Kaip pakeisti daugiabučio namo valdymo įmonę į kitą arba į namų savininkų bendriją. Keičiame valdymo įmonę: žingsnis po žingsnio procedūra ir savybių aprašymas

Namo tvarkymas

Nepaisant to, kad būsto ir komunalinių paslaugų reforma Rusijoje oficialiai prasidėjo dar 2008 m., gyventojų pasitenkinimo vykstančiomis pertvarkomis lygis neskuba kilti aukštyn. Tam yra keletas priežasčių, tačiau viena esminių – itin silpnas būsto savininkų įsitraukimas į daugiabučio namo valdymo procesą. Šis veiksnys prisideda prie žemo jų teisių suvokimo lygio.

Taip ir išeina - vaikštome, spjaudome į nemalonų kvapą iš šiukšlių latako ar ant konteinerių aikštelėje perpildytų cisternų, tamsoje čiupinėjame savo rakto skylutę, šias smulkias bėdas galime aptarti net su kaimynu, nesugėdydami. išraiškose. Tačiau reikalas neapsiriboja pokalbiais važiuojamojoje dalyje.

Tuo tarpu situaciją galima ir reikia keisti. Tiksliau – ne situacija, o su savo pareigomis nesusitvarkanti valdymo įmonė. Tie, kurie sako, kad tai susiję su būtinybe braidyti per siaubingą biurokratinę tankmę, jus klaidina. Vienintelis įspėjimas yra tas, kad pakeisti valdymo įmonę galite ne anksčiau kaip po vienerių metų nuo sutarties sudarymo. Valstybė suteikė jai 12 mėnesių atlaidus, motyvuodama būtinybe pasinerti į dalykų eigą ir derinti savo darbą. Beje, sutartis tarp daugiabučio namo savininkų ir valdymo įmonės sudaroma nuo vienerių iki 5 metų laikotarpiui.

Jei staiga jūsų rankose nėra sutarties, tai, matyt, niekada nedalyvavote būsto savininkų susirinkimuose, kuriuose už jus buvo priimami sprendimai, o vėliau už šiuos sprendimus sumokėjote. Kažkur su nervais ir laiku, kai kur su pinigais. Taigi nedelsdami gaukite sutartį ir atidžiai išstudijuokite jos tekstą. Dokumente nurodomos valdymo įmonės pareigos. Jų neįvykdymas arba netinkamas atlikimas ir netinkamas terminų vykdymas suteikia savininkams pagrindą reikšti pretenzijas arba atsisakyti įmonės paslaugų:

netinkama bendro turto priežiūra,
viešųjų paslaugų kokybės pažeidimas,
nesavalaikiai įvykdyti gyventojų prašymai dėl remonto,
slepia savo veiklą ir pan.

Paskutiniame punkte reikėtų šiek tiek paaiškinti. Buto kodeksas reikalauja, kad valdymo įmonės pirmąjį ketvirtį visuotiniam namų savininkų susirinkimui pateiktų savo veiklos rezultatų ataskaitą. Jei šių ataskaitų nėra arba jų išsamumas neatitinka atskleidimo reikalavimo, tai gali būti pagrindas pakeisti vadovaujančią organizaciją.

Valdymo įmonės keitimo algoritmas:

Atminkite, kad bet kuris savininkas gali inicijuoti valdymo įmonės pakeitimą. Tačiau bet kuriuo atveju valdymo įmonės likimas turės būti sprendžiamas kolektyviai visuotiniame akcininkų susirinkime. Planuodami atsisakyti jau veikiančios valdymo įmonės paslaugų, nuspręskite, kas ją pakeis. Išanalizuokite valdymo įmonių rinką, atlikite reikiamas užklausas, gaukite atsakymus į klausimus, kurie leis susidaryti aiškų vaizdą apie valdymo įmonės patikimumą: kiek jos valdomų namų, ar įmonėje veikia avarinės dispečerinės tarnybos, kaip greitai išnagrinėjami piliečių prašymai. Nepatingėkite bendrauti su savininkais, gyvenančiais įmonės valdomame name. Užduokite dominančius klausimus tiesiogiai valdymo įmonės vadovybei. Svarbu susitarti su Baudžiamuoju kodeksu dėl teisinės paramos tolimesniems žingsniams dėl namo perdavimo naujai įmonei.

Informacija apie planuojamą susitikimą turi būti perduota kiekvienam savininkui. Praleiskite bent vieną – valdymo įmonė turės pagrindą sprendimą ginčyti per teismą. Kiekvienam kvadratinių metrų savininkui įteikite atitinkamą pranešimą pasirašytinai arba išsiųskite registruotu paštu su pranešimu adresu. Informuodami savininkus apie planuojamą susirinkimą, būtinai aiškiai nurodykite jo rengimo datą ir laiką, svarstytinų klausimų sąrašą, balsų skaičiavimo komisijos sudėtį. Nepamirškite paskelbti skelbimų ne vėliau kaip likus 10 dienų iki paskelbtos susirinkimo datos. Nepamirškite, kad dažnai tarp savininkų atsiranda ir savivaldybė, kurios atstovus taip pat reikia įspėti iš anksto apie susirinkimą.

