Caractéristiques de l'élaboration d'un contrat d'échange de biens immobiliers. Qu'est-ce que l'échange immobilier et en quoi est-il avantageux pour les personnes qui ont conclu le contrat ? Nuances dans l'exécution du contrat

L'échange de biens immobiliers est en fait le moyen le plus simple et le plus pratique d'améliorer (changer) les conditions de logement, car la transaction implique un déménagement rapide vers un nouveau lieu de résidence, soulageant les participants à la transaction des tracas. Dans cet article, les experts du portail du site discutent des différentes manières d'échanger des logements et fournissent également une liste de documents à préparer pour l'opération à venir.

Objectifs et moyens

Il existe un certain nombre de raisons qui encouragent les citoyens à changer de lieu de résidence habituel, à échanger leur propre logement, respectivement, il n'y a pas une, mais plusieurs façons d'échanger un bien immobilier, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients:

Le plus souvent, la nécessité d'échanger un logement survient lorsque le propriétaire le souhaite, c'est-à-dire qu'il est amené à agrandir l'espace de vie (en raison de la reconstitution de la famille ou au fur et à mesure que les besoins augmentent, réclament le niveau de confort) ou à modifier la superficie de ​​​​la résidence à « plus attractive » ;

Dans la pratique des agents immobiliers modernes, certains clients souhaitent effectuer un échange afin d'améliorer leur situation financière - lors de l'échange d'un appartement spacieux contre un logement plus modeste, vous pouvez recevoir un supplément et économiser un logement. À son tour, la possibilité «d'échanger un appartement contre un plus grand moyennant un paiement supplémentaire» est exactement ce dont les citoyens qui souhaitent améliorer leurs conditions de vie ont besoin;

De plus, il y a toujours ceux qui veulent échanger un grand appartement contre deux appartements plus petits. Dans ce cas, le plus souvent, nous parlons de la division de l'héritage ou de la séparation - lors d'un divorce, les membres de la famille partagent un espace de vie commun et déménagent pour vivre dans des appartements séparés.

Lors de l'échange, beaucoup dépend de l'emplacement et de l'état de l'appartement, par exemple, un petit appartement dans le quartier central de la capitale peut être échangé contre un espace de vie assez spacieux situé à une certaine distance du centre. De plus, il est possible que le centre n'ait pas à payer de frais supplémentaires.

Options d'échange immobilier

L'opération d'échange immobilier était la plus courante à l'époque soviétique, un échange équivalent d'appartements était pratiqué assez souvent, surtout lorsqu'il fallait déménager dans une autre ville. Le déménagement a été provoqué, en règle générale, par un changement de conditions de vie, de lieu de travail et l'échange d'appartements à longue distance a soulagé les citoyens de la nécessité de trouver un acheteur dans leur ville, puis de trouver un appartement dans un nouveau place.

Dans les réalités du marché immobilier moderne, lorsque l'on considère comment échanger des appartements, seules trois options sont discutées. Il s'agit d'un échange par l'achat/vente, un échange direct d'un appartement contre un autre, une transaction alternative.

La première option est la plus simple et, avec une expérience immobilière suffisante du propriétaire de l'appartement, cette méthode évite l'intervention d'un agent immobilier professionnel. Le processus d'échange se décompose en fait en deux opérations : d'une part, le propriétaire cherche un acquéreur pour son appartement, tout en trouvant en même temps un espace de vie qui correspondrait à ses prétentions.

La deuxième option est un échange direct, une opération assez difficile qui demande à l'agent immobilier d'avoir de l'expérience. L'opération permet d'échanger, ainsi que d'échanger des appartements non privatisés. La complexité de cette méthode réside dans le fait qu'il y a beaucoup moins de propriétaires qui veulent faire un échange que ceux qui veulent simplement vendre leur appartement. Cela restreint considérablement le choix de chacune des parties à la transaction, car il faut s'assurer que les conditions proposées conviennent à tout le monde.

La troisième option est un accord alternatif, ces opérations, en règle générale, sont effectuées par des agents immobiliers et réduisent les risques financiers pour les participants à la transaction. Un échange alternatif consiste à recevoir une avance de l'acheteur de l'appartement, ces fonds, à leur tour, sont versés pour le logement censé être acheté. Ainsi, les participants à la transaction fixent le prix et confirment également le sérieux de leurs intentions, car il est extrêmement difficile de refuser la transaction après le paiement anticipé.

