Types de prêts hypothécaires. Types de prêts hypothécaires en Russie Types de prêts hypothécaires hypothécaires

immobilier prêt hypothécaire logement

Les types de prêts hypothécaires peuvent être distingués dans le contexte de différentes valeurs :

• · En termes de programmes de prêt ;
• · Types économiques d'hypothèques;
• ·Sur la cible
• Par type de garantie.
• · Soutien gouvernemental.

Du point de vue des programmes de prêts hypothécaires, il y a :

1. Lors de l'hypothèque d'une résidence principale avant l'enregistrement de la propriété, seule l'assurance vie et invalidité de l'emprunteur est requise. Dans le cas des prêts immobiliers primaires, recourez plus souvent au transfert d'argent sans numéraire, ce qui permet d'économiser de l'argent sur l'encaissement, pour lequel de nombreuses banques facturent une commission. Pour les transferts autres qu'en espèces, certaines banques facturent également des frais, mais ils sont généralement inférieurs aux frais similaires pour les transactions en espèces.

À l'heure actuelle, toutes les banques russes n'opèrent pas dans le cadre de programmes primaires de prêts hypothécaires au logement. En particulier, la Banque sibérienne de la Caisse d'épargne de Russie, VTB 24 Bank, Gazprombank, Bank Accept, Alemar Bank, Absolut Bank, Home Credit and Finance Bank, ORGRESBANK, Levoberezhny Bank, TransCreditBank, Moskommertsbank opèrent dans le cadre de programmes hypothécaires primaires.

• 2. Hypothèque pour résidence secondaire. Avec une hypothèque sur un logement secondaire, après la conclusion du contrat, un acompte important est requis, qui s'élève généralement jusqu'à 30% du coût du futur appartement. Une autre difficulté est que le montant d'un prêt immobilier secondaire dépasse rarement 75 à 80 % de la valeur de la maison. Il est très important pour les acheteurs russes que les prêts hypothécaires secondaires soient plus abordables. De plus, avec une hypothèque secondaire, le futur propriétaire de la maison y emménage immédiatement. Lorsqu'elles travaillent sur un prêt hypothécaire secondaire, les banques peuvent prendre en compte non seulement les revenus officiels, mais également les revenus «gris». Les agences immobilières travaillent activement sur ce marché, elles analysent les possibilités du client et les comparent aux conditions des différents programmes hypothécaires de la ville.
• 3. Hypothèque du logement en construction. L'avantage d'un logement hypothécaire en construction est que vous devenez propriétaire d'un immeuble neuf.
• 4. L'hypothèque des logements de luxe est de plus en plus répandue en Russie. La hausse des prix sur le marché immobilier est aujourd'hui en moyenne de 15 à 20% par an.
• 5. Hypothèque de biens immobiliers de banlieue. Aujourd'hui, une hypothèque peut être émise non seulement pour un logement urbain, mais également pour l'achat d'une maison à crédit ou la construction d'un bien immobilier en banlieue.
• 6. Hypothèque des terrains et parcelles de terrain. La principale différence entre l'hypothèque des locaux d'habitation et l'hypothèque des terrains est que l'hypothèque d'une maison est impossible sans garantie simultanée et le terrain sous cette maison ou une partie de celle-ci, qui fournit fonctionnellement la maison.

Types de prêts hypothécaires économiques :

• 1. Hypothèque primaire - implique un droit prioritaire de satisfaction de la propriété hypothéquée, qui est juridiquement plus fort que tous les autres droits hypothécaires.
• 2. Hypothèque secondaire - émission d'un prêt garanti par la propriété, qui est déjà grevée d'une hypothèque.
• 3. Hypothèque fermée - un contrat de gage immobilier qui garantit une obligation de prêt, en vertu duquel le remboursement anticipé et l'utilisation secondaire de la même obligation sont interdits.
• 4. Hypothèque permanente - un accord de gage qui garantit une obligation à condition que seuls les intérêts soient payés pendant toute la durée de l'accord, tandis que le montant principal est payé à l'expiration de l'accord de prêt et de l'accord hypothécaire.
• 5. Hypothèque acceptée - implique le transfert de l'obligation de prêt hypothécaire à l'acheteur du bien hypothéqué. Dans ce cas, l'acheteur d'un bien immobilier se voit attribuer l'obligation du prêt en cours, tandis que l'ancien propriétaire assume la responsabilité secondaire.
• 6. Hypothèque "printemps" - il s'agit d'un contrat de nantissement immobilier, selon lequel l'obligation de rembourser le prêt consiste à effectuer des versements périodiques égaux pour rembourser le montant principal de la dette, ainsi que des paiements d'intérêts. Ainsi, avec la mise en œuvre de chaque paiement, le paiement total diminue.
• 7. Hypothèque de roulement (de l'anglais - Roll over - turn over) - il s'agit d'un accord de prêt hypothécaire qui prévoit que la durée du prêt est divisée en périodes égales (généralement 3 mois ou 6 mois) et chacun de ces segments a son propre pourcentage taux (c'est-à-dire un taux d'intérêt flottant) en fonction de la situation qui se développe sur le marché. Une variante d'une hypothèque de roulement est une hypothèque renégociable, c'est-à-dire un accord en vertu duquel le taux d'intérêt change pour refléter les taux du marché en vigueur à intervalles réguliers.
• 8. Hypothèque de rente inversée - un accord en vertu duquel le prêteur effectue des paiements périodiques à l'emprunteur. Dans le même temps, le solde du montant principal du prêt augmente du montant total des intérêts courus et du montant des paiements périodiques effectués.
• 9. Hypothèque à paiements différenciés - un prêt hypothécaire à taux fixe, paiements dont le remboursement augmente; le calendrier de remboursement dans son ensemble ne change pas, mais les paiements augmentent progressivement.

