhatnak az alapkezelő társaság megváltoztatására.

Ki kezdeményezhet lakossági gyűlést?

Ezt bármelyik tulajdonos megteheti. A hatályos törvény szerint a Btk.-nak, a HOA-nak és a lakásszövetkezetnek be kell nyújtania a lakástulajdonosok névsorát, enélkül a találkozónak nem lesz jogerős.

A lakástulajdonosok névjegyzéke az ülés jegyzőkönyvének kötelező melléklete. Ennek hiányában az ülést szabálysértésekkel lebonyolítottnak tekintik, ami azt jelenti, hogy az ülésen hozott határozatokat hatályon kívül helyezik.

Hogyan gyűjtsük össze az összes bérlőt a közgyűlésre?

Rendkívül problémás az összes bérlőt összegyűjteni egy olyan fontos kérdés megvitatására, mint az alapkezelő társaság megváltoztatása. De ennek a célnak az eléréséhez meg kell szereznie a tulajdonosok legalább felének hozzájárulását.

Ezért azokkal a tulajdonosokkal, akik nem tudtak részt venni a találkozón, lehetőség van egy személyes felmérés lebonyolítására.

Van kérdésed? Hagyja meg elérhetőségeit és szakembereink visszahívják.

Ha ez nem teljesül, a bérlők közösen megtagadhatják az egyik szervezet szolgáltatásait egy másik szervezet javára. Meg fogjuk találni, hogyan lehetséges és van-e értelme a lakóépületben lévő lakás- és kommunális szolgáltató társaságot egy másikra cserélni, a kényelem érdekében, az eljárást több szakaszra osztva.

Az okok feltárása

Első lépésként elemezni kell azokat az okokat, amelyek jogot adnak a Btk. megváltoztatására. A szervezet és a tulajdonosok között létrejött szerződésben egyértelműen rögzítve vannak a kötelezettségek. Ha ezek legalább egy részét nem tartják be, vagy a munkát későn vagy őszintén szólva rosszul végzik el, a bérlőnek jogában áll keresetet benyújtani és másik céget választani. Az indokok a következők lehetnek:

• Annak az időszaknak a vége, amely alatt az előadónak gazdálkodnia kell.
• A szükséges munka elvégzésének vagy bármely szolgáltatás nyújtásának elmulasztása.
• A tulajdonosok javítási, illetve helyreállítási munkák határidőn belüli végzésére vonatkozó kérésének figyelmen kívül hagyása.
• A kötelezettségek nem megfelelő teljesítése.

A lakástulajdonosok a szerződést a második fél közreműködése nélkül is felmondhatják, ha a szerződés bármely pontját a Btk. De meg kell jegyezni, hogy a megállapodást 1-5 évre kötik. A megkötést követő 12 hónapon belül a bérlők kezdeményezésére történő felmondás nem lehetséges, mivel ezt az időszakot a cég a munkavégzésre kapja.

Megkapjuk a szükséges dokumentumokat

A Btk. otthoni megváltoztatása előtt össze kell állítani egy tulajdonosi csoportot, akik előállnak egy ilyen kezdeményezéssel. Bárki beléphet, akinek egy vagy több lakása van. A kialakult közösség jogszabály alapján kérheti a szerződés és a lakóingatlanra vonatkozó egyéb hivatalos iratok felülvizsgálatát. Kézbe kell vennie:

• az épület kommunikációs rendszereinek ellenőrzéséről szóló igazolások az elmúlt 2 évre vonatkozóan;
• megállapodás az Egyesült Királysággal;
• igazolás az elmúlt 12 hónapban elvégzett munkáról és nyújtott szolgáltatásokról.

Ha a szervezet nem rendelkezik a fentiek egyikével, akkor az Orosz Föderáció LCD-je szerint köteles a szükséges dokumentumokat saját költségén helyreállítani.
A papírok tanulmányozása után megkezdheti a büntető törvénykönyv megváltoztatásának eljárását. Általában az előbbi szervezet önként nem vállalja ezt, így Önnek egyedül kell cselekednie.

