Ministero dell'Agricoltura della Federazione Russa

FSBEI HPE "STATO DI ORENBURG

UNIVERSITÀ AGRICOLA"

ISTITUTO DI MANAGEMENT

Dipartimento di Stato e Amministrazione Comunale

PROGETTO DI DIPLOMA

Lo sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale di un comune

(usando l'esempio della formazione municipale “Città di Orenburg”)

Laureato RF Saitov

Supervisore A.A.Pronina

Testa Dipartimento D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Foglio di lavoro

Introduzione……………………………...4

Capitolo 1. Fondamenti teorici per lo sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale nella Federazione Russa…………….………….….7

Il concetto e l'essenza del settore immobiliare in Russia......7

Quadro legislativo e regolamentare per la regolamentazione del settore abitativo nella Federazione Russa…………………..17

Regolamentazione statale del settore immobiliare in Russia……26

Capitolo 2. Caratteristiche delle principali direzioni di sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale nel territorio della formazione municipale “Città di Orenburg”…………………………………..……… ….….36

2.1Analisi dello stato attuale del patrimonio abitativo in città…………………

2.2 Attuazione dei programmi obiettivo comunali per lo sviluppo del settore abitativo…………………….………45

2.3 Valutazione dell’attuazione della costruzione di capitale di alloggi, strutture ed elementi dell’infrastruttura sociale della città…………………..54

Capitolo 3. Migliorare le principali direzioni di sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale nel territorio della formazione municipale “Città di Orenburg”………………… …………...….64

3.1 Sviluppo della manutenzione e dell’assicurazione del patrimonio abitativo della città…64

3.2 Garantire la disponibilità di mutui ipotecari in città……………………………….………...74

3.3 Aumentare il ruolo dei governi locali nella regolamentazione del settore abitativo della città…………………83

Conclusione……………………………93

Elenco delle fonti utilizzate………………...…98

Applicazioni………………………..………………107

introduzione

Rilevanza Il tema della ricerca è determinato dall'attuale fase di sviluppo della società russa, che è determinata dall'attuazione delle trasformazioni socioeconomiche e delle continue trasformazioni nell'economia delle relazioni di mercato basate su varie forme di proprietà.

Attualmente, l'attuazione della politica abitativa viene effettuata in condizioni di sostegno statale e controllo dell'imprenditorialità, progettata per formare non solo un mercato di beni e servizi, ma anche un mercato dell'edilizia abitativa. Sul territorio della formazione comunale “città di Orenburg” c'è una carenza di alloggi che soddisfino i requisiti normativi e di consumo per una parte significativa della popolazione.

L’importanza dello studio è dovuta anche al fatto che attualmente nella sfera economica e politica della società russa stanno avvenendo cambiamenti fondamentali come l’espansione della democrazia e della burocrazia, la formazione della società civile e i cambiamenti nella situazione materiale e base spirituale per lo sviluppo personale. Nella situazione attuale, aspetti importanti del settore abitativo della città di Orenburg sono la carenza di alloggi, la discrepanza tra la struttura del patrimonio abitativo e la struttura demografica delle famiglie, nonché la discrepanza tra il patrimonio immobiliare esistente della città e quello requisiti per la qualità degli alloggi del consumatore.

Uno degli aspetti importanti di questo tema di ricerca è che l’offerta media di alloggi nella città di Orenburg è di 21,4 metri quadrati per persona. La formazione municipale "Città di Orenburg" è all'80° posto in Russia in termini di disponibilità di alloggi pro capite. Una parte della popolazione possiede meno di 9 mq. pro capite, i residenti spesso vivono in appartamenti comuni. Tali condizioni influiscono negativamente sullo sviluppo socioeconomico della città. Ecco perché questa questione è rilevante nelle attività delle autorità governative della regione di Orenburg e degli enti locali della città di Orenburg.

Bersaglio progetto di diploma - uno studio delle principali direzioni di sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale nel territorio della formazione municipale "Città di Orenburg"

Compiti Progetto di diploma:

dare il concetto e rivelare l'essenza del settore immobiliare in Russia;

studiare il quadro legislativo e normativo per la regolamentazione del settore immobiliare nella Federazione Russa;

determinare le direzioni della regolamentazione statale del settore immobiliare in Russia;

analizzare lo stato attuale del patrimonio abitativo della città;

analizzare l'attuazione dei programmi obiettivo comunali per lo sviluppo del settore abitativo

valutare l’attuazione della costruzione di capitale di alloggi, strutture ed elementi dell’infrastruttura sociale della città;

determinare le direzioni per lo sviluppo della manutenzione e dell’assicurazione del patrimonio abitativo della città;

avanzare proposte per migliorare la disponibilità di mutui ipotecari in città;

determinare il ruolo dei governi locali nella regolamentazione del settore abitativo della città

Un oggetto ricerca - le attività dei governi locali per attuare la politica municipale nel settore abitativo nel territorio della formazione municipale "Città di Orenburg"

Articolo ricerca - problemi di sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale nel territorio della formazione municipale "Città di Orenburg".

Metodi ricerca. Nel processo di studio e analisi del settore abitativo della formazione municipale “Città di Orenburg”, è stato utilizzato un approccio strutturale-funzionale allo studio del problema, sono stati applicati metodi di analisi sistemica, storica, sociologica e metodi di ricerca empirica.

Un grande contributo allo studio del settore immobiliare è stato dato da scienziati come: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V.Yakimets.

Struttura il progetto di tesi è composto da un'introduzione, tre capitoli, una conclusione, un elenco delle fonti utilizzate e delle applicazioni.

Capitolo 1. Fondamenti teorici per lo sviluppo del settore abitativo come fattore di stabilità sociale nella Federazione Russa

1.1 Il concetto e l'essenza del settore immobiliare in Russia

Il settore immobiliare ha sempre avuto un significato sociale speciale, pertanto la moderna politica socioeconomica dello Stato russo considera la risoluzione del problema abitativo la sua priorità più importante. Il significato sociale e l’urgenza di questo problema sono evidenziati dai Messaggi annuali all’Assemblea Federale del Presidente della Federazione Russa, in cui il compito di fornire ai cittadini alloggi convenienti e confortevoli è “uno dei compiti più urgenti”.

Il settore immobiliare è un'area dell'economia nazionale che comprende la costruzione e la ricostruzione di alloggi, strutture ed elementi di ingegneria e infrastrutture sociali, la gestione del patrimonio abitativo, la sua manutenzione e riparazione.

La definizione di cui sopra del settore immobiliare riflette abbastanza pienamente l'essenza dei processi di creazione e consumo di alloggi e nel suo contenuto si avvicina al concetto di "settore immobiliare", ampiamente utilizzato all'estero.

Tuttavia, attualmente non esiste una comprensione unificata del settore abitativo come oggetto di ricerca nel campo della gestione in fonti scientifiche e speciali. Il settore abitativo è spesso identificato con alloggi e servizi comunali (alloggi e complessi comunali, alloggi e servizi comunali), è studiato come un elemento della sfera sociale. Ma prevale ancora l’idea del settore immobiliare come insieme di attività legate all’edilizia abitativa e che costituiscono un settore indipendente nell’economia statale.

Comprendere il settore immobiliare solo come un’area dell’economia nazionale ne sottolinea la componente economica, ma non riflette pienamente il suo orientamento sociale.

A questo proposito, più ampia e precisa è, secondo l’autore, la seguente definizione: “il settore dell’edilizia abitativa è un sistema multiforme e complesso, un’area di concentrazione non solo di particolari interessi economici, ma anche di particolari interessi sociali, determinati dalla importanza primaria dell’abitazione nella vita delle persone”. Sottolinea lo speciale ruolo sociale del settore abitativo nello sviluppo della società.

Ne consegue che il settore abitativo dovrebbe essere considerato come un sistema socio-economico. Allo stesso tempo, ciò che è di fondamentale importanza per rivelare l’essenza del settore abitativo è il suo scopo: soddisfare le esigenze abitative della popolazione. Da queste posizioni, il settore abitativo delle megalopoli appare come un sistema di relazioni socioeconomiche emergenti nella comunità urbana riguardo all’acquisizione, alla proprietà e all’uso degli alloggi.

Sulla base di queste premesse teoriche, va notato che il settore abitativo ha proprietà caratteristiche di sistemi socio-economici complessi:

integrità,

collettore

il rapporto dei suoi elementi,

dinamismo, apertura,

adattabilità e auto-organizzazione.

Allo stesso tempo, però, il settore dell’edilizia abitativa presenta anche caratteristiche particolari e specifiche a causa della sua importanza sociale ed economica:

un orientamento sociale chiaramente espresso relativo al soddisfacimento del bisogno di alloggio - un vantaggio vitale;

l'effetto moltiplicatore dello sviluppo, che incide sulla crescita economica delle città e sul reddito della popolazione grazie all'occupazione di una parte significativa della popolazione attiva;

la natura locale dei problemi e il ruolo prioritario degli enti locali nel regolare lo sviluppo del settore abitativo;

crescente domanda dei consumatori, poiché il bisogno di alloggi è praticamente insoddisfatto (crescita della famiglia, desiderio di migliorare gli alloggi, ecc.).

Nel settore dell'edilizia abitativa compaiono ed entrano in contatto gli interessi delle autorità, della popolazione e dell'economia e quindi diversi segmenti della teoria del management.

Le caratteristiche specifiche degli alloggi sono particolarmente evidenti nel processo di manutenzione e riparazione degli alloggi, che implica la loro divisione in sociale, economico e tecnico.

Le caratteristiche sociali dell'alloggio si manifestano, in primo luogo, nel fatto che l'alloggio è un beneficio vitale, il cui diritto è sancito dalla Costituzione della Federazione Russa. Pertanto, le autorità statali e le amministrazioni locali creano tutte le condizioni per l'esercizio del diritto all'abitazione.

Il settore dell'edilizia abitativa è un complesso sistema produttivo intersettoriale, che comprende parte del settore produttivo e parte del settore dei servizi legati alla progettazione, costruzione, importanti riparazioni e ricostruzione del patrimonio abitativo, alla sua manutenzione, alla fornitura di servizi pubblici e altri servizi alla popolazione al fine di garantire le condizioni di vita nel fondo abitativo dei rappresentanti di qualsiasi forma di proprietà.

Il settore immobiliare non è solo un settore dell'economia, ma un settore dell'economia socialmente orientato, il cui scopo è fornire supporto vitale ai cittadini russi come fattore che determina lo stato della sicurezza nazionale.

La Figura 1 mostra la struttura del patrimonio immobiliare situato sul territorio della Federazione Russa al 1 gennaio 2015.

Figura 1 - Struttura del patrimonio immobiliare situato sul territorio della Federazione Russa al 01/01/2015.

Come mostra l'analisi della Figura 1, tutti i locali residenziali situati sul territorio della Federazione Russa (patrimonio abitativo), a seconda della forma di proprietà, sono suddivisi (articolo 19 del Codice degli alloggi della Federazione Russa) in:

patrimonio immobiliare privato - un insieme di locali residenziali di proprietà di cittadini e di proprietà di persone giuridiche;

patrimonio immobiliare statale - un insieme di locali residenziali di proprietà della Federazione Russa (patrimonio abitativo della Federazione Russa) e locali residenziali di proprietà di entità costituenti della Federazione Russa (patrimonio abitativo di entità costitutive della Federazione Russa);

patrimonio immobiliare comunale - un insieme di locali residenziali di proprietà dei comuni.

patrimonio immobiliare di proprietà collettiva.

La figura 2 mostra la struttura dei locali residenziali per tipo di proprietà nella Federazione Russa al 1 gennaio 2015

Figura 2 - Struttura dei locali residenziali per tipo di proprietà nella Federazione Russa al 1 gennaio 2015

Come mostra l’analisi della Figura 2, il patrimonio immobiliare è la totalità di tutti i locali residenziali, indipendentemente dalla proprietà, tra cui:

edifici residenziali;

case specializzate (dormitori, alberghi rifugio, case di stock flessibile, locali residenziali dal patrimonio abitativo per l'insediamento temporaneo di cittadini che hanno perso il loro alloggio a causa del pignoramento di locali residenziali, case speciali per anziani single, pensioni per disabili , veterani e altri);

appartamenti;

alloggi di servizio;

altri locali residenziali in altri edifici adatti alla vita.

Il patrimonio immobiliare comprende, oltre a quelli elencati, anche locali che non corrispondono a locali residenziali in termini di condizioni sanitarie e tecniche, ma sono occupati dai cittadini per vivere.

La figura 3 mostra la struttura del patrimonio immobiliare per destinazione d'uso nella Federazione Russa al 1 gennaio 2015.

Figura 3 - Struttura del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa per destinazione d'uso nella Federazione Russa al 01.01.2015

Come emerge dall’analisi della Figura 3, a seconda della destinazione d’uso, il patrimonio immobiliare si suddivide in:

patrimonio abitativo per uso sociale - un insieme di locali residenziali del patrimonio abitativo statale e comunale forniti ai cittadini nell'ambito di contratti di locazione sociale;

patrimonio abitativo specializzato - un insieme di locali residenziali di fondi abitativi statali e comunali destinati alla residenza di determinate categorie di cittadini;

patrimonio abitativo individuale - un insieme di locali residenziali di un patrimonio abitativo privato, utilizzati dai cittadini - proprietari di tali locali per la loro residenza, residenza di membri della loro famiglia e (o) residenza di altri cittadini sulla base del libero utilizzo, così come le persone giuridiche - proprietari di tali locali per la residenza dei cittadini a condizioni d'uso specificate (locali residenziali privatizzati);

patrimonio immobiliare ad uso commerciale - un insieme di locali residenziali utilizzati dai proprietari di tali locali per la residenza dei cittadini in termini di utilizzo a pagamento, forniti ai cittadini in base ad altri accordi, forniti dai proprietari di tali locali alle persone per il possesso e (o) utilizzo (in locazione).

Negli ultimi anni, nei documenti normativi a livello federale e regionale, sono stati applicati concetti adeguati agli alloggi e ai servizi comunali - alloggi e complesso comunale, e direttamente ai servizi pubblici - complesso comunale.

Quando si considerano i problemi della gestione del patrimonio abitativo, di norma, l'efficacia della gestione degli alloggi e dei servizi comunali (complessi) viene studiata congiuntamente e lo sviluppo dei servizi comunali veri e propri (calore, acqua, fornitura di energia) è inteso come lo sviluppo delle infrastrutture abitative. Ciò conferma l'opinione di molti specialisti nel campo della gestione secondo cui gli alloggi e i servizi comunali, o più precisamente, gli alloggi separati e i servizi comunali separati (complesso comunale) sono componenti di un unico settore dell'economia: il settore abitativo.

Una delle aree più importanti di trasformazione socioeconomica nel paese è la riforma e lo sviluppo del settore abitativo, che crea le condizioni necessarie per l’abitazione e la vita umana. L'obiettivo strategico del funzionamento di questo settore è creare le condizioni per un turnover economico sostenibile ed efficace del patrimonio immobiliare, nell'ambito del quale vengono soddisfatte le esigenze abitative dei cittadini, vengono mantenuti e sviluppati gli standard di qualità per la costruzione e la manutenzione degli alloggi, e si riproducono impulsi positivi per lo sviluppo di altri settori.

Tutte queste attività sono svolte nell'ambito dell'attuazione della politica abitativa statale.

La politica abitativa si riferisce alle attività dello Stato e dei comuni volte a fornire ai cittadini della Federazione Russa alloggi di qualità, sia attraverso la partecipazione diretta alla costruzione o al sussidio per l'acquisto di alloggi, sia attraverso la creazione di meccanismi efficaci che facilitino la soluzione indipendente dei cittadini alla il problema abitativo.

Il settore dell’edilizia abitativa si trova attualmente in una fase di transizione, caratterizzata dal passaggio da un sistema amministrativo-distributivo e gestito centralmente ad un sistema aperto e libero, basato sulla trasformazione dell’abitazione in una merce, sull’interazione indipendente delle entità economiche, sulla crescente lo status di consumatori di abitazioni, soddisfacendo i bisogni abitativi della popolazione in base alla domanda e all'offerta.

Nonostante le difficoltà nello sviluppo e nel prendere decisioni imprenditoriali, il settore immobiliare ha iniziato un movimento attivo verso la formazione di un mercato immobiliare e si sta rapidamente adattando ai principi del mercato.

Una delle caratteristiche più importanti della politica abitativa è la partecipazione (attività) dello Stato.

La Figura 4 mostra il modo in cui lo Stato influenza la politica abitativa della Federazione Russa al 1° gennaio 2015.

Figura 4 - Modi di influenza dello Stato sulla politica abitativa della Federazione Russa al 01/01/2015

Come mostra l’analisi della Figura 4, classificando il grado di influenza dello Stato sull’economia, possiamo distinguere quattro modi principali di influenzare lo Stato sulla politica abitativa e sul sistema nel suo insieme.

1. Servizio diretto.

Qui, ovviamente, vale la pena notare il sistema di manutenzione tecnica e manutenzione del patrimonio immobiliare, che, ricevendo un ruolo significativo nei sussidi dai bilanci locali, è essenzialmente di proprietà statale.

2. Regolazione e controllo.

Lo Stato regola lo sviluppo dell'imprenditorialità privata nel settore immobiliare attraverso un sistema di incentivi per la tassazione preferenziale e l'attrazione competitiva per svolgere determinate funzioni. La regolamentazione è necessaria anche nel campo delle infrastrutture ingegneristiche, dove esiste una natura monopolistica della produzione (approvvigionamento idrico, approvvigionamento energetico, trasporti, ecc.).

Le autorità governative consentono a tali organizzazioni di ottenere un profitto ragionevole, ma limitano la loro capacità di aumentare i prezzi poiché la società dipende dalla fornitura di questo tipo di servizio.

3. Stabilizzazione e sviluppo.

Gli enti governativi stanno cercando di tenere sotto controllo le forti fluttuazioni della produzione edilizia dalla crescita al declino stabilendo condizioni fiscali preferenziali, creando un supporto legale adeguato al mercato e investendo nella costruzione di alloggi e infrastrutture ingegneristiche.

4.Impatto diretto.

Lo Stato fornisce sostegno sociale sotto forma di sussidi per l’edilizia abitativa per pagare alloggi e servizi pubblici, nonché l’acquisto e la costruzione di alloggi attraverso programmi di assistenza mirati per i poveri, i militari e i migranti.

La direzione determinante che influenza fondamentalmente il problema della fornitura di alloggi per i cittadini con reddito medio è il credito ipotecario. Le autorità locali regolano lo sviluppo del mercato dei mutui ipotecari e interagiscono con tutte le parti coinvolte nel processo di prestito immobiliare: mutuatari, finanziatori e investitori che forniscono fondi in una forma o nell'altra per la costruzione o l'acquisto di alloggi.

Pertanto, il settore immobiliare è un'area dell'economia nazionale, compresa la costruzione e la ricostruzione di alloggi, strutture costituite da elementi di ingegneria e infrastrutture sociali, la gestione del patrimonio immobiliare, la sua manutenzione e riparazione. Una componente importante del settore immobiliare è il patrimonio immobiliare. La qualità della vita della popolazione e la fornitura di alloggi per i cittadini russi dipendono da quanto è sviluppato.

La politica abitativa statale è una componente importante delle trasformazioni socioeconomiche in Russia e una delle principali attività degli enti governativi. Nel processo di transizione verso un'economia di mercato, il contenuto di questa attività è la riforma del settore immobiliare, il luogo centrale in cui appartiene la riforma del settore immobiliare.

Una delle aree più importanti di trasformazione socioeconomica nel paese è la riforma e lo sviluppo del settore abitativo, che crea le condizioni necessarie per l’abitazione e la vita umana. In conformità con la Legge della Federazione Russa “Sui fondamenti della politica abitativa federale”, il settore immobiliare è un ramo dell’economia nazionale, che comprende la costruzione e la ricostruzione di alloggi, strutture ed elementi di ingegneria e infrastrutture sociali, la gestione delle patrimonio immobiliare, sua manutenzione e riparazione.

La base del settore abitativo della città è il patrimonio abitativo: edifici residenziali, edifici specializzati (dormitori, alloggi flessibili, pensioni per veterani, ecc.), Uffici residenziali in altri edifici adatti alla vita.

Il patrimonio immobiliare è suddiviso nelle seguenti tipologie:

privato - un fondo di proprietà di cittadini o persone giuridiche: singoli edifici residenziali, appartamenti e case privatizzati, costruiti e acquistati;

stato - un fondo che è di proprietà dello stato o delle entità costituenti della Federazione Russa, nonché un fondo dipartimentale che è sotto il pieno controllo economico delle imprese statali o della gestione operativa delle istituzioni statali relative al corrispondente tipo di proprietà;

comunale - un fondo di proprietà dei comuni, nonché un fondo dipartimentale costituito dalla piena gestione economica delle imprese municipali o dalla gestione operativa delle istituzioni comunali;

pubblico: un fondo di proprietà di associazioni pubbliche;

collettivo - un fondo che è di proprietà comune o comune di vari soggetti di proprietà privata, statale, comunale e di proprietà di associazioni pubbliche.

Per molto tempo il settore dell’edilizia urbana ha fatto parte del settore pubblico dell’economia, avendo ricevuto uno sviluppo significativo durante il periodo sovietico. Allo stesso tempo, la qualità degli edifici residenziali e il loro livello di sfruttamento sono rimasti bassi. La maggior parte dei cittadini ha ricevuto nuove abitazioni gratuitamente, in base all'ordine di arrivo, e le tasse e le utenze non corrispondevano ai costi di manutenzione.

Il rapido sviluppo delle città e del settore immobiliare all’inizio del 21° secolo. fu bruscamente interrotto durante la rivoluzione e la guerra civile che ne seguì. Inoltre, molte città, soprattutto quelle grandi, caddero in rovina. Quasi tutti i sistemi economici urbani furono distrutti e la popolazione fuggì all'estero, nel sud, o condusse un'esistenza miserabile e semplicemente si estinse. Fu in questo periodo che ebbe luogo l'insediamento di massa dei poveri negli appartamenti dei cittadini ricchi, a seguito del quale divenne predominante l'insediamento comunitario. Gli affitti furono aboliti perché il denaro era completamente privo di valore e non venivano forniti servizi ai residenti della città. Il patrimonio immobiliare è stato praticamente lasciato in balia del destino.

Una certa ripresa economica e una certa razionalizzazione della vita pubblica crearono le condizioni per la rinascita delle grandi città e per il ripristino del patrimonio abitativo e dei sistemi di servizi. Per risolvere le questioni economiche, l'NKVD, che sostituì la Čeka, creò un dipartimento dei servizi pubblici, che assunse le funzioni di coordinatore per il restauro degli alloggi e delle strutture comunali nelle città. Furono consentite varie forme di proprietà degli alloggi e dei servizi comunali e fu ripristinato l'affitto per l'uso degli alloggi e dei servizi comunali.

introduzione

1.1 Concetto di abitazione e servizi comunali

Conclusione

Bibliografia

introduzione

Tra le aree più importanti di trasformazione socioeconomica del Paese spicca la riforma e lo sviluppo del settore abitativo, che crea le condizioni necessarie per la vita umana. Le industrie leader in quest'area sono l'edilizia abitativa e i servizi abitativi, che garantiscono la riproduzione e il mantenimento del patrimonio abitativo, nonché la fornitura di alloggi e servizi comunali ai consumatori diretti. In Russia, il livello di sviluppo del settore immobiliare non soddisfa i requisiti: i compiti ad esso assegnati sono lungi dall'essere pienamente adempiuti, il che influisce in modo significativo sul declino della qualità della vita della popolazione. A questo proposito, il problema degli alloggi rimane uno dei problemi sociali più urgenti del Paese.

Il settore dell'edilizia abitativa sta attraversando notevoli difficoltà legate a una grave carenza di finanziamenti, una base materiale e tecnica debole, qualifiche insufficienti del personale, la mancanza di una politica abitativa ben ponderata e un'elaborazione insufficiente degli aspetti normativi e legali delle attività delle organizzazioni in termini di rapporti con le autorità e i consumatori.

La mancanza del necessario sostegno economico e legale ostacola lo sviluppo dell’edilizia abitativa, il che rende estremamente difficile risolvere il problema degli alloggi. Gli alloggi, insieme ad altri servizi pubblici, rimangono sovvenzionati; la loro manutenzione grava pesantemente sul bilancio cittadino. Il monopolio dipartimentale, la bassa qualità dei servizi forniti e una gestione inefficace determinano anche la necessità di riformare il settore immobiliare demonopolizzandolo, trasferendolo in modalità di pareggio e concentrandosi sul miglioramento della qualità del lavoro e dei servizi forniti ai consumatori.

riforma dei servizi abitativi

L'attuazione della riforma abitativa nelle città è di fondamentale importanza, poiché in esse si concentra un enorme patrimonio abitativo, vive la maggior parte della popolazione del paese e si trovano le principali capacità delle organizzazioni edilizie e abitative. Fu qui che si manifestarono più chiaramente le già menzionate caratteristiche negative del settore immobiliare: monopolio dipartimentale; qualifiche insufficienti del personale; arretratezza tecnica e tecnologica e, di conseguenza, un livello di lavoro insoddisfacente; ignorando gli interessi della popolazione e la bassa qualità del lavoro svolto e dei servizi forniti ai consumatori. Si tratta innanzitutto del settore abitativo, che è direttamente correlato alla popolazione ed è essenzialmente leader nella catena tecnologica degli alloggi e dei servizi comunali per la popolazione. Pertanto, la prima fase della riforma mira ad aumentare l'efficienza della ristrutturazione del sistema abitativo. Non meno importante è il compito di creare il quadro economico e giuridico necessario per stimolare la costruzione di alloggi, che funge da leva più importante per risolvere il problema degli alloggi e può diventare un anello chiave per far uscire l’economia del paese dalla crisi.

L’aggravarsi del problema abitativo e la situazione insoddisfacente nel settore abitativo nella maggior parte delle grandi città del Paese determinano la necessità di riforme radicali e profonde trasformazioni del sistema abitativo. Il raggiungimento di questi obiettivi richiede uno studio attento delle principali direzioni e misure della riforma, la giustificazione dei meccanismi economici, organizzativi e giuridici per la sua attuazione pratica.

Le basi normative e giuridiche esistenti per l'attuazione della politica abitativa nel periodo di transizione a livello federale e, prima di tutto, la legge "Sui fondamenti della politica abitativa federale", le principali direzioni della nuova fase di attuazione dello Stato Il programma target “Housing”, nonché i relativi decreti del Presidente e i decreti del governo della Federazione Russa determinano il piano strategico per la riforma del settore abitativo. Ma l'attuazione della riforma abitativa a livello di una città specifica richiede studi più dettagliati, tenendo conto delle caratteristiche e delle specificità della situazione socioeconomica in un dato territorio, del livello di sviluppo del settore abitativo e dello stato del patrimonio immobiliare e sistemi di utilità.

L'importanza di considerare le questioni economiche più importanti del funzionamento e dello sviluppo del settore immobiliare è spiegata dalla mancanza di lavori didattici, scientifici e metodologici su questo tema, che sono di natura complessa. Inoltre, nell’ultimo decennio, nella letteratura scientifica ed educativa non è stata affatto menzionata un’analisi esaustiva del problema abitativo.

Capitolo 1. Lo stato delle abitazioni e dei servizi comunali

1.1 Concetto di abitazione e servizi comunali

Dipartimento dell'edilizia abitativa e dei servizi pubbliciè un ramo dell'economia nazionale, il cui scopo principale è soddisfare i bisogni della popolazione per servizi che garantiscano le loro normali condizioni di vita e di lavoro.

Gli alloggi e i servizi comunali sono un oggetto di gestione complesso.