Hypothèques par zone cible :

• 1. prêt immobilier
• 2. prêt immobilier
• 3. prêt immobilier
• 4. hypothèque sur une maison de campagne
• 5. hypothèque sur un appartement
• 6. hypothèque pour un appartement dans un immeuble neuf
• 7. hypothèque sur la chambre
• 8. hypothèque sur un chalet
• 9. hypothèque sur les constructions neuves
• 10. hypothèque pour l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf
• 11. prêt immobilier
• 12. un prêt pour acheter un appartement.

Hypothèques par type de garantie :

• 1. prêt garanti par une maison
• 2. prêt garanti par la propriété
• 3. prêt garanti par un appartement
• 4. prêt garanti par un chalet
• 5. prêt immobilier.

Soutien gouvernemental

• hypothèque sociale pour les jeunes
• l'aide de l'état aux jeunes familles
• hypothèque sociale pour les militaires
• · l'hypothèque sociale dans les régions.

Classement hypothécaire

Les prêts hypothécaires sont classés selon divers critères.

1. Par propriété.

2. Selon les buts du prêt. Sont considérés comme de tels objectifs :

Acquisition d'un logement prêt à l'emploi dans un immeuble à appartements ou une maison séparée pour une ou plusieurs familles en tant que lieu de résidence principal ou complémentaire ; achat d'une maison pour résidence saisonnière, chalets d'été, abris de jardin avec parcelles de terrain; acquisition de terrains à bâtir. En règle générale, les prêts pour l'achat de logements finis sont accordés en un seul versement;

Crédit pour la construction, la reconstruction, la rénovation de logements individuels, de résidences saisonnières, pour l'aménagement technique d'un terrain ;

Construction et achat de logements finis à des fins d'investissement. Ce prêt pour la construction de logements s'effectue par étapes : chaque versement ultérieur n'est effectué qu'après l'achèvement de son étape précédente.

3. Selon le type de prêteur, les prêts hypothécaires peuvent être :

bancaire;

Non bancaire.

4. Par type d'emprunteurs :

a) en tant que sujets de prêt :

Prêts accordés aux promoteurs et aux constructeurs ;

Prêts accordés directement au futur propriétaire;

b) par le degré d'affiliation des emprunteurs :

Prêts aux employés de banque ;

Employés des entreprises-clients de la banque ;

Clients de sociétés immobilières ;

Les personnes résidant dans cette région ;

À tout le monde.

5) Par conditions de prêts. Les caractéristiques comparatives des périodes trimestrielles pour certains pays sont présentées dans le tableau n° 1 en annexe. Selon ce tableau, on peut conclure que différents pays définissent les périodes de différentes manières. À mon avis, la répartition la plus optimale des mandats est représentée par le Royaume-Uni. Et les conditions de crédit en Russie sont très étroites. Après tout, si nous imaginons qu'une personne envisage d'acheter un appartement à l'aide d'un prêt hypothécaire, il est difficile d'imaginer combien elle devra payer mensuellement pour rembourser un tel prêt en 3 ans. Cela prouve une fois de plus que le crédit hypothécaire est le côté faible de notre État.

6) Par type de taux d'intérêt :

Prêt avec un taux d'intérêt fixe;

Un prêt à taux d'intérêt variable.

7) Si possible remboursement anticipé :

Avec droit de remboursement anticipé ;

Sans droit de remboursement anticipé ;

Avec droit au remboursement anticipé sous réserve du paiement d'une amende.

8) Selon le degré de sécurité (le montant de l'acompte). Le montant du prêt peut varier de 50 à 100 % de la valeur du bien hypothéqué.

Types de prêts hypothécaires

Dans le système de crédit hypothécaire, plusieurs types de prêts peuvent être distingués selon la nature des paiements.

1. Prêt hypothécaire permanent.

2. Prêt à versements constants.

Le prêt hypothécaire permanent est la forme de prêt la plus simple. Il est typique des pays où l'inflation est faible, les durées de prêt longues et implique des remboursements égaux (amortissement) à intervalles réguliers. Par conséquent, ces prêts sont classés comme auto-absorbants. Dans ce cas, l'amortissement signifie le processus de remboursement du principal et des intérêts d'un prêt.

Les prêts à paiements variables ne sont pas auto-absorbants et prévoient différentes périodes de remboursement du principal et des intérêts, ainsi que d'autres conditions supplémentaires. Ce type de prêt a des sous-espèces, qui seront données ci-dessous.

Prêts avec paiement par balle. Prévoir un paiement unique (boule). Il comprend également trois variétés:

Avec gel des paiements d'intérêts jusqu'à la date d'expiration. Ce type de prêt ne prévoit aucun paiement tant en remboursement de la dette principale qu'en intérêts urgents. Le remboursement du prêt et des intérêts capitalisés sur celui-ci est effectué à la fin du terme. L'utilisation de ce type de prêt est assez limitée ;

Payer uniquement les intérêts. Il est prévu que les intérêts sur le prêt soient payés régulièrement pendant la durée. Alors que les remboursements du montant principal du prêt sont prévus en toute fin de terme ;

Avec amortissement partiel et paiement forfaitaire final. Prévoit que les paiements seront effectués partiellement jusqu'à la fin de la durée du prêt.

Un prêt de printemps ou un prêt avec un remboursement de principal fixe. Suppose des versements égaux réguliers au titre du remboursement de la dette principale.

Prêt avec participation à la croissance des revenus et de la valeur. Ce type de prêt hypothécaire sert à financer un bien immobilier rentable. Il est proche de l'auto-amortissement, mais il suppose que le créancier, recevant régulièrement le principal et les intérêts sur celui-ci, participe aux revenus de l'objet. La participation du créancier peut être différente : il peut réclamer une partie de l'excédent de loyer, une partie de l'excédent de résultat net d'exploitation, une partie de la plus-value ou du produit de la vente d'un bien immobilier.

