Ekonomska suština i glavni oblici hipotekarnog kreditiranja. Bit pojma i podjela hipotekarnog kreditiranja

Hipoteka (zalog nekretnine kao sredstvo osiguranja ispunjenja različitih građanskopravnih obveza) tradicionalno u zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvom služi kao jedan od najvažnijih čimbenika stabilizacije građanskog prometa, učinkovito sredstvo za održavanje financijske i platne discipline na odgovarajućoj razini, te pouzdani jamac prava i legitimnih interesa vjerovnika.

Hipoteka u svom sadržaju ima dvije komponente - ekonomsku i pravnu.

U ekonomskom smislu, hipoteka je tržišni instrument za promet prava vlasništva na nekretninama u slučajevima kada su drugi oblici otuđenja (kupoprodaja, zamjena) pravno i komercijalno nepraktični, a omogućuje privlačenje dodatnih financijskih sredstava za provedbu raznih projekata.

U pravnom smislu, hipoteka je zalog nekretnine u svrhu dobivanja hipotekarnog kredita, kada nekretnina ostaje u rukama dužnika.

Hipotekarni kredit je kredit (zajam) koji se daje za kupnju nekretnine uz osiguranje te nekretnine kao osiguranja obveze. Prava potraživanja po kreditu mogu se ovjeravati i prenositi hipotekom - vrijednosnim papirom na ime mjeničnog tipa.

Promatrajući hipoteku kao ekonomsku kategoriju, potrebno je naglasiti da se ona sastoji od tri pojma i ujedno izražava:

Imovinski odnosi;

Kreditni odnosi;

Financijski odnosi.

Vlasnički odnosi izražavaju se u prijenosu prava vlasništva i vlasništva, ali ne i prava na posjed, do okončanja plaćanja duga ili izvršenja obveza u slučaju odbijanja plaćanja. Hipoteka potiče promet i preraspodjelu nekretnina, osiguravajući ostvarivanje prava vlasništva na stvarima, kada su drugi oblici otuđenja u ovim konkretnim slučajevima neprimjereni.

Kreditni odnosi izražavaju se u davanju hipotekarnih kredita osiguranih nekretninama. Zalog nekretnina djeluje kao alat za privlačenje potrebnih financijskih sredstava za razvoj proizvodnje. Istodobno, značajke hipotekarnih kredita su sljedeće:

1. Obvezno osiguranje.

2. Trajanje kredita.

3. Ciljani karakter.

4. Hipotekarni zajam je bankarska operacija relativno niskog rizika.

5. Ovjera i državna registracija.

Financijski odnosi izražavaju se u refinanciranju hipotekarnih kredita, uključujući i hipoteku koja potvrđuje pravo hipotekarnog vjerovnika na nekretnini i predstavlja vrijednosni papir sa svim svojim svojstvima - izolacijom prava vlasništva, dokumentacijom i prenosivošću. Financijski odnosi temeljeni na vrijednosnom papiru stvaraju fiktivni kapital na više razina, pa kada vlasnik nekretnine izdaje primarne, sekundarne hipoteke, izvedene hipotekarne vrijednosne papire, dolazi do povećanja obrtnog kapitala odnosno iznosa fiktivnog kapitala.

Sustav hipotekarnih kredita je sustav odnosa u vezi s formiranjem primarnih i sekundarnih tržišta hipotekarnih kredita i odnosa s tržištima nekretnina, osiguranja i hipotekarnih vrijednosnih papira koji proizlaze iz aktivne interakcije subjekata koji djeluju na hipotekarnom tržištu.

Sustav hipotekarnog kreditiranja trebao bi se sastojati od sljedećih segmenata:

Tržište nekretnina koje ima potrebne karakteristike za sudjelovanje u hipotekarnom kreditiranju;

Primarno tržište hipotekarnih kredita, koje pokriva cjelokupni skup aktivnosti vjerovnika i dužnika koji međusobno sklapaju relevantne obveze, pri čemu dužnik (založni dužnik) daje, a vjerovnik (založni dužnik) prihvaća nekretninu u zalog;

Sekundarno tržište hipotekarnih kredita, koje osigurava prijenos prava na hipotekama i hipotekarnim kreditima (prodaja već izdanih hipotekarnih kredita), kao i reinvestiranje već izdanih hipotekarnih kredita. Sekundarno tržište je poveznica između zajmodavaca na primarnom hipotekarnom tržištu i ulagača na tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira, osiguravajući akumulaciju sredstava ulagača i usmjeravajući financijske tokove u hipotekarne zajmove;

Tržište hipotekarnih vrijednosnih papira, koje osigurava transformaciju personificiranih prava iz kreditnih obveza i hipotekarnih ugovora (hipotekarne obveznice) u bezlične dohodovne vrijednosne papire (obveznice), te njihov plasman među dugoročnim ulagateljima. Drugim riječima, na tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira fizičke i pravne osobe stječu, akumuliraju i plasiraju hipotekarne vrijednosne papire koje nude posrednici kako bi na njima ostvarili prihod;

Tržište osiguranja koje osigurava osiguranje rizika u sustavu hipotekarnog kreditiranja.

Sudionici hipotekarnog kreditnog odnosa:

1. Zajmoprimci - pojedinci koji su s bankama (kreditnim organizacijama) sklopili ugovore o zajmu, prema kojima se sredstva primljena u obliku zajma koriste za kupnju stambenog prostora. Izvršenje takvih ugovora osigurano je hipotekom na stečenom stambenom prostoru. Maksimalni iznos kredita za svakog dužnika utvrđuje se na temelju procjene njegove solventnosti i danog osiguranja povrata kredita, te uzimajući u obzir njegovu pouzdanost i stanje duga po prethodno primljenim kreditima;

2. Prodavatelji stanova - fizičke i pravne osobe koje prodaju nekretnine u svom vlasništvu ili vlasništvu drugih fizičkih ili pravnih osoba, a prodaju ih u njihovo ime, uklj. građevinske organizacije;

3. Zajmodavci – glavni vjerovnici su, naravno, banke, koje mogu biti specijalizirane (hipotekarne) ili univerzalne. Kao kreditori mogu nastupiti i druge pravne osobe koje daju ciljane dugoročne kredite građanima za kupnju stanova;

Tablica 1. Pravni okvir za regulaciju banaka.

Ime	Sadržaj
Sastav bankarskog sustava
Kreditna organizacija	Pravna osoba koja radi ostvarivanja dobiti kao glavnog cilja svoje djelatnosti, na temelju posebne dozvole (licence) Središnje banke Ruske Federacije, ima pravo obavljati bankarske poslove predviđene Savezni zakon "O bankama i bankarskoj djelatnosti". Kreditna organizacija nastaje na temelju bilo kojeg oblika vlasništva kao poslovni subjekt
Banka	Kreditna institucija koja ima isključivo pravo objedinjenog obavljanja sljedećih bankarskih poslova: privlačenje sredstava fizičkih i pravnih osoba u depozite, plasiranje tih sredstava u svoje ime i za svoj trošak pod uvjetima plaćanja, otplate, hitnost, otvaranje i vođenje računa fizičkih i pravnih osoba
Nebankarska kreditna organizacija	Kreditna institucija koja ima pravo obavljati određene bankarske poslove predviđene saveznim zakonom. Dopuštene kombinacije bankovnih operacija za nebankarske kreditne institucije utvrđuje Banka Rusije
strana banka	Banka koja je kao takva priznata prema zakonima strane države na čijem je području registrirana

4. Operateri sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita (agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje) - specijalizirane organizacije za refinanciranje vjerovnika koje izdaju dugoročne hipotekarne kredite. Operatori sekundarnog tržišta, osim refinanciranja vjerovnika, izdaju vlasničke hipotekarne vrijednosnice, prikupljaju sredstva od investitora u području stambenog kreditiranja te pomažu vjerovnicima u provođenju politike racionalnog hipotekarnog kreditiranja. Ako agencije otkupljuju hipoteke od vjerovnika, za njihove aktivnosti nije potrebna dozvola Banke Rusije. Ako će agencije poslovati s hipotekarnim potraživanjima, moraju imati licencu kao nebankarska kreditna institucija;

5. Tijela državne registracije prava na nekretnine i transakcija s njima, koja registriraju transakcije za kupnju i prodaju stambenih prostora, formaliziraju prijenos vlasništva na novog vlasnika, registriraju hipotekarne ugovore i hipotekarna prava, pohranjuju i daju informacije o prava vlasništva i tereti hipotekarnih stambenih prostora;

6. Osiguravajuća društva koja pružaju osiguranje stambenih objekata pod hipotekom, osobno osiguranje zajmoprimaca i osiguranje građanske odgovornosti sudionika na hipotekarnom tržištu;

7. Procjenitelji - pravne i fizičke osobe s pravom na profesionalnu procjenu nekretnina, čije su aktivnosti regulirane Saveznim zakonom "O procjeniteljskim aktivnostima u Ruskoj Federaciji". Djelatnost profesionalnih procjenitelja je licencirana, a nadzor nad usklađenošću procjenitelja sa zakonom mora provoditi tijelo koje je izdalo licencu.

Kod hipotekarnog kreditiranja, u slučaju spora oko vrijednosti predmeta hipoteke, procjena je obavezna.

Procjeniteljska djelatnost jedna je od rijetkih djelatnosti za koju je predviđeno obvezno osiguranje od građanske odgovornosti procjenitelja. Konkretno, procjenitelj nema pravo baviti se poslovima procjene bez zaključenja ugovora o osiguranju. Osigurani slučaj bit će nanošenje gubitaka trećim osobama u vezi s provedbom njegovih aktivnosti od strane procjenitelja, utvrđeno odlukom arbitraže ili arbitražnog suda koja je stupila na pravnu snagu.

8. Tvrtka za nekretnine - profesionalni posrednik na tržištu nekretnina, pruža usluge pronalaženja objekata, sastavljanja ugovora i pripreme paketa dokumenata potrebnih za predaju banci. Djelatnost nekretnina je licencirana. Posebno se spominje u Zakonu o licenciranju određenih vrsta djelatnosti. Osim državnih tijela koja provode nadzor nad poslovanjem društava za nekretnine, provode ga i javne organizacije. Među njima je i Ruski savez trgovaca nekretninama.

Nekretnine, djelujući kao roba posebne vrste, imaju određenu novčanu vrijednost. Obično se ta procjena formira spontano, pod utjecajem subjektivnih čimbenika (prije svega pod utjecajem ponude i potražnje). Ujedno, prilikom procjene svake nekretnine postoje određeni objektivni čimbenici koje strane moraju uzeti u obzir prilikom sklapanja konkretnog ugovora.

Brojni profesionalni sudionici rade na hipotekarnom tržištu. Istodobno, samo visokokvalificirani stručnjaci, koristeći suvremene koncepte upravljanja financijama, proizvodnim aktivnostima i resursima poduzeća, mogu uspješno prilagoditi napredne tehnike upravljanja postojećim gospodarskim uvjetima. Svjetska iskustva pokazuju da je bitna okosnica hipotekarnog kreditiranja djelatnost kreditnih institucija, posebice poslovnih banaka, koje su jedan od najvažnijih subjekata tržišta hipotekarnih kredita.

