Programeri i trgovci nekretninama prebacuju krizu na pleća kupaca stanova. Za zaštitu dioničara

Cijene na tržištu nekretnina već duže vrijeme ostaju nepromijenjene, dok se trend pada nastavlja. Na temelju rezultata 2017. godine možemo reći da su se pojavili povoljni uvjeti za kupnju nekretnina, što je također povezano s padom hipotekarnih stopa, koje dosežu 7% godišnje. Postoje povlašteni programi, državne subvencije i popusti od programera. Dakle, isplati li se kupnja kuće ili je bolje odgoditi dogovor za iduću godinu? Kakvi su izgledi za tržište nekretnina? Je li ulaganje u stanogradnju isplativo i ekonomski opravdano?

Stanje na tržištu nekretnina krajem 2017

Krajem 2017. godine tržište nekretnina pokazuje trend pada cijena, što omogućuje kupnju stanova po umjerenim cijenama. Potražnja stanovništva je ograničena, a ponuda stalno raste. U Moskvi se javlja sljedeća situacija:

Programeri stalno održavaju promocije, partnerstva i popuste na cijene za klijente, što je uzrokovano oštrom konkurencijom u industriji. Krajem 2017. godine cijene nisu rasle, ali je znatno povećano puštanje u pogon novih zgrada.

Trebaju li stanovnici glavnog grada kupovati stanove s hipotekom ili je bolje pričekati iduću godinu? Stručnjaci smatraju da je trenutno stanje na tržištu nekretnina najpovoljnije za kupnju stanova. Najniža stopa hipoteke je 6,75%, subvencionira je investitor. Naravno, možemo očekivati da će se idućih godina primjenjivati promotivna stopa od 6%, ali već sada je isplativo kupovati stanove.
Danas su hipotekarne stope znatno pale, a banke provode razne sheme za kupnju nekretnina. Čak i ako se hipoteka pokaže isplativijom u 2018., možete refinancirati postojeći kredit.
Trebam li kupiti kuću s hipotekom ili je bolje uštedjeti traženi iznos? Naravno, svaka osoba o tome odlučuje samostalno. Ako pronađete odgovarajući stan koji vam u potpunosti odgovara po cijeni, isplati se podići kredit. Ako na tržištu još nema optimalnih ponuda, možete nastaviti štedjeti. Istina, postoji rizik od financijskih potresa i gubitka ušteđevine, kao što je bio slučaj 2014. godine. Za one koji štede, bolje je više od polovice ušteđevine pretvoriti u stranu valutu i staviti u Sberbank ili VTB - u gotovini u sefu.

Ispostavilo se da je cijena stambenog prostora od developera niža zbog niske potražnje i impresivne količine četvornih metara puštenih u rad. Koliko je novca potrebno za kupnju primarne kuće?

Općenito, kupnja stana od developera je najatraktivnija opcija. Ne samo da vas očekuju promocije i sniženja, već su i cijene pristupačne. Dakle, odabirom stana u novom kompleksu Liner i plaćanjem 100% njegove cijene, dobit ćete dizajnersku završnu obradu i kuhinju opremljenu modernim uređajima.

Trebamo li očekivati da će cijene stanova u Moskvi pasti i da će kupnja stanova biti puno isplativija nego sada? Taj trend postoji, ali dugoročne prognoze su problematične. Stručnjaci vjeruju da će do 2021. godine cijene doseći sljedeće razine:

Ali ne vrijedi govoriti o prosječnoj cijeni, jer ona ovisi ne samo o izgledima za razvoj tržišta, razini ponude i potražnje, već io odabranom objektu, njegovoj lokaciji i dostupnosti infrastrukture.
Investicijska atraktivnost nekretnina, iako smanjena na temelju rezultata prethodnih godina, i dalje će ostati. I dalje je preporučljivo uložiti novac u fazi izgradnje, a zatim preprodati stanove na ustupanje. Na tržištu još uvijek postoje klasični investitori koji kupuju kvadrate za preprodaju za nekoliko godina, ali i za najam.
Nema potrebe očekivati oštro smanjenje cijena u 2018. godini, iako kupci mogu pronaći zanimljivu ponudu zbog impresivnih popusta od developera. No, promocije se obično ne odnose na cijeli volumen apartmana - nemoguće je jamčiti da će vam ponuda odgovarati. Ne može se računati na značajno smanjenje cijena - cijena stanovanja je već izuzetno niska, a s obzirom na stalni rast cijena zemljišta, građevinskog materijala i izgradnje, programeri jednostavno ne mogu priuštiti još veće popuste.
Danas se zaista isplati kupiti stan s hipotekom, pogotovo ako vaša ušteđevina ne raste dovoljno brzo. Ako uspijete uštedjeti barem 100-200 tisuća mjesečno, trebali biste pričekati kako ne biste posuđivali veliki iznos od banke.
perspektive tržišta nekretnina,

Stanje na tržištu nekretnina krajem 2017. godine Tržište nekretnina krajem 2017. godine pokazuje trend pada cijena, što omogućuje povoljnu kupnju stanova. Potražnja stanovništva je ograničena, a ponuda stalno raste. U Moskvi se javlja sljedeća situacija:

Nekretnine sve manje zanimaju investitore i špekulante koji planiraju kratkoročno uložiti novac;
Za razliku od tržišta u drugim gradovima, luksuzno stanovanje je u velikoj potražnji u glavnom gradu - programeri podižu zgrade premium klase. Tako će se u Ramenki uskoro pojaviti više od 140 tisuća četvornih metara. stanovanje poslovne klase;
Preporučljivo je uložiti novac u ranim fazama izgradnje, na primjer, u kompleksu Garden Quarters, cijena metra je u početku 450 tisuća rubalja, au fazi spremnosti povećava se na 600 tisuća;
Kvaliteta objekata značajno je poboljšana u odnosu na posljednje desetljeće. Kako konkurencija raste, tako raste i razina udobnosti - objekti komforne klase opremljeni su razvijenom infrastrukturom i neobičnim planskim rješenjima;
Granice između klasa stanovanja su zamagljene, a stan razine udobnosti možete kupiti čak i jeftinije od ekonomskog segmenta.
Stanovi male površine i odgovarajuće cijene i dalje su u velikoj potražnji. Ne može si svatko odmah priuštiti kupnju velikog i udobnog stana u Moskvi.

