แนวทางและวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ แนวทางและวิธีการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แนวทางเปรียบเทียบและรายได้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ก่อนดำเนินการนำเสนอเนื้อหาของแนวทางต่างๆ ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และวิธีการประเมินที่ใช้ ให้เราชี้แจงสิ่งที่รวมอยู่ในเนื้อหาของแนวคิดเหล่านี้

ภายใต้ แนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หมายถึงมุมมองเชิงระเบียบวิธีบางประการเกี่ยวกับธรรมชาติของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดทางเศรษฐกิจและทฤษฎีบางประการเกี่ยวกับมูลค่าและราคา

ตามนี้ เราสามารถพูดถึงสามวิธีหลักในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์: ต้นทุน (ตามแนวคิดของต้นทุน) กำไร (ตามทฤษฎีอรรถประโยชน์และความคาดหวัง) และเชิงเปรียบเทียบ (พื้นฐานทางทฤษฎีคือทฤษฎี) ของอุปสงค์และอุปทาน)

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ต่างจากแนวทางปฏิบัติเป็นแนวคิดที่ประยุกต์ใช้

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์- เป็นวิธีการเฉพาะ ซึ่งเป็นอัลกอริธึมในการคำนวณมูลค่าของทรัพย์สิน

บนพื้นฐานของแนวทางการประเมินวิธีหนึ่ง สามารถพัฒนาวิธีการได้หลายวิธีที่แตกต่างกันในลำดับการคำนวณ ข้อมูลที่ใช้ และความแม่นยำในการคำนวณ ตัวอย่างเช่น แนวทางรายได้สามารถทำได้โดยใช้วิธีคูณค่าเช่ารวม วิธีคำนวณรายได้โดยตรง และวิธีการลดกระแสเงินสด ด้วยวิธีต้นทุน วิธีประมาณต้นทุน วิธีหน่วยเปรียบเทียบ ฯลฯ สามารถใช้กำหนดต้นทุนปัจจุบันของอาคารได้ ในกรณีนี้ การใช้แต่ละวิธีจะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างจากวิธีอื่น .

ควรสังเกตว่าไม่มีวิธีการใดที่สามารถตัดสินสถานการณ์ตลาดที่เพียงพออย่างสมบูรณ์เกี่ยวกับมูลค่าของมูลค่าทรัพย์สิน ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้แสดงให้เห็นในความจริงที่ว่าผู้ประเมินราคาต้องใช้วิธีการทั้งสามวิธีในการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ หรือ (อย่างน้อย) สองวิธีเพื่อพิสูจน์เหตุผลในการเลือกของเขา ในเวลาเดียวกัน การตัดสินขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุไม่ควรทำบนพื้นฐานของค่าเฉลี่ยเลขคณิต แต่คำนึงถึงความสำคัญของวิธีการอย่างใดอย่างหนึ่งในแต่ละกรณี (กระบวนการนี้เรียกว่า "ขั้นตอนการอนุมัติ" ")

ก่อนพิจารณาแนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ควรสังเกตอีกประการหนึ่ง

มีการระบุไว้ข้างต้นแล้วว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการ

การประเมินรายบุคคลทั้งในอดีตและตามระเบียบวิธีมาก่อนการประเมินจำนวนมาก แต่ในทางเทคโนโลยีแล้ว การประเมินนั้นแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด

การประเมินรายบุคคล เกี่ยวข้องกับการพิจารณาปัจจัยทั้งหมดที่มีความสำคัญจากมุมมองของการก่อตัวของมูลค่าของวัตถุ ลักษณะเฉพาะของวัตถุ สถานะทางกฎหมาย สถานะปัจจุบันของตลาด ณ วันที่ประเมิน ฯลฯ

การประเมินจำนวนมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักที่มีผลต่อต้นทุนของวัตถุและการใช้วิธีการประมวลผลทางสถิติอย่างแพร่หลายของข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของตลาดในบริบทของปัจจัยเหล่านี้

การประเมินรายบุคคลให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น แต่ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นด้วย ดังนั้นจึงใช้ในการตัดสินใจของแต่ละคนในตลาด การประเมินมวลชนมักถูกนำไปใช้โดยรัฐเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษี บางครั้ง ดังแสดงในบทที่ หนังสือเรียน 6 เล่มสำหรับสร้างค่าเช่าสำหรับการเช่าจำนวนมากของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ ไม่สามารถคำนึงถึงคุณลักษณะทั้งหมดของวัตถุได้อย่างแน่นอน (เช่นสภาพแวดล้อมทางสังคม)

พิจารณาแนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล

แนวทางต้นทุน ตามแนวคิดแล้ว วิธีต้นทุนจะขึ้นอยู่กับทฤษฎีต้นทุนที่เป็นพื้นฐานของมูลค่าของสินค้า และการประยุกต์ใช้จะขึ้นอยู่กับหลักการทดแทน

สำคัญที่ต้องจำ

แนวคิดหลักของวิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือวัตถุไม่สามารถเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าที่จะต้องใช้เพื่อสร้างสิ่งที่คล้ายกัน

ในทางปฏิบัติ วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการคำนวณค่าใช้จ่ายในการกู้คืน (แทนที่) วัตถุที่กำลังประเมินโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาและการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินแยกต่างหาก

ขอบเขตของแนวทางต้นทุน : การก่อสร้างใหม่, การสร้างใหม่, การประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการประกันภัย, การเก็บภาษี, การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่ "เฉื่อยชา"

พิจารณา อัลกอริทึมการสมัครวิธีต้นทุน.

เวที Iประมาณการต้นทุนทดแทนในปัจจุบัน (การกู้คืน ) อาคารโครงสร้าง การประมาณค่าทดแทนในปัจจุบันของอาคารสามารถทำได้โดยใช้วิธีการที่หลากหลาย

วิธีการโดยประมาณ ประกอบด้วยการประมาณการต้นทุนการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายรวมถึง:

• ต้นทุนทางตรง (PC) (วัสดุก่อสร้างและผลิตภัณฑ์ ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์ ค่าจ้างคนงานและผู้เชี่ยวชาญ ต้นทุนและผลกำไรอื่น ๆ ของผู้รับเหมา)
• ค่าใช้จ่ายทางอ้อม (IC) (ค่าใช้จ่ายในการประกัน การออกแบบ การพัฒนาการศึกษาความเป็นไปได้ การขอใบอนุญาตก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมสินค้าในตลาด ฯลฯ );
• กำไรปกติของผู้พัฒนาสำหรับสภาวะตลาดที่กำหนด (PD)

ดังนั้นสูตรในการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของอาคาร (PV)

ดังนี้

TS = PZ + KZ + PD

วิธีการโดยประมาณให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำที่สุด (โดยมีข้อผิดพลาดประมาณ 5-10%) แต่เกี่ยวข้องกับการลงทุนเวลา แรงงาน และการเงินเป็นจำนวนมาก ดังนั้นในทางปฏิบัติจึงค่อนข้างหายาก

