Approches et méthodes d'évaluation immobilière. Approches et méthodes en évaluation immobilière Approche comparative et revenu en évaluation immobilière

Avant de procéder à la présentation du contenu des différentes approches d'évaluation immobilière et des méthodes d'évaluation utilisées, précisons ce que recouvre le contenu de ces concepts.

En dessous de approche de l'estimation immobilière renvoie à une certaine vision méthodologique de la nature de la valeur d'un bien, reflétant une certaine conception économique et théorique de la valeur et du prix.

Conformément à cela, nous pouvons parler de trois approches principales pour déterminer la valeur d'un bien immobilier: coûteuse (basée sur le concept de coûts), rentable (basée sur la théorie de l'utilité et des attentes) et comparative (la base théorique est la théorie de l'offre et de la demande).

Contrairement à l'approche, la méthode d'évaluation immobilière est un concept appliqué.

Méthode d'évaluation immobilière- il s'agit d'une méthode spécifique, un algorithme de calcul de la valeur de la valeur d'un bien.

Sur la base d'une approche d'évaluation, un certain nombre de méthodes peuvent être développées qui diffèrent les unes des autres dans la séquence des calculs, les données utilisées et la précision des calculs. Par exemple, l'approche par le revenu peut être mise en œuvre en utilisant la méthode du multiplicateur de loyer brut, la méthode de capitalisation directe des revenus et la méthode des flux de trésorerie actualisés. Avec l'approche par les coûts, la méthode de l'estimation des coûts, la méthode des unités comparatives, etc. peuvent être utilisées pour déterminer le coût actuel des bâtiments. Dans ce cas, l'utilisation de chacune des méthodes donnera un résultat individuel différent des autres méthodes. .

Il convient de noter qu'aucune des approches ne peut donner une situation de marché tout à fait adéquate des jugements sur la valeur de la valeur de la propriété. En pratique, cela se traduit par le fait que l'expert doit, conformément aux normes, appliquer soit les trois approches d'évaluation, soit (au moins) deux, en justifiant le motif de son choix. Dans le même temps, le jugement final sur la valeur de l'objet ne doit pas être fondé sur la moyenne arithmétique, mais en tenant compte de l'importance de l'une ou l'autre approche dans chaque cas particulier (ce processus est appelé "procédure d'approbation ").

Avant d'aborder les approches et les méthodes d'évaluation de la valeur des biens immobiliers, une dernière remarque s'impose.

Il a déjà été souligné ci-dessus que l'évaluation immobilière peut être divisée en évaluation immobilière de masse et évaluation immobilière individuelle.

Historiquement et méthodologiquement, l'évaluation individuelle précède l'évaluation de masse, mais technologiquement, elles sont sensiblement différentes.

Évaluation individuelle consiste à prendre en compte tous les facteurs significatifs du point de vue de la formation de la valeur de l'objet, les caractéristiques individuelles des objets, son statut juridique, l'état actuel du marché à la date de l'expertise, etc.

Évaluation en masse repose sur la prise en compte des principaux facteurs influant sur le coût des objets et sur l'utilisation généralisée de méthodes de traitement statistique de l'information sur l'état du marché dans le cadre de ces facteurs.

Une évaluation individuelle donne un résultat plus précis, mais elle nécessite également plus de coûts. Par conséquent, il est utilisé pour prendre des décisions individuelles sur le marché. L'évaluation de masse est appliquée, en règle générale, par l'État dans l'intérêt de la fiscalité, parfois, comme le montre le chap. 6 du manuel, pour établir des loyers pour la location massive d'objets immobiliers, etc. Elle ne peut certainement pas prendre en compte toutes les caractéristiques des objets (par exemple, l'environnement social).

Considérez les approches et les méthodes d'évaluation par rapport à l'évaluation individuelle des biens immobiliers.

Approche par les coûts. Conceptuellement, l'approche par les coûts est basée sur la théorie des coûts comme base de la valeur des biens, et son application est basée sur le principe de substitution.

Important à retenir

L'idée principale de l'approche par les coûts de l'évaluation immobilière est qu'un objet ne peut pas coûter plus qu'il n'en faudrait pour en créer un similaire.

Pratiquement l'approche est basée sur le calcul du coût de restauration (remplacement) de l'objet évalué, en tenant compte de la dépréciation et d'une évaluation séparée de la valeur marchande du terrain.

Périmètre de l'approche par les coûts : construction neuve, reconstruction, expertise immobilière pour l'assurance, fiscalité, expertise immobilière sur les marchés "passifs".

Considérer algorithme d'application de la méthode des coûts.

Stade IEstimation actuelle du coût de remplacement (récupération ) bâtiments, constructions. L'estimation du coût de remplacement actuel d'un bâtiment peut être effectuée à l'aide de diverses méthodes.

Méthode estimée consiste à établir une estimation des coûts de construction. Les frais comprennent :

• coûts directs (PC) (matériaux et produits de construction, amortissement des équipements, salaires des ouvriers et des spécialistes, autres coûts et bénéfices de l'entrepreneur) ;
• les coûts indirects (CI) (frais d'assurance, de conception, d'élaboration d'une étude de faisabilité, d'obtention de permis de construire, frais de promotion des biens sur le marché, etc.) ;
• le profit normal du promoteur pour une condition de marché donnée (PD).

Ainsi, la formule de détermination de la valeur actuelle d'un bâtiment (PV)

comme suit:

TS = PZ + KZ + PD.