Hipotekarni kredit – isplati li se dići u 2017.?

Trebaju li stanovnici glavnog grada kupovati stanove s hipotekom ili je bolje pričekati iduću godinu? Stručnjaci smatraju da je trenutno stanje na tržištu nekretnina najpovoljnije za kupnju stanova. Najniža stopa hipoteke je 6,75%, subvencionira je investitor. Naravno, možemo očekivati da će se idućih godina primjenjivati promotivna stopa od 6%, ali već sada je isplativo kupovati stanove. Danas su hipotekarne stope znatno pale, a banke provode razne sheme za kupnju nekretnina. Čak i ako se hipoteka pokaže isplativijom u 2018., možete refinancirati postojeći kredit. Trebam li kupiti kuću s hipotekom ili je bolje uštedjeti traženi iznos? Naravno, svaka osoba o tome odlučuje samostalno. Ako pronađete odgovarajući stan koji vam u potpunosti odgovara po cijeni, isplati se podići kredit. Ako na tržištu još nema optimalnih ponuda, možete nastaviti štedjeti. Istina, postoji rizik od financijskih potresa i gubitka ušteđevine, kao što je bio slučaj 2014. godine. Za one koji štede, bolje je više od polovice ušteđevine pretvoriti u stranu valutu i staviti u Sberbank ili VTB - u gotovini u sefu.

Što je isplativije: stanovanje izvan Moskovske obilaznice ili unutar nje?

Ispostavilo se da je cijena stambenog prostora od developera niža zbog niske potražnje i impresivne količine četvornih metara puštenih u rad. Koliko je novca potrebno za kupnju primarne kuće?

Ako blizina centra nije važna, možete pronaći puno zanimljivih opcija izvan Moskovske obilaznice. Na primjer, u Novoj Moskvi, u stambenom kompleksu Španjolske četvrti, trosobni stanovi prodaju se za 6,5 milijuna rubalja;
Ako tražite stan s razvijenom infrastrukturom u blizini, jednosobni stanovi su najpovoljnija proračunska opcija. Za 5,3 milijuna možete kupiti studio na Khodynskoe polju s trgovačkim centrom Aquapark, školama i vrtićima u blizini;
Sekundarno stanovanje prodaje se po cijeni koja izravno ovisi o lokaciji zgrade i željama vlasnika.

Izgledi za razvoj tržišta nekretnina: što očekivati?

Sekundarno stanovanje - 100-140 tisuća rubalja po kvadratnom metru;
Nove zgrade ekonomske klase - 100 tisuća;
Komforni segment stanovanja - 120-140 tisuća;
Poslovna klasa - manje od 200 tisuća.

Ali ne vrijedi govoriti o prosječnoj cijeni, jer ona ovisi ne samo o izgledima za razvoj tržišta, razini ponude i potražnje, već io odabranom objektu, njegovoj lokaciji i dostupnosti infrastrukture. Investicijska atraktivnost nekretnina, iako smanjena na temelju rezultata prethodnih godina, i dalje će ostati. I dalje je preporučljivo uložiti novac u fazi izgradnje, a zatim preprodati stanove na ustupanje. Na tržištu još uvijek postoje klasični investitori koji kupuju kvadrate za preprodaju za nekoliko godina, ali i za najam. Nema potrebe očekivati oštro smanjenje cijena u 2018. godini, iako kupci mogu pronaći zanimljivu ponudu zbog impresivnih popusta od developera. No, promocije se obično ne odnose na cijeli volumen apartmana - nemoguće je jamčiti da će vam ponuda odgovarati. Ne može se računati na značajno smanjenje cijena - cijena stanovanja je već izuzetno niska, a s obzirom na stalni rast cijena zemljišta, građevinskog materijala i izgradnje, programeri jednostavno ne mogu priuštiti još veće popuste. Danas se zaista isplati kupiti stan s hipotekom, pogotovo ako vaša ušteđevina ne raste dovoljno brzo. Ako uspijete uštedjeti barem 100-200 tisuća mjesečno, trebali biste pričekati kako ne biste posuđivali veliki iznos od banke. izgledi na tržištu nekretnina" >

Stručnjaci su uvjereni da će se rast cijena nekretnina nastaviti, a tome će pridonijeti i novi zakon, a ljudi se, uplašeni problemima burze, vraćaju ulaganjima u stanogradnju

Programeri karakteriziraju prošlu 2016. godinu kao prilično uspješnu, posebno u kontekstu krizne 2015. godine, primjećujući blagi pomak u potražnji kako u omjeru primarnog i sekundarnog stanovanja, tako iu pogledu snimanja i geografije. Sudionici poslovnog bruncha Realnoe Vremya tvrde da iako od 2017. ne treba očekivati čuda, ipak će biti rasta, i to stabilnog rasta: čini se da se stanovništvo zemlje pomirilo s trenutnim stanjem stvari, ne doživljavajući stvarnost više kao kriza , već kao nova gospodarska stvarnost.

Mnogo malih, malo velikih

2016. godinu obilježila je živahna i, što je najvažnije, efektivna potražnja u gotovo svim segmentima nekretnina: minijaturnim garsonijerama i velikim stanovima, primarno stanovanje i rabljeni stanovi.

Tržište je na mnogo načina potaknuto državnim programom subvencioniranja dijela kamatne stope na hipotekarne kredite. Prema direktoru agencije za nekretnine Premier Ruslanu Sadreevu, to je privuklo oko 20-25% kupaca sa sekundarnog tržišta na tržište novih zgrada. Njegov kolega u radionici, voditelj Akademije znanosti "Nove zgrade Kazana" Oleg Zakharov, uvjeren je da je ova pojava privremena, au nedostatku državne potpore potražnja bi se mogla pomaknuti prema sekundarnom tržištu.

