Mi az egyetlen ház az adós bírói gyakorlat. Egyedülálló lakás elzárása

Szinte mindenki tudja, hogy az adós egyetlen lakása – a jelzáloggal biztosított tartozás behajtása kivételével – végrehajtási eljárás során nem zárható ki. Azonban minden ilyen egyszerű ebben a megfogalmazásban?

Egyetlen lakás vagyoni immunitása

A par. 1 óra 1 evőkanál. 446. §-a szerint nem terhelhető végrehajtói okirat szerinti végrehajtás az állampolgár-adós tulajdonában lévő lakásra (részeire), ha az állampolgár adós és családtagjainak a tulajdonában közösen élnek. helyiség, az e bekezdésben meghatározott ingatlan kivételével egyedüliként alkalmas állandó lakhatási helyiségre, ha az jelzálogjog tárgyát képezi, és a jelzálogjogról szóló jogszabályok szerint végrehajtható.

A fenti norma szó szerinti értelmezéséből tehát az következik, hogy az adós tulajdonában lévő helyiség védve van a behajtástól, ha:

• a helyiségek rendeltetésüknek megfelelően lakóépületek, és az Orosz Föderáció Lakáskódexének 17. cikkében meghatározott célokra használják, azaz állampolgárok tartózkodására, valamint bizonyos esetekben szakmai tevékenység vagy egyéni vállalkozói tevékenység végrehajtására is. az ott legálisan tartózkodó állampolgárok tevékenységei. A nem lakáscélú ingatlanok (kereskedelmi ingatlanok, valamint a melléképületek, garázsok stb.) nem védettek az elzárással szemben;
• a helyiségek alkalmasak állandó tartózkodásra: fontos, hogy a helyiség ne csak papíron, hanem a valóságban is lakóhelyi státusszal rendelkezzen;
• a helyiség az egyetlen, vagyis az adósnak nincs lehetősége más tulajdonjogon vagy szociális bérleti szerződés alapján hozzá tartozó lakóhelyiség használatára;
• a helyiség nincs jelzáloggal terhelve.

Lakossági jelzálog

A jelzáloghitel kivételt képez az adós egyetlen lakóhelyének vagyoni mentessége alól, amint azt az 1. pont kifejezetten rögzíti. 1 óra 1 evőkanál. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 446. cikke.

Figyelemre méltó, hogy a jelzáloggal fedezett kölcsönt (kölcsönt) egyáltalán nem kell megcélozni ahhoz, hogy az igénylőnek lehetősége legyen az adós lakóhelye terhére igényeit kielégíteni.

„Jelzálogjoggal terhelt lakásra van lehetőség mind abban az esetben, ha az ilyen lakást jelzálogszerződés alapján zálogjoggal terhelik (függetlenül attól, hogy milyen célra adják a kölcsönt (hitelt), mind pedig a törvény értelmében vett jelzálogjog alapján."
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2018. szeptember 4-i határozata, 5-KG 18-149.

A jelzálogjog szerződésből vagy törvény erejénél fogva keletkezhet. Törvény szerinti jelzálogjog különösen akkor keletkezik, ha a lakást részben vagy egészben banki vagy más hitelintézet hiteleszközének, vagy más jogi személy által a megszerzéshez nyújtott célhitel pénzeszközeinek felhasználásával vásárolják meg vagy építik fel, ill. az említett lakás építése (a jelzálogról (ingatlan zálogjog) szóló, 1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvény 77. cikkének (1) bekezdése).

Ingatlanmentesség az ésszerű lakásigényen belül

Az adós egyetlen lakóhelyiségére vonatkozó végrehajtási tilalom alóli következő kivétel nem szerepel a törvényben, hanem az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának jogi álláspontjából következik.