La méthode estimée donne les résultats les plus précis (avec une erreur d'environ 5 à 10%), mais est associée à un investissement important en temps, en travail et, en fin de compte, en finances, elle est donc assez rare dans la pratique.

Comme une variante de la méthode estimée peut être utilisée méthode du taux unitaire (sur la base des prix de certains types de travaux et de matériaux), méthode de ressource (sur la base des prix du marché des ouvrages ou de leurs ensembles), méthode de l'indice.

La méthode indicielle consiste à déterminer le coût de remplacement du bien expertisé en multipliant la valeur comptable par l'indice correspondant. L'une des options courantes pour utiliser la méthode de l'indice est l'utilisation des coefficients dits de construction, dans lesquels le coût de construction (coûts de l'entrepreneur, y compris son bénéfice) est calculé en convertissant les prix de construction de base en prix courants.

Méthode d'élément (la méthode de décomposition d'un objet en composants séparés) consiste à comparer l'objet évalué avec un objet similaire en termes d'éléments individuels du coût de construction d'un bâtiment. Le coût de la construction est déterminé dans ce cas comme la somme des coûts de création des éléments individuels du bâtiment: fondation, structures d'enceinte, plafonds, toits, équipement d'ingénierie.

Les données pour les calculs peuvent être prises sur la base de l'utilisation d'informations sur des bâtiments nouvellement construits similaires, la documentation du projet, les mesures techniques.

La méthode élément par élément donne des résultats moins précis que celui estimé (écarts entre 10 et 15%), mais elle nécessite beaucoup moins de temps et d'autres coûts.

Méthode des unités comparatives prévoit que les coûts de création d'objets similaires sont pris comme base par une certaine unité de mesure de l'objet (unité comparative). Ces unités peuvent être le coût de création d'un siège dans un restaurant, d'un siège dans un garage ou, plus souvent, par 1 m2 de surface résidentielle ou totale du bâtiment, par 1 m3 de volume du bâtiment. La méthode est la plus efficace, l'erreur d'utilisation est de 15 à 20%.

Si la surface totale (volume) du bâtiment analogique et les coûts totaux sont connus, il est alors facile de déterminer les coûts pour 1 m2, 1 m3.

À l'avenir, le résultat obtenu est multiplié par la superficie du bâtiment évalué:

TC = C S(V),

où C est le coût par unité de comparaison ; S(V) est la superficie (volume) du bâtiment évalué.

Il est important de comprendre le fait que la méthode élément par élément et la méthode des unités comparatives impliquent la méthode correcte de sélection des analogues - du même type, approximativement de la même valeur (sinon, des distorsions importantes sont possibles).

De plus, il ne faut pas oublier que tous les coûts, comme vous le savez, sont divisés en fixes et variables. Les coûts fixes comprennent les coûts de gestion de projet, les communications d'ingénierie, etc. Par conséquent, lors de l'utilisation de données sur des objets similaires, il est nécessaire de faire des ajustements pour l'échelle de l'objet.

Stade II. Détermination de l'usure accumulée du bâtiment. L'amortissement cumulé est compris comme le montant de la perte d'un objet de valeur marchande au fil du temps en raison de l'impact sur l'objet (amélioration) de facteurs internes et externes.

Le concept de "dépréciation" dans l'évaluation est utilisé dans un sens différent de celui de la comptabilité. En comptabilité, l'amortissement est le processus de répartition des coûts initiaux sur la durée de vie d'un actif.

Dans l'évaluation, la dépréciation est un facteur qui détermine la valeur actuelle de remplacement d'un objet, quel que soit son coût d'origine. Les amortissements sont déterminés par rapport aux coûts courants calculés lors de la première étape d'application de la méthode du coût.

L'évaluation distingue trois méthodes de détermination du montant des amortissements cumulés : la méthode de la séparation, la méthode de la durée de vie et la méthode du marché.

Méthode de séparation implique la division de l'usure (obsolescence) en trois composantes : usure physique, usure fonctionnelle et usure externe.

Détérioration physique. – la perte par l'objet de ses qualités de consommation due à l'exploitation ou à des facteurs naturels (naturels). L'usure physique peut être déterminée à la fois pour l'objet dans son ensemble et pour ses éléments individuels.

vêtements fonctionnels - la perte de l'objet de ses qualités de consommation au regard des exigences de ses consommateurs, des standards modernes du marché. Par exemple, aménagement désuet, manque de commodités requises. A noter que les améliorations inutiles au regard de l'état du marché et de son segment peuvent également être attribuées à l'usure fonctionnelle.

Externe (parfois appelé économique) porter - la perte de l'objet de ses qualités de consommation due à une modification de son environnement.

L'usure physique et fonctionnelle est divisée en amovible et irréparable.

Usure amovible - ce type d'amortissement, dont le coût d'élimination est inférieur à la valeur de l'objet ajouté en même temps. L'usure amovible est prise en compte dans le montant des coûts nécessaires pour l'éliminer.

Usure irrécupérable - celle où le coût d'élimination de l'usure est soit impossible, soit supérieur à la valeur ajoutée. Évidemment, il est pris en compte dans la quantité d'usure.

Ainsi, le critère d'amovibilité n'est pas seulement la possibilité physique de se débarrasser de l'usure, mais surtout la faisabilité économique d'une telle élimination.

Important à retenir

La quantité totale d'usure accumulée lors de l'utilisation de la méthode de séparation est déterminée en additionnant les différents types d'usure :

Usure cumulée + Usure physique (amovible + irrécupérable) + + Usure fonctionnelle (amovible + irrécupérable) + Usure externe.