Stručnjaci napominju da je tržište u segmentu malih stanova i garsonijera donekle pregrijano - u želji da stan učine dostupnim što većem broju potencijalnih kupaca, tvrtke su smanjile kvadraturu. Propast Tatfondbanka također je potaknula potražnju - nakon što su jedva primili potrebnih 1,4 milijuna rubalja naknade, bivši štediše banke ušli su na malo stambeno tržište. Ravnatelj Premier Academy of Sciences općenito kaže da je najveća potražnja uočena u segmentu soba - Sadreev tvrdi da je sada gotovo nemoguće kupiti takvo stanovanje.

Naličje fenomena je sve manja nestašica na tržištu dvosobnih i trosobnih stanova. Potvrđujući ovaj trend, komercijalna direktorica tvrtke Kamastroyinvest Natalya Zaitseva pozvala se na vlastito iskustvo:

Naravno, ovisno o segmentu i lokaciji kuće, prodaja može ići različitim scenarijima. Ali u Okrugu za izgradnju zrakoplova sada postoji određeni nedostatak udobnog stanovanja - barem u našoj kući u izgradnji u Lukinoj ulici "Crvena jabuka", nema mnogo "tri rublja", ali se vrlo brzo rasprodaju.

Prema Ruslanu Sadreevu, program subvencioniranja hipoteka privukao je oko 20-25% kupaca sa sekundarnog tržišta na tržište novih zgrada

Osvrćući se na povratne informacije kupaca, Zaitseva primjećuje nedostatak dobrih stanova u središtu grada, ali tamo je to više zbog nedostatka zemljišta pogodnih za izgradnju.

Pritom stručnjaci primjećuju i sljedeću činjenicu: oni koji traže mogu pronaći stan čak iu iznajmljenoj kući, iako je početkom 1990-ih, kada se većina stanova u izgradnji prodavala u početnoj fazi izgradnje, npr. situacija je bila teško zamisliva. Gosti bruncha to pripisuju činjenici da je ogroman broj investitora napustio tržište, što je potaknulo potražnju: prema izračunima Olega Zakharova, njihov udio u ukupnom broju kupaca sada se smanjio s 50% na 5%:

Velike tvrtke, kao što su Unistroy ili Suvar Development, usmjerile su svoj rad na investitore, a ne na masovnog kupca, pojašnjava voditelj Novogradnja Kazana.

Primarna dobra će poskupjeti, ali će sekundarna dobra pojeftiniti

Tržišni sudionici također primjećuju sve veći porast cijena stanova, koji je zamijenio gotovo dvogodišnju stagnaciju. Polako, ali sigurno, kvadrati u novogradnji lani su poskupjeli. Oni će jednako sigurno rasti u 2017. godini:

To je, prije svega, zbog činjenice da su se ljudi navikli na nove stvarnosti i naučili živjeti u njima, iako potreba za novim stanovima nije nestala", objašnjava Vladimir Mikhailov, direktor stambenog kompleksa Ostrova ZhiK-a. Grupa tvrtki. – Da, sada imaju manje raspoloživih sredstava koja bi mogli uložiti u kupnju stambenog prostora, ali to će investitori nadoknaditi – tako što će im ponuditi pomoć pri prodaji sekundarnog stambenog prostora, pri pronalaženju jeftinog hipotekarnog kredita itd. U svakom slučaju, smanjenje solventnosti Ne očekujemo potražnju. Drugo, troškovi gradnje su porasli, barem za iznos inflacije, koju developeri trebaju "nadoknaditi".

Karakterizirajući neposredne izglede sekundarnog stambenog tržišta, Ruslan Sadreev iz Premier Academy of Sciences primijetio je da je ovaj segment sada ušao u fazu određene ravnoteže:

Gdje se rodio, tu se i nastanio

Već smo gore primijetili da tržište doživljava oživljavanje potražnje za stanovima u Distriktu za izgradnju zrakoplova. Stručnjaci priznaju da je otvaranje stanice metroa Aviastroitelnaya udahnulo novi život mjestu koje je prije bilo manje privlačno. Sada, sanjajući o poboljšanju svojih životnih uvjeta, ljudi sanjaju o tome da ih poboljšaju ovdje, u Distriktu za izgradnju zrakoplova.

Prema mojim procjenama, u prosjeku je cijena stanova u Aviastroyu gotovo jednaka cijenama stanova koji se nalaze u području oko ulice Chuikov u okrugu Novo-Savinovsky”, kaže Ruslan Khabibrakhmanov, direktor Flat Academy.

Trgovci nekretninama i programeri također su zadovoljni okrugom Kirovsky: izgradnja novih cesta, posebice rekonstrukcija ulice Serov, odjednom je život ovdje učinila privlačnim. Istodobno, stari okrug Kirovsky postaje središte "velikog" okruga Kirovsky, na čijoj periferiji je selo Zalesny, koje se sada aktivno gradi (ovdje su, podsjetimo, stambeni kompleksi "Raduzhny" i “Salavat Kupere” se grade).

Prema sudionicima doručka, novi život čeka područje šume Gorky-Ametyevsky i Rodine ulice (ovdje se posebno planira realizacija stambenog projekta IC "Gran"). Područje ulice Daurskaya, gdje je sada koncentriran veliki broj parcela za proizvodne baze, ima prilično velike, ali, doduše, ne neposredne izglede. Salmachi također nije beznadan, trenutno se guši u prometnim gužvama, ali koji će dobiti novi razvoj s puštanjem u rad prometnog čvora početkom 20-ih.

Općenito, stručnjaci primjećuju prilično ozbiljan nedostatak zemljišta za stambenu izgradnju. Evo što o tome kaže Olga Volchkova, voditeljica odjela prodaje u IC "Gran":

Postoji potražnja za zemljišnim parcelama od strane developera, ali nema mnogo zanimljivih parcela spremnih za gradnju - očišćenih od objekata, sa gotovom infrastrukturom. Da, ima mnogo parcela u industrijskoj zoni, ali da bi se na njima izgradila stambena zgrada, potrebno je izvesti radove koji će trajati više od godinu dana. Primjerice, naša tvrtka planira graditi dvije kuće u centru grada, pa s njima više od godinu dana prolazimo sve potrebne instance.