„[Meghatározza] a vagyoni (végrehajtói) mentelmi jogot a lakóhelyiségre (annak részeire), ha az állampolgár adósnak és családtagjainak, akik ebben a lakóhelyiségben együtt élnek, az egyedüli állandó tartózkodásra alkalmas, a hitelező (behajtó) vagyoni érdekei kielégítésének lehetőségének biztosítása érdekében abban az esetben, ha az adott ingatlantárgy jellemzői szerint egyértelműen meghaladja az adós állampolgár és tagjainak ésszerű szükségleteinek kielégítésére alkalmas szintet. családot lakhatásért, valamint az ilyen személyek számára garanciákat biztosítani a normális élethez szükséges lakáskörülmények megőrzéséhez."
Az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának 2012. május 14-i 11-P számú rendelete „Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 446. cikke első része második bekezdése rendelkezése alkotmányossági ellenőrzésének esetéről. állampolgárok panaszaival F.Kh. Gumerova és Yu.A. Shikunov"

Vagyis az adós egyetlen lakóhelyisége csak olyan mértékben védett a letiltás ellen, amennyiben azok alapszinten képesek az adós és családtagjai lakhatási szükségleteinek kielégítésére. A behajtónak joga van az adós luxusingatlanából azt a részt elzárni, amely azután megmarad, hogy az adós új, szerényebb, például 2 szobás helyiségből, és nem 12 helyiségből áll. A jogosult és az adós követelései a lakásszükségletet arányosan kell kielégíteni.

A jogalkotó azonban a mai napig nem dolgozott ki mechanizmust a luxuslakások ilyen jellegű cseréjére normál lakóhelyiségekre, ezért az Alkotmánybíróság fenti jogi álláspontjának alkalmazása gyakorlatilag lehetetlen. Az Igazságügyi Minisztérium 2016 végén dolgozta ki az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának új, 447. cikkel az egyetlen lakásra történő letiltással kapcsolatos kiegészítéséről szóló törvénytervezetet, de még nem nyújtották be az Orosz Állami Duma elé. Föderáció.

A törvényi szabályozás hiánya ellenére a Moszkvai Nikulinszkij Kerületi Bíróság teljesítette az adós tulajdonában lévő lakóhelyiség ½ részének lefoglalására vonatkozó követelményeket, mivel ennek a lakásnak a területe jelentősen meghaladta a területre vonatkozó számviteli normát. lakóhelyiség (a Moszkvai Nikulinszkij Kerületi Bíróság 2016. szeptember 16-i határozata a 02-3730/2016. sz. ügyben, amelyet a Moszkvai Városi Bíróság 2016. 12. 16-i fellebbviteli határozata fenntartott). Eközben jelenleg nincs a Moszkvai Nikulinszkij Kerületi Bíróság ismertetett határozatához hasonló kialakult bírói gyakorlat, és ez a döntés a maga módján egyedülálló.

Az adós szándékosan olyan helyzetet teremtett, hogy a jogosult követeléseinek teljesítése más módon lehetetlen

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága 2018. november 29-én meghozta a 305-ES 18-15724 számú ítéletet a csődügyben, amelyben megállapította, hogy ha az adós rosszhiszeműen viselkedik, visszaél a jogával és a körülmények látszatát kelt megakadályozza a vitatott lakás elidegenítését, akkor az egyetlen lakás tulajdonjogához való joga nem abszolút.

Így az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága még egy kivételt engedett meg az adós egyetlen lakására vonatkozó letiltási tilalom alól: ha az adós visszaél a jogával, a bíróságnak jogában áll megtagadni a lakhatáshoz való jogának bírósági védelmét.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának ezen álláspontja erősen vitatható, mivel a „jóhiszeműség” és a „joggal való visszaélés” fogalmak értékelő jellegűek. Nagyon nehéz megtalálni az egyensúlyt egyrészt a polgári körforgás stabilitása és a jóhiszeműség értékei, másrészt a lakhatási jog között.