สามารถใช้วิธีการประมาณการต่าง ๆ ได้ วิธีอัตราหน่วย (ตามราคาสำหรับงานและวัสดุบางประเภท) วิธีการทรัพยากร (ตามราคาตลาดสำหรับงานหรือคอมเพล็กซ์) วิธีดัชนี

วิธีดัชนีประกอบด้วยการกำหนดต้นทุนทดแทนของวัตถุที่ประเมินโดยการคูณมูลค่าตามบัญชีด้วยดัชนีที่เกี่ยวข้อง หนึ่งในตัวเลือกทั่วไปสำหรับการใช้วิธีดัชนีคือการใช้สิ่งที่เรียกว่าสัมประสิทธิ์การก่อสร้าง ซึ่งคำนวณต้นทุนการก่อสร้าง (ต้นทุนของผู้รับเหมารวมถึงกำไรของเขาด้วย) โดยแปลงราคาการก่อสร้างฐานเป็นราคาปัจจุบัน

วิธีการองค์ประกอบ (วิธีการแยกวัตถุออกเป็นส่วนประกอบต่างหาก) เกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบวัตถุที่ได้รับการประเมินกับวัตถุที่คล้ายคลึงกันในแง่ขององค์ประกอบแต่ละส่วนของต้นทุนในการสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างในกรณีนี้เป็นผลรวมของต้นทุนในการสร้างองค์ประกอบแต่ละส่วนของอาคาร: รากฐาน โครงสร้างปิด เพดาน หลังคา อุปกรณ์วิศวกรรม

ข้อมูลสำหรับการคำนวณสามารถนำมาจากการใช้ข้อมูลเกี่ยวกับอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ที่คล้ายกัน เอกสารโครงการ การวัดทางเทคนิค

วิธีการแบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำน้อยกว่าค่าที่ประมาณไว้ (ส่วนเบี่ยงเบนภายใน 10-15%) แต่ต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายอื่นๆ น้อยกว่าอย่างมาก

วิธีการเปรียบเทียบหน่วย กำหนดว่าต้นทุนสำหรับการสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกันนั้นถูกนำมาเป็นพื้นฐานต่อหน่วยการวัดของวัตถุ (หน่วยเปรียบเทียบ) หน่วยดังกล่าวอาจเป็นต้นทุนในการสร้างหนึ่งที่นั่งในร้านอาหาร หนึ่งที่นั่งในโรงรถ หรือบ่อยครั้งกว่านั้น ต่อ 1 m2 ของที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่อาคารทั้งหมด ต่อ 1 m3 ของปริมาณการก่อสร้าง วิธีนี้มีประสิทธิภาพมากที่สุดข้อผิดพลาดในการใช้งานคือ 15-20%

หากทราบพื้นที่ทั้งหมด (ปริมาตร) ของอาคารอะนาล็อกและต้นทุนรวม จะเป็นเรื่องง่ายที่จะกำหนดต้นทุนต่อ 1 m2, 1 m3

ในอนาคต ผลลัพธ์ที่ได้จะถูกคูณด้วยพื้นที่ของอาคารที่กำลังประเมิน:

TC = C S(V),

โดยที่ C คือต้นทุนต่อหน่วยของการเปรียบเทียบ S(V) คือพื้นที่ (ปริมาตร) ของอาคารที่ประเมิน

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจข้อเท็จจริงที่ว่าทั้งวิธีแบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบและวิธีการเปรียบเทียบแบบหน่วยเปรียบเทียบบอกเป็นนัยถึงวิธีการที่ถูกต้องสำหรับการเลือกแอนะล็อก ซึ่งเป็นประเภทเดียวกัน มีค่าใกล้เคียงกันโดยประมาณ (มิฉะนั้น อาจเกิดการบิดเบือนที่สำคัญได้)

นอกจากนี้ควรจำไว้ว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดดังที่คุณทราบแบ่งออกเป็นคงที่และผันแปร ต้นทุนคงที่รวมถึงค่าใช้จ่ายของการจัดการโครงการ การสื่อสารทางวิศวกรรม ฯลฯ ดังนั้นเมื่อใช้ข้อมูลกับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนขนาดของวัตถุ

ระยะที่ 2 การกำหนดการสึกหรอสะสมของอาคาร ค่าเสื่อมราคาสะสมเป็นที่เข้าใจกันว่าจำนวนการสูญเสียโดยวัตถุที่มีมูลค่าตลาดในช่วงเวลาหนึ่งอันเนื่องมาจากผลกระทบต่อวัตถุ (การปรับปรุง) ของปัจจัยภายในและภายนอก

แนวคิดของ "ค่าเสื่อมราคา" ในการประเมินมูลค่าใช้ในความหมายที่แตกต่างจากทางบัญชี ในการบัญชี ค่าเสื่อมราคาเป็นกระบวนการของการจัดสรรต้นทุนเริ่มต้นตลอดอายุของสินทรัพย์

ในการประเมินค่า ค่าเสื่อมราคาเป็นปัจจัยที่กำหนดมูลค่าปัจจุบันทดแทนของออบเจ็กต์ โดยไม่คำนึงถึงต้นทุนเดิม ค่าเสื่อมราคากำหนดโดยสัมพันธ์กับต้นทุนปัจจุบันที่คำนวณในขั้นตอนแรกของการใช้วิธีราคาทุน

การประเมินมูลค่าแยกความแตกต่างระหว่างสามวิธีในการกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสม: วิธีแยก วิธีชีวิต และวิธีการตลาด

วิธีการแยก เกี่ยวข้องกับการแบ่งส่วนสึกหรอ (ล้าสมัย) ออกเป็นสามองค์ประกอบ: การสึกหรอทางกายภาพ การสึกหรอตามการใช้งาน และการสึกหรอภายนอก

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ – การสูญเสียโดยวัตถุของคุณภาพของผู้บริโภคเนื่องจากการแสวงหาผลประโยชน์หรือปัจจัยธรรมชาติ (ธรรมชาติ) การสึกหรอทางกายภาพสามารถกำหนดได้ทั้งสำหรับวัตถุโดยรวมและสำหรับองค์ประกอบแต่ละอย่าง

ชุดทำงาน - วัตถุสูญเสียคุณภาพผู้บริโภคในแง่ของความต้องการของผู้บริโภคมาตรฐานตลาดสมัยใหม่ ตัวอย่างเช่น การจัดวางที่ล้าสมัย ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น โปรดทราบว่าการปรับปรุงที่ไม่จำเป็นในแง่ของสถานะของตลาดและส่วนต่างๆ ของตลาดอาจเป็นผลมาจากการสึกหรอตามการใช้งาน

ภายนอก (บางครั้งเรียกว่าเศรษฐกิจ) สวมใส่ - วัตถุสูญเสียคุณภาพผู้บริโภคเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อม

การสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานแบ่งออกเป็นแบบถอดได้และไม่สามารถแก้ไขได้

สวมใส่แบบถอดได้ - ค่าเสื่อมประเภทนี้ คือ ค่าใช้จ่ายในการกำจัดซึ่งน้อยกว่ามูลค่าของวัตถุที่เพิ่มพร้อมกัน การสึกหรอแบบถอดได้จะพิจารณาถึงจำนวนต้นทุนที่จำเป็นในการกำจัด