Un prêt avec des versements croissants (avec une annuité croissante). Ce prêt prévoit des paiements égaux pendant toute la durée et est utilisé par les propriétaires de biens locatifs dans l'espoir que les paiements augmenteront chaque année (ou à d'autres intervalles). Ces prêts sont utilisés lorsque le revenu de l'emprunteur au début de la durée du prêt est inférieur à celui à la fin. Les caractéristiques d'un tel prêt sont les suivantes : le premier versement minimum, puis les versements augmentent à un rythme constant ; à un certain stade, des paiements égaux commencent dans le cadre d'un prêt auto-absorbant. Une séquence de tailles de paiement est fixée avec une augmentation des versements à intervalles réguliers, le montant du dernier versement est déterminé par le montant du solde de la dette sur le prêt.

Prêt de rente inversée. Au contraire, cela implique une réduction des remboursements de prêt à la fin du terme ou de leur résiliation. En ce sens, ce prêt est assimilable à un prêt gelé.

Prêt à taux variable. Habituellement "liés" à l'un des indices du marché monétaire, l'inflation, les devises, vous permettent de rembourser un prêt à taux variable avec des restrictions sur ses valeurs minimales et maximales. Les variations de taux affectent les conditions des prêts.

Roulement canadien. Il s'agit d'un prêt hypothécaire, dont la durée est divisée en périodes (3 ou 6 mois) et pour chacune d'elles, en tenant compte des conditions du marché, son propre taux d'intérêt est fixé. Ainsi, un prêt roll-over est un prêt à taux variable. En cela, il diffère d'un prêt à taux d'intérêt fixe (hypothèque de printemps)

Hypothèque définitive. L'essence de ce type de prêt est qu'un deuxième prêt est accordé pour un bien immobilier déjà accrédité, dont les paiements sont envoyés pour rembourser le premier prêt. Les taux d'intérêt sur ces prêts sont généralement plus élevés que sur le premier prêt.

Prêt avec intérêt supplémentaire. Prévoit l'affectation des intérêts à la dette principale, et le résultat est divisé par le nombre de périodes de remboursement pour déterminer la taille du prochain paiement. Ces prêts sont utilisés pour le prêt d'un bien personnel, une voiture par exemple, et laissent entrevoir la possibilité d'un remboursement anticipé du prêt.

Absolument tout le monde a besoin d'un endroit où vivre. Mais tout le monde ne peut pas se permettre de l'acheter tout de suite, sans contracter d'emprunts. C'est pourquoi vous devez contracter une hypothèque. La solution, bien sûr, n'est pas la meilleure, mais très courante. Mais toute personne non éclairée sur le sujet s'intéresse d'abord à : quels types d'hypothèques existent en principe ? Et, puisque le sujet est pertinent, cela vaut la peine d'en parler un peu plus en détail.

L'option la plus courante

En discutant des types d'hypothèques qui existent en principe, il convient tout d'abord de prêter attention aux prêts sur le marché secondaire. Parce que c'est l'option la plus populaire. Le principe est simple. Une personne doit trouver un appartement que d'autres personnes vendent et rédiger un contrat de prêt hypothécaire. Après cela, il achète un logement pour l'argent de la banque, qu'il leur donne ensuite.

Il y a quelques particularités ici. Vous devez d'abord trouver la banque la plus appropriée en fonction des conditions. Les meilleurs à cet égard sont ceux qui appartiennent à l'État. Ils ont un système de prêt hypothécaire élaboré dans les moindres détails.

Une fois qu'une personne a choisi l'offre de prêt hypothécaire la plus avantageuse pour elle-même et a découvert le montant qui peut lui être accordé, vous pouvez commencer à chercher un logement. Et avant la rédaction du contrat, vous devrez payer à la banque une commission et une assurance.

À propos des conditions

En parlant des types de prêts hypothécaires, il est impossible de ne pas faire attention au type de logement secondaire pour lequel il peut être émis.

Ainsi, l'appartement ne doit pas être situé dans une maison à démolir, ou nécessitant des réparations et reconstructions. Il est souhaitable qu'il soit en bon état. Après tout, une hypothèque est émise jusqu'à 30 ans et la banque est obligée de s'assurer que si une personne ne peut pas payer la dette, elle pourra alors compenser les pertes en vendant un logement.

L'appartement doit également être habitable. C'est-à-dire être dans une maison ordinaire et ne pas appartenir à un hôtel ou à un complexe communal. Et il devrait également avoir une disposition standard qui correspond au plan RTC. Soit dit en passant, les banques accordent rarement des hypothèques pour l'achat d'appartements situés au rez-de-chaussée ou au premier étage. Et sur "Khrouchtchev".

L'emprunteur doit également remplir certaines conditions. Il doit être un citoyen solvable de la Fédération de Russie avec au moins un an d'expérience professionnelle. Et mieux vaut s'abstenir d'un prêt si le salaire est faible, puisque chaque mois vous devrez donner jusqu'à 45 % de votre salaire.

Avec prise de participation

Dans la liste, qui répertorie les types de prêts hypothécaires, celui-ci prend la deuxième place. Il y a des raisons pour cela. Une hypothèque sur valeur nette est essentiellement un prêt pour acheter une maison dans une maison en construction. Et, du fait que le bâtiment n'a pas encore été mis en service, les prix de ces appartements sont de 20 à 30% inférieurs à ceux des appartements ordinaires.

Le principe dans ce cas est quelque peu différent du précédent. Pour commencer, une personne doit choisir un développeur. Il lui enverra une liste des banques qui coopèrent avec lui. Et parmi eux, une personne choisit celui qui offre les conditions de prêt les plus favorables. La deuxième option est similaire, mais exactement à l'opposé. Tout d'abord, une personne détermine la banque, puis choisit le développeur - dans la liste qui lui a été remise.

