A jelzáloghitelezés gazdasági lényege és főbb formái. A jelzáloghitelezés fogalmának és osztályozásának lényege

A jelzáloghitel (ingatlan zálogjog, mint különféle polgári jogi kötelezettségek teljesítését biztosító eszköz) a fejlett piacgazdasággal rendelkező országokban hagyományosan a civil forgalom stabilizálásának egyik legfontosabb tényezője, a pénzügyi és fizetési fegyelem fenntartásának hatékony eszköze. megfelelő szintű, és megbízható kezes a hitelezők jogai és jogos érdekei tekintetében.

A jelzáloghitelnek két összetevője van: gazdasági és jogi.

Gazdasági értelemben a jelzálog az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogok forgalmának piaci eszköze olyan esetekben, amikor az elidegenítés egyéb formái (vétel-eladás, csere) jogilag és kereskedelmileg nem kivitelezhetőek, és lehetővé teszik további pénzügyi források bevonását a megvalósításhoz. különböző projektekből.

Jogi értelemben a jelzálog az ingatlan zálogjogát jelzálogkölcsön megszerzése céljából, amikor az ingatlan az adós kezében marad.

A jelzáloghitel az ingatlan vásárlására adott kölcsön (kölcsön), amelynek fedezete ezen ingatlannal, kötelezettség fedezeteként. A kölcsönre vonatkozó követelési jogok jelzálogjoggal - váltó típusú névre szóló értékpapírral - igazolhatók és átruházhatók.

Ha a jelzálogot közgazdasági kategóriának tekintjük, hangsúlyozni kell, hogy három fogalomból áll, és egyben kifejezi:

Vagyoni viszonyok;

Hitelkapcsolatok;

Pénzügyi kapcsolatok.

A tulajdonviszonyok a tulajdonjog és a tulajdon átruházásában, de nem a birtoklási jogban fejeződnek ki a tartozás kifizetésének vagy a fizetés megtagadása esetén fennálló kötelezettségek teljesítésének végéig. A jelzálogjog serkenti az ingatlanok forgalmát és újraelosztását, biztosítva a tárgyakra vonatkozó tulajdonjogok érvényesülését, amikor az elidegenítés egyéb formái nem megfelelőek ezekben a konkrét esetekben.

A hitelviszonyok az ingatlanfedezetű jelzáloghitelek nyújtásában fejeződnek ki. Az ingatlanzálog a termelés fejlesztéséhez szükséges pénzügyi források bevonásának eszközeként működik. Ugyanakkor a jelzáloghitelek jellemzői a következők:

1. Kötelező biztosíték.

2. A kölcsön futamideje.

3. Cél karakter.

4. A jelzáloghitel viszonylag alacsony kockázatú banki művelet.

5. Közjegyzői okirat és állami nyilvántartásba vétel.

A pénzügyi kapcsolatok a jelzáloghitelek refinanszírozásában nyilvánulnak meg, ideértve a jelzálogjogot is, amely a jelzálogjogosult ingatlanhoz való jogát igazolja, és minden benne rejlő tulajdonsággal - a tulajdonjogok elkülönítésével, a dokumentációval és az átruházhatósággal - értékpapír. Az értékpapíron alapuló pénzügyi kapcsolatok többszintű fiktív tőkét hoznak létre, így amikor egy ingatlantárgy tulajdonosa elsődleges, másodlagos jelzálogkölcsönt, származékos jelzálog-fedezetű értékpapírt bocsát ki, akkor a forgótőke vagy a fiktív tőke mennyisége megnövekszik.

A jelzáloghitelezés rendszere a jelzáloghitelek elsődleges és másodlagos piacának kialakítására, valamint az ingatlan-, biztosítási és jelzálog-értékpapír-piaccal való kapcsolatokra vonatkozó kapcsolatrendszer, amely a jelzáloghitel-piacon működő szervezetek aktív interakciójából fakad.

A jelzáloghitelezés rendszerének a következő szegmensekből kell állnia:

Olyan ingatlanpiac, amely rendelkezik a jelzáloghitelezésben való részvételhez szükséges jellemzőkkel;

A jelzáloghitelek elsődleges piaca, amely lefedi a hitelezők és az egymás között releváns kötelezettséget vállaló adósok azon tevékenységeinek teljes körét, amelyekben az adós (zálogjogosult) nyújt, és a hitelező (zálogjogosult) ingatlant vesz zálogba;

A jelzáloghitelek másodlagos piaca, amely biztosítja a jelzálog- és jelzáloghitelek jogainak átruházását (már kibocsátott jelzáloghitelek értékesítését), valamint a már kibocsátott jelzáloghitelek újrabefektetését. A másodlagos piac az elsődleges jelzáloghitel-piacon működő hitelezők és a jelzálog-értékpapír-piac befektetői közötti kapocs, biztosítja a befektetők pénzeszközeinek felhalmozását és a pénzáramlásokat jelzáloghitelekbe irányítja;

A jelzálog-fedezetű értékpapírpiac, amely biztosítja a hitelkötelezettségek és jelzálogszerződések (jelzáloglevelek) megszemélyesített jogainak személytelen jövedelemtermelő értékpapírokká (kötvényekké) történő átalakulását, illetve azok tartós befektetők körében történő elhelyezését. Más szóval, a jelzálog-fedezetű értékpapírpiacon magánszemélyek és jogi személyek közvetítők által kínált jelzálog-fedezetű értékpapírokat szereznek be, halmoznak fel és helyeznek el annak érdekében, hogy azokból bevételhez jussanak;

A biztosítási piac, amely kockázati biztosítást nyújt a jelzáloghitelezés rendszerében.

A jelzáloghitel-jogviszony résztvevői:

1. Hitelfelvevők - magánszemélyek, akik hitelszerződést kötöttek bankokkal (hitelszervezetekkel), amelyek feltételei szerint a kölcsön formájában kapott pénzeszközöket lakásvásárlásra használják fel. Az ilyen szerződések teljesítését a megszerzett lakás jelzálogjogával biztosítják. Az egyes hitelfelvevők maximális hitelösszegét a fizetőképességének és a nyújtott hitel visszafizetési biztosítékának értékelése, valamint annak megbízhatósága és a korábban felvett kölcsönökön fennálló tartozás egyenlege alapján határozzák meg;

2. Lakásértékesítők - azok a magánszemélyek és jogi személyek, akik a tulajdonukban lévő vagy más magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonában lévő ingatlanokat értékesítik, és a nevükben értékesítenek, beleértve az ingatlant. Építőipari szervezetek;

3. A hitelezők - a fő hitelezők természetesen a bankok, amelyek lehetnek speciális (jelzálog-) vagy univerzálisak. Hitelezőként más jogi személyek is felléphetnek, amelyek hosszú lejáratú célzott kölcsönt nyújtanak az állampolgároknak lakásvásárláshoz;

1. táblázat A banki szabályozás jogi keretei.

Név	Tartalom
A bankrendszer összetétele
Hitelszervezet	Az a jogi személy, amely tevékenységének fő céljaként nyereségszerzés céljából az Orosz Föderáció Központi Bankjának különleges engedélye (engedélye) alapján jogosult az Orosz Föderáció Központi Bankja által előírt banki műveletek végrehajtására. Szövetségi törvény „A bankokról és a banki tevékenységről”. A hitelintézet bármely tulajdoni forma alapján gazdálkodó szervezetként jön létre
Bank	Az a hitelintézet, amely kizárólagos joggal rendelkezik az alábbi banki műveletek összesített végrehajtására: magánszemélyek és jogi személyek pénzeszközeinek betétekhez történő bevonása, e pénzeszközök saját nevében és költségén történő elhelyezése fizetési feltételekkel, visszafizetés, sürgősségi, magánszemélyek és jogi személyek számláinak megnyitása és vezetése
Nem banki hitelszervezet	Olyan hitelintézet, amely a szövetségi törvényben meghatározott bizonyos banki tevékenységek végzésére jogosult. A banki műveletek megengedett kombinációit a nem banki hitelintézetek számára az Orosz Nemzeti Bank határozza meg
külföldi bank	Olyan bank, amelyet annak a külföldi államnak a törvényei ismernek el, amelynek területén bejegyezték

4. A jelzáloghitelek másodlagos piacának üzemeltetői (lakásjelzálog-hitelezési ügynökségek) - a hosszú lejáratú jelzáloghiteleket kibocsátó hitelezőket refinanszírozó szakosodott szervezetek. A másodlagos piaci szereplők a hitelezők refinanszírozása mellett részvényjelzálog-fedezetű értékpapírokat bocsátanak ki, forrásokat vonnak be befektetőktől a lakáshitelezés területén, és segítik a hitelezőket a racionális jelzáloghitelezési politika megvalósításában. Ha az ügynökségek jelzáloghiteleket váltanak ki a hitelezőktől, tevékenységükhöz nincs szükség az Oroszországi Bank engedélyére. Ha az ügynökségek jelzáloghitel-követelésekkel működnek, akkor nem banki hitelintézeti engedéllyel kell rendelkezniük;

5. Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vételét végző szervek, amelyek nyilvántartásba veszik a lakóhelyiségek adásvételére irányuló ügyleteket, formalizálják a tulajdonjog új tulajdonosra történő átruházását, nyilvántartásba veszik a jelzálogszerződéseket és a jelzálogjogokat, tárolják és tájékoztatást nyújtanak lakáscélú jelzáloghelyiségek tulajdonosi jogai és terhei;

6. Jelzáloggal terhelt lakásbiztosítást, hitelfelvevők személybiztosítását és jelzálogpiaci szereplők felelősségbiztosítását nyújtó biztosítók;

7. Értékbecslők - a szakmai ingatlanértékelésre jogosult jogi személyek és magánszemélyek, akiknek tevékenységét az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény szabályozza. A hivatásos értékbecslő tevékenysége engedélyes, az értékbecslő jogszabályoknak való megfelelése felett az engedélyt kiadó szervnek kell ellenőrzést gyakorolnia.

A jelzáloghitelezésnél a jelzálogtárgy értékével kapcsolatos vita esetén az elbírálás kötelező.

Az értékbecslési tevékenység azon kevés tevékenységtípusok egyike, amelyekre kötelező az értékbecslő felelősségbiztosítása vonatkozik. Különösen az értékbecslő nem jogosult biztosítási szerződés megkötése nélkül értékbecslési tevékenységet folytatni. A biztosítási esemény a választottbíróság vagy választottbíróság jogerős határozatával megállapított, tevékenységének az értékelő általi végrehajtásával kapcsolatban harmadik személynek okozott kár.

8. Ingatlancég - professzionális közvetítő az ingatlanpiacon, szolgáltatásokat nyújt tárgyak megtalálásához, szerződések összeállításához és a bankhoz történő benyújtáshoz szükséges dokumentumok csomagjának elkészítéséhez. Az ingatlanos tevékenység engedélyezett. Különösen az egyes tevékenységtípusok engedélyezéséről szóló törvény említi. Az ingatlancégek tevékenysége felett ellenőrzést gyakorló állami szervek mellett állami szervezetek is gyakorolják. Köztük van az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe is.

Az ingatlannak, mint különleges árucikknek, van bizonyos pénzértéke. Ez az értékelés általában spontán módon, szubjektív tényezők hatására alakul ki (elsősorban a kereslet és a kínálat hatására). Ugyanakkor bármely ingatlan értékelésekor vannak bizonyos objektív tényezők, amelyeket a feleknek figyelembe kell venniük a konkrét szerződés megkötésekor.

Számos szakmai szereplő dolgozik a jelzálogpiacon. Ugyanakkor csak a magasan képzett szakemberek képesek a korszerű pénzügyi irányítás, termelési tevékenységek és vállalati erőforrások koncepcióját alkalmazva sikeresen adaptálni a fejlett irányítási technikákat a meglévő gazdasági feltételekhez. A világtapasztalat azt mutatja, hogy a jelzáloghitelezés lényeges gerinceleme a hitelintézetek, ezen belül is a kereskedelmi bankok tevékenysége, amelyek a jelzáloghitelezési piac egyik legfontosabb alanyai.