Nuspręskite, kas protokoluos susirinkimą. Prieš svarstant darbotvarkės klausimus paprastu balsavimu, būtina patvirtinti posėdžio sekretorių ir pirmininką. Protokolas turi būti surašytas raštu, pasirašytas pirmininko ir sekretoriaus bei balsų skaičiavimo komisijos narių. Protokole turi būti nurodyta visuotinio savininkų susirinkimo data ir vieta, darbotvarkė, kvorumas. Su visuotinio savininkų susirinkimo sprendimais per dešimt dienų nuo šių sprendimų priėmimo dienos turi būti supažindinti visi patalpų savininkai, įskaitant ir nedalyvavusius susirinkime.

Susirinkimas laikomas įvykusiu, jei jame dalyvauja savininkai, surinkę daugiau kaip 50% balsų. Svarbu atsiminti, kad balsavimas priklauso nuo piliečiui priklausančio gyvenamojo ploto dydžio. Jei už valdymo įmonės keitimą atiduota mažiau nei 50% balsų, yra galimybė balsuoti už nedalyvaujantį asmenį. Apie šį įvykį savininkai turės būti informuojami dar kartą adresu, žinutėje nurodant tuos pačius klausimus, kurie buvo darbotvarkėje ruošiantis asmeniniam susirinkimui, kvietimą balsuoti, taip pat balsavimo laiką ir vietą. lakštai. Atkreipkite dėmesį, kad kiekvienas savininkas turi dalyvauti balsavime nedalyvaujant. Nepamirškite, kad kiekviename balsavimo punkte turi būti atsakymų variantai „Už“, „Prieš“, „Susilaikė“. Jei dėl to iniciatyva surinks daugiau nei 50% balsų, jos oponentai bus priversti paklusti daugumai, o nusišnekėjusi valdymo įmonė privalo per 30 dienų perduoti naujosios reikalus. Be to, susirinkime turėtų būti nustatyti įgalioti asmenys – daugiabučio namo gyventojų atstovai, kurie galės pasirašyti gyventojų vardu atliekamų darbų aktus, gauti reikiamą informaciją iš valdymo įmonės ir kt.

Susipažinę su visų savininkų susirinkimo protokolais, būtinai atsiųskite jo kopijas buvusiai ir naujai valdymo įmonei. Taigi, kai kuriems pranešate apie sutarties nutraukimą, o kitą - apie ketinimą sudaryti naują. Sudarius sutartį, pasirūpinkite, kad valdymo įmonė kiekvienam savininkui pateiktų pasirašyti sutartį dviem egzemplioriais. Į naujosios valdymo įmonės pareigas įeina būtinybė sudaryti sutartis su išteklius tiekiančiomis organizacijomis.

Kai kuriais atvejais senoji valdymo įmonė gali atsisakyti savo noru išvykti iš gyvenamos teritorijos. Tada visi ginčai sprendžiami teisme. Būtent dėl šios priežasties reikėtų itin dėmesingai laikytis Rusijos Federacijos būsto kodekso reikalavimų, susijusių su daugiabučio namo valdymo metodo pasirinkimu ir valdymo įmonės keitimu. Pirmajame etape geriau imti padėjėju kvalifikuotą teisininką, kuris, beje, gali gyventi jūsų name ir teikti paslaugas nemokamai.

Visuomenės nuomonės tyrimo centro duomenimis, būsto ir komunalinių paslaugų problemas viena iš pagrindinių valstybės bėdų laiko 10 proc. Miesto gyventojai kenčia dėl išpūstų komunalinių paslaugų kainų ir blogo valdymo įmonei nustatytų įsipareigojimų vykdymo. Pasakome, kaip pakeisti daugiabučio namo valdymo įmonę arba pasirinkti naują daugiabučio namo valdymo būdą.

Kontrolės metodai

Yra 3 valdymo tipai:

Tiesioginis valdymas.
Butų savininkų bendrijos ar butų kooperatyvo valdymas.
JK valdymas.

Kuo skiriasi kiekvienas metodas?

Tiesioginis valdymas galimas tik mažuose namuose, kuriuose yra iki 30 butų. Dideliuose miestuose tokių namų yra nedaug, todėl daugumą daugiaaukščių pastatų aptarnauja HOA ir valdymo įmonės.

HOA valdomame name valdybos pirmininkas yra visiškai atsakingas už remonto, apželdinimo ir kitos veiklos vykdymą. ZhSK arba HOA gali sudaryti sutartį su Baudžiamuoju kodeksu nekeisdami namo valdymo formos. Tokiu atveju atsako samdoma įmonė.

Valdymo įmonės valdomame name įmonė pati nustato visas darbo sąlygas: tarifus, pavaldinių atlyginimus. Be to, valdymo įmonė turi teisę aptarnauti bet kokį skaičių gyvenamųjų pastatų.