Certes, il y a aussi des inconvénients dans ce cas. Par exemple, un taux d'intérêt plus élevé (de 1 à 2%), un retard dans la mise en service d'un objet. Cependant, il y a des inconvénients partout.

Pour une jeune famille

Ces dernières années, cette hypothèque particulière a gagné en popularité, aidant beaucoup, surtout si une jeune famille a besoin d'un logement. L'essentiel est que les autorités locales allouent une subvention, avec laquelle les gens paient le premier versement. Ainsi, il s'avère réduire le montant du prêt.

Une famille sans enfant se voit attribuer 30% du coût de l'appartement. Les personnes qui ont un enfant - 35%. Pour obtenir une hypothèque préférentielle, vous devez vous inscrire sur la liste d'attente. Quand vient le tour de telle ou telle famille, on leur remet une attestation pour l'achat d'un appartement. C'est le chemin vers le premier versement à la banque pour un prêt.

Il faut savoir que les couples dont chaque personne n'a pas plus de 35 ans sont considérés comme une jeune famille. Les hypothèques sont accordées jusqu'à trente ans. Mais des retards sont possibles (c'est un autre avantage des prêts préférentiels), et avec eux, il s'avère environ 35. Cependant, même pour obtenir une telle hypothèque, vous devez remplir plusieurs conditions. Premièrement, chaque conjoint doit être citoyen de la Fédération de Russie. Et officiellement employé, avec une source de revenu qui peut être confirmée par un certificat. L'âge minimum pour chaque personne est de 18 ans.

Prêt pour l'amélioration de l'habitat

Ce sujet doit également être noté avec attention, en parlant des types d'hypothèques. De nombreuses personnes ont déjà un logement, mais souvent la famille a besoin soit d'agrandir son espace de vie, soit d'améliorer les conditions. Ces problèmes sont généralement faciles à résoudre. Les gens vendent l'appartement qu'ils ont, après quoi ils achètent un autre logement avec le produit, en payant un supplément avec l'argent émis par la banque à titre d'hypothèque.

Le principal avantage de ce type de prêt est qu'il peut être émis sans garantie ni commission. Ils pratiquent également largement les programmes locaux et fédéraux, offrant des conditions préférentielles aux enseignants, par exemple, pour les familles nombreuses, etc. De plus, un prêt pour l'amélioration des conditions de logement peut être accordé même sans fournir de certificat d'un lieu de travail permanent. Et les taux d'intérêt sont plus bas.

Informations pour les étrangers

Beaucoup de citoyens d'autres États s'intéressent à la question - leur est-il possible d'obtenir un prêt hypothécaire avec un permis de séjour? Le sujet est intéressant. Eh bien, n'importe qui peut acheter une maison en Fédération de Russie. Mais faire cela non pas pour le montant total, mais en prenant un prêt, est très difficile. Les institutions financières essaient d'éviter les transactions avec des étrangers, car ils n'ont pas la nationalité russe, ce qui signifie qu'ils peuvent facilement quitter le pays sans rembourser leur dette. A cet égard, les banques durcissent au maximum leurs exigences vis-à-vis des emprunteurs. Cependant, il existe également des banques qui considèrent les étrangers comme les payeurs les plus consciencieux. Mais en général, une hypothèque avec un permis de séjour est une réalité. Mais vous pouvez parler des conditions plus en détail.

Conditions

Eh bien, si un étranger décide de contracter une hypothèque avec un permis de séjour, il doit d'abord être officiellement employé en Russie. Payez également des impôts et avez au moins six mois d'expérience professionnelle dans la Fédération de Russie. Vous devrez également prouver que l'étranger travaillera en Russie au cours des 12 prochains mois. Vous pouvez simplement fournir un contrat avec l'employeur et une attestation de revenus. L'âge compte aussi. Le plus optimal - de 25 à 40 ans.

Mais certaines banques mettent en avant des exigences supplémentaires. Par exemple, l'expérience professionnelle minimale dans la Fédération de Russie peut ne pas être de 6 mois, mais de deux ou trois ans. Et l'acompte, qui est généralement de 10 %, passera à 30 %. Des garants ou co-emprunteurs (citoyens de la Fédération de Russie) peuvent être requis. Et la banque émettra le bien immobilier crédité en garantie. Et, bien sûr, il y aura un taux d'intérêt accru. En général, il est assez difficile pour les étrangers d'obtenir un prêt immobilier.

Ils diffèrent dans certaines nuances, et cette situation ne fait pas exception. Un étranger devra réunir tout un paquet de documents, en plus des documents standards (attestations de revenus, d'ancienneté, contrats avec un employeur, etc.). Vous aurez besoin de votre passeport civil et d'une copie notariée avec une traduction en russe. Aussi - autorisation de travailler en Russie et d'entrer dans l'État (visa). Vous aurez également besoin d'une carte de migration et d'un enregistrement dans la région où le prêt est émis.

Gage

Tout le monde sait bien que pour obtenir un prêt, il est nécessaire de fournir à la banque une certaine valeur, qu'elle peut prendre pour elle-même en compensation de la dette impayée (si le payeur n'est pas en mesure de rembourser l'argent). Les prêts hypothécaires ne font pas exception. Le type de garantie dans ce cas est l'immobilier. Qu'une personne a l'intention d'acquérir en prenant un prêt.

Tout est simple ici. Une personne contracte un prêt auprès d'une banque (ou d'une autre institution financière), à ​​la condition que l'appartement acheté avec l'argent alloué serve de garantie. Tous les participants à la transaction en bénéficient. L'emprunteur reçoit finalement l'argent et achète l'appartement. La banque réalise un bénéfice sous forme de paiements à un taux d'intérêt, et du fait que le logement acheté par le client est la garantie, elle minimise les risques de non-remboursement.