Bővebben a témáról 1.1. A jelzálog- és jelzáloghitel fogalma és lényege:

1. Az írásbeli eljárás fogalma, jellemzői; bírósági végzés kibocsátásának indokai; a bírósági végzés fogalma és lényege; rendelési gyártás szakaszai
2. A végrehajtási eljárás fogalma és lényege; a végrehajtási eljárások résztvevői; a végrehajtási eljárás általános szabályai; a végrehajtási eljárás lefolytatásának rendje; a behajtó, az adós és más személyek jogainak védelme a végrehajtási cselekmények végrehajtása során
3. FEJEZET 1. A GAZDASÁGI TÁRSASÁGOK IRÁNYÍTÓ SZERVEI TAGJAI TEVÉKENYSÉGÉNEK NÖVELÉSÉNEK JOGI MECHANIZMUSÁNAK FOGALMA ÉS LÉNYE.
4. 1. § A magánjog védelmének eszközeinek és módszereinek fogalma és lényege
5. A KONTINENTÁLIS EURÓPAI ÉS ANGLO-AMERIKAI TÍPUSÚ JOGI RENDSZEREKBEN A "BETÖRÍTŐ FELELŐSSÉG" FOGALMA ÉS LÉNYE
6. AZ OROSZ TÁRSASÁGI JOGBAN AZ "ÁTTÖRŐ FELELŐSSÉG" FOGALMA ÉS LÉNYE
7. 1. § Az igazságszolgáltatás fogalma és lényege a büntetőeljárásban
8. 1.1. § Az orosz Belügyminisztérium útlevél- és vízumtevékenységeihez nyújtott információs támogatás fogalma és lényege a migráció területén

- Szerzői jog - Érdekképviselet - Közigazgatási jog - Közigazgatási eljárás - Monopóliumellenes és versenyjog - Választottbírósági (gazdasági) eljárás - Ellenőrzés - Bankrendszer - Bankjog - Üzleti - Számvitel - Tulajdonjog - Államjog és gazdálkodás - Polgári jog és eljárás - Pénzforgalom, pénzügy és hitel – Pénz – Diplomáciai és konzuli jog –

A hitelezés azonban lehetetlen a hitelező érdekeinek komoly biztonsága nélkül. A hitelezés alakulása azt mutatta a hitelező mindenek felett álló érdeke lehet ingatlanfedezet felhasználásával biztosított, mert a:

• az ingatlanokat viszonylag kicsi a pusztulás vagy a hirtelen eltűnés veszélye;
• az ingatlanok értéke folyamatosan nő;
• az ingatlan magas költsége és elvesztésének kockázata erőteljes ösztönző, amely arra ösztönzi az adóst, hogy a hitelezővel szemben fennálló kötelezettségeit pontosan és időben teljesítse.

A hitelezők érdekvédelmének egyik eszköze az ingatlanzálog felhasználásával a jelzálog volt.

Jelzálog - koncepció és lényege

A „jelzálog” kifejezés a törvényes forgalomban általában két fogalmat takar:

Jelzálog, mint jogviszony ingatlan (föld, tárgyi eszközök, épületek, lakások) zálogba adása hitel megszerzése érdekében.

Jelzálog, mint biztosíték- magában foglalja: a zálogjogosult ingatlanhoz fűződő jogait igazoló hitelviszonyt megtestesítő okiratot.

Jelzáloghitel-kölcsönzés- ingatlanfedezetű hitelezésről van szó, vagyis a hitelalap visszafizetésének biztosítékaként jelzáloghitellel történő hitelezésről.

Ha a kölcsönt nem fizetik vissza, a hitelező lesz az ingatlan tulajdonosa. Így a jelzáloghitel a kölcsön egy speciális fedezete.

A jelzáloghitelezés jellemzői:

• a jelzálogjog ingatlan záloga;

• a jelzáloghitel hosszú távú jellege (20-30 év);
• a jelzálogjog idejére a zálogtárgy főszabály szerint az adósnál marad;
• Csak az a vagyon zálogba helyezhető, amely a zálogjogon vagy a gazdálkodási jogon a zálogjogosultat illeti meg;
• a jelzálogkölcsön jogalapja a zálogjog, amely alapján zálogszerződést kötnek és a hitelezőre átruházott vagyon értékesítését végzik;
• a jelzáloghitelezés fejlődése annak megítéléséhez fejlett intézmény meglétét feltételezi;
• A jelzáloghitelezést általában erre szakosodott jelzálogbankok nyújtják.

A jelzáloghitelezési rendszer résztvevői:

• Zálogadó – fizikai. vagy olyan jogi személy, amely adóssága biztosítékaként ingatlant nyújtott.
• A jelzálogjogosult (jelzáloghitelező) olyan jogi személy, amely ingatlanfedezetű kölcsönt bocsát ki.

A jelzáloghitelezés jogalapja Oroszországban:

1. Az Orosz Föderáció 1998. július 16-i szövetségi törvénye "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)";
2. Az Orosz Föderáció szövetségi törvénye az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységekről, 98.07.29.

A jelzálogjogot államilag be kell jegyeztetni az igazságszolgáltatási intézményekbe az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásába.

Jelzáloghitelek és bankok

Jelzálogbankok - hosszú távú, ingatlanfedezetű hitelezést nyújtó szakbankok.

A jelzáloghitelezés előnyei a bankok számára:

• viszonylag alacsony kockázat a hitelek kibocsátásakor, mivel azok ingatlanfedezete;
• a hosszú távú hitelezés megszabadítja a bankokat az ügyfelekkel folytatott privát tárgyalásoktól;
• a jelzáloghitelek meglehetősen stabil ügyfélkört biztosítanak a banknak;
• jelzáloghitelekkel aktívan kereskedhetnek a másodlagos piacon, ami lehetővé teszi a bank számára, hogy a hitel kibocsátása után a jelzálog eladásával diverzifikálja kockázatát.

A banki jelzáloghitelezés hátrányai:

• szűk szakmai szakemberek tartásának szükségessége a biztosítékként bemutatott ingatlanértékelők személyzetében, ami növeli a bank költségeit;
• a pénzeszközök hosszú távú eltérítése;
• a hosszú lejáratú hitel nagy veszélyt jelent a bank jövőbeni nyereségére, mivel nagyon nehéz megjósolni a piaci kamatlábak következő évtizedekre vonatkozó dinamikáját.

Jelzáloghitelezési mechanizmus

A jelzáloghitel ingatlanfedezetű kölcsön.

A kölcsön megszerzéséhez szükséges fő dokumentumok, amelyek meghatározzák a hitelező és a hitelfelvevő közötti kapcsolatot, a kölcsönszerződés és a zálogszerződés.

Kölcsönszerződés meghatározza a kölcsön felvételének célját, a kölcsön futamidejét és mértékét, a kölcsön kibocsátásának és törlesztésének rendjét, a hitelezési eszközöket (kamatláb, változásának feltételei és gyakorisága), a hitelbiztosítás feltételeit, a biztosíték ellenőrzésének módját és formáját a kölcsön rendeltetése és felhasználása, a visszaélések és a késedelmes visszafizetések szankcionálása, a bírság összege és fizetési rendje, a szerződés felbontásának rendje, további feltételek a kölcsönadó és a hitelfelvevő megállapodása alapján.

Jelzálogszerződés meghatározza a hitel biztosítékának formáját, nagyságát és eljárását.

Jelzálog betét

A jelzáloghitelek kialakulása feltételezi bizonyos típusú értékpapírok – jelzálogkölcsönök és jelzáloglevelek – létezését.

Jelzálog— ingatlantárgy zálogjogáról (zálogjogról) szóló jogi okirat, amely igazolja a tárgy kölcsönkötelezettség biztosítékaként történő visszaadását.

A biztosíték tárgya az ingatlan, amely a hitelfelvevő kötelezettségeinek fedezeteként szolgál. A kölcsönadás tárgya egy meghatározott cél. amelyre a kölcsönt nyújtják.

Így a fedezeti tárgy és a kölcsön tárgyának különféle kombinációi lehetségesek. Például: kölcsön lakásépítéshez telek fedezete mellett.

Jelzáloghitelezési mechanizmus jelentősen eltér a kereskedelmi bank hitelforrások képzési mechanizmusától. A fejlett országokban a bank elsősorban hitelnyújtásra termel forrást kötvények eladásávalés saját tőke.

Jelzálog lapok - ezek a bank hosszú lejáratú biztosítéki kötelezettségei, megbízható (vagy összesített) jelzáloghiteleket nyújtanak, amelyekre fix kamatot fizetnek.

A jelzálogleveleket a jelzálogbankok a másodlagos piacon értékesítik befektetőknek – más hitelintézeteknek (egyes országokban – bármely befektetőnek).

A másodlagos piac az elsődleges piacon kibocsátott jelzálog-értékpapírok vételi és eladási folyamata. Lehetőséget biztosítani az elsődleges hitelezőknek az elsődleges jelzáloghitel értékesítésére, és az ugyanazon a piacon befolyt bevételre újabb kölcsönt biztosítani - ez a jelzálogtőke fő feladata.

A jelzáloglevelekbe történő befektetés megbízható tőkebefektetésnek számít, mert a stabil kamatjövedelem mellett a befektetőt jelzáloghitel garantálja a kockázat ellen. Természetesen a zálogtárgy piaci értéke idővel csökkenhet, de itt a bankok különböző fedezeti lehetőségeket (kockázatcsökkentést) kínálhatnak a jelzáloghitelek realizálása során.

A jelzálogkölcsönök eladása után a hitelező a bevételt új jelzáloghitelek nyújtására fordítja.

Jelzáloghitel törlesztése a realizálható jelzáloghitelek futamidejéhez és kamataihoz kapcsolódik. Ha a jelzáloghitelek lejárati ideje 10 év, és a fix kamatláb 6,5%, akkor a kölcsönt legalább évi 7%-os kamattal kell kiadni a jelzáloghitel-kibocsátás és a befektetői kamatfizetés költségeinek fedezésére. A %-os kamatláb változása a piaci viszonyok függvényében 10 év múlva következik be, ha hosszabb a jelzáloghitel futamideje. A törlesztés részletfizetéssel történik, az intervallumot (hó, negyedév, hat hónap, évente) a kölcsönszerződés határozza meg.

Jelzáloghitel-konstrukció

Hitelegyenleg dinamikája

A jelzáloghitelek szerepe a gazdaságban

A jelzáloghitelezés elengedhetetlen eleme. A globális bankszektor fejlődési mintáit tükrözve az egyik kiemelt fejlesztési eszköz.

Jelzáloghitelek és válságok

A világ tapasztalatai azt mutatják, hogy a jelzáloghitelezés hozzájárult ahhoz újjáéledés, felépülés, a munkanélküliség leküzdése és végső soron ki a válságból Amerikai Egyesült Államok - a 30-as években, Kanada és Németország - a 40-50-es években, Argentína és Chile - a 70-80-as években, valamint a gazdasági reformok felgyorsulása számos országban. Bizonyos reményeket fűznek a jelzáloghitelekhez, mint a lakásprobléma megoldásának eszközéhez Oroszországban is.

Jelzáloghitel és a gazdaság reálszektora

A jelzáloghitel üzletág fejlődése pozitív hatással van az ipar, az építőipar, a mezőgazdaság stb. működésére. Ahogy a világgyakorlat mutatja, a jelzáloghitelezés terjedése, mint tőkebefektetések finanszírozásának hatékony módja hozzájárulhat a befektetési válság leküzdéséhez.

Jelzálog- és bankrendszer

A jelzáloghitelezés nagy jelentőséggel bír közvetlenül a számára a bankrendszer fejlesztése országok. A jelzáloghitel a legfontosabb eszköz, amely biztosítja a hitel visszafizetését. A jelzáloghitelezési rendszer keretében működő jelzáloghitelező intézmény viszonylag stabil és jövedelmező gazdasági egység. Ezért minél több ilyen hitelintézet van a bankrendszerben, annál stabilabb és hatékonyabb a tevékenysége az ország egészének gazdasági rendszerében.

Jelzálogkölcsön és szociális jólét

Jelzáloghitelezés, bizonyos mértékig a jelenlegi forgalomból a belső megtakarításokba terelve a forrásokat csökkentéséhez járul hozzáinfláció.

A modern körülmények között a jelzáloghitelek jelentősége a. Lakás-jelzáloghitelezés hozzájárul ahhoz, hogy a polgárok megfizethető magánlakóingatlant biztosítsanak, mivel a társadalom osztályának meghatározó tényezője.

A lakáscélú jelzáloghitel relevanciája annak köszönhető, hogy használata lehetővé teszi az ellentmondások feloldását:

• a magas ingatlanárak és a lakosság jelenlegi jövedelmei között;
• a gazdálkodó szervezetek egyik csoportjában megtakarított pénz és a másikban történő felhasználási igény között.

Az ingatlan- és jelzáloghitel-intézet 70 éves hiánya hazánkban negatív következményekkel járt - a jelzáloghitelezés megszervezésének tapasztalata nagyrészt elveszett mind hitelintézeti, mind állami szinten. mint egész.

Ha korábban az életkörülmények javításának egyetlen módja az állami lakásszerzés volt, ma ezt a problémát elsősorban a polgárok oldják meg saját megtakarításaik terhére lakásvásárlással vagy -építéssel. A szűkös költségvetési források csak a lakosság bizonyos csoportjainak lakhatási problémáinak megoldására irányították az állam figyelmét. Legtöbbjük azonban a szükséges megtakarítások híján jelenleg nem tud javítani életkörülményein.

Jelzáloghitelezési rendszer kialakítása megfizethetővé teszi a lakásvásárlást a lakosság nagy része számára; biztosítja a lakosság, a bankok, a pénzügyi, az építőipari társaságok és az építőipari vállalkozások pénzforrásainak kapcsolatát, a pénzügyi forrásokat a gazdaság reálszektorába irányítva.