Više o temi 1.1. Pojam i suština hipoteke i hipotekarnog kredita:

Pojam i obilježja sudskog postupka; razlozi za izdavanje sudskog naloga; pojam i bit sudskog naloga; faze proizvodnje naloga
Pojam i bit ovršnog postupka; sudionici u ovršnom postupku; opća pravila ovršnog postupka; postupak provođenja ovršnog postupka; zaštita prava ovrhovoditelja, dužnika i drugih osoba u provođenju ovršnih radnji
GLAVA 1. POJAM I BIT PRAVNOG MEHANIZMA POVEĆANJA UČINKOVITOSTI POSLOVANJA ČLANOVA UPRAVLJANJA GOSPODARSKIH DRUŠTAVA.
§ 1. Pojam i bit sredstava i načina zaštite privatnog prava
POJAM I BIT "PRODORNE ODGOVORNOSTI" U PRAVNIM POREDICIMA KONTINENTALNO-EUROPSKOG I ANGLO-AMERIČKOG TIPA
POJAM I BIT "PRODORNE ODGOVORNOSTI" U RUSKOM KORPORACIJSKOM PRAVU
st. 1. Pojam i bit pravednosti u kaznenom postupku
§ 1.1 Koncept i suština informacijske podrške aktivnostima putovnica i viza Ministarstva unutarnjih poslova Rusije u području migracija

- Autorsko pravo - Odvjetništvo - Upravno pravo - Upravni postupak - Antimonopolsko pravo i pravo tržišnog natjecanja - Arbitražni (gospodarski) postupak - Revizija - Bankarski sustav - Bankarsko pravo - Poslovno poslovanje - Računovodstvo - Imovinsko pravo - Državno pravo i upravljanje - Građansko pravo i postupak - Novčani promet, financije i kredit - Novac - Diplomatsko i konzularno pravo -

Ali kreditiranje je nemoguće bez ozbiljnog osiguranja interesa vjerovnika. Evolucija razvoja kreditiranja je to pokazala najboljim interesima vjerovnika Može biti osiguran uporabom kolaterala na nekretninama, jer:

nekretnine su relativno malo izložene riziku od uništenja ili iznenadnog nestanka;
vrijednost nekretnine ima tendenciju stalnog povećanja;
visoka cijena nekretnine i rizik njezina gubitka snažan su poticaj koji potiče dužnika da svoje obveze prema vjerovniku ispunjava točno i na vrijeme.

Jedan od načina zaštite interesa vjerovnika korištenjem zaloga na nekretninama bila je hipoteka.

Hipoteka – pojam i suština

Pojam "hipoteka" u pravnom prometu obično pokriva dva pojma:

Hipoteka kao pravni odnos je zalog nekretnine (zemljište, dugotrajna imovina, zgrada, stambeni prostor) radi dobivanja kredita.

Hipoteka kao osiguranje- podrazumijeva: dužničku ispravu kojom se potvrđuju prava založnog dužnika na nekretnini.

Hipotekarni krediti- to je kreditiranje pod osiguranjem nekretnine, odnosno kreditiranje hipotekom kao osiguranjem povrata kreditnih sredstava.

Ako se kredit ne vrati, vjerovnik postaje vlasnik nekretnine. Dakle, hipoteka je poseban oblik osiguranja kredita.

Značajke hipotekarnog kreditiranja:

hipoteka je zalog imovine;

dugoročna priroda hipotekarnog kredita (20 - 30 godina);
založena imovina za vrijeme trajanja hipoteke u pravilu ostaje kod dužnika;
Založiti se može samo imovina koja pripada zalogodavcu na pravu vlasništva ili na pravu gospodarenja;
pravni temelj hipotekarnog kreditiranja je založno pravo, na temelju kojeg se sastavlja ugovor o hipoteci i provodi prodaja imovine prenesene na vjerovnika;
razvoj hipotekarnog kreditiranja pretpostavlja postojanje razvijene institucije za njegovu procjenu;
Hipotekarne kredite provode, u pravilu, specijalizirane hipotekarne banke.

Sudionici u sustavu hipotekarnog kreditiranja:

Zalogodavac – fizički. ili pravna osoba koja je dala nekretninu kao kolateral za osiguranje svog duga.
Hipotekarni dužnik (hipotekarni zajmodavac) je pravna osoba koja izdaje kredite osigurane nekretninama.

Pravna osnova za hipotekarne kredite u Rusiji:

Savezni zakon Ruske Federacije "O hipoteci (zalogu nekretnina)" od 16. srpnja 1998.;
Savezni zakon Ruske Federacije "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 29.07.98.

Hipoteka podliježe državnoj registraciji institucija pravde u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine.

Hipoteke i banke

Hipotekarne banke - specijalizirane banke koje daju dugoročne kredite osigurane nekretninama.

Prednosti hipotekarnih kredita za banke:

relativno nizak rizik pri izdavanju kredita, budući da su osigurani nekretninama;
dugoročno kreditiranje oslobađa banke privatnih pregovora s klijentima;
hipotekarni krediti osiguravaju banci prilično stabilnu klijentelu;
hipotekama se može aktivno trgovati na sekundarnom tržištu, što banci omogućuje diverzificiranje rizika prodajom hipoteke nakon izdavanja kredita.

Nedostaci hipotekarnih kredita za banke:

potreba za zadržavanjem uskih stručnih stručnjaka u osoblju - procjenitelja nekretnina, koji se prezentiraju kao kolateral, što povećava troškove banke;
dugoročno preusmjeravanje sredstava;
Dugi rok na koji se kredit odobrava velika je prijetnja budućoj dobiti banke, budući da je vrlo teško predvidjeti dinamiku kretanja tržišnih kamata u narednim desetljećima.

Mehanizam hipotekarnog kreditiranja

Hipoteka je zajam osiguran nekretninom.

Glavni dokumenti za dobivanje kredita koji određuju odnos između zajmodavca i zajmoprimca su ugovor o kreditu i ugovor o zalogu.

Ugovor o kreditu utvrđuje svrhu dobivanja kredita, rok i veličinu kredita, postupak davanja i otplate kredita, instrumente kreditiranja (kamatna stopa, uvjeti i učestalost njezine promjene), uvjete osiguranja kredita, način i oblik provjere osiguranja. i namjenskom korištenju kredita, sankcije za zlouporabu i nepravovremenu otplatu kredita, iznos i postupak plaćanja kazni, postupak raskida ugovora, dodatne uvjete po dogovoru zajmodavca i zajmoprimca.

Ugovor o hipoteci utvrđuje oblik, veličinu i postupak osiguranja kredita.

Hipotekarni depozit

Razvoj hipoteke pretpostavlja postojanje posebnih vrsta vrijednosnih papira — hipoteka i hipotekarnih obveznica.

Hipoteka— ovo je pravna isprava o zalogu (zalogu) nekretnine, kojom se potvrđuje povrat predmeta radi osiguranja obveza po kreditu.

Predmet osiguranja je nekretnina koja služi kao osiguranje obveza zajmoprimca. Predmet kreditiranja je određeni cilj. za koje se kredit odobrava.

Stoga su moguće različite kombinacije predmeta osiguranja i predmeta posudbe. Na primjer: zajam za izgradnju stambenog prostora osiguran zemljištem.

Mehanizam hipotekarnog kreditiranja bitno razlikuje od mehanizma formiranja kreditnih sredstava u poslovnoj banci. U razvijenim zemljama banka uglavnom stvara sredstva za odobravanje kredita prodajom obveznica i vlastiti kapital.

Hipotekarni listovi - to su dugoročne kolateralne obveze banke, koje daju pouzdane (ili skupne) hipotekarne zajmove, na koje se plaćaju fiksne kamate.

Hipotekarne obveznice prodaju hipotekarne banke na sekundarnom tržištu investitorima - drugim kreditnim institucijama (u nekim zemljama - bilo kojem investitoru).

Sekundarno tržište je proces kupnje i prodaje hipotekarnih vrijednosnica izdanih na primarnom tržištu. Pružiti primarnim zajmodavcima priliku da prodaju primarnu hipoteku i dati drugi zajam na prihode primljene na istom tržištu - to je glavna zadaća hipotekarnog kapitala.

Ulaganja u hipotekarne obveznice smatraju se pouzdanim ulaganjem kapitala, jer osim stabilnih kamatnih prihoda, investitor je hipotekom zajamčen od rizika. Naravno, tržišna vrijednost založene nekretnine može s vremenom pasti, ali ovdje banke mogu ponuditi različite mogućnosti zaštite (smanjenje rizika) prilikom realizacije hipoteka.

Nakon što je prodao hipoteku, zajmodavac koristi dobiveni novac za davanje novih hipotekarnih zajmova.

Otplata hipotekarnog kredita povezan s rokom i kamatama na ostvarive hipoteke. Ako je valjanost hipoteke 10 godina, a fiksna kamatna stopa 6,5%, tada se zajam mora izdati po stopi od najmanje 7% godišnje kako bi se pokrili troškovi izdavanja hipoteke i plaćanja kamata investitorima. Promjena postotne stope, ovisno o tržišnim uvjetima, dogodit će se nakon 10 godina, ako je rok trajanja hipoteke duži. Otplata se vrši obročno, a razmak (mjesec, kvartal, šest mjeseci, godišnje) utvrđuje se ugovorom o kreditu.

Shema hipotekarnih zajmova

Dinamika stanja kredita

Uloga hipoteka u gospodarstvu

Hipotekarni krediti bitan su element. Odražavajući obrasce razvoja globalne bankarske industrije, to je jedan od prioritetnih razvojnih alata.

Hipoteke i krize

Svjetsko iskustvo pokazuje da je hipotekarno kreditiranje pridonijelo oživljavanje, oporavak, prevladavanje nezaposlenosti i, u konačnici, izlaska iz krize Sjedinjene Američke Države - 30-ih, Kanada i Njemačka - 40-50-ih, Argentina i Čile - 70-80-ih, kao i ubrzanje ekonomskih reformi u nizu zemalja. Određene nade polažu se u hipoteke kao alat za rješavanje stambenog problema iu Rusiji.

Hipoteka i realni sektor gospodarstva

Razvoj hipotekarnog poslovanja pozitivno utječe na funkcioniranje industrije, građevinarstva, poljoprivrede i dr. Kao što pokazuje svjetska praksa, širenje hipotekarnih kredita kao učinkovit način financiranja kapitalnih ulaganja može pridonijeti prevladavanju investicijske krize.

Hipotekarni i bankarski sustav

Hipotekarni krediti od velike su važnosti izravno za razvoj bankovnog sustava zemljama. Hipoteka je najvažniji instrument koji osigurava povrat kredita. Hipotekarna kreditna institucija koja djeluje u okviru sustava hipotekarnih kredita relativno je stabilan i profitabilan gospodarski subjekt. Stoga, što je više takvih kreditnih institucija u bankarskom sustavu, to je stabilnije i učinkovitije njegovo djelovanje u gospodarskom sustavu zemlje u cjelini.

Hipoteka i socijalna skrb

Hipotekarno kreditiranje, preusmjeravanje sredstava iz tekućeg prometa u unutarnju štednju, u određenoj mjeri doprinosi smanjenjuinflacija.

U suvremenim uvjetima važnost hipoteka za. Stambeni hipotekarni zajmovi doprinosi pružanju pristupačne privatne stambene imovine građanima, kao moćan čimbenik u klasi društva.

Važnost stambenog hipotekarnog kredita je zbog činjenice da vam njegova upotreba omogućuje rješavanje proturječja:

između visokih cijena nekretnina i trenutnih primanja stanovništva;
između ušteđevine novca u jednoj skupini gospodarskih subjekata i potrebe za njihovim korištenjem u drugoj.

Odsustvo u našoj zemlji tijekom 70 godina institucije za nekretnine i institucije hipoteke dovelo je do negativnih posljedica - iskustvo organiziranja hipotekarnog kreditiranja uvelike je izgubljeno kako na razini kreditne institucije tako i na razini države. u cjelini.

Ako je ranije jedini način poboljšanja životnih uvjeta bio dobivanje državnog stambenog prostora, danas taj problem građani uglavnom rješavaju kupnjom ili gradnjom stambenog prostora na račun vlastite ušteđevine. Ograničena proračunska sredstva usmjerila su pozornost države na rješavanje stambenih problema samo određenih skupina stanovništva. Međutim, većina njih trenutno ne može poboljšati svoje životne uvjete zbog nedostatka potrebne ušteđevine.

Stvaranje sustava hipotekarnog kreditiranja učinit će kupnju stambenog prostora pristupačnom za najveći dio stanovništva; osigurat će odnos novčanih sredstava stanovništva, banaka, financijskih, građevinskih tvrtki i poduzeća građevinske industrije, usmjeravajući financijska sredstva u realni sektor gospodarstva.