Le imprese e le organizzazioni del complesso di supporto vitale degli insediamenti sono molto diverse. Allo stesso tempo, possono essere combinati in due gruppi:

Imprese di servizi pubblici e organizzazioni che producono prodotti materiali (sistemi di approvvigionamento idrico, impianti di gas, reti elettriche);

Imprese di servizi pubblici che forniscono servizi (organizzazioni di edilizia abitativa e di manutenzione che creano condizioni favorevoli per la vita in edifici residenziali, trasporto passeggeri urbano, imprese di pulizia sanitaria)

Il settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali comprende:

settore immobiliare - un settore che comprende:

patrimonio edilizio urbano;

patrimonio immobiliare privato

reparto riparazioni e costruzioni

reparto riparazioni e manutenzione

fornitura di risorse - complessa:

approvvigionamento idrico: una serie di misure per fornire acqua ai consumatori nelle quantità e nella qualità richieste;

rete fognaria (smaltimento dell'acqua) - un insieme di misure e strutture ingegneristiche che garantiscono la ricezione, la raccolta e la rimozione dell'acqua dal consumatore, nonché la loro purificazione e neutralizzazione prima dello smaltimento o dello scarico in un serbatoio;

fornitura di calore - produzione e vendita di energia termica per esigenze di riscaldamento e fornitura di acqua calda;

fornitura di gas: una serie di misure per il trasporto, lo stoccaggio, la fornitura di gas direttamente ai suoi consumatori;

alimentazione - trasmissione di energia elettrica:

reti gas;

riscaldamento dei locali caldaie;

aziende di trasporto:

realizzazione del verde esterno:

servizi igienici

I settori dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali possono essere suddivisi in due gruppi:

Settori competitivi del settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali (edilizia abitativa, produzione di riparazioni e costruzioni, raccolta e smaltimento dei rifiuti, ecc.), in cui i prezzi di mercato possono fungere da tariffe economicamente giustificate;

Industrie monopolistiche (approvvigionamento idrico e servizi fognari, energia municipale) - stabilite a livello centrale, determinate sulla base di metodi scientificamente provati utilizzando norme e standard pertinenti.

1.2 Essenza socioeconomica degli alloggi e dei servizi comunali

La politica statale nel settore immobiliare è stata più di una volta soggetta a un “ripensamento”, e le inevitabili esitazioni in questo caso hanno fatto sì che coloro che vi sono coinvolti e i residenti abbiano una forte convinzione che la riforma degli alloggi e dei servizi comunali non andrà oltre le chiacchiere. Il Codice abitativo adottato dalla Federazione Russa ha dissipato tali convinzioni. È progettato per stabilire relazioni qualitativamente nuove nel settore, che devono corrispondere a un'economia di mercato. Il Codice, nonostante tutte le sue carenze, è in grado di mettere in pratica il principio “chi paga”, che risponde alla nuova situazione economica e ai bisogni urgenti della popolazione.

Il nuovo insieme di leggi elimina il monopolio comunale sulla gestione degli alloggi e delle organizzazioni dei servizi comunali, che abbiamo ereditato dai tempi precedenti e che esiste ancora oggi. Ha creato tali condizioni per i prezzi, la tassazione e il finanziamento dell’industria che i cittadini, invece di vivere normalmente nei loro appartamenti, sono stati costretti a sopravvivere. Ad esempio, si può contare su una qualità decente dei servizi se ci fosse un enorme debito di bilancio a tutti i livelli nei confronti delle imprese di edilizia abitativa e di servizi comunali per ripagare i benefici? Su questa base sono sorti addirittura conflitti tra i fornitori di energia e le autorità. Le cooperative edilizie e le associazioni dei proprietari di case si sono trovate in una situazione particolarmente difficile, per la quale le autorità non hanno ritenuto necessario pagare soldi per i veterani e i disabili che ricevono benefici ai sensi della legge federale. Quasi il 50% delle persone che vivono nell'HOA sono veterani e beneficiari. E si è scoperto che le autorità hanno effettivamente spostato i loro obblighi di pagare i benefici ai proprietari di case, poiché gli HOA e le cooperative edilizie sono obbligati a calcolare l'importo dei benefici e trasferire i pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali entro il periodo specificato e per intero. Di conseguenza, i fondi mancanti sono stati pagati attraverso i costi di mantenimento e manutenzione della casa. I proprietari di case hanno quindi concesso prestiti allo Stato.

Con il pagamento del 100% per l'alloggio e i servizi comunali da parte della popolazione del settore, i relativi costi vengono rimborsati molto più bassi. Ciò accade anche perché le prestazioni e i sussidi per le categorie di cittadini che ne hanno diritto secondo la legge sono ancora “virtuali”, mentre i fornitori di alloggi e servizi comunali hanno il diritto di esigere pagamenti reali. La situazione è aggravata dal fatto che la popolazione, che ha diritto al sostegno statale, non è in grado di verificare la ricezione delle informazioni e dei fondi. L’introduzione di una procedura in cui i benefici e i sussidi in termini monetari saranno trasferiti sui conti bancari dei cittadini aiuterà a correggere la situazione. Nel febbraio 2004 è stata sollevata la necessità di introdurre una contabilità personalizzata. Ciò risolverebbe diversi problemi, compreso il debito nei confronti della popolazione per i servizi forniti. In alcune entità territoriali tale debito raggiunge decine di milioni di rubli. L’aumento delle tariffe per gli alloggi e i servizi comunali mette i cittadini a basso reddito in una situazione senza speranza: non possono pagare i loro fornitori di servizi perché lo Stato non li ha compensati in modo tempestivo per i loro benefici, e anche se lo hanno fatto, le autorità locali hanno scoperto altri usi di questi fondi.

La qualità dei servizi forniti dalle organizzazioni di servizi abitativi e comunali non soddisfa le esigenze della popolazione ed è significativamente in ritardo rispetto alla crescita delle tariffe. Ciò provoca un atteggiamento negativo nei confronti dei lavoratori dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali in generale. C'era anche un certo stereotipo dell'idraulico che era sempre ubriaco ed estorceva denaro ai residenti. Ma francamente è difficile immaginare che i quattro milioni di persone che lavorano in questo settore siano così.

I fondi per la manutenzione e la riparazione degli alloggi vengono raccolti presso i proprietari degli appartamenti da organizzazioni autorizzate a questo scopo dalle autorità, le tariffe sono approvate dai governi locali e anche il servizio clienti unico è da loro autorizzato. Allo stesso tempo, la maggior parte dei fondi dei cittadini destinati a pagare gli alloggi vengono utilizzati dalle autorità per altri scopi. I residenti si pongono legittimamente la domanda: nel “pagamento” c'è una colonna “Grandi riparazioni”. Perché non c'è riparazione? I residenti rimangono impotenti di fronte al sistema di comando amministrativo e ricevono una piccola parte dei servizi richiesti, poiché le autorità comunali generano autonomamente la domanda di servizi abitativi. Questa situazione può modificare l'approvazione delle tariffe: senza una decisione dell'organo competente del soggetto della Federazione, il Comune non ha il diritto di modificarle autonomamente.

Paradosso: il 70% degli alloggi è di proprietà privata, i residenti pagano praticamente il 100% dei costi di produzione degli alloggi e dei servizi comunali, e la società di gestione è determinata dalle autorità municipali, quanto e quali fondi inviare dove - l'amministrazione. Quando il livello di pagamento da parte della popolazione per i costi abitativi e dei servizi pubblici era insignificante, questo stato di cose non sollevava alcuna domanda. Ma oggi la situazione è cambiata radicalmente: il bilancio non viene calcolato per la popolazione, ma è la popolazione a pagare integralmente i servizi che consuma. Questa è la principale contraddizione che la riforma elimina.

La riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali è progettata per garantire la contabilità delle spese e delle entrate, nonché la rendicontazione annuale dell'organizzazione di gestione ai proprietari di case. L'elenco dei lavori da eseguire nella casa e l'elenco dei servizi da fornire ai residenti saranno approvati dall'assemblea generale dei residenti. In questo modo è possibile regolare e limitare la crescita delle tariffe: la scelta offerta ai residenti renderà la concorrenza tra i fornitori di servizi non virtuale, come è ora, ma reale.

Inoltre, l'obiettivo principale delle riforme nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali è creare le condizioni per lo sviluppo dell'iniziativa privata e un ambiente competitivo nel campo della gestione degli alloggi, il ritiro delle autorità statali e municipali dal settore abitativo. Il primo passo in questa direzione è stato fatto 10 anni fa, quando iniziarono i concorsi per il mantenimento del patrimonio immobiliare. Ma ciò che è caratteristico è che i funzionari hanno “adattato” i principi di mercato per regolare le relazioni in questo settore per soddisfare le loro esigenze e obiettivi. Con il passare del tempo i concorsi si trasformarono in una formalità che procurava vantaggi “indiscutibili” alle imprese comunali che, nonostante il sostegno delle amministrazioni comunali, rimanevano non redditizie. Ed è stato vantaggioso per i governi locali avere tali imprese: hanno mantenuto l'influenza non solo su queste imprese, ma anche sulla popolazione.

Un segno sicuro che la situazione ha cominciato a cambiare può essere considerato l'interesse mostrato dal capitale privato, comprese grandi aziende come RAO UES, RAO Gazprom rappresentate dalle sue controllate. Sono attratti dalla pienezza del pagamento, da nuove condizioni che consentono loro di “guadagnare” denaro nell'industria sovvenzionata. Per alcuni, ciò provoca il panico: dicono che ora queste aziende spremeranno “l’ultimo succo” dall’industria e dalla popolazione, nessuno potrà “tenerle per la manica” nel loro desiderio di aumentare costantemente le tariffe. Non traiamo conclusioni affrettate. È positivo che il capitale privato abbia iniziato a considerare gli alloggi e i servizi comunali come una potenziale fonte di profitto. Non è un caso che queste società sollevino con insistenza la questione dell'affitto a lungo termine di immobili e comunicazioni. È semplicemente impossibile trarne profitto nello stato in cui si trovano: colossali perdite di calore e acqua indicano un estremo deterioramento delle immobilizzazioni. Alcuni esperti parlano addirittura di un inevitabile disastro provocato dall’uomo. Con l'arrivo di ingenti capitali nel settore, si può contare sul fatto che queste società inizieranno a investire nella ricostruzione di alloggi logori e servizi comunali.

Anche le imprese private, che per prime sono entrate nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, erano pronte a investire nella riparazione delle reti interne, degli ingressi e dei tetti, in modo che non ci fossero ulteriori problemi con la manutenzione delle abitazioni. E all'inizio, un certo numero di imprese hanno fatto proprio questo, installando porte di metallo agli ingressi, sostituendo i tubi marci negli scantinati e acquistando l'attrezzatura necessaria. Ad esempio, è stato sviluppato un progetto per un tetto leggero in metallo a falde, che è stato installato al posto del tetto piano su uno dei condomini del complesso residenziale e che ha resistito con successo a diversi inverni. La sua costruzione, come mostrano i calcoli, è molto più efficace delle riparazioni importanti che utilizzano materiali di copertura tradizionali. Ma, sfortunatamente, la questione non è andata oltre l'esperimento. Le politiche incoerenti perseguite nel settore dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali negli ultimi anni hanno scoraggiato le imprese private dall’investire i propri soldi nel settore, che è uno strumento di manipolazione del governo. Per chi lavora in questo settore, abbiamo bisogno di regole del “gioco” chiare e precise che garantiscano un ritorno sull’investimento, stimolino il desiderio di migliorare la qualità degli alloggi e dei servizi di pubblica utilità forniti e tutelino i consumatori dal comando e dall’arbitrarietà amministrativa. E tali regole sono ora stabilite dal Codice degli alloggi della Federazione Russa.

Gli alloggi e i servizi comunali influiscono direttamente sulla qualità della vita della popolazione. Ma oggi è proprio il raro caso in cui ai residenti viene concesso il diritto di determinare il destino del settore. Osservando la passività con cui la popolazione reagisce all'attuazione dei nuovi diritti che le si sono aperti, si deve dubitare del successo dei primi passi nella sua trasformazione. Ma questa non è colpa, ma, molto probabilmente, la sfortuna dei cittadini che da molti anni sono alienati dalla proprietà e dalla gestione delle loro case. Oggi gli enti locali, sulle cui spalle grava l’onere principale della realizzazione della riforma, non sono desiderosi di impegnarsi nelle riforme.

1.3 Settore immobiliare. Essenza, composizione e struttura

Una delle aree più importanti di trasformazione socioeconomica nel paese è la riforma e lo sviluppo del settore abitativo, che crea le condizioni necessarie per l’abitazione e la vita umana. In conformità con la Legge della Federazione Russa “Sui fondamenti della politica abitativa federale”, il settore immobiliare è un ramo dell’economia nazionale, che comprende la costruzione e la ricostruzione di alloggi, strutture ed elementi di ingegneria e infrastrutture sociali, la gestione delle patrimonio immobiliare, sua manutenzione e riparazione.

La base del settore abitativo della città è il patrimonio abitativo: edifici residenziali, edifici specializzati (dormitori, alloggi flessibili, pensioni per veterani, ecc.), Uffici residenziali in altri edifici adatti alla vita.

Il patrimonio immobiliare è suddiviso nelle seguenti tipologie:

privato - un fondo di proprietà di cittadini o persone giuridiche: singoli edifici residenziali, appartamenti e case privatizzati, costruiti e acquistati;

stato - un fondo che è di proprietà dello stato o delle entità costituenti della Federazione Russa, nonché un fondo dipartimentale che è sotto il pieno controllo economico delle imprese statali o della gestione operativa delle istituzioni statali relative al corrispondente tipo di proprietà;

comunale - un fondo di proprietà dei comuni, nonché un fondo dipartimentale costituito dalla piena gestione economica delle imprese municipali o dalla gestione operativa delle istituzioni comunali;

pubblico: un fondo di proprietà di associazioni pubbliche;

collettivo - un fondo che è di proprietà comune o comune di vari soggetti di proprietà privata, statale, comunale e di proprietà di associazioni pubbliche.

Per molto tempo il settore dell’edilizia urbana ha fatto parte del settore pubblico dell’economia, avendo ricevuto uno sviluppo significativo durante il periodo sovietico. Allo stesso tempo, la qualità degli edifici residenziali e il loro livello di sfruttamento sono rimasti bassi. La maggior parte dei cittadini ha ricevuto nuove abitazioni gratuitamente, in base all'ordine di arrivo, e le tasse e le utenze non corrispondevano ai costi di manutenzione.

Il rapido sviluppo delle città e del settore immobiliare all’inizio del 21° secolo. fu bruscamente interrotto durante la rivoluzione e la guerra civile che ne seguì. Inoltre, molte città, soprattutto quelle grandi, caddero in rovina. Quasi tutti i sistemi economici urbani furono distrutti e la popolazione fuggì all'estero, nel sud, o condusse un'esistenza miserabile e semplicemente si estinse. Fu in questo periodo che ebbe luogo l'insediamento di massa dei poveri negli appartamenti dei cittadini ricchi, a seguito del quale divenne predominante l'insediamento comunitario. Gli affitti furono aboliti perché il denaro era completamente privo di valore e non venivano forniti servizi ai residenti della città. Il patrimonio immobiliare è stato praticamente lasciato in balia del destino.

Una certa ripresa economica e una certa razionalizzazione della vita pubblica crearono le condizioni per la rinascita delle grandi città e per il ripristino del patrimonio abitativo e dei sistemi di servizi. Per risolvere le questioni economiche, l'NKVD, che sostituì la Čeka, creò un dipartimento dei servizi pubblici, che assunse le funzioni di coordinatore per il restauro degli alloggi e delle strutture comunali nelle città. Furono consentite varie forme di proprietà degli alloggi e dei servizi comunali e fu ripristinato l'affitto per l'uso degli alloggi e dei servizi comunali.

1.4 Problemi abitativi degli alloggi e dei servizi comunali e modi per risolverli

Mercato immobiliare: i prezzi delle case dipendono da quante famiglie vogliono acquistare una casa e da quante unità abitative sono disponibili sul mercato. Pertanto, quando la domanda aumenta, i prezzi aumentano e quando l’offerta aumenta, i prezzi diminuiscono. L'offerta di nuovo patrimonio immobiliare proviene dal settore edile e dipende dal rapporto tra i prezzi delle case e il costo della sua costruzione (ammodernamento). Nel lungo termine, il mercato immobiliare dovrebbe allineare i prezzi delle case ai costi di costruzione. Nel breve termine si verificano deviazioni dovute a ritardi inerenti al processo di costruzione. Pertanto, se la domanda di alloggi aumenta notevolmente e l’offerta di alloggi rimane costante, i prezzi aumenteranno. Finché i prezzi sono superiori ai costi, gli alloggi vengono commissionati. Quando il patrimonio immobiliare di nuova introduzione entra nel mercato, la domanda viene soddisfatta, i prezzi scendono, avvicinandosi ai costi. Il fattore più importante che influenza la domanda di patrimonio immobiliare è il reddito (affitto potenziale) derivante dagli acquisti di immobili.

Mercato dei servizi abitativi: i residenti possono essere proprietari o semplici inquilini. La domanda di servizi abitativi dipende dal reddito familiare e dal rapporto tra il prezzo degli alloggi e il costo di altri beni (cibo, vestiario, ecc.). Costo dei servizi abitativi (importo pagato per l'uso dell'alloggio) Per un inquilino si tratta dell'affitto, per un proprietario di casa, del reddito derivante dal possesso di un immobile. La domanda di servizi abitativi dipende dai livelli degli affitti, dai livelli di reddito e dal numero delle famiglie. A parità di altre condizioni, se aumenta il numero delle famiglie, aumenta la domanda di servizi abitativi e, se l’offerta è costante, aumentano gli affitti. Queste sono le leggi del mercato immobiliare e dei servizi abitativi nel mondo civilizzato. La Russia, a causa del suo peculiare sviluppo storico, ha una serie di caratteristiche distintive.

In Russia non esiste una classe di veri proprietari di casa; le autorità municipali agiscono come appaltatori che si occupano dell'edilizia abitativa, niente di più. Anche le aziende private possono agire come tali organizzazioni. Questa circostanza, insieme al desiderio di eliminare le perdite nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, che sono coperti dai fondi di bilancio, ha costituito la base per la riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali proposta dal governo. Si può infatti ridurre alle seguenti attività principali: organizzare un unico servizio al cliente. Il ruolo del “cliente unico” è il Comune stesso (o un suo rappresentante; se la città è grande, allora i servizi del cliente unico sono organizzati in quartieri, quartieri), che offre un contratto per la manutenzione di un gruppo di edifici residenziali ( blocco, microdistretto, cortile). Vengono stabiliti alcuni requisiti per la qualità del servizio e l'importo che verrà trasferito al contraente se i servizi pertinenti verranno forniti con successo. Si prevede che si creerà concorrenza tra le imprese municipali e private che competeranno per ottenere tale contratto, che consentirà, in particolare, di rafforzare il controllo sul livello delle tariffe nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali; un graduale aumento delle tariffe per i servizi di pubblica utilità e un aumento degli affitti per eliminare gradualmente la non redditività del settore dei servizi di pubblica utilità. In questo caso, l'affitto viene aumentato fino a un livello tale da coprire i costi operativi dell'edificio e le sue riparazioni correnti; poiché, come già accennato in precedenza, in questo schema non è presente alcun proprietario di casa, i costi delle riparazioni importanti e della ricostruzione dell'edificio verranno effettuati dal bilancio o non verranno effettuati affatto. Inoltre, nel lavoro dei servizi pubblici si sta sviluppando una situazione contraddittoria: attualmente attuano la pratica del sovvenzionamento incrociato: parte dei costi di fornitura dei servizi a un gruppo di consumatori (la popolazione) viene trasferito a un altro gruppo (imprese, organizzazioni).

A rigor di termini, l'aumento delle tariffe per la popolazione dovrebbe implicare la loro riduzione per altri gruppi di consumatori di servizi di pubblica utilità, tuttavia, tale formulazione della questione non è esplicitamente indicata nelle misure proposte. Questa formulazione del caso nel suo complesso indica una mancata comprensione della differenza tra l'affitto (affitto) e i costi di gestione dell'edificio in cui si trova l'appartamento. In particolare, i costi operativi del patrimonio abitativo fatiscente e dei dormitori (con una densità relativamente più elevata di residenti per metro quadrato di superficie edificabile totale) sono significativamente più alti dei costi di mantenimento del nuovo patrimonio abitativo di lusso. Di conseguenza, l'importo del pagamento per vivere in un "metro quadrato" di un ostello risulta essere molte volte superiore rispetto a quello per la stessa area dei normali appartamenti confortevoli, e in quest'ultimo, corrispondentemente superiore a quello degli "elite" appartamenti patrimonio immobiliare. Tuttavia, l'affitto dell'appartamento rappresenta l'affitto (o, più precisamente, il quasi-affitto) del proprietario della casa. La dimensione di quest'ultimo è regolata da altri motivi; non è direttamente correlato né ai costi operativi dell'edificio né al costo della sua costruzione. L'assenza dei proprietari di case in questo schema di regolamentazione dei servizi abitativi non significa, naturalmente, l'eliminazione dei redditi da locazione a causa dell'ubicazione e dei diversi livelli di comfort abitativo. Tuttavia, ora questi redditi vengono stanziati dai residenti, e in forma implicita. Ciò provoca una serie di conseguenze importanti e non del tutto evidenti, che si rivelano solo a lungo termine.

In primo luogo, l’assenza di redditi da locazione espliciti presi in considerazione direttamente in termini monetari restringe la base imponibile della città. Inoltre, la voce di entrata del bilancio cittadino (entrate derivanti dall'affitto di beni comunali) si trasforma in una voce di spesa: anche dopo il successo dell'attuazione della riforma abitativa e comunale, dovranno essere effettuate importanti riparazioni degli edifici residenziali a spese dei fondi di bilancio in un modo o nell’altro.

In secondo luogo, oltre al problema delle riparazioni degli investimenti, esiste anche il problema della costruzione di nuove abitazioni e/o della ricostruzione del vecchio patrimonio abitativo. Diventa impossibile fermare il processo di deterioramento degli alloggi e allo stesso tempo continuare la nuova costruzione: elevati volumi di costruzione di alloggi portano prima o poi a volumi altrettanto elevati di smaltimento di alloggi in un patrimonio abitativo fatiscente. La progressiva formazione di baraccopoli urbane sta diventando inevitabile. Anche se l'affitto fosse fissato almeno al livello delle detrazioni di ammortamento per le ristrutturazioni, i fondi centralizzati permetterebbero di realizzare nuove costruzioni e di risistemare le case fatiscenti. In questa situazione, l'abitazione si trasforma da riproduzione di capitale in un bene esclusivamente di consumo con un lungo periodo di utilizzo. Ciò di per sé non solleva obiezioni, soprattutto nel caso di una casa individuale (cottage), ma il fatto è che con un tale meccanismo per includere il patrimonio immobiliare nello scambio di mercato, questo fondo non può diventare capitale, cioè, in effetti, non può portare profitto al suo proprietario. Quindi, in senso stretto, gli investimenti nell'edilizia abitativa diventano impossibili, poiché si tratta dell'acquisizione di soli beni di consumo; Di conseguenza, anche la concessione di prestiti per questo processo è impossibile (se non si tiene conto della sfera relativamente ristretta del credito al consumo). Di conseguenza, il volume totale degli investimenti diminuisce, il che influisce anche sul tasso di crescita economica del paese nel suo complesso.

Infine, in terzo luogo, la situazione attuale riduce significativamente la mobilità del mercato del lavoro, poiché in generale l’affitto non è ancora compreso nel prezzo del lavoro. Gli affitti elevati che accompagnano il piccolo mercato degli appartamenti residenziali, offerti principalmente da singoli proprietari di alloggi privatizzati e da intermediari, complicano notevolmente la migrazione. Gli squilibri territoriali stanno peggiorando, il che incide negativamente anche sulla crescita economica. Le città, soprattutto quelle piccole, si stanno trasformando in una sorta di “trappola per i disoccupati”.

Pertanto, le principali misure della proposta di riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali indicano solo il desiderio di liberare i bilanci statali e locali da parte dei costi, ma non risolvono affatto i principali problemi in questo settore. Per poter avviare il meccanismo capitalistico di sviluppo urbano sono necessari cambiamenti istituzionali molto più profondi (ad esempio, l’abolizione del diritto alla casa, l’introduzione di scadenze per la privatizzazione delle case e altre misure piuttosto impopolari nella Russia moderna). ). Inoltre, sono necessari anche cambiamenti strutturali: il costo estremamente elevato di costruzione di un metro quadrato di abitazioni, unito alla sua qualità molto bassa, porta al fatto che il volume delle nuove costruzioni nelle città russe è in costante calo. Inoltre, il basso livello dei salari medi in generale non consente ad ampie fasce della popolazione di manifestare la domanda di nuove abitazioni. In definitiva, il prezzo di costruzione di 1 mq. m di nuove abitazioni dovrebbe essere inferiore al prezzo di 1 mq. m.starog (ovvero livelli medi dei prezzi); inoltre, anche il salario minimo dovrebbe consentire al lavoratore di affittare un alloggio. Solo in questo caso si può parlare di lancio del meccanismo di mercato. Sfortunatamente, le tendenze attuali dell’economia russa sono direttamente opposte; Il risultato è un costante accumulo di squilibri. Eliminare quest’ultimo diventa sempre più difficile; il risultato di questo sviluppo della situazione potrebbe essere un ritorno alla distribuzione burocratica di una parte dei beni economici e al razionamento del consumo di una parte sempre più ampia dei servizi. Le sproporzioni sono lungi dall'essere così innocue come potrebbero sembrare a prima vista - in particolare, la mancanza di alloggi disponibili non consente di risolvere i problemi legati alla chiusura di una serie di miniere non redditizie nell'industria del carbone, anche con determinati fondi stanziati dal governo per la riqualificazione e l’adattamento dei minatori.

A sua volta, la protesta sociale dei lavoratori che, per volontà del destino, si trovano in città e regioni depresse, può alla fine portare a un cambiamento nel corso politico e alla riduzione delle riforme di mercato che sembravano irreversibili. Evidentemente lo Stato e l’élite economica non comprendono l’essenza della questione abitativa in un’economia di transizione. Sembra che ciò renda inevitabili futuri fenomeni negativi nello sviluppo delle città russe.

Capitolo 2. Riforma del settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali

2.1 Principali obiettivi della riforma nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali

L’obiettivo principale della riforma dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali è garantire ai cittadini una fornitura di alloggi e servizi comunali di alta qualità, affidabile e conveniente. A causa del cambiamento di formazione nel paese, la partecipazione dello Stato all'economia è diminuita drasticamente. Quindi il secondo obiettivo della riforma è ottimizzare le spese di bilancio per l'edilizia abitativa e i servizi comunali.

In sostanza, gli alloggi e i servizi comunali cessano di essere un bene pubblico, ma diventano un prodotto del consumo personale, mentre il ruolo dello Stato si trasforma nel garantire la disponibilità di un certo standard sociale di alloggi e servizi comunali. Lo Stato offre inoltre ai suoi cittadini un ambiente di vita confortevole e sicuro. Nell'elenco degli strumenti per l'attuazione di questa responsabilità, garantire l'approvvigionamento idrico, la rete fognaria e il riscaldamento è tutt'altro che meno importante, pertanto lo Stato deve garantire, attraverso meccanismi di regolamentazione statale, la sicurezza e l'affidabilità della fornitura di servizi pubblici.

Gli obiettivi iniziali della riforma abitativa determinavano i suoi tre compiti principali:

Sviluppo delle relazioni di mercato negli alloggi e nei servizi comunali al fine di migliorare la qualità e l'accessibilità degli alloggi e dei servizi comunali;

Aumentare l’efficienza delle spese di bilancio; sostegno mirato ai cittadini realmente bisognosi nella fornitura di un certo standard di alloggi e servizi comunali;

Regolazione del complesso di servizi per garantirne il funzionamento e lo sviluppo, l'affidabilità e la sicurezza dei servizi forniti.