สวมใส่ไม่ได้ - ซึ่งค่าใช้จ่ายในการกำจัดการสึกหรอเป็นไปไม่ได้หรือสูงกว่ามูลค่าเพิ่ม แน่นอนว่าต้องคำนึงถึงปริมาณการสึกหรอด้วย

ดังนั้น เกณฑ์ของความสามารถในการถอดออกไม่ได้เป็นเพียงความเป็นไปได้ทางกายภาพของการกำจัดการสึกหรอเท่านั้น แต่ที่สำคัญที่สุดคือความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของการกำจัดดังกล่าว

สำคัญที่ต้องจำ

จำนวนการสึกหรอสะสมทั้งหมดเมื่อใช้วิธีการแยกจะกำหนดโดยการสรุปการสึกหรอแต่ละประเภท:

การสึกหรอสะสม + การสึกหรอทางกายภาพ (ถอดออกได้ + ไม่สามารถถอดออกได้) + + การสึกหรอตามการใช้งาน (ถอดออกได้ + ไม่สามารถถอดออกได้) + การสึกหรอภายนอก

วิธีตลอดชีพ ขึ้นอยู่กับการใช้แนวคิดเช่น: ระยะเวลาของชีวิตทางกายภาพของอาคาร, ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจของอาคาร, อายุที่มีประสิทธิภาพ

ชีวิตทางกายภาพของอาคาร - ช่วงเวลาที่อาคารสามารถใช้งานได้จริง

ชีวิตทางเศรษฐกิจของอาคาร - ช่วงเวลาที่อาคารสามารถทำกำไรได้ (รายได้จากการดำเนินงานสูงกว่ารายจ่าย)

อายุที่มีประสิทธิภาพ - อายุซึ่งสอดคล้องกับสภาพร่างกายของอาคาร ณ เวลาที่ประเมิน เนื่องจากสภาพของอาคารขึ้นอยู่กับคุณภาพของการดำเนินงาน อายุที่มีประสิทธิภาพอาจมากหรือน้อยกว่าอายุทางกายภาพก็ได้

งานของผู้ประเมินคือการกำหนดอายุที่มีประสิทธิภาพของอาคารและบนพื้นฐานนี้ระดับของการเสื่อมสภาพ:

ค่าเสื่อมราคา = อายุประสิทธิผล / ชีวิตทางเศรษฐกิจ

วิธีการตลาด ให้การเปรียบเทียบของอาคารที่ได้รับการประเมินด้วยการเปรียบเทียบที่มีการคำนวณค่าเสื่อมราคาแล้ว (วัตถุขายล่าสุดในตลาด)

ระยะที่สาม การปรับค่าทดแทนที่คำนวณได้สำหรับค่าเสื่อมราคาและรับมูลค่าปัจจุบันของอาคารทดแทนการปรับตามสูตร

BC = TS-NI,

โดยที่ BC คือมูลค่าปัจจุบันแทนที่ TS - ค่าทดแทน; PI - การสึกหรอสะสม

ระยะที่สี่การกำหนดมูลค่าที่ดิน ต้นทุนของที่ดินโดยใช้วิธีราคาทุนถือเป็นมูลค่าของที่ดินที่ปลอดจากการพัฒนาใดๆ โดยยึดหลักการใช้งานที่ดีที่สุดโดยใช้วิธีการดังต่อไปนี้

วิธีการเปรียบเทียบการขาย พิจารณาจากข้อมูลราคาขายที่ดินแปลงที่คล้ายคลึงกันของที่ดินที่ประเมิน

การใช้วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับ:

• การเลือกที่ดินเทียบเคียงกับราคาขายที่ทราบ
• การปรับราคาขายของที่ดินที่เปรียบเทียบได้ โดยให้คำนึงถึงความแตกต่างระหว่างวัตถุประสงค์ของการประเมินและวัตถุที่เปรียบเทียบได้ในแง่ของปัจจัยด้านราคา
• การคำนวณต้นทุนของที่ดินเป็นค่าเฉลี่ยหรือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของราคาขายที่ปรับปรุงแล้วของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้

วิธีการโอน (การกระจาย ) จัดให้มีการใช้ข้อมูลการขายทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่คล้ายกันโดยมีหรือสามารถคำนวณความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าที่ดินและมูลค่าการปรับปรุง

การใช้วิธีการนี้ใช้หลักการของความสมดุลซึ่งมีอัตราส่วนปกติหรือทั่วไประหว่างมูลค่าที่ดินกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป

วิธีการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ของเงินรายปี อยู่บนพื้นฐานของการคำนวณมูลค่าของที่ดินโดยใช้จำนวนค่าเช่าโดยทั่วไปสำหรับแปลงที่ดินที่คล้ายคลึงกัน

วิธี (เทคนิค ) สิ่งตกค้างของแผ่นดิน อยู่บนพื้นฐานของการประยุกต์ใช้หลักการของผลผลิตที่เหลืออยู่ของที่ดินบนพื้นฐานของการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

สเตจวี ผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าปัจจุบันของอาคาร มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (SN) ถูกกำหนดโดยสูตร

CH = BC + NW,

โดยที่ BC คือค่าทดแทนปัจจุบันของอาคาร SZ - ต้นทุนที่ดิน

สำคัญที่ต้องจำ

มูลค่าของทรัพย์สินคำนวณโดยใช้วิธีราคาทุนเป็นผลรวมของต้นทุนการปรับปรุงและต้นทุนที่ดิน

การประยุกต์ใช้อัลกอริธึมวิธีคิดต้นทุนสามารถพิจารณาได้จากตัวอย่าง (ตารางที่ 8.3)

ตาราง 8.3

การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้วิธีราคาทุน

แนวทางการตลาด (เปรียบเทียบ) ตามแนวคิด พื้นฐานของวิธีการคือทฤษฎีของอุปสงค์และอุปทาน ในทางปฏิบัติ วิธีการจะขึ้นอยู่กับการใช้หลักการทดแทน

สำคัญที่ต้องจำ

แนวคิดหลักของแนวทางนี้คือผู้ซื้อที่มีเหตุผลจะไม่จ่ายเงินสำหรับทรัพย์สินมากกว่าที่ซื้อได้

แอปพลิเคชัน แนวทางการตลาดเกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าโดยเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่เพิ่งขายในตลาดเมื่อเร็ว ๆ นี้ แนวทางการตลาดขึ้นอยู่กับข้อมูลการตลาดที่เป็นปัจจุบันในระดับสูงสุดและต้องการข้อมูลจำนวนมากเพียงพอสำหรับการใช้งาน

ขอบเขตของแนวทางการตลาด - ตลาดมวลชน: ตลาดที่อยู่อาศัย, ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับธุรกิจขนาดเล็ก

การประยุกต์ใช้แนวทางการตลาดมีขั้นตอนหลักดังต่อไปนี้

• 1. รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการขายล่าสุดในตลาด และเลือกการขายด้วยทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้กับทรัพย์สินที่มีมูลค่า
• 2. ตรวจสอบข้อมูลที่ได้รับ (ราคา ลักษณะทางกายภาพ เงื่อนไขทางการเงิน สถานที่ ฯลฯ)
• 3. การวิเคราะห์เปรียบเทียบของวัตถุที่ขายกับวัตถุที่ประเมินโดยเงื่อนไขการขาย สถานที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพ
• 4. การปรับราคาขายสำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบได้ตามความแตกต่างระหว่างกัน
• 5. การประสานการปรับราคาและการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินที่จะตีราคา มูลค่าของทรัพย์สินที่จะตีราคาจึงคำนวณตามสูตรทั่วไปดังนี้

CH \u003d Tsa ± ΣP,

โดยที่ Tsa คือราคาของวัตถุที่คล้ายกัน (กลุ่มของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน); P - การแก้ไขราคาของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

แต่ละขั้นตอนเหล่านี้มีความจำเป็นในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน แต่สิ่งสำคัญคือต้องปรับข้อมูลราคาที่มีอยู่ให้ถูกต้องเมื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่จะประเมิน

สามารถใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพในการปรับเปลี่ยนได้

โดยใช้ วิธีการเชิงปริมาณ ผู้ประเมินราคาจะต้องกำหนดจำนวนเงินที่ปรับปรุง มีการใช้หลายวิธีในการกำหนด "ราคา" เหล่านี้: การวิเคราะห์การขายคู่ การวิเคราะห์การถดถอย การคำนวณต้นทุนขององค์ประกอบที่ต้องการแก้ไข

หลังจากกำหนดมูลค่าของการแก้ไขที่จำเป็นแล้ว คุณสามารถดำเนินการกำหนดค่าของวัตถุโดยเปรียบเทียบกับวัตถุอะนาล็อก

มูลค่าของอ็อบเจ็กต์ที่กำลังประเมินค่าถูกกำหนดโดยการปรับราคาที่ทราบของออบเจ็กต์-อะนาล็อก

การปรับตัว สามารถผลิตได้สามรุ่นหลัก:

• ในแง่การเงิน
• เปอร์เซ็นต์;
• การจัดกลุ่มทั่วไป

วิธีที่แม่นยำที่สุดคือการใช้การปรับเงิน แต่สิ่งนี้เป็นไปได้ก็ต่อเมื่อสามารถกำหนดได้ หากไม่สามารถทำได้ ระบบจะใช้การปรับเปอร์เซ็นต์ ตัวเลือกนี้ต้องคำนึงถึงความแตกต่างในลำดับที่ทำการแก้ไข

มีสองตัวเลือก:

• 1) แบบสะสม (การปรับภายหลังแต่ละครั้งจะนำไปใช้กับราคาที่ปรับแล้ว)
• 2) พื้นฐานอิสระ (ผลรวม)

ประสบการณ์ต่างประเทศ

American Institute of Real Estate Appraisers ขอแนะนำลำดับของการปรับปรุงต่อไปนี้ (การปรับราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ตามองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ):

• 1. องค์ประกอบของสิทธิในทรัพย์สิน
• 2. เงื่อนไขสำหรับการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม (ใช้เมื่อซื้อแหล่งสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่ไม่สอดคล้องกับแหล่งตลาด)
• 3. เงื่อนไขการขาย (แรงจูงใจผิดปรกติหรือเงื่อนไขผิดปรกติของการทำธุรกรรม เช่น เครือญาติระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การขายในภาวะล้มละลาย)
• 4. เวลาในการสรุปธุรกรรมด้วยวัตถุแอนะล็อก
• 5. ที่ตั้งและสิ่งแวดล้อม
• 6. ลักษณะทางกายภาพ
• 7. ลักษณะทางเศรษฐกิจของวัตถุ

คำถามสำคัญคือการแก้ไขใดควรทำแบบสะสม และแบบใด - แบบอิสระ

กฎที่พัฒนาขึ้นบนพื้นฐานของประสบการณ์การประเมินสามารถแก้ไขปัญหานี้ด้วยวิธีต่อไปนี้

การแก้ไขที่สะท้อนถึงเงื่อนไขของข้อตกลง ควรใช้แบบสะสม ซึ่งรวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติม:

• เพื่อสิทธิที่โอนได้;
• เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน (เงินสด ไม่ใช่เงินสด ใช้เงินที่ยืมมา);
• เงื่อนไขการขาย (ส่วนลด, ผ่อนชำระ);
• เวลาขาย (โดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาในช่วงเวลาหลังการขาย)

การแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของวัตถุ มีส่วนร่วมอย่างอิสระ:

• ที่ตั้ง;
• สถานะของวัตถุ
• องค์ประกอบเพิ่มเติม
• นิเวศวิทยา.

ถึง วิธีการเชิงคุณภาพ การกำหนดจำนวนการแก้ไขรวมถึงวิธีการจัดกลุ่มทั่วไปและวิธีการสำรวจรายบุคคล

วิธีการจัดกลุ่มทั่วไป ใช้เมื่อมีข้อมูลเกี่ยวกับยอดขายจำนวนมากเพียงพอและส่วนต่างราคาเพียงเล็กน้อย

ในกรณีนี้ ผู้ประเมินมีสิทธิที่จะไม่ทำการแก้ไขเป็นรายบุคคล แต่จะประเมินความแตกต่างระหว่างวัตถุที่ประเมินราคากับสิ่งที่นำเสนอในตลาดโดยรวม ("ดีกว่า - แย่กว่า") หากส่วนต่างของราคามีน้อย การใช้เทคนิคนี้อาจสมเหตุสมผล

วิธีการสำรวจรายบุคคล ขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ความคิดเห็นของผู้ประกอบการตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับมูลค่าของปัจจัยการกำหนดราคาอย่างใดอย่างหนึ่ง

การใช้วิธีการเปรียบเทียบสามารถแสดงให้เห็นได้จากตัวอย่างต่อไปนี้ จำเป็นต้องกำหนดมูลค่าตลาดของกระท่อมพร้อมห้องซาวน่าและโรงจอดรถในตัว (วัตถุหมายเลข 1) การวิเคราะห์เปิดเผยยอดขายต่อไปนี้:

• 1. วัตถุหมายเลข 2 ขายในปีนี้ในราคา 2900, 000 รูเบิลมีห้องซาวน่าและสระว่ายน้ำ
• 2. วัตถุหมายเลข 3 ขายเมื่อปีที่แล้วสำหรับ 2600 พันรูเบิลมีโรงรถในตัว
• 3. วัตถุหมายเลข 4 ขายในปีนี้ 3,000 พันรูเบิล มีสระว่ายน้ำและโรงจอดรถในตัว

โดยใช้วิธีการขายคู่พบว่าการมีส่วนร่วมของห้องซาวน่าเป็นค่าใช้จ่าย 50,000 รูเบิล; อ่าง - 60,000; โรงรถ - 90,000 รูเบิล มูลค่าเพิ่มขึ้น 10% ต่อปี (ดูตาราง 8.4 สำหรับตัวอย่างโซลูชัน)