Ha betartja a letiltás általános szabályait, akkor az adós tulajdonában lévő bármely vagyontárgya lefoglalás, majd a tartozás összegén belül árverésen történő értékesítés tárgyát képezi. Van azonban kivétel ez alól a szabály alól - az egyetlen ház, amelynek a letiltás lehetősége teljes mértékben korlátozott, kivéve azokat az eseteket, amikor ez a lakás zálogban van, és az e záloggal biztosított tartozás behajtása.

A törvény korlátozó rendelkezése egészen a közelmúltig mind a vagyon lefoglalására, mind pedig az annak terhére történő behajtásra (eladásra és visszafizetésre) vonatkozott. Ez a megközelítés a bíróságok, a bírósági végrehajtók és az ügyvédek félreérthető értelmezéseihez vezetett, ami gyakran minden esetben peres eljárás tárgyává vált. Bármi legyen is a jogi helyzet, Az általános gyakorlat egyértelmű volt: a mennyiben lehetetlen elzárni az egyetlen lakást, lehetetlen, vagy inkább célszerűtlen letartóztatni.

2015 novemberében minden megváltozott, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága plénumának határozatának elfogadásával, amelyben a végrehajtási eljárások keretében a bűnüldözés kérdéseiről, és különösen az egyetlen letartóztatási és kizárási jogkörről adtak felvilágosítást. az adós lakhatása.

Lefoglalható-e az egyetlen lakás a bankkal szembeni tartozásokért?

A Legfelsőbb Bíróság határozatával véget vetett ennek a kérdésnek – igen, megtehetik. A végrehajtók ilyen intézkedéseit illetékesnek ismerik el, függetlenül attól, hogy az adós számára a lakás az egyetlen.

Az egyetlen lakás letartóztatása ideiglenes intézkedésnek minősül, amely korlátozza az ingatlanok elidegenítését azon időszakon belül, amíg az adós az adósságát teljes mértékben vissza nem fizeti. Az egyetlen lakás elidegenítésének tilalma nemcsak az ügyletek lebonyolítására vonatkozik, hanem a korlátozás elrendelését követően bármely személy regisztrációjára és (vagy) beköltözésére is. Formálisan a hitelfelvevő adósnak és családtagjainak csak lakásban (házban) élni és lakáshasználatra lesz jogosult. Itt kell megjegyezni, hogy még ha az adós módosítja is a regisztrációját, és maga hagyja el a letartóztatott lakást, az utóbbi státusza semmilyen módon nem változik, és nem vezet a korlátozó intézkedések feloldásához.

Mivel magyarázható a bíróság ilyen döntése?

• Először is, a törvény azon rendelkezése (a Polgári perrendtartás 446. cikke), amely az egyetlen lakásra korlátozza a letiltást, és a legfelsőbb bíróságtól kapott felvilágosítás nélkül csak a lefoglalásra vonatkozott, és az annak biztosítására tett intézkedések formailag eltérőek. a kizárási eljárást megelőző eljárás. El kell mondanunk, hogy a végrehajtók egy része már korábban is alkalmazta ideiglenes intézkedésként az egyetlen lakás lefoglalását, azonban a bíróságok nem mindig teljesítették félúton, és az adósok panaszai alapján sem törölték el ezen intézkedések elrendelését. Ezért a végrehajtók nem rendelkeztek széles körű gyakorlattal az ilyen jellegű eljárások alkalmazásában.
• Másodszor, az „egylakásos” szabály nagyon gyakran buktatóvá vált, és megfosztotta a hitelezőket minden lehetőségtől, hogy az adóst kötelezettségei teljesítésére kényszerítsék. Míg sok hitelfelvevő-adós nem "Hruscsovban" élt, hanem drága vidéki házakban. Ugyanakkor az egyéb ideiglenes intézkedések elfogadása előtt minden feltételt sikerült megteremteniük ahhoz, hogy azokat alkalmazni lehessen, egyszerűen semmi. Felismerve, hogy a bíróság az adós panasza alapján mégis dönt a letartóztatás megszüntetéséről, a végrehajtók nem tettek semmit, még akkor sem, ha a hitelező kapott megfelelő nyilatkozatot a lakás lefoglalásáról. Ennek eredményeként az adós tetszés szerint rendelkezhetett vagyonával, és sikeresen figyelmen kívül hagyott minden szóbeli és írásbeli adósság-visszafizetési követelést.