Méthode à vie repose sur l'utilisation de notions telles que : la durée de vie physique du bâtiment, la durée de vie économique du bâtiment, l'âge effectif.

Vie physique d'un bâtiment - la période pendant laquelle le bâtiment est physiquement utilisable.

Durée de vie économique d'un bâtiment - la période pendant laquelle l'immeuble peut être bénéficiaire (les revenus d'exploitation sont supérieurs aux dépenses).

Âge effectif - l'âge, qui correspond à l'état physique du bâtiment au moment de l'évaluation. Comme l'état du bâtiment dépend de la qualité de son exploitation, l'âge effectif peut être supérieur ou inférieur à son âge physique.

La mission de l'expert est de déterminer l'âge effectif de l'immeuble et, sur cette base, le degré de sa détérioration :

Amortissement = Âge effectif / Durée de vie économique.

Méthode de marché prévoit une comparaison de l'immeuble évalué avec des analogues pour lesquels le montant de l'amortissement a déjà été calculé (objets récemment vendus sur le marché).

Stade III. Ajustement du coût de remplacement calculé pour l'amortissement et obtention de la valeur actualisée de remplacement du bâtiment. L'ajustement se fait selon la formule

BC = TS-NI,

où BC est la valeur actualisée de remplacement ; TS - coût de remplacement ; PI - usure accumulée.

Stade IV.Détermination de la valeur du terrain. Le coût d'un terrain selon la méthode du coût est déterminé comme la valeur d'un terrain libre de tout développement, selon le principe d'utilisation optimale selon les méthodes suivantes.

Méthode de comparaison des ventes est basée sur des informations sur les prix de vente de terrains analogues au terrain évalué.

L'utilisation de la méthode implique :

• sélection de terrains comparables avec des prix de vente connus ;
• procéder à des ajustements des prix de vente de terrains comparables, permettant de tenir compte des différences entre l'objet d'évaluation et l'objet comparable en termes d'éléments de tarification ;
• calcul du coût d'un terrain en tant que moyenne ou moyenne pondérée des prix de vente ajustés de propriétés comparables.

Méthode de transfert (Distribution ) prévoit l'utilisation de données sur les ventes de propriétés situées sur des sites similaires, à condition qu'il existe ou puisse être calculé le rapport entre la valeur du terrain et la valeur des améliorations.

L'utilisation de la méthode est basée sur le principe d'équilibre, selon lequel il existe un rapport normal, ou typique, entre la valeur du terrain et la valeur de l'immobilier en général.

Méthode de capitalisation des rentes est basé sur le calcul de la valeur du terrain en capitalisant le montant typique du loyer pour des terrains similaires.

Méthode (Technique ) résidu pour la terre repose sur l'application du principe de productivité résiduelle de la terre basée sur la meilleure utilisation de la terre.

Stade V La somme de la valeur du terrain et de la valeur actuelle du bâtiment. La valeur immobilière (SN) est déterminée par la formule

CH = BC + NW,

où BC est le coût de remplacement actuel du bâtiment; SZ - le coût du terrain.

Important à retenir

La valeur d'une propriété est déterminée en utilisant l'approche du coût comme la somme du coût des améliorations et du coût du terrain.

L'application de l'algorithme de l'approche des coûts peut être considérée par un exemple (tableau 8.3).

Tableau 8.3

Calcul de la valeur d'un bien selon l'approche du coût

Approche de marché (comparative). Conceptuellement, la base de l'approche est la théorie de l'offre et de la demande ; en pratique, la méthode est basée sur l'utilisation du principe de substitution.

Important à retenir

L'idée principale de l'approche est qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété que ce pour quoi une propriété similaire peut être achetée.

Application L'approche de marché consiste à déterminer la valeur de la propriété à évaluer en la comparant à des propriétés qui ont été vendues récemment sur le marché. L'approche du marché repose dans une large mesure sur des informations de marché actualisées et nécessite une quantité d'informations suffisamment importante pour son application.

Portée de l'approche marché - marchés de masse : marché du logement, marché immobilier des petites entreprises.

L'application de l'approche de marché comprend les principales étapes suivantes.

• 1. Recueillir des informations sur les ventes récentes sur le marché et sélectionner les ventes avec des propriétés comparables à la propriété à évaluer.
• 2. Vérification des informations reçues (prix, caractéristiques physiques, conditions de financement, localisation, etc.).
• 3. Analyse comparative des objets vendus avec ceux évalués par les conditions de vente, la localisation, les caractéristiques physiques.
• 4. Ajustement des prix de vente d'objets comparables en fonction des différences entre eux.
• 5. Coordination des prix ajustés et détermination de la valeur de la propriété à évaluer. La valeur du bien à estimer est ainsi calculée selon la formule générale suivante :

CH \u003d Tsa ± ΣP,

où Tsa est le prix d'un objet similaire (un groupe d'objets similaires); P - corrections des prix des objets analogues.

Chacune de ces étapes est nécessaire pour déterminer la valeur de la propriété, mais il est particulièrement important d'ajuster correctement les données de prix disponibles lors de la détermination de la valeur de la propriété à évaluer.

Des méthodes quantitatives et qualitatives peuvent être utilisées pour effectuer des ajustements.

En utilisant méthodes quantitatives l'évaluateur doit déterminer le montant des ajustements. Plusieurs méthodes sont utilisées pour déterminer ces « prix » : analyse des ventes couplées ; analyse de régression; calcul du coût de l'élément pour lequel une modification est requise.