Dans le cas où le propriétaire vend un appartement afin d'acquérir immédiatement un nouvel espace de vie, il y a des risques - une hausse soudaine des prix (après la vente) peut empêcher l'achat, ou le propriétaire de l'appartement qui devait être acheté avec le produit peut simplement changer d'avis sur la vente. En conséquence, l'appartement a été vendu, et son ancien propriétaire n'a encore nulle part où vivre, et le produit n'est pas suffisant pour acheter un «appartement de rêve». Un échange alternatif vous permet d'éviter ces risques et de conclure la transaction le plus rapidement possible.

Accord d'échange

Considérant diverses options pour l'échange d'appartements, on ne peut manquer de noter un schéma plutôt intéressant, qui pour la première fois a commencé à être pratiqué par les promoteurs immobiliers. Il s'agit d'un programme de « reprise », qui implique un déménagement rapide dans un nouvel appartement, tandis que l'ancien appartement est accepté comme moyen de paiement. Cette méthode d'échange est souvent proposée par les agences immobilières de Moscou et est très demandée, car la transaction prend très peu de temps - du début de son exécution à la fin du déménagement, elle prend environ trois jours.

Malgré le fait que les transactions avec des appartements du marché secondaire sont plus nombreuses que les transactions avec, de plus en plus de citoyens souhaitent déménager dans de nouveaux logements, et l'échange d'un appartement ancien contre un immeuble neuf se pratique de plus en plus chaque année.

Échange avec paiement supplémentaire au moyen du "capital maternité"

Lors de l'échange d'un appartement, vous pouvez utiliser non seulement vos propres fonds, mais également le «capital maternité» - des fonds versés par l'État à la naissance d'un enfant. L'échange d'un appartement avec supplément n'est plus un type exotique de transactions immobilières, presque toutes les grandes agences immobilières proposent un tel service. Cependant, il convient de rappeler que le «capital maternité» dans ce cas ne peut être utilisé que lorsque l'enfant atteint l'âge de trois ans.

Bourse hypothécaire

Un autre type d'échange peut être considéré comme l'échange de logements hypothécaires, c'est-à-dire d'appartements achetés avec un prêt hypothécaire. La question de savoir s'il est possible d'échanger un appartement faisant l'objet d'une hypothèque se pose assez souvent, car une part importante des logements est achetée contre de l'argent à crédit. Lors de la réalisation de cette opération, l'approbation est requise, ainsi que la participation directe de la banque à laquelle le prêt a été accordé. Techniquement, ce qui suit se produit : deux contrats sont conclus en même temps - ventes et achats, lors de la vente, l'acheteur paie la dette du vendeur à la banque ou assume des dettes (ce que les banques hésitent à faire). Parallèlement au réenregistrement de l'appartement acheté, la banque impose une charge qui ne permet pas au nouveau propriétaire de vendre un bien immobilier tant que la dette n'est pas entièrement payée.

Echange d'un appartement municipal contre un privatisé

À l'heure actuelle, tous les biens immobiliers résidentiels ne sont pas détenus par des particuliers ; de nombreux appartements du parc immobilier de la ville appartiennent à la municipalité. Cependant, le fait que le logement appartienne à la ville ne signifie pas du tout que ceux qui habitent cet appartement ne peuvent prétendre améliorer leurs conditions de vie, et le seul moyen d'agrandir l'espace de vie (ou de changer de superficie) est le même échange.

Cependant, ces transactions n'étaient pas largement utilisées en raison de la nécessité de collecter de nombreux papiers, ainsi que de la non-rentabilité de l'échange pour le propriétaire d'un logement privatisé. Vivre dans un appartement municipal est réglementé par un bail social, et au moment où le propriétaire d'un appartement privé emménage dans un appartement municipal, ce contrat lui est réédité, et la seconde partie reçoit l'appartement en pleine propriété.

Si les propriétaires d'appartements privatisés peuvent choisir la méthode d'échange parmi les méthodes énumérées dans cet article (utiliser un accord d'échange d'appartement avec supplément, un accord de vente, un accord d'échange), alors pour ceux qui vivent dans des logements municipaux, tout est un peu différent . Pour échanger des appartements non privatisés, seul un accord d'échange convient, et s'il est nécessaire d'échanger un appartement municipal contre un privatisé d'une autre manière, vous devez d'abord le privatiser.

Taxe lors d'un échange d'appartement

Un autre aspect de l'échange d'appartements est la fiscalité. Le code des impôts ne réglemente en aucune manière le paiement de la taxe lors de la conclusion d'un échange direct, mais le code civil (article 567) détermine que les mêmes règles d'imposition s'appliquent à un accord d'échange que dans le cas d'un accord de vente et d'achat.