Ažurirani zakon za programere pogodit će džepove kupaca stanova

Početak godine za programere obilježile su još jedne izmjene saveznog zakona o zajedničkoj izgradnji - neke od njih stupile su na snagu 1. siječnja 2017., neke izmjene i dopune stupit će na snagu 1. srpnja. Podsjetimo, ovo je 13. izdanje Saveznog zakona-214, usvojenog 2004. godine.

Ovaj put u zakon je uvedeno osam glavnih odredbi. Svi oni uvode dodatne alate za zaštitu sudionika zajedničke gradnje. No, sudionici marende bili su jednoglasni u mišljenju da će se zakon provoditi na štetu samih dioničara - gotovo sve novotarije povećavaju financijski teret investitora, što znači da će sve biti uključene u trošak kvadrata. .

Prerano je govoriti o tome kako će zakon utjecati na tržište, kaže Olga Volčkova. – Sve izmjene odnosit će se samo na objekte čija je izgradnja započela nakon 1. siječnja ove godine. Dakle, o tome ćemo više ili manje jasno moći prosuditi u 2018.-2019.

Pogledajmo pobliže neke od novih zakona.

Prvo, od sada se od programera traži da objave proširene informacije na internetu kao dio deklaracije projekta. Istodobno, odgovornost programera za pružanje nerelevantnih ili netočnih informacija je posebno naznačena.

Ali savjestan programer nema što skrivati od svojih kupaca, kaže Volčkova.

S tim u vezi, gostima poslovnog bruncha preporučuje se da se ne ograniče na proučavanje projektne deklaracije na web stranici programera, već da detaljnije provjere tvrtku kojoj osoba namjerava povjeriti svoj novac. Nažalost, veliko ime i duga povijest na tržištu više nisu jamstvo da će kuća biti dovršena i da će se ljudi useliti u nove stanove: priče tvrtki Svey i Fon jasna su potvrda toga.

U tom smislu, preporučujem da pogledate financijski i imovinski trag investitora. Ako se počne previše zanositi stjecanjem neosnovne imovine, to neizbježno dovodi do povećanja njegovog kreditnog opterećenja. U jednom trenutku tvrtka prestaje pripadati sama sebi - počinje pripadati banci, preporučuje Ruslan Khabibrakhmanov.

Garancije o vlastitom trošku

Drugo, zakon propisuje stvaranje fonda za obeštećenje (iako propis nejasno kaže “može se stvoriti”) – svojevrsnog analoga DIA-u za oštećene štediše banaka. "Pot" bi trebao biti formiran od obveznih doprinosa programera, čiji je iznos 1% troška svakog ugovora o udjelu u kapitalu. Iznosi moraju biti znatni - prema procjenama industrije, oko 30-35 milijardi rubalja za cijelu zemlju. No, za razliku od DIA-e, iznos odštete nije ograničen - potencijalno prevareni dioničar mora dobiti sve što je uspio uložiti. Međutim, u kojoj banci će se sve to pohraniti, koja su jamstva za sigurnost sredstava fonda za odštetu i, što je najvažnije, mehanizam primanja sredstava od strane dioničara u slučaju problema s investitorom još nije naveden. izvan zakona.

Novi zakon će najvjerojatnije pomoći povećanju povjerenja dioničara u gradilište, ali će to povjerenje platiti vlastitim novcem, smatra Vladimir Mihajlov

Fond za odštetu zamjenjuje, nažalost, mehanizam osiguranja od odgovornosti programera, uveden u siječnju 2014., koji se unatoč svim dobrim namjerama nije opravdao. Budući da zakon nema retroaktivni učinak, novina u osiguranju odnosila se samo na objekte čija je izgradnja započela 2014. godine - upravo u vrijeme kada su investitori bili izrazito oprezni u pokretanju novih projekata. Osim toga, sama osiguravajuća društva izrazito nerado osiguravaju programere zbog visokih rizika.

Ipak, najkontroverznija norma, prema mišljenju stručnjaka za Realnoe Vremya, je odredba koja stupa na snagu 1. srpnja, a prema kojoj je građevinska tvrtka dužna prikupljati sredstva od građana putem posebnih escrow računa u bankama. Razvojna tvrtka može dobiti sredstva od dioničara tek nakon prijenosa završenog stana na dioničara. Graditelju preostaje samo jedno - projektno financiranje, što znači trošak servisiranja kredita i devalvacija same ideje zajedničke gradnje, u okviru koje sredstva dioničara investitor koristi kao beskamatnu alternativu bankovni kredit.

Pravo otvaranja escrow računa imat će samo banke koje ispunjavaju zahtjeve vlade za kreditne institucije u koje se mogu plasirati proračunska sredstva. No, primjer Tatfondbanke, u kojoj je učešće države bilo natpolovično, jasno pokazuje da “ništa nije vječno pod suncem”. Kako je zajamčen povrat sredstava vlasnika kapitala investitoru u slučaju propasti banke, na ovo pitanje još nema odgovora.

Programeri će pronaći zaobilazna rješenja

Usvajanjem novog zakona država pokušava nekako riješiti najakutniji problem s prevarenim dioničarima (prema Agenciji za ocjenjivanje građevinskog kompleksa RASK, od 1. siječnja 2017. u Rusiji je 61 developer bio u fazi stečaja pod kapitalom). ugovora o sudjelovanju, u čijoj se bilanci nalazi ukupno 50,9 tisuća nedovršenih stanova - cca. izd.), - sigurna je Natalya Zaitseva iz tvrtke Kamastroyinvest. – Potpuna ili djelomična blokada dioničarskih sredstava u banci prilično je uobičajena praksa u Europi.