Après avoir déterminé la valeur des modifications nécessaires, vous pouvez procéder à la détermination de la valeur de l'objet en le comparant à un objet analogique.

La valeur de l'objet à évaluer est déterminée en faisant des ajustements au prix connu de l'objet-analogue.

Ajustement peut être produit en trois versions principales :

• en termes monétaires ;
• pour cent;
• groupement général.

La méthode la plus précise consiste à utiliser des ajustements monétaires. Mais cela n'est possible que s'ils peuvent être définis. Si cela n'est pas possible, un pourcentage d'ajustement est appliqué. Cette option nécessite de tenir compte des différences dans l'ordre dans lequel les modifications sont apportées.

Il y a deux options :

• 1) sur une base cumulative (chaque ajustement ultérieur est appliqué au prix déjà ajusté) ;
• 2) base indépendante (sommation).

Expérience à l'étranger

L'American Institute of Real Estate Appraisers recommande la séquence d'ajustements suivante (ajustements des prix de vente de propriétés comparables par éléments de comparaison) :

• 1. Composition des droits de propriété.
• 2. Conditions de financement de l'opération (utilisation lors de l'achat de ressources de crédit à des conditions qui ne correspondent pas à celles du marché).
• 3. Conditions de vente (motivations atypiques ou conditions atypiques de la transaction, telles que parenté entre acheteur et vendeur, vente en faillite).
• 4. Heure de conclusion d'une transaction avec un objet analogique.
• 5. Emplacement et environnement.
• 6. Caractéristiques physiques.
• 7. Caractéristiques économiques de l'objet.

La question essentielle est de savoir quels amendements doivent être apportés sur une base cumulative et lesquels - sur une base indépendante.

Les règles élaborées sur la base de l'expérience d'évaluation résolvent ce problème de la manière suivante.

Modifications reflétant les termes de l'accord doit être appliqué sur une base cumulative. Il s'agit notamment des amendements :

• aux droits transférables ;
• les modalités de financement (en espèces, non en espèces, à l'aide de fonds empruntés) ;
• conditions de vente (rabais, acomptes);
• moment de la vente (en tenant compte de l'évolution des prix pendant la période après la vente).

Modifications liées aux caractéristiques de l'objet, contribué à titre indépendant :

• emplacement;
• l'état de l'objet;
• éléments supplémentaires;
• écologie.

Pour méthodes qualitatives la détermination du montant des modifications comprennent la méthode du regroupement général et la méthode des enquêtes individuelles.

Méthode de regroupement générale est utilisé lorsqu'il existe des données sur un nombre suffisamment important de ventes avec un faible écart de prix.

Dans ce cas, l'expert a le droit de ne pas apporter de modifications individuelles, mais d'évaluer les différences entre l'objet expertisé et ceux présentés sur le marché dans son ensemble ("meilleur - moins bon"). Si l'écart des prix est faible, l'utilisation de cette technique peut être justifiée.

Méthode des enquêtes individuelles est basé sur une analyse des opinions des opérateurs du marché immobilier sur les valeurs de l'un ou l'autre facteur de tarification.

L'utilisation de la méthode comparative peut être illustrée par l'exemple suivant. Il est nécessaire de déterminer la valeur marchande d'un chalet avec sauna et garage intégré (objet n ° 1). L'analyse a révélé les ventes suivantes :

• 1. L'objet n ° 2 a été vendu cette année au prix de 2 900 000 roubles, il dispose d'un sauna et d'une piscine.
• 2. L'objet n ° 3 a été vendu il y a un an pour 2 600 000 roubles, il dispose d'un garage intégré.
• 3. L'objet n ° 4 a été vendu cette année pour 3 000 000 roubles, il dispose d'une piscine et d'un garage intégré.

En utilisant la méthode de vente par paires, il a été constaté que la contribution du sauna au coût est de 50 000 roubles; bassin - 60 mille; garage - 90 mille roubles. L'augmentation de valeur est de 10% par an. (Voir le tableau 8.4 pour un exemple de solution.)

Tableau 8.4

Détermination de la valeur d'un bien par une approche comparative

Paramètre		Objet n° 1	Objet n° 2	Objet n° 3
Prix, mille roubles
Prix ​​ajusté dans le temps, mille roubles			2600 1,1 = = 2860
garage souterrain
Total des ajustements
Prix ​​​​ajusté, mille roubles

Étant donné que les prix ajustés diffèrent légèrement les uns des autres, un prix moyen pondéré doit être calculé. Le plus grand poids est donné à l'objet qui, en termes de paramètres, est le plus proche de celui qui est évalué. Le degré de proximité peut être apprécié par la méthode des expertises. En l'absence d'experts, le poids de chaque analogue peut être déterminé par le nombre d'ajustements apportés à son prix. Étant donné que chaque ajustement contient une erreur potentielle, plus il y a d'ajustements au prix d'un analogue, moins son poids dans la détermination du coût final de l'objet expertisé est grand.

Le prix du premier objet a été soumis à un ajustement, le prix des deuxième et troisième - à deux ajustements. Considérant que le poids de l'analogue devrait

être inversement proportionnel au nombre d'ajustements, la règle suivante pour son calcul est utilisée :

où k 1, k 2, k 3 - le nombre d'ajustements aux chaînes des premier, deuxième et troisième analogues, respectivement.

Nous calculons les poids de chaque analogue selon la formule (8.1):

En tenant compte de la "contribution" de chaque objet, la valeur de la propriété sera égale, mille roubles :

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75, ou 3120 arrondi.

• Une distinction entre les approches d'évaluation et les méthodes d'évaluation est également faite dans les normes fédérales d'évaluation - dans l'OFS n° 1 (voir : URL : labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Les indices de l'évolution des prix dans la construction sont régulièrement examinés et publiés sur Internet par les organismes gouvernementaux réglementant les activités de construction.

  (actuellement - le ministère de la Construction de la Russie).

Thème 5. Les méthodes d'évaluation immobilière et leur utilisation pratique

question test

1. Quelle est la différence entre les coûts, la valeur et le prix d'un bien immobilier ?

4. Quels facteurs ont une influence déterminante sur la valeur d'un bien immobilier ?

7. Quels sont les principaux actes réglementant les activités d'évaluation ?

Dans la théorie de l'évaluation des biens immobiliers productifs de revenus, il existe trois approches principales de l'évaluation, sur la base desquelles des méthodes spécifiques d'évaluation immobilière sont construites. Ces approches sont connues sous le nom d'approche des coûts, d'approche des revenus et d'approche du marché (également connue sous le nom d'approche SAP). Examinez l'essence et la portée de chacune des trois approches.

L'approche du coût de l'évaluation des biens (immobilier) est basée sur l'application des coûts, qui sont associés à la création et à l'acquisition de ce type de propriété. Lors de l'évaluation d'un bien, diverses méthodes de calcul de la valeur d'un bien peuvent être utilisées, par exemple un calcul utilisant l'analyse des éléments du bilan d'une entreprise. En appliquant l'approche des coûts, vous pouvez utiliser à la fois les coûts réels associés à l'achat et à l'exploitation d'une propriété particulière et les coûts nécessaires à l'acquisition d'une propriété similaire en propriétés.

L'approche de l'évaluation par les revenus repose sur l'hypothèse qu'il existe un certain rapport entre la valeur d'un bien immobilier et les revenus que cet objet peut rapporter. Différentes méthodes d'évaluation fondées sur l'approche des revenus diffèrent dans la façon dont ce ratio est déterminé. C'est la différence entre des méthodes d'évaluation telles que le multiplicateur de loyer brut, la méthode de capitalisation directe et la méthode des flux de trésorerie actualisés.

L'approche d'analyse comparative des ventes se caractérise par l'analyse des ventes du marché similaires et similaires à une propriété donnée. Pour que cette approche soit applicable dans une situation spécifique, il est nécessaire de disposer d'informations détaillées sur le marché de la vente d'objets immobiliers, ce qui n'est possible que si le marché immobilier et son infrastructure d'information sont très développés.

Nous avons donc trois approches principales pour résoudre le problème de l'évaluation immobilière. En règle générale, les méthodes d'évaluation immobilière spécifiques utilisent non pas une, mais plusieurs approches d'évaluation. Par exemple, lors de l'évaluation d'un bâtiment en utilisant l'approche du coût, le coût des matériaux utilisés dans la construction d'un bâtiment peut être évalué en utilisant les données du marché. Ou, par exemple, lors de l'utilisation de la méthode d'analyse comparative des ventes, des pondérations peuvent être introduites pour diverses options de vente, en fonction du revenu généré par tel ou tel objet par rapport à l'objet à évaluer.

Le bon choix d'approche pour l'évaluation d'une propriété particulière est la clé d'une évaluation adéquate. Avec un marché et une infrastructure d'information développés, les trois approches devraient théoriquement donner la même évaluation de la valeur d'un bien immobilier. Cependant, une telle situation est assez rare. Cela est dû au fait que le marché immobilier, à l'exception de ses segments individuels, est un marché imparfait. Commençant à étudier les approches de l'évaluation immobilière, nous considérerons d'abord l'approche par les coûts, car elle est applicable en principe à l'évaluation de tous les objets immobiliers. Cependant, une telle application n'est pas justifiée dans tous les cas.

Nous aborderons ensuite l'approche par le revenu, qui est appliquée lorsque le bien est destiné à être utilisé dans le but de générer un revenu.

La dernière à considérer est l'approche de benchmarking des ventes (marché), qui donne de bons résultats dans un marché immobilier développé.

1. Approche comparative

L'approche comparative de l'évaluation est un ensemble de méthodes d'évaluation basées sur la comparaison de l'objet d'évaluation avec ses analogues, pour lesquels il existe des informations sur les prix des transactions avec eux.

Conditions d'application de l'approche comparative :

1. L'objet ne doit pas être unique.

2. L'information doit être complète, y compris les conditions de réalisation des transactions.

3. Les facteurs influençant la valeur des analogues comparables du bien évalué doivent être comparables.

Exigences de base pour l'analogique :

L'analogue est similaire à l'objet d'évaluation en termes de principales caractéristiques économiques, matérielles, techniques et autres ;

termes similaires de l'accord.

L’approche comparative repose sur les principes :

substitutions ;

solde;

Offre et la demande.

Étapes de la démarche comparative :

Étude de marché;

Collecte et vérification de l'exactitude des informations sur les analogues proposés à la vente ou récemment vendus de l'objet d'évaluation ;

Comparaison des données sur les analogues sélectionnés et l'objet de l'évaluation ;

Ajustement des prix de vente des analogues sélectionnés en fonction des différences par rapport à l'objet de l'évaluation ;

Établissement de la valeur de l'objet d'expertise.

Un ajustement aux ventes comparables est nécessaire pour déterminer la valeur finale de la propriété à évaluer. Le calcul et les ajustements sont effectués sur la base d'une analyse logique des calculs précédents, en tenant compte de l'importance de chaque indicateur. Le plus important est la détermination précise des facteurs de correction.

Avantages de l'approche comparative :

1. Le coût final reflète l'opinion des vendeurs et des acheteurs typiques.

2. Les prix de vente reflètent les changements dans les conditions financières et l'inflation.

3. Statistiquement justifié.

4. Des ajustements sont effectués pour les différences entre les objets comparés.

5. Relativement facile à utiliser et donne des résultats fiables.

Inconvénients de l'approche comparative :

1. Différences de ventes.

2. Difficulté à collecter des informations sur les prix de vente pratiques.

3. Difficulté à collecter des informations sur les conditions spécifiques de la transaction.

4. Dépendance à l'activité du marché.

5. Dépendance à la stabilité du marché.

6. Difficulté à concilier des données sur des ventes significativement différentes.

2. Approche par les coûts

Approche des coûts - = il s'agit d'un ensemble de méthodes d'évaluation basées sur la détermination des coûts nécessaires pour restaurer ou remplacer l'objet d'évaluation, en tenant compte de l'amortissement cumulé. Il est basé sur l'hypothèse que l'acheteur ne paiera pas plus pour l'objet fini que pour la création d'un objet d'utilité similaire.

Lors de l'application de cette approche, les coûts de l'investisseur, et non de l'entrepreneur, sont pris en compte.

Cette approche est basée sur le principe de substitution.

Informations nécessaires pour appliquer l'approche par les coûts :

niveau de salaire ;

Le montant des frais généraux ;

les frais d'équipement;

Taux de profit des constructeurs dans une région donnée ;

Prix ​​du marché des matériaux de construction.

Les étapes de l'approche par les coûts :

Calcul du coût d'un terrain en tenant compte de l'utilisation la plus efficace (С з);

Calcul des coûts pour la nouvelle construction des bâtiments en cours d'évaluation (С ns);

Calcul de l'usure accumulée (I n) :

Dépréciation physique - dépréciation associée à une diminution des performances d'un objet en raison du vieillissement physique naturel et de l'influence de facteurs externes défavorables;

Usure fonctionnelle - usure due au non-respect des exigences modernes pour de tels objets ;

Dépréciation externe - dépréciation résultant de modifications de facteurs économiques externes;

Calcul du coût des améliorations en tenant compte de l'amortissement cumulé

Su \u003d C ns -C et

Détermination de la valeur finale d'un bien immobilier

C zp \u003d C s + C y.

Avantages de l'approche par les coûts :

1. Lors de l'évaluation de nouveaux objets, l'approche du coût est la plus fiable.

2. Cette approche est appropriée ou la seule possible dans les cas suivants :

Analyse de la parcelle de terrain la meilleure et la plus efficace ;

Étude de faisabilité de nouvelles constructions et améliorations ;

Évaluation des installations publiques et spéciales ;

Valorisation d'objets sur des marchés inactifs ;

Évaluation à des fins d'assurance et fiscales.

Inconvénients de l'approche par les coûts :

1. Les coûts ne sont pas toujours équivalents à la valeur marchande.

2. Les tentatives d'obtenir un résultat d'évaluation plus précis s'accompagnent d'une augmentation rapide des coûts de main-d'œuvre.

3. Incohérence entre les coûts d'acquisition de la propriété évaluée et les coûts de construction neuve d'exactement le même objet, puisque l'amortissement cumulé est déduit du coût de construction lors du processus d'évaluation.

4. Calcul problématique du coût de reproduction des bâtiments anciens.

5. Difficulté à déterminer la quantité d'usure accumulée des vieux bâtiments et structures.

6. Évaluation séparée du terrain des bâtiments.

7. Évaluation problématique des terrains en Russie.

3. Approche par le revenu

L'approche par les revenus repose sur le fait que la valeur d'un bien immobilier dans lequel le capital est investi doit correspondre à l'appréciation actuelle de la qualité et de la quantité de revenus que ce bien est capable de rapporter.

L'approche par le revenu est un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'un bien immobilier basée sur la détermination de la valeur actuelle du revenu attendu de celui-ci.

La principale condition préalable au calcul de la valeur de cette approche est la location du bien. La capitalisation des revenus est effectuée pour convertir les revenus futurs de l'immobilier en valeur actuelle.

La capitalisation des revenus est un processus qui détermine la relation entre les revenus futurs et la valeur actuelle d'un objet.

Formule d'approche du revenu de base (IRV - formule):

estimation de la valeur d'un bien

où V est la valeur de la propriété,

I - le revenu attendu du bien évalué. Le revenu fait généralement référence au revenu d'exploitation net que l'immobilier est capable de rapporter pendant une période

R - le taux de rendement ou de profit - est le ratio ou le taux de capitalisation.

Ratio de capitalisation - le taux de rendement, reflétant la relation entre le revenu et la valeur de l'objet d'évaluation.

Il existe deux types de capitalisation :

Capitalisation directe ;

Capitalisation des revenus au taux de rendement du capital.

Avec la capitalisation directe, deux grandeurs sont considérées : le revenu annuel et le taux de capitalisation.

Le taux de capitalisation est le rapport entre la valeur vénale du bien et le revenu net qu'il rapporte.

Les revenus attendus sont déterminés en analysant les revenus pendant la période de propriété du bien.

Taux d'actualisation - le taux d'intérêt composé, qui est appliqué lors du recalcul à un certain moment de la valeur des flux de trésorerie résultant de l'utilisation d'un bien.

Approche par étapes du revenu :

1. Calcul de la somme de toutes les recettes possibles de l'objet d'évaluation.

2. Calcul du revenu brut réel.

3. Calcul des coûts associés à l'objet d'évaluation :

Conditionnellement permanent ;

Variables conditionnelles (opérationnelles);

Réserves.

4. Détermination du montant du résultat opérationnel net.

5. Convertissez les rendements attendus en valeur actuelle.

Introduction

Chapitre 1. Bases méthodologiques pour l'évaluation de la valeur des biens

1.1 Le concept d'expertise immobilière, les objets d'expertise, les types d'expertise

1.2 Cadre législatif et légal, objectifs et étapes de l'évaluation foncière

Chapitre 2. Principales approches et méthodes utilisées en évaluation immobilière et leur application

2.1 Essence et caractéristiques des approches et méthodes d'évaluation foncière

2.2 Avantages et inconvénients de l'application de différentes approches d'évaluation immobilière

Conclusion

Bibliographie

Introduction

Aujourd'hui, en Russie, il existe différentes formes de propriété qui permettent au propriétaire de disposer de son bien à sa guise. À cet égard, des questions se posent sur la valeur de la propriété, la nécessité de résoudre les conflits de propriété, dans lesquels les parties ont été obligées de recourir aux services d'arbitres de prix indépendants pour déterminer la valeur objective d'une propriété particulière.

Le développement des activités d'évaluation dans la Fédération de Russie est directement déterminé par le développement des relations de marché. L'évaluation des biens de divers types de biens devient de plus en plus un outil intégral et efficace d'une économie de marché.

Dans le contexte du développement d'une économie de marché, l'évaluation des machines, des équipements et des véhicules devient de plus en plus importante. L'importance de ce type d'activité d'expertise est déterminée à la fois par l'expansion du secteur de l'immobilier privé et par la nécessité d'augmenter les investissements.

Il convient de noter que les machines et équipements se caractérisent, en règle générale, par un grand nombre de paramètres différents et une variété de nomenclatures. Le nombre d'installations de machines et d'équipements dans le pays et même dans une région distincte est très important.

La détermination de la valeur marchande des machines et de l'équipement est un processus complexe, car il est souvent impossible de trouver un analogue absolument identique pour le bien évalué au cours du processus d'évaluation.

Pour obtenir l'évaluation la plus précise de la propriété, des techniques et des méthodes spéciales sont utilisées, qui sont abordées dans ce cours.

Le travail de cours se compose d'une introduction à deux chapitres et d'une conclusion. Le premier chapitre aborde le concept d'évaluation immobilière, les objets d'évaluation, les types d'évaluation, ainsi que le cadre juridique des activités d'évaluation, les objectifs et les étapes de l'évaluation immobilière. Le deuxième chapitre traite des principales approches et méthodes utilisées en évaluation immobilière et de leur application.

Au cours de la rédaction du mémoire, les documents suivants ont été utilisés: la loi fédérale "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie", les normes fédérales d'évaluation, les normes d'évaluation des États, des manuels sur l'évaluation immobilière, des documents de la revue "Voprosy Valuation", etc.

Chapitre 1. Bases méthodologiques pour l'évaluation de la valeur des biens

1.1 Le concept d'expertise immobilière, les objets d'expertise, les types d'expertise

Biens – objets du monde environnant qui ont une utilité, et les droits sur ceux-ci. .

L'évaluation d'un bien immobilier est un processus ordonné et délibéré de détermination en termes monétaires de la valeur du bien immobilier concerné, en tenant compte du revenu potentiel et réel qu'il apporte à un certain moment dans un segment de marché particulier.

L'évaluation immobilière est le terme le plus général appliqué à l'activité d'évaluation et à tous ses objets possibles.

Selon l'article 5 de la loi fédérale " Sur les activités d'évaluation en Fédération de Russie» L'évaluation foncière n° 135-FZ peut s'appliquer aux objets suivants :

1. Séparez les choses matérielles (un appartement, une voiture, une collection de minéraux, etc.);

2. L'ensemble des choses qui composent le patrimoine d'une personne morale ou physique (y compris l'entreprise comme objet d'évaluation) ;

3. Droit de propriété et autres droits de propriété ;

4. Droits de réclamation, obligations (dettes);

5. Travaux, services, informations ;

6. Autres objets des droits civils, à l'égard desquels la législation de la Fédération de Russie établit la possibilité de leur participation à la circulation civile.

En règle générale, l'évaluation immobilière est divisée en quatre grands groupes:

1. Valorisation de l'entreprise (business) ;

2. Estimation immobilière ;

3. Évaluation des équipements (y compris machines, véhicules) ;

4. Valorisation des actifs incorporels et de la propriété intellectuelle.

Évaluation - détermination de la valeur d'un objet à un moment donné conformément à la norme de valeur sélectionnée.

Prix- c'est le coût des facteurs de production incorporés dans cet objet.

La valeur de la propriété peut varier. Le type de valeur déterminé détermine l'objectif de l'évaluation et la méthode d'évaluation détermine la réalisation de l'objectif de l'évaluation.

Lors de l'utilisation du concept de valeur dans la mise en œuvre des activités d'évaluation, un type spécifique de valeur est indiqué, qui est déterminé par l'utilisation prévue des résultats d'évaluation.

Lors de la réalisation d'activités d'évaluation, les types de valeur suivants de l'objet évalué sont utilisés :

· valeur marchande;

· coût d'investissement;

· Valeur de liquidation;

valeur cadastrale.

1. Lors de la détermination marché valeur de l'objet d'expertise est déterminée par le prix le plus probable auquel l'objet d'expertise peut être aliéné à la date d'évaluation sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à l'opération agissent raisonnablement, disposent de toutes les informations nécessaires, et des circonstances extraordinaires ne sont pas reflétées dans la valeur du prix de transaction, c'est alors que :

2. Lors de la détermination investissement la valeur de l'objet d'expertise est déterminée par la valeur d'une personne ou d'un groupe de personnes en particulier à des fins d'investissement dans l'utilisation de l'objet d'expertise établi par cette personne (ces personnes).

3. Lors de la détermination liquidation la valeur de l'objet d'expertise est déterminée par la valeur estimée qui reflète le prix le plus probable auquel cet objet d'expertise peut être aliéné pour la durée d'exposition de l'objet d'expertise, qui est inférieure à la durée d'exposition typique aux conditions du marché, dans des conditions lorsque le vendeur est contraint de faire une transaction pour l'aliénation d'un bien.

4. Lors de la détermination cadastral la valeur de l'objet d'expertise est déterminée par les méthodes d'appréciation de masse de la valeur vénale, établies et approuvées conformément.

Les principaux paramètres qui déterminent la valeur d'un bien sont : l'utilité, la demande, l'offre, la rareté, la possibilité de transférer les droits de propriété, le coût de création d'un bien.

1.2 Cadre législatif et légal, objectifs et étapes de l'évaluation foncière

Les bases législatives des activités d'évaluation dans la Fédération de Russie sont :

1) Loi fédérale du 29 juillet 1998 n° 135 - FZ "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" (dernière édition de la loi fédérale du 24 juillet 2007 n° 220 - FZ). Dispositions de base.

2) Norme d'évaluation fédérale "Concepts généraux d'évaluation, approches et exigences d'évaluation" (OFS n ° 1), approuvée par arrêté du Ministère du développement économique de la Russie du 20 juillet 2007 n ° 256. Dispositions principales.

3) Norme d'évaluation fédérale "Objectif de l'évaluation et types de valeur" (OFS n ° 2), approuvée par arrêté du Ministère du développement économique de la Russie du 20 juillet 2007 n ° 255. Dispositions principales.

4) Norme d'évaluation fédérale "Exigences pour le rapport d'évaluation" (OFS n ° 3), approuvée par arrêté du Ministère du développement économique de la Russie du 20 juillet 2007 n ° 254. Dispositions principales.

Conformément à la loi fédérale n° 135-FZ du 29 juillet 1998 "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie", les activités d'évaluation sont soumises à une licence obligatoire.

L'expertise immobilière est réalisée par des évaluateurs agréés sur la base d'une convention d'expertise immobilière avec recours obligatoire aux trois approches classiques de l'expertise immobilière : rentable, comparative (marché) et coûteuse.

Les modifications apportées à la loi fédérale «sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie» établissent le transfert d'une partie importante du contrôle des activités dans ce domaine des organes de l'État aux organismes d'autorégulation des évaluateurs, ce qui est associé à l'abolition de l'agrément des activités d'évaluation. Un évaluateur est admis comme membre d'un organisme d'autorégulation des évaluateurs par décision de son organe collégial de direction. En cas de violation de la loi et des normes d'évaluation fédérales, un évaluateur peut être exclu de l'organisation également par décision de son organe collégial.

Selon l'art. 8 FZ-135, l'évaluation des objets d'évaluation est obligatoire si des objets d'évaluation appartenant en tout ou en partie à la Fédération de Russie, à des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à des municipalités sont impliqués dans la transaction.

En règle générale, les objectifs de l'évaluation immobilière sont les suivants :

Détermination de la valeur d'un bien lors de sa privatisation, transfert en fiducie, bail, nationalisation ;

l'utilisation de biens en garantie;

vente ou autre aliénation de biens ;

· Cession de créances liées aux objets d'évaluation ;

transfert de propriété à titre de contribution au capital autorisé, fonds de personnes morales;

Prêts hypothécaires aux personnes physiques et morales ;

rachat ou autre retrait de propriété du propriétaire prévu par la loi pour les besoins de l'État ou de la municipalité ;

procéder à une évaluation des objets de propriété afin de contrôler l'exactitude du paiement des impôts en cas de litige sur le calcul de la base imposable;

· préparation des contrats de mariage, partage des biens des époux divorcés à la demande de l'une des parties ou des deux parties en cas de litige sur la valeur de ces biens ;

Ainsi, les finalités de l'expertise immobilière peuvent être très différentes, mais très souvent l'expertise est nécessaire pour diverses transactions.

L'expertise immobilière comprend les étapes suivantes :

1) Définition des tâches.

A ce stade initial du travail d'évaluation, l'une des plus importantes est la question de la formulation de l'objectif de l'évaluation. Dans le processus de communication entre le client et l'évaluateur au stade de la définition de la tâche, l'objet de l'évaluation est déterminé, c'est-à-dire ce que le client souhaite évaluer sous la forme d'un ensemble d'objets matériels et (ou) de droits ; le but et les objectifs de l'expertise de l'objet d'expertise, ainsi que le type de valeur.