Ar vienas namas gali aptarnauti kelias valdymo įmones vienu metu? O ar pasitaiko, kad viename name vienu metu veikia keli valdymo būdai?

Remiantis 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 161 straipsniu, savininkai turi pasirinkti vieną iš valdymo būdų. Daugiabutį namą gali valdyti tik viena įmonė.

Gana dažnai tikrinimo įstaigos nustato nustatytų standartų pažeidimus. Pavyzdžiui, tą patį namą vienu metu aptarnauja kelios organizacijos. Tokie pažeidimai sukelia šias problemas:

netinkama namo priežiūra;
skirtingi vieno namo kapitalinio remonto fondo formavimo būdai ir dėl to skirtingi tų pačių darbų atlikimo terminai.

Be to, kas išdėstyta, pažeidžiamos piliečių teisės turėti, naudoti bendrą turtą ir juo disponuoti.

Koks yra populiariausias valdymo būdas?

Sankt Peterburge pirmauja JK. Remiantis analitiniais būsto komiteto duomenimis, mieste yra per 23 000 daugiaaukščių namų, iš kurių 5 000 namų sukūrė HOA, likusius 18 000 namų aptarnauja valdymo įmonės. Iš jų 16 000 aptarnauja valdymo įmonės, dalyvaujančios miesto kofinansavimu, likusios yra privačios organizacijos.

Toks valdymo būdas gyvuoja jau ne vienerius metus ir retai kas nori ką nors keisti šioje nusistovėjusioje sistemoje. Norą pakeisti valdymo įmonę ar kurti savo namų savininkų bendriją dažniau aplanko naujų pastatų, kuriuose jau paskirtas Baudžiamasis kodeksas, gyventojai.

Kada prasminga keisti valdymo būdą?

Tam yra objektyvūs rodikliai, pagal kuriuos galima suprasti, kad Baudžiamasis kodeksas nesusitvarko su jam priskirtomis pareigomis. Pavyzdžiui, jei neatliekamas einamasis remontas arba oficialiuose šaltiniuose nėra informacijos apie finansinę ir ūkinę veiklą.

Jei namo turtas yra stiprus verslo vadovas, namo valdymą galite perduoti HOA.

Kaip pakeisti valdymo įmonę ar pereiti prie kitos sistemos?

Šis klausimas sprendžiamas visuotiniame susirinkime. Savininkai turi surašyti susirinkimo protokolą, pasirinkti kitą daugiabučio namo valdymo įmonę ar valdymo būdą, patvirtinti sutarties sąlygas. Taip pat būtina aptarti terminus, išlaikymo kaštus, bendro turto sudėtį. Po to ankstesnė valdymo įmonė turi perduoti visus dokumentus naujai organizacijai.

Šiame etape gali kilti sunkumų, nes atmesta valdymo įmonė gali atidėti techninių dokumentų perdavimą į namą. Tai pažeidimas, dėl kurio sprendimo būtina kreiptis į būsto inspekciją. Būsto inspekcija be ilgo bylinėjimosi gali areštuoti namą pagal Baudžiamąjį kodeksą.

Namo savininkų susirinkimas. Nuo kurio momento buto pirkėjas gali aktyviai jame dalyvauti?

Anksčiau būsto savininkų susirinkime galėjo dalyvauti tik tie, kurie jau buvo įregistravę butą ir gavę nuosavybės teisės liudijimą. Dabar viskas kitaip, o akcininkai, dar neturintys teisės turėti butą, gali balsuoti už valdymo įmonės pasikeitimą.

Kas gali inicijuoti gyventojų susirinkimą?

Bet kuris savininkas gali tai padaryti. Pagal šiuo metu galiojantį įstatymą Baudžiamasis kodeksas, HOA ir butų kooperatyvas turi pateikti jam butų savininkų sąrašą, be jo susirinkimas neturės juridinės galios.

Butų savininkų registras yra privalomas susirinkimo protokolo priedas. Jam nedalyvaujant, susirinkimas bus laikomas įvykusiu su pažeidimais, o tai reiškia, kad susirinkime priimti sprendimai bus panaikinti.

Kaip surinkti visus nuomininkus į visuotinį susirinkimą?

Itin problemiška suburti visus nuomininkus aptarti tokį svarbų klausimą kaip valdymo įmonės keitimas. Tačiau norint pasiekti šį tikslą, reikia gauti bent pusės savininkų sutikimą.

Todėl su savininkais, kurie negalėjo dalyvauti susitikime, galima atlikti apklausą akis į akį.

Ar turite kokių nors klausimų? Palikite savo kontaktinius duomenis ir mūsų specialistai jums perskambins.

Jei tai neįvykdoma, nuomininkai gali kartu atsisakyti vienos organizacijos paslaugų kitos organizacijos naudai. Išsiaiškinsime, kaip įmanoma ir ar prasminga keisti būsto ir komunalinių paslaugų valdymo įmonę daugiabučiame name į kitą, patogumo dėlei, padalydami procedūrą į kelis etapus.