Infrastruktura hipotekarnih kredita

Učinkovito funkcioniranje sustava institucija za hipotekarno kreditiranje nemoguće je bez raspoloživosti odgovarajućih pratećih elemenata (infrastrukture). Specifičnost hipotekarnog kreditiranja je njegova najuža povezanost s procjenom, osiguranjem i upisom prometa nekretnina, kao i sa sekundarnim hipotekarnim tržištem. U tom smislu, funkcioniranje sustava hipotekarnih institucija nemoguće je bez prisutnosti u zemlji:

sustavi registracije prometa nekretnina;
osiguravajuće organizacije (društva);
organizacije koje se profesionalno bave procjenom vrijednosti nekretnina.

Razvijena infrastruktura sustava hipotekarnog kreditiranja osigurava učinkovitost hipotekarnog poslovanja, povećavajući zaštitu prava subjekata hipotekarnog kreditiranja.

Riječ hipoteka je grčkog porijekla. Prvi put je upotrijebljen u zakonodavstvu Solona (7. st. pr. Kr.), prema kojem se stup zabio u zemlju dužnika tako da su svi znali da ta zemlja služi kao jamstvo za prava vjerovnika. Prema povijesnim dokazima, stavljanje zemljišta pod hipoteku i prodaja zemljišnih parcela počeli su se naširoko prakticirati u Egiptu tijekom prvog tisućljeća pr.

Postoje dvije vrste hipoteka. U užem smislu riječi "hipoteka" je zalog nekretnine, a u širem smislu to je jedan od oblika imovinskog osiguranja dužnikove obveze, u kojem nekretnina ostaje u vlasništvu dužnika, a vjerovnik, u slučaju da dužnik ne ispuni svoju obvezu, stječe pravo na namirenje na teret prodaje te nekretnine. Prema tome, hipotekarni kredit je kredit osiguran zalogom nekretnine. Istaknute značajke hipoteka su sljedeće.

Prvo, hipoteka je, kao i svaki zalog, način osiguranja uredno ispunjenja neke druge (glavne) obveze – ugovora o zajmu ili kreditu, ugovora o najmu, ugovora, naknade štete i dr. Dakle, hipoteka ovisi o ovoj temeljnoj obvezi, jer bez te ovisnosti gubi smisao.

Drugo, predmet hipoteke je uvijek nekretnina. Nekretnine uključuju zemljišne čestice i sve što je s njima čvrsto povezano - poduzeća, stambene zgrade, druge zgrade i strukture.

Treće, predmet hipoteke ostaje u posjedu dužnika. Potonji ostaje vlasnik, korisnik i stvarni vlasnik ove nekretnine.

Četvrto, sporazum između vjerovnika i dužnika o uspostavi hipoteke sastavljen je u posebnom dokumentu - hipotekarnoj obveznici, koja podliježe javnobilježničkoj ovjeri i državnoj registraciji. Hipoteka - vrijednosni papir na ime koji potvrđuje sljedeća prava njegova vlasnika: pravo na ispunjenje novčane obveze osigurane hipotekom, bez podnošenja drugih dokaza o postojanju te obveze; pravo zaloga imovine opterećene hipotekom. Pod određenim uvjetima, hipotekarna obveznica može dobiti svojstva vrijednosnog papira koji može prijeći s jednog vlasnika na drugog i biti u dovoljnoj mjeri "otrgnut" od izvorne tražbine.

Konačno, u slučaju neispunjenja obveze osigurane hipotekom, vjerovnik ima pravo zahtijevati prodaju založene stvari na javnoj dražbi. Pri prodaji nekretnine založene ugovorom o hipoteci, hipotekarni zajmodavac ima prednost pred ostalim vjerovnicima u iznosu određenom u hipoteci.

Hipotekarni kredit je posebna vrsta gospodarskih odnosa oko davanja dugoročnih kredita pod zalogom nekretnina. Sudionici u kreditnom poslu mogu biti banka vjerovnik, zajmoprimac, prodavatelj nekretnine u financijskoj transakciji kupoprodaje i nositelj hipoteke na nekretnini, ako postoji.

Četiri su glavna aktera na hipotekarnom tržištu: zajmoprimac, zajmodavac, investitor i država.

Hipotekarni kreditori su hipotekarne banke ili posebna hipotekarna društva, udruge, kreditna društva, kao i obične poslovne banke specijalizirane za davanje dugoročnih kredita osiguranih nekretninama. Kreditna sredstva hipotekarnih kreditnih institucija mogu biti depoziti (depoziti) klijenata, izdavanje i prodaja hipotekarnih obveznica, preprodaja hipotekarnih potvrda itd.

Zajmoprimci su fizičke i pravne osobe koje posjeduju predmet hipoteke. Značajke zaloga su, prvo, da zajmoprimac ima imovinu, i drugo, tako da ta imovina donosi prihod svom vlasniku, i treće, da je tražena na tržištu. Kod zalaganja nekretnine dužnik nominalno zadržava svoje pravo vlasništva.

Zajmodavci - banke (kreditne organizacije) i druge pravne osobe koje daju hipotekarne zajmove zajmoprimcima na način propisan zakonom.

Investitori - pravne i fizičke osobe koje kupuju vrijednosne papire osigurane hipotekom koje oponašaju zajmodavci ili operateri na sekundarnom tržištu. Tu spadaju investicijski fondovi, osiguravajuća društva, investicijski fondovi.

Država stvara uvjete za pouzdano funkcioniranje sustava hipotekarnog kreditiranja, nadzire aktivnosti vjerovnika i pomaže određenim skupinama stanovništva u kupnji stanova.

Postoji i mnogo manjih sudionika na hipotekarnom tržištu, kao što su prodavači kuća, operateri sekundarnog hipotekarnog tržišta (agencije za hipotekarne kredite), državna tijela za registraciju prava na nekretnine i transakcije s njima, osiguravajuća društva, procjenitelji, tvrtke za nekretnine.

Prodavači stanova su fizičke i pravne osobe koje prodaju stambene prostore u svom vlasništvu ili vlasništvu drugih fizičkih ili pravnih osoba. Operateri sekundarnog tržišta su specijalizirane organizacije koje refinanciraju kredite.

Osiguravajuća društva obavljaju poslove osiguranja imovine (osiguranje stambenog prostora pod hipotekom), osobnog osiguranja zajmoprimaca i osiguranja građanske odgovornosti sudionika hipotekarnog tržišta.

Procjenitelji - pravne i fizičke osobe koje imaju pravo obavljati stručnu procjenu stambenih prostora koji su predmet osiguranja za hipotekarni kredit.

Tvrtke za promet nekretninama su pravne osobe, profesionalni posrednici na tržištu nekretnina.

Infrastrukturne veze sustava hipotekarnog kreditiranja - javni bilježnici, službe za izdavanje putovnica, skrbništvo i starateljstvo, pravni savjeti itd.

Hipotekarni kredit je kreditiranje pod osiguranjem nekretnine, odnosno kreditiranje uz korištenje hipoteke kao osiguranja povrata sredstava kredita.

Pri razmatranju hipoteke kao elementa gospodarskog sustava potrebno je istaknuti tri njezine najkarakterističnije značajke:

1. Zalog nekretnina djeluje kao alat za privlačenje potrebnih financijskih sredstava za razvoj proizvodnje.
2. Hipoteka je u stanju osigurati ostvarenje prava vlasništva na stvarima kada su drugi oblici (primjerice, kupnja i prodaja) neprikladni pod tim posebnim uvjetima.
3. Stvaranje fiktivnog kapitala na temelju vrijednosnog papira uz pomoć hipoteke (kada vlasnik nekretnine izda primarnu, sekundarnu i sl. hipoteku, tekuća imovina se povećava za iznos formiranog fiktivnog kapitala).

U ekonomskom smislu, hipoteka je tržišni instrument za promet prava vlasništva na nekretninama u slučajevima kada su drugi oblici otuđenja (kupoprodaja, zamjena) pravno ili poslovno nepraktični, a omogućuje privlačenje dodatnih financijskih sredstava za provedbu raznih projekata.

Posebno je potrebno istaknuti funkcije hipotekarnog kreditiranja i značajke ove vrste kredita koje mu daju prednost u odnosu na druge oblike kreditiranja.

Funkcije hipotekarnog kreditiranja mogu se formulirati na sljedeći način:

funkcija financijskog mehanizma za privlačenje investicija u sferu materijalne proizvodnje;

funkcija osiguranja povrata posuđenih sredstava;

funkcija poticanja prometa i preraspodjele nekretnina, kada drugi načini (kupoprodaja i sl.) nisu ekonomski izvedivi ili pravno nemogući;

funkcija formiranja fiktivnog kapitala na više razina u obliku hipoteka, derivata hipotekarnih vrijednosnih papira itd.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Domaćin na http://www.allbest.ru/

Uvod

Pod hipotekarnim kreditiranjem U svjetskoj praksi podrazumijevamo sustav koji uključuje kredite izdane uz osiguranje nekretnine (hipoteka), upis zaloga u državni registar prava na nekretninama, kao i elemente refinanciranja vjerovnika koji su izdali hipotekarni kredit. Kao rezultat masovne primjene mehanizma hipotekarnog kreditiranja u ekonomski razvijenim zemljama nastaje tržište hipotekarnih kredita.

Pod hipotekarnim tržištem odnosi se na tržište na kojem cirkuliraju samo dužnički vrijednosni papiri s hipotekarnim jamstvima danim za olakšavanje refinanciranja osiguranih zajmova.

Prije prijelaza na tržišne odnose, glavni izvori nadopunjavanja stambenog fonda Ruske Federacije bili su državna stambena izgradnja i stambena izgradnja poduzeća i organizacija, dok su zadružna i individualna stambena izgradnja igrale pomoćnu ulogu. Međutim, početkom 1990-ih došlo je do naglog smanjenja tempa stambene izgradnje od strane države, poduzeća i organizacija, što je dovelo do gotovo potpunog nestanka bilo kakve podrške stanovništvu u stambenom sektoru. Osim toga, kao rezultat financijske krize u Rusiji, diferencijacija prihoda stanovništva uvelike je porasla. Iz tih razloga danas je jedan od društvenih problema stambeno zbrinjavanje stanovništva. U Rusiji je stanovanje skup predmet i kupnja ovog proizvoda uz jednokratni prihod (plaću) za mnoge je Ruse gotovo nemoguća.

Stvaranje uvjeta za dugoročno hipotekarno kreditiranje atraktivna je alternativa za stanovništvo, jer vam omogućuje da dobijete stan na korištenje u početnoj fazi.

Osim toga, hipoteke sadrže ogroman potencijal za ekonomski razvoj kreditnog sustava. Omogućuje pretvaranje nekretnina u obrtni kapital, čime zajmodavcima omogućuje zajamčeni dohodak, a stanovništvu financiranje kupnje stanova.

Hipotekarni krediti jedan su od svjetski najprovjerenijih i najpouzdanijih načina za privlačenje privatnih ulaganja u stambeni sektor. U inozemnoj praksi hipotekarni krediti bankama donose stabilan prihod uz relativno niske rizike, omogućujući najpovoljnije kombiniranje interesa stanovništva za poboljšanjem stambenih uvjeta, poslovnih banaka i drugih zajmodavaca - za učinkovit i profitabilan rad, građevinske industrije - za ritmično opterećenje proizvodnje i, naravno, država zainteresirana za ukupni gospodarski rast.

Stoga možemo zaključiti da je problem razvoja sustava hipotekarnih kredita u Rusiji relevantan u socio-ekonomskom smislu.

Svrha ovog kolegija je identificirati koncept i funkcije hipoteke, analizirati stanje hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji u ovom trenutku, istaknuti najznačajnije probleme i izglede razvoja u funkcioniranju hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji.

Za postizanje ovog cilja potrebno je izvršiti sljedeće zadatke:

1. Proširiti pojam i bit hipotekarnog kreditiranja.

2. Razmotrite glavne instrumente hipotekarnog kreditiranja.

3. Provesti analizu razvoja tržišta hipotekarnih kredita, analizirati trenutno stanje na tržištu hipotekarnih kredita.

4. Razmotrite probleme i izglede za razvoj hipoteka u Ruskoj Federaciji.

Predmet proučavanja ovog kolegija je hipotekarni kredit u Ruskoj Federaciji.