2.2 Sulla transizione verso un nuovo sistema di pagamento per alloggi e servizi pubblici

In conformità con l'articolo 15 della Legge della Federazione Russa "Sui fondamenti della politica abitativa federale" e al fine di aumentare il livello degli alloggi e dei servizi comunali alla popolazione, il Consiglio dei Ministri - Governo della Federazione Russa decide:

Approvare i tempi di una transizione graduale verso un nuovo sistema di pagamento per alloggi e servizi pubblici in conformità con l'appendice.

Mantenere per il periodo transitorio la procedura esistente per finanziare i costi delle grandi riparazioni del patrimonio immobiliare statale e comunale e non includere questi costi negli alloggi e nei servizi comunali pagati dai cittadini.

Stabilire che l'aumento dell'importo del pagamento per l'alloggio e i servizi pubblici venga effettuato con l'uso simultaneo di misure di protezione sociale per i cittadini sotto forma di fornitura di compensi (sovvenzioni) per il pagamento di alloggi e servizi pubblici nell'ambito della norma sociale per l'edilizia abitativa zona e standard per il consumo dei servizi pubblici, tenendo conto del reddito familiare complessivo e delle prestazioni esistenti.

Approvare il Regolamento allegato sulla procedura per fornire ai cittadini compensi (sovvenzioni) per il pagamento degli alloggi e dei servizi pubblici.

Effettuare, dal 1 gennaio 2014, il passaggio ai rapporti contrattuali tra i proprietari del patrimonio immobiliare e dei servizi pubblici con entità imprenditoriali - imprese di riparazione, manutenzione e servizi di pubblica utilità.

Stabilire che la riscossione dei pagamenti per le utenze e il pagamento per gli alloggi forniti in affitto o locazione sia effettuata dai proprietari degli alloggi o da un ente autorizzato a svolgere tali funzioni.

Stabilire che l'approvazione degli standard per il consumo degli alloggi e dei servizi comunali, delle tariffe e delle tariffe per gli alloggi e dei servizi comunali entro i termini e i livelli di pagamento dei cittadini in percentuale dei costi di manutenzione e riparazione degli alloggi e dei servizi pubblici, determinati dalla presente risoluzione , è svolto dall'amministrazione locale.

Stabilire dal 1 gennaio 2014 l'importo delle sanzioni per i pagamenti scaduti per l'alloggio e le utenze nella misura dell'1% per ogni giorno di ritardo.

Al Comitato della Federazione Russa per l'Economia Municipale entro 2 mesi:

a) approvare:

metodologia per determinare gli standard di consumo per gli alloggi e i servizi comunali;

metodologia per il calcolo di tariffe e tariffe economicamente fattibili per gli alloggi e i servizi comunali;

b) presentare proposte al Consiglio dei Ministri - Governo della Federazione Russa:

sul passaggio alla determinazione dell'offerta di alloggi e del pagamento per l'uso dei locali residenziali in base alla superficie totale degli appartamenti;

sull'organizzazione del controllo statale sull'uso e sulla sicurezza del patrimonio immobiliare.

Il Ministero del Lavoro della Federazione Russa, entro 2 mesi, presenta al Consiglio dei Ministri - Governo della Federazione Russa proposte sulla procedura per il calcolo del reddito familiare medio totale.

Il Ministero delle Finanze della Federazione Russa manterrà, per il periodo di transizione graduale verso un nuovo sistema di pagamento degli alloggi, la procedura per fornire sussidi alle amministrazioni locali per la manutenzione e la riparazione degli alloggi, nonché per gli alloggi e i servizi comunali, nella misura non coperta dai fondi ricevuti dai pagamenti dei cittadini per l'alloggio.

Incaricare il Comitato della Federazione Russa per l'Economia Municipale di coordinare il lavoro degli organi esecutivi delle repubbliche della Federazione Russa, dei territori, delle regioni, delle regioni autonome, dei distretti autonomi, delle città di Mosca e San Pietroburgo per attuare una transizione graduale verso nuovo sistema di pagamento per alloggi e servizi pubblici.

Mentre le autorità statali degli enti costitutivi della Federazione Russa e i governi locali mantengono il diritto di stabilire i parametri fondamentali della transizione verso un nuovo sistema di pagamento per gli alloggi e i servizi pubblici, verrà creato un sistema in cui l'importo dei finanziamenti federali il budget (principalmente sotto forma di trasferimenti) sarà calcolato in base agli standard federali. Allo stesso tempo, si raccomanda alle entità costituenti della Federazione Russa di utilizzare un meccanismo simile per la distribuzione dei fondi di bilancio tra i comuni.

Standard federale di norma sociale per le aree residenziali. Le autorità statali delle entità costitutive della Federazione Russa hanno il diritto, in conformità con la legislazione della Federazione Russa, di stabilire standard regionali per la norma sociale dell'area abitativa, nonché di delegare tale diritto agli enti locali. Tuttavia, nella ridistribuzione dei fondi del bilancio federale tra gli enti costituenti della Federazione Russa, il Governo della Federazione Russa si atterrà allo standard federale.

Lo standard federale per la norma sociale dell'area abitativa è determinato sulla base dei seguenti standard per la fornitura di alloggi per la popolazione: 18 mq. metri di superficie abitativa complessiva per componente di una famiglia composta da tre o più persone, 42 mq. metri - per una famiglia di due persone, 33 mq. metri - per i cittadini che vivono soli.

Standard federale per il costo della fornitura di alloggi e servizi comunali per 1 mq. metro di superficie totale dell'abitazione. Lo standard specificato viene calcolato sulla base dell'insieme standard di alloggi e servizi comunali: manutenzione e riparazione di alloggi, comprese riparazioni importanti, fornitura di calore, fornitura di acqua, fognature, fornitura di gas, fornitura di elettricità, tenendo conto degli standard di consumo medi prevalenti, come nonché il costo marginale medio prevalente della fornitura di alloggi e servizi comunali nelle regioni economiche della Federazione Russa. Questo standard viene rivisto ogni anno e si dovrebbe stabilire che le modifiche al valore dello standard federale dovrebbero essere effettuate tenendo conto del livello generale di inflazione (tranne nei casi di cancellazione dei sussidi incrociati, nonché di bruschi cambiamenti nel settore energetico). prezzi).

2.3 Il controllo pubblico nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali

Il Ministero russo delle Costruzioni monitora e sostiene lo sviluppo di una rete di centri di controllo pubblico regionale nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Centri di controllo pubblico sono stati istituiti in 71 entità costituenti della Federazione Russa.

Il controllo pubblico nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali viene effettuato nelle seguenti forme:

· monitoraggio delle pratiche di applicazione della legge nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali;

· svolgimento di attività per analizzare i singoli problemi nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, sia nella Federazione Russa nel suo insieme che all'interno di una regione specifica;

· effettuare ispezioni, anche in loco, per valutare i ricorsi dei cittadini;

· fornire assistenza ai cittadini nella tutela dei propri interessi in tribunale;

· condurre un esame pubblico degli atti normativi a livello federale e regionale;

· monitorare l'attuazione dei programmi regionali per il reinsediamento da alloggi fatiscenti e l'attuazione dei programmi regionali per le riparazioni del capitale nei condomini.

In tutte le entità costituenti della Federazione Russa esistono organizzazioni senza scopo di lucro che lavorano nel campo dell'educazione abitativa e della tutela dei diritti dei consumatori degli alloggi e dei servizi pubblici. NP "Controllo degli alloggi e dei servizi comunali" ha compilato un registro di queste organizzazioni, che è pubblicamente disponibile sul sito gkhkontrol.ru. Il registro è stato pubblicato sotto forma di elenco, che comprendeva 323 organizzazioni no-profit specializzate.

Dal 1 gennaio 2014, l'accoglienza pubblica del PN “Edilizia e Controllo Comunale” e l'accoglienza pubblica regionale hanno ricevuto più di 2.500 richieste da parte dei cittadini e si sono svolti oltre 400 eventi didattici ed educativi, anche sulla formazione di una nuova capitale sistema di riparazione.

2.4 Cambiamenti fondamentali nel finanziamento degli alloggi e dei servizi comunali nella Federazione Russa

Come è noto, prima della riforma, circa il 98% dei costi per il mantenimento e lo sviluppo del settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali ricadeva sul bilancio dei ministeri, dipartimenti, imprese o organizzazioni responsabili degli alloggi e dei servizi comunali. strutture.

La dipendenza finanziaria quasi totale del settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali dal bilancio, nonché dei dipartimenti e delle imprese competenti, ha avuto un impatto estremamente negativo sul suo lavoro, sia a causa dell'allocazione residua dei fondi sia, in misura minore, a causa al disinteresse per il loro uso razionale. Non c'era alcuna capacità di coordinare il lavoro e manovrare le risorse a causa della diffusa disunità dipartimentale. Enormi perdite nelle imprese edili e di servizi comunali erano comuni. I bilanci dei territori e dei dipartimenti hanno sperimentato notevoli difficoltà finanziarie. Le spese per l’edilizia abitativa e i servizi comunali variavano dal 30 al 70% dei bilanci di molti territori, città e comuni, il che rendeva difficile soddisfare i bisogni.

Le imprese dell'industria, dell'agricoltura, dell'edilizia e di altri settori dell'economia, nel cui bilancio si trovavano alloggi e servizi comunali, furono costrette a svolgere funzioni per loro insolite. Sono state spese risorse lavorative, materiali e finanziarie, che avrebbero potuto essere utilizzate con maggiore efficienza per lo sviluppo e il miglioramento della produzione, aumentandone l'efficienza.

Pertanto, l'industria stessa, così come altri settori e aree dell'economia, enti governativi e bilanci di tutti i livelli, erano principalmente interessati ad eliminare tutti questi fenomeni negativi, e quindi a riformare il settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.

Attualmente, oltre il 90% degli alloggi dipartimentali e dei servizi pubblici sono stati trasferiti alla proprietà comunale. Pertanto, la maggior parte delle imprese che hanno trasferito strutture abitative e servizi comunali agli enti locali si sono già liberate da funzioni non produttive per loro insolite, concentrandosi sull'efficienza produttiva. Un altro risultato positivo di questo lavoro è stato il trasferimento della maggior parte delle società immobiliari e di servizi pubblici alla proprietà comunale, che ha in gran parte eliminato i fenomeni negativi associati alla disunità dipartimentale del settore. Allo stesso tempo, i bilanci territoriali comportano costi aggiuntivi significativi per il mantenimento degli oggetti accettati nella proprietà comunale, in molti casi superando le capacità della base imponibile di molti territori. I pagamenti dei sussidi sono aumentati e il numero dei budget per i sussidi è aumentato.

Pertanto, si è intensificata la necessità di una rapida soluzione al compito principale della riforma: la transizione delle imprese nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali verso l'autosufficienza, la riduzione e quindi l'eliminazione della loro dipendenza dal finanziamento del bilancio. Per stimolare la riforma abitativa e comunale, vengono utilizzate anche leve per fornire assistenza finanziaria temporanea alle entità costituenti della Federazione Russa, in particolare quando si concedono prestiti dal bilancio federale per coprire il deficit di cassa, per saldare i debiti salariali e altre prestazioni sociali .

2.5 Ammodernamento del complesso di servizi. Attrarre investimenti privati ​​nel settore

La modernizzazione del complesso di servizi è una delle aree di lavoro chiave del Ministero delle Costruzioni russo. Poiché è necessario modernizzare il settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, limitando l'aumento delle tariffe e con un utilizzo minimo dei fondi di bilancio, lo Stato sta adottando misure per attirare gli investimenti privati ​​nel settore.

Allo stato attuale, sono stati effettivamente completati i lavori per la preparazione di un quadro normativo volto a creare le condizioni per attrarre investimenti privati ​​nell'edilizia abitativa e nei servizi comunali.

Sono stati adottati circa 30 atti normativi, di cui 16 negli ultimi sei mesi. È stato tracciato il percorso per il passaggio alla pianificazione degli investimenti a lungo termine e alla regolamentazione delle tariffe. Sono state approvate importanti modifiche legislative volte a creare le condizioni per attrarre investimenti privati ​​nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, definendo nuove “regole del gioco”.

Oggi il compito principale è fornire supporto metodologico per l'attuazione di queste norme, nonché per l'effettiva attuazione della nuova legislazione da parte degli enti regionali e locali.

A questo proposito, per gli enti costituenti della Federazione Russa, il Ministero delle Costruzioni russo ha preparato un modello di misure ("road map") per lo sviluppo degli alloggi e dei servizi comunali degli enti costituenti della Federazione Russa, contenente un elenco dettagliato delle misure volte a garantire l'attuazione a livello regionale e comunale di tutte le decisioni federali nel campo degli alloggi e dei servizi comunali (ammodernamento delle infrastrutture dei servizi pubblici, miglioramento della qualità dei servizi pubblici, lavoro dei sistemi regionali per importanti riparazioni delle proprietà comuni nei condomini, l’attuazione di programmi per il trasferimento dei cittadini da un patrimonio abitativo fatiscente, l’aumento della trasparenza del settore, e altri). Tali misure dovranno essere approvate in ciascuna regione nel corso del 2014 e diventeranno una delle condizioni per fornire sostegno finanziario alle regioni dal Fondo per l'assistenza alla riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.

Per gli operatori del mercato, le regioni, i comuni, le banche e gli investitori, il Ministero russo delle Costruzioni ha organizzato i lavori per creare un registro delle migliori pratiche per gli investimenti privati ​​nel settore, che offrirà l'opportunità di studiare, utilizzare e replicare esperienze di successo.

Nelle regioni vengono già realizzati più di 70 progetti di investimento per un valore totale di oltre 227 miliardi di rubli. Di questi, più di 139 miliardi di rubli (61%) provengono da fondi di investitori privati.

Conclusione

L'economia globale è una strategia non delle stesse imprese edili e di servizi comunali, ma delle autorità nei loro confronti, il che è legittimo a causa della loro dipendenza finanziaria e amministrativa dall'amministrazione cittadina. L’economia globale non prevede una riduzione diretta a breve termine dei fondi di bilancio stanziati o un aumento delle tariffe, a parità di altre condizioni.

Le enormi spese correnti per l'edilizia abitativa e i servizi comunali e la necessità di investimenti di capitale mirano alla formazione di un sistema di fonti multivariate di finanziamento.

Per formare un sistema di sviluppo multivariato delle infrastrutture urbane, è necessario sviluppare una serie di misure nel governo locale per facilitare l'afflusso di risorse finanziarie. Questo complesso si basa su strumenti di marketing. I fondi ricevuti vengono utilizzati per l'introduzione di tecnologie di risparmio delle risorse, automazione, meccanizzazione, assicurazioni e altre misure che in futuro ridurranno i costi attuali nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.

La direzione principale della strategia di risparmio globale in relazione alle organizzazioni abitative è la relativa diversificazione delle attività delle imprese edilizie e comunali. Una gamma ampia ma armoniosa di servizi forniti porterà alla nascita di nuove fonti di finanziamento per le imprese edili e di servizi comunali, mantenendo il profilo delle loro attività e rispondendo meglio ai bisogni della popolazione.

La strategia dell’economia globale è la strategia delle autorità nei confronti delle imprese unitarie municipali di alloggi e servizi comunali, che comporta una riduzione globale dei costi attraverso l’attuazione di una strategia di diversificazione all’interno dell’impresa, di riorganizzazione organizzativa e finanziaria e di meccanizzazione. Per le società di servizi pubblici, la strategia dell’economia globale si esprime nell’introduzione di tecnologie di risparmio energetico.

Una valutazione comparativa del livello di sviluppo degli alloggi e dei servizi comunali in Russia e nei paesi esteri sviluppati dimostra un livello insufficiente di qualità del servizio alla popolazione e un meccanismo di gestione inefficace nel settore degli alloggi e dei servizi comunali in Russia. Lo sviluppo e l'implementazione di approcci qualitativamente nuovi all'organizzazione e alla gestione di questo complesso dovrebbero essere effettuati tenendo conto dell'esperienza dei paesi stranieri sviluppati.

Negli ultimi anni è diventato evidente che l’unico modo per attuare i compiti degli alloggi e dei servizi comunali è un approccio sistematico, poiché il rallentamento delle riforme non è associato ai fallimenti individuali dei leader, ma è diventato un fenomeno che ha colpito in modo significativo numero di regioni del paese. C'è una certa contraddizione nel fatto che la gestione del processo di riforma del settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali a livello federale è essenzialmente di natura settoriale, mentre a livello comunale è veramente globale. Gli esperti notano una debole connessione tra la riforma abitativa e comunale e il processo di gestione del patrimonio immobiliare urbano, la riforma del bilancio e del sistema fiscale e la formazione di una base comunale di standard socio-tecnici. Il superamento della crisi è possibile solo attraverso un cambiamento nel funzionamento complessivo del settore abitativo e dei servizi comunali e nella gestione di quest'area. Un approccio sistematico deve tenere conto della ristrutturazione strutturale del settore e dei cambiamenti nelle relazioni tra i partecipanti che interagiscono in questo settore.

Il concetto di un programma dettagliato per la riforma e l'ammodernamento dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, presentato nei suoi punti principali sulla base del modello universale di mercato sociale formulato per lo sviluppo senza sussidi delle sue imprese e organizzazioni costituenti, rivela le direzioni principali, metodologiche approcci e calcoli delle misure proposte. E raccomandazioni specifiche sviluppate sulla base per la formazione di una nuova qualità degli alloggi e dei servizi comunali, le loro tariffe morbide socialmente verificate contribuiranno ad aumentare la modernizzazione tecnologica della produzione, aggiornare le attrezzature, i sistemi di comunicazione e, soprattutto, migliorare il comfort e lo standard di vita dei russi.

Gli obiettivi principali della riforma dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali sono:

fornire condizioni di vita che soddisfino gli standard di qualità;

ridurre i costi dei fornitori di servizi e, di conseguenza, le tariffe mantenendo gli standard di qualità dei servizi forniti;

mitigazione per la popolazione del processo di riforma del sistema di pagamento per gli alloggi e i servizi pubblici durante la transizione del settore verso una modalità operativa di pareggio.

Bibliografia

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Codice degli alloggi della Federazione Russa

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Legge federale del 25 dicembre 2012 N 270-FZ “Sulle modifiche alla legge federale “Sul fondo per l'assistenza alla riforma degli alloggi e dei servizi comunali” (come modificata e integrata)

Decreto del governo della Federazione Russa del 24 novembre 2011 N 975 "Sul sostegno finanziario aggiuntivo fornito alle entità costituenti della Federazione Russa a spese dell'ente statale - Fondo per l'assistenza alla riforma degli alloggi e dei servizi comunali"

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Lo stato del settore immobiliare nella Federazione Russa.

Un nuovo approccio alla definizione delle politiche abitative

(Revisione analitica)

N.P. Koshman, presidente dell'Associazione russa dei costruttori,

K.K. Glinsky, vicedirettore del dipartimento del mercato immobiliare e dei mutui a prezzi accessibili, costruttore onorario,

V.N. Ponomarev, vicepresidente, direttore del dipartimento degli alloggi accessibili e del mercato ipotecario, dottore in scienze fisiche e matematiche, professore

Dalla Carta dei costruttori della Russia

"Se il governo garantisce il processo di acquisizione di alloggi come proprietà personale, allora adempie ai suoi obblighi nei confronti dei suoi cittadini e amplia le opportunità per la loro partecipazione alla prosperità dello Stato"

F. Roosevelt

I. Stato del patrimonio immobiliare

È passato mezzo secolo dall’adozione della risoluzione del Comitato Centrale del PCUS e del Consiglio dei Ministri dell’URSS “Sullo sviluppo dell’edilizia abitativa in URSS” nel 1957.

La politica pre-riforma nel settore abitativo era basata su una rigorosa regolamentazione statale dei rapporti abitativi, basata sul finanziamento di bilancio della costruzione di alloggi e sul sistema statale di distribuzione degli alloggi completati.

Nel 1980, le abitazioni di proprietà privata rappresentavano il 33,3% del patrimonio edilizio totale (1.861 milioni di metri quadrati), nelle città il 19% e nelle zone rurali il 66%, rispettivamente, dei fondi per l'edilizia urbana e rurale.

In conformità con la Costituzione dell'URSS del 1977, il diritto dei cittadini all'abitazione è assicurato dallo sviluppo e dalla protezione del patrimonio edilizio statale e pubblico, dalla promozione della costruzione cooperativa e individuale di alloggi, dall'equa distribuzione sotto il controllo pubblico dello spazio abitativo fornito come è stato attuato il programma per la costruzione di alloggi confortevoli, nonché un affitto basso per un appartamento e servizi pubblici.

Le nuove relazioni economiche basate sui principi di mercato hanno cambiato radicalmente l’approccio al settore immobiliare.

Nel 1993, la Costituzione della Federazione Russa ha assegnato allo Stato l'obbligo di incoraggiare la costruzione di alloggi e di creare le condizioni per l'esercizio del diritto dei cittadini alla casa. Allo stesso tempo, è apparsa una nuova clausola significativa: "... alle persone a basso reddito e ad altri cittadini specificati nella legge che necessitano di un alloggio viene fornito gratuitamente o dietro compenso conveniente da parte dei fondi statali, comunali e di altri fondi per l'edilizia abitativa (Articolo 40).”

Il libero trasferimento nella proprietà dei cittadini dei locali residenziali da loro occupati nei fondi statali e di edilizia pubblica (privatizzazione) ha permesso in breve tempo di formare un enorme strato di proprietari di immobili, che successivamente è diventato la base del mercato immobiliare esistente.

Già nel 2000 la quota del patrimonio abitativo posseduto dai cittadini ammontava al 58% (1.620 milioni mq). Nel corso dei successivi cinque anni, questa cifra raggiunse il 73,7% e superò quella della maggior parte dei paesi sviluppati del mondo, risultato dei cambiamenti nella politica abitativa statale e del rifiuto dello Stato di finanziare direttamente la costruzione di case di massa.

Se nel 1990 la superficie delle abitazioni costruite dalla popolazione con fondi propri e presi in prestito ammontava a 6,0 milioni di mq. su 61,7 milioni di mq. di case costruite tenendo conto delle zone rurali (9,7%), poi in dieci anni questa quota è salita al 41,6% e nel 2006 al 47%, il che dimostra, a partire dagli anni ’90, il rapido ritiro dello Stato da questo settore della economia.

Dal 1987 la quota del patrimonio edilizio pubblico è scesa dall’80 al 15%. Se nel 1990 il 14% delle famiglie registrate come bisognose riceveva nuovi appartamenti, nel 2005 questa percentuale era solo del 4%.

Pertanto, rispetto alla metà del secolo scorso, i cambiamenti avvenuti all'inizio del nuovo secolo nella struttura politica ed economica del nostro Paese hanno influenzato in modo significativo tutte le componenti del settore immobiliare.

Sfortunatamente, nella prima fase della formazione del nuovo quadro legislativo, i processi di trasferimento effettivo dei condomini e dei terreni adiacenti ai proprietari dei locali per la gestione non sono stati logicamente completati.

Anche adesso, a due anni dall'adozione del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la divisione organizzativa delle funzioni per la gestione e il mantenimento del patrimonio abitativo non è stata realmente completata.

Dopo un significativo passo avanti nel campo dell'edilizia abitativa negli anni '60 -'80, la Federazione Russa è entrata nel 21° secolo portando sulle spalle il peso dei problemi accumulati nel settore abitativo negli ultimi decenni e raggiungendo una massa critica.

Lo stato catastrofico del patrimonio immobiliare, lo stato estremamente insoddisfacente del sistema abitativo e dei servizi comunali, lo stato di emergenza quasi universale delle reti ingegneristiche e delle comunicazioni, la scarsa solvibilità della stragrande maggioranza della popolazione: questi sono i principali problemi che ogni giorno avere un impatto maggiore sulla stabilità sociale nella società.

Non è più necessario convincere nessuno dell’importanza economica e sociale dell’edilizia abitativa.

Ora otto persone su dieci nell'elenco dei concetti della loro ricchezza mettono al primo posto la presenza di un appartamento confortevole o di una casa personale. Quasi quarant'anni fa, anche il famoso personaggio negativo del popolare film "Il sole bianco del deserto" Abdullah, che caratterizzava la sua comprensione di una vecchiaia felice, metteva al primo posto "una buona casa".

All’inizio della perestrojka nell’URSS, 14 milioni di famiglie (circa 40 milioni di persone) erano in lista d’attesa per un alloggio.

Il maggior numero di persone bisognose si trovava nella RSFSR: oltre 8 milioni di famiglie. Allo stesso tempo, il 17% del patrimonio immobiliare totale in Russia (30 milioni di metri quadrati) era costituito da edifici fatiscenti e insicuri, oltre il 14% del patrimonio abitativo statale e municipale necessitava di riparazioni urgenti.

II. Cambiamenti nel settore immobiliare

Quali cambiamenti sono avvenuti nel settore immobiliare negli ultimi vent’anni?

Dei 19 milioni di edifici residenziali che compongono il patrimonio immobiliare totale in Russia (2.956 miliardi di metri quadrati), oltre il 60% ha più di 30 anni.

Il patrimonio fatiscente e di emergenza è quadruplicato (fino a 120 milioni mq) e continua a crescere ad un ritmo di 20-24 milioni mq. metri all'anno. Solo nel 2006 si sono verificati numerosi disastri in vecchie case, con conseguenti perdite di vite umane.

5,3 milioni di famiglie vivono in case a pannelli costruite negli anni '50 e '60, la cui vita utile standard è scaduta.

5 milioni di russi vivono in un patrimonio abitativo composto da più appartamenti, che richiede immediate e importanti riparazioni.

Circa 40 milioni di persone si accalcano in edifici che, in linea di principio, non possono essere definiti “residenziali”, poiché mancano dei servizi domestici di base: del patrimonio abitativo totale, il 24% delle abitazioni non ha acqua corrente, il 29% non ha fognature e Il 20% non dispone di riscaldamento. Il 19% dei locali urbani non dispone di vasca o doccia.

In queste condizioni, è del tutto naturale che un sondaggio sulla popolazione in 100 insediamenti di 44 regioni, territori e repubbliche della Russia, condotto nel marzo 2006 dalla Fondazione per l'opinione pubblica (www.fom.ru), abbia confermato la conclusione di molti esperti che la questione abitativa è uno dei problemi sociali più urgenti.

Due terzi degli intervistati (65%) ritengono che nel luogo in cui vivono la popolazione disponga di alloggi “poveri”. Un intervistato su quattro ha valutato la situazione come “soddisfacente” e solo il 4% come buona.

La percentuale di giudizi negativi sulla situazione abitativa è più alta tra gli abitanti delle zone rurali (71%), così come tra gli intervistati della Siberia (72%) e dell'Estremo Oriente (75%).

Anche a Mosca la metà degli intervistati ritiene che la popolazione disponga di scarsi alloggi.

Solo il 10% dei russi nota negli ultimi tempi cambiamenti positivi in ​​questo ambito, mentre il 28% degli intervistati ha il punto di vista opposto: la situazione sta peggiorando. La maggioranza (51%) ritiene che la situazione nel settore immobiliare non sia cambiata negli ultimi due anni.

Gli ammortamenti delle immobilizzazioni nel settore abitativo, delle infrastrutture comunali e dell'energia hanno quasi superato la soglia critica e ammontano al 70%. Secondo gli esperti, nei prossimi anni ciò porterà a disastri su larga scala causati dall’uomo.

Per la prima volta negli ultimi anni a Mosca, negli Urali e in alcune altre grandi regioni ha cominciato a manifestarsi una carenza di capacità energetica, che continua a crescere.