C'est-à-dire que la partie qui transfère la propriété de l'appartement est reconnue comme le vendeur, la partie opposée, à son tour, est reconnue comme l'acheteur. Dans le même temps, il est supposé que le paiement pour chacun des appartements est effectué en nature au coût reflété dans l'accord d'échange. De plus, aucune taxe n'est prélevée lors d'un échange d'appartement si l'appartement échangé appartient à son propriétaire depuis plus de trois ans.

Documents requis lors d'un échange d'appartement

Pour échanger un appartement (mais cela s'applique également à la vente d'un bien immobilier), le propriétaire doit réunir les documents suivants :

• Documents de titre qui déterminent la propriété de l'appartement ;
• Passeport cadastral des locaux ;
• Extrait du livret de la maison et une copie du compte personnel financier ;
• Document établissant la valeur estimative de l'appartement (il est nécessaire de procéder à une évaluation du bien);
• Documents prouvant l'identité des participants à la transaction (passeports et actes de naissance).

Vous aurez également besoin de documents vous permettant de vous assurer que la violation des droits des tiers n'interférera pas avec la transaction :

Preuve des participants à la transaction sur la conclusion et / ou la dissolution du mariage. Si le bien a été acquis pendant le mariage, la transaction nécessite le consentement écrit du conjoint. En outre, le consentement est également requis si le mariage a déjà été dissous, car les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme communs et les droits y afférents appartiennent également aux deux époux ;

Certificat du département de la tutelle et de la tutelle des mineurs. Le document est requis si des transactions sont conclues avec des biens immobiliers où vivent des mineurs (nominatifs ou en actions).

Conclusion

Sur la base des informations fournies dans cet article, les experts du portail Web tiennent à souligner que les transactions visant à échanger une propriété contre une autre sont plus complexes que, par exemple, la procédure d'achat et de vente d'un appartement. Par conséquent, afin d'éviter les risques liés à la perte de temps, ainsi que d'autres problèmes, il est conseillé à ceux qui souhaitent échanger un logement de préparer eux-mêmes un accord uniquement s'ils ont une expérience suffisante. Dans ce cas, l'intervention d'un agent immobilier compétent vous fera gagner du temps et des nerfs.

De plus, un spécialiste travaillant chez est en mesure de fournir une approche professionnelle de la vérification des documents. Et c'est très important, car nous parlons d'un accord immobilier sur le marché secondaire - l'appartement pourrait bien avoir changé plusieurs propriétaires, ce qui augmente le risque d'invalidation de la transaction en raison d'une éventuelle violation des droits de quelqu'un.

Un accord d'échange immobilier est une transaction bilatérale qui permet l'échange d'une propriété contre une autre à des conditions mutuellement avantageuses. Une caractéristique de cette transaction est que les deux parties agissent simultanément en tant que vendeurs et acheteurs de biens immobiliers.

Et ce qui est le plus grand avantage de la transaction de troc, c'est que les deux parties acquièrent ainsi une propriété de manière plus rentable : avec de meilleures caractéristiques et paramètres. Ou même pas du tout - l'échange de biens immobiliers dans le cadre d'un accord d'échange peut être effectué pour absolument tout autre objet, pas nécessairement immeuble, par exemple un véhicule.

Caractéristiques d'une opération de change

Le contrat d'échange est conclu sur le même principe que le contrat de vente. En conséquence, l'accord d'échange vise à l'aliénation irrévocable des biens pour chaque partie. Dans ce cas, chaque partie est vendeur de son propre bien et en même temps acquéreur d'un autre bien.

Avant la transaction, les parties doivent s'informer mutuellement de toutes les lacunes de l'objet de l'échange, ainsi que de savoir si des tiers ont droit à la propriété aliénée.

Immédiatement au moment de la transaction, le notaire vérifie sur la base de données électronique si les deux objets sont sous saisie judiciaire, gage ou hypothèque. S'il existe des restrictions concernant l'aliénation, la transaction ne peut pas être effectuée. De plus, il est obligatoire de respecter la forme du contrat - écrit. Sinon, la transaction peut être invalidée.

Les parties peuvent résilier l'accord d'échange d'un commun accord ou par décision de justice, mais il doit y avoir de bonnes raisons à cela.