Predmet proučavanja su organizacijski i ekonomski odnosi koji nastaju u procesu hipotekarnog kreditiranja i mehanizmi njihove implementacije na financijskom tržištu.

Informacijsku i metodološku osnovu studije činile su odredbe i zaključci izneseni u radovima vodećih domaćih i stranih stručnjaka iz područja stambenog tržišta i hipotekarnog kreditiranja.

U procesu rada korištene su opće znanstvene metode: klasifikacija vrsta, usporedbe, sustavni pristup, povijesno, ekonomsko i matematičko modeliranje i statistička analiza. Cjelokupnost korištene metodološke baze omogućila je da se u konačnici osigura pouzdanost i valjanost zaključaka i praktičnih rješenja.

Ovaj rad se sastoji od tri poglavlja. Prvo poglavlje bavi se teorijskim aspektima postojanja kredita. Drugo poglavlje posvećeno je razmatranju hipotekarnog kredita u Ruskoj Federaciji i trendovima razvoja hipoteke. U trećem poglavlju identificirat će se najznačajniji problemi u funkcioniranju hipotekarnog kreditiranja te će se razmotriti prognoze i izgledi za razvoj hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji.

1. Teorijske osnove postojanja kredita

ekonomski hipotekarni zajam

Zajam je ekonomski odnos koji nastaje između zajmodavca i zajmoprimaca glede posuđene vrijednosti, prenesene na privremeno korištenje pod uvjetima hitnosti, plaćanja i povrata.

Kredit može djelovati u robnom i monetarnom obliku. U robnom obliku podrazumijeva prijenos na privremenu uporabu vrijednosti u obliku određene stvari, definirane generičkim svojstvima. U gotovini, kredit se odobrava i otplaćuje u obliku novca. U kreditnom poslu nema ekvivalentne robno-novčane razmjene, ali postoji prijenos vrijednosti za privremeno korištenje uz uvjet vraćanja nakon određenog vremena i plaćanja kamata za korištenje te vrijednosti. Povrat pozajmljene vrijednosti, koja se ne može poništiti voljom jednog od subjekata kreditnog posla, sastavna je značajka kredita kao ekonomske kategorije.

Kredit kao poseban oblik vrijednosnih odnosa nastaje kada oslobođena vrijednost iz jednog gospodarskog subjekta neko vrijeme ne može ući u novi ciklus reprodukcije i koristiti se u poslovnom prometu. Zahvaljujući zajmu ta se vrijednost prenosi na drugu osobu koja ima privremenu potrebu za dodatnim sredstvima te tako nastavlja funkcionirati u okviru procesa reprodukcije.

Kredit predstavlja kretanje kreditnog fonda kroz bankovni sustav i posebne financijsko-kreditne institucije. Banke akumuliraju slobodna novčana sredstva poduzeća i stanovništva i prenose ih na temelju sigurnosti, povratnosti, plaćanja i hitnosti poduzećima kojima su potrebna.
Za razliku od financija, koje izražavaju jednostrano i besplatno kretanje vrijednosti, zajam se mora vratiti zajmodavcu u određenom roku uz plaćanje unaprijed utvrđenih kamata.

Postoji i drugo stajalište o definiciji kredita kao ekonomske kategorije: kredit je kretanje zajmovnog kapitala. Zajamni kapital je novčani kapital koji vlasnik daje na posudbu uz naknadu u obliku kamata. Ovo je poseban povijesni oblik kapitala. Njegova kvalitativna razlika od novčanog kapitala je u tome što je zajamni kapital jedan od oblika samopovećajuće vrijednosti, dok sam novac ne daje rast.

Izvori zajmova su:

Novčane rezerve (privremeno slobodna gotovina) oslobođene u procesu cirkulacije sredstava poduzeća;

Novčane rezerve u obliku posebnih sredstava (amortizacijski fond);

Državne novčane rezerve;

Novčana sredstva stanovništva;

Izdavanje novčanica u skladu s potrebama trgovine.

Mogućnost nastanka i razvoja kredita povezana je s cirkulacijom i prometom kapitala. U procesu kretanja stalnog i opticajnog kapitala dolazi do oslobađanja resursa ili novčanog kapitala, oslobođenog u procesu kolanja industrijskog i trgovačkog kapitala.

Pojava privremeno slobodnih sredstava je objektivna nužnost. Ali privremeno slobodna sredstva dolaze u sukob s potrebom za učinkovitim korištenjem sredstava u tržišnom gospodarstvu. Ova se kontradikcija rješava zajmom, tj. privremeno oslobođeni novčani kapital prenosi se u zajam. Mogućnost razrješenja ove kontradikcije je zbog činjenice da na drugom polu postoji potreba za sredstvima rada i prilično velikim jednokratnim ulaganjima. Neki subjekti imaju privremeni višak sredstava, dok drugi osjećaju njihov manjak.

Da bi mogućnost kredita postala stvarnost, potrebni su određeni uvjeti:

Sudionici u kreditnoj transakciji trebaju djelovati kao subjekti koji materijalno jamče ispunjenje obveza koje proizlaze iz njihovih gospodarskih veza;

Zajam postaje potreban i moguć ako se interesi zajmodavca i zajmoprimca podudaraju.

Dakle, potreba za kreditom uzrokovana je:

Potreba prevladavanja proturječja između stalnog formiranja rezervi u pojedinim gospodarskim subjektima i njihovog učinkovitog korištenja za potrebe reprodukcije;

U uvjetima makroekonomije - potreba osiguranja kontinuiteta cirkulacije kapitala u uvjetima funkcioniranja industrija s različitim trajanjem cirkulacije;

Potreba za stvaranjem sredstava cirkulacije i razvojem plaćanja na temelju kreditne prirode izdavanja znakova i bezgotovinskih sredstava (što je novac u vašem džepu);

Potreba za upravljanjem tvrtkama na komercijalnoj osnovi, tijekom koje postoji ili privremena potreba za dodatnim resursima, ili, obrnuto, privremeno oslobađanje novčanih resursa.

Također, element strukture kreditnog odnosa je i objekt prijenosa - nešto što se prenosi sa zajmodavca na zajmoprimca i što se vraća od zajmoprimca do zajmodavca.

Predmet prijenosa je pozajmljena vrijednost kao poseban dio vrijednosti. Prije svega, predstavlja svojevrsnu neostvarenu vrijednost. Ima specifičnosti koje ga karakteriziraju kao objekt kreditnih odnosa.

Povratna priroda kretanja posuđene vrijednosti pretpostavlja njezino očuvanje u svim fazama tog kretanja. Doista, kreditni odnos, budući da je vrijednosni, zahtijeva poštivanje jednakosti u odnosu između zajmodavca i zajmoprimca. To znači da, nakon što je zajam iskoristio u svom procesu reprodukcije, zajmoprimac mora zajmodavcu vratiti vrijednost koja je jednaka onoj primljenoj na kredit.

1 .2 Oblici i vrste kredita

Oblici kredita su varijante kredita koje proizlaze iz suštine kreditnih odnosa.

Klasifikacija zajma provodi se prema osnovnim obilježjima kao što su priroda posuđene vrijednosti, kategorije zajmodavaca i zajmoprimaca, oblik odredbe i smjerovi potreba zajmoprimaca.

Po prirodi posuđene vrijednosti:

1) Robni oblik kredita povijesno prethodi monetarnom obliku. Kod ovog oblika kredita roba se posuđuje. Roba postaje vlasništvo zajmoprimca tek nakon otplate zajma i plaćanja kamata.

2) Novčani oblik kredita - klasični oblik kredita, koji podrazumijeva da se privremeno slobodna novčana sredstva daju na zajam. Ovaj oblik kredita koriste i država i pojedinci kako unutar zemlje tako iu inozemnom gospodarskom prometu.

3) Mješoviti (robno-novčani) oblik kredita. U tom slučaju, kredit se daje u obliku robe, a vraća se u gotovini ili obrnuto.

Prema statusu zajmodavca i zajmoprimca:

1) Bankovni kredit - koje pružaju isključivo financijske i kreditne institucije koje imaju dozvolu Središnje banke Ruske Federacije za obavljanje takvih vrsta poslova.

2) Komercijalni zajam - zajmodavac nije kreditna institucija, već se zajam daje u trgovačkom poslu, stoga se naziva i obrt. Glavna svrha ovog obrasca - ubrzanje procesa prodaje robe i, posljedično, izvlačenje profita koji je u njima ugrađen.

3) Državni kredit osigurava se na teret proračunskih sredstava.

4) Međunarodni kredit - skup kreditnih odnosa koji djeluju na međunarodnoj razini, a čiji su izravni sudionici država i međunarodne financijske institucije.

5) Građanski oblik kredita - provodi se kreditiranjem fizičkih osoba, kao i poslovnih subjekata koji nemaju odgovarajuću dozvolu središnje banke.

Prema ciljnim potrebama zajmoprimca:

1) Proizvodni oblik kredita - pruža se u poduzetničke svrhe: proširenje obujma proizvodnje, radova, usluga, imovine. Proizvodni kredit izravno utječe na povećanje ponude dobara, radova, usluga, sredstava, čimbenika proizvodnje te na povećanje životnog standarda stanovništva.

2) potrošački kredit- obilježje je odnos i novčanog i robnog kapitala, a pojedinci su potencijalni zajmoprimci.

Za razliku od proizvodnog oblika, ovaj kredit stanovništvo koristi u svrhu potrošnje, a ne za stvaranje nove vrijednosti.

Za ostale vrste kredita:

1) Izravni oblik kredita odražava izravno izdavanje kredita određenom korisniku bez posrednika.

2) Neizravni oblik kredita uključuje uzimanje kredita za kreditiranje drugih subjekata. Obično se koristi kod kreditiranja kupnje poljoprivrednih proizvoda.

3) Eksplicitni oblik kredita je kredit s unaprijed određenom namjenom.

4) Razvijeni i nerazvijeni oblici kredita karakteriziraju stupanj njegove razvijenosti. Lombardni kredit se može pripisati nerazvijenom obliku kredita.

Nakon razmatranja oblika kredita, moguće je analizirati njihove vrste prema nekim kriterijima (tablica 1).

Tablica 1 - Vrste kredita

znakovi
Po skupinama zajmoprimaca	Poslovni subjekti Krediti fizičkim osobama Za financijske i kreditne organizacije Javnim tijelima
Svrha	Potrošač Industrijski Trgovina Poljoprivredna Ulaganje
Po području djelovanja	Za reprodukciju i proširenje dugotrajne imovine Krediti sudionika u organizaciji revolving fondova
Po razdoblju korištenja	Kratak dugoročno Poste restante
Sigurnost	Osiguran Neosigurano
Načinom izdavanja	Kompenzacijski krediti Zajmovi za plaćanje
Po načinu otplate	Jednom U dijelovima

Razmotrite neke od vrsta zajmova.

Osigurani zajmovi - oblik robnog kredita, koji se sastoji u činjenici da roba koju je kupio zajmoprimac ostaje vlasništvo vjerovnika - prodavatelja robe sve dok roba nije u potpunosti plaćena. Osigurani zajam predviđa plaćanje troškova robe i kamata na zajam u ratama. Proizvod je kolateral za kredit.

Investicijski zajam jedna je od vrsta bankovnih zajmova za pravne osobe s ciljem modernizacije poduzeća i proizvodnih procesa.

Potrebu za investicijskim kreditom imaju proizvodna poduzeća, samostalni poduzetnici, trgovačka društva - jednom riječju svi koji trebaju opremiti novi proizvodni pogon ili modernizirati postojeći.

Back-to-back zajam je financijski koncept koji ima dva glavna značenja:

1) uzajamni kredit koji jedna drugoj daju tvrtke iz različitih zemalja u svojoj nacionalnoj valuti za ekvivalentne iznose;

2) zajam koji daje jedno poduzeće drugom poduzeću (oba poduzeća u različitim zemljama), često se posuđivanje vrši u različitim valutama, uz korištenje banke ili druge financijske institucije kao posrednika u davanju zajma (u uobičajenoj praksi, sredstva u ovom slučaju dolaze od treće strane) .