In generale, dal 1995, nella struttura della produzione nelle principali industrie del settore dell'energia elettrica, si è verificata una diminuzione degli indicatori volumetrici: se nel 1995 l'industria dell'energia elettrica rappresentava il 10,5% del volume totale dei prodotti fabbricati, allora nel 2004 questa cifra è scesa al 7,6%, ovvero lo 0,5% in meno rispetto al livello del 1992.

Tutto ciò ha richiesto una riforma dell’industria elettrica russa. L'obiettivo principale era migliorare l'efficienza delle imprese del settore, creare le condizioni per il suo sviluppo basato sulla stimolazione degli investimenti e garantire una fornitura di energia affidabile e ininterrotta ai consumatori.

I cambiamenti radicali sono già iniziati: il sistema di regolamentazione statale del settore sta cambiando, si sta formando un mercato elettrico competitivo e vengono create nuove società. È stato adottato il concetto di strategia dell'OAO RAO UES della Russia per il periodo 2003-2008. “5+5”, in base al quale la struttura target del settore verrà formata nel 2008.

Possiamo solo sperare che la riforma raggiunga i traguardi previsti e che il settore energetico sia in grado di fornire tutto il necessario al settore abitativo e ai servizi comunali del Paese, che sta crescendo contemporaneamente al patrimonio immobiliare.

L'offerta media di alloggi in Russia è di 20,9 metri quadrati. m pro capite, che è quasi due o tre volte inferiore rispetto ai paesi europei sviluppati, dove questa cifra è di 40 mq. per persona o più, e negli Stati Uniti - circa 80 mq. A testa.

Ma questa sicurezza, come si dice in Russia, è “nella media del reparto”.

Una piccola parte dei cittadini vive in appartamenti di lusso con ampi spazi e maggiore comfort (il numero di quadrilocali e più è di 4,1 milioni). 16,8 milioni di famiglie vivono in trilocali e la stragrande maggioranza – 36,5 milioni di famiglie – vive in monolocali e bilocali.

Si tratta principalmente di appartamenti ricevuti durante il periodo delle riforme di Krusciov. Nel corso degli anni i primi proprietari sono invecchiati, sono cresciuti i loro figli, che hanno messo su famiglia, i loro nipoti sono già cresciuti, e continuano a vivere tutti insieme, aspettando decenni per avanzare in linea con il miglioramento delle condizioni di vita. Pertanto, l’indicatore medio nazionale della disponibilità di spazio abitativo non riflette accuratamente il quadro reale.

Se nel 1980 nelle città e nei paesi sono stati introdotti 0,43 mq pro capite, nel 2005 questo valore è sceso a 0,33 mq. Pertanto, per poter raggiungere almeno il livello europeo di fornitura di spazio abitativo, è necessario aumentare il volume degli alloggi commissionati ad almeno 1 mq. per persona all'anno.

III. Progetto nazionale prioritario “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi”

1. Patrimonio immobiliare.

Lo stato catastrofico del patrimonio immobiliare, il diritto di milioni di nostri cittadini a vivere in condizioni umane, di cui non si è realizzato per decenni, e quindi la tensione sociale che si respira nella società, non hanno lasciato alle autorità altra alternativa se non quella di includere la la questione abitativa tra i progetti sociali prioritari.

Il progetto nazionale attualmente in fase di attuazione “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi” (di seguito denominato Progetto) è tanto significativo quanto difficile da attuare.

L'accessibilità economica degli alloggi secondo il Programma Obiettivo Federale "Housing" per il periodo 2002-2010 (di seguito denominato Programma), che costituisce la base del Progetto, è considerata dal punto di vista degli obblighi statutari dello Stato nei confronti di determinate categorie di cittadini , distinto dalla popolazione generale in base ad alcune caratteristiche unificanti (nordisti, vittime di Chernobyl, personale militare, migranti di Baikonur o giovani famiglie). In poche parole, si tratta di categorie di beneficiari.

Per loro è previsto un sostegno statale che, secondo gli ideatori del programma, è in grado di garantire un aumento sufficiente del potere d'acquisto.

Ovviamente, i problemi sopra elencati richiedevano, nello sviluppo di un progetto di questa portata, la più seria giustificazione finanziaria, economica, tecnica e sociologica per le misure e i meccanismi pianificati per garantire la realizzabilità dei risultati finali.

Sebbene gli indicatori finanziari della seconda fase del Programma (2005-2010) siano stati chiariti sulla base dei risultati degli anni precedenti, parzialmente modificati strutturalmente, e esso stesso abbia acquisito un unico cliente statale e ricevuto nuovi indicatori, il Programma ha mantenuto il principio originale: fornire sostegno finanziario statale per l'acquisto di alloggi solo a categorie selezionate di cittadini.

I principali meccanismi finanziari per l'attuazione del programma sono sussidi e prestiti che, secondo i suoi sviluppatori, dovrebbero aumentare la domanda effettiva della popolazione, accelerare la formazione del mercato immobiliare e quindi alleviare rapidamente l'acutezza del problema abitativo. Secondo lo schema classico, la domanda dovrebbe influenzare la crescita dell’offerta e attrarre investimenti significativi nella costruzione di alloggi convenienti e confortevoli.

In questo contesto, l'opinione di A.S. Starovoitov, nel recente passato capo del Dipartimento statale per le politiche abitative del Gosstroy della Russia, e ora vice capo del Rosstroi, uno dei massimi specialisti in questo campo, che nel 2003-2006 era membro della Rete consultiva sulle questioni urbane, merita una seria attenzione e dell'Amministrazione degli alloggi della Commissione economica per l'Europa delle Nazioni Unite: "Il termine "accessibilità economica" è apparso nel vocabolario degli specialisti russi dell'edilizia relativamente di recente, quando molti di loro hanno iniziato a cooperare attivamente con varie organizzazioni internazionali ed esperti che lavorano nel campo della politica abitativa. Nell'uso professionale internazionale vengono utilizzate due parole inglesi, tradotte in russo come "disponibilità" - "accessibilità" e "accessibilità".

L'accessibilità nel significato dell'inglese "affordability" ha un'interpretazione inequivocabile dell'orientamento sociale in materia di fornitura di alloggi ed è interpretata come la capacità di fornire alloggi adeguati a quelle categorie di popolazione che non possono acquistarli autonomamente alle condizioni di mercato, cioè come sinonimo di edilizia sociale.

Nei documenti delle Nazioni Unite, il termine “accessibilità” degli alloggi è interpretato come segue: “Gli alloggi a prezzi accessibili sono alloggi di qualità standard, forniti a prezzi inferiori rispetto a quelli generalmente offerti sul mercato immobiliare locale. Ciò può includere alloggi in affitto sovvenzionati, alloggi privati ​​sovvenzionati a basso costo, compresi alloggi in proprietà condivisa e, in alcune situazioni di mercato, alloggi a basso costo in vendita. I piani urbanistici e abitativi degli enti locali dovrebbero prevedere la fornitura di un numero adeguato di alloggi a prezzi accessibili nel senso suddetto del termine”.

La definizione britannica di alloggi a prezzi accessibili è: Gli “alloggi a prezzi accessibili” possono essere classificati come alloggi sociali forniti in affitto a prezzi inferiori a quelli di mercato e possono includere anche altre forme di alloggi di sottomercato, come gli “affitti intermedi”. » (quando i prezzi di affitto sono più alti dei prezzi della rendita sociale, ma inferiori alla rendita di mercato). In senso generale, per alloggi a prezzi accessibili si intendono gli alloggi sovvenzionati o “a basso costo” di qualsiasi forma di proprietà.

Il termine “accessibilità” nel significato di “disponibilità” ha un significato completamente diverso: un'offerta sufficiente di alloggi sul libero mercato per tutti i meccanismi di mercato per la sua acquisizione o affitto.

È ovvio che nel Programma “Housing” gli autori usano il termine “accessibilità” principalmente per indicare la creazione di un’offerta di mercato sufficiente di alloggi per varie opzioni accessibili.

L’analisi dei meccanismi proposti per l’attuazione del Programma ci consente di concludere che quasi tutte le misure previste dal Governo della Federazione Russa mirano esclusivamente all’ulteriore sviluppo e miglioramento delle relazioni di mercato nel settore immobiliare del Paese.

Sulla base dei dati iniziali del Programma, possiamo concludere che del 61% delle famiglie in Russia che necessitano di migliori condizioni abitative, circa la metà delle famiglie (il 30% del numero totale delle famiglie) nei prossimi cinque anni sarà in grado di risolvere il problema degli alloggi a causa di un forte aumento della disponibilità di mutui ipotecari per la casa. Un altro 9% circa delle famiglie (ovvero 4,5 milioni di famiglie) sono in lista d'attesa per migliorare le condizioni abitative e potrebbero essere in grado di ottenere alloggi dai fondi statali e municipali per l'uso sociale entro cinque-sette anni.

Ma anche sulla base di queste previsioni ottimistiche, il programma non offre alcuna misura per risolvere il problema degli alloggi per il restante 22% delle famiglie bisognose, ovvero 32 milioni di persone”.

2. Problemi nuovi e vecchi.

La componente demografica del problema abitativo, che in precedenza non riceveva sufficiente attenzione, sta influenzando sempre più nel tempo la politica e l'economia del Paese. Poiché i processi di migrazione esterna nel nostro Paese non hanno ancora acquisito una scala significativa, le principali questioni demografiche sono legate alla popolazione indigena.

Le tendenze rilevate dal Comitato UNECE sugli insediamenti umani sono caratteristiche sia dei paesi dell’Europa occidentale che dell’Europa orientale, compresa la Russia: un aumento delle famiglie con una simultanea diminuzione della loro dimensione media, porta a un tasso di crescita della domanda di alloggi superiore alla crescita della popolazione; un aumento del numero di famiglie monoparentali e quindi un aumento del numero di bambini che vivono in famiglie monoparentali; il rapido invecchiamento della popolazione e il conseguente aumento della dipendenza, che genera costi aggiuntivi che devono essere sostenuti dallo Stato.

Ne consegue che i piani di costruzione delle abitazioni devono tenere conto anche delle contraddizioni demografiche esistenti legate alla storia della formazione del patrimonio abitativo, soprattutto nelle grandi città.

Nel materiale di S.M. Lyzhin “Caratteristiche dello sviluppo della struttura per età della popolazione nelle case di costruzione di massa”, pubblicato sul sito www.asm.rusk.ru, e in una serie di altre pubblicazioni, viene fornita un'analisi, basato sui materiali di uno studio condotto dall'autore nel 1986-2005.

La formazione della struttura del patrimonio abitativo nelle città viene considerata su periodi di tempo significativi corrispondenti alle fasi socioeconomiche dello sviluppo del Paese. Nel processo di formazione del patrimonio abitativo della città, la popolazione è distribuita in proporzione al tempo di costruzione e all’occupazione dell’abitazione.

Le aree residenziali sono costituite da diverse tipologie di edifici di diversi periodi di costruzione e occupazione. La maggior parte dei residenti della città che hanno ricevuto alloggi dalle proprie imprese praticamente non hanno cambiato luogo di lavoro e residenza, rimanendovi fino alla morte.

Secondo il censimento della popolazione del 2002 in Russia, il 58,1% degli uomini e delle donne in età lavorativa vive ininterrottamente nel luogo di residenza permanente sin dalla nascita, e il 14,2% ha superato l’età lavorativa (per confronto, la famiglia americana media cambia luogo di residenza e di lavoro durante la sua vita 6-7 volte).

Per questo motivo, nelle grandi città, nei territori dei quartieri residenziali costruiti negli anni '60 e '70, crescono vari problemi sociali: c'è una catastrofica mancanza di cliniche per anziani, diminuisce il numero degli istituti prescolari, che, soprattutto nell'ultimo decennio, sono semplicemente scomparsi, lasciando il posto a uffici privati ​​o governativi, o al loro posto sono cresciute case con abitazioni di lusso.

Inoltre, l’espansione delle zone residenziali crea problemi di trasporto; è diventata di moda la costruzione di supermercati grandi e costosi, difficilmente accessibili agli anziani, mentre i piccoli negozi locali familiari ai residenti chiudono.

La ragione di tali fenomeni risiede nel fatto che il bisogno cambia nel tempo, riflettendo il movimento demografico della popolazione, le caratteristiche di età degli abitanti delle città e persino dei territori.

Se prima le imprese che attiravano i cittadini a lavorare partecipavano alla costruzione di infrastrutture abitative e sociali, ora questa è diventata una preoccupazione solo delle autorità locali, le quali, avendo ricevuto poteri sufficienti, nelle condizioni di un brusco cambiamento nel quadro legislativo economico nel campo della pianificazione urbana, non ha avuto il tempo di preparare nuovi piani urbanistici e formulare lotti per l'edilizia di massa. Se (di norma) la costruzione viene effettuata localmente sul sito di edifici demoliti, è praticamente molto difficile migliorare l'infrastruttura sociale esistente.

I risultati degli studi sulla struttura demografica della popolazione in ciascun tipo di edificio residenziale nelle fasi principali della costruzione di alloggi di massa hanno rivelato una serie di caratteristiche e fenomeni regolari:

1. Ogni fase della costruzione di alloggi ha una propria struttura demografica della popolazione.

2. Ciascuna fascia di età della popolazione richiede la creazione di adeguate condizioni di servizio e di comfort.

3. Durante il periodo della costruzione di alloggi di massa di tipi di case industriali, si formarono vasti territori di sviluppo residenziale di massa con una specifica composizione demografica della popolazione, che oggi richiedono di tenere conto delle caratteristiche di età quando si forma la struttura della nuova costruzione di alloggi e il sistema dei servizi sociali.

Ogni età di una persona crea le sue relazioni speciali. Che si tratti di un bambino piccolo, di uno scolaro, di un giovane o di un anziano, tutti hanno le proprie caratteristiche, bisogni, abitudini e desideri che devono essere soddisfatti.

La cultura dell'abitare deve garantire un livello di comfort e di qualità della vita tale non solo nell'unità residenziale stessa - l'appartamento, ma anche sul territorio, nell'assetto generale dell'educazione residenziale, affinché i bisogni di ciascuna fascia di età della popolazione sono soddisfatte. Ignorare questi fattori può portare ad un aumento del malcontento sociale tra la popolazione.

Pertanto, le critiche al programma target federale "Housing" si sentono in larga misura per il fatto che, sviluppando strumenti finanziari che aumentano la possibilità di acquistare alloggi (mutui), ha completamente lasciato dietro le quinte la questione dell'ottenimento di un stabile reddito per un lungo periodo (presenza di produzione o creazione di una nuova), disponibilità o mancanza di infrastrutture di trasporto, sviluppo di servizi medici, educativi e altri servizi sociali. Cioè, non esiste una cifra generale per il volume di costruzione di capitale che deve essere completata nelle fasi di attuazione del Progetto. Tutto è posto sotto la responsabilità delle autorità regionali e locali e rende impossibile immaginare la portata complessiva del compito.

Se esiste un'infrastruttura ingegneristica e di trasporto sviluppata, in effetti la domanda può aumentare l'offerta e il mercato funziona secondo lo schema classico.

Se le questioni elencate non sono state risolte e sappiamo quanto sia grande la sproporzione nello sviluppo delle varie regioni, anche in termini di reddito regionale pro capite della popolazione, allora il compito degli sviluppatori del Programma è quello di risolvere il problema degli alloggi era quello di collegarlo strettamente con altri progetti nazionali prioritari.

Pertanto è chiaro il motivo per cui recentemente è stata prestata particolare attenzione alle questioni relative all'età e alla struttura sociale della popolazione e, alla fine, si è riflessa quando si considerano gli approcci ai progetti nazionali prioritari.

Nel luglio 2006, il Consiglio del Presidente della Federazione Russa per l’attuazione dei progetti nazionali prioritari è stato rinominato e ora si chiama “Consiglio del Presidente della Federazione Russa per l’attuazione dei progetti nazionali prioritari e della politica demografica”.

Parlando dello stato di avanzamento dell'attuazione del Progetto Nazionale, il Primo Vice Primo Ministro della Federazione Russa D.A. Medvedev ha dichiarato: “Non si tratta di ottenere un appartamento gratuito dallo Stato, ma di guadagnare denaro per acquistarlo. Tali opportunità vengono create in tutto il mondo ottenendo alloggi a credito contro determinate garanzie. Quello che noi chiamiamo semplicemente mutuo”.

Pertanto, avevamo il diritto di aspettarci che esistesse un programma (o una previsione socioeconomica) a lungo termine (poiché un mutuo ipotecario può essere concesso per un periodo di almeno 25 anni) per la crescita dell’occupazione, offrendo l’opportunità a milioni di persone a “guadagnare soldi per comprare un appartamento”.

Se prendiamo in considerazione il fatto che negli ultimi 15 anni di storia del paese non un solo programma statale è stato attuato completamente, allora possiamo supporre che senza modifiche significative al Progetto, la gravità della “questione abitativa” aumenterà non diminuiranno nel prossimo futuro per il 30-40% della popolazione.

3. Problematiche dell'urbanistica e del complesso edilizio.

Una certa idealizzazione delle relazioni di mercato esistenti nel Paese non ha consentito agli autori del Programma di tenere conto tempestivamente della reale situazione nelle entità costituenti della Federazione Russa, di correlare il tasso di crescita dell'edilizia con i piani di pianificazione urbana, il disponibilità di terreni edificabili, stato del complesso edilizio e settore edile.

In effetti, la questione del miglioramento delle condizioni di vita di milioni di nostri cittadini (soprattutto di mezza età e anziani) che non sono “sopravvissuti a Chernobyl”, “nordisti” o “sfollati” è rimasta aperta fino a poco tempo fa. Solo un anno dopo l'inizio del progetto, questo argomento ha cominciato a comparire nei piani del Ministero russo per lo sviluppo regionale.

Non erano state previste nemmeno le conseguenze negative di una transizione una tantum alla nuova legislazione in materia di pianificazione urbana e edilizia.

I codici urbanistici e abitativi della Federazione Russa, adottati nel 2004, hanno rappresentato certamente un passo serio verso la creazione di condizioni giuridiche che soddisfino le moderne esigenze del mercato (procedure competitive aperte per l'assegnazione dei terreni per la costruzione, semplificazione dell'approvazione ed esame statale della pianificazione urbanistica e della progettazione documentazione, nuovi rapporti giuridici in materia immobiliare residenziale, ecc.).

Il progetto è stato avviato in condizioni in cui queste leggi non erano supportate da un quadro normativo appropriato a livello federale, regionale e locale.

Inoltre, sia il Codice urbanistico che quello edilizio contengono molte contraddizioni interne e richiedono modifiche urgenti.

Sorprendentemente, né nella parte generale del Programma né nella descrizione dei metodi del programma c'era spazio per questioni di costruzione stessa. I sottoprogrammi inclusi nel Programma per la formazione di lotti di terreno per la costruzione e il miglioramento degli alloggi e dei servizi comunali, da cui inizia effettivamente la costruzione vera e propria, stabiliscono indicatori di controllo per il mercato sui tempi e sul volume della messa in servizio degli alloggi, ma allo stesso tempo lasciano si apre la questione: quanto presto il mercato risponderà all'offerta di investire nell'edilizia abitativa nella misura richiesta e il settore edile è in grado di fornire alla costruzione tutto il necessario?

Il Programma non risponde nemmeno alla domanda con quali forze e a scapito di quali risorse le autorità locali dovrebbero risolvere contemporaneamente il problema degli alloggi per i cittadini a basso reddito, da cosa formare un fondo manovrabile e così via?

Nelle condizioni attuali, per raggiungere nei tempi previsti gli indicatori di costruzione previsti senza uno speciale programma statale su larga scala basato su metodi di costruzione industriale e sullo sviluppo di costruzioni residenziali basse, senza attrarre ingenti investimenti nella produzione di materiali da costruzione e nell'introduzione di nuove tecnologie (anche attraverso investimenti pubblici diretti), senza la preparazione di personale altamente qualificato per la costruzione è quasi impossibile.

Il mercato è infatti in grado di adattarsi velocemente alla situazione, a patto che ci siano tutti gli incentivi necessari previsti dalla legge, ma al momento le previsioni del Ministero dello Sviluppo Economico russo, anche a medio termine, non prevedono scoperte significative nell’economia.

Quali problemi dovrebbero essere risolti per ottenere una significativa accelerazione nell'aumento del volume della costruzione di alloggi?

Uno dei fattori negativi più gravi che frenano l'avvio di grandi progetti edilizi è il forte ritardo delle Regioni in materia di pianificazione urbana: pianificazione territoriale, zonizzazione urbana, pianificazione del territorio, progettazione architettonica ed edilizia, edilizia, grandi interventi, ricostruzione di progetti di costruzione di capitali.

Poiché il Codice di pianificazione urbana della Federazione Russa non consente l'assegnazione di terreni per la costruzione di capitali in assenza di norme di pianificazione urbana, e i piani di pianificazione urbana elaborati nel periodo precedente sono già obsoleti, il loro sviluppo richiederà costi aggiuntivi e significativi tempo.

L'irregolarità e il ritardo nell'adozione delle norme da parte del Governo della Federazione Russa, che garantiscono l'attuazione delle norme del Codice di Urbanistica della Federazione Russa, oltre a costituire la base per il mercato immobiliare a prezzi accessibili e la regolamentazione tecnica, hanno causato impreparazione dei governi locali ad iniziare i lavori.

Un altro problema sono le regole esistenti per la circolazione dei terreni per lo sviluppo. Secondo il Servizio federale antimonopoli, in Russia tra il 2005 e l'inizio del 2006 oltre il 90% dei terreni destinati alla costruzione di alloggi sono stati assegnati in violazione della legge.

L'analisi del rispetto della legislazione a livello locale, effettuata dalla Procura generale della Federazione Russa, indica la prevalenza di reati specificamente nell'ambito del Progetto abitativo. Prima di tutto, quando si forniscono terreni per la costruzione di alloggi, quando si registra e si implementano i diritti di utilizzo del terreno. I terreni vengono ritirati dalla circolazione ai fini di una successiva rivendita speculativa.

Fino ad allora, i siti sono inattivi, in attesa che i prezzi aumentino, e nessuna sanzione fiscale può superare i possibili profitti.

In questa occasione, il Primo Vice Primo Ministro della Federazione Russa D.A. Medvedev in una riunione del 31 marzo 2006 sul tema “Sulla disponibilità degli enti costituenti della Federazione Russa e dei comuni ad attuare il progetto nazionale prioritario “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi” ha dichiarato:

“Questi tipi di accordi creano le basi per schemi piramidali e instabilità nel mercato immobiliare nel suo complesso. È chiaro che in un mercato immobiliare del genere non sarà mai conveniente. Pensiamo quindi a come incoraggiare i proprietari a utilizzare rapidamente il terreno per lo scopo previsto, cioè a costruire semplicemente case”.

Fino ad ora la Procura Generale della Federazione Russa ha condotto ispezioni negli enti costituenti della Federazione Russa con tutte le procedure stabilite e, di conseguenza, la rotazione dei terreni ha subito un notevole rallentamento.

Il prossimo fattore negativo è il sottosviluppo infrastrutturale delle piccole città e degli insediamenti, che porta alla migrazione della popolazione verso le grandi città. C’è un fatto triste: secondo il censimento della popolazione del 2002, oltre l’8% degli insediamenti sono elencati come “senza popolazione”.

Poiché le grandi città, di regola, non dispongono di programmi di sviluppo degli investimenti a lungo termine, tale migrazione aggrava ulteriormente i problemi sociali esistenti in esse (disoccupazione, mancanza di alloggi, istituzioni mediche ed educative, situazione criminale, ecc.).

L’afflusso di investimenti nello sviluppo delle infrastrutture abitative e dei servizi comunali è ostacolato da due ragioni principali: il deprezzamento delle immobilizzazioni e gli ingenti debiti delle imprese edilizie e dei servizi comunali, che hanno raggiunto i 307,5 ​​miliardi di rubli alla fine del 2004.

Adottata nel 2005 ai fini del risanamento finanziario delle imprese edilizie e di servizi comunali, la legge federale "Sugli accordi di concessione" richiede lo sviluppo e l'approvazione di atti normativi a livello federale, regionale e locale, senza i quali non diventerà uno strumento delle attività commerciali e di investimento in questo settore. Di conseguenza, i termini per la riforma dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali vengono posticipati, ma nessuno ha cancellato il classico legame “tempo = denaro” e nessuno ha considerato quali perdite ciò comporterà.

4. Industria dei materiali da costruzione.

Dal punto di vista della comunità edile, lo sviluppo di un cantiere non dipende solo dalla disponibilità di cantieri. Un forte aumento del ritmo di costruzione è possibile solo se garantito da un adeguato aumento del tasso di produzione dei materiali da costruzione.

Oggi fino al 60-70% della capacità produttiva delle imprese esistenti è esaurita, le tecnologie utilizzate sono obsolete e i costi dei materiali e dell’energia sono estremamente elevati. Considerando i periodi di ammortamento esistenti (almeno 8-10 anni) e gli indicatori di redditività, la produzione, ad esempio, di un ulteriore milione di tonnellate di cemento richiederà più di 4 miliardi di rubli, cosa impossibile senza investimenti diretti da parte dello Stato, sebbene in alcuni ambienti c'è un'opinione di principio secondo cui l'investimento nel mercato è una questione solo del capitale privato.

Oggi, il 60% delle imprese produttrici di materiali da costruzione sono concentrate nella parte europea della Russia, quindi le loro forniture alle regioni della Siberia e dell'Estremo Oriente portano ad un aumento significativo dei costi di costruzione. Per localizzare correttamente e in modo ottimale la base produttiva del settore edile, è necessario un programma di costruzione di alloggi chiaro e dettagliato, basato sulle reali esigenze di tipi specifici di alloggi nelle entità costituenti della Federazione Russa.

Infine, dopo numerosi interventi dell'Associazione dei Costruttori della Russia, alla fine del 2006, a livello governativo si è cominciato a prendere in considerazione una serie di misure specifiche per lo sviluppo dell'industria dei materiali da costruzione nella Federazione Russa, che prevedono varie misure statali supporto per l’industria.

5. Problemi di sicurezza nelle costruzioni.

La costruzione di alloggi confortevoli implica sia la sua affidabilità che la sicurezza durante il funzionamento a lungo termine.

A questo proposito, non si può fare a meno di definire critica la situazione con lo sviluppo e l'adozione di norme tecniche nel campo della sicurezza delle costruzioni, che dal 1 gennaio 2010, in conformità con la legge federale "Sulla regolamentazione tecnica", dovrebbero sostituire i vecchi SNiP sviluppato dal Comitato statale per la costruzione della Russia, ma a causa di ritardi burocratici un tempo non registrati dal Ministero della Giustizia russo.

Lo sviluppo delle norme tecniche è stato effettuato a partire dal 2003, ma il processo di sviluppo e adozione è stato ingiustificatamente ritardato e, di conseguenza, oggi l'edilizia non è dotata di un quadro normativo legittimo.

Allo stesso tempo, gli sviluppatori di regolamenti tecnici si trovano ad affrontare problemi sistemici.

La differenza più significativa tra la legge federale "sulla regolamentazione tecnica" e leggi simili adottate nei paesi europei e della CSI è l'ambito della sua applicazione.

L'ambito di applicazione della legge federale n. 184-FZ del 27 dicembre 2002 si estende alla sicurezza dei processi produttivi. Di conseguenza, le questioni di regolamentazione tecnica cominciano a includere, in particolare, questioni di protezione e sicurezza del lavoro, che appartengono a un campo giuridico completamente diverso. Nell'attuazione della legge non esiste una metodologia unificata, per cui vengono sviluppate norme tecniche speciali in assenza di norme tecniche generali.