Išsiaiškinti priežastis

Pirmiausia reikia išanalizuoti priežastis, kurios suteikia teisę keisti Baudžiamąjį kodeksą. Sutartyje, sudarytoje tarp organizacijos ir savininkų, įsipareigojimai yra aiškiai išdėstyti. Jei bent kai kurių iš jų nesilaikoma arba darbai atliekami pavėluotai arba atvirai prastai, nuomininkai turi teisę pateikti pretenziją ir pasirinkti kitą įmonę. Priežastys gali būti:

Laikotarpio, per kurį atlikėjas turi vadovauti, pabaiga.
Būtinų darbų neatlikimas ar paslaugų nesuteikimas.
Savininkų prašymų dėl remonto ar restauravimo darbų atlikimo nesilaikant terminų ignoravimas.
Netinkamas įsipareigojimų vykdymas.

Buto savininkai gali nutraukti sutartį nedalyvaujant antrajai šaliai, jeigu kuri nors sutarties sąlyga nepaisoma Baudžiamojo kodekso. Tačiau reikia pažymėti, kad sutartis sudaroma nuo 1 iki 5 metų. Per 12 mėnesių nuo išvados nutraukimas nuomininkų iniciatyva negalimas, nes šis laikotarpis suteikiamas įmonei darbui įsisteigti.

Gauname reikiamus dokumentus

Prieš keičiant Baudžiamąjį kodeksą namuose, būtina suburti savininkų grupę, kuri sugalvos tokią iniciatyvą. Į jį gali patekti bet kuris asmuo, turintis vieną ar daugiau butų. Susikūrusi bendrija pagal įstatymą gali prašyti peržiūrėti sutartį ir kitus oficialius dokumentus, susijusius su gyvenamąja nuosavybe. Turite paimti į rankas:

paskutinių 2 metų pastato ryšių sistemų patikrinimo pažymos;
susitarimas su JK;
pažyma apie atliktus darbus ir suteiktas paslaugas per pastaruosius 12 mėnesių.

Jei organizacija neturi nė vieno iš aukščiau išvardytų dalykų, pagal Rusijos Federacijos LCD, ji privalo savo lėšomis atkurti reikiamus dokumentus.
Išstudijavę dokumentus, galite pradėti Baudžiamojo kodekso keitimo procedūrą. Dažniausiai buvusi organizacija su tuo nesutinka savo noru, todėl teks veikti savarankiškai.

Kaip informuoti gyventojus apie būtinybę atlikti procedūrą

Prieš keičiant daugiabučio ar naujos statybos Baudžiamąjį kodeksą, būtina surengti gyventojų susirinkimą. Norėdami tai padaryti, visi turėtų būti iš anksto įspėti apie planuojamą renginį. Kad ši procedūra būtų atlikta nepažeidžiant LC RF, ne vėliau kaip likus 10 dienų iki susirinkimo visi savininkai jau turi žinoti apie planuojamą susirinkimą. Todėl pranešimas turėtų būti siunčiamas adresu. Tai galima padaryti siunčiant registruotus laiškus, įteikiant pranešimą prieš parašą. Nebus nereikalinga skelbti skelbimus specialiose lentose prie įėjimo. Pranešime turi būti ši informacija:

Dienotvarkė. Sprendimas gali būti priimtas tik dėl tų klausimų, kurie yra įtraukti į patvirtintą sąrašą.
Informacija apie susirinkimo iniciatorių ir iniciatyvinės grupės narius – vardas ir pavardė bei duomenys iš asmens dokumento.
Valdymo forma (pravaikštos susitarimas arba susirinkimas).
Renginio data, laikas ir vieta. Arba vieta, kur priimami biuleteniai, ir laikotarpis, per kurį jie renkami.
Informacija apie tai, kaip gyventojai informuojami apie renginio vietą ir laiką.
Jei vyksta balsavimas, biuleteniai įterpiami į įspėjimą. Juose turi būti nurodyti visų grupės narių, kurie skaičiuos balsus, vardai ir pavardės. Atskirai būtina išskirti susirinkimo pirmininką ir sekretorių.

Jeigu pranešimuose nėra informacijos iš sąrašo, susirinkimas ir jame priimti sprendimai gali būti pripažinti neteisėtais.

Reikalavimai susitikimui

Daugiabučio namo valdymo įmonės keitimo tvarka reikalauja, kad sprendimą priimtų nekilnojamojo turto savininkai, surinkę daugiau kaip 50 proc. Svarbu pažymėti, kad balsai skaičiuojami ne pagal būsto savininkų skaičių, o pagal butų filmuotą medžiagą, palyginti su visu gyvenamuoju plotu pastate. Tai reiškia, kad renginyje dalyvaujantiems turi priklausyti daugiau nei pusė visų kvadratinių metrų, kad jų iniciatyva neprieštarautų įstatymams.
Jei šis reikalavimas įvykdytas, visi renginio dalyviai tampa lygūs ir turi balsą. Jeigu už bendrovės keitimą balsuos daugiau nei pusė susirinkimo narių, tai likusieji turės paklusti.