Hogyan értesítsük a lakosokat az eljárás szükségességéről

A bérház vagy új épület Btk.-ának megváltoztatása előtt lakossági gyűlést kell tartani. Ennek érdekében mindenkit előre értesíteni kell a tervezett rendezvényről. Annak érdekében, hogy ezt az eljárást az LC RF megsértése nélkül hajtsák végre, legkésőbb 10 nappal az ülés előtt minden tulajdonosnak tudnia kell a tervezett találkozóról. Ezért az értesítést címen kell kiküldeni. Ezt ajánlott levelek küldésével, aláírás ellenében történő értesítés átadásával lehet megtenni. Nem lesz felesleges hirdetéseket elhelyezni speciális táblákon a bejárat bejáratánál. A közleménynek a következő információkat kell tartalmaznia:

• Napirend. Döntés csak a jóváhagyott listán szereplő kérdések tekintetében hozható.
• Tájékoztatás az ülés kezdeményezőjéről és a kezdeményező csoport tagjairól - teljes név és adatok a személyazonosító okmányból.
• A tartás formája (távolléti megállapodás vagy találkozó).
• Az esemény dátuma, ideje és helye. Vagy az a hely, ahol a szavazatokat elfogadják, és az az időszak, amely alatt azokat összegyűjtik.
• Tájékoztatás arról, hogy a lakosokat hogyan értesítik az esemény helyéről és időpontjáról.
• Szavazás esetén a szavazólapok beágyazódnak a figyelmeztetésbe. Tartalmazniuk kell a szavazatokat számláló csoport összes tagjának teljes nevét. Külön ki kell emelni az ülés elnökét és titkárát.

Ha az értesítések a listán szereplő adatokat nem tartalmazzák, az ülés és az azon hozott határozatok jogellenesnek nyilváníthatók.

A találkozó követelményei

A társasház alapkezelő társaságának megváltoztatására vonatkozó eljárás megköveteli, hogy a döntést a szavazatok több mint 50%-ával rendelkező ingatlantulajdonosok hozzák meg. Fontos megjegyezni, hogy a szavazatokat nem a lakástulajdonosok száma, hanem az épület teljes lakóterületéhez viszonyított lakásfelvételek számolják. Vagyis a rendezvényen jelenlévőknek az összes négyzetméter több mint felével kell rendelkezniük, hogy kezdeményezésük ne ütközzen jogszabályba.
Ha ez a követelmény teljesül, a rendezvényen minden résztvevő egyenlővé válik és szavazati joggal rendelkezik. Ha az ülésen a tagok több mint fele a cégváltás mellett szavaz, akkor a többieknek eleget kell tenniük.

Hogyan válasszunk új MC-t

A találkozó kezdeményezőinek előre ki kell választaniuk az őket érdeklő szervezeteket, és tanulmányozniuk kell javaslataikat a nyújtott szolgáltatások listájával, díjszabásával, szerződési formákkal stb. A lakosok összejövetelének időpontjára már minden jelölt szervezettel megállapodást kell készíteni.
A helyiségek tulajdonosainak jogában áll önállóan meghatározni azon munkák és szolgáltatások listáját, amelyeknek az új vállalkozó feladatai közé kell tartozniuk. Garantálnia kell otthona biztonságát és lakhatóságát. Ezért javasoljuk, hogy ügyvédet vonjon be a lista összeállításába. A törvény szerint bizonyos elemeknek szerepelniük kell a dokumentumban:

• A szervezet részlegébe tartozó ingatlan összetétele. Vagyis a tulajdonosoknak el kell dönteniük, hogy az alapkezelő társaság milyen szolgáltatásokat nyújt, és milyen munkát végeznek maguknak. Például a mérnöki kommunikációt át lehet adni az irányító szervezethez, és a Btk. segítsége nélkül egyeztetni lehet a ház körüli terület takarítását a kezdeményező csoport tagjaival, vagy fel lehet venni házmestereket.
• Az előző bekezdésben meghatározott ingatlannal kapcsolatban elvégzendő munkák és szolgáltatások listája. Azt is meg kell jelölni, hogy milyen sorrendben módosíthatók ezen a listán, és fel kell sorolni azokat a közműveket, amelyekről a kiválasztott szervezetnek gondoskodnia kell.
• Az épületfenntartás és a javítási munkák elvégzésének összege, valamint a rezsifizetés mértéke, mely szerint kerül megállapításra. Fel kell tüntetnie, hogy a bérlők hogyan és milyen gyakran kötelesek fizetni.
• A vállalat tevékenységének nyomon követésének jellemzői. A törvény szerint legalább évente egyszer be kell számolnia a szerződésben felsorolt ​​kötelezettségekkel kapcsolatos munkájáról.