Inoltre, durante lo sviluppo delle norme tecniche, sono emersi problemi che, secondo gli specialisti del dipartimento di costruzione dell'ASR, guidato da M.I. Kaykov, sono di natura sistemica.

Conclusioni simili sono state tratte dai partecipanti alla conferenza internazionale “La standardizzazione internazionale: un modo per aumentare l’efficienza economica delle imprese russe complesse di petrolio e gas”, organizzata dall’Unione russa degli industriali e degli imprenditori:

“…i principi di regolamentazione tecnica proposti sono fondamentalmente diversi dai principi di regolamentazione tecnica approvati dalla Commissione economica per l’Europa delle Nazioni Unite (UNECE; adottati dai paesi dell’UE e da quasi tutti i paesi della CSI; pertanto, la riforma tecnica in corso non in realtà tenere conto del fatto che la quota dei paesi europei La stragrande maggioranza del fatturato commerciale della Russia proviene dalla CSI;

A differenza dei paesi UE, CSI ed EurAsEC, l’ambito delle regolamentazioni tecniche comprende la sicurezza dei processi produttivi non solo in termini di garanzia della sicurezza del prodotto, ma anche in termini di salute e sicurezza sul lavoro, portando alla necessità di modifiche radicali alla legislazione attuale in materia. altri ambiti giuridici, nonché lo sviluppo e l'adozione da parte di leggi federali di un numero di norme significativamente maggiore del necessario (secondo alcune stime, fino a 700);

nella pratica internazionale della regolamentazione tecnica, i problemi di sicurezza dei prodotti sono risolti in base al tipo di pericolo, ma in Russia viene implementato un approccio a livello di settore alla creazione di normative tecniche, che porta alla ripetuta ripetizione di identici requisiti di sicurezza in normative simili di ciascun paese. sistema industriale;

A differenza delle direttive europee, dove vengono forniti solo i requisiti generali per la sicurezza del prodotto e tutte le caratteristiche specifiche sono fornite in norme armonizzate con questa direttiva, la Federazione Russa propone un metodo di "disimballaggio degli standard", ovvero viene rimossa una parte significativa delle norme specifiche e trasferito dalle norme alle norme tecniche, il che porterà in futuro a molteplici riscritture delle norme e alla necessità della loro adozione da parte delle leggi federali ogni volta che queste norme cambiano con l’emergere di nuovi prodotti o nuove tecnologie...”

L'Associazione dei costruttori russi ha più volte sollevato la questione degli errori sistemici inerenti a questa legge e relativi alla costruzione.

Ad esempio, la legge contiene l'obbligo di sviluppare norme tecniche generali in edilizia con il titolo "Sul funzionamento sicuro di edifici, strutture, strutture e l'uso sicuro dei territori adiacenti", il che significa che i requisiti di sicurezza per la ricerca, la progettazione e costruzione non comprese nelle norme tecniche generali verranno installate. Questo approccio è pericoloso, soprattutto alla luce del recente aumento degli incidenti durante la costruzione, spesso accompagnati da vittime umane.

Pertanto, senza attendere le decisioni finali a livello statale, il Consiglio dell'Associazione russa dei costruttori ha deciso sul rispetto obbligatorio da parte di tutti i suoi membri di 14 SNiP fondamentali. Tali norme mirano a garantire la tutela della vita e della salute dei cittadini, della proprietà delle persone fisiche e giuridiche, del patrimonio statale e comunale, la tutela dell'ambiente, il rispetto delle norme ambientali e la prevenzione di azioni che inducono in errore i consumatori.

In condizioni in cui il quadro normativo in materia di costruzione è di natura puramente consultiva, l’ACP si è assunto il compito di rispettare gli standard di costruzione che oggi non funzionano in Russia e ha obbligato tutti i fondatori e membri dell’ACP a rispettarli.

Questi Codici e Regole di costruzione, fino a quando lo Stato non adotterà le relative norme tecniche, diventeranno obbligatori per tutte le organizzazioni incluse nell'ASR e consentiranno loro di svolgere attività di costruzione in un quadro giuridico unificato con la necessaria responsabilità per il lavoro svolto.

Un'altra caratteristica notata da molti esperti. Tra gli sviluppatori delle leggi relative all'edilizia, non ci sono costruttori e architetti professionisti con esperienza pratica in questo settore, da qui il gran numero di errori che richiedono una correzione immediata.

6. Progetto nazionale e compiti dei costruttori.

Quali compiti dovrebbero risolvere i costruttori nei prossimi anni per alleviare almeno l’acutezza del problema abitativo?

I bisogni abitativi sono caratterizzati dalle seguenti cifre:

oltre il 60 per cento della popolazione vorrebbe migliorare le proprie condizioni di vita;

circa 5 milioni di famiglie (quasi 15 milioni di persone), la maggior parte delle quali sono cittadini a basso reddito, sono in fila per ricevere un appartamento;

a 1.014mila cittadini (compresi veterani e disabili - 306mila persone, cittadini appartenenti ad altre categorie - 708mila persone) la Federazione Russa, in conformità con la legislazione federale, ha l'obbligo statale di fornire alloggi.

Nel 2005 sono stati commissionati 43,2 milioni di mq di alloggi. (con una previsione prevista di 45-46 milioni mq). Allo stesso tempo, il tasso di crescita è diminuito di due volte: se nel 2004 è stato commissionato il 13% in più di abitazioni rispetto al 2003, nel 2005 è stato solo il 6,2% in più rispetto al 2004.

Il volume massimo di committenza abitativa in Russia è stato raggiunto nel 1987 e ammontava a 76 milioni di metri quadrati. metri, una forte riduzione del volume di costruzione di alloggi è iniziata nel 1992 ed è continuata fino al 1999; dal 2002 si è registrato un lento ma costante aumento del volume di messa in servizio delle abitazioni. Il risultato del 2006 è di 50,2 milioni mq.

Nell’attuale struttura delle case su commissione, la costruzione di massa (densa) rappresenta circa il 60%, cioè circa 27 milioni mq. all'anno, quindi, i volumi e i tassi di costruzione di alloggi esistenti coprono solo leggermente lo smaltimento del patrimonio immobiliare dovuto al trasferimento di alloggi in stock fatiscenti e di emergenza (20-24 milioni di mq).

Nelle regioni, la costruzione degli alloggi è estremamente disomogenea. Pertanto, in 76 regioni della Federazione Russa (ad eccezione di Mosca, San Pietroburgo, Mosca, Leningrado, Sverdlovsk, Samara, regioni di Astrakhan, Repubbliche del Tatarstan e Bashkortostan) non più di 14-16 milioni di metri quadrati di economia- si stanno costruendo alloggi di classe. milioni all'anno. Esiste una sproporzione particolarmente forte tra le città grandi e quelle piccole.

Allo stesso tempo, negli ultimi anni la struttura delle abitazioni di nuova costruzione è cambiata in termini di comfort.

Se parliamo del comfort abitativo come una delle priorità del progetto abitativo nazionale, tenendo presente il miglioramento delle sue qualità di consumo, allora ci sono già tendenze in questa direzione: nel 1995 e nel 2004, il numero di alloggi costruiti era quasi uguale , ma nel 2004 125mila famiglie hanno ricevuto meno appartamenti, a causa della costruzione di appartamenti più grandi. Nel 1995 e nel 2004 sono stati commissionati 41,0 milioni di metri quadrati. spazio vitale.

Nel 1995 la dimensione media della superficie totale degli appartamenti era di 68,2 mq.

Nel 2004 la dimensione media della superficie totale degli appartamenti era di 86,0 mq.

In questo caso, il mercato ha risposto rapidamente alla domanda, formando al tempo stesso un nuovo atteggiamento tra la popolazione nei confronti dei concetti di comfort.

Ma dal punto di vista dell'accessibilità finanziaria (disponibile), il mercato immobiliare ha sviluppato una situazione estremamente sfavorevole.

Il coefficiente di accessibilità adottato per le valutazioni nel Programma Obiettivo Federale “Housing” (il rapporto tra il costo medio di un appartamento, calcolato secondo gli standard sociali adottati nella Federazione Russa - 18 mq a persona, e il reddito totale dell'abitazione famiglia media), indica un aumento costante dell’accessibilità degli alloggi, nonostante i redditi estremamente bassi della stragrande maggioranza della popolazione.

Tuttavia, in condizioni di volumi estremamente ridotti di costruzione di alloggi e di un enorme divario tra i redditi massimo e minimo dei cittadini, questo parametro non riflette la situazione reale e ricorda più la “temperatura media in un ospedale”.

In effetti, le abitazioni costruite nel 2005 (43,2 milioni mq), in termini di norme sociali, potevano soddisfare circa 750mila famiglie (la famiglia media russa è di 3,2 persone) e, secondo Rosstat, il numero di famiglie con reddito sufficienti per risolvere da soli il problema abitativo (compreso l'acquisto di alloggi con l'aiuto di mutui ipotecari) sono almeno 4 milioni (9-10% del numero totale delle famiglie russe).

A causa del forte aumento dei prezzi degli alloggi e dei servizi comunali e della quota significativa delle bollette nei bilanci familiari, il fattore accessibilità degli alloggi dovrebbe includere non solo i costi di acquisto di un appartamento, ma anche il suo successivo funzionamento.

Tra l'altro, in alcuni casi l'accessibilità economica degli alloggi è intesa come una sorta di fattore di collegamento tra il mercato finanziario e il mercato immobiliare. Quindi può essere valutato attraverso i prezzi immobiliari. Nel nostro caso, il continuo aumento dei prezzi sia nel mercato primario che in quello secondario indica una domanda effettiva di alloggi insoddisfatta.

Le stime dell'indice dei prezzi degli immobili residenziali mostrano che l'inflazione nel segmento immobiliare del mercato di consumo è più di 2 volte superiore ai tassi di inflazione medi nazionali in altri settori dell'economia.

I naturali limiti economici all’aumento incontrollabile dei prezzi delle case sono le condizioni in cui un aumento dell’offerta, che supera la domanda nel mercato immobiliare, rende redditizio lavorare con il fatturato. Altrimenti gli alloggi a basso costo continueranno ad essere eliminati dal mercato.

In media, i prezzi delle case in tutto il paese sono aumentati di quasi il 50% nel 2006. Solo nel terzo trimestre del 2006 si è verificato un calo del tasso di crescita dei prezzi, che, ad esempio, a Mosca ha superato i 100mila rubli per metro quadrato di superficie totale (secondo Rosstat, il costo della vita nel 1° trimestre del 2006 era di circa 2.690 rubli e il reddito in contanti pro capite nell'agosto 2006 nella Federazione Russa ammontava a 10.066 rubli).

Tuttavia, il rapporto tra i diversi gruppi di popolazione e il reddito è tale che il mercato è ora potenzialmente in grado di assorbire un'offerta di volumi quintuplicata e quindi può sopportare tassi di crescita dei prezzi che non si erano visti durante l'intero periodo precedente.

La dipendenza diretta della crescita dei prezzi delle case dal ritmo di costruzione può essere vista nell’esempio del Distretto Federale della Siberia, dove il tasso di crescita delle commissioni immobiliari è stato il più alto (fino al 15%) e i prezzi sono aumentati meno (di 15-20 per cento).

Inoltre, secondo gli analisti e le indagini sociologiche, l'aumento dei prezzi è dovuto a molti altri motivi:

promozione attiva nel 2004 di un pacchetto di leggi volte a creare un mercato immobiliare a prezzi accessibili, che ha convinto i cittadini che i prezzi sarebbero presto diminuiti. A questo proposito è emersa una domanda repressa, che ha iniziato a realizzarsi nel 2005. Anche il nervosismo emerso nel settore bancario nell'estate del 2004 (fattore particolarmente evidente a Mosca) ha contribuito ad intensificare questa tendenza;

entrata in vigore dal 1 aprile 2005 della legge federale del 31 dicembre 2004 n. 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione collettiva di condomini e altri beni immobili e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" (di seguito denominata (come la Legge sull'edilizia condivisa) ha influito negativamente sull'offerta di alloggi in costruzione (secondo varie fonti la riduzione sarebbe stata del 20-30%). Gli sviluppatori hanno iniziato ad astenersi dallo sviluppare nuovi siti per lo sviluppo residenziale. Questo fattore inizierà a manifestarsi con maggiore forza quando sarà completata la vendita di alloggi costruiti su siti edificati prima dell'introduzione di questa legge;

l'introduzione del Codice urbanistico della Federazione Russa e l'inizio della "ridistribuzione" delle proprietà fondiarie - secondo le assegnazioni di terreni ai fini della costruzione di alloggi. Un esempio lampante è quello di Chelyabinsk, dove nel 2005 il prezzo al metro quadrato è più che raddoppiato;

un certo impatto dei prestiti ipotecari sulla crescita dei prezzi delle case attraverso un aumento della domanda effettiva.

Nelle regioni con un sistema di credito ipotecario relativamente sviluppato si può notare una correlazione con la dinamica dei prezzi. L’aumento dei prezzi sul mercato immobiliare secondario (e finora quasi il 90% delle transazioni di compravendita con ipoteca avviene sul mercato secondario) in Bashkortostan, Chuvashia, nelle regioni di Orenburg e Samara è più rapido dell’aumento dei prezzi sul mercato immobiliare secondario mercato delle abitazioni in costruzione e influenza indirettamente l’aumento complessivo dei prezzi.

Esiste un altro modo di considerare il problema dei prezzi nel settore edile. Ad esempio, Pavel Goryachkin, direttore del Dipartimento dei prezzi nell'edilizia e del lavoro analitico degli esperti dell'Associazione dei costruttori della Russia, ritiene che la colpa sia degli enti governativi, sia federali che locali, che, avendo distrutto il sistema esistente di fornitura dei terreni lotti e partecipazione condivisa alla costruzione, offrivano invece uno schema inefficace e disfunzionale. Allo stesso tempo, le imprese di costruzione, anche se temporaneamente ottengono maggiori profitti a causa dell’aumento dei prezzi, dovrebbero essere considerate, come i cittadini, “vittime della crisi in corso”, perché i leader più lungimiranti affermano direttamente di temere un futuro inevitabile declino del mercato e non so dove investire i soldi guadagnati dalla domanda urgente. In molte città non esiste praticamente alcun libero accesso ai terreni dove si possa investire denaro e dove si possa iniziare la costruzione.

Inoltre, l’aumento ampiamente promosso del sostegno di bilancio per i mutui bancari attraverso la fornitura di garanzie alla Federazione Russa per i prestiti dell’Agenzia per i mutui immobiliari (da 4 miliardi di rubli nel 2005 a 14 miliardi di rubli nel 2006) dà origine ad aspettative inflazionistiche. Per i mercati sviluppati un tale volume di iniezioni finanziarie non sarebbe evidente, ma in Russia il mercato dei mutui si sta appena rimettendo in piedi.

La situazione è aggravata dal fatto che anche senza volumi significativi di prestiti ipotecari, l’equilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è perturbato.

Secondo le informazioni degli operatori ipotecari regionali, in molte regioni della Federazione Russa è più facile ottenere un mutuo ipotecario che trovare un appartamento costruito. Inoltre, nella nuova edizione del programma target federale "Housing", i fondi forniti (principalmente garanzie statali) per stimolare l'offerta nel mercato immobiliare inizieranno a portare il rendimento previsto sotto forma di nuovi edifici non prima di 2 anni , e anche allora rispettando rigorosamente le scadenze previste da Rosstroi.

7. Rilevanza sociale del Progetto.

Perché il progetto nazionale prioritario “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi” è così importante in termini politici ed economici? Qual è il ruolo e il posto dello Stato nella gestione e attuazione del progetto nell’attuale fase del suo sviluppo socio-economico ?

La maggioranza dei cittadini russi mette il miglioramento delle condizioni di vita al primo posto tra le priorità della vita. Di conseguenza, il livello di tensione sociale e la temperatura politica nella società dipendono in gran parte dalla possibilità di soddisfare le esigenze abitative dei cittadini.

Pertanto, alloggi convenienti e confortevoli rappresentano la componente più importante della base materiale per raggiungere gli obiettivi dei progetti nazionali prioritari nei settori della sanità, dell’istruzione e dell’agricoltura.

Dai sondaggi della Fondazione per l'Opinione Pubblica risulta che forse è stato l'alto livello di insoddisfazione della popolazione per la situazione nel settore abitativo a predeterminare un interesse piuttosto significativo per il progetto nazionale “Affordable Housing”.

Quasi due terzi dei russi (61%) già sanno o hanno sentito parlare di questo progetto, circa un terzo (36%) non ne ha ancora sentito parlare. Il livello di consapevolezza riguardo al progetto “Affordable Housing” è nettamente superiore a quello corrispondente per i progetti “salute” (48%) e “istruzione” (39%).

Di tutti gli ambiti del progetto “Affordable Housing”, due sembrano essere di maggiore interesse: “l’aiuto finanziario alle giovani famiglie nell’acquisto di una casa” e “l’aumento del volume dei mutui ipotecari”. Rispettivamente il 39% e il 37% degli intervistati hanno sentito parlare di queste aree di progetto.

Le aspettative dei russi riguardo al progetto nazionale “Affordable Housing” possono essere definite cautamente ottimistiche. Il 40% degli intervistati ritiene che l'attuazione di questo progetto migliorerà la situazione fornendo alloggi alla popolazione, il 33% degli intervistati ha il punto di vista opposto: il progetto nazionale non migliorerà la situazione (il 27% ha trovato difficile farlo) rispondi a questa domanda). Allo stesso tempo, il 16% degli intervistati si aspetta miglioramenti significativi, mentre il 24% ritiene che saranno insignificanti.

È significativo che i cambiamenti positivi nel settore abitativo derivanti dall’attuazione del progetto nazionale siano molto più spesso attesi da coloro che credono che la situazione qui oggi sia “buona” o “soddisfacente”. Allo stesso tempo, gli intervistati che valutano negativamente la situazione abitativa molto spesso non si aspettano alcun miglioramento.

Questi indicatori caratterizzano la rilevanza sociale del Progetto.

La soluzione del problema abitativo richiede non solo l’investimento di ingenti risorse finanziarie, sia di bilancio che private, ma anche gli sforzi congiunti di tutti i rami del governo, della comunità finanziaria e delle imprese edili.

Tale cooperazione, oltre a risolvere il problema diretto della costruzione di alloggi, darà impulso alla crescita di altri settori dell'economia, poiché l'industria delle costruzioni, essendo un sistema che forma un sistema, influenza direttamente lo sviluppo della metallurgia, dell'energia, dell'ingegneria meccanica , trasporti e altri settori.

I problemi che si sono accumulati nel settore immobiliare sono così acuti da diventare un freno allo sviluppo socioeconomico del paese, incidendo negativamente sulla razionale allocazione del potenziale produttivo e delle risorse lavorative, per non parlare dell’impatto negativo diretto sulla crescita demografica situazione.

In tutte le fasi dello sviluppo del nostro Stato, a partire dai primi anni del potere sovietico, furono adottate misure per risolvere la questione degli alloggi.

All'inizio questo aveva più carattere di esproprio e veniva effettuato attraverso la cosiddetta “densificazione” e la creazione di appartamenti - comuni. L'esempio letterario più eclatante della formazione dell'istituzione degli appartamenti comunali di quel periodo è l'opera di Mikhail Bulgakov “Il cuore di un cane”.

Tuttavia, gli “appartamenti comunali”, che un tempo risolvevano il problema immediato di fornire alloggi a una parte della popolazione a scapito di un’altra, dopo decenni si trasformarono in un groviglio di problemi che dovevano essere sbrogliati parallelamente al restauro delle città distrutto dalla guerra.

L'unico tentativo riuscito di risolvere il problema degli alloggi può essere considerato il programma di costruzione di alloggi su larga scala avviato da N.S. Krusciov, sebbene non abbia risolto tutti i problemi (esistono ancora appartamenti comunali oggi), ma ha fornito una svolta qualitativa nel campo degli alloggi costruzione.

Negli anni '60, la costruzione di alloggi veniva effettuata nell'ambito del sistema di comando amministrativo esclusivamente a spese dei fondi di bilancio da parte di appaltatori statali.

Il progetto nazionale prioritario "Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi" non è paragonabile al programma abitativo degli anni Sessanta né per la sua portata né per la complessità e la complessità dei compiti fissati.

Oltre il 70% del patrimonio immobiliare non appartiene allo Stato, ma ai cittadini; quasi tutte le organizzazioni e le industrie edili sono private, quindi lo Stato non può gestire direttamente il processo di costruzione, come avveniva prima.

Oggi, il rapporto tra lo Stato e la popolazione si basa su leggi e meccanismi di mercato che combinano gli investimenti privati ​​(compresi i fondi pubblici) con il sostegno pubblico sotto forma di sussidi di bilancio mirati, garanzie statali e prestiti.

Il successo del progetto è in gran parte determinato dalle attività di investitori privati, sviluppatori e appaltatori.

A questo proposito, una condizione necessaria per la sua effettiva attuazione è il sostegno dei piani pianificati da parte dell'esecutore diretto, l'impresa edile russa, unita nei propri sindacati e associazioni che operano secondo i principi di autoregolamentazione.

Molti anni di pratica ci hanno convinto che la regolamentazione statale monopolistica del settore edile (licenze, supervisione architettonica e edilizia, regolamentazione tecnica, ecc.) non può fornire l’efficienza richiesta, come dimostrano il declino della qualità dell’edilizia abitativa, la crescente incidenza di incidenti e distruzioni di edifici pubblici.

Abbiamo bisogno di partenariati tra lo Stato, gli investitori e i costruttori, come unico modo per raggiungere gli obiettivi del Progetto Nazionale nei volumi e nei tempi stabiliti.

8. Autoregolamentazione nel settore delle costruzioni.

La riforma amministrativa del 2003, avviata dal Presidente della Federazione Russa, presupponeva precisamente la limitazione dell'intervento statale nelle attività economiche delle entità imprenditoriali, compresa la cessazione dell'eccessiva regolamentazione statale, in combinazione con lo sviluppo di un sistema di autoregolamentazione organizzazioni nel campo dell’economia.

Se il primo compito è stato portato a termine in un breve periodo di tempo, lo sviluppo del sistema degli organismi di autoregolamentazione è rallentato, poiché la legge federale sugli organismi di autoregolamentazione non è stata ancora adottata.

Una transizione graduale verso l'autoregolamentazione comporta lo sviluppo e la creazione di meccanismi speciali per la responsabilità collettiva e un'assicurazione di responsabilità civile obbligatoria per sviluppatori e appaltatori.

Qual è il vantaggio dell’autoregolamentazione?

Di norma, le norme di autoregolamentazione sono più flessibili di quelle stabilite dallo Stato e sono più facili da adattare alle mutevoli condizioni.

I membri di un organismo di autoregolamentazione (di seguito denominato SRO) hanno maggiori opportunità legali di influenzare le sue politiche rispetto alle politiche degli organi governativi, anche attraverso l'elezione degli organi direttivi delle organizzazioni di autoregolamentazione.

Il controllo delle attività dei membri dell'OAD da parte dei propri organi di controllo risulta essere più efficace nell'influenzare e applicare sanzioni amministrative ed economiche interne ai membri dell'OAD, che causano meno rifiuto tra i partecipanti al mercato rispetto alle sanzioni applicate dallo Stato.

I meccanismi di risoluzione preliminare delle controversie tra consumatori e produttori di beni/servizi costituiti nelle OAD sono generalmente più economici per le parti e richiedono meno tempo rispetto ai procedimenti giudiziari. Le procedure di risoluzione delle controversie si adattano meglio alle condizioni di uno specifico campo di attività e alle caratteristiche delle relazioni tra i partecipanti al mercato rispetto alle procedure giudiziarie standard.

La creazione di organizzazioni di autoregolamentazione può avere un impatto positivo sull'atteggiamento della società nei confronti delle imprese, anche aumentando l'apertura delle imprese e il loro orientamento sociale.

È impossibile non menzionare gli svantaggi dell'autoregolamentazione inerenti alla sua natura:

i requisiti imposti ai membri di un OAD sono, di regola, piuttosto seri e potrebbero non applicarsi agli outsider del mercato (ad eccezione della regolamentazione speciale attraverso l'adesione obbligatoria a un OAD);

la creazione di ulteriori barriere all’ingresso nel settore (quote associative elevate, un determinato livello di assicurazione di responsabilità civile o professionale, livello elevato di contributi ai fondi di compensazione, ecc.) può portare ad un aumento dei prezzi per beni/servizi dei membri dell’OAD;

sfiducia da parte della società nella capacità delle associazioni imprenditoriali o professionali di garantire in modo indipendente la regolamentazione di un determinato ambito e il controllo del rispetto degli standard e delle regole stabiliti;

il possibile emergere di una contraddizione tra il compito di tutelare gli interessi dei propri membri e dell'impresa nel suo insieme e la necessità di agire nell'interesse dell'intera società.

Va tenuto presente che nella pratica alcuni vantaggi potrebbero rimanere non realizzati, così come una serie di svantaggi possono essere superati sviluppando procedure e meccanismi speciali nell'ambito dell'OAD. Ciò dà luogo principalmente a controversie tra sostenitori e oppositori dell'autoregolamentazione.

Tuttavia, i vantaggi dell’autoregolamentazione, utilizzata ormai da diversi giorni nella pratica mondiale, sono evidenti:

indipendenza degli organismi di autoregolamentazione dalle agenzie governative, presenza di propri organi e meccanismi di controllo;

trasparenza dei processi di autoregolamentazione, orientamento al consumatore, orientamento sociale;

sostegno finanziario indipendente e stabile ai processi di autoregolamentazione, anche sulla base di standard di investimento avanzati;

crescente competenza nell'accreditamento e nella certificazione delle organizzazioni, nella certificazione e certificazione del personale, nonché in molti altri che contribuiscono allo sviluppo dinamico del mercato e del business.

È necessario adottare questa legge il prima possibile, nonché introdurre modifiche e integrazioni adeguate ad altri atti normativi che regolano le attività nel mercato delle costruzioni.

A questo proposito, l’adozione di standard edilizi obbligatori per tutti i membri dell’ACP è solo il primo passo nell’attuazione di un esperimento per introdurre l’autoregolamentazione nel complesso edilizio di Mosca, condotto dall’Associazione dei costruttori russi.

Un simile esperimento può confermare nella pratica la fattibilità dell'adozione di una legge sugli organismi di autoregolamentazione e diventare indicativo in termini di attuazione pratica delle norme proposte nel concetto di legge ancor prima che entri in vigore.

Inoltre, in preparazione al passaggio ai principi di autoregolamentazione, l'Ufficio legale dell'ASR (direttore del dipartimento A.S. Samoilov), insieme al Comitato sulla proprietà della Duma di Stato, ha preparato un progetto di legge federale “Sulle modifiche all'urbanistica Codice della Federazione Russa” (in termini di autoregolamentazione delle attività di rilievo ingegneristico, progettazione architettonica ed edilizia e costruzione di progetti di costruzione di capitali) e sono stati sviluppati documenti per garantire il passaggio dell'ASR all'autoregolamentazione:

Nuova edizione dello Statuto dell'Associazione russa dei costruttori;

Regolamento sull'Assemblea generale (Congresso) dei membri dell'Associazione dei costruttori della Russia;

Regolamento per lo svolgimento delle riunioni dell'Assemblea generale (Congresso) dei membri dell'Associazione dei costruttori della Russia;

Regolamento del Consiglio dell'Associazione russa dei costruttori;

Regolamento sulla commissione di revisione dell'Associazione russa dei costruttori;

Regolamento del Comitato per le regole e gli standard dell'Associazione russa dei costruttori;

Regolamento sul comitato di controllo dell'Associazione dei costruttori della Russia;

Regolamento del comitato disciplinare dell'Associazione russa dei costruttori.

Come possiamo vedere, l'Associazione russa dei costruttori si è occupata in anticipo dei documenti normativi.