Et tout se fait en quelques étapes. Tout d'abord, le client reçoit l'approbation de la banque. Puis il choisit le logement, étudiant les marchés primaire et secondaire. Puis - évalue et assure la propriété. Et, finalement, il signe le contrat, reçoit de l'argent, paie la transaction, puis emménage.

À propos des "pièges"

Maintenant, il vaut la peine de parler de la charge sous forme d'hypothèque. Le mot lui-même contient déjà l'essentiel de la définition. La charge d'un appartement acheté avec une hypothèque s'exprime en limitant les droits du propriétaire, ainsi qu'en lui imposant des devoirs.

Pour faire simple, une personne peut céder son logement pour un usage temporaire à d'autres, le louer ou essayer de le vendre pour rembourser une dette. Mais tout cela - uniquement avec la permission du créancier hypothécaire. Dont le rôle dans ce cas est la banque. Toutes les charges sont supprimées d'une personne lorsqu'elle rembourse sa dette. A partir de ce moment, il devient le plein propriétaire de l'appartement.

Mais si, par exemple, il veut le vendre alors que la dette n'a pas encore été payée, il devra soigner les nuances. En plus du contrat de vente et d'achat, vous aurez besoin d'un acte de transfert, d'une autorisation écrite du créancier gagiste et d'une déclaration des parties à la transaction.

Assurance

Il a déjà été mentionné à plusieurs reprises ci-dessus que le logement acheté devra être assuré. Ça l'est vraiment. Quels types d'assurance hypothécaire existe-t-il? Il y en a deux - obligatoire et facultatif.

Donc, dans tous les cas, vous devrez payer une assurance. Mais c'est un faible coût. Selon la loi, l'emprunteur n'est tenu d'assurer que la garantie, c'est-à-dire l'appartement, pour l'achat duquel le prêt est contracté. Habituellement, il est d'environ 1 à 1,5 % du total.

En souscrivant une assurance complémentaire, il s'avère protéger votre habitation contre les dommages et les pertes. Et aussi - le titre de la perte de propriété, qui peut survenir en raison d'une fraude ou d'une double vente. En fin de compte, même la vie et la santé du client seront protégées. Après tout, un prêt pour l'achat d'un logement est contracté en moyenne pendant 10 à 15 ans. C'est long, et pendant cette période, tout peut arriver à une personne, car la vie est imprévisible.

Comment en bénéficier ?

Eh bien, les hypothèques ne rapportent des bénéfices qu'aux banques et aux promoteurs, mais les emprunteurs veulent également éviter d'avoir des ennuis. Et si vous souhaitez économiser de l'argent, il est préférable de demander un prêt dans les plus brefs délais. L'avantage peut être calculé à l'aide d'un exemple simple. Disons qu'une personne prend 1 million de roubles à crédit à un taux de 13% par an. S'il a pris ce montant pendant cinq ans, il devra payer 23 000 roubles par mois et, par conséquent, le trop-perçu sera de 366 000 roubles. Ayant émis une hypothèque pour 15 ans, il paiera 13 000 roubles chacun. C'est moins! Oui, mais seulement à première vue. En conséquence, il paiera en trop 1 300 000 roubles. La question du timing doit donc être réglée en premier.

Mais laquelle de toutes les options précédemment listées est la meilleure ? Vous pouvez argumenter longuement en énumérant les avantages et les inconvénients. À chacun ses goûts. Mais à en juger objectivement, l'option d'acheter un logement en construction est la meilleure. Premièrement, vous pouvez économiser considérablement - de 1/5 à 1/3 du montant total. Et un trop-perçu de 1 à 3% au taux ne jouera pas un rôle particulier ici. Deuxièmement, vous ne pouvez pas avoir peur des retards en termes de mise en service. Désormais, les banques ne concluent des contrats qu'avec des développeurs de confiance, de sorte que les risques sont minimes. Mais encore une fois, chacun doit décider par lui-même.

L'hypothèque est l'hypothèque d'un bien immobilier, et en retour l'obtention d'un prêt à des fins diverses.
Les principaux facteurs qui influent sur le montant du prêt :

• Le montant de l'acompte de l'emprunteur.
• La durée pour laquelle un prêt hypothécaire est émis.
• Le coût d'une maison ou d'un appartement acheté.
• Le montant de vos revenus mensuels.

L'objet d'un contrat de prêt hypothécaire conclu entre l'emprunteur et le prêteur est toujours l'argent liquide. Les obligations monétaires doivent toujours être exprimées en monnaie nationale, même si le contrat lui-même utilise une monnaie étrangère.

Hypothèque d'État

L'hypothèque d'État implique l'émission d'une certaine somme d'argent, uniquement pour l'achat d'un logement. Il est impossible de dépenser le montant reçu à d'autres fins. Le gage de ce prêt est le bien acquis.

hypothèque sociale

L'hypothèque sociale est conçue pour fournir une certaine somme d'argent pour acheter une maison. Le public cible de ces prêts hypothécaires sont les citoyens à revenu mensuel faible et moyen. Le but d'un tel programme de prêts hypothécaires est d'améliorer la qualité et le niveau de logement des pauvres.

Un ensemble complet d'informations requises sur les hypothèques sociales est publié par le gouvernement de la ville, qui est responsable de la politique du logement.

hypothèque résidentielle

Il existe deux façons d'obtenir un prêt immobilier : la première option consiste à obtenir de l'argent pour acheter une maison auprès d'une banque. Presque toutes les banques ont actuellement leur propre programme d'émission de prêts hypothécaires. Les taux d'intérêt fluctuent actuellement de 11% à 14% en roubles.