Documentation de l'échange

Ainsi, le propriétaire peut échanger tout bien immobilier (appartement, maison particulière, chalet) contre un autre logement ou transport. Aussi, il y a souvent un changement de logement pour un logement avec une superficie plus petite plus une voiture. Dans un cas comme dans l'autre, l'opération d'échange doit être correctement exécutée : sous forme de contrat écrit, un modèle est téléchargeable ici :

Pour que le contrat soit conclu dans le strict respect de la loi, il vaut mieux qu'il soit notarié. Si le contrat d'échange de biens immobiliers sera rédigé avec l'aide d'un notaire, le notaire préparera lui-même un exemple de contrat.

Pour conclure un contrat, vous avez besoin du paquet de documents suivant :

• titre de propriété pour un bien immobilier ;
• passeport cadastral pour le logement;
• consentement notarié du conjoint pour aliénation (pour échange) - si l'objet de l'échange appartient aux époux sur la base d'une copropriété;
• extrait du livre de la maison;
• certificat du service du logement sur la composition de la famille;
• rapport sur l'évaluation boursière effectuée des biens immobiliers;
• passeport, numéro fiscal;
• quittance de paiement des droits de l'État.

La même liste de documents doit être collectée par la deuxième partie à la transaction, en cas d'échange d'un appartement contre un autre.

S'il y a un échange d'appartement, par exemple contre une voiture, vous aurez besoin de:

• passeport technique pour la voiture;
• évaluation de la valeur marchande du véhicule;
• consentement notarié du conjoint pour changer de voiture;
• passeport et numéro fiscal de l'autre partie.

Le coût du contrat

Le contrat d'échange de biens immobiliers, que les parties certifieront sous forme notariée, comprend des dépenses telles que :

• obligation de l'État en vertu du contrat ;
• services notariaux (consentement notarié, élaboration d'un modèle de contrat, sa certification);
• services d'un expert évaluateur de biens;
• devoir de l'État pour l'enregistrement des droits de propriété.

Il convient d'ajouter qu'un accord d'échange peut être conclu à la fois sans paiement supplémentaire (lorsque les deux objets sont considérés comme équivalents) et avec paiement supplémentaire (si l'un des objets d'échange est plus cher). Par conséquent, cette nuance doit également être prise en compte lors du calcul des coûts d'échange immobilier.

Un autre poste de dépense auquel vous devez prêter attention est la taxe sur l'aliénation. L'imposition dans cette partie peut affecter les propriétaires qui possèdent la propriété depuis moins de trois ans.

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L'échange de logement n'est pas l'option la plus courante pour changer d'appartement ou de maison. Cependant, dans certains cas, c'est lui qui est la meilleure option. Le plus souvent ces transactions sont effectuées par des parents proches, des amis, des connaissances.

Ne confondez pas le contrat d'échange avec l'échange d'un appartement. Ce dernier prévoit simplement un changement de résidence sans prise de possession (logement locatif social par exemple).

Si, à la suite de l'échange, le paiement n'est pas de l'argent, mais des droits de propriété sur des biens immobiliers, il s'agit alors d'un échange.

Dans l'art. 567 du Code civil de la Fédération de Russie définit le concept d'un accord d'échange - il s'agit d'une sorte de transaction immobilière, à la suite de laquelle les propriétaires échangent un logement.

A priori, cet échange devrait être équivalent, bien que le texte puisse indiquer le contraire.

La nuance d'un tel accord est le statut juridique des parties - chacun d'eux agit à la fois comme acheteur et comme vendeur.

Le fait de l'échange de logement est confirmé par la conclusion d'un accord écrit entre les parties. Le document est rédigé comme un accord de droit civil.

À la base, il en est de même avec ses moments inhérents :

• le paiement du logement n'est pas de l'argent, mais des droits de propriété, dans lesquels chacun des propriétaires d'appartements s'engage lors de l'entrée en vigueur du contrat;
• l'accord d'échange est considéré comme rempli après l'enregistrement de la propriété des locaux, accompagné de la réception de nouveaux documents et d'autres documents.

Dans les cas où l'échange est inégal, la transaction ne peut plus être considérée comme un véritable « troc », puisque l'une des parties perçoit un certain profit. Toutes ces nuances sont également prescrites dans le contrat.

Ces transactions, ainsi que, sont régies par les normes du Code civil de la Fédération de Russie.

Dans quels cas est-il avantageux de conclure un contrat ?

Les principales raisons qui poussent les propriétaires à conclure peuvent être considérées :

• le désir d'améliorer leurs conditions de vie en un minimum de temps ;
• essayer d'économiser de l'argent sur les impôts.

Ce dernier est souvent à l'origine du troc. Le fait est que dans un échange équivalent, lorsque la propriété des propriétaires convient aux deux parties et que leur valeur est égale, la taxe d'état n'est pas payée.