Jednokratni potrošački kredit je vrsta univerzalnog potrošačkog kredita. Kao i kredit za hitne potrebe, ovu vrstu kredita može dobiti gotovo svaki sposobni građanin, ali u iznosu koji utvrđuje banka, a koji se izračunava na temelju procjene boniteta dužnika.

Dugoročni tip kredita i njegove karakteristike:

Dugo razdoblje otplate omogućuje vraćanje velikog iznosa u malim obrocima;

Poduzeća imaju priliku otplatiti svoje dugove novcem koji su zaradila kupnjom nove opreme ili proširenjem proizvodnje na račun kreditnog novca.

Visoke kamate na kredite. Kod dugoročnog kredita dolazi do velike preplate, koja može biti jednaka iznosu kredita;

Ovaj kredit je dug proces.

Dugoročno kreditiranje građana, odnosno pojedinaca je hipoteka.

2. Hipotekarni kredit i njegova primjena u suvremenim uvjetima Rusije

2.1 Pojam i bit hipotekarnog kreditiranja

Pojam "hipoteka" koristi se u sljedećim slučajevima:

1) kada je riječ o zalogu nekretnina u vlasništvu zalogodavca (na primjer, zemljišnih čestica, zgrada i građevina), radi dobivanja hipotekarnog kredita;

2) kada zainteresirana osoba od kreditne institucije dobije sredstva za daljnje stjecanje nekretnine (stana). Ujedno, kredit je ciljani, što je značajno u smislu daljnjeg pravnog uređenja novonastalih pravnih odnosa, a navedena imovina daje se u zalog kreditnoj instituciji.

Zajedničko u oba slučaja je zalog nekretnina (zemljišta, poduzeća, zgrada, objekata, stanova itd.) za primanje sredstava (zajmovi, krediti).

Dakle, hipoteka je vrsta zaloga u kojem založena imovina (oni su nekretnine, u pravilu su to zemljište i zgrade na njemu) ostaje u posjedu založnog dužnika do roka dospijeća.

U prvom slučaju ova formalnopravna definicija podrazumijeva sljedeće: s bankom po vlastitom izboru sklapate ugovor o hipotekarnom kreditu, a ona vam na temelju tog ugovora daje novac potreban za kupnju stana (ili druge nekretnine). imanje).

Drugi oblik osiguranja za hipotekarni kredit je kada istim ugovorom ne dajete u zalog novi, kupljeni stan, već stari koji ste već posjedovali prije sklapanja ugovora o kreditu.

Za korištenje izdanog kredita banci plaćate kamate navedene u ugovoru o kreditu i vraćate posuđena sredstva u obliku mjesečnih rata banci, također utvrđenih ugovorom o kreditu. Nekretnine, na primjer, stan kupljen na kredit, ostaju u zalogu (hipoteka) kod banke do potpunog otplaćivanja kredita, iako ćete formalno vi biti vlasnik stana.

No, ako se vaša financijska situacija promijeni, zbog čega, primjerice, nećete moći ispunjavati obveze po kreditu, banka će stan prodati i vratiti svoj novac.

Ovo pravo je predviđeno čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), prema kojem banka koja je izdala zajam, kao vjerovnik prema osiguranoj obvezi, ima pravo, ako dužnik ne izvrši ispuni ovu obvezu, da dobije zadovoljštinu iz vrijednosti založene imovine prednost pred ostalim vjerovnicima te osobe.

Budući da upisom hipoteke nastaju novi pravni odnosi, potrebno je obratiti pažnju na niz pravnih pitanja. To je potrebno učiniti prije potpisivanja odgovarajućeg ugovora s bankom kako bismo bili upoznati sa svim mogućim posljedicama određenih radnji.

Zalog je - način osiguranja obveze (zajedno s kaznom, jamstvom, bankovnom garancijom i depozitom, o kojima se u ovom slučaju ne govori) [Građanski zakonik Ruske Federacije], tj. hipoteka kao mogućnost osiguranja može se uspostaviti za osiguranje glavne obveze:

1) po ugovoru o kreditu;

2) po ugovoru o kreditu;

3) drugu obvezu, uključujući onu koja se temelji na prodaji, najmu, ugovoru, drugom ugovoru, uzrokujući štetu, ako saveznim zakonom nije drukčije određeno.

Zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica koje su u državnom ili općinskom vlasništvu, kao i zemljišne čestice čija je veličina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili lokalnih vlasti za zemljište jednu ili drugu namjenu i dopuštenu uporabu;

Poduzeća, zgrade, građevine i druge nekretnine koje se koriste u poslovnim aktivnostima;

Stambene kuće, stanovi, izolirani dijelovi stambenih zgrada i stanovi;

Vile, vrtne kuće, garaže i druge potrošačke zgrade;

Zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti.

Ugovorom o zalogu nekretnine (ugovorom o hipoteci) jedna strana - založni dužnik, koji je vjerovnik obveze osigurane hipotekom, ima pravo namiriti svoje novčane tražbine prema dužniku iz te obveze iz vrijednosti založene nekretnine druge strane - zalogodavca, pretežno nad ostalim vjerovnicima zalogodavca.

Ugovor o hipoteci može biti neovisan (tj. odvojen od ugovora prema kojem nastaje osigurana obveza) ili uvjeti o zalogu mogu biti uključeni u ugovor prema kojem nastaje osigurana obveza (na primjer, odredba o osiguravanju pravovremene otplate stambeni kredit stambena hipoteka).

Bitni uvjeti ugovora o hipoteci su:

1. Predmet ugovora;

2) njegovu ocjenu;

3) osigurana obveza;

4) iznos i rok ispunjenja obveze.

Hipoteka potiče prodaju izgrađenih kuća, dok rast građevinarstva uzrokuje oživljavanje proizvodnje građevinskog materijala i konstrukcija, građevinarstva i cestogradnje, obrade drva i proizvodnje namještaja itd. Industrijsko hipotekarno kreditiranje omogućuje modernizaciju proizvodnje, što dovodi do povećanja kvalitete i konkurentnosti proizvoda - sve to dovodi do povećanja gospodarskog potencijala zemlje.

Razvoj hipotekarnog kreditiranja pozitivno utječe na prevladavanje socijalne nestabilnosti.

Hipoteka utječe na problem zapošljavanja (dodatni poslovi u građevinarstvu i drugim djelatnostima) i pomaže u zadovoljavanju stambenih potreba stanovništva.

Hipoteka je također od velike važnosti za povećanje stabilnosti i učinkovitosti bankarskog sustava zemlje. Zajmovi osigurani nekretninama sigurniji su za banke, jer ako se kredit ne otplati, banka će prodati kolateral i vratiti svoja sredstva. Naravno, u slučaju hipoteke to zahtijeva pravilnu procjenu nekretnine, kao i razvijeno tržište nekretnina. Smanjenju rizika kod hipotekarnog kreditiranja pridonosi i ciljna priroda kredita. Transakcije nekretnina često su manje rizične u usporedbi s trenutnim kreditnim poslovima poslovnih banaka.

Dakle, hipotekarni kredit je kredit osiguran određenom nekretninom, a hipotekarni kredit je kredit osiguran nekretninom. Hipotekarni krediti obećavajuće je područje bankarske djelatnosti.

2.2 Instrumenti hipotekarnog kreditiranja

U hipotekarnom kreditiranju značajnu ulogu ima izbor financijskih instrumenata i tehnologija koje se koriste u različitim fazama financijskog procesa. Njihov izbor određen je općom gospodarskom situacijom, razvijenošću hipotekarnog poslovanja u zemlji, financijskim mogućnostima i željama sudionika u transakcijama, kao i vrstom posla.

Pravilan odabir i primjena instrumenata hipotekarnog kreditiranja uvelike određuju učinkovitost hipotekarnog poslovanja, smanjenje rizika, veću dostupnost hipotekarnih kredita i njihovu likvidnost.

Instrument hipotekarnog kreditiranja je način otplate duga (amortizacija kredita). Amortizacijski plan prikazuje stanja duga po zajmu u svakom vremenskom razdoblju. Također odražava dio plaćanja koji ide na plaćanje kamata, a koji dio - na plaćanje glavnice duga.

Ovisno o načinu otplate, hipotekarni krediti se dijele na stalne hipotekarne kredite i hipotekarne kredite s promjenjivim otplatama. Potonji se pak dijeli na hipoteke s balonskim plaćanjem, hipoteke s fiksnim plaćanjem i hipoteke s inkrementalnim plaćanjem. Postoje i alternativni instrumenti hipotekarnog kreditiranja.

Stalna plaćanja hipoteke osiguravaju povremena jednaka plaćanja. Zajmoprimac plaća jednak iznos svaki mjesec, od čega dio ide za otplatu kredita, a dio - za plaćanje kamata obračunatih za mjesec. Kamata se obračunava na ostatak neotplaćenog iznosa kredita.

Sukladno tome, ovaj postupak otplate kredita daje dužniku stabilnost u visini njegovih troškova po ovom kreditu.

Osim toga, budući da nema postupne otplate glavnice, povećava se rizik nevraćanja izdanog kredita na kraju kreditnog razdoblja.

Hipotekarni zajmovi s plaćanjem "loptom" mogu se strukturirati na sljedeći način:

Neplaćanje kamata do isteka kredita;

Isplate samo kamata, a zatim - plaćanje "loptom";

Djelomična amortizacija s konačnim plaćanjem "loptom".

Neke hipoteke uključuju jednake otplate glavnice i kamata na nepodmireni dug. Iznosi kamata su podložni promjenama. Smanjit će se mjesečna fiksna rata zajmoprimca, čime se smanjuje njegovo opterećenje. Ukupan iznos plaćenih kamata bit će manji nego kod stalnih plaćanja.

Hipoteke s inkrementalnim plaćanjima (u daljnjem tekstu: IIP) predviđaju varijabilna plaćanja. Tijekom, primjerice, prve tri godine otplate po njima ostaju niske, no tijekom sljedećih godina dosežu razinu koja omogućuje potpunu amortizaciju kredita.

U prvim godinama IKS daje negativnu amortizaciju (konstanta hipoteke ispod kamatne stope). U tom slučaju povećava se stanje glavnice duga. Za potpunu amortizaciju, isplate IIR-a posljednjih godina moraju premašiti razinu isplata standardne hipoteke. Ovakvi instrumenti kreditiranja omogućuju uvažavanje promjenjivih uvjeta kreditiranja, smanjenje kamatnog rizika i rizika likvidnosti te osiguranje učinkovitosti dugoročnog kreditiranja.

Plaćanja s indeksiranjem nepodmirenog iznosa duga omogućuju otplatu kredita u jednakim plaćanjima u stvarnim iznosima kada se nominalna plaćanja promijene. Nepodmireni dug se usklađuje na temelju odabranog indeksa kao što su: potrošačke cijene; tečaj američkog dolara; trošak potrošačke košarice; minimalna plaća (skraćeno minimalna plaća); i drugi financijski pokazatelji koji odražavaju dinamiku inflacije. Kao rezultat toga, kamata će odražavati stvarnu cijenu kredita u trenutku izdavanja. Plaćanja se izračunavaju na temelju stvarne vrijednosti nepodmirenog iznosa duga.

Kapitalizacija neprimljenih iznosa otplate po kreditu u početnoj fazi otplate kredita osigurava bankama veći prinos na stambene kredite u odnosu na druge kreditne poslove. Smanjenje iznosa plaćanja u početnoj fazi otplate kredita povećava dostupnost kredita. Istodobno, nominalni porast otplata povećava rizik od „platnog šoka“ koji se događa ako stopa rasta prihoda stanovništva značajno zaostaje za stopom inflacije, što povećava rizik neplaćanja prethodno odobrenih kredita.

3. Problemi i izgledi hipotekarnog kreditiranja u Rusiji u sadašnjoj fazi

Hipotekarni krediti u Ruskoj Federaciji razvijaju se velikom brzinom u posljednjih deset godina.