Kaip išsirinkti naują MC

Susitikimo iniciatoriai turėtų iš anksto atsirinkti juos dominančias organizacijas ir išstudijuoti jų pasiūlymus dėl teikiamų paslaugų sąrašo, tarifų, sutarčių formų ir kt. Iki gyventojų susibūrimo datos jau turėtų būti parengta sutartis su kiekviena kandidatuojančia organizacija.
Patalpų savininkai turi teisę savarankiškai nustatyti darbų ir paslaugų, kurie turėtų tapti naujo rangovo pareigomis, sąrašą. Jis turi garantuoti jūsų namų saugumą ir jo tinkamumą gyventi. Todėl sąrašo sudarymui rekomenduojame pasitelkti advokatą. Kai kurie elementai turi būti dokumente pagal įstatymą:

Turto, kuris patenka į organizacijos skyrių, sudėtis. Tai yra, savininkai turi nuspręsti, kokias paslaugas teiks valdymo įmonė, o kokiais darbais pasirūpins patys. Pavyzdžiui, inžinerinės komunikacijos gali būti perduotos valdymo organizacijai, o teritorijos aplink namą sutvarkymą galima susitarti su iniciatyvinės grupės nariais arba samdyti tvarkytojus be Baudžiamojo kodekso pagalbos.
Su ankstesnėje pastraipoje nurodytu turtu susijusių darbų ir paslaugų, kuriuos reikia atlikti, sąrašas. Taip pat būtina nurodyti, kokia tvarka galima atlikti šio sąrašo pakeitimus, bei surašyti komunalines paslaugas, kuriomis turėtų pasirūpinti pasirinkta organizacija.
Tvarka, kuria vadovaujantis bus nustatoma suma už pastato priežiūrą ir remonto darbų atlikimą, taip pat įmokos už komunalines paslaugas dydis. Jame turėtų būti nurodyta, kaip ir kaip dažnai nuomininkai privalo mokėti mokėjimus.
Įmonės veiklos stebėjimo ypatumai. Pagal įstatymą ji turi ne rečiau kaip kartą per metus pateikti savo darbo ataskaitą, susijusią su sutartyje išvardytais įsipareigojimais.

Norėdami sužinoti daugiau apie visas sutarties sąlygas, perskaitykite RF LC 162 straipsnį ConsultantPlus svetainėje arba kituose panašiuose šaltiniuose.

Sprendimo pakeisti daugiabučio namo valdymo įmonę protokolas

Dokumentas, kuriame atsispindės savininkų sprendimas, surašomas raštu ir jį pasirašo šie asmenys:

susirinkimo pirmininkas;
už balsų skaičiavimą atsakingi asmenys;
komiteto sekretorius.

Specialių reikalavimų, kaip atrodys rašytinis pažymėjimas, nėra. Tačiau nepamirškite, kad jei Baudžiamojo kodekso pasirinkimo klausimas nebuvo įtrauktas į darbotvarkę, tai ateityje protokolas gali būti laikomas negaliojančiu. Taip pat būtina patikrinti, ar atsižvelgta į keletą svarbių dalykų:

Apie visuotinį susirinkimą turi būti pranešta visiems nekilnojamojo turto savininkams.
Turi būti sudaryta darbotvarkė.
Būtina teisingai atlikti balsavimo procedūrą (kiekvienas nuomininkas turi palikti savo parašą atitinkamame dokumente).
Apie nuomininkų susirinkime priimtą sprendimą svarbu informuoti visus butų savininkus.
Po to į Baudžiamąjį kodeksą turite pateikti informaciją apie priimtą sprendimą ir datą, kada jis turėtų baigti darbą, susijusį su pastatu.

Įmonės keitimo tvarka reikalauja, kad visi būtini veiksmai būtų atlikti įstatymų nustatyta tvarka ir atlikti laiku. Tik taip išvengsite komplikacijų ir poreikio bet kurią iš jų kartoti.

Valdymo organizacijų pranešimas apie savininkų sprendimą

Kai bus parengtas susirinkimo protokolas, jis turi būti atiduotas ir senajam Baudžiamajam kodeksui, ir naujajam. Tai turėtų būti daroma tam, kad galiojantis Baudžiamasis kodeksas žinotų, jog nuomininkai nutraukia su juo bendradarbiavimą, o naujasis – kad su juo norima pradėti bendradarbiauti.
Atkreiptinas dėmesys, kad per mėnesį nuo to momento, kai nusprendėte pakeisti Baudžiamąjį kodeksą, buvęs rangovas visus popierius, susijusius su namo technine būkle, turi perkelti į naują. Šį tašką geriausia valdyti pačiam. Jei senoji įmonė atsisako perduoti dokumentus savininkų pasirinktam kandidatui, jis gali kreiptis į Arbitražo teismą su prašymu padėti perduoti pastato dokumentus. Taip pat gali padėti susisiekti su prokuratūra.
Jei senasis Baudžiamasis kodeksas žada tobulėti, galite tikėti ir toliau su juo bendradarbiauti. Tačiau, kaip rodo praktika, organizacija, kuri anksčiau tinkamai neatliko savo pareigų, ateityje nesilaikys visų sutarties punktų.