En outre, la Fédération de Russie a développé un programme indépendant de prêts hypothécaires pour le logement. Ce programme a des exigences et des conditions claires pour l'émission d'argent pour le logement.

hypothèque militaire

Les soldats peuvent obtenir des prêts hypothécaires en échange d'un logement. Dans le même temps, l'argent reçu par l'armée sous forme de prêt hypothécaire ne peut être dépensé que pour l'achat d'un logement. Des prêts hypothécaires sont accordés au personnel militaire après 20 ans de service. Pour devenir membre du programme de prêts hypothécaires pour les militaires, vous devez devenir membre du registre du système de prêts hypothécaires cumulatifs. Le montant maximum fourni par les banques au personnel militaire est d'environ 3 000 000 de roubles.

Hypothèque jeunesse sociale

Aujourd'hui, il n'est pas difficile de trouver du soutien pour une jeune famille. Pour cela, il existe un programme d'aide à une jeune famille. Les équipes de construction sont relancées - jusqu'à deux cents équipes sont travaillées et une jeune famille bénéficie de certains avantages lors de l'achat d'une maison.

Impôt. Grâce au code des impôts de la Fédération de Russie, vous pouvez obtenir une certaine somme d'argent, qui est déduite du montant total du prêt hypothécaire. Afin de bénéficier d'une déduction fiscale, nous recueillons un ensemble de documents: un acte confirmant le droit de propriété du logement acheté dans le cadre du programme de prêt hypothécaire, un acte de transfert d'un appartement ou d'une maison à l'acheteur, un contrat de prêt, des documents confirmant le les frais de traitement de tous les documents nécessaires à l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Le principal avantage d'un prêt hypothécaire est que la famille n'a pas besoin d'accumuler la somme d'argent nécessaire pendant une longue période pour acheter une maison. Grâce au programme hypothécaire, la famille reçoit désormais un logement, et paie pendant la période indiquée dans le contrat.

Deuxièmement, c'est que les membres de la famille peuvent s'inscrire dans la maison reçue en tant que locataires et, par conséquent, recevoir un permis de séjour dans la ville.

La sécurité du programme hypothécaire est élevée. En général, même si l'emprunteur perd son emploi ou sa capacité de travail, le bien reçu par le biais d'un prêt hypothécaire n'est pas perdu. L'emprunteur reste propriétaire.

Un facteur non négligeable est que l'emprunteur ne paie pas d'impôt sur le revenu sur le montant qu'il paie lors du remboursement de l'hypothèque.

Le principal facteur négatif de l'hypothèque est que l'emprunteur paie en trop deux fois la valeur marchande du logement pour toute la période de remboursement du prêt hypothécaire. C'est l'inconvénient le plus important des programmes de prêts hypothécaires.

Aujourd'hui, il existe de nombreuses offres de prêts hypothécaires, chacune attirant son propre emprunteur. Pour trouver la meilleure offre parmi de nombreux programmes hypothécaires et choisir celle qui convient le mieux à chacun, des conseillers et des courtiers hypothécaires dévoués vous aideront toujours.

Le crédit immobilier est le produit bancaire le plus complexe. Le plus grand paquet de documents est soumis pour un tel prêt, la procédure d'évaluation de la solvabilité prend jusqu'à 2 semaines et les exigences les plus strictes sont imposées aux emprunteurs potentiels. Et c'est naturel, car la banque prend un gros risque en émettant un montant important pendant longtemps.

Mais vous ne devriez pas avoir peur des hypothèques. Il vous suffit de connaître les mécanismes qui le sous-tendent, puis votre propre appartement, maison ou chalet d'été passera rapidement d'un rêve à la réalité. Et cet article décrit tout sur ces mécanismes.

Qu'allez-vous apprendre de cet article ?

Dans cet article, vous vous familiariserez avec les questions générales du crédit hypothécaire :

• types de prêts hypothécaires;
• Réglages principaux;
• modalités de remboursement, etc.

Qu'est-ce qu'une hypothèque et les types de prêts hypothécaires.

Le terme « hypothèque » vient du grec « hipotheke », qui signifie « hypothèque » ou « gage ». Hypothèque est un prêt à moyen ou long terme ( de 5 à 30 ans), qui est fourni à l'emprunteur contre la sûreté des terrains et/ou des biens immobiliers acquis ou existants (appartements, maisons, chalets, etc.).

Contrairement à d'autres types de prêts garantis (par exemple, un prêt automobile), tous les prêts hypothécaires sont soumis à un enregistrement obligatoire par la loi.

Remarque au consommateur :À la réception d'une hypothèque, un accord de gage est obligatoirement enregistré auprès du Service fédéral de l'enregistrement de l'État, du cadastre et de la cartographie (Rosreestr), et toutes les informations sur l'achat, la vente ou la charge de tout bien immobilier avec un gage sont entrées dans l'État unifié. Registre des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci. ( Expert financier chez Workle)

Il existe trois principaux types de prêts hypothécaires, dont chacun diffère par l'objet du prêt, les opportunités et les taux.

Ce sont les types :

• Hypothèque classique est un prêt hypothécaire ciblé pour l'achat d'un bien immobilier sur le marché secondaire du logement. Dans ce cas, le logement acheté est remis à la banque en garantie de ce prêt.
• Prêt pour un nouveau bâtiment est un prêt hypothécaire ciblé pour l'achat d'un bien immobilier sur le marché primaire du logement garanti par les droits de créance sur ce bien immobilier. Lorsque l'emprunteur reçoit une attestation de propriété, l'appartement est mis en gage (comme c'est le cas pour un prêt pour l'achat d'un bien immobilier secondaire).
• Hypothèque sans but- Il s'agit d'un type de prêt émis contre la garantie d'un bien immobilier appartenant au client. Le prêt reçu peut être utilisé à n'importe quelle fin, par exemple, des réparations ou des achats importants. Par conséquent, un prêt hypothécaire à usage général peut être comparé à un prêt à la consommation à quelque fin que ce soit, mais les montants émis dans le cadre des programmes de prêts hypothécaires à usage général sont généralement nettement supérieurs à la limite standard des prêts à la consommation.