ตาราง 8.4

การกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบ

พารามิเตอร์		วัตถุที่ 1	วัตถุหมายเลข 2	วัตถุที่ 3
ราคาพันรูเบิล
ราคาที่ปรับตามเวลา พันรูเบิล			2600 1,1 = = 2860
โรงจอดรถใต้ดิน
การปรับทั้งหมด
ปรับราคาพันรูเบิล

เนื่องจากราคาที่ปรับปรุงแล้วแตกต่างกันเล็กน้อย จึงต้องคำนวณราคาเฉลี่ยแบบถ่วงน้ำหนัก น้ำหนักที่มากที่สุดจะมอบให้กับวัตถุซึ่งในแง่ของพารามิเตอร์นั้น อยู่ใกล้กับวัตถุที่กำลังประเมินมากที่สุด ระดับความใกล้ชิดสามารถประเมินได้โดยใช้วิธีการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ หากไม่มีผู้เชี่ยวชาญ น้ำหนักของอะนาล็อกแต่ละรายการสามารถกำหนดได้จากจำนวนการปรับราคา เนื่องจากการปรับแต่ละครั้งมีข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น ยิ่งมีการปรับราคาของอะนาล็อกมากเท่าใด น้ำหนักของอะนาล็อกก็จะยิ่งน้อยลงในการกำหนดต้นทุนขั้นสุดท้ายของวัตถุที่ประเมิน

ราคาของวัตถุชิ้นแรกมีการปรับหนึ่งครั้ง ราคาของวัตถุชิ้นที่สองและสาม - ถึงการปรับสองครั้ง โดยพิจารณาว่าน้ำหนักของอะนาล็อกควร

เป็นสัดส่วนผกผันกับจำนวนการปรับปรุงใช้กฎต่อไปนี้สำหรับการคำนวณ:

ที่ไหน k 1, k 2, k 3 - จำนวนการปรับสายโซ่ของแอนะล็อกที่หนึ่ง, ที่สองและสามตามลำดับ

เราคำนวณน้ำหนักของอะนาล็อกแต่ละรายการตามสูตร (8.1):

โดยคำนึงถึง "ผลงาน" ของแต่ละวัตถุมูลค่าของทรัพย์สินจะเท่ากับพันรูเบิล:

3190 0.5 + 3157 0.25 + 2950 0.25 = 3121.75 หรือปัดเศษ 3120

• ความแตกต่างระหว่างแนวทางในการประเมินมูลค่าและวิธีการประเมินค่ายังทำในมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง - ใน FSO หมายเลข 1 (ดู: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm)
• ดัชนีการเปลี่ยนแปลงราคาในการก่อสร้างได้รับการตรวจสอบและโพสต์บนอินเทอร์เน็ตเป็นประจำโดยหน่วยงานของรัฐที่ควบคุมกิจกรรมการก่อสร้าง

  (ปัจจุบันคือกระทรวงการก่อสร้างของรัสเซีย)

หัวข้อที่ 5. วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และการใช้งานจริง

คำถามทดสอบ

1. ต้นทุน มูลค่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ต่างกันอย่างไร?

4. ปัจจัยใดบ้างที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์?

7. การดำเนินการหลักในการควบคุมกิจกรรมการประเมินมีอะไรบ้าง?

ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ มีสามวิธีหลักในการประเมินมูลค่า โดยพิจารณาจากวิธีการเฉพาะในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ วิธีการเหล่านี้เรียกว่าแนวทางต้นทุน วิธีรายได้ และแนวทางตลาด (หรือเรียกอีกอย่างว่าแนวทาง SAP) พิจารณาสาระสำคัญและขอบเขตของแต่ละแนวทางทั้งสาม

วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์) ขึ้นอยู่กับการใช้ต้นทุนซึ่งเกี่ยวข้องกับการสร้างและการได้มาซึ่งทรัพย์สินประเภทนี้ ในการประเมินทรัพย์สิน สามารถใช้วิธีการต่างๆ ในการคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินได้ เช่น การคำนวณโดยใช้การวิเคราะห์รายการงบดุลขององค์กร เมื่อใช้วิธีต้นทุน คุณจะใช้ทั้งต้นทุนจริงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและการดำเนินการของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆ และต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในคุณสมบัติ

แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าขึ้นอยู่กับสมมติฐานว่ามีอัตราส่วนที่แน่นอนระหว่างมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์กับรายได้ที่วัตถุนี้สามารถนำมาได้ วิธีการประเมินที่แตกต่างกันตามแนวทางรายได้จะแตกต่างกันไปตามวิธีการกำหนดอัตราส่วนนี้ นี่คือความแตกต่างระหว่างวิธีการประเมินมูลค่า เช่น ตัวคูณค่าเช่ารวม วิธีแปลงเป็นตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง และวิธีการลดกระแสเงินสด

วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบมีลักษณะเฉพาะโดยการวิเคราะห์การขายในตลาดที่คล้ายคลึงและคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนด เพื่อให้แนวทางนี้สามารถนำไปใช้ในสถานการณ์เฉพาะได้ จำเป็นต้องมีข้อมูลการตลาดที่กว้างขวางเกี่ยวกับการขายวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูลของตลาดมีการพัฒนาอย่างสูง

ดังนั้นเราจึงมีสามแนวทางหลักในการแก้ปัญหาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎแล้ว วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะไม่ได้ใช้วิธีใดวิธีหนึ่ง แต่มีหลายวิธีในการประเมินมูลค่า ตัวอย่างเช่น เมื่อประเมินมูลค่าอาคารโดยใช้วิธีต้นทุน ต้นทุนของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารสามารถวัดมูลค่าได้โดยใช้ข้อมูลตลาด หรือตัวอย่างเช่น เมื่อใช้วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบการขาย สามารถใช้น้ำหนักสำหรับตัวเลือกการขายต่างๆ ได้ ขึ้นอยู่กับว่าวัตถุชิ้นนี้หรือวัตถุนั้นนำเข้ามาเท่าใดเมื่อเทียบกับวัตถุสำหรับการประเมิน

การเลือกแนวทางที่ถูกต้องในการประเมินทรัพย์สินโดยเฉพาะเป็นกุญแจสำคัญในการประเมินที่เพียงพอ ด้วยตลาดที่พัฒนาแล้วและโครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูล แนวทางทั้งสามในทางทฤษฎีควรให้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบเดียวกัน อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างเกิดขึ้นได้ยาก ทั้งนี้เนื่องมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นแต่ละกลุ่ม เป็นตลาดที่ไม่สมบูรณ์ เริ่มศึกษาแนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขั้นแรกเราจะพิจารณาวิธีต้นทุน เนื่องจากวิธีนี้ใช้ได้กับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งในหลักการ อย่างไรก็ตาม แอปพลิเคชันดังกล่าวไม่สมเหตุสมผลในทุกกรณี

จากนั้นเราจะดูแนวทางรายได้ซึ่งใช้เมื่อทรัพย์สินนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เพื่อสร้างรายได้