Purtroppo, durante la riforma amministrativa, è stata abolita, tra le altre cose, la Commissione governativa per la politica abitativa, la cui assenza (prima della formazione del Consiglio sotto la presidenza della Federazione Russa) ha avuto un impatto negativo sullo sviluppo del sistema abitativo nazionale. progetto, in quanto “think tank” che ha riunito rappresentanti di organi governativi federali e regionali, nonché organizzazioni pubbliche e scientifiche.

Allo stesso tempo, il Comitato statale per la costruzione della Russia è stato liquidato.

La riduzione del suo apparato, che assicurava la regolamentazione e la gestione dei processi edilizi, dei servizi abitativi e comunali e della politica abitativa, ha portato alla perdita del personale più professionale, il che non poteva che incidere sulla continuità della stabilità e della qualità del lavoro nel formazione della politica abitativa e edilizia.

Per riferimento: Il numero di Gosstroy della Russia al momento della liquidazione era di 460 unità di personale. Il numero massimo dei membri dell'Agenzia federale per l'edilizia e l'edilizia abitativa e i servizi comunali, che svolge funzioni di fornitura di servizi pubblici, gestione del demanio e funzioni di contrasto nel campo dell'edilizia e dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, è fissato a 183 unità . Per fare un confronto: nel paese più orientato al mercato, ovvero gli Stati Uniti, esiste un Ministero per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, il cui numero, insieme alle divisioni regionali, ammonta a 12,5 mila dipendenti; in Germania, un ministero specializzato simile ha 3,5 mila dipendenti.

Ciò è dimostrato dal progresso dello sviluppo e dell’adozione:

un pacchetto di leggi volte a creare un mercato immobiliare a prezzi accessibili, la cui qualità ha un numero enorme di reclami non solo da parte dei partecipanti professionisti al mercato dell'edilizia abitativa, ma anche da parte degli avvocati. Le conseguenze socioeconomiche negative degli errori di calcolo legislativi hanno già cominciato a manifestarsi e la situazione peggiorerà se non si inizia immediatamente a finalizzare la legislazione (esempi degni di nota sono i codici urbanistici e abitativi della Federazione Russa, la legge sulla compartecipazione costruzione e una serie di altri);

atti giuridici regolamentari necessari per attuare le disposizioni delle leggi federali adottate. Più della metà di questi documenti non sono stati preparati in modo tempestivo, per cui le leggi effettivamente non funzionano;

la nuova edizione del programma obiettivo federale "Housing" per il periodo 2002-2010, il cui sviluppo è stato ritardato fino all'inizio del nuovo anno finanziario 2006, per cui le regioni lo hanno ricevuto molto tardi, senza avere una riserva di tempo per una preparazione tempestiva;

atti normativi che garantiscono l'attuazione delle misure previste dal programma target federale "Housing". Di conseguenza, si verifica un ritardo rispetto alle scadenze stabilite dal programma approvato con l'Ordinanza del Governo della Federazione Russa del 14 novembre 2005 n. 1926-r.

Nel Consiglio del Ministero dello Sviluppo Regionale della Russia, tenutosi il 5 luglio 2006, che ha esaminato la questione “Sull’attuazione pratica del progetto nazionale prioritario “Abitazioni convenienti e confortevoli per i cittadini russi” e del programma obiettivo federale “Abitazioni” per il periodo 2002-2010”, è stato annunciato che il calendario di attuazione del programma, approvato nel gennaio 2006 con ordinanza del Ministro dello Sviluppo regionale, è stato interrotto in una serie di posizioni e la loro attuazione è stata rinviata al 3° trimestre.

Inoltre, secondo il capo di Rosstroy S.I. Kruglik, in conformità con il Programma per il rilascio e la distribuzione dei certificati statali per l'edilizia abitativa per il 2006, alla fine di giugno di quest'anno, i moduli dei certificati sono stati emessi e inviati alle regioni e all'esecutivo federale autorità per il rilascio ai cittadini che partecipano al sottoprogramma. Tuttavia, al momento dell'incontro, il Ministero dello Sviluppo Regionale della Russia non aveva determinato il valore medio di mercato di 1 mq. m di superficie abitativa totale per entità costituente della Federazione Russa per il 3 ° trimestre del 2006 e il costo standard di 1 mq. m di superficie residenziale totale nella Federazione Russa per la seconda metà del 2006. Allo stesso tempo, la validità dei certificati è limitata a un periodo di 2 mesi dal momento in cui le autorità esecutive ricevono i moduli di certificato.

Pertanto, manca l'effetto positivo della riforma e l'assoluta indifferenza dei funzionari ministeriali verso le esigenze dei cittadini, per i quali questi certificati sono l'ultima speranza per risolvere il problema degli alloggi.

Nonostante le misure adottate dal Governo della Federazione Russa, a volte sembra ancora che il posto e il ruolo delle autorità statali nell’organizzazione e nella gestione del Progetto nazionale di edilizia abitativa, così come le forme e il grado di partecipazione statale nello stimolare i processi di sviluppo dinamico della costruzione di alloggi, non sono stati completamente determinati.

Nell'attuazione pratica della politica abitativa statale da parte dei funzionari a vari livelli, per giustificare la loro inerzia, l'insufficienza delle risorse di bilancio ed extra-bilancio assegnate al settore abitativo è sempre stata al primo posto.

Per evitare che questo virus infetti il ​​Progetto Nazionale, è necessario trasferire la questione del finanziamento dell’edilizia abitativa al livello del partenariato pubblico-privato.

L’analisi mostra che la ragione principale della grave carenza di investimenti e risorse di prestito nel settore immobiliare è l’intervento inefficace (o l’inefficace non interferenza) dello Stato nelle relazioni di mercato.

Non abbiamo ancora superato completamente la fase di transizione dal sistema di comando amministrativo all'economia di mercato sviluppata, quindi molti cittadini, soprattutto la generazione più anziana, hanno ancora ricordi freschi dei successi ottenuti nell'attuazione di grandi progetti risolti in URSS attraverso la concentrazione degli sforzi e la mobilitazione delle risorse finanziarie statali per importanti aree socioeconomiche strategiche (programmi nucleari, spazio, terre vergini, edilizia abitativa, BAM e altri).

Da qui il desiderio naturale di alcuni funzionari governativi di intervenire attivamente nel mercato per dirigere le cose in modo autoritario nella “giusta direzione”.

Permane una pressione amministrativa da parte del Centro federale sulle autorità regionali per garantire un aumento delle commissioni sugli alloggi. È ancora troppo grande la tentazione di riferire ai vertici sull'attuazione dei piani secondo le “ambientazioni” del Progetto nazionale. Ciò ci riporta involontariamente al recente passato, quando un adeguamento quasi impercettibile dei numeri ai risultati attesi “calmava” la società.

I risultati dello scorso 2006 hanno suscitato un crescente ottimismo tra i manager di vario livello riguardo ai volumi raggiunti di committenza immobiliare, il che dà motivo di confrontarli con i risultati della fine degli anni '80 - inizio anni '90.

Secondo Rosstat, infatti, nel 2006 sono stati messi in funzione 50,2 milioni di metri quadrati, che nel 2005 ammontavano al 115,2%, mentre nel 2005 il tasso di crescita della costruzione di abitazioni nel 2004 è stato del 106,1%. Allo stesso tempo, 19,8 milioni mq. costruito dalla popolazione con fondi propri e presi in prestito, ovvero il 13,1% in più rispetto al 2005.

Sfortunatamente, un semplice calcolo mostra che dal più alto risultato di costruzione di alloggi in Russia all'interno dell'URSS di 76 milioni di metri quadrati, raggiunto nel 1987, il dato del 2006 è solo del 66%.

Ma anche il valore di 50,2 milioni mq. solleva dubbi tra molti esperti indipendenti che dispongono di informazioni sullo stato delle cose nelle entità costituenti della Federazione Russa.

In diverse regioni vengono accettate e registrate abitazioni con carenze significative e senza collegamento alle reti di servizi pubblici, oppure vengono rapidamente registrate abitazioni costruite negli anni precedenti. Se assumiamo che le statistiche ufficiali siano state ottenute in questo modo, la deviazione potrebbe superare le cifre reali del 10-15%. Pertanto, nel 2006 non vi è stato ovviamente alcun aumento qualitativo dei volumi di costruzione di alloggi.

Di conseguenza, finora non ci siamo avvicinati molto al raggiungimento dell’obiettivo principale del progetto: l’accessibilità economica degli alloggi non è aumentata, lo squilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare non è diminuito, poiché i redditi delle famiglie sono aumentati del 10%, e il principale fattore negativo che ha causato l'aumento dei prezzi delle case è rimasto.

9. Stato e impresa.

Quando lo Stato agisce come investitore (ad esempio, nella costruzione di alloggi sociali per categorie di cittadini a basso reddito), ha il diritto di regolare i prezzi delle case, il che non contraddice l’ideologia del mercato, poiché le regole del gioco nel settore mercato sono sempre stabiliti dall’investitore.

L’obiettivo dello Stato investitore è anche quello di realizzare un profitto, con la sola differenza che per lui il profitto è una soluzione efficace ai problemi sociali.

Oltre ad aumentare l’efficienza nell’utilizzo degli investimenti di bilancio, tale regolamentazione avrà un impatto positivo sul comportamento dei partecipanti professionali al mercato.

Idee estremamente liberali, secondo le quali il mercato stesso metterà ogni cosa al suo posto, è sufficiente stimolare la domanda effettiva e si troverà un investitore che investe nella costruzione di alloggi, sono in sintonia solo con i paesi con economie sviluppate e mercati consolidati.

Nelle nostre condizioni anche il mercato rimetterà tutto al suo posto, l'unica domanda è quando, in quale arco di tempo?

I sostenitori di un approccio così liberale citano spesso come esempio l'industria del vetro nella regione di Mosca, dove gli investimenti privati ​​senza alcuna partecipazione finanziaria da parte dello Stato hanno permesso di creare grandi impianti di produzione (in particolare, uno stabilimento nella città di Ramenki, Mosca regione).

Ma allo stesso tempo tacciono sul fatto che gli investitori hanno impiegato circa 5 anni per "maturare", e in quel momento Mosca ha ricevuto finestre più costose (a causa dei costi di trasporto) e di qualità inferiore dalla regione di Saratov.

Gli investimenti privati ​​arriveranno anche all'industria del cemento, ma non immediatamente (a causa dei lunghi tempi di recupero) e con un'alta probabilità dall'estero vicino e lontano, anche se lo Stato potrebbe benissimo formulare un proprio programma di investimenti mirati nell'edilizia abitativa.

Se vogliamo una soluzione accelerata al problema dell’accessibilità economica degli alloggi in condizioni quasi estreme, allora lo Stato non ha il diritto di guardare e aspettare con calma fino a quando l’investitore privato si renderà conto della sua responsabilità sociale o quando saranno mature le condizioni oggettive favorevoli per gli investimenti.

Durante lo sviluppo di un pacchetto di leggi volto a creare un mercato immobiliare a prezzi accessibili, si è verificata una sostituzione degli obiettivi, consapevolmente o inconsapevolmente. L'accento è stato posto sul sostegno normativo ai cambiamenti strutturali nel settore immobiliare. Dovrebbe essere chiaro che qualsiasi riforma è un processo molto doloroso per abituarsi a lavorare secondo le nuove regole.

Di conseguenza, il mercato non molto sviluppato ha risposto aumentando i prezzi e le intenzioni responsabili dello Stato sono rimaste solo buone intenzioni.

L’obiettivo strategico del Progetto Nazionale sull’Edilizia dovrebbe essere quello di fornire ai cittadini alloggi convenienti e confortevoli nel più breve tempo possibile, e lo sviluppo di meccanismi volti a stimolare le relazioni di mercato dovrebbe essere un derivato di questo obiettivo (e non viceversa).

Lo Stato, nel quadro dei meccanismi trasparenti sviluppati di partenariato pubblico-privato, dovrebbe diventare un co-investitore diretto:

sviluppo dei segmenti che definiscono la base del settore edile (una strategia e una previsione per lo sviluppo del complesso edilizio devono essere proposte ed elaborate attentamente, con particolare attenzione alla messa in servizio anticipata degli alloggi, e i criteri per la sua accessibilità economica dovrebbero essere determinanti fattore);

fornitura di infrastrutture di territori destinati allo sviluppo abitativo, anche attraverso la componente di investimento delle tariffe dei monopoli naturali sulla base di programmi di investimento regionali che tengono conto delle previsioni di sviluppo socioeconomico delle entità costituenti della Federazione Russa.

Naturalmente, man mano che il settore economico matura, questo processo non sarà brusco.

Pertanto, il prerequisito principale per il successo dell’attuazione del Progetto nazionale di edilizia abitativa nella fase di transizione economica è la precisa determinazione del grado e delle forme di partecipazione statale, del posto e del ruolo delle autorità nell’organizzazione e nella gestione del Progetto.

Se guardiamo di nuovo alla nostra storia, saremo convinti che la particolarità del programma abitativo sovietico fosse la necessità di reinsediare decine di migliaia di persone da scantinati, baracche e rifugi e reinsediare appartamenti comunali plurifamiliari. Pertanto, il requisito del comfort è stato inteso in modo molto semplificato e ridotto al minimo i servizi di pubblica utilità, e il parametro principale di accessibilità era il numero di singoli appartamenti costruiti e l'ordine del posto in coda per l'alloggio.

Guarda i volti gioiosi delle persone nei vecchi cinegiornali, i cui averi domestici potrebbero essere trasportati su un gatto. Avevano tra le mani un prezioso mandato per un appartamento separato, anche minuscolo, e questo poteva essere equiparato solo a un sentimento di gioia nel Giorno della Vittoria.

Oggi abbiamo a che fare con una situazione socioeconomica qualitativamente diversa. I requisiti di comfort (o nel vecchio senso di vivibilità) degli alloggi sono diventati diversi, più diversificati e corrispondenti ai redditi reali dei cittadini.

È necessaria una chiara formulazione dei criteri di accessibilità degli alloggi per le diverse categorie di cittadini (in termini temporali e territoriali), sulla base dei quali possano essere chiaramente identificati indicatori quantitativi, fasi e meccanismi per il raggiungimento degli obiettivi del Progetto. La base metodologica per determinare l’accessibilità economica degli alloggi consentirà alle regioni di adottare i propri programmi regionali che tengano conto:

previsioni di sviluppo socioeconomico delle regioni, compreso il fabbisogno di risorse lavorative;

stato e struttura del patrimonio abitativo esistente;

lo stato delle infrastrutture ingegneristiche e sociali, dell'energia pubblica e dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali in genere;

opportunità e prospettive per lo sviluppo della base del settore edile e della tecnologia di costruzione abitativa, dal punto di vista delle materie prime locali, nonché preferenze e idee formate sul comfort abitativo.

Allo stesso tempo, è necessario distinguere ancora una volta chiaramente tra i concetti di accessibilità “sociale” e “mercato” e determinarne la proporzione.

Quando si organizzano le informazioni, il supporto analitico e il monitoraggio dell’attuazione del Progetto, è necessario prestare particolare attenzione a riflettere:

sufficienza dei tassi di crescita dei volumi di costruzione di abitazioni;

la struttura dell'abitazione in costruzione (soluzioni progettuali e tecnologie costruttive) e la forma della sua successiva attuazione (acquisto, locazione, locazione sociale);

bilanciare la domanda effettiva, le esigenze dei mercati del lavoro regionali e l'offerta nel mercato immobiliare;

stretto collegamento tra progetti di investimento e di costruzione con la realizzazione di infrastrutture comunali in aree destinate allo sviluppo residenziale.

Dovrebbe essere effettuata una ricerca e selezione di soluzioni ottimali, dal punto di vista dell'accessibilità, del design e della tecnologia per la costruzione di alloggi.

A proposito, tali informazioni sono già state pubblicate su un sito web speciale del Consiglio presieduto dalla Russia per l'attuazione dei progetti nazionali prioritari e della politica demografica.

10. Compiti generali.

Quali sono le fasi principali da percorrere per raggiungere gli obiettivi del progetto nazionale prioritario “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi”?

L'essenza della politica abitativa statale si basa sulla disposizione fondamentale della Costituzione della Federazione Russa: "La Federazione Russa è uno Stato sociale, la cui politica mira a creare condizioni che garantiscano una vita dignitosa e il libero sviluppo delle persone" (Articolo 7).

Questa situazione si è riflessa nello sviluppo della strategia statale sulla politica abitativa:

nel decreto del governo della Federazione Russa dell'11 gennaio 2000 n. 28 "Sul concetto di sviluppo del sistema di prestito ipotecario immobiliare nella Federazione Russa";

nella decisione del governo della Federazione Russa del 2000 sulla strategia della politica abitativa statale;

nel Decreto del Governo della Federazione Russa del 17 settembre 2001 n. 675 sul programma obiettivo federale “Edilizia abitativa” per il periodo 2002-2010;

nella decisione del governo della Federazione Russa del 26 settembre 2002 "Sullo stato di avanzamento della riforma del complesso abitativo e dei servizi comunali della Federazione Russa";

nella decisione del governo della Federazione Russa del 20 febbraio 2003. "Sullo stato di attuazione delle decisioni adottate sullo sviluppo del credito ipotecario e sulle misure aggiuntive in questo settore";

durante la discussione presso il Presidium del Consiglio di Stato della Federazione Russa sul tema “Sullo sviluppo dei mutui e altre misure per stimolare l'edilizia abitativa” del 27 febbraio 2003 e successive Istruzioni del Presidente della Federazione Russa del 27 marzo, 2003;

nella decisione del Consiglio del Gosstroy della Russia del 2003 “Sulla riforma del programma target federale “Housing” per il 2002 - 2010”;

nella decisione del Consiglio del Comitato statale per l'edilizia della Russia del 2003 “Sulla strategia per lo sviluppo del settore edile”;

durante la discussione presso il Presidium del Consiglio di Stato della Federazione Russa sul tema “Sulle misure per garantire ai cittadini russi alloggi a prezzi accessibili” del 19 aprile 2005 e successive istruzioni del Presidente della Federazione Russa.

L’attuazione coerente di questa strategia dovrebbe portare, nella pratica, ad aumentare l’accessibilità economica degli alloggi per tutte le categorie di cittadini:

lo Stato fornisce un'efficace protezione sociale ai cittadini a basso reddito (socialmente vulnerabili) fornendo loro alloggi dai fondi statali e comunali per l'edilizia abitativa a fini sociali a scapito dei fondi di bilancio nell'ambito dei contratti di affitto sociale;

Per tutti gli altri cittadini, l'alloggio viene fornito in base a un contratto di affitto o acquisito da loro come proprietà.

Allo stesso tempo, lo Stato fornisce ad alcune categorie di cittadini un sostegno finanziario esclusivamente mirato (sussidi abitativi mirati), che riduce le tensioni sociali causate dalla disuguaglianza immobiliare esistente.

Il raggiungimento di ciò si trova sulla strada per risolvere i seguenti compiti.

Obiettivo 1. Fornire alloggi ai cittadini a basso reddito.

Senza risolvere questo problema, assisteremo ad un aumento della tensione sociale nella società.

Il concetto adottato del progetto nazionale prioritario “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi” esclude quasi completamente la questione della fornitura di alloggi per i cittadini a basso reddito, sebbene il Codice degli alloggi della Federazione Russa presti sufficiente attenzione a questa categoria.

È chiaro che prendersi cura di questi cittadini è responsabilità dei Comuni, ma il progetto abitativo è nazionale e quindi la soluzione al problema abitativo di questa categoria di cittadini dovrebbe riflettersi in esso.

Va sottolineato che un’efficace protezione sociale dei cittadini a basso reddito è possibile solo se il sistema economico funziona in modo tale da garantire una crescita sostenibile del PIL e il riempimento dei bilanci a tutti i livelli.

Ciò si ottiene grazie alle attività degli strati socialmente ed economicamente attivi della società, principalmente la classe media, che ha un impiego stabile, guadagni abbastanza alti, istruzione (qualifiche professionali) e sicurezza sociale.

Di conseguenza, garantire condizioni di vita dignitose specificatamente per la classe media è la base su cui dovrebbe essere costruita la politica abitativa statale. Questa coerenza nella costruzione della politica statale per lo sviluppo del mercato immobiliare a prezzi accessibili è la chiave per risolvere il problema degli alloggi per l'intera popolazione del paese.

Una condizione necessaria per garantire alloggi a prezzi accessibili per la popolazione attiva è la massima stimolazione della domanda (solvente) bilanciando contemporaneamente un aumento equilibrato del volume delle commissioni immobiliari.

La crescita della costruzione di alloggi aumenterà l’efficienza nell’utilizzo dei fondi di bilancio per i segmenti socialmente vulnerabili della popolazione.

Compito 2. Formazione di meccanismi per garantire il funzionamento del mercato immobiliare a prezzi accessibili.

Nel Progetto nazionale per l'edilizia abitativa, l'aumento della domanda (solvente) viene effettuato nell'ambito dei sottoprogrammi del programma obiettivo federale “Alloggio”.

Il costo dei programmi volti ad aumentare la domanda (solvente) della popolazione ammonta a 588,6 miliardi di rubli.

Compresi, a scapito del bilancio federale - 187,4 miliardi di rubli, dei bilanci regionali - 77,6 miliardi di rubli, degli investimenti privati ​​(compresi i fondi della popolazione) - 323,6 miliardi di rubli.

Allo stesso tempo, gli sviluppatori del programma target federale “Housing” non tengono conto della diversa natura dei fondi di bilancio: investimenti diretti e garanzie statali.

Poiché le garanzie statali servono solo come garanzia per i prestiti attratti, il volume reale degli investimenti di bilancio è in realtà inferiore. Dovrebbero quindi essere esclusi dal calcolo i 138 miliardi di rubli previsti sotto forma di garanzie per gli obblighi dell'AHML.

Un aspetto positivo del programma target federale "Housing" è l'unificazione sotto la gestione di un unico cliente statale di sottoprogrammi precedentemente disparati e il trasferimento di tutti i finanziamenti di bilancio in un modulo di certificato (proposta del Comitato statale per l'edilizia della Russia nel 2003).

In questa sezione del Programma si prevede di fornire appartamenti a 132mila famiglie in 5 anni.

Allo stesso tempo, negli ultimi 5 anni (2001-2005), solo nell'ambito del programma presidenziale “Certificati abitativi statali”, hanno ricevuto appartamenti circa 120mila famiglie di militari congedati o licenziati dal servizio militare. Pertanto, non è visibile alcuna svolta, tutto rimarrà al livello del periodo precedente. Se ciò è causato da una transizione graduale alla fornitura di alloggi per il personale militare nell'ambito di un nuovo regime ipotecario, il Programma avrebbe dovuto indicare le fasi e la durata del periodo di transizione.

I volumi previsti degli investimenti di bilancio si basano su prezzi chiaramente sottostimati, anziché effettivamente prevalenti, sul mercato immobiliare. Di conseguenza, i cittadini in molti casi non saranno in grado di acquistare alloggi secondo gli standard sociali, ma saranno costretti ad acquistare appartamenti in un'area più piccola, oppure a provare a incassare fondi garantiti da certificati o ad acquistare alloggi sul mercato secondario , che in molti casi non corrisponde alle idee moderne sul comfort.

Per evitare ciò è necessario:

sviluppare metodi per calcolare il prezzo per metro quadrato delle abitazioni sulla base di indici di prezzo per determinare il costo del certificato, riflettendo al massimo il livello reale dei prezzi di mercato delle abitazioni;

sviluppare meccanismi che consentano l’utilizzo dei fondi forniti dai certificati per creare offerte sul mercato immobiliare (proposte per un meccanismo simile sono state sviluppate dal Ministero russo dello Sviluppo Economico, dal Ministero della Difesa russo e dal Comitato statale russo per l’edilizia nel 2003). È inoltre possibile utilizzare meccanismi per investire nella costruzione di alloggi attraverso fondi comuni di investimento.

Questo problema è rilevante anche per il sistema abitativo con mutuo di risparmio per il personale militare, poiché la pertinente legge federale del 20 agosto 2004 n. 117-FZ prevede solo il meccanismo per l'accumulo di fondi per l'acquisto di alloggi, ma non il suo acquisto effettivo.

Compito 3. Formazione di un fondo ad uso commerciale (i cosiddetti condomini).

La soluzione a questo problema è attualmente ostacolata dal sottosviluppo delle infrastrutture finanziarie per l’edilizia abitativa. In particolare dovrebbero essere sviluppate istituzioni finanziarie come i fondi di investimento (fondi comuni di investimento della categoria immobiliare).

Questo compito viene ignorato nel concetto adottato del Progetto Nazionale. La mancanza di una legislazione adeguata nel contesto del crescente bisogno di appartamenti in affitto ha già portato ad un aumento della criminalità, all'emergere di gruppi di rapinatori che, approfittando dell'impunità dovuta alle lacune nella legislazione sugli alloggi, terrorizzano letteralmente gli inquilini degli appartamenti nelle settore privato.

Compito 4. Sviluppo di criteri di accessibilità degli alloggi per varie categorie di cittadini.

Il problema dell'accessibilità economica degli alloggi può essere risolto da un sistema di finanziamento immobiliare basato su un approccio differenziato a categorie di cittadini, compresi piani di investimento per lo sviluppo delle infrastrutture comunali dei territori, costruzione di alloggi, meccanismi per l'accumulazione affidabile di fondi da parte dei cittadini e progetti a lungo termine prestiti immobiliari in combinazione con un sostegno pubblico mirato.

Il numero e l’entità dei sussidi mirati per l’edilizia dovrebbero essere strettamente legati alla capacità di bilancio, alle priorità di sviluppo socioeconomico del Paese (comprese le politiche demografiche e migratorie) e al reddito familiare.

È impossibile stabilire indicatori quantitativi e qualitativi del Progetto senza formulare il concetto di criteri di accessibilità degli alloggi per varie categorie di cittadini che vivono in diverse regioni della Russia in città e insediamenti grandi e piccoli.

Il solo coefficiente di inclusione finanziaria, su cui si basano gli indicatori del programma mirato federale “Housing”, in questo caso è assolutamente insufficiente.

Compito 5. Aumento dell'offerta sul mercato immobiliare.

Nel programma federale approvato “Housing” per il periodo 2002-2010, i fondi di bilancio sono assegnati a:

finanziamento del sottoprogramma “Fornire terreni con infrastrutture comunali per la costruzione di alloggi” (377,1 miliardi di rubli);

finanziamento del sottoprogramma “Modernizzazione delle infrastrutture dei servizi pubblici” (101,677 miliardi di rubli).

Il costo totale dei sottoprogrammi volti ad aumentare l’offerta nel mercato immobiliare è di 478,8 miliardi di rubli, tra cui:

a scapito del bilancio federale: 55,7 miliardi di rubli;

fondi provenienti dai bilanci regionali: 44,1 miliardi di rubli;

fondi di investitori privati ​​- 379,0 miliardi di rubli (l'importo delle garanzie statali di 177 miliardi di rubli è escluso dai calcoli per gli stessi motivi previsti per i mutui ipotecari).

Un aspetto positivo è il reindirizzamento dei fondi dal sottoprogramma "Reinsediamento di cittadini da alloggi fatiscenti e fatiscenti" alla creazione di infrastrutture comunali, che, in linea di principio, consentirà di attrarre ulteriormente fondi da investitori privati ​​per la costruzione di alloggi per un importo di 1.300-1.800 miliardi di rubli (assumendo che il costo delle infrastrutture sia compreso tra 15 e 1.800 miliardi di rubli, pari al 20% del costo totale di costruzione) e costruire circa 90-120 milioni di metri quadrati su siti appositamente attrezzati dal punto di vista ingegneristico. metri di abitazioni (con un prezzo medio di 17.500 rubli/mq).