Jelzáloghitelezési infrastruktúra

A jelzáloghitelező intézményrendszer hatékony működése nem lehetséges megfelelő támogató elemek (infrastruktúra) nélkül. A jelzáloghitelezés sajátossága az ingatlanok értékbecslésével, biztosításával, forgalmának nyilvántartásával, valamint a másodlagos jelzálogpiaccal való legszorosabb kapcsolata. E tekintetben a jelzáloghitel-intézeti rendszer működése lehetetlen a következők nélkül az országban:

• ingatlanforgalmat nyilvántartó rendszerek;
• biztosító szervezetek (társaságok);
• ingatlanértékeléssel hivatásszerűen foglalkozó szervezetek.

A jelzáloghitelezési rendszer fejlett infrastruktúrája biztosítja a jelzáloghitelezési műveletek hatékonyságát, növelve a jelzáloghitelezők jogainak védelmét.

A jelzálog szó görög eredetű. Először a szoloni törvénykezésben (Kr. e. 7. század) használták, amely szerint az adós földjébe oszlop tört be, hogy mindenki tudja, hogy ez a föld a hitelező jogainak biztosítékaként szolgál. Történelmi bizonyítékok szerint a földek jelzálogjogosultságát és a földkiosztások eladását Egyiptomban széles körben gyakorolták a Kr.e. I. évezredben.

Kétféle jelzáloghitel létezik. A jelzálog szó szoros értelmében ingatlan zálogjogát jelenti, tágabb értelemben pedig az adós kötelezettségének vagyonbiztosítékának egyik formája, amelyben az ingatlan az utóbbi tulajdonában marad, ill. a hitelező abban az esetben, ha az adós kötelezettségének nem tesz eleget, megszerzi a jogot arra, hogy az ingatlan értékesítése terhére kielégítést kapjon. Ennek megfelelően a jelzáloghitel ingatlan zálogjoggal biztosított kölcsön. A jelzáloghitelek legfontosabb jellemzői a következők.

Először is, a jelzálog, mint minden zálog, egy másik (fő) kötelezettség - kölcsön- vagy hitelszerződés, lízingszerződés, szerződés, kártérítés stb. - megfelelő teljesítésének biztosítására szolgál. Ezért a jelzálogjog ettől az alapvető kötelezettségtől függ, hiszen e függés nélkül értelmét veszti.

Másodszor, a jelzáloghitel tárgya mindig az ingatlan. Az ingatlan magában foglalja a telkeket és mindent, ami szorosan kapcsolódik hozzájuk - vállalkozások, lakóépületek, egyéb épületek és építmények.

Harmadszor, a jelzálogjog tárgya az adós birtokában marad. Ez utóbbi marad az ingatlan tulajdonosa, használója és tényleges tulajdonosa.

Negyedszer, a hitelező és az adós közötti megállapodás a jelzálogjog alapításáról egy speciális dokumentumban - jelzáloglevélben - készül, amelyet közjegyzői hitelesítésnek és állami bejegyzésnek kell alávetni. Jelzálog - névre szóló értékpapír, amely igazolja tulajdonosának a következő jogait: a jelzáloggal biztosított pénzbeli kötelezettség teljesítésének joga anélkül, hogy a kötelezettség fennállására vonatkozó egyéb bizonyítékot bemutatna; jelzálogjoggal terhelt ingatlan zálogjogát. A jelzáloglevél bizonyos feltételek mellett olyan értékpapír tulajdonságait is megszerezheti, amely egyik tulajdonosról a másikra szállhat át, és kellőképpen „elszakadhat” az eredeti követeléstől.

Végül a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség nem teljesítése esetén a hitelezőnek jogában áll követelni a zálogtárgy nyilvános árverésen történő értékesítését. A jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlan értékesítése során a jelzáloghitelező a jelzálogban meghatározott összegű előnyöket élvez a többi hitelezővel szemben.

A jelzáloghitel a hosszú lejáratú ingatlanfedezetű hitelnyújtás egy speciális fajtája a gazdasági kapcsolatoknak. A hitelügylet résztvevői lehet hitelező bank, hitelfelvevő, ingatlanértékesítő adásvételi pénzügyi ügyletben, valamint ingatlan jelzálogjog tulajdonosa, ha van ilyen.

A jelzáloghitel-piacon négy fő szereplő van: a hitelfelvevő, a hitelező, a befektető és a kormány.

A jelzáloghitelezők jelzálogbankok vagy speciális jelzáloghitel-társaságok, egyesületek, hiteltársaságok, valamint hagyományos kereskedelmi bankok, amelyek hosszú lejáratú ingatlanfedezetű kölcsönök nyújtására szakosodtak. A jelzáloghitel-intézetek hitelforrásai lehetnek az ügyfelek betétei (betétei), jelzáloglevelek kibocsátása és értékesítése, jelzáloglevelek továbbértékesítése stb.

A hitelfelvevők magánszemélyek és jogi személyek, akik a jelzálog tárgyát birtokolják. A zálogjog jellemzői egyrészt az, hogy a hitelfelvevőnek van ingatlana, másrészt az, hogy ez az ingatlan bevételt hoz a tulajdonosának, harmadrészt pedig kereslet van rá a piacon. Az ingatlan elzálogosítása során az adós névlegesen megtartja tulajdonjogát.

Hitelezők - bankok (hitelszervezetek) és egyéb jogi személyek, amelyek a törvényben előírt módon jelzáloghitelt nyújtanak a hitelfelvevőknek.

Befektetők – jogi személyek és magánszemélyek, akik hitelezők vagy másodlagos piaci szereplők által utánzott jelzálog-fedezetű értékpapírokat vásárolnak. Ide tartoznak a befektetési alapok, biztosítók, befektetési alapok.

A kormány megteremti a jelzáloghitelezési rendszer megbízható működésének feltételeit, felügyeli a hitelezők tevékenységét, segíti a lakosság egyes csoportjait a lakásvásárlásban.

A jelzáloghitel-piacnak számos kisebb szereplője is van, mint például lakásértékesítők, a másodlagos jelzálogpiac üzemeltetői (lakás-jelzáloghitelező ügynökségek), az ingatlanjogok és a velük folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételi hatóságai, biztosítók, értékbecslők, ingatlancégek.

A lakásértékesítők azok a magánszemélyek és jogi személyek, amelyek saját tulajdonukban vagy más magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonában lévő lakásokat értékesítik. A másodlagos piac szereplői hiteleket refinanszírozó szakosodott szervezetek.

A biztosítók vagyonbiztosítást (jelzálogjoggal terhelt lakásbiztosítás), hitelfelvevők személybiztosítását és a jelzálogpiaci szereplők felelősségbiztosítását végzik.

Értékbecslők - jogi személyek és magánszemélyek, akik jogosultak a jelzálog-hitelezés biztosítékának tárgyát képező lakóhelyiségek szakmai értékelésére.

Az ingatlancégek jogi személyek, professzionális közvetítők az ingatlanpiacon.

A jelzáloghitelezési rendszer infrastrukturális kapcsolatai - közjegyzők, útlevélszolgáltatások, gyám- és gyámhatóságok, jogi tanácsadás stb.

A jelzáloghitelezés az ingatlanfedezetű hitelezés, azaz a hitelalap visszafizetésének biztosítékaként jelzáloggal történő hitelezés.

Ha a jelzálogkölcsönt a gazdasági rendszer elemének tekintjük, ki kell emelni annak három legjellemzőbb jellemzőjét:

• 1. Az ingatlan zálogjog eszköze a termelés fejlesztéséhez szükséges pénzügyi források vonzása.
• 2. A jelzálogjog akkor tudja biztosítani a tárgyakra vonatkozó tulajdonjogok érvényesülését, ha más formák (például adásvétel) nem megfelelőek e különleges feltételek mellett.
• 3. Fiktív tőke létrehozása biztosíték alapján jelzálogjog segítségével (ha az ingatlantárgy tulajdonosa elsődleges, másodlagos, stb. jelzálogjogot bocsát ki, a forgóeszközök a képzett fiktív tőke összegével nőnek).

Gazdasági értelemben a jelzálog az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogok forgalmának piaci eszköze olyan esetekben, amikor az elidegenítés egyéb formái (vétel-eladás, csere) jogilag vagy kereskedelmileg nem kivitelezhetőek, és lehetővé teszik további pénzügyi források bevonását a megvalósításhoz. különböző projektekből.

Különösen fontos kiemelni a jelzáloghitelezés funkcióit és e hitelfajták jellemzőit, amelyek előnyt jelentenek más hitelezési módokkal szemben.

A jelzáloghitelezés által ellátott funkciók az alábbiak szerint fogalmazhatók meg:

a pénzügyi mechanizmus funkciója a befektetések vonzására az anyagtermelés területén;

a kölcsönvett pénzeszközök megtérülését biztosító funkció;

az ingatlanok forgalmának és újraelosztásának serkentő funkciója, ha más módszer (vásárlás-eladás stb.) gazdaságilag nem megvalósítható vagy jogilag lehetetlen;

többszintű fiktív tőke képzésének funkciója jelzálogjogok, jelzálog-fedezetű értékpapírok származékai stb. formájában.

Küldje el a jó munkát a tudásbázis egyszerű. Használja az alábbi űrlapot

Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.

Házigazda: http://www.allbest.ru/

Bevezetés

Jelzáloghitelezés alatt A globális gyakorlatban olyan rendszert értünk, amely magában foglalja az ingatlanok biztosítéka (jelzálog) ellenében kiadott kölcsönöket, a zálogjog bejegyzését az ingatlanjogok állami nyilvántartásában, valamint a jelzáloghiteleket kibocsátó hitelezők refinanszírozásának elemeit. A jelzáloghitelezés mechanizmusának a gazdaságilag fejlett országokban történő tömeges alkalmazása következtében a jelzáloghitelek piaca van kialakulóban.

A jelzálogpiac alatt olyan piacra utal, ahol csak hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokat forgalmaznak jelzáloggaranciával, amely a fedezett kölcsönök refinanszírozását segíti elő.

A piaci kapcsolatokra való áttérés előtt az Orosz Föderáció lakásállományának feltöltésének fő forrása az állami lakásépítés és a vállalkozások és szervezetek által végzett lakásépítés volt, a szövetkezeti és egyéni lakásépítés pedig támogató szerepet játszott. Az 1990-es évek elején azonban az állam, a vállalkozások és a szervezetek élesen visszafogták a lakásépítés ütemét, ami a lakosság lakásszektorbeli támogatásának szinte teljes megszűnéséhez vezetett. Ráadásul az oroszországi pénzügyi válságok következtében a lakosság jövedelmi differenciáltsága nagymértékben megnőtt. Ezen okok miatt manapság az egyik társadalmi probléma a lakosság lakhatási biztosítása. Oroszországban a lakhatás drága tárgy, és ennek a terméknek a megvásárlása egyszeri bevétellel (bérrel) sok orosz számára szinte lehetetlen.

A hosszú lejáratú jelzáloghitelezés feltételeinek megteremtése vonzó alternatívát jelent a lakosság számára, mivel így már a kezdeti szakaszban lakáshoz juthat.

Emellett a jelzáloghitelek hatalmas potenciált rejtenek magukban a hitelrendszer gazdasági fejlődése szempontjából. Lehetővé teszi, hogy az ingatlanok működő tőkévé váljanak, így a hitelezők garantált jövedelemhez juthatnak, a lakosság pedig lakásvásárlást finanszírozhat.

A jelzáloghitelezés a világ egyik legbeváltabb és legmegbízhatóbb módja a magánbefektetések bevonzásának a lakásszektorba. A jelzáloghitelezés a külföldi gyakorlatban viszonylag alacsony kockázat mellett stabil jövedelmet hoz a bankok számára, lehetővé téve a lakosság lakhatási körülményeinek javításában, a kereskedelmi bankok és más hitelezők - a hatékony és jövedelmező munkavégzésben, az építőipar - érdekeinek legelőnyösebb ötvözését. a termelés ütemes terhelése és természetesen az általános gazdasági növekedésben érdekelt állam.

Így arra a következtetésre juthatunk, hogy az oroszországi jelzáloghitelezési rendszer fejlesztésének problémája társadalmi-gazdasági szempontból releváns.

E kurzusmunka célja a jelzáloghitelek fogalmának és funkcióinak azonosítása, az Orosz Föderáció jelzáloghitelezés jelenlegi helyzetének elemzése, valamint a jelzáloghitelezés Orosz Föderációban történő működésének legjelentősebb problémáinak és fejlődési kilátásainak bemutatása.

E cél eléréséhez a következő feladatokat kell elvégezni:

1. Bővítse ki a jelzáloghitelezés fogalmát és lényegét!

2. Tekintsük a jelzáloghitelezés főbb eszközeit!

3. Végezze el a jelzáloghitelezési piac alakulásának elemzését, elemezze a jelzáloghitel piac jelenlegi helyzetét.

4. Fontolja meg a jelzáloghitelek fejlesztésének problémáit és kilátásait az Orosz Föderációban.

Ennek a kurzusnak a tárgya a jelzáloghitelezés az Orosz Föderációban.