Danas u Ruskoj Federaciji postoji formirana potražnja među stanovništvom za hipotekarnim kreditima, uspostavljen zakonodavni okvir i infrastrukturna osnova. Trošak likvidnih nekretnina u Rusiji, prema procjenama stručnjaka, iznosi oko 500 milijardi dolara, što će, uz dovoljnu razinu hipotekarnih kredita, osigurati stanovanje za značajan dio stanovništva s potražnjom za nekretninama.

Razmotrite prednosti hipotekarnih stambenih kredita. Zajmoprimac u kratkom roku stječe stan, otplaćuje na duge rate, ima olakšice pri porezu na dohodak. Dakle, moguće je riješiti stambeno pitanje velike skupine stanovništva. Međutim, u praksi nije sve tako glatko kao u teoriji. Zajmoprimac snosi značajne troškove i zapravo plaća dvostruku cijenu za stan, također u ovom trenutku u Ruskoj Federaciji, kamatne stope su prilično visoke. Nestabilnost plaća povećava rizike koji nastaju prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit. Prema statistikama, stambene hipoteke dostupne su onim građanima čiji je mjesečni prihod 40-50 tisuća rubalja. Do danas hipoteke nisu dostupne za 70% stanovništva Ruske Federacije.

Potrebno je koristiti iskustva stranih zemalja i shvatiti da su hipoteke rješenje i za ekonomske i za socijalne probleme. Banke imaju želju baviti se hipotekarnim kreditiranjem, imaju znanje o tehnologiji, ali očito nema dovoljno novca za rješavanje problema stambenog zbrinjavanja stanovništva u cijeloj zemlji.

Da bi se sustav hipotekarnih kredita razvijao brzim tempom, potrebno je koristiti takve državne programe kao što su hipoteke, na primjer, s majčinskim kapitalom, vojnim hipotekama i hipotekama za državne službenike.

Veliki problem na tržištu hipotekarnih kredita i dalje su visoke kamate. Trenutno se stope kreću od 10 do 17%. Također, ne mogu si svi građani priuštiti značajan predujam za nekretnine, nemaju svi čistu kreditnu povijest i službenu plaću. Zbog toga se razvija hipotekarni kredit, ali ne kao masovni proizvod, jer je kreditiranje dostupno samo zajmoprimcima s iznadprosječnim primanjima.

Postoji problem s monopolima na tržištu nekretnina. Primarno stambeno tržište još uvijek je neprozirno. Često uzak krug tvrtki ima priliku graditi nove stambene objekte. Zbog nedostatka konkurencije cijena četvornih metara ostaje previsoka da bi bila pristupačna običnim potrošačima. Kada tržište dioničke gradnje prestane biti monopolizirano, to će automatski dovesti do rješenja niza problema hipotekarnog kreditiranja - cijena nekretnina će padati u skladu s tržišnim uvjetima. Osim toga, na tržištu nekretnina postoji akutni nedostatak stanova ekonomske klase.

Nedostatak ekonomske stabilnosti, niske plaće, problemi formiranja srednje klase, relativno visoke kamatne stope na hipotekarne kredite, sve to stoji na putu stabilnog razvoja sustava hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji.

Razmotrite izglede za razvoj tržišta hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji. U nedostatku oštrih fluktuacija na globalnim financijskim tržištima, sektor će održati stabilnu stopu rasta. U sljedećih 1-1,5 godina potražnja za hipotekama bit će podržana pozitivnom dinamikom koja se pojavljuje u stambenoj izgradnji. Ključno ograničenje rasta hipotekarnih kredita je trend rasta kamatnih stopa na kredite, uključujući one u okviru programa koje podupire država. Konkretno, početkom druge polovice 2013. većina tržišnih lidera premašila je stope za najpopularnije programe u prosjeku za 1-3 postotna boda (to je uglavnom utjecalo na kredite s početnom otplatom manjom od 50%). Od 3. rujna 2013. revidirani su uvjeti kreditiranja prema standardnom programu Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje (u daljnjem tekstu AHML): minimalne stope, kada su fiksne za cijeli rok trajanja kredita, povećane su u prosjeku za 2% bodova. Prema predviđanjima, dostupnost hipoteka će se smanjiti: inflacija se ubrzava, a Banka Rusije već je podigla ključne kamatne stope u borbi protiv nje. Kao rezultat toga, do kraja 2013. godine ostvaren je porast hipotekarnih stopa. Prema predviđanjima stručnjaka, godišnje stope rasta bit će na razini od 50-60%. Kao rezultat toga, do kraja 2013. obujam hipotekarnih zajmova prijeći će granicu od 1 trilijuna. rubalja i iznosit će 1,1 bilijun. rubalja.

U 2014. bi utjecaj kamatnih stopa mogao biti još izraženiji: neki će zajmoprimci kupnju stana odgoditi "do boljih vremena" ili pokušati uštedjeti sredstva za veći predujam, čime će osigurati nižu kamatu. S tim u vezi očekuje se daljnje usporavanje rasta tržišta koji s obzirom na njegov opseg neće prelaziti 40% na godišnjoj razini.

Prema predviđanjima, udio velikih banaka na hipotekarnom tržištu će stalno rasti. Velike banke koje posluju prema vlastitim programima u pravilu se odlikuju učinkovitošću u donošenju odluka i zanimljivijom ponudom proizvoda. Utjecat će i pad interesa srednjih i malih banaka za najpopularniji program AHML. Ne radi se samo o povećanju troškova kredita prema takvim programima. Aktualne aktivnosti AHML-a sve više svjedoče o želji instituta da ograniči svoju prisutnost na klasičnom tržištu i koncentrira se na inovativne proizvode. Konkretno, u razdoblju siječanj-lipanj 2013. AHML je kupio hipoteke za 26,1 milijardu rubalja, što je 17% više nego u istom razdoblju prošle godine. Istodobno, udio AHML-a u ukupnom volumenu kreditiranja smanjen je s 8% na 6%.

Banke koje rade s AHML-om imaju značajne poteškoće i brojne formalnosti koje prate proces refinanciranja hipoteke. Novi uvjeti za otkup hipoteka sugeriraju da će partnerske banke morati unaprijed odlučiti o količini izdavanja i platiti opciju agenciji. Očito je da će srednje i male banke, koje će prijeći na vlastite programe, nuditi više stope nego što je to po standardima AHML-a, te će izgubiti u konkurenciji s velikim bankama.

Kako bi se potaknula potražnja za hipotekarnim kreditiranjem, potrebno je poduzeti sljedeće mjere:

1) osigurati da se kamatne stope održavaju na prihvatljivoj razini za zajmoprimca;

2) povećanje pristupačnosti stanovanja ekonomske klase;

3) pružiti pouzdanim zajmoprimcima mogućnost smanjenja predujma kroz razvoj osiguranja hipoteke;

4) poticati razvoj programa socijalnog hipotekarnog kreditiranja usmjerenih na određene kategorije zajmoprimaca (mlade obitelji, primatelji majčinskog kapitala).

Zaključak

Hipotekarni kredit je kredit osiguran određenom nekretninom, a hipotekarni kredit je kredit osiguran nekretninom.

Trenutačno postoji stabilna potražnja za nekretninama u Ruskoj Federaciji, ali nemaju svi priliku kupiti stan. Hipoteka je najbolja opcija za rješavanje stambenih problema. Štoviše, interes za hipoteke raste svake godine, što ukazuje na izglede za rast tržišta hipotekarnih kredita u budućnosti.

Prisutnost u zemlji razvijenog sustava hipotekarnih kredita ukazuje na razvoj gospodarstva, izglede za rast i visoku razinu razvoja društva u cjelini.

Hipoteka je ona karika nacionalnog gospodarskog sustava koja ima sposobnost osigurati odnos između novčanih sredstava stanovništva, banaka, građevinskih tvrtki i poduzeća građevinske industrije, usmjeravajući financijska sredstva u realni sektor gospodarstva. Do danas bi se uz pomoć hipotekarnih kredita trebao riješiti problem stambenog zbrinjavanja stanovništva. Uz pomoć hipotekarnog mehanizma povećat će se dotok sredstava na stambeno tržište, aktivirat će se građevinarstvo i srodni sektori industrije, što znači da će se povećati radna mjesta, povećati prihodi stanovništva i proračuni svih razina, te ekonomija u cjelini će rasti. Stoga je potrebno iskoristiti realne uvjete i mogućnosti koje regije imaju, stvoriti potrebne organizacijske, pravne i financijske pretpostavke za razvoj masovne stanogradnje koristeći tržišne i državne mehanizme reguliranja procesa u ovom društveno važnom sektoru gospodarstva. .

Samo uz državnu potporu, niže kamatne stope na hipotekarne kredite, uvođenje socijalnih programa i intenziviranje ekonomske stanogradnje može nastati stabilan i održiv sustav hipotekarnih kredita.

U ovom kolegiju proučavana su glavna pitanja u području hipotekarnog kreditiranja, analizirana je tržišna situacija, identificirani su najznačajniji problemi u funkcioniranju hipotekarnog kreditiranja, te prognoze i izgledi za razvoj hipotekarnog kreditiranja u sadašnjim uvjetima razmatrana je Ruska Federacija.

Popis rabljenihizvori

Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio): Savezni zakon Ruske Federacije
od 30. studenog 1994., broj 51-FZ. [Elektronički izvor]. - Pristup iz pravnog referentnog sustava "Konzultant Plus". - Način pristupa: http://www.consultant.ru

Savezni zakon br. 102-FZ od 16. srpnja 1998. "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (izmijenjen i dopunjen 17. srpnja 2009. br. 166-FZ). [Elektronički izvor]. - Pristup iz pravnog referentnog sustava "Konzultant Plus". - Način pristupa: http://www.consultant.ru

Savezni zakon br. 152-FZ od 11. studenog 2003. "O hipotekarnim vrijednosnim papirima". [Elektronički izvor]. - Pristup iz pravnog referentnog sustava "Konzultant Plus". - Način pristupa: http://www.consultant.ru

Savezni zakon broj 188-FZ od 29. prosinca 2004. "Stambeni zakon Ruske Federacije". [Elektronički izvor]. - Pristup iz pravnog referentnog sustava "Konzultant Plus". - Način pristupa: http://www.consultant.ru

Savezni zakon br. 214-FZ od 30. prosinca 2004. "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije." [Elektronički izvor]. - Pristup iz pravnog referentnog sustava "Konzultant Plus". - Način pristupa: http://www.consultant.ru

Bankarstvo [Tekst]: udžbenik / ur. E.F. Žukova, N.D. Erijašvili. - M.: UNITI-DANA: Jedinstvo, 2009. - 575 str.

Bankarstvo [Tekst]: udžbenik / ur. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 str.

Bankarstvo [Tekst]: udžbenik / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - St. Petersburg: Piter, 2009. - 400 str.

Bankarski poslovi [Tekst]: udžbenik / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 str.

Sve o hipotekama [Tekst]: udžbenik / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 str.

Goremykin, V.A. Hipotekarni kredit: [Tekst] Udžbenik. - M.: MGIU, 2009. - 368 str.

Novac, kredit, banke [Tekst]: udžbenik / Ed. Zhukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 str.

Hipoteka. Kreditna. Komentar stambenog zakonodavstva [Tekst]: udžbenik / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M.: Eksmo, 2006. - 368 str.

Hipoteka: samo o kompleksu [Tekst]: udžbenik / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 str.

Organizacija poslovanja poslovne banke [Teks] / Udžbenik / M.S. Maramygin, E.G. Shatkovskaya, 2013. - 182 str.

Lukyanov, A.V. Analiza tržišta hipotekarnih kredita [Tekst] / A.V. Lukyanov // Časopis za novac i kredit. - 2010. - br. 8. - Sa. 10-15 (prikaz, stručni).

Razvoj hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji [Tekst]: udžbenik / Ed. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 str.

Razumova, I.A. Hipotekarni krediti. [Tekst] / 2. izd. - St. Petersburg: Piter, 2009. - 304 str.