สิ่งสุดท้ายที่ต้องพิจารณาคือแนวทางการเปรียบเทียบการขาย (ตลาด) ซึ่งให้ผลลัพธ์ที่ดีในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว

1. วิธีการเปรียบเทียบ

วิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าคือชุดของวิธีการประเมินมูลค่าโดยอิงจากการเปรียบเทียบวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่ากับสิ่งที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับพวกเขา

เงื่อนไขการใช้วิธีการเปรียบเทียบ:

1. วัตถุต้องไม่ซ้ำกัน

2. ข้อมูลต้องครบถ้วน รวมทั้งเงื่อนไขในการทำธุรกรรม

3. ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของการเปรียบเทียบของทรัพย์สินที่ถูกประเมินจะต้องเปรียบเทียบกันได้

ข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับอะนาล็อก:

อะนาล็อกจะคล้ายกับวัตถุประสงค์ของการประเมินในแง่ของลักษณะทางเศรษฐกิจ วัสดุ เทคนิค และลักษณะอื่นๆ

เงื่อนไขที่คล้ายกันของข้อตกลง

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับหลักการ:

ทดแทน;

สมดุล;

อุปสงค์และอุปทาน.

ขั้นตอนของวิธีการเปรียบเทียบ:

การวิจัยทางการตลาด;

การรวบรวมและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลในการเสนอขายหรือการเปรียบเทียบวัตถุที่ประเมินไว้เมื่อเร็วๆ นี้

การเปรียบเทียบข้อมูลของแอนะล็อกที่เลือกและวัตถุประสงค์ของการประเมิน

การปรับราคาขายของแอนะล็อกที่เลือกตามความแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

การกำหนดมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพื่อเปรียบเทียบยอดขายเพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินที่จะประเมิน การคำนวณและการปรับปรุงจะทำบนพื้นฐานของการวิเคราะห์เชิงตรรกะของการคำนวณก่อนหน้านี้ โดยคำนึงถึงความสำคัญของแต่ละตัวบ่งชี้ ที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดปัจจัยการแก้ไขอย่างแม่นยำ

ข้อดีของวิธีการเปรียบเทียบ:

1. ต้นทุนสุดท้ายสะท้อนความคิดเห็นของผู้ขายและผู้ซื้อทั่วไป

2. ราคาขายสะท้อนการเปลี่ยนแปลงในสภาวะทางการเงินและอัตราเงินเฟ้อ

3. มีเหตุผลทางสถิติ

4. มีการปรับเปลี่ยนสำหรับความแตกต่างในวัตถุที่เปรียบเทียบ

5. ค่อนข้างใช้งานง่ายและให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้

ข้อเสียของวิธีการเปรียบเทียบ:

1. ความแตกต่างในการขาย

2. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายที่ใช้งานได้จริง

3. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะของการทำธุรกรรม

4. การพึ่งพากิจกรรมทางการตลาด

5. การพึ่งพาเสถียรภาพของตลาด

6. ความยากในการกระทบยอดข้อมูลในการขายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

2. แนวทางต้นทุน

วิธีต้นทุน - = นี่คือชุดของวิธีการประเมินตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นในการกู้คืนหรือเปลี่ยนวัตถุของการประเมิน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาสะสม ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุสำเร็จรูปมากกว่าการสร้างวัตถุของยูทิลิตี้ที่คล้ายคลึงกัน

เมื่อใช้วิธีนี้ จะพิจารณาต้นทุนของนักลงทุน ไม่ใช่ผู้รับเหมา

วิธีนี้ใช้หลักการทดแทน

ข้อมูลที่จำเป็นในการใช้วิธีต้นทุน:

ระดับค่าจ้าง;

ปริมาณค่าใช้จ่าย;

ต้นทุนอุปกรณ์

อัตรากำไรของผู้สร้างในภูมิภาคที่กำหนด

ราคาตลาดวัสดุก่อสร้าง.

ขั้นตอนของแนวทางต้นทุน:

การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยคำนึงถึงการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (Сз);

การคำนวณต้นทุนสำหรับการก่อสร้างอาคารใหม่ที่กำลังประเมิน (С ns);

การคำนวณการสึกหรอสะสม (I n):

ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ - ค่าเสื่อมราคาที่เกี่ยวข้องกับการลดลงของประสิทธิภาพของวัตถุอันเป็นผลมาจากอายุทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของปัจจัยภายนอกที่ไม่พึงประสงค์

ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่ - ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ทันสมัยสำหรับวัตถุดังกล่าว

ค่าเสื่อมราคาภายนอก - ค่าเสื่อมราคาจากการเปลี่ยนแปลงปัจจัยทางเศรษฐกิจภายนอก

การคำนวณต้นทุนการปรับปรุงโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาสะสม

Su \u003d C ns -C และ

การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์

C zp \u003d C s + C y

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

1. เมื่อประเมินวัตถุใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด

2. แนวทางนี้เหมาะสมหรือเป็นแนวทางเดียวที่เป็นไปได้ในกรณีต่อไปนี้

การวิเคราะห์ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การศึกษาความเป็นไปได้ของการก่อสร้างและปรับปรุงใหม่

การประเมินของรัฐและสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ

การประเมินมูลค่าของวัตถุในตลาดที่ไม่ได้ใช้งาน

การประเมินมูลค่าเพื่อการประกันภัยและภาษีอากร

ข้อเสียของแนวทางต้นทุน:

1. ต้นทุนไม่เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป

2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

3. ความไม่สอดคล้องกันระหว่างต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่กำลังประเมินกับต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ของวัตถุเดียวกันทุกประการ เนื่องจากค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกหักออกจากต้นทุนการก่อสร้างระหว่างกระบวนการประเมิน

4. การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาอาคารเก่าที่มีปัญหา

5. ความยากลำบากในการกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า

6. แยกการประเมินแปลงที่ดินจากอาคาร

7. การประเมินปัญหาที่ดินในรัสเซีย

3. แนวทางรายได้

แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องสอดคล้องกับการประเมินคุณภาพและปริมาณของรายได้ในปัจจุบันที่ทรัพย์สินนี้สามารถนำมาได้

แนวทางรายได้เป็นชุดของวิธีการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาจากการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่คาดหวังจากอสังหาริมทรัพย์

ข้อกำหนดเบื้องต้นหลักสำหรับการคำนวณมูลค่าของแนวทางนี้คือสัญญาเช่าทรัพย์สิน การแปลงรายได้เป็นทุนเพื่อแปลงรายได้ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่าปัจจุบัน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ในอนาคตกับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

สูตรแนวทางรายได้ขั้นพื้นฐาน (IRV - สูตร):

การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

โดยที่ V คือมูลค่าของทรัพย์สิน

ฉัน - รายได้ที่คาดหวังจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า รายได้มักจะหมายถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อสังหาริมทรัพย์สามารถนำเข้ามาได้ในช่วงเวลาหนึ่ง

R - อัตราผลตอบแทนหรือกำไร - คืออัตราส่วนหรืออัตราของตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราส่วนทุน - อัตราผลตอบแทนสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และมูลค่าของวัตถุของการประเมิน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มีสองประเภท:

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ในอัตราผลตอบแทนจากทุน

ด้วยการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง จะพิจารณาสองปริมาณ: รายได้ต่อปีและอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่อรายได้สุทธิที่นำมา

รายได้ที่คาดหวังถูกกำหนดโดยการวิเคราะห์รายได้ในช่วงระยะเวลาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน

อัตราคิดลด - อัตราดอกเบี้ยทบต้นซึ่งใช้ในการคำนวณใหม่ ณ จุดใดเวลาหนึ่งมูลค่าของกระแสเงินสดที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สิน

ขั้นตอนของแนวทางรายได้:

1. การคำนวณผลรวมของรายรับที่เป็นไปได้ทั้งหมดจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

2. การคำนวณรายได้รวมตามจริง

3. การคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน:

ถาวรตามเงื่อนไข

ตัวแปรตามเงื่อนไข (ปฏิบัติการ);

สำรอง.

4. การกำหนดจำนวนเงินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

5. แปลงผลตอบแทนที่คาดหวังให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

บทนำ

บทที่ 1 ฐานวิธีการสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

1.1 แนวคิดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน วัตถุประสงคของการประเมิน ประเภทของราคาประเมิน

1.2 กรอบกฎหมาย เป้าหมาย และขั้นตอนของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

บทที่ 2 แนวทางหลักและวิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการประยุกต์ใช้

2.1 สาระสำคัญและคุณลักษณะของแนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

2.2 ข้อดีและข้อเสียของการใช้แนวทางต่างๆ ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

บทสรุป

บรรณานุกรม

บทนำ

วันนี้ในรัสเซียมีรูปแบบการเป็นเจ้าของที่หลากหลายที่ช่วยให้เจ้าของสามารถกำจัดทรัพย์สินของเขาตามดุลยพินิจของเขาเอง ในเรื่องนี้ คำถามเกิดขึ้นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน ความจำเป็นในการแก้ไขข้อพิพาทด้านทรัพย์สิน ซึ่งคู่กรณีถูกบังคับให้หันไปใช้บริการของอนุญาโตตุลาการราคาอิสระเพื่อกำหนดมูลค่าวัตถุประสงค์ของทรัพย์สินเฉพาะ

การพัฒนากิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซียนั้นพิจารณาจากการพัฒนาความสัมพันธ์ทางการตลาดโดยตรง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินของทรัพย์สินประเภทต่างๆ ได้กลายเป็นเครื่องมือที่สำคัญและมีประสิทธิภาพของระบบเศรษฐกิจตลาด

ในบริบทของการพัฒนาเศรษฐกิจการตลาด การประเมินมูลค่าเครื่องจักร อุปกรณ์ และยานพาหนะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ความสำคัญของกิจกรรมการประเมินมูลค่าประเภทนี้ถูกกำหนดโดยการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลและโดยความจำเป็นในการเพิ่มการลงทุน

ควรสังเกตว่าเครื่องจักรและอุปกรณ์มีลักษณะตามกฎโดยพารามิเตอร์ที่แตกต่างกันจำนวนมากและระบบการตั้งชื่อที่หลากหลาย จำนวนเครื่องจักรและอุปกรณ์ในประเทศและแม้แต่ในภูมิภาคที่แยกจากกันก็มีจำนวนมาก

การกำหนดมูลค่าตลาดของเครื่องจักรและอุปกรณ์เป็นกระบวนการที่ซับซ้อน เนื่องจากมักเป็นไปไม่ได้ที่จะหาสิ่งที่คล้ายคลึงกันโดยสิ้นเชิงสำหรับทรัพย์สินที่มีการประเมินมูลค่าในระหว่างกระบวนการประเมินราคา

เพื่อให้ได้การประเมินทรัพย์สินที่แม่นยำที่สุด จึงมีการนำเทคนิคและวิธีการพิเศษมาใช้ ซึ่งจะกล่าวถึงในหลักสูตรนี้

งานของหลักสูตรประกอบด้วยการแนะนำสองบทและบทสรุป บทแรกจะกล่าวถึงแนวคิดของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่า ประเภทของการประเมินราคา ตลอดจนกรอบการทำงานทางกฎหมายสำหรับกิจกรรมการประเมินมูลค่า เป้าหมายและขั้นตอนของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บทที่สองกล่าวถึงแนวทางหลักและวิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการประยุกต์ใช้

ในการเขียนบทความภาคเรียนมีการใช้วัสดุดังต่อไปนี้: กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย", มาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง, มาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐ, ตำราเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน, วัสดุจากนิตยสาร "Voprosy Valuation", ฯลฯ

บทที่ 1 ฐานวิธีการสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

1.1 แนวคิดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน วัตถุประสงคของการประเมิน ประเภทของราคาประเมิน

คุณสมบัติ – วัตถุของโลกรอบข้างที่มีประโยชน์ใช้สอยและสิทธิของตน .

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นกระบวนการที่เป็นระเบียบและมีจุดมุ่งหมายในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในแง่การเงิน โดยคำนึงถึงศักยภาพและรายได้ที่แท้จริงที่นำมา ณ จุดหนึ่งในช่วงเวลาหนึ่งในส่วนตลาดเฉพาะ

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นคำทั่วไปที่ใช้กับกิจกรรมการประเมินมูลค่าและวัตถุที่เป็นไปได้ทั้งหมด

ตามมาตรา 5 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง " เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย» การประเมินมูลค่าทรัพย์สินหมายเลข 135-FZ อาจนำไปใช้กับวัตถุต่อไปนี้:

1. แยกสิ่งของที่เป็นวัตถุ (อพาร์ตเมนต์ รถยนต์ ของสะสมแร่ ฯลฯ)

2. จำนวนรวมของสิ่งต่าง ๆ ที่ประกอบเป็นทรัพย์สินของนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา (รวมถึงธุรกิจที่เป็นเป้าหมายของการประเมิน)

3. สิทธิในการเป็นเจ้าของและสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ

4. สิทธิเรียกร้อง ภาระผูกพัน (หนี้);

5. งาน บริการ ข้อมูล

6. วัตถุสิทธิพลเมืองอื่น ๆ ซึ่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดความเป็นไปได้ของการมีส่วนร่วมในการไหลเวียนของพลเมือง

ตามกฎแล้วการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบ่งออกเป็นสี่กลุ่มใหญ่:

1. การประเมินมูลค่ากิจการ (ธุรกิจ)

2. การประเมินอสังหาริมทรัพย์

3. การประเมินอุปกรณ์ (รวมถึงเครื่องจักร ยานพาหนะ)

4. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา

การประเมินค่า - การกำหนดมูลค่าของวัตถุ ณ จุดใดเวลาหนึ่งตามมาตรฐานค่าที่เลือก

ราคา- นี่คือต้นทุนของปัจจัยการผลิตที่รวมอยู่ในวัตถุนี้

มูลค่าทรัพย์สินอาจแตกต่างกันไป ประเภทของมูลค่าที่กำหนดจะกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมิน และวิธีการประเมินจะกำหนดการดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของการประเมิน

เมื่อใช้แนวคิดเรื่องมูลค่าในการดำเนินการตามกิจกรรมการประเมินมูลค่า จะมีการระบุประเภทมูลค่าเฉพาะ ซึ่งกำหนดโดยการใช้ผลการประเมินมูลค่าตามวัตถุประสงค์

เมื่อดำเนินกิจกรรมการประเมินจะใช้มูลค่าของวัตถุที่ประเมินดังต่อไปนี้:

· มูลค่าตลาด

· ต้นทุนการลงทุน

· มูลค่าการชำระบัญชี

มูลค่าที่ดิน

1. เมื่อกำหนด ตลาดมูลค่าของวัตถุการประเมินมูลค่าถูกกำหนดโดยราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุการประเมินมูลค่าสามารถแปลกแยกในวันที่ประเมินราคาในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และ สถานการณ์พิเศษจะไม่ปรากฏในมูลค่าของราคาซื้อขาย เมื่อ:

2. เมื่อกำหนด การลงทุนมูลค่าของวัตถุประเมินถูกกำหนดโดยมูลค่าของบุคคลหรือกลุ่มบุคคลใดโดยเฉพาะเพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุนโดยใช้วัตถุประเมินที่จัดตั้งขึ้นโดยบุคคลนี้ (บุคคล)

3. เมื่อกำหนด การชำระบัญชีมูลค่าของวัตถุประเมินถูกกำหนดโดยมูลค่าประมาณที่สะท้อนถึงราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุประเมินนี้สามารถถูกทำให้แปลกแยกในช่วงระยะเวลาของการแสดงออกของวัตถุที่ประเมินซึ่งน้อยกว่าระยะเวลาการเปิดรับทั่วไปสำหรับสภาวะตลาดในเงื่อนไข เมื่อผู้ขายถูกบังคับให้ทำธุรกรรมเพื่อจำหน่ายทรัพย์สิน

4. เมื่อกำหนด เกี่ยวกับที่ดินมูลค่าของวัตถุประเมินจะถูกกำหนดโดยวิธีการประเมินมวลของมูลค่าตลาดที่จัดตั้งขึ้นและได้รับการอนุมัติตาม

พารามิเตอร์หลักที่กำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน ได้แก่ ประโยชน์ใช้สอย อุปสงค์ อุปทาน ความขาดแคลน ความเป็นไปได้ของการโอนสิทธิ์ในทรัพย์สิน ต้นทุนในการสร้างทรัพย์สิน

1.2 กรอบกฎหมาย เป้าหมาย และขั้นตอนของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ฐานกฎหมายสำหรับกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซียคือ:

1) กฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 ฉบับที่ 135 - FZ "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" (ฉบับล่าสุดของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับวันที่ 24 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 220 - FZ) บทบัญญัติพื้นฐาน

2) มาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "แนวคิดทั่วไปของการประเมินมูลค่า วิธีการและข้อกำหนดสำหรับการประเมินมูลค่า" (FSO ฉบับที่ 1) อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียลงวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 256 บทบัญญัติหลัก

3) มาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าและประเภทของมูลค่า" (FSO ฉบับที่ 2) อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียลงวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 255 บทบัญญัติหลัก

4) มาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมินมูลค่า" (FSO ฉบับที่ 3) ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียเมื่อวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 254 บทบัญญัติหลัก

ตามกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 135-FZ ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 1998 "ในกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" กิจกรรมการประเมินจะต้องได้รับใบอนุญาตบังคับ

การประเมินทรัพย์สินดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับอนุญาตบนพื้นฐานของข้อตกลงการประเมินทรัพย์สินโดยใช้แนวทางคลาสสิกทั้งสามวิธีในการประเมินทรัพย์สิน - ทำกำไรการเปรียบเทียบ (ตลาด) และค่าใช้จ่ายสูง

การแก้ไขที่ทำขึ้นในกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" ทำให้เกิดการถ่ายโอนส่วนสำคัญของการควบคุมกิจกรรมในพื้นที่นี้จากหน่วยงานของรัฐไปยังองค์กรผู้ประเมินราคาซึ่งเกี่ยวข้องกับการยกเลิกใบอนุญาต กิจกรรมการประเมิน ผู้ประเมินราคาได้รับการยอมรับในฐานะสมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมินราคาโดยการตัดสินใจของคณะผู้บริหารของวิทยาลัย สำหรับการละเมิดกฎหมายและมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง ผู้ประเมินอาจถูกไล่ออกจากการเป็นสมาชิกขององค์การโดยการตัดสินใจของคณะทำงาน

ตามอาร์ท. 8 FZ-135 การประเมินวัตถุในการประเมินเป็นสิ่งจำเป็นหากวัตถุประเมินที่เป็นเจ้าของทั้งหมดหรือบางส่วนโดยสหพันธรัฐรัสเซีย หน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียหรือเทศบาลมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม

โดยทั่วไปแล้ว วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือ:

การกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินในระหว่างการแปรรูป โอนไปยังการจัดการทรัสต์ สัญญาเช่า การแปลงสัญชาติ

การใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน

การขายหรือการจำหน่ายทรัพย์สินอื่น ๆ

· การมอบหมายภาระหนี้ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน;

การโอนทรัพย์สินเพื่อสมทบทุนจดทะเบียน, กองทุนของนิติบุคคล;

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่บุคคลและนิติบุคคล

การซื้อคืนหรือการถอนทรัพย์สินอื่น ๆ จากเจ้าของที่กฎหมายกำหนดสำหรับความต้องการของรัฐหรือเทศบาล

ดำเนินการประเมินวัตถุในทรัพย์สินเพื่อควบคุมความถูกต้องของการเสียภาษีในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการคำนวณฐานภาษี

· การจัดทำสัญญาการสมรส การแบ่งทรัพย์สินของคู่สมรสที่หย่าร้างตามคำร้องขอของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายในกรณีที่มีข้อพิพาทเรื่องมูลค่าทรัพย์สินนี้

ดังนั้น วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจแตกต่างกันมาก แต่บ่อยครั้งการประเมินมูลค่ามีความจำเป็นสำหรับธุรกรรมต่างๆ

การประเมินทรัพย์สินมีขั้นตอนดังต่อไปนี้:

1) คำจำกัดความของงาน

ในขั้นเริ่มต้นของงานการประเมิน สิ่งหนึ่งที่สำคัญที่สุดคือคำถามในการกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในกระบวนการสื่อสารระหว่างลูกค้าและผู้ประเมินราคาในขั้นตอนการตั้งค่างาน วัตถุประสงค์ของการประเมินถูกกำหนด นั่นคือ สิ่งที่ลูกค้าต้องการประเมินในรูปแบบของชุดของวัตถุวัสดุและ (หรือ) สิทธิ์ วัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมินวัตถุที่ประเมินเช่นเดียวกับประเภทของมูลค่า