A fogalmak szétválasztásával az egyetlen lakás letartóztatása"és" elzárás egyetlen lakásra”, a Legfelsőbb Bíróság tulajdonképpen megerősítette a már meglévő jogszabályi normát, és keresetét kötelező jogalkalmazási gyakorlattá változtatta. Ezzel egy időben az adósok jogaikkal való visszaélés problémája is megoldódott. A tulajdonosi státusz megtartásával mostantól kötelesek betartani lakásuk jogbiztonságát és épségét, nem a saját érdekükben, hanem a hitelező érdekeinek sérelmére járva el.

Az adós egyetlen lakásának letartóztatásáról és a konkrét korlátozó intézkedésekről szóló határozatot a végrehajtó hozza meg – ez az ő joga. A határozatot meg lehet támadni a bíróságon, de kicsi a pernyertes valószínűsége.

A lehetséges viták a következők:

1. Hivatkozás arra a tényre, hogy a lakhatási költségek aránytalanok az adósság összegével.
2. A letartóztatás megszüntetésére vonatkozó követelmény indoklása olyan egyéb ingatlan jelenlétével, amely elzárható, és egyben elegendő a tartozás törlesztésére.

Korábban is voltak ilyen lehetőségek. De végrehajtásuk a Legfelsőbb Bíróság pontosítása után valószínűleg súlyosan bonyolult lesz.

A törvény szerint a lefoglalt vagyon értékének (bármilyen) arányban kell állnia a tartozás összegével.. Így, ha az adósság mondjuk 100 ezer rubel, és a lakhatási költség több millió, akkor nyilvánvaló az aránytalanság. A Legfelsőbb Bíróság ugyanakkor elismeri, hogy kivételes esetekben nem lehet figyelembe venni a lefoglalt vagyon és a tartozás közötti aránytalanságot. Példa egy ilyen helyzetre- a drága nyaralóban élő adós fenti esete. Ugyanakkor az egyetlen lakás letartóztatásának megtámadása arra hivatkozva, hogy az adósnak van más vagyona, amely terhére a behajtás végrehajtható, meglehetősen alkalmas a per megnyerésére. Igaz, ilyen helyzetekben a Legfelsőbb Bíróság az adósra hárítja annak szükségességét, hogy a bírósági végrehajtókat az ilyen vagyontárgyak meglétére vonatkozó releváns információkkal kell ellátni, formálisan mentesítve a végrehajtókat a felkutatási kötelezettség alól annak érdekében, hogy határozatot hozzon vagy ne hozzon. lefoglalni a házat.

Jelenleg még nehéz megmondani, mi lesz a letartóztatás alkalmazásából eredő viták rendezésének bírói gyakorlata a tulajdonosok egyetlen lakásával kapcsolatban. Elképzelhető, hogy maguk az adósok keresnek majd kiskapukat az új szabályok kijátszására, ami potenciálisan lehetségesnek tűnik, akár törvénysértés nélkül is. Az összetett vagyon (részvények, közösen szerzett házastársi vagyon, vitatott vagyon) állapotú lakás lefoglalása számos vita feltételeit teremtheti meg. De a Legfelsőbb Bíróság álláspontja alapján, amely azonban korábban is jellemző volt a végrehajtók tevékenységére, bármilyen vitás ügyről is legyen szó, álláspontjuk és a végrehajtók cselekményeinek jogellenességének bizonyítása elsősorban az adósokra hárul. , vele élő családtagok, a lakásba bejegyzett egyéb személyek és (vagy) közös tulajdonosok.