Ha többet szeretne megtudni a megállapodás összes pontjáról, olvassa el az RF LC 162. cikkét a ConsultantPlus webhelyén vagy más hasonló forrásokban.

Jegyzőkönyv az alapkezelő társaság megváltoztatásáról szóló határozatról egy bérházban

A tulajdonosok döntését tükröző dokumentumot írásban állítják össze, és a következő személyek írják alá:

• az ülés elnöke;
• szavazatszámlálásért felelős személyek;
• bizottsági titkár.

Nincsenek különleges követelmények az írásos bizonyítvány megjelenésére vonatkozóan. De ne felejtsük el, hogy ha a Btk. megválasztásának kérdése nem szerepelt a napirendben, akkor a jövőben a jegyzőkönyv érvénytelennek minősülhet. Azt is ellenőrizni kell, hogy számos fontos szempontot figyelembe vettek-e:

• A közgyűlésről minden ingatlantulajdonost értesíteni kell.
• Napirendet kell készíteni.
• A szavazási eljárás helyes lefolytatása szükséges (minden bérlőnek alá kell hagynia a megfelelő dokumentumban).
• Fontos, hogy a bérlői értekezleten hozott döntésről minden lakástulajdonost értesítsenek.
• Ezt követően be kell vinnie a Büntető Törvénykönyvbe a meghozott döntésről és az épülettel kapcsolatos munkája befejezésének időpontjáról szóló információkat.

A cégváltoztatási eljárás megköveteli, hogy minden szükséges intézkedést a jogszabályoknak megfelelően és kellő időben hajtsanak végre. Ez az egyetlen módja annak, hogy elkerüljük a szövődményeket és azok megismétlésének szükségességét.

A kezelő szervezetek értesítése a tulajdonosok döntéséről

Ha elkészült az ülés jegyzőkönyve, azt a régi és az új Btk.-nak is át kell adni. Ezt azért kell megtenni, hogy a jelenlegi Btk. tudja, hogy a bérlők beszüntetik vele az együttműködést, az új pedig - hogy Ön ezzel kíván együttműködést kezdeni.
Meg kell jegyezni, hogy attól a pillanattól számított egy hónapon belül, amikor úgy döntött, hogy megváltoztatja a Btk.-t, a korábbi vállalkozónak át kell adnia a ház műszaki állapotával kapcsolatos összes papírt az újnak. Ezt a pontot a legjobban magad irányíthatod. Ha a régi cég megtagadja a papírok átadását a tulajdonosok által választott jelöltnek, akkor a Választottbírósághoz fordulhat azzal a kéréssel, hogy segítsen az épülettel kapcsolatos iratok átadásában. Az is segíthet, ha kapcsolatba lép az ügyészséggel.
Ha a régi Btk. javulást ígér, hinni lehet és továbbra is együttműködni vele. De amint azt a gyakorlat mutatja, az a szervezet, amely korábban nem látta el megfelelően a feladatait, a jövőben nem fog megfelelni a szerződés összes pontjának.

A szerződés megújítása

Nem mindig szükséges olyan radikális megoldáshoz folyamodni, mint az alapkezelő társaság megváltoztatása. Ha a tulajdonosok elégedetlenek az elvégzett munka minőségével, vagy azzal, hogy nem biztosítottak minden szükséges szolgáltatást, kérhető a megállapodás újratárgyalása az alapkezelő társasággal. Ebben az esetben módosítható, kiegészíthető.
A hivatalos papírokból gyakran hiányzik az információ arról, hogy az alapkezelő társaságnak milyen ingatlant kell felügyelnie, vagy arról, hogy a szervezet által nyújtott szolgáltatásokért fizetendő összeg hogyan változik. Néha előfordulhat, hogy listájuk nem is felel meg a hatályos jogszabályoknak. A szerződés újbóli megkötéséhez a következőket kell tennie:

• Igényelje a papír aktuális változatát a Btk.
• Tanulmányozza át, és hasonlítsa össze a szöveget a jogszabályok által előírt követelményekkel (az LC RF 162. cikke).
• Írásban nyilatkozzon a fennálló elégedetlenségről és nézeteltérésről, és nyújtsa be a jegyzőkönyvet a cég általi tanulmányozásra.
• Ha szükséges, a Btk.-val együtt alakítsanak ki egy csoportot olyan személyekből, akik megegyezésre jutnak az új szerződés szövegéről.
• Az új változat elfogadásának kérdését terjessze a tulajdonosi gyűlés elé.
• Kövesse a Btk.-tól, hogy az egyeztetett dokumentum szövegét reprodukálja és adja át a lakosoknak aláírásra.
• Az új szerződésben foglaltakat a közgyűlésen hagyja jóvá.