A tanulmány témája a jelzáloghitelezés folyamatában felmerülő szervezeti és gazdasági kapcsolatok és ezek megvalósításának mechanizmusai a pénzpiacon.

A tanulmány információs és módszertani alapját a lakáspiaci és jelzáloghitelezés területén vezető hazai és külföldi szakértők munkáiban megfogalmazott rendelkezések és következtetések képezték.

A munka során általános tudományos módszereket alkalmaztunk: fajok osztályozását, összehasonlítását, szisztematikus megközelítést, történeti, gazdasági és matematikai modellezést és statisztikai elemzést. A felhasznált módszertani bázis összessége lehetővé tette a következtetések és gyakorlati megoldások megbízhatóságának és érvényességének végső biztosítását.

Ez a munka három fejezetből áll. Az első fejezet a hitel létezésének elméleti vonatkozásaival foglalkozik. A második fejezet az Orosz Föderációban felvett jelzáloghitel mérlegelésével és a jelzáloghitel-fejlesztési trendekkel foglalkozik. A harmadik fejezetben a jelzáloghitelezés működésének legjelentősebb problémáit azonosítjuk, és megvizsgáljuk az Orosz Föderációban a jelzáloghitelek fejlődésére vonatkozó előrejelzéseket és kilátásokat.

1. A hitel létezésének elméleti alapjai

gazdasági jelzáloghitel

A kölcsön olyan gazdasági kapcsolat, amely a kölcsönadó és a hitelfelvevő között keletkezik a kölcsönzött érték tekintetében, sürgősségi, fizetési és visszafizetési feltételekkel ideiglenes használatra átadva.

A hitel áru és pénz formájában is érvényesülhet. Áruformában az érték ideiglenes felhasználásra történő átruházása egy meghatározott dolog formájában, amelyet általános jellemzők határoznak meg. Készpénzben a hitel nyújtása és visszafizetése pénz formájában történik. Hitelügyletben nincs ekvivalens áru-pénz csere, hanem értékátruházás van ideiglenes használatra, azzal a feltétellel, hogy bizonyos idő elteltével vissza kell térni, és ennek az értéknek a felhasználásáért kamatot kell fizetni. A kölcsön, mint gazdasági kategória szerves részét képezi a kölcsönzött érték visszafizetése, amely a hitelügylet egyik alanya akaratából nem mondható fel.

A hitel, mint az értékviszonyok egy speciális formája, akkor keletkezik, ha az egyik gazdálkodó egységtől felszabaduló érték egy ideig nem léphet új újratermelési ciklusba és nem használható fel üzleti tranzakciókban. A kölcsönnek köszönhetően ez az érték átkerül egy másik szervezethez, amely átmenetileg további forrásigényt tapasztal, és így tovább működik a reprodukciós folyamaton belül.

A hitel a hitelalap mozgását jelenti a bankrendszeren és speciális pénzügyi és hitelintézeteken keresztül. A bankok felhalmozzák a vállalkozások és a lakosság szabad pénzeszközeit, és biztosíték, törlesztés, fizetés és sürgősségi alapon átutalják azokat a rászoruló vállalkozásoknak.
Ellentétben a pénzügyekkel, amelyek egyoldalú és ingyenes értékmozgást fejeznek ki, a kölcsönt meghatározott időn belül vissza kell adni a hitelezőnek, előre meghatározott kamat megfizetése mellett.

A hitel mint közgazdasági kategória meghatározásával kapcsolatban van egy másik álláspont is: a hitel a kölcsöntőke mozgása. A kölcsöntőke a tulajdonos által kölcsönbe, törlesztési alapon, kamat formájában díj ellenében nyújtott pénztőke. Ez a tőke sajátos történelmi formája. Minőségi különbsége a pénztőkétől, hogy a kölcsöntőke az önnövelő érték egyik formája, míg a pénz maga nem ad növekedést.

A kölcsöntőke forrásai a következők:

A vállalati pénzeszközök forgalomba hozatala során felszabaduló készpénztartalékok (átmenetileg szabad készpénz);

Készpénztartalékok speciális alapok formájában (amortizációs alap);

Állami készpénztartalékok;

A lakosság pénzforrásai;

Bankjegykibocsátás a kereskedelem igényeinek megfelelően.

A hitel megjelenésének és fejlődésének lehetősége a tőke forgalmához és forgalmához kapcsolódik. Az álló- és forgótőke mozgásának folyamatában az ipari és kereskedelmi tőke forgása során felszabaduló források vagy pénztőke felszabadul.

Az átmenetileg szabad pénzeszközök megjelenése objektív szükségszerűség. Ám az átmenetileg szabad pénzeszközök összeütközésbe kerülnek a piacgazdaságban a pénzeszközök hatékony felhasználásának szükségességével. Ezt az ellentmondást kölcsön segítségével oldják fel, azaz. átmenetileg felszabadított pénztőkét kölcsönbe utalnak át. Ennek az ellentmondásnak a feloldásának lehetősége annak köszönhető, hogy a másik póluson munkaerő-igény és meglehetősen nagy egyszeri beruházások szükségesek. Egyes tantárgyak átmenetileg túlterheltek a pénzeszközökből, míg mások hiányt éreznek.

Ahhoz, hogy a kölcsön lehetőség valósággá váljon, bizonyos feltételek szükségesek:

A hitelügylet résztvevőinek gazdasági kapcsolataikból eredő kötelezettségeik teljesítését lényegesen garantáló jogalanyokként kell fellépniük;

A kölcsön akkor válik szükségessé és lehetségessé, ha a hitelező és a hitelfelvevő érdekei egybeesnek.

Így a kölcsön igényét a következők okozzák:

Az egyes gazdasági egységek állandó tartalékképzése és azok szaporodási szükségletekre való hatékony felhasználása közötti ellentmondások leküzdésének szükségessége;

A makroökonómia körülményei között - a tőkeáramlás folytonosságának biztosításának szükségessége a különböző időtartamú forgalommal rendelkező iparágak működési feltételei között;

A forgalmi eszköz létrehozásának és a fizetések fejlesztésének szükségessége a jelek és a készpénz nélküli pénzeszközök kibocsátásának hitel jellege alapján (mi a pénz a zsebében);

A cégek kereskedelmi alapon történő irányításának igénye, amelynek során vagy átmenetileg többletforrásokra van szükség, vagy éppen ellenkezőleg, átmenetileg készpénzforrásokat szabadít fel.

A hitelviszonyok szerkezetének egyik eleme az átruházás tárgya is – valami, ami a kölcsönadótól a hitelfelvevőhöz kerül, és ami visszakerül a hitelfelvevőtől a hitelezőhöz.

Az átruházás tárgya a kölcsönzött érték, mint az érték különleges része. Először is egyfajta meg nem valósult értéket képvisel. Sajátos jellemzői vannak, amelyek a hitelkapcsolatok tárgyaként jellemzik.

A kölcsönzött érték mozgásának visszajáró jellege feltételezi annak megőrzését ennek a mozgásnak minden szakaszában. Valójában a hitelviszony, mivel érték, szükségessé teszi az egyenértékűség betartását a kölcsönadó és a hitelfelvevő közötti viszonyban. Ez azt jelenti, hogy miután a kölcsönt a sokszorosítási folyamatban felhasználta, a kölcsönvevőnek vissza kell adnia a kölcsönadónak a hitelből kapott értékkel egyenértékű értéket.

1 .2 A hitel formái és típusai

A hitelformák a hitelviszonyok lényegéből fakadó hitelfajták.

A kölcsön besorolása olyan alapvető jellemzők szerint történik, mint a kölcsönzött érték jellege, a kölcsönadók és hitelfelvevők kategóriái, a céltartalék formája, valamint a hitelfelvevők igényeinek iránya.

A kölcsönzött érték jellege szerint:

1) A hitel áruforma történelmileg megelőzi a pénzformát. Ebben a hitelformában árut kölcsönöznek. Az áruk csak a kölcsön visszafizetése és a kamatfizetés után válnak a kölcsönvevő tulajdonába.

2) Monetáris hitelforma - a klasszikus hitelforma, ami azt jelenti, hogy ideiglenesen ingyenes készpénzt biztosítanak kölcsön. Ezt a hitelformát az állam és a magánszemélyek egyaránt igénybe veszik az országon belül és a külgazdasági forgalomban egyaránt.

3) Vegyes (áru-pénz) hitelforma. Ebben az esetben a kölcsönt áru formájában nyújtják, és készpénzben küldik vissza, vagy fordítva.

A kölcsönadó és a hitelfelvevő státusza szerint:

1) Banki kölcsön - kizárólag az Orosz Föderáció Központi Bankja által ilyen típusú műveletek végzésére feljogosított pénzügyi és hitelintézetek biztosítják.

2) Kereskedelmi kölcsön - a hitelező nem hitelintézet, hanem kereskedelmi ügylet során nyújtanak kölcsönt, ezért ezt kereskedésnek is nevezik. Ennek az űrlapnak a fő célja - az áruk értékesítési folyamatának felgyorsítása, és ennek következtében a beléjük ágyazott haszon kivonása.

3) Az állami hitelt költségvetési források terhére nyújtják.

4) Nemzetközi hitel - nemzetközi szinten működő hitelkapcsolatok összessége, melynek közvetlen résztvevői az állam és a nemzetközi pénzintézetek.

5) Polgári hitelforma - magánszemélyek, valamint olyan gazdálkodó szervezetek részére történő hitelezéssel valósul meg, amelyek nem rendelkeznek megfelelő jegybanki engedéllyel.

A hitelfelvevő céligénye szerint:

1) A hitel gyártási formája - vállalkozási célra biztosított: termelési volumen, munkák, szolgáltatások, eszközök bővítése. A termelési hitel közvetlenül befolyásolja az áruk, művek, szolgáltatások, eszközök, termelési tényezők kínálatának növekedését, a lakosság életszínvonalának emelkedését.

2) Fogyasztói hitel- jellemző a monetáris és az árutőke kapcsolata, és az egyének potenciális hitelfelvevők.

A termelési formától eltérően ezt a hitelt a lakosság fogyasztási célra használja fel, nem új értékteremtésre irányul.

Más típusú hiteleknél:

1) A közvetlen hitelforma egy adott felhasználónak közvetítők nélkül történő közvetlen hitelkibocsátását tükrözi.

2) A hitel közvetett formája magában foglalja a kölcsön felvételét más jogalanyoknak történő hitelezés céljából. Általában mezőgazdasági termékek vásárlására történő hitelezéskor használják.

3) A kifejezett hitelforma előre meghatározott célú kölcsönt jelent.

4) A hitelezés fejlett és fejletlen formái jellemzik annak fejlettségét. A lombard hitel egy kidolgozatlan hitelformához köthető.

A hitelformákat figyelembe véve lehetőség nyílik azok típusainak néhány szempont szerinti elemzésére (1. táblázat).

1. táblázat – Hiteltípusok

jelek
A hitelfelvevők csoportja szerint	Üzleti entitások Hitelek magánszemélyeknek Pénzügyi és hitelintézetek számára A hatóságoknak
Célja	Fogyasztó Ipari Kereskedelmi Mezőgazdasági Beruházás
Működési terület szerint	Befektetett eszközök sokszorosítására, bővítésére A rulírozó alapok szervezésében résztvevők hitelei
Használati idő szerint	Rövid hosszútávú Postán maradó
Biztonság	Biztosítva Nem biztosított
Kibocsátás útján	Kompenzációs kölcsönök Fizetési kölcsönök
Törlesztési móddal	Egyszer Részekben

Tekintsünk néhány hiteltípust.

Biztosított kölcsönök - az áruhitel egy formája, amely abból áll, hogy a hitelfelvevő által vásárolt áruk a hitelező - az áru eladója - tulajdonában maradnak mindaddig, amíg az árut teljes mértékben ki nem fizetik. A fedezett hitel biztosítja az áruk költségének és a kölcsön kamatának részletekben történő kifizetését. A termék a hitel fedezete.

A beruházási hitel a jogi személyeknek nyújtott banki hitelek egyik fajtája, amelynek célja a vállalkozás és a termelési folyamatok korszerűsítése.

A beruházási hitel igényét gyártó cégek, egyéni vállalkozók, kereskedőcégek tapasztalják – egyszóval mindenki, akinek új gyártóüzemet kell felszerelnie vagy meglévőt modernizálnia.

A visszterhes kölcsön egy pénzügyi fogalom, amelynek két fő jelentése van:

1) kölcsönös hitel, amelyet különböző országok cégei nyújtanak egymásnak nemzeti valutájukban, azonos összegekért;

2) egy cég által egy másik cégnek nyújtott kölcsön (mindkét cég különböző országokban), a hitelezés gyakran eltérő devizában történik, bank vagy más pénzintézet közvetítőként a hitelnyújtás során (a normál gyakorlatban ebben az esetben pénzeszközök harmadik féltől származnak).