Ma allo stesso tempo, la sostituzione completa del sottoprogramma per il trasferimento dei cittadini da alloggi fatiscenti e fatiscenti con un sottoprogramma per la formazione di terreni edificabili con successiva vendita all'asta rinvia indefinitamente la soluzione ai problemi per i residenti di questo fondo (cioè la diminuisce l’accessibilità economica degli alloggi).

In conformità con l'articolo 89 del Codice abitativo della Federazione Russa, quando una casa viene demolita, dichiarata inagibile o quando vengono eseguite riparazioni importanti, agli inquilini viene fornito in cambio un altro spazio abitativo confortevole.

Se, secondo la precedente edizione del Federal Target Program “Housing”, i fondi del bilancio federale stanziati per il trasferimento dei cittadini da edifici fatiscenti rappresentavano un aiuto significativo per i comuni, ora le autorità locali sono costrette a cercare risorse aggiuntive, poiché i terreni non possono essere venduti con un ingombro, e l'ulteriore prezzo commerciale dell'abitazione in costruzione sarà installato dal promotore.

Uno dei modi per aumentare l'offerta nel mercato immobiliare, che tra l'altro è il meno costoso dal punto di vista finanziario, è la costruzione di alloggi individuali, che occupa oltre il 30% del volume totale delle costruzioni e recentemente è stata oggetto di grande attenzione da parte delle autorità federali ed è indicato come "costruzione bassa", "costruzione di case in legno", ecc.

Ma il punto non è nel nome, ma nell'economia: ci sono un numero enorme di progetti, sia di sviluppo individuale che sotto forma di complesso sviluppo di cottage di territori e, soprattutto, l'industria dei materiali da costruzione in breve tempo, compreso basandosi sulle risorse locali, è in grado di passare allo sviluppo di tecnologie per la produzione industriale di questi progetti o di elementi strutturali di base da un'ampia varietà di materiali, dal legno al cemento cellulare autoclavato. In questo caso l’investimento è minimo e si ripaga in brevissimo tempo.

Compito 6. Meccanismi finanziari. Dai mutui condominiali al mercato dei titoli ipotecari.

È già diventato un fatto generalmente accettato che il moderno mercato immobiliare è in gran parte un movimento di flussi finanziari. Se la politica finanziaria dello Stato in questo mercato è strutturata correttamente, l’effetto economico è inevitabile.

In generale, se parliamo del principale meccanismo finanziario del Programma, sul quale si ripongono particolari speranze, si tratta dei mutui immobiliari, il cui concetto di sviluppo è stato approvato da V.V. Putin nel 2000 mentre era ancora nella carica di Presidente del Governo della Federazione Russa (Risoluzione del Governo della Federazione Russa dell'11 gennaio 2000 n. 28).

Il concetto per lo sviluppo del sistema di credito ipotecario immobiliare della Federazione Russa si basava su un modello a due livelli di funzionamento del mercato ipotecario.

Questo modello prevede il massimo sviluppo del mercato primario dei mutui ipotecari residenziali e il graduale avvio di meccanismi per attrarre risorse a lungo termine dai mercati finanziari, stanziate allo scopo di rifinanziare gli istituti di credito che concedono mutui ipotecari alla popolazione.

È stato questo approccio che ha permesso agli Stati Uniti d'America di fornire un volume gigantesco del mercato dei mutui (circa 9 trilioni di dollari USA) e di superare il mercato dei titoli di stato, stimato a 4,5 trilioni. Dollari americani, per non parlare del mercato dei titoli societari: 2,4 trilioni. Dollari americani.

Lo sviluppo accelerato degli istituti ipotecari, basati sull'utilizzo di un meccanismo di rifinanziamento, si osserva anche sui mercati europei, asiatici e latino-americani.

Al III Congresso finanziario dei paesi dell'Europa centrale e orientale, svoltosi a Varsavia nel novembre 2006, dedicato ai mutui ipotecari residenziali, è stato sottolineato che il futuro dei mutui ipotecari dipende in modo significativo dallo sviluppo dei meccanismi di rifinanziamento.

Di conseguenza, la scelta di un modello a due livelli di concessione di mutui ipotecari come strategia nella Federazione Russa è stata corretta e consente di accelerare la soluzione dei problemi abitativi della popolazione.

Solo su questa strada (anche comprendendo il relativo sottosviluppo dell'infrastruttura del mercato finanziario russo) sarà possibile risolvere il compito fissato dal Presidente della Federazione Russa V.V. Putin sulla fornitura annua di 1 milione di famiglie con alloggi a credito.

L'essenza del funzionamento dell'istituto ipotecario nel quadro del modello di cui sopra è:

nell'accumulo di un pool di mutui ipotecari immobiliari (mutui), sia nei bilanci dei finanziatori primari che nei canali ipotecari;

ulteriore vendita della propria società - agente (Special Purpose Vehicle, SPV, agente ipotecario speciale nella terminologia russa);

la cartolarizzazione di tale pool e l'emissione di titoli garantiti da ipoteca (ipoteca secondaria) collocati sui mercati finanziari.

La cartolarizzazione è la strutturazione dei flussi finanziari generati dai pagamenti sui mutui ipotecari a lungo termine inclusi in questo pool in tranche che costituiscono garanzia per le corrispondenti emissioni di titoli garantiti da ipoteca (solitamente tranche senior, mezzanine e junior).

Le prime due tranche vengono collocate liberamente sui mercati finanziari. La tranche junior, che porta con sé la maggior parte dei rischi di credito (e quindi ha una redditività più elevata), o rimane nei bilanci del conduit (o banca garante), oppure viene restituita al finanziatore primario, oppure viene acquistata da investitori istituzionali (grandi compagnie assicurative, sistemi pensionistici, ecc.) .P.).

Oggi nella Federazione Russa, soprattutto negli ultimi 4 anni, si assiste ad uno sviluppo attivo del mercato primario dei mutui ipotecari residenziali erogati attraverso:

risorse proprie delle più grandi, comprese le banche statali;

linee di credito aperte da alcune istituzioni finanziarie internazionali (International Finance Corporation - IFC, Banca Europea per la Ricostruzione e lo Sviluppo, ecc.);

rifinanziamento da parte dell'Agenzia statale OJSC per i prestiti ipotecari immobiliari (di seguito AHML), che raccoglie fondi con garanzie statali della Federazione Russa.

Il numero di mutui ipotecari emessi da tutti i principali istituti di credito aumenta ogni anno di oltre 2-3 volte. Alla fine del 2006 il loro valore è stimato a 8-10 miliardi di dollari USA.

Un ruolo chiave nello sviluppo del mercato primario dei mutui ipotecari, dal 2002, è stato giocato e svolto dall'AHML, che, essendo di fatto un istituto statale per lo sviluppo del credito ipotecario, è allo stesso tempo un'organizzazione commerciale il cui obiettivo è quello di realizzare un profitto (nell'interesse del suo unico azionista - la Federazione Russa) .

Pertanto, un eccessivo sostegno statale all'Agenzia, senza una chiara definizione delle priorità sociali per le sue attività (ad esempio, l'acquisizione di prestiti concessi a quelle categorie di cittadini i cui redditi richiedono tale sostegno per l'acquisto di appartamenti secondo gli standard sociali), può collocare l'AHML in condizioni disuguali rispetto agli altri partecipanti al mercato dei mutui.

A questo proposito, la comunità dei mutui non può fare a meno di essere preoccupata per la dichiarazione del vicepresidente del governo della Federazione Russa A.D. Zhukov, il quale, in una conversazione con i giornalisti, ha affermato che il governo russo si è posto l'obiettivo di ridurre il livello dei tassi di interesse sui mutui ipotecari al 7% annuo.

Secondo lui, nonostante una leggera riduzione dei tassi quest'anno, i mutui ipotecari restano molto costosi e inaccessibili per gran parte della popolazione.

I mutui ipotecari sono oggi inaccessibili per una parte significativa della popolazione, soprattutto a causa del basso reddito della maggior parte dei cittadini e del continuo rapido aumento dei prezzi delle case a causa dello squilibrio tra domanda e offerta.

La priorità dello Stato nel campo dei prestiti ipotecari dovrebbe essere quella di creare le condizioni per un aumento qualitativo dell’offerta nel mercato immobiliare.

Senza risolvere questo problema, una riduzione artificiale dei tassi di interesse non solo è inutile, poiché è l’aumento dei prezzi (circa il 50% nel 2006) a fornire il principale “contributo all’inaccessibilità” di alloggi e mutui, ma è anche dannoso, perché alimenta l’inflazione nel settore immobiliare residenziale.

L’aumento del potere d’acquisto attraverso l’aumento della disponibilità di fondi di credito, con una domanda insoddisfatta di alloggi, porta solo alla speculazione nel mercato immobiliare.

Per essere onesti, va notato che A.D. Zhukov, nella sua conversazione con i giornalisti, ha anche affermato che la riduzione dei tassi al 7% sarà possibile solo dopo che l'inflazione in Russia sarà scesa al di sotto del 5%.

Attualmente, per attirare mutuatari non si dovrebbe tanto abbassare i tassi, ma migliorare la qualità del servizio, ridurre i costi di transazione, introdurre nuove tecnologie che consentano di emettere prestiti in tempi più brevi, ampliare e modernizzare la gamma di prodotti, nonché come la creazione di un istituto per l'assicurazione del rischio di credito (assicurazione sui mutui).

Per riferimento: questa istituzione di governo sociale ha svolto e svolge un ruolo enorme negli Stati Uniti in termini di aumento della disponibilità di mutui ipotecari attraverso la creazione della Federal Housing Administration, prima della creazione di un operatore secondario del mercato ipotecario. Questo istituto si sta sviluppando attivamente in Kazakistan.

Ciò sarà facilitato in particolare dal lavoro di standardizzazione delle procedure e dei meccanismi del mercato dei mutui.

A metà dicembre 2006, in una riunione allargata del Comitato dell’Associazione delle banche russe (ARB) sui prestiti ipotecari con la partecipazione di rappresentanti del Ministero dello sviluppo economico della Russia, del Servizio federale dei mercati finanziari, della Banca di Russia, il Servizio di registrazione federale, AHML, IFC, nonché l'Associazione delle banche regionali "Russia" (ARBR), l'Associazione nazionale dei partecipanti al mercato ipotecario (NAUIR - membro dell'ASR) e l'Associazione delle società di mutui ipotecari (AIC) hanno esaminato il progetto forme standard di mutui ipotecari sviluppate da IFC, AHML e dal Ministero dello Sviluppo Economico della Russia.

La forma standard del mutuo si basa sul mutuo approvato dal Consiglio di Sorveglianza dell'Agenzia OJSC per i prestiti ipotecari immobiliari, ma modificato tenendo conto delle proposte del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia, del Servizio di registrazione federale, del Servizio federale per i mercati finanziari , la comunità bancaria, le società di mutui e l'IFC.

A seguito di questo incontro, i vertici di ARB, ARBR, NAUIR e AIC hanno firmato le "Raccomandazioni sull'uso di un modello standard di nota ipotecaria", che, dopo aver sviluppato la versione finale della nota ipotecaria, sono state inviate per l'uso dal Servizio di registrazione federale.

L'adozione di tale documento è rilevante, poiché la standardizzazione e l'unificazione dei documenti e delle procedure utilizzati nell'elaborazione dei mutui ipotecari è una delle condizioni principali per raggiungere gli obiettivi di volume dei mutui ipotecari stabiliti dal progetto nazionale prioritario “Alloggi accessibili e confortevoli per i cittadini russi”.

Va sottolineato ancora una volta che il fattore principale che influenzerà la riduzione dei tassi di interesse, oltre a ridurre l'inflazione, sarà un aumento qualitativo del volume dei mutui ipotecari (a causa della diminuzione dei costi unitari per l'emissione dei prestiti).

Allo stesso tempo, i fondi del bilancio federale stanziati per garantire alla Federazione Russa gli obblighi AHML sono limitati.

Allo stesso tempo, i principali istituti di credito che concedono mutui ipotecari utilizzando i propri fondi stanno sperimentando una grave carenza di denaro “a lungo termine”, poiché le risorse a lungo termine occupano solo non più dell’8-10% nella struttura dei loro bilanci.

Inoltre, la maggior parte delle banche sono sottocapitalizzate e quindi costrette a togliere attività dal bilancio, e sono anche sotto pressione per ridurre i rischi di credito, compresi i rischi di rimborso anticipato, e aumentare gli utili per azione (ROE) attraverso la leva finanziaria.

Per riferimento: il rifinanziamento non solo migliora il bilancio dei creditori primari e apre l’accesso a risorse a basso costo, ma aumenta significativamente il valore della banca agli occhi degli investitori)

Pertanto, è impossibile ottenere un aumento qualitativo del volume dei prestiti ipotecari senza l'utilizzo di meccanismi di rifinanziamento.

I seri progressi compiuti di recente grazie allo sviluppo della legislazione sui mutui (compresa l’adozione di una serie di atti legislativi e di altri atti normativi relativi alla circolazione dei titoli garantiti da ipoteca) e lo sviluppo stabile del mercato ipotecario primario, hanno permesso di arrivare prossimo alla realizzazione di un sistema di rifinanziamento dei mutui residenziali basato sull'utilizzo del meccanismo della cartolarizzazione.

Un prerequisito importante per questo è stata la creazione (su iniziativa e con l'assistenza organizzativa e metodologica del Gosstroy della Russia) nel 1999-2004. in tutte le regioni della Federazione Russa, le agenzie e le società ipotecari regionali (operatori ipotecari regionali, di seguito RIO), che, a seguito della partecipazione attiva al programma ipotecario AHML, hanno accumulato una significativa esperienza positiva nell'organizzazione dell'emissione di mutui ipotecari nel regioni della Federazione Russa.

Il Governo della Federazione Russa ha approvato, elaborato da AHML, il Concetto per lo sviluppo di un sistema unificato per il rifinanziamento dei mutui ipotecari residenziali in Russia.

Questo concetto annunciava un graduale riorientamento delle attività di AHML dal rimborso dei mutui ipotecari emessi da RIO alle attività nel mercato dei titoli garantiti da ipoteca.

A questo proposito, sembra possibile considerare la questione della procedura per fornire garanzie statali all'AHML, sia dal punto di vista dell'aumento dell'efficienza del loro utilizzo, sia dal punto di vista dello sviluppo del mercato dei mutui.

Nella fase iniziale della creazione del sistema di prestito ipotecario, l'AHML non disponeva di risorse sufficienti per garantire il rifinanziamento di RIO. Pertanto, era necessaria la fornitura di garanzie statali sulle obbligazioni societarie. Ciò ha consentito all'agenzia federale di risolvere con successo il compito assegnato dal governo della Federazione Russa di avviare i mutui.

Oggi, gli obblighi dell'AHML sono già garantiti da attività ipotecari liquide piuttosto consistenti (oltre 1 miliardo di dollari).

Pertanto, l'AHML può, in linea di principio, rifinanziarsi in modo indipendente attraverso l'emissione e il collocamento di titoli garantiti da ipoteca. È consigliabile utilizzare le garanzie statali per garantire la quota inferiore, che per ciascun pool di prestiti non supera il 10% del costo. Ciò consentirà di attrarre 10 volte più fondi con gli stessi volumi di garanzie statali. Allo stesso tempo, questo vantaggio competitivo dell’istituzione statale per lo sviluppo non potrà, nemmeno potenzialmente, violare il principio della libera concorrenza. L'AHML svolgerà attraverso le garanzie soltanto quella funzione che la stragrande maggioranza dei professionisti privati ​​partecipanti al mercato ipotecario non può svolgere.

Va inoltre osservato che i limiti delle garanzie statali dell'AHML, con la dinamica sempre più elevata di crescita del volume dei mutui ipotecari, potrebbero creare difficoltà agli operatori regionali nella pianificazione a lungo termine delle loro politiche finanziarie.

Pertanto, potrebbe verificarsi una situazione che riduce l'importanza dei RIO come centri organizzativi e metodologici per i prestiti ipotecari residenziali nelle entità costituenti della Federazione Russa.

Esiste il rischio che i nuovi approcci dichiarati non siano ancora pienamente sviluppati e che la rete RIO già creata non venga pienamente utilizzata.

Comprendendo questo pericolo, molti operatori regionali di mutui ipotecari, oltre ad adempiere ai propri obblighi nei confronti di AHML, stanno iniziando a cercare altri partner per rilevare i mutui nei loro bilanci.

Come fatto positivo vanno segnalati i tentativi del RIO di creare proprie associazioni.

In particolare, nell'ottobre 2006, è stata registrata l'Associazione delle società di mutui ipotecari con il supporto organizzativo dell'AHML statale.

Secondo i dirigenti del canale ipotecario RuMAC e NAUIR, queste organizzazioni contribuiranno anche nella massima misura possibile alla formazione di reti ipotecarie interregionali.

Solo al momento della loro creazione è importante garantire la libera concorrenza sul mercato e un reale consolidamento del patrimonio ipotecario (e non solo delle associazioni politiche formali).

I singoli RIO non hanno ancora accumulato un patrimonio ipotecario sufficiente. Il capitale autorizzato di ciascuno di essi non consente loro di entrare in un'attività redditizia sui mutui, il che garantisce una riduzione dei tassi di interesse e, di conseguenza, un aumento della disponibilità di mutui ipotecari.

Molti di essi non sono stati creati sotto forma di società per azioni, ma sotto forma di imprese o fondi unitari.

A causa dei volumi relativamente piccoli di mutui ipotecari residenziali in ogni singola regione e in condizioni di grave carenza di alloggi finiti, gli operatori regionali di mutui ipotecari sono costretti non solo ad operare nel mercato dei mutui, ma anche a partecipare attivamente alla realizzazione degli investimenti e progetti di costruzione.

Ciò aumenta notevolmente i rischi di credito per il finanziamento di RIO e, di conseguenza, non consente di ridurre i tassi di interesse sui prestiti alla popolazione.

A questo proposito, si dovrebbe procedere alla separazione del patrimonio ipotecario netto in filiali degli operatori regionali dei mutui, seguita dal consolidamento di tali attivi in ​​reti interregionali.

Notiamo anche che oggi una quota significativa (oltre l'80%) dei mutui non è garantita da abitazioni di nuova costruzione, ma da abitazioni secondarie. Ciò contribuisce agli elevati tassi di crescita dei prezzi immobiliari, nonostante i volumi apparentemente ancora molto piccoli dei prestiti ipotecari (il fattore che influisce sul sottosviluppo del mercato immobiliare nel suo complesso).

Il debole impatto dei mutui ipotecari residenziali sull'aumento della costruzione di alloggi richiede urgentemente l'introduzione di meccanismi di prestito convertibile (vale a dire, i prestiti al consumo emessi nella fase di costruzione e dopo la registrazione della proprietà degli immobili residenziali vengono convertiti in mutui ipotecari).

Allo stesso tempo, ciò dovrebbe essere combinato con lo sviluppo e l’attuazione di un meccanismo per il rifinanziamento di tali attività.

Alcuni dei maggiori attori nel mercato primario dei mutui nel 2006 hanno già realizzato la prima “cartolarizzazione” di asset ipotecari, emesso e collocato titoli garantiti da ipoteca all’estero e in Russia (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), un simile la transazione è prossima al completamento AHML.

Ciò è stato preceduto da transazioni concluse con successo sulla strutturazione (cartolarizzazione) di altri prodotti di credito (prestiti automobilistici emessi da Soyuz JSCB e prestiti emessi nella fase di costruzione di alloggi dalla Housing Finance Bank).

Su iniziativa di NAUIR e ASR, gli specialisti che hanno preso parte attiva in quasi tutte le transazioni sopra menzionate (ad eccezione di Vneshtorgbank) hanno creato la prima società privata specializzata (condotto ipotecario) nel mercato dei mutui, OJSC “RuMAC” (Russian Mortgage Società di accettazione).

Lo scopo di tale società è organizzare e condurre operazioni di cartolarizzazione (principalmente ipotecarie) nell'interesse dei principali creditori russi.

Per riferimento: La società RuMAC sta attualmente sviluppando una tecnologia progettata per fornire rifinanziamento agli istituti di credito che concedono prestiti alla popolazione nella fase di costruzione di alloggi

La creazione di canali ipotecari è dovuta al fatto che il rifinanziamento indipendente del principale prestatore sul mercato azionario ha senso dal punto di vista economico (in termini di costi e redditività) solo quando vengono raggiunti determinati volumi di prestiti ipotecari.

Il pool ottimale di mutui è il cui valore supera i 100 milioni di dollari USA (3 miliardi di rubli).

Nella prima metà del 2007 dovremmo aspettarci il completamento di ulteriori operazioni di cartolarizzazione transfrontaliere e russe, che differiscono sostanzialmente solo per il luogo di registrazione della società veicolo e per la tipologia dei titoli garantiti da ipoteca (obbligazioni garantite da ipoteca o partecipazione a mutui ipotecari certificati - obbligazioni path-through) [Figura 2, 3].

Il vantaggio della “cartolarizzazione” transfrontaliera è la capacità di attrarre fondi più economici per rifinanziare i mutui ipotecari. Il prezzo dei fondi raccolti per le transazioni transfrontaliere già completate era: LIBOR più 1-1,6% annuo.

Ciò contribuirà ad aumentare la disponibilità di mutui ipotecari per la popolazione.

Il collocamento di titoli garantiti da ipoteca denominati in rubli sui mercati finanziari internazionali stimolerà la soluzione del problema della conversione del rublo.

Il tipo principale di titoli ipotecari collocati sui mercati finanziari internazionali saranno i certificati di partecipazione ai mutui - obbligazioni path-through, il cui vantaggio è il trasferimento del rischio di rimborso anticipato dei mutui ipotecari dal prestatore principale all'acquirente dei titoli ipotecari.

Di conseguenza, si ottengono una distribuzione del rischio più efficiente e una tariffazione efficiente.

L’emissione e il collocamento di questo tipo di titoli in Russia è ancora impossibile a causa delle carenze della legge federale “sui titoli ipotecari”; pertanto, è necessario modificare questa legge il prima possibile, così come l’adozione di la legge federale “sulla cartolarizzazione”

Nel mercato ipotecario sono quindi iniziati i processi verso la formazione di un sistema panrusso per il rifinanziamento dei mutui ipotecari residenziali.

Va aggiunto che la portata degli obiettivi fissati nel Progetto Nazionale è tale che il quadro legislativo esistente comincia a rallentare lo sviluppo dei mutui come meccanismo finanziario universale, di cui non abbiamo tutte le possibilità di influenza sul mercato ancora valutato.

Oltre alle varie modifiche proposte dalla comunità bancaria che devono essere apportate alla legge federale “Sulle ipoteche (pegno immobiliare)”, ma che sono di natura piuttosto tecnica, AHML ha recentemente avanzato proposte per espandere le possibilità di dare in pegno beni immobili oltre le norme stabilite dalla legislazione federale pertinente.

Stiamo parlando di una proposta per apportare una serie di modifiche alla legge federale "Sull'ipoteca (pegno immobiliare)" e al Codice fondiario della Federazione Russa, consentendo alle autorità locali di ricevere fondi per la posa di infrastrutture ingegneristiche e la preparazione dei terreni per la costruzione sulla base delle garanzie dei terreni di loro proprietà.

Si tratta infatti di un passo avanti verso lo sviluppo delle ipoteche fondiarie, ed è tanto più rilevante in quanto per attuare il Progetto Nazionale entro il 2010, è necessario sviluppare da 80 a 100 mila ettari di terreno per l'edilizia abitativa (informazioni Interfax su il sito web AHML del 21 gennaio 2007 all'indirizzo http: //www.ahml.ru).

Obiettivo 7. Sviluppo di un sistema di partenariato pubblico-privato

Il Progetto Nazionale dell'Edilizia è un progetto imprenditoriale realizzato con la partecipazione di risorse di bilancio secondo i principi del partenariato pubblico-privato.

In questo senso è istruttiva l’esperienza della Repubblica del Kazakistan, dove un simile progetto imprenditoriale pubblico-privato è già in fase di realizzazione.

In Kazakistan, le infrastrutture ingegneristiche vengono effettivamente create secondo i principi del partenariato pubblico-privato.

Un promotore privato riceve i terreni ed esegue la costruzione utilizzando un prestito statale a prezzi concordati con l'investitore (lo Stato), quindi vende gli alloggi costruiti utilizzando mutui ipotecari emessi da banche private, che vengono acquistati dalla State Mortgage Corporation utilizzando i fondi della Pension Fondo ad un tasso concordato con esso. Tutti i flussi finanziari e le scadenze sono interconnessi.

L'accessibilità economica degli alloggi è garantita dal fatto che lo Stato è un investitore specifico: per esso il profitto è il numero di famiglie a cui viene concesso un alloggio. Inoltre, distribuisce gli oneri legati alla realizzazione delle infrastrutture ingegneristiche tra gli acquirenti di specifiche abitazioni (reti in loco) e l'intera comunità che vive in un dato comune (ma a rate, attraverso la componente di investimento delle tariffe).

Ciò non crea un monopolio statale. I partecipanti professionisti privati ​​continuano a lavorare nel mercato secondo le leggi del mercato.

Il “Progetto nazionale di edilizia abitativa del Kazakistan” in tutti i suoi aspetti (compresi i mutui ipotecari) riguarda solo quelle categorie di cittadini determinate dallo Stato e l'importo dell'assistenza è limitato dagli standard di edilizia sociale.

Risultato:

Come si può vedere dall'esame dell'elenco, anche se non completo, dei problemi esistenti nel settore immobiliare in Russia, l'ostacolo principale alla loro soluzione è la debole attività di investimento.

Si è già detto sopra che solo una politica finanziaria dello Stato adeguatamente strutturata, mira a:

Aumento reale dell’accessibilità abitativa per tutte le categorie di cittadini, indipendentemente dal loro reddito;

Sviluppo delle relazioni di mercato nel settore immobiliare, garantendo un aumento dinamico e allo stesso tempo equilibrato dell'offerta di alloggi e della domanda effettiva.

Di conseguenza, la soluzione ai problemi elencati si trova sul piano degli investimenti sia pubblici che privati ​​attraverso i seguenti meccanismi:

finanziamento di bilancio della costruzione di alloggi sociali (per cittadini a basso reddito);

attrarre risorse finanziarie a lungo termine per creare un settore immobiliare in affitto;

sostegno statale sotto forma di sussidi abitativi mirati per determinate categorie di cittadini;

prestiti ipotecari immobiliari, compresi meccanismi per rifinanziare le organizzazioni che forniscono mutui ipotecari (prestiti), attraverso il coinvolgimento di risorse a lungo termine provenienti dai mercati finanziari, comprese quelle accumulate nel sistema pensionistico;

accumulo di fondi da parte dei cittadini ai fini della costruzione e dell'acquisto di alloggi (banche di risparmio e prestiti, casse di risparmio edili, ecc.);

investimenti e prestiti (anche a spese dei cittadini) per la costruzione di alloggi. I rimborsi vengono effettuati tramite vendite, comprese le vendite tramite mutui ipotecari;

attrarre risorse per investimenti e prestiti per la creazione di infrastrutture comunali;

investire nello sviluppo del settore edile.

In questo caso, le risorse statali svolgono solo il ruolo di catalizzatori per i processi di investimento, riducono i rischi degli investimenti e aumentano la loro attrattiva, riducono gli squilibri patrimoniali tra i vari segmenti della popolazione e, quindi, riducono la tensione sociale, aumentando la stabilità politica della società. Di conseguenza, creano condizioni favorevoli per gli investimenti successivi.

Quindi, vediamo che il groviglio di problemi che hanno intrappolato il settore abitativo può essere completamente risolto attraverso lo sviluppo, l’attuazione coerente e l’attuazione della politica abitativa statale, e questo dipende interamente dal coordinamento delle azioni di tutti i rami dell’amministrazione federale, regionale e locale. governo.