Ha a jelenlegi Btk.-val nem sikerült konszenzusra jutni, akkor a helyzet megváltoztatásának egyetlen módja, ha szolgáltatásait megtagadják.
Most már tudja, hogyan kell helyesen megváltoztatni az alapkezelő társaságot egy bérházban, milyen indokkal, és vannak-e nehézségek a szolgáltatások megtagadása során. A lényeg az, hogy felelősségteljesen közelítse meg az ügyet, ne féljen megvédeni jogait konfliktushelyzetekben, és szükség esetén legyen kezdeményezője a cikkben leírt eljárásnak.

Ha bármelyikőtöknek felteszi a kérdést: választott-e alapkezelő társaságot a házához, valószínűleg 90%-uk azt válaszolja, hogy nemhogy nem választott, de egyáltalán nem is hallott semmilyen alapkezelő választásról.

Ennek az az oka, hogy a lakás- és kommunális szolgáltatások reformjának kezdetekor és az Orosz Föderáció Lakáskódexének bevezetése során a régi ZhEK-ek alapján új alapkezelő társaságokat hoztak létre, kihasználva a jogi analfabetizmust és a szervezetlenséget. a lakók többsége egyszerűen „biztosította” a házkezelési jogot, még a tulajdonosokat sem értesítve.

Így az MKD tulajdonosai "jobbágyként" maradtak a régi lakásiroda alatt, csak új köntösben - alapkezelő társaság formájában. Tekintettel arra, hogy minden lakóházat ilyen alapkezelő társaságokhoz „rendeltek”, nem voltak új „szereplők” a lakás- és kommunális szolgáltatások piacán. Az alapkezelő társaságok egyfajta monopolpiaca jött létre.

És elkezdődött: a tulajdonosok beleegyezése nélkül megváltoztatják a lakásfenntartás mértékét; adja meg a céldíjat; negyedévente mossa ki a bejáratot, és havonta szedje be a takarító díjat; beleszámítani a számításokba az SDI (general house needs) többletet stb.

A gazdaságelméletben a monopolizált piac egyik tulajdonsága az, hogy a piaci monopolista képes diszkriminálni a fogyasztókat azáltal, hogy saját belátása szerint határozza meg terméke árát. Mindezzel együtt pedig ne vállaljon felelősséget a társasház közös tulajdonának nem megfelelő karbantartásáért!

Az élet azonban nem áll meg. Egyre növekszik a lakosság elégedetlensége a szolgáltatások minőségével (és gyakran e szolgáltatások hiányával), az emberek a kiutakat keresik - valaki HOA-t hoz létre, valaki új, modern alapkezelő társaságot keres a piacon. Szerencsére új típusú alapkezelő társaságok kezdtek megjelenni a piacon, amelyek csak akkor maradhatnak fenn a nagy monopóliumok között, ha bérlőik elégedettek a munkájukkal.

Szóval hogyan lehet megszabadulni a "jobbágyságtól"? Az alábbi útmutatónkban elmondjuk.

AZ ÜZEMELTETÉSI SZERZŐDÉS FELMONDÁSÁNAK SZABÁLYAI

Az Orosz Föderáció Lakáskódexe nem ad jogot arra, hogy egy reggel felébredjünk, és megtagadjuk egy bizonyos alapkezelő társaság szolgáltatásait.

Ennek jogilag több módja is van:

1) Új irányító szervezet kiválasztása a régi alapkezelő társasággal kötött irányítási szerződés végén.

2) A régi irányító szervezet vezetői szerződésének jelentős megsértése.

Az Art. 8.2. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 162. §-a szerint a társasházakban lévő helyiségek tulajdonosai a közgyűlés határozata alapján egyoldalúan jogosultak megtagadni a bérház üzemeltetésére vonatkozó szerződés teljesítését, ha az irányító szervezet ezt megteszi. nem tartja be az ilyen megállapodás feltételeit. És döntsön egy másik irányító szervezet választásáról vagy a ház kezelésének megváltoztatásáról.

3) A Büntető Törvénykönyv módosítása az MKD tulajdonosainak közgyűlése alapján a szerződés időtartama alatt és a munkájára vonatkozó lényeges észrevételek nélkül.