Međutim, Rusija, kao što znamo, ima "posebnu situaciju" - mišljenje da će programeri pronaći način da zaobiđu normu prilično je rašireno u profesionalnom okruženju.

Jedna od opcija je stvaranje zadruge, dovršetak gradnje kuće i prodaja stanova tek nakon njezina završetka, pojašnjava ravnatelj Ravne akademije znanosti.

Stručnjaci su gotovo sigurni da će inovacije u Saveznom zakonu 214 gurnuti tržište prema konsolidaciji: male tvrtke će ili otići ili će ih apsorbirati veliki igrači.

Da, novi zakon će najvjerojatnije pridonijeti povećanju povjerenja dioničara u gradilište, ali to će povjerenje platiti vlastitim novcem - svi troškovi vezani uz nove standarde koje će snositi investitori spadat će u cijenu kvadrata. metar. A to se nekako ne uklapa dobro u potrebu da se stanovanje učini pristupačnim za većinu ruskih obitelji, deklarirano na najvišoj razini, kaže Vladimir Mikhailov, direktor kompleksa Ostrov grupe kompanija ZhiK.

Što je s dioničarima? Jesu li sretni, poučeni gorkim iskustvom klijenata Sveye i Fona, zbog novih jamstava? Prema sudionicima bruncha, "najnapredniji" ljudi još uvijek su u tijeku s inovacijama. Kao ilustraciju, Mikhailov daje primjer žene štediše Tatfondbanke, koja je postala junakinja videa: "Kažu da su svi depoziti osigurani, ali nitko ne kaže gdje otići za osiguranje."

Tatyana Kolchina, foto Maxim Platonov, video Kamil Ismailov

Promjene u zakonodavstvu o zajedničkoj izgradnji, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018., ozbiljno pooštravaju zahtjeve za programere. Očekuje se da će ovakav pristup spriječiti pojavu novih prevarenih dioničara i značajno smanjiti broj “dugotrajnih projekata”. Međutim, sami programeri vjeruju da će posljedice promjena biti negativne - troškovi izgradnje će se povećati, pojavit će se poteškoće s operativnim aktivnostima, što će pogoditi čak i stabilne igrače.

Izmjene zakona značajno mijenjaju pravila igre u gradnji stambenih zgrada. Projekt izgradnje mora biti odvojen u zasebnu projektnu tvrtku. Takva tvrtka mora ispunjavati stroge uvjete - imati najmanje 3 godine iskustva na građevinskom tržištu i staviti u pogon najmanje 10.000 m2. m. Može se dobiti samo jedna dozvola, što će omogućiti ciljanu kontrolu nad svakim projektom.

Međutim, ovo novo načelo "jedna dozvola - jedan objekt" zakomplicirat će aktivnosti velikih developera koji provode nekoliko velikih projekata odjednom. Ranije je postojao jednostavan izlaz iz ove situacije - pravna osoba je registrirana od nule, u kojoj je upisano vlasništvo nad parcelom. Međutim, zahtjevi za projektantske organizacije isključuju ovu mogućnost. To bi doista moglo izazvati kolaps u industriji, budući da nema puno projektantskih organizacija koje ispunjavaju sve zahtjeve.

Programeri će najvjerojatnije morati dobiti dozvolu ne za izgradnju 2-3 kuće (kao sada), već za izgradnju što više njih. Međutim, problem je što će u ovom slučaju biti vrlo teško predvidjeti očekivane performanse izgradnje. Jedini izlaz bit će dodatno odobravanje dozvola, a s obzirom na rokove i birokraciju to može uvelike usporiti izgradnju objekata. Kao rezultat toga, isti dugoročni građevinski projekti mogu se pojaviti i među stabilnim velikim igračima koji se jednostavno ne mogu nositi s dokumentacijom za izdavanje dozvola za svoje velike projekte.

Programeri također snažno kritiziraju pooštrene zahtjeve za financijskim rezultatima. Na računu projektne tvrtke mora biti najmanje 10% sredstava od troška izgradnje po tromjesečnom podnošenju deklaracije. Povećani su i zahtjevi za iznos vlastitih sredstava nositelja projekta - oni također moraju iznositi najmanje 10% cijene projekta izgradnje. Potreba za akumulacijom 10% svih ulaganja na računu, kao i izdvajanje značajnih sredstava u temeljni kapital, dovest će do povećanja troškova izgradnje.

Također je vrijedno zapamtiti potrebu davanja doprinosa u kompenzacijski fond. Ubuduće će svi ovi dodatni troškovi vjerojatno biti prebačeni na kupce. U načelu, u nadolazećim godinama možemo očekivati i smanjenje obujma izgradnje i porast cijena stanova u novogradnji. Istina, to u početku neće biti veliki problem - tržište je trenutno prezasićeno, au Novoj Moskvi, primjerice, postoje praktički prazne zgrade u kojima se stanovi prodaju po minimalnim cijenama.

Pojačat će se kontrola nad financijskim aktivnostima developera. Tvrtka će morati imati otvoren jedan račun kod specijalizirane banke (popis banaka će objaviti Centralna banka). Sposobnost investitora da zlouporabi sredstva bit će svedena na minimum - tvrtke neće moći ulaziti u transakcije koje nisu povezane s gradnjom. Banke će strogo kontrolirati sve operacije developera, što može dovesti do problema u obavljanju poslovnih aktivnosti.

Možemo primijetiti i pozitivne aspekte očekivanih promjena. Građevinska industrija bit će očišćena od nepouzdanih igrača, a pojačana kontrola financijskih aktivnosti smanjit će broj prijevara na tržištu nekretnina. Međutim, negativni učinak može postati još vidljiviji - zahtjevi mogu dovesti do problema za prethodno stabilne igrače, što će dovesti, naprotiv, do povećanja broja problematičnih objekata. Moguće rješenje bilo bi preusmjeravanje industrije na projektno financiranje, čime bi se povećala uloga kreditnih institucija u dioničkoj izgradnji.