Elenco della letteratura usata

1. S.M.Lyzhin. L'intrigo della casa. - Ekaterinburg: Casa editrice “Filantropo”, 2005 “Architettura e costruzione di Mosca” versione elettronica della popolare rivista scientifica n. 2-3 del 2006 www.asm.rusk.ru

2. Rivista "Architecton". È apparsa come pubblicazione stampata nell'ottobre 1992. Dal maggio 2004 la rivista esiste solo in versione elettronica, mantenendo la numerazione continua dei numeri. Il suo indirizzo su Internet è http://archvuz.ru. N. 13, 2006

3. AS Starovoytov. “L’edilizia sociale nella Russia moderna: mito o realtà”, rivista POISK, n. 3 giugno 2006.

4. Rivista “Progetti nazionali”, n. 1, n. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. VN Ponomarev “Riflessioni sui mutui”

6. Decreto del governo della Federazione Russa del 31 dicembre 2005 n. 865 "Sulle misure aggiuntive per l'attuazione del programma obiettivo federale "Alloggi" per il periodo 2002-2010."

7. Materiali del seminario internazionale “Housing Finance, Mortgage Lending”, Dubna, Regione di Mosca, 9-12 febbraio 2004.

8. L.A. Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Fondamenti del concetto di accreditamento delle organizzazioni edili nel contesto della transizione verso l'autoregolamentazione delle attività di investimento e di costruzione nella Federazione Russa. Associazione dei costruttori della Russia. Mosca: Casa editrice "Granitsa", 2006 - 96 p.

9. Rosstat. Annuario statistico russo. Pubblicazione ufficiale. Centro informazioni ed editoria “Statistiche della Russia”, www.infostat.ru.

10. Progetto di strategia CEE nel campo della qualità della vita sostenibile negli insediamenti umani nel 21° secolo. Comitato UNECE sugli insediamenti umani. Ginevra, 19 settembre 2000

STATO DEL SETTORE IMMOBILIARE NELLA FEDERAZIONE RUSSA.

Un nuovo approccio alla definizione delle politiche abitative

N.P. Koshman, presidente dell'Associazione russa dei costruttori,

K.K. Glinsky, vicedirettore del dipartimento del mercato immobiliare e dei mutui a prezzi accessibili, costruttore onorario,

V.N. Ponomarev, vicepresidente, direttore del dipartimento degli alloggi accessibili e del mercato ipotecario, dottore in scienze fisiche e matematiche, professore

Dalla Carta dei costruttori della Russia

"Se il governo garantisce il processo di acquisizione di alloggi come proprietà personale, allora adempie ai suoi obblighi nei confronti dei suoi cittadini e amplia le opportunità per la loro partecipazione alla prosperità dello Stato"

F. Roosevelt

I. Stato del patrimonio immobiliare

È passato mezzo secolo dall’adozione della risoluzione del Comitato Centrale del PCUS e del Consiglio dei Ministri dell’URSS “Sullo sviluppo dell’edilizia abitativa in URSS” nel 1957.

La politica pre-riforma nel settore abitativo era basata su una rigorosa regolamentazione statale dei rapporti abitativi, basata sul finanziamento di bilancio della costruzione di alloggi e sul sistema statale di distribuzione degli alloggi completati.

Nel 1980, le abitazioni di proprietà privata rappresentavano il 33,3% del patrimonio edilizio totale (1.861 milioni di metri quadrati), nelle città il 19% e nelle zone rurali il 66%, rispettivamente, dei fondi per l'edilizia urbana e rurale.

In conformità con la Costituzione dell'URSS del 1977, il diritto dei cittadini all'abitazione è assicurato dallo sviluppo e dalla protezione del patrimonio edilizio statale e pubblico, dalla promozione della costruzione cooperativa e individuale di alloggi, dall'equa distribuzione sotto il controllo pubblico dello spazio abitativo fornito come è stato attuato il programma per la costruzione di alloggi confortevoli, nonché un affitto basso per un appartamento e servizi pubblici.

Le nuove relazioni economiche basate sui principi di mercato hanno cambiato radicalmente l’approccio al settore immobiliare.

Nel 1993, la Costituzione della Federazione Russa ha assegnato allo Stato l'obbligo di incoraggiare la costruzione di alloggi e di creare le condizioni per l'esercizio del diritto dei cittadini alla casa. Allo stesso tempo, è apparsa una nuova clausola significativa: "... alle persone a basso reddito e ad altri cittadini specificati nella legge che necessitano di un alloggio viene fornito gratuitamente o dietro compenso conveniente da parte dei fondi statali, comunali e di altri fondi per l'edilizia abitativa (Articolo 40).”

Il libero trasferimento nella proprietà dei cittadini dei locali residenziali da loro occupati nei fondi statali e di edilizia pubblica (privatizzazione) ha permesso in breve tempo di formare un enorme strato di proprietari di immobili, che successivamente è diventato la base del mercato immobiliare esistente.

Già nel 2000 la quota del patrimonio abitativo posseduto dai cittadini ammontava al 58% (1.620 milioni mq). Nel corso dei successivi cinque anni, questa cifra raggiunse il 73,7% e superò quella della maggior parte dei paesi sviluppati del mondo, risultato dei cambiamenti nella politica abitativa statale e del rifiuto dello Stato di finanziare direttamente la costruzione di case di massa.

Se nel 1990 la superficie delle abitazioni costruite dalla popolazione con fondi propri e presi in prestito ammontava a 6,0 milioni di mq. su 61,7 milioni di mq. di case costruite tenendo conto delle zone rurali (9,7%), poi in dieci anni questa quota è salita al 41,6% e nel 2006 al 47%, il che dimostra, a partire dagli anni ’90, il rapido ritiro dello Stato da questo settore della economia.

Dal 1987 la quota del patrimonio edilizio pubblico è scesa dall’80 al 15%. Se nel 1990 il 14% delle famiglie registrate come bisognose riceveva nuovi appartamenti, nel 2005 questa percentuale era solo del 4%.

Pertanto, rispetto alla metà del secolo scorso, i cambiamenti avvenuti all'inizio del nuovo secolo nella struttura politica ed economica del nostro Paese hanno influenzato in modo significativo tutte le componenti del settore immobiliare.

Sfortunatamente, nella prima fase della formazione del nuovo quadro legislativo, i processi di trasferimento effettivo dei condomini e dei terreni adiacenti ai proprietari dei locali per la gestione non sono stati logicamente completati.

Anche adesso, a due anni dall'adozione del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la divisione organizzativa delle funzioni per la gestione e il mantenimento del patrimonio abitativo non è stata realmente completata.

Dopo un significativo passo avanti nel campo dell'edilizia abitativa negli anni '60 -'80, la Federazione Russa è entrata nel 21° secolo portando sulle spalle il peso dei problemi accumulati nel settore abitativo negli ultimi decenni e raggiungendo una massa critica.

Lo stato catastrofico del patrimonio immobiliare, lo stato estremamente insoddisfacente del sistema abitativo e dei servizi comunali, lo stato di emergenza quasi universale delle reti ingegneristiche e delle comunicazioni, la scarsa solvibilità della stragrande maggioranza della popolazione: questi sono i principali problemi che ogni giorno avere un impatto maggiore sulla stabilità sociale nella società.

Non è più necessario convincere nessuno dell’importanza economica e sociale dell’edilizia abitativa.

Ora otto persone su dieci nell'elenco dei concetti della loro ricchezza mettono al primo posto la presenza di un appartamento confortevole o di una casa personale. Quasi quarant'anni fa, anche il famoso personaggio negativo del popolare film "Il sole bianco del deserto" Abdullah, che caratterizzava la sua comprensione di una vecchiaia felice, metteva al primo posto "una buona casa".

All’inizio della perestrojka nell’URSS, 14 milioni di famiglie (circa 40 milioni di persone) erano in lista d’attesa per un alloggio.

Il maggior numero di persone bisognose si trovava nella RSFSR: oltre 8 milioni di famiglie. Allo stesso tempo, il 17% del patrimonio immobiliare totale in Russia (30 milioni di metri quadrati) era costituito da edifici fatiscenti e insicuri, oltre il 14% del patrimonio abitativo statale e municipale necessitava di riparazioni urgenti.

II. Cambiamenti nel settore immobiliare

Quali cambiamenti sono avvenuti nel settore immobiliare negli ultimi vent’anni?

Dei 19 milioni di edifici residenziali che compongono il patrimonio immobiliare totale in Russia (2.956 miliardi di metri quadrati), oltre il 60% ha più di 30 anni.

Il patrimonio fatiscente e di emergenza è quadruplicato (fino a 120 milioni mq) e continua a crescere ad un ritmo di 20-24 milioni mq. metri all'anno. Solo nel 2006 si sono verificati numerosi disastri in vecchie case, con conseguenti perdite di vite umane.

5,3 milioni di famiglie vivono in case a pannelli costruite negli anni '50 e '60, la cui vita utile standard è scaduta.

5 milioni di russi vivono in un patrimonio abitativo composto da più appartamenti, che richiede immediate e importanti riparazioni.

Circa 40 milioni di persone si accalcano in edifici che, in linea di principio, non possono essere definiti “residenziali”, poiché mancano dei servizi domestici di base: del patrimonio abitativo totale, il 24% delle abitazioni non ha acqua corrente, il 29% non ha fognature e Il 20% non dispone di riscaldamento. Il 19% dei locali urbani non dispone di vasca o doccia.

In queste condizioni, è del tutto naturale che un sondaggio sulla popolazione in 100 insediamenti di 44 regioni, territori e repubbliche della Russia, condotto nel marzo 2006 dalla Fondazione per l'opinione pubblica (www.fom.ru), abbia confermato la conclusione di molti esperti che la questione abitativa è uno dei problemi sociali più urgenti.

Due terzi degli intervistati (65%) ritengono che nel luogo in cui vivono la popolazione disponga di alloggi “poveri”. Un intervistato su quattro ha valutato la situazione come “soddisfacente” e solo il 4% come buona.

La percentuale di giudizi negativi sulla situazione abitativa è più alta tra gli abitanti delle zone rurali (71%), così come tra gli intervistati della Siberia (72%) e dell'Estremo Oriente (75%).

Anche a Mosca la metà degli intervistati ritiene che la popolazione disponga di scarsi alloggi.

Solo il 10% dei russi nota negli ultimi tempi cambiamenti positivi in ​​questo ambito, mentre il 28% degli intervistati ha il punto di vista opposto: la situazione sta peggiorando. La maggioranza (51%) ritiene che la situazione nel settore immobiliare non sia cambiata negli ultimi due anni.

Gli ammortamenti delle immobilizzazioni nel settore abitativo, delle infrastrutture comunali e dell'energia hanno quasi superato la soglia critica e ammontano al 70%. Secondo gli esperti, nei prossimi anni ciò porterà a disastri su larga scala causati dall’uomo.

Per la prima volta negli ultimi anni a Mosca, negli Urali e in alcune altre grandi regioni ha cominciato a manifestarsi una carenza di capacità energetica, che continua a crescere.

In generale, dal 1995, nella struttura della produzione nelle principali industrie del settore dell'energia elettrica, si è verificata una diminuzione degli indicatori volumetrici: se nel 1995 l'industria dell'energia elettrica rappresentava il 10,5% del volume totale dei prodotti fabbricati, allora nel 2004 questa cifra è scesa al 7,6%, ovvero lo 0,5% in meno rispetto al livello del 1992.

Tutto ciò ha richiesto una riforma dell’industria elettrica russa. L'obiettivo principale era migliorare l'efficienza delle imprese del settore, creare le condizioni per il suo sviluppo basato sulla stimolazione degli investimenti e garantire una fornitura di energia affidabile e ininterrotta ai consumatori.

I cambiamenti radicali sono già iniziati: il sistema di regolamentazione statale del settore sta cambiando, si sta formando un mercato elettrico competitivo e vengono create nuove società. È stato adottato il concetto di strategia dell'OAO RAO UES della Russia per il periodo 2003-2008. “5+5”, in base al quale la struttura target del settore verrà formata nel 2008.

Possiamo solo sperare che la riforma raggiunga i traguardi previsti e che il settore energetico sia in grado di fornire tutto il necessario al settore abitativo e ai servizi comunali del Paese, che sta crescendo contemporaneamente al patrimonio immobiliare.

L'offerta media di alloggi in Russia è di 20,9 metri quadrati. m pro capite, che è quasi due o tre volte inferiore rispetto ai paesi europei sviluppati, dove questa cifra è di 40 mq. per persona o più, e negli Stati Uniti - circa 80 mq. A testa.

Ma questa sicurezza, come si dice in Russia, è “nella media del reparto”.

Una piccola parte dei cittadini vive in appartamenti di lusso con ampi spazi e maggiore comfort (il numero di quadrilocali e più è di 4,1 milioni). 16,8 milioni di famiglie vivono in trilocali e la stragrande maggioranza – 36,5 milioni di famiglie – vive in monolocali e bilocali.

Si tratta principalmente di appartamenti ricevuti durante il periodo delle riforme di Krusciov. Nel corso degli anni i primi proprietari sono invecchiati, sono cresciuti i loro figli, che hanno messo su famiglia, i loro nipoti sono già cresciuti, e continuano a vivere tutti insieme, aspettando decenni per avanzare in linea con il miglioramento delle condizioni di vita. Pertanto, l’indicatore medio nazionale della disponibilità di spazio abitativo non riflette accuratamente il quadro reale.

Se nel 1980 nelle città e nei paesi sono stati introdotti 0,43 mq pro capite, nel 2005 questo valore è sceso a 0,33 mq. Pertanto, per poter raggiungere almeno il livello europeo di fornitura di spazio abitativo, è necessario aumentare il volume degli alloggi commissionati ad almeno 1 mq. per persona all'anno.

III. Progetto nazionale prioritario “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi”

1. Patrimonio immobiliare.

Lo stato catastrofico del patrimonio immobiliare, il diritto di milioni di nostri cittadini a vivere in condizioni umane, di cui non si è realizzato per decenni, e quindi la tensione sociale che si respira nella società, non hanno lasciato alle autorità altra alternativa se non quella di includere la la questione abitativa tra i progetti sociali prioritari.

Il progetto nazionale attualmente in fase di attuazione “Alloggi convenienti e confortevoli per i cittadini russi” (di seguito denominato Progetto) è tanto significativo quanto difficile da attuare.

L'accessibilità economica degli alloggi secondo il Programma Obiettivo Federale "Housing" per il periodo 2002-2010 (di seguito denominato Programma), che costituisce la base del Progetto, è considerata dal punto di vista degli obblighi statutari dello Stato nei confronti di determinate categorie di cittadini , distinto dalla popolazione generale in base ad alcune caratteristiche unificanti (nordisti, vittime di Chernobyl, personale militare, migranti di Baikonur o giovani famiglie). In poche parole, si tratta di categorie di beneficiari.

Per loro è previsto un sostegno statale che, secondo gli ideatori del programma, è in grado di garantire un aumento sufficiente del potere d'acquisto.

Ovviamente, i problemi sopra elencati richiedevano, nello sviluppo di un progetto di questa portata, la più seria giustificazione finanziaria, economica, tecnica e sociologica per le misure e i meccanismi pianificati per garantire la realizzabilità dei risultati finali.

Sebbene gli indicatori finanziari della seconda fase del Programma (2005-2010) siano stati chiariti sulla base dei risultati degli anni precedenti, parzialmente modificati strutturalmente, e esso stesso abbia acquisito un unico cliente statale e ricevuto nuovi indicatori, il Programma ha mantenuto il principio originale: fornire sostegno finanziario statale per l'acquisto di alloggi solo a categorie selezionate di cittadini.

I principali meccanismi finanziari per l'attuazione del programma sono sussidi e prestiti che, secondo i suoi sviluppatori, dovrebbero aumentare la domanda effettiva della popolazione, accelerare la formazione del mercato immobiliare e quindi alleviare rapidamente l'acutezza del problema abitativo. Secondo lo schema classico, la domanda dovrebbe influenzare la crescita dell’offerta e attrarre investimenti significativi nella costruzione di alloggi convenienti e confortevoli.

In questo contesto, l'opinione di A.S. Starovoitov, nel recente passato capo del Dipartimento statale per le politiche abitative del Gosstroy della Russia, e ora vice capo del Rosstroi, uno dei massimi specialisti in questo campo, che nel 2003-2006 era membro della Rete consultiva sulle questioni urbane, merita una seria attenzione e dell'Amministrazione degli alloggi della Commissione economica per l'Europa delle Nazioni Unite: "Il termine "accessibilità economica" è apparso nel vocabolario degli specialisti russi dell'edilizia relativamente di recente, quando molti di loro hanno iniziato a cooperare attivamente con varie organizzazioni internazionali ed esperti che lavorano nel campo della politica abitativa. Nell'uso professionale internazionale vengono utilizzate due parole inglesi, tradotte in russo come "disponibilità" - "accessibilità" e "accessibilità".

L'accessibilità nel significato dell'inglese "affordability" ha un'interpretazione inequivocabile dell'orientamento sociale in materia di fornitura di alloggi ed è interpretata come la capacità di fornire alloggi adeguati a quelle categorie di popolazione che non possono acquistarli autonomamente alle condizioni di mercato, cioè come sinonimo di edilizia sociale.

Nei documenti delle Nazioni Unite, il termine “accessibilità” degli alloggi è interpretato come segue: “Gli alloggi a prezzi accessibili sono alloggi di qualità standard, forniti a prezzi inferiori rispetto a quelli generalmente offerti sul mercato immobiliare locale. Ciò può includere alloggi in affitto sovvenzionati, alloggi privati ​​sovvenzionati a basso costo, compresi alloggi in proprietà condivisa e, in alcune situazioni di mercato, alloggi a basso costo in vendita. I piani urbanistici e abitativi degli enti locali dovrebbero prevedere la fornitura di un numero adeguato di alloggi a prezzi accessibili nel senso suddetto del termine”.

La definizione britannica di alloggi a prezzi accessibili è: Gli “alloggi a prezzi accessibili” possono essere classificati come alloggi sociali forniti in affitto a prezzi inferiori a quelli di mercato e possono includere anche altre forme di alloggi di sottomercato, come gli “affitti intermedi”. » (quando i prezzi di affitto sono più alti dei prezzi della rendita sociale, ma inferiori alla rendita di mercato). In senso generale, per alloggi a prezzi accessibili si intendono gli alloggi sovvenzionati o “a basso costo” di qualsiasi forma di proprietà.

Il termine “accessibilità” nel significato di “disponibilità” ha un significato completamente diverso: un'offerta sufficiente di alloggi sul libero mercato per tutti i meccanismi di mercato per la sua acquisizione o affitto.

È ovvio che nel Programma “Housing” gli autori usano il termine “accessibilità” principalmente per indicare la creazione di un’offerta di mercato sufficiente di alloggi per varie opzioni accessibili.

L’analisi dei meccanismi proposti per l’attuazione del Programma ci consente di concludere che quasi tutte le misure previste dal Governo della Federazione Russa mirano esclusivamente all’ulteriore sviluppo e miglioramento delle relazioni di mercato nel settore immobiliare del Paese.

Sulla base dei dati iniziali del Programma, possiamo concludere che del 61% delle famiglie in Russia che necessitano di migliori condizioni abitative, circa la metà delle famiglie (il 30% del numero totale delle famiglie) nei prossimi cinque anni sarà in grado di risolvere il problema degli alloggi a causa di un forte aumento della disponibilità di mutui ipotecari per la casa. Un altro 9% circa delle famiglie (ovvero 4,5 milioni di famiglie) sono in lista d'attesa per migliorare le condizioni abitative e potrebbero essere in grado di ottenere alloggi dai fondi statali e municipali per l'uso sociale entro cinque-sette anni.

Ma anche sulla base di queste previsioni ottimistiche, il programma non offre alcuna misura per risolvere il problema degli alloggi per il restante 22% delle famiglie bisognose, ovvero 32 milioni di persone”.

2. Problemi nuovi e vecchi.

La componente demografica del problema abitativo, che in precedenza non riceveva sufficiente attenzione, sta influenzando sempre più nel tempo la politica e l'economia del Paese. Poiché i processi di migrazione esterna nel nostro Paese non hanno ancora acquisito una scala significativa, le principali questioni demografiche sono legate alla popolazione indigena.

Le tendenze rilevate dal Comitato UNECE sugli insediamenti umani sono caratteristiche sia dei paesi dell’Europa occidentale che dell’Europa orientale, compresa la Russia: un aumento delle famiglie con una simultanea diminuzione della loro dimensione media, porta a un tasso di crescita della domanda di alloggi superiore alla crescita della popolazione; un aumento del numero di famiglie monoparentali e quindi un aumento del numero di bambini che vivono in famiglie monoparentali; il rapido invecchiamento della popolazione e il conseguente aumento della dipendenza, che genera costi aggiuntivi che devono essere sostenuti dallo Stato.

Ne consegue che i piani di costruzione delle abitazioni devono tenere conto anche delle contraddizioni demografiche esistenti legate alla storia della formazione del patrimonio abitativo, soprattutto nelle grandi città.

Nel materiale di S.M. Lyzhin “Caratteristiche dello sviluppo della struttura per età della popolazione nelle case di costruzione di massa”, pubblicato sul sito www.asm.rusk.ru, e in una serie di altre pubblicazioni, viene fornita un'analisi, basato sui materiali di uno studio condotto dall'autore nel 1986-2005.

La formazione della struttura del patrimonio abitativo nelle città viene considerata su periodi di tempo significativi corrispondenti alle fasi socioeconomiche dello sviluppo del Paese. Nel processo di formazione del patrimonio abitativo della città, la popolazione è distribuita in proporzione al tempo di costruzione e all’occupazione dell’abitazione.

Le aree residenziali sono costituite da diverse tipologie di edifici di diversi periodi di costruzione e occupazione. La maggior parte dei residenti della città che hanno ricevuto alloggi dalle proprie imprese praticamente non hanno cambiato luogo di lavoro e residenza, rimanendovi fino alla morte.

Secondo il censimento della popolazione del 2002 in Russia, il 58,1% degli uomini e delle donne in età lavorativa vive ininterrottamente nel luogo di residenza permanente sin dalla nascita, e il 14,2% ha superato l’età lavorativa (per confronto, la famiglia americana media cambia luogo di residenza e di lavoro durante la sua vita 6-7 volte).

Per questo motivo, nelle grandi città, nei territori dei quartieri residenziali costruiti negli anni '60 e '70, crescono vari problemi sociali: c'è una catastrofica mancanza di cliniche per anziani, diminuisce il numero degli istituti prescolari, che, soprattutto nell'ultimo decennio, sono semplicemente scomparsi, lasciando il posto a uffici privati ​​o governativi, o al loro posto sono cresciute case con abitazioni di lusso.

Inoltre, l’espansione delle zone residenziali crea problemi di trasporto; è diventata di moda la costruzione di supermercati grandi e costosi, difficilmente accessibili agli anziani, mentre i piccoli negozi locali familiari ai residenti chiudono.

La ragione di tali fenomeni risiede nel fatto che il bisogno cambia nel tempo, riflettendo il movimento demografico della popolazione, le caratteristiche di età degli abitanti delle città e persino dei territori.

Se prima le imprese che attiravano i cittadini a lavorare partecipavano alla costruzione di infrastrutture abitative e sociali, ora questa è diventata una preoccupazione solo delle autorità locali, le quali, avendo ricevuto poteri sufficienti, nelle condizioni di un brusco cambiamento nel quadro legislativo economico nel campo della pianificazione urbana, non ha avuto il tempo di preparare nuovi piani urbanistici e formulare lotti per l'edilizia di massa. Se (di norma) la costruzione viene effettuata localmente sul sito di edifici demoliti, è praticamente molto difficile migliorare l'infrastruttura sociale esistente.

I risultati degli studi sulla struttura demografica della popolazione in ciascun tipo di edificio residenziale nelle fasi principali della costruzione di alloggi di massa hanno rivelato una serie di caratteristiche e fenomeni regolari:

1. Ogni fase della costruzione di alloggi ha una propria struttura demografica della popolazione.

2. Ciascuna fascia di età della popolazione richiede la creazione di adeguate condizioni di servizio e di comfort.

3. Durante il periodo della costruzione di alloggi di massa di tipi di case industriali, si formarono vasti territori di sviluppo residenziale di massa con una specifica composizione demografica della popolazione, che oggi richiedono di tenere conto delle caratteristiche di età quando si forma la struttura della nuova costruzione di alloggi e il sistema dei servizi sociali.

Ogni età di una persona crea le sue relazioni speciali. Che si tratti di un bambino piccolo, di uno scolaro, di un giovane o di un anziano, tutti hanno le proprie caratteristiche, bisogni, abitudini e desideri che devono essere soddisfatti.

La cultura dell'abitare deve garantire un livello di comfort e di qualità della vita tale non solo nell'unità residenziale stessa - l'appartamento, ma anche sul territorio, nell'assetto generale dell'educazione residenziale, affinché i bisogni di ciascuna fascia di età della popolazione sono soddisfatte. Ignorare questi fattori può portare ad un aumento del malcontento sociale tra la popolazione.

Pertanto, le critiche al programma target federale "Housing" si sentono in larga misura per il fatto che, sviluppando strumenti finanziari che aumentano la possibilità di acquistare alloggi (mutui), ha completamente lasciato dietro le quinte la questione dell'ottenimento di un stabile reddito per un lungo periodo (presenza di produzione o creazione di una nuova), disponibilità o mancanza di infrastrutture di trasporto, sviluppo di servizi medici, educativi e altri servizi sociali. Cioè, non esiste una cifra generale per il volume di costruzione di capitale che deve essere completata nelle fasi di attuazione del Progetto. Tutto è posto sotto la responsabilità delle autorità regionali e locali e rende impossibile immaginare la portata complessiva del compito.

Se esiste un'infrastruttura ingegneristica e di trasporto sviluppata, in effetti la domanda può aumentare l'offerta e il mercato funziona secondo lo schema classico.

Se le questioni elencate non sono state risolte e sappiamo quanto sia grande la sproporzione nello sviluppo delle varie regioni, anche in termini di reddito regionale pro capite della popolazione, allora il compito degli sviluppatori del Programma è quello di risolvere il problema degli alloggi era quello di collegarlo strettamente con altri progetti nazionali prioritari.

Pertanto è chiaro il motivo per cui recentemente è stata prestata particolare attenzione alle questioni relative all'età e alla struttura sociale della popolazione e, alla fine, si è riflessa quando si considerano gli approcci ai progetti nazionali prioritari.

Nel luglio 2006, il Consiglio del Presidente della Federazione Russa per l’attuazione dei progetti nazionali prioritari è stato rinominato e ora si chiama “Consiglio del Presidente della Federazione Russa per l’attuazione dei progetti nazionali prioritari e della politica demografica”.

Parlando dello stato di avanzamento dell'attuazione del Progetto Nazionale, il Primo Vice Primo Ministro della Federazione Russa D.A. Medvedev ha dichiarato: “Non si tratta di ottenere un appartamento gratuito dallo Stato, ma di guadagnare denaro per acquistarlo. Tali opportunità vengono create in tutto il mondo ottenendo alloggi a credito contro determinate garanzie. Quello che noi chiamiamo semplicemente mutuo”.

Pertanto, avevamo il diritto di aspettarci che esistesse un programma (o una previsione socioeconomica) a lungo termine (poiché un mutuo ipotecario può essere concesso per un periodo di almeno 25 anni) per la crescita dell’occupazione, offrendo l’opportunità a milioni di persone a “guadagnare soldi per comprare un appartamento”.

Se prendiamo in considerazione il fatto che negli ultimi 15 anni di storia del paese non un solo programma statale è stato attuato completamente, allora possiamo supporre che senza modifiche significative al Progetto, la gravità della “questione abitativa” aumenterà non diminuiranno nel prossimo futuro per il 30-40% della popolazione.