Az egyszeri fogyasztási hitel az univerzális fogyasztási hitel egy fajtája. A sürgős hitelhez hasonlóan ez a hiteltípus is szinte minden rátermett állampolgárnak nyújtható, de a bank által megállapított, a hitelfelvevő fizetőképességének felmérése alapján számított összegen belül.

A hosszú lejáratú hitel típusa és jellemzői:

A hosszú törlesztési idő lehetővé teszi nagy összeg kis részletekben történő visszaküldését;

A vállalkozásoknak lehetőségük van hitelpénz terhére adósságukat olyan pénzből törleszteni, amelyet új berendezések vásárlásával vagy termelésbővítéssel kerestek.

A kölcsönök magas kamatai. Hosszú lejáratú hitelnél nagy összeg kerül túlfizetésre, ami megegyezhet a hitel összegével;

Ez a kölcsön egy hosszú folyamat.

Az állampolgárok, azaz magánszemélyek hosszú távú hitelezése jelzáloghitel.

2. Jelzáloghitel és alkalmazása Oroszország modern feltételei között

2.1 A jelzáloghitelezés fogalma és lényege

A "jelzálog" kifejezést a következő esetekben használják:

1) amikor a zálogjogosult tulajdonában lévő ingatlanok (például telkek, épületek és építmények) zálogjogáról beszélünk jelzálogkölcsön megszerzése érdekében;

2) ha az érdekelt személy hitelintézettől pénzeszközöket kap ingatlantárgy (lakás) további megszerzéséhez. Ezzel egyidejűleg a hitel célzott, ami a kialakuló jogviszonyok további jogi szabályozása szempontjából jelentős, és a meghatározott ingatlan hitelintézetnél zálogba kerül.

Mindkét esetben gyakori az ingatlanok (telek, vállalkozások, épületek, építmények, lakások stb.) zálogba adása pénzeszközök (kölcsönök, hitelek) fogadására.

A jelzálog tehát olyan zálogjog, amelyben a zálogjog (ingatlanok, általában föld és azon lévő épületek) a lejáratig a zálogjogosult birtokában marad.

Az első esetben ez a formális jogi definíció a következőket jelenti: Ön jelzálog-hitelezési szerződést köt az általa választott bankkal, és e szerződés alapján megadja Önnek a lakás (vagy más ingatlan) vásárlásához szükséges pénzt. birtok).

A jelzáloghitelezés második fedezeti formája az, amikor ugyanazon szerződés alapján nem egy új, vásárolt lakást, hanem egy régit tesz zálogba, amely már a hitelszerződés megkötése előtt a birtokában volt.

A kibocsátott kölcsön felhasználásáért Ön a hitelszerződésben meghatározott kamatot fizeti a banknak, és a felvett pénzeszközt havi törlesztőrészletek formájában visszautalja a banknak, szintén a kölcsönszerződésben meghatározottak szerint. Az ingatlan, például egy hitelre vásárolt lakás a hitel teljes visszafizetéséig a banknál zálogjog (jelzálog) marad, bár formálisan Ön lesz a lakás tulajdonosa.

Ha azonban megváltozik az anyagi helyzete, ami miatt például ellehetetleníti hitelkötelezettségeit, a bank eladja a lakást és visszaadja a pénzét.

Ezt a jogot az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 334. §-a, amely szerint a kölcsönt kibocsátó banknak, mint biztosítékkal fennálló hitelezőnek joga van, ha az adós elmulasztja e kötelezettségének eleget tenni, hogy a zálogtárgy értékéből e személy többi hitelezőjével szemben előnyben részesüljön.

Mivel a jelzálogjog bejegyzése következtében új jogviszonyok keletkeznek, számos jogi kérdésre kell figyelni. Ezt meg kell tenni, mielőtt aláírná a vonatkozó megállapodást a bankkal, hogy tisztában legyen bizonyos cselekvések összes lehetséges következményével.

A zálogjog - a kötelezettség biztosításának módja (a kötbér, kezesség, bankgarancia és letét mellett, amelyekről ebben az esetben nem esik szó) [Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve], i.e. a főkötelezettség biztosítására jelzálog fedezetként alapítható:

1) kölcsönszerződés alapján;

2) kölcsönszerződés alapján;

3) más kötelezettség, beleértve az adásvételen, lízingen, szerződésen vagy egyéb szerződésen alapuló, kárt okozó kötelezettséget, hacsak a szövetségi törvény másként nem rendelkezik.

Telkek, kivéve az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkeket, valamint azokat a telkeket, amelyek mérete kisebb, mint az Orosz Föderációt alkotó szervezetek vagy a helyi önkormányzatok rendeletei által meghatározott minimális méret. egyik vagy másik kijelölt cél és engedélyezett felhasználás;

Vállalkozások, épületek, építmények és egyéb üzleti tevékenységhez használt ingatlanok;

Lakóházak, lakások, lakóépületek elszigetelt részei és lakások;

Dachák, kertes házak, garázsok és egyéb fogyasztói épületek;

Légi és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók és űrobjektumok.

Az ingatlan zálogjogáról szóló megállapodás (jelzálogszerződés) értelmében az egyik fél - a zálogjogosult, aki jelzálogjoggal fedezett kötelezettség alapján hitelező - jogosult az adóssal szemben fennálló pénzköveteléseinek kielégítésére az értékből. a másik fél - a zálogkötelezett - elzálogosított ingatlanjaiból, túlnyomórészt a zálogköteles többi hitelezőjével szemben.

A jelzálogszerződés lehet független (azaz elkülönülhet attól a szerződéstől, amely alapján a biztosított kötelezettség keletkezik), vagy a zálogjogra vonatkozó feltételek is szerepelhetnek abban a szerződésben, amely alapján a biztosított kötelezettség keletkezik (például rendelkezés a biztosíték határidőben történő visszafizetéséről). lakáshitel lakáscélú jelzálog).

A jelzálogszerződés lényeges feltételei a következők:

1. A Szerződés tárgya;

2) értékelése;

3) biztosított kötelezettség;

4) a kötelezettség mértéke és teljesítésének határideje.

A jelzáloghitel elősegíti az épített házak értékesítését, míg az építőipar növekedése az építőanyag- és szerkezetgyártás, az építő- és útépítés, a fa- és bútorgyártás stb. Az ipari jelzáloghitelezés lehetővé teszi a termelés korszerűsítését, ami a termékek minőségének és versenyképességének növekedéséhez vezet - mindez az ország gazdasági potenciáljának növekedéséhez vezet.

A jelzáloghitelezés fejlődése pozitív hatással van a társadalmi instabilitás leküzdésére.

A jelzáloghitel hatással van a foglalkoztatás problémájára (további munkahelyek az építőiparban és más iparágakban), és segíti a lakosság lakhatási szükségleteinek kielégítését.

A jelzáloghitel az ország bankrendszere stabilitásának és hatékonyságának növelése szempontjából is nagy jelentőséggel bír. Az ingatlanfedezetű hitelek biztonságosabbak a bankok számára, hiszen ha a hitelt nem fizetik vissza, a bank eladja a fedezetet és visszaadja a pénzeszközeit. Természetesen a jelzáloghitelek esetében ehhez az ingatlan megfelelő felmérése, valamint fejlett ingatlanpiac szükséges. A jelzáloghitelezés kockázatának mérsékléséhez a hitelek cél jellege is hozzájárul. Az ingatlanügyletek gyakran kevésbé kockázatosak a kereskedelmi bankok jelenlegi hitelezési műveleteihez képest.

A jelzáloghitel tehát bizonyos ingatlanfedezetű kölcsön, a jelzáloghitelezés pedig ingatlanfedezetű kölcsön. A jelzáloghitelezés a banki tevékenység ígéretes területe.

2.2 Jelzáloghitelezési eszközök

A jelzáloghitelezésben jelentős szerepet játszik a pénzügyi folyamat különböző szakaszaiban alkalmazott pénzügyi eszközök és technológiák megválasztása. Választásukat az általános gazdasági helyzet, az ország jelzáloghitel-műveleteinek alakulása, a tranzakciókban résztvevők pénzügyi lehetőségei és vágyai, valamint a működés típusa határozza meg.

A jelzáloghitelezési eszközök helyes megválasztása és alkalmazása nagymértékben meghatározza a jelzáloghitelezés eredményességét, a kockázatcsökkentést, a jelzáloghitelek elérhetőségének növekedését, likviditását.

A jelzáloghitelezés eszköze az adósság visszafizetésének (hitel törlesztésének) módja. A törlesztési ütemterv mutatja a hitelen fennálló tartozás egyenlegét az egyes időszakokban. Azt is tükrözi, hogy a fizetésnek mekkora része a kamatfizetésre kerül, és melyik része - a tartozás tőkeösszegének kifizetésére.

Az amortizáció módjától függően a jelzáloghitelek állandó jelzálogkölcsönökre és változó törlesztésű jelzálogkölcsönökre oszlanak. Ez utóbbi pedig ballon fizetésű jelzáloghitelekre, fix fizetésű jelzálogokra és növekményes fizetésű jelzálogokra oszlik. Vannak alternatív jelzáloghitelezési eszközök is.

A tartós jelzáloghitel-törlesztések időszakos egyenlő törlesztést biztosítanak. A hitelfelvevő minden hónapban azonos összeget fizet, melynek egy része a kölcsön visszafizetésére, egy része pedig a hónapra felhalmozott kamatok kifizetésére megy. A fennálló hitelösszeg egyenlege után kamatot számítanak fel.

Ennek megfelelően ez a hiteltörlesztési eljárás stabilitást biztosít a hitelfelvevő számára a kölcsönre fordított kiadások összegében.

Ezen túlmenően, mivel nincs fokozatos tőketörlesztés, megnő a kockázata annak, hogy a kibocsátott kölcsön a kölcsön futamideje végén nem kerül visszafizetésre.

A „golyós” fizetésű jelzáloghitelek a következőképpen strukturálhatók:

kamatfizetés elmulasztása a kölcsön lejáratáig;

Kifizetések csak kamat, majd - egy "labda" fizetés;

Részleges amortizáció végső "labda" kifizetéssel.

Egyes jelzáloghitelek egyenlő tőke- és kamatfizetést tartalmaznak a fennálló egyenleg után. A kamat összege változhat. Csökken a hitelfelvevő havi fix törlesztőrészlete, ami csökkenti a rá nehezedő terheket. A fizetett kamat teljes összege kisebb lesz, mint a folyamatos kifizetések esetén.

A növekményes törlesztőrészletű jelzáloghitelek (a továbbiakban: IIP) változó törlesztőrészletet biztosítanak. Például az első három évben a rájuk vonatkozó kifizetések alacsonyak maradnak, de a következő években elérik azt a szintet, amely lehetővé teszi a hitel teljes törlesztését.

Az első években az IIR negatív amortizációt ad (a jelzálog állandó kamatláb alatt). Ebben az esetben a tartozás tőkeösszegének egyenlege nő. A teljes amortizációhoz az elmúlt évek IIR szerinti kifizetéseinek meg kell haladniuk a normál jelzáloghitel kifizetéseinek szintjét. Az ilyen típusú hiteleszközök lehetővé teszik a változó hitelezési feltételek figyelembevételét, a kamatláb- és likviditási kockázat csökkentését, valamint a hosszú távú hitelezési műveletek hatékonyságának biztosítását.

Az adósság kintlévőségének indexálásával járó kifizetések lehetővé teszik a kölcsön egyenlő törlesztését valós összegben, amikor a névleges törlesztőrészletek változnak. A fennálló tartozást egy kiválasztott index alapján korrigálják, például: fogyasztói árak; amerikai dollár árfolyam; a fogyasztói kosár költsége; a minimálbér (rövidítve minimálbér); és az inflációs dinamikát tükröző egyéb pénzügyi indexek. Ennek eredményeként a kamatláb a kölcsön tényleges árát fogja tükrözni a kibocsátás időpontjában. A kifizetéseket a tartozás fennálló összegének valós értéke alapján számítják ki.

A be nem érkezett hiteltörlesztési összegek aktiválása a hitel törlesztésének kezdeti szakaszában magasabb hozamot biztosít a bankoknak a lakáshiteleknél, mint az egyéb hitelezési műveleteknél. A fizetések összegének csökkentése a hitel törlesztésének kezdeti szakaszában növeli a hitel elérhetőségét. A nominálisan kifejezett kifizetések növekedése ugyanakkor növeli a „fizetési sokk” kockázatát, amely akkor következik be, ha a háztartások jövedelmének növekedési üteme jelentősen elmarad az inflációtól, ami növeli a korábban nyújtott hitelek nemteljesítésének kockázatát.

3. A jelzáloghitelezés problémái és kilátásai Oroszországban a jelenlegi szakaszban

Az Orosz Föderációban a jelzáloghitelezés gyors ütemben fejlődött az elmúlt tíz évben.