Egyedülálló lakás és jelzáloghitel

Az egyetlen elzálogosított lakás (jelzáloghitel) lefoglalásának és letiltásának lehetőségét illetően semmi sem változott. A jelzáloggal terhelt ingatlan terhére a tartozás visszafizetésére irányuló intézkedések megtétele a bank joga, amely a jelzálogjog jellemzőitől függően önállóan vagy bírósági határozat alapján is végrehajtható.

Lefoglalható-e az egyetlen lakás az adóstól, ha nincs más ingatlana? Ha lehetséges, hogyan kell csinálni? Van-e joga a bíróságnak elismerni az említett helyiségek tulajdonjogát a felperesnek? E kérdésekre két fokú bíróságok eltérően válaszoltak, amíg a Legfelsőbb Bíróság segítségére nem jött.

Irina Sinkareva* 3 millió rubelt vett kölcsön Igor Solodovkintól* kamatra. Ezt a kölcsönt Shinkareva törvény szerinti öröklési jogáról szóló bizonyítványa igazolta. Sinkareva nem adta vissza az adósságot az előírt határidőn belül, és Solodovkin bírósághoz fordult. határozatot adott ki a 3 455 027 RUB hitelfelvevővel szembeni behajtására. kölcsönök és kamatok. Sinkareva ellen végrehajtási eljárás indult, de a kiszabható ingatlant nem sikerült azonosítani. E tekintetben a végrehajtási eljárás befejeződött, a végrehajtási okirat visszakerült a behajtóhoz.

Ezután Solodovkin bírósághoz fordult azzal a követeléssel, hogy kizárja Sinkareva örökségét - egy lakást. Úgy vélte, ez a lakás a kötelezettségek teljesítésének biztosítékaként szolgál. Shinkareva éppen ellenkezőleg, megtámadta a zálogszerződés megkötését. Felhívta a figyelmet arra, hogy a kölcsönről szóló bizonylat szó szerinti tartalma nem jelenti ingatlan zálogjogát, nincs feltüntetve a jelzálogjog tárgya, értékelése, és a zálogjog törvényben előírt állami bejegyzése nem történt meg. .

A krasznodari Prikubanszkij Kerületi Bíróság elutasította Solodovkin keresetét. A bíróság ugyanakkor abból indult ki, hogy a vitatott lakóhelyiség az egyedüli lakhatásra alkalmas helyiség, ami azt jelenti, hogy végrehajtást nem lehet kiszabni.

ÜGY 18-KP 7-216

PLAINIT: Igor Solodovkin*

ALPERES: Irina Sinkareva*

BÍRÓSÁG: Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága

RÉSZLETEK: Lakás elzárására vonatkozó igény

MEGOLDÁS: Törölje a fellebbezési határozatot, küldje az ügyet új tárgyalásra a fellebbviteli bírósághoz

Megsemmisítette az elsőfokú bíróság határozatát, és kielégítette Solodovkin keresetét. Nemcsak úgy döntött, hogy átadja a lakást a felperesnek, és elismeri annak tulajdonjogát, hanem Szolodovkintól 1 140 974 rubelt követelt Sinkareva javára. a beszedett tartozás összegének és a lakás költségének áruvizsgálat alapján megállapított különbözete. Ugyanakkor a bírói testület abból indult ki, hogy Shinkareva a nyugtában megerősítette a kölcsönt örökletes vagyonnal, vagyis valójában ezt a lakást zálogként jelölte meg.