Moskovski programeri objasnili su nadolazeći rast cijena povećanjem troškova građevinskog materijala i odgođenom inflacijom

U drugoj polovici 2017. troškovi stanovanja u Rusiji naglo će porasti, predvidjeli su veliki developeri na forumu RBC Real Estate in Russia. Do istog je zaključka došao i German Yelyanyushkin, zamjenik predsjednika vlade Moskovske oblasti. Graditelji i vladini dužnosnici objasnili su svoja očekivanja rastućim cijenama građevinskog materijala, očekivanim nedostatkom ponude i odgođenom inflacijom.

Prvi val poskupljenja stanova dogodit će se krajem ljeta 2016., predvidio je Alexander Khrustalev, predsjednik Upravnog odbora investicijsko-građevinske tvrtke NDV Group. "Rast cijena građevinskog materijala već djeluje - povećava [konačne] cijene stanova za 5-7%", podržao je svog kolegu Ivan Romanov, član uprave razvojne tvrtke LSR Group. “Ovog sam tjedna poslao pismo Saveznoj antimonopolskoj službi zbog činjenice da su troškovi građevinskog materijala naglo porasli. Primjerice, okovi su poskupjeli za 75%. Zbog toga će cijene stambenih nekretnina porasti”, rekao je German Elyanushkin.

Sljedeći krug poskupljenja stanova bit će potaknut nedostatkom ponude, rekli su investitori i sudionici foruma. “Po mom mišljenju, smanjenje opskrbe će funkcionirati u drugoj polovici 2017. Vidjet ćemo rast cijena od 20-30%”, rekao je Ivan Romanov. - Time ćemo nadoknaditi neiscrpljenu inflaciju koja je nastala zbog dugog stajanja cijena koje pratimo od prošle godine. To je poput opruge koja se stalno sabija i sabija. Za potrošače je važno da ne propuste priliku da se opuste i provozaju ovog proljeća i ostvare velike povrate od svojih ulaganja u nekretnine.”

Smanjenje ponude bit će uzrokovano činjenicom da tijekom krize programeri zamrzavaju ili smanjuju snimke novih projekata, objasnio je Leonid Kazinets, predsjednik upravnog odbora razvojne tvrtke Barkley. “Obujam započetih radova u 2016. manji je za 20% u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Cijene su pale, a atraktivnost ulaganja također je pala. Ovakvo stanje će trajati dugo, nije lako preokrenuti takve trendove. Situacija se neće promijeniti do 2017. ili čak 2018. godine. Do tog vremena trend će se preokrenuti: broj ponuda na tržištu bit će toliko mali da će cijena naglo porasti”, rekao je Kazinets.

Porast cijena stanova mogao bi za dvije godine dosegnuti 100 posto, uvjeren je čelnik tvrtke Barkley. “Sjetite se 2007. i 2008. godine: tada su u godinu i pol dana cijene stambenih nekretnina u zemlji udvostručene. Lako možemo ponoviti ovu situaciju i vidjeti kako će se u samo godinu dana cijene nekretnina u Rusiji udvostručiti”, zaključio je Kazinets.

Izraz "neodrživ oporavak" najprikladniji je za opisivanje rezultata 2017. na moskovskom tržištu nekretnina. Segment novih zgrada u "staroj" Moskvi kontinuirano raste tijekom cijele godine. Međutim, pažljivo proučavanje unutarnje strukture njegovog rasta i situacije u drugim segmentima i različitim područjima još uvijek ne omogućuje bilježenje pouzdanog trenda prema oporavku tržišta nekretnina u moskovskoj regiji u cjelini. Analitički centar CIAN analizirao je koji su pokazatelji tržišta nekretnina na kraju 2017. porasli, koji pali, a koji ostali gotovo nepromijenjeni.

Tržišni pokazatelji koji pokazuju rast u 2017

Tempo prodaje u novim zgradama, prihod developera i prosječni račun na primarnom tržištu u Moskvi unutar "starih" granica porasli su

Rekordni rast broja transakcija na glavnom tržištu novih zgrada osiguran je, prije svega, stambenim kompleksima komforne klase u perifernim područjima Moskve unutar „starih“ granica (+37% u broju transakcija, +44% prihoda u usporedbi s istim razdobljem 2016. u općinama glavnog grada za MKAD). Optimalna kombinacija cijena po kvadratnom metru, prisutnost metroa, postojeće infrastrukture i metropolitanskog statusa odredili su najveću koncentraciju transakcija u ovim stambenim kompleksima. Od prvih 5 lidera u pogledu stope prodaje među svim stambenim kompleksima u glavnom gradu, 4 objekta nalaze se izvan Moskovske kružne ceste, ali unutar granica grada prije proširenja 2012.

U Mitino, Solntsevo, Severny, Butovo, Nekrasovka, zbog ovih integriranih razvojnih projekata ("Luchi", "Severny", "Meshchersky Forest", "Grinada", "Capital Polyany", "Nekrasovka") u srednjem roku, ne samo vanjski izgled pojedinih četvrti, nego i struktura socijalnog sastava ovih općina u cjelini.

Krajem 2017. porasla je i prosječna cijena prodanih nekretnina unutar Moskve. Važan doprinos rastu ovog pokazatelja dao je oporavak potražnje za nekretninama premium klase (u razdoblju siječanj – studeni 2017. prodano je 827 parcela, 1,5 puta više nego u istom razdoblju 2016.).

Porastao je udio transakcija u vodećim developerima i njihovim najvećim stambenim kompleksima

Prodaja u novim zgradama u izgradnji u moskovskoj regiji sve je više koncentrirana među vodećima na tržištu (i među programerima i u pojedinačnim stambenim kompleksima). To može smanjiti prihode developera projekata “druge razine”, što nosi rizike za oporavak tržišta. U Moskvi, prvih 10 programera čini 54% transakcija, u Novoj Moskvi 93%, u Moskovskoj regiji 62%. Prije godinu dana slične brojke bile su 51%, 91% odnosno 51%.

Prvih 10 stambenih kompleksa u Moskvi koncentriraju 31% registracija predškolskih ustanova unutar starih granica, 76% u Novoj Moskvi, 28% u moskovskoj regiji (slični parametri u 2016. - 27%, 74% i 24%).