Létezik az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2011. november 22-i 7677/11. sz. rendelete erről az ügyről. Amely a Lakástörvénykönyv paragrafusát úgy értelmezi, hogy a tulajdonosok módosíthatják a Btk.-t, ha az ülésen így döntenek, még akkor is, ha a kezelési szerződést lényegesen nem sértették meg a Btk.

4) Változás a bérház kezelésében.

Például a tulajdonosok közgyűlésén úgy dönt, hogy létrehoz egy HOA-t vagy TSN-t, de ezt követően a partnerség nem önállóan kezel egy társasházat, hanem egy alapkezelő társaságot vesz fel erre a cikk 1. részének (1) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 137. cikke. Egyébként ennek a módszernek van egy fontos előnye - ha az új Btk. nem váltja be a hozzá fűzött reményeket, akkor a HOA Igazgatóságának egyetlen ülésével módosítható, ha ezt a HOA alapszabálya előírja. a partnerséget.

5) A szerződés felmondása a felek megegyezésével, ha a régi Btk. hozzájárul a szerződés felbontásához.

6) Az alapkezelő társaság lakáskezelési engedélyének megvonása az Orosz Föderáció Lakáskódexének 199. cikkével összhangban.

HOGYAN KIVÁLASZTJUK A „HELYES” MENEDZSMENT CÉGET?

1. LÉPÉS. ÚJ IRÁNYÍTÁSI CÉG KIVÁLASZTÁSA

A jelentkezők körének meghatározása az egyik legfontosabb és legfontosabb momentum. Általában vagy a Háztanács, vagy egy kezdeményező csoport foglalkozik ezzel a kérdéssel.

Feltétlenül beszélje meg a Büntető Törvénykönyv megváltoztatásának kérdését a szomszédokkal és az MKD más helyiségeinek tulajdonosaival.

1. tipp

Dobjon el minden kétséget, hogy háza egyetlen alapkezelő társaságot sem fog érdekelni. A Polgári Jogok Védelméért Központ „tisztességes Oroszország” gyakorlata ennek az ellenkezőjét mutatja.

Még a régi, úgynevezett "probléma" házak is érdekesek a vezető szervezetek számára. Az ilyen érdeklődést különböző okok okozhatják, és nem mindegy, hogy mi, de fontos, hogy szinte minden ház érdekes a maga módján egyik vagy másik alapkezelő társaság számára.

Az irányító szervezetek listája általában felkerül az önkormányzat hivatalos weboldalára. Mindenesetre a városa közigazgatásának lakás- és kommunális osztályán naprakész listát kaphat a városban működő összes Btk.-ról.

2. tipp

Ne hanyagolja el az ismeretlen vagy fiatal szervezeteket.

Az új szervezetek gyakran ügyfélközpontúbbak, tevékenységük átláthatóbb, és nagy a vágyuk, hogy megvegyék a lábukat ezen a szolgáltatási piacon, kiszorítva a nagy „szörnyeket”.

Tanács 3

Tanulmányozzon mindenféle minősítést és ellenértéket, az úgynevezett "fekete listákat". Ezeket a minősítéseket gyakran közzéteszik nyílt forrásokban, az interneten, a GZhI, a Rospotrebnadzor és más kormányzati szervek munkájának eredményei alapján.

2. LÉPÉS ELSŐ BEVEZETÉS

Hívjon fel minél több céget, és beszéljen a vezetőségükkel az otthona kezelésének lehetőségéről.

Kérjen látogatást a választott potenciális irányító szervezet vezetőségénél, és beszélje meg minden kérdését. Sőt, jobb, ha a ház tanácsának vagy a szkeptikus bérlők csoportjának vagyonához megy.

Próbálja meg megtudni, mennyire érdekes háza az Ön által választott alapkezelő társaságnak, értékelje a cégek főbb kereskedelmi előnyeit.

Az első lépés célja általános vélemény kialakítása a pályázó cégről, és az összes pályázó közül kiválasztani 2-5 céget.

A Tisztességes Oroszország Állampolgári Jogok Védelmének Központja segítséget nyújt a cégek kezdeti kiválasztásában, és platformot szervez ezeknek a cégeknek az MKD Tanácsa vagy egy kezdeményező csoport számára a megismertetésére és bemutatására.

3. LÉPÉS. ISMERJE MEG A KIVÁLASZTOTT PÁLYÁZÓKAT

Ebben a szakaszban szükséges a jelentkezők minél közelebbi megismerése, a cégekről célirányosan nyílt forrásokból tájékozódni. Ha a vállalat szerepel az anti-minősítésben, adja meg ennek okait.