Sutarties atnaujinimas

Ne visada būtina imtis tokio radikalaus sprendimo kaip pakeisti valdymo įmonę. Jei savininkai yra nepatenkinti atliktų darbų kokybe arba tuo, kad nesuteikiamos visos reikalingos paslaugos, gali būti iškeltas reikalavimas persvarstyti sutartį su valdymo įmone. Tokiu atveju jį galima keisti ir papildyti.
Oficialiuose dokumentuose dažnai trūksta informacijos apie turtą, kurį valdymo įmonė turėtų stebėti, arba apie tai, kaip turėtų keistis mokėjimo už organizacijos teikiamas paslaugas dydis. Kartais jų sąrašas gali net neatitikti galiojančių teisės aktų. Norėdami vėl sudaryti sutartį, turite:

Reikalauti dabartinės redakcijos popieriaus Baudžiamajame kodekse.
Išstudijuokite ir palyginkite tekstą su reikalavimais, kuriuos jam kelia teisės aktai (LC RF 162 straipsnis).
Raštu nurodykite esamą nepasitenkinimą ir nesutarimus ir pateikite protokolą įmonei ištirti.
Jei reikia, kartu su Baudžiamuoju kodeksu suformuokite grupę asmenų, kurie susitars dėl naujosios sutarties teksto.
Klausimą dėl naujos redakcijos priėmimo teikti savininkų susirinkimui.
Reikalauti Baudžiamojo kodekso atgaminti sutarto dokumento tekstą ir perduoti gyventojams pasirašyti.
Naujos sutarties nuostatas patvirtinti visuotiniame susirinkime.

Jeigu su šiuo metu galiojančiu Baudžiamuoju kodeksu sutarimo pasiekti nepavyko, tai vienintelis būdas pakeisti situaciją – atsisakyti jo paslaugų.
Dabar žinote, kaip teisingai pakeisti daugiabučio namo valdymo įmonę, kokiais pagrindais ir ar kyla sunkumų atsisakant paslaugų. Svarbiausia – spręsti klausimą atsakingai, nebijoti ginti savo teisių konfliktinėse situacijose ir prireikus būti straipsnyje aprašytos procedūros iniciatoriumi.

Jei kam nors iš jūsų užduosite klausimą: ar pasirinkote valdymo įmonę savo namui, tikriausiai 90% atsakys, kad ne tik nepasirinko, bet ir išvis negirdėjo apie jokius valdymo įmonės rinkimus.

Tokios padėties priežastis yra ta, kad tuo laikotarpiu, kai prasidėjo būsto ir komunalinių paslaugų reforma ir buvo įvestas Rusijos Federacijos būsto kodeksas, senųjų ZhEK pagrindu buvo kuriamos naujos valdymo įmonės, pasinaudojant teisiniu neraštingumu ir netvarkingumu. dauguma gyventojų tiesiog „užsitikrino“ teisę valdyti namus, apie tai net nepranešę savininkams.

Taigi MKD savininkai liko „baudžiavėmis“ pagal senąjį būsto biurą, tik nauju pavidalu – valdymo įmonės pavidalu. Dėl to, kad visi daugiabučiai buvo „priskirti“ tokioms valdymo įmonėms, naujų „žaidėjų“ būsto ir komunalinių paslaugų rinkoje neatsirado. Buvo sukurta savotiška valdymo įmonių monopolinė rinka.

Ir prasidėjo: be savininkų sutikimo keičia būsto išlaikymo normą; įveskite tikslinį mokestį; kartą per ketvirtį plauti įėjimą, o mokestį už valytoją rinkti kas mėnesį; įtraukti į SDI (bendrųjų namų poreikių) pertekliaus skaičiavimus ir kt.

Ekonomikos teorijoje viena iš monopolizuotos rinkos savybių yra rinkos monopolininko gebėjimas diskriminuoti vartotojus, savo nuožiūra nustatant savo prekės kainą. Ir visa tai neprisiimkite atsakomybės už netinkamą daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūrą!

Tačiau gyvenimas nestovi vietoje. Gyventojų nepasitenkinimas paslaugų kokybe (o dažnai ir šių paslaugų stoka) auga, žmonės ieško išeičių – kažkas kuria HOA, kažkas siekia rasti rinkoje naują, šiuolaikišką valdymo įmonę. Laimei, rinkoje pradėjo atsirasti naujo tipo valdymo įmonių, kurios tarp didžiųjų monopolijų gali išsilaikyti tik tuomet, kai nuomininkai bus patenkinti savo darbu.

Taigi kaip išsisukti nuo „baudžiavos“? Mes jums pasakysime toliau pateiktame vadove.

VALDYMO SUTARTIES SU VADOVANOJA ORGANIZACIJOS NUTRAUKIMO TAISYKLĖS

Rusijos Federacijos būsto kodeksas nesuteikia mums teisės vieną rytą pabusti ir atsisakyti tam tikros valdymo įmonės paslaugų.