Ma az Orosz Föderációban kialakult kereslet van a lakosság körében a jelzáloghitelezés, a kialakult jogszabályi keret és az infrastrukturális alap iránt. Az oroszországi likvid ingatlanok költsége a szakértők szerint körülbelül 500 milliárd dollár, amely megfelelő szintű jelzáloghitelezés mellett a lakosság jelentős részének lakhatást biztosít majd ingatlanigényesnek.

Fontolja meg a jelzálog-lakáshitelezés előnyeit. A hitelfelvevő rövid időn belül lakást szerez, hosszú lejáratú részletfizetéssel, jövedelemadó-kedvezményben részesül. Így megoldható a lakosság nagy csoportjának lakásproblémája. A gyakorlatban azonban nem minden olyan zökkenőmentes, mint az elméletben. A hitelfelvevőnek jelentős költségek merülnek fel, és valójában dupla árat fizet a lakásért, jelenleg az Orosz Föderációban is meglehetősen magasak a kamatok. A bérek instabilitása növeli a jelzáloghitel igénylésekor felmerülő kockázatokat. A statisztikák szerint a lakáshitelek azok a polgárok állnak rendelkezésre, akiknek havi jövedelme 40-50 ezer rubel. A mai napig az Orosz Föderáció lakosságának 70% -a számára nem állnak rendelkezésre jelzáloghitelek.

Fel kell használni a külföldi országok tapasztalatait és megérteni, hogy a jelzáloghitelek megoldást jelentenek mind a gazdasági, mind a társadalmi problémákra. A bankok szeretnének jelzáloghitelezést folytatni, és ismerik a technológiát, de nyilvánvalóan nincs elég pénz a lakosság lakhatási problémájának megoldására az egész országban.

Annak érdekében, hogy a jelzáloghitelezési rendszer gyors ütemben fejlődjön, olyan állami programokat kell alkalmazni, mint például az anyasági tőkével, katonai jelzáloggal és állami alkalmazottak jelzálogjogával.

A jelzáloghitelek piacán továbbra is a magas kamatok jelentik a nagy problémát. Jelenleg az arányok 10 és 17% között mozognak. Ezenkívül nem minden állampolgár engedheti meg magának, hogy jelentős ingatlanelőleget fizessen, nem mindenkinek van tiszta hiteltörténete és hivatalos fizetése. Ennek eredményeként a jelzáloghitelezés fejlődik, de nem tömegtermékként, hiszen csak az átlag feletti jövedelmű hitelfelvevők vehetik igénybe a hitelezést.

Probléma van a lakáspiacon a monopóliumokkal. Az elsődleges lakáspiac még mindig átláthatatlan. Gyakran a cégek szűk körének van lehetősége új lakóépületek építésére. A verseny hiánya miatt a négyzetméterek költsége túl magas ahhoz, hogy megfizethető legyen a hétköznapi fogyasztók számára. Ha megszűnik az építőipari részvénypiac monopolhelyzete, az automatikusan számos jelzáloghitelezési probléma megoldásához vezet – az ingatlanok ára a piaci viszonyoknak megfelelően csökkenni fog. Ráadásul az ingatlanpiacon akut hiány van a turista osztályú lakásokból.

A gazdasági stabilitás hiánya, az alacsony bérek, a középosztály kialakulásának problémái, a jelzáloghitelek viszonylag magas kamatai, mindez akadályozza az Orosz Föderáció jelzáloghitelezési rendszerének stabil fejlődését.

Fontolja meg az Orosz Föderáció jelzáloghitelezési piacának fejlődési kilátásait. A globális pénzügyi piacokon tapasztalható éles ingadozások hiányában a szektor stabil növekedési ütemet fog tartani. A jelzáloghitelek iránti keresletet a következő 1-1,5 évben a lakásépítésben kibontakozó pozitív dinamika támogatja. A jelzáloghitelezés növekedésének fő gátja a hitelek kamatainak emelkedő tendenciája, beleértve a kormány által támogatott hiteleket is. Konkrétan 2013 második felének elején a legtöbb piacvezető átlagosan 1-3 százalékponttal haladta meg a legnépszerűbb programok kamatait (ez elsősorban az 50% alatti induló törlesztőrészletű hiteleket érintette). 2013. szeptember 3. óta felülvizsgálták a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség (továbbiakban AHML) standard programja szerinti hitelezési feltételeket: a minimális kamatlábak, ha a teljes hitel futamidőre fixek, átlagosan 2%-kal emelkedtek. pontokat. Az előrejelzések szerint csökkenni fog a jelzáloghitelek megfizethetősége: az infláció gyorsul, és az orosz jegybank az ellene folytatott harcban már emelte az irányadó kamatokat. Ennek eredményeként 2013 végére megvalósult a jelzáloghitel-kamatok emelése. A szakértői előrejelzések szerint az éves növekedési ütem 50-60% körül alakul. Ennek eredményeként 2013 végére a jelzáloghitelezés volumene átlépi az ezermilliárdos lécet. rubel és 1,1 billió lesz. rubel.

2014-ben a kamatlábak hatása érezhetőbb lehet: a hitelfelvevők egy része "jobb időkig" halasztja a lakásvásárlást, vagy megpróbál pénzt felhalmozni magasabb előlegre, ezzel biztosítva az alacsonyabb kamatot. Ezzel összefüggésben a piaci növekedés további lassulása várható - mértékét tekintve éves szinten nem haladják meg a 40%-ot.

Az előrejelzések szerint a nagy bankok részesedése a jelzáloghitel-piacon folyamatosan nő. A saját programjaik szerint működő nagy bankokat rendszerint a döntéshozatal hatékonysága és az érdekesebb termékajánlatok jellemzik. A legnépszerűbb AHML programban a közép- és kisbankok érdekeinek visszaesése is érezteti hatását. Nem csak az ilyen programok keretében nyújtott hitelek költségeinek emeléséről van szó. Az AHML jelenlegi tevékenysége egyre inkább tanúskodik az intézet azon törekvéséről, hogy korlátozza jelenlétét a klasszikus piacon, és az innovatív termékekre koncentráljon. Különösen 2013 január-júniusában az AHML 26,1 milliárd rubel értékben vásárolt jelzáloghiteleket, ami 17%-kal több, mint az előző év azonos időszakában. Ezzel párhuzamosan az AHML részesedése a teljes hitelállományon belül 8%-ról 6%-ra csökkent.

Az AHML-lel dolgozó bankok jelentős nehézségekkel és számos formalitással járnak, amelyek a jelzálog-refinanszírozási folyamatot kísérik. A jelzáloghitelek visszavásárlásának új feltételei azt sugallják, hogy a partnerbankoknak előre kell dönteniük a kibocsátás mértékéről, és ki kell fizetniük az opciót az ügynökségnek. Nyilvánvaló, hogy a saját programjukra áttérő közép- és kisbankok az AHML-szabványokhoz képest magasabb kamatokat kínálnak, és veszíteni fognak a nagy bankokkal szembeni versenyben.

A jelzáloghitelezés iránti kereslet élénkítése érdekében a következő intézkedéseket kell megtenni:

1) biztosítja, hogy a kamatlábakat a hitelfelvevő számára elfogadható szinten tartják;

2) a gazdaságos lakások megfizethetőségének növelése;

3) biztosítsa a megbízható hitelfelvevőknek az előleg csökkentésének lehetőségét a jelzálog-biztosítás fejlesztésével;

4) ösztönözni kell a szociális jelzáloghitelezési programok kidolgozását a hitelfelvevők bizonyos kategóriáira (fiatal családok, anyasági tőkében részesülők).

Következtetés

A jelzáloghitel bizonyos ingatlanfedezetű kölcsön, a jelzáloghitel pedig ingatlanfedezetű kölcsön.

Jelenleg az Orosz Föderációban stabil kereslet van az ingatlanok iránt, de nem mindenkinek van lehetősége lakásvásárlásra. A jelzáloghitel a legjobb megoldás a lakásproblémák megoldására. Ráadásul a jelzáloghitelek iránti érdeklődés évről évre növekszik, ami a jelzáloghitelezési piac növekedési kilátásait jelzi a jövőben.

A fejlett jelzáloghitelezési rendszer jelenléte az országban a gazdaság fejlődését, a növekedési kilátásokat és a társadalom egészének magas fejlettségi szintjét jelzi.

A jelzáloghitel a nemzetgazdasági rendszernek az a láncszeme, amely képes biztosítani a lakosság, a bankok, az építőipari vállalatok és az építőipari vállalkozások pénzforrásai közötti kapcsolatot, a pénzügyi forrásokat a gazdaság reálszektorába irányítva. Mára a jelzáloghitelezés segítségével meg kell oldani a lakosság lakhatással való ellátásának problémáját. A jelzáloghitel-mechanizmus segítségével megnövekszik a lakáspiaci források beáramlása, aktiválódnak az építőipar és a kapcsolódó iparágak, ami azt jelenti, hogy bővülnek a munkahelyek, nőnek a lakosság jövedelmei és minden szinten a költségvetés, a gazdaság egésze növekedni fog. Ezért ki kell használni a régiókban rejlő valós feltételeket és lehetőségeket, megteremteni a szükséges szervezeti, jogi és pénzügyi feltételeket a tömeges lakásépítés fejlesztéséhez, piaci és állami mechanizmusok segítségével a folyamatok szabályozására ebben a társadalmilag fontos gazdasági ágazatban. .

Csak az állami támogatással, a jelzáloghitelek alacsonyabb kamataival, a szociális programok bevezetésével, a gazdaságos lakásépítés intenzívebbé tételével jöhet létre a jelzáloghitelezés stabil és fenntartható rendszere.

Ebben a kurzusmunkában a jelzáloghitelezés főbb kérdéseit tanulmányozták, elemezték a piaci helyzetet, meghatározták a jelzáloghitelezés működésének legjelentősebb problémáit, valamint a jelzáloghitelek alakulására vonatkozó előrejelzéseket és kilátásokat a jelenlegi viszonyok között. az Orosz Föderációt vették figyelembe.

A használtak listájaforrások

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első rész): Az Orosz Föderáció szövetségi törvénye
1994. november 30-án kelt 51-FZ. [Elektronikus forrás]. - Hozzáférés a "Consultant Plus" jogi referenciarendszerből. - Hozzáférési mód: http://www.consultant.ru

1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvény "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)" (2009. július 17-én módosított 166-FZ). [Elektronikus forrás]. - Hozzáférés a "Consultant Plus" jogi referenciarendszerből. - Hozzáférési mód: http://www.consultant.ru

A jelzálog-értékpapírokról szóló, 2003. november 11-i 152-FZ szövetségi törvény. [Elektronikus forrás]. - Hozzáférés a "Consultant Plus" jogi referenciarendszerből. - Hozzáférési mód: http://www.consultant.ru

2004. december 29-i 188-FZ szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció lakásszabályzata". [Elektronikus forrás]. - Hozzáférés a "Consultant Plus" jogi referenciarendszerből. - Hozzáférési mód: http://www.consultant.ru

2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény "A lakóházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról". [Elektronikus forrás]. - Hozzáférés a "Consultant Plus" jogi referenciarendszerből. - Hozzáférési mód: http://www.consultant.ru

Bankügy [Szöveg]: tankönyv / szerk. E.F. Zsukova, N.D. Eriashvili. - M.: UNITI-DANA: Egység, 2009. - 575 p.

Bankügy [Szöveg]: tankönyv / szerk. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 p.

Bankügy [Szöveg]: tankönyv / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - Szentpétervár: Piter, 2009. - 400 p.

Banki műveletek [Szöveg]: tankönyv / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FÓRUM: INFRA-M, 2009. - 352 p.

Minden a jelzáloghitelről [Szöveg]: tankönyv / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 p.

Goremykin, V.A. Jelzáloghitelezés: [Szöveg] Tankönyv. - M.: MGIU, 2009. - 368 p.

Pénz, hitel, bankok [Szöveg]: tankönyv / Szerk. Zsukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 p.

Jelzálog. Hitel. Kommentár a lakásjoghoz [Szöveg]: tankönyv / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M.: Eksmo, 2006. - 368 p.

Jelzálog: csak a komplexumról [Szöveg]: tankönyv / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 p.

Kereskedelmi bank tevékenységének szervezése [Teks] / Tankönyv / M.S. Maramygin, E.G. Shatkovskaya, 2013. - 182 p.

Lukyanov, A.V. A jelzáloghitelezés piacának elemzése [Szöveg] / A.V. Lukjanov // Pénz és Hitel folyóirat. - 2010. - 8. sz. - Val vel. 10-15.

A jelzáloghitelezés fejlődése az Orosz Föderációban [Szöveg]: tankönyv / Szerk. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 p.

Razumova, I.A. Jelzáloghitel-kölcsönzés. [Szöveg] / 2. kiadás. - Szentpétervár: Piter, 2009. - 304 p.

Jelzáloghitelezési piac és társadalmi-gazdasági mutatók Oroszországban (2005-2010) // A "Rusipoteka" LLC cég analitikai központjának kutatása, Moszkva. - 2010. - 11. sz. - Val vel. 34-37.