Tržište hipotekarnih kredita i socioekonomski pokazatelji u Rusiji (2005.-2010.) // Istraživanje analitičkog centra tvrtke "Rusipoteka" LLC, Moskva. - 2010. - br. 11. - Sa. 34-37 (prikaz, ostalo).

Rusipoteka: kreditiranje i sekuritizacija [Tekst] // Analitički pregled Rusipoteka LLC. - 2011. - br.1.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Hipotekarni krediti u prvoj polovici 2011.: od renesanse do mraka [Tekst] // Bankarske usluge. 2011. - br. 11. - Sa. 38-49 (prikaz, ostalo).

Središnja banka Ruske Federacije: [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www.cbr.ru

Hipotekarni krediti u Rusiji [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www.ipocredit.ru

Sberbank of Russia [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www. sbrf.ru

Ruska hipoteka [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www.russianipoteka.ru

Agencija za hipotekarno stambeno kreditiranje [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www.ahml.ru

Portal "Sve o hipoteci" [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www.vse-obipoteke.ru

"RosBusinessConsulting" [Elektronički izvor]. - Način pristupa: http://www.rbc.ru

Domaćin na Allbest.ru

Slični dokumenti

Teorijske osnove i bit hipotekarnog kreditiranja. Kratak opis i ekonomska analiza dioničke komercijalne štedne banke Ruske Federacije. Glavni problemi i načini poboljšanja uvjeta hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji.

diplomski rad, dodan 05.09.2011

Bit hipotekarnog kreditiranja, njegova povijest, uloga u gospodarstvu. Instrumenti hipotekarnog kreditiranja, sheme obračuna plaćanja kredita. Privlačenje investicija u stambeno-komunalni sektor. Tržište stambenih hipotekarnih kredita u regiji Kursk.

diplomski rad, dodan 06.05.2012

Pojam hipotekarnog kredita kao posebnog oblika kreditiranja. Modeli hipotekarnog kreditiranja, značajke njegovog razvoja u Rusiji. Analiza sustava hipotekarnog kreditiranja u JSC "SKB-Bank". Glavni problemi i načini razvoja sustava hipotekarnog kreditiranja.

diplomski rad, dodan 01.07.2013

Bit i značaj hipotekarnog kreditiranja u gospodarstvu. Analiza i procjena hipotekarnog kreditiranja u bankarskom sektoru Republike Bjelorusije. Organizacijske i ekonomske karakteristike banke koja se proučava. Sastav i struktura hipotekarnih kredita u grani.

seminarski rad, dodan 12.03.2012

Bit hipotekarnog kreditiranja i njegova uloga u gospodarstvu. Pojam tržišta hipotekarnih kredita i njegovi elementi. Stanje ruskog tržišta hipotekarnih kredita u sadašnjoj fazi, njegovi problemi. Glavni programi hipotekarnih kredita u Rusiji.

seminarski rad, dodan 08.12.2014

Bit i povijest razvoja hipotekarnog kreditiranja, njegove glavne vrste i oblici, procjena uloge i značaja u tržišnom gospodarstvu. Analiza ove vrste kreditiranja u pretkriznom, kriznom i postkriznom razdoblju, usporedba ponašanja tržišnih sudionika.

seminarski rad, dodan 24.11.2014

Bit hipotekarnog kreditiranja i njegova uloga u ruskom gospodarstvu, faze i pravci ovog tržišta, modeli refinanciranja. Analiza tržišta hipotekarnih kredita u modernoj Rusiji: dinamika, državni programi, problemi i izgledi.

diplomski rad, dodan 17.10.2013

Karakteristike sustava hipotekarnog kreditiranja u JSC "Temirbank". Analiza kreditnog portfelja Temirbank JSC. Bit i uloga hipotekarnog kreditiranja u poslovanju banke. Sustav hipotekarnog kreditiranja u Republici Kazahstan, izgledi za razvoj.

seminarski rad, dodan 17.03.2010

Posebnosti hipotekarnog kredita. Osnove hipoteka. Funkcije hipotekarnog kreditiranja. Analiza sustava hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji. Postupak za odobravanje hipotekarnog kredita za kupnju stambenog prostora, problemi s hipotekom.

sažetak, dodan 30.10.2014

Opće odredbe, povijest razvoja, državna potpora hipotekarnom kreditiranju. Iskustva stranih zemalja u području hipotekarnog kreditiranja. Glavni problemi suvremenog hipotekarnog kreditiranja i načini poboljšanja hipotekarnog kreditiranja.

Možemo govoriti o postojanju tržišta hipotekarnih kredita od 1998. godine, kada je usvojen Savezni zakon od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)". Od tog trenutka kontinuirano se radi na unapređenju sustava hipotekarnog kreditiranja i osiguranju njegovog funkcioniranja.

Definiranju pojma hipotekarnog kredita logično prethodi razotkrivanje suštine hipoteke.

Hipoteka je zalog nekretnine2Dovdienko I.V. Hipoteka. M., 2003. S. 3. Hipoteka, odnosno zalog nekretnine, je kao pravni odnos, na temelju kojeg založni dužnik ima pravo namiriti svoju novčanu tražbinu prema dužniku prema osiguranoj obvezi iz vrijednosti hipotekovanog nekretnine pretežno nad ostalim vjerovnicima.

Kao što je vidljivo iz navedenog, hipoteka je sredstvo osiguranja obveze, u kojem dužnik zadržava pravo posjedovanja i korištenja založene stvari, bez obzira radi li se o pokretnini ili nekretnini. No, najveću je rasprostranjenost dobio kod zaloga nekretnina, a prije svega zemljišnih čestica, iz sljedećih razloga. Zemljište i druge nekretnine ne mogu se prenositi na drugo mjesto, za razliku od pokretnina. Osim toga, nekretnine su glavno sredstvo proizvodnje, nakon što ih izgubi, dužnik praktički neće moći ispuniti svoje obveze prema vjerovniku. Stoga se hipoteka počela masovnije koristiti upravo pri zalogu nekretnina i tumačiti kao pravo vlasništva.

Istodobno, u saveznom zakonodavstvu ne postoji definicija hipotekarnog kreditiranja, već se može pronaći samo definicija hipotekarnog ugovora kao ugovora prema kojem založni dužnik koji je vjerovnik po obvezi osiguranoj hipotekom ima pravo primiti namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku prema ovoj obvezi iz vrijednosti založene nekretnine druge strane - založnog dužnika, pretežno nad ostalim vjerovnicima založnog dužnika, uz iznimke utvrđene saveznim zakonom (st. 1. čl. 1. Zakon od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" .

Članak 2. Saveznog zakona "O hipoteci" utvrđuje koje obveze mogu biti osigurane hipotekom, kao i potrebu pravnih osoba (vjerovnika-dužnika) da evidentiraju obveze osigurane hipotekom u računovodstvenim evidencijama na način utvrđen računovodstvenim zakonodavstvom. Ruske Federacije3.

Prema ovom članku, hipoteka se može ustanoviti kao osiguranje obveze iz ugovora o kreditu, iz ugovora o kreditu ili druge obveze, uključujući obvezu na temelju kupoprodaje, zakupa, ugovora, drugog ugovora, nanošenjem štete, osim ako nije drugačije predviđeno saveznim zakonom. Postojeće zakonodavstvo omogućuje hipotekom osiguranje svih zakonskih zahtjeva, što je u skladu s međunarodnom praksom. Na primjer, nema ograničenja u pogledu vrste potraživanja koja se osiguravaju, posebno u zakonodavstvu Belgije, Njemačke, Španjolske13 Gerasin S.I. Aktualni problemi hipoteke poljoprivrednog zemljišta // Pravo. 2007. Broj 1. S. 58..

Hipoteka se može uspostaviti, osim ako je drugačije određeno saveznim zakonom, radi osiguranja:

- obveze iz ugovora o kreditu,
- obveze iz ugovora o kreditu,
- druga obveza, uključujući obvezu temeljem prodaje, kupnje, zakupa, ugovora, drugog sporazuma,
- odgovornost na temelju nanošenja štete.

Dakle, kod hipotekarnog kreditiranja dužnik dobiva kredit za kupnju nekretnine. Njegova obveza prema vjerovniku je vraćanje kredita, a zalogom nekretnine osigurava se ispunjenje te obveze. Istodobno, možete kupiti i staviti pod hipoteku ne samo stan, već i druge nekretnine - zemljište, automobil, jahtu itd. Nekretnine kupljene u sklopu hipotekarnog programa vlasništvo su zajmoprimca od trenutka kupnje.

Ugovorom o kreditu banka ili druga kreditna organizacija (vjerovnik) obvezuje se zajmoprimcu dati novčana sredstva (kredit) u iznosu i pod uvjetima utvrđenim ugovorom, a zajmoprimac se obvezuje vratiti primljeni novčani iznos i platiti kamatu. na njemu Građanski zakonik Ruske Federacije: 2. dio od 30. studenog 1994. br. 51-FZ (s izmjenama i dopunama 30. prosinca 2004.) // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 2006. broj 1. čl. 819.. Ugovor o zajmu mora biti sklopljen u pisanom obliku. Nepoštivanje pisanog oblika povlači ništavost ugovora o kreditu. Takav ugovor smatra se ništavnim. Umjetnost. 820..

Ugovorom o zajmu jedna strana (zajmodavac) predaje drugoj strani (zajmoprimcu) u vlasništvo novac ili druge stvari određene generičkim svojstvima, a zajmoprimac se obvezuje vratiti zajmodavcu isti iznos novca (iznos zajma) ili jednaku količinu drugih stvari koje je primio iste vrste i kvalitete. Ugovor o zajmu smatra se sklopljenim od trenutka prijenosa novca ili drugih stvari. Strana valuta i devizne vrijednosti mogu biti predmet ugovora o zajmu na teritoriju Ruske Federacije u skladu s pravilima članaka 140, 141 i 317 Građanskog zakonika Ruske Federacije Ibid čl. 807.

Hipotekom se može osigurati gotovo svaka novčana obveza temeljena na građanskopravnom ugovoru.

Hipotekom se osigurava plaćanje hipotekarnom vjerovniku glavnice duga po ugovoru o kreditu ili druge obveze osigurane hipotekom u cijelosti ili u dijelu predviđenom ugovorom o hipoteci.

Hipotekom ustanovljenom radi osiguranja ispunjenja ugovora o kreditu ili ugovora o kreditu s uvjetom plaćanja kamata osigurava se i plaćanje vjerovniku (zajmodavcu) kamata koje mu pripadaju za korištenje kredita (posudbenih sredstava).

Ako ugovorom nije drugačije određeno, hipoteka također osigurava isplatu založnom vjerovniku iznosa koji mu pripadaju kao naknada za gubitke ili kao kazna (globa, zatezna kamata) zbog neispunjenja, kašnjenja u ispunjenju ili drugog nepravilnog ispunjenja obveza osigurana hipotekom.

Osoba čije je pravo povrijeđeno može zahtijevati potpunu naknadu prouzročene mu štete, osim ako je zakonom ili ugovorom određena naknada štete u manjem iznosu.

Valja napomenuti da je hipoteka, kao i drugi založni pravni odnosi, strogo akcesorni (dodatni) pravni odnos u odnosu na glavnu obvezu osiguranu zalogom11 Ronzhin A.A. Dodatnost ruske hipoteke i potrebe prakse // Odvjetnik. 2004. br. 7. str.25.

Prvo, založni odnos je izveden iz glavne obveze. Derivatnost založnog pravnog odnosa izražava se u nemogućnosti njegovog samostalnog nastanka, tj. koji proizlaze iz veze s osiguranom obvezom.

Drugo, na temelju stavka 3. čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nevaljanost glavne obveze povlači za sobom nevaljanost obveze koja je osigurava (sporazum o osiguranju glavne obveze zalogom), i, obrnuto, u skladu sa stavkom 2. čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nevaljanost sporazuma o osiguranju ispunjenja glavne obveze (uključujući nevaljanost ugovora o zalogu) ne povlači za sobom nevaljanost glavne obveze.