Veliki projekti istaknutih developera zauzimaju 10.-20. mjesto na ljestvici u pogledu stope prodaje, ali su njihove stope prodaje u apsolutnom iznosu niske; brzina prodaje stanova u njima neće dopustiti prodaju većine zgrada ovih stambenih kompleksa unutar standardnog 3-godišnjeg ciklusa razvoja, što će dovesti do stvaranja neprodanih salda od developera nakon puštanja projekta u pogon.

Udio hipotekarnih poslova povećan je u svim tržišnim segmentima i na svim lokacijama

Udio hipotekarnih transakcija na tržištu novogradnja u 2017. godini kontinuirano raste u svim segmentima i na svim lokacijama. Za tržište u cjelini porastao je s 41% u veljači na 53% u studenom. U nekim stambenim kompleksima u moskovskoj regiji transakcije koje koriste bankovno financiranje čine više od 2/3 transakcija (predvodnici su stambeni kompleksi “Vidny Bereg”, “Two Capitals”, “Pyatnitskie Kvartals”; u 2017., 79%, 78 % i 75% DDU od ukupnog broja registracija).

U Moskvi su lideri u udjelu hipotekarnih transakcija Lider u stambenom kompleksu Chertanovo (74%), Yasenevaya 14 (67%), au Novoj Moskvi stambeni kompleks Yuzhnoye Bunino (67%). Među bankama u moskovskoj regiji, Sberbank i VTB su pouzdano ispred (46% odnosno 30% transakcija), Banka Vozrozhdenie (5% registracija stambenih trustova s hipotekama) zauzima 3. mjesto.

Cijene ponude na primarnom tržištu su u većini mjesta porasle

U jesen 2017. na tržištu se pojavio trend: “cijene rastu, popusti rastu”. Porast baznih cijena na tržištu u cjelini povezan je s manjim brojem objekata koji su pušteni u prodaju ove godine u odnosu na prošlu godinu. Kao rezultat toga, prosječna cijena kvadratnog metra u Moskvi porasla je za 6% u usporedbi s prosincem 2016.; sličan porast zabilježen je u glavnim općinama izvan Moskovske obilaznice i u Novoj Moskvi.

Istovremeno s povećanjem osnovnih cijena sajma počeli su rasti i popusti. Ako je u proljeće i ljeto 2017. prosječni popust iznosio 4-5% cjenika, onda je do kraja jeseni ta brojka bila blizu dvoznamenkastih vrijednosti.

Najveći programer u moskovskoj regiji, tvrtka PIK, nudi kupcima novogodišnji popust od 10%, što je postalo mjerilo za druge programere. Popusti od 10%-20% u ekonomskoj i udobnoj klasi neizravni su dokaz preranog pokretanja procesa organskog rasta cijena od strane nekih programera; kupac još nije spreman preplatiti na preopterećenom tržištu, pa se dio nepromišljenih odluka o indeksiranju cijena mora prikriti naknadnim akcijama.

Cijene opskrbe porasle su na sekundarnom tržištu u središtu Moskve, kao iu područjima glavnog grada izvan Moskovske obilaznice (uključujući Novu Moskvu)

Fiksiranje porasta nabavnih cijena na sekundarnom tržištu nije ništa više od statističke vježbe. Jasno objašnjenje porasta cijena izloženih na sekundarnom tržištu može se pronaći samo u središtu Moskve unutar Vrtnog prstena, gdje su do jeseni završeni veliki radovi na uređenju okoliša. Evidentirano povećanje cijena na drugim lokacijama i vrstama snimaka relevantno je samo za parametre ponuđenih cijena.

Važan rezultat 2017. je rekordno visoka vrijednost usklađenja za ugovaranje. Rastao je tijekom cijele krize 2014.-2017., te je do kraja godine iznosio 9,6% u Moskvi i 7,7% u moskovskoj regiji. Promjena pregovaračkog koeficijenta će adekvatnije odražavati dinamiku sekundarnog tržišta u sljedećih nekoliko kvartala, a ne uobičajene promjene nabavnih cijena.

Cijene najma su porasle

Tijekom protekle 3 godine (2015., 2016., 2017.), stanari su uobičajeno pokušavali povećati cijene u kolovozu, ali do zimskih mjeseci zamah prvog mjeseca poslovne sezone je izblijedio i zimske cijene su oscilirale oko postojećih razina cijena (29. 31 i 40-42 tisuće .rublja za obične „jednosobne stanove“ odnosno „dvosobne stanove“ u stambenim četvrtima Moskve).

Ove godine blagi porast cijena najma nije se iscrpio ni do prosinca. Stope su porasle za 2-3% u gotovo svim vrstama stanova i zonama moskovske aglomeracije. Zahtjevi stanodavaca za 2-3-sobne stanove u prestižnim područjima snažnije su porasli, rast u ekonomskoj klasi je manje izražen.

Tržišni pokazatelji koji su u padu u 2017

Smanjen je broj novih projekata na primarnom tržištu

Pooštravanje zakonskih zahtjeva u zimu 2017. znatno je smanjilo broj novih projekata pokrenutih u protekloj godini. Na primjer, u Novoj Moskvi u prvih 6 mjeseci ove godine nije pokrenut niti jedan novi stambeni kompleks. Koncentracija potrošačke potražnje u moskovskim stambenim kompleksima smanjila je interes developera za projekte u moskovskoj regiji.

U moskovskoj regiji 2017. pušteno je 2 puta manje novih tržišnih proizvoda nego 2016., što je približilo paritet u obujmu aktivne ponude između glavnog grada i njegovih predgrađa (42 tisuće parcela stavljeno je na prodaju u Moskvi, 10 tisuća parcela u Novoj Moskvi i 73 tisuće lotova u Moskovskoj regiji izloženo je u prosincu 2017.).