Même si la propriété n'est pas de valeur égale, les déductions seront nettement inférieures. Puisqu'il s'agit d'une déduction du bénéfice reçu, il ne sera pas imputé sur la valeur totale estimée, mais uniquement sur la différence.

La nécessité de payer l'impôt sur le revenu des particuliers ne se pose que pour les propriétaires qui possèdent un logement moins de 3 ans. Et peu importe comment le propriétaire est entré dans les droits: héritage.

Pendant le mandat moins de 3 ans vous pouvez utiliser, prescrit à l'art. 220 du Code fiscal de la Fédération de Russie.

Les transactions entre personnes proches d'appartements inégaux se font souvent avec un paiement supplémentaire «dans une enveloppe», lorsque le montant du bénéfice de la vente n'apparaît nulle part.

En pratique, la conclusion de tels accords s'effectue le plus souvent entre parents ou amis.

Il est très difficile de trouver un étranger propriétaire d'une maison qui soit satisfait de votre appartement et dont le bien vous plaise.

Nuances dans l'exécution du contrat

Un tel document est conclu exclusivement par les propriétaires de biens immobiliers. Ses principaux points sont précisés à l'art. 567 du Code civil de la Fédération de Russie.

Vidéo : Substitution d'un contrat de vente et d'achat par un contrat d'échange

La vidéo raconte une méthode courante de fraude dans la conclusion de transactions immobilières, lorsqu'un accord d'échange immobilier est formellement remplacé par un accord de vente et d'achat. Quelle est la tromperie et quelles conséquences juridiques peuvent en découler pour les parties à une telle transaction ?

Selon l'art. 567 du Code civil de la Fédération de Russie, en vertu d'un accord d'échange, chacune des parties s'engage à transférer un produit à la propriété de l'autre partie en échange d'un autre. Les marchandises faisant l'objet d'un échange sont considérées comme équivalentes (sauf disposition contractuelle contraire). Mais si l'accord d'échange est reconnu comme inégal, alors l'une des parties paie la différence (sauf disposition contraire de l'accord).

Dans les opérations de troc, un point très important est de déterminer la procédure de transfert de propriété des biens échangés. En règle générale, la propriété des biens échangés passe aux parties agissant en tant qu'acheteurs simultanément après l'exécution des obligations de transfert des biens. Dans le même temps, une procédure spéciale pour le transfert de propriété peut également être déterminée dans le contrat.

Les transactions commerciales se composent de deux parties :

Réalisation de biens transférés dans le cadre d'un accord d'échange ;

Réceptions de biens dans le cadre d'un accord d'échange.

Dans le même temps, selon le paragraphe 6.3 du PBU 9/99, les revenus de l'organisation au titre de contrats prévoyant l'exécution d'obligations par des moyens non monétaires sont comptabilisés comme le coût des biens reçus ou à recevoir. Le coût de ces biens (travaux, services) est déterminé par le prix auquel, dans des conditions comparables, l'organisation achèterait des biens similaires (travaux, services). Si cette valeur ne peut être déterminée, alors le montant du revenu est déterminé sur la base du coût des biens (travaux, services) transférés dans le cadre d'un accord d'échange (c'est-à-dire le prix auquel, dans des conditions normales, une organisation vend des biens similaires (travaux, services )).

Selon le paragraphe 11 du PBU 6/01, le coût initial des immobilisations reçues dans le cadre d'un accord d'échange est le coût des biens transférés en échange ou faisant l'objet d'un transfert. Ce coût est déterminé par le prix auquel, dans des conditions normales, l'organisation vend un bien similaire et, s'il est impossible de déterminer la valeur du bien à transférer, sur la base du prix auquel des immobilisations similaires sont acquises.

Dans le même temps, le coût initial des immobilisations reçues par échange peut inclure les coûts réels de leur livraison, les amenant à un état dans lequel elles sont utilisables.

Considérons la réflexion dans la comptabilisation des opérations de troc sur l'exemple de la réception d'un objet d'immobilisation en échange de produits finis :

Dt 62 Kt 90-1 - reflétait le produit de la vente de produits finis sur la base des prix du marché ;

Dt 90-2 Kt 43 - reflète l'amortissement du coût réel des produits finis transférés en échange d'immobilisations ;

Dt 90-3 Kt 68, sous-compte "Règlements de TVA" - reflète l'accumulation de la TVA sur le produit de la vente de produits finis ;

Dt 08-4 Kt 60 - reflète la réception des immobilisations dans l'évaluation de la valeur de vente des produits finis au montant hors TVA ;

Dt 19-1 Kt 60 - reflète le montant de la TVA "en amont" sur l'immobilisation reçue.