Rusipoteka: hitelezés és értékpapírosítás [Szöveg] // A Rusipoteka LLC elemző áttekintése. - 2011. - 1. sz.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Jelzáloghitelezés 2011 első felében: a reneszánsztól az ismeretlenségig [Szöveg] // Banki szolgáltatások. 2011. - 11. sz. - Val vel. 38-49.

Az Orosz Föderáció Központi Bankja: [Elektronikus forrás]. - Hozzáférési mód: http://www.cbr.ru

Jelzáloghitelezés Oroszországban [Elektronikus forrás]. - Hozzáférési mód: http://www.ipocredit.ru

Sberbank of Russia [Elektronikus forrás]. - Elérési mód: http://www. sbrf.ru

Orosz jelzáloghitel [Elektronikus forrás]. - Hozzáférési mód: http://www.russianipoteka.ru

Lakás-jelzáloghitelezési ügynökség [Elektronikus forrás]. - Hozzáférési mód: http://www.ahml.ru

Portál "Mindent a jelzálogról" [Elektronikus forrás]. - Hozzáférési mód: http://www.vse-obipoteke.ru

"RosBusinessConsulting" [elektronikus forrás]. - Hozzáférési mód: http://www.rbc.ru

Az Allbest.ru oldalon található

Hasonló dokumentumok

A jelzáloghitelezés elméleti alapjai és lényege. Az Orosz Föderáció Kereskedelmi Takarékpénztárának rövid leírása és gazdasági elemzése. A jelzáloghitelezés feltételeinek javításának főbb problémái és módjai az Orosz Föderációban.

szakdolgozat, hozzáadva: 2011.09.05


A jelzáloghitelezés lényege, története, szerepe a gazdaságban. Jelzáloghitelezési eszközök, hitelfizetési számítási sémák. Befektetések bevonása a lakás- és kommunális szektorba. A lakáscélú jelzáloghitelezés piaca a Kurszk régióban.

szakdolgozat, hozzáadva: 2012.05.06


A jelzáloghitel, mint speciális hitelezési forma fogalma. A jelzáloghitelezés modelljei, fejlődésének jellemzői Oroszországban. A JSC "SKB-Bank" jelzáloghitelezési rendszerének elemzése. A jelzáloghitelezés rendszerének fejlesztésének főbb problémái és módjai.

szakdolgozat, hozzáadva: 2013.07.01


A jelzáloghitelezés lényege és jelentősége a gazdaságban. A jelzáloghitelezés elemzése és értékelése a Fehérorosz Köztársaság bankszektorában. A vizsgált bank szervezeti és gazdasági jellemzői. Az ágazati jelzáloghitelek összetétele és szerkezete.

szakdolgozat, hozzáadva 2012.12.03


A jelzáloghitelezés lényege és szerepe a gazdaságban. A jelzáloghitelezési piac fogalma és elemei. Az orosz jelzáloghitelezési piac jelenlegi állapota, problémái. A jelzáloghitelezés főbb programjai Oroszországban.

szakdolgozat, hozzáadva 2014.12.08


A jelzáloghitelezés lényege, fejlődéstörténete, főbb fajtái, formái, piacgazdasági szerepének és jelentőségének megítélése. Az ilyen típusú hitelezés elemzése a válság előtti, válság és válság utáni időszakban, a piaci szereplők magatartásának összehasonlítása.

szakdolgozat, hozzáadva 2014.11.24


A jelzáloghitelezés lényege és szerepe az orosz gazdaságban, e piac szakaszai és irányai, refinanszírozási modellek. A modern oroszországi jelzáloghitelezési piac elemzése: dinamika, kormányzati programok, problémák és kilátások.

szakdolgozat, hozzáadva: 2013.10.17


A JSC "Temirbank" jelzáloghitelezési rendszerének jellemzői. A Temirbank JSC hitelportfóliójának elemzése. A jelzáloghitelezés lényege, szerepe a bank tevékenységében. Jelzáloghitelezési rendszer a Kazah Köztársaságban, fejlődési kilátások.

szakdolgozat, hozzáadva 2010.03.17


A jelzáloghitel megkülönböztető jellemzői. A jelzáloghitelek alapjai. A jelzáloghitelezés funkciói. Az Orosz Föderáció jelzáloghitelezési rendszerének elemzése. Lakásvásárláshoz jelzáloghitel nyújtásának eljárása, jelzáloghitel-problémák.

absztrakt, hozzáadva: 2014.10.30


Általános rendelkezések, fejlődéstörténet, jelzáloghitelezés állami támogatása. Külföldi tapasztalat jelzáloghitelezés területén. A modern jelzáloghitelezés fő problémái és a jelzáloghitelezés javításának módjai.

A jelzáloghitelezési piac létezéséről 1998 óta beszélhetünk, amikor elfogadták az 1998. július 16-i N 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvényt. Ettől a pillanattól kezdve folyamatos munka folyik a jelzáloghitelezési rendszer fejlesztésén és működésének biztosításán.

A jelzáloghitel fogalmának meghatározását logikusan megelőzi a jelzáloghitel lényegének feltárása.

A jelzálog egy ingatlan záloga2Dovdienko I.V. Jelzálog. M., 2003. S. 3. A jelzálog, vagy ingatlan zálogjog olyan jogviszony, amely alapján a zálogjogosultnak joga van a biztosított kötelezettséggel terhelt adóssal szembeni pénzbeli követelését a jelzáloggal terhelt értékéből kielégíteni. ingatlanok túlnyomórészt a többi hitelezővel szemben.

A fentiekből kitűnik, hogy a jelzálogjog olyan kötelezettség biztosításának eszköze, amelyben az adós megtartja a zálogtárgy birtoklásának és használati jogát, függetlenül attól, hogy az ingó vagy ingatlan. A legnagyobb forgalmat azonban ingatlanok, és mindenekelőtt telkek elzálogosítása során kapta, a következő okok miatt. A föld és egyéb ingatlan az ingó vagyontól eltérően nem vihető át más helyre. Ezenkívül az ingatlan a fő termelési eszköz, mivel elvesztése után az adós gyakorlatilag nem tudja teljesíteni a hitelezővel szembeni kötelezettségeit. Ezért a jelzáloghiteleket pontosan az ingatlanok elzálogosításakor kezdték széles körben alkalmazni, és tulajdonjogként értelmezték.

Ugyanakkor a szövetségi jogszabályok nem határozzák meg a jelzáloghitelezést, és a jelzálog-szerződés definíciója csak olyan megállapodás, amely alapján a zálogjogosultnak, aki jelzáloggal fedezett kötelezettség alapján hitelező, joga van kapni. az adóssal szemben fennálló pénzköveteléseinek kielégítése e kötelezettség alapján a másik felek - a zálogkötelezett - elzálogosított ingatlanának értékéből, túlnyomórészt a zálogkötelezett többi hitelezőjével szemben, a szövetségi törvényben meghatározott kivételekkel (a szövetségi törvény 1. cikkének 1. cikkelye). 1998. július 16-i N 102-FZ törvény a jelzálogról (ingatlan zálogjog) .

A jelzálogjogról szóló szövetségi törvény 2. cikke meghatározza, hogy milyen kötelezettségek biztosíthatók jelzáloggal, valamint azt, hogy a jogi személyek (hitelezők-adósok) a jelzálogjoggal fedezett kötelezettségeiket a számviteli nyilvántartásban rögzítsék a számviteli jogszabályokban meghatározott módon. az Orosz Föderáció 3.

E cikk szerint jelzálogjog kölcsönszerződésből, kölcsönszerződésből vagy más kötelezettségből eredő kötelezettség biztosítékaként alapítható, ideértve az adásvételen, lízingen, szerződésen, egyéb megállapodáson alapuló, kárt okozó kötelezettséget is, hacsak másként nem rendelkezik. a szövetségi törvény biztosítja. A hatályos jogszabályok lehetővé teszik, hogy a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően bármilyen jogszabályi követelmény jelzáloghitellel biztosítható legyen. Például nincsenek korlátozások a biztosítandó követelések típusára vonatkozóan, különösen Belgium, Németország és Spanyolország jogszabályaiban13 Gerasin S.I. A termőföld jelzálogjogának aktuális problémái // Jog. 2007. No. 1. S. 58..

Jelzáloghitel alapítható, hacsak a szövetségi törvény másként nem rendelkezik:

• - a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségek,
• - a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségek,
• - egyéb kötelezettség, ideértve az adásvételen, vételen, lízingen, szerződésen, egyéb megállapodáson alapuló kötelezettséget,
• - károkozáson alapuló felelősség.

Így jelzáloghitelezéssel a hitelfelvevő kölcsönt kap ingatlanvásárláshoz. A hitelezővel szembeni kötelezettsége a kölcsön visszafizetése, e kötelezettség teljesítését az ingatlan zálogjog biztosítja. Ugyanakkor nemcsak lakást, hanem egyéb ingatlantárgyakat is vásárolhat és jelzálogjoggal ruházhat fel - földet, autót, jachtot stb. A jelzálogprogram keretében vásárolt ingatlanok a vásárlás pillanatától a kölcsönt felvevő tulajdonát képezik.

A kölcsönszerződés alapján a bank vagy más hitelintézet (hitelező) kötelezettséget vállal arra, hogy a szerződésben meghatározott összegben és feltételekkel pénzeszközt (hitelt) biztosít a hitelfelvevőnek, a hitelfelvevő pedig vállalja, hogy a kapott pénzösszeget visszaadja és kamatot fizet. rajta Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve: 1994. november 30-i 51-FZ 2. rész (2004. december 30-i módosítással) // Az Orosz Föderáció jogszabályainak gyűjteménye. 2006. 1. sz. 819.. A kölcsönszerződést írásban kell megkötni. Az írásbeli forma be nem tartása a kölcsönszerződés érvénytelenségét vonja maga után. Az ilyen megállapodás semmisnek minősül. Művészet. 820...

A kölcsönszerződés értelmében az egyik fél (a kölcsönadó) pénzt vagy egyéb, általános jellemzők által meghatározott dolgokat a másik fél (a kölcsönfelvevő) tulajdonába ruház át, a kölcsönvevő pedig vállalja, hogy ugyanazt a pénzösszeget (kölcsön összegét) visszaadja a kölcsönadónak. vagy ugyanannyi más általa kapott ugyanilyen jellegű és minőségű dolog . A kölcsönszerződés a pénz vagy egyéb dolgok átadásának pillanatától minősül megkötöttnek. A deviza és valutaértékek kölcsönszerződés tárgyát képezhetik az Orosz Föderáció területén az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 140., 141. és 317. cikkének szabályai szerint. Ugyanott. 807.

Jelzálogjoggal szinte minden polgári jogi szerződésen alapuló pénzbeli kötelezettség biztosítható.

A jelzálogjog biztosítja a kölcsönszerződésben vagy a jelzálogjoggal biztosított egyéb kötelezettségben fennálló tartozás tőkeösszegének a zálogjogosult részére történő megfizetését teljes egészében vagy a jelzálogszerződésben meghatározott részben.

A kölcsönszerződés vagy a kamatfizetés feltételével kötött kölcsönszerződés teljesítésének biztosítására alapított jelzálog biztosítja a hitelező (kölcsönadó) számára a kölcsön felhasználásáért járó kamat (kölcsönzött pénzeszközök) megfizetését is.

A jelzálogjog a szerződés eltérő rendelkezése hiányában biztosítja a zálogjogosult részére a veszteségtérítésként vagy kötbérként (bírság, késedelmi kamat) járó összegek megfizetését a zálogjoggal a zálogjoggal a zálogjog nem teljesítése, teljesítésének késedelme vagy egyéb nem megfelelő teljesítése miatt. a jelzáloggal biztosított kötelezettség.

Akinek jogát megsértették, követelheti a neki okozott kár teljes megtérítését, kivéve, ha jogszabály vagy a szerződés kisebb összegű kártérítést ír elő.

Megjegyzendő, hogy a jelzálogjog – más zálogjoghoz hasonlóan – szigorúan járulékos (kiegészítő) jogviszony a zálogjoggal biztosított főkötelezettség vonatkozásában11 Ronzhin A.A. Az orosz jelzáloghitel tartozéka és a gyakorlat igényei // Ügyvéd. 2004. No. 7. P.25.

Először is, a zálogjog a főkötelezettségből származik. A zálogjog származékos jellege az önálló létrejöttének lehetetlenségében fejeződik ki, azaz. a biztosított kötelezettséggel összefüggésben keletkezett.

Másodszor, az Art. (3) bekezdése értelmében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 329. §-a szerint a főkötelezettség érvénytelensége az azt biztosító kötelezettség érvénytelenségét vonja maga után (a főkötelezettség záloggal történő biztosítására vonatkozó megállapodás), és fordítva, az Art. (2) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 329. cikke szerint a fő kötelezettség teljesítésének biztosítására vonatkozó megállapodás érvénytelensége (beleértve a zálogszerződés érvénytelenségét is) nem vonja maga után a főkötelezettség érvénytelenségét.