Obim prodaje i prihodi programera u moskovskoj regiji su pali

Primjećuje se povećanje broja transakcija na moskovskom tržištu novih zgrada u pozadini pada interesa kupaca za nekretnine u moskovskoj regiji. Ti su procesi djelomično međusobno povezani, budući da je veliki razvoj industrijskih zona glavnog grada, izgradnja stambenih kompleksa na praznim parcelama i rezervnim područjima na periferiji Moskve s atraktivnim omjerom cijene i kvalitete lokacije privukla te lokacije. oni koji su se prije mogli usredotočiti samo na moskovsku regiju ili uopće nisu Razmatrao sam scenarij kupnje kuće, ali radije sam je iznajmio.

To je dovelo do kontrakcije tržišta moskovske regije, izražene u smanjenju broja transakcija i padu prihoda. To je najizraženije u gradovima Srednje i Daleke Moskovske regije; potražnja za niskim stambenim kompleksima se smanjuje.

Nova ponuda na sekundarnom stambenom tržištu je smanjena

Na sekundarnom tržištu, broj novootvorenih stanova u moskovskoj regiji u cjelini smanjio se za 15% u 2017. (a u segmentu najma za 25-30%). Pojedine lokacije (primjerice, četvrti Moskve izvan Moskovske obilaznice) potonule su još više (za 24%). To je djelomično zbog promjene politike stranica integratora oglasa (cijene plasmana i kvaliteta moderiranja rastu), što smanjuje doprinos nepostojećih stanova u količini ponude.

Ali to također ima opravdanje unutarnjeg tržišta. Dugoročni trend na ruskom tržištu nekretnina je smanjenje atraktivnosti stanova na sekundarnom tržištu u usporedbi s novogradnjama. Razlog nisu samo atraktivnije cjenovne ponude, već i zamjetan porast kvalitete proizvoda na primarnom tržištu u pozadini moralne i fizičke zastarjelosti sovjetskih kuća i susjedstava.

Tržišni pokazatelji koji su na kraju 2017. ostali gotovo nepromijenjeni

Cijene u novim novogradnjama ostaju gotovo nepromijenjene

Do rasta cijena na cjelokupnom tržištu novogradnji dolazi, prije svega, zbog povećanja cijena unutar pojedinih zgrada s povećanjem njihove izgrađenosti. U 2017. programeri su vrlo pažljivo pristupili indeksaciji cijena. U moskovskoj regiji povećanje cijena tijekom procesa izgradnje za zgrade u kojima je bilo izloženo više od 10 parcela svakog mjeseca iznosilo je 8,8% (u odnosu na istu brojku u 2016. od 9,4%). To jest, čak i protiv pozadine poboljšanja makroekonomskih uvjeta, programeri se boje povećati cijene zbog rizika od gubitka klijenta u lice intenzivnog natjecanja s drugim stambenim kompleksima. Izostanak organskog rasta cijena primjetan je kada se uspoređuju prosječne cijene novih projekata (zgrade pokrenute ove godine).

U perifernim područjima glavnog grada, iu 2016. i 2017., programeri su pokrenuli projekte za 110-120 tisuća rubalja. po kvadratnom m. U moskovskoj regiji u prosincu 2016., četvorni metar u parcelama u zgradama koje su počele od siječnja do prosinca 2016. koštao je 76,6 tisuća rubalja, u prosincu 2017. ista brojka (trošak metra u projektima tekuće godine) - 75,8 tisuća rubalja. U novim projektima disperzija cijena između gradskih sektora također je manje izražena. Stambeni kompleksi u istočnim četvrtima glavnog grada i dalje su jeftiniji od zapadnih, no razlika se posljednjih godina smanjuje. Razvoj infrastrukturnih projekata (MCC, treći krug metroa, autoceste akord), razvoj industrijskih zona izjednačava dugoročne razlike u razini prestiža zapadnih i istočnih okruga Moskve.

Obujam aktivne ponude na primarnom tržištu je stabilan

Unatoč smanjenju količine nove ponude, broj parcela u aktivnoj prodaji (jedinstveni stanovi u cjenicima developera i agencija) ostao je gotovo nepromijenjen tijekom cijele godine. To je zbog velikog broja stanova i stanova koje investitori imaju u rezervi. Neki od tih volumena postupno se uvode na tržište, čime se obujam održava u rasponu od 125-130 tisuća lotova tijekom cijele godine. Kao i svih posljednjih godina, postoji opasnost od prevelikih zaliha na tržištu.

Postojeći volumen aktivne ponude i rezervi može napustiti tržište po trenutnoj stopi prodaje za 30 mjeseci u Moskvi unutar starih granica, za 11 mjeseci u Novoj Moskvi, za 20 mjeseci u Moskovskoj regiji. Iako su navedeni vremenski okviri viši (za 3-4 mjeseca za svako podtržište) nego na početku godine, ipak se uklapaju u scenarij održivog razvoja tržišta, budući da ne prelaze za njega osjetljivu razinu od 36 mjeseci ( prosječni životni ciklus razvojnog projekta).

Prosječna površina parcele na primarnom tržištu prestala se smanjivati

Smanjenje prosječne površine stana (kako u ponudi developera tako iu stvarno prodanom) pratilo je razvoj tržišta tijekom krize u posljednje 3 godine. Želja za povećanjem udjela likvidnijih studija i jednosobnih stanova kako bi se privukli novi kupci na tržište učinila je prosječne snimke parcela u novim zgradama manjim nego u sovjetskim pločama. Građevine koje se u potpunosti sastoje od parcela najmanjih mogućih površina mogu biti srednjoročno potencijalni izvori formiranja socijalno nepovoljnog okruženja.

U posljednjih godinu dana prosječna kvadratura stanova ostala je gotovo nepromijenjena, što se već sada može smatrati pozitivnim pokazateljem. Sudionici na tržištu ove su godine uspjeli prodati više punopravnih apartmana i apartmana nego 2014.-2016. Odluka o subvencioniranju stopa stambenih kredita za obitelji s 2 ili više djece u 2018. mogla bi dodatno povećati potražnju za 2-3-sobnim stanovima.