Treće, zalog prestaje s prestankom obveze osigurane zalogom22 Građanski zakonik Ruske Federacije: 1. dio od 30. studenog 1994. (s izmjenama i dopunama 14.10.2006.). 51-FZ // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 1994. broj 32. čl. 352. st. 1. st. jedan.

3 Građanski zakonik Ruske Federacije: 1. dio br. 51-FZ od 30. studenog 1994. // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. broj 32. čl. 355..

Četvrto, prijenos prava iz ugovora o zalogu na drugu osobu od strane založnog vjerovnika valjan je ako je ista osoba prenijela prava potraživanja prema dužniku iz obveze osigurane zalogom3.

Hipoteka može biti ugovorna, ako je nastala na temelju ugovora, i zakonska. Zakon kojim se uređuje nastanak hipoteke mora sadržavati naznake na temelju koje obveze i koju imovinu treba opteretiti hipotekom. Takve upute sadržane su, primjerice, u čl. 587 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji kaže da kada se zemljišna parcela ili druga nekretnina prenosi za plaćanje zakupnine, primatelj zakupnine, radi osiguranja obveze platitelja zakupnine, stječe pravo založiti ovu imovinu.

Stranke ugovora o hipoteci su:

zalogodavac - pravna osoba-dužnik koja prenosi imovinu u zalog;

hipotekarni vjerovnik - banka ili druga organizacija koja prihvaća nekretninu kao kolateral.

Pravo zaloga nekretnine temeljem ugovora o hipoteci definirano je čl. 6. Zakona o hipoteci. Hipoteka se može osnovati samo na nekretnini koja istovremeno ispunjava sljedeće uvjete:

- ako ta nekretnina može biti predmetom hipoteke (čl. 6. st. 3. Zakona o hipoteci);
- ako ova imovina pripada zalogodavcu na pravu vlasništva ili na pravu gospodarskog upravljanja (članak 1., članak 6. Zakona o hipoteci).

Prema odredbama Zakona o hipoteci, hipoteka nije dopuštena:

- imovina povučena iz prometa, imovina na kojoj se, u skladu sa saveznim zakonom, ne može provesti ovrha, kao i imovina za koju je, u skladu sa saveznim zakonom, predviđena obvezna privatizacija ili čija je privatizacija zabranjeno (članak 2. članak 6. Zakona o hipoteci);
- zemljišne čestice koje su u državnom ili općinskom vlasništvu (1. stavak, članak 63. Zakona o hipoteci);
- dio zemljišne čestice, čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije i propisima lokalnih samouprava za zemljišta za različite namjene i dopuštenu uporabu (klauzula 2. , članak 63. Zakona "O hipoteci");
– stambene zgrade i stanovi koji su u državnom ili općinskom vlasništvu (st. 2. čl. 74.).

Pravo zaloga ne odnosi se na pravo trajnog korištenja zemljišne čestice na kojoj se nalazi poduzeće, zgrada ili građevina. broj 213. str 7. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. 19. lipnja..

Treba napomenuti da sadržaj građanskih pravnih odnosa prema ugovoru o hipoteci ima određene značajke. Zalogodavac ostaje vlasnik te nekretnine i zadržava pravo korištenja iste. On ima pravo na beneficije i prihode. 2007. srpnja 4. Obveze zalogodavca su održavati nekretninu u dobrom stanju, snositi troškove njezina održavanja, obavljati tekuće i veće popravke u rokovima utvrđenim saveznim zakonom, ako ugovorom o hipoteci Zakonom o hipoteci nije drugačije određeno. 26. lipnja 2007. N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4. srpnja..

U pravilu, založni dužnik je dužan o svom trošku osigurati tu nekretninu od rizika gubitka i oštećenja u punoj vrijednosti, a ako ona prelazi iznos obveze osigurane hipotekom - u iznosu ne manjem od iznosa ovu obvezu. To je potrebno radi zaštite interesa založnog vjerovnika koji svoju tražbinu iz obveze osigurane hipotekom ima pravo namiriti neposredno iz naknade štete za gubitak ili oštećenje založene stvari, bez obzira na to u čiju je korist ona osigurana.

Također, zalogodavac je dužan poduzeti mjere za osiguranje sigurnosti založene imovine, uključujući zaštitu od napada trećih osoba, požara, prirodnih katastrofa. A u slučaju stvarne opasnosti gubitka štete na založenoj stvari, zalogodavac je dužan o tome obavijestiti založnog vjerovnika, ako ga poznaje.

Potrebno je obratiti pozornost na jednu značajku, ako je stjecatelj nekretnine založene ugovorom o hipoteci istu prenio s treće osobe, odnosno s osobe koja nije dužnik glavne obveze, tada on ostaje treća osoba. Stjecatelj je treća osoba i ako je stvar na njega prešla sa zalogodavca koji je hipotekom osigurani dužnik prodajom, darovanjem, zamjenom, ulogom u imovinu poslovnog društva. odnosno društva ili dionički ulog u imovinu proizvodne zadruge.

Dakle, treća osoba je ona koja, bez da je osobno dužna platiti pripadajući dug, odgovara samo kao vlasnik nekretnine opterećene hipotekom u visini njezine vrijednosti.

Samo u univerzalnom sukcesijskom redu, odnosno kao rezultat reorganizacije pravne osobe ili putem nasljeđivanja, stjecatelj stupa na mjesto dužnika-založnog dužnika i snosi sve njegove obveze kako prema glavnoj obvezi, a prema ugovoru o hipoteci.

Druga strana u ugovoru o hipoteci je hipotekarni vjerovnik. Glavno je pravo založnog vjerovnika da se iz vrijednosti založene stvari druge strane - zalogodavca, ako za to postoje zakonski razlozi, namire njegova novčana potraživanja prema dužniku po obvezi osiguranoj hipotekom, prednost u odnosu na ostale vjerovnike zalogodavac.

Založni dužnik ima pravo zahtijevati od zalogodavca da ispuni sve svoje obveze utvrđene zakonom i ugovorom, kao i da provjeri stvarnu prisutnost, stanje i uvjete održavanja imovine založene ugovorom o hipoteci, bez obzira tko posjeduje ga.

Treba napomenuti da odredbe Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)" uzimaju u obzir interese i zajmodavca i zajmoprimca. Izrazita značajka hipotekarnog kreditiranja, koja osigurava njegovu visoku kreditnu pouzdanost, jest sposobnost zajmodavca (hipotekarnog dužnika) da prodajom kolaterala dobije zadovoljenje svojih zahtjeva za zajam. Također treba napomenuti da Zakon predviđa mogućnost stranaka koje su sklopile ugovor o hipoteci da samostalno uređuju svoja prava i obveze u vezi s predmetom zaloga. br. 3604 p - P13. // Dokument nije objavljen.

Zalog nekretnine nije osnova za oslobađanje osobe koja je bila zalogodavac po ugovoru o hipoteci od ispunjenja uvjeta pod kojima je sudjelovala na investicijskom (komercijalnom) natječaju, dražbi ili na drugi način u postupku privatizacije imovine koja je predmet ovog zaloga (članak 5. članak 6. Zakona o hipoteci) O hipoteci (zalog nekretnine): Savezni zakon br. 118-FZ od 26. lipnja 2007. // Ruske novine. 2007. 7. srpnja..

Stoga su obilježja hipoteke:

prvo, hipoteka, kao i svaki zalog, u biti je način da se osigura uredno izvršenje neke druge (glavne) obveze – ugovora o zajmu ili kreditu, ugovora o najmu, ugovora, naknade štete i sl.;

drugo, predmet hipoteke je uvijek nekretnina. Nekretnine uključuju zemljišne čestice i sve što je s njima čvrsto povezano: zgrade, građevine, višegodišnji nasadi itd.;

treće, predmet hipoteke ostaje u posjedu dužnika. Potonji ostaje vlasnik, korisnik i stvarni vlasnik ove nekretnine;

četvrto, sporazum između vjerovnika i dužnika o uspostavi hipoteke sastavljen je u posebnom dokumentu - hipoteka, koja također podliježe državnoj registraciji;

peto, ako je vrijednost kolaterala veća od iznosa izdanog kredita, hipoteka omogućuje dobivanje dodatnih hipotekarnih kredita osiguranih istom nekretninom (druga, treća hipoteka).

I konačno, u slučaju neispunjenja obveze osigurane hipotekom, vjerovnik ima pravo zahtijevati prodaju založene stvari na javnoj dražbi.

Dakle, hipotekarni kredit je kredit, obveze, čiji je povrat osiguran zalogom nekretnine (hipoteka).

Hipotekarno kreditiranje je holistički mehanizam za provedbu odnosa koji proizlaze iz organizacije, prodaje i servisiranja hipotekarnih kredita.

U sustavu stambenog hipoteke, stambenog hipotekarnog kreditiranja koriste se brojne vrste ugovora i sporazuma. Među glavnim ugovorima koje sklapaju subjekti hipotekarnog kreditiranja, uz ugovor o hipoteci, su ugovori o kreditu, kupoprodaji stambenog prostora (ugovor o prodaji stana (stambene zgrade) s plaćanjem na teret bankovnog kredita). ), ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, razne vrste osiguranja, ugovori s trgovcima nekretninama, za pružanje usluga od strane njih, ugovori o zalogu ulaganja, ugovori o ustupanju potraživanja (cesije) itd. Paket ugovora i njihovih predmetni sastav ovise o odnosima koje uspostavljaju (uređuju), kao io predmetu zaloga - stanu koji je na raspolaganju ili ga treba izgraditi.

U svim shemama stambenog hipotekarnog kreditiranja, glavni ugovor je ugovor o kreditu. Prema čl. 819 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema ugovoru o zajmu, banka ili druga kreditna organizacija (vjerovnik) obvezuje se dati sredstva (kredit) zajmoprimcu u iznosu i pod uvjetima predviđenim ugovorom, a zajmoprimac se obvezuje da vrati primljeni iznos novca i na njega plati kamatu. Kao založni dužnik može djelovati i pravna osoba koja je dala ciljani kredit za kupnju ili izgradnju stambene kuće ili stana. Zajmodavci ili operateri sekundarnog tržišta uključuju, na primjer, mirovinske fondove, osiguravajuća društva, investicijske banke, uzajamne fondove Shevchuk D.A. Pravno uređenje ugovornih odnosa u sferi hipotekarnog kreditiranja // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1..

U skladu sa stavkom 12. Pravilnika o stambenim kreditima, odobrenog Ukazom predsjednika Ruske Federacije od 10. lipnja 1994. N 1180 Pravilnika o stambenim kreditima: Ukaz predsjednika Ruske Federacije od 10. lipnja 1994. N 1180., U ugovoru o kreditu utvrđuju se sljedeći uvjeti:

namjena kredita;

rok i iznos kredita;

postupak izdavanja i otplate kredita;

instrument kreditiranja (kamatna stopa, uvjeti i učestalost njezine promjene);

osiguranje kreditne obveze zajmoprimca;

uvjeti osiguranja kredita;

način i oblici provjere osiguranja i namjenskog korištenja kredita;

sankcije za zlouporabu i nepravovremenu otplatu kredita;

iznos i postupak plaćanja kazni;

postupak raskida ugovora, drugi uvjeti prema sporazumu zajmodavca i zajmoprimca.

Ugovor o zajmu je konsenzualan (naknadni). Kao i ugovor o zajmu, ugovor o zajmu je kauzalni posao.

Stoga su pojmovi "hipoteka" i "hipotekarni kredit" blisko povezani, ali ne i identični. Hipotekarno kreditiranje kao sustav financijskih i ekonomskih odnosa uključuje hipoteku kao temeljni podsustav – sastavni dio ili bitan element u obliku izravnih kolateralnih tehnologija.

S druge strane, hipotekarni kredit je jedna od vrsta transakcija nekretninama, čije su obveze osigurane hipotekom.

Hipotekarni kredit (hipoteka) daje se za kupnju stambenog prostora (stan, vikendica ili seoska kuća). Predmet kreditiranja služi kao kolateral za hipoteku, koji mora biti u skladu sa zahtjevima banke koja daje hipotekarni kredit.

Također preporučujemo

Učitavam...

Dom > Društvo