Yra keli būdai, kaip tai padaryti legaliai:

1) Naujos vadovaujančios organizacijos parinkimas pasibaigus valdymo sutarčiai su senąja valdymo įmone.

2) Esminiai senos vadovaujančios organizacijos valdymo sutarties pažeidimai.

Pagal 8.2 str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsniu, daugiabučio namo patalpų savininkai, remdamiesi visuotinio susirinkimo sprendimu, turi teisę vienašališkai atsisakyti vykdyti daugiabučio namo valdymo sutartį, jei valdančioji organizacija tai daro. nesilaikyti tokio susitarimo sąlygų. Ir priimkite sprendimą pasirinkti kitą vadovaujančią organizaciją arba pakeisti šio namo valdymo būdą.

3) Baudžiamojo kodekso pakeitimas visuotinio MKD savininkų susirinkimo pagrindu sutarties galiojimo laikotarpiu ir be reikšmingų pastabų dėl jo darbo.

Šiuo klausimu yra Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2011 m. lapkričio 22 d. dekretas Nr. 7677/11. Kuri Butų kodekso paragrafą aiškina taip, kad savininkai, nusprendę susirinkime, gali pakeisti Baudžiamąjį kodeksą, net jei esminių valdymo sutarties pažeidimų Baudžiamajame kodekse nebuvo.

4) Daugiabučio namo valdymo būdo keitimas.

Pavyzdžiui, visuotiniame savininkų susirinkime nusprendžiate sukurti HOA arba TSN, tačiau vėliau bendrija pati nevaldo daugiabučio namo, o samdo tam valdymo įmonę pagal straipsnio 1 dalies 1 dalį. Rusijos Federacijos būsto kodekso 137 straipsnis. Beje, šis metodas turi vieną svarbų pliusą – jei naujasis Baudžiamasis kodeksas nepateisins lūkesčių, jį bus galima pakeisti surengus tik vieną HOA valdybos posėdį, jei tai numato HOA įstatai. partnerystę.

5) Sutarties nutraukimas šalių susitarimu, jeigu senasis Baudžiamasis kodeksas sutinka nutraukti sutartį.

6) Valdymo įmonės licencijos tvarkyti jūsų namus atėmimas pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso 199 straipsnį.

KAIP IŠSIRINKTI „TEISINGĄ“ VALDYMO ĮMONĘ?

1 ŽINGSNIS. NAUJOS VALDYMO ĮMONĖS PASIRINKIMAS

Pretendentų rato nustatymas yra vienas svarbiausių ir lemiamų momentų. Paprastai šį klausimą sprendžia Rūmų taryba arba iniciatyvinė grupė.

Baudžiamojo kodekso pakeitimo klausimą būtinai aptarkite su kaimynais ir kitų MKD patalpų savininkais.

1 patarimas

Išmeskite visas abejones, kad jūsų namas nebus įdomus jokiai valdymo įmonei. Piliečių teisių apsaugos centro „Sąžiningoji Rusija“ praktika rodo priešingai.

Netgi seni, vadinamieji „probleminiai“ namai domina vadovaujančias organizacijas. Tokį susidomėjimą gali sukelti įvairios priežastys, ir nesvarbu kokios, tačiau svarbu, kad kone bet kuris namas būtų savaip įdomus vienai ar kitai valdymo įmonei.

Valdančių organizacijų sąrašas, kaip taisyklė, skelbiamas oficialioje savivaldybės svetainėje. Bet kuriuo atveju savo miesto administracijos būsto ir komunalinių paslaugų skyriuje galite gauti naujausią visų mieste veikiančių Baudžiamųjų kodeksų sąrašą.

2 patarimas

Nepaisykite nežinomų ar jaunų organizacijų.

Neretai naujos organizacijos yra labiau orientuotos į klientą, jų veikla skaidresnė, jos turi didelį norą įsitvirtinti šioje paslaugų rinkoje, išspaudžiant didžiuosius „monstrus“.

Patarimas 3

Išstudijuokite visokius reitingus ir antireitingus, vadinamuosius „juoduosius sąrašus“. Šie reitingai dažnai skelbiami atviruose šaltiniuose, internete, remiantis GZhI, Rospotrebnadzor ir kitų vyriausybės departamentų darbo rezultatais.

2 ŽINGSNIS. PIRMASIS ĮVADAS

Skambinkite kuo daugiau įmonių ir pasikalbėkite su jų vadovais apie galimybę tvarkyti jūsų namus.

Paprašykite apsilankyti pas pasirinktos potencialiai vadovaujančios organizacijos vadovybę ir aptarkite visus jums rūpimus klausimus. Be to, geriau kreiptis į namo tarybos ar skeptiškų nuomininkų grupės turtą.

Pabandykite išsiaiškinti, kuo jūsų namas įdomus jūsų pasirinktai valdymo įmonei, įvertinkite pagrindinius įmonių komercinius pranašumus.