Types de garantie et paramètres de base des prêts hypothécaires.

Il existe deux types de garanties :

• Caution en vertu de la loi- un gage sur un bien acheté avec des fonds de crédit (par exemple, lorsque hypothèque pour un nouveau bâtiment ou alors hypothèque classique).

Dans ce cas, le contrat de gage est établi en même temps que le contrat de vente dans lequel il est rédigé, le l'achat dont la banque fournit de l'argent au client. Ainsi, en cas de non-respect systématique par le client de ses obligations de remboursement du prêt, il est plus facile pour la banque d'obtenir en justice le bien mis en gage en sa possession.

• Gage en vertu du contrat- Se produit quand prêt sans but lorsque l'argent est émis sur la sécurité de la propriété du client.

Avec les prêts sans but, le client peut dépenser de l'argent à n'importe quelle fin, par conséquent, du point de vue de la loi, la relation entre le prêt et la garantie en vertu de laquelle il a été émis n'est pas aussi claire que dans les hypothèques ciblées, Où est l'argent pour acheter un bien immobilier ?. Si le client ne remplit pas ses obligations de remboursement du prêt, il sera plus difficile pour le tribunal de transférer le bien mis en gage dans la propriété de la banque.

Une hypothèque étant avant tout un produit de prêt, les principaux paramètres suivants sont importants pour elle :

• Somme;
• Terme;
• Monnaie;
• Taux d'intérêt;
• Commissions.

Montant et durée du prêt hypothécaire

Avec tout prêt hypothécaire, un bien immobilier (existant ou en cours d'achat) est émis en garantie. Étant donné que le coût de l'immobilier est très élevé, les montants que les banques sont prêtes à fournir pour les prêts hypothécaires sont importants. En moyenne, les prêts hypothécaires sont émis pour un montant de 1 000 000 de roubles ( le montant de l'hypothèque dépend de la solvabilité du client, il est donc individuel dans chaque cas.)

l'hypothèque est le type de prêt le plus long terme, car il est très problématique de payer à la banque beaucoup d'argent pris à crédit en peu de temps. En règle générale, les hypothèques sont émises pour une période de 5 à 30 ans.

Plus la durée du prêt est courte, plus son coût est faible, mais la mensualité sera assez importante. Avec une durée de prêt plus longue, les mensualités seront moindres, mais le coût du prêt augmentera considérablement.

Le montant des mensualités dépend aussi de ce que type de mensualités la banque établit dans les termes du contrat.

Types de mensualités de prêt

Les banques utilisent deux systèmes de paiement mensuel pour rembourser les prêts hypothécaires :

• Paiement de la rente est le remboursement mensuel du prêt en montants fixes égaux. Ces montants comprennent les remboursements de dettes et les intérêts sur les emprunts. Au début, l'emprunteur paie la majeure partie des intérêts du prêt et le montant de la dette diminue légèrement. Le plus souvent, les banques proposent un système de versement de rentes, car il est plus clair et plus simple pour la planification du budget familial.

• Paiement différencié- Il s'agit d'un remboursement mensuel d'un prêt en montants inégaux et rarement utilisé par les banques. Le montant de la mensualité est constitué d'un montant fixe de la dette à rembourser majoré des intérêts sur le solde du prêt. Étant donné que le montant de la dette diminuera uniformément chaque mois, le montant des intérêts sur le prêt diminuera également. Cela se traduira également par des mensualités moins élevées. Autrement dit, si avec un régime de remboursement par annuité le montant de la mensualité est fixe, alors avec un régime différencié, le montant de la dette à rembourser sera fixe.

Monnaie des prêts hypothécaires et types de taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires

En règle générale, les banques émettent des prêts hypothécaires en trois devises :

• roubles russes ;
• Dollars américains;
• Euro.

La taille du taux d'intérêt dépend du choix de la devise - pour les prêts en dollars / euros, il est nettement inférieur. Par conséquent, avec le même montant de mensualités, le montant maximum d'un prêt en devise étrangère peut être supérieur à celui d'un prêt en rouble.

Chaque banque offre à l'emprunteur la possibilité choisir le type de taux d'intérêt pour toute hypothèque. Le tarif peut être :

1. Taux d'intérêt fixe prévoit l'accumulation des intérêts établis dans le contrat de prêt pendant toute la durée du prêt.
2. taux d'intérêt variable n'est pas fixe pour toute la durée du prêt et fait l'objet d'un réexamen périodique dans les conditions spécifiées dans l'accord de prêt. Certaines banques préfèrent réviser les taux annuellement, d'autres fixent le taux pendant une certaine période, par exemple pendant 3 ans, et à partir de 4 ans, le taux est révisé annuellement. La révision des taux d'intérêt est associée à des indices : Libor 1 et Mos Prime 2

1 Libor est une abréviation pour le taux interbancaire offert à Londres ou le taux interbancaire offert à Londres. Le taux Libor est un indicateur mondialement reconnu du coût des ressources financières. Selon elle, les plus grandes banques du monde sont prêtes à accorder des prêts à d'autres grandes banques sur le London Interbank Stock Exchange.

2 MosPrime est le taux indicatif d'octroi de prêts (dépôts) en roubles sur le marché monétaire de Moscou. Le taux MosPrime est calculé par la National Monetary Association.

Chacun de ces types de taux d'intérêt a ses propres avantages et inconvénients, qui sont discutés ci-dessous.

Caractéristiques d'un taux d'intérêt fixe

En Russie, la plupart des emprunteurs optent pour un taux fixe.