Nagyon kívánatos, hogy az Ön által kiválasztott pályázók által kezelt házak lakóival (MKD Tanácsa) kommunikáljon, mert ez az információ lesz a legobjektívebb az Ön számára.

Az ilyen lakosokhoz intézett kérdések eltérőek lehetnek. A kérdések indikatív listája a következőket tartalmazhatja: hogyan szolgálja a vállalat az otthon egészét; Milyen gyakran takarítják a közös helyiségeket? hogyan reagál a cég a lakosság javaslataira, észrevételeire; mennyire elérhető a cég vezetése a lakossággal való kommunikációhoz; milyen gyorsan reagál a balesetekre; milyen jól végzik el a javítást; hogyan számol be a cég a lakosok felé; mik az általános követelések a céggel szemben.

Ennek a szakasznak a célja a kiválasztott jelentkezők rangsorolása és a preferenciák meghatározása.

Műszaki információk gyűjtése otthonáról

Ezt a lépést meg lehet tenni korábban, a felhívás előtt, de nem lehet később a 3. lépésnél (a kiválasztott pályázók megismerése).

Ebben a szakaszban információkat kell gyűjtenie otthonáról. Minél részletesebb az információ, annál jobb. Önnek, mint tulajdonosnak meg kell értenie háza állapotát.

A Btk.-ban kérhet felvilágosítást háza műszaki jellemzőiről, például olvassa el a ház műszaki útlevelét, ezeket az információkat a BTI-től is megkaphatja, de ez a szolgáltatás fizetős.

Az otthoni sürgető problémák azonosítása

Nem valószínű, hogy ez a szakasz nehézséget okozna a tulajdonosoknak, mert a legégetőbb problémáik előre ismertek.

Ennek oka lehet a már régóta szivárgó tető sürgős javítása, helyváltoztatás és az autók parkolóhelyének növelése, játszótér kialakítása.

Ebben a szakaszban listát kell készíteni, fontosságuk szerint rangsorolva a problémákat.

4. LÉPÉS. TOVÁBB A VEZETÉSI SZERZŐDÉS FŐ FELTÉTELEINEK MEGBESZÉLÉSÉRE

Ebben a szakaszban a tulajdonosok meghatározzák az alapkezelő társaság képességeit a közös tulajdonuk kiszolgálására.

Ennek érdekében azt javasoljuk, hogy küldjenek egy kérdőívet (kérdőívet) minden egyes pályázó Egyesült Királyságnak.

A kérdőív tartalmazza a lakosság legérdekesebb kérdéseit az MKD-ben lévő közös tulajdonuk fenntartásával kapcsolatban. Természetesen sok kérdés megválaszolásához az irányító szervezetnek tanulmányoznia kell a ház műszaki jellemzőit, esetleg ellenőrzését.

5. LÉPÉS. A NYERTES MEGHATÁROZÁSA

A felmérés eredményei alapján a Háztanács vagy a kezdeményező csoport megállapítja pályázatának nyertesét, és megvitatja a leendő szerződés feltételeit, formáját, a kifejezetten az otthonukra vonatkozó szolgáltatások listáját, tarifákat stb.

6. LÉPÉS: KÖZGYŰLÉS tartása ÚJ VEZETŐ VÁLLALAT KIVÁLASZTÁSÁRA

Ha minden korábbi lépés megtörtént, nem lesz nehéz a közgyűlésen elmagyarázni a tulajdonosoknak, hogy miért szükséges új alapkezelő társaságot választani. A helyiségek tulajdonosi közgyűlésének megtartásának rendjét a Kbt. Művészet. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 44-48.

A társasház alapkezelő társaságának megváltoztatására vonatkozó eljárás megköveteli, hogy a döntést a szavazatok 50%-át meghaladó tulajdonosok hozzák meg. Fontos figyelembe venni, hogy a szavazatokat nem a lakástulajdonosok száma, hanem az épület teljes lakóterületéhez viszonyított lakásfelvételek számolják.

A verseny minden szakaszában az Igazságos Oroszország Állampolgári Jogok Védelmével foglalkozó Központ szakemberei készek tanácsadást és szervezési segítséget nyújtani a házak lakóinak az új alapkezelő társaság kiválasztásában.

Ne feledje, a választás és a döntés csak a tiéd!