Pirmojo žingsnio tikslas – suformuoti bendrą nuomonę apie kandidatuojančią įmonę ir iš visų pretendentų atrinkti 2-5 įmones.

Sąžiningos Rusijos piliečių teisių apsaugos centras gali padėti atlikti pirminę įmonių atranką ir suorganizuoti šių įmonių pažinties ir pristatymo platformą MKD tarybai ar iniciatyvinei grupei.

3 ŽINGSNIS. SUSIPAŽINKITE SU PASIRINKTAIS DALYVANTAIS

Šiame etape būtina kuo artimiau pažinti pretendentus, kryptingai gauti informaciją apie įmones iš atvirų šaltinių. Jei įmonė įtraukta į antireitingą, nurodykite to priežastis.

Labai pageidautina bendrauti su Jūsų pasirinktų pareiškėjų valdomų namų gyventojais (MKD taryba), nes ši informacija Jums bus pati objektyviausia.

Tokiems gyventojams klausimų gali būti įvairių. Orientacinis klausimų sąrašas gali būti toks: kaip įmonė aptarnauja namus kaip visumą; Kaip dažnai valomos bendros patalpos? kaip įmonė reaguoja į gyventojų pasiūlymus ir pastabas; kiek įmonės vadovybei prieinama bendrauti su gyventojais; kaip greitai reaguoja į avarijas; kaip gerai atliktas remontas; kaip įmonė atsiskaito gyventojams; kokios bendros pretenzijos įmonei.

Šio etapo tikslas – reitinguoti atrinktus pretendentus ir nustatyti pageidavimus.

Techninės informacijos apie savo namus rinkimas

Šis veiksmas gali būti atliktas anksčiau, prieš skambinant, bet ne vėliau nei 3 veiksmas (susipažinimas su atrinktais pareiškėjais).

Šiame etape turite rinkti informaciją apie savo namus. Kuo išsamesnė informacija, tuo geriau. Jūs pats, kaip savininkas, turite suprasti savo namo būklę.

Informacijos apie savo namo technines charakteristikas galite prašyti savo Baudžiamajame kodekse, pavyzdžiui, paskaityti namo techninį pasą, šią informaciją galite gauti ir iš PTI, tačiau ši paslauga yra mokama.

Neatidėliotinų problemų namuose nustatymas

Vargu ar šis etapas sukels keblumų šeimininkams, nes jų opiausios problemos žinomos iš anksto.

Gali būti, kad reikia skubiai remontuoti stogą, kuris jau seniai nesandari, tai gali būti, kad reikia pakeisti vietinę teritoriją ir padidinti automobilių stovėjimo vietas, ar įrengti žaidimų aikštelę.

Šiame etape būtina sudaryti sąrašą, išrikiuojant problemas pagal jų svarbą.

4 ŽINGSNIS. PREIPITE Į PAGRINDINIŲ VALDYMO SUTARTIES SĄLYGŲ APTARIMAS

Šiame etape savininkai nustato valdymo įmonės galimybes aptarnauti jų bendrą turtą.

Norėdami tai padaryti, siūlome nusiųsti klausimyną (klausimyną) kiekvienam pareiškėjui JK.

Anketoje pateikiami įdomiausi gyventojų klausimai apie jų bendro turto priežiūrą MKD. Natūralu, kad norint atsakyti į daugelį klausimų, vadovaujanti organizacija turės išstudijuoti technines namo charakteristikas, o galbūt ir jo apžiūrą.

5 ŽINGSNIS. LAIMĖTOJO NUSTATYMAS

Remdamasi apklausos rezultatais, Namo taryba arba iniciatyvinė grupė nustato savo surengto konkurso nugalėtoją ir pradeda aptarti būsimos sutarties sąlygas, jos formą, teikiamų paslaugų sąrašą, tarifus ir kt. namai.

6 ŽINGSNIS. VISUOTINIS SUSIRINKIMAS, KAD PASIRINKTI NAUJĄ VALDYMO ĮMONĘ

Jei visi ankstesni žingsniai bus atlikti, visuotiniame akcininkų susirinkime savininkams nebus sunku paaiškinti, kodėl būtina rinktis naują valdymo įmonę. Visuotinio patalpų savininkų susirinkimo rengimo tvarką reglamentuoja 2010 m. Art. Rusijos Federacijos būsto kodekso 44-48 str.

Daugiabučio namo valdymo įmonės keitimo tvarka reikalauja, kad sprendimą priimtų savininkai, surinkę daugiau kaip 50 proc. Svarbu atsižvelgti į tai, kad balsai skaičiuojami ne pagal būsto savininkų skaičių, o pagal butų filmuotą medžiagą, palyginti su visu gyvenamuoju plotu pastate.

Visuose konkurso etapuose Teisingosios Rusijos piliečių teisių apsaugos centro specialistai yra pasirengę teikti konsultacinę ir organizacinę pagalbą namų gyventojams renkantis naują valdymo įmonę.

Atminkite, kad pasirinkimas ir sprendimas priklauso tik jums!