• Avantages R : Le taux fixe est facile à comprendre, la planification budgétaire personnelle et les mensualités de prêt.
• désavantages: Un taux fixe ne correspond pas toujours aux réalités du marché moderne. Donnons quelques exemples.

taux d'intérêt variable

Le taux variable est plus courant en Europe et aux États-Unis. Il se compose de deux parties.

• PREMIER - modifiable - appelé de base.

Que signifie pièce de base ? Les indicateurs généralement reconnus du marché des prêts interbancaires sont pris comme base : Libor pour les prêts en dollars américains et MosPrime pour les prêts en roubles russes.

• DEUXIÈME - inchangé - appelé supplémentaire.

Que signifie add-on ? Les banques prêtent rarement aux clients sur leurs fonds propres. Dans le cas d'un taux variable, ils contractent un emprunt sur le marché financier au taux en vigueur des indices MosPrime ou Libor (selon la devise de l'emprunt), et lorsqu'ils prêtent aux emprunteurs, ils ajoutent leur taux d'intérêt à cet indice. C'est le revenu de la banque.

Avis au consommateur: Le taux variable est nettement inférieur au taux fixe. Mais lorsque la situation économique est instable, cela peut être lourd de problèmes pour le consommateur. ( Expert financier chez Workle)

Caractéristiques d'un taux d'intérêt variable

Avantages:

• Le taux variable fixé pour les premières années de remboursement du prêt hypothécaire est inférieur au taux fixe pour un prêt similaire.

désavantages:

• Le taux variable sera recalculé annuellement après les premières années de remboursement du prêt.
• La situation sur le marché financier mondial change chaque année, il est donc impossible de prédire la taille du taux variable, par exemple, dans 10 ans.

Avis au consommateur: Avec de fortes hausses des indices MosPrime ou Libor, les banques offrent toujours la possibilité aux emprunteurs d'abandonner le taux variable et de passer au calcul des remboursements de prêts à taux fixe. ( Expert financier chez Workle)

Le taux variable est indiqué comme suit (selon la devise du prêt) :

• La première partie de la formule est le taux de l'indice correspondant pour une certaine période (lors de l'utilisation de l'indice MosPrime, le taux de base variable sera révisé une fois tous les six mois. La valeur du taux variable avec l'indice Libor est revue une fois par an.).
• Le second est le taux d'intérêt de la banque.

Un taux variable peut avoir un effet important sur le coût d'un prêt, à la fois dans le sens de son appréciation et de sa baisse de prix (avec une baisse du niveau de l'indice). Cela peut être vu à partir de l'exemple:

De plus, il est problématique pour un non-spécialiste du secteur bancaire de prédire le comportement de l'indice sur une longue période.

Frais hypothécaires

Il existe plusieurs grands types de commissions dans le crédit immobilier :

• une commission unique pour l'émission d'un prêt;
• commission pour services de tiers (coût des services);
• commission pour déposer des fonds pour rembourser un prêt;
• commission (amende/pénalité) pour paiement mensuel en retard.

Colonne d'experts: « Étudier attentivement les conditions d'obtention et de remboursement d'un prêt auprès de chaque banque partenaire afin de proposer les meilleures options au client. Avertissez-le que le non-respect de la discipline de paiement affectera négativement ses antécédents de crédit et qu'il lui sera difficile à l'avenir de contracter un prêt auprès d'une autre banque. (Ioulia Pankratova, Expert financier chez Workle)

Modes de remboursement du prêt et qui peut rembourser le prêt

Les intérêts du prêt commencent à partir du moment de la signature du contrat de prêt et de l'accumulation des fonds sur le compte courant du client. Après cela, il devra verser mensuellement (selon l'échéancier des versements) certains montants pour rembourser le prêt.

Les modalités de remboursement des prêts sont différentes selon la devise dans laquelle le prêt est émis :

Non seulement l'emprunteur lui-même, mais toute personne peut effectuer des paiements sur un prêt en rouble.

• ROUBLES :

1. Si le remboursement est effectué à la caisse de la banque, il doit présenter son passeport et nommer le numéro de compte.
2. Si le remboursement est effectué via un guichet automatique, il suffit de connaître le numéro de compte de l'emprunteur.

• DEVISES ÉTRANGÈRES (dollars américains, euros, etc.)

Vous pouvez effectuer des versements pour rembourser une hypothèque émise dans une devise étrangère :

1. l'emprunteur lui-même son conjoint et ses autres parents proches, sous réserve de la production obligatoire d'un document, preuve de relation;
2. tout tiers avec une procuration notariée avec les droits respectifs.

Lors de la demande de prêt, l'emprunteur doit préciser quels documents seront nécessaires pour effectuer des paiements par un tiers.

Remboursement anticipé- il s'agit de l'apport par l'emprunteur d'un tel montant pour rembourser le prêt qui dépasse la mensualité exigée ou qui est totalement égal au solde de la dette et au montant des intérêts courus.

Il existe deux types de remboursement anticipé :

• Remboursement partiel du prêt il est possible de recalculer le montant des mensualités en réduisant la dette principale. Si le montant des paiements reste inchangé, la durée du prêt diminue en conséquence et l'emprunteur paiera éventuellement moins d'intérêts.
• Lors du remboursement intégral du prêt, selon le moment de sa mise en œuvre, il y a aussi une économie d'argent due aux intérêts. L'ampleur de ces économies sera importante si le règlement final du prêt intervient bien avant la fin de son terme. Cela est particulièrement vrai avec un régime de versement de rentes.

Avis au consommateur R : Si vous souhaitez rembourser le prêt par anticipation, vous devez en aviser la banque 30 jours à l'avance. Dans certaines banques, ce délai peut être plus court ou aucune notification n'est requise. Cependant, tout cela doit être précisé dans le contrat de prêt.