Dans le débit du compte 08-4, en correspondance avec les comptes de comptabilité des règlements, d'autres coûts réels liés à l'obtention d'une immobilisation sont reflétés: pour la livraison, la mise dans un état dans lequel elle est utilisable, pour le paiement pour informations, conseils, etc. :

Dt 01 Kt 08-4 - l'enregistrement de l'immobilisation au coût initial et sa mise en service sont reflétés.

La réception d'immobilisations dans le cadre d'un accord d'échange et leur acceptation en comptabilité sont confirmées par les documents suivants :

un accord d'échange;

Loi sur l'acceptation et le transfert d'immobilisations (formulaires N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Copies des fiches d'inventaire (formulaire N N OS-6, OS-6a, OS-6b) pour les immobilisations qui étaient en exploitation ;

Facture pour l'élément d'immobilisation reçu.

Étant donné que les parties à l'accord d'échange ont rempli leurs obligations, il est nécessaire de compenser les exigences :

Dt 60 Kt 62 - la compensation des créances mutuelles est reflétée sur la base du montant total des comptes créditeurs.

Cette opération se traduit comptablement sur la base de l'acte de compensation des créances réciproques. Cet acte est dressé à la demande écrite de l'une des parties au contrat. Une partie à l'accord d'échange envoie à l'autre partie un avis écrit de compensation indiquant le montant à compenser et les motifs de survenance de la dette mutuelle.

Au 1er janvier 2009, de nouvelles éditions du paragraphe 4 de l'art. 168 et alinéa 2 de l'art. 172 du Code fiscal de la Fédération de Russie (loi fédérale du 26 novembre 2008 N 224-FZ "sur les modifications de la première partie, de la deuxième partie du Code fiscal de la Fédération de Russie et de certains actes législatifs de la Fédération de Russie"). Selon la nouvelle norme, lors des transactions d'échange de marchandises, le montant de la TVA présenté par les parties au contrat les unes aux autres n'est pas payé en espèces.

La déduction de la TVA présentée s'effectue dans l'ordre généralement établi :

Dt 68, sous-compte "Calculs de la TVA", Kt 19-1 - le montant de la TVA "en amont" est présenté pour déduction.

En conclusion, il convient de noter que les transactions de troc sont contrôlées par les autorités fiscales (article 40 du Code fiscal de la Fédération de Russie).

Ainsi, conformément au paragraphe 2 de l'art. 40 du Code fiscal de la Fédération de Russie, les autorités fiscales ont le droit de vérifier l'exactitude de l'application des prix pour les transactions suivantes :

Entre parties liées ;

Troc (troc);

Exportation, importation de biens (travaux, services);

Lorsque le prix de la transaction s'écarte de plus de 20 % (à la hausse ou à la baisse) du prix du marché.

Par conséquent, le comptable doit vérifier si le chiffre d'affaires figurant dans la comptabilité s'écarte de plus de 20 % des prix du marché en vigueur dans la région. Si un tel écart est constaté, le prix du marché de la transaction est accepté aux fins du calcul de la TVA. En règle générale, les informations sur les prix en vigueur dans une région donnée sont demandées au bureau local de statistique.

Le contrôle consiste à calculer le pourcentage d'écarts, qui est déterminé comme suit :

% à l'arrêt \u003d (VPb - RC) : RC x 100 %,

où VPb - produit de la vente selon les données comptables ;

RP - prix du marché.

Si la valeur résultante est inférieure à 20 %, la TVA est facturée sur la base des revenus indiqués dans la comptabilité. Si la valeur s'écarte de plus de 20% dans un sens ou dans l'autre, la TVA doit être calculée sur la base de la valeur marchande du bien transféré.

Exemple. Données initiales: 20 janvier 2009, LLC "X" a conclu un accord d'échange avec LLC "Y", selon lequel LLC "X" échange un lot de produits finis contre un ensemble de matériel de bureau pour le bureau. Le bien échangé a été reconnu par les parties comme équivalent. Le prix de transaction convenu par les parties est de 70 800 roubles, TVA comprise - 10 800 roubles.

Le 26 janvier 2009, les parties ont rempli leurs obligations : la SARL "X" a expédié un lot de produits finis avec un coût de production réel de 45 000 roubles ; Ltd. "Y" a fourni du matériel de bureau.

Le matériel de bureau a été livré par une organisation de transport tierce, qui a émis une facture d'un montant de 3 540 roubles, TVA comprise - 540 roubles.