Harmadszor, a zálogjog megszűnik a záloggal biztosított kötelezettség megszűnésével22 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve: 1994. november 30-i 1. rész. (2006.10.14-i módosítás). No. 51-FZ // Az Orosz Föderáció jogszabályainak gyűjteménye. 1994. 32. sz. 352., 1. bekezdés, 1. pont. egy.

3 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve: 1994. november 30-i 51-FZ 1. rész. // Az Orosz Föderáció jogszabályainak gyűjteménye. 32. sz. 355..

Negyedszer, a zálogszerződés alapján fennálló jogok zálogjogosult általi átruházása egy másik személyre érvényes, ha ugyanaz a személy engedményezte az adóssal szembeni követelési jogokat zálogjoggal biztosított kötelezettség alapján3.

A jelzálog lehet szerződéses, ha megállapodás alapján keletkezett, és törvényes. A jelzálogjog keletkezését előíró törvénynek tartalmaznia kell arra utalást, hogy milyen kötelezettség alapján és milyen ingatlant kell jelzálogjoggal terhelni. Ilyen utasításokat tartalmaz például az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 587. §-a, amely kimondja, hogy ha egy telket vagy más ingatlant bérleti díj fizetése ellenében adnak át, a bérleti díj címzettje a bérleti díj fizetőjének kötelezettségének biztosítása érdekében jogot szerez elzálogosítani ezt az ingatlant.

A jelzálogszerződés felei:

zálogkötelezett - ingatlant zálogként átruházó jogi személy-adós;

jelzálogjogosult - bank vagy más szervezet, amely ingatlant fogad el fedezetként.

A jelzálogszerződés szerinti ingatlan zálogjogát a Kbt. 6. §-a alapján. Jelzálog csak olyan ingatlanra alapítható, amely egyidejűleg megfelel az alábbi feltételeknek:

• - ha ez az ingatlan jelzálogjog tárgyát képezheti (a jelzálogtörvény 6. cikkének 3. cikkelye);
• - ha ez az ingatlan tulajdonjogon vagy gazdálkodási jogon a zálogkötelezetté (a jelzálogjogról szóló törvény 6. cikkének 1. cikkelye).

A jelzálogjog előírásai alapján nem megengedett a jelzálog:

• - a forgalomból kivont vagyon, amelyre a szövetségi törvény értelmében végrehajtást nem lehet kivetni, valamint olyan vagyontárgy, amelyre a szövetségi törvényben meghatározott eljárás szerint kötelező privatizációt írnak elő, vagy amelynek privatizációja tilos (a jelzálogjogról szóló törvény 6. cikkének 2. cikkelye);
• - állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkek (a jelzálogjogról szóló törvény 63. cikkének 1. cikkelye);
• - a telek olyan része, amelynek területe kisebb, mint az Orosz Föderációt alkotó szervezetek rendeletei és a helyi önkormányzatok különféle célú és engedélyezett földterületekre vonatkozó rendeletei (2. szakasz) , a jelzálogjogról szóló törvény 63. cikke);
• - állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő lakóépületek és lakások (74. cikk 2. szakasz).

A zálogjog nem vonatkozik a vállalkozás, épület vagy építmény helyén álló telek állandó használati jogára. 213. szám 7. o. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. június 19.

Megjegyzendő, hogy a jelzálogszerződés alapján fennálló polgári jogi jogviszonyok tartalma bizonyos jellemzőkkel bír. A zálogjogosult az ingatlan tulajdonosa marad, és fenntartja annak használati jogát. Joga van a haszonhoz és a bevételhez. 2007. július 4. A zálogkötelezett kötelessége az ingatlan jó állapotban tartása, karbantartási költségeinek viselése, a folyó és nagyobb javítások elvégzése a szövetségi törvényben meghatározott határidőn belül, hacsak a jelzálogszerződés másként nem rendelkezik. 2007. június 26. N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. július 4.

A jelzálogkötelezett főszabály szerint köteles ezt az ingatlant saját költségén teljes értékben, és ha az meghaladja a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség összegét, a jelzálogjog összegénél nem kisebb összegben biztosítani az ingatlan elvesztése és károsodása ellen. ezt a kötelezettséget. Erre a zálogjogosult érdekeinek védelme érdekében van szükség, aki a zálogjoggal biztosított kötelezettségből eredő követelését közvetlenül a zálogtárgy elvesztése vagy megsérülése miatti biztosítási kártérítésből jogosult kielégíteni, függetlenül attól, hogy az kinek a javára biztosított.

A zálogkötelezett köteles továbbá intézkedéseket tenni a zálogtárgy biztonságának biztosítására, ideértve azt is, hogy megvédje azt harmadik személyek behatolásától, tűztől, természeti katasztrófától. A zálogjogosult a zálogtárgy elvesztésének valós veszélye esetén pedig köteles erről értesíteni a zálogkötelezettet, ha ismeri.

Figyelni kell egy jellemzőre, ha a jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlan megszerzője azt harmadik személytől, azaz olyan személytől ruházta át, aki nem adós a főkötelezettség alapján, akkor harmadik személy marad. A megszerző abban az esetben is harmadik személy, ha a vagyontárgyat a jelzálogjoggal fedezett zálogkötelezettség adós zálogjogosultja részére eladásával, adományozásával, cseréjével, gazdasági társaság vagyonához való hozzájárulásként adták át. vagy társaság vagy részvényjuttatás termelőszövetkezet vagyonába.

Harmadik személy tehát az, aki anélkül, hogy a megfelelő tartozás megfizetésére személyesen köteles lenne, csak a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosaként felel annak értékében.

Csak az egyetemes jogutódlás sorrendjében, vagyis egy jogi személy átszervezése vagy öröklés útján kerül a szerzõ az adós-zálogkötelezett helyébe, és viseli az utóbbi minden kötelezettségét mind a fõkötelezettség alapján. és a jelzálogszerződés alapján.

A jelzálogszerződés másik fele a jelzálogjogosult. A zálogjogosult fő joga, hogy a zálogjoggal biztosított kötelezettség alapján az adóssal szemben fennálló pénzköveteléseinek kielégítését a másik fél - a zálogkötelezett - zálogtárgyának értékéből, ha erre van jogalap, a zálogjog egyéb hitelezőivel szemben előnyben részesítse. zálogos.

A zálogjogosult jogosult követelni a zálogjogosulttól a jogszabályban és a szerződésben rögzített valamennyi kötelezettségének teljesítését, valamint ellenőrizni a jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlan tényleges meglétét, állapotát és karbantartásának feltételeit, függetlenül attól, hogy kitől. birtokolja.

Meg kell jegyezni, hogy a szövetségi törvény "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)" rendelkezései figyelembe veszik mind a hitelező, mind a hitelfelvevő érdekeit. A jelzáloghitelezés sajátossága, amely magas hitelmegbízhatóságát biztosítja, hogy a hitelező (zálogkötelezett) a fedezet eladásával képes kielégíteni a hiteligényét. Megjegyzendő továbbá, hogy a törvény lehetőséget ad a jelzálogszerződést kötött feleknek arra, hogy a zálogtárgyra vonatkozó jogaikat és kötelezettségeiket önállóan szabályozzák. No. 3604 p - P13. // A dokumentumot nem tették közzé.

Az ingatlan zálogjog nem alapja annak, hogy a jelzálogszerződés alapján zálogjogosultként eljáró személyt felmentsék azon feltételek teljesítése alól, amelyek mellett részt vett befektetési (kereskedelmi) pályázaton, árverésen vagy egyéb módon az ingatlan privatizációs folyamatában. ennek a zálognak a tárgya (a jelzálogról szóló törvény 6. cikkének 5. cikkelye) A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog): 2007. június 26-i 118-FZ szövetségi törvény. // Orosz újság. 2007. július 7.

Ezért a jelzáloghitel jellemzői a következők:

először is, a jelzálog, mint minden zálog, lényegében egy másik (fő) kötelezettség - kölcsön- vagy hitelszerződés, lízingszerződés, szerződés, kártérítés stb. - megfelelő teljesítésének biztosításának módja;

másodszor, a jelzáloghitel tárgya mindig az ingatlan. Az ingatlan magában foglalja a telkeket és mindent, ami szorosan kapcsolódik hozzájuk: épületek, építmények, évelő növények stb.;

harmadszor, a jelzálogjog tárgya az adós birtokában marad. Ez utóbbi marad az ingatlan tulajdonosa, használója és tényleges tulajdonosa;

negyedszer, a hitelező és az adós közötti, a jelzálogjog alapításáról szóló megállapodást egy speciális dokumentumban rögzítik - jelzálogban, amelyet szintén állami nyilvántartásba kell venni;

ötödször, ha a biztosíték értéke meghaladja a kiadott kölcsön összegét, a jelzálogjog lehetővé teszi további jelzáloghitelek felvételét ugyanazon ingatlan fedezete mellett (második, harmadik jelzálog).

Végül pedig a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség nem teljesítése esetén a hitelezőnek jogában áll követelni a zálogtárgy nyilvános árverésen történő értékesítését.

A jelzáloghitel tehát olyan kölcsön, kötelezettség, amelynek megtérülését ingatlan zálogjog (jelzálog) biztosítja.

A jelzáloghitelezés holisztikus mechanizmus a jelzáloghitelek szervezéséből, értékesítéséből és kiszolgálásából adódó kapcsolatok megvalósítására.

A lakáscélú jelzáloghitelezés, lakáscélú jelzáloghitelezés rendszerében számos típusú szerződést és megállapodást alkalmaznak. A jelzáloghitelezés alanyai által kötött fő szerződések között a jelzálog-szerződéssel együtt a hitelszerződések, lakóhelyiségek adásvétele (lakás (lakóház) adásvételi szerződés bankhitel terhére történő fizetéssel. ), közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodás, különféle biztosítások, ingatlanközvetítőkkel kötött szerződések, általuk nyújtott szolgáltatások, befektetési szerződések zálogjogosultsága, követelés átruházási (engedményezési) szerződések stb. A szerződéscsomag és azok tárgyösszetétel függ az általuk kialakított (rendezett) kapcsolatoktól, valamint a zálog tárgyától - a rendelkezésre álló vagy építendő lakás.

Minden lakáscélú jelzáloghitelezési konstrukcióban a fő szerződés a kölcsönszerződés. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 819. §-a szerint a kölcsönszerződés alapján a bank vagy más hitelintézet (hitelező) kötelezettséget vállal arra, hogy a hitelfelvevőnek pénzeszközöket (hitelt) biztosít a szerződésben meghatározott összegben és feltételekkel, a hitelfelvevő pedig vállalja, hogy visszaadni a kapott pénzösszeget és kamatot fizetni utána. Zálogkötelezettként járhat el az a jogi személy is, amely lakóház, lakás vásárlásához, építéséhez célhitelt nyújtott. A hitelezők vagy a másodlagos piac szereplői közé tartoznak például a nyugdíjalapok, biztosítótársaságok, befektetési bankok, befektetési alapok, Shevchuk D.A. A szerződéses kapcsolatok jogi szabályozása a jelzáloghitelezés területén // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1...

Az Orosz Föderáció elnökének 1994. június 10-i rendeletével jóváhagyott, a lakáshitelekről szóló szabályzat 12. bekezdésével összhangban N 1180 Lakáskölcsönökről szóló rendelet: Az Orosz Föderáció elnökének 1994. június 10-i N 1180 rendelete, A kölcsönszerződésben a következő feltételek szerepelnek:

a kölcsön célja;

a kölcsön futamideje és összege;

a kölcsön kiadásának és visszafizetésének eljárása;

hiteleszköz (kamatláb, változásának feltételei és gyakorisága);

a hitelfelvevő hitelkötelezettségének biztosítása;

hitelbiztosítás feltételei;

a biztosíték és a kölcsön rendeltetésszerű felhasználása ellenőrzésének módja és formái;

szankciók a kölcsön visszaéléséért és idő előtti visszafizetéséért;

a bírságok összege és megfizetésének módja;

a szerződés felbontásának rendje, egyéb feltételek a kölcsönadó és a kölcsönvevő megállapodása alapján.

A kölcsönszerződés konszenzusos (kompenzált). A kölcsönszerződéshez hasonlóan a kölcsönszerződés is kauzális ügylet.

Így a "jelzálog" és a "jelzáloghitelezés" fogalma szorosan összefügg, de nem azonos. A jelzáloghitelezés, mint pénzügyi és gazdasági kapcsolatok rendszere a jelzáloghitelezést, mint alapvető alrendszert foglalja magában - a közvetlen biztosítéki technológiák formájában szervesen vagy nélkülözhetetlen elemként.

Másrészt a jelzáloghitelezés az ingatlanügyletek egyik fajtája, amelynek kötelezettségeit jelzálogkölcsön segítségével biztosítják.

Jelzáloghitel (jelzálog) lakás (lakás, nyaraló vagy vidéki ház) vásárlására biztosított. A kölcsön tárgya a jelzálog fedezeteként szolgál, amelynek meg kell felelnie a jelzálogkölcsönt nyújtó bank követelményeinek.