Ennek kapcsán felhívta a figyelmet arra, hogy a zálogjoggal biztosított kötelezettség nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése esetén a zálogjogosult nem a zálogtárgyat, hanem a zálogjog értékéből való kielégítést szerez. zálogtárgy, amely e célra valósul meg. Ezért a törvény szerint a lakáselzárást nyilvános árverésen történő értékesítéssel kell végrehajtani az induló eladási ár meghatározásával. A Krasznodari Területi Bíróság Polgári Ügyek Bírói Kollégiuma azonban ezt nem vette figyelembe, és határozatot hozott a lakásnak a nyilvános árverés megkerülésével Solodovkin tulajdonába történő átadásáról, ami elfogadhatatlan. Természetesen bizonyos esetekben a hitelező zálogjoggal biztosított kötelezettség alapján fennálló követelésének kielégítése a zálogjog tárgyának a zálogjogosult tulajdonába kerülésével is megvalósítható (Ptk. 334. § (1) bekezdés), de fellebbezés nem utalt erre az esetre. Nem hivatkozott arra a törvényre sem, amely a zálogjog tárgyának a zálogjogosultra való átruházása során irányult. Ezen túlmenően a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a fellebbezésnek meg kellett volna állapítania a felek között létrejött jogviszonyok és a felek által vállalt kötelezettségek jellegét. Ezért a Legfelsőbb Bíróság Polgári Ügyek Bírói Kollégiuma hatályon kívül helyezte a fellebbezési határozatot, és az ügyet új eljárásra a fellebbviteli bírósághoz küldte (18-KP 7-216. sz.). Az ügy jelenleg folyamatban van.

"A hatályon kívül helyezett másodfokú ítélet legalábbis elgondolkodtató. Itt eléggé nyilvánvaló megsértése tapasztalható a lakóhelyiségre történő letiltás rendjét és az ingatlan jelzálog formára vonatkozó követelményeket megállapító törvény rendelkezéseinek. pusztán mindennapi szempontból a jelenlegi helyzet méltánytalannak tűnik Valószínűleg ez az oka annak, hogy a Legfelsőbb Bíróság először is felhívta a figyelmet a biztosíték tárgyának elzárására vonatkozó eljárás megsértésére, majd csak ezt követően. viszonylag enyhén megkérdőjelezte a biztosítéki kapcsolatok bejegyzését” – mondta partner Ph.D. Yu. n. Roman Zaicev. „Figyelemre méltó, hogy fellebbezési szinten egyértelműen igazságtalan döntés született. A Legfelsőbb Bíróság megerősítette, hogy egyrészt bizonylatból jelzálogjog nem keletkezhet (ellenkezőleg, a törvény a jelzálogszerződéshez írásos forma betartását írja elő), másodsorban pedig a jelzálogjog tárgyát árverésen kell értékesíteni, hacsak a törvény más lehetőséget nem ír elő. Figyelemre méltó, hogy a bíróság egyáltalán nem nyilatkozott a jelzálogjog állami bejegyzésének hiányáról. Ennek két magyarázata van: vagy a szerződés formájának és a zálogtárgy értékesítési eljárásának feltárt megsértése olyan kirívó volt, hogy a bírák figyelme az állami nyilvántartásba vételre már nem volt elég, vagy az USRN nyilvántartás nyilvános megbízhatóságának elve veszít súlyából. az ingatlanhoz való joggal kapcsolatos viták megoldása” – mondta Szergej Patrakeev, a KA partnere.

A Legfelsőbb Bíróságnak a biztosítékok hiányára vonatkozó következtetései összhangban vannak a kialakult jogalkalmazási gyakorlattal. Ugyanakkor a nyugtán egyértelműen a lakás szerepelt, éppen a hitelfelvevő kötelezettségeinek biztosítására. És bár a regisztráció hiánya miatt a zálogjog nem merült fel, ennek ellenére a bíróságnak meg kellett vizsgálnia, hogy van-e más biztosítéki mechanizmus. Valóban, az Art. A Ptk. 329. §-a nem határozza meg a kötelezettségek biztosításának módjait, ami lehetőséget ad a polgári forgalomban részt vevők számára a különböző biztonsági struktúrák önálló megtervezésére.