Les écritures suivantes doivent être faites dans la comptabilité de LLC "X":

Dt 62 Kt 90-1 - 70 800 roubles. - reflète le produit de la vente de produits finis sur la base des prix auxquels, dans des conditions normales, l'organisation achèterait du matériel de bureau ;

Dt 90-2 Kt 43 - 45 000 roubles. - reflète l'amortissement du coût réel des produits finis transférés en échange ;

Dt 90-3 Kt 68, sous-compte "Règlements de TVA" - 10 800 roubles. - reflète l'accumulation de la TVA sur le produit des ventes ;

Dt 90-9 Kt 99 - 15 000 roubles. - reflète le résultat financier (bénéfice) de la vente de produits finis ;

D-t 08-4 Set 60 - 60 000 roubles. - tient compte de la réception du matériel de bureau dans l'appréciation de la valeur marchande des produits finis ;

Dt 19-1 Set 60 - 10 800 roubles. - reflète le montant de la TVA "en amont" sur l'immobilisation reçue ;

D-t 08-4 Set 60 - 3000 roubles. - reflète le coût des services pour la livraison de matériel de bureau sans TVA ;

D-t 19 Set 60 - 540 roubles. - reflète le montant de la TVA "en amont" selon la facture de l'organisme de transport ;

Dt 01 Kt 08-4 - 63 000 roubles. - l'enregistrement du matériel de bureau au coût initial et sa mise en service sont répercutés ;

Dt 60 Kt 62 - 70 800 roubles. - la compensation des exigences mutuelles est reflétée ;

Dt 68, sous-compte "Calculs de TVA", Kt 19-1 - 10 800 roubles. - effectué une déduction fiscale de la TVA « en amont » sur le matériel de bureau reçu ;

D-t 68, sous-compte "Calculs pour la TVA", K-t 19 - 540 roubles. - la déduction fiscale de la TVA "en amont" sur les services a été opérée.

La question de savoir s'il existe des privilèges pour les proches qui souhaitent échanger leur espace de vie est populaire. Mais à l'heure actuelle, un échange de logement connexe nécessite les mêmes documents et attestations que dans l'échange entre étrangers.

Les avocats déclarent qu'ils sont souvent approchés avec la question de l'échange d'appartements. Afin de rassembler tous les documents nécessaires à l'échange de logement entre parents, vous devez prendre en compte un certain nombre de facteurs.

La législation de la Russie ne distingue pas une chose telle que "l'échange de parenté". Le Code du logement de la Fédération de Russie ne prévoit pas non plus ce type d'échange. Il existe une différence significative entre l'échange d'appartements privatisés et non privatisés. Ils représentent différentes caractéristiques juridiques.

Il existe également un accord appelé "achat et vente", qui présente de nombreuses différences par rapport à l'accord d'échange. La différence est que le contrat de vente implique l'échange de tout bien contre de l'argent. À son tour, l'accord d'échange prévoit l'échange d'un bien contre un autre, et si une telle transaction est inégale, un paiement supplémentaire est dû. L'avantage de l'échange est que l'acquéreur n'a pas à gérer d'énormes sommes d'argent, mais cette opération est plus complexe et prend du temps.

L'échange d'appartements (privatisés) entre proches prévoit un accord entre personnes dont l'espace de vie de l'une est un bien personnel. Un tel échange prévoit l'inscription au registre et la réinscription auprès des autorités cadastrales. La procédure se termine par la délivrance d'un nouveau certificat d'immatriculation à chaque partie à l'accord.

Le même système d'échange, uniquement entre étrangers, est conçu pour être constaté dans la différence de coût de l'espace de vie. Ce type d'échange est plus fiable, mais en même temps, des coûts considérables seront encourus. Le Code fiscal de la Fédération de Russie (TC RF) stipule que le montant d'argent reçu à la suite de la vente d'un espace résidentiel, qui appartenait à quelqu'un depuis au plus trois ans, est un revenu imposable. La collecte des impôts assume treize pour cent du montant du coût de l'espace de vie. Si le coût de l'appartement ne dépasse pas un million de roubles, la taxe n'est pas payée. La suppression de la taxe prévoit également le cas où le logement est détenu depuis pas plus de trois ans, plus son prix ne dépasse pas un million.

Avant de prendre une telle décision, il est nécessaire de prendre en compte la décision du conjoint sur cette question. Ceci est pris en compte lorsque le divorce a été prononcé il y a moins de trois ans et si l'appartement a été acheté dans le cadre d'une union conjugale. Si le logement est privatisé par un membre de la famille, ce consentement ne sera pas requis de la même manière qu'en cas de succession. Si les participants à la transaction sont mineurs, vous devez fournir les certificats de naissance originaux et l'autorisation des autorités de tutelle.

Une convention de donation peut être utilisée si l'échange doit se faire entre proches. Dans ce cas, il n'y a pas d'impôt sur le revenu. Avant le 01/03/2013, un tel accord devait être confirmé par enregistrement. Mais le 30 décembre 2012, une loi a été adoptée qui a aboli cet enregistrement. Le notaire peut certifier le document à la demande du donateur. Le fait de donner un logement prévoit la collecte de documents spécifiques :

Le contrat d'échange doit être :

• Compilé par écrit.
• Notarié.
• Le contrat doit préciser les caractéristiques des deux zones résidentielles.
• Il est nécessaire de noter le sort ultérieur des résidents enregistrés des appartements.
• Fourni en trois exemplaires.
• Références (explication, plan d'étage, passeport cadastral).

Echange de proches d'un appartement privatisé contre un appartement non privatisé

Ce type d'échange n'est pas stipulé par la loi russe, vous aurez donc un processus long et difficile. Tout d'abord, vous devez privatiser l'appartement qui est loué. Après cela, passez au processus d'échange ou de don de logement.

La méthode suivante est un peu plus difficile. Il est nécessaire d'inscrire un membre adulte de la famille dans un appartement non privatisé, et avant cela - de se désinscrire dans un logement privatisé. Si les dimensions du logement correspondent aux normes de l'embauche sociale, l'inscription se fera sans problème. Puis, à l'aide d'un document officiel confirmant la donation, remplacez le propriétaire d'un appartement privé.

L'article 72 du Code du logement de la Fédération de Russie (Code du logement) parle de la possibilité d'échanger un espace de vie loué entre plusieurs résidents non seulement de la même ville, mais également de différentes colonies. Un tel échange consiste à remplir une convention précisant les modalités de l'échange, en trois exemplaires. À son tour, un document doit être enregistré. À l'avenir, un tel document a une valeur juridique et prouve que les obligations ont déjà été transférées à une autre personne.

Chaque participant à l'échange est tenu de remettre l'original du document d'échange aux autorités locales afin d'obtenir leur approbation. Le refus de l'administration peut être prononcé dans certains cas prévus à l'art. 73 ZhK RF :

• L'un des locaux échangés est impropre à l'habitation.
• Le droit d'utiliser le logement est négocié devant le tribunal.
• La maison dans laquelle se trouve l'appartement prévu pour l'échange pourrait être démolie dans un proche avenir.
• Une personne atteinte de maladies chroniques peut vivre dans un appartement proposé à l'échange et vivre avec elle peut être dangereux pour la santé.
• Rénovation cardinale possible de la maison.

Une déviation peut être examinée par un tribunal. En l'absence de toutes restrictions, les documents suivants seront requis :

• Accord écrit d'échange de logement approuvé par les autorités locales.
• Accord sur l'échange de tous les résidents inscrits de l'appartement. Sans ce consentement, la procédure peut être refusée.
• S'il y a des résidents de l'appartement qui n'ont pas atteint l'âge de 18 ans, l'accord d'échange doit être confirmé par l'autorité de tutelle et de tutelle.
• Demande certifiée pour l'échange d'appartements.
• Un certificat qui confirme l'absence de la dette de l'employeur.
• Aide du livre de la maison.
• Document sur l'état du logement.
• Plan de la maison.

Selon le nouvel ordre du Code du logement de la Fédération de Russie, les contrats de location précédemment conclus pour échanger des appartements à loyer social doivent être annulés. Les collectivités locales doivent résilier ces contrats et en conclure de nouveaux dans un délai de dix jours.

L'accord d'échange est l'élément principal de cette procédure. Mais en plus de cela, vous devez préparer d'autres documents à soumettre aux organes administratifs locaux :

En plus de tous ces documents, vous devez avoir avec vous les reçus de paiement des opérations effectuées.

Malgré le fait que, selon la loi de la Fédération de Russie, il n'existe pas de procédure telle que «l'échange d'appartements entre parents», l'espace de vie peut être échangé. Le cas où l'appartement - la propriété de quelqu'un et lorsqu'il s'agit d'un service municipal - permet de faire un échange.

Récemment, la demande pour de tels services a diminué de plus en plus. Les gens ne veulent pas échanger leurs biens par peur des conséquences. Par conséquent, l'achat d'une maison personnelle